Historické stavby a jejich oceňování

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra podnikání a oceňování

Historické stavby a jejich oceňování Bakalářská práce

Autor:

Marek Sloup Bankovnictví, Oceňování majetku

Vedoucí práce:

Praha

prof. Ing. Josef Michálek, CSc.

Červen, 2012

Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracoval samostatně a v seznamu uvedl veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámen se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

V Českých Budějovicích dne 20.6.2012

Marek Sloup

Poděkování Chtěl bych poděkovat především prof. Ing. Josefu Michálkovi, CSc. za ochotu a pomoc při konzultacích k bakalářské práci. Dále bych rád poděkoval všem přednášejícím na Bankovním institutu Vysoké školy Praha za informace a znalosti, které jsem vyuţil při tvorbě bakalářské práce.

Anotace Bakalářská práce se skládá ze tří částí – teoretické, praktické a analytické. V teoretické části se zaměřuji na lidovou architekturu v Jiţních Čechách, její specifika a základní moţnosti ocenění. V praktické části oceňuji bytovou jednotku a rodinný dům. V analytické části zpracovávám analýzu trhu s nemovitostmi v okrese České Budějovice. Annotation The thesis consists of three parts – theoretical, practical and analytical. In the theoretical part, I focus on folk architecture in South Bohemia, its characteristics and basic options awards. In the practical part, I appreciate the flat and house. In the analytical part, I process analysis of the property market in the district of České Budějovice.

Klíčová slova historická stavba lidová architektura jihočeská vesnice štítová výzdoba štukový prvek kamenná konstrukce zděná konstrukce Key words historical building folk architecture South Bohemian village front decoration stucco element stone construction brick construction

Obsah: Úvod…………………………………………………………………………………………....6

I.

Teoretická část…………………….……………………………………….…....7

1. Architektura ve slohovém období…………………………………………………..….8 1.1 Antika (800 let před n. l. - 476 let n. l.)…..……………………………….…....8 1.2 Středověk (476 let n. l. – 1492)……………………………………………..….9 1.2.1

Předrománský sloh (8. – 10. století)…………………………....9

1.2.2

Románský sloh (10. – 12. století)…………………………...….9

1.2.3

Gotika (12. – 15. století)……………………………………..…9

1.3 Novověk (1492 – současnost)………………………………………………...10 1.3.1

Renesance (15. – 16. století)…,,………………………………10

1.3.2

Baroko (16. – 18. století)……………………………………...10

1.3.3

Klasicismus a empír (18 – 19. století)………………………...10

1.3.4

Romantismus (18. – 19. století)……………………………….11

1.3.5

Novorenesance (19. století)…………………………………...11

1.3.6

Secese (20. století)…………………………………………….11

2. Jihočeská lidová architektura…………………………………………………………12 2.1 Osídlení jihočeské kotliny…………………………………………………….12 2.2 Půdorysné typy sídel………………………………………………………….13 2.2.1

Neřízené formy………………………………………….…….13

2.2.2

Řízené formy…………………………………………………..14

3. Základní pouţité konstrukce a materiály……………..………………………………17 3.1 Roubené stavby s hořlavou krytinou………………………………….………18 3.2 Kamenné stavby………………………………………………………………19 3.3 Stavby z pálených cihel s nespalnou krytinou………………………………..20 4. Umění jihočeské lidové architektury…………………………………………………21 4.1 Architektonické prvky v lidovém stavitelství………………………………...22 4.2 Barevnost lidové architektury………………………………………………...23 5. Architektonické tvarosloví……………………………………………………………26 6. Oceňování historických staveb……………………………………………………….29 6.1 Pozitiva historických staveb………………………..………………………....29

6

6.2 Negativa historických staveb…………………………………………………30 6.3 Metody oceňování historických staveb……………………………………….30

II.

Praktická část…………………….…………………………………………......32

7. Trţní ocenění bytu…………………………………………………………………….33 8. Trţní ocenění rodinného domu……………………………………………………….50

III.

Analytická část…………………….….……………………………………......74

9. Analýza trhu okresu České Budějovice………………………………………………75 Závěr………………………………………………………………………………………….83 Seznam pouţité literatury……………………………………………………………………..84 Seznam příloh…………………………………………………………………………..…….86

7

Úvod Tématem bakalářské práce jsou historické stavby a jejich oceňování. Téma jsem si vybral z důvodu dlouhodobé praxe ve stavebnictví, kde jsem se jiţ v minulosti podílel na rekonstrukci těchto staveb a pro můj kladný vztah k architektuře a památkám. V první části bakalářské práce popisuji vývoj lidové architektury v Jiţních Čechách, stavební způsoby, pouţité konstrukce a umění typické pro tuto oblast. V druhé části se zabývám vypracováním trţního ocenění bytu a rodinného domu. V poslední části zpracovávám analýzu trhu v okrese České Budějovice. Cílem bakalářské práce je charakterizovat lidovou architekturu v Jiţních Čechách, popsat stavební způsoby, pouţité materiály a základní moţnosti oceňování těchto staveb. Součástí příloh je i zaměření stávajícího stavu objektu, který odpovídá charakteru stavby lidové architektury. V bakalářské práci se zaměřuji na Jihočeský kraj, protoţe jsem se zde narodil a mám k této oblasti blízký vztah.

8

I. Teoretická část

9

1. Architektura ve slohovém období Sloh vzniká v ohnisku myšlení a odtud se šíří dále do okolního světa. Šiřitelem myšlenek jsou mezinárodní styky. Stavební sloh se plynule vyvíjí, ale přesto můţeme pozorovat jeho jednotlivá stádia, která jsou charakterizována stupněm konstrukčních a formálních zvládnutí výrazových prostředků. Jednota architektonického výrazu je dána například tvarem sloupů, hlavic, kleneb, profilací říms, ornamentem, kompozicí vnitřních a vnějších prostorů, stavebním materiálem. [1] Architektonický sloh ,,Vyjádření stavby vzniklé v určitém období za použití jednotících společných znaků.ˮ 1, s. 10

1.1 Antika (800 let před n. l. – 476 let n. l.) Toto období je matkou a inspirací pro většinu pozdějších slohů. Jedná se především o řecké, římské, etruské a starokřesťanské umění. Z hlediska architektury, sochařství a drobné plastiky je antika nedostiţná, a proto je stále napodobovaná. V Řecku se antika dělí na: Dórský řád Iónský řád Korintský řád V Římě se antika dělí na: Toskánský řád Kompozitní řád [2] _________________________ [1]

HÁJEK, VÁCLAV. Architektura: Klíč k architektonickým slohům. 1. vyd. Praha: Grada Publishing, spol. s r.

o., 2000. 232 s. ISBN 80-7169-722-2 [2]

ART DE GAULLE STUDIO. Slohová období. (online) 2012. (cit. 2012-03-05). Dostupné z:

http://www.antikpelnar.cz/index.php?option=com_content&view=article&id=13…

10

1.2 Středověk (476 let n. l. – 1492) Dlouhé období, jehoţ začátek je poznamenán snahou zachránit zbytky antické civilizace. 1.2.1 Předrománský sloh (8. – 10. století) Důleţité období z hlediska vzniku prvních státních útvarů. Po architektonické stránce se jedná o protáhlé jednolodní stavby určené pro náboţenské účely. Dělí se na: Dobu merovejskou Dobu karolinskou Dobu vrónskou 1.2.2 Románský sloh (10. – 12. století) Stavby, které byly stavěny po vzoru staveb bývalé říše římské. Jedná se především o chrámové jednolodní a vícelodní stavby na území dnešního Německa a Francie. Základní poznávací znaky románského slohu jsou rotunda, sdruţená okna, obloučkový vlys. 1.2.3 Gotika (12. – 15. století) Plynulé pokračování románské architektury, které navazuje a rozvíjí konstrukce, ke kterým románská architektura dospěla. Gotika vznikla v severní Francii a jedná se o jediný styl středověké Evropy, který se neinspiroval v antice. Do českých zemí přichází začátkem 13. století a je zlatým věkem ve vývoji české architektury. Stavebně došlo ke změně konstrukčního systému, kde masivní nosná konstrukce přechází na konstrukci kostrovou. Gotický sloh nejlépe dokumentují chrámové stavby. Typickým znakem gotiky je lomený oblouk. Vývoj gotiky u nás můţeme rozdělit do tří období: Doba raná - přemyslovská (1230 - 1306) Období vrcholné gotiky - lucemburská (1306 - 1437) Období pozdní gotiky - jagellonská (1437 - 1526)

