Historické stavby a jejich oceňování

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra managementu, podnikání a oceňování

Historické stavby a jejich oceňování Bakalářská práce

Autor:

Tomáš Kříţ Oceňování majetku

Vedoucí práce:

Praha

Prof. Ing. Josef Michálek, Csc.

Duben, 2013

Prohlášení Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracoval samostatně a v seznamu uvedl veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámen se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

V Libčicích nad Vltavou, dne 20.4. 2013

Tomáš Kříţ

Anotace Tato bakalářská práce se skládá ze tří částí. První část - teoretická se zabývá otázkou oceňování historických staveb a jejím uplatněním na konkrétním případu románského kostela Nanebevzetí panny Marie v Holubicích. Druhá část - praktická obsahuje dvě zprávy o hodnocení s indikací trţní hodnoty rodinného domu a bytového domu. Třetí část - analytická, zde je uvedena analýza realitního trhu v okrese Praha- západ. Klíčová slova: historický vývoj kostela, nástěnné malby, technický stav, historické stavby, oceňování.

Annotation This thesis consists of three parts. The first part - Theoretical, concerns with the valuation of historic buildings and its application to the specific case of the Romanesque church of the Assumption of the Virgin Mary in Holubice. The second part - Practical, includes two evaluation reports indicating the market value of a house and an apartment building. The third part - Analytical, consists of an analysis of the real-estate market in the Prague-West region.

Key words: historical development of the church, murals, technical condition, historical buildings, property valuation.

Poděkování Rád bych touto cestou poděkoval lidem, bez kterých by tato práce nemohla vzniknout. Děkuji obci Holubice, zejména pak panu Ing. Josefu Kuchařovi a paní Evě Müllerové za vstřícné jednání a cenné informace týkající se vybraného historického objektu. Dále bych rád poděkoval římskokatolické farnosti Kralupy nad Vltavou, která má ve vlastnictví kostel Nanebevzetí Panny Marie v Holubicích a umoţnila mi jak přístup tak potřebné dokumenty k této stavbě. Další poděkování patří společnosti BMDEVELOP, konkrétně panu Dušanovi Bručkovi za poskytnuté informace ohledně bytového domu, bez kterých by tato práce nemohla vzniknout. V neposlední řadě bych rád poděkoval vedoucímu mé práce panu. Prof. Ing Josefu Michálkovi, Csc., Ing. et Ing. Martin Cupalovi, Ph.D., a Ing. Petr Ort, PhD., za cenné rady a podměty.

Obsah : Úvod I. TEORETICKÁ ČÁST .......................................................................................................... 7 1. STUDIE KOSTELA NANEBEVZETÍ PANNY MARIE V HOLUBICÍCH ........................ 7 1.1

Obec Holubice ............................................................................................................. 7

1.2

Historický vývoj kostela Nanebevzetí Panny Marie .................................................... 8

1.3

Nástěnné malby.......................................................................................................... 15

2.

Technický stav objektu ................................................................................................... 16 2.1

Stávající stav krovů rotundy, sakristie a hranolové věţe ........................................... 16

2.2

Biologické znehodnocení staveb................................................................................ 17

2.3

Průzkum dřevěných konstrukcí.................................................................................. 20

2.4

Výsledky mykologického průzkumu a návrh opatření kostela Nanebevzetí Panny Marie v Holubicích .................................................................................................... 21

3.

Historické stavby a jejich oceňování ............................................................................. 26 3.1

Historické stavby a jejich vyuţití na realitním trhu ................................................... 26

3.2

Rozdělení historických staveb z hlediska trhu ........................................................... 28

3.3

Metody oceňování a jejich aplikace na historické stavby.......................................... 28

3.4

Genius Loci ................................................................................................................ 31

3.5

Ocenění historických staveb ...................................................................................... 31

Závěr ................................................................................................................................. 32 II.

PRAKTICKÁ ČÁST...................................................................................................33

1.

TRŢNÍ OCENĚNÍ BYTU.............................................................................................33

2.

TRŢNÍ OCENĚNÍ BYTOVÉHO DOMU....................................................................59

III.

ANALÝZA TRHU S NEMOVITOSTMI.................................................................88

IV.

POUŢITÁ LITERATURA......................................................................................102

5

Úvod Cílem mé bakalářské práce je seznámit čtenáře s problematikou oceňování historických staveb a zároveň uplatněním těchto staveb na českém realitním trhu. Oceňování historických staveb je v současné době velmi diskutovaným a specifickým tématem. Jedním z důvodů je i zákon č. 428/2012 Sb., o majetkovém vyrovnání s církvemi a náboţenskými společnostmi. V první teoretické části, seznamuji čtenáře s vybraným historickým objektem kostela Nenabevzetí Panny Marie v Holubicích, jenţ vznikl v 1. polovině 13. století a který prošel sloţitým historickým vývojem. Zaměřuji se především na současný stav, ve kterém se tento objekt nachází a následně pak na jeho základní moţnosti ocenění. Téma ,, Historické stavby a jejich oceňování“ jsem si vybral z mnoha důvodů. Jedním z nich je můj dlouhodobý zájem o historické objekty, architekturu, umění a samozřejmě o zachování těchto objektů. Dalším důvodem je umístění samotného kostela, který se nachází v bezprostřední blízkosti rodinného domu, kde ţijí moji nejbliţší příbuzní a ke kterému mi obec Holubice a římskokatolická farnost Kralupy nad Vltavou poskytly jak přístup do objektu, tak potřebné dokumenty. Ve druhé, praktické části provádím návrh trţní ceny dvou nemovitostí. První nemovitost je rodinný dům nacházející se v okrese Praha-západ č.p. 809 ve městě Libčice nad Vltavou, k.ú Chýnov. Druhá nemovitost je historický bytový dům č.p. 523/1 situovaný na Praze 8, k.ú Libeň postaven roku 1900 v novorenesančním stylu architektem F. Pifsterem. K návrhu trţní ceny bylo pouţito klasických metod uţívaných při ocenění nemovitostí. Ve třetí, analytické části se zaměřuji na středočeský kraj a zpracován analýzu realitního trhu okresu Praha - západ. Tento okres jsem si vybral, protoţe zde ţiji a zajímalo mě, jak se zde realitní trh vyvíjí, a jak se přibliţně pohybují ceny nemovitostí. Současně nemovitost vyskytující se v této práci je situována v daném okrese. Tuto část zakončuji rekapitulací a pravděpodobným dalším vývojem realitního trhu v okrese Praha - západ. Pro tvorbu práce jsem pouţil metody porovnávací, příjmové a nákladové. Porovnávací metoda analyzuje podobné majetky nedávno prodané nebo nabídnuté k prodeji v současných trţních podmínkách. Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích i vlastních příjmů z vlastnictví. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část muţe být sníţena o opotřebení nebo jiné znehodnocení. 6

I. TEORETICKÁ ČÁST STUDIE KOSTELA NANEBEVZETÍ PANNY MARIE V HOLUBICÍCH 1.1 Obec Holubice Nedaleko hlavního města Prahy se ve středočeském kraji konkrétně v okresu Praha - Západ nachází obec Holubice. Součástí Holubic je taktéţ obec Kozinec, který byl připojen roku 1875. Starobylá obec Holubice leţí v historicky významném kraji. Na jihovýchodě se rozprostírá legendární Turské pole a památný Levý Hradec, na západě pak hradiště českých kníţat- Budeč. První doloţená písemná zmínka o obci se datuje od roku 1204, kdy Přemysl Otakar I. ji daroval duchovním, kteří zde mívali hospodářství. V následujících letech Holubice často měnily majitele, od roku 1426 patřily Vokovi z Valdštejna. Pak Florianu Gryspekovi z Griespachu, a to aţ do roku 1622, kdy byly jeho majetky konfiskovány po poráţce vzbouřených českých stavů na Bílé Hoře a přešly ke komoře královské. V roce 1623 koupili toto panství Lobkovicové .1 Nejvýznamnější památkou Holubic je románský kostelík Nenebevzetí Panny Marie, který prošel v průběhu let sloţitým historickým vývojem a rekonstrukcemi. Kostel je nyní obehnán ze tří stran vysokými opěracími zdmi a bývalým hřbitovem. Uvnitř kostela jsou zachovalé původní románské fresky z 1. poloviny 14. století. Roku 1992 bylo vyhlášeno ochranné památkové pásmo kostela, které zahrnuje i okolní venkovskou zástavbu z 18. a 19. století.

Obr. č. 1: Foto ze 60. let 17. století zachycující Kostel Nanebevzetí Panny Marie, rybník a hospodářství rodiny Lobkoviců slouţící v oboru ovocnářství.

1

Broţek, T. 2010 [cit. 2013-01.12] Dostupno z: http://www.holubicekozinec.cz/cs/obec/historie.html

7

1.2 Historický vývoj kostela Nanebevzetí Panny Marie Jádro kostela tvoří kruhová románská rotunda s půlkruhovou apsidou na východní straně, s mladší apsidou ze 13. století na jiţní straně, s hranolovou věţí ze 14. století na západní straně a nejmladším přístavkem - pravoúhlou sakristií na severní straně. Zuzana Všetečková, Vladimír Czumalo a Dalibor Prix uvádí ve své knize: ,,Kostel Nanebevzetí Panny Marie v Holubicích (2011)“ , ţe první dochovaná zmínka o kostelu přichází kolem roku 1224-1225 za panování Přemysla Otakara I. K tomuto datu se váţe doklad, který prokazuje, ţe v kostele Nanebevzetí Panny Marie bylo provedeno zasvěcení kostela právě této světici. Při rekonstrukci kostela v roce 1865 byly v rozebraném původním oltáři nalezeny v olovněné schránce zbytky původních relikvií a pečeť otištěná v bílém vosku. Ta byla identifikována jako pečeť praţského biskupa Pelhřima. O něm je známo, ţe byl zvolen správcem praţského biskupství koncem roku 1223 a posvěcen arcibiskupem Siegfriedem z Eppsteinu na biskupa v roce 1224. Pelhřim, dříve praţský kněz, byl povaţován za stoupence krále Přemysla Otakara I.. Přesto se nedlouho nato( roku 1226) , biskupského úřadu na nátlak papeţe Honoria III. Vzdal. Zemřel v roce 1240. Z těchto souvislostí bylo vydedukováno, ţe někdy v letech 1224-1225 praţský biskup Pelhřim vysvětil nedávno postavenou rotundu v Holubicích. Kdo byl stavebníkem a zároveň objednatelem kostela (viz obrázek č. 2), se prozatím nepodařilo jednoznačně určit. Rotundy o dvou základních jednotkách byly českým raně středověkým stavitelstvím převzaty ze staromoravského prostředí (srov. např. rotunda sv. Michaela ve Starém Městě u Uherského Hradiště) hned v počátcích křesťanství. Uţ kostel sv. Klimenta, který na nedalekém Levém Hradci nechal vystavět první historický Přemyslovec, kníţe Bořivoj, patrně mezi lety 882-884, mohl být právě takovou rotundou.2

Obr. č. 2: Kostel Nanebevzetí Panny Marie, pohled od jihovýchodu.

2

Všetečková, Zuzana., Czumalo,Vladimír., Prix, Dalibor. Kostel Nanebevzetí Panny Marie v Holubicích. 1.vyd. obec Holubice 2011. ISBN 978-80-260-1120-0

8

Jak uvádí A. Mauhertová ve své knize Raně středověká architektura v Čechách (1971): ,,Nejstarší české rotundy vznikaly na opevněných hradech v samé blízkosti rezidencí jejich vládců či správců. Pro venkovské prostředí potom bylo velmi důležité, že jednoduché rotundy s půlkruhovou apsidou se začaly uplatňovat i na předhradích a v předpolích knížecích hradů jako typ kostela vhodný pro pastorační působení na širší masy hradské čeledi a obyvatel okolních osad. Ve 12 století se rotundy s půlkruhovou apsidou nachází i v prostoru pražské aglomerace (kostely sv. Kříže a sv. Vavřince na Starém Městě pražském, sv. Longina na Novém Městě pražském, sv. Václava na Malé Straně) a ve venkovském prostředí (např. kostel sv. Jana Křtitele v Dolních Chabrech nebo kostel sv. Martina v Dobřichovicích).“ 3 Podle místní pamětnice Evy Müllerové, jejíţ rodina jiţ po tři generace spravuje holubický kostel, vykazuje právě tato památka převzetí celé řady stylově vyzrálých, pozdně románských výzdobných prvků. Zejména systém slepých arkád na vnějším plášti východní apsidy viditelný na obrázku č. 3. a č. 4., které odlišují holubický kostel od většiny mnohem jednodušších soudobých venkovských svatyní. Kromě holubické apsidy se podobný prvek vyskytl např. na zdech lodi kostela sv. Linharta v Cítově u Mělníku a na kostele sv. Václava na Proseku (dnes součást Prahy). Kostel Panny Marie V Holubicích tedy svou dispozicí a architektonickou formou se odráţel a zapojoval do českého stavitelství 1. poloviny 13. století a na druhou stranu se odlišoval od soudobé kultury.

Obr. č. 4: Novorománsky obnovená hlavice slepých arkád na jihovýchodní straně vnějšího pláště pozdně románské apsidy.

Obr. č. 3: Východní pozdě románská apsida se slepými arkádami a gotickým oknem.

3

Merhautová, Aneţka., Raně středověká architektura v Čechách. 1.vyd. Praha: Academia 1971, s. 122-123.

9

V průběhu 3. čtvrtiny 13. století byla k jiţní straně stavby přistavěna druhá apsida. Ta byla niţší neţ samotná rotunda a poměrně dobře vyzděná z pečlivě řádkovaných kvádříků. Jiţní přístavek měl moţná ve své době plnit úlohu jakési předsíně. Na stavbě samotné je vidět, ţe do ní skutečně vedl vchod na jiţní straně přístavku (viz obrázek č. 5), zvenčí druhotně zazděný opukovými kameny (viz obrázek č. 6).

Obr. č. 5: Vnitřek jiţní apsidy s patrným dřívějším vstupem.

Obr. č. 6: Vnější zeď jiţní apsidy s dobře patrným původním zdivem a kamennou zazdívkou.

Nedlouho nato se holubický kostel dostal do správy dalšímu církevnímu hodnostáři a Tammovi z Pluhu. Ten se rozhodl ve 14. století vylepšit starý kostel v Holubicích. Nejdříve přišel na řadu presbytář (chrámový prostor vyhrazený kněţím). V obvodové zdi východní apsidy nechal prorazit větší gotická okna a v nich, při vnějším líci zdi osadit kruţby (viz obrázek č. 7). Ţádná z nich se nedochovala, kruţbové výplně a ostění všech tří oken bylo provedeno nově při restauraci kostela v 19. a 20. století. Původní kruţbová okna přitom na stavbě přetrvala aţ do poloviny 19. století, kdy roku 1865 z nich by vyjmut zbytek středověké větraje s erbem Tamma z Pluhu se zlatou radlicí na červeném štítě usazeném v modrém poli.4

Obr. č. 7: Pohled do východní apsidy s trojící gotických oken a rekonstruovanými kruţbami.

4

Všetečková, Zuzana., Czumalo,Vladimír., Prix Dalibor., Kostel Nanebevzetí Panny Marie v Holubicích. 1.vyd. obec Holubice 2011, ISBN 978-80-260-1120-0

10

Uvnitř apsidy byl pod severním oknem do zdiva osazen obdélný sanktuář pro úschovu ciboria (viz obrázek č. 7). Z dochovaných pramenů není přesně jasné, kdy se k rotundě, tentokrát uţ o dvou apsidách, připojila hranolová věţ. S největší pravděpodobností byla tato přístavba provedena právě za dob Tamma z Pluhu. Ve stejných letech přibyla v západní předsíni kostela i bohatá malířská Obr. č. 8: Sanktuář z poloviny 14. století v severní zdi východní apsidy

výzdoba. Uţitky z Holubic získal po Tammovi z Pluhu další praţský duchovní a současně probošt

(duchovní správce) kapituly u kostela sv. Jiljí, pan Jan roku 1367. Uţ od roku 1352 byl holubický farní kostel, počítaný k řípskému děkanátu, pravidelně zachycen v registrech odvodů papeţských desátků. Teprve k roku 1397 přichází zmínka, ţe dosavadní farář v Holubicích, kněz Jan, se vzdal svého beneficia (privilegium) a odešel jinam. Na jeho místo navrhl Václav z Radče, děkan kapituly u praţského novoměstského kostela sv. Apolináře, který byl právoplatný pán houbického kostela nového duchovního správce, kněze Petra,.Ten byl dříve farářem v kostele sv. Jakuba u Kutné Hory. Václav z Radče, významný prelát doby krále Václava IV., pravděpodobně zamýšlel v podobě holubického kostela zanechat svůj ,,otisk“. Krátce před jeho příchodem do Holubic byl zdejší kostel vyloupen jakýmsi klerikem Mikulášem, který byl roku 1393

zatčen a po odsouzení upálen na příkaz královského

podkomořího Zikmunda Hulera. Václav z Radče se tedy chtě nechtě musel zajímat o nápravu stavu holubické svatyně. Do počátků 15. století lze nejpravděpodobněji zařadit zaklenutí jiţní apsidy (viz obrázek č. 9). Touto stavební úpravou se zároveň uzavřel architektonický vývoj kostela ve středověku.5

Obr. č. 9: Trojpaprsková klenba z počátků 15. století v jiţní apsidě. 5

Všetečková, Zuzana., Czumalo,Vladimír., Prix Dalibor., Kostel Nanebevzetí Panny Marie v Holubicích. 1.vyd. obec Holubice 2011. ISBN 978-80-260-1120-0 apsidě

11

Bouřlivé 15. století se negativně zapsalo i do dějin holubického kostela. Český král Václav IV. zastavil ves Holubice Vokovi z Valdštejna. V letech 1420-1421 statky v okolí Prahy zabrala utrakvistická praţská města a kostel přestal být obsluhován katolickými faráři. Vok z Valdštejna se v Holubicích udrţel a roku 1423 na vsi pojistil věno své manţelce Elišce z Uhlišť, která roku 1429 po Vokově smti přenesla své věno na druhého manţela, Mikuláše z Kněţevsi. Vedle něj se však ve vsi postupně prosazovali příslušníci místního původně asi neprávnického rodu, který se začal rozpínat i po jiných místech středních Čech. V roce 1436 prodalo město Praha ves měšťanu Matěji, ale záhy se v drţení Holubic uvázal jakýsi Jan z Holubic. Z dochovaných středověkých zemských desek bylo vyčteno, ţe 27. ledna 1439 tento Jan z Holubic skoupil věnnou zástavu paní Alţběty, vdovy po Janovi z Letek. Dne 4. listopadu 1454 pak Jan z Holubic své majetky, včetně celé vsi Holubic, prodal. Ves se dostala do rukou Jíry Vamberského z Holubic, který 21. června 1459 ustanovil poručníkem všech svých statků (včetně dílu v Letkách) Jana z Radíče. Poté se Holubice opět dostaly do majetku Praţanů, kterým je roku 1547 nechal zkonfiskovat český král Ferdinand I. Habsburský jako pokutu za účast v nepodařeném povstání. Následujícího léto 1548 potom královská komora Holubice prodala zbohatlému sekretáři české dvorské komory Florianovi Griespekovi z Griespachu. Po Florianově smrti 29. Března 1588 zůstal majitel nelahozevského dominia, k němuţ Griespikové Holubice přičlenili jeho synovi Blaţejovi Griespekovi. Jeho majetky však po poráţce vzbouřených Českých stavů v bitvě na Bílé hoře byly konfiskovány a Holubice se znovu nakrátko staly majetkem české královské komory. Od j roku 1623 je převzala Polyxena z Lobkovic a roku 1637 oficiálně odkoupil Václav Eusebius z Lobkovic v rámci celého panství Nelahozeves. V té době probíhala na dolním Povltaví rekonstrukce církevních majetků. Ta však naráţela na četné obtíţe, k nimţ patřil zejména nedostatek kněţí. Holubice

proto

byly

po

roce

1622

svěřeny

administraci

faráře

z Libčic

nad

Vltavou.Zanedlouho- jiţ před rokem 1638, duchovní správu holubického kostela převzal farář z Minic. Zanedbaná péče se promítla v celé řadě poruch. Zvětralý povrch západní části a degradovaná románská korunní římsa napovídají, ţe starobylá svatyně dlouhodobě chátrala,. Opadaly omítky a děravými střechami do nichţ zatékalo. Zuboţenému svatostánku se dostalo větší pozornosti aţ v 60. letech 17. století. A právě s tímto datem je spojeno dotvoření nástěnných maleb a odlití dvou nových zvonů. Jeden z nich nese nápis: GOS MICH NICOLAVS OW IN PRAG ANNO 1666. Protoţe bohosluţba byla téměř nemyslitelná bez varhanní hudby a kostelního zpěvu, byla v lodi rotundy zřízena varhanní kruchta. Na kruchtu se dalo vstoupit dodnes dochovaným vstupem. Někdy v 18. století byl kostel znovu upravován, i kdyţ jeho skladba se uţ podstatněji nezměnila. Nejméně věţ tehdy dostala nové 12

omítnutí a schodiště do zvonice bylo vyzděno a opatřeno zábradlím. Zásahy poznamenaly i sakristii, v ní bylo proraţeno západní okno s pískovcovým ostěním a dochovanou klejovou mříţkou (viz obrázek č. 10). V této podobě pak holubický kostel slouţil aţ do 3. čtvrtiny 19. století.6

obr. č. 10 : Okno severní sakristie s původní klejovou mříţí.

