Historické stavby a jejich oceňování

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra podnikání a oceňování

Historické stavby a jejich oceňování Bakalářská práce

Autor:

Tereza Povolná Oceňování majetku

Vedoucí práce:

Praha

Prof. Ing. Josef Michálek, Csc.

Duben, 2012

Prohlášení

Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou použitou literaturu.

Svým podpisem stvrzuji, že odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, že se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

V Praze dne 11. 4. 2012

Tereza Povolná

Poděkování

Ráda bych touto cestou poděkovala především vedoucímu mé bakalářské práce, panu prof. Ing. Josefu Michálkovi, Csc. a panu Ing. Petru Ortovi, Ph. D. za cenné rady, předměty a odborné vedení této práce a také celé své rodině za podporu a trpělivost při mém studiu.

Anotace

Tato bakalářská práce se dělí do tří částí. V první části – teoretické se zabývám otázkou oceňování historických staveb a bližším zaměřením na lidovou architekturu. Ve druhá části – praktické, počítám tržní cenu rodinného domu a bytového domu poměrem tří metod oceňování. A ve třetí části – analytické uvádím analýzu realitního trhu v okrese Benešov.

Klíčová slova: Historické stavby a jejích oceňování Lidová architektura Oceňování nemovitostí

Annotation

The thesis is divided into three parts. In the first theoretical part - the author deals with the valuation of historic buildings and focuses closer on the folk architecture. In the second practical part - the author is counting the market price of a house and an appartment building using the ratio of three valuation methods. And in the third part - the analytical one, we present the analysis of the real estate market in the district of Benešov.

Key words: Historical buldings and their evaluation Folk architecture Valuation of real estate

Obsah: Úvod

8

I. Teoretická část 1. Základní pojmy související s oceňováním nemovitostí

9

1.1 Hodnota

11

2.2 Cena

11

2. Základní pojmy související s historickými stavbami

13

3. Památky UNESCO

15

4. Historické styly a slohy

15

5. Historické stavby a jejich oceňování

18

5.1 Porovnávací metoda

19

5.2 Příjmová metoda

19

5.3 Nákladová metoda

19

5.4 Historické stavby – dělení

20

6. LIDOVÁ ARCHITEKTURA

21

6.1 Historický vývoj osídlení

22

6.2 Stavební materiály

24

6.3 Základní konstrukce

26

6.4 Usedlost

29

6.5 Regionální oblasti lidových staveb

35

7. Prvky ovlivňující ocenění budov lidové architektury

40

7.1 Štíty

41

7.2 Architektonické doplňky štítů

42

7.3 Výklenky – niky

43

7.4 Okenní otvory

44

7.5 Vnější omítky

44

8. Pozitiva a negativa historických staveb

46

8.1 Pozitiva

46

8.2 Negativa

46

6

Závěr

48

II. Praktická část 1. Tržní ocenění rodinného domu

49

Příloha 1

74

Příloha 2

75

Příloha 3

76

2. Tržní ocenění bytového domu

77

Příloha 1

107

Příloha 2

108

Příloha 3

108

Příloha 4

109

III. Analýza trhu s nemovitostmi

119

1. Obecná charakteristika trhu

120

2. Okres Benešov

122

3. Celkový marketingový výhled

125

Použitá literatura

126

7

ÚVOD Jako téma své bakalářské práce jsem si vybrala historické stavby a jejich oceňování. Na tyto objekty česká legislativa příliš nepamatuje, ale můj názor je takový, že by se tato oblast ocenění neměla podceňovat. Zvolila jsem si toto téma, protože již od střední školy po absolvování předmětu architektura na stavební průmyslové škole, mám k architektuře a všeobecně k památkám a ochraně památek, blízký vztah a je pro mě tato oblast zajímavá. Ve své práci se snažím zaměřit z počátku všeobecně na problematiku oceňování historických staveb, ale také, vzhledem k rozsáhlosti a složitosti tohoto tématu, se zabývám bližším zkoumáním ocenění v oblasti lidové architektury. Práce je rozčleněna na tři části – teoretická část, praktická část a část analytická, dále se tyto kapitoly člení do podkapitol. Cílem mé bakalářské práce je tedy zaměřit se především na ocenění již zmiňované lidové architektury. V první teoretické části se čtenáři mohou dozvědět o základních pojmech týkajících se historických staveb, jako je například velice důležitý pojem genius loci, který je při oceňování těchto staveb nezbytnou součástí, se stručným seznámením lidové architektury, její historií, používanými materiály a konstrukcemi při výstavbě, regionálním oblastem lidových staveb a také s faktory, které na ni mají při oceňování vliv. V druhé části praktické se zaměřuji na ocenění dvou staveb. V prvním odhadu oceňuji starší rodinný dům v okrese Zlín, pomocí poměru metody porovnávací, výnosové a nákladové. Ve druhém odhadu oceňuji bytový dům v Pardubickém kraji a taktéž používám poměr 3 metod k zjištění ceny objektu pomocí vyhlášky. V neposlední řadě této práce je část analytická, kde zpracovávám analýzu trhu s nemovitostmi ve Středočeském kraji v městě Benešov. Město Benešov je mi blízké, protože nedaleko něj bydlím a mám chalupu, tudíž mám osobní zkušenosti a znalosti s touto oblastí a proto jsem si ji také vybrala do své závěrečné práce. Porovnávám zde prodejní a nájemní ceny nemovitostí na trhu a rekapituluji v závěru pravděpodobný vývoj realitního trhu v oblasti města Benešov.

8

I. TEORETOCKÁ ČÁST

1. Základní pojmy související s oceňováním nemovitostí Nemovitost Podle § 119 odst. 2) občanského zákoníku jsou nemovitostmi pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem.

Součásti nemovitosti (= součásti věci) Podle § 120 odst. 1) občanského zákoníku jsou součásti nemovitosti vše co k věci (nemovitosti) podle její povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím věc znehodnotila. Stavba není součástí pozemku.

Příslušenství nemovitosti (= příslušenství věci) Podle § 121 odst. 1) občanského zákoníku jsou příslušenství nemovitosti věci, které náleží vlastníku věci hlavní (nemovitosti) a jsou jím určeny k tomu, aby byly s hlavní věcí (nemovitosti) trvale užívány.

Pozemek Podle § 27 zákona č. 344/1992 Sb., katastrálního zákona je pozemek část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územní správní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí držby, hranicí druhů pozemků, popř. rozhraním způsobu využití pozemků.

Parcela Podle § 27 zákona č. 344/1992 Sb., katastrálního zákona je parcela pozemek, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem.

Stavba Veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montážní technologií, bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, použité stavební výrobky, materiály a konstrukce, na účel využití a dobu trvání. 1 1

Česká republika. Stavební zákon: Zákon o územním plánování a stavebním řádu. In: č. 183/2006 Sb. Česká republika, 2009, č. 379.

9

Podle § 3 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se pro účely oceňování stavby dělí na: stavby pozemní (budovy, venkovní úpravy), stavby inženýrské a speciální pozemní (stavby dopravní, vodní, pro rozvod energií a vody, kanalizace, věže, stožáry, komíny, plochy a úpravy území, studny a další stavby speciálního charakteru), vodní nádrže a rybníky a jiné stavby.

Budova Podle § 27 zákona č. 344/1992 Sb., katastrálního zákona je budova nadzemní stavba, která je prostorově soustředěna a navenek uzavřena obvodovými stěnami a střešní konstrukcí.

Byt Podle § 2 zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů je byt místností nebo souborem místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení.

Nebytový prostor Podle § 2 zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů je nebytovým prostorem místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k jiným účelům než k bydlení; nebytovými prostory nejsou příslušenství bytu nebo příslušenství nebytového prostoru ani společné části domu.

Odhadce Zákon č. 455/1991 Sb., o živnostenském podnikání (živnostenský zákon), v platném znění upravuje podmínky pro výkon profese odhadce a stanovuje požadavky na jeho vzdělání. Podle něj lze o živnostenské oprávnění požádat v kategoriích oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podniky. Odhadce smí oceňovat majetek pouze tržním oceněním.

Znalec Podmínky pro výkon činnosti znalce upravuje zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, v platném znění. Znalec musí být jmenován buďto Ministerstvem spravedlnosti České republiky, nebo krajským soudem. Smí indikovat nejen tržní hodnotu, ale také stanovit administrativní cenu.

10

1.1 Hodnota Tržní hodnota Podle § 27 odst. 3) zákona č. 563/1991 Sb., o účetnictví hodnota tržní je hodnotou, která je vyhlášena na tuzemské či zahraniční burze nebo na jiném regulovaném trhu.

Účetní hodnota Podle § 27 odst. 3) zákona č. 563/1991 Sb., o účetnictví je hodnota účetní hodnotou (ocenění) vykazovaná ve finančních výkazech.

Porovnávací hodnota Porovnávací hodnota je výsledkem ocenění porovnávací metodou.

Výnosová hodnota Výnosová hodnota je výsledkem ocenění výnosovou metodou.

Věcná hodnota Věcná hodnota je výsledkem ocenění nákladovou metodou.

1.2 Cena Podle § 1 odst. 2 zákona č. 526/1990 Sb., o cenách je cena peněžní částka sjednaná při nákupu a prodeji zboží nebo zjištěná podle zvláštního právního předpisu k jiným účelům než k prodeji. Tržní cena2 Cena dosažená v určitém čase, konkrétním kupcem a za konkrétní majetek. Agregované ceny2 Agregované ceny jsou takové, které v sobě obsahují více jednotlivých cenových položek, které jsou vztaženy k jedné jednotce 2

ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Vyd. 1. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007, 74 s. ISBN 978-807-2651-139.

11

Vysoce agregované ceny2 Dalším agregováním agregovaných cen získáme vysoce agregované ceny, tedy ceny, které vyjadřují cenu dokončené stavby vztažnou např. na kubický metr obestavěného prostoru

Pořizovací cena Podle § 25 odst. 4) zákona č. 563/1991 Sb., o účetnictví je pořizovací cena cenou, za kterou byl majetek pořízen a náklady s jeho pořízením související

Reprodukční pořizovací cena Podle § 25 odst. 4) zákona č. 563/1991 Sb., o účetnictví je reprodukční pořizovací cena cenou, za kterou by byl majetek pořízen v době, kdy se o něm účtuje.

Cena časová Podle § 3 zákona č. 37/2004 Sb., o pojistné smlouvě je cena časová cenou, kterou měla věc bezprostředně před pojistnou událostí. Stanoví se z nové ceny věci, přičemž se přihlíží ke stupni opotřebení nebo jiného znehodnocení anebo k zhodnocení věci, k němuž došlo její opravou, modernizací nebo jiným způsobem.

Cena zvláštní obliby Podle § 2 odst. 1) zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku se zvláštní oblibou rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.

Administrativní cena Administrativní cena je cenou, která je zjištěná podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v aktuálním znění a podle aktuální prováděcí vyhlášky a pro nějaký předem stanovený účel.

Cena obvyklá Podle § 2 odst. 1) zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je cena obvyklá cenou, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění.

12

2. Základní pojmy související s historickými stavbami Jako nejobtížnější, ve všech oborech, se jeví definovat a pochopit základní kategorie. Pojmy typu památka, rodinná památka, přírodní památka a tomu to podobné každý běžně používá a nesnaží se přesně je naplnit.

V knize J. Herouta „Jak poznávat kulturní památky“, Praha, Mladá fronta 1986, se můžeme potkat se snahou definovat památky, autor zde cituje Zdeňka Wirtha z r. 1926: „Památka“ v dnešním slova smyslu – řečeno – všeobecně – je vyznačený předmět připomínající nám minulost bez ohledu na to, zda dalekou či blízkou, zda minulost přírody či člověka, národa či jednotlivce a bez ohledu na to, je-li to produkt přírody nebo umělý výtvor ruky lidské. Památkou může býti každá věc, movitá i nemovitá, stará i nová, neživá i živá, jenom má-li ráz význačného dokladu minulosti, vyvolává-li v nás vzpomínku na minulou událost, činnost přírodní nebo lidskou, prostředí přírodní nebo historické atd.“

„Kulturní památka“ je, dle zákona č. 20/1987 o státní památkové péči, nemovitá či movitá věc, která je významným dokladem historického vývoje, životního způsobu a prostředí společnosti od minulosti až do současnosti. Projev tvůrčí schopnosti z různých oborů práce člověka a nositelem hodnot historických, uměleckých, technických a vědeckých, či které mají přímý vztah k osobnostem a historickým událostem.

„Národní kulturní památka“ označuje vláda ČR za největší bohatství – národní poklad. Nejsou to jen nemovitosti, jako je Pražský hrad, Český Krumlov či hora říp, ale také řada českých korunovačních klenotů.

Za obnovu kulturní památky podle zákona o památkovou péči považujeme veškerou údržbu, opravu, rekonstrukci či jinou úpravu. Je povolena modernizace stavby při nezměněné funkci i v případech nástavby. Zákon o památkové péči a jeho vyhláška stanoví přesný postup úpravy či obnovy pro vlastníka určité kulturní památky. „Zhodnocení“ památky je pojmem do dnes nedefinovatelným, raději je upřednostňován pojem „oživení“, tj. dlouhodobá péče o památku, zní méně ekonomicky a mnohdy je považován za tzv. „regeneraci“. Tímto by měly být zachovány památky České republiky, často používaná je regenerace městských

13

památkových oblastí. Mnohdy je i použita „reanimace“, kdy dochází ke změně funkce, například ze zámku se stane galerie.

Za „nemovité kulturní památky“ považujeme například hrady, zámky, kostely, kláštery, kaple, ale také i hradby, brány, zahrady, parky nebo pozemky s archeologickými nálezy, továrny, knihovny a jiná technická díla.

Díla z oblasti malířství, sochařství a jiných uměleckých řemesel patří mezi „movité kulturní památky“, které jsou obvykle součástí interiéru na hradech, zámcích a církevních stavbách. V současnosti se může Česká republika pyšnit více než 43.000 nemovitých kulturních památek a téměř 850.000 movitých.

Genius Loci3 Velikou roli a nedílnou součástí v ocenění historických staveb nese právě Genius Loci, jedná se o takzvaného ducha místa, který je však jedinečný, jak zmiňuje Ing. Petr Ort, Ph.Dr ve své knize „Problematika oceňování památkově chráněných nemovitostech na tržních principech“. Tento nehmotný statek není samostatně obchodovatelný, ale velice ovlivňuje stavbu, na které se vyskytuje. Při Ocenění Genia Loci lze použít z pravidla jen metoda výnosovou, porovnávací jen zřídka, pokud máme dostatek podobných staveb, lze takto ocenit na základě účetních nákladů, ale většinou tomu tak není, metoda nákladová v tomto případě nepřipadá v úvahu.

Ve většině případů tedy oceňujeme tento nehmotný majetek metodou výnosovou, která se ještě může použít dvěma způsoby. V prvním případě se cena určuje rozdílem tržní a imaginární ceny objektu bez přidané hodnoty Genia loci, tedy ducha místa. Nebo je také možnost určovat cenu díky nejvyššímu možnému výnosu stavby s Geniem loci a bez něj. Je však velice důležité, je-li o tento druh majetku řádně pečováno stejně tak jako o samotnou stavbu, hodnotě nemusí být stále stejná a ani nemusí vzrůstat, v některých případek může i zaniknout. Reklama a marketing mohou výrazně ovlivnit jeho hodnotu.

3

ORT, Petr. Problematika Oceňování památkoně chráněných nemovitostí na tržních principech.

14

3. Památky UNESCO Anglická zkratka názvu United Nations Educational, Scientific and Cultural Organisation – Onganizace OSN pro výchovu vědu a kulturu. Erb Světového dědictví s prohlášením, že jde o cosi výjimečného a jedinečného na celém světě a je našim společným dědictvím. Zavazujeme se chránit jej jeden pro druhého v zájmu nás všech. Česká republika je od 22. 2. 1993 také zapsána svými památkami do seznamu Organizace Spojených národů. Pyšní se dvanácti českými divy světa: Telč – historické centrum, Praha – Historické centrum, Český Krumlov – Historické centrum, Žďár nad Sázavou – Potní kostel sv. Jana Nepomuckého na Zelené hoře, Kutná Hora – Historické centrum, Chrám sv. Barbory, Katedrála Nanebevzetí Panny Marie v Sedlci, Lednicko – veltický areál, Holašovice – Vesnická rezervace, Kroměříž – Zahrady a zámek, Litomyšl – Zámek a zámecký areál, Olomouc – Sloup Nejsvětější Trojice, Brno – Vila Tugendhat, Třebíč – Židovská čtvrť a bazilika sv. Prokopa

4. Historické styly a slohy Styl zrcadlí uměleckou tvorbu určité vývojové epochy. Díky hospodářských a společenským podmínkám v určitém období došlo v zápětí ke změnám slohu. Podstata slohu odpovídá stejným podmínkám, ale formy jsou již odlišného charakteru. Například italská a německá renesance je diametrálně odlišná. Památky ovšem slouží i z ekonomického hlediska a nejsou jen bezúčelným přepychem. Pestrost a rozmanitost našich památek vděčíme především časovému rozpětí více než jednoho tisíciletí a tím pádem i vyrůstaly v různých slozích. Vznik historických slohů lze určit jen přibližně, protože se navzájem prolínaly a současně v každém slohu vznikaly zárodky toho následujícího, stejně tak jako stádia každého slohu. V ranném období vznikají především nové tvary, v dalším období klasickém sloh vyzrává a vyhraňují se jeho formy. Poslední období slohu je formální virtuozita, z pravidla čistě dekorativní, doba nastávajícího úpadku a příprava nástupu nového slohu.

15

Přehled slohů:

Starověk -

Egyptský

3000 - 1000 před n. l.

Assyrsko – babylonsko – perský

1000 - 300 před n. l.

Řecký

800 - 150 před n. l.

Římský

150 před n. l. - 400 n. l.

Středověk - Starokřesťanský

100 - 750 n. l.

Vyvíjel se současně se slohem Římským, často používána náboženská tématika a zvířecí či rostlinné ornamenty.

400 - 900 n. l.

Byzantský

Rozvoj mozaiky, kupolovitá bazilika a desková malba

1000 - 1300 n. l.

Románský

Ovlivněn starořímským a orientálním uměním, klasická je bazilika s polokruhovými oblouky, primitivní plastika zvířat a ornamenty navzájem navazují. 1200 - 1500 n. l.

Gotický

Klasický lomený oblouk a žebrové klenby, ornamenty tvaru listy či vinné révy, figurální plastika bývá v ose tvaru „S“. Tvorba nejodvážnějších kamenných konstrukcí, které byly kdy vytvořeny.

Novověk -

1400 - 1600 n. l.

Renesanční

Neboli znovuzrození či obnovení antické kultury. Zájem k pozemskému životu, opouští ohromné výškové prostory a přizpůsobuje se obyčejnému lidskému žití. Sloupy, architrávy, vlysy a římsy, pilíře, oblouky a klenby (křížová) navzájem kombinuje. Architektura působí klidným vrstvením horizontálních pater s atikou jako častým prvkem zakončení. Plošná členěná fasáda malbou či s grafity. Počátek symetrického seskupení tří otvorů, později jej využívá i baroko a klasicismus

16

1600 - 1720 n. l.

Barokový

Je označováno za směšné úsudky, nabubřelost či manýrismus. Monumentální sloh, který má vyjadřovat absolutní moc státu, církve a šlechty. Vychází z renesance a porušuje klasickou uspořádanost. Elipsovité půdorysy, křivky, okny se přidává světla do budovy, kopulí, rozsáhlé fresky k iluzi širšího prostoru, zlato a pestrobarevný umělý mramor. Důležitá je osovost a souměrnost, proto se staví brány, které nikam nevedou a domalovávají se zrcadlově okna na druhou stranu místnosti. Bratři Dizenhofovi, Jan Blažej a Giovanni Lantini posourají českou architekturu do popředí.

1720 - 1770 n. l.

Rokokový

Epizoda poslední fáze baroka, lišící se zdrobněním a ornamentu rokaj.

1770 - 1800 n. l.

Klasicistický

Motivy inspirovány klasickým uměním – Řecko a Řím, sloh Ludvíka XVI. Sloh opouští hybnost tvarů i půdorysů a je více strohý, detailem fasády se stává geometričnost s oblíbeným vzorem medailonků císařů, listů, vavřínových věnců a mašlí.

1800 - 1820 n. l.

Empírový

Také jako císařský sloh díky prohlášením Napoleona Bonaparte císařem.

1898 - 1920 n. l.

Secese

Předchůdce moderny a kubismu, popírajíc historické formy. Vyznačuje se především odštěpením mladých umělců od starší generace. Líbivý a méně ukázalý sloh se sochařskými doplňky, vlasteneckými motivy a mystickými náměty s vílami a hudebníky. Honosné vstupní prostory s figurální malbou, mozaikou, keramickými doplňky a ozdobnými skleněnými stříšky.

17

5. Historické stavby a jejich oceňování V současnosti je oceňuje nemovitosti třemi metodami a to metodou porovnávací, nákladovou a metodou výnosovou. V souvislosti s historickými budovami však musíme pracovat velice opatrně a zohledňovat tak především jedinečnost objektu a to jak s jejími pozitivy, tak i s jejími negativy. Velice často se u ocenění setkáme s tím, že běžné metody k ocenění nelze uplatnit.

Nevyhovující jsou zejména dispoziční řešení objektů, které neodpovídají dnešním potřebám, zejména hygienickému zařízení. Investice těchto nedostatků, které nelze opomíjet je mnohdy velice nákladná. Dalším nedostatkem stojící za zmínění je nevhodná konstrukce těchto objektů, s nimiž souvisí i následná rekonstrukce stavby. Zásah do samotné konstrukce objektu musí být řádně projednán s odborníky a také s Památkovou péčí. Možné zásahy do památkově chráněného objektu jsou odvíjeny od stupně ochrany konkrétní nemovitosti. Dalším omezujícím aspektem je také využití stavby, vlastník nemusí mít plné oprávnění ledabyle a svévolně nakládat s památkově chráněnou budovou. Historické stavby však nesou nespočet kladů. Lidé, kteří mají zájem o tyto nemovitosti, mohou mít se stavbou různé záměry. Může jít o určitou prestiž, následný další prodej po rekonstrukci a tím pádem velkému zhodnocení objektu, tak i lidé se zálibou v historii a v neposlední řadě genius loci, který tato místa velice zhodnocuje.

Velice podstatné v rámci oceňování je vybavení objektu, jako jsou sochařské předměty, které objektu přísluší. Mají svou uměleckou hodnotu, která může být i několikrát cennější než budova samotná. Jsou však výrazně ovlivněny autorem těchto děl a musí je posuzovat jen odborník s dlouholetými zkušenostmi a znalostmi umění.

Historické stavby s kulturní či uměleckou hodnotou by se na trhu s nemovitostmi neměly opomíjet, vzhledem k tomu, že jsou považovány za součást kulturního dědictví v Čechách. Ve většině měst nebo vesnic se tyto památkově chráněné stavby vyskytují, tudíž není žádnou novinkou, že se menší stavby s tímto charakterem vyskytují na realitním trhu. Jsou z nejrůznějších slohových období, jako je baroko, secese, klasicismus či kubismus.

18

Při ocenění většinou nelze, v mnoha případech, kvůli své originalitě a jedinečnosti, použít běžných postupů. Časté ocenění znalce je čistě intuitivní na základě zkušeností, zejména v historii architektuře a umění.

5.1 Porovnávací metoda V běžném případě oceňování nemovitosti je nejlepší a nejčastěji používaná metoda porovnávací, z důvodu nejpřesnějšího rozpoznání hodnoty objektu, za kterou je trh ochoten akceptovat daný majetek. Pomocí korekčních činitelů je odhadce schopen určit reálnou cenu objektu s porovnávanými a již prodanými nemovitostmi přibližně podobnými oceňované nemovitosti. V našem případě však tato metoda nemusí být ta pravá. Historické budovy díky své jedinečnosti a vzácnosti nemusí mít dostatek porovnávacích nemovitostí a tím pádem tato metoda nelze použít. Konkrétně u lidových staveb městského typu však tato metoda použít lze. Porovnávacích již prodaných objektů je dostatek, tudíž není problém tuto metodu naleznout.

5.2 Příjmová metoda Podmínkou pro ocenění touto metodou je fakt, že oceňovaný objekt vykazuje určitý výnos, pak lze použít algoritmus výnosové metody. U historických staveb lidové architektury, které lze pronajímat nebo jinak ziskově využívat je tato metoda nejefektivnější. Stejně tak tomu je i u staveb, které již plní jinou funkci než původní a jsou využívány z jiného hlediska, například kostel, který se již využíván jako tančírna. Vyskytují se však i stavby, u kterých je tato metoda zcela nevyhovující, jedná se tu například o stavby hřbitovní, které nevykazují jakýkoli příjem a celá řada dalších staveb.

5.3 Nákladová metoda Tato metoda zjišťuje cenu na základě použitých materiálů, technologií a kvalitě objektu. Stáří historických budov, požití dnes již nevhodných materiálů tuto metodu značně ovlivňuje. Existují však ve vyhlášce koeficienty pro tyto případy a přirážky za umělecké prvky. Je vždy na znalci jak s těmito aspekty lze či nelze naložit a jak je v konkrétních případech tato metoda využitelná.

19

Možným způsobem již zmíněným pro ocenění historické budovy je tedy metoda nákladová. Ve vyhlášce můžeme naleznout přirážky za umělecké prvky a možné využití a také jsou zde koeficienty historických cen. Proto je tedy možné s touto metodou spolupracovat při ocenění objektu. Porovnávací metoda je použitelná případ od případu, díky tomu, jak už jsme zmiňovali, každá stavba je jedinečná a ojedinělá a často nejde najít vhodný objekt k porovnání, který by byl totožný. Stejně tak tomu je i s metodou příjmovou. Stavby tohoto typu, díky ochraně památkové péče, většinou nepřinášejí majiteli žádný výnos, spíše jej musí, kvůli zachování, dotovat, mnohdy i s pomocí státu. Jsou však i stavby, které výnos přinášejí a naopak je pro ně tato metoda výhodná. Příkladem jsou tomu stavby lidové architektury.