11

1.3 Novověk (1492 - současnost) 1.3.1 Renesance (15. - 16. století) Vzniká v první polovině 15. století v severní Itálii. Nevyvinula se z gotiky, ale naopak se ji snaţila popřít. K realizaci staveb vyuţívá vzorů antické architektury. Renesance se u nás uplatňuje především v architektuře světských staveb, jako jsou zámky, paláce, radnice a obytné domy. Základním poznávacím znakem je pouţívání antických prvků a arkádových ochozů, dvojitých sdruţených oken nejčastěji s rovným nadpraţím. Období renesance v Čechách dělíme na: Jagellonská renesance (1492 - 1526) Raná renesance (1526 - 1547) Vrcholná renesance (1547 - 1580) Pozdní renesance a manýrismus (1580 - 1620) 1.3.2 Baroko (16. – 18. století) Ve své tvorbě navazovalo na renesanci, ale ve vrcholném období převládá směr dynamický, který je blíţe pozdní gotice. Nejčastějším stavebním typem barokní architektury u nás byly církevní stavby. Vývoj baroka u nás můţeme rozdělit do tří období: Rané baroko (asi 1600 - 16920) Vrcholné baroko (1690 - 1740) Pozdní baroko - rokoko (asi 1740 - 1780) [1] 1.3.3 Klasicismus a empír (18. – 19. století) Znovu se hledá inspirace v antickém Řecku a Římě, i kdyţ přichází z Francie. Empírové se označují klasicistní stavby vzniklé po roce 1804, které důsledněji aplikují antické a egyptské vzory. Poznávací znaky klasicismu jsou vavřínové festony, motiv boţího oka, _________________________ [1]

HÁJEK, VÁCLAV. Architektura: Klíč k architektonickým slohům. 1. vyd. Praha: Grada Publishing, spol. s r.

o., 2000. 232 s. ISBN 80-7169-722-2

12

zakončovací prvky antických váz, konzoly s volutami nebo triglyfy. 1.3.4 Romantismus (18. – 19. století) Objevuje se v Anglii a vyvolává v architektuře vlnu staveb a přestaveb v novogotickém stylu. Romantismu se také říká druhé rokoko. Rokoko nelze chápat jako samostatný architektonický sloh, protoţe se jedná o dekorativnost uplatňovanou v barokních stavbách. Typické znaky romantismu jsou například věţe s tupým zakončením nebo tudorský oblouk. 1.3.5 Novorenesance (19. století) Renesance má opět poslouţit architektuře k plnění nových úkolů. Typickými znaky novorenesance jsou reprezentativnost, osová symetrie a častější pouţívání ţelezných konstrukcí. V průběhu 19. století se objevují i další umělecké směry jako jsou biedermeier, historismus, akademismus, impresionismus, symbolismus. 1.3.6 Secese (20. století) Krátké období, které chtělo ukončit historizující detaily na stavbách a nahradit je novým dekorem. Typickým prvkem bývá ornamentální zpracování kovů, vyuţití skla a keramiky. Ve 20. století byly také zaznamenány směry jako například art deco, expresionismus, kubismus, neoklasicismus, funkcionalismus, bauhaus. [1, 2]

_________________________ [1]

HÁJEK, VÁCLAV. Architektura: Klíč k architektonickým slohům. 1. vyd. Praha: Grada Publishing, spol. s r.

o., 2000. 232 s. ISBN 80-7169-722-2 [2]

ART DE GAULLE STUDIO. Slohová období. (online) 2012. (cit. 2012-03-05). Dostupné z:

http://www.antikpelnar.cz/index.php?option=com_content&view=article&id=13…

13

2. Jihočeská lidová architektura Lidové stavitelství odlišujeme od slohového především proto, ţe jiţ od počátku našich národních dějin se jednotlivé společenské vrstvy vzájemně lišily svými kulturními projevy a stále se prohlubovala propast mezi lidovou kulturou a kulturou privilegovaných vrstev (šlechty, duchovenstva, měšťanstva). Prostí lidé tvořili v rámci tradice, zkušenosti se dědily z generace na generaci a kaţdá musela řešit další problém, jak přizpůsobit dosavadní stavby novým hospodářským, obytným a společenským potřebám. Jedním ze základních faktorů ovlivňujících finální kompozici prostoru sídla je jejich řazení a pravidelnost.

2.1 Osídlení jihočeské kotliny Obr. 1 – Oblast jihočeského kraje [3]

První osídlení jiţních Čech je pouze několik významných obchodních stezek, které na sebe váţí doprovodné osídlení s několika hlouběji poloţenými správními centry. Celý prostor jiţních Čech leţí nad kótou 400m, a proto zájem o jeho osídlení nebyl z počátku silný. Ve 13. století dochází k osidlování celé jihočeské kotliny. Jednalo se o krajiny související se starým sídelním územím a území kolem klášterních center. Kolem nově vysázených měst dochází k rozvoji cestovní sítě a kolem ní vznikají řetězce sídel. Proces osidlování trvá po _________________________ [3]

RIS. Mapy – Jihočeský kraj. (online) 2012. (cit. 2012-03-12). Dostupné z:

http://www.risy.cz/cs/krajske-ris/jihocesky-kraj/verejna-sprava/spravni-cleneni/uzemni-cleneni-mapy/

14

celé 13. a 14. století. V době vrcholící gotické architektury existovaly v jiţních Čechách jiţ všechny základní varianty půdorysné sestavy zemědělských sídel, které vznikaly na půdorysných schématech od shlukového uspořádání aţ ke geometricky pravidelnému centrálnímu typu návesnímu. 2.2 Půdorysné typy sídel Jihočeská oblast nebyla osídlena naráz, ale osídlení jednotlivých oblastí probíhalo postupně v různých dobách. Vsi vznikaly plánovitě nebo postupným rozrůstáním. 2.2.1 Neřízené formy Typ shlukový nebo hromadný Osady, jejichţ domy stojí v nepravidelných shlucích. Vznikaly bez zřetelného plánu v pozdním středověku nebo novodobou kolonizací někdejšího lesního území. Typickým znakem těchto vesnic je nepravidelná vzájemná vazba jednotlivých usedlostí bez výraznějšího centrálního prostoru či jednotící páteře. [4]

Obr. 2 – Půdorysné schéma obce Hejná (okr. Klatovy) [4 s. 14]

_________________________ [4]

VODĚRA, SVATOPLUK; ŠKABRADA, JIŘÍ. Jihočeská lidová architektura. 1. vyd. České Budějovice:

Jihočeské nakladatelství, 1986. 237 s. ISBN 43-024-86

15

Typ dvorcový Samoty nebo skupinky domů, jejichţ pluţina (místní trať) se rozkládá v několika úsecích kolem příslušné usedlosti. Příkladem jsou obce Opalice a Radostice (okr. České Budějovice).

Obr. 3 – Půdorysné schéma obce Radostice (okr. České Budějovice) [4 s. 16] 2.2.2 Řízené formy Typ návesní

Obr. 4 – Plán části městského půdorysu Vodňany (okr. Strakonice) [4 s. 16] _________________________ [4]

VODĚRA, SVATOPLUK; ŠKABRADA, JIŘÍ. Jihočeská lidová architektura. 1. vyd. České Budějovice:

Jihočeské nakladatelství, 1986. 237 s. ISBN 43-024-86

16

Nejrozšířenější půdorysný typ vesnice, s návsí tvaru okrouhlého, oválného, protáhlého nebo nepravidelného n-úhelníku (čtverec, obdélník, lichoběţník, trojúhelník). S tímto typem se setkáváme po celém Českém území. Všechny tyto vesnice se vyznačují nápadnou pravidelností půdorysu. Bývají vřazeny do sídelního organizmu později zaloţeného městského útvaru. Náves takové vsi na sebe vzala funkci náměstí, jako je tomu například u Třeboně (okr. České Budějovice), Vyššího Brodu (okr. Český Krumlov), Vodňan nebo Netolic (okr. Strakonice). Návesní typ vesnic zahrnuje řadu základních forem: Typ ulicový nebo silnicový Byly zakládány v 11. a 12. století. Usedlosti těchto vesnic jsou obvykle řazeny těsně vedle sebe (v méně častých případech volněji). Většinou lemují obě strany cesty nebo silnice. Příkladem jsou obce Rybova Lhota, Planá nad Luţnicí (okr. Tábor), Opatovice (okr. České Budějovice). Lánové vsi Nelze je řadit pod souborný název návesních vsí. Lánové vsi vznikaly ve 14. století v pohraničí. Jedná se o potoční vsi, táhnoucí se řadu kilometrů, kde jedna přechází v druhou. Typickým příkladem jsou obce Peršlák na Jindřichohradecku, Klaţary (okr. České Budějovice).

