Historické stavby a jejich oceňování

Bankovní institut vysoká škola Praha Oceňování majetku

Historické stavby a jejich oceňování Bakalářská práce

Autor:

Marta Štemproková Oceňování majetku

Vedoucí práce:

Praha

prof. Ing. Josef Michálek, CSc.

Květen 2009

Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem bakalářkou práci zpracovala samostatně a s pouţitím uvedené literatury.

V Praze dne 30. května 2009

Marta Štemproková

Poděkování: Ráda bych poděkovala prof. Ing. Josefu Michálkovi, CSc. a Ing. Petru Ortovi, Ph.D. za jejich rady a ochotu při vedení mé bakalářské práce. Manţelům Markovcovým a panu Švejdovi, za poskytnutí materiálů pro vytvoření odhadů nemovitostí v praktické části bakalářské práce.

Anotace: Cílem mé bakalářské práce je v teoretické části představit stručnou charakteristiku typů lidových staveb v daných lokalitách na území České republiky, stavební způsoby, základní pouţité materiály a základní moţnosti jejich oceňovaní. Teoretickou část uzavírá úvaha o působení vlivu historických objektů nejen lidové architektury na naše vnímání. Součástí práce je přehled uţitých hesel a termínů. Praktická část obsahuje ocenění menšího památkově chráněného objektu lidové architektury a velmi hrubý odhad památkově chráněné středověké tvrze v jiţních Čechách. Závěrem je provedena analýza trhu s nemovitosti v Prachatickém kraji a to jak nabídka prodejů, tak i pronájmů.

Obsah Prohlášení……………………………………………………………………….………2 Poděkování……………………………………………………………………….……. 3 Anotace práce………………………………………………………………………….. 4 Obsah……………………………………………………………………………….…...5 Úvod………………………………………………………………………………….…6

1. Teoretická část 1.1 Základní přehled typů lidových staveb na území ČR……………………….…7 1.2 Uţitý materiál pro stavbu………………………………………………….….13 1.3 Slovníček uţitých hesel…………………………………………………….…16 1.4 Metody a moţnosti oceňování historických objektů …………………………18 1.5 Právní podklady pro oceňování historických objektů………………………...19 1.6 Působení venkovského prostředí na naše vnímání…………………………….22

2. Praktická část 2.1 Ocenění menšího objektu lidové architektury……………………………………..23 2.1.1 Průvodní dopis……………………………………………………………….25 2.1.2 Popisné informace …………………………………………………………...26 2.1.3 Porovnávací metoda………………………………………………………….31 2.1.4 Příjmová metoda……………………………………………………………..37 2.1.5 Přílohy……………………………………………………………………….39 2.2 Ocenění většího historického objektu ………………………………………...…..40 2.2.1 Průvodní dopis ……………………………………………………………...41 2.2.2 Popisné informace…………………………………………………………...42 2.2.3 Porovnávací metoda…………………………………………………………47 2.2.4 Slovníček uţitých hesel……………………………………………………...55 2.2.5 Přílohy…………………………………………………………………….…56 2.3 Analýza trhu s nemovitostmi v okresu Prachatice…………………………………57 2.3.1 Obecná charakteristika trhu………………………………………………….58 2.3.2 Pozemky……………………………………………………………………..61 2.3.3 Budovy……………………………………………………………….……...62 2.3.4

Nájmy…………………………………………….………………….……..64

5

2.3.5

Celkový marketingový výhled………………………………………..……65

3

Závěr………………………………………………………………………….66

4

Seznam pouţité literatury…………………………………...…………..67

Úvod Volba věnovat se tématu oceňování historických objektů pro mne byla jasná hned od počátku studia a také hlavním důvodem pro zvolení tohoto oboru. Zejména lidová architektura je pro mne inspirací a neustálým zdrojem poznání lidské činnosti a ţivota na venkově, kulturních zvyklostí, blízkého sepjetí s přírodou a přizpůsobení se jejím zákonitostem. Dále pak historie utváření osídlení, zasazení objektů do krajiny vnímavým a zvláště citlivým způsobem. Různé stavební zvyklosti se rozvíjely v závislosti na kulturním a přírodním prostředí, do kterého navíc vstupovaly vlivy cizích kultur. V níţinných oblastech se zemědělskou výrobou se budovaly zemědělské usedlosti, které měly základní rysy často společné, s dobovými a místními zvláštnostmi. Naproti tomu v horských oblastech s horšími podmínkami pro zemědělské hospodaření se s rozvojem řemesel měnily části stavení ve víceúčelové místnosti, které slouţily k bydlení i k řemeslné výrobě. Cílem této práce, jehoţ teoretická část je zaměřena zejména na objekty lidové architektury je jejich stručná charakteristika v regionech, uvedení tradičních materiálů ke pouţívaných ke stavbě. Dále uvedení moţností jejich oceňovaní s právními podklady. Součástí práce je základní slovníček uţitých hesel.

6

1. TEORETICKÁ ČÁST 1.1 Základní krajová typologie lidových staveb na území ČR Kaţdý kraj se vyznačoval specifickým typem a vzhledem staveb, který se vyvíjel postupně v závislosti na dané geografické, klimatické a přírodní podmínky. Ty předurčovali kaţdému venkovskému sídlu nebo usedlosti její umístění, velikost a skladbu tak, aby splňovaly svoji funkci zejména hospodářského charakteru. Od situování samotného objektu, vyuţití přírodních zdrojů, vývoje a způsobu osídlení např. vsí, kde kaţdý objekt měl svou funkci a jejich obyvatelé se podíleli na souţití celku. Různé stavební zvyklosti se rozvíjely v závislosti na kulturním prostředí, do kterého navíc vstupovaly cizí vlivy. V níţinných oblastech se zemědělskou výrobou se budovaly zemědělské usedlosti, které byly zaměřeny na produkci pěstování plodin a obilí. Naproti tomu v horských oblastech s horšími podmínkami pro zemědělské hospodaření se s rozvojem řemesel měnily části stavení ve víceúčelové místnosti. Slouţily k bydlení, chovu dobytka i k řemeslné výrobě. Zajímavým znakem jsou dekorativní prvky, kterými stavitelé a majitelé svá obydlí zkrášlovaly. Jsou inspirovány přírodními motivy, nebo z nich v ornamentální tvorbě vycházejí. Kaţdá oblast se vyznačuje svými specifickým prvky a motivy, dle kterých je moţné původ staveb orientačně určit. Střední Čechy Oblast středních Čech patří k tzv. starému sídelnímu území, které bylo osídleno uţ v raném středověku. Důkazem toho je dochovaná půdorysná struktura vesnic návesního typu, tedy více nebo méně uzavřená náves, zjevně plánovitě rozměřená, do níţ se zpravidla sbíhají všechny cesty, s velkým mnoţstvím románských kostelů. Obydlí jsou obvykle situována k veřejnému prostoru, kolmo k návsi, uzavřené výraznou klenutou branou. Obsahovala chlévy a stáje navazující vzadu na dům, sýpku, výměnek a další hospodářské budovy.

7

Skladba objektů v usedlostí je ve středních Čechách je rozmanitá. Základním typem domu představuje v ekonomicky méně rozvinutých a lesnatých oblastech

(Křivoklátsko)

přízemní

trojdílný

roubený

dům,

na

Mělnicku,

Mladoboleslavsku a Příbramsku i patrově uspořádaný. V oblastech s nedostatkem dřeva se stavěli domy zděné a kamenné. Krytina se pouţívala zejména došková, v lesnatějších oblastech a u bohatších stavebníků šindelová. Od 19. století se uplatňuje stále častěji jiţ krytina pálená tašková. Vzhled domu byl aţ do konce 18. století ovlivněn gotikou, později často inspirován barokními a klasicistnímu prvky, které zdobily honosné klenuté brány a štíty usedlostí. Ty se vyskytují hojně v bohatších oblastech jako je Sedlčansko a Slánsko. Ze severozápadu proniká do stavebního stylu hrázděná technologie a bohatě vykládané lomenice. Region nabízí Polabské národopisné muzeum - skanzen v Přerově nad Labem, v Kouřimi, národopisné muzeum Slánska ve Třebízi, muzeum vesnických staveb Vysoký Chlumec, Chráněné krajinné oblasti (CHKO) Křivoklátsko, Kokořínsko, Český Kras. Jiţní Čechy Osídlení oblasti se dotvořilo jiţ ve středověku, návesní půdorys většiny vesnic je spíše nepravidelný, v okrajových částech regionu typu lánového. Při vodních tocích se nacházejí usedlosti při jednou nebo obou březích potoka. Horské oblasti Šumavy a pohraniční nabízely lidem obţivu zejména prací v lesích, v rozvinutém sklářství, obchodu s Bavory, vyuţívalo se pastvin. Osídlení bylo řídké a vznikaly samoty. Jako stavebního materiálu se vyuţívalo zejména sbíraného kamene – ţuly a ruly, světnice se často stavěly roubené s dřevěnou lomenicí. Domy byly nízké s širokými čely s třemi okny a nízko rozsedlými štíty. Šindelové střechy mají často typickou polovalbu – přechodnou formou mezi střechou valbovou a sedlovou, ozdobené věţičkou, nebo rohatinami. Šindelem se dodatečně pobíjely i roubené stěny předních obytných částí domů nebo stěny vůbec, obzvláště vystavené nepřízni povětrnosti. Ukázkou cizí lidové architektury, která přišla na Šumavu z Bavor, je tzv. volarský dům alpského typu. Nejvíce těchto domů se nachází ve Volarech, které leţely na soumarské

8

cestě, jeţ vedla z Pasova do Čech. Vyjadřuje hornoněmecké stavební zvyklosti, avšak nejedná se o dům hrázděný, takový, který ovlivňoval architekturu ze severu a severozápadu Čech, ale o dům roubený, patrový s typickými pavlačemi po celé délce štítu. Způsobem stavby nízké a široké střechy, plochého štítu a řešení vnitřní dispozice má tento styl původ aţ v jiţní římské antice. Hlavní

charakteristikou

je

soustředění

celého hospodářství do jediného celku pod společnou střechu. Volarské domy jsou dvojího typu. Jedny, které v sobě uzavíraly nekryté dvory a druhé se zastřešením přes vnitřní dvůr. Pod jednou střechou zde nalezneme průjezd, po jedné straně klasické tříkomorové obydlí hospodáře (světnice, chodbu s černou kuchyní a komorou, nebo malou světnicí), po druhé straně příbytek výměnkáře dále s chlévy. Zadní část obydlí uzavírá stodola, přístupná zezadu vraty. Patro se uţívalo jako seník a další obytné prostory. Domy v oblastech blíže do středozemí jako Blatná, Horaţďovice, Písecko, byly dřevěné, roubené, s povalovými stropy, doškovými střechami. Ty jsou typicky zakončené polovalbami a kabřinci, které chránily lomenice, skládané do svislého nebo klasovitého vzoru s jedním nebo dvěma větracími otvory. Vystouplé kabřince ale také slouţili pro zavěšení kladky, po níţ se vytahovalo zboţí do skladovacích prostor půdy. Hřebeny střech a obruby štítů těchto doškových střech byly kryty plástvemi mechu, které střechu jednak zatěţovali, ale hlavně zabraňovali protékání v místech spojů ţitných snopků. Později se stavěly domy zděné. Selské baroko, které je typické pro jiţní Čechy vznikalo v druhé polovině 19. století. Objevuje se tedy v době, kdy skutečné baroko bylo uţ historií. I kdyţ vychází z klasicistní a barokní architektury, jedná se o naprosto svébytný sloh. Od svého vzoru si totiţ vypůjčuje v podstatě pouze ornamentálními prvky, ale naprosto ignoruje stavební principy klasické barokní architektury. Prvkami baroka se zedníci inspirovali z panských statků, měst a kostelů. Vyznačují se plastickou štukovou výzdobou štítů a bran, vyřezávanou do omítky podle dřevěných šablon (voluty, pilastry) a také barevností omítky.