Díky dokumentům, které mi byly poskytnuty zastupitelem obce Holubice Ing. Josefem Kuchařem je zřejmé, ţe změnami prošlo hlavně bezprostřední okolí kostela. Ještě roku 1854 byla při hřbitovní zdi osazena socha sv. Jana Nepomuckého, ale uţ roku 1865 kostel prošel celkovou rekonstrukcí, která mu měla podle tehdejších představ vrátit románský vzhled. Zdivo bylo vyspraveno pečlivě otesanými kvádříky ze zlatavé tzv. kopaninské opuky těţené především v lomech na katastru nedaleké obce Přední Kopaniny (dnes součást Prahy). Ve věţi byl vyměněn starý středověký vstup za novogotický obdélníkový, dodnes dochovaný. Vstupní otvory dostaly nové dveře, okna získala nová zasklení, včetně nově provedených kruţbových oken ve východní apsidě. Věţ dostala nový krov. Kostel byl opět omítnut a uvnitř vybaven novým zařízením, např. obrazy od známého praţského malíře Josefa Hellicha. Ústřední scéna se námětově vázala k zasvěcení kostela a představovala narození Panny Marie. Boční křídla obrazu nesla postavy zemských patronů (sv. Václava a sv. Ludmily). Roku 1884 byla kruchta v lodi osazena novými varhanami, přenesenými z farního kostela v Minicích a roku 1901 se interiér dočkal nové dochované cenné terrazové dlaţby. Součástí těchto úprav pak byla i ornamentální výmalba kostela, která je v objektu stále patrná. Roku 1933 byly opraveny střechy kostela i věţe, která dostala novou prejzovou krytinu. Řada zvětralých kvádříků byla opět vyměněna a došlo i k vyspravení jednotlivých článků stavby.

6

Všetečková, Zuzana., Czumalo,Vladimír., Prix Dalibor. Kostel Nanebevzetí Panny Marie v Holubicích. obec Holubice 2011. ISBN 978-80-260-1120-0

13

V letech 1956-1957 byly v západní předsíni restaurovány D. Feldovou a V. Šenkýřovou gotické nástěnné malby, ale stavební stav objektu si ţádal novou větší opravu. Jejím předstupněm se stal stavebně technický průzkum a plánovaná příprava, kterou provedl architekt Zdeněk Binko z Podkoviček. O opravy v letech 1969-1970 potom provedl stavitel Horák. Tehdy byla poloţena nová krytina kostelních střech, jiţní apsida obdrţela nový krov a došlo k opravám kvádříkového obkladu pláště zdiva a vyspravení některých detailů. Z nitra stavby zmizel mobiliář, jehoţ většina se uţ do objektu nevrátila. Byla svrţena varhanní kruchta (viz. obr. č. 11) a na vnějšku následně odbouráno zděné schodiště do patra věţe.

Obr. č. 11 široký vodorovný pás vypravené omítky pod horním vchodem je pozůstatkem varhaní kruchty, odstraněné kolem roku 1970.

Do dalších věků tak starobylá rotunda vstoupila sice jako stavba zajištěná, ale s limitovanými původními funkcemi. Příslibem nových, lepších časů, se stal nový zájem obce o její kulturní vyuţití a restaurace raně barokních Lowových zvonů, z niţ jeden byl puklý. Obyvatelé obce tak mohou doufat ve světlejší budoucnost. Její součástí bezpochyby budou i nová zjištění, jeţ obohatí zatím skromné poznatky. Budoucí průzkumy, zejména archivní, archeologické i stavebně historické, pravděpodobně zajistí, opraví či korigují dosavadní znalosti o stavbě. Také napomohou lépe pochopit její přebohatou minulost i význam ve společnosti, jeţ se tolikrát proměnil a přizpůsobil novým podmínkám. Z tohoto poznání můţe pramenit i nový vztah obyvatel k lokální tradici a hodnotám místa, s nímţ spojili nebo spojí svůj ţivot.

14

1.3 Nástěnné malby V prostoru pod věţí byly v roce 1957 odkryty raně gotické nástěnné malby, po jejich objevení a restaurování napsala studii Oliva Pechová. Na západní stěně uprostřed nad vchodem je zobrazena Madona s dítětem,( Jeţíš mezi sv. Kateřinou a sv. Vojtěchem (viz obrázek č. 12). Postava Madony je porušena, přesto horní část obličeje se velmi dobře zachovala. V kostele v Holubicích - vlevo od Madony, stojí sv. Kateřina, která si pravicí zřejmě opírala o meč, v levici drţela knihu a obracela se směrem k Panně Marii a jejímu dítěti .Po stranách vlevo spatřujeme polopostavy světce s mečem a sv. Otilii (viz obrázek č. 1). Na severní straně je zaznamenáno Kamenování sv. Štěpána a Stětí sv. Kateřiny (viz obrázek č. 14). Na mučednické scéně sv. Štěpán klečí a modlí se v popředí, před skupinou vojáků, kteří jej kamenují. Vpravo od severního okna umístil malíř Stětí sv. Kateřiny klečící a modlící se, kde vlevo od ní stojí císař Maxentius, skupina vojáků a kat s napřaţeným mečem nad její hlavou. Vpravo od mučednických scén umístil malíř polopostavu světce, která se nedochovala, dochoval se pouze nápis S. AUGUSTINUS. Na jiţní stěně se částečně zachovala polopostava sv. Ambroţe a stojící postava sv. Biskupa. Malby v předsíní kostela v Holubicích patří k jedněm z nejlépe dochovaných maleb z 1. poloviny 14. století.7

Obr. č. 12: Vlevo sv. Kateřina, Panna Marie s Jeţíškem a sv. Vojtěch.

7

Obr. č. 13: Polopostava sv. Otilie.

Obr. č. 14: Kamenování sv. Štěpána a Stětí sv. Kateřiny.

Pechová, Oliva, Gotické nástěnné malby v Holubicích. Zpráva památkové péče XVII, 1957, s. 134-1143

15

2 Technický stav objektu 2.1 Stávající stav krovů rotundy, sakristie a hranolové věže Na objektu se nacházejí tři krovové konstrukce. Jedná se o krov nad lucernou rotundy, krov nad pravoúhlou sakristií a krov nad hranolovou věţí. Krov nad lucernou je pouze v prostoru věţe lucerny. Konstrukce je z důvodů přítomnosti ocelové sítě proti holubům v současné době nepřístupná (viz obrázek č. 15). Střešní plášť je tvořen měděným plechem. Zastřešení samotné rotundy je provedeno poloţením krytiny na klenbu (viz obrázek č. 16).

Obr. č. 15: Krov nad lucernou rotundy s ochrannou ocelovou sítí proti holubům.

Obr. č. 16: Pohled na kostel Nanebevzetí Panny Marie od jihozápadu.

Dřevěný krov nad sakristií zastřešoval klenbu objektu, na krovu byla střešní krytina tvořená z prejzů (viz obrázek č. 17). Obrázek č. 18 znázorňuje krov s vrcholovou vaznicí s podsloupkováním opřený o vrchol klenby. Sakristie se sklonem střechy 23° vykazuje závaţná narušení omítky z důvodu malého spádu a následného zatékání.

Obr. č. 18: Krov severní sakristie.

Obr. č. 17: Severní sakristie s narušenou omítkou.

16

Krovová konstrukce nad hranolovou věţí má tvar čtyřbokého jehlanu (viz obrázek č. 19). Konstrukce je opláštěná měděným plechem provedeným v 70. letech 20. století, který je v poměrně dobrém stavu a chráněný oxidem měďnatým. Pozednice je uloţena na koruně zdiva a do ní jsou čepovány stropní a vazné trámy.

Krokve

jsou

začepovány

do

konců

vodorovných prvků po obvodě koruny zdiva (viz

Obr. č. 19: Krov hranolové věţe.

obrázek č. 20). Krovová konstrukce je částečně podepírána konstrukcí stojaté stolice z dubového řeziva, která zároveň obsahuje závěsné břevno pro dva věţní zvony (viz obrázek č. 21). Krov věţe je novodobá konstrukce z přelomu 19. a 20. století. Nutno zmínit, ţe nepřímo se na narušení prvků krovů věţe podílí nevhodné řešení úţlabí mezi centrální částí rotundy a stěnou věţe. Zde dochází k protékání sráţkové vody a hromadění sněhu (viz obrázek č. 22).

Obr. č. 20: Krov hranolové věţe.

Obr. č. 21: Stojatá stolice z dubového řeziva, která obsahuje závěsné břevno pro dva věţní zvony.

Obr. č. 22: Úţlabí mezi částí rotundy a stěnou věţe.

2.2 Biologické znehodnocení staveb Dřevokazné houby Většina hub vyţaduje minimální vlhkost dřeva v rozmezí 30-40%. Dřevomorka domácí se spokojí s vlhkostí dřeva 18%. Je třeba upozornit na skutečnost, ţe z objektu, kde se jednou vyskytla

dřevomorka,

nelze

houbu

do

všech

důsledků

odstranit.

Účinnými

stavebnětechnickými opatřeními a biocidy lze houbu (zárodky houby ukryté ve spárech, nerovnostech zdiva, v prachu aj.) udrţet po dlouhou dobu v klidovém stavu. Má-li být

17

zastaven růst dřevokazných hub, musí podíl vzduchu ve dřevě klesnout na 5-20%. Dřevokazných hub je velké mnoţství. Z mnoha desítek druhů náleţí pouze několik k obávané skupině hub, které napadají dřevo v obydlích a ve sklepích. Z dřevokazných hub jsou nejvíce nebezpečné celulozovorní houby, které působí tzv. červenou nebo také hnědou hnilobu. K nim náleţí dřevomorka domácí (Merilius lacrymans), koniofora sklepní (Coniophora putina), trámovka plotní (Gloeophyllum sepiarium), trámovka jedlová (Gloeophyllum abietinum), outkovka řadová (Trametes serialis), čechratka sklepní (Paxillus panuoides). K ligninovorním houbám náleţí václavka obecná (Armilaria melta, troudnatec kopytovitý (Fomes fomentarius), pevník chlupatý (Stereum hirsutum). Na rozdíl od plísní vystačí dřevokazné houby v řadě případů s niţší vlhkostí a rovněţ nejsou na teplotě nejsou příliš závislé. Postup rozkladu dřeva je dvojí. Buď z povrchu dovnitř dřeva (tak postupuje dřevomorka, koniofora, pornatka), nebo z vnitřku k povrchu. Nákaza se v tomto případě dostává do dřevin trhlinami (trámovka,outkovka).8

Příčiny výskytu dřevokazných hub9 Zvýšená vlhkost objektu (obvodové zdivo), způsobená nedostatečnou péčí a údrţbou. Nesprávná konstrukční řešení, která umoţňují zatékání vody kvůli netěsnosti střešní krytiny (úţlabí, nároţí, světlíky) nebo pro netěsnost či poruchy vnitřních instalací. Sráţka voda můţe nepříznivě působit v místech uloţení pozednic či v místě styku vazných trámů s půdními nadezdívkami. Dřevěné části nejsou chráněny biocidy (nedostatečná impregnace). Pouţití nevhodného dřeva či dřeva o vyšší vlhkosti. Nerespektování konstrukčních zásad ochrany dřeva.

Dřevozbarvující houby a plísně Houby, které vytváří různě zbarvené jemné vláknité povrchy. Povlaky se většinou vyskytují na povrchu dřeva, které se jimi zbarví. Plísně téţ můţou způsobovat měkkou hnilobu.

8

Wasserbauer, Richard., Biologické znehodnocení staveb. 1. vyd. Praha: Nakladatelství ARCH 2000, ISBN 8086165-30-2 9 Wasserbauer, Richard., Biologické znehodnocení staveb. 1. vyd. Praha Nakladatelství ARCH 2000, ISBN 8086165-30-2

18

Hloubka průniku do dřeva je 10 mm. Plísně potřebují ke svému růstu značnou vlhkost. Mohou být příčinou zdravotních komplikací.10 Druh dřevokazné houby

Hniloba dřeva

Výskyt při vlhkosti

Dřevomorka domácí

Hnědá

18-22%

Koniofora sklepní

Hnědá

23%

Pornatka vailantova

Hnědá

27%

Trámovka plotní

Hnědá

35%

Houţevnatec šupinatý

Hnědá

27%

Troudnatec pestrý

Bílá

29%

Klanolístka obyčejná

Bílá

32%

Zdroj: Wasserbauer, Richard. Biologické znehodnocení staveb.

Sinice a řasy Řasy vyţadují k růstu světlo, vzdušnou vlhkost a minerální látky. Velmi dobře rostou v místech, kde je nějak čas zadrţována voda (římsy, parapety oken, balkony). Za příznivých podmínek tvoří rozsáhlé povlaky různé konzistence, tloušťky a barvy. Převládá barva zelená, namodralá, ale také šedá, hnědá a v suchých místech aţ černá. V nároku na světlo nejsou náročné. Vyskytují se sice především na ozářených místech, avšak mohou vegetovat i při extrémně nízkých osvětlení ve spojení s nízkou teplotou. Řasy dobře snášejí velké tepelné výkyvy (0aţ +85°C). V nouzi vystačí pouze se vzdušnou vlhkostí, růst řas je proto patrný především v zimě a na jaře. Řasy způsobují na budovách i estetické škody. Protoţe zachytávají velké mnoţství prachu, objevují se na fasádě jako špinavé mokvající skvrny.11 Mechy a lišejníky Mechy často kolonizují stinné partie stavby. Pro potenciální kolonizaci jsou příznivé zvláště vápenné omítky a malty, které jsou přirozeně porézní a dobře propustné pro vodu a sole. Pronikají ze základové spáry a obohacují maltu ţivinami. Omítky a malty mají přirozeně nepravidelný povrch, který dobře zachycuje prachové částice. Vhodnými místy pro růst mechů jsou zvláště drobné dutinky, které vznikají v maltě po vypadlých kaméncích či písčitých zrnkách. Tyto dutinky se snadno zaplňují prachovými částicemi a špínou, které

10

Wasserbauer, Richard., Biologické znehodnocení staveb. 1. vyd. Praha: Nakladatelství ARCH 2000, ISBN 8086165-30-2 11 Wasserbauer, Richard., Biologické znehodnocení staveb. 1. vyd. Praha: Nakladatelství ARCH 2000, ISBN 8086165-30-2

19

slouţí jako základní substrát pro klíčení a rozvoj mechů. Lišejníky se vyskytují na nejrozmanitějších podkladech, skalách, kůře stromů, na stavebním a dekoračním kameni včetně mramoru, vápence a tufu. Rostou rovněţ na cihlách, omítkách, okenním sklu a betonu. Lišejníky snášejí extrémní klimatické podmínky (teplota je v rozmezí -268 aţ +100°C). Minimální objem vody kolísá mezi 2 aţ 14%, pH 5- 6 (hraniční 2-9).12 Dřevokazný hmyz Vnějším znakem napadení dřevokazným hmyzem jsou výletové otvory na většinou zachovaném povrchu trámu. Dřevo zevnitř znehodnocují především larvy hmyzu. Při větším počtu a po víceletém působení dokáţou narušit dřevo natolik, ţe ztrácí pevnost a celistvost. Budovám škodí i holubi, kteří způsobují především vrstvení trusu, jehoţ kyselá reakce ničí fasády i dřevěné konstrukce. Prach z holubích hnízdišť na půdách i na římsách obsahuje četné alergeny a roztoče.13

2.3 Průzkum dřevěných konstrukcí Při průzkumu biologických škod na dřevě se posuzují příznaky znehodnocení. Jestliţe se např. dřevomorka vyskytuje na více místech, hledá se ohnisko a vzájemná propojení. U starších objektů je snaha nalézt souvislosti mezi nedávnými opravami, haváriemi vodovodního potrubí, opravami krytiny, výměnami podlah a obkladů. Zvláště je nutno si všímat zazděných a nevětraných prostor i míst, kde jiţ byla před časem sanace provedena. Vizuální pozorování se doplňují měřením vlhkosti dřeva elektrickým vlhkoměrem. Je ovšem moţné pouţít i další diagnostické metody jako jsou měření změn elektrického odporu, průzkum znehodnocení pomocí ultrazvuku či UV záření, stanovení ohybových vlastností mikrovzorků dřeva pomocí fraktometru nebo měření odporu dřeva vůči pronikání tenkého vrtáku pomocí rezistografu. Průzkum biologického znehodnocení však nekončí pouze prohlídkou stavby. Při průzkumu se odebírají vzorky pro makroskopické, případně kultivační laboratorní rozbory.14

12

Wasserbauer, Richard. Biologické znehodnocení staveb. 1. vyd. Praha 2000, Nakladatelství ARCH. ISBN 8086165-30-2 13 Wasserbauer, Richard. Biologické znehodnocení staveb. 1. vyd. Praha 2000, Nakladatelství ARCH. ISBN 8086165-30-2 14 Wasserbauer, Richard. Biologické znehodnocení staveb. 1. vyd. Praha 2000, Nakladatelství ARCH. ISBN 8086165-30-2

20

2.4 Výsledky mykologického průzkumu a návrh opatření kostela Nanebevzetí Panny Marie v Holubicích Výsledky a návrh opatření vycházejí z mykologického posudku dřevěných konstrukcí, který byl zpracován společností FORTNA STAV s.r.o., Kamenická 6/677, 170 00 Praha 7. Průzkum byl proveden 31. 07. 2011 pod vedením Ing. Karla Stýbla. Úkolem průzkumu bylo zjistit stav dřevěných konstrukcí krovu v objektu, objednatelem posudku byla římskokatolická farnost Kralupy Nad Vltavou. Se zveřejněním výsledků souhlasila jak společnost FORTNA STAV s.r.o. tak římskokatolická farnost Kralupy nad Vltavou. Základní metodou průzkumu bylo hodnocení fyzikálního stavu jednotlivých dřevěných prvků. K určení výsledku se pouţívalo především jednoduchých pomůcek (nůţ, dláto, kladivo, pilka, hřebík a vlhkoměr). Vycházelo se z typických příznaků napadení, které lze rozdělit na povrchové a hloubkové.15

Povrchové příznaky Změna barvy dřeva Změna tvaru a struktury Stopy po biotických dřevokazných škůdcích Nadměrné průhyby a deformace Stopy po zatékání a trhliny

Hloubkové příznaky Nízká pevnost proti vniku noţe, dláta, hřebíku Na oddělených částech dřeva nebo vývrtech změna barvy, struktury, pevnosti, soudrţnosti

15

Ing. Karel Stýblo. FORTNA STAV s.r.o., Mykologický posudek dřevěných konstrukcí krovů v objektu rotundy Holubice. Praha: 2011.

21

Měření vlhkosti dřeva Povrchová vlhkost dřevěných prvků byla měřena vlhkoměrem Greisinger elektronic GHM 3830 (viz obrázek 23). Odporový měřič vlhkosti materiálů s integrovanými měřicími hroty. Rozsah měření 0 aţ 100% materiálové vlhkosti, převodní tabulka pro 494 druhů materiálů.

Obr. č. 23: Greisinger elektronic GHM 3830

Dne:

31. 07. 2011

Čas:

10:00-13:00

Teplota:

18,7°C

Vlhkost dřeva:

15,5% aţ 20,1%

Měření vlhkosti odporovým elektrickým vlhkoměrem je pouze orientační, přesné zjištění vlhkosti pro objektivní hodnocení by bylo nutno provést laboratorně váhovou metodou (gravimetricky) na odebraných vzorcích, jak předepisuj. Pro stanovení hodnot vlhkosti je třeba vzít potaz normu ČSN 490600-1 (ochrana dřeva), kde je základní rozdělení tříd ohroţení v závislosti na hodnoty vlhkostí jednotlivých konstrukcí. Hodnoty vlhkosti dřeva prvků krovu se pohybují v současné době v rozmezí cca. 15,5% – 20,3% a jsou přiměřené stavebním konstrukcím a nepředstavují zvýšená biotická rizika.16

16

Ing. Karel Stýblo. FORTNA STAV s.r.o., Mykologický posudek dřevěných konstrukcí krovů v objektu rotundy Holubice. Praha: 2011.