Nelze tedy přesně určit, jaká metoda je v případě historických staveb nejvýhodnější. Případ od případu se od sebe liší, záleží vždy na konkrétní oceňované stavbě.

Úzce vzpjata jsou se stavbami již zmíněná umělecká díla, která bývají součástí budovy a mohou být mnohdy i hodnotnější, než budova samotná. Jejich oceňování bývá také velice obtížné, kvůli svému původu, autorovi díla, stylu, ve kterém bylo dílo provedeno a doby ve které bylo vytvořeno.

5.4 Historické stavby, z hlediska postavení na realitním trhu, můžeme dělit do tří kategorií. 1) Stavby bez možnosti komerčního využití - minimální zájem na trhu, častým vlastníkem těchto staveb je církev

2) stavby s částečným komerčním využitím - stavby částečně přebudované, které již neplní svůj původní účel a jsou využívány částečně z jiného hlediska

3) stavby s komerčním využitím - nejen starší stavby, ale především stavby nových stavebních směrů jako je například funkcionalismus či kubismus 20

Bližší zaměření v problematice historických staveb:

6. LIDOVÁ ARCHITEKTURA Souhrn tradičních stavebních projevů ve venkovském i maloměstském prostředí je odráží v lidovém stavitelství, které bylo především ovlivněno kulturními tradicemi a přírodou. Znak, který je pro lidové stavby charakteristický, je zejména použití stavebního materiálu, který se v dané oblasti nachází, například obklady z kamene vytěženého v sousedním kamenolomu. Tradiční harmonické korespondování a zapadání do krajiny je díky tomu, že se stavělo tak, aby se vycházelo ze zkušeností, představ a potřeb nositelů a tvůrců stavení.

Lidová architektura v sobě odráží ekonomické, sociální i etické poměry místa, ale také v sobě odráží geografické prostředí a silný civilizační proud obyvatelstva.

Od konce 18. Století se stále více projevovaly ve výstavbě těchto lidových staveb, a to především ve výzdobě, stavení rozdíly krajové. Co kraj, to jiný mrav, tím pádem se také začínaly vytvářet regionální dobové formy lidových domů.

Lidová architektura a lidové stavitelství není však zcela stejný pojem. Za významově širší pojem je označováno lidové stavitelství. Lidová architektura je často tvořena lajckým způsobem, mnohdy i bez architekta či vyučeného řemeslného mistra. Má ovšem určité výtvarné hodnoty, které jsou spjaty s tradicemi místní kultury, ale může se i vyskytovat tvorba výzdoby inspirována prostředím jiným, které si daná oblast přetvořila v duchu své tradice.

Za vesnickou architekturu považujeme i ty stavby, na kterých se vyškolení architekti a řemeslníci podíleli. Jsou to například fary, kapličky, hospody, pošty, kostely, ale také i panské stavby a myslivny. Pojem vesnické stavby čili vesnické stavitelství představuje všechny stavby, které se ve vesnici vyskytují, i když na nich není patrné ztvárnění výtvarné, jsou to především menší stavby hospodářské jako například přístavky a seníky. To je tedy rozdíl mezi pojmem vesnická architektura a vesnické stavitelství, který je často považován za synonymum.

21

6.1 HISTORICKÝ VÝVOJ OSÍDLENÍ Tisíciletý vývoj ovlivněný geografickým, sociálněekonomickým, kulturně historickým, administrativně právním a etnickým faktorem je výsledkem dnešní podoby architektonické a půdorysné pohody vesnických sídel. Z nečetných architektonických nálezů si můžeme udělat jen mlhavý obraz o tom, jak vypadaly nejstarší osady, které vznikly v raném středověku.

Od 6. století se postupně rozšířilo území našeho státu do všech oblastí sídelních, podél velkých řek i do nížin, kvůli příchodu slovanského obyvatelstva. Především zdroj vody a příznivé klimatické podmínky jsou toho příčinou.

Raný středověk je charakteristický díky postupnému dosídlování níže položených a úrodných oblastí, které jsou známé jako „vnitřní kolonizace“. Většina české a moravské oblasti byla osídlena do konce 12. století. I přes to že se kromě kostelů v románském stylu nedochovaly na vesnicích žádné původní stavby, máme o těchto osadách nějaké informace. Většinou spíše menší s nepravidelným půdorysem, vypadaly vesnice v románském či předrománském období. Z počátku žili obyvatelé těchto vesnic v zahloubené zemnici či podzemnici, která měla kůlovou konstrukci s vyplétáním stěn omazaných hlínou. Ty to konstrukce byly později vytlačeny a nahrazeny roubenou stavbou.

Názvy vesnic byly buďto odvozeny od rodného jména osadníků nebo se často objevovaly názvy jako je například Újezd a Ochoz, kvůli tomu, že katastry těchto osad byly vymezeny obchůzkami či objížďkami.

Ve 13. a 14. století nastal důležitý přelom. Rychlý populační růst a zvyšující se potřeba nových zemědělských půd, bylo ovlivněno technickým pokrokem a hospodářskými změnami. Přechod od střídavých k výkonnějším trojpolním systémům, větší kvalita ve hnojení a dokonalejší zemědělské nářadí.

Docházelo tedy k osídlení nového území i ve vysoko postavených oblastech, tomuto procesu se říká „vnější kolonizace“. V těchto vyšších polohách a i v místech již osídlených, docházelo dle nového práva emfyteutického, což je zákupní právo, týkající se nájmů

22

z dědictví pozemků, které byly pronajímány buďto na delší dobu, nebo také navždy, k výstavbě nových vesnic, ale tentokrát již mají pravidelný půdorys. Povolávají se kolonisté z přilehlého německého kraje za hranicemi našeho státu do zatím neobydlených pásem pohraničních hvozdů sahajících často i hluboko do vnitrozemí, jak rozhodli čeští panovníci. Zdroj vody byl důležitou podmínkou plánovaného osídlování oblastí a vzniku vesnic.

Vesnice, které byly nově založeny, mají svůj půdorys tedy již pravidelný, jsou v příznivém terénu a mají i pravidelný silniční systém. Zejména v pohraničích, v hornatém či lesnatém terénu, začínají vznikat naopak neucelené údolní či lesnaté lánové vsi. Plužina, navazující ze zadu k usedlostem, vedoucí v pruhu až na kraj katastru, odpovídá plánovanému založení. Starší sídla byla dříve podobně přeměněna. Půdorysné schéma vesnic a vytvoření sídelních sítí toho typu, jsou v podstatě zachovány až do dnes.

Časem docházelo díky souvislostem růstu počtu obyvatel k zahuštění a rozšíření stávající zástavby v méně výhodné poloze obce, podél komunikací, na návsi v prolukách a na okrajích vesnic. V 16. až 18. století začíná vznikat například dvorcová osada, díky průmyslovému rozvoji podnikání šlechty. Průmysl sklenářský, rybníkářský, hornický a také i dřevařský či mnohé další. Třicetiletá válka však vyvíjení stavitelství zastavila a vysoký počet vesnic v tu dobu zaniklo. Konec 17. století mapuje osídlení zalesněných a doposud nevyužitých horských úbočí, na kterých se budují poddanské osady. Kopanice, mají nepravidelné parcely a jsou řídce, někdy i samostatně zastavěny.

Roku 1760 bylo nařízeno číslování domů, kvůli zvyšující se nepřehlednosti v evidenci budov, příchodem Marie Terezie.

Takzvaná „raabizace“ je zajímavým procesem osídlování, svůj název převzala od rakouského ekonoma Františka Antonína Raaba. Robota byla převedena na peněžní plat a lépe se využívalo dominikálních půd. Dochází k rozparcelovávání půdy a k pronajímání velkostatků poddanstva, které nemají příliš vysoký výnos a jsou spíše komorní, díky souhlasu císařovny Marie Terezie 1. 3. 1777. Následuje z období příčin i na některé panské a císařské statky. Tato vcelku zdařilá akce může za vznik drobnějších geometrických pravidelných sídelných útvarech.

23

Další hromadná přestavba vesnic a rozšíření starých usedlostí i výstavba nových částí vesnice je podnětem zrušení roboty roku 1848. Dělnické kolonie vznikaly v okolí průmyslového centra nebo vesnice, kvůli koncentraci dělnické třídy v období rozvoje průmyslu.

Koncem druhé světové války dochází k dosídlování pohraničních oblastí okolním obyvatelstvem, ale i obyvatelstvem z odlehlých vnitrozemských krajů a i ze Slovenska a zahraničí. Asimilace tradičních prvků lidové kultury, které si noví obyvatelé přinášejí z prostředí původních.

6.2 STAVEBNÍ MATERIÁLY Venkovští stavebníci byli odkázáni na materiály snadno dostupné a snadno opracovatelné.

Sláma Žitná sláma se používala nejčastěji, získávala se kosením polí, které byly k tomu určené. Slámy mají dobrou tepelně-izolační schopnost a nízkou hmotnost, to je jejich výhodou. Mají však i své nevýhody a tím je vysoká hořlavost a trpí často na hnilobu. Využívaly se především na krytiny, nejprve volně ložení a později došky. Slámy se také, jako materiál doplňkový, používaly do konstrukcí hliněných, kde sloužily z důvodu vylehčení a také jako výztuže eliminujíc vzniky trhlin.

Hlína Získávala se z těžební jámy. Používaly se především hlíny s dostatečným množstvím částic jílu a to především pro stavební produkci. Mají dobrou tepelně-izolační vlastnost, jsou nehořlavé a mají přiměřenou pevnost v tlaku, to je jejich výhodou. Nevýhodami jsou špatné odolnosti proti vodě a vlhkosti, tímto vlivem dochází ke ztrátě pevnosti a stability jako takové. Hlíny se používaly buď pro stavbu stěn, jako základní stavební materiál, a nebo jako doplňkový materiál u nosných konstrukcí, například vícevrstvé konstrukce stěny, stropu a lepenicového krovu.

24

Dřevo Využívaly se jehličnaté i listnaté stromy. Z jehličnatých především smrk a jedle, ale i borovice a modřín. Z listnatých stromů především dub. Dřevo má velmi dobré mechanické i fyzikální vlastnosti, dobrou pevnost v tahu, tlaku i ohybu, má také dobré tepelně-izolační schopnosti a snadno se opracovávají. Nevýhodou je jejich hořlavost a možnost napadení dřevokaznými houbami či hmyzem. Často se dřevo využívá na nosné konstrukce (zpravidla v masivním kmenovém či trámovém provedení – roubená stěna, rubená klenba, povalový strop, krov a další konstrukce) i na primárně nenosné konstrukce (zpravidla v tenkostěnném prkenném či tyčovém provedení – bednění štítů i stěn, podlah či šindelových krytin).

Kámen Sbíral se na polích nebo se získával z těžby v lomech. Nejpoužívanější byly především lehce opracovatelné pískovce a opuky. Užívaly se však i tvrdé žuly nebo čediče. Výhodou kamenů je velká pevnost (záleží na hornině), nehořlavost a zvýšená odolnost proti vlhkosti. Nevýhody jsou jejich velká hmotnost a špatné tepelně-izolační vlastnosti. Kamene se používalo na nosné (stěna, klenba, sloup, pilíř), i primárně nenosná konstrukce (kamenické články portály, zárubeň, dlažba a břidlicová střešní krytina).

Keramika Vyráběla se pálením hlíny předem zformované do připraveného tvaru. (cihla, taška, dlaždice a další). Používaly se hlavně cihlářské hlíny bez kameniva. Jde o poměrně mladý materiál, jeho rychlý nástup byl umožněn díky preferované nehořlavostí a také menší staveništní pracnosti. Užívala se jak na nosnou konstrukci (zdivo cihelné, klenba), tak na nenosnou konstrukci (skládaná krytina, dlažby).

Kov Používal se především k zámečnické a později také ke klempířské práci.

Sklo Bylo používáno k zasklívání oken a později i dveřním, nadsvětlíkům.

25

6.3 ZÁKLADNÍ KONSTRUKCE

Základní typ dřevěné konstrukci: vyplétané, sloupkové, roubené a hrázděné.

Vyplétané (pletené) Kostru tvoří neotesaný kůl, zapuštěný po celém obvodu stěny do země. V rohu a na podélné stěně je kolová kostra zpevněna tlustšími kuláči nebo tesaným trámem, vrchní konce kůlů i trámů jsou začepovány do vodorovně přeložených trámů, které tvoří horní okraj kostry. Tyto konstrukce se proplétají větvemi a proutím. Pletené stěny domů se pak omítají tlustou vrstvou hlíny smíšené se slámou a plevami, u stavby hospodářské (zejména u stodoly) zůstávají pletené stěny neomítnuté. Vyplétání stěn proutím patří mezi nejstarší stavební techniky. Podle archeologických nálezů byla tato technika kdysi známa všem indoevropským národům. Nejdéle se dochovala u lidových staveb ve východní části střední Evropy a ve východní Evropě. U nás se vyplétané konstrukce vyskytovaly především na jižním a jihozápadním Slovensku u obytných a hospodářských stavení, na Moravě u hospodářských staveb a také v Čechách. Na Českolipsku jsou tyto konstrukce doloženy neolitickým domem ve Stvolínkách.

26

Sloupkové (drážkové) Vodorovně kladený trám nebo silné prkno (fošna), jejichž koce, jsou stesané do užších hranolů a jsou zasunuty do drážky (žlab) vyhloubené ve sloupku (u svisle provedených výplní zapadají konce trámů do prahu a ližiny). S výjimkou na východním Slovensku, kde se v této konstrukci stavěla obydlí, je v Čechách a na Moravě převážně jako doplňková konstrukce. Jsou jednou z nejstarších doložených konstrukcí dřevěných staveb, které však již ve slovanském období od konce 8. století postupně nahrazují roubení. Tyto konstrukce se však používají i nadále, jak potvrzují archeologické nálezy z dob středověku. Stavba se sloupkovou konstrukcí nemá velkou pevnost, a proto se tyto konstrukce nerozšířily ani v oblasti dřevěných staveb všeobecně; do současné doby se udržela jen na menších stavbách, zvláště v horských oblastech. Na Českolipsku se s tímto způsobem můžeme setkat jen jako s doplňkovou technikou.

Roubené Staré a hojně používané techniky. Vodorovně kladené trámy jsou v rozích spojovány různým typem tesařské vazby. Ve středověku se užíval trám neopracovaný nebo mírně přitesaný, později se přešlo k trámu hraněnému, který zajišťuje lepší soudržnost stavení. Spára mezi jednotlivými kmeny se ucpávala mechem, povřísly apod. a pak se vymazávala hliněnou mazaninou a bílily. Éra roubených staveb skončila v 19. století kvůli stále silnějšímu tlaku na dodržování protipožárních nařízení zakazující stavět za pomoci spalných materiálů.

Hrázděné Metoda hrázdění na naše území pronikla ve středověku s německými kolonisty a ve vesnickém stavitelství se objevuje od konce 15. století v kombinaci s roubenou a zděnou technikou. Rozšířila se hlavně na území obývaném německým etnikem v západních a severních Čechách. Charakteristickými znaky hrázdění u 27

nás byla skutečnost, že kromě kolen a stodol se nikdy neužívala ke stavbě přízemní stěny, ale pouze ve štítu a patrech. Podstatou hrázděných technik je rámová kostra tvoření svislým sloupkem začepovaným dole do prahového trámu a nahoře do ližiny (vaznice), jež je zpevněna šikmou vzpěrou, páskem a vodorovným paždíčkem. Jednotlivé pole je vyplněno tyčovinou, výpletem, kameny a od poloviny 19. století také cihlami a poté omazáno hliněnou mazaninou nebo omítnuto. Hrázdění dosáhlo v Čechách na Chebsku nejvyšší estetické působivosti a dekorativnosti.

Hliněné Hlíny jako stavební materiály byly užívány již v antice. K nám pronikala stavební technika využívající hlínu z Podunají a díky příznivým podmínkám našla uplatnění zejména na moravském venkově. Hliněná stěna se stavěla tzv. nakládanou (hlíny se vrstvily) či nabíjenou (dusání hlíny do posuvného bednění) technologií či se skládaly z tzv. válků. Největší rozšíření měla v 18. a 19. století nepálená cihla, do které se přidávaly vepřové štětiny (odtud název vepřovice, vepřík, dále např. buchta, bačkora, kotovice,…). Zatímco na Moravě byly hlíny v některých oblastech převažujícími stavebními materiály, v Čechách se uplatnily spíše okrajově a doplňkově na drobné stavby a přístavky, ale především jako ochranné izolační a protipožární vrstvy. Omazávala se jimi celá roubená stavba (dávala se „do kožichu“), nanášely se na stěnu a vnější stranu stropu, vyplňovaly celou vrchní plochu štítu atd. Aby nedocházelo k praskání a opadávání bylo nutno hlíny před použitím vlhčit, prošlapávat a především je důkladně promísit s nějakým pojivem, například s plevami, řezankou nebo již zmíněnými vepřovými štětinami. Kvalitně provedené hliněné stavby nebo vrstvy jsou pevné, trvanlivé a mají velmi dobré tepelně-izolační vlastnosti.

Zděné Kameny ke stavebním u účelu se ve vesnické architektuře využívaly především v oblastech s nedostatkem lesů (např. v Poohří, Slánko) a na teritorii zasaženou a ovlivněnou vyspělou stavební kulturou vycházející z určitého centra (např. rožmberské enklávy v jižních Čechách apod.) od počátku 15. – 16. století. Stavěly se z něj také části usedlostí, u kterých bylo reálné nebezpečí vzniku ohně (stěna u topeniště) a prostor a objekt, který by měl ohni odolat (komora, špýchar, chlév). Stal se také oblíbeným materiálem při výrobě různých architektonických prvků (krásně výtvarně provedený portál, ostění okna, výzdobný článek štítu, brány či branky). Velký rozvoj s kamenným stavebnictvím nastal v 1. polovině 28

19. století v souvislosti s již několikrát zmiňovaným protipožárním nařízením. Venkovští stavebníci používali převážně sbírané kameny, které kladly na ležato a vázali je hliněnou maltou. Zejména u ohradní zdi se kameny často pokládaly na sucho bez pojiva. Vápenná malta se u vesnických staveb vyskytovala v širším měřítku teprve od 19. století. Nejpoužívanější stavební kamen byla z největší pravděpodobnosti opuka, pro svou snadnou opracovatelnost byly také velice oblíbené pískovce, tesané do typických kvádrů zvaných „štuky“. Tvrdé žuly, čediče a vápence již byly rozšířeny méně. Od počátku 19. století začal s rozvojem cihlářství rychlé a vítězné pronikání cihel na venkov, odkud pozvolna kameny jako stavební materiál postupně zcela vytlačuje.

6.4 USEDLOSTI Situace usedlostí Venkovské usedlosti byly zemědělskými výrobními jednotkami, tvořící provozní celek, jenž se skládal z obytných a hospodářských budov a příslušných pozemků. I venkovští řemeslníci byli většinou také zemědělci a živnost provozovali buď ve světnici, nebo v upravené komoře. Jen některá živnost si již od středověku vyžadovala zvláštní provozní budovu (mlýn, kovárna, bělidlo,…). Vývoj situace usedlostí, jejich uspořádání a vytváření dvora závisela na sociálně ekonomických podmínkách, rozvoji a provozu hospodářství, na přírodních podmínkách a uplatňovaly se tu také krajové zvláštnosti a etnické vlivy. Celkový provoz v usedlostech musel být vyřešen co nejekonomičtěji. Nezůstával tu bez vlivu ani důvod bezpečnosti, které nabyl značně aktuální v 2. pol. 18. století, kdy byl vydáván patent a předpis, v němž se například doporučovalo stavět z bezpečnostních důvodů stodolu opodál obydlí.

Formy dvora Základními požadavky při klasifikaci formy dvora jsou vzájemné vztahy obytných a hospodářských prostorů tvořících dvůr. Vývojová forma dvorové zástavby ukazuje na značnou regionální variabilitu jevící souvislosti s přírodním rázem krajiny, hospodářskou činností i společenským životem člověka, s charakterem osídlení, historickou situací a dalšími okolnostmi.

29

Základní skupinou jsou dvory nepravidelného (přírodního) charakteru a dvory s pravidelnou zástavbou. Zvláštní formy tvoří spojení obytné a hospodářské části v jeden konstrukční celek (jednotný dům).

Nepravidelné formy dvoru jsou v českých zemích a na Slovensku zastoupeny hromadným (shlukovým) a skupinovým dvorem. Mezi pravidelné formy patří dvůr paralelní (párový), dvojstranný, trojstranný (volný a pevný), čtyřstranný (volný a pevný). Další vývojovou řadu tvoří dvory úhlové (hákové), trojboké a čtyřboké.

Ve vývoji forem dvorů se projevovala obecná tendence od nepravidelných k pravidelným formám a od otevřené zástavby k uzavřeným.

Nepravidelné formy dvora: Hromadný dvůr Obydlí, chlév, stodola a další hospodářský objekt tvořící samostatnou stavbu, která je volně a nepravidelně seskupena ve dvorovém prostranství. Charakteristický pro horskou oblast.

Skupinový dvůr Má úzkou genetickou i tvarovou souvislost s hromadným dvorem, od něhož se liší tím, že některé budovy jsou postaveny těsně vedle sebe nebo vytvářejí jeden konstrukční celek, zatímco ostatní stojí volně, bez pravidelného plánu. Taktéž se vyskytuje především v horské oblasti.

Pravidelné formy dvora: Paralelní (párový) Vyznačuje se soudružnou zástavbou dvou obytných a hospodářských traktů orientovaných zpravidla štítem do ulice; jeden objekt slouží k obydlí a hospodářskému prostoru a druhý

30

se užívá jako výměnek nebo slouží k hospodářským u účelu. Stodoly bývjí zpravidla umístěny na konci humna.

Dvojstranný Domy a hospodářské stavby ohraničují dvory ze dvou přilehlých stran. Hospodářská stavení leží v menší nebo větší vzdálenosti v pravoúhlém směru od obytných budov. U dvojstranných dvorů se vytvářejí odlišnosti u domů se štítovou orientací a u příbytků s okapovou zástavbou. Tyto typy se vyskytují po celém území Česka i Slovenska.

Trojstranný (volný a pevný) Vývojově navazují na dvojstranné dvory. Vyskytují se ve třech hlavních typech: První představuje dvůr, který má obytnou část orientovanou štítově; hospodářské budovy se rozkládají paralelně s domem a také volně ohraničují zadní část dvorového prostranství. Zepředu je usedlosti uzavírají ohradní zdí s průjezdem do dvora. Další dvě varianty vznikají u staveb s okapovou zástavbou. U jedné z nich jsou dvory otevřeny z boční strany, u druhé jsou volné naopak zadní prostory, směřující za humna. Jednotlivé objekty jsou od sebe odlišně vzdáleny (volná forma) či se dotýkají nárožím (pevná forma). V této variantě se trojstranný dvůr objevuje na celém našem území.

Čtyřstranný (volný a pevný) Tento typ dvoru uzavírá vývojovou řadu paralelních, dvojstranných a trojstranných dvorů. Obytné a hospodářské budovy jsou rozmístěny v menších či větších vzdálenostech od sebe ze čtyř stran (volná forma) nebo se dotýkají nárožím (pevná forma). Často se tyto typy vyskytují především na Českomoravské vrchovině a na Chebsku.

31

Úhlový (hákový) Tyto hospodářské budovy navazují v pravém úhlu na obytnou stavbu. U štítově orientovaného domu uzavřeného usedlostí pravým úhlem v zadní části dvora; u okapového situování v předních částech. Vyskytují se taktéž po celém území Česka i Slovenska.

Trojboký Vznik pochází z úhlového dvora. U štítově orientovaného domu vytváří půdorys ve tvaru podkovy, jejíž otevřená část směřuje ke komunikaci nebo k návsi a je přehrazena zdí se vstupními vraty. Zástavba druhé varianty trojbokých dvorů se vyznačuje otevřenou podélnou stranou (v podobě hranatého písmene C); otevřenou stranu většinou uzavírá zeď sousední stavby. Třetí varianta představuje trojboký dvůr s půdorysem ve tvaru hranatého písmen U, vyskytuje se u okapově orientované usedlosti a nezastavěna je u nich zadní část dvora. Trojboké dvory jsou rozšířeny v rovinných i horských oblastech. V mnoha oblastech, např. v jižních Čechách a na jihozápadní Moravě, jeho šíření pokračuje.

Čtyřboký Je uzavřen ve všech čtyřech stranách a je konstrukčně spojený obytnými i hospodářskými stavbami tohoto typu usedlosti. Vyspělá forma dvora se objevuje ve východních Čechách v okolí Poličky, Hlinska, Lanškrouna a Svitav, v jižních Čechách od dolní Šumavy až na Novohradské hory a zasahuje místy až na Blata, na Moravě jej najdeme na Moravskotřebovsku, v jižní části Drahanské vrchoviny, na Českomoravské vrchovině a na území severně od Nového Jičína; na Slovensku jsou tyto formy dvora zejména 32

v podtatranské oblasti. Nejstarší doklady existence čtyřbokých dvorů ve středoevropském prostředí se datují k 16. a 17. století.

TROJDÍLNÉ DOMY Představují základní formy tradičních lidových domů v Česku i Slovensku. Nejstarší doklady trojdílných domů jsou na našem území zjištěny již ve středohradištním období (jako obydlí vyšších společenských vrstev). K jejich všeobecným rozšířením dochází ve vesnickém prostředí od přechodného časového období 13. až 15 století. Skládají se ze tří hlavních částí - vstupní síň uprostřed domové dispozice, z jehož jedné strany se vstupuje do světnice (jizba) a z druhé strany do hospodářského prostoru (komora, špýchar, chlév).