9

Vyskytuje se převáţně v oblasti Soběslavských a Zbudovských Blat, na Písecku, Vodňansku a Třeboňsku. V regionu nalezneme obec Holašovice a Slavonice zapsané do Seznamu světového kulturního a přírodního dědictví UNESCO, skanzen Chanovice, CHKO Šumava. Severozápadní Čechy Nejstarší osídlení této části země bylo zřejmě nejprve v níţe poloţených oblastech, později pronikalo do vyšší lesnatých ploch. Převaţují návesní tvary osídlení, často velmi pravidelné. Domy se zpravidla stavěli přízemní, od 17. století i patrové, roubené s hliněnou omazávkou, polovalbovou střechou a velkými kabřinci, které se dochovali jihovýchodně od Plzně. Typickým stavebním znakem pro tuto oblast jsou domy hrázděné. Stavební technika hrázdění představuje rámovou konstrukci, která je vyplněna dřevěnou kolíkovou armaturou, do které je vtlačena hliněná mazanina. Výplň však můţe být i zděná z pálených či nepálených cihel nebo z lomového kamene. Hrázdění se uţívalo na vesnických stavbách zpravidla v patrech a štítech. Charakteristickým znakem hrázdění v Čechách byla skutečnost, ţe kromě kolen a stodol se nikdy neuţívalo ke stavbě přízemí. Bohatě členěné hrázdění a polovalbová střecha je typické pro oblast Chebska. Hrázdění na naše území proniklo ve středověku s německými kolonisty a ve vesnickém stavitelstvím se objevuje od konce 15. století v kombinaci s roubenou a zděnou technikou. Region nabízí skanzen podkrušnohorské vesnice Chomutov – Stará ves, skanzen Doubrava. Severní Čechy V severních Čechách se dochoval největší počet starších dřevěných staveb. Stavěly se zde také domy kamenné, zděné i hrázděné, nebo v kombinaci uţitých materiálů. Specifickým materiálem severních Čech je díky místním zdrojům pískovec, který je opracovával na kvádry pro zdivo, ale i pro zárubně dveří a oken. Štíty mají bohatě vykládané lomenice, jako krytiny se pouţíval šindel nebo břidlice zejména na Źeleznobrodsku. Urbanizace osídlení se vyznačovala návesním typem zástavby, v údolí lánového půdorysu. V méně úrodných kopcovitých oblastech se stavěl dům přízemní, stavba

10

patrových domů převládala v 17. aţ 18. století, zejména v německy mluvících oblastech. Ke vzniku patra vedly jednak důvody hospodářské, jednak snaha po lepším bydlení. Dispozice domů je jako jinde v Čechách trojdílná, zejména u patrových domů většinou tzv. chlévního typu. Do chlévu nebo stáje se tedy dalo vejít nejen ze zápraţí, ale i ze síně. Větší patrové domy mají vyvinutou přízemní dvoutraktovou dispozici. Častým znakem roubených domu v této oblasti jsou tzv. podstávky – sloupová konstrukce s oblouky nebo jednoduchými překlady, podpírající patro domu. Dále také pavlače, často po celé délce domu, kterou vţdy kryje přesahující střecha. Region nabízí muzeum lidové architektury v Zubrnici, Velké Březno, Podorlický skanzen Krňovice. Jiţní Morava Velmi staré sídelní území jiţní Moravy daly základ nejvýraznějším dobovým formám pomoravsko-panonského domu. Jsou jimi slovácký dům a dyjsko-svratecký dům. Základním

stavebním

materiálem

níţinné oblasti Moravy je hlína a

dřevěné

vyráběly

konstrukce. nepálené

Z hlíny

cihly

se

různých

velikostí, které se pouţívaly pro stavbu jak samostatně, tak jako výplň dřevěné konstrukce. Typickým domem jiţní Moravy a Slovácka je tedy přízemní převáţně

hliněný

dům

s valbovou

střechou pokrytou došky. Výrazným prvkem slováckého hliněného domu na jihovýchodní Moravě je tzv. žudro, pilíře postavené při vstupu do domu, nesoucí stříšku. Originálním prvkem povrchové úpravy omítky je vlnkovitá, nebo spirálová kresba tvarovaná prsty – tzv. murl a výrazná sytá barevnost staveb, včetně malovaných ornamentálních dekorů. Usedlosti se stavěly troj a čtyřboké uzavřené do dvora s valbovou, později sedlovou střechou. Zástavba má návesní nebo údolní lánový ulicový charakter. Hospodářské stavby měli souvislost s pěstováním vinné révy, v nichţ se víno zpracovávalo a uchovávalo. Vinné búdy - lisovny a sklepy se stavěly zděné, klenuté, zabudované zčásti přímo ve svahu na okraji vinohradů.

11

Region nabízí muzeum vesnice jihovýchodní Moravy ve Strážnici. Severní Morava Horské oblasti Jeseníků navazují na stavební zvyklosti českého severovýchodu. Osídlení vesnic je zpravidla údolního lánového půdorysu, typický pro plánovitou vrcholně středověkou kolonizaci německým obyvatelstvem. Převaţuje smíšený, komorově chlévní půdorysný typ domu . Domy jsou roubené, z hraněných trámů, dále také zděné, se strmou střechou krytou místní břidlicí. Obvyklým vytápěním slouţila polodymná jizba, kde kouř byl odváděn dřevohliněným dymníkem. Usedlosti se stavěly většinou dvou, či trojstranné. V Beskydech, oblasti karpatského salašnického pastevectví bylo osídlení nepravidelné, rozptýlené, ale vyskytovalo se i soudrţné osídlení velkých rodin dle starobylé karpatské zvyklosti. Nalezneme zde starší roubené domy s masivní konstrukcí a kamennými podezdívkami z lomového kamene. Střechy jsou polovalbové, často s kabřincem. Dřevěné štíty byly zdobeny řezbami a malováním. Charakteristickým rysem bylo výrazné tzv. podlomení. K nejvýraznějším usedlostem patřila fojtství, coţ byl dům fojta, rychtáře, který stál v čele jednotlivých vesnic. Jednalo se o mohutné, nejčastěji patrové roubené stavby stavba s více pavlačemi, které byly bohatě vyřezávány. K fojtství patřily rozsáhlé hospodářské budovy. Mnohá stavení vynikala i specifickým barevným odlišením. Pouţívaly se barvy modré, černé a tmavočervené. Způsob zdobení a malování byl také typický. Do dřeva se vyryly rýhy ornamentu a ty se pak zaplnily barvou. Region nabízí náš nejstarší a největší skanzen v Rožnově pod Radhoštěm – Valašské muzeum v přírodě, muzeum lidové architektury v Příkazech, tzv. „hanácké skanzen“, soubor lidových staveb východní Hané Rymice, muzeum Velké Karlovice.

Jiří Škabrada, Lidové stavby

12

1.2

UŢITÝ MATERIÁL PRO STAVBU

Na stavbu obydlí bylo pouţíváno všech zdrojů, které nabízelo dané okolí a různorodá příroda. Nejpouţívanějším materiálem bylo od pradávna opracované dřevo. Dalšími základními materiály byl kámen, hlína, pálené i nepálené cihly (tzv. vepřovice), sláma, ale i například mech jako izolace. Dřevo bylo pouţíváno jak pro základní roubenou konstrukci domu a krov, tak pro stropní konstrukci, která se skládala z napříč osazených stropních trámů na nichţ spočívala kulatina – tzv. povaly, nebo prkenný záklop. Dřevo se obvykle napouštělo volskou krví, čímţ se zakonzervovalo proti plísním a škůdcům. Roubený dům přes svůj blokový útvar poskytl mnoho příleţitostí k výzdobě. Tesaři vtiskovali svému dílu osobitý charakter uţ tím, ţe ornamentálně tvarovali přečnívající čela horních trámů a stropnic. Především se dekorativně vyuţívali okenní rámy, dveře a některé konstrukční a architektonické články. 1.2.1 Střešní krytina Spalné krytiny Dřevěná střešní krytina – šindel, je ručně štípaná destička z měkkého dřeva (obvykle se pouţívá smrk, jedle, lípa nebo borovice), na jedné straně opatřena dráţkou a na druhé ostřím, které do sebe za sebou zapadají a vertikálně se skládají přes sebe. Klade se ostrou hranou na řídké laťování proti směru převládajících větrů. Ve spodní části se na ně upevňovaly všechny pomocí jednoho kovaného hřebu – tzv. šindeláku. Na horní lať se přichycuje kaţdý šestý aţ osmý. V oblastech s drsným podnebím se šindelem pobíjely i roubené stěny a štít domu. Starší a trvanlivější (40 a více let) je štípaný šindel, kde voda stéká po celých vláknech, na rozdíl o šindele řezaného, u kterého je výroba sice rychlejší a levnější, avšak trvanlivost je kratší, z toho důvodu, ţe vlákna dřeva se řezem naruší a dřevo podléhá zkáze rychleji. Dalším přírodním materiálem pro zastřešení obydlí se pouţívaly svázané snopky ţitné slámy nebo stébla rákosu či kukuřice nazývané došky. Snopky dlouhé 50 aţ 70 cm se přivazují k latím nebo tyčím povřísly, houţvemi,vrbovým poutím nebo drátem. Tloušťka

13

této krytiny je 25 aţ 35 cm. Došky určené pro hřeben střechy se namáčely v hlíně. Došková krytina je velmi lehká, dobře izoluje, je však hořlavá. Uţití spalných krytin bylo ve venkovském i maloměstském prostředí aţ do 19. století převaţující. Nespalné krytiny Břidlicová krytina se nejprve započala pouţívat počátkem 19. století na panských, městských a církevních stavbách. V lidovém stavitelství se rozšířila zejména v 19. a počátkem 20. století 1.2.2 Povrchová úprava omítek K ochraně zděných budov se pouţívali omítky zejména hliněné (jílové) a vápenné. Vápno bylo často různobarevně tónováno přírodními barvivy. Stěny se začaly bílit v 19. století. U roubených domů se bílým nebo namodralým vápnem zdůrazňovaly kamenné podezdívky, široké spáry mezi trámy, okenní a dveřní otvory ale i celé roubení, které bylo důleţitým konzervačním prostředkem. Nátěr se nanášel přímo nebo na vrstvu hliněné mazaniny. Vedle ochranné a hygienické funkce vápenného nátěru bylo zejména u interiérů pravidelně nejčastěji před svátky opakované bílení vápnem podmíněno rovněţ snahou po čistotě vzhledu nepochybně zvyšující kvalitu bydlení a snaha po určité reprezentaci a zděném výrazu staveb. Povrchová úprava stěn domů v neposlední řadě souvisela i s poţadovaným vnějším výrazem staveb na vesnici, vţdy s určitým časovým odstupem odráţecích vliv slohové architektury. K vnější ochraně zděných a dřevěných stěn i stropu se pouţívala hliněná mazanina, která má tepelně-izolační a akumulační schopnosti obvodové konstrukce a výrazně sniţuje riziko poţáru. Hliněná mazanina se vyráběla hnětením a vlhčením jílovité hlíny se slámou nebo plevami, které zajišťovaly pruţnost a soudrţnost hmoty. Na vnější plášť domu se nanášela obvykle ve dvou vrstvách na kolíky, které byly zatlučeny šikmo do trámů roubené konstrukce.

14

Pokud je mazanina silnější vrstvy, která naprosto zakryje texturu roubení a je například opatřena vápenným nátěrem, nazýváme tento dům „v koţichu“. Naopak u skladovacích budov jako stodoly, byl poţadavek na prostory odvětrané, z toho důvodu, aby se uskladněné zásoby, seno nebo stelivo nekazilo či nezapařilo. Ke starobylému způsobu dřevo-hliněné konstrukce patří tzv. „lepenec“, budovaný zejména pod splaným krovem sýpek. 1.2.3 Podlahy Všeobecně pouţívanou podlahou v chudších staveních byla udusané hlína. Dřevěné podlahy se nacházely v bohatších světnicích. Široké fošny zpravidla z jedlového dřeva se přibíjely dřevěnými kolíky na tzv. polštáře uloţené v zásypu. Dřevěná podlaha se ukládala za úroveň topeniště a nedoléhala ke stěnám z důvodu odvětrávání a termoregulace prostoru. U vstupu a kolem topeniště byla podlaha vyskládána z cihel, dlaţdic z opuky, pískovce nebo kamene. Dalším materiálem v provozem zatíţených a frekventovaných částech domu jako bylo zápraţí, síň a černá kuchyň se pouţíval tvrdší kámen.

15

1.3

SLOVNÍČEK UŢITÝCH HESEL1

Roubený dům, roubená konstrukce – stará a ve vesnickém prostředí hojně uţívaná technika stavby stěn. Sestava vodorovně kladených trámů, které jsou v rozích spojovány různými typy tesařských vazeb. Ve středověku se uţívaly trámy neopracované, nebo mírně přitesané, později se přešlo k trámům hraněným, které zajišťují lepší soudruţnost stavby. Náročnější způsoby bez ponechání nároţních přesahů zhlaví je základní, dlouho pouţívaná rohová vazba tzv. na rybinu, ve které má konec kaţdého trámu při bočním pohledu tvar připomínající ocas ryby. Mladší a komplikovanější způsob, který se do vesnického prostředí postupně přesouvá na náročnější stavby aţ do konce 18. století, představuje vazba na tzv. zámky – systém, nahrazující šikné plocha soustavou kolmo zalamovaných vodorovných a svislých plošek. K roubení se pouţívalo rovné jehličnaté dřevo, u obytných staveb se preferovala jedle. Disproporce silnějších a slabších konců kmenů se vyrovnávala jejich střídavým kladením. Spáry mezi jednotlivými kmeny se ucpávaly mechem, povřísly apod. a vymazávaly hliněnou mazaninou a bílily. Éra roubených staveb končí v 19. století v souvislosti se stále silnějším tlakem na dodrţování protipoţárních nařízení zakazujících stavět ze spalných materiálů. V dnešní době se zejména na venkově, nebo na horách opět vracíme ke dřevostavbám z důvodu dobrých izolačních, zdraví prospěšných vlastností a neopakovatelné atmosféry, kterou svým obyvatelům dřevěná stavba poskytuje. Povalový strop – představuje nejstarší známý typ stropu, zhotovený z oloupaných kuláčů (i polohraněých), kladených vedle sebe Špýchar – budova, nebo prostor slouţící k uskladnění a uchování vymláceného obilí, ovoce, také jako prostor pro různé nářadí. V letních měsících se zde i spalo. Polovalbová střecha – přechodná forma mezi valbovou a sedlovou střechou, typická pro oblast Šumavy a jejího předhůří. Špička střechy nad štítem je seříznuta tak, ţe štít má tvar lichoběţníku. 1

z části pouţity texty z Encyklopedie Lidové architektury, Václav Frolec, Josef Vařeka a Lidové stavby, Jiří Škabrada

16

Rohatiny - zkříţená prkna nad vrcholem štítu, vyřezávaná do tvaru zvířecích a jiných motivů. Rohatiny byly rozšířené na Šumavě a v západní části Plzeňska a v jiţních Čechách, dodnes se s nimi běţně setkáváme na dřevěných stavbách hlavně v severní Evropě. Voluta – dekorační architektonický prvek ve tvaru závitnice, spirály, vyřezané do omítky pomocí dřevěných šablon na okrajových částech zděného štítu. Pilastr – svislý dekorační článek ve zdi s hlavicí, dříkem a patkou. Dům chlévního typu – trojdílné obydlí, u něhoţ jedna část po vstupu do síně, naproti vstupu do sednice, slouţila jako chlév. Podlomení - úzká stříška, krytá obvykle šindelem, umístěná v dolní části štítu, která chrání spodní část domu a okna. Polodymná (kúrná) jizba – kouř z topeniště se odvádí tzv. dymníkem (dřevohliněným komínem) na půdu nebo do síně. Kabřinec – menší, nebo větší stříška u vrcholu střechy, která předstupuje před štít. Jeho hlavní funkcí je chránit bednění štítu před zatékáním. Podbití nebo záklop často slouţil k popisným a estetickým účelům.