22

ČSN 490600-1 „Tato norma určuje základní zásady chemické ochrany dřeva proti znehodnocení dřeva a materiálů na jeho bázi biotickými činiteli v různých třídách ohrožení. Stanovuje třídy ohrožení v závislosti na expozici dřeva, definuje vlastnosti, které musí splňovat ochranné prostředky použité na chemickou ochranu v jednotlivých třídách ohrožení. Určuje vhodný způsob aplikace chemických prostředků na ochranu dřeva v závislosti na třídách jeho ohrožení. Tato norma je použitelná pro všechny ochranné prostředky na dřevo určené pro preventivní ošetření dřeva proti dřevokazným houbám a dřevokaznému hmyzu a pro prostředky, které mají zabránit napadení zpracovaného dřeva houbami způsobujícími modrání. Nevztahuje se na prostředky určené pro ošetření již napadeného dřeva (likvidační ošetření), na prostředky, které jsou používány na dočasnou preventivní ochranu proti houbám způsobujícím modrání kulatiny nebo čerstvě pořezaného dřeva a na prostředky určené na ochranu dřeva proti znehodnocení abiotickými činiteli - ohněm, povětrností apod.“ 17

Hodnocení kvality dřeva podle stupně biotické degradace18 A – dřevo zdravé nebo povrchově poškozené biotickými činiteli. B – dřevo mělce poškozené do hloubky 1 - 2 cm, poškození činí max. 5% plochy průřezu. C – dřevo hloubkově poškozené do hloubky 3 – 7 cm, poškození však nepřevyšuje 1/3 plochy průřezu prvku. D – dřevo destruované, poškození převyšuje 1/3 plochy průřezu prvku E – dřevěný prvek účinkem destrukce zcela chybí N – dřevěný prvek je z technických či bezpečnostních důvodů nepřístupný

Krov nad sakristií: Po prohlídce krovu bylo zjištěno, ţe se na krovové konstrukci vyskytuje lokální poškození pozednice. Byla zde makroskopicky zjištěna hnědá hniloba a stupeň biotické degradace je 17

ČSN 490600-1. Ochrana dřeva-Základní ustanovení. 1998 Ing. Karel Stýblo. FORTNA STAV s.r.o., Mykologický posudek dřevěných konstrukcí krovů v objektu rotundy Holubice. Praha: 2011. 18

23

zařazen do třídy B (viz obrázek č. 24). Dřevo je zhnědlé, křehké, rozpadá se. Lze provést vryp nehtem, rozpad je způsobený přítomností dřevokazných celulozovorních hub, patrně Koniofora, Pornotka nebo dřevomorka. Střešní plášť, tvořený keramickou prejzovou taškou na řídkém laťování, jeví známky nekompaktnosti. Stav střešního pláště, laťování a klempířských prvků lze povaţovat za doţilý (viz obrázek č. 25). Doporučuje se doplnění skladby střešního pláště o pojistnou hydroizolační folii.19

Obr. č. 24: Poškozená pozednice severní sakristie.

Obr. č. 25: Střešní plášť severní sakristie.

Krov nad hranolovou věţí: Na konstrukci krovu byl zjištěn výskyt dřevokazného hmyzu lokálního charakteru do stupně, který lze hodnotit jako povrchový. Tento

stupeň

poškození

se

vyskytuje

v délkách prvků krovu. U paty krovu na vodorovných

konstrukcích,

na

stropních

trámech a vazných trámech, je poškození do stupně

C

a

jedná

se

o

poškození

Obr. č. 26: Poškození dřevěných prvků krovu hranolové věţe.

komplexnější (viz obrázek č. 26). Plášť

jehlanu je tvořen plným prkenným podbitím a měděnou plechovou krytinou. Dřevěné podbití na sobě nese zbytky špatně odstraněné kůry. V prostoru krovu se vyskytuje velké mnoţství holubího trusu, který znemoţnil detailnější průzkum a zároveň přispívá ke znehodnocování dřevěných prvků (viz obrázek č. 27). Konstrukce dubové stolice nesoucí věţní zvony a podepírající krov věţe není poškozena dřevokaznými činiteli. Stav střešních plášťů okolních 19

Ing. Karel Stýblo. FORTNA STAV s.r.o., Mykologický posudek dřevěných konstrukcí krovů v objektu rotundy Holubice. Praha: 2011.

24

objektů tak jako klempířských konstrukcí je doţilý (viz obrázek č. 28). Krytina místy chybí a maltové loţe je vydrolené (viz obrázek č. 29). Doporučuje se zváţit doplnění konstrukcí krovu u těch objektů, kde je střešní plášť kladen přímo na klenbu.20

Obr. č. 27:Poškození krovu s velkým mnoţstvím holubího trusu.

Obr. č. 28: Provedené klempířské práce.

Obr. č. 29: Poškozená krytina rotundy.

Návrh opatření 21 U prvků, které jsou poškozené do stupně C odstranit osekáním destruovanou dřevní hmotu a na základě statika případně zesílit. Veškeré nové řezivo impregnovat proti biotickým činitelům. Krovové konstrukce nebyly v minulosti ošetřeny protipoţárním či jiným ochranným nátěrem. Pro zvýšení poţární odolnosti dřevěné konstrukce se můţe pouţít antypirénní přípravek Flamgard. Všechny ponechané dřevěné konstrukce mechanicky očistit od biologických nečistot. V době případné opravy se doporučuje, aby bylo odstraněno současné bednění (bednění nahradit novým popř. původní odkůrnit a ošetřit proti dřevokazným škůdcům. Patu krovu důkladně vyčistit, jedná se o pozednici a konce krokví, které jsou nyní částečně nepřístupné díky suti a holubímu trusu. Pro případné provedení chemické sanace krovu věţe rotundy, sakristie a lucerny, bude nutné provést mechanické očištění povrchu prvků – odstraní se tím letité nánosy, holubí trus, povrchově chemicky a bioticky korodovaná dřevní vrstva. Pokud by se prokázalo, ţe jsou některé prvky na objektu poškozeny více jak hloubkově (stupeň D) doporučují se z konstrukce odstranit a nahradit novým řezivem.

20

Ing. Karel Stýblo. FORTNA STAV s.r.o., Mykologický posudek dřevěných konstrukcí krovů v objektu rotundy Holubice. Praha: 2011. 21 Ing. Karel Stýblo. FORTNA STAV s.r.o., Mykologický posudek dřevěných konstrukcí krovů v objektu rotundy Holubice. Praha: 2011.

25

3 Historické stavby a jejich oceňování 3.1 Historické stavby a jejich využití na realitním trhu Památkově chráněné nemovitosti nejsou v České republice tolik ţádaným artiklem a zájemce o koupi či investory příliš nelákají. Vyţadují totiţ většinou rozsáhlé investice a další vyuţití staveb mohou komplikovat poţadavky památkářů. Na realitním trhu se nejčastěji z památek objevují stylové měšťanské domy v historických centrech měst. Památkově chráněné bytové domy často dále plní svou původní funkci, hodně v tomto směru vede Praha. "Historické nemovitosti v Praze jsou vysoce ceněny i pro svoji výjimečnost a okolní prostředí," řekl Ondřej Diblík z realitní kanceláře Lexxus.22 Jde o činţovní domy nebo dřívější paláce zejména ve Starém Městě, Josefově, Kampě nebo Malé Straně. Atraktivní jsou v tomto směru také další turistická města, jako je například Český Krumlov, Kutná Hora nebo Karlovy Vary. Tuzemské realitní kanceláře mají ve své nabídce i desítky historických objektů, jako jsou zámky, hrady či kláštery. Řada z nich čeká na své majitele jiţ několik let a postupně chátrá. Některé však měly štěstí a noví vlastníci jim vrátili dřívější lesk a slávu. Komerční investoři památkovou ochranu budov často chápou jako problém, neboť pro rekonstrukce těchto staveb se jim obtíţně stanovují náklady. Starší budovy mohou být také méně atraktivní vzhledem k původním dispozicím, které nevyhovují dnešním poţadavkům jak na bydlení, tak na práci. Zájem obcí zase brzdí nedostatek peněz. Například zámek nedaleko Hradce Králové v obci Smiřice je na prodej uţ několik let, obec v minulosti s koupí otálela a nyní na něj nemá peníze. V současné době je nabízen zhruba za 15 milionů. Kvůli vysoké ceně na místní zámek nemá ani radnice v Rokytnici v Orlických horách. Některé obce naopak řeší, co s chátrajícími památkami v jejich vlastnictví. Jemnice na Vysočině nabízí zdejší zámek za více neţ sedm milionů korun, ale finance potřebné na celkovou opravu se odhadují na stovky milionů. ,,Čas od času se někdo objeví, ale vždycky to ztroskotá na tom, že náklady na rekonstrukci jsou příliš vysoké,“ uvedl jemnický starosta Miloslav Nevěčný23.

22

Poštolková, L. 2008 [cit 2013 - 9.1] Dostupno z: http://www.novinky.cz/bydleni/reality-a-finance/137519-zpamatek-na-trhu-je-nejvetsi-zajem-o-mestanske-domy-a-zamky.html 23

ČTK. Rubrika investování 2012 [cit 2013- 13.1] Dostupno z:http://www.realit.cz/clanek/ceske-pamatky-kvulinakladnym-opravam-zajemce-prilis-nelakaji

26

V současné době je připraven projekt, který by v budoucnu vyuţil zámek jako rehabilitační centrum pro válečné veterány z celého světa a dále by slouţil jako interaktivní muzeum pro širší veřejnost. Nové vyuţití zámku by mohlo usnadnit i cestu k dotacím na tolik potřebnou opravu zámku. Jak informoval starosta Jemnice Miloslav Nevěčný, město je projektu nakloněno a fandí mu. „Budova zámku bude využitá celá, využity budou i přilehlé budovy v zámeckém areálu. Chystaný projekt je velmi rozsáhlý,“ tvrdil starosta. Zmínil, že jen počet novodobých válečných veteránů v Evropě se odhaduje na osm milionů lidí.24 Problémy s hledáním zájemce o koupi mají i restituenti. Prodávající proto sniţují nabídkové ceny, někdy i u významných historických objektů. Například znojemský Loucký klášter z 12. století chtěl stát prodat za 160 milionů korun, cenu ale musel kvůli nezájmu investorů sníţit aţ na 55 milionů. U řady památek nepomáhají ani aukce. Obce nebo církve tak své zdevastované památkově chráněné budovy nabízejí někdy uţ jen za symbolickou korunu. I kdyţ se památky někdy prodat podaří, nemají ještě vyhráno. Nový vlastník totiţ můţe zjistit, ţe přecenil své síly. Několik majitelů vystřídaly například lázně v Kyselce na Karlovarsku a jediným výsledkem je, ţe z budov jsou téměř ruiny. Vlastníci jsou povinni se o památky starat, jsou za to sankce i v milionových částkách.

Potíţe jsou většinou s právní

vymahatelností. Někdy také investoři kupovali chátrající památky s očekáváním, ţe se jim podaří získat na jejich obnovu příspěvky z Evropské unie nebo ze státního rozpočtu. Ne pokaţdé ale uspěli. V Liberci koupila soukromá společnost od církve poničený kostel sv. Maří Magdalény, zatím ale dotace neobdrţela. V současné době stavba chátrá a ani její okolí se nevyhnulo nájezdům vandalů. Na některé památky se ovšem usmálo štěstí v podobě nového majitele. Například v Plzeňském kraji se díky soukromým vlastníkům podařilo zachránit zámek ve Zbirohu, na Jičínsku zámek Staré Hrady. Přeměny historických objektů v hotely, penziony nebo restaurace ovšem ne vţdy památkáři rádi vidí. Přehled o prodávaných objektech nemají, protoţe vlastník není povinen jim toto hlásit. Změna vyuţití objektu s sebou často nese nutné opravy, které narušují památkovou a architektonickou hodnotu objektu. Pokud je ale vlastník k budově šetrný většinou nemá problémy s památkovými úřady, jelikoţ památkáři samotní jsou rádi, ţe historické stavby dále nechátrají.

24

Bártíková, E. 2012 [cit 2013 - 16.1] Dostupno z: http://trebicsky.denik.cz/zpravy_region/zamek-v-jemnicibude-rehabilitacnim-centrem-pro-valecne-veterany-20120326.html

27

3.2 Rozdělení historických staveb z hlediska trhu Stavby bez moţnosti komerčního vyuţití Jedná se převáţně o stavby slouţící pro sakrální účely, které jsou jen těţko komerčně vyuţitelné, a zájem o ně na trhu bude minimální. Vlastníkem takových staveb je ve většině případů církev. Stavby bez komerčního vyuţití tak mohou být např. menší kostelíčky nebo kapličky. Kostel Nanebevzetí Panny Marie v Holubicích reprezentuje také právě tuto skupinu.

Stavby s moţností částečného komerčního vyuţití Jedná se především o stavby, které se mohou alternativně vyuţívat i k jiným účelům neţ k jakým byly původně postaveny a mohou generovat alespoň nějaký zisk. Jako příklad lze uvést Kaiserštejnský palác na Malostrasnkém náměstí Praha 1, kde se pořádají firemní večírky a rauty. Dále pak zámek Slapy, který mnohokrát slouţil pro filmové účely.

Stavby s úplným nebo převaţujícím komerčním vyuţitím Stavby tohoto typu jiţ zcela ztratily svůj původní účel a byly přebudovány a rekonstruovány pro nový účel. Jedná se o nemovitosti, které jsou situované ve větších městech. Jako příklad lze uvést obchodní dům Bílá Labuť na Praze 1, který kompletně slouţí pro komerční účely. Od roku 1994 je obchodní dům zapsán v seznamu památek UNESCO.

3.3 Metody oceňování a jejich aplikace na historické stavby Porovnávací metoda Při oceňování nemovitostí porovnávací metodou jsou analyzovány podobné majetky nedávno prodané nebo nabídnuté k prodeji v současných trţních podmínkách. Tyto majetky jsou porovnány s oceňovaným majetkem a následně jsou provedeny úpravy na základě rozdílností ve faktorech, jako jsou datum prodeje, lokalita, typ budovy, stáří a technický stav. Předpokladem pro pouţití této metody je existence databáze srovnatelných nemovitostí. Poté

28

je odhadce schopen pomocí jednotlivých korekčních činitelů určit reálnou cenu oceňovaného majetku.25 Porovnávací metoda je však pouţitelná jak jiţ se zmínilo pouze v případě, ţe existuje dostatečné mnoţství porovnatelných nemovitostí. V případě historických staveb tak jde o velmi limitující parametr, který je častou příčinou, proč porovnávací způsob nelze aplikovat. Jedná se zejména o nemovitosti, které jsou svým architektonickým řešením jedinečné a originální nebo na, kterých se vyskytly vzácné umělecké prvky a proto chybí subjekty jim podobné. V konkrétním případě kostela Nanebevzetí Panny Marie v Holubicích, jehoţ historie sahá do 1. poloviny 13. století a ve kterém se nacházejí jedny z nejzachovalejších nástěnných maleb 1. poloviny 14. století je tedy zřejmé, ţe porovnávací metoda nebude moci být uplatněna. V současné době chybí na realitním trhu více srovnatelných nemovitostí s podobnými parametry. Příjmová metoda Základem pro odvození trţní hodnoty nemovitosti příjmovou metodou je stanovení reálného výnosu, efektu pro vlastníka. Ocenění se skládá ze stanovení výše tohoto reálného výnosu, zohlednění faktorů ovlivňujících předpokládaný vývoj v budoucnosti a stanovení současné hodnoty těchto výnosů. Základem pro výpočet je stanovení předpokládaných provozních výnosů, které vlastník nemovitosti očekává. Je důleţité zváţit, zda hrozí moţný výpadek nájemného a zohlednit tuto skutečnost do předpokládaných výnosů. Předpokládané výnosy se sníţí o fixní i variabilní náklady související s provozem nemovitosti. U fixních nákladů se jedná zejména o daň z nemovitosti a pojištění nemovitosti, u variabilních zejména o dodávky médií (elektřina, voda, plyn), správu nemovitostí, drobné opravy a údrţbu, náklady na úklid, likvidace odpadu apod. Kromě nákladů na drobné opravy je nutné zohlednit obnovovací investice na průběţnou výměnu stavebních komponentů s krátkodobější ţivotností, které se opotřebovávají a zastarávají rychleji neţ stavba sama (např. střešní krytina, podlahové krytiny, povrchové úpravy, zařizovací předměty, aj.). Obecně platí, ţe příjmová metoda nemůţe indikovat vyšší hodnotu neţ metoda porovnávací.26 25

Ing. Petr Ort. Ph.D. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Bankovní institut, a.s. 2007. ISBN 978-80-7265-113-9 26 Ing. Petr Ort. Ph.D. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Bankovní institut, a.s. 2007. ISBN 978-80-7265-113-9

29

Příjmová metoda je pro ocenění historických staveb mnohdy nejefektivnější. Jednou z podmínek pro pouţití této metody je předpoklad, ţe daná nemovitost generuje jistý zisk. Pro pouţití této metody se tedy nehodí stavby sakrálního a hřbitovního typu např. kostely, chrámy, katedrály nebo pomníky. V konkrétním případě kostela Nanebevzetí Panny Marie v Holubicích není ideální, aby byla uplatněna příjmová metoda z důvodů chybějícího komerčního vyuţití a následného výnosu plynoucí z pronájmu, jelikoţ stavba je vyuţívaná pouze k sakrálním účelům. Nákladová metoda Nákladová metoda stanovuje náklady na reprodukci určitého majetku se způsobem vyuţití a hodnotou podobnou oceňovanému majetku. Při stanovení hodnoty majetku touto metodou se nejprve stanoví tzv. reprodukční hodnota, která udává, za kolik by se dal obdobný majetek pořídit k datu ocenění. Zjištěná výchozí cena se upraví o míru opotřebení, které zohledňuje ekonomickou i morální zastaralost. Výpočet reprodukční hodnoty stavby je prováděn např. pomocí technicko – hospodářských ukazatelů, nákladových kalkulací, podrobného poloţkového rozpočtu apod. Výše opotřebení staveb se stanoví v % na základě celkového stavu stavby s přihlédnutím zejména ke stáří stavby, předpokládané ţivotnosti, údrţbě, provedeným stavebním změnám a opravám, závadám a způsobu uţívání.27 U historických objektů je tato metoda velice těţko aplikovatelná, mnohdy jí nelze pouţít vůbec. Jedním z důvodů je samotné stáří těchto budov a taktéţ dnes technicky nevyhovující konstrukční řešení. Je zcela běţné, ţe některé historické stavby obsahují umělecká, uměleckořemeslná díla nebo jsou nedílnou součástí stavby nějaké historické artefakty. Cena historických artefaktů je potom dána nejen jejich uměleckými kvalitami, ale i stářím. Reprodukční cena můţe vyjádřit náklady na vytvoření repliky historického artefaktu, ovšem její cena je jen zlomkem hodnoty originálu. V konkrétním případě kostela Nanebevzetí Panny Marie v Holubicích ani nákladová metoda nesplňuje potřebné moţnosti pro její vyuţití. Nákladová metoda by sice umoţnila a stanovila náklady za kolik by bylo moţné postavit repliku samotného kostela ze stejných materiálů ke dni ocenění, ale nikdy by nevyčíslila historickou hodnotu a hodnotu uměleckých prvků, které

27

Ing. Petr Ort. Ph.D. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Bankovní institut, a.s. 2007. ISBN 978-80-7265-113-9

30

dělají právě tuto stavbu jedinečnou. Finální cena by tak byla naprosto bezpředmětná a neodpovídala by skutečnosti.