Komorové typy domu -

světnice (jizba) – síň – komora je půdorysné schéma tohoto domu

-

ve vesnických zemědělských oblastech došlo k vytvoření tohoto typu z domu v polovině 13. století, a to nejen ve vesnici kolonizační, ale i předkolonizační.

-

je typický pro rovinnou zemědělskou oblast

Česka i Slovenska, kde vznikala přirozená potřeba skladovacího prostoru v rámci domu 33

Chlévní typy domu -

světnice – síň – chlév představuje půdorysné schéma domu

-

Dveřmi ze síně se vstupuje do chléva, jsou proti vstupu do světnice a současně má také vchod ze zápraží

-

je rozšířen především v pohraničních oblastech české země (s výjimkou jižní Moravy), v Podještědí, v Jihlavské vrchovině, na dolním toku Želivky, v Beskydech a i jinde.

-

v jižních a jihovýchodních Čechách a v Krkonoších se mnohdy spojuje se smíšeným komoro-chlévním typem domu.

Smíšené komoro-chlévní domy

-

třetí hospodářské prostory se dělí – komora a chlév; oba prostory jsou přístupné dveřmi ze síně a do chléva vedou ještě dveře ze dvora.

-

vyskytují se především v horských a podhorských krajích, kde drobné zemědělské hospodaření bylo doprovázeno chovem dobytka a také v přechodových oblastech výskytu komorového a chlévního domu v blízkosti německého etnika.

34

6.5 REGIONÁLNÍ OBLASTI LIDOVÝCH STAVEB

Jednotlivé oblasti lidové architektury se vzájemně překrývají a ovlivňují se navzájem. Neexistují zcela vymezené hranice a jejich případné slovní či grafické vyznačení má pouze orientační charakter. Vymezené okruhy jednotlivých domových typů navíc neodpovídají správnímu rozdělení naší republiky a svévolně překračují hranice krajů i hranice státní. Nejaské vymezení platí i pro samotné objekty a jejich časové či slohové zařazení, neboť následkem dlouhého a nepřetržitého vývoje naší architektury se většina venkovských staveb přesahuje do několika časových období a slohových forem (běžná je materiálová kombinace v důsledku mladších přestaveb, starší spalné krytiny se nahrazují krytinami nespalnými, s čím souvisí i výměna krovů či se druhotně používá stavební materiály).

Dalším charakteristickým znakem lidového stavitelství je značný nerovnoměrný vývoj ve vztahu k oficiální architektuře i mezi jednotlivými regiony navzájem. V nepříliš hospodářsky vyspělejších oblastech přetrvává mnohem déle používání staršího konstrukčního řešení než v oblastech vyspělejších, kde je stavební schéma rychleji nahrazováno stavbami mladšího data a konstrukcí. Z toho vyplývá neodpovídající datace venkovských konstrukcí slohovému zařazení, jaké známe u památek.

Je třeba ještě zdůraznit, že ne všechny stavby zastoupené v dané oblasti musí bezpodmínečně zastupovat daný domový typ nebo dobovou formu. Lidové oblasti jsou také charakterizovány nářečím, kdy jednotlivé stavební prvky mohou odpovídat i několika místním názvům a pojmenováním. A naopak může konkrétní pojem či název nabývat několika významů, v souvislosti s prostředí, ve kterém je používán.

35

České země byly a jsou křižovatkou kultur, kde se střetávají i prostupují historické a kulturní odlišnosti s Evropou západní, východní, severní i jižní. Byla to zejména kultura slovanského etnika, osídlující českou zemi, od jihovýchodu na Moravu pronikající prastaré antiko-byzanstké vlivy vycházející z Podunají, ze západu mocně působící románsko-gotická kultura a na jihozápad Čech úzce zasahující středomořská kultura italo-románská.

Působení různých kulturních vlivů a přejímání slohových podnětů vesnickou společností je tvůrčí a svébytný projev individuality lidového stavitelství. Stavitel se sice nechal inspirovat slohovou architekturou, ale vnitřně však vycházel z dávné a známe tradice. Tímto způsobem pronikaly do lidového stavitelství v průběhu 17. – 19. století i prvky renesanční, barokní, klasicistické, empírové, secesní i neo-slohového tvarosloví, vzájemně se kombinují a obohacují lidovou stavební kulturu o novou konstrukční, architektonickou a výtvarnou formu i detaily. Tento vývoj může za důsledky, které spolupůsobí s dalšími faktory ke vzniku charakteristických rysů lidového domu a k odlišení různých domových typů a forem.

Na základě jistých shodných znaků se můžeme pokusit vymezit širší typologické oblasti lidového vesnického domu, které mají obvykle své četné a z pravidla dosti rozdílné místní a dobové formy, případně i užší specifické varianty.

Domy Středočeské vrchoviny a povodí Berounky Přízemní, roubené, komorové (na dolním toku Želivky chlévní) typ s černou kuchyní (chlebová pec ve světnici), s předsazenými lomenicemi a s kabřincem ve vrcholu sedlových doškových střech. Usedlosti trojstranné, štítově orientované, v jihovýchodní části bylo roubení nahrazeno zdivem nejdříve. Zatímco domy Středočeské pahorkatiny inklinují k jihočeskému domu, v povodí Berounky se projevují i vlivy západočeské a místní dobové prvky (dvě komory za sebou v podélné ose domu, vydělený přístěnek u přední světnice, sdružená okna aj.) V okolí Příbrami a i jinde se objevují zvýšené domy zapuštěné do svahu (v suterénu bývají chlévy).

Jihočeské domy Přízemní roubené, komorové, v nejjižnějších oblastech komoro-chlévní, popřípadě chlévní typ s černou kuchyní a chlebovou pecí (s kamny) ve světnici. Jednoduché či rovnoběžně se sedlovými střechami skládané lomenicí, která je předsazena, ve vrcholu 36

sedlových doškových střech byl často kabřinec, v jižní části nahrazený rohatinami. Od poloviny 18. století se postupně budovaly z kamene a později i z cihel, čili až na malé okrsky, zejména v Cunkovském pohoří, překryly starou dřevěnou zástavbu; kamenné zdivo se u velkých stavení, popřípadě špýcharů použávalo především na Jindřichohradecku a Doudlebsku již od přelomu 16. a 17. století. S výjimkou Českokrumlovska a Kaplicka, kde se v 19. století prosadily čtyřboké dvory, je na většině území rozšířena třístranná usedlost, orientovaná štítovou stěnou obydlí a sýpky, popřípadě jiné hospodářská budova do návsi. Průčelní stavby, je propojeno bránou a ohradní zdí; místy se u většiny statků vyskytuje boční domová orientace.

Domy jihozápadních Čech Roubené s předsazenými bedněnými štíty a valbovou, polovalbovou či Edovou střechou zavěšenou u nejstarších staveb na krovu s hřebenovou vaznicí, trojdílný špýcharový (někdy i komorový), v pohraničí s výjimkou Chodska chlévní, černou kuchyní. Usedlost převážně trojstranná, v horách jednotný dům. Místní dobové formy jsou chodské domy a domy šumavské.

Alpské domy Souborné označení pro lidové domy v alpské oblasti. Jde převážně o vyspělé rubené a kamenné typy. Na každém území mají své regionální zvláštnosti. Na našem území zasahuje jen okrajově v okolí Šumavy (Volary a okolí – volarské domy).

Volarské domy Místní dobové enklávy alpských domů ve Volarech na Šumavě a v jejich nejbližším okolí. Roubené či poloroubené, s podkrovní světnicí, v městě mohou být i patrové, ve štítovém průčelí nejméně o třech okenních osách, s pavlačí v předsazeném štítě a s nízkou sedlovou střechou zatíženou kameny a překrývající obydlí, hospodářské prostory, popřípadě dvory. Pece a kamna jsou ve světnici a ohniště v síni. Krovy s hřebenovou vaznicí, později nahrazeny dvojitou stolicí stojatou hambálkové soustavy, krytinu tvoří šindel bez drážky.

Chodské domy Jde o zvlášť výrazné místní dobové formy domů jihozápadních Čech. Roubené (od konce 18. století postupně zděné), s černou kuchyní, špýcharového typu s valbovou nebo polovalbovou střechou. Ve starší zástavbě převládaly krovy s hřebenovou vaznicí (dřevěné 37

předsazené štíty mívají někdy zapuštěnou pavláčku); na poměrně úzkém třístranném dvoře jsou nejvýznamnější kamenné sýpky (původně roubené a dodnes zvaná „srub“ nebo „sklep“) se stěnami tlustými až 1m a střílnovými okny, která se připojují přímo k síni, zde zvané „domy“ (u statků orientovaných přední světnicí do dvora se pak sýpka dostává do návsi nebo do ulice). V přední světnici býval poblíž stěnového krbu tzv. závěsný krb ve tvaru železného košíčku či roštu, který sloužil ke svícení loučemi i k ohřevu: některý hospodář spáru mezi trámy kvůli dýmu zevnitř nebílil, ale černil je sazemi ze sopouchu.

Domy severozápadních Čech Typologicky v podstatě jednotné, budované ze dřeva, z kamene (střední a dolní Poohří, Slánsko, mnohem později v některých lokalitách u Rabštejna nad Střelou) a v hrázděném zdivu (štíty, patra, stodoly, sýpky), s předsazeným trojúhelníkovým štítem bez kabřince, od přelomu 16. a 17. století postupně s patrem (s výjimkou Plzeňska), s vydělenou černou kuchyní s pecí. Trojdílné, komorové, v pohraničních oblastech, chlévní typy, trojstranné až čtyřstranné dvory (v horských oblastech nevytvořeny). Zejména na přelomu 18. a 19. století tu vznikaly místní dobové formy chebských, krušnohorských, plzeňských, slánských (s variantou pooharských) a středohorských domech.

Východočeské domy Přízemní roubené, komorový, na Poličsku chlévní typ, s černou kuchyní i bez ní, v Polabí s předsazenou, od Pardubic dále na východ spíše s odsazenou lomenicí dole zakončenou podlomením a s kabřincem. Mezi tím na Nymbursku a Chlumecku se od konce 17. století budovaly otevřené štítové podsíně, v širokém okolí Litomyšlska obepínají stěny tesařské stolice s charakteristiky zdvojenými pásky, podpírající stropnice. Lomenice, především však její okřídlí a záklop, se až do poloviny 19. století bohatě zdobila polychromií. Z hospodářských staveb je pozoruhodná polygonální stodola a patrové kolny-sýpky s pavlačí na Poličsku. Se štítovou orientací. Domy středního Polabí, rozšířený na rozmezí východ a střední Čech, a poličské domy s uzavřeným čtyřbokým dvorem představují místní dobové formy.

Domy Českomoravské vrchoviny Tvořeny východočeským domem (na Poličsku místní dobovou formou uzavřené čtyřboké usedlosti – Poličský dům). Ze západu pronikají do jižní části domy Středočeské

38

pahorkatiny a z východu malohanácké domy. A na moravské straně místní dobovou formou horáckého, dyjsko-oslavského a třebovsko-svitavského domu. Nejsou typologicky jednotné z hlediska formy dvora (od dvoustranných a třístranných po tříboké a čtyřboké), půdorysy (komorové, chlévní, komoro-chlévní) a konstrukce.

Východosudetské domy Souborné označení pro lidové roubené a zděné domy v oblasti sc. Čech, Jeseníků a Opavska. Vykazují se vazností na lidové domy v polském Slezsku. Považují se za samostatné domovské typy, který, na jednotlivých územích, vykazují řadu regionálních variant.

Pomoravsko-panonské domy Souborné označení pro lidové domy nížinného typu v čs. Pomoraví a Podunají. Z hlediska stavebních materiálů jde převážně o domy zděné (hliněné, vyplétané stěny omazané hlínou, nepálená cihla). Nesou základní společné znaky s lidovými domy ve středním Podunají. Bývají považovány za samostatné domovské typy s četnými regionálními variantami.

Karpatské domy Souborné označení pro lidové domy horského typu v karpatské části Slovenska, na východní Moravě a v Těšínském Slezsku. Z hlediska stavebních materiálů jde převážně o roubené domy. Bývají považovány za samostatné domovské typy s četnými regionálními variantami.

Domy severovýchodních Čech Přízemní roubené domy s předsunutou a obvykle klasovitě členěnou lomenicí (dělenou vyřezávanými lištami ve vodorovné pásy) a často s kabřincem ve vrcholu střechy. Z jihovýchodu sem pronikly i odsazené štíty s podlomenicí. Jsou komorového, v pohraničních oblastech komoro-chlévního a chlévního typu, zpravidla bez černé kuchyně, s průchozí síní, půdorysně mnohočlenný. Usedlosti jsou trojstranné, v horských oblastech se uplatňují jednotné domy s uzavřenou podsíní. V Podkrkonoší na Novopacku, Trutnovsku a Jaroměřsku, ojediněle na Turnovsku i jinde je charakteristická tzv. křížová světnice (podkrovní roubené světničky s pavláčkou, vestavěné kolmo do střechy nad vstupem do obydlí, který svou podlahou chrání). 39

Na Opočensku, Hronovsku, Broumovsku, Úpicku i jinde se u pozdější zděné výstavby prosadily klasické štíty s bohatou štukovou výzdobou. Štítová orientace je zachována na celém území. Krkonošské domy a podorlické domy představují místní dobové formy; domy středního Polabí jsou na rozhraní severovýchodních a středních Čech. V některých lokalitách se budovala krčková stavba. V Lomnici nad Popelkou, v Rokytnici v Orlických horách, ve Vamberku a jiných městech se dochovaly roubené domy s otevřenou štítovou podsíní.

Severočeské domy Roubené přízemní, od 16. až 18. století postupně i s patrem, do kterého zvláště na severu a na západě pronikly hrázděné, cihelné či kamenné zdiva (popř. s podílem vepřovic), běžně užívaná hlavně ve středohoří od 19. století při výstavbě patrových domů s jednoduchou klasicistní fasádou. Jsou komorové, v pohraničních oblastech chlévní, černé kuchyně na východ od Labe nebývají zpravidla vyděleny (chlebová pec místy vystupuje ze zadní domovské stěny), dvůr převážně trojstranný s patrovým špýcharem v průčelí. Charakteristickým znakem jsou bohatě skládané předsazené lomenice, jejichž členění do jednotlivých polí odráží konstrukci krovu (dvojitá stolice stojatá), nesoucího sedlovou střechu (převážně šindelová krytina, později břidlice). Nejbohatší lomenice na Litoměřicku a Českolipsku je dokonce zdobena kuželkovými vlysy či motivem sloupků. Součástí severočeských domů je také pavlač s vyřezávanými sloupky. Na severu se často obkládaly prkny něco například šindelí. Mjí několik místních dobových forem, z nichž jsou nejvýraznější pojizerské domy (roubené, patrové, s bohatě zdobenou lomenicí, místy zkosenou předsazenou valbičkou či hranolovým kabřincem, s pavlačí, s českou odstávkou a s kamenným portálem u vstupních dveří). Opět se štítovou orientací. Severočeské patrové roubené domy jsou na našem území nejreprezentativnějšími typy roubených domů. Na Českolipsku a Kokořínsku se vyskytují také skalní obydlí.

7. Prvky ovlivňující ocenění budov lidové architektury Jedním z nejúčinnějších výrazových prostředků v architektuře ke zdůraznění budovy nebo vyznačení její části je štít. 40

7.1 Štíty Štít se proplétá v historii architektury v různých obměnách, ovlivněných především klimatickými poměry. Neukončuje však jen jednoduchou budovu obdélníkového půdorysu, nýbrž velmi často zakončuje čela křídel velké budovy, která je křídly půdorysně rozčleněna. Štít je svislá stěna, konstruovaná na dřevě nebo hrázděném, cihelném, kamenném či i smíšeném zdivu.

Druhy štítu rozeznáváme: a) plné (1) – u sedlové nebo mansardové střechy na její plnou výšku b) pološtíty (2) – u střech polovalbových nebo mansardových na větší část výšky půdního prostoru (z pravidla podle konstrukce krovu) c) mohutné – které napodobují plné patro – symetrické či asymetrické (3). Příčinou asymetrie může být pozdě zjištěný odlišný sklon střechy při stejné výšce boků stavení, stejné sklony, ale různé výšky boků stavení, pozdější přestavba

Tvary štítů a jejich členění mají charakteristické znaky historických slohů. Štíty románské, gotické, renesanční, barokní, atd.

41

7.2 Architektonické doplňky štítů Obohacovali stavby zejména v době renesanční a barokní. V lidové architektuře se v hlavním průčelí obytných staveb vesnických často objevují dekorativní prvky, jako je například popisné číslo domu, často tvořené jednoduchým rámečkem umístěným při vchodu nebo nad vjezdem. Ve štítech z pravidla v osové poloze najdeme obrazy oblíbených českých patronů či jiných svatých. Obrazy malované do omítky mávají pozoruhodné rozměry a bývají orámovány jednoduchým profilovaným rámem. Časté zdobení má úzký vztah k zaměstnání zakladatele či přebudovatele domu. Například kovářské nástroje u domu kováře zkomponované do orámované plochy. Zbožnost se projevila kompozicí nástrojů, jimiž byl mučen Kristus. Jsou však i emblémy volněji rozdělené po ploše štítu jako například šenkýřské (džbány, sklenice, lahve).

V některých dědinách a na některém k jihu orientovaném průčelí se můžeme setkat s měřením času za slunného dne, se slunečními hodinami. Ty jsou umístěny ve vrcholu štítu nad jeho patou ale také někdy i pod hlavní římsou (mlýny), s malovaným či plastickým ciferníkem. Velice důležité, zejména pro znalce či odhadce, jsou nápisy na štítech týkající se založení nebo přestavby domu (1). Protože z doby, kdy tyto budovy byly založeny nebo přestavěny, nemáme pochopitelně žádné jiné záznamy například z katastru nemovitostí, jsou pro nás tyto informace důležité. Na štítkách bývají jména stavebníků, rok stavební akce, eventuelně i jména nebo začáteční písmena zednického mistra (2). Jsou to pro nás cenné příspěvky k dokumentaci lidového stavebního umění. Na štítech jsou také zachyceny různé prupovídky vážného i vtipného obsahu. Pokud byly nápisy malované, brzo zašly. Zachovaly se však nápisy vyřezávané z vrstvy omítky, tedy plastické, ale vždy o plochém povrchu. Písmena jsou většinou stínovaná a s tupými patkami. Nápisy jsou z pravidla orámovány nebo umístěny v pasech mezi členění štítu nebo zcela volné, například plastické rosety či hvězdice. Dalšími prostředky k vyjádření zbožnosti jsou písmena: I.H.S, komponovaná s křížem a hořícím srdcem (3), více na kapličkách. Nejvýraznější a z pravidla nejvýše v závěru štítu umístěný je symbol božího oka (4). Bohatěji nebo jednodušeji komponovaný do trojúhelníka. Svatozář vyzařuje buď z celého obvodu trojúhelníka, nebo jen z jeho vrcholů a mezi těmito ještě skupinami tří paprsků.

42

Vlastní oko je vymodelováno z trojúhelníkové plochy omítky v jejím středu. Na volyňsku je oko plastičtěji a výrazněji umístěno ve vrcholu nízkého trojbokého jehlance. Místo božího oka se také objevují plastické sluneční paprsky, zaplňující trojúhelníkové nebo vhodněji půlkruhové zakončení štítu. A konečně také na nejvyšším místě štítu najdeme lekdes trvalý symbol dosažení rovnosti stavby – smrček (5), vyrůstající z hromádky země nebo zasazený do květináče.

7.3 Výklenky – niky Mají účel čistě dekorativní. Jsou různých velikostí a tvarů, sledují z pravidla tvar a velikost oken. Jsou bez rámu nebo orámování a slouží k umístění například obrazů, sošek či váz. Pozadí mívají modře vytónované, někdy mají i lucernu pod nikou. Ta však při svícení olejem měla význam jen tehdy, byla-li pohodlně přístupná. Dnes při elektrickém osvětlení by tyto potíže odpadly.

43

7.4 Okenní otvory Buď se v lidové architektuře objevovalo orámování okenních otvorů v nejjednodušším případě okenním rámem, kde se okno otevírá ven. Okno takové, pokud je opatřeno nahoře okapním prkénkem nebo plechem a musí být dobře těsné, proti vnitřní dešťové vodě. Nebo se také vyskytují orámování s nepatrně přestupujícím pasem z omítky, zakončeným případně úzkým páskem. Obrys je rovný, šířka šambrány je orámována 1/5 – 1/6 světlé šířky otvoru. Obrys může být též ušatý, na jednu nebo na obě strany od rohu, spodní kout je buď prázdný nebo zaplněný kapkou či listem. Do osy rovného nadpraží se vykládaly klenáky. V české renesanci se provádělo rámování i rustikou.

Nadokenní římsy se objevují velice zřídka. V renesanci jsou rovné, v baroku segmentové, vlnité nebo i vytažené do špičky. Bohaté zdobení okenních otvorů zabíralo vzory i celou výšku parapetu. Vchody do vesnických staveb jsou zpravidla ze dvorů a bočních stran. Bylo-li nutno vcházet do vesnických staveb z průčelí, například do krámu, pak se vchod přizpůsoboval řešení druhých otvorů a uzavíral se na plnou výšku okenicemi, připevňovaným dne k líci přízemku.

7.5 Vnější omítky Pro příznivý nebo nepříznivý vzhled zděné budovy je provedení omítek velmi důležitý. Proti dnešním, podle latí taženým, omítkám, které jsou tvrdé a neživé, stojí starý způsob řemeslně prováděné omítky měně nanášené v poměrně malých plochách. I při nejpečlivějším zdění není líc zdi absolutně rovný a tenká vrstva měně nanášené omítky tuto 44

nerovnost nezakryje. Omítka je živá a prozrazuje poctivě kvalitu vnitřní práce. Na omítku se používalo vápno vždy přezimované, jemné a čistý říčný písek. Ozdoby průčelí se vyskytovaly takové, jako jsou obloučkové, pilové či zubové lemy štítové rysy, kapky, třásně, závěsy pod římsami a okny, nápisové tabulky atd. Jednotnost omítky ozdob s omítkou líce zaručuje větší trvanlivost plastických částí, proti ozdobám dodaných na omítnutý líc dodatečně, zejména, nebyla-li pro ně vystlána lůžka z hrubého zdiva či nebyly jinak chyceny. Vnější omítky, nanášené v malých plochách, se po mírném zavadnutí natíraly vápenným mlékem a pak se uhladily. Dostaly pak pevnější a lesklý odolnější povrch. Živost takto provedených omítek je nejlépe patrna při šikmém oslunění plochy. Po čase se vnější omítky znovu obílily, po několikátém bílení se staré vrstvy oškrábaly a odpouchlá místa se stejným způsobem opravila. Restauratéři průčelí cenných lidových staveb nabyli zkušeností, že několikeré nanášení vápenného mléka na plastické tvary průčelí vytvořilo na nich neprodyšnou kůru, pod niž se omítka rozkládá, takže neodborné domácké „líčení“ plastického průčelí bez předcházejícího odstranění starého povlaku spíše škodilo, než prospělo. Venkovská architektura také pracovala s omítkami tónovanými a to z pravidla přirozenými zemními barvami. Okrově žlutá, oranžová, růžová (přidáním cihlové moučky), zelená, modrá (šmolka), černá (saze) v kombinaci s bílou. V různých krajích jsou oblíbené také různé barvy.

45

8. Pozitiva a negativa historických staveb Je dobře, je-li nemovitost památkově chráněná? Případ od případů se liší a pravda je asi někde uprostřed. Všechny stavby mají své klady a zápory a historické stavby nejsou výjimkou.

8.1 Pozitiva

Poloha Většina historických stavem je umístěna v samotném jádru města, jako jsou například kostely. Opačně tomu tak však je u hradů, kapliček či poutních míst. V Obou případech pozitivně zhodnocují své okolí a dělají ho atraktivnějším jak vzhledově, tak i na trhu s nemovitostmi.

Cestovní ruch Některé země lákají turisty exotickou přírodou, mořem či nejmodernější architekturou a také jsou země jako je i Česká republika, který se může pyšnit svou historii a historickými stavbami.

Umění Málo kdy lze dosáhnout u novějších staveb s prvky současných nebo historických umělců takové hodnoty jako u historických, kdy stavba tvoří s díly organický celek a je jeho součástí.

8.2 Negativa A´t jde o činžovní nebo jinou historickou stavbu, velkým problémem je dispoziční řešení objektu nesplňující standardy pro užívání v dnešní době. Například dříve neměli byty koupelny a nebylo s nimi ani dispozičně počítáno do budoucna, v dnešní rekonstrukci, přestavbě a následně prodeji je to pro prodávající značný problém, v dnešní době by si asi nikdo byt bez koupelny nebo se společnou na chodbě pro dalších 10 sousedů nekoupil. Je to pro úplné užívání bytu nepřípustné. Změna této dispozice na takovou, který by odpovídala dnešní době je většinou velice obtížná, vysoce nákladná a často i nemožná, díky ochraně památkové péče. Například nosné konstrukce a mohutné klenby brání zbourání stěn k dosažení komfortnějších prostorů a časté malování na fasádách, fresky i tapety v interiérech,

46

které mají pod svými křídly památkáři, brání zateplení budovy jak je zvykem u nových staveb.

Kvalita Pochopitelně s dobou jdou ruku v ruce i nové technologie ve stavebnictví a staré, které byly použity u námi oceňovaných staveb, nepoužívají a s nimiž je spjata i jejich rekonstrukce. Někdy zcela kompletní výměna není z nejrůznějších důvodů možná a stavebníci se musejí vracet k metodám původním.