17

1.4

METODY A MOŢNOSTI OCEŇOVÁNÍ HISTORICKÝCH OBJEKTŮ

Historické objekty z hlediska ocenění se vyznačují jednak hodnotou uměleckou, estetickou, hodnotou identity národa, ale i ekonomickým potenciálem, neboť kvalitně opravené památky svojí existencí vytvářejí příznivé prostředí vyuţitelné především v oblasti cestovního ruchu a s ním spojených sluţeb. Kvalitní ocenění můţe mimo jiné také i poslouţit lepšímu poznání uměleckého a kulturně-historického odkazu našich předků. Problémem péče o historické objekty je skutečnost, ţe vlastník nese zodpovědnost a náklady spojené s údrţbou památky, dále je omezován z titulu veřejného zájmu (pokud se jedná o památkově chráněný objekt) na zachování kulturní památky. V moţnostech ocenění historických objektů včetně lidové architektury je v dnešní době velký rozptyl moţností, neexistují ţádné zásadní metody ani předpisy, které by se této problematiky konkrétně týkaly. Památkově chráněný objekt (kulturní památka) by měl být oceněn tak, aby se jeho zjištěná cena pokud moţno blíţila k trţní hodnotě.2 Metodiky běţně pouţívané pro oceňování nemovitostí bohuţel neobsahují souvislosti, podle kterých bychom mohli tyto objekty správně vymezit a ocenit. A to z důvodu, ţe tyto stavby jsou specifické zejména svou historickou hodnotou, architektonickým řešením, umělecko-řemeslnými a výtvarnými prvky. Záleţí tedy na erudovanosti, zodpovědného přístupu a cítění odhadce, který by se měl na objekt dívat v širších souvislostech a to nejen očima ekonoma, stavebního architekta ale i historika. Oceňování historických objektů nákladovou metodou je moţné v menší míře při zachování všech dokladů o výstavbě, případně rekonstrukci daného objektu, coţ obvykle není reálné. Tato cena dále nepostihuje cenu prvků, které byly jen zrestaurovány, nebo konzervovány. Výpočet touto metodou není přesný a nevykazuje historickou, kulturní a morální hodnotu objektu. Památkově chráněný objekt by měl být oceněn tak, aby se jeho cena zjištěná pokud moţno blíţila trţní hodnotě. Nákladové ocenění dle vyhlášky je moţné rozdělit do několika kroků, které nabízí úpravy nebo upřesnění pro specifika objektu. Ke kaţdému z uvedených kroků se nabízí jistá úprava, nebo upřesnění pro specifické ocenění kulturní památky. Nově jsou navrţeny

2

Ing. Petr Ort, Ph.D. , Katedra oceňování majetku, BIVŠ

18

„koeficient historické ceny kulturní památky“ a přiráţky za umělecké, umělecko řemeslné prvky a moţné komerční vyuţití.3 Ocenění památkově chráněného objektu dle výše uvedené metody i při zavedení upřesňujících koeficientů bude vţdy jen vyjádřením objektivní hodnoty objektu. Trţní hodnota bude vţdy podřízena nabídce a zejména odpovídající poptávce. Způsob odhadu výnosovou metodou je na místě, pokud objekt historické hodnoty je v dobrém technickém stavu, je zrekonstruovaný, vybavený a je schopen generovat výnos. Jedná se např. o zámky, slouţící jako luxusní penziony, tvrze s různým kulturním vyuţitím a další objekty, které vyuţívají např. filmaři. Porovnávací metoda je pro ocenění historických objektů problematická z důvodu jejich malého mnoţství obchodovaného na realitním trhu a zejména pro velké rozdíly a ojedinělost jednotlivých nemovitostí. Odráţí však orientační prodejní cenu a zájem o tyto objekty.

1.5 PRÁVNÍ PODKLADY PRO OCEŇOVÁNÍ HISTORICKÝCH OBJEKTŮ Prvním zákonem na ochranu kulturních památek je zákon č. 22/1958, O kulturních památkách, který definuje za jakých podmínek je moţné objekt za kulturní památku prohlásit a určuje zákonný postup. Zákon č. 20/1987 Sb. O státní památkové péči obsahuje mnoho faktorů, které ovlivňují oceňování památkově chráněných nemovitostí a nemovitostí stojících v ochranných pásmech a památkových zónách a rezervacích. Ocenit památkově chráněný objekt bylo moţné dle vyhlášky 589/90 Sb. kde je uveden termín „jiné stavby“. Zásadní změnou byla vyhláška č. 178/1994 Sb., která zavedla nový princip vycházející z účelu a standardu stavby. Zcela nově se v této vyhlášce objevuje termín „kulturní

3


19

památka“ a byl zaveden koeficient, který cenu zjištěnou násobil dvakrát pro kulturní památku a pětkrát pro národní kulturní památku. 4 §2 Kulturní památky (1) Za kulturní památky podle tohoto zákona prohlašuje ministerstvo kultury České republiky (dále jen "ministerstvo kultury") nemovité a movité věci, popřípadě jejich soubory, a) které jsou významnými doklady historického vývoje, ţivotního způsobu a prostředí společnosti od nejstarších dob do současnosti, jako projevy tvůrčích schopností a práce člověka z nejrůznějších oborů lidské činnosti, pro jejich hodnoty revoluční, historické, umělecké, vědecké a technické, b) které mají přímý vztah k významným osobnostem a historickým událostem. (2) Soubory věcí podle odstavce 1 se prohlašují za kulturní památky, i kdyţ některé věci v nich nejsou kulturními památkami. Základní právní normou pro oceňování majetku je zákon 151/1997Sb. O oceňování majetku. Upravuje způsoby oceňování, věcí, práva jiných majetkových hodnot a sluţeb pro účely stanovené zvláštními předpisy. Způsob ocenění kulturní památky je uveden ve vyhlášce č. 3/2008 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 dle §3 aţ 11, §14 a 17, kde se upraví příslušnými koeficienty. Další moţností ve vyhlášce je odkaz v §18 - Stavba bez základů. Stavba, která není spojena se zemí pevným základem, se ocení podle příslušných ustanovení této vyhlášky s tím, ţe zjištěná cena u staveb oceňovaných podle §3,5 aţ 8, nebo §17 se násobí koeficientem 0,90. Tento koeficient se nepouţije v případě, ţe chybějící konstrukce základů byla uplatněna při výpočtu koeficientu vybavení stavby K4. Tuto část vyhlášky je moţné vyuţít pro ocenění objektů lidové architektury.

4


20

1.6

PŮSOBENÍ VENKOVSKÉHO PROSTŘEDÍ NA NAŠE VNÍMÁNÍ Rozmanitá podoba objektů lidové architektury je dána odlišnými přírodními, hospodářskými i etnickými podmínkami. Jinak vypadá vesnický domek v úrodných níţinách jiţní Moravy a jinak v horských polohách Krkonoš či Šumavy. Kaţdý z nich je však svébytným originálem s neopakovatelnými prvky například ve zdobení štítů, který domům přináší osobitý charakter. Většinou nechybí letopočet, kdy byla stavby dokončena, někdy ani text – poručení domu do ochrany, lidová moudrost či průpovídka. Vesnice a tato stavení navíc nejsou ţádnými muzejními celky, ale odehrává se v nich běţný ţivot, coţ jim dodává jedinečnou atmosféru. Bydlení ve starém kamenném domě, který má jedinečný „genius loci“, nebo ve staré malebné roubence je pro vyznavače tohoto stylu a milovníky historie velmi inspirující. Bydlení v dřevostavbě však neznamená pouze zvolit zdravý způsob bydlení, je to především vyjádření ţivotního stylu obyvatel, kteří v něm bydlí. Lidé, kteří zcela neztratili “šestý smysl”, dobře vědí, jak dřevo dokáţe nabít člověka pozitivní energií. Dřevo hřeje, voní, dýchá. Bydlení v takovémto domě je symbolem pohodlí, klidu, a psychické očisty. Dřevo přirozeným způsobem velmi dobře udrţuje vlhkost vzduchu uvnitř stavby a jeho difúzní vlastnosti dovolují konstrukci domu přirozeně “dýchat”. Pro tyto dokonalé izolační a difúzní vlastnosti si jej oblíbily zejména obyvatelé severských států, Severní Ameriky, ale i Asie. Dřevo je nabíjeno zápornými ionty, tyto tak zvané anionty mají velmi příznivý vliv na naše zdraví. Podporují látkovou výměnu, pozitivně působí při odbourávání napětí a stresu a přinášejí tělesnou a duševní svěţest. Roubené stavby jsou velmi vhodné pro astmatiky a alergiky, protoţe se z důvodů vhodné ionizace vzduchu nevíří prach. Dřevo navíc příznivě ovlivňuje vlhkostní poměry v místnostech, protoţe je schopno absorbovat přebytečnou vlhkost, případně ji naopak uvolňovat.5 Obydlí, které je v souladu s okolní krajinou, působí na jeho obyvatele jistě harmonizujícím dojmem, tříbí jeho estetické cítění, vyvolává sounáleţitost k danému kraji a je pramenem poznání ţivota našich venkovských předků, kdysi nejpočetnější vrstvy obyvatelstva. Venkov nám také můţe být znovu nalezením přívětivého místa pro bydlení,

5

http://www.delta-panel.cz/

21

a vyvolává příznivé vnímání ţivotního prostředí, které mnohým tolik chybí v dnešním uspěchaném způsobu ţivota. Škoda jen, ţe se vlivem modernizace a rychlého přetváření rázu a reliéfu krajiny často vytrácejí.

22

2. Praktická část 2.1

Ocenění menšího objektu lidové architektury

Objednatel: Bankovní institut vysoká škola, a.s., Nároţní 2600/9, 158 00 Praha 5, Česká Republika

ZPRÁVA O HODNOCENÍ (VALUATION REPORT)

Památkově chráněný roubený dům Laţiště Laţiště č.p. 16 384 32 Laţiště

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY (CENY OBVYKLÉ) MAJETKU (FAIR MARKET VALUE)

Datum ocenění:

30.5.2009

Vypracoval:

Marta Štemproková

23

24

2.1.1

Průvodní dopis

Bankovní institut vysoká škola, a.s. Nároţní 2600/9 158 00 Praha 5, Česká Republika V Praze dne 20.5.2009 Oznamuji Vám, ţe jsem ukončila trţní ocenění majetku označeného jako

Památkově chráněný roubený dům č.p. 16 uvedený na listu vlastnictví č. 142, pro katastrální území Prachatice, obec Laţiště, okres Prachatice nacházejícího se na adrese Laţiště 16, 384 32, Česká Republika

V této zprávě Vám předkládám výsledky mého šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje můj odborný názor na trţní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 30.5.2009, ke dni místního šetření. Zpracovateli zprávy je známo, ţe zpráva má slouţit jako podklad pro převod vlastnických práv. Zpracovateli zprávy není známo nic o tom, ţe by zpráva měla zároveň slouţit i pro jiný účel, jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný účel. Výpis z katastru nemovitostí je přílohou této zprávy. Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění uţíván výhradně k bydlení majiteli objektu. Ţádná část domu není pronajata za trţní nájemné. Podle sdělení zadavatele ocenění i podle dostupné dokumentace nejsou uzavřeny ţádné nájemní smlouvy, věcná břemena nebo zástavní práva, která by nějakým způsobem omezovala vlastnictví objektu. Majetek je v absolutním vlastnictví.