3.4 Genius Loci Součástí hodnoty památkově chráněných objektů patří bezpochyby i genius loci. V dnešním významu je toto sousloví pouţíváno pro jedinečnou atmosféru či kouzlo určité lokality. K pojmu genius loci se vyjadřují i autoři knihy Výkladový slovník cestovního ruchu (2002) Martina Pásková a Josef Zelenka, kteří genius loci definují jako souhrn materiálních i nemateriálních projevů historie, ale i současnosti, jeţ se vyskytují v dané lokalitě a specificky působí na určitý subjekt. V rámci cestovního ruchu motivuje genius loci návštěvníky k návratům a zanechává v nich trvalejší dojem, jakýsi emocionálně estetickou stopu daného místa v jistém okamţiku.28 V rozhovoru pro Karlovarský deník uvádí Ing. Petr Ort, Ph.D. ,,V moderní společnosti je vše vyjádřeno cenou. Proto není nic neobvyklého, že odborníci odhadují cenu i nehmotného majetku. Penězi se dá vyjádřit i tak nehmatatelná věc jako genius loci, tedy jakýsi duch místa. Duch místa není samozřejmostí musí se o něj pečovat a udržovat jej. Pokud tomu tak není duch se vytrácí a s tím samozřejmě klesá i cena místa, k němuž se genius loci váže. Ocenění tohoto nehmotného majetku se provádí pomocí tří metod využívaných při ocenění majetku. Lze však říci, že metoda porovnávací a nákladová není pro ocenění genia loci vhodná. V drtivé většině případů se proto aplikuje metoda výnosová“.29

3.5 Ocenění historických staveb Pro oceňování historických staveb v současné době bohuţel neexistuje ţádný daný předpis nebo vyhláška upravující přesný postup při ocenění historické stavby. Jako u ostatních nemovitostí se proto vychází z běţných metod oceňování, metodě porovnávací, metodě výnosové a metodě nákladové. U historických staveb je však důleţité s těmito metodami zacházet obezřetně a snaţit se kaţdý objekt posuzovat individuálně. V mnoha případech se však můţe stát, ţe běţně pouţívané metody pro určení hodnoty historického objektu nejsou uplatitelné a hodnota, pomocí nich indikovaná by neodpovídala skutečnosti. Pokud znalec oceňuje historickou budovu záleţí především na jeho úsudku, jelikoţ kaţdá z historických budov je jedinečná. Hodnotu historické stavby ovlivňují různé faktory jako je, stáří, 28

Zelenka, Josef., Pásková, Martina. Výkladový slovník cestovního ruchu. Linde Praha: 2012. ISBN 978-807201-880-2 29 Kozohorský, Petr. Ocenit se dá všechno dokonce i genius loci. 2009 [cit. 2013-22.12] Dostupno z: http://karlovarsky.denik.cz/zpravy_region/ocenit-se-da-vsechno-dokonce-i-genius-loci20090923.html

31

ojedinělost či běţnost, architektura, umělecké prvky, stavební stav, vybavenost a vyuţitelnost. Právě uměleckořemeslné práce mají svou uměleckou a historickou hodnotu, která je dána i jménem jejich tvůrce. Tato hodnota musí být v rámci ocenění historických staveb jako celku také indikována a není překvapením, ţe právě hodnota uměleckých prvků i několikrát převýší hodnotu objektu samotného.

Závěr Při zpracování této bakalářské práce jsem pochopil, ţe oceňování historických staveb je dle mého názoru velice komplikovaný a obtíţný proces. Celá podstata oceňování historických staveb stojí ve většině případů na odbornosti a profesní praxi znalce. Je jen velmi málo znalců, kteří provádějí takovéto druhy ocenění, jako jsou umělecká díla, kulturní památky a historické stavby. Na realitním trhu hrají dnes historické stavby celkem významnou roli. Důvodů ke koupi těchto objektů je mnoho- např. podnikatelský záměr, zvýšení prestiţe, genius loci nebo i snaha o zachování objektu samotného. Naopak nejčastější příčiny, které potenciálně budoucí vlastníky odrazují, od koupě jsou mnohdy příliš vysoké náklady na rekonstrukci a údrţbu objektu, nevyhovující dispoziční řešení nebo na památkovou ochranu spojenou s poţadavky památkářů. Na základě informací a poznatků získaných při zpracování teoretické části mé bakalářské práce tykající se holubického kostela Nanebevzetí Panny Marie v Holubicích, bych při jeho ocenění vycházel z následující úvahy. Často se objevuje otázka jak ocenit majetek, který není běţně obchodovatelný na trhu, jehoţ reprodukční cena vyjadřuje pouze náklady na vytvoření repliky ze stejných materiálů ale, nikoli originálu a v neposlední řadě, který negeneruje ţádný výnos. Podle mnoha názorů je k ocenění tohoto specifického majetku vhodná kontribuční metoda, tedy jaký je přínos tohoto nekomerčního majetku k hodnotě ostatního majetku. Většina makléřů, developerů a znalců uvádí, ţe pokud prodávají či oceňují pozemek s výhledem na jedinečnou krajinu, jezero nebo místo spojené s genius loci, je jeho cena zpravidla o třetinu vyšší neţ hodnota porovnatelného pozemku bez tohoto výhledu.V případě kostela Nanebevzetí Panny Marie v Holubicích bych proto uplatnil kontribuční metodu, která by vycházela z porovnání dvou cen a to pozemku X s výhledem na kostel a s pozemkem Y bez výhledu na kostel. Rozdíl mezi cenami X a Y by stanovil alespoň přibliţnou hodnotu kostela při dodrţení trţních podmínek.

32

II. PRAKTICKÁ ČÁST Ocenění rodinného domu

Objednatel: Bankovní institut vysoká škola, a.s. Nároţní 2600/9 158 00 Praha 5

ZPRÁVA O HODNOCENÍ Rodinný dům Ke Studánkám č. p. 809 252 66 Libčice nad Vltavou

Datum ocenění: 1. DUBNA 2013

33

OBSAH ZPRÁVY Úvodní list

1

Obsah

2

Průvodní listopad

3

Popisné informace

4

Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití

8

Ocenění

9

Závěr

19

Omezující podmínky a předpoklady

21

Osvědčení

23

PŘÍLOHY Výpis z katastru nemovitostí Snímek katastrální mapy orientační mapa Fotodokumentace objektu

34

Bankovní institut vysoká škola, a.s. Nároţní 2600/9 158 00 Praha 5 1. dubna 2013 Oznamujeme Vám, ţe jsme ukončili trţní ocenění majetku označeného nám jako RODINNÝ DŮM č. p. 809 Uvedený na listu vlastnictví č. 1212, pro katastrální území Chýnov, obec Libčice nad Vltavou, okres Praha – Západ Nacházejícího se na adrese Ke studánkám 809, 252 66 Libčice nad Vltavou, Česká republika

V té to zprávě Vám předkládáme výsledky našeho šetření Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje náš odborný názor na trţní hodnotu výše uvedeného v absolutním vlastnictví jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 1. Dubnu 2013 – ke dni místního šetření. Zpracovatelům zprávy je známo, ţe zpráva má slouţit jako podklad pro návrh prodejní ceny majetku. Zpracovatelům zprávy není známo nic o tom, ţe by zpráva měla slouţit i pro jiný účel jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo jiný, výše nespecifikovaný účel. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Praze – Západ, na listu vlastnictví č. 1212, pro katastrální území Chýnov, obec Libčice nad Vltavou, okres Praha- Západ. Výpis z katastru nemovitostí ze dne 15. 4. 2013 je přílohou této zprávy. Zpracovatelé zprávy chápu trţní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoli nátlakem, s tím, ţe kaţdý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud je trţní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, ţe majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce.

35

Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění 1. Dubna 2013 uţíván výhradně k bydlení majitele objektu. Ţádná část domu není pronajata za trţní nájemné. Podle sdělení zadavatele ocenění i podle dostupné dokumentace nejsou uzavřeny ţádné nájemní smlouvy, věcná břemena nebo zástavní práva, která by nějakým způsobem omezovala vlastnictví objektu. Majetek je tedy v absolutním vlastnictví. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsme osobně prohlédli a při zpracování ocenění jsme vzali v úvahu následující faktory: Polohu, velikost a vyuţitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav. Nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku. Převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu. Náklady na pořízení majetku jako nového sníţené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy. Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě. Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku. Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány. POPISNÉ INFORMACE POPIS LOKALITY Oceňovaný objekt – rodinný dům č. p. 809 je situován v klidné části v obci Libčice nad Vltavou, okres Praha- Západ. Obec Libčice nad Vltavou je nejníţe poloţeným místem okresu Praha-západ a nachází se přibliţně 20 km od centra Prahy. Leţí při ţelezniční trati Praha 36

Kralupy - Ústí nad Labem. Intervaly mezi jednotlivými spoji jsou dopoledne cca 30 minut, odpoledne pak vţdy jednou po hodině, přičemţ trasa Libčice nad Vltavou- Praha Masarykovo nádraţí trvá přibliţně 21 minut. V současné době mají Libčice cca 3000 obyvatel. Občanská vybavenost v obci je vzhledem k velikosti obci na vysoké úrovni a zahrnuje obecní úřad, poštu, ordinaci praktického lékaře a zubního lékaře, školku, školu, koupaliště, ubytovací zařízení, několik restauračních zařízení, obchody a sluţby, dětská hřiště a parky, sportoviště různého zaměření- fotbalové, házenkářské a tenisové hřiště. Další moţnosti pak poskytují okolní obce např. – Úholičky (golf), Tursko (jezdecký areál), Kralupy nad Vltavou ( zimní stadion) a Velké Přílepy ( bowling). Pohledové horizonty, jsou vzhledem k umístění obce a poměrně klidné zástavbě velmi dobré.

Oceňovaný majetek Podle skutečností zjištěné na místě i podle podkladů poskytnutých vlastníka nemovitosti je jedinou činností v rodinném vlastní bydlení rodiny vlastníka. Majetek tedy není primárně určen k podnikatelské činnosti, i kdyţ nic nebrání jeho komerčnímu vyuţití k pronájmu za trţní nájemné. Oceňovaný majetek je tvořen funkčním celkem pozemku a rodinného domu. Jednotlivé části majetku budou podrobně popsány a specifikovány v dalších oddílech. Historie Oceňovaný rodinný dům byl postaven v roce 2011 na pozemkách dnes uţ bývalého statku. Jedná se o přízemní novostavbu, která od svého vzniku do současnosti neprošla ţádnými výraznými rekonstrukcemi, přístavbami ani právními změnami. Dům je obýván po celou dobu rodinou vlastníka a byly na něj prováděny udrţovací práce. Pozemek Předmětem ocenění jsou dva pozemky, které spolu souvisejí a tvoří jediný funkční celek. Pozemky jsou situovány v obci Libčice nad Vltavou v lokalitě, která je jen částečně zastavěna a je připravena k výstavbě. Pozemek p. č. 195/36 o rozloze 218 m je převáţně části zastavěn budovou č. p. 809, zbytek tvoří zpevněná plocha a nádvoří. Pozemek p. č. 195/12 rozloze 541 m je nezastavěný a slouţí jako zahrada u rodinného domu. V lokalitě jsou vybudovány všechny základní veřejné sítě (elektro, voda, plyn, kanalizace, telefon), z nichţ na pozemky vedou pozemní přípojky. Vzhledem k tomu, ţe všechny pozemky tvoří jeden funkční celek a

37

jejich komerční vyuţití a uplatnění je jednotné, budou oceněny společně jako jediný pozemek o celkové rozloze 759 m2.

Vedlejší stavby a venkovní úpravy Na pozemku oceňovaného rodinného domu se nenachází ţádné vedlejší stavby Venkovní úpravy: Na oceňovaných pozemcích jsou situovány následující venkovní úpravy: 1. Přípojka vody – v přilehlé ulici je veden hlavní vodovodní řad PE100 vedený pod terénem v hloubce cca 1,3m. 2. Přípojka kanalizace – v přilehlé komunikaci je veden hlavní kanalizační řad z plastového potrubí HDPE DN250 mm. Přípojka kanalizace je provedena plastovým potrubím KG DN150 mm vedeným odbočkou z hlavního řadu do revizní plastové šachty DN315 mm umístěné na pozemku majitele. 3. Přípojka elektro – přípojka je ukončena v pojistné skříni, osazené v uličním oplocení společně s elektroměrovou rozvodnicí. 4. Přípojka plynu – přípojka plynu je vedena z plynoměru umístěného v uličním oplocení majitele 5. Zpevněné plochy betonové – provedeny z prostého betonu 7. Obrubníky z prostého betonu 8. Zahradní oplocení je zrealizováno z ocelových sloupků, mezi které se na vodící dráty ukotvilo poplastované pletivo do výšky 150 cm. Podezdívka plotu je tvořena betonovými podhrabovými deskami výšky 300 mm. Dodavatel plotu byla firma BoPe. 9. Uliční oplocení je zrealizováno z betonových bloků BEST NATURA šířky 20 cm. Plot je zaloţen na betonových základových pasech. Mezi sloupky je osazena dřevěná výplň s ocelovými svlaky. 10. El. poháněná samonosná posuvná brána.

Rodinný dům Architektonické a dispoziční řešení Rodinný dům je přízemního typu BUNGALOW 4+1 s vestavěnou garáţí na severovýchodní straně a zastřešenou terasou na jihozápadní straně. Stavba je vytápěna plynovým kondenzačním kotlem GEMINOX THRi. 38

V přízemí rodinného domu se nacházejí tyto místnosti: 1. Zádveří

3,7m2

2. Šatna v zádveří

2,3m2

3. WC v chodbě

2,2m2

4. Dětský pokoj č. 1

12,9m2

5. Šatna v pokoji č. 1

2,3m2

6. Dětský pokoj č. 2

12,7m2

7. Šatna v pokoji č. 2

2,3m2

8. Loţnice

10,9m2

9. Šatna u loţnice

4,5m2

10. Technická místnost

8,9m2

11. Koupelna

7,6m2

12. Chodba

21,7m2

13. Jídelna s kuchyní

18,7m2

14. Spíţ

1,1m2

15. Obývací pokoj

27,0m2

16. Zastřešená terasa

19,5m2

17. Garáţ

37,6m2

Konstrukční řešení a vybavenost Objekt je zaloţen na základových pasech z prostého betonu, nosná konstrukce obvodových středních zdí je z tvárnic YTONG tl. 300mm. Obvodové zdivo je zatepleno kontaktním zateplovacím systémem tl. 100mm. Strop nad přízemím je tvořen spodními pásnicemi dřevěných vazníků. Zastřešení objektu je provedeno taškovou krytinou betonovou BRAMAC. Fasáda objektu – obvodové stěny jsou zatepleny kontaktním zateplovacím systémem tl. 100mm s konečnou tenkovrstvou omítkou v okrové barvě. Sokl objetku – je zateplen extrudovaným polystyrenem tl. 60mm s konečnou omítkovinou (umělý kámen MARMOLIT apod.) Klempířské práce- titanzinkové popřípadě měděné.

39

Komínová těleso – Systém Schiedel slouţí pro odkouření krbových kamen v obývacím pokoji. Truhlářské konstrukce – Plastová okna, vchodové a balkonové dveře – rámy a křídla včetně případné meziskelní mříţky jsou z folie světlehnědý dub. Dveře jsou osazeny do ocelové zárubně. Dlaţby a podlahy – Podlahy obytných místností jsou pokryty plovoucí podlahou (dřevěné lamely). Podlahy ostatních místností jsou pokryty keramickou dlaţbou. Dlaţba je lepena na flexi lepidlem. Obklady- provedení vnitřních obkladů stěn na WC, koupelně a za kuchyňskou linkou. Provedení

obkladu

venkovního

soklu

je

z keramických

dlaţdic

mrazuvzdorných

červenohnědé barvy.. Odvětrání - Všechny místnosti rodinného domu jsou přirozeně větrány okennímy otvory. Samostatné WC v chodbě je odvětráváno nuceně s pouţitím elektrického ventilátoru odvedeného do fasády. Ventilátor je ovládán časovým spínačem Výtápění objekt je řešeno plynovým kondenzačním kotlem turbo GEMINOX THRi o výkonu 16,9kW umístěným v technické místnosti. Součást sestavy kotle je nerezový zásobník teplé uţitkové vody o objemu 75 litrů. Potrubní rozvody jsou navrţeny měděnými trubkami. Otopná tělesa jsou navrţena desková radik popřípadě podlahovými konvektory minib coil. Provedení elektroinstalace je měděnými kabeli. Objekt je chráněn proti atmosférickým vlivům hromosvodem. Vnitřní plynovod je proveden z ocelového potrubí a je ukončen u plynového kondenzačního plynové kotle GEMINOX THRi. Přípojka kanalizace je vedena plastovým potrubím vedeným odbočkou z hlavního řadu do revizní plastové šachty umístěné na pozemku vlastníka. Kuchyně je vybavena kuchyňskou linkou s elektrickým sporákem, myčkou nádobí, digestoří a ledničkou. Vnitřní vybavení obsahuje rohovou masáţní vanu, umývadlo a bidet. Záchod je standardní, splachovací. Ostatní vybavení obsahuje veřejný telefon, internetové připojení a televizní anténu. ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŢITÍ Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší s nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. 40

Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako bytový dům a jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsme názoru, ţe současné vyuţití nemovitosti je právně přístupné. Oceňovaný majetek je ve stavu, který umoţňuje jeho vyuţívání z technického hlediska. Uvedení do provozu není podmíněno rozsáhlou investicí do jeho rekonstrukce. Podmínka okamţité vyuţitelnosti je tedy splněna. Ke splnění kriteria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, ţe objekt slouţí k vlastnímu bydlení majitele objektu a jeho rodiny a zároveň nejsou známy ţádné právní, technické nebo jiné skutečnosti, které by bránily pronájmu objektu za trţní nájemné, je splněna i tato podmínka. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli, k názoru, ţe současné vyuţití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím.

OCEŇĚNÍ ÚVOD Při stanovení trţní indikace trţní hodnoty majetku jsou zpravidla tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním a / nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena opotřebením nebo jiným znehodnocením. Při stanovení obvyklé ceny jsme pouţili kombinaci všech tří metod ocenění. Pro ocenění pozemku jsme pouţili metodu porovnávací, pro ocenění majetku jako celku jsme pouţili všech tří metod ocenění.

41

POROVNÁVACÍ METODA Stanovení trţní hodnoty pozemků Při stanovení trţní hodnoty jsme předpokládali, ţe pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich největším a nejlepším vyuţití. V případě stanovení trţní hodnoty pozemků souvisejících s oceněním rodinného domu jsme porovnali čtyři pozemky nabízené k prodeji nebo prodané v posledním období v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotku jsme pouţili cenu za jeden metr čtvereční pozemku. V případě, ţe se jednalo o nabídky, jsme tuto skutečnost zohlednili koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Při porovnání pozemku byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikost, jejich vybavenost inţenýrskými sítěmi, vyuţití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, moţná zastavitelnost pozemků, apod. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, ţe aktuální trţní hodnota pozemku souvisejícího s rodinným domem indikovaná porovnávací metodou je:

1 385 000 Kč A je kalkulována následovně: 759 * 1825 = 1 385 175 Kč Výpočty pouţité při stanovení této indikace jsou uvedeny v tabulce.