Obr. 5 – Půdorys obce Peršlák (okr. Jindřichův Hradec) [4 s. 15] _________________________ [4]

VODĚRA, SVATOPLUK; ŠKABRADA, JIŘÍ. Jihočeská lidová architektura. 1. vyd. České Budějovice:

Jihočeské nakladatelství, 1986. 237 s. ISBN 43-024-86

17

Lesní návesní vsi Tyto obce mají na jedné straně slepou ulicovou náves, často kyjovitě rozšířenou. Klasickým příkladem je obec Pravětín (okr. Prachatice).

Obr. 6 – Půdorysné schéma obce Pravětín (okr. Prachatice) [4 s. 14]

Okrouhlice Typ vesnice s uzavřenou návsí plnila obranou funkci sevřené formy sídla. Většinou se jedná o drobná sídla, s počtem 6 – 12 usedlostí, kolem kruhové, okrouhlé či kapkovité návsi. Obec měla původně jediný komunikační vjezd, který býval uzavíratelný. Okrouhlicová forma má tu zvláštnost, ţe vytváří klínové, lichoběţníkové parcely, směřující nejuţší stranou do návsi. Čelo tvoří štít obytného domu a vjezd. Klasickým příkladem jsou obce Něchov, Mohuřice, Sousedovice (okr. České Budějovice).

Obr. 7 – Půdorysné schéma obce Mohuřice (okr. České Budějovice) [4 s. 14] _________________________ [4]

VODĚRA, SVATOPLUK; ŠKABRADA, JIŘÍ. Jihočeská lidová architektura. 1. vyd. České Budějovice:

Jihočeské nakladatelství, 1986. 237 s. ISBN 43-024-86

18

Typ návesní pravidelný Tyto obce pocházejí ze 13. a 14. století. Všechny usedlosti jsou orientovány do čtvercové nebo obdélníkové návsi, zpravidla sevřené čtyřmi pravidelnými frontami usedlostí. Příkladem jsou obce Komárov (okr. Tábor), Katovice, Jemnice, Sedlice (okr. Strakonice).

Obr. 8 – Půdorysné schéma obce Jemnice (okr. Strakonice) [4 s. 14]

3. Základní pouţité konstrukce a materiály V souvislosti s vývojem Českého lidového stavitelství má jihočeská lidová architektura řadu odlišností a specifik, ale také řadu obecných znaků. Vychází z potřeb a způsobu ţivota venkovských obyvatel, kteří se zabývali především zemědělstvím. Vývoj zemědělství v jiţních Čechách má stejný směr jako v sousedních oblastech, a proto je vesnické prostředí v řadě znaků příbuzné. V základní skladební struktuře sídel, usedlostí a obytných domů jiţní Čechy nevybočují z obecných znaků a zvyklostí okolních zemí. Specifické znaky jihočeské lidové architektury spočívají v uchopení stavebního materiálu, konstrukce a jeho zhodnocení v lidovém výrazu a architektonické formě. Jednotlivé skupiny obyvatelstva přizpůsobovaly stavby svým hospodářským potřebám, nejdostupnějším stavebním materiálům a potřebám společného úkrytu před nebezpečím. Nejpouţívanějším _________________________ [4]

VODĚRA, SVATOPLUK; ŠKABRADA, JIŘÍ. Jihočeská lidová architektura. 1. vyd. České Budějovice:

Jihočeské nakladatelství, 1986. 237 s. ISBN 43-024-86

19

stavebním materiálem bylo dřevo. Teprve 19. století přináší přechod lidové stavby na materiálově stabilnější stavební tvorbu, ale ještě po velice dlouhou dobu vedle sebe existují stará roubená a nová zděná stavba. Přechod z dřevěné stavby na stavby ze stabilnějších materiálů ovlivnilo nedostatek lesů a cenová nedostupnost dřeva. Z jiţnějších oblastí přišla zděná, speciálně kamenná stavba, která byla jiţ staletí zakořeněna v podhorských oblastech. Všechny tyto skutečnosti přispěly ke konečnému vykrystalizování a obecnému uplatnění zděné stavební technologie. Byla zde i snaha zabezpečit majetek proti poţáru, coţ se jiţ v období staršího vývoje roubené stavby projevilo výstavbou zděných částí stavby, odloučením skladovacích prostorů, komor a sýpek mimo prostor domu. Toto všechno navodilo přestavbu jihočeských vesnic a jejich materiálovou, základní kompoziční a architektonickou přeměnu.

3.1 Roubené stavby s hořlavou krytinou

Obr. 9 – Roubena stavba [5] V lidovém stavitelství se obecně nejvíce rozšířily roubené stavby. Tato obydlí byla většinou roubena z jedlových kuláčů, které se na nároţích stavby vzájemně přesahovaly. Stavby měly sedlovou střechu krytou slámou. Do 19. století byly v Pošumaví budovány domy z přitesaných klád, které se kříţily daleko přes sebe. Stěny některých domů byly z kůlů opletených proutím. U obytných domů se spáry roubené stěny utěsňovaly nabíjeným mechem _________________________ [5]

JIHOČESKÁ LIDOVÁ ARCHITEKTURA. Výstavy. (online) 2012. (cit. 2012-03-23). Dostupné z:

http://www.cbvk.cz/files/vystavy/2007/070308-luniaczek.html

20

nebo hliněnou mazaninou. Někdy se výplň upevňovala latěmi, přidrţovanými dřevěnými kolíky. Převáţná většina roubených staveb je postavena ze smrkového, jedlového nebo modřínového dřeva. S rozvojem techniky byly zdokonalovány spoje trámů, coţ umoţnilo lidovým stavitelům v 19. století, přizpůsobit stěny domu modernějším, hladkým zděným stavbám.

3.2 Kamenné stavby Ve větším rozsahu se kamenné konstrukce začaly pouţívat aţ koncem 18. století. Kámen se nejdříve získával sbíráním na polích, později se těţil v lomech. Pouţíval se na zdění stěn a kleneb, ale také na břidlicovou střešní krytinu. Z dobře opracovatelného kamene se tesaly architektonické prvky. Stavělo se především z opuky, která se pojila hliněnou maltou. U starých staveb přesahovala tloušťka stěny 100cm - v patře a ve štítě byla slabší. Kamenné stavby se většinou omítaly. [6]

Obr. 10 – Detail štítového průčelí z kamene na zdivo [7]

_________________________ [6]

LANGER, JIŘÍ; VAŘEKA, JOSEF. Naše lidové stavby. 1. vyd. Praha: Albatros, 1983. 348 s.

ISBN 13-870-83 [7]

LIDOVÁ ARCHITEKTURA. Fotoalbum. (online) 2012. (cit. 2012-03-20). Dostupné z:

http://www.lidova-architektura.cz/fotoalbum/displayimage.php?album=62&pos=5

21

3.3 Stavby z pálených cihel s nespalnou krytinou Od poloviny 19. století se v lidovém stavitelství stále více uplatňují pálené cihly. Výstavba nových zděných domů souvisela s celkovým hospodářským a kulturním rozvojem. Pálením hlíny se vyráběl keramický střep ve formě pálených cihel a jiných tvarovek. U starší zděné zástavby převaţoval jako stavební materiál kámen doplněný cihlami. Cihlami byla zpevňována nároţí, ostění oken, dveří a stavěly se z nich štíty domů. Současně se začala uplatňovat pálená střešní krytina, nahrazující podstatně lehčí doškovou nebo šindelovou krytinu. Keramika postupně nahrazovala dřevo charakteristické vysokou hořlavostí. [6, 7]

Obr. 11 – Detail cihlového štítu s pálenou krytinou [8]

_________________________ [6]

LANGER, JIŘÍ; VAŘEKA, JOSEF. Naše lidové stavby. 1. vyd. Praha: Albatros, 1983. 348 s.

ISBN 13-870-83 [7]

LIDOVÁ ARCHITEKTURA. Stavební konstrukce. (online) 2012. (cit. 2012-03-20). Dostupné z:

http://www.lidova-architektura.cz/architektura-historie/stavby-konstrukce/konstrukce-staveb-uvod.htm [8]

LIDOVÁ ARCHITEKTURA. Fotoalbum. (online) 2012. (cit. 2012-03-20). Dostupné z:

http://www.lidova-architektura.cz/fotoalbum/displayimage.php?album=79&pos=8

22

4. Umění jihočeské lidové architektury Z potřeby maximální sevřenosti sídla vyplynula orientace usedlostí uţší stranou k veřejnému prostoru. Boční strany stavby byly obráceny k sousedovi, a proto většinou zůstávaly slepé bez architektonické úpravy. Jihočeská vesnice je charakteristická štítovou orientací staveb do návesního prostoru. Největší zastoupení má zděná architektura z 18. a 19. století. Na její výzdobu měla velký vliv městská architektura. Slohové vzory klasicismu, renesance a baroka byly přetvářeny dle představ školených stavitelů, kteří se na této tvorbě podíleli. Přesto v ní převaţují prvky lidové architektury. Tato architektura se nazývá jihočeské selské baroko a vyniká především výzdobou průčelních štítů, průčelních stěn (zvláště kolem oken) a na branách opatřenými nízkými štíty. Dnes jsou průčelí jiţ obílená, ale v minulém století byly jednotlivé prvky provedeny v barvách. Posledním stavebním slohem, jehoţ ornamentika se projevila v lidovém stavitelství, je secese. Její prvky najdeme na novějších domech.