25

Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédla a při zpracování ocenění jsem vzala v úvahu následující faktory: 

Polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku



Velikost, technický stav a vyuţitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav



Nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku



Převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu



Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny majetků v okolí i v celé lokalitě

Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní vybavení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány. 2.1.2

Popisné informace

Popis lokality Obec Laţiště se nachází v jihočeském kraji v okrese Prachatice. V předhůří Boubína, 2 km od Chráněné krajinné oblasti Šumava, v nadmořské výšce 663m. Prolíná se zde zástavba pozdně středověkých špýcharových domů, které si uchovaly slovanský ráz, ale přebíraly prvky alpské lidové architektury s novějšími statky ve stylu lidového baroka. Je to celistvě dochovaná ves, jejíţ usedlosti se soustřeďují převáţně kolmo ke svaţité návsi a hlavní silnice. Vznikla jako osada u rýţovišť zlata na přítocích Blanice jiţ ve 13. století. První zpráva o obci se zachovala z roku 1362, kdy obec byla součástí Husského panství. Špýcharové domy tu dostaly podobu horských usedlostí, sloţených ze tří tradičních částí: světnice, jejíţ součástí byla černá kuchyně a patrového špýcharu, uspořádání se však přizpůsobilo poloze nad sklepy. Ve štítech bývaly pavláčky. Řada objektů pochází ze 16. a 17. století, mnohé byly později přestavěny. Typickými ukázkami špýcharových domů, jsou z části roubené stavby č.p. 15, 16 a 20. Statky ve stylu lidového baroka představují stavby č.p. 6,

26

22, a 65. Na návsi stojí raně gotický kostel sv. Mikuláše, kde jsou zachovány vzácné fresky nesoucí znaky pánů z Růţe. Pro výrazně uchovaný starobylý ráz řady objektů bylo Laţiště vyhlášeno za vesnickou památkovou zónu. Provoz v této lokalitě je relativně malý, dopravní dostupnost je moţná autobusem. V Laţišti se nachází pošta, mateřská školka a obchod s potravinami. Popis oceňovaného majetku Objekt vybraný pro ocenění je památkově chráněný roubený dům č.p. 16, z poloviny 18. století, situovaný v jiţní části vesnické památkově chráněné zóny Laţiště. Jedná se o samostatně stojící dům špýcharového typu obdélníkového půdorysu s delší stranou kolmo k hlavní silnici obce. Současní majitelé získali objekt v roce 1971 těsně před demolicí a zrenovovali a udrţeli jeho původní podobu dodnes. Objekt je památkou lidové architektury 1. stupně a je vedený pod rejstříkovým číslem 30390/3-3620. Podle skutečnosti zjištěné na místě i podle podkladů poskytnutých zadavatelem posudku je jedinou činností v rodinném domě vlastní bydlení rodiny vlastníka. Majetek tedy není primárně určen k podnikatelské činnosti, i kdyţ nic nebrání jeho komerčnímu vyuţití k pronájmu za trţní nájemné. Architektonické a dispoziční řešení Kompozice domu je klasicky třídílná, po vstupu do chodby za níţ je černá kuchyně vlevo se světnicí a vpravo s patrovou sýpkou. Ve spodní části bývaly chlévy, dnes jsou prostory vyuţívané jako koupelna a technická místnost, nad nimi se nacházejí dvě obytné místnosti. Konstrukční řešení a vybavenost Základy se u těchto historických objektů nehloubily. U oceňovaného objektu představují základy zřejmě lomové úhelné kameny zpevňující nároţí. Světnice stojí na kamenné podezdívce, je roubená, opatřená tzv. koţichem. Zbytek domu je z kamene se zdmi o tloušťce cca 80-90cm. Ty jsou zvenčí opatřeny hliněnou mazaninou natřenou vápenným nátěrem, uvnitř vápenocementovou omítkou.

27

Střecha je polovalbová, štít se svisle loţenými prkny a dvěma ozdobnými větracími otvory ve tvaru jetelového lístku. Krov je vaznicové soustavy, dobrém stavu, tesařsky vázaný. Krytina je eternitová. Podlahová dlaţba v interiéru je provedena v kuchyni před pecí a v koupelně velmi citlivě vzhledem k charakteru objektu. Podlaha v chodbě je cihlová, v ostatních prostorách dřevěná fošnová. Dveře jsou původní dřevěné, okna dřevěná dvoukřídlová šestitabulková. Koupelna je vybavena běţným typem sanity a baterií. Ve světnici jsou plně funkční kachlová kamna s litinovými tály a prostorem na leţení. Součástí topeniště je nástěnný osvětlovací krb v současné době upravený na odkládací niku. Mimo světnici je vytápění plynové s plochými radiátory. Elektroinstalace je zavedená světelná s pojistkovými automaty o příkonu 220V/380V. Rozvod vody je proveden z ocelových trubek. Zdrojem tepla je plynový boiler o objemu 100l. Zemní plyn je zaveden do černé kuchyně a koupelny. Kanalizační svody jsou z PE odpadních trub, přípojka z trub kameninových, hrdlových. Průběţná renovace probíhala od roku 1971 a spočívala ve zřízení koupelny a výměny podlah. Objekt je celkově zachován v původním stavu s minimálními zásahy, které byly prováděny v souladu s principy památkové ochrany a péče. Pozemek Předmětem ocenění je stavební parcela číslo 18, vedená v katastru nemovitostí jako zastavěná plocha a nádvoří. Jedná se o mírně svaţitý pozemek kosodélníkového půdorysu, který uzavírá dřevěná brána v jeho horním okraji, vedoucí k hlavní komunikaci v obci. Pozemek je obestavěn kamennými zdmi, k domu vede kamenné zápraţí. Venkovní úpravy Na oceňovaném pozemku jsou situovány venkovní úpravy: 1. přípojka vody provedená za PE trouby z vodovodního řadu vedené z hlavní ulice obce 2. Přípojka kanalizace z trub kameninových, hrdlových, vedená z domu do uličního řadu 3. Přípojka elektro vedená zemním kabelem z uličního řadu vedeného 4. Přípojka plynu Veškeré inţenýrské sítě jsou v dobré kvalitě.

28

Trvalé porosty Na zahradě se nachází čtyři udrţované ovocné stromy. Trţní hodnota trvalých porostů nebude indikována samostatně, ale bude zohledněna při indikaci celkové trţní hodnoty.

Analýza nevyššího a nejlepšího vyuţití Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku při dodrţení základních kritérií týkajících se právních předpisů, fyzické realizovatelnosti, finanční proveditelnosti a maximální ziskovosti. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako rodinný dům a jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Objekt je trvale uţíván a řádně udrţován. Na základě těchto skutečností jsem názoru, ţe současné vyuţití je právně přípustné. Výše uvedený majetek je specifický svou historickou hodnotou, kterou oceňují a vyuţívají majitelé k vlastnímu bydlení, čímţ dochází k úspoře nákladů na pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, ţe objekt splňuje veškeré poţadavky pro bydlení rodiny s dětmi, je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím. OCENĚNÍ Při stanovení indikace trţní hodnoty majetku jsou zpravidla pouţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Nákladovou metodu v tomto případě není vhodné aplikovat z důvodů historického původu objektu a autentičnosti prvků lidové architektury. Je moţné ocenit náklady na drobnou renovaci, která byla provedena v posledních letech, ty však jiţ mají znaky nových technologií a moderního vybavení i při maximální snaze o zachování vhodnosti a rázu původní podoby objektu.

29

Příjmová metoda (výnosová) měří hodnotu nemovitosti výší očekávaného prospěchu z vlastnictví nemovitosti, tedy součtem všech očekávaných budoucích výnosů plynoucích z nemovitosti, kapitalizovaných na současnou hodnotu. Analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. Budoucí prospěch lze definovat jako rozdíl mezi všemi pozitivními efekty plynoucími z vlastnictví nemovitosti a mezi podmiňujícími negativními efekty. Výnos pro potřeby zjištění výnosové hodnoty nemovitosti chápeme jako rozdíl mezi všemi spojenými předpokládanými příjmy, resp. Výnosy z nemovitosti, a výdaji (náklady) spojenými s vlastnictvím a provozem nemovitosti, obvykle za období jednoho roku. 6 Výpočet výnosové hodnoty nemovitosti je zaloţen na časové hodnotě peněz a relativním riziku investice. Vzhledem k tomu, ţe majitelé uţívají dům pro účely vlastního bydlení, dochází k úspoře nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Porovnávací metoda – je zaloţena na trţním principu srovnání hodnoty oceňované nemovitosti s cenami nemovitostí porovnatelných parametrů, které byly v nedávné době realizovány na trhu. Odráţí tedy situaci na trhu, proto je při hledání porovnávací hodnoty důleţitý princip nabídky a poptávky. Odhad trţní hodnoty nemovitosti musí týt zaloţen na analýze trhu v daném segmentu. Nabídka srovnatelných objektů s oceňovaným není mnoho, přesto jsem se snaţila vybrat objekty, které byly v nabídce typově obdobné a zvláště jsem vyuţila uskutečněného prodeje sousedního, téměř identického domu.

6

Oceňování nemovitostí, Ing. Renáta Schneiderová Heralová, Ph.D.

30

2.1.3 POROVNÁVACÍ METODA Pozemek Při stanovení trţní hodnoty jsem předpokládala, ţe pozemek je volný a připravený k zastavení v souladu s jeho nejvyšším a nejlepším vyuţitím. V případě pozemku souvisejícím s oceněním památkově chráněného domu jsem pouţila cenu za jeden metr čtvereční pozemku. V porovnávací metodě jak u pozemku, tak i celého objektu jsem vyuţila prodej přímo sousedního objektu památkově chráněného domu, téměř shodných parametrů. V případě, kde se jednalo o nabídky, byla skutečnost zohledněna příslušným koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţitelnými cenami. Při porovnání pozemků byly vzaty v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, lokalita, tvar a velikost pozemků, vybavenost inţenýrskými sítěmi a moţná zastavitelnost. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k názoru, ţe aktuální trţní hodnota pozemku souvisejícího s oceňovaným objektem indikovaná porovnávací metodou je: 302.000,-Kč a je kalkulována následně: celková rozloha pozemku v m2 x cena za 1m2 pozemku porovnávací metodou 824m2 x 366 = 302.000,-Kč Výpočty pouţité při stanovení této indikace jsou vedeny v tabulce. TABULKA I - POZEMEK Oceňovaný pozemek