Využití Opět díky orgánům památkové péče je plné využívání historických objektů velice zúženo ve srovnání se stavbami novějšího charakteru. Nové stavby jsou z pravidla známkou návratnosti investice, lepším technickým stavem a nemají takové limity v užívání.

47

ZÁVĚR: Podstatou mé bakalářské práce bylo alespoň z části osvětlit problematiku historických staveb nejprve ze všeobecného hlediska a poté jsem se úzce zaměřila na problematiku lidové architektury. Vymezuji zde základní pojmy související jak pouze s oceňováním nemovitostí, tak i s oceňováním právě historických budov v dnešní době vzhledem k platným normám.

V dřívějšku bylo oceňování těchto typů staveb spíše přehlíženo a podřezovalo se z pravidla konkrétnímu období, které zrovna nastalo. Tehdy se vůbec nezohledovala úvaha nad tím, zda se jedná o kulturní hodnotu památky, natož pak s touto hodnotou dále objekt oceňovat. S postupem času si státní orgány a lidé uvědomili, že by se tyto úvahy, zda se jedná o kulturní památku či nikoli, měly zohlednit a měl by se na ně také klást velký důraz.

I přes to, že se již v dnešní době tyto kritéria při oceňování zohledňují, není snadné hodnotu stavby jednoduše určit. Na trhu s nemovitostmi se tyto stavby, se kterými by se dalo obchodovat, příliš nevyskytují, a tudíž se není příliš o co opřít při oceňování konkrétního typu stavby. Vyhláška nám však umožňuje tyto historické a kulturní památky ocenit. Zvlášť oceníme stavbu bez ohledu na uměleckou tvorbu, řemeslné prvky a kulturní hodnotu objektu a poté tyto prvky oceníme zvlášť dodatečně podle koeficientů či podle metod založených na tržních principech. Tržní oceňování podle metody porovnávací není u některých historických budov kvůli své jedinečnosti možný, ale však v souvislosti s lidovými stavbami se tato metoda dá uplatnit, z důvodu, že na realitním trhu se podobné stavby mohou vyskytovat, s příjmovou metodou je problém obdobný. S metodou nákladovou můžeme určovat hodnotu jen tehdy, zdali se u určení reprodukční hodnoty a uměleckých prvků nedají zhodnotit pouze náklady na vytvoření repliky, v tomto případě by nám tato hodnota neodpovídala se skutečností. Nesmíme také zapomínat na ocenění genia loci, který je s historickou budovou úzce vzpjat.

Vzhledem k obsáhlosti tohoto tématu, se bohužel nelze zaměřit na veškerou problematika oceňování historických staveb a tato práce přináší pouze stručný náhled pro zájemce v této oblasti.

48

PRAKTICKÁ ČÁST

1. TRŽNÍ OCENĚNÍ RODINNÉHO DOMU

ZPRÁVA O HODNOCENÍ

Zjištění obvyklé ceny pro vypořádání

STANOVENÍ BUDOUCÍ HODNOTY STAVBY

Rodinný dům č. p. 633, ulice Bažantní, v obci Jaroslavice, okres Znojmo, katastrální území Jaroslavice, s pozemky a příslušenstvím. Nacházejícího na adrese: Bažantní 663, Jaroslavice-Znojmo, Česká republika

BANKOVNÍ INSTITUT VYSOKÁ ŠKOLA, A.S. Nárožní 2600/9 158 00 Praha 5 Česká republika

Vypracovala:

Tereza Povolná

Datum:

Duben 2012, Praha

49

Obsah: 1.

Popisné informace

2.

Ocenění - úvod

3.

Porovnávací metoda

4.

Porovnávací jednotky

5.

Výnosová metoda

6.

Nákladová metoda

7.

Závěr

8.

Přílohy

.POPISNÉ

INFORMACE

POPIS LOKALITY Druh obce: Správní funkce obce: Počet obyvatel: Obchod potravinami resp. smíšené zboží:

Školy Poštovní úřad Obecní úřad Stavební úřad Okresní úřad Kulturní zařízení Sportovní zařízení: Struktura zaměstnanosti:

Životní prostředí: Poptávka nemovitostí: Hotely aj.: Územní plán:

obec do 2000 obyvatel OÚ s rozšířenou působností 1264 2 prodejny potravin a smíšeného zboží Jednota, prodejna potravin a masa Juga, kovomat a papírnictví Karásek, zelenina Gazda, trafika Kadlec, 3 restaurace, 3 výčepy, motorest s ubytovnou Estetika ZŠ a MŠ, školní družina Ano Ano Ano Ne Ne tělocvična, fotbalové hřiště, menší hřiště na míčové hry a tenisový kurt, volejbalové kurty část obyvatel pracuje v zemědělství, část dojíždí za prací do okresního města Znojma, část jezdí pracovat do Rakouska, část podniká (malé stavební firmy, dřevovýroba, autodoprava, sběrna surovin) a poměrně velká část (asi 15%, což je na průměru okresu) je nezaměstnaných. Velmi dobré, na rybnících žijí i raci a jsou zde velká hnízdiště vodních ptáků. slabá ubytovna pro 20 osob při motorestu Estetika ano, zpracován

50

Umístění nemovitosti v obci Poloha k centru obce:

Asi 500m od středu obce, poblíž silnice Znojmo- Jaroslavice

Vzdálenost k nádraží ČD:

Není vlakové spojení

Vzdálenost k autobusové zastávce: Vzdálenost k zastávce MHD:

400 m, obcí projíždí 2 autobusové linky

Dopravní podmínky:

Obcí prochází silnice II. třídy, do okresního města je to 17 km

Konfigurace terénu:

Obec se nachází v nížině v nadmořské výšce 189 m, přímo na státní hranici s Rakouskem.

Převládající zástavba:

Stále ještě převažuje individuální výstavba z doby před r.1940, částečně z té doby i řadová zástavba v obci, na jižním okraji obce (směrem ke státní hranici) je nová výstavba 5 šestibytových ( všechny byty jsou 3+1) nájemních domů, řadových rodinných domů i samostatně stojících RD. Na okrajových částech obce (z doby poválečné výstavby) se nachází dvojdomky nebo samostatné domky.

Parkovací možnosti:

Dobré na příjezdové cestě k nemovitosti

Obyvatelstvo v okolí:

Bezproblémové, v obci se nevyskytují problémové skupiny obyvatel

200m

Inženýrské sítě v obci a možnost napojení oceňovaného areálu:

vodovod:

ano

rozvod podél nemovitosti na ulici Bažantní

kanalizace:

ano

rozvod podél nemovitosti na ulici Bažantní

elektro:

ano

rozvod podél nemovitosti na ulici Bažantní

zemní plyn:

ano

rozvod podél nemovitosti na ulici Bažantní

telefon:

ano

rozvod podél nemovitosti na ulici Bažantní

51

OCEŇOVANÝ MAJETEK Pozemek Pozemek má celkovou plochu 1047m2, toho 348m2 je zastavěná plocha a nádvoří a 699 m2 je zahrada. Pozemek má rozměry 26m x 40,3m a je orientován severo-jižním směrem. Areál je situován v západní části obce na ulici Bažantní, která je poblíž silniční komunikace II. třídy spojující obec Jaroslavice s okresním městem Znojmo, nacházejícím se asi 17 km severovýchodně od obce. Na stavebním pozemku č. 987 se v jeho jihozápadní části nachází rodinný dům, vedle něj samostatně stojící garáž. Mezi oběma stavbami a před garáží je plocha zpevněná betonovou dlažbou 50cmx50cm, tloušťky 60mm, která je uložena zhutněných podkladních vrstvách štěrkopísku. Před rodinným domem a před garáží vede místní komunikace – ul.Bažantní, ze které je vjezd do samostatně stojící garáže vedle něj. Stodola je situována na severovýchodní části pozemku, na parcele st. 985/3, na východ od stodoly je postavena zděná kolna. Obě stavby mezi sebou mají plochu zpevněnou betonovou dlažbou 50cmx50cm, tloušťky 60 mm, která je uložena do zhutněných podkladních vrstev štěrkopísku. Na pozemku se také nachází kopaná studna hloubky 13m, vykopaná před zahájením vlastní stavby rodinného domu v roce 1960. Stodola byla dle tvrzení majitelky postavena v roce 1935, zděná kolna byla postavena v roce 1962. Garáž, ploty a zpevněné plochy byly postaveny v roce 1963. Rodinný dům byl kolaudován v roce 1963 a prováděná nástavba rodinného domu, která spočívala ve zbudování 2.NP (nadzemního podlaží) byla kolaudována v roce 1972. Na parcele č.p. 988 se nachází zahrada, kde je vysázeno několik ovocných stromů. Rodinný dům je napojen na veřejný vodovod a veřejnou kanalizační síť, elektřinu a plyn.

Vedlejší stavby a venkovní úpravy Stodola Stodola byla postavena v roce 1935, nosný systém sloupový z cihel plných, výplňová konstrukce je dřevěná, strop jeplný celodřevěný, střecha sedlová, krov stolice stojatá, krytina je pálená taška bobrovka. Bez izolace, bez podlahy, bez napojení na vodu a kanalizaci, s elektrickým osvětlením. Kůlna Kůlna byla postavena v roce 1962. Zděná stavba, zdivo tl. 30cm, stropy dřevěné trámové, omítka vápenná hladká, střecha sedlová, krytá taškou pálenou. Půdorysný rozměr 2,5 * 4m = 10,0m2, výška budovy je 2,5m, výška střechy ve vrcholu stanové konstrukce je 2m.

52

Garáž Samostatně stojící garáž, situována na jižní hranici pozemku, užívání povoleno v roce 1963, zděná z plných cihel tl. 30cm, plně izolovaná proti zemní vlhkosti, břízolitová omítka, strop betonový monolitický, zastřešení šikmou sedlovou střechou se sklonem 45º, s krytinou z eternitových šablon. Omítka štuková hladká, podlaha garáže je betonová, garáž není vytápěna. Do garáže je přivedena elektřina k osvětlení garáže a prostoru před ní. Vrata do garáže jsou plechová se zámkem.

Studna Studna je kopaná, z betonových studničních skruží, byla vyhloubena před zahájením vlastní stavby rodinného domu, v roce 1960. Hloubka studny je 13m, je využívána k zalévání zahrady, při stavbě sloužila jako zdroj stavební vody a je vybavena ručním čerpacím zařízením.

Ploty Z jižní strany pozemek sousedí s veřejnou komunikací a je oplocen plotem na betonové podezdívce výšky cca 0,4m s ocelovými sloupky. Rámy plotových výplní jsou z ocelových profilů, potažené pletivem, s vjezdovými vraty z ocelových rámů s výplní drátěným pletivem. Na východní, západní a severní straně pozemek sousedí s dalšími zahradami, od kterých je oddělen plotem bez podezdívky o výšce 180cm s ocelovými sloupky.

Venkovní úpravy tvoří: - venkovní dlažby o celkové ploše 102m2 skládající se z betonových dlažeb rozměrů 50x50 cm, tl. 6cm - vodovodní přípojka DN 25, litinová, délky 10,1m - přípojka splaškové kanalizace DN 250, kameninová, délky 10m - přípojka dešťové kanalizace DN 150, betonová, délky 12m

Trvalé porosty Na pozemku se nachází 2 ks broskvoní, 1 ks meruňka, 2 ks hrušeň, 1 ks třešeň, 1 ks ořešák. Broskvoně jsou ke dni ocenění ve stáří 15 let, ostatní byly vysázeny v roce 1963 po ukončení stavby rodinného domu.

53

Rodinný dům

Architektonické a dispoziční členění Konstrukční řešení a vybavenost Typ stavby:

Rodinný dům, podsklepený pod celým půdorysem, se dvěmi nadzemními

podlažími. Jedná se o rodinný dům, jehož stavba byla započata v roce 1961 a dokončen byl v roce 1963. Následně byla provedena nástavba a půdní vestavba dalšího bytu v roce 1972. Jedná se o dům s jedním podzemním a dvěma nadzemními podlažími, sedlovou střechou. Posuzovaný dům je samostatně stojící, podsklepený pod celým půdorysem, nepodsklepená je přistavěná veranda z roku 1979. Nosné zdivo rodinného domu je z cihel plných pálených tl.45cm, bez dodatečné tepelné izolace, vnitřní nosné zdivo je z cihel plných pálených tl.30 cm, nenosné příčky jsou z cihel plných tl.10 cm. Fasáda je s břízolitovou omítkou, střecha šikmá sedlová se sklonem 45°, krytina je z eternitových šablon. Zárubně jsou ocelové, dveře jsou plné, v obytných místnostech ze 2/3 prosklené. Vytápění je ústřední, kotel slouží k vytápění obou bytů a je umístěný v kotelně v I.PP. V kuchyních v I. i II. NP je plynový sporák a dřez je připojen na teplou a studenou vodu. V I.i II. NP je elektrický bojler na přípravu teplé užitkové vody. Koupelny jsou obloženy keramickými obklady do výše 2 m a jsou vybaveny smaltovanými vanami, obloženými obklady. Záchody jsou splachovací s obklady

do

výše

1,5m.

Okna

v rodinném

domu

jsou

dřevěná

dvojitá.

I.PP - Suterén – tvoří přístupové schodiště, chodba a šest místností o světlé výšce 2,50 m užívané jako garáž, prádelna se sušárnou (přímo větrané), kotelna, uhelna, sklad a sklep. Zdivo je z cihel plných, omítky vápenné, podlahu tvoří betonový potěr. Suterén je pod úrovní terénu. Hydroizolace jsou původní a funkční. I.NP – vstupní chodba ze které se vchází vlevo do kuchyně, vpravo do pokoje. Vedle kuchyně je koupelna, WC a schodiště. V čele chodby je vstup do obývacího pokoje, přes který je vstup do ložnice. Zdivo je z plných cihel, obvodové tloušťky 450mm, vnitřní zdivo nosné je z cihel plných tloušťky 300mm, příčky jsou z cihel plných tloušťky 100mm. Stěny a strop je vápenná omítka štuková, podlahy jsou podle druhu místnosti. Kuchyň, koupelna, WC, schodiště a chodba jsou z keramické dlažby. V obytných místnostech jsou podlahy z dubových vlýsků. Stropní konstrukce je tvořena železobetonem monolitickým tloušťky 200mm. II.NP - Podkroví - tvoří schodiště, chodba, koupelna, WC, ložnice, pokoj, obývací pokoj a kuchyň. Obvodové zdivo je tvořeno cihlami plnými tloušťky 450mm. Vnitřní příčky jsou z cihel plných tloušťky 100mm. Povrchové úpravy stěn jsou z vápenné omítky štukové. Podlaha schodiště, chodby, WC, koupelny a kuchyně jsou z keramické dlažby. Podlahy 54

ostatních pokojů tvoří dubové vlýsky. V koupelně je zabudovaná masážní vana a malá sauna, které tvoří nadstandardní vybavení. Počet: pokojů 0+3+3 Počet: kuchyní 0+1+1 Sklepní místnosti: Garáž, prádelna, sušárna, kotelna, uhelna, sklad, sklep, chodba Dostupnost jednotlivých podlaží: schodištěm Možnost dalšího rozšíření: Ano Údržba stavby: průběžná, dobrý stav Zahrada: 699m2 Plocha celkem: 1047m2 Počet: koupelen 0+1+1 Počet: WC 0+1+1 Počet: garáží 1 (v I.PP) + 1samostatně stojící

Původní část 1. PP Základní část

Délka (m) 9,90

Šířka (m) 9,60

Výška (m) 2,70

ZP (m2) 95,04

OP (m3) 256,61

1. NP Základní část

9,90

9,60

3,00

95,04

285,12

9,90 9,90

9,60 9,60

1,30 6,15

95,04 95,04 190,08

123,55 292,13 415,68

380,16

957,41

2. NP – podkroví Základní část - nadezdívka Střecha nad nadezdívkou Podkroví celkem Celkem původní část

Přístavba 1. PP Délka (m) Šířka (m) Výška (m) v 1. PP není žádná přistavěná část 1. NP Veranda 5,30 2,20 3,00 Schodiště 2,00 0,70 0,35 1. NP celkem 2. NP – podkroví Terasa

5,30

2,20

0,30

Celkem přístavba OP celkem činí 996,38 m3

55

ZP (m2) OP (m3) 0,00 0,00 11,66 1,40 13,06

34,98 0,49 35,47

11,66

3,50

24,72

38,97

OCENĚNÍ ÚVOD Při stanovení indikace tržní hodnoty majetku jsou zpravidla používány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou.

Porovnávací metoda analyzuje tržní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované tržní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a využitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků.

Příjmová metoda analyzuje tržní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním a / nebo kapitalizací přijmu odpovídající kapitalizační mírou.

Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakožto nového. Tato část může být snížena opotřebení nebo jiné znehodnocení. Při stanovení obvyklé ceny jsme použili kombinaci všech tří metod ocenění. Pro ocenění pozemků jsme použili metodu porovnávací, pro ocenění majetku jsme použili všech tří metod ocenění.

56

POROVNÁVACÍ METODA Celková hodnota pozemku…………… 72 500 Kč a je kalkulována následně:

1047 * 69 = 72 500 Kč

Výpis oceňovaných parcel Číslo Výměra Poř. číslo parcely v m2 1 987 227 2 988 699 3 985/3 121 Celkem 1 047

Jednotková hodnota v Kč/m2 69 69 69

Tržní hodnota

Zaokrouhleno

15 663 48 231 8 349 72 243

72 500

Výpočty použité při stanovení této indikace jsou uvedeny v následující tabulce. Příloha č. 1 - TABULKA I - POZEMEK Oceňovaný pozemek A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název pozemku Parcelní číslo

Adresa pozemku

987 988 985/3 Bažantní 633

Katastrální území

Jaroslavice

Obec

Jaroslavice

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný pozemek

1 Stavební parcela

2 Stavební parcela

3 Stavební parcela

4 Stavební parcela

N/A

N/A

N/A

N/A

Starý Šaldorf

Nový Šaldorf

Hradiště

Přímětice

Okres

Znojmo B. Základní údaj pro porovnání - cena za 1 m2 v tisících Kč Prodejní cena celkem

X

86 500

82 800

88 000

85 300

1 047

1 300

1 107

1 289

1 260

X

63

75

68

68

15. 2. 2012

23. 1. 2012

06. 11. 2011

28. 1. 2012

Korekce

1

1

1

1

Upravená hodnota

63

75

68

68

Prodej

Prodej

Prodej

Prodej

Korekce

1

1

1

1

Upravená hodnota

63

75

68

68

Absolutní

Absolutní

Absolutní

Absolutní

Rozloha pozemku v m2 Cena za 1 m2 Datum transakce

C. Právní údaje Druh transakce

Vlastnická práva

Absolutní

57

vlastnictví

vlastnictví

vlastnictví

vlastnictví

vlastnictví

1

1

1

1

63 Bez věcných břemen 1

75 Bez věcných břemen 1

68 Bez věcných břemen 1

68 Bez věcných břemen 1

63

75

68

68

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

1

1

1

1

63

75

68

68

Ano

Ano

Ano

Ano

Korekce

1

1

1

1

Upravená hodnota

63

75

68

68

Nejsou

Nejsou

Nejsou

Nejsou

1

1

1

1

63

75

68

68

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Korekce

1

1

1

1

Upravená hodnota

63

75

68

68

Pravidelný

Pravidelný

Pravidelný

Pravidelný

Korekce

1

1

1

1

Upravená hodnota

63

75

68

68

Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen Korekce

Bez věcných břemen

Upravená hodnota Využití podle územního plánu Korekce

Rodinný dům

Upravená hodnota Územní rozhodnutí

Jiné právní omezení a závazky Korekce

Ano

Nejsou

Upravená hodnota D. Technické parametry Lokalita

Tvar pozemku

Svažitost

Dobrá

Pravidelný

Rovinný

Rovinný

Rovinný

Rovinný

Korekce

1

1

1

1

Upravená hodnota

63

75

68

68

Kompletní

Kompletní

Kompletní

Kompletní

Korekce

1

1

1

1

Upravená hodnota

63

75

68

68

Dostupnost inž. sítí

Kontaminace půdy

Rovinný

Kompletní

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

Korekce

1

1

1

1

Upravená hodnota

63

75

68

68

Autobus

Autobus

Autobus

Autobus

Korekce

1

1

1

1

Upravená hodnota

63

75

68

68

Výborné

Výborné

Výborné

Výborné

1

1

1

1

63

75

68

68

Ne

Ne

Ne

Ne

1

1

1

1

Dopravní obslužnost

Dopravní dostupnost a parkování Korekce

Nezjištěna

Autobus

Výborné

Upravená hodnota Nutnost demolice stávajících objektů Korekce

Ne

58

Upravená hodnota

63

75

68

68

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

Korekce

1

1

1

1

Upravená hodnota

63

75

68

68

Obdobná

Obdobná

Obdobná

Obdobná

Korekce

1

1

1

1

Upravená hodnota

63

75

68

68

Jiná technická korekce

Neaplikováno

E. Ostatní parametry Velikost pozemku

Možná zastavitelnost

X

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

Korekce

Neaplikováno

1

1

1

1

Upravená hodnota

63

75

68

68

63

75

68

68

0

0

0

0

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 m2 Rozloha pozemku

1 047

Celková porov. hodn.

72 243

69

Stanovení tržní hodnoty jako celku

Celková hodnota …………… 2 560 000 Kč

a je kalkulována následně:

(227 * 10 956) + 72 243 = 2 487 012 + 72 243 = 2 559 255 Kč

Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce na následující straně. Příloha č. 2 - TABULKA II - MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaný pozemek

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný pozemek

A. Identifikační údaje Pořadové číslo 1 2 3 4 nemovitosti Název nemovitosti Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Jaroslavice Starý Šaldof Nový Šaldof Hradiště Přímětice Parcelní číslo Adresa nemovitosti

Bažantní 633

Katastrální území

Jaroslavice

Obec

Jaroslavice

Okres

Znojmo

Starý Šaldof

59

Nový Šaldof

Hradiště

Přímětice

B. Údaje o pozemku - přenos z Tabulky I Plocha pozemku (m2)

1 047

1 300

1 107

1 289

1 260

2

Hodnota za 1 m 69 69 69 69 pozemku Hodnota pozemku 72 243 89 700 76 383 88 941 celkem C. Základní údaj pro porovnání - m2 celkové zastavěné plochy podlaží Počet srovnávacích jednotek Prodejní cena celkem Prodejní cena bez ceny pozemku Cena za 1 porovnávací jednotku Datum transakce

69 86 940

227

159

250

250

180

X

2 300 000

2 800 000

2 650 000

2 400 000

2 210 300

2 723 617

2561059

2313060

13 901

10 895

10 244

12850

15. 02. 2012

23. 01. 2012

6. 11. 2011

28. 01. 2012

1

1

1

1

13 901

10 895

10 244

12850

Nabídka

Nabídka

Nabídka

Nabídka

1

1

1

1

13 901

10 895

10 244

12850

Absolutní

Absolutní

Absolutní

Absolutní

1

1

1

1

13 901

10 895

10 244

12850

Ne

Ne

Ne

Ne

1

1

1

1

13 901

10 895

10 244

12850

X

Korekce Upravená hodnota D. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva

Absolutní

Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen Korekce

Ne

Upravená hodnota Využití podle územního plánu Korekce

Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům

Upravená hodnota Kolaudační rozhodnutí Korekce

Ano

Upravená hodnota Jiné právní omezení a závazky Korekce

Ne

Upravená hodnota

1

1

1

1

13 901

10 895

10 244

12850

Ano

Ano

Ano

Ano

1

1

1

1

13 901

10 895

10 244

12850

Ne

Ne

Ne

Ne

1

1

1

1

13 901

10 895

10 244

12850

Porovnatelná

Porovnatelná

Porovnatelná

Porovnatelná

1

1

1

1

13 901

10 895

10 244

12850

Výborný

Výborný

Výborný

Výborný

E. Technické parametry Lokalita

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Technický stav objektu

Výborný

60

Korekce

1

1

1

1

13 901

10 895

10 244

12850

Průměrná

Průměrná

Průměrná

Průměrná

1

1

1

1

13 901

10 895

10 244

12850

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

1

13 901

10 895

10 244

12850

Dobrý

Dobrý

Dobrý

Dobrý

1

1

1

1

13 901

10 895

10 244

12850

Autobus

Autobus

Autobus

Autobus

1

1

1

1

13 901

10 895

10 244

12850

Dobrý

Dobrý

Dobrý

Dobrý

1

1

1

1

13 901

10 895

10 244

12850

Průměrná

Průměrná

Průměrná

Průměrná

1

1

1

1

13 901

10 895

10 244

12850

N/A

N/A

N/A

N/A

1

1

1

1

13 901

10 895

10 244

12850

Menší

Obdobný

Obdobný

Menší

0,8

1

1

0,9

11 121

10 895

10 244

11 565

Jiná korekce

N/A

N/A

N/A

N/A

Korekce

1

1

1

1

11 121

10 895

10 244

11 565

11 121

10 895

10 244

11 565

Upravená hodnota Technická vybavenost budovy Korekce

Průměrná

Upravená hodnota Funkční využitelnost budovy Korekce

Dobrá

Upravená hodnota Další možný rozvoj nemovitosti Korekce

Dobrý

Upravená hodnota Dopravní obslužnost

Autobus

Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování Korekce

Dobrý

Upravená hodnota Atraktivita objektu

Průměrná

Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce Korekce Upravená hodnota F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti Korekce Upravená hodnota

Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky Porovnávací hodnota celkem (bez. poz.) Hodnota pozemku Celková porovnávací hodnota

10 956 2 487 012 72 243 2 559 255

61

Porovnávací jednotky: 1. Rodinný dům dvoubytový Starý Šaldorf Nepodsklepený RD o dvou samostatných bytových jednotkách 2+kk se sociálním zařízením. Rozloha pozemku 1300 m² a ZP 159 m². V přízemí se nachází zádveří s chodbou a schody do 1. podlaží, dále vchod do bytové jednotky v přízemí s prostornou místností ( kk+ jídelna + obývací pokoj) s novou kuchyňskou linkou.