Obr. 12 – Holašovice, jihočeské selské baroko [9] 4.1 Architektonické prvky v lidovém stavitelství V jiţních Čechách se rozlišují především soběslavskoveselská Blata, která leţí po obvodě rozsáhlých rašelinišť a bývalých močálů a hlubocká Blata (zbudovská Blata), kde se _________________________ [9]

ADAM.CZ. Selské slavnosti. (online) 2012. (cit. 2012-03-20). Dostupné z:

http://www.lidova-architektura.cz/fotoalbum/displayimage.php?album=79&pos=8

23

dochovaly význačné urbanistické soubory a solitéry. Ve výzdobě blatských štítů se odráţí rukopis dovedných zednických mistrů, z něhoţ je moţné vysledovat okruh působnosti jednotlivých zednických part. Má proto řadu místních forem. Rozdíl mezi oběma základními oblastmi se jeví ve způsobu výzdoby a ve větším podílu zachovaných kamenných staveb na hlubockých Blatech, které byly stavební vlnou v 19. století jen upraveny. V obou blatských oblastech se v lidovém stavitelství uplatnila transformace prvků ze slohové barokní a klasicistní architektury do vesnické a jejich vlastní zpracování, doplněné zdobnými motivy z lidového prostředí. V polovině 19. století se v jiţních Čechách uplatnila především klasicistní štítová výzdoba. Charakteristickou výzdobou této architektury jsou štukové, plošně vystupující prvky (plošné pásy, pilastry, římsy, spirálové závity, segmentové oblouky nad okny a výklenky, stylizované ratolesti, zubořez). Maltovou výzdobu doplňuje i barevný obraz v omítce průčelní stěny (freska), zachycující obvykle světce, ale ve 20. století také krajinu nebo význačné postavy našich dějin. Dále je to ornamentika známá z lidových dřevořezeb a výšivek (srdíčka, čtyřlístky, květiny, květináče, stromečky, nápisy s letopočtem). Zajímavou výzdobu mají i vnitřky domů (valené klenby s lunetami, segmentové klenby a placky). Častý je i náboţenský námět (kříţ, monstrance).

Obr. 13 – Lybotyně, jihočeské selské baroko v obci [10]

_________________________ [10]

CHALUPAUTOMA. Šumava. (online) 2012. (cit. 2012-03-20). Dostupné z:

http://www.chalupa-utoma.cz/sumava/jakub-bursa-jihoceske-selske-baroko

24

4.2 Barevnost lidové architektury Je dána především přírodním materiálem, konstrukcí stavby a záměrnou výzdobou, která dosáhla největšího rozkvětu v 18. a v 19. století. K nejjednodušším barevným projevům patří přetírání spár mezi trámy roubené stěny hliněným kalem nebo vápnem ředěným pro natírání štětkou, natírání dveří (na zeleno, na hnědo, na ţluto), natírání rámů oken (na hnědo, na bílo, na ţluto, na modro, na červeno, na zeleno) a bílení obvodu vnějších dveřních a okenních otvorů aţ 20cm širokým pásem. Malované lomenice byly známé i na Šumavě. Černá barva k napsání nápisu byla připravena ze sazí, jeţ se rozmíchaly v mléce a vodě, a k nimţ se přidalo trochu mouky rozdělané v kořalce. Červená písmena se psala rudkou, ţlutohnědá štětečkem nasyceným okrem. Zděné stavby, se také bílily a místy se záhy začaly přidávat do jarních nátěrů omítek barevné hlinky, aby budovu zbarvovaly do světlých barevných tónů. Zvlášť bohatou barevnou výzdobou vynikaly blatské stavby. Náves vyhlíţela jako dílo barevné výtvarnosti, protoţe kaţdá část plastické výzdoby měla svoji barvu - kaţdá cihla klenby nad okny a dveřmi byla jiné barvy, na červeném závěsu byl modrý zvoneček se ţlutým srdíčkem nebo zelený věneček a vše vystupovalo z béţového podkladu omítky. Později hospodyně neměly na výzdobu fasád uţ tolik času a dnes jsou tyto domy obíleny. [12]

Obr. 14 – Soběslavská Blata, jihočeské selské baroko v obci Komárov [11] _________________________ [11]

FOTO.MAPY.CZ. Jihočeské selské baroko. (online) 2012. (cit. 2012-03-20). Dostupné z:

http://foto.mapy.cz/original?id=264788 [12]

VAŘEKA, JOSEF; FROLEC, VÁCLAV. Lidová architektura. 2. vyd. Praha: Grada Publishing, a.s., 2007.

428 s. ISBN 978-80-247-1204-8

25

5. Architektonické tvarosloví Fasáda - vnější průčelí budovy. [13] Feston – dekorativní prvek, malovaný nebo častěji plastický, štukový, představující závěs z listů, květů, případně ovoce, propletený nebo zakončený stuhou. [13] Hlavice – horní část sloupu. Její tvar a výzdoba ukazuje na architektonický řád, ke kterému náleţí. [13] Klenba – oblouková stropní konstrukce, většinou zděná, ve středověku a ve vesnickém prostředí i v mladší době, také dřevěná (roubená válená klenba). [14] Konzola – nosný kamenný nebo dřevěný článek vysunutý vodorovně nebo šikmo ze stěny, podpírající balkón nebo římsu nesoucí sochu. Tvar se přizpůsobuje architektonickým slohům. [14]

Kuláč – dřevo s kruhovým průřezem (netesaný trám) [14] Lomenice – trojúhelníkový, u polovalbové střechy lichoběţníkový štít z různě skládaných prken. [14] Lomený oblouk – architektonický prvek, typický zejména pro gotiku. Konstrukce z kamenů, cihel nebo jiných materiálů, která překlenuje mezeru bez pouţití překladu. [13] Luneta – půlkruhové okno nade dveřmi nebo oknem. Také horní část okna se závěsem, který umoţňuje, aby se dala otevřít samostatně. [13] _________________________ [13]

COLEOVÁ, EMILY. Průvodce architekturou. 1. vyd. Praha: Svojtka Co. S. r. o., a.s., 2008. 352 s. ISBN

978-80-7352-976-5 [14]

HÁJEK, VÁCLAV. Architektura – Klíč k architektonickým slohům. 1. vyd. Praha: Grada Publishing, spol.

s r. o., 2000. 232 s. ISBN 80-7169-722-2

26

Monstrance – ozdobná schránka z ušlechtilého kovu na vystavování a uctívání proměněné hostie. Gotická monstrance je typická uměleckým zpracováním připomínajícím průčelí gotické katedrály. [13] Obloučkový vlys – ornament tohoto vlysu je tvořen řadou půlkruhových obloučků. Pouţíval se zejména v románské architektuře. [13] Ochoz – chodba okolo budovy a s budovou spojená. [14] Ornament – ozdobný detail, který slouţí ke zkrášlení nebo členění stavby. [13] Pilastr – reliéfní plastický architektonický prvek, který napodobuje sloup, ale má pouze dekorativní účel. V klasických budovách má znaky jednoho z řádů. [13] Rotunda – kruhová budova nebo místnost, obvykle s kupolí. [13] Rozeta - v klasické architektuře malá, plochá, kruhová nebo oválná část výzdoby, často obsahující akantové listy. [13] Římsa – nepřerušovaný horizontální pás zdiva , které je buď v jedné rovině s okolní zdí, nebo z jejího povrchu vyčnívá. Obvykle je uţší neţ ostatní pruhy a lisovaný. [13] Sloup – podpěrný nebo nosný vertikální článek ze dřeva nebo zdiva. [14] Solitéra - v zahradnické architektuře pojem pro strom či keř, vysazený nebo přirozeně rostoucí osamoceně. [13]

_________________________ [13]

COLEOVÁ, EMILY. Průvodce architekturou. 1. vyd. Praha: Svojtka Co. S. r. o., a.s., 2008. 352 s. ISBN

978-80-7352-976-5 [14]

HÁJEK, VÁCLAV. Architektura – Klíč k architektonickým slohům. 1. vyd. Praha: Grada Publishing, spol.