Porovnávané pozemky

1. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název pozemku

stavební

1

2

3

4

stavební

stavební

stavební

stavební

31

parcela

parcela

parcela

parcela

parcela

18

17/1

N

N

N

Laţiště 16,

Laţiště 15,

384 32

384 32

Kratušín

Husinec

Libín

Laţiště

Kratušín

Husinec

679542

679534

649708

Laţiště

Kratušín

Husinec

Prachatice

Prachatice

Prachatice

Prachatice

X

384 580

380 000

408 000

565 000

Rozloha pozemku v m

824

938

950

1200

1700

Cena za 1 m2

X

410

400

340

332

Datum transakce

IV.2009

II.2009

IV.2009

IV.2009

Korekce

1

1

1

1

Upravená hodnota

410

400

340

332

Druh transakce

Prodej

Nabídka

Nabídka

Nabídka

Korekce

1

0,9

0,9

0,9

Upravená hodnota

410

360

306

299

Absolutní

Absolutní

Absolutní

Absolutní

Absolutní

vlastnictví

vlastnictví

vlastnictví

vlastnictví

vlastnictví

Korekce

1

1

1

1

Upravená hodnota

410

360

306

299

Ne

Ne

Ne

Ne

Korekce

1

1

1

1

Upravená hodnota

410

360

306

299

Parcelní číslo Adresa pozemku

Katastrální území

Laţiště 679542

Obec

Laţiště

Okres

Prachatice

2. Základní údaj pro porovnání - cena za 1 m Prodejní cena celkem 2

Libínské Sedlo 682888 Libínské Sedlo

2

3. Právní údaje

Vlastnická práva

Existence věcných břemen

Ne

Vyuţití podle územního

Stavební

Stavební

Stavební

Stavební

Stavební

plánu

parcela

parcela

parcela

parcela

parcela

Korekce

1

1

1

1

Upravená hodnota

410

360

306

299

Ano

Ano

Ano

Ano

Korekce

1

1

1

1

Upravená hodnota

410

360

306

299

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

Korekce

1

1

1

1

Upravená hodnota

410

360

306

299

Územní rozhodnutí

Jiná právní omezení a závazky

Ano

Nezjištěna

32

4. Technické parametry Lokalita

stejná

obdobná

obdobná

horší

Korekce

1

1

1

1,1

Upravená hodnota

410

360

306

329

Mírný

Mírný

Obdélník

lichoběţník

lichoběţník

pravidelný

pravidelný

pravidelný

Korekce

1

1

1

1

Upravená hodnota

410

360

306

329

Mírná

Rovinný

Rovinný

Svaţitý

Korekce

1

0,9

0,9

1,1

Upravená hodnota

410

324

275

362

Všechny

Všechny

Všechny

Částečně

Korekce

1

1

1

1,2

Upravená hodnota

410

324

275

434

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

Korekce

1

1

1

1

Upravená hodnota

410

324

275

434

Autobus

Autobus

Autobus

Autobus

Korekce

1

1

1

1,05

Upravená hodnota

410

324

275

434

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Korekce

1

1

1

1

Upravená hodnota

410

324

275

456

Ne

Ne

Ne

Ne

Korekce

1

1

Upravená hodnota

410

324

275

456

Neapliko-

Neapliko-

Neapliko-

Neapliko-

kována

kována

kována

kována

Korekce

1

1

1

1

Upravená hodnota

410

324

275

456

Neapliko-

Neapliko-

Neapliko-

Neapliko-

kována

kována

kována

kována

Korekce

1

1

1

1

Upravená hodnota

410

324

275

456

Neapliko-

Neapliko-

Neapliko-

Neapliko-

kována

kována

kována

kována

Tvar pozemku

Svaţitost

Dostupnost inţenýrských sítí

Kontaminace půdy

Dopravní obsluţnost

Dopravní dostupnost

Nutnost demolice stávající objektů

Okraj vesnice

Mírná

Všechny

Nezjištěna

Autobus

Dobrá

Ne

Jiná technická korekce

-

Obdélník

-

Obdélník

5. Ostatní parametry Velikost pozemku

Moţná zastavitelnost

X

X

33

-

Korekce

1

1

1

1

Upravená hodnota

410

324

275

456

410

324

275

456

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota za 1 m2

366

Rozloha pozemku

824

Celková porovnávací hodnota

301 584

Zaokrouhleno

302 000

Stanovení trţní hodnoty nemovitosti jako celku Při analýze trţní hodnoty jsem porovnávala tři objekty zejména obdobných parametrů v okresu, které byly v poslední době prodány nebo nabízeny k prodeji. Zejména bylo vyuţito ideálního porovnání uskutečněného prodeje sousedního, téměř identického památkově chráněného objektu. V případě, kde se jednalo o nabídky, byla skutečnost zohledněna koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţitelnými cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem byla pro stanovení indikace trţní hodnoty oceňovaného majetku zvolena z srovnávací jednotku celková zastavěná plocha (GFA). Při stanovení trţní hodnoty porovnávací metodou byly vzaty v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost poloha, dopravní dostupnost i obsluţnost , poloha v obci a další. Na základě výše uvedených skutečností předpokladů jsme dospěli k názoru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je: 2 313 000,-Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce. TABULKA II - MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaná Porovnávaná nemovitost nemovitost

Porovnávaná nemovitost

A. Identifikační údaje Pořadové číslo nem. Oceňovaná nem.

2

1

34

Porovnávaná nemovitost 3

Název nemovitosti

Roubená Laţiště

chalupa Roubená Laţiště

Parcelní číslo 18 Adresa nemovitosti Laţiště 16, 384 32 Katastrální území Laţiště; 679542 Obec Laţiště Okres Prachatice B. Údaje o pozemku – přenos z Tabulky I Plocha pozemku 824 Hodnota za 1 m2 366 pozemku Hodnota pozemku 301 584 celkem

chalupa Roubená chalupa Roubená chalupa Zdíkov Vacov

17/1 Laţiště 15, 384 33 Laţiště; 679543 Laţiště Prachatice

N Zdíkov Zdíkov; 550728 Zdíkov Prachatice

N Vacov Vacov, 550621 Vacov Prachatice

938 366

1000 366

789 366

343 308

366 000

288 774

C. Základní údaj pro porovnání – m2 celkové zastavěné plochy podlaţí Počet srovnávacích 139 140 275 jednotek Prodejní cena celkem X 2 900 000 3 450 000 Prodejní cena bez ceny 2 556 692 3 084 000 pozemku

180 2 300 000 2 011 226

Cena za 1 porovnávací X jednotku Datum transakce Korekce Upravená hodnota D. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva Absolutní Korekce Upravená hodnota Existence věcných Ne břemen Korekce Upravená hodnota Vyuţití podle územního Rodinný dům plánu Korekce Upravená hodnota Kolaudační rozhodnutí Neaplikováno Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení Památkově a závazky chráněný objekt Korekce Upravená hodnota E. Technické parametry

18 262

11 215

11 173

20.5.2009 1 18 262

V.2009 1 11 215

IV.2009 1 11 173

Prodej 1 18 262 Absolutní 1 18 262 Ne

Nabídka 0,9 10 094 Absolutní 1 10 094 Ne

Nabídka 0,9 10 056 Absolutní 1 10 056 Ne

1 18 262 Rodinný dům



1 18 262 Neaplikováno 1 18 262 Památkově chráněný objekt 1 18 262

1 1 10 094 10 056 Neaplikováno Neaplikováno 1 1 10 094 10 056 Bez památkové Bez památkové ochrany ochrany 0,9 0,9 9 085 9 050

Lokalita Korekce Upravená hodnota

Výborná 1 18 262

Výborná

35

Dobrá 1,2 10 902

Dobrá 1,2 10 860

Technický stav objektu Dobrý Korekce Upravená hodnota Technická vybavenost Dobrá budovy Korekce Upravená hodnota Funkční vyuţitelnost Dobrá budovy Korekce Upravená hodnota Další moţný rozvoj Neuvaţuje se nemovitosti

Dobrý 1 18 262 Dobrá

Dobrý 1 10 902 Dobrá

Dobrý 1 10 860 Horší

1 18 262 Dobrá

1 10 902 Dobrá

1,1 11 946 Dobrá

1 18 262 Neuvaţuje se



Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost

1 18 262 Autobus

1 10 902 Autobus

1 11 946 Autobus

1 18 262 Výborná

1 10 902 Výborná

1 11 946 Výborná

1 18 262 Výborná 1 18 262 Neaplikováno 1 18 262

1 10 902 Velká 1,1 11 992 Neaplikováno 1 11 992

1 11 946 Velká 1,1 13 141 Neaplikováno 1 13 141

Srovnatelná

Srovnatelná

Srovnatelná

1 18 262 Neaplikováno 1 18 262



18 262

11 992

13 141

Autobus

Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost Výborná a parkování Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu Výborná Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce Neaplikováno Korekce Upravená hodnota F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti Korekce Upravená hodnota Jiná korekce Neaplikováno Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 14 465 1 jednotky Porovnávací hodnota 2 010 635 celkem (bez pozemku) Hodnota pozemku 302 000 Celková porovnávací hodnota

2 312 635

36

2.1.4 PŘÍJMOVÁ METODA Vzhledem k tomu, ţe oceňovaný dům je atraktivní objekt lidové architektury, v blízkosti čisté přírody CHKO Šumava, je moţné jej pronajímat pro účely rekreace. Příjmová metoda v tomto případě bude indikována pro očekávaný příjem z nájemného. Výše potenciálního příjmu z pronájmu nemovitosti byla stanovena na základě nabízených pronájmů obdobných objektů v dané lokalitě. Jako porovnávací jednotku byla zvolena cena celého objektu za noc. Provozní náklady byly stanoveny procentní

sazbou

z potenciálního hrubého příjmu, obvyklou pro porovnatelné majetky. Od daně z nemovitosti je památkově chráněný objekt osvobozen na základě §9, zákona 338/1992 Sb., o dani z nemovitostí. V ostatních provozních nákladech byly zohledněny náklady na inkaso (plyn, elektřina), z důvodu krátkodobého pronájmu objektu (tzv. teplé nájemné). Na základě výše uvedených předpokladů jsem došla k závěru, ţe obvyklá cena výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je: 2 509 000,- Kč. Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce. PŘÍJMOVÁ METODA - PŘÍMÁ KAPITALIZACE Příjem z pronájmu - trţní nájemné (objekt/noc) Potenciální roční příjem Neobsazenost (20%)

1 200 438 000 350 400

Efektivní hrubý příjem Náklady na údrţbu Pojistné Daň z nemovitosti (památkově chráněné objekty jsou osvobozeny)

350 400 15 000 23 000

Rekreační poplatky obci (4Kč/osoba/noc) Pronájem z cizích pozemků Marketing Ostatní provozní náklady Provozní náklady celkem

6 200 0 5 000 80 500 129 700

Provozní příjem Rezervy na renovace

220 700 20 000 37

0

Čistý provozní příjem (NOI)

200 700

Míra kapitalizace

0,08

Indikovaná hodnota

2 508 750

Zaokrouhleno

2 509 000

OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY 1) Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistili jiné skutečnosti. 2) Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3) Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány naším šetřením, z hrubého odhadu, nebo z veřejných evidencí jako je katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny jenom o identifikační účely a neměly by slouţit účelu převodu majetku, nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4) Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály, jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace, nebo jiné potenciálně škodlivé, nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie, nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. 5) Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události,

nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu

ocenění.

38

6) Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7) Pokud s nezjistí jiné skutečnosti, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovanými státními zákony a nařízeními. 8) Tato zpráva byla zpracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popř. pro účely uvedené v úvodu této zprávy. 9) Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o údrţbě, souhlasu, povolení, nebo jiná legislativní, nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu nebo pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě. 10) Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění. OSVĚDČENÍ Já níţe podepsaná tímto osvědčuji ţe: 1) v současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast, nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění 2) zpracovaný posudek zohledňuje všechny nám známé zkušenosti, které by mohli ovlivnit dosaţené závěry, nebo odhadované hodnoty 3) při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštní listině 4) při své činnosti jsem neshledala ţádné skutečnosti, které by nasvědčovali, ţe nám předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné

Zpracovatel ocenění: Marta Štemproková Praze dne 30. května 2009 ____________________________________ 2.1.5 Přílohy:

1. List vlastnictví 2. Snímek z pozemkové mapy 3. Fotodokumentace

39

2.2 Ocenění většího historického objektu Objednatel: Bankovní institut vysoká škola, a.s., Nároţní 2600/9, 158 00 Praha 5, Česká Republika ZPRÁVA O HODNOCENÍ (VALUATION REPORT)

Památkově chráněná tvrz Drslavice Drslavice č.p. 1 384 21 Laţiště STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY (CENY OBVYKLÉ) MAJETKU (FAIR MARKET VALUE)

Ada Souček: Bývalá tvrz Drslaviců v Drslavicích

Datum ocenění:

30.5.2009

Vypracoval:

Marta Štemproková

40

2.2.1

Průvodní dopis

Bankovní institut vysoká škola, a.s. Nároţní 2600/9 158 00 Praha 5, Česká Republika V Praze dne 30.5.2009 Oznamuji Vám, ţe jsem ukončila trţní ocenění majetku označeného jako

Památkově chráněná tvrz Drslavice č.p. 1 uvedený na listu vlastnictví č. 571 pro katastrální území Švihov u Laţišť, obec Drslavice, okres Prachatice nacházejícího se na adrese Drslavice 1 38421 Husinec, Česká Republika

V této zprávě Vám předkládám výsledky mého šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje můj odborný názor na trţní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 30.5.2009, ke dni místního šetření. Zpracovateli zprávy je známo, ţe zpráva má slouţit jako podklad pro jednání o zajištění úvěru nemovitosti zástavou. Zpracovateli zprávy není známo nic o tom, ţe by zpráva měla zároveň slouţit i pro jiný účel, jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný účel. Výpis z katastru nemovitostí je přílohou této zprávy. Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění uţíván výhradně k bydlení majiteli objektu. Ţádná část domu není pronajata za trţní nájemné. Podle sdělení zadavatele ocenění i podle dostupné dokumentace nejsou uzavřeny ţádné nájemní smlouvy, věcná břemena nebo zástavní práva, která by nějakým způsobem omezovala vlastnictví objektu. Majetek je v absolutním vlastnictví.

41

Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédla a při zpracování ocenění jsem vzala v úvahu následující faktory: 

Typ, velikost, technický stav a vyuţitelnost stávajících budov



Převaţující trendy v prodejích obdobných objektů, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu



Polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku



Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny obdobných majetků



Nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku

Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní vybavení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.