2. Rodinný dům Nový Šaldorf Dvougenerační RD 4+2, rozdělen na jednotky 3+1 a 1+1. Pěkně řešený dům, s ohledem na přilehlé pozemky zajímavá investice. Vlastní studna a plyn. Dům po rekonstrukci (střecha, okna, izolace, omítky, plyn, voda, elektřina, kotel). Rozloha pozemku 1107 m² a ZP 250 m².

62

3. Rodinný dům v Hradišti Dvougenerační RD 3+1, 2+1 Novostavba, Dům se nachází na okraji obce. Dům má 3 koupelny, vnitřní krb, rozvod pro centrální vysavač, garáž, sklep. Dům je vhodný pro početnější rodinu. Rozloha pozemku: 1289m², ZP 250 m². Počet NP: 2 Stav objektu: Dobrý stav

4. Rodinný dům Přímětice Prodej řadového RD 3+1, Rozloha pozemku 1260m², ZP 180 m². Stav Objektu: dobrý Průjezd na dvorek s možností parkování. Veškeré IS zavedeny.

63

VÝNOSOVÁ METODA Na základě zhodnocení zjištěných skutečností považuji za nejobjektivnější určení výnosu ze současné výše pronájmu objektu k bydlení a to za státem neregulované nájemné. Při stanovení výše nájemného bylo vycházeno z obvyklých cen na trhu realitních kanceláří v kraji Vysočina se zaměřením na nemovitosti srovnatelné s nemovitostí oceňovanou v téže obci.

Při předpokladu trvalých příjmů z nájemného bude výnosová hodnota oceňované nemovitosti včetně pozemku: 1 367 000 Kč

Podrobný popis provedených výpočtů pro získání výše uvedené indikace je uveden v následující tabulce.

Stanovení obvyklého nájemného Z nabízených pronájmů byla v dané lokalitě stanovena v místě a čase obvyklá cena nájemného v rodinném domě. Cena byla vypočtena ze 4 domů, údaje o pronájmech byly získány na www stránkách realitních kanceláří. Vzorek 4 rodinných domů, pronajímaných v daném čase a místě není optimální, ale vzhledem k velikosti obce a tím pádem i četnosti pronájmů je jediný možný.

Výpočet průměrného ročního nájemného z pronájmu srovnatelných objektů

poř.č.. 1 2 3 4

Popis objektu A RD Starý Šaldov RD Nový Šaldov RD Hradiště RD Přímětice

Zastavěná Měsíční čisté Přepočet plocha nájemné tis. nájemného (tis. (m2) (Kč) Kč/1m2/rok) B C D 159 250 250 180

9,833 11,833 15,583 11,000

Průměrné nájemné

118 142 187 132

Nájemné Kč/1m2/rok E 742,14 568 748 733,33

697,87 64

Jedná se o obvyklé nájemné, zahrnující pronájem všech objektů vč. pozemků – jedná se o obvyklou paušální částku nájemného, vztaženou na 1m² plochy, zastavěné hlavní stavbou, což je rodinný dům.

Výnosy pro výpočet výnosové hodnoty Zastavěná plocha (m2) Celkem pro výpočet nájemného Obvyklé nájemné ( Kč/m2/rok) Výnos z nájmu celkem ( Kč/rok)

227 697,87 158 416,49

Náklady na dosažení výnosů Náklady na údržbu: Objekt rodinný dům Kůlna stodola garáž studna vodovodní přípojka kanalizační přípojka splašková kanalizační přípojka dešťová zpevněná plocha Náklady na údržbu celkem Náklady na údržbu zaokrouhleně

Reprodukční Náklady na cena údržbu Kč % 2 559 255 1,00 28 000 1,00 28 000 1,50 20 000 1,00 25 000 0,50 6 000 1,50

Náklady na údržbu/rok Kč 28 892,55 280 420 200 125 90

30 000

1,50

450

30 000 25 000

1,50 1,50

450 375 31 282,55 31 283

Reprodukční ceny poskytnuty majitelem objektu. Náklady celkem: Daň z nemovitostí Pojištění stavby Opravy a udržba Správa nemovitosti Celkem

Kč

500 3500 41 283

25 hod. x 150 Kč/hod.

65

3750 49 033

Výpočet výnosové hodnoty Příjmy (Kč) Výdaje (Kč) Rozdíl (Kč)

158 416,49 49 033 109 383,49

Budeme uvažovat konstantní zisk po neomezenou dobu, bez prodeje na konci (tzv. věčná renta, prostá výnosová hodnota).

Cv

- výnosová hodnota (v peněžních jednotkách)

z

- zisk (čistý příjem) z věci za rok (v peněžních jednotkách)

i

- úroková míra (míra kapitalizace) setinná (i = u / 100)

u

- úroková míra (míra kapitalizace) v procentech dle přílohy č. 16 vyhlášky je pro stavby

ostatní 8%

z × 100 %

z

109 383,49 × 100 %

Cv = ----------------- = --------- = --------------------------------- = 1 367 293,625 Kč u

i

8%

zaokrouhleno: 1 367 000 Kč

úroková míra (míra kapitalizace) v procentech dle přílohy č. 16 vyhlášky je pro stavby ostatní 8%

66

NÁKLADOVÁ METODA V rodinném domě se nachází pouze místnosti, určené k bydlení a místnosti nebytové, nacházející se mimo byty, ale náležející k bytům. Posuzovaný dům je obytným domem, protože více než 2/3 podlahové plochy tvoří byty a dále jsou splněný podmínky pro rodinný dům. Rodinný dům je definován v §2, písm. b) vyhlášky č. 501/2006 Sb. o obecných požadavcích na využívání území takto:- bytový dům, jedno podzemní podlaží, jedno nadzemní podlaží a podkroví, nejvýše 3 byty. Dům ani jeho část není pronajatý. Posouzení rodinného domu dle přílohy č. 6 vyhlášky: Rodinný dům se šikmou střechou, zděný, podsklepený, dvě nadzemní podlaží

Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k závěru, že tržní hodnota výše uvedeného majetku indikovaná nákladovou metodou je: 3 343 000 Kč

Podrobný popis provedených výpočtů pro získání výše uvedené indikace je uveden v následující tabulce.

NÁKLADOVÁ METODA Rodinný dům, Bažnatní 663, JaroslaviceNázev Znojmo Číslo pozemku 987, 988, 985/3 Nosná konstrukce zdivo z cihel plných tl. 45 cm Skutečné stáří 45 let Efektivní stáří 45 let Ekonomická životnost 80 let Zastavěná plocha 227 m2 Počet podlaží 1 podzemní podlaží, 2 nadzemní podlaží Celková zastavěná plocha 348 m2 Koeficient využitelnosti 0,8 Celková podlahová plocha 380,16 m2 Celkový obestavěný prostor 996,38 m3 Jednotkové reprodukční náklady 7 098 Kč/m3 Reprodukční náklady celkem 7 072 305,24 Fyzické opotřebení -56,25 % 3 094 133,542 Funkční nedostatky 5% 2 939 426,865 Ekonomické nedostatky 0% 2 939 426,865 67

Vedlejší stavba - stodola Vedlejší stavba - kůlna Vedlejší stavby - garáž Vedlejší stavby – studna Venkovní úpravy

38 000 28 000 200 000 25 000 40 000

Pozemek Indikovaná hodnota Zaokrouhleno

72 500 3 342 926,865 3 343 000

Výpočet opotřebení Rok uvedení garáže do užívání

1963

S = stáří

45

Z= předpokládaná celková životnost

80

A= S/Z x 100 (%)

56,25

Koeficienty

ZC = 2385,6

Rodinný dům typ C

K1 = 0,93900

Zděná konstrukce

K2 = 0,94907

PZP – 227m2

K3 = 1,89000

2,10 / 3 + 0,3

K4 = 1,02322

1 + (0,54*N)

K5 = 0,85000

okr. Znojmo je obec a podle položky č. 5 tabulky

Ki = 2,03100

rodinný dům je dvoubytový

Kp = 0,93600

Jihomoravský kraj, okres Znojmo, obec Jaroslavice

68

ZÁVĚR Toto hodnocení vyjadřuje náš názor na tržní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným v dubnu 2012. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení tržní hodnoty majetku určeny následující indikace:

Porovnávací metoda Výnosová metoda Nákladová metoda Výsledná cena Zaokrouhleno

Indikace (Kč) 2 560 000 1 367 000 3 343 000

Váha (%) 85 5 10

Vážený průměr (Kč) 2 176 000 68 350 334 300 2 578 650 2 579 000

Oceňovaný majetek je typem nemovitosti, který je na trhu běžně nabízen a je s ním běžně obchodováno. Z těchto důvodů lze předpokládat, že porovnávací metoda nejlépe odráží stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Na základě těchto důvodů je indikace tržní hodnoty porovnávací metodou rozhodující a je jí tedy přisouzena váha 85 %. Daný typ majetku - rodinný dům je v dané lokaci velmi málo pronajímán. Nejedená se o nemovitost, která je obvykle pořizována za účelem dalšího pronájmu, ale ve většině případů slouží k uspokojení vlastních bytových potřeb majitele nemovitosti a jeho rodiny. Indikace tržní hodnoty příjmovou metodou byla uvažována při analýze finální hodnoty, ale byla jí stanovena kontribuce pouze 5%. Tato metoda slouží spíše jako jistý korektor hodnot. Indikace tržní hodnoty pomocí nákladové metody není rozhodující z důvodu, že investoři nejsou často ochotni akceptovat současnou výši nákladů na jejich výstavbu. Pro závěrečnou analýzu tržní hodnoty pomocí nákladové metody nám tato metoda slouží spíše jako jistý korektor hodnot zjištěných jinými metodami a proto jí je přisouzena váha 10%. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k závěru, že tržní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu, je ke dni 8. března reprezentována částkou:

= 2 579 000 Kč

slovy: dvamilionypětsetsedmdesátdevěttisíckorunčeských 69

Neprováděli jsme žádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebíráme žádnou odpovědnost. Nezkoumali jsme žádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího stavu potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek využíván nebo by mohl být užíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následující příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých služeb.

70

OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY4 1. Nebylo provedeno žádné šetření a převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní náležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, zdali by se nezjistilo jinak. Také se předpokládá, že vlastnictví je pravé a čisté od všech zadržovacích práv, břemen zadlužení nebo služebností, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace získané z jiných zdrojů, na nichž je založena celá, nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány prostřednictvím našeho šetření, z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí nebo z projektové dokumentace a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy staveb, budov a pozemků jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by sloužit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze metodami nedestruktivními, bez použitých sond apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, že oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako azbest, močovinoformaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny žádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na životní prostředí. 5. Nebere se žádná zodpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnout následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění tržní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, případně pro účely uvedené pro účely uvedené v úvodu této zprávy.

4

ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí. 1. vyd. Praha: Bankovní institut Vysoká Škola, 2008. ISBN 97880-7265-128-3.

71

9. Předpokládá se, že mohou být získány nebo obnoveny všechny požadované licence, osvědčení o držbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a použití, na nichž je založen odhad hodnoty obsažený v této zprávě.

10. Zjištěná objektivní tržní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

72

OSVĚDČENÍ5 Já níže podepsaný, tímto osvědčuji, že: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného tržního ocenění. 2. Zpracovaný posudek zohledňuje, všechny nám známe skutečnosti, které by mohli ovlivnit dosažené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4. Při své činnosti jsme neshledali žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že nám předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

V Praze, dne 1. 4. 2012

..................................................... Tereza Povolná

5

ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí. 1. vyd. Praha: Bankovní institut Vysoká Škola, 2008. ISBN 97880-7265-128-3.

73

PŘÍLOHA 1

74

PŘÍLOHA 2

A.

Informace o stavbě

Stavba:

č.p. 633

Část obce:

Jaroslavice 57533

Číslo LV:

1009

Typ stavby:

budova s číslem popisným

Způsob využití:

objekt k bydlení

Katastrální území:

Jaroslavice 657531

Na parcele:

987

B.

Vlastníci, jiní oprávnění

Vlastnické právo

Jméno/název

Adresa

Podíl

Čížek Roman

Božice 308, 671 64

1/2

Mariánusová Vendula Mgr. Celní 634, Jaroslavice, 671 28 1/2

C.

Způsob ochrany nemovitosti

Nejsou evidovány žádné způsoby ochrany.

75

D.

Omezení vlastnického práva

Typ

Zástavní právo smluvní

PŘÍLOHA 3

76

2. TRŽNÍ OCENĚNÍ BYTOVÉHO DOMU

ZPRÁVA O HODNOCENÍ

Zjištění ceny nemovitosti pro převod vlastnictví

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŽNÍ HODNOTY MAJETKU

Bytový dům č. p. 470 na pozemku č. 387 v katastrální území Pardubice, obec Pardubice, pardubický kraj

Adresa: Gebauerova 470, 530 03 Pardubice-Bílé Předměstí

BANKOVNÍ INSTITUT VYSOKÁ ŠKOLA, A.S. Nárožní 2600/9 158 00 Praha 5 Česká republika

Vypracovala:

Tereza Povolná

Datum:

Duben 2012, Praha 77

Obsah: 9.

Popisné informace

10.

Ocenění - úvod

11.

Porovnávací metoda

12.

Porovnávací jednotky

13.

Příjmová metoda

14.

Nákladová metoda

15.

Závěr

16.

Přílohy

.POPISNÉ

INFORMACE

Oceňovaná nemovitost, obytný dům č.p. 470, se nachází na pozemcích p.č. st. 387 a 42/1 v jižní části města Pardubice, sídliště Polabiny, okres Pardubice, katastrální území Pardubice. Objekt byl postaven v roce 1961. Hlavní stavba – je samostatně stojící obytný dům. Celý obytný dům je podsklepený, s šesti nadzemními podlažími a jedním podzemním technickým podlažím. Půdorys je přibližně obdélníkový, v podélné ose ve směru sever - jih. Nemovitost je přístupná hlavním vchodem z východní strany z místní komunikace přístupovým chodníkem. Okna jsou orientována v převážné míře na východní a západní stranu. Šířka domu v uliční fasádě – obytného domu je 27,5 m, hloubka objektu obytného domu je 12,00 m. Vstup do obytného domu je řešen z východní strany, v podélných liniích jsou balkony. V šesti nadzemních podlažích je situováno 24 bytů velikosti 3 + 1 a 2+1 v každém podlaží po čtyřech bytech .

OCEŇOVANÝ MAJETEK Bytový dům Dům je založen na základových pasech přibližné hloubky 2,5m od upraveného terénu. Nosný systém je podélný stěnový, zdivo tl. 450 mm. Vstup do objektu je z mezipodesty, mezi 1.PP a 1.NP. Objekt má 6 nadzemních podlaží a jedno podzemní podlaží. Výplňové konstrukce jsou 78

zděné, tl. 100 – 150 mm. Schodiště je betonové prefabrikované, jednostranně vetknuté do vřetenové zdi, povrchová úprava teraso. V zrcadle schodiště je umístěn výtah s nosností 320 kg. Nadzemní podlaží jsou obytné, v každém podlaží se nachází 4 bytové jednotky. Ze schodiště jsou v každém podlaží vstupy do jednotlivých bytů. V každém podlaží jsou tři byty 3+1 a jeden byt 2+1. Výplně otvorů jsou většinou původní, dřevěné, okna plast. Střecha je plochá, hydroizolace natavenými asfaltovými pasy. Dům byl postaven v roce 1961, stav objektu je dobrý. Provedené úpravy V roce 1993 proběhla výměna hromosvodů, UT, v r. 1998 proběhla výměna oken. V roce 2005 proběhla výměna svislých rozvodů vody, kanalizace.

Vytápění a ohřev vody je parní výměníkovou stanicí v suterénu. V domě je instalován rozvod teplé a studené vody, rozvod ústředního topení. V domě je rovněž instalován rozvod STA (společné televizní antény). Do domu je přivedena elektřina NN, telefonní vedení a přípojka kabelové televize. Oplechování je úplné včetně okenních parapetů z natřeného pozinkovaného plechu. Hromosvod je instalován. V podzemním podlaží je kromě centrální chodby situováno 24 sklepních místností sloužící pro jednotlivé byty. Dále je zde kočárkárna - kolárna , prádelna a sušárna.

Obytný dům je napojen z východní strany na vodovodní řád vodovodní, kanalizaci – kanalizační přípojkou, přípojku elektrické energie, plynovou přípojku, telefonní přípojku a přípojku kabelové sítě, vytápění je realizováno jako centrální teplovodním kanálem, z výměníkové stanice umístěné v suterénu domu. Dále je proveden rozvod společné televizní antény a domácího telefonu.

Docházková vzdálenost k základní obchodní síti (střední supermarket), je cca 300 m, k železniční stanici ČD cca 2km m, k zastávce městské autobusové dopravy cca 400 m a dostupnost do centra obce 15 min.

Dispoziční řešení: - v suterénu (1.PP) – schodišťové rameno s nájezdovou rampou, dále je zde chodba, Sklepní místnosti pro jednotlivé byty, výměníková stanice, kočárkárna a sušárna. - v přízemí (1.NP) – vstup do domu, schodišťový prostor s domovními poštovními schránkami, čtyři bytové jednotky 79

- v 2.NP – 6NP – schodiště, čtyři bytové jednotky

Technický stav domu: Prohlídkou provedenou při místním šetření bylo zjištěno, že technický stav konstrukcí je průměrný a odpovídá pouze průměrné údržbě. Konstruktivní změny nebyly zjištěny. Dokumentace předložená souhlasí se stavem zjištěným a zaměřeným na místě.

Pozemky Pozemky ke dni ocenění nejsou uvedeny v cenové mapě – cenová mapa není. Základní cena za m2 stavebního pozemku v Pardubicích činí 800 Kč/m2.

Popis pozemku Pozemek má obdélníkový tvar, je v katastrálním území obce Pardubice v obytné zóně sloužící pro bydlení. Jedná se o pozemek pod bytovým domem a kolem bytového domu.

Jedná se o následující parcely: Parcelní číslo

Druh pozemku

Výměra

387

zastavěná plocha a nádvoří

329 m2

42/1

ostatní plocha / zeleň

912 m2 1241 m2

Celková výměra pozemků

Trvalé porosty Na pozemku p.č. 42/1 jsou vysázeny trvalé porosty – 2 ks zerav západní kultivary a 1ks bříza bradavičnatá

80

OCENĚNÍ

ÚVOD Při stanovení indikace tržní hodnoty majetku jsou zpravidla používány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje tržní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované tržní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a využitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků.

Příjmová metoda analyzuje tržní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním a / nebo kapitalizací přijmu odpovídající kapitalizační mírou.

Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakožto nového. Tato část může být snížena opotřebení nebo jiné znehodnocení. Při stanovení obvyklé ceny jsme použili kombinaci všech tří metod ocenění. Pro ocenění pozemků jsme použili metodu porovnávací, pro ocenění majetku jsme použili všech tří metod ocenění.

POROVNÁVACÍ METODA Porovnání je provedeno na základě srovnání s jinými nemovitostmi a jejich inzerovanými cenami, při zohlednění všech souvislostí. Podkladem je upravený a seřazený výpis z realitní inzerce na internetu.

81

Přehled cen obdobných nemovitostí

Objekt č. 1

Lokalita: Brno, Maloměřice, Selská 263/27, 61400 Cena: 2 600 000,- Kč za nemovitost | + provize RK Nájemní bytový dům v Maloměřicích, přízemní dům o bytové ploše 146 m2, 4 bytové jednotky 1 +1, plánovaná nadstavba 2 NP o ploše 154 m2 a 3 NP o ploše 126 m2. Možné změny:byty-kanceláře, nutná rekonstrukce.

Objekt č. 2

Lokalita: Brno, ul. Jánská Cena: 85 800 000,- Kč Činžovní dům na pěší zóně, Jánské ul. v centru Brna. Dům má šest nadzemních a dvě podzemní podlaží.V jednom z podzemních podlaží je vybudován koktejl bar o rozloze 223m2.V prvním a druhém nadzemním podlaží je rozlehlá prodejna elektro o rozloze 607m2.V dalších čtyřech podlažích jsou byty o rozloze 300m2 na každé patro.Bytů je celkem 13.Střecha je po rekonstrukci připravená včetně studie pro vybudování podkrovních bytů.Zadní fasáda domu je nová.Veškeré prostory jsou pronajaty.

82

Objekt č. 3

Lokalita: České Budějovice, centrum Cena: 3 900 000 Kč/obj. Podlahová plocha bytů: 253 m2 v jednom podlaží Bytový dům, v dobrém stavebně technickém stavu, na jedné z nejfrekventovanějších průmyslových ulic v Č. Budějovicích. Dům má dvě nadzemní podlaží a jedno podzemní. V domě je 5 bytových jednotek o velikosti 2+1, které jsou nyní obsazeny nájemníky s regulovaným nájemným. Dále lze využít sklepních prostor jako nebytových prostor a dále popřípadě půdy (150 m²) na další výstavbu bytových jednotek. K domu patří uzavřený dvůr za domem (průchod je skrz dům), 253 m². Vytápění ve všech bytových jednotkách je plynovými kamny Waw. Dům se nachází na strategickém a dobře využitelném místě.

Objekt č. 4

Lokalita: : Hašlovice, Větřní, Hašlovice, 382 11 Cena: 3 120 000 Kč za nemovitost | (včetně provize RK, právního a hypotečního servisu) Třípodlažní dům je starý cca 40 let a je celý podsklepený. Devět bytů (přízemí 3x2+1, 1. patro 3x2+1, 2. patro 2x2+1 a 1+0), každý byt s vlastním sociálním zařízením. Byty v budově jsou před rekonstrukcí, stejně jako celý dům. Je třeba vyměnit stoupačky a elektřinu, opravu vyžaduje i fasáda a střecha. V domě je zavedena elektřina (220/380), pitná voda z vlastní

83

studny, odpad - vlastní septik. V domě není rozvedeno ústřední topení - vytápění ve zrekonstruovaném bytě je kamny na pevná paliva. Zastavěná plocha

200 m2, Užitná plocha

600 m2, Plocha parcely

8 000 m2

Objekt č. 5

Lokalita: Záblatí (Bohumín) 999 99 Cena: 3 150 000 Kč za nemovitost Byt. dům s 6 byt. jednotkami 3+1 se nachází na slunném místě v Záblatí. Dům celopodsklepen s vlastní kotelnou na TP, plyn. přípojka u domu. 4 byty prošly rekonstrukcí nová el., kuch. linky, soc. zařízení, nové bojlery, obklady. Všechny byty momentálně obsazené, ke každému náleží kóje ve sklepních prostorách. Pozemek pod domem je jiného vlastníka. Zastavěná plocha

193 m2 Užitná plocha

420 m2, Plocha parcely

0 m²

Objekt č. 6

Lokalita: Vyškov Cena: 7 100 000 Kč za nemovitost Nemovitost je postavena nedaleko centra města Vyškova na ulici Nádražní. Vstup a vjezd do nemovitosti je z místní účelové komunikace. Poloha nemovitosti je dobrá, bez vnějších vlivů. Nemovitost se skládá z dvoupodlažního bytového domu, garáží, venkovních úprav a trvalých porostů. V místě nemovitosti je vybudovaný venkovní rozvod el. proudu, vodovod, plynovod 84

a kanalizace s kanalizační čistírnou. Přípojky na inženýrské sítě jsou vedeny po vlastním pozemku. Nemovitost byla postavena v letech 1939 - 1946. Nemovitost obsahuje 5 bytů 2 + 1, podlahová plocha bytů 285 m²

Objekt č. 7

Lokalita: Velké Hamry 468 41 Cena: 2 610 000 Kč za nemovitost Bytový dům ve Velkých Hamrech u Jablonce nad Nisou. Možno využít i ke komerčním účelům. V přízemí se nachází prodejna,výčep,sklad,technické zázemí a sociální zařízení,v 1.patře kancelář a dva byty o velikosti 2+1 a 3+1,ve 2. patře 4 byty o velkosti 2+1,velké půdní prostory,které lze zrekonstruovat na velký luxusní podkrovní byt nebo dva menší. V přístavbě jsou výrobní prostory se šatnou a se zázemím.Dům je v rekonstrukci. Zastavěná plocha 342 m², Užitná plocha 842 m², Počet podlaží objektu 3, Plocha parcely1 189 m2 Umístění nemovitosti rušná část obce

Objekt č. 8

Lokalita: Šumperk 787 01 Cena: 3 800 000 Kč za nemovitost

85

Bytový dům z roku 1920 se čtyřmi bytovými jednotkami 2x 3+1, 1+1 a 2+1 na pozemku o rozloze 367 m2. Dům je situován v Šumperku nedaleko centra. Veškeré IS, městská voda, kanalizace, el., garáž. Dům lze využít zároveň k bydlení a podnikání. Zastavěná plocha 340 m², užitná plocha 340 m². Plocha parcely 367 m2

Objekt č. 9

Lokalita: Napajedla 763 61 Cena: 2 650 000 Kč za nemovitost Bytový dům se 4 byty v katastru obce Napajedla. Dům se nachází ve velmi výhodné a krásné lokalitě v parku v přímém sousedství se zámkem. Je z roku 1888 a byl již několikrát upravován, střešní krytina je z roku 1996. Jedná se o dvoupodlažní dům se dvěma nadzemními podlažími. Dispozičně je v přízemí uprostřed vstupní chodba a vpravo dvoupokojový byt s kuchyní a příslušenstvím a vlevo taktéž dvoupokojový byt s kuchyní a příslušenstvím. V patře je vpravo dvoupokojový byt, vlevo opět tentokrát jednopokojový byt s kuchyní a příslušenstvím. Objekt není podsklepený. Zastavěná plocha 537 m2, Užitná plocha 380 m², pozemek pouze pod domem

Objekt č. 10

Lokalita: Pionýrů, Ústí nad Labem, Ústí nad Labem-Střekov, 400 03 Cena: 2 150 000 Kč za nemovitost 86

Prodej bytového domu se třemi bytovými jednotkami. Poloha: na klidném místě v zastavěné čás ti. Dispozice: Sklep - tři sklepní místnosti, sklad paliva, kotel na tuhá paliva, dílna, schodiště do I .NP 1. NP - bytová jednotka o velikosti 2+1 ve standardním provedení (kuchyň, koupelna, WC, spíž, pokoj, obývací pokoj) 2. NP - bytová jednotka o velikosti 2+1 ve standardním provedení (kuchyň, koupelna, WC, spíž, pokoj, obývací pokoj). - VOLNÝ 3. NP - bytová jednotka o velikosti 2+1 ve standardním provedení Zastavěná plocha

110 m2

Užitná plocha

110 m2

Plocha parcely

110 m2

Počet podlaží objektu 3

87

Posuzovaný objekt Rozmezí koef. K

Obec

Zlín

Adresa

Obeciny

Pol.č.