Oceňovaný pozemek

Porovnávaný Pozemek

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný Pozemek

1 stavební Parcela

2 stavební parcela

3 stavební Parcela

4 stavební Parcela

N/A

N/A

N/A

N/A

A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název pozemku

Parcelní číslo

Na Vrchách 809 195/12, 195/35

Adresa pozemku Katastrální území

Chýnov

Chýnov

Chýnov

Chýnov

Tursko

Obec

Libčice

Libčice

Libčice

Libčice

Tursko

Okres

Praha- západ

Praha- západ

Praha-západ

Praha-západ

Praha-západ

42

B. Základní údaje pro porovnávání - cena za 1 m² v tisících Kč Prodejní cena celkem Rozloha pozemku v m² Cena za 1 m²

X

1 456 000

1 575 000

2 395 000

2 120 000

759

728

784

1168

840

X

2000

2009

2050

2524

25.3.2013

21.3.2013

15.3.2013

5.5.2013

1

1

1

1

2000

2009

2050

2524

Nabídka

Nabídka

Nabídka

Nabídka

0,9

0,9

0,9

0,9

1800

1808

1845

2272

Absolutní Vlastnictví

Absolutní vlastnictví

Absolutní vlastnictví

Absolutní Vlastnictví

Datum transakce Korekce Upravená hodnota C. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Absolutní Vlastnictví

Vlastnická práva

1

1

1

1

Upravená hodnota

1800

1808

1845

2272

Existence věcných Břemen

Bez věcných

Bez věcných

Bez věcných

Bez věcných

Břemen

břemen

Břemen

Břemen

1

1

1

1

1800

1808

1845

2272

Rodinný dům

Rodinný dům

Korekce

Korekce Upravená hodnota Vyuţití podle územního plánu

Rodinný dům

Korekce Upravená hodnota Ano

Územní rozhodnutí Korekce Upravená hodnota

Nejsou

Jiná právní omezení a závazky Korekce Upravená hodnota

Rodinný dům Rodinný dům 1

1

1

1

1800

1808

1845

2272

Ano

Ano

Ano

Ano

1

1

1

1

1800

1808

1845

2272

Nejsou

Nejsou

Nejsou

Nejsou

1

1

1

1

1800

1808

1845

2272

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Lepší

1

1

1

0,9

1800

1808

1845

2045

Pravidelný

Pravidelný

Pravidelný

Pravidelný

1

1

1

1

1800

1808

1845

2045

D. Technické parametry Lokalita

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Tvar pozemku

Pravidelný

Korekce Upravená hodnota Svaţitost

Mírně svaţitý

Korekce Upravená hodnota Dostupnost inţ. sítí Korekce Upravená hodnota

Kompletní

Mírně svaţitý Mírně svaţitý

Mírně svaţitý

Rovinný

1

1

1

0,95

1800

1808

1845

1943

Kompletní

Kompletní

Kompletní

Kompletní

1

1

1

1

1800

1808

1845

1943

43

Kontaminace půdy

Nezjištěna

Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost

Vlak

Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování

Výborné

Korekce Upravená hodnota Nutnost demolice stávajících objektů

Ne

Korekce Upravená hodnota

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

1

1

1

1

1800

1808

1845

1943

Vlak

Vlak

Vlak

Autobus

1

1

1

0,95

1800

1808

1845

1846

Výborné

Výborné

Výborné

Výborné

1

1

1

1

1800

1808

1845

1846

Ne

Ne

Ne

Ne

1

1

1

1

1800

1808

1845

1846

Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno

Jiná technická korekce Korekce Upravená hodnota

1

1

1

1

1800

1808

1845

1846

Obdobná

Obdobná

Obdobná

Obdobná

1

1

1

1

1800

1808

1845

1846

E. Ostatní parametry Velikost pozemku Korekce Upravená hodnota

Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno

Moţná zastavitelnost Korekce Upravená hodnota

1

1

1

1

1800

1808

1845

1846

1800

1808

1845

1846

0

0

0

0

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hod. 1 m²

1825

Rozloha pozemku

759

Celková porovnávací hodnota

1 385 175

Výpis oceňovaných parcel poř. číslo

1 2 Celkem

číslo parcely

195/35 195/12

výměra v m²

jednotková hodnota v Kč/m²

trţní hodnota

218 541 759

1825 1825

397 850 987 325 1 385 175

44

Zaokrouhleno

1 385 000

Stanovení trţní hodnoty majetku jako celku Při naší analýze stanovení trţní hodnoty majetku jako celku jsme vzali do úvahy rodinné domy, které byly v okrese Praha-západ v nedávné době prodány nebo jsou nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. V případě, ţe se jednalo o nabídky, jsme tyto skutečnosti zohlednili koeficientem odráţející obvyklý rozdíl mezi cenami nabídkovými a cenami skutečně realizovanými. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsme pro stanovení indikce trţní hodnoty oceňovaného majetku zvolili za srovnávací jednotku čistou podlahovou plochu (NFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku povaţováno za standardní. Při stanovení trţní hodnoty tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahy i takové faktory jako je datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, poloha, vybavenost, dostupnost pro automobilovou dopravu, moţnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je:

4 678 000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce. Příloha č. 2 - TABULKA II - MAJETEK JAKO CELEK ;

Oceňovaný Pozemek

Porovnávaný Porovnávaný Porovnávaný Porovnávaný Pozemek pozemek pozemek Pozemek

Rodinný dům Libčice

1 2 3 4 Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Tursko Tursko Úholičky Noutonice

A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název nemovitosti Parcelní číslo Adresa pozemku Katastrální území Obec

Ke Studánkám Chýnov Libčice nad Vltavou Praha - západ

Okres B. Základní údaje pro porovnávání – NFA

Tursko

Tursko

Úholičky

Noutonice

Tursko

Tursko

Úholičky

Lichoceves

Praha –západ Praha - západ Praha - západ Praha –západ

Plocha pozemku

759

1 143

840

650

929

Hodnota ze 1 m² pozemku

2026

2026

2026

2026

2026

Hodnota pozemku celkem

1 537 734

2 315 718

1 701 840

1 316 900

1 882 154

45

C. Právní údaje Počet srovnávacích Jednotek Prodejní cena celkem

149

142

131

130

155

X

6 300 000

6 890 000

4 800 000

5 200 000

3 984 282

5 188 160

3 483 100

3 317 846

28058

39604

26793

20896

22.3.2013

25.3.2013

25.3.2013

13.1.2013

1

1

1

1

28058

39604

26793

21405

Nabídka

Nabídka

Nabídka

Nabídka

0,9

0,9

0,9

0,9

25252

35644

24114

19265

Absolutní

Absolutní

Absolutní

Absolutní

1

1

1

1

25252

35644

24114

19265

Ne

Ne

Ne

Ne

Prodejní cena bez ceny pozemku Cena za 1 porovnávací jed.

X

Datum transakce Korekce Upravená hodnota D. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva

Absolutní

Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen

Ne

Korekce Upravená hodnota Vyuţití podle územního Plánu

Rodinný dům Libčice

Korekce Upravená hodnota Koloudační rozhodnutí

Ano

Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezeni a závazky

Ne

Korekce Upravená hodnota

1

1

1

1

25252

35644

24114

19265

Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Tursko Úholičky Hostivice Noutonice 1

1

1

1

25252

35644

24114

19265

Ano

Ano

Ano

Ano

1

1

1

1

25252

35644

24114

19265

Ne

Ne

Ne

Ne

1

1

1

1

25252

35644

24114

19265

Lepší

Lepší

Lepší

Horší

E. Technické parametry Lokalita

Dobrá

Korekce

1

Upravená hodnota Technický stav objektu

Vynikající

Korekce Upravená hodnota Tech.vybavenost budovy

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Funk. vyuţitelnost budovy Korekce Upravená hodnota

Dobrá

0,9

0,9

0,9

1,1

22727

32080

21703

21192

Vynikající

Vynikající

Vynikající

Vynikající

1

1

1

1

22727

32080

21703

21192

Dobrá

Lepší

Horší

Dobrá

1

0,9

1,1

1

22727

28872

23873

21192

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

1

22727

28872

23873

21192

46

Další moţný rozvoj Nemovitosti

Dobrý

Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost

Vlak

Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost

Dobrá

Dobrý

Dobrý

Dobrý

Dobrý

1

1

1

1

22727

28872

23873

21192

Autobus

Autobus

Autobus,vlak

Autobus

0,9

0,9

0,87

1

20454

25985

20770

21192

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

1

20454

25985

20770

21192

Průměrná

Průměrná

Průměrná

Průměrná

1

1

1

1

20454

25985

20770

21192

N/A

N/A

N/A

N/A

1

1

1

1

20454

25985

20770

21192

Obdobný

Obdobný

Obdobný

Obdobný

1

1

1

1

20454

25985

20770

21192

N/A

N/A

N/A

N/A

1

1

1

1

20454

25985

20770

21192

a parkování Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu

Průměrná

Korekce Upravená hodnota Jiná techická korekce

N/A

Korekce Upravená hodnota F. Ostatní parametry Korekce pro velikost Nemovitosti

Obdobný

Korekce Upravená hodnota Jiná korekce Korekce Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky

22100

Porovnávací hodnota celkem (bez poz.)

3292900

Hodnota pozemku

1385175

Celková porovnávací hodnota

4678075

Příjmová metoda Nemovitost, které mohou generovat výnos, jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při pouţití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaţených ve vlastnictví tohoto majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potencionálního příjmu, který lze být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní

47

náklady, které jsou odečteny od potencionálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním. Obvyklá cena je potom stanovena pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupů – přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. V tomto konkrétním případě byla pouţita metoda přímé kapitalizace. Výše potencionálního provozního příjmu byla stanovena na základě průměrné hladiny trţního nájemného porovnatelných objektech a porovnatelné lokaci.V našich výpočtech jsme v souladu s běţnou praxí vycházeli s tzv. studeného nájemného, kdy sluţby a energie jsou nájemcům přeúčtovány na základě jejich skutečného čerpání. Provozní náklady byly stanoveny procentní sazbou s potencionálního hrubého příjmu, obvyklou pro porovnatelné majetky. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k závěru, ţ trţní hodnota výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je:

3 369 000 Kč Podrobný popis provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce na následující straně. PŘÍJMOVÁ METODA – PŘÍMÁ KAPITALIZACE Příjem z pronájmu – trţní nájemné

300 000

Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného Efektivní hrubý příjem

15% 255000

Náklady na údrţbu

5000

Pojistné

7237

Daň z nemovitosti

630

Pronájem cizích pozemků

0

Marketing

0

Ostatní provozní náklady

0

Provozní náklady celkem

12867

48

Provozní příjem

242133

Rezervy na renovace

40 000

Čistý provozní příjem

202133

Míra kapitalizace

6%

Indikovaná hodnota

3 368 833

Zaokrouhleno

3 369 000

NÁKLADOVÁ METODA U nákladové metody ocenění je trţní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení trţní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuální stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje sníţení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky sniţující hodnotu jsou definovány následně: Technické opotřebení Je sníţení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí. Funkční nedostatky Jsou sníţení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehoţ důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné vyuţití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelná sníţení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické vyuţití majetku. Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav.

49

Funkční nedostatky uplatněné při ocenění zohledňují zejména tu skutečnost, ţe majetek by z hlediska konstrukčního a dispozičního mohl být řešen jednodušeji a účelněji. Funkční nedostatky byly stanoveny porovnáním nákladů na reprodukci oceňovaného majetku a nákladů na jeho nahrazení, tedy na výstavbu objektu na současné materiálové, konstrukční a dispoziční úrovni se srovnatelným mnoţstvím komerčně vyuţitelných prostor. Porovnali jsme a zahrnuli i nálady obou druhů nemovitostí spojené s jejich provozem a uţíváním. Ekonomické nedostatky v rámci nákladové metody vycházejí z poměru nabídky a poptávky v tomto sektoru nemovitostí v daném místě a čase. Zohledňují také moţný nesoulad mezi příjmovou stránkou pronájmu nemovitosti a nákladů na výstavbu. Při kvantifikaci těchto ekonomických nedostatků oceňovaného majetku jsme vycházeli z naší průběţně aktualizované databáze vycházející ze sledování ekonomických nedostatků pro tento typ majetku v porovnatelných lokalitách. jako podpůrný argument byly uvaţovány koeficienty prodejnosti nemovitostí stanovené v příslušné vyhlášce vydané Ministerstvem financí České republiky. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je:

6 358 000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání indikací trţní hodnoty oceňovaného majetku pouţitím nákladové metody je uveden v tabulce. Nákladová metoda Název

RD, Ke Studánkám 809, Libčice nad Vltavou

Číslo pozemku

195/36, 195/12

Nosná konstrukce

Klasická, zděná

Skutečné stáří

2 let

Efektivní stáří

0 let

Ekonomická ţivotnost

80 let 183,2 m2

Zastavěná plocha Počet podlaţí

1 nadzemní 176 m2

Celková podlahová plocha 50

902, 36 m3

Celkový obestavěný prostor

5167 Kč/m3

Jednotkové reprodukční náklady Reprodukční náklady celkem

4 662 494

Fyzické opotřebení

0%

4 662 494

Funkční nedostatky

0%

4 662 494

Ekonomické nedostatky

0%

4 662 494

Vedlejší stavby

0

Venkovní úpravy

310 000

Pozemek

1 537 734

Indikovaná

6 357 669

Zaokrouhleno

6 358 000

ZÁVĚR Toto hodnocení vyjadřuje náš názor na trţní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 15. dubnu 2013. Pojmy obvyklá cena a absolutní vlastnictví byly definovány v úvodní části této zprávy. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace: Indikace

Váha (%)

Váţený průměr (Kč)

Porovnávací metoda

4 678 000

70

3 274 600

Příjmová metoda

3 369 000

20

673 800

Nákladová metoda

6 358 000

10

635 800

Výsledná cena

4 584 200

Zaokrouhleno

4 584 000

51

Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běţně nabízeny a obchodovány. Z tohoto důvodu lze předpokládat, ţe porovnávací metoda odráţí nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů je indikace trţní hodnoty porovnávací metodou rozhodující a je jí přisouzena váha 70% Tento typ majetku – rodinný dům je v uvaţované lokalitě (Libčice nad Vltavou v blízkosti Hlavního města Prahy) jsou pronajímány velmi zřídka. Tento typ nemovitosti je nejčastěji pouţíván za účelem uspokojení vlastních bytových potřeb majitele nemovitosti a jeho rodiny. Proto byla sice indikace trţní hodnoty příjmovou metodou uvaţována při analýze finální hodnoty, ale byla í přisouzena kontribuce 20%. Indikace trţní hodnoty pomocí nákladové metody indikuje současnou výši nákladů na výstavbu totoţného domu, z toho důvodu není u rodinných domů indikace trţní hodnoty pomocí nákladové metody rozhodující. Pro závěrečnou analýzu trţní hodnoty slouţí jako jistý korektor hodnot zjištěných jinými metodami a proto jí je přisouzena váha 10%. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k závěru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 10. dubna 2013 reprezentována částkou. .

4 584 000 Kč (slovy: Čtyřimilionypětsetosmdesátčtyřitisíckorunčeských)

Neprováděli jsme ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebíráme ţádnou odpovědnost. Nezkoumali jsme ţádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by mohl být vyuţíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých sluţeb.

52

OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY 1.

Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného.

2.

Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace.

3.

Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány našim šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření.

4.

Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě ocenění předpokládají,ţe oceňovaný

majetek

neobsahuje

takové

materiály

jako

je

azbest,

močovino-

formaldehydová pojiva a izolace nebo potencionálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. 5.

Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po data ocenění.

6.

Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv.

7.

Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními.

8.

Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy.

9.

Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní

53

oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţeny v této zprávě. 10. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

54

OSVĚDČENÍ Já níţe podepsaný, tímto osvědčuji, ţe: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění. 2. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny nám známe skutečnosti, které by mohli ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4. Při své činnosti jsme neshledali ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe nám předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

V Libčicích nad Vltavou, dne 10.4. 2013

Tomáš Kříž

55

Příloha č. 1 - výpis z katastru nemovitostí

Informace o stavbě Stavba:

č.p. 809

Obec:

Libčice nad Vltavou [539414]

Část obce:

Libčice nad Vltavou [81833]

Katastrální území:

Chýnov [681814]

Číslo LV:

1212

Na parcele:

195/36

Typ stavby:

budova s číslem popisným

Způsob využití:

rodinný dům

Zobrazení v mapě

Vlastnické právo

Adresa

SJM Vorel Vratislav a Vorlová Kamila Vorel Vratislav

Ke Studánkám 809, 25266 Libčice nad Vltavou

Vorlová Kamila

Na Vrchách 626, 25266 Libčice nad Vltavou

Způsob ochrany nemovitosti Nejsou evidovány žádné způsoby ochrany.

Omezení vlastnického práva Typ Nejsou evidována žádná omezení

Jiné zápisy Nejsou evidovány žádné jiné zápisy. Zobrazené údaje mají informativní charakter. Platnost k 15.04.2013 19:13:50.

56

Podíl

Příloha č. 2 - Katastrální mapa

Příloha č. 3 - orientační mapa oblasti

57

Příloha č. 4 - fotodokumentace

58

Ocenění bytového domu

Objednatel: Bankovní institut vysoká škola, a.s. Nároţní 2600/9 158 00 Praha 5

ZPRÁVA O HODNOCENÍ Bytový dům SVĚTOVA č. p. 523/1 Praha 8 - Libeň

Datum ocenění: 18. DUBNA 2013

59

OBSAH ZPRÁVY

Úvodní list

1

Obsah

2

Průvodní list

3

Popisné informace

5

Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití

9

Ocenění

10

Závěr

20

Omezující podmínky a předpoklady

22

Osvědčení

24

PŘÍLOHY Výpis z katastru nemovitostí Snímek katastrální mapy Orientační mapa oblasti Fotodokumentace

60

Bankovní institut vysoká škola, a.s. Nároţní 2600/9 158 00 Praha 5 18. dubna 2013 Oznamujeme Vám, ţe jsme ukončili trţní ocenění majetku označeného nám jako BYTOVÝ DŮM č. p. 523/1 Uvedený na listu vlastnictví č. 1605 a 12521, pro katastrální území Libeň, městská část Praha 8, obec, Praha Nacházejícího se na adrese Světova 523/1, 180 00 Praha 8 , Libeň, Česká republika V té to zprávě Vám předkládáme výsledky našeho šetření Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje náš odborný názor na trţní hodnotu výše uvedeného v absolutním vlastnictví jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 18. dubnu 2013 – ke dni místního šetření. Zpracovatelům zprávy je známo, ţe zpráva má slouţit jako podklad pro návrh prodejní ceny majetku. Zpracovatelům zprávy není známo nic o tom, ţe by zpráva měla slouţit i pro jiný účel jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo jiný, výše nespecifikovaný účel. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Praze 8 – Západ, na listu vlastnictví č. 1605 a 12521, pro katastrální území Libeň, městská část Praha 8, obec Praha. Výpis z katastru nemovitostí ze dne 18. 4. 2013 je přílohou této zprávy. Zpracovatelé zprávy chápou obvyklou cenu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoli nátlakem, s tím, ţe kaţdý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud je trţní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, ţe majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Dle výpisu z KN LV č. 1605, není Bytový dům zatíţen zástavním právem ani věcným břemenem. Dle výpisu z KN LV č. 12521, není Garáţ zatíţena zástavním právem ani 61

věcným břemenem. Dle nám známých skutečností neprobíhají na oceňované Nemovitosti ţádné právní spory. Nebytová část není, kromě jedné místnosti v suterénu, kde je umístěna bloková stanice Praţské energetiky, a.s, zatíţená ţádnými nájemními vztahy. Nebytový prostor v obytné části je v současnosti rovněţ bez nájemce. Bytové jednotky jsou v současnosti částečně obsazeny vlastníky, částečně pronajaty za trţní nájemné. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsme osobně prohlédli a při zpracování ocenění jsme vzali v úvahu následující faktory: Polohu, velikost a vyuţitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav Nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku Převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu Náklady na pořízení majetku jako nového sníţené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy. Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě. Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku. Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.