s r. o., 2000. 232 s. ISBN 80-7169-722-2

27

Štít – stěna obvykle trojúhelníkového tvaru, uzavírající nebo členící půdní prostor, často zdobená (u roubených staveb - lomenice). [14] Triglyf – typ výzdoby v dórském vlysu, který se skládá ze tří vertikálních desek, oddělených ţlábky klínového řezu neboli glyfy. [13] Tudorský oblouk – oblouk, jehoţ strany začínají jako křivky, ale pak se narovnávají, aby se spojili na vrcholu v jednom bodě. [13] Valená klenba – vyklenutá klenba, po celou svou délku neměnná. Jde o jednodušší a nejranější druh klenby pocházejí z doby od 9. století př. n. l. [13] Voluta - spirálový závit v křídlech štítu zděné lidové architektury (především v jiţních Čechách). [14] Zubořez – malý čtvercový pilíř pouţívaný v řadách na hraně klasické římsy. [13]

_________________________ [13]

COLEOVÁ, EMILY. Průvodce architekturou. 1. vyd. Praha: Svojtka Co. S. r. o., a.s., 2008. 352 s. ISBN

978-80-7352-976-5 [14]

HÁJEK, VÁCLAV. Architektura – Klíč k architektonickým slohům. 1. vyd. Praha: Grada Publishing, spol.

s r. o., 2000. 232 s. ISBN 80-7169-722-2

28

6. Oceňování historických staveb Historické stavby nelze ocenit dle předepsaných metod a pravidel. Kaţdá stavba je unikátní, a proto je umělecky z finančního hlediska skoro neocenitelná. Komerční vyuţití historických staveb je spíše ojedinělé. Při oceňování je potřeba vycházet z intuice a vlastních zkušeností. Je potřeba ověřit stavební stav, materiálové provedení a stáří objektu. Z historického hlediska je závěrečná hodnota objektu diskutabilní, a proto je oceňování těchto staveb velmi komplikované. V kaţdé zemi se na oceňování historických staveb a jejich hodnotu nahlíţí jinak. Například v Evropě se hodnotí především stáří objektu (čím starší objekt, tím z uměleckého hlediska stoupá jeho cena) a v asijských zemích má stavba stará 100 let stejnou hodnotu jako stavba stará 1000 let. Umělecká díla mají v oblasti oceňování obdobné postupy, ale existují i další faktory, které mají na ocenění vliv. 6.1 Pozitiva historických staveb Nejprve je potřeba si poloţit otázku, zda je výhodou či nevýhodou, ţe je nemovitost památkově chráněná. Pravda je někde uprostřed s tím, ţe se liší případ od případu. Poloha v obci Komerčně atraktivní a historické stavby jsou umístěny v historických jádrech měst. Oproti tomu jsou některé hrady, tvrze, kaple a poutní místa umístěny mimo města nebo obce. Cestovní ruch Některé země nemají přírodní podmínky k tomu, aby se staly cílem cestovního ruchu. Cestovní ruch obvykle obohacují pomocí památkově chráněných nemovitostí. Umělecké a uměleckořemeslné prvky Novostavba můţe být vybavena uměleckými díly, ale jen málokdy můţe dosáhnout takové přidané hodnoty majetku jako historická stavba, kde tyto prvky tvoří organickou součást celku. Genius loci (specifická atmosféra dané oblasti) Nepůsobí na všechny subjekty trhu vţdy a stejně. Tento pojem je spíše spjat se středověkem neţ se současností.

29

6.2 Negativa historických staveb Při analýze nejvyššího a nejlepšího vyuţití obvykle zjistíme, ţe výčet negativ je stejně dlouhý jako výčet pozitiv. Výčet negativ a váha jednotlivých faktorů je závislý jak na typu a umístění nemovitosti, tak na tom, co je v nemovitosti chráněno. Dispoziční řešení Můţe se jednat o administrativní budovu, činţovní dům nebo o nějaký typ objektu občanské vybavenosti. Tyto objekty obvykle nevyhovují dispozičním řešením a nesplňují poţadavky na uţívání. Kvalita konstrukcí Historické stavby byly prováděny z různých konstrukcí a materiálů. Vznikají problémy například s vlhkostí, která je u řady staveb ze smíšeného nebo kamenného zdiva těţko odstranitelná. U historických staveb s umělecky zdobenou fasádou, není většinou moţné provést zateplení svislých konstrukcí, z důvodu nepovolení orgány památkové péče. Funkční vyuţití Obvykle je podmíněno poţadavky orgánů památkové péče, a je tedy značně zúţeno. Oproti tomu má novostavba limity dané pouze právními podmínkami, technickými moţnostmi a investiční návratností. [15] 6.3 Metody oceňování historických staveb Při ocenění památkově chráněného nemovitého majetku se budeme muset zamyslet, stejně jako u ocenění libovolné jiné nemovitosti nad pouţitím tří standardních oceňovacích přístupů (nákladového, porovnávacího, příjmového) a posoudit je obecně a konkrétně pro předmětný majetek. Nákladová metoda Podle nákladové metody je ocenění památkově chráněného objektu velice obtíţné, a to ze dvou hlavních důvodů: _________________________ [15]

ORT, PETR. Problematika oceňování památkově chráněných nemovitostí na tržních principech

30

Umělecké a uměleckořemeslné prvky - kaţdý takový prvek je jedinečný a neopakovatelný. Můţeme uměle stanovit náklady na vytvoření kopie uměleckého díla (fresky, sochy, reliéfu, řezby). Reprodukční hodnota a opotřebení - kaţdá historická stavba je unikát a při hypotetické reprodukci můţeme vyčíslit pouze ideální náklady na pořízení kopie. Porovnávací metoda Udává dobré výsledky při ocenění pozemku, bytu, rodinných domů nebo řadových garáţí, ale její pouţití pro kulturní památky je nepředstavitelné. Pokud chceme pouţít porovnávací metodu u historických staveb, musíme brát v úvahu, ţe nemovitost musíme s něčím porovnat. Tím vzniká problém, ţe nemáme ţádnou nemovitost k porovnání, protoţe kaţdá historická stavba je unikát. Příjmová metoda Teorie metody vychází z analýzy uţitečnosti oceňovaného majetku bez ohledu na jeho podstatu. Je zaloţena na koncepci časové hodnoty peněz a relativního rizika investice. Jediný způsob, jak historické stavby ocenit, je příjmovou metodou. Je dobré vědět, ţe spousta památek ţádný příjem nemá, mít nemůţe a naopak jsou s jejím vlastnictvím spojeny nemalé náklady na údrţbu. To dokáţeme eliminovat tím, ţe nemovitosti, které nemají ţádný výnos (kostel, hřbitov) se neoceňují na trţních principech, protoţe se s nimi neobchoduje a nejsou akceptovány jako zástava úvěru. [16] K ocenění historické stavby je nutné zajistit příslušnou projektovou dokumentaci aktuálního stavu objektu. Součástí příloh bakalářské práce je zaměření stávajícího stavu objektu, který odpovídá charakteru stavby lidové architektury.

_________________________ [16]

ORT, PETR. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. 3. vyd. Praha: Bankovní institut

vysoká škola, 2007. 74 s. ISBN 80-7265-085-8

31

II. Praktická část

32

7. Trţní ocenění bytu Objednatel: Bankovní institut vysoká škola, a.s. Nároţní 2600/9 158 00 Praha 5 Česká republika

ZPRÁVA O HODNOCENÍ (VALUATION REPORT)

Byt č.p. 1996/8 V bytovém domě č.p. 1996 Rudolfovská tř. 1996/7 370 01 České Budějovice 3

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU (FAIR MARKET VALUE)

Datum ocenění: 20. ČERVNA 2012 33

OBSAH Úvodní list Obsah Průvodní dopis Popisné informace Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití Ocenění Závěr Omezující podmínky a předpoklady Osvědčení Přílohy Výpis z katastru nemovitostí Snímek katastrální mapy Fotodokumentace současného stavu

34

Bankovní institut vysoká škola, a.s. Nároţní 2600/9 158 00 Praha 5 Česká republika 20. června 2012 Oznamuji Vám, ţe jsem ukončil trţní ocenění majetku označeného jako Byt č.p. 1996/7 Uvedený na listu vlastnictví č. 11792, pro katastrální území České Budějovice 3 622052, městská část České Budějovice, obec České Budějovice Nacházejícího se na adrese Rudolfovská tř. 1996/7, 370 01 České budějovice, Česká republika V této zprávě Vám předkládám výsledky mého šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje můj odborný názor na trţní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Oceňovaný majetek je bez jakýchkoliv věcných břemen a zástavních práv. Ocenění bylo zpracováno k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 20. červnu 2012 – ke dni místního šetření. Vypracované trţní ocenění slouţí pouze pro školní potřeby k vypracování Bakalářské práce. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Českých Budějovicích, na listu vlastnictví č. 11792, městská část České Budějovice, obec České Budějovice. Výpis z katastru nemovitostí je součástí příloh bakalářské práce. Zpracovatelé zprávy chápou trţní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, ţe kaţdý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu.