Kriterium

Popis objektu Poloha Konstrukce

1

zděný

Velikost obce

2 1

Správní funkce

3

3

4

Přírodní okolí

Podkroví

0

5

Obchod a služby

Pozemky celkem ( m2)

748

ZP Zast.plocha ( m2) Poměr pozemků

Školství

193

7

Zdravotnictví

8

Kultura, sport

2359

ZPC podlaží celkem ( m2)

770

Přípojky

voda, kanalizace obě, nn

Technický stav

v rekonstrukci

Garáž

není uveden

9

Hotely apod.

10

Životní prostředí

13

internet.realitní server

Cena po úpravě ( Kč)

0 srovnávací objekt

Orientace ke svět. Stranám Konfigurace terénu

0,9

1,1

0,94

1,06

0,94

1,06

0,94

1,06

0,94

1,06

0,94

1,06

0,98

1,02

0,94

1,06

0,94

1,06

16

0,94

1,06

0,94

1,06

0,94

1,06

C - vlastní nemovitost 0,94

1,06

0,9

1,1

0,96

1,1

0,93

1

0,93

1

0,9

1,1

0,98

1,02

0,2

1

0,85

1,15

za ZPC ( Kč/m2)

0,0000

20

Inženýrské sítě

0,0000 0,0000

21

1 1 1 1 1

1,03

1,1 1,02 1

1,06

Obyvatelstvo v okolí

1,03

1,06

0,94

Územní plán

není uveden

1,06

1,06

18

po přepočtení Is

1,06

0,94

Parkovací možnosti

1

1,03

Převládající zástavba

17

1

1,03

1,05

19

za ZPC ( Kč/m2)

1,03

0,95

0,0000

za OP ( Kč/m3)

není uveden

14 15

za ZP ( Kč/m2)

za ZP ( Kč/m2)

0,97

B - umístění nemovitosti 0,94 Poloha k centru 0,94 Dopravní podmínky 0,94

12

Koef. Úpravy ceny

JEDNOTKOVÉ CENY SJTC

1,25

Struktura zaměstnanosti

11

X

Požadovaná cena

6

25,80

OP celkem ( m3)

za OP ( Kč/m3)

0,85

Poptávka nemovitostí

Počet NP

JEDNOTKOVÉ CENY

max.

A - obec

část městské části

Počet PP

Pramen zjištění

min.

Hodnocení objektu

1 1 1,02 1 1,02 1

Typ stavby

22

Dostupnost jednotlivých podlaží

23

Výskyt radonu

24

1 1

Další možnosti ohrožení

25

0,99

Příslušenství nemovitosti

26

Možnosti dalšího rozšíření

27

Technická hodnota

28

Údržba stavby

29

Pozemky k objektu

30

Názor odhadce

1

1 1,02 1 1 1,08

D - specifická kriteria - názor odhadce

Součin dílčích koeficientů - index Is

88

0,9

1,1

1,06

1,310742801

Standardní jednotkové ceny SJTC ZJIŠTĚNÍ STANDARDNÍCH CEN SJTC - vážený průměr podle předpokládané věrohodnosti dat Přepočtená jednotková cena SJTCi ( Kč/m3, Kč /m2) za Objekt číslo ZP ZCU dat 1 11575,3425 11575,3425 1 2 145431,4612 18178,9326 1 3 9612,4554 3204,1518 1 4 11611,6845 3870,5615 1 5 8567,9986 3937,1993 1 6 30767,9364 15383,9682 1 7 5513,6759 2239,5216 1 8 8074,7951 8074,7951 1 9 4962,3083 3504,9761 1 10 14121,2326 7060,6163 1 SJTC minimum 4 962,308 2 239,522 Celkem 10 SJTC - průměr 25 023,889 7 703,007 SJTC maximum 145 431,461 18 178,933 Průměrná váha 1,00 Výpočet ceny objektu porovnávacím způsobem

Hodnoty SJTC - minimum SJTC - průměr SJTC - maximum Index oceňovaného objektu JCO - minimum JCO - průměr JCO - maximum Výměra oceňovaného objektu Cena oceňovaného objektu ( Kč) CO - minimum CO - průměr CO - maximum Počet srovnávacích objektů

Přepočtená jednotková cena (Kč/m2) ZP ZPC 4 962,308 2239,52156 25 023,889 7703,00650 145 431,461 18178,93265 1,31074 1,31074 6504,30988 2935,43676 32799,88241 10096,66032 190623,24079 23827,90510 193 770 dle ZP dle ZPC 1 255 331,80 2 260 286,31 6 330 377,31 7 774 428,45 36 790 285,46 18 347 486,93 10

Rekapitulace Cena objektu zjištěná porovnávacím způsobem ze všech výměr minimální průměr maximální 89

1 255 331,80 Kč 12 126 366,04 Kč 36 790 285,46 Kč

VÝNOSOVÁ METODA NÁJEMNÉ Znalci byly při místním šetření vlastníkem objektu předloženy nájemní smlouvy na pronájem jednotlivých bytů. Součástí nájemní smlouvy je i právo užívání společného sklepa, půdy a pozemku p.č. 5339. Nájemní smlouvy mají regulované nájemné, kdy výše nájemného je 466 Kč/m² za rok.

OBVYKLÉ NÁJEMNÉ Výše obvyklého nájemného byla stanovena a vypočítána srovnáním tržního nájemného z bytů obdobné velikosti, nabízených k pronájmu ve městě Zlíně. Pro přiměřené stanovení výše dosažitelného nájemného vycházel znalec z aktuálních údajů, dostupných na internetových stránkách realitních kanceláří. Do srovnání byly zahrnuty pouze byty, nabízené k pronájmu v městě Zlíně, byty srovnatelné velikosti, v dosahu MHD, nebyly do srovnání zahrnuty byty zařízené, byty s garáží, byty s nadstandardním provedením, byty nové a po rekonstrukci, byty s balkonem či lodžií a byty, které jsou nabízeny k pronájmu na internetu již delší dobu, z čehož lze dovodit, že požadované nájemné je v dané lokalitě nepřiměřeně vysoké a tudíž by mohlo zkreslovat uvažované obvyklé nájemné.

Statistická databáze nájemného Rozptyl požadovaného nájemného z bytů v realitní inzerci Zlín Plocha bytu Nájemné Nájemné Objekt Byt (m2) Kč/byt/měsíc Kč/m2/rok Svobodova 2+1 60 11000 2200,00 Lorencova 2+1 68 11000 1941,18 Mostní 2 + kk 58 11000 2275,86 Broučkova 2+1 58 11000 2275,86 Tř. T. Bati 2+1 76 11000 1736,84 Nad Ovčírnou 2+1 58 11000 2275,86 Vizovická 3+1 61 12000 2360,66 Fryštácká 2+1 55 12000 2618,18 Lipová 2+1 63 12000 2285,71 Větrnná 3 + kk 65 12000 2215,38 Dukelská 2 + kk 63 12000 2285,71 Potoky 2 + kk 55 12000 2618,18 Dlouhá 2+1 60 12000 2400,00 Bří. Sousedíků 2+1 50 12000 2880,00 Dřevnická 3 + kk 95 12500 1578,95 Kotěrova 2 + kk 43 12000 3348,84 90

Gahurova 3 + kk Lipova 2+1 Polní 2 + kk Květná 2 + kk Středova 3+1 Budovatelská 3+1 Česká 2 + kk Kvítkova 3 + kk Bayerova 2 + kk Komínkova 3+1 Dolní 2+1 Přívoz 2 + kk Preiningerova 2+1 K Lipám 2 + kk Zimní 3 + kk Sochorova 3+1 Příkrá 3+1 Vodňanská 3+1 Školní 3+1 Pionýrská 3+1 Gahurova 3 + kk Minimum Maximum Průměr Počet srovnávaných bytů

70 60 60 40 68 68 68 85 40 80 60 60 75 85 85 83 68 100 94 71 100

12000 12200 13000 13200 13500 13500 13500 13500 15000 14000 14000 14300 15000 15000 15000 15000 15500 16000 16000 16000 16500 Kč/m2/rok Kč/m2/rok Kč/m2/rok ks

2057,14 2440,00 2600,00 3960,00 2382,35 2382,35 2382,35 1905,88 4500,00 2100,00 2800,00 2860,00 2400,00 2117,65 2117,65 2168,67 2735,29 1920,00 2042,55 2704,23 1980,00 1578,95 4200,00 2 428,47 37

Při stanovení obvyklého nájemného byla učiněna jeho redukce indexem 0,85, a to z vypočítané průměrné ceny nájemného ze srovnávací databáze. Redukce nájemného byla provedena až u vypočítaného nájemného, protože z hlediska matematického je výsledek totožný jako v případě, kdy by se redukce ceny provedla pro každý byt zvlášť, index by byl totožný, neboť způsob získání údajů je u všech bytů tentýž (servery realitních kanceláří). Do databáze nebyla zahrnuta soukromá inzerce, protože u ní lze předpokládat ceny požadované vyšší než obvyklé, a to zejména z důvodu předpokládané neznalosti inzerentů obvyklých cen na trhu a jednak předpokládaným přístupem prodávajících: „nasadím cenu co nejvýše a pokud neprodám, po čase cenu snížím“. Realitní kanceláře naproti tomu znají ceny na trhu obvyklé a při příjmu objektu k inzerci na svých stránkách prodávajícím jsou schopni podat informace o obvyklých cenách na trhu, tudíž lze předpokládat, že nabízené ceny nebudou zásadním způsobem vybočovat z rámce obvyklých cen.

91

Dále ve výpočtu je uvažováno při stanovení ročních výnosů s obvyklým nájemným ve výši průměrného obvyklého nájemného, sníženého indexem o 15%, tj: 2064,20 Kč/m²/rok

Číslo bytu 127 128 129 130 131 132 Celkem

Podlaží

1. NP 1. NP 2. NP 2. NP 3. NP 3. NP

Podlahová plocha

Velikost bytu

Průměrné nájemné

započtená (m2) (Kč/m2/rok) 79,22 2064,20 82,09 2064,20 76,67 2064,20 79,54 2064,20 76,67 2064,20 79,54 2064,20

3+1 3+1 3+1 3+1 3+1 3+1

Roční nájemné čisté (Kč) 163525,92 169450,18 158262,21 164186,47 158262,21 164186,47 977 873,46

Do výpočtu průměrného obvyklého ročního nájemného jsou započítány pouze podlahové plochy bytů, v souladu s ust. § 23 odts. 2) je to součet podlahové plochy, kterou lze pronajmout. Nejsou zde započteny podlahové plochy společných prostor stavby. V objektu nejsou žádné nepronajaté plochy neumožňující užívání.

Zjištění ceny nemovitosti výnosovým způsobem CV = N / p x 100 CV N p

cena, zjištěná výnosovým způsobem roční nájemné míra kapitalizace

roční nájemné N míra kapitalizace p Snížení 40% Cena pozemku zjištěná 5% z ceny pozemku Celková výše odpočtu Celková výše odpočtu vyjádření v % Úprav velikosti odpočtu na 50% z ceny ročního nájemného

Kč/rok % Kč Kč Kč Kč %

Cena zjištěná výnosovým způsobem

CV

92

Kč

977 873,46 5 391 149,38 1 170 809,89 585 409,95 1 756 219,84 56,6 488 936,73 9 778 734,60 Kč

Statistická databáze cen bytů Do databáze, ze které znalec vycházel, byly zahrnuty prodeje bytů, inzerované na internetových serverech realitních kanceláří. Vzhledem k tomu, že prodeje bytů jsou v současné době velmi časté, je na internetových serverech dostatek srovnávacích prodejů ve městě Zlíně. Pro sestavení srovnávací databáze byly využity převážně byty srovnatelné velikosti s byty v posuzované nemovitosti. Do statistické databáze nebyly zahrnuty prodeje nových bytů v nově budovaných lokalitách pro bydlení a dále byty, u kterých byla provedena rekonstrukce, ať už kompletní nebo částečná a dále byty, u kterých se k prodeji nabízelo nestandardní příslušenství (např. garáž apod.)

Poř.č. Poloha 1 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28

Nivy Dukelská Bartošova Vodní Výletní Větrnná Vysoká Vodní Lorencova Potoky Přílucká Santražiny Okružní Česká Čepkov Gahurova Kotěrova Mostní Kovandova Nová Bukova Nad Ovčírnou Bří Sousedíků Potoky Santražiny Lebedova U Stadionu Březnická

Typ bytu 2 4+1 3+1 3+1 3+1 2+kk 4+1 2+1 4+1 3+1 3+kk 2+kk 3+1 3+1 2+kk 2+1 2+1 3+1 2+1 3+1 2+ kk 2+1 3+1 2+1 3+1 2+1 3+1 3+1 2+1

Podlahová plocha (m2) 3 96 90 72 75 56,5 78 56 76 75 70 48 72 74 64 53,8 50 72,5 61 83 56 74 75 49 81 56 64 72 51

Cena bytu (Kč) 4 2 900 000,00 Kč 3 498 000,00 Kč 2 898 000,00 Kč 2 290 000,00 Kč 2 100 000,00 Kč 2 485 000,00 Kč 2 390 000,00 Kč 2 420 000,00 Kč 2 370 000,00 Kč 4 200 000,00 Kč 1 845 000,00 Kč 2 340 000,00 Kč 2 295 000,00 Kč 2 490 000,00 Kč 1 950 000,00 Kč 1 800 000,00 Kč 2 080 000,00 Kč 2 600 000,00 Kč 3 500 000,00 Kč 2 650 000,00 Kč 2 650 000,00 Kč 2 100 000,00 Kč 2 600 000,00 Kč 2 750 000,00 Kč 2 400 000,00 Kč 2 600 000,00 Kč 2 250 000,00 Kč 2 600 000,00 Kč 93

Jednotková cena bytu Kč/m2 5 30 208,33 Kč 38 866,67 Kč 40 250,00 Kč 30 533,33 Kč 37 168,14 Kč 31 858,97 Kč 42 678,57 Kč 31 842,11 Kč 31 600,00 Kč 60 000,00 Kč 38 437,50 Kč 32 500,00 Kč 31 013,51 Kč 38 906,25 Kč 36 245,35 Kč 36 000,00 Kč 28 689,66 Kč 42 622,95 Kč 42 168,67 Kč 47 321,43 Kč 35 810,81 Kč 28 000,00 Kč 53 061,22 Kč 33 950,62 Kč 42 857,14 Kč 40 625,00 Kč 31 250,00 Kč 50 980,39 Kč

29 Příkrá 2+1 30 Kamenná 2+kk 31 Sokolská 3+kk 32 Dolní 3+1 Průměr Minimum Maximum Směrodatná odchylka Průměr minus 1x sm.odch. Průměr plus 1x sm.odch.

55 71 102 114 Kč/m2 Kč/m2 Kč/m2 Kč/m2 Kč/m2 Kč/m2

2 500 000,00 Kč 45 454,55 Kč 2 500 000,00 Kč 35 211,27 Kč 3 500 000,00 Kč 34 313,73 Kč 4 500 000,00 Kč 39 473,68 Kč 35 211,90 Kč 28 000,00 Kč 60 000,00 Kč 7 323,16 Kč 30 798,71 Kč 45 445,04 Kč

Dále pro výpočet je vypočítaný průměr ceny bytu krácen indexem 0,85. Tento index v sobě zahrnuje pramen ceny, všechny údaje, zahrnuté do databáze jsou získány z internetových serverů realitních kanceláří.

Odvozená míra kapitalizace obdobných bytů Pří zjišťování míry kapitalizace by bylo optimální, kdyby bylo možné míru kapitalizace zjistit z již realizovaných prodejů průměrem. Vzhledem k tomu, že srovnávací databáze a na prostřednictvím realitní kanceláře jsou realizovány buď prodejem, nebo pronájmy, ale v naprosté většině případů nikoliv oba typy transakcí, nelze jednoduše zjistit u téhož objektu cenu za pronájem bytu a současně cenu za prodej téhož bytu. Statistická databáze byla složena z přibližně stejných objektů, míra kapitalizace bude odvozena z průměrných cen nájmů a průměrných cen bytů. Vzhledem k tomu, že se jedná o přibližně stejné objekty, je míra kapitalizace vypočtena prostým aritmetickým průměrem.

Odvození míry kapitalizace srovnávaných bytů Průměrný roční výnos bytu Kč/m2/rok 2 428,47 z Průměrná cena bytu Kč/m2 35 211,90 COB Míra kaptalizace i = z/COB i 0,068967

94

Ocenění obvyklou výnosovou hodnotou Výnosová hodnota je součtem diskontovaných předpokládaných budoucích čistých výnosů z jejího pronájmu. Pro výpočet ceny bytového domu obvyklou výnosovou hodnotou jsou jako vstupní hodnoty pro výpočet použity: •

Obvyklé nájemné stanovené ze statistické databáze obdobných bytů, zmenšené indexem přepočtu na pramen ceny 0,85

•

Skutečné náklady spojené s pronajímáním nemovitosti, jak byly znalci poskytnuty vlastníkem

•

Míra kapitalizace, která je 6,90 %.

Do nákladů nejsou zahrnuty výdaje spojené s osvětlováním, vytápěním a úklidem společných prostor, protože tyto náklady hradí nájemníci mimo uvažované nájemné.

Výpočet amortizace Pro výpočet amortizace platí vztah: X = C x i / ( qn – 1)

časová cena stavby úroková míra úročitel (q = 1 + i) doba dalšího trvání stavby do zchátrání, nejvýše n 30 roků qn mocnina úročitelů Částka, kterou je třeba každoročně uložit na složené úrokování s úrokovou mírou i, aby po dožití stavby byla k dispozici částka na její X opětovné pořízení C i q

Kč %

7 400 585,85Kč 0,069 1,0690

roky

30 7,40170

79 766,38

Kč

Odvození míry kapitalizace srovnávaných bytů Průměrný roční výnos bytu 2428,47 z Kč/m2/rok Průměrná cena bytu COB Kč/m2 35 211,90 Míra kaptalizace i = z/COB i 0,068967 Výnosy Výnos z nemovitosti z tab. Daň z nemovitosti Pojištění stavby Správa nemovitosti Náklady na opravy a údržbu

Kč/rok Náklady Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok 95

977 873,46

4000 9000 7000 38000

Amortizace Celkem Roční čistý výnos

Kč/rok 79 766,38 Kč/rok 137 766,38 Kč/rok 840 107,08 Výpočet ceny podle vzorce CV = N / p x 100 Cv = 840107,08 / 6,89 x 100 12 193 136,14 Kč

Zdůvodnění rozdílu Rozdíl mezi cenou, zjištěnou výnosovým porovnáním podle cenového předpisu a obvyklou výnosovou hodnotou je 2 414 401,54 Kč, vyjádření v procentech, kdy za základ je vzata cena zjištěná cenovým porovnáním podle cenového předpisu, rozdíl činí 19,80 %. Náklady se ve „vyhláškovém“ výpočtu počítají paušální částkou 40% z ročního nájemného, při ocenění obvyklou výnosovou hodnotou se počítá se skutečnými náklady, které jsou v posuzovaném domě významně nižší, tvoří pouze 14%, což znamená méně jak polovinu paušálních nákladů. Rovněž se v obou případech liší míra kapitalizace (5 a 6,90 %). Výsledkem je potom rozdíl mezi cenou, stanovenou obvyklou výnosovou hodnotou a cenou zjištěnou výnosovým způsobem podle vyhlášky.

NÁKLADOVÁ METODA - ocenění bytového domu nákladovým způsobem

Výpočet výměr a průměrné zastavěné plochy a výšky podlaží 1.PP Část Základní část

délka

šířka

výška

Část Základní část

OP

2

m

m

m

m

m3

17,80

10,60

2,80

188,68

528,30

4,00

0,70

2,80

2,80

7,84

4,00

0,45

2,80

1,80

5,04

4,00

0,23

2,80

-0,90

-2,52

192,38

538,66

ZP

OP

2

Celkem 1.PP

1.NP

ZP

délka

šířka

výška

m

m

m

m

m3

17,80

10,60

3,00

188,68

566,04

4,00

0,70

3,00

2,80

8,40

4,00

0,45

3,00

1,80

5,40

4,00

0,23

3,00

-0,90

-2,70

96

Celkem 1.NP

2.NP Část Základní část

délka

šířka

výška

Část Základní část

Část Základní část

OP

2

m

m

m3

17,80 4,00

10,60 0,70

3,00 3,00

188,68 2,80

566,04 8,40

4,00

0,45

3,00

1,80

5,40

4,00

0,23

3,00

-0,90

-2,70

192,38

577,14

ZP

OP

2

délka

šířka

výška

m

m

m

m

m3

17,80

10,60

3,00

188,68

566,04

4,00

0,70

3,00

2,80

8,40

4,00 4,00

0,45 0,23

3,00 3,00

1,80 -0,90

5,40 -2,70

192,38

577,14

ZP

OP

2

délka

šířka

výška

m

m

m

m

m3

17,80

10,60

0,35

188,68

66,04

4,00

0,70

0,35

2,80

0,98

4,00

0,45

0,35

1,80

0,63

4,00

0,23

0,35

-0,90

-0,32

192,38

67,33

ZP

OP

2

Celkem 4.NP Dílčí (další připočitatelný) OP

ZP

m

Celkem 3.NP

Zastřešení

577,14

m

Celkem 2.NP

3.NP

192,38

délka

šířka

výška

m

m

m

m

m3

Balkon I

3,30

1,10

1,00

3,63

3,63

Balkon II

3,30

1,10

1,00

3,63

3,63

Balkon III Balkon IV

3,30 3,30

1,10 1,10

1,00 1,00

3,63 3,63

3,63 3,63

Balkon V

3,30

1,10

1,00

3,63

3,63

Balkon VI

3,30

1,10

1,00

3,63

3,63

21,78

21,78

ZP

OP

2

m

m3

1. podzemní podlaží

192,38

538,66

1. nadzemní podlaží

192,38

577,14

2. nadzemní podlaží 3. nadzemní podlaží

192,38 192,38

577,14 577,14

zastřešení

192,38

67,33

Celkem dílčí OP

Rekapitulace

dílčí OP

21,78

Celkem

961,90

97

2 359,19

Průměrná výška a průměrná zastavěná plocha podlaží Podlaží

ZP

podlaží

v

ZP × v

1. podzemní podlaží

192,38

1

2,80

538,66

1. nadzemní podlaží

192,38

1

3,00

577,14

2. nadzemní podlaží

192,38

1

3,00

577,14

3. nadzemní podlaží

192,38

1

3,00

Celkem

769,52

4

Průměr

192,38

577,14 2 270,08

2,95

Posouzení – budova, hala Vnitřní prostory (počítány jen ty, u nichž odhadem není jednoznačně vyloučeno, že OP > 400 m3; podstatně menší prostory nepočítány)

délka

šířka

výška

Celkem prostory větší než 400 m3 Vnější OP celého objektu

OP (m3)

OP místností, jejichž OP > 400 m3

m3

0,00

3

2 359,19

3

1 572,79

m

2/3 vnějšího OP celého objektu

m 3

Posouzení "budova - hala" podle podílu místností vnitřního OP nejméně 400 m

Budova m2

Zastavěná plocha největšího podlaží 2

Posouzení "budova - hala" podle ZP (nejméně 150 m )

192,38 Hala

Posouzení celkové (hala při splnění obou podmínek, jinak budova)

BUDOVA

Zjištění charakteru objektu a způsobu ocenění

Typ objektu … dům bytový netypový … budova typu K … SKP 46.21.12.2..1, CZ-CC 112, podle vyhlášky č. 3/2012 Sb., o oceňování nemovitostí. Objekt k datu ocenění není pronajat.