2.2.2

Popisné informace

Popis lokality Obec Drslavice se nachází v podhůří Šumavy v jihočeském kraji v okrese Prachatice. Jedná se o malou obec se zhruba 80 obyvateli v nadmořské výšce 665m n. m. Provoz v této lokalitě je minimální, dopravní dostupnost je moţná autobusem. Historie objektu Počátky tvrze v Drslavicích spočívají v temnotách středověku. Dle charakteru nejstaršího jádra objektu, jeho prvků kterými jsou malá, později zrušená okna, nemůţeme vyloučit vznik někdy jiţ v první polovině 12. století. Sloţitý čtyřkřídlý komplex drslavické tvrze vznikal postupným vývojem v průběhu dvou století. Nejstarší písemná zpráva o vsi Drslavicích pochází z roku 1384, kdy byl jejím majitelem Štěpán z Drslavic (1390). Po něm následoval Petr z Drslavic (1395), který připojil svou pečť k stíţnému listu proti upálení mistra Jana Husa. Na konci 15. století koupili

42

Drslavice Boubínští z Újezda. Roku 1479 se uvádějí bratři Jaroslav a Petr Boubínští. Roku 1538 získal tvrz (poprvé uváděnou), dvůr a ves od Diviše Boubínského Wolf Wienar z Murau. Od tohoto majitele koupil v roce 1548 tvrz s dvorem Zikmund Robmháp ze Suché pro Roţmberky. Za Viléma z Roţmberka došlo k přestavbě tvrze v renesančním slohu a byly postaveny ještě další budovy tzv. zámku. Roku 1603 koupil drslavický statek od Petra Voka z Roţmberka Volf Novohradský z Kolovrat. Zámek a ves byly císařskými vojáky v roce 1619 vypáleny, ale pak zase obnoveny, nejspíš za nového majitele. V roce 1627 totiţ koupil statek od věřitelů Jáchyma z Kolovrat kníţe Jan Oldřich z Eggenberku a připojil jej k vimperskému panství. Roku 1777 dali Schwarzenberkové přestavět tvrz na sýpku.7 Objekty tvrze i dvora byly roku 1804 rozprodány po malých dílech schwarzenberským poddaným. Severní křídlo tvrze bylo při tom rozděleno na dva díly, v jednom z nichţ nový majitel přestavěl část sýpky na doposud dochované typické krajové obydlí. Pouze západní křídlo si vrchnost ponechala jako sýpku (uváděna ještě roku 1894) a prodala jej teprve roku 1931 Josefovi a Marii Švejdovým, majitelům hospody č.p. 1, jejichţ potomci počátkem 90. let celý objekt tvrze restituovali. Od té doby jej v rámci svých moţností uvádějí do původního stavu.8 Popis oceňovaného majetku9 Drslavická tvrz náleţí nesporně k nejpozoruhodnějším útvarům ve skupině architektury, jakoţto sídlo niţší šlechty. Tvrz je souborem staveb vzájemně stavebně souvisejících, obklopující těsně nádvoří a navíc obklopeným budovami bývalého hospodářského zázemí, popluţního dvora, jehoţ rozsah je dobře patrný nejen na katastrálním plánu z 19. století, ale v obci samotné dodnes. Vytváří přirozené jádro zástavby obce Drslavice. Představuje jednoduchou variantu charakteristické stavby tohoto období, jejíţ dominantní budovu tvořil obvykle obdélný palác. Ten byl svými stranami zapojen do obvodové hradby, kterou převyšoval a mohl se tak podílet na obraně tvrze. Objekty jsou seskupené na svahu, coţ podmiňuje malebné pohledové uplatnění i v dálkových pohledech kaskádovité uspořádání jednotlivých budov počínaje objekty při západním obvodu 7

http://www.pametihodnosti.cz/pamatka/472/drslavice_tvrz.html http://sumavskecyklotrasy.euweb.cz/cyklotrasa38.htm 9 Ing. Dr. J. Muk, Stavebně historický průzkum 8

43

původního ohrazení, aţ na jeho jiţní a východní obvod, kde se dodnes nachází bývalá budova pivovaru s pozdně gotickým jádrem. Komunikační osou tvrze jsou průjezdy procházející do nádvoří. Průčelí nesou stopy pozdně gotické i starší výstavby. Budovy tvrze Západní palác je nejstarším útvarem souboru a obsahoval obytné a reprezentativní prostory. Je dvoupatrový s profilovanými ostěními oken, v nádvoří vystupují krakorce s otiskem velkého arkýře. Obytný charakter měl i jiţní palác, vynikající zbytky malované výzdoby. Z obvodových zdí vyčnívají konzoly prevetu. Severozápadní nejmohutnější třípatrová část obsahovala původně kuchyň s dymníkem černé kuchyně a v patrech špýchar. Východní patrové křídlo obsahovalo kapli a další prostory slouţily převáţně k hospodářským účelům. V interiérech se nacházejí gotické klenby sklepů a gotický portál. Budova jiţní části měla jednoduchou omítku, okenní rámy dostaly pravděpodobně renesanční malované šambrány. Nároţí byla ozdobena malovanou iluzivní bosáţí , jejíţ zbytky částečně překryly opěrné pilíře, které měly za úkol vylepšit zřejmě nepříliš dobrou statiku. Podle letopočtu 1810 na pravém patníku brány byla budova upravována ještě na počátku 19. století, kdy snad vznikly i zmíněné opěráky. Jihovýchodní pilíř byl v rámci probíhající rekonstrukce odstraněn a silně narušená bosáţ je postupně obnovována. Povrchy podlah jsou buďto dřevěné, s cihlovou nebo kamennou dlaţbou. V jiţní části objektu, která slouţí pro bydlení majitele je vybaveno ústředním vytápěním s kotlem na tuhá paliva. V ostatních uţívaných částech tvrze jsou zdrojem tepla krby. Hodnota souboru včetně okolní zástavby spočívá jak v kvalitách urbanisticko krajinných, tak v historické hodnotě zástavby, hodnotami jednotlivých objektů s architektonickými prvky a detaily. Konstrukční řešení

44

Základním konstrukčním systémem jsou kamenné zdi o různé šíři. Ve větší části objektu byla obnovena jednotlivá dřevěná patra. V nově zhotovených oknech byla pouţito foukané sklo, tzv. bucny. Dveře jsou dřevěné, zhotovené ve stylu vhodném k objektu. Střechy nezachovávají podobu z doby výstavby tvrze, jejich původ je zřejmě barokní. Krytina je nově opravená šindelová. Venkovní úpravy Na oceňovaném pozemku jsou situovány venkovní úpravy: 1. Přípojka kanalizace z trub kameninových 200, hrdlových, vedená z domu do uličního řadu 2. Přípojka elektro vedená zemním kabelem z uličního řadu 3. Přípojka vodovodu Uvedené inţenýrské sítě jsou v dobré kvalitě. Pozemek Předmětem ocenění je stavební parcely číslo 67, 68 a 69, vedené v katastru nemovitostí jako zastavěná plocha a nádvoří. Jedná se o mírně svaţitý pozemek nepravidelného půdorysu. Celý pozemek je zastaven a nejsou zde ţádné trvalé porosty Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku při dodrţení základních kritérií týkajících se právních předpisů, fyzické realizovatelnosti, finanční proveditelnosti a maximální ziskovosti. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako kulturní památka a jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Objekt je trvale obýván, uţíván a v rámci moţností majitelů udrţován a rekonstruován. Na základě těchto skutečností jsem názoru, ţe současné vyuţití je právně přípustné.

45

Oceňovaný majetek je ve stavu, který z části umoţňuje jeho vyuţívání z technického hlediska. Uvedení do provozu celého objektu je podmíněno rozsáhlou investicí do jeho rekonstrukce, která průběţně probíhá. Výše uvedený majetek je specifický svou historickou hodnotou, kterou oceňují a vyuţívají majitelé k vlastnímu bydlení, čímţ dochází k úspoře nákladů na pronájem jiných prostor k bydlení. OCENĚNÍ Při ocenění trţní hodnoty nemovitosti jsou zpravidla pouţívány mezinárodně uzávané standardy oceňování ISVC – International Valuation Standard Commitee. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Příjmová – výnosová metoda Vzhledem k tomu, ţe majetek negeneruje ţádný výnos, ba právě naopak náklady na jeho provoz a údrţbu jsou velmi náročné a jsou dlouhodobým závazkem, nelze jej oceňovat výnosovou metodou. Jediným momentálním výnosem pro majitele je vyuţití pro vlastní potřebu a bydlení. Ojedinělými počiny jsou kulturní akce, výstavy a koncerty, avšak se zanedbatelným ziskem. Nákladová metoda Principem nákladové metody je porovnání skutečných reprodukčních nákladů stavby s porovnatelnými technickými a funkčními vlastnostmi se stavbou oceňovanou. Bere v úvahu náklady na pořízení majetku jakoţto nového, sníţené o přiměřené opotřebení. Porovnávací metoda Cílem tohoto ocenění je velmi hrubý odhad výše uvedeného objektu, proto jsem zvolila pouze metodu porovnávací. V současné době je na trhu nemovitostí relativně velké mnoţství historických objektů na prodej, avšak různého technického stavu. Snaţila jsem se vybrat takové objekty, které byly historií podobné oceňovanému, původně postaveny 46

ve středověku a slouţili jako sídlo pro niţší šlechtu. Dalším zásadním kritériem byl obdobný technický stav objektů a moţnost dalšího vyuţití. Porovnávané objekty jsou tvrze, kde proběhla částečně rekonstrukce, avšak dosud nebyla dokončena. Porovnávané objekty byly v danou dobu analýzy nabízeny k prodeji, avšak ne všechny mohou být i nadále aktuální. V případě prodeje těchto historických objektů však můţe být rozdíl mezi nabízenou a skutečnou prodejní cenou značný. Záleţí na mnoha faktorech. Na atraktivitě prostředí, geniu loci a historii objektu, na jeho technickém stavu, tísni prodávajícího z důvodu velkých finančních nákladů na udrţování nemovitosti, ale i vztahu kupujícího k prodávanému objektu a jeho záměrech.

2.2.3 POROVNÁVACÍ METODA Při stanovení trţní hodnoty jsem předpokládala, ţe pozemek je volný a připravený k zastavení v souladu s jeho nejvyšším a nejlepším vyuţitím. V případě pozemku souvisejícím s oceněním památkově chráněného objektu jsem pouţila cenu za jeden metr čtvereční pozemku. U porovnávaných pozemků, kde se jednalo o nabídky, byla skutečnost zohledněna koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţitelnými cenami. Při porovnání pozemků byly vzaty v úvahu zejména takové faktory jako jsou lokalita, tvar a velikost pozemků, vybavenost inţenýrskými sítěmi, moţná zastavitelnost a datum transakce. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k názoru, ţe aktuální trţní hodnota pozemku souvisejícího s oceňovaným objektem indikovaná porovnávací metodou je: 294 000,-Kč a je kalkulována následně: celková rozloha pozemku v m2 x cena za 1m2 pozemku porovnávací metodou 888m2 x 331 = 293.928,-Kč 47

Výpočty pouţité při stanovení této indikace jsou vedeny v tabulce. TABULKA I - POZEMEK Oceňovaný

Porovnávané pozemky

pozemek 1. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku

1

2

3

4

stavební

stavební

stavební

stavební

stavební

parcely

parcela

parcela

parcela

parcela

Parcelní číslo

67, 68, 69

N

N

N

N

Adresa pozemku

Drslavice 1

Chroboly

Záblatí

Chroboly

Lhenice

Švihov u

Chroboly

Záblatí

Chroboly

Lhenice

Laţišť 679551

654141

789178

654141

680885

Obec

Drslavice

Chroboly

Záblatí

Chroboly

Lhenice

Okres

Prachatice

Prachatice

Prachatice

Prachatice

Prachatice

X

319 902

398 700

335 775

361 000

Rozloha pozemku v m

888

814

886

925

950

Cena za 1 m2

X

393

450

363

380

Datum transakce

V.2009

V.2009

V.2009

V.2009

Korekce

1

1

1

1

Upravená hodnota

393

450

363

380

Druh transakce

Prodej

Nabídka

Nabídka

Nabídka

Korekce

0,9

0,9

0,9

0,9

Upravená hodnota

354

405

327

342

Absolutní

Absolutní

Absolutní

Absolutní

Absolutní

vlastnictví

vlastnictví

vlastnictví

vlastnictví

vlastnictví

Korekce

1

1

1

1

Upravená hodnota

354

405

327

342

Ne

Ne

Ne

Ne

Korekce

1

1

1

1

Upravená hodnota

354

405

327

342

Název pozemku

Katastrální území

2. Základní údaj pro porovnání - cena za 1 m Prodejní cena celkem 2

2

3. Právní údaje

Vlastnická práva

Existence věcných břemen

Ne

Vyuţití podle územního

Stavební

Stavební

Stavební

Stavební

Stavební

plánu

parcela

parcela

parcela

parcela

parcela

Korekce

1

1

1

1

Upravená hodnota

354

405

327

342

48

Územní rozhodnutí

Ano

Ano

Ano

Ano

Korekce

1

1

1

1

Upravená hodnota

354

405

327

342

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

Korekce

1

1

1

1

Upravená hodnota

354

405

327

342

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Korekce

1

1

1

1

Upravená hodnota

405

405

327

342

Mírný

Mírný

Obdélník -

Obdélník -

lichoběţník

lichoběţník

pravidelný

pravidelný

Korekce

1

1

0,95

0,95

Upravená hodnota

354

405

311

325

Mírná

Rovinný

Mírná

Mírná

Korekce

1

0,95

1

1

Upravená hodnota

354

385

311

325

Elektro

Elektro

Elektro

Elektro

Korekce

1

1

1

1

Upravená hodnota

354

385

311

325

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

Korekce

1

1

1

1

Upravená hodnota

354

385

311

325

Dobrá

Dobrá

Jiná právní omezení a závazky

Ano

Nezjištěna

4. Technické parametry Lokalita

Tvar pozemku

Svaţitost

Dostupnost inţenýrských sítí

Kontaminace půdy

Dopravní obsluţnost

Dobrá

Nepravidelný

Mírná

Elektro

Nezjištěna

Autobus, horší

Dobrá

Autobus, horší

Korekce

0,95

1

0,95

0,95

Upravená hodnota

336

385

295

309

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Korekce

1

1

1

1,05

Upravená hodnota

336

385

295

309

Ne

Ne

Ne

Ne

Korekce

1

1

1

1

Upravená hodnota

336

385

295

309

Neapliko-

Neapliko-

Neapliko-

Neapliko-

kována

kována

kována

kována

1

1

1

1

Dopravní dostupnost

Nutnost demolice stávající objektů

Jiná technická korekce Korekce

dobrá

Ne

49

Upravená hodnota

336

385

295

309

Neapliko-

Neapliko-

Neapliko-

Neapliko-

kována

kována

kována

kována

Korekce

1

1

1

1

Upravená hodnota

336

385

295

309

Neapliko-

Neapliko-

Neapliko-

Neapliko-

kována

kována

kována

kována

Korekce

1

1

1

1

Upravená hodnota

336

385

295

309

336

385

295

309

5. Ostatní parametry Velikost pozemku

Moţná zastavitelnost

X

X

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota za 1 m2

331

Rozloha pozemku

888

Celková porovnávací hodnota

293 928

Zaokrouhleno

294 000

Stanovení trţní hodnoty nemovitosti jako celku Při analýze trţní hodnoty jsem porovnávala tři památkově chráněné objekty, které byly v poslední době nabízeny k prodeji. Skutečnost prodeje byla zohledněna koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţitelnými cenami. Pro analýzu porovnání se srovnatelným majetkem byla pro stanovení indikace trţní hodnoty oceňovaného majetku zvolena za srovnávací jednotku celková zastavěná plocha (GFA). Při stanovení trţní hodnoty porovnávací metodou, byly vzaty v úvahu takové faktory jako jsou typ objektu, zejména technický stav majetku, vlastnická práva, datum nabídky, dopravní dostupnost i obsluţnost, lokalita v širším pojetí, poloha a další. Nebyly brány v úvahu prvky a předměty historické hodnoty.