35

Pokud je trţní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, ţe majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce (obvykle do 6 měsíců). Oceňovaný majetek není ke dni ocenění (20. června 2012) nijak komerčně vyuţíván. Podle poţadavku zadavatele ocenění jsme majetek ocenili za předpokladu absolutního vlastnictví. Tato zpráva nezohledňuje ţádné skutečnosti mající vliv na výši trţní hodnoty, které vyplývaly z uzavřeného nájemního vztahu. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakýchkoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédl a při zpracování ocenění jsem vzal v úvahu následující faktory: Polohu, velikost a vyuţitelnost nemovitosti Velikost, technický stav a vyuţitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav Nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku Převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu Náklady na pořízení majetku jako nového sníţené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.

36

POPISNÉ INFORMACE POPIS LOKALITY Oceňovaný nemovitý majetek – byt č.p. 1996/7 se nachází v atraktivní lokalitě Českých Budějovic, v blízkosti centra města. Okolní zástavba je bloková, tvořená bytovými domy z přelomu 19. a 20. století. K dispozici je kompletní občanská vybavenost, zastávka městské hromadné dopravy (autobus), parkování ve dvoře bytového domu. Kvalitu okolních horizontů hodnotím jako dobrou.

OCEŇOVANÝ MAJETEK Podle skutečnosti zjištěné na místě i podle podkladů poskytnutých zadavatelem posudku je hlavní prováděnou činností v oceňovaném bytě zajištění bydlení rodiny majitele bytu. Byt tedy není primárně určen k podnikatelské činnosti, i kdyţ nic nebrání jeho komerčnímu vyuţití k pronájmu za trţní nájemné. Celý byt je prostorově vymezen a ohraničen svislými a vodorovnými konstrukcemi. Podle sdělení zadavatele a podle stavební dokumentace bytového domu má bytová jednotka k dispozici sklepní prostor o vyuţitelné ploše 8m2 – zohledněno ve výpočtu trţní hodnoty. Majitel oceňovaného bytu má právo uţívat společné domovní prostory. Historie Bytový dům, v němţ se oceňovaný byt nachází, byl postaven v roce 1935 jako činţovní dům. V přízemí domu byly a jsou nebytové prostory. Celý dům byl v roce 2009 rekonstruován - výměna oken, technických rozvodů, zateplení fasády a střechy. Pozemek Předmětem ocenění není samostatný pozemek, ale podíl na společném dvoru ve výši 6624/63590, který je určen k parkování vozidla. Podíl není oceněn samostatně, ale je zohledněn ve výpočtu trţní hodnoty. Vedlejší stavby a venkovní úpravy Předmětem ocenění nejsou ţádné samostatné vedlejší stavby a venkovní úpravy. Součástí oceňovaného majetku je podíl ve výši 6624/63590 na společných částech domu. Podíl jednotky na společných částech domu není oceněn samostatně, ale jeho hodnota je při výpočtu celkové trţní hodnoty zohledněna. 37

Byt Byt s dispozičním řešením 3+1 se nachází ve 3. patře bytového domu. Byt je přímo přístupný z hlavního schodiště. Kuchyň a obývací pokoj jsou situovány s výhledem do ulice Rudolfovská, loţnice a pokoj jsou situovány do dvora. V podlaţí pod oceňovaným bytem jsou další byty a v přízemí bytového domu je obchod se značkovou obuví StreetMarket. Půdní prostory bytového domu zůstávají nevyuţité. Vodorovné nosné konstrukce tvoří rovné trámové stropy. Svislé obvodové a dělící konstrukce jsou zděné z plných pálených cihel. Zdivo je omítnuto štukovou omítkou. Všechny prvky HSV jsou funkční bez statických poruch a závad. Podlahy místností jsou pokryty laminátovou plovoucí podlahou nebo keramickou dlaţbou. Dveře jsou dřevěné, osazené v ocelových zárubních. Do bytu je zaveden zvonek s domácím telefonem a internetové připojení. Topení a ohřev vody je zajištěn plynovým kotlem. Bytová jednotka je ve velmi dobrém stavu. Tab. I, uţitná plocha bytu č.p. 1996/7 místnost

plocha (m2)

loţnice

14,80

pokoj

10,50

koupelna

5,00

Wc

2,60

kuchyň

12,0

obývací pokoj

21,00

hala

10,50

celkem

78

38

ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŢITÍ Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat, jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako byt nebo nebytový prostor a jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem názoru, ţe současné vyuţití nemovitosti je právně přípustné. Oceňovaný majetek je vyuţitelný jak pro potřebu vlastního bydlení majitele bytu, tak pro případný pronájem třetí osobě. Podmínka okamţité vyuţitelnosti nemovitostí je tedy splněna. Ke splnění kriteria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, ţe objekt slouţí k vlastnímu bydlení majitele bytu a jeho rodiny a zároveň nejsou známy ţádné právní, technické nebo jiné skutečnosti, které by bránily pronájmu bytu za trţní nájemné, je splněna i tato podmínka. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, ţe současné vyuţití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím.

39

OCENĚNÍ ÚVOD Při stanovení indikace trţní hodnoty majetku jsou zpravidla pouţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda odráţí aktuální situaci na trhu. Analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku v místě či v obdobných lokalitách. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Jedná se o nejčastěji aplikovaný přístup. Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích očekávaných příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním a / nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. To je při současných cenách, při pouţití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu a celkové kvality provedení. Z této hodnoty se odečítá opotřebení nebo jiné znehodnocení vzniklé funkční či ekonomickou nedostatečností, případně odpisy. Při stanovení obvyklé ceny jsem pouţil kombinaci porovnávací a příjmové metody.

POROVNÁVACÍ METODA Stanovení trţní hodnoty pozemku Trţní hodnota pozemku není indikována samostaně a je zohledněna při výpočtu majetku jako celku. Stanovení trţní hodnoty nemovitosti jako celku Při mé analýze pro stanovení hodnoty majetku jako celku jsem vzal do úvahy byty porovnatelných parametrů, které byly v Českých Budějovicích v nedávné době prodány nebo nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. Jelikoţ se jednalo o nabídky, zohlednil jsem tuto skutečnost koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsem pro stanovení indikace trţní hodnoty oceňovaného majetku zvolil za srovnávací jednotku jeden čtvereční metr čisté vyuţitelné plochy (NFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku povaţována za standardní. Při stanovení trţní hodnoty tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, 40

vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, moţnost parkování, poloha v obci, velikost bytu a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, ţe aktuální trţní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je:

3 798 000 Kč Popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v následující tabulce. Tab. II, porovnávací metoda AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTA - BYT Oceňovaný majetek

Oceňovaný majetek

Oceňovaný majetek

Oceňovaný majetek

Oceňovaný majetek

1

2

3

4

Byt 3+1

Byt 3+1

Byt 3+1

Byt 3+1

Byt 3+1

ul. Rudolfovská

ul. Komenského

ul. Nerudova

ul. Resslova

ul. Skuherského

České Budějovice České Budějovice České Budějovice

České Budějovice České Budějovice České Budějovice

České Budějovice České Budějovice České Budějovice

České Budějovice České Budějovice České Budějovice

České Budějovice České Budějovice České Budějovice

68

78

80

86

1 899 000

2 289 000

2 380 000

1 995 000

X

27 927

29 346

29 750

23 198

6/2012

6/2012

6/2012

6/2012

6/2012

1

1

1

1

27 927

29 346

29 750

23 198

Prodej

Prodej

Prodej

Prodej

1

1

1

1

27 927

29 346

29 750

23 198

Absolutní

Absolutní

Absolutní

Absolutní

A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název nemovitosti Adresa nemovitosti Katastrální území Obec Okres

B. Údaje o pozemku Pozemek není oceňován samostatně

C. Základní údaj pro porovnání – NFA Počet jednotek Prodejní cena Cena za jednotku Datum transakce Korekce Upravená hodnota

78

D. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva

Prodej

Absolutní

41

Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen Korekce Upravená hodnota Vyuţití podle územního plánu Korekce Upravená hodnota Kolaudační rozhodnutí Korekce Upravená hodnota Jiné právní omezení a závazky Korekce Upravená hodnota