62

Identifikace nemovitosti POPIS NEMOVITOSTI Dům je rozdělen na dvě oddělené části, kaţdá se samostatným schodištěm a vchody. Jedna část (na straně Zenklovy třídy a částečně do ulice Světova), slouţila donedávna jako nebytové administrativní prostory, druhá část (směrem do ulice Světova) je vyuţívána pro obytné účely s nebytovým prostorem v přízemí. Kaţdá z obou částí domu má samostatné přípojky energií. Na kaţdém patře obytné části domu se samostatným schodištěm, se vstupem přes průjezd z ulice Světovy, jsou vţdy dva větší byty 3+1, 2+1, případně 4+1 (to jsou byty jenom s okny do ulice Světovy, případně ty, které mají okna do ulice i do vnitrobloku) a vţdy jeden rohový byt 1+1 výhradně s okny do vnitrobloku. Byty 1+1 do vnitrobloku mají celkovou plochu kaţdý cca 50 m2, u bytů větších se pohybuje plocha od 70 m2 přes 100 m2 do 125 m2, podle konkrétního dispozičního řešení kaţdého patra. Plochu 125 m2 má pouze jediný byt 4+1 ve druhém patře (3.NP). Stav bytových jednotek v domě je různý. Některé z nich prošly dle informace podané na místním šetření náročnými úpravami, některé z nich jsou spíše v původním stavu. Vzhledem k tomu, ţe nebyl do bytových jednotek umoţněn přístup, se však jejich celkový stav nepodařilo ověřit. V přízemí obytné části se nachází nebytový prostor - kancelářské plochy s kuchyňským koutem, šatnou, WC a sprchou (prostor je po rekonstrukci). V nebytové části jsou umístěny 4 podlaţí kancelářských prostor – bývalých sluţeben policie. V této části domu byl nedávno vestavěn moderní osobní výtah a provedena rekonstrukce přízemí. Celá administrativní část je vytápěna od r. 2001 z centrální domovní plynové kotelny. Celkový stav těchto prostor je však špatný, podepsalo se na nich působení jejich bývalého nájemce. Prostory jsou uzpůsobeny „socialistickému standardu“. Původní štuky jsou otlučeny, stropy sníţeny a jako osvětlení zabudovány zářivky. Parkety jsou překryty OSB deskami a starým PVC či koberci. Původní dveře byly vyměněny za překliţkové. Dále byly bez vědomí vlastníka vestavěny příčky a místnosti tak rozděleny na menší a některé stěny obloţeny deskami. Bytový dům je podsklepen. Sklepy jsou poměrně rozlehlé – cca. 400 m2. V současnosti jsou, kromě místnosti s plynovou kotelnou a blokové trafostanice Praţské energetiky, a.s., bez vyuţití a slouţí jako skladovací prostory. 63

V podkroví Bytového domu se nachází rozlehlý půdní prostor, cca 500 m2, vhodný pro vestavbu. Garáţ ve dvorním traktu je novostavba zkolaudovaná v roce 2006. Umoţňuje parkování dvou osobních automobilů. Garáţ má dvoje výsuvné, dobře zabezpečené moderní vrata. Vjezd je z ulice Světova přes průjezd v bytovém domě. HISTORIE Dům byl postaven v r. 1900 v novorenesančním stylu a od jeho postavení byl vyuţíván nejenom k bydlení, ale byl v něm umístěn především poštovní úřad Praha 8, od kterého získal dům název „Na poště“. V domě byla také populární „Restaurace Na poště“, v jejímţ hlavním sále bylo uspořádáno slavnostní shromáţdění při příleţitosti připojení Libně k hl.m. Praze v r. 1901. Od roku 1942, slouţily nebytové prostory v domě jako policejní sluţebny, a to nepřetrţitě aţ do roku 2009. V roce 1956 byl Bytový dům konfiskován státem, navrácení původním majitelům proběhlo v roce 1991, a to v poměrně špatném stavu. Po roce 1991 bylo v rámci modernizací a rekonstrukcí provedeny následující úpravy: - Celková oprava uliční a dvorní fasády. - Přestavba bývalého administrativního prostoru po původní restauraci Na Poště. - Rekonstrukce některých podstatných nosných prvků krovu střechy a některých stropů, - Celková výměna střešní krytiny, - Výstavba nové plynové kotelny a náhrada jiţ nevyhovujícího vytápění nebytových prostorů lokálními plynovými topidly WAW teplovodním vytápěním z centrálního zdroje tepla. - Postupně zpevnění pronesených stropních konstrukcí v některých bytech a kancelářích. - Vestavba nového výtahu v administrativní části domu aj. např. částečná výměna oken ve společných prostorách. K největším rekonstrukcím bylo nutné přistoupit po roce 2002, kdy byl dům postiţen povodněmi. Hladina vody dosáhla aţ 3,5 m nad chodníkem od úpatí domu. Byly zcela zatopeny (zabahněny) sklepní prostory i 1. NP. V roce 2006 byla zkolaudována stavba Garáţe v dvorním traktu, která umoţňuje parkování dvou osobních vozidel.

64

Poloha Budova č.p. 523 se nachází na rohu ulic Zenklova a Světova, v k.ú. Libeň v blízkosti metra Palmovka na Praze 8. Ulicí Zenklova vedou tramvajové koleje a všeobecně se jedná o celkem vytíţenou ulici. V okolí se nachází veškerá občanská vybavenost. Nemovitost je umístěna v záplavovém území a v roce 2002 byla během povodní výrazně postiţena. Nedávno byly u ústí Rokyty vystavěny betonové protipovodňové hráze a čerpací stanice, které by opakování situace měly zabránit, přesto je s rizikem nutné počítat. Nemovitost je velmi dobře dopravně přístupná městskou hromadnou dopravou. V těsné blízkosti se nachází tramvajová zastávka „Divadlo Palmovka“ (linky 3,4,10,55) a ve vzdálenosti cca 5 minut pěší chůzí také zastávka metra B a uzel MHD „Palmovka“. Ve dvoře se nachází zděná Garáţ pro 2 osobní vozy a zároveň je zde potenciál pro parkování dalších vozů přímo na ploše vnitrobloku.

Konstrukční řešení Konstrukčně je Bytový dům řešen jako dvojtrakt, lokálně (v místě světlíků) jako trojtrakt se středními nosnými komínovými zdmi. Schodiště uloţeno do přilehlých stěn, vţdy ve dvorním traktu. Svislé nosné konstrukce jsou masivní zděné. Hloubka uličního a dvorního traktu je přibliţně stejná. Stropy sklepů tvoří valené cihelné klenby, klenuté do příčných klenebních pasů, nebo příčných nosných stěn. Strop nad 1. NP tvoří ploché zrcadlové a valené klenby. Stropy v ostatních podlaţích jsou dřevěné trámové s omítkou na rákos. Konstrukce krovu je klasická vaznicová se

stojatou stolicí a s

kleštinami.

Střecha

je

poloţena

z

vláknocementových šablon na bednění. Garáţ je zděná a její konstrukční charakteristika umoţňuje zřízení nástavby. Dispozičně umoţňuje parkování dvou osobních vozidel pasů, nebo příčných nosných stěn. Strop nad 1. NP tvoří ploché zrcadlové a valené klenby. Stropy v ostatních podlaţích jsou dřevěné trámové s omítkou na rákos. Konstrukce krovu je klasická vaznicová se stojatou stolicí a s kleštinami. Střecha je poloţena z vláknocementových šablon na bednění. Garáţ je zděná a její konstrukční charakteristika umoţňuje zřízení nástavby. Dispozičně umoţňuje parkování dvou osobních vozidel.

65

Pozemek Předmětem jsou dva pozemky. Pozemek parcelní číslo 2842/1 o rozloze 1102m2 je převáţně zastavěn objektem bytového domu. Na Sousedním pozemku číslo 2842/2 o rozloze 45m2 se nachází garáţ. Vzhledem k tomu, ţe oba pozemky tvoří jeden funkční celek a jejich komerční vyuţití a uplatnění je jednotné, budou oceněny společně jako jediný pozemek o celkové rozloze 1147 m2.

Vedlejší stavby a venkovní úpravy Vedlejší stavby a vnější úpravy jsou tvořeny jednak jednotlivými přípojkami médií – voda, elektřina, plyn a kanalizační přípojku, jednak oplocením dvorku a samostatnou garáţí pro dva automobily, zpevněnou plochou, obrubníky a krajníky.

Vyuţití majetku Obsazení pater obytné části (vchod z rohu ulice Světova) 1. patro Byt 1+1 Byt 1+3 Byt 1+3 2. patro Byt 1+1 Byt 1+2 Byt 1+4 3. patro Byt 1+1 Byt 1+3 Byt 1+3 Přízemí Nebytový prostor 198 m2 kancelářské plochy s kuchyňským koutem, šatnou, WC a sprchou (prostor je po rekonstrukci)

66

Nebytová část (vchod z rohu ulice Zenklova) Jedná se celkem o čtyři podlaţí bývalých kancelářských prostorů, v současnosti zcela volných. Prostory je nutné po předcházejícím nájemci stavebně rekonstruovat. V této části domu byl nedávno vestavěn moderní osobní výtah a provedena rekonstrukce přízemí. Celá administrativní část je vytápěna od r. 2001 z centrální domovní plynové kotelny. Na jednotlivá podlaţí připadá cca 300 m2, plochy, tj. cca 1200 m2 celkem (+ půda a sklepy).

Nebytová část m2

Bytová část m2

1NP

315,9

197,6 (nebytový prostor)

2NP

321,3

260,5

3NP

320,4

253,9

4NP

320,4

252,3

Podlaţí

m2

Název Nebytová část (prostory bývalé sluţebny)

1278

Bytová část

766,7

Bytová část (přízemí)

197,6

ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŢITÍ Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší s nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako bytový dům a jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsme názoru, ţe současné vyuţití nemovitosti je právně přístupné.

67

Oceňovaný majetek je ve stavu, který umoţňuje jeho vyuţívání z technického hlediska. Uvedení do provozu není podmíněno rozsáhlou investicí do jeho rekonstrukce. Podmínka okamţité vyuţitelnosti je tedy splněna. Ke splnění kriteria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, ţe objekt slouţí k vlastnímu bydlení majitele objektu a jeho rodiny a zároveň nejsou známy ţádné právní, technické nebo jiné skutečnosti, které by bránily pronájmu objektu za trţní nájemné, je splněna i tato podmínka. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli, k názoru, ţe současné vyuţití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím.

OCEŇĚNÍ ÚVOD Při stanovení trţní indikace trţní hodnoty majetku jsou zpravidla tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním a / nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena opotřebením nebo jiným znehodnocením. Při stanovení obvyklé ceny jsme pouţili kombinaci všech tří metod ocenění. Pro ocenění pozemku jsme pouţili metodu porovnávací, pro ocenění majetku jako celku jsme pouţili všech tří metod ocenění.

68

POROVNÁVACÍ METODA Stanovení trţní hodnoty pozemků Při stanovení trţní hodnoty jsme předpokládali, ţe pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu, s jejich největším a nejlepším vyuţití. V případě stanovení trţní hodnoty pozemků souvisejících s oceněním rodinného domu jsme porovnali čtyři pozemky nabízené k prodeji nebo prodané v posledním období v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotku jsme pouţili cenu za jeden metr čtvereční pozemku. V případě, ţe se jednalo o nabídky, jsme tuto skutečnost zohlednili koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Při porovnání pozemku byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikost, jejich vybavenost inţenýrskými sítěmi, vyuţití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, moţná zastavitelnost pozemků, apod. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, ţe aktuální trţní hodnota pozemku souvisejícího s bytovými domem indikovaná porovnávací metodou je:

12 791 000 Kč A je kalkulována následovně: 1147 * 11152 = 12 791 000 Kč Výpočty pouţité při stavení této indikace jsou uvedeny v tabulce.

Příloha č. 1 - TABULKA – POZEMEK Oceňovaný pozemek

Porovnávaný Pozemek

Porovnávaný Pozemek

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný pozemek

Světova 1

1 stavební Parcela

2 stavební Parcela

3 stavební parcela

4 stavební parcela

2842/1 , 2842/2

N/A

N/A

N/A

N/A

Libeň

Libeň

Libeň

Libeň

Libeň

A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název pozemku Parcelní číslo Adresa pozemku Katastrální území

69

Obec

Praha

Praha

Praha

Praha

Praha

Okres

Praha 8

Praha 8

Praha 8

Praha 8

Praha 8

B. Základní údaje pro porovnávání - cena za 1 m² v tisících Kč X

9 342 000

10 400 000

6 500 000

6 448 000

1147

1038

1057

670

609

X

9000

9839

9702

10600

8.3.2013

15.3.2013

8.4.2013

8.4.2013

1

1

1

1

9000

9839

9702

10600

Nabídka

Nabídka

Nabídka

Nabídka

0,9

0,9

0,9

0,9

8100

8851

8732

9540

Absolutní Vlastnictví

Absolutní Vlastnictví

Absolutní vlastnictví

Absolutní vlastnictví

1

1

1

1

Upravená hodnota

8100

8851

8732

9540

Existence věcných Břemen

Bez věcných

Bez věcných

Bez věcných

Bez věcných

Břemen

Břemen

břemen

břemen

1

1

1

1

8100

8851

8732

9540

Bytový dům

Bytový dům

Bytový dům

Bytový dům

1

1

1

1

8100

8851

8732

9540

Ano

Ano

Ano

Ano

1

1

1

1

8100

8851

8732

9540

Nejsou

Nejsou

Nejsou

Nejsou

1

1

1

1

8100

8851

8732

9540

Horší

Horší

Horší

Obdobná

1,1

1,05

1,05

1

8910

9294

9169

9540

Pravidelný

Pravidelný

Pravidelný

Pravidelný

Prodejní cena celkem Rozloha pozemku v m² Cena za 1 m² Datum transakce Korekce Upravená hodnota C. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva

Absolutní vlastnictví

Korekce

Korekce Upravená hodnota Vyuţití podle územního plánu

Bytový dům

Korekce Upravená hodnota Územní rozhodnutí

Ano

Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky

Nejsou

Korekce Upravená hodnota D. Technické parametry Lokalita

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Tvar pozemku

Pravidelný

Korekce Upravená hodnota Svaţitost

Rovinný

Korekce Upravená hodnota Dostupnost inţ. sítí

Kompletní

1

1

1

1

8910

9294

9169

9540

Mírně svaţitý

Mírně svaţitý

Mírně svaţitý

Rovinný

1,1

1,05

1,05

1

9801

9759

9627

9540

Kompletní

Kompletní

Kompletní

Kompletní

70

Korekce Upravená hodnota Kontaminace půdy

Nezjištěna

Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost

kompletní

Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování

Dobré

Korekce Upravená hodnota Nutnost demolice stávajících objektů

Ne

Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce Korekce Upravená hodnota

1

1

1

1

9801

9759

9627

9540

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

1

1

1

1

9801

9759

9605

9540

Autobus,tram

Autobus,tram

Autobus, tram.

Kompletní

1,1

1,15

1,1

1

10781

11223

10567

9540

Dobré

Dobré

Dobré

Dobré

1

1

1

1

10781

11223

10567

9540

Ne

Ne

Ne

Ne

1

1

1

1

10781

11223

10567

9540

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

1

1

1

1

10781

11223

10567

9540

Obdobná

Obdobná

Menší

Menší

1

1

1,1

1,15

10781

11223

11624

10971

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

E. Ostatní parametry Velikost pozemku Korekce Upravená hodnota Moţná zastavitelnost Korekce Upravená hodnota

1

1

1

1

10781

11223

11624

10971

10781

11233

11624

10971

0

0

0

0

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hod. 1 m²

11152

Rozloha pozemku

1147

Celková porovnávací Hodnota

12 791 344

Výpis oceňovaných parcel poř. číslo

1 2 Celkem

číslo parcely

2842/1 2842/2

výměra v m²

jednotková hodnota v Kč/m²

trţní hodnota

1102 45 1147

11152 11152

12 289 504 501 840 12 791 344

71

Zaokrouhleno

12 791 000

Stanovení trţní hodnoty majetku jako celku Při naší analýze stanovení trţní hodnoty majetku jako celku jsme vzali do úvahy rodinné domy, které byly v okrese Praha-západ v nedávné době prodány nebo jsou nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. V případě, ţe se jednalo o nabídky, jsme tyto skutečnosti zohlednili koeficientem odráţející obvyklý rozdíl mezi cenami nabídkovými a cenami skutečně realizovanými. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsme pro stanovení indikce trţní hodnoty oceňovaného majetku zvolili za srovnávací jednotku čistou podlahovou plochu (NFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku povaţováno za standardní. Při stanovení trţní hodnoty tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahy i takové faktory jako je datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, poloha, vybavenost, dostupnost pro automobilovou dopravu, moţnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je:

52 901 000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce.

Příloha č. 2 - TABULKA II - MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaný Pozemek

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný Pozemek

1 Bytový dům nám. Dr. V. Holého

2 Bytový dům

3 Bytový dům

4 Bytový dům

Heřmanova

Křiţíkova

Kaizlovy sady

A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název nemovitosti

Bytový dům Světova 1

Parcelní číslo

2842/1, 2842/2

Adresa pozemku

Světova 1

Katastrální území

Libeň

Libeň

Holešovice

Karlín

Karlin

Obec

Praha

Praha

Praha

Praha

Praha

Praha 8

Praha 7

Praha 8

Praha 8

1147

500

492

425

1 638

11152

11152

11522

11522

11522

Praha 8 Okres B. Základní údaje pro porovnávání – NFA Plocha pozemku Hodnota ze 1 m² pozemku

72

Hodnota pozemku celkem C. Právní údaje Počet srovnávacích Jednotek Prodejní cena celkem Prodejní cena bez ceny pozemku Cena za 1 porovnávací jed.

12791344

5 57 6000

5 486 784

4 739 600

18 266 976

2242

1400

1793

1048

1455

X

31 000 000

42 000 000

39 000 000

49 000 000

25 424 000

36 513 216

34 260 400

30 733 024

18160

20364

32691

21122

1.2.2013

8.4.2013

27.2.2013

27.2.2013

1

1

1

1

18160

20364

32691

21122

Nabídka

Nabídka

Nabídka

Nabídka

0,9

0,9

0,9

0,9

16344

18328

29422

19001

Absolutní

Absolutní

Absolutní

Absolutní

1

1

1

1

16344

18328

29422

19001

Ne

Ne

Ne

Ne

1

1

1

1

16344

18328

29422

19001

Bytový dům

Bytový dům

Bytový dům

Bytový dům

1

1

1

1

16344

18328

29422

19001

Ano

Ano

Ano

Ano

1

1

1

1

X

Datum transakce Korekce Upravená hodnota D. Právní ůdaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva

Absolutní

Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen

Ne

Korekce Upravená hodnota Vyuţití podle územního Plánu

Bytový dům

Korekce Upravená hodnota Kolaudační rozhodnutí

Ano

Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezeni a závazky

Památkově chráněné území

Korekce Upravená hodnota E. Technické parametry

16344 18328 29422 19001 Památkově Památkově Památkově Památkově chráněné území chráněné území chráněné území chráněné území 1

1

1

1

16344

18328

29422

19001

Lokalita

Dobrá

Dobrá

Lepší

Lepší

Lepší

Korekce

1

1

0,95

0,9

0,95

16344

17412

26480

18051

Dobrý

Dobrý

Dobrý

Horší

1

1

1

1,1

16344

17412

26480

19856

Podprůměrná

Průměrná

Průměrná

Průměrná

1,1

1

1

1

17978

17412

26480

19856

Upravená hodnota Technický stav objektu

Dobrý

Korekce Upravená hodnota Tech. vybavenost budovy Korekce Upravená hodnota

Průměrná

73

Funk. vyuţitelnost budovy

Horší

Korekce Upravená hodnota Další moţný rozvoj Nemovitosti

Dobrý

Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost

Kompletní

Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování

Dobré

Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu

Nadprůměrná

Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce

Záplavové území

Korekce Upravená hodnota

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Dobrá

0,95

0,95

0,95

0,95

17079

16541

25156

18863

Dobrý

Dobrý

Lepší

Dobrý

1

1

0,9

1

17079

16541

22640

18863

Kompletní

Kompletní

Kompletní

Tramvaj, metro

1

1

1

1,05

17079

16541

22640

19806

Dobré

Dobré

Dobré

Dobré

1

1

1

1

17079

16541

22640

19806

Průměrná

Průměrná

Průměrná

Průměrná

1,05

1,05

1,05

1,05

17933 Záplavové území 1

17368

0,95

23772 Záplavové území 1

20796 Záplavové území 1

17933

16499

23772

20796

Menší

Obdobný

Menší

Menší

Ne

F. Ostatní parametry Korekce pro velikost Nemovitosti

Obdobný

Korekce Upravená hodnota Jiná korekce Korekce

0,9

1

0,85

0,9

16139

16499

20206

18716

N/A

N/A

N/A

N/A

1

1

1

1

16140

16499

20206

18716

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky

17890

Porovnávací hodnota celkem (bez pozemku)

40 109 380

Hodnota pozemku

12 791 344

Celková porovnávací hodnota

52 900 724

74

PŘÍJMOVÁ METODA Nemovitost, které mohou generovat výnos, jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při pouţití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaţených ve vlastnictví tohoto majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potencionálního příjmu, který lze být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potencionálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním. Obvyklá cena je potom stanovena pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupů – přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. V tomto konkrétním případě byla pouţita metoda přímé kapitalizace. Výše potencionálního provozního příjmu byla stanovena na základě průměrné hladiny trţního nájemného porovnatelných objektech a porovnatelné lokaci. V našich výpočtech jsme v souladu s běţnou praxí vycházeli s tzv. studeného nájemného, kdy sluţby a energie jsou nájemcům přeúčtovány na základě jejich skutečného čerpání. Provozní náklady byly stanoveny procentní sazbou s potencionálního hrubého příjmu, obvyklou pro porovnatelné majetky Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k závěru, ţe trţní hodnota výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je:

43 242 000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulkách na následující straně.

75

Hrubý roční výnos nemovitosti

Prostor

Typ

Plocha

Nájemné 2

Stání/m

Kč/prostor/měs.