50

Na základě výše uvedených skutečností předpokladů jsme dospěli k názoru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je: 13 458 000,-Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce. TABULKA II - MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaná Porovnávaná nemovitost nemovitost


A. Identifikační údaje Pořadové číslo nem. Oceňovaná nem.

1

2

3

Název nemovitosti

Tvrz Malešov

Tvrz Libějovice

Tvrz Kobylků z Kobylího

35 Tvrz Malešov, 285 41 Malešov 690830 Malešov Kutná Hora

41/1 Libějovice 1, 387 72 Libějovice 681954 Libějovice Strakonice

59/2 Podolí u Mohelnice 80 Podolí u Mohelnice 724327 Podolí Šumperk

915 331

2876 331

1550 331

302 865

951 956

513 050

Parcelní číslo Adresa nemovitosti

Tvrz Drslavice

67, 68, 69 Drslavice 1, 384 21 Katastrální území Švihov u Laţišť 679551 Obec Drslavice Okres Prachatice B. Údaje o pozemku – přenos z Tabulky I Plocha pozemku 888 Hodnota za 1 m2 331 pozemku Hodnota pozemku 293 928 celkem

C. Základní údaj pro porovnání – m2 celkové zastavěné plochy podlaţí Počet srovnávacích 1930 1288 3450 jednotek Prodejní cena celkem X 8 500 000 30 000 000 Prodejní cena bez ceny 8 197 135 29 048 044 pozemku Cena za 1 porovnávací X 6 364 8 420 jednotku Datum transakce V.2009 V.2009 Korekce 1 1 Upravená hodnota 6364 8420 D. Právní údaje Druh transakce Nabídka Nabídka Korekce 0,9 0,9 Upravená hodnota 5728 7578 Vlastnická práva Absolutní Absolutní Absolutní Korekce 1 1 Upravená hodnota 5728 7578 Existence věcných Ne Ne Ne břemen

51


1209 12 330 000 11 816 950 9 774 IV.2009 1 9774 Nabídka 0,9 8797 Absolutní 1 8797 Ne

Korekce Upravená hodnota Vyuţití podle územního Neaplikováno plánu

1 5728 Neaplikováno



Korekce Upravená hodnota Kolaudační rozhodnutí Neaplikováno Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení Památkově a závazky chráněný objekt Korekce Upravená hodnota E. Technické parametry

1 5728 Neaplikováno 1 5728 Památkově chráněný objekt 1 5728



Lokalita Korekce Upravená hodnota Technický stav objektu Korekce Upravená hodnota Technická vybavenost budovy Korekce Upravená hodnota Funkční vyuţitelnost budovy Korekce Upravená hodnota Další moţný rozvoj nemovitosti

Dobrá, elektro

Výborná 1 5728 Dobrý 1 5728 Dobrá, elektro

Méně dobrá

1 5728 Dobrá

Výborná dobrá 1 1,1 7578 9677 Dobrý Lepší 1 0,9 7578 8709 Lepší, elektro, voda, Dobrá, elektro kanalizace 0,9 1 6820 8709 Dobrá Dobrá

Uvaţuje se, probíhá

0,9 0,9 5155 6138 Uvaţuje se, probíhá Uvaţuje se, probíhá

0,9 7838 Uvaţuje se, probíhá

Autobus

1 5155 Autobus

1 6138 Autobus

1 7838 Autobus

Výborná

1 5155 Výborná

1 6138 Výborná

1 7838 Výborná

1 5155 Velká 1,05 5413 Neaplikováno 1 5413

1 6138 Výborná 1 6138 Neaplikováno 1 6138

1 7838 Velká 1,05 8230 Neaplikováno 1 8230

Menší

Srovnatelná

Menší

1,05

1

1,05

Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce Korekce Upravená hodnota F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti Korekce

Výborná

Dobrý

Výborná

Neaplikováno

52

Upravená hodnota Jiná korekce Neaplikováno Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 6821 1 jednotky Porovnávací hodnota 13 164 530 celkem (bez pozemku) Hodnota pozemku 293 928 Celková porovnávací hodnota

5684 Neaplikováno 1 5684 5684



13 458 458

OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY 1) Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistili jiné skutečnosti. 2) Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3) Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány naším šetřením, z hrubého odhadu, nebo z veřejných evidencí jako je katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny jenom o identifikační účely a neměly by slouţit účelu převodu majetku, nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4) Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály, jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace, nebo jiné potenciálně škodlivé, nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti

53

nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie, nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. 5) Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události,

nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu

ocenění. 6) Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7) Pokud s nezjistí jiné skutečnosti, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovanými státními zákony a nařízeními. 8) Tato zpráva byla zpracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popř. pro účely uvedené v úvodu této zprávy. 9) Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o údrţbě, souhlasu, povolení, nebo jiná legislativní, nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu nebo pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě. 10) Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění. OSVĚDČENÍ Já níţe podepsaná tímto osvědčuji ţe: 11) v současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast, nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění 12) zpracovaný posudek zohledňuje všechny nám známé zkušenosti, které by mohli ovlivnit dosaţené závěry, nebo odhadované hodnoty 13) při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštní listině 14) při své činnosti jsem neshledala ţádné skutečnosti, které by nasvědčovali, ţe nám předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné

V Praze dne 30. května 2009

54

2.2.4 SLOVNÍČEK UŢITÝCH HESEL10 Tvrz – termín tvrz má dva hlavní významy. Ve středověku a raném novověku označuje opevněné sídlo drobného šlechtice situované zpravidla uprostřed vesnice v zemědělsky vyuţívané krajině. Od barokního období označujeme tvrzí menší samostatný opevněný vojenský bod. Podobný význam má i ve vojenské terminologii dvacátého století, kdy označuje jednotlivé obrané objekty těţkého opevnění. Tvrze jsou mezi památkovými stavbami velmi specifické. Jedná se vlastně o nejstarší sídla, která se dochovala do současnosti. Stavěla si je niţší šlechta a velká část z nich zanikla, byla přestavěna nebo začleněna do novější stavby zámku apod. Pokud se dochovají, jsou cenným zdrojem poznání ţivota niţší šlechty. Špýchar - (z německého Speicher, česky téţ špejchar, špejchárek) je budova slouţící k uskladnění vymláceného obilí. Portál – z (latinského porta, brána) architektonicky nebo plasticky zdůrazněný vchod do budovy. V architektuře znamená orámování otvoru pro vstup, dveře nebo orámování brány. Arkýř (z latinského arcere - opevňovat, ohrazovat) – je architektonický stavební prvek. Je to výstupek, uzavřená část budovy, vyčnívající v průčelí budovy nebo z jejího nároţí, která je posazená na krakorcích, nebo na trámech stropu nad přízemím. Arkýř rozšiřuje vnitřní prostor budovy a umoţňuje výhled podél fasády do strany. Na rozdíl od rizalitu nevystupuje z průčelí od základů, ale aţ v některém z vyšších pater. Ve středověku byly arkýře důleţitou obrannou součástí budov. Zabezpečovaly lepší výhled na obrannou zeď umoţňovaly chráněnou střelbu proti útočníkům. V arkýřích se také budovaly prevety - toalety. Nejčastěji se vyskytuje u gotických a renesančních staveb v městském prostředí. Bývá také častým prvkem městské a vesnické architektury z období národního obrození v balkánských zemích. Krakorec - je kamenný gotický, hranolový nosný článek vodorovně vysunutý ze zdiva a nesoucí zpravidla předsazené patro, arkýř, prevet, či ochoz. 10

Lidová architektura, Doc PhDr. Václav Frolec, CSc., PhDr. Josef Vařeka, CSc.; http://cs.wikipedia.org/wiki/Hlavn%C3%AD_strana, www.pamatkynaprodej.cz

55

Velice často je pouţito několika článků poloţených na sobě, přičemţ kaţdý další je vysunut o cca 30–50 cm. Kaţdý jednotlivý článek je zpravidla okosen a spodní plocha půlkruhem přechází do plochy čelní. Tato úprava naznačuje vznik kamenného prvku přepisem prvku dřevěného. V gotické architektuře se rozlišuje drobnější konzola (nesoucí například výběh klenebního ţebra) a mohutnější krakorec, přičemţ krakorec je v podstatě specifickým a velmi rozšířeným typem velké konzoly. Bosáţ – (z francouzského le bossage – výstupek, la bosse – hrb, boule) je plastické vyznačení kvádrového zdiva hrubým přitesáním vypouklých stěn kvádrů (rustika), fasetovým opracováváním bos nebo vypracováním stěny kvádrů do tvaru jehlanu či valbových střech.

_____________________________________ 2.2.5 Přílohy:

1. List vlastnictví 2. Snímek z pozemkové mapy 3. Fotodokumentace

56

2.3

ANALÝZA TRHU S NEMOVITOSTMI

ANALÝZA TRHU

OKRES PRACHATICE JIHOČESKÝ KRAJ

Vypracovala: Marta Štemproková Dne: 30.5.2009

57

2.3.1 Obecná charakteristika trhu Popis okresu Okres Prachatice se nachází v jihozápadní části Jiţních Čech. Rozloha okresu je 1375,03 km², počet obyvatel je 51 470 osob, hustota zalidnění je poměrně nízká - 37,4 obyvatel na 1 km² zejména v pohraničním pásmu. Rozloha okresu činí 13,7% z celkové plochy kraje a patří mu tak čtvrté místo. Ze 36,26 % jej tvoří zemědělská půda. Lesy pokrývají 52,2 % plochy okresu. Lesním hospodářstvím se zabývají Lesy ČR a Správa NP a CHKO Šumava, která vznikla v roce 1991. V kraji má tak okres největší zalesněné území ze všech. V okrese Prachatice je 65 obcí, z toho 6 měst a 3 městyse. Jeho sídlem je město Prachatice. Mezi další větší města se řadí Vimperk, Volary, Husinec, Vlachovo Březí. Okres hraničí s větší části s Německem a Rakouskem. Ekonomická charakteristika Od revoluce v roce 1989 se ekonomická struktura značně změnila. Ubylo pracovních míst v typických odvětvích pro tento kraj a to v dřevařském, textilním i tiskařském průmyslu. Z hlediska ekonomické aktivity firmy směřují především do oblasti stavebnictví, obchodu a cestovního ruchu. Struktura podnikatelské sféry je členěna takto: do registru ekonomických subjektů je zapsáno 12 675 společností, coţ představuje 8,6 % z celkového počtu ekonomických subjektů kraje. 83,3 % tvoří fyzické osoby a 16,7 % právnické osoby. Podniky zabývající se průmyslem tvoří 13,2 % z celkového počtu a jsou soustředěny u větších měst, 13,0 % tvoří stavební podniky, 16,6 % zemědělské podniky, ale nejvíce, 57,2 % podniky zabývající sluţbami. Cestovní ruch Vhledem k tomu, ţe kraj se nachází na rozmezí Šumavy a Jiţních Čech, je zájem o rekreační pobyt, jak dokazuje vyšší počet rekreačních zařízení - hotely, penziony apod., které umoţňují pobyt zájemcům v tomto okrese. Mezi přírodní krásy nejen CHKO Šumavy je moţné navštívit řadu zajímavých památek, historické jádro města Prachatice, zámek ve Vimperku,

hrady Kratochvíle, Helfenburk, Dub, zříceniny Hus, Osule,

Kunţvart, rozhledny na Libíně, Jezerní Slati a novou na Boubíně. 58

Území Šumavy je vyuţíváno k rekreaci nejen občany České republiky, ale také návštěvníky z ciziny a představuje na trhu cestovního ruchu tradiční, oblíbenou turistickou destinaci, která si uchovává vlastní identitu. Současné trendy ve vývoji poptávky, a to jak na domácím, tak i na mezinárodním trhu cestovního ruchu naznačují, ţe Šumava a jiţní Čechy mají potenciál a dobré šance pro další rozmach tohoto dynamického odvětví ekonomiky Trh s nemovitostmi Trh s nemovitostmi se začal pomalu rozvíjet, tak jak v celé republice po revoluci v roce 1989. Bylo to vlivem vzrůstající ceny práce na trhu, vlivem privatizace podniků a zvýšeným zájmem o vlastní bydlení. V tomto regionu zvláště také otevřením hranic, kdy místní obyvatelé dojíţděli do práce do Německa. Dalším oţivením trhu s nemovitostmi byl vstup České Republiky do Evropské unie. Podílem na rozvoji trhu jsou také dotace získané z Evropské unie na Program rozvoje venkova. Účelem dotací je podpora malých obcí (do 500 obyvatel, resp. 2000 obyvatel v případě ČOV, vodovodů a kanalizací) v oblasti základní dopravní a technické infrastruktury včetně vodohospodářského zajištění územních plánů a zlepšení vzhledu, zajištění občanského vybavení a sluţeb. Dalším výrazným faktorem je zvýšený zájem o oblast Šumavy a to jak za účelem rekreace, ale i trvalého bydlení. Stav trhu nemovitostí je přímo určen ekonomickými, měnovými a finančními faktory. Do období ekonomické krize, kterou pociťujeme od roku 2008 a která významně zpomalila, aţ pozastavila trh s nemovitostmi, směřoval vývoj prakticky vţdy výhradně vzhůru a to obvykle poměrně ostrým tempem. V okrese působí tyto realitní kanceláře : 1. šumavská realitní kancelář, Prachatická realitní kancelář, s.r.o., NEMO reality, s.r.o., Lysart-tuynam, s.r.o., ZOP reality, Real Spektrum Global, a.s.