Ne

Smíšené území

Ano

Nejsou

1

1

1

1

27 927

29 346

29 750

23 198

Ne

Ne

Ne

Ne

1

1

1

1

27 927

29 346

29 750

23 198

Smíšené území

Smíšené území

Smíšené území

Smíšené území

1

1

1

1

27 927

29 346

29 750

23 198

Ano

Ano

Ano

Ano

1

1

1

1

27 927

29 346

29 750

23 198

Nejsou

Nejsou

Nejsou

Nejsou

1

1

1

1

27 927

29 346

29 750

23 198

Horší

Horší

Velmi dobrá

Horší

1,05

1,05

1

1,1

29 323

30 813

29 750

25 518

Velmi dobrý

Velmi dobrý

Velmi dobrý

Velmi dobrý

1

1

1

1

29 323

30 813

29 750

25 518

Průměrné

Průměrné

Průměrné

Průměrné

1

1

1

1

29 323

30 813

29 750

25 518

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

1

29 323

30 813

29 750

25 518

Omezený

Velmi dobrý

Omezený

Dobrý

1,1

0,95

1,1

1

32 255

29 272

32 725

25 518

MHD

MHD

MHD

MHD

1

1

1

1

32 255

29 272

32 725

25 518

E. Technické parametry Lokalita Korekce Upravená hodnota Technický stav Korekce Upravená hodnota Technické vybavení Korekce Upravená hodnota Funkční vyuţitelnost Korekce Upravená hodnota Další moţný rozvoj Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost Korekce Upravená hodnota

Velmi dobrá

Velmi dobrý

Průměrné

Dobrá

Dobrý

MHD

42

Atraktivita objektu Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce Korekce Upravená hodnota

Velmi dobrá

Zateplený dům

Průměrná

Průměrná

Průměrná

Průměrná

1,1

1,1

1,1

1,1

35 481

32 199

35 998

28 070

Horší

Obdobný

Obdobný

Obdobný

1,1

1

1

1

39 029

32 199

35 998

28 070

Menší

Obdobná

Obdobná

Větší

0,95

1

1

1,05

37 078

32 199

35 998

29 474

Horší

Horší

Horší

Obdobný

1,1

1,1

1,05

1

40 786

35 419

37 798

29 474

40 786

35 419

37 798

29 474

F. Ostatní parametry Velikost Korekce Upravená hodnota Jiná korekce

Podíl jednotky

Korekce Upravená hodnota

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota jednotky Celková porovnávací hodnota Zaokrouhleno

35 869 2 797 782 2 798 000

PŘÍJMOVÁ METODA Nemovitosti, které mohou generovat výnos, jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při pouţití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaţeným ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně povaţována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potenciálního příjmu, který můţe být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potenciálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním. Obvyklá cena je potom stanovena pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupů – přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. V tomto konkrétním případě byla pouţita metoda přímé kapitalizace.

43

Výše potenciálního provozního příjmu byla stanovena na základě výše trţního nájemného za obdobné majetky v dané lokalitě. Ve svém výpočtu jsem v souladu s běţnou praxí vycházel z tzv. studeného nájemného, kdy sluţby a energie jsou nájemcům přeúčtovávány na základě jejich skutečného čerpání. Provozní náklady byly stanoveny procentní sazbou z potenciálního hrubého příjmu, obvyklou pro porovnatelné majetky. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k závěru, ţe aktuální trţní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je:

1 094 000 Kč Popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v následující tabulce. Tab. III, příjmová metoda PŘÍMÁ KAPITALIZACE Hrubý příjem – 8 500 Kč/měsíc * 12

102 000 Kč

Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného - 5%

5 100 Kč

Efektivní hrubý příjem

96 900 Kč

Rezerva na renovace – odborný odhad

29 000 Kč

Ostatní provozní náklady (pojištění, reţie, daň z nemovitosti)

2 300 Kč

Čistý provozní příjem (NOI)

65 600 Kč

Kapitalizační míra ( R )

6%

Trţní hodnota ( V )

1 093 333 Kč

Trţní hodnota zaokrouhlená

1 094 000 Kč

NÁKLADOVÁ METODA U nákladové metody ocenění je trţní hodnota pozemku k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady pro pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Pro stanovení trţní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje sníţení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky sniţující hodnotu jsou definovány následně: 44

Technické opotřebení Sníţení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí. Funkční nedostatky Sníţení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehoţ důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné vyuţití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelná sníţení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické vyuţití majetku. Při ocenění bytu, pokud se nejedná o ocenění podílu na celém objektu bytového domu, ale o samostatný prodej bytové jednotky není tato metoda prakticky nikdy aplikována, protoţe mnoţství nákladů, které byly v minulosti na pořízení bytu vynaloţeny, nedokáţe objektivně indikovat skutečnou trţní hodnotu.

ZÁVĚR Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na trţní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 20. červnu 2012. Pojmy obvyklá cena a absolutní vlastnictví byly definovány v úvodní části této zprávy. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace. Tab. IV, aktuální trţní hodnota Indikace (Kč)

Váha (%)

Váţený průměr (Kč)

Porovnávací metoda

2 798 000

80

2 238 400

Příjmová metoda

1 094 000

20

218 800

N/A

0

0

Nákladová metoda Výsledná cena

2 457 200

Zaokrouhleno

2 460 000

45

Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běţně nabízeny a obchodovány. Z tohoto důvodu lze předpokládat, ţe porovnávací metoda odráţí nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů je indikace trţní hodnoty porovnávací metodou rozhodující a je jí přisouzena váha 80 %. Oceňovaný majetek není typicky investičním majetkem, u kterého je z hlediska investora rozhodující jeho schopnost produkovat příjmy z pronájmu. Je pravdou, ţe obdobné majetky se běţně pronajímají, ale přesto převaţuje jejich vyuţití k zajištění potřeb bydlení majitele. Indikace trţní hodnoty na základě příjmové metody není tedy pro stanovení výsledné hodnoty tolik podstatná a důleţitá, a proto jsem na ní poloţil váhu 20%. Z důvodů, které jsem specifikoval v části Ocenění této zprávy, nebyla metoda nákladová aplikována. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k závěru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu, je ke dni 20. června 2012 stanovena částkou:

=2 460 000 Kč (slovy: Dvamilionyčtyřistašedesáttisíckorunčeských) Neprováděl jsem ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám ţádnou odpovědnost. Nezkoumal jsem ţádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by mohl být vyuţíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých sluţeb.

46

OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY 1. Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá, nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány naším šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovinoformaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. 5. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy 9. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní

47

oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě. 10. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

48

OSVĚDČENÍ Já níţe podepsaný, tímto osvědčuji, ţe: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění. 2. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny nám známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4. Při své činnosti jsme neshledali ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe nám předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. [17]

V Českých Budějovicích, dne 25. června 2012

_________________________ Marek Sloup

49

8. Trţní ocenění rodinného domu Objednatel: Bankovní institut vysoká škola, a.s. Nároţní 2600/9 158 00 Praha 5 Česká republika

ZPRÁVA O HODNOCENÍ (VALUATION REPORT)

Rodinný dům č.p. 55 Třebín 55 373 84 Dubné

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU (FAIR MARKET VALUE)

Datum ocenění: 5. KVĚTNA 2012 50

OBSAH Úvodní list Obsah Průvodní dopis Popisné informace Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití Ocenění Závěr Omezující podmínky a předpoklady Osvědčení Přílohy Výpis z katastru nemovitostí Snímek katastrální mapy Fotodokumentace objektu

51

Bankovní institut vysoká škola, a.s. Nároţní 2600/9 158 00 Praha 5 Česká republika 5. května 2012 Oznamuji Vám, ţe jsem ukončil trţní ocenění majetku označeného jako RODINNÝ DŮM č.p. 55 Uvedený na listu vlastnictví č. 404, pro katastrální území Třebín 633658, Obec Třebín, okres České Budějovice Nacházejícího se na adrese Třebín 55, 373 84 Dubné, Česká republika V této zprávě Vám předkládám výsledky mého šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje můj odborný názor na trţní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Oceňovaný majetek je bez jakýchkoliv věcných břemen a zástavních práv. Ocenění bylo zpracováno k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 5. květnu 2012 – ke dni místního šetření. Vypracované trţní ocenění slouţí pouze pro školní potřeby k vypracování Bakalářské práce. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Třebíně, na listu vlastnictví č. 404, pro katastrální území Třebín, obec Třebín, okres České Budějovice. Výpis z katastru nemovitostí je přílohou této zprávy. Zpracovatelé zprávy chápou trţní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, ţe kaţdý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud je trţní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, ţe majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce (obvykle do 6 měsíců). 52

Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění (5. května 2012) uţíván výhradně k bydlení majiteli objektu. Ţádná část domu není pronajata za trţní nebo regulované nájemné. Podle sdělení zadavatele ocenění i podle dostupné dokumentace nejsou uzavřeny ţádné nájemní smlouvy, věcná břemena nebo zástavní práva, která by nějakým způsobem omezovala vlastnictví objektu. Majetek je tedy v absolutním vlastnictví. Ke dni ocenění (5. května 2012) je rodinný dům č.p. 55 na pozemku parc.č. st. 74 ve vlastnictví Ing. Jiřího Sloupa a Zuzany Sloupové, DiS. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakýchkoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédl a při zpracování ocenění jsem vzal v úvahu následující faktory: Polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku Velikost, technický stav a vyuţitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav Nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku Převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu Náklady na pořízení majetku jako nového sníţené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.