ZCU = ZC x K1 x K2 x K3 x K4 x K5 x Ki x Kp = X (Kč) Základní cena ZC dle příl. č. 2 vyhl. pro budovy číslo SKP 46.21.12.2..1, CZ-CC 112, typ K, domy vícebytové (netypové) činí 2.150,- Kč/m3 OP. Ki 2012 = 2,029

98

Koeficienty Koeficient K1 přepočtu ZC dle příl. č. 4 vyhl. podle druhu konstrukce pro budovy zděné činí 0,939 Koeficient K2 přepočtu ZC podle velikosti průměrné zastavěné plochy podlaží K2 = 0,92 +

6,60

= 0,95431

192,38

Koeficient K3 přepočtu ZC podle průměrné výšky podlaží pro budovy K3 =

2,10

+ 0,30 = 1,011864

2,95

Koeficient K4 vybavení stavby K4 = 1 + (0,54 x n) přičemž n je součet objemových podílů konstrukcí a vybavení stavby Stavba má standartní vybavení pro typ budovy K chybí konstrukce a vybavení - výtahy

- 0,013

Koeficient polohový K5 dle příl. č. 14 činí pro ostatní statutární města K5 = 1,10 Koeficient změny cen staveb Ki dle příl. č. 38 pro domy vícebytové netypové činí (SKP46.21.12.2..1, CZ-CC 112) Ki = 2,029 Koeficient prodejnosti Kp dle příl. č. 39 pro domy vícebytové netypové činí (SKP46.21.12.2..1, CZ-CC 112) Kp = 1,157

Stáří a opotřebení Výpočet ceny Bytový dům budova Výpočet ceny nákladovým způsobem Domy vícebytové Budova (netypové) Základní . cena Obestavěný prostor objektu Průměrná výška podlaží Průměrná zastavěná plocha podlaží Koeficient druhu konstrukce

Ocenění

typ

K

CZ-CC

ZC Kč/m3 OP PVP PZP

112 2 150,00

m3 m m2

2 359,19 2,95 192,38

K1

zděné

99

0,939

Koeficient zastavěné plochy Koeficient výšky podlaží Koeficient polohový Koeficient změny cen staveb Koeficient prodejnosti

(= 0.92 + 6.60 / PZP K2 ) (= 0.30 + 2.10 / PVP)

-

0,95431

K3

-

1,01186

K5

-

1,100

Ki

-

2,029

Kp

-

1,157

Výpočet ceny Účel užití: bytový dům Koeficient vybavení K4 stavby Zákl. cena upravená ZC x K1 x K2 x K3 x K4 x K5 × ZCU Kč/m3 bez Kp Ki Zákl. cena upravená s ZC x K1 x K2 x K3 x K4 x K5 × ZCU Kč/m3 Kp Ki × Kp Rok odhadu Rok pořízení Stáří S roků Způsob výpočtu opotřebení Celková předpokládaná životnost Z roků Opotřebení O % Obestavěný prostor OP m3 Výchozí cena = OP x ZC upravená bez Kp (3835,14 Kč/m3) Výchozí cena CN Kč Stupeň dokončení stavby D % Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení stavby CND Kč Odpočet na opotřebení 29,05 % O Kč Cena po odpočtu opotřebení, bez Kp Kč Jedná se o stavbu s doloženým výskytem radonu, se stavebním povolením vydaným do 28.2.1991? Cena ke dni odhadu bez koeficientu Kč prodejnosti Cena ke dni odhadu s koeficientem CN Kč prodejnosti CN dokončené stavby Kč

Ocenění pozemků Pozemky ke dni ocenění nejsou uvedeny v cenové mapě – cenová mapa není. Základní cena za m2 stavebního pozemku ve Zlíně činí 800 Kč/m2. 100

1,01616 4 421,31 5 115,45 2012 1969 43 analyticky viz anal. výpočet 29,05 2359,19

10 430 705,92 100,00 10 430 705,92 -3 030 120,07 7 400 585,85 ne 7 400 585,85 8 562 477,83 8 562 477,83

Popis pozemku Pozemek má obdélníkový tvar, je v katastrálním území obce Zlín v obci Zlín v obytné zóně sloužící pro bydlení. Jedná se o pozemek pod bytovým domem a kolem bytového domu.

Jedná se o následující parcely: Parcelní číslo Druh pozemku st. 5339 zastavěná plocha a nádvoří 4052/1 ostatní plocha / zeleň Celková výměra pozemků

Výměra 193 m2 555 m2 748 m2

Úpravy základní ceny pozemků významnost obce

až do 80 %

přirážka %

20 %

výhodná poloha

přirážka %

20 %

Celkem položky

srážky a přirážky celkem

40 %

%

5

srážky %

-5 %

%

5%

přirážky %

5%

negativní účinky okolí - hluk, otřesy

až do 10 %

Celkem možnost napojení na rozvod plynu

až do 10 %

Celkem

Pozemek číslo Druh pozemku Výměra pozemku Základní cena ZC

Ocenění stavebního pozemku p.č. st. 5339 zastavěná plocha 2 m 193 2 Kč/m 800,00

Přirážky a srážky

%

40

Srážky Přirážky Stavba umístěná na pozemku Koeficient Ki ZCU bez Kp Koeficient Kp ZCU s Kp Použitá ZCU Cena pozemku bez Kp Cena pozemku s Kp

% %

-5 5 BD 2,029 2272,48 1,157 2629,26 2629,26 p.č. st. 5339 p.č. st. 5339

Kč/m2 Kč/m2 Kč/m2 Kč Kč

101

Zdůvodnění ev. srážek a přirážek:

507 447,18 Kč 587 116,39 Kč

Ocenění stavebních pozemků Pozemek číslo Druh pozemku Výměra pozemku

4052/1 ostatní plocha/zeleň 555 kolem bytového domu

Zdůvodnění srážek a přirážek: Jako u pozemku,

Kč/m2

800,00

celek

Přirážky a srážky

%

40

Srážky Přirážky Koeficient Ki Koeficient Kp ZCU Úprava ZCU ZCU

% %

-5 5 2,029 1,157 2 629,26 0,40 908,99 1051,70

m2

Umístění pozemku Základní cena hlavního pozemku ZC

Kč/m2 Kč/m2 Kč/m2 Kč/m2

Použitá ZCU Cena pozemku bez Kp Cena pozemku s Kp

801,88 p.č. 4 052/1 p.č. 4 052/1

s nímž tvoří

504 489,45 Kč 583 693,50 Kč

Rekapitulace ceny pozemků Rekapitulace ocenění stavebních pozemků Druh pozemku

p.č.

Výměra m2

Zastavěná plocha

st. 5339

193

587 116,39

507 447,18

Ostatní plocha

4052/1

555

583 693,50

504 489,45

1 170 809,89

1 011 936,63

Celkem cena pozemků

Cena s Kp (Kč) Cena bez Kp (Kč)

Rekapitulace Objekt

Cena současný stav, s Kp (Kč)

Bytový dům Stavby celkem Pozemky: st. 5339 102

Cena současný stav, bez Kp (Kč)

8 562 477,83 8 562 477,83

7 400 585,85 7 400 585,85

587 116,39

507 447,18

4052/1 Pozemky celkem Trvalé porosty celkem Celkem po zaokrouhlení

583 693,50 1 170 809,89 12.640,00 9 745 928,00

504 489,45 1 011 936,63 12.640,00 8 425 162,00

Závěrečný odborný odhad obvyklé ceny a rozdělení obvyklé ceny na cenu staveb a pozemků

Rekapitulace a závěrečný odborný odhad Porovnávací metoda Výnosová metoda Nákladová metoda Výsledná cena Zaokrouhleno

Indikace (Kč) 12 126 000 12 193 000 8 425 000

Váha (%) 60 30 10

Vážený průměr (Kč) 7 275 600 3 657 900 842 500 11 776 000 11 776 000

Vzhledem ke stavu nemovitosti, její poloze a současné situaci na trhu nemovitostí lze pokládat za obvyklou cenu (tržní) cenu nemovitosti:

11 776 000 Kč

slovy: jedenáctmilionůsedmsetsedmdesátšesttisíckorunčeských

103

OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY6 11. Nebylo provedeno žádné šetření a převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní náležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, zdali by se nezjistilo jinak. Také se předpokládá, že vlastnictví je pravé a čisté od všech zadržovacích práv, břemen zadlužení nebo služebností, pokud by se nezjistilo něco jiného. 12. Informace získané z jiných zdrojů, na nichž je založena celá, nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 13. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány prostřednictvím našeho šetření, z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí nebo z projektové dokumentace a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy staveb, budov a pozemků jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by sloužit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 14. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze metodami nedestruktivními, bez použitých sond apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, že oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako azbest, močovinoformaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny žádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na životní prostředí. 15. Nebere se žádná zodpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnout následně po datu ocenění. 16. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 17. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 18. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění tržní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, případně pro účely uvedené pro účely uvedené v úvodu této zprávy.

6

ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí. 1. vyd. Praha: Bankovní institut Vysoká Škola, 2008. ISBN 97880-7265-128-3.

104

19. Předpokládá se, že mohou být získány nebo obnoveny všechny požadované licence, osvědčení o držbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a použití, na nichž je založen odhad hodnoty obsažený v této zprávě.

20. Zjištěná objektivní tržní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

105

OSVĚDČENÍ7 Já níže podepsaný, tímto osvědčuji, že: 5. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného tržního ocenění. 6. Zpracovaný posudek zohledňuje, všechny nám známe skutečnosti, které by mohli ovlivnit dosažené závěry nebo odhadované hodnoty. 7. Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 8. Při své činnosti jsme neshledali žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že nám předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

V Praze, dne 1. 4. 2012

..................................................... Tereza Povolná

7

ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí. 1. vyd. Praha: Bankovní institut Vysoká Škola, 2008. ISBN 97880-7265-128-3.

106

PŘÍLOHA 1 Výpis z katastru nemovitostí Okres:

Pardubice

Obec:

Pardubice

Katastrální

717657 Pardubice

List vlastnictví 50001 Statutární město

území:

Pardubice

A Oprávněné subjekty (jméno nebo název a adresa)

Identifikátor

Podíl

Vlastnické právo

Statutární město Pardubice B Parcela

Výměra

Druh pozemku

[m2]

Způsob

Způsob

využití

ochrany

Pozemky St. 387

329

zastavěná plocha

42/1

912

ostatní plocha

veřejná zeleň

Zp. využití

Typ budovy

Způsob

Budovy Část obce, č. budovy

Na parcele

ochrany

Pardubice, č.p.

objekt

470

bydlení

Parcela

Díl

St. 387

Typ

Výměra [m2]

Původní KÚ

B1 Jiná práva - Bez zápisu C Omezení vlastnického práva - Bez zápisu D Jiné zápisy – bez zápisu Typ vztahu Bez zápisu

Vztah pro

Vztah k

Bez zápisu

Bez zápisu

107

E Nabývací tituly a jiné podklady zápisu Listina

F Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám – bez zápisu

PŘÍLOHA 2

PŘÍLOHA 3

108

PŘÍLOHA 4

Porovnání pomocí kriterií Objekt č. 1 Obec

Rozmezí koef. K

Brno

Adresa

Pol.č.

Selská ulice

Kriterium

min.

max.

0,85

1,25

0,97

1,03

0,9

1,1

0,94

1,06

0,94

1,06

0,94

1,06

0,94

1,06

0,94

1,06

0,98

1,02

0,94

1,06

0,94

1,06

B - umístění nemovitosti 0,94

1,06

0,94

1,06

0,94

1,06

0,95

1,05

0,94

1,06

0,94

1,06

0,94

1,06

0,94

1,06

0,94

1,06

C - vlastní nemovitost 0,94

1,06

0,9

1,1

0,96

1,1

0,93

1

0,93

1

0,9

1,1

0,98

1,02

0,2

1

0,85

1,15

Popis objektu Poloha Konstrukce

A - obec

hlavní ulice v měst. části

1

zděný, řadový

Velikost obce

2

Správní funkce

Počet PP

0

3

Poptávka nemovitostí

Počet NP

1

4

Přírodní okolí

Podkroví Pozemky celkem ( m2) ZP Zast.plocha domu(m2)

voda, kanalizace obě, nn nutná rekonstrukce není 2 600 000,00 Kč internet.realitní server

Koef. Úpravy ceny Cena po úpravě ( Kč) JEDNOTKOVÉ CENY za OP ( Kč/m3)

1 690 000,00 Kč srovnávací objekt nelze uvést 11575,3425

za ZPC ( Kč/m2)

za OP ( Kč/m3) za ZP ( Kč/m2) za ZPC ( Kč/m2)

7

Zdravotnictví

8

Kultura, sport

9

Hotely apod.

10

Životní prostředí

12

Poloha k centru

13

11575,3425

po přepočtení Is nelze uvést

15

7198,5918

Konfigurace terénu Převládající zástavba

17

Parkovací možnosti

18

Obyvatelstvo v okolí

19 20

21

23 24 25 26 27 28 29

Územní plán Inženýrské sítě

1,03

1 1 1 1 1 1 1

Orientace ke svět. Stranám

16

22 7198,5918

Dopravní podmínky

1

1,1

Struktura zaměstnanosti

11

14 0,65

za ZP ( Kč/m2)

JEDNOTKOVÉ CENY SJTC

Školství

146

Garáž

Pramen zjištění

Obchod a služby

6

1,000

Technický stav

Požadovaná cena

5

není uveden

ZPC podlaží celkem ( m2) Přípojky

0 146 146

Poměr pozemků OP celkem ( m3)

Hodnocení objektu

0,95

1 1,06 1 1 1 0,95 0,95 1 1

Typ stavby

0,98

Dostupnost jednotlivých podlaží Výskyt radonu

1

Další možnosti ohrožení

1

Příslušenství nemovitosti

0,95

Možnosti dalšího rozšíření Technická hodnota Údržba stavby Pozemky k objektu

1

0,95 0,98 0,75 1

D - specifická kriteria - názor odhadce 30

Názor odhadce

Součin dílčích koeficientů - index Is

109

0,9

1,1

0,95 0,621890183

Objekt č. 2 Obec

Rozmezí koef. K

Brno

Adresa

Pol.č.

ul. Jánská

Kriterium

min.

max.

0,85

1,25

0,97

1,03

0,9

1,1

0,94

1,06

0,94

1,06

0,94

1,06

0,94

1,06

0,94

1,06

0,98

1,02

0,94

1,06

0,94

1,06

B - umístění nemovitosti 0,94

1,06

0,94

1,06

0,94

1,06

0,95

1,05

0,94

1,06

0,94

1,06

0,94

1,06

0,94

1,06

0,94

1,06

C - vlastní nemovitost 0,94

1,06

0,9

1,1

0,96

1,1

0,93

1

0,93

1

0,9

1,1

0,98

1,02

0,2

1

0,85

1,15

Popis objektu Poloha Konstrukce

A - obec

centrum města

1

zděná

2

Velikost obce Správní funkce

Počet PP

2

3

Poptávka nemovitostí

Počet NP

6

4

Přírodní okolí

Podkroví

0

5

Obchod a služby

Pozemky celkem ( m2)

330

ZP Zast.plocha ( m2)

330

Poměr pozemků OP celkem ( m3)

1,000 není uvedena

ZPC podlaží celkem ( m2) Přípojky

2640 voda, kanalizace obě, nn

Technický stav

dobrý

Garáž

není uvedena

Požadovaná cena Pramen zjištění

85800000 internet.realitní server

Koef. Úpravy ceny

za OP ( Kč/m3)

55770000 srovnávací objekt nelze stanovit

za ZP ( Kč/m2)

JEDNOTKOVÉ CENY SJTC za OP ( Kč/m3) za ZP ( Kč/m2) za ZPC ( Kč/m2)

7

21125,0000

po přepočtení Is nelze stanovit

18178,9326

Zdravotnictví Kultura, sport

9

Hotely apod.

10

Struktura zaměstnanosti

11

Životní prostředí

12

Poloha k centru

13

15

Dopravní podmínky

Konfigurace terénu Převládající zástavba

17

Parkovací možnosti

19 20

21

23 24 25 26 27

Inženýrské sítě

1

0,98 1,06 1 1 1 1,02 1,06 0,95

1,06 1 1 1,03 1,05

Obyvatelstvo v okolí Územní plán

1

1

Orientace ke svět. Stranám

16

22 145431,4612

Školství

8

18 169000,0000

za ZPC ( Kč/m2)

6

14 0,65

Cena po úpravě ( Kč) JEDNOTKOVÉ CENY

Hodnocení objektu

0,94 1 1 1,06

Typ stavby

1,03

Dostupnost jednotlivých podlaží Výskyt radonu

1,03

Další možnosti ohrožení

1

Příslušenství nemovitosti

1

Možnosti dalšího rozšíření Technická hodnota

28

Údržba stavby

29

Pozemky k objektu

1

1,02 1 1 0,85

D - specifická kriteria - názor odhadce 30

Názor odhadce

Součin dílčích koeficientů - index Is

110

0,9

1,1

1,05 0,86054119

Objekt č. 3 Obec

Rozmezí koef. K

České Budejovice

Adresa

Pol.č.

centrum

Kriterium

min.

max.

0,85

1,25

0,97

1,03

0,9

1,1

0,94

1,06

0,94

1,06

0,94

1,06

0,94

1,06

0,94

1,06

0,98

1,02

0,94

1,06

0,94

1,06

B - umístění nemovitosti 0,94

1,06

0,94

1,06

0,94

1,06

0,95

1,05

0,94

1,06

0,94

1,06

0,94

1,06

0,94

1,06

0,94

1,06

C - vlastní nemovitost 0,94

1,06

0,9

1,1

0,96

1,1

0,93

1

0,93

1

0,9

1,1

0,98

1,02

0,2

1

0,85

1,15

Popis objektu Poloha Konstrukce

A - obec

centrum města

1

zděný

2

Velikost obce Správní funkce

Počet PP

1

3

Poptávka nemovitostí

Počet NP

2

4

Přírodní okolí

Podkroví

0

5

Obchod a služby

Pozemky celkem ( m2)

506

ZP Zast.plocha ( m2)

253

Poměr pozemků OP celkem ( m3)

2,000 ne

ZPC podlaží celkem ( m2) Přípojky

759 voda, kanalizace obě, nn

Technický stav

průměrný

Garáž

ne

Požadovaná cena Pramen zjištění

3900000 internet.realitní server

Koef. Úpravy ceny

2535000

JEDNOTKOVÉ CENY za OP ( Kč/m3)

srovnávací objekt ne

za ZP ( Kč/m2)

10019,7628

za ZPC ( Kč/m2)

3339,9209

JEDNOTKOVÉ CENY SJTC za OP ( Kč/m3) za ZP ( Kč/m2) za ZPC ( Kč/m2)

6 7

po přepočtení Is ne

3204,1518

Zdravotnictví Kultura, sport

9

Hotely apod.

10

Životní prostředí

12

Poloha k centru

13

15

Dopravní podmínky

16

Převládající zástavba

17

Parkovací možnosti

18

Obyvatelstvo v okolí

19 20

21

23 24 25 26 27

Územní plán Inženýrské sítě

1

0,98 1 1 1 1 1 1

Orientace ke svět. Stranám Konfigurace terénu

0,98

1

Struktura zaměstnanosti

11

22 9612,4554

Školství

8

14 0,65

Cena po úpravě ( Kč)

Hodnocení objektu

0,98

1 1 1 1 1 0,98 1 1 1

Typ stavby

1

Dostupnost jednotlivých podlaží Výskyt radonu

1

Další možnosti ohrožení

1

Příslušenství nemovitosti

0,98

Možnosti dalšího rozšíření Technická hodnota

28

Údržba stavby

29

Pozemky k objektu

1

1,03 1 0,99 1,02

D - specifická kriteria - názor odhadce 30

Názor odhadce

Součin dílčích koeficientů - index Is

111

0,9

1,1

0,99 0,959349589

Objekt č. 4 Obec

Rozmezí koef. K

Větřní

Adresa

Pol.č.

Hašlovice

Kriterium

min.

max.

0,85

1,25

0,97

1,03

0,9

1,1

0,94

1,06

0,94

1,06

0,94

1,06

0,94

1,06

0,94

1,06

0,98

1,02

0,94

1,06

0,94

1,06

B - umístění nemovitosti 0,94

1,06

0,94

1,06

0,94

1,06

0,95

1,05

0,94

1,06

0,94

1,06

0,94

1,06

0,94

1,06

0,94

1,06

C - vlastní nemovitost 0,94

1,06

0,9

1,1

0,96

1,1

0,93

1

0,93

1

0,9

1,1

0,98

1,02

0,2

1

0,85

1,15

Popis objektu Poloha Konstrukce

A - obec

malá obec

1

není uvedeno

2

Velikost obce Správní funkce

Počet PP

1

3

Poptávka nemovitostí

Počet NP

3

4

Přírodní okolí

Podkroví Pozemky celkem ( m2) ZP Zast.plocha ( m2)

studna, septik, nn průměrný není uvedeno

Požadovaná cena

3120000 internet.realitní server

Koef. Úpravy ceny

2028000 srovnávací objekt není uvedeno

za ZP ( Kč/m2)

JEDNOTKOVÉ CENY SJTC za OP ( Kč/m3) za ZP ( Kč/m2) za ZPC ( Kč/m2)

3380,0000

po přepočtení Is není uvedeno

Kultura, sport

9

Hotely apod.

10

Životní prostředí

12

Poloha k centru

13

15

3870,5615

Dopravní podmínky

16

Převládající zástavba

17

Parkovací možnosti

19 20

21

23 24 25 26 27

Inženýrské sítě

1,03 0,98 0,95 0,98 0,98 0,98

1,05

1 1 1 1 1,03

Obyvatelstvo v okolí Územní plán

0,97

0,95

Orientace ke svět. Stranám Konfigurace terénu

0,85

0,95

Struktura zaměstnanosti

11

22 11611,6845

Zdravotnictví

8

18 10140,0000

za ZPC ( Kč/m2)

7

14 0,65

Cena po úpravě ( Kč)

za OP ( Kč/m3)

Školství

600

Garáž

JEDNOTKOVÉ CENY

Obchod a služby

6

40,000

Technický stav

Pramen zjištění

5

není uvedeno

ZPC podlaží celkem ( m2) Přípojky

0 8000 200

Poměr pozemků OP celkem ( m3)

Hodnocení objektu

1,05 1 1 0,95

Typ stavby

1

Dostupnost jednotlivých podlaží Výskyt radonu

1

Další možnosti ohrožení

1

Příslušenství nemovitosti

1

Možnosti dalšího rozšíření Technická hodnota

28

Údržba stavby

29

Pozemky k objektu

1

1 1 1 1,05

D - specifická kriteria - názor odhadce 30

Názor odhadce

Součin dílčích koeficientů - index Is

112

0,9

1,1

0,98 1,145136542

Objekt č. 5 Obec

Rozmezí koef. K

Bohumín

Adresa

Pol.č.

Záblatí

Kriterium

min.

max.

0,85

1,25

0,97

1,03

0,9

1,1

0,94

1,06

0,94

1,06

0,94

1,06

0,94

1,06

0,94

1,06

0,98

1,02

0,94

1,06

0,94

1,06

B - umístění nemovitosti 0,94

1,06

0,94

1,06

0,94

1,06

0,95

1,05

0,94

1,06

0,94

1,06

0,94

1,06

0,94

1,06

0,94

1,06

C - vlastní nemovitost 0,94

1,06

0,9

1,1

0,96

1,1

0,93

1

0,93

1

0,9

1,1

0,98

1,02

0,2

1

0,85

1,15

Popis objektu Poloha Konstrukce

A - obec

samostatně stojící

1

zděný

2

Velikost obce Správní funkce

Počet PP

0

3

Poptávka nemovitostí

Počet NP

3

4

Přírodní okolí

Podkroví

0

5

Obchod a služby

Pozemky celkem ( m2)

193

ZP Zast.plocha ( m2)

193

Poměr pozemků OP celkem ( m3)

1,000 není uveden

ZPC podlaží celkem ( m2) Přípojky

420 voda, kanalizace obě, nn

Technický stav

dobrý

Garáž

není uveden

Požadovaná cena Pramen zjištění

3150000 internet.realitní server

Koef. Úpravy ceny

za OP ( Kč/m3)

2047500 srovnávací objekt není uveden

za ZP ( Kč/m2)

JEDNOTKOVÉ CENY SJTC za OP ( Kč/m3) za ZP ( Kč/m2) za ZPC ( Kč/m2)

7

4875,0000

po přepočtení Is není uveden

3937,1993

Zdravotnictví Kultura, sport

9

Hotely apod.

10

Životní prostředí

12

Poloha k centru

13

15

Dopravní podmínky

16

Převládající zástavba

17

Parkovací možnosti

19 20

21

23 24 25 26 27

Inženýrské sítě

0,99 1 1 1 1 1

0,98

0,98 1 1 1 1

Obyvatelstvo v okolí Územní plán

1

1

Orientace ke svět. Stranám Konfigurace terénu

0,9

1

Struktura zaměstnanosti

11

22 8567,9986

Školství

8

18 10608,8083

za ZPC ( Kč/m2)

6

14 0,65

Cena po úpravě ( Kč) JEDNOTKOVÉ CENY

Hodnocení objektu

1 1 1 1

Typ stavby

1

Dostupnost jednotlivých podlaží Výskyt radonu

1

Další možnosti ohrožení

1,1

Příslušenství nemovitosti

1

Možnosti dalšího rozšíření Technická hodnota

28

Údržba stavby

29

Pozemky k objektu

1

0,95 0,98 0,98 0,95

D - specifická kriteria - názor odhadce 30

Názor odhadce

Součin dílčích koeficientů - index Is

113

0,9

1,1

0,96 0,807630634

Objekt č. 6 Obec

Rozmezí koef. K

Vyškov

Adresa

Pol.č.

Nádražní

Kriterium

min.

max.

0,85

1,25

0,97

1,03

0,9

1,1

0,94

1,06

0,94

1,06

0,94

1,06

0,94

1,06

0,94

1,06

0,98

1,02

0,94

1,06

0,94

1,06

B - umístění nemovitosti 0,94

1,06

0,94

1,06

0,94

1,06

0,95

1,05

0,94

1,06

0,94

1,06

0,94

1,06

0,94

1,06

0,94

1,06

C - vlastní nemovitost 0,94

1,06

0,9

1,1

0,96

1,1

0,93

1

0,93

1

0,9

1,1

0,98

1,02

0,2

1

0,85

1,15

Popis objektu Poloha Konstrukce

A - obec

poblíž centra

1

zděný

2

Velikost obce Správní funkce

Počet PP

0

3

Poptávka nemovitostí

Počet NP

2

4

Přírodní okolí

Podkroví Pozemky celkem ( m2) ZP Zast.plocha ( m2)

0

5

Obchod a služby

142,5

6

Školství

142,5

Poměr pozemků OP celkem ( m3)

1,000 není uvedeno

ZPC podlaží celkem ( m2) Přípojky

285 voda, kanalizace obě, nn

Technický stav

průměrný

Garáž

ano

Požadovaná cena Pramen zjištění

7100000 internet.realitní server

Koef. Úpravy ceny

za OP ( Kč/m3)

4615000 srovnávací objekt #HODNOTA!

za ZP ( Kč/m2)

32385,9649

za ZPC ( Kč/m2) JEDNOTKOVÉ CENY SJTC za OP ( Kč/m3) za ZP ( Kč/m2) za ZPC ( Kč/m2)

7

16192,9825

po přepočtení Is není uvedeno

Kultura, sport

9

Hotely apod.