59

Regionální segmentace Okres Prachatice lze rozdělit na větší města Prachatice a Vimperk, rekreační oblast CHKO Šumavy a zbytek okresu. Trh s nemovitostmi ve městech je obdobný, proto bude analýza shrnuta v jednom bloku. MĚSTO PRACHATICE Město Prachatice vzniklo na přelomu 13. a 14. století na významné obchodní stezce, tzv. Zlaté stezce a je jedno z nejlépe zachovaných renesančních měst. Do dnešních dnů se dochovalo historické goticko- renesanční jádro města, které bylo v roce 1981 prohlášeno za městskou památkovou rezervaci. Město dříve obepínal dvojitý pás hradeb, z nichţ se dochovaly některé části včetně několika bašt a zdvojené Dolní neboli Písecké brány s cimbuřím a průčelní freskou. První renesanční hradba se sice ukrývá v řadové zástavbě, která k ní přiléhá, avšak parkán a mladší hradební zeď s několika baštami patří ke koloritu historického jádra města. Prachatice jsou regionálním centrem okresu, svým návštěvníkům nabízí ucelenou nabídku sluţeb a moţností ke kulturnímu s sportovnímu vyţití. Sídlo zde má řada institucí a úřadů. Svou polohou na spojnici Stráţný - Volary České Budějovice je vyhledávanou turistickou oblastí. MĚSTO VIMPERK Šumavské město s 8090 obyvateli, leţící 700 m nad mořem v údolí řeky Volyňky, je známé bohatstvím kulturních památek, jejichţ dominantou je zámek. Ten byl původně gotickým hradem, zaloţeným snad jiţ roku 1195, podhradí je zmiňováno r. 1263. Slouţil na ochranu Zlaté stezky, staré obchodní cesty, po níţ se z oblasti dnešního Bavorska a Rakouska dopravovala sůl, obilí, víno apod.

60

zámek Vimperk 2.3.2 POZEMKY Vzhledem k celkovému rozvoji sluţeb a zvyšování počtu obyvatel se v posledních letech výrazně zvýšila poptávka po stavebních pozemcích, v okrajových částech města, vybavených inţenýrskými sítěmi. Dalším impulsem je větší dostupnost hypoték. V centru města Prachatice se 1m2 nabízí v intervalu mezi 800 – 1.000Kč. Na území města Prachatic se nacházejí smíšené výrobní a podnikatelské zóny obvykle v soukromém vlastnictví, minimum pozemků je ve vlastnictví města. Proluky se vyskytují velmi okrajových částech města, jejichţ hodnota je stejná jako u jiných pozemků. Pozemky na území CHKO Šumava je prodávají ojediněle a jejich cena odráţí exkluzivitu prostředí. V nabídce jsou v průměru od 500 do 2000Kč/ m2. Uvedené ceny pozemků jsou za stavební parcely, zcela, nebo částečně zasíťované. Ceny pozemků jsou uvedeny jako nabízený průměr a různí se dle atraktivity lokality, velikosti a úplnosti inţenýrských sítí. Prodej pozemků pro rodinné domky je zajišťován především soukromými firmami. Prachatice

570,-Kč/m2

Vimperk

490,- Kč/m2

CHKO Śumava

1.250,-Kč/m2

61

420,-Kč/m2

Ostatní část regionu

2.3.3 BUDOVY Byty Město Prachatice má vzhledem k ČR a ke srovnatelně stejně velkým městům relativně kvalitní bytový fond, který je tvořen převáţně v bytových panelových domech vlivem extenzivního rozvoje v 80tých letech, s malým podílem rodinných domů (18%). Kategorie

bytů I.

II.

III.

IV.

I.-II.

Obce 10 000 aţ 19 999 obyvatel 77,1

17,8

2,4

2,7

94,9

%

ČR

21,5

3,7

4,9

91,4

%

10

0,8

0,4

98,7 %

celkem 69,9

Prachatice

88,7

Téměř 100% bytů ve městě je v 1. či 2. kategorii, více neţ polovina bytů (56,88 %) je fondu je mladší 25ti let. Po stránce vybavenosti je bytový fond vysoce kvalitní, avšak s "úspornými parametry", hromadné bytové výstavby minulých let: uniformní velikosti, byty 3 a 2 pokojové, plošně nepříliš velké. Průměrná cena bytu v Prachaticích 989 000. Nejvíce klesly ceny starších bytů - zpravidla o 20%. Nejvíce se obchoduje s byty o velikosti 2+1, nabídka bytů 4+1 je velmi malá a málo prodejná. Nabídka starších bytů v oblasti chráněné krajinné oblasti Šumava je velmi málo, avšak nabízejí se zcela nové, v nově vystavených objektech, které vyuţívají exkluzivity prostředí. Jedná se často o byty pro rekreační účely. Cena odráţí atraktivitu prostředí v okolí Borové Lady a Kvildy a luxusně provedených staveb. Jedná se o projekty „Šumavský dvůr“ a apartmány v Borové Ladě. Lokalita

1+1

2+1

3+1

4+1

Prachatice

620 000

850 000

1 250 000

1 150 000

Vimperk

550 000

760 000

920 000

980 000

CHKO Śumava

960 000

2 300 000

3 011 000

velice malá nabídka, málo prodejné

62

Ostatní část regionu 285 000

740 000

960 000

1 050 000

Ceny jsou uvedené v Kč. Rodinné domy V posledních letech je zvýšený zájem o výstavbu rodinných domů v okolí s výstavbou inţenýrských sítí a komunikací. Městské domy v centru historického jádra se prodávají jen ojediněle. V nabídce jsou v rozmezí od 3 000 000 – 8 000 000. Nabídka novostaveb v Prachaticích se momentálně téměř nevyskytuje. Novostavby jsou naopak v malém mnoţství v oblasti národního parku Šumava, které lákají k celoročnímu i rekreačnímu vyuţití s minimálními provozními náklady. Jedná se např. o nové nízkoenergetické stylové šumavské domy na okraji Borové Lady, blízko známé Kvildy.

Lokalita

Cena za nemovitost

Prachatice

3 540 000

Vimperk

3 000 000

CHKO Śumava

5 200 000


2 000 000

Ceny jsou uvedené v Kč. Bytové domy Město Prachatice podporuje výstavbu bytových domů pro sociálně slabší občany. V roce 1998 bylo dokončena výstavba 32 bytových jednotek, v areálu bývalých kasáren byla v roce 1999 provedena adaptace 38 bytů a je zahájena adaptace dalších bytů. V současné době v nabídce na prodej nejsou uvedeny. Administrativní budovy V současnosti je nabízena administrativní budova v blízkosti centra Prachatic postavená v 80. letech včetně pěti garáţí, s uţitnou plocho 1.135m2 za 17mil. Kč, dále

63

administrativní budova o rozloze 500m2 za 5.380.000,-Kč a kanceláře o rozloze 600m2 za 5.950.000,-Kč. V okolí je v nabídka objekt o velikosti 1000 m2 za 7.300.000,-Kč. Administrativní budovy je prodávají zhruba za 11.020,-Kč za m2. Objekty pro individuální rekreaci Poptávka objektů pro individuální rekreaci značně převyšuje nabídku. Velký cenových rozdíl nabízených rekreačních objektů je v jejich lokaci. Typické šumavské chalupy jsou nabízeny jen velmi zřídka. Starší vesnické domy se prodávají obvykle intervalu od 400.000 do 900.000,-Kč, často je však nutná rekonstrukce. K rekreaci se nabízejí zděné i roubené domy, které jsou uvedeny v části pro rodinné domy. Ve známých rekreačních lokalitách jako např. Kvilda, Borové Lady se nabízí luxusní rekreační objekty v průměru od 3.500.000 do 5.500.000. Nabídka chat v okresu Prachatice není výrazná. Nabízejí se malé chaty s pozemkem obvykle do 1000m2 za průměrnou cenu od 340.000,- do 800.000,-Kč. 2.3.4 NÁJMY Byty Nabídka bytů k pronájmu je velmi malá. Nejvíce se nabízí byty malé v průměru za 4.5000,-Kč. Trţní nájemné standardního bytu je pohybuje v průměru 5.000,-Kč, cena za 1m2 je 73,-Kč. Regulované nájemné standardního bytu je 2.370,-Kč. Prachatice se zatím v trţních cenách starších bytů i v trţním nájemném drţí na úrovni pohraničního města. V trţních cenách i v trţním nájemném je zaznamenán růst.11 Byty pronajímají přibliţně v těchto intervalech: Lokalita

1+1

2+1

3+1

Prachatice

4.900,-

8.000,-

10.500,-

Vimperk

4.000,-

6.200,-

8.500,-


4.000,-

5.400,-

6.700,-

11

http://cenybytu.idnes.cz/cbbyty.asp?kraj=3&oblast=106

64

Prodejní prostory Prodejní prostory jsou v nabídce zejména v Prachaticích v průměru za 73,-Kč za m2. Administrativní objekty Lokalita

Kč/m2

Prachatice

100,-

Vimperk

125,-


31,-

Průmyslové objekty Nabídka pronájmu průmyslových objektů je velmi malá, vzhledem k jiţ vybudované a fungující průmyslové zóně v Prachaticích. Lokalita

Kč/m2

Prachatice

Velmi malá nabídka

Vimperk

30,-


21,-

2.3.5 CELKOVÝ MARKETINGOVÝ VÝHLED V budoucnu lze očekávat stagnaci trhu nemovitosti, případně mírný růst v souvislosti s celkovou ekonomikou státu. Trh s byty bude ovlivněn deregulací nájmů bytů. Ceny výrobních a zemědělských objektů mají spíše klesající tendenci. V exkluzivních lokalitách CHKO Šumavy se ceny nemovitostí budou drţet stále na vyšší úrovni z důvodu odpovídající poptávky po rekreaci, ale i trvalého bydlení.

65

3

ZÁVĚR

Historické objekty jistě zasluhují naši pozornost. Nejenom, ţe jsou odkazem naší kultury a historie, ale můţeme z nich čerpat inspiraci v nové výstavbě a architektuře. Problematika oceňování historických objektů je v současnosti značně nesnadná z důvodu absence ucelených pravidel, kterých se lze drţet. Je zapotřebí vytvoření postupů a metodik, které by odráţely alespoň jejich objektivní hodnotu. Cílem mé práce bylo nastínit stručný přehled lidové architektury v České Republice a uvést základní pojmy v této oblasti. Je zřejmé, ţe zájem o historické objekty v poslední době stoupl, zejména z řad potenciálních vlastníků o zajímavé sídlo a různých nadšenců. Vzhledem k často špatnému technickému stavu je to často „na poslední chvíli“. Doufejme, ţe se jich podaří zachránit a uchovat co nejvíce i pro další generace.

66

4

SEZNAM POUŢITÉ LITERATURY

Mencl Václav: Lidová architektura v Československu, 1980 Frolec Václav, Vařeka Josef: Lidová architektura, encyklopedie, Ort Petr: Oceňování nemovitostí na trţních principech Ort Petr: Moderní metody oceňování na trţních principech Ort Petr: Cvičení z oceňování nemovitostí – díl I. David Petr, Soukup Vladimír: 555 památek lidové architektury České Republiky Starý Václav: Památky Prachaticka a Vimperska Škabrada Jiří: Konstrukce historických staveb Ing. Renáta Schneiderová Heralová, Ph.D. Zákony Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a změně některých zákonů Zákon č. 20/1987 Sb. O státní památkové péči Web stránky www.lidova-architektura.cz www.wikipedia.cz www.komora.cz www.prachatice.cz www.delta-panel.cz

67

Historické stavby a jejich oceňování

Recommend Documents