53

POPISNÉ INFORMACE POPIS LOKALITY Oceňovaný majetek – rodinný dům č.p. 55 se nachází v katastrálním území Třebín asi 5 km jihozápadně od Českých Budějovic. Celkový charakter lokality je vesnice o 90 domech. V obci je autobusová zastávka ČSAD. Parkování je moţné zcela bez problémů a v dostatečné kapacitě jak na vlastním přilehlém pozemku, tak na okolních veřejných prostranstvích. Základní občanská vybavenost – škola, lékař, pošta a základní síť obchodů a sluţeb je k dispozici v sousední vesnici Mokré, vzdálené 2,3 km. Kvalitu pohledových horizontů hodnotím jako nadprůměrnou, s výhledem na okolní rybníky a lesy.

OCEŇOVANÝ MAJETEK Podle skutečnosti zjištěné na místě i podle podkladů poskytnutých zadavatelem posudku je jedinou činností v rodinném domě vlastní bydlení rodiny vlastníka. Majetek tedy není primárně určen k podnikatelské činnosti, i kdyţ nic nebrání jeho komerčnímu vyuţití k pronájmu za trţní nájemné. Oceňovaný majetek je tvořen funkčním celkem pozemku a rodinného domu. Jednotlivé části majetku budou podrobně popsány a specifikovány v dalších oddílech zprávy. Historie Oceňovaný rodinný dům byl postaven v roce 1975. Do roku 2006 se zachoval prakticky v původní podobě. Při změně majitele v roce 2007 byla provedena zásadní rekonstrukce celého objektu, která obnášela přístavbu obývacího pokoje v 1NP a zásadní změnu dispozice ve 2NP. Byla provedena výměna oken, technických rozvodů a bylo provedeno zateplení obvodového pláště domu. Dokumentace K dispozici byla stavební dokumentace jak na původní stavbu z roku 1975, tak na rekonstrukci z roku 2007. Pozemek Předmětem ocenění je pozemek situovaný v obci Třebín, v okrese České Budějovice. Pozemek má podlouhlý, obdélníkový půdorys s kratší severozápadní a jihovýchodní stranou. Poloha pozemku je vůči sousedům řadová, severozápadní hranice se nachází v ulici 54

Třebínská. Pozemek parc. č. st. 74 o rozloze 828 m2 slouţí z převáţné části jako okrasná zahrada u rodinného domu. Severozápadní část pozemku směrem k ulici tvoří zpevněná plocha příjezdu, mycí plocha před garáţí, budova č.p. 55 a plochy bočních hranic se sousedy. Zahrada obsahuje venkovní schody a chodník v převáţně okrasné zeleni. Pozemky jsou napojeny na veškeré inţenýrské sítě (elektřina, voda, zemní plyn, kanalizace, telefon), které jsou vybudovány v příjezdové komunikaci. Venkovní úpravy Na oceňovaných pozemcích jsou situovány následující venkovní úpravy: 1. Přípojka vody z vodovodního řadu vedeného z ulice Třebínská 2. Přípojka kanalizace vedená z domu do uličního řadu 3. Přípojka elektřiny vedená zemním kabelem z uličního řádu 4. Zpevněné plochy betonové – provedeny z prostého betonu 5. Obrubníky z prostého betonu 6. Venkovní ocelové, vřetenové schodiště 7. Plot z dřevěných palubek mezi zděnými sloupky 8. Vrata svařovaná z ocelových profilů 9. Vrátka svařovaná z ocelových profilů Veškeré příslušenství je v dobrém stavebně technickém stavu. Během své ţivotnosti bylo příslušenství částečně nebo úplně rekonstruováno. Trvalé porosty Na zahradě se nachází několik ovocných stromů a okrasné porosty. Trţní hodnota trvalých porostů nebude indikována samostatně, ale bude zohledněna při indikaci celkové trţní hodnoty. Rodinný dům Samostatně situovaná stavba nepravidelného tvaru s kratší stranou umístěnou rovnoběţně s ulicí. Jedná se o dvoupodlaţní rodinný dům s plochou střechou. Přední vchod je ze severozápadní strany objektu. Z hranice pozemku k objektu vede zpevněná plocha vylitá z prostého betonu. Ze zádveří v 1.NP je vstup do technické místnosti a haly, která slouţí jako spojnice pro další části domu. Z haly je umoţněn přístup do pokoje, prádelny, koupelny a na schodiště stoupající do obytného patra. 55

Ve 2.NP jsou opět všechny místností přístupné z haly. Kuchyň, obývací pokoj, loţnice, dětský pokoj, koupelna+Wc. Vstup na terasu je z loţnice nebo venkovním točitým schodištěm z 1.NP. Přístup na plochou střechu je umoţněn ţebříkem, umístěným na východním průčelí, v místě mezi okny pokojů, přístupným pouze z terasy. Barevné řešení objektu Byla zvolena kombinace světle šedého odstínu fasády s tmavě šedou barvou, která byla pouţita k rámování okenních a dveřních otvorů. S touto kombinací koresponduje zábradlí venkovního schodiště, terasy a lodţie. Zámečnické prvky jsou natřeny tmavě šedou barvou v matovém provedení, klempířské prvky jsou opět provedeny v tmavě šedém odstínu. Konstrukční řešení objektu Původní stavba domu je zaloţena na základových pasech ze skládaného kamene. Hydroizolace je stále funkční. Nosnou obvodovou konstrukci tvoří zdivo z cihel CDM P100 o tloušťce 375mm, vnitřní nosnou konstrukci tvoří zdivo z cihel CDK P100 o tloušťce 250mm a 300mm. Stropy jsou betonové, monolitické. Střešní konstrukci tvoří plochá, dvouplášťová střecha s krytinou z asfaltových pásů. Fasáda domu je ošetřena silikátovou omítkou, vnitřní omítky jsou vápenné, štukové a opatřené nátěrem. Vnitřní, dvouramenné schodiště je z monolitického ţelezobetonu s povrchovou úpravou protiskluzové dlaţby. Dveře jsou dřevěné, osazené do ocelových zárubní, okna jsou plastová. Podlahy obytných místností jsou pokryty plovoucí podlahou nebo keramickou dlaţbou. Konstrukce pozdější přístavby domu je zaloţena na betonových základových pasech. Nosnou konstrukci tvoří obvodové zdivo z tvarovek POROTHERM 30 P+D. Strop je tvořen z filigránových nosníků, které jsou po uloţení zality betonovou směsí společně se ztuţujícím věncem. V místě okenních a dveřních otvorů je věnec vyztuţen tak, aby plnil funkci nosných překladů. Střešní konstrukci tvoří plochá střecha ve spádu. Finální povrch je z mrazuvzdorné keramické dlaţby, uloţené na plastových podloţkách. Vnější ocelové, vřetenové schodiště umoţňuje přístup na terasu. Tab. V, zastavěná plocha a konstrukční výška podlaţí Název podlaţí

Zastavěná plocha (m2)

Konstrukční výška (m)

1NP

162,90

2,60

2NP

120,90

2,55

56

Tab. VI, obestavěný prostor 1NP – původní RD

120,90 * 2,60

314,34 m3

1NP – přístavba pokoje

42 * 2,60

109,20 m3

2NP

(120,90 * 2,55) + (42*1,0)

350,30 m3 773,84 m3

Obestavěn ý prostor celkem

Tab. VII, uţitná plocha 1NP místnost

plocha (m2)

závětří

5,70

zádveří

8,12

technická místnost

10,65

pokoj

63,00

prádelna

13,23

koupelna + Wc

3,12

garáţ

15,12

hala

7,49

schodišťový prostor

4,81

Celkem

131,24

Tab. VIII, uţitná plocha 2NP + celková uţitná plocha RD místnost

plocha (m2)

kuchyň

13,85

obývací pokoj

19,47

lodţie

5,99

loţnice

25,06

terasa

34,10

dětský pokoj