Kč/rok

1 Byty 2. NP 2 Byty 3. NP

260,5

37 646

451 752

253,9

36 692

440 306

3 Byty 4. NP 4 Kanceláře 1. NP

252,3

36 461

437 531

315,9 321,3

45 371 46 146

544 450 553 757

320,4

46 017

552 206

320,4

46 017

552 206

196,7

38 663

463 954

500 450

0 0

0 0

5 Kanceláře 2. NP 6 Kanceláře 3. NP 7 Kanceláře 4. NP 1. NP Bytová část 8 Kanceláře 9 Půdní prostor 10 Sklepy v 1.PP vnitroblok Garáţ

2

Výnosy z ročního pronájmu Nemovitosti

2 005 48 120 4 044 283 Kč/rok

PŘÍJMOVÁ METODA – PŘÍMA KAPITALIZACE Příjem z pronájmu – trţní nájemné

4 044 283

Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného

15%

606642 Efektivní hrubý příjem

3 437 641

Náklady na údrţbu

50 000

Pojistné

60 000

Daň z nemovitosti

6912

Pronájem cizích pozemků

0

Marketing

0

Ostatní provozní náklady

10 000

Provozní náklady celkem

126 912

Provozní příjem

3 310 729 76

Rezervy na renovace

500 000

Čistý provozní příjem

2 810 729

Míra kapitalizace

6,5%

Indikovaná hodnota

43 241 985

Zaokrouhleno

43 242 000

NÁKLADOVÁ METODA U nákladové metody ocenění je trţní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení trţní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuální stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje sníţení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky sniţující hodnotu jsou definovány následně: Technické opotřebení Je sníţení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí. Funkční nedostatky Jsou sníţení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehoţ důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné vyuţití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelná sníţení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické vyuţití majetku. Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav.

77

Funkční nedostatky uplatněné při ocenění zohledňují zejména tu skutečnost, ţe majetek by z hlediska konstrukčního a dispozičního mohl být řešen jednodušeji a účelněji. Funkční nedostatky byly stanoveny porovnáním nákladů na reprodukci oceňovaného majetku a nákladů na jeho nahrazení, tedy na výstavbu objektu na současné materiálové, konstrukční a dispoziční úrovni se srovnatelným mnoţstvím komerčně vyuţitelných prostor. Porovnali jsme a zahrnuli i nálady obou druhů nemovitostí spojené s jejich provozem a uţíváním. Ekonomické nedostatky v rámci nákladové metody vycházejí z poměru nabídky a poptávky v tomto sektoru nemovitostí v daném místě a čase. Zohledňují také moţný nesoulad mezi příjmovou stránkou pronájmu nemovitosti a nákladů na výstavbu. Při kvantifikaci těchto ekonomických nedostatků oceňovaného majetku jsme vycházeli z naší průběţně aktualizované databáze vycházející ze sledování ekonomických nedostatků pro tento typ majetku v porovnatelných lokalitách. Jako podpůrný argument byly uvaţovány koeficienty prodejnosti nemovitostí stanovené v příslušné vyhlášce vydané Ministerstvem financí České republiky.

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je:

73 419 000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání indikací trţní hodnoty oceňovaného majetku pouţitím nákladové metody je uveden v tabulce. Nákladová metoda Název

Bytový dům, Světova1, Praha 8

Číslo pozemku

2842/1 , 2842/2

Nosná konstrukce

Klasická, zděná

Skutečné stáří Efektivní stáří

113 let (rekonstrukce 1991, 2002)

20 let

Ekonomická ţivotnost

60 let 855,8 m2

Zastavěná plocha Počet podlaţí

1 podzemní, 4 nadzemní, půdní prostor 78

2 242 m2

Celková podlahová plocha

20 539, 93 m3

Celkový obestavěný prostor

8 567m3

Jednotkové reprodukční náklady Reprodukční náklady celkem

175 965 580

Fyzické opotřebení (analytická metoda)

- 57,39%

74 978 934

Funkční nedostatky

- 20%

59 983 147

0%

59 983 147

Ekonomické nedostatky Stavby a venkovní úpravy

645 000

Pozemek

12 791 344

Indikovaná

73 419 491

Zaokrouhleno

73 419 000

Výpočet reprodukční ceny: ZCU = ZC x K1 x K2 x K3 x K4 x K5 x Ki x Kp ZC = 2150 K1 = 0,939 K2 = 0,922 K3 = 0,825 K4 = 0,95 K5 = 1,20 Ki = 2,154 Kp = 2,272 ZCU = 8 567 Kč/m3 OP = 20 539, 39 m3 Reprodukční náklady celkem..... 8 567 x 20 539,39 = 175 965 580 Kč

79

Závěr Toto hodnocení vyjadřuje náš názor na trţní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 18. 4. 2013. Pojmy obvyklá cena nebo absolutní vlastnictví byly definovány v úvodní části této zprávy. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace: Indikace (Kč)

Váha (%)

Váţený průměr (Kč)

Porovnávací metoda

52 901 000

70

37 030 700

Příjmová metoda

43 242 000

20

8 648 400

Nákladová metoda

73 419 000

10

7 341 900

Výsledná cena

53 021 000

Zaokrouhleno

53 021 000

Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které nejsou na trhu běţně nabízeny a obchodovány. Z tohoto důvodu lze předpokládat porovnávací metoda odráţí nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů je indikace trţní hodnoty porovnávací metodou rozhodující a je jí přisouzena váha 70 %. Tento typ majetku – bytový dům s nájemními byty a nebytovými prostory je z hlediska typu objektu a sektoru trhu typicky investičním majetkem u kterého je z hlediska investora rozhodující jeho schopnost produkovat příjmy z pronájmu. K datu ocenění je větší část nemovitosti prázdná a generuje pouze příjem z bytových jednotek. Proto byla indikace trţní hodnoty příjmovou metodou provedena, při finální analýze hodnoty je však uvaţována pouze 20%. Zejména u starších, i kdyţ funkčních objektů, jako je tento, nejsou investoři obvykle ochotni akceptovat současnou výši nákladů na jejich výstavbu. Z tohoto důvodu není indikace trţní hodnoty pomoci nákladové metody rozhodující. Pro závěrečnou analýzu trţní hodnoty nám slouţí jako jistý korektor hodnot zjištěných jinými metodami a proto jí je přisouzena váha 10%.

80

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k závěru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 18. Dubna 2013 reprezentována částkou:

= 53 021 000 Kč (slovy: padesáttřimilionůdvacetjedentisíckorunčeských)

Neprováděli jsme ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebíráme ţádnou odpovědnost. Nezkoumali jsme ţádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potencionálního majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by mohl být vyuţíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých sluţeb.

OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY 1.

Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného.

2.

Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace.

3.

Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány našim šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření.

81

4.

Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě ocenění předpokládají,ţe oceňovaný

majetek

neobsahuje

takové

materiály

jako

je

azbest,

močovino-

formaldehydová pojiva a izolace nebo potencionálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. 5.

Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po data ocenění.

6.

Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv.

7.

Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními.

8.

Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy.

9.

Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţeny v této zprávě.

10. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

82

OSVĚDČENÍ Já níţe podepsaný, tímto osvědčuji, ţe: 5. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění. 6. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny nám známe skutečnosti, které by mohli ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty. 7. Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 8. Při své činnosti jsme neshledali ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe nám předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

V Libčicích nad Vltavou, dne 18.4. 2013

Tomáš Kříž

83

Příloha č. 1 Výpis z katastru nemovitostí

Informace o stavbě Stavba:

č.p. 523

Obec:

Praha [554782]

Část obce:

Libeň [490105]

Katastrální území:

Libeň [730891]

Číslo LV:

1605

Na parcele:

2842/1

Typ stavby:

budova s číslem popisným

Způsob využití:

bytový dům

Vlastníci, jiní oprávnění Vlastnické právo

Adresa

Podíl

Černý Rudolf MUDr.

Na Staré silnici 80, 25268 Kněževes

1/16

Hrušková Hana

Sportovní 118, 29001 Sokoleč

2/16

Knap František

Světova 523/1, Libeň, 18000 Praha 8

9/32

Knap Jiří

Na Veselí 1671/30, Nusle, 14000 Praha 4

9/32

Kubát Ladislav

Dvořišťská 960, Kyje, 19800 Praha 14

1/32

Kubát Miroslav

Sídliště Pražská 2900, 58001 Havlíčkův Brod

1/32

Kubátová Věra

Bohúňova 1338/9, Chodov, 14900 Praha 11

1/32

Pražáková Miroslava

Nad Šárkou 1233/104, Dejvice, 16000 Praha 6

1/16

Růžičková Ludmila

Světova 523/1, Libeň, 18000 Praha 8

1/32

Štolc Jaroslav

Beckovského 1873, 58001 Havlíčkův Brod

1/16

84

Způsob ochrany nemovitosti Název památkově chráněné území Omezení vlastnického práva Nejsou evidována ţádná omezení. Jiné zápisy Nejsou evidovány ţádné jiné zápisy. Zobrazené údaje mají informativní charakter. Platnost k 18.04.2013 17:14:46.

Příloha č. 2 Katastrální mapa

85

Příloha č. 3 orientační mapa a fotomapa bytového domu

86

Příloha č. 4 Fotodokumentace bytového domu

Pohled z ulice Zenklova

Detail vnější fasády - ulice Světova

Pohled z vnitrobloku

Průjezd ke garáţi

Garáţ

87

Vnitroblok

Nebytová část

Nebytová část

Půdní prostor

Sklep

88

III. Analytická část Analýza realitního trhu ve Středočeském kraji Zaměřeno na okres Praha - západ Popis okresu Území okresu obepíná ze západu a jihu hlavní město Prahu, jinak jsou jeho sousedy další okresy Středočeského kraje. Na severovýchodě a jihovýchodě je to okres Praha-východ, na jihu okresy Benešov a Příbram, na západě okresy Beroun a Kladno a na severu okres Mělník. Nejvyšším místem jsou hřebeny v Brdech (550 m n.m.) a nejniţším Libčice nad Vltavou (171 m n. m.). Svojí rozlohou 580 km2 je okres Praha – západ nejmenším okresem ve Středočeském kraji, zaujímá pouze 5,3 % z jeho rozlohy. Svou hustotou osídlení 215 obyvatel na km2 se naopak řadí mezi nejlidnatější okresy kraje. K 31. prosinci 2011 náleţelo do okresu Praha – západ 79 obcí. K 31. 12. 2011 bylo v okrese 124 799 obyvatel. Během roku 2011 bylo zaregistrováno 1 751 ţivě narozených dětí, bylo uzavřeno 517 sňatků a rozvedeno 288 manţelství. Území okresu Praha – západ nikdy nepatřilo v průmyslové činnosti k rozhodujícím oblastem středních Čech, vţdy se zde však nacházela řada rozmanitých a zajímavých výrobních kapacit, zejména v odvětví hutnictví neţelezných kovů, výroby stavebních hmot. Okres Praha- západ má spolu s okresem Praha – východ v republice naprosto výjimečné postavení, které dokládá většina sociálně-ekonomických charakteristik. 31. 12. 2011 bylo v rámci okresu Praha-západ evidováno 2 568 uchazečů o zaměstnání, coţ představuje registrovanou míru nezaměstnanosti 3,85 %, a je druhou nejniţší mírou nezaměstnanosti v kraji. Situaci na trhu práce tak, stejně jako v okrese Praha – východ, ovlivňuje zcela jednoznačně zejména blízkost Hlavního města Prahy. Nachází se zde celá řada kulturních památek významné historické ceny. Je to například románský kostel v Holubicích, barokní zámek v Hostivicích, průhonický zámek a další. Jednou z nejstarších památek je Levý Hradec, prohlášený za národní kulturní památku. Trh s nemovitostmi Na území okresu Praha - západ probíhá v posledním desetiletí masivní výstavba především rodinných domků. Probíhá zde proces tzv. suburbanizace. Praţské ekonomicky silné obyvatelstvo se stěhuje do okolního zázemí s cílem zlepšení kvality bydlení. V důsledku tohoto suburbanizačního procesu dochází v okrese v posledních letech k významnému nárůstu 89

počtu obyvatel migrací. Okres Praha – západ je významnou rekreační oblastí. Podél ţelezničních tratí a v povodí řek vyrůstaly v minulosti rekreační vily jako letní sídla praţských měšťanů. Podél Berounky, Vltavy i Sázavy vyrostly celé chatové kolonie. Území patří v hustotě objektů individuální rekreace na přední místo v republice. Regionální segmentace Okres Praha - Západ lze z hlediska trhu rozdělit na tři části - jihozápadní oblast, kde se nachází město Černošice a jeho okolí. Město zároveň slouţí jako město s rozšířenou působností pro okres Praha - západ. Severozápadní oblast, kde leţí největší okresní město Roztoky u Prahy a jeho okolí. Poslední částí segmentu jsou rekreační oblasti Povltaví.

Město Černošice a jeho okolí (jihozápadní oblast) Správní obvod Černošice se nachází uprostřed kraje, kde ze západu obepíná hlavní město Prahu. Územím protékají významné řeky – Vltava a její levostranný přítok Berounka. Zatímco do roku 1989 se rozvoj soustřeďoval do průmyslových oblastí republiky a upřednostňována byla především okresní města, v průběhu 90. let se rozvoj přenáší do zázemí velkých měst a započíná tzv. proces suburbanizace. V České republice se tento proces nejvýrazněji projevuje v zázemí Prahy, konkrétně nejvíce v jiţní části černošického a říčanského obvodu, kde se nacházejí první rozvojová centra. Obvod v roce 2008 zaznamenal třetí nejvyšší přírůstek stěhováním a zároveň třetí největší celkový přírůstek obyvatel na 1000 obyvatel středního stavu. Věková struktura obyvatelstva je výrazně mladší neţ v kraji, na coţ má vliv příznivá věková struktura přistěhovalých.. V atraktivním centru města byl dokončen developerský projekt Centrum Černošice - architektonické dílo z dílny dvojice architektů Šafer - Hájek. Centrum Černošice je synonymem pro luxusní nové byty a nebytové prostory. Tento projekt získal několik významných ocenění - nominaci na prestiţní titul STAVBA ROKU 2010, nominaci na cenu Státního fondu rozvoje bydlení za Nejlepší stavbu určenou k bydlení, Zvláštní cenu poroty v soutěţi BEST OF REALITY 2010 a titul Nejlepší investice roku 2010 v soutěţi TOP INVEST.

90

Pozemky Vzhledem k neustálému zlepšování sluţeb a modernímu trendu, navyšování ţivotní úrovně se stále více mladých rodin intenzivně stěhuje z Prahy do zázemí stále více expandujících přilehlých vesnic tzv. satelitních měst. V oblasti je dlouhodobě zvýšená poptávka po stavebních pozemcích. V současné době realitní kanceláře nabízejí mnoho těchto pozemků, ať uţ v okolních lokalitách nebo přímo v Černošicích. Jediná část, kde došlo ke stagnaci výstavby a prodeje pozemků z důvodů vyčerpání stavebních ploch je obec Průhonice. V této obci se ceny pozemků ke dni 3.4.2013 místy pohybují aţ cca. 10 000 Kč/m2 podle polohy umístění. Běţná cena stavebních pozemků v oblasti je 1650 – 4800 Kč V budoucnu lze předpokládat další nárůst cen pozemků, zejména těch, které budou situovány blíţe centru Černošic (horní interval cen pozemků), naopak u pozemků, které jsou, situovány dále od hlavního města se neočekává výraznější navýšení cen pozemků v nejbliţší době (dolní interval). Do dolního cenového intervalu můţeme zařadit ceny pozemků v oblasti Jíloviště, Všenory, Vonoklasy, Kosoř, Černolice, Mníšek pod Brdy, Davle, Choteč, Psáry aj. Do horního cenového intervalu můţeme zařadit ceny pozemků v oblasti Černošic, Jesenice, Průhonic a Rudné

Budovy Byty V oblasti je největší poptávka po středně velkých bytových jednotkách o dispozici 3+1 a 4+1. Naopak minimální poptávka je pro nákup malých bytových jednotek typu 1+1, 2+1 a garsoniéra. V oblasti je poptávka hlavně po luxusních bytech v ceně rodinného domu nacházející se v nové výstavbě v centru Černošic, která obdrţela cenu Stavba roku 2010. Tyto byty jsou v nabídkách logicky nabízeny jako nejdraţší. Jedná se o moderní byty ve vynikajícím stavu s moderním vybavením a výbornou dopravní obsluţností. V budoucnu lze, říci, ţe ceny bytů budou nadále stoupat díky své jedinečné poloze vůči hlavnímu městu.

91

Běţné ceny standardních a nadstandardních bytů v oblasti Černošic Byt 1+1

1 750 000 – 2 700 000

Byt 2+2

2 200 000 – 3 800 000

Byt 3+1

3 050 000 – 5 690 000

Byt 4+1

4 750 000 – 8 700 000

V dolním cenovém intervalu se nachází bytové jednotky situované dále od centra města. Ve většině případů se jedná o starší byty v dobrém stavu o porovnatelných plochách. Rámcově lze říci, ţe byty vzdalující se hlavnímu městu Praha ztrácí na ceně a jsou výrazně levnější. Naopak horní cenový intervalu1 poukazuje na ceny bytů rezidenčního charakteru vyskytující se v lukrativní části samotném centra Černošic. Jedná se o nadstandardní byty, které jsou moderně vybavené a ve vynikajícím stavu. Výstavba získala ocenění jako Stavba roku 2010. Běţná cena bytů v oblasti Černošic je 27 000 – 35 000 Kč/m2 Běţná cena bytů v centru Černošic je 48 000 – 59 0000 Kč/m2 Rodinné domy Poptávka po rodinných domech neustále stoupá, tudíţ je výrazně vyšší neţ nabídka. Trend migrace obyvatel z hlavního města do přilehlých oblastí pokračuje, lze proto předpokládat, ţe ceny jsou jiţ teď jedny z největších v okresu a nadále porostou. Realitní kanceláře v současné době nabízejí tři kategorie rodinných domů. Jako první se v nabídkách vyskytují klasické starší domy z dob minulých se zahradou situované v klidných částech Černošic. Další kategorií jsou luxusní novostavby rodinných domů s nejmodernějšími technologiemi a velkými pozemky. Poslední skupinou, se kterou realitní kanceláře obchodují, jsou proslulé honosné vily nacházející se na lukrativních místech v povodí řek. Realizované ceny klasických rodinných domů se dnes pohybují kolem 7 000 000 Kč, u luxusních novostaveb se ceny pohybují velice individuálně podle umístění a samozřejmě vybavení lze.A tak lze říci, ţe tyto objekty najdeme v relaci od 10 000 000 – 25 000 000 Kč. Poslední skupinou jsou honosné vily, které se pohybují zhruba kolem 7 000 000 – 15 000 000 Kč. Je potřeba říci, ţe na cenu má vliv hlavně stav objektu, protoţe ne všechny vily jsou po rekonstrukci a některé v se nacházejí v záplavové oblasti.