10

Životní prostředí

12

Poloha k centru

13

15

15383,9682

Dopravní podmínky

16

Převládající zástavba

17

Parkovací možnosti

18 19 20

21

23 24 25 26 27

Inženýrské sítě

1 1 1 1 1 1

1,03

0,98 1 1 1 1

Obyvatelstvo v okolí Územní plán

0,99

1

Orientace ke svět. Stranám Konfigurace terénu

0,95

1

Struktura zaměstnanosti

11

22 30767,9364

Zdravotnictví

8

14 0,65

Cena po úpravě ( Kč) JEDNOTKOVÉ CENY

Hodnocení objektu

1 1 1 1

Typ stavby

1

Dostupnost jednotlivých podlaží Výskyt radonu

1

Další možnosti ohrožení

1

Příslušenství nemovitosti

0,98

Možnosti dalšího rozšíření Technická hodnota

28

Údržba stavby

29

Pozemky k objektu

1

0,98 1 1 0,98

D - specifická kriteria - názor odhadce 30

Názor odhadce

Součin dílčích koeficientů - index Is

114

0,9

1,1

0,99 0,950039205

Objekt č. 7 Obec

Rozmezí koef. K

Jablonec nad Nisou

Adresa

Pol.č.

Velké Hamry

Kriterium

min.

max.

0,85

1,25

0,97

1,03

0,9

1,1

0,94

1,06

0,94

1,06

0,94

1,06

0,94

1,06

0,94

1,06

0,98

1,02

0,94

1,06

0,94

1,06

B - umístění nemovitosti 0,94

1,06

0,94

1,06

0,94

1,06

0,95

1,05

0,94

1,06

0,94

1,06

0,94

1,06

0,94

1,06

0,94

1,06

C - vlastní nemovitost 0,94

1,06

0,9

1,1

0,96

1,1

0,93

1

0,93

1

0,9

1,1

0,98

1,02

0,2

1

0,85

1,15

Popis objektu Poloha Konstrukce

A - obec

rušná část obce

1

zděný

2

Velikost obce Správní funkce

Počet PP

1

3

Poptávka nemovitostí

Počet NP

3

4

Přírodní okolí

Podkroví

0

5

Obchod a služby

Pozemky celkem ( m2)

1189

ZP Zast.plocha ( m2)

342

Poměr pozemků OP celkem ( m3)

3,477 není uveden

ZPC podlaží celkem ( m2) Přípojky

842 voda, kanalizace obě, nn

Technický stav

v rekonstrukci

Garáž

není uveden

Požadovaná cena Pramen zjištění

2610000 internet.realitní server

Koef. Úpravy ceny

za OP ( Kč/m3)

1696500 srovnávací objekt není uveden

za ZP ( Kč/m2)

JEDNOTKOVÉ CENY SJTC za OP ( Kč/m3) za ZP ( Kč/m2) za ZPC ( Kč/m2)

7

2014,8456

po přepočtení Is není uveden

2239,5216

Zdravotnictví Kultura, sport

9

Hotely apod.

10

Životní prostředí

12

Poloha k centru

13

15

Dopravní podmínky

16

Převládající zástavba

17

Parkovací možnosti

19 20

21

23 24 25 26 27

Inženýrské sítě

1,03 1 1 1 1 1

1,02

1 1 1 1 0,98

Obyvatelstvo v okolí Územní plán

0,95

0,98

Orientace ke svět. Stranám Konfigurace terénu

0,89

1

Struktura zaměstnanosti

11

22 5513,6759

Školství

8

18 4960,5263

za ZPC ( Kč/m2)

6

14 0,65

Cena po úpravě ( Kč) JEDNOTKOVÉ CENY

Hodnocení objektu

0,98 1 1 1

Typ stavby

1

Dostupnost jednotlivých podlaží Výskyt radonu

1

Další možnosti ohrožení

1

Příslušenství nemovitosti

0,95

Možnosti dalšího rozšíření Technická hodnota

28

Údržba stavby

29

Pozemky k objektu

1

1,02 1 1 1,08

D - specifická kriteria - názor odhadce 30

Názor odhadce

Součin dílčích koeficientů - index Is

115

0,9

1,1

1,06 1,111510258

Objekt č. 8 Obec

Rozmezí koef. K

Šumperk

Adresa

Pol.č.

neuvedeno

Kriterium

min.

max.

0,85

1,25

0,97

1,03

0,9

1,1

0,94

1,06

0,94

1,06

0,94

1,06

0,94

1,06

0,94

1,06

0,98

1,02

0,94

1,06

0,94

1,06

B - umístění nemovitosti 0,94

1,06

0,94

1,06

0,94

1,06

0,95

1,05

0,94

1,06

0,94

1,06

0,94

1,06

0,94

1,06

0,94

1,06

C - vlastní nemovitost 0,94

1,06

0,9

1,1

0,96

1,1

0,93

1

0,93

1

0,9

1,1

0,98

1,02

0,2

1

0,85

1,15

Popis objektu Poloha Konstrukce

A - obec

nedaleko centra

1

zděný

2

Velikost obce Správní funkce

Počet PP

1

3

Poptávka nemovitostí

Počet NP

1

4

Přírodní okolí

Podkroví

1

5

Obchod a služby

Pozemky celkem ( m2)

367

ZP Zast.plocha ( m2)

340

Poměr pozemků OP celkem ( m3)

1,079 není uveden

ZPC podlaží celkem ( m2) Přípojky

340 voda, kanalizace obě, nn

Technický stav

dobrý

Garáž

není uveden

Požadovaná cena Pramen zjištění

3800000 internet.realitní server

Koef. Úpravy ceny

za OP ( Kč/m3)

2470000 srovnávací objekt není uveden

za ZP ( Kč/m2)

JEDNOTKOVÉ CENY SJTC za OP ( Kč/m3) za ZP ( Kč/m2) za ZPC ( Kč/m2)

7

7264,7059

po přepočtení Is není uveden

8074,7951

Zdravotnictví Kultura, sport

9

Hotely apod.

10

Životní prostředí

12

Poloha k centru

13

15

Dopravní podmínky

16

Převládající zástavba

17

Parkovací možnosti

19 20

21

23 24 25 26 27

Inženýrské sítě

1,03 1 1 1 1 1

1,02

1 1 1 1 0,98

Obyvatelstvo v okolí Územní plán

0,95

0,98

Orientace ke svět. Stranám Konfigurace terénu

0,89

1

Struktura zaměstnanosti

11

22 8074,7951

Školství

8

18 7264,7059

za ZPC ( Kč/m2)

6

14 0,65

Cena po úpravě ( Kč) JEDNOTKOVÉ CENY

Hodnocení objektu

0,98 1 1 1

Typ stavby

1

Dostupnost jednotlivých podlaží Výskyt radonu

1

Další možnosti ohrožení

1

Příslušenství nemovitosti

0,95

Možnosti dalšího rozšíření Technická hodnota

28

Údržba stavby

29

Pozemky k objektu

1

1,02 1 1 1,08

D - specifická kriteria - názor odhadce 30

Názor odhadce

Součin dílčích koeficientů - index Is

116

0,9

1,1

1 1,111510258

Objekt č. 9 Obec

Rozmezí koef. K

Napajedla Pol.č.

Adresa

Kriterium

min.

max.

0,85

1,25

0,97

1,03

0,9

1,1

0,94

1,06

0,94

1,06

0,94

1,06

0,94

1,06

0,94

1,06

0,98

1,02

0,94

1,06

0,94

1,06

B - umístění nemovitosti 0,94

1,06

0,94

1,06

0,94

1,06

0,95

1,05

0,94

1,06

0,94

1,06

0,94

1,06

0,94

1,06

0,94

1,06

C - vlastní nemovitost 0,94

1,06

0,9

1,1

0,96

1,1

0,93

1

0,93

1

0,9

1,1

0,98

1,02

0,2

1

0,85

1,15

Popis objektu Poloha Konstrukce

A - obec

sousedství praku

1

zděný

2

Velikost obce Správní funkce

Počet PP

1

3

Poptávka nemovitostí

Počet NP

2

4

Přírodní okolí

Podkroví

1

5

Obchod a služby

Pozemky celkem ( m2)

380

ZP Zast.plocha ( m2)

380

Poměr pozemků OP celkem ( m3)

1,000 není uveden

ZPC podlaží celkem ( m2) Přípojky

538 voda, kanalizace obě, nn

Technický stav

v rekonstrukci

Garáž

není uveden

Požadovaná cena Pramen zjištění

2610000 internet.realitní server

Koef. Úpravy ceny

za OP ( Kč/m3)

1696500 srovnávací objekt není uveden

za ZP ( Kč/m2)

JEDNOTKOVÉ CENY SJTC za OP ( Kč/m3) za ZP ( Kč/m2) za ZPC ( Kč/m2)

7

3153,3457

po přepočtení Is není uveden

3504,9761

Zdravotnictví Kultura, sport

9

Hotely apod.

10

Životní prostředí

12

Poloha k centru

13

15

Dopravní podmínky

16

Převládající zástavba

17

Parkovací možnosti

19 20

21

23 24 25 26 27

Inženýrské sítě

1,03 1 1 1 1 1

1,02

1 1 1 1 0,98

Obyvatelstvo v okolí Územní plán

0,95

0,98

Orientace ke svět. Stranám Konfigurace terénu

0,89

1

Struktura zaměstnanosti

11

22 4962,3083

Školství

8

18 4464,4737

za ZPC ( Kč/m2)

6

14 0,65

Cena po úpravě ( Kč) JEDNOTKOVÉ CENY

Hodnocení objektu

0,98 1 1 1

Typ stavby

1

Dostupnost jednotlivých podlaží Výskyt radonu

1

Další možnosti ohrožení

1

Příslušenství nemovitosti

0,95

Možnosti dalšího rozšíření Technická hodnota

28

Údržba stavby

29

Pozemky k objektu

1

1,02 1 1 1,08

D - specifická kriteria - názor odhadce 30

Názor odhadce

Součin dílčích koeficientů - index Is

117

0,9

1,1

1,06 1,111510258

Objekt č. 10 Obec

Rozmezí koef. K

Ústí nad Labem

Adresa

Pol.č.

Pionýrů

Kriterium

min.

max.

0,85

1,25

0,97

1,03

0,9

1,1

0,94

1,06

0,94

1,06

0,94

1,06

0,94

1,06

0,94

1,06

0,98

1,02

0,94

1,06

0,94

1,06

B - umístění nemovitosti 0,94

1,06

0,94

1,06

0,94

1,06

0,95

1,05

0,94

1,06

0,94

1,06

0,94

1,06

0,94

1,06

0,94

1,06

C - vlastní nemovitost 0,94

1,06

0,9

1,1

0,96

1,1

0,93

1

0,93

1

0,9

1,1

0,98

1,02

0,2

1

0,85

1,15

Popis objektu Poloha Konstrukce

A - obec

rušná část obce

1

zděný

2

Velikost obce Správní funkce

Počet PP

1

3

Poptávka nemovitostí

Počet NP

2

4

Přírodní okolí

Podkroví

0

5

Obchod a služby

Pozemky celkem ( m2)

110

ZP Zast.plocha ( m2)

110

Poměr pozemků OP celkem ( m3)

1,000 není uveden

ZPC podlaží celkem ( m2) Přípojky

220 voda, kanalizace obě, nn

Technický stav

v rekonstrukci

Garáž

není uveden

Požadovaná cena Pramen zjištění

2150000 internet.realitní server

Koef. Úpravy ceny

za OP ( Kč/m3)

1397500 srovnávací objekt není uveden

za ZP ( Kč/m2)

JEDNOTKOVÉ CENY SJTC za OP ( Kč/m3) za ZP ( Kč/m2) za ZPC ( Kč/m2)

7

6352,2727

po přepočtení Is není uveden

7060,6163

Zdravotnictví Kultura, sport

9

Hotely apod.

10

Životní prostředí

12

Poloha k centru

13

15

Dopravní podmínky

16

Převládající zástavba

17

Parkovací možnosti

19 20

21

23 24 25 26 27

Inženýrské sítě

1,03 1 1 1 1 1

1,02

1 1 1 1 0,98

Obyvatelstvo v okolí Územní plán

0,95

0,98

Orientace ke svět. Stranám Konfigurace terénu

0,89

1

Struktura zaměstnanosti

11

22 14121,2326

Školství

8

18 12704,5455

za ZPC ( Kč/m2)

6

14 0,65

Cena po úpravě ( Kč) JEDNOTKOVÉ CENY

Hodnocení objektu

0,98 1 1 1

Typ stavby

1

Dostupnost jednotlivých podlaží Výskyt radonu

1

Další možnosti ohrožení

1

Příslušenství nemovitosti

0,95

Možnosti dalšího rozšíření Technická hodnota

28

Údržba stavby

29

Pozemky k objektu

1

1,02 1 1 1,08

D - specifická kriteria - názor odhadce 30

Názor odhadce

Součin dílčích koeficientů - index Is

118

0,9

1,1

1,06 1,111510258

III. PRAKTICKÁ ČÁST

ANALÝZA TRHU OKRES BENEŠOV STŘEDOČESKÝ KRAJ Tereza Povolná

znak

119

1. OBECNÁ CHARAKTERISTIKA TRHU

POPIS OKRESU V okrese je 114 obcí s, z nichž 51 mají rozšířenou působnost, z toho je 9 měst a 9 městysů. (Benešov, Vlašim, Votice, Týnec nad Sázavou, Sázava). Benešov je druhé nejrozšířenější město po městě Příbram ve Středočeském kraji, cca 50 km jihovýchodně od Prahy. Město je tvořeno dvěma katastrálními územími s 15 místními částmi: Baba, Bedrč, Benešov, Boušice, Buková Lhota, Červený Dvůr, Dlouhé Pole, Chvojen, Konopiště, Mariánovice, Okrouhlice, Pomněnice, Radíkovice Úročnice a konečně Vidlákova Lhota. K březnu 2011 žilo ve městě 16.484 obyvatel a v kraji 92.000 – průměrně lidnaté. Jeho rozloha činí 1.475 km2, dříve však měl rozlohu větší, do roku 2006 až 1.524 km2. Okres Benešov leží mezi okresy Havlíčkův Brod, Pelhřimov, Tábor, Kutná Hora, Praha-západ, Praha-východ, Kolín a Příbram s většinou území na Středočeské pahorkatině. Okresem protéká řeka Vltava a Sázava, je hodně lesnatý s nadmořskou výškou 200-700 metrů nad mořem. Okres je však velice chudý na nerostné zdroje, za zmínění stojí pouze kámen těžený u Sázavy. Pyšní se ale svojí chráněnou oblastí Velký a Malý Blaník v jižní části území, cca 4.000 ha, která má chránit staré kulturní zemědělské krajiny. V tomto kraji najdeme i mnoho památek, v první řadě je to gotický hrad Český Šternberk, zámek Jemniště v barokním stylu se zámkem Lišno ve stylu románském a mnoho dalších. Vývoj počtu obyvatelstva v městě Benešov rok 1869 1961 Počet obyvatel 5.345 9.774

1980 14.571

Vývoj počtu obyvatelstva a obcí v okrese Benešov rok 1961 1970 1980 1991 Počet obcí 184 175 76 105 Počet 99.285 95.468 96.996 94.419 obyvatel

2011 16.484

2001 115 93.156

2011 114 95.011

DOPRAVA Okresem prochází tak D1 a silnice E55. Městem Benešov prochází část silnice E55, vlakem do Prahy na Hlavní nádraží se dostaneme za 42 minut a ČSAD Benešov zajišťuje ve městě městskou autobusovou dopravu. Systém MHD je městě však nevyhovující, není zajištěn

120

z autobusového nádraží přestup na vlaky a ani centrum není zcela obslouženo, jezdí zde pouze několik linek denně, stálý provoz je pouze v pracovní dny. ZAMĚSTNANOST v okrese Počet obyvatel se stálým zaměstnáním Průměrný plat Nezaměstnanost Míra nezaměstnanosti

21.056 14.825 Kč 2.523 4,76%

TRH S NEMOVITOSTMI Velký růst na trhu s nemovitostmi v Okrese Benešov ale i na celém území České republiky byl vstup do Evropské unie. Může za to především úvěrová politika bank a propad cen díky celosvětové finanční krizi od roku 2008 až do roku 2010 kdy se zastavil a také větší politická a ekonomická stabilita. V dnešní době je určitá stabilita na realitním trhu a to díky většímu zmírňování podmínek pro získání hypotéky.

REGIONÁLNÍ SEGMENTACE TRHU Okres Benešov lze z hlediska trhu rozdělit na samotné okresní města Benešov, Vlašim a Votice a na správní obvody obcí s pověřeným obecním úřadem, Benešov, Sázava, Týnec nad Sázavou, Vlašim a Votic.

121

2. OKRES BENEŠOV POZEMKY Proluky V Benešově se s těmito pozemky již téměř neobchoduje, protože se proluky v městě vyskytují jen zřídka, jsou již zastavěny novými domy. Možnost výstavby ve městě je rekonstrukce stávajících objektů, část města je ale také ovlivněna památkovou péčí. Vznik nových proluk nelze předpokládat, demolice objektů je zde nepředpokládaná. Ceny pozemků se mimo město pohybují od 300Kč a ve městech až 5.000Kč. Lze tedy předpokládat díky ceně parcely, že poptávka bude stále převyšovat nabídku. Stavební pozemky Vzhledem k většímu rozvoji služeb a lepší dostupnosti hypoték se u stavebních pozemků výrazně zvýšila poptávka. Pozemky se především prodávají v průmyslových zónách a na nově vybudovaných lokalitách pro výstavbu rodinných domů. Především v atraktivních lokalitách lze v budoucnu předpokládat mírný růst. Ovlivňuje to především dopravní dostupnost a občanská vybavenost.

Vybraná města v okrese Benešov

Vlašim Votice Benešov

300 - 1000 Kč/m2 350 - 2000 Kč/m2 500 - 3000 Kč/m2

Poznámka: Cena ovlivněna polohou a inženýrskými sítěmi

BUDOVY Byty Vzhledem k ekonomické situaci ČR poptávka po bytech v Benešově klesá. Silný dopad zaznamenaly realitní kanceláře. Nejvíce nabídek je ve starších panelových domech ze 70. 80. let, které tvoří přibližně 3/4 nabízených bytů, z důvodu výstavby nových bytů v novostavbách v Benešově o který je větší zájem. Rozdíl mezi starší a novou výstavbou je velice znatelný. 122

Nové byty v Benešově se přibližně pohybují v těchto intervalech: Byt 1 + 1 Byt 2 + 1 Byt 3 + 1

800 000 – 1.500.000 Kč 1.800.000 – 2.500.000 Kč 2.600 000 – 4.000.000 Kč

Starší byty v Benešově se přibližně pohybují v těchto intervalech: Byt 1 + 1 Byt 2 + 1 Byt 3 + 1

700 000 – 1.000.000 Kč 1.300.000 – 2.000.000 Kč 1.700 000 – 3.000.000 Kč

V budoucnu očekáváme stabilizaci cen či mírný nárůst jak ve starších zrekonstruovaných, tak i v nových bytech. V stávajících bez rekonstrukce očekáváme spíše stagnaci či mírný pokles cen bytů.

Rodinné domy Po rodinných domech staršího typu poptávka převyšuje nabídku. Řadové rodinné domy se pohybují v rozmezí 2.500.000 – 3.000.000 Kč a u volně stojících se cena pohybuje mezi 2.500.000 – 4.000.000 Kč. Silně se rozmohly developerské projekty ve městě Benešov a to kvůli zvyšující se životní úrovni obyvatel.

Vybraná města a v okrese Benešov V rámci okresu tvoří největší nabídku starší rodinné domy.

Vlašim Votice Benešov

2.500.000 – 3.600.000 Kč 1.300.000 – 2.100.000 Kč 2.600.000 – 4.000.000 Kč

Objekty pro individuální rekreaci Tyto objekty se vyskytují jen v dalekém okolí města Benešov. Chatařské oblasti se ve městě nevyskytují, zahrádkářské chaty se pohybují v rozmezí 200.000 – 1.000.000 Kč, rekreační domy stojí kolem milionu korun. 123

Ve střednědobém horizontu lze očekávat pokles těchto nemovitostí a to z předpokládaného vývoje ekonomiky v ČR a také vhledem nástupu nové generace, která nemá o tyto nemovitosti takový zájem.

Bytové domy Prodej bytových domů je spíše ojedinělý, větší poptávka je spíše po jednotlivých bytových jednotkách než po celých bytovkách, tyto domy se tudíž příliš na trhu s nemovitostmi nevyskytují. S ohledem na stav objektu, kvalitu a lokalitu se ceny pohybují kolem 4.000.000 Kč. Nárůst poptávky do budoucna nelze předpokládat.

Administrativní budovy S tímto typem nemovitosti je v Benešově velice málo obchodováno a nabídky se prakticky v nabídce neobjevují. Zřídka se objevují na trhu nabídky rozprodávání výrobního areálu, které se z pravidla používají k pronájmu menších prostorů.

Průmyslové objekty Stejně tak tomu je i s nabídkou průmyslových objektů, na Benešovsku jako v celé ČR nabídka převyšuje poptávku a to díky poklesu průmyslu nástupem silných zahraničních firem. Vyskytuje se převážně nabídka jak prodeje, tak pronájmu skladových prostorů v přibližném rozmezí 5.000 – 7.500 Kč/m2 cca 5.000.000 Kč. Staré objekty toho typu jsou odsouzeny spíše k demolici či přestavbě na jiný účel. Vývoj cen bude ovlivněn příchodem jiné firmy na území okresu, ale nepředpokládá se příliš velký nárůst.

NÁJMY Byty Benešov díky své poloze blízko metropole těží a proto i přes krizi dochází k nárůstu cen za pronájem především zrekonstruovaných bytů. Nejvíce je poptávka po garsonkách a menších bytech a menší zájem je o vícepokojové byty v důsledku vyšších cen. Nájemné se pohybuje kolem 8.500 Kč či 120 Kč/m2.

124

Byty se v Benešovsku pronajímají v těchto intervalech: 6.000 – 8.000 Kč / byt / měsíc 8.000 – 10.000 Kč / byt / měsíc 10.000 – 11.000 Kč / byt / měsíc Nepronajímá se

Byt 1 + 1 Byt 2 + 1 Byt 3 + 1 Byt 4 + 1

Nebytové prostory a kanceláře Poptávka kancelářských prostor je ve viditelném poklesu, nabídka značně převyšuje poptávku. A V budoucnu nelze očekávat příznivých změn.

Centrum města Širší okolí

30.000 Kč / m2 / měsíc Do 30.000 / m2 / měsíc

3. CELKOVÝ MARKETINGOVÝ VÝHLED Finanční zajištění, výběr vhodného objektu a dobrý přehled přes realitní kancelář jsou zásadní kroky pro koupi nemovitosti. V dnešní době je otázka bydlení velice důležitá, ať se jedná o koupi či pronájem nemovitosti a nemělo by se zanedbat zjištění všech potřebných informací. Výběr realitní kanceláře s¨bývá zásadní, měla by mít skvělý přístup jak k prodávajícím tak ke kupujícím, měla by úzce spolupracovat s bankami kvůli možnosti hypotéky a v neposlední řadě by měla mít přehled o situaci na trhu s nemovitostmi. Finanční ekonomická krize velice zasáhla trh, tudíž nemůžeme předpokládat nárůst cen, spíše stagnaci. Mírný růst lze očekávat u stavebních pozemků určeným pro výstavbu rodinných domů. Nájmy očekáváme beze změn a lze také očekávat rozšíření nabídky jak v prodeji, tak v pronájmu průmyslových staveb. Ceny nemovitostí na Benešovsku odpovídají standardním podmínkám.

vlajka 125

IV.

POUŽITÁ LITERATURA

Monografie: • Petr ORT: Cvičení z oceňování nemovitostí. 1. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2008 • Petr OTR: Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Vyd. 1. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007 • Petr ORT: Oceňování nemovitostí na tržních principech. Vyd. 1. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007 • Petr David, Soukup Vladimír: 555 památek lidové architektury České republiky, Praha 2000 • Václav Frolec, Josef Vařeka: Lidová architektura - encyklopedie, Praha 1983 • Kolektiv autorů: Československá vlastivěda III. díl Lidová kultura, Praha 1968 • Václav Mencl: Lidová architektura v Československu, Praha 1980 • Josef Scheybal, Jana Scheybalová: Umění lidových tesařů, kameníků a sochařů v severních Čechách, Ústí nad Labem 1985 • Břetislav Vojtíšek, Josef Vařeka: Lidová architektura v severních Čechách, Česká Lípa 1999 • Prof. Ausobský, skripta ČVUT: Lidová architektura, Praha 1949 Elektronické zdroje: • http://www.lidova-architektura.cz • http://www.pamatkynaprodej.cz • http://www.muzeumcl.cz/pobocky/kravare.htm • http://www.katastrnemovitosti.htm • http://www.komora.cz Obrázky převzaty: • Petr David, Vladimír Soukup: 555 památek lidové architektury České republiky, Praha 2000 • Václav Mencl: Lidová architektura v Československu, Praha 1980 • Vlastní ilustrace ze skript ČVUT, Prof. Ausobský, Praha 1949

126