92

Objekty pro individuální rekreaci V tomto segmentu trhu převyšuje nabídka poptávku. V posledních letech se zaznamenal pokles poptávky u chatek v zahrádkářských koloniích vzhledem ke změně ţivotního stylu a nástupu nové generace, která nemá o drobné zahrádkaření takový zájem. V oblasti Černošic se vyskytují jak dřevěné zahrádkářské chatky na okraji města, které se nabízejí v rozmezí 450 000 – 980 000, tak i zděné vícepodlaţní chaty charakteru spíše rodinného domku, které se cenově pohybují mezi 1 450 000 – 2 220 000. Bytové domy Obchodovatelné bytové domy jsou, v oblasti města Černošice, vzácným zboţím. Několik bytových domů je však k prodeji v blízkém okolí a to konkrétně v obci Vrané nad Vltavou a v Dolních Břeţanech. V obci Vrané nad Vltavou se momentálně nabízí bytový dům o 9 bytových jednotkách za 25 000 0000 s celkovou rozlohou pozemku 1909 m2 a uţitnou plochou 450 m2. V Dolních Břeţanech se nabízí bytový dům v probíhající rekonstrukci za 33 000 000, který dříve slouţil jako dům pro seniory. Jedná se o čtyřpodlaţní dům, který zahrnuje celkem 13 pozemků o celkové výměře 5443 m2 a s uţitnou plochou 2153m2. Vzhledem k tomu, ţe bytové domy se zásadně neprodávají jako celky, ale po jednotlivých bytových jednotkách, nelze předpokládat nárůst nabídky. Administrativní budovy V oblasti Černošic se v současné době prodává jediná administrativní budova vhodná k vyuţití např. jako lékařské centrum, obchodní a kancelářské prostory nebo reprezentativní sídlo firmy. Jedná se o čtyřpodlaţní dům, který realitní kancelář nabízí za 27 540 Kč/m2. Dále jsou v oblasti obchodovány samostatné kancelářské prostory, ale nevyskytují se nabídky prodeje celých administrativních budov. Trh s administrativními prostory je spíše trhem pronájmu menších prostor, proto se objekty tohoto typu moc často neobjevují. Průmyslové objekty Objekty průmyslového charakteru jsou v oblasti soustředěny hlavně do okolí měst Průhonice a Jesenice, kde vznikla průmyslová zóna pro severní část hlavního města. V oblasti zmiňovaných Jesenic se momentálně prodávají jeden skladovací prostor v ceně přibliţně 93

21 300 Kč/m2. V oblasti Ořechu se v současné době nabízí k prodeji areál původního statku zrekonstruovaného na sídlo rodinné firmy zabývající se kamionovou dopravou. Cena areálu je momentálně 16 500 000 Kč. Pokud jde o výrobní haly jedna se, nachází v Řevnicích a slouţila jako opravna motorových vozidel. V nabídce výrobních a skladovacích prostor převaţuje nabídka nájmu nad nabídkou prodeje. Nájmy Jako ve většině okresních měst, je nabídka bytů na pronájem minimální. Důvody můţou být různé, avšak obecně se usuzuje, ţe většina lidí, kteří chtějí, bydlet poblíţ Prahy preferují spíše rodinný dům neţ pronajmutí bytové jednotky. Pokud jde o byty 1+1 a 2+1 momentálně se v nabídkách příliš nevyskytují a není o ně větší zájem. Byty v oblasti Černošic se pronajímají přibliţně v těchto intervalech Byty 1+1

malá nabídka

6 500 – 7000

Byty 2+1

malá nabídka

7 000 – 8 700

Byty 3+1

9 000 – 10 500

Byty 4+1

10 800 - 11 500

Komerční prostory Nabídka nebytových prostor pro komerční vyuţití je v současné době v Černošicích velmi omezená nabídka. Větší nabídku není vzhledem k poloze města moţné předpokládat ani do budoucna. Města a obce, které jsou, situovány v těsné blízkosti s Hlavním městem Praha se přeměňují spíše do rezidenční oblasti a komerční objekty se soustředí do metropole. Dolní cenový interval zachycuje nájemné spíše v blízkém okolí. Naopak do horního cenového intervalu, můţeme zařadit centrum s novými nebytovými prostory. Běţné nájemné kancelářských prostor v oblasti činní 155 – 305 Kč/m2 měsíčně bez poplatků Běţné nájemné obchodních prostor v oblasti činní 170 - 324 Kč/m2 měsíčně bez poplatků

94

Průmyslové objekty a prostory Sklady a výrobní prostory Největší hojnost skladovacích a výrobních prostorů je v oblasti Jesenic a Průhonic, kde vznikla průmyslová zóna pro severní část Hlavního města Prahy. V nabídce skladů i výrobních prostor převaţuje nabídka nájmů nabídkou prodeje. Běţné nájemné skladovacích prostor v oblasti činní 80 - 135 Kč/m2 měsíčně bez poplatků Běţné nájemné výrobních prostor v oblasti činní 60 – 105 Kč/m2 měsíčně bez poplatků Roztoky u Prahy a jeho okolí (severozápadní oblast) Roztoky, které se nacházejí u Prahy, mají k 1. 1. 2012 7.669 obyvatel coţ s nich dělá, největší okresní město. Město dokončilo největší investici své novodobé historie, čistírnu odpadních vod s kapacitou 20 tisíc ekvivalentních obyvatel, která zčásti slouţí i k dočišťování odpadních vod "penicilínky", nyní VUAB Pharma a.s. Rozsáhlá vilová zástavba v lokalitách Solníky, Panenská I a II a Na Dubečnici mění vzhled celého města. V horizontu několika let Roztoky dosáhnou 9 aţ10 tisíc obyvatel. Zcela novou tvář dostalo i ústřední roztocké Tyršovo náměstí a z prostředků Středočeského kraje byla vystavěna i nová přístupová silnice od Prahy, která vede mezi tratí a Vltavou a podjezdem navazuje na serpentinu. S růstem počtu obyvatel a hlavně s větším a větším počtem mladých rodin s dětmi mají Roztoky a jejich občané specifické potřeby. V roce 2011 byla postavena a otevřena nová budova mateřské školy pro 50 dětí. V příštích letech Roztoky čeká opravdu velká investice, kterou bude dostavba základní školy. Pozemky Město má v svém centru minimální počet pozemků, které umoţňují výstavbu. Vzhledem k lukrativní poloze vůči Hlavnímu městu Praha, je výrazný cenový rozdíl mezi pozemky situovanými na území Roztok, Horoměřic nebo Hostivic a pozemky v přilehlých obcích situovaných dále od Hlavního města Prahy např. (Libčic nad Vltavou, Tursko, Holubice, Okoř, Velké přílepy). Obecně se přepokládá zvýšená poptávka po pozemcích nacházejících blíţe Prahy. Běţné ceny stavebních pozemků v oblasti jsou 1800 – 5600 Kč

95

Budovy Poptávka po nich je výrazně niţší neţ nabídka. V budoucnu lze očekávat opět zvýšení poptávky kvůli chystané výstavbě rezidenčního charakteru v Tichém Údolí. V oblasti bytů je největší zájem o byty 2+1 a 3+1. Naopak minimální poptávka je po nákupu malých bytových jednotek typu 1+1 . Oblast města Roztoky je v současné době jednou nejdraţší lokalitou v okresu Praha-západ. Nejlukrativnější a samozřejmě nejdraţší lokalitou je Tyršovo náměstí, kde se nachází nové moderní byty, veškerá občanská vybavenost, supermarket a MHD. Naopak nejlevnější byty jsou na okraji města v části Roztoky- Ţalov.

V dolním cenovém intervalu se nachází bytové jednotky situované dále od centra města. Ve většině případů se jedná o starší byty v dobrém stavu. Rámcově lze říci, ţe byty vzdalující se hlavnímu městu Praha ztrácí na ceně a jsou výrazně levnější. V horním cenovém intervalu se nachází bytové jednotky situované v samém centru města. Jedná se o moderně vybavené byty ve vynikajícím stavu. Běţné ceny standardních a nadstandardních bytů v oblasti Roztok u Prahy Byty 1+1

1 900 000 – 2 350 000

Byty 2+1

2 500 000 – 3 150 000

Byty 3+1

3 600 000 – 4 330 000

Byty 4+1

5 300 000 – 6 490 000

Běţná cena bytů v oblasti Roztok u Prahy je 35 000 – 41 500 Kč/m2 Běţná cena bytů v centru Roztok je 44 000 – 51 000 Kč/m2 Rodinný dům V Roce 2012 vznikla nová výstavba několika vilových čtvrtí na okraji města, i mimo něj, proto lze usuzovat, ţe zájem po rodinných domech v oblasti stoupne. Hlavní důvody jsou lukrativní poloha vůči Hlavnímu městu Praha, veškerá občanská vybavenost a neustálá modernizace oblasti, díky čemuţ se neustále zvyšuje počet obyvatel. V oblasti se vyskytuje mnoho rodinných domů na prodej. Obecně lze říci, ţe starší domy o podlahové ploše 150m2 se prodávají v rozmezí 4 200 000 – 4 500 000. Novostavby rodinných domů s podlahovou plochou taktéţ 150m2 stojí v rozmezí 6 350 000 – 6 700 000. 96

Objekty pro individuální rekreaci V tomto segmentu trhu převyšuje nabídka poptávku. V současné době se prodává na okraji města jediná dřevěná chata za 225 000 s uţitnou plochou 35m2. Mnoho rekreačních chatek převáţně dřevěné konstrukce, ale můţeme najít i v blízkých Libčicích nad Vltavou, kde se ceny pohybují v rozmezí 160 000 – 550 000 Kč. Bytové domy Momentálně se v nabídkách realitních kanceláří nevyskytují bytové domy k prodeji. Jediný bytový dům je k prodeji v blízkých Horoměřicích, avšak chybí podrobnější údaje o ceně. Na trhu se jen velice zřídka obchoduje s celými bytovými domy. Trh s bytovými domy je spíše trhem pronájmu bytových jednotek. Administrativní budovy Objekty tohoto typu se v nabídce prakticky nevyskytují. Pár administrativních budov je k prodeji v blízkých Libčicích nad Vltavou, kde se rozprodávají budovy v areálu šroubárny. Jedna administrativní budova se také prodává v Hostivicích, kde je cena rapidně vyšší neţ ve výše uvedených Libčicích nad Vltavou. Trh s administrativními prostory je spíše trhem pronájmu menších prostor. Většina administrativních budov vzniká ve větších městech, proto se nepředpokládá zvýšená nabídka. Průmyslové objekty V nabídce se objevují výrobní a skladové haly i zemědělské objekty. Vzhledem k celkovému útlumu průmyslu v oblasti je výrazný přebytek nabídky nad poptávkou. Výrobní haly se nejčastěji vyskytují v blízkých Holubicích a jedna je k prodeji v Horoměřicích. Největší skladová hala se momentálně prodává v nedalekých Tuchoměřicích o uţitné ploše 10 000m2 , avšak chybějí bliţší informace o ceně. Další je k prodeji nabízena v obci Dobrovíz. Vůbec nejvíce se v oblasti prodávají zemědělské objekty, které ztratily své uplatnění a náklady na jejich provoz, je aţ příliš vysoký. Momentálně se několik zemědělských objektů prodává v Holubicích, Tursku a Tuchoměřicích. Nájmy Jako ve většině okresních měst mimo vyhlášených turistických destinací je trh pronájmů velice omezený. V současné době citelně převyšuje nabídka prodeje nabídku pronájmů. V Budoucnu se nepředpokládá zvýšená poptávka v tomto segmentu trhu. 97

Běţné nájmy standardních bytů v oblasti Roztok u Prahy Byty 1+1

7 000 – 8 500

Byty 2+1

8 500 – 10 000

Byty 3+1

10 000 – 11 500

Byty 4+1

12 000 – 13 500

Prodejní a obchodní prostory V realitní nabídce jsou nabízeny nebytové prostory, vyuţitelné jako obchody, restaurace, pekárny a kavárny. Prostory nabízené k pronájmu se soustřeďují jak ve městě Roztoky, tak v blízkém okolí města např. Horoměřicích, Tuchoměřicích a Velkých Přílepech. Pokud jde o kancelářské prostory v současné době se v nabídkách, neobjevují ţádné prostory nabízené k pronájmu v Roztokách. Několik kancelářských prostorů je však nabízeno v blízkém okolí např. v oblasti Hostivici a Horoměřicích.. Dolní cenový interval zachycuje nájemné spíše v blízkém okolí. Naopak do horního cenového intervalu, můţeme zařadit prostory situované, v centru Roztok nebo v téţ lukrativních oblastech Hostivic a Horoměřic. Běţné nájemné obchodních prostor činní 200 – 290 Kč/m2 měsíčně bez poplatků Běţné nájemné kancelářských prostor činní 165 - 270 Kč/m2 měsíčně bez poplatků Sklady a výrobní objekty V oblasti Tuchoměřic je v současné nabízeno několik velkých skladovacích hal. Menší skladovací haly jsou situovány v oblasti Turska a Libčici nad Vltavou.Výrobní prostory jsou nabízeny spíše výjmečně. Většinou se jedná o prostory umoţňující zřízení dílen a nenáročných provozů. Běţné nájemné skladovacích prostor činní 70 – 110 Kč/m2 Běţné nájemné výrobních prostor činní 50 - 85 Kč/m

98

Rekreační oblast Povltaví Okres Povltaví zahrnuje obce situované přímo v povodí řeky Vltavy či v její těsné blízkosti. Do této oblasti patří obce např. Vrané nad Labem, Měchenice, Davle, Hradištko, Stěchovice, Slapy a Buš. Tyto obce reprezentují tzv. střední Povltaví, jehoţ sídlem jsou podle zákona Štěchovice a jeho cílem je rozvoj mikroregionu, územního plánu, ţivotního prostředí a cestovního ruchu. Tento dobrovolný svazek sdruţuje celkem šest obcí a byl zaloţen v roce 1999. Stručně se dá oblast charakterizovat jako oblast rekreačního charakteru a to zejména v oblasti Slapské přehrady. V současné době mnoho těchto rekreačních míst uţ neslouţí pro rekreaci českým občanů, či občanům Hlavního města Prahy, jak tomu bývalo dříve, ale hlavní klientelu oblasti tvoří turisté z Dánska, Německa a Holandska. Jako jedno z lákadel této oblasti je vybudované moderní golfové hřiště, které dostalo za rok 2012 cenu jako jedno ze tří nejlepších golfových hřišť v České republice. Pozemky V současné době je nabídka pozemků v oblasti poměrně široká. Na mnoha pozemích se nacházejí neudrţované objekty, u kterých se dá očekávat, ţe se v budoucnu uvolní. S nárůstem nových občanů se stále častěji z dříve nestavebních pozemků, stávají pozemky stavební. Samotné ceny v oblasti závisí především na konkrétní poloze pozemku. Pozemky nacházející se v atraktivních lokalitách, například v blízkosti Slapské přehrady, mají cenu za 1m2 i několika násobně vyšší neţ obdobný pozemek v jiné lokalitě. Běţná cenu stavebních pozemků v oblasti je 1350 – 2300 Kč/m2 Jedná se o pozemky určené k zastavění případně o pozemky, na kterých se nachází stavba určená k demolici. I tento fakt mírně sniţuje cenu celého pozemku o náklady spojené s demolicí této stavby. Zároveň se jedná o pozemky, které jsou napojené na inţenýrské sítě, případně jsou inţenýrské sítě dovedeny na hranici pozemku.

99

Budovy Byty Poptávka po bytech je především v obcích, které leţí v blízkosti Prahy, zejména v obci Vrané nad Vltavou a Štěchovic. Zájem je hlavně o koupi středně velkých bytů. Naopak po malých bytech je poptávka velmi malá, a to jak o koupi, tak pronájmu. Běţné ceny bytů v oblasti Povltaví Byty 1+1

1 500 000 – 1 650 000

Byty 2+1

1 720 000 – 1 900 000

Byty 3+1

2 150 000 – 2 325 000

Běţné nájemné bytu činní 125 – 190 Kč/m2 Jedná se o byty porovnatelných uţitných ploch, k nimţ náleţí sklep či sklepní kóje. Vzhledem k malému mnoţství porovnatelných bytů nebyl brán zřetel na konstrukci domu, ve kterém se byt nachází ani na jeho stavební a technický stav. Rodinné domy V oblasti je poměrně velká nabídka rodinných domů. Jedná se především o straší domy situované v obci Štěchovice a Hradištko. U kupujících je zájem o domy spadající spíše do původní zástavby nebo o domy určené k rekonstrukci. Realizované ceny se pohybují od 2 750 000 – 5 500 000. Jedná se o domy o rozloze 150 – 200 m2. Domy staršího typu určené k rekonstrukci se pohybují v dolním cenovém intervalu. Na horní hranici se pak pohybují domy v lepším technickém stavu. Objekty pro individuální rekreaci Rekreační stavby jsou v dané oblasti velmi dobře obchodovatelné a poptávka trochu zaostává za nabídkou. I mnoho rodinných domů v dobrých lokalitách je nabízeno jako rekreační objekty. V minulosti byl zaznamenám spíše úpadek o rekreační objekty, dnes zájem opět mírně stoupá z důvodů modernizace oblasti. Velkým trendem jsou nákupy hausbótů. Běţná cena objektu pro individuální rekreaci je 15 500 – 19 000 Kč/m2 Běţná cena rekreačních objektů situovaných v blízkosti Slapské přehrady 25 000 – 31 000 Kč/m 100

Bytové domy Prodeje bytových domů v oblasti Povltaví jsou spíše ojedinělé. V současné době se v nabídkách realitních kanceláří nevyskytují ţádné bytové domy na prodej. Komerční objekty a prostory V dané oblasti jsou komerční prostory a objekty obchodovány minimálně.

Kancelářské

prostory a obchodní prostory jsou pronajímány či prodávány pouze v některých větších obcích např. ve Vraném nad Vltavou, Štěchovicích a Davli. KANCELÁŘSKÉ PROSOTRY Běţné nájemné činní 130 – 180 Kč/m2 měsíčně bez poplatků OBCHODNÍ PROSTORY Běţná cena obchodních prostor je cca 18 500 Kč/m2 PRŮMYSLOVÉ OBJEKTY A PROSTORY Objekty tohoto charakteru nejsou v oblasti obchodovány. CELKOVÝ MARKETINGOVÝ VÝHLED Celkově lze v krátkodobém i dlouhodobém horizontu očekávat růst cen všech typů nemovitostí. Největší míru zhodnocení investice lze předpokládat v rezidenčních oblastech situovaných v těsné blízkosti Hlavního města Prahy s výbornou dopravní obsluţností a veškerou občanskou vybaveností např. (Černošice, Rotzoky u Prahy, Horoměřice, Hostivice a Průhonice). O atraktivitě oblasti svědčí i fakt, ţe v současné době probíhá mnoho developerských projektů, které mají za cíl zrealizovat nové výstavby rezidenčních objektů. Rámcově lze říci, ţe i rekreační oblasti v okrese budou na vzestupu, a to hlavně díky zaměření na nového klienta. Současný trend se totiţ nesoustřeďuje, jak tomu bylo dříve, na prodej objektů slouţící pro běţné chataře a chalupáře, ale na mnohem lukrativnější a exkluzivnější klientelu ze zahraničí. Okres Praha- západ slouţí Praze jako její zázemí. Je pro hlavní město zdrojem pracovních sil, doplňuje praţský průmysl, stavebnictví a sluţby, zásobuje Prahu potravinami a v neposlední řadě poskytuje Praze svůj rekreační potenciál.

101

IV. POUŢITÁ LITERATURA Ing. Petr Ort, Ph.D.: Tvorba bakalářské práce, Praha 2004, ISBN 80-86747-22-0 Ing. Petr Ort, Ph.D.: Oceňování nemovitostí na trţních principech, Praha: Bankovní Institut Vysoká Škola, a. s. 2007. ISBN 978-80-7265-101 Ing. Petr Ort, Ph.D.: Moderní metody oceňování nemovitostí na trţních principech, Praha: Bankovní institut Vysoká Škola, a. s. 2007. ISBN 978-80-7265-113-9 Ing. Petr Ort, Ph.D.: Cvičení z oceňování nemovitostí – díl I, Praha: Bankovní institut Vysoká Škola, a. s. 2007. ISBN 978-807265-128-3 Ing. Renáta Schneidrová Heralová, Ph.D.: Oceňování nemovitostí, Praha: České vysoké učení technické v Praze, 2008. ISBN 978-8001-04032-4 Časopis komory soudních znalců České republiky: ZNALEC. Vydává Komora soudních znalců ČR 1990, roč. 17, č. 3/2007, Praha 2007 Wasserbauer, Richard., Biologické znehodnocení staveb. Praha: Nakladatelství ARCH 2000, ISBN 80-86165-30-2 Všetečková, Zuzana., Czumalo,Vladimír., Prix, Dalibor. Kostel Nanebevzetí Panny Marie v Holubicích. 1.vyd. obec Holubice 2011. ISBN 978-80-260-1120-0 Pechová, Oliva, Gotické nástěnné malby v Holubicích. Zpráva památkové péče XVII, 1957 Merhautová, Aneţka., Raně středověká architektura v Čechách Praha: Academia 1971 Zelenka, Josef., Pásková, Martina. Výkladový slovník cestovního ruchu. Linde Praha: Linde 2012. ISBN 978-80-7201-880-2

Další zdroje Výsledky mykologického posudku a návrh opatření poskytnuté společností FORTNA STAV s. r. o., Kamenická 6/677, 170 00 Praha 7. Zapůjčená technická dokumentace rodinného domu Ke Studánkám č. p 809 Vratislavem Vorlem a Kamilou Vorlovou. Detailní informace o bytovém domě jsou získané od společnosti BMDEVELOP, konkrétně od jednatele firmy pana Dušana Bručka a zahrnují současný stav, výměry budovy, vyuţití a fotodokumentaci

102

Internetové zdroje www.mestocernosice.cz www.roztoky.cz www.czso.cz www.libcice.cz www.ocenovaninemovitosti.cz www.nahlizenidokn.cuzk.cz www.holubicekozinec.cz/cs/obec/historie.html www.novinky.cz/bydleni/reality-a-finance/137519-z-pamatek-na-trhu-je-nejvetsi-zajem-omestanske-domy-a-zamky.html www.realit.cz/clanek/ceske-pamatky-kvuli-nakladnym-opravam-zajemce-prilis-nelakaji www.karlovarsky.denik.cz/zpravy_region/ocenit-se-da-vsechno-dokonce-i-geniusloci20090923.html www.sreality.cz www.netrealit.cz www.realcity.cz www.realhit.cz www.idnes.reality.cz

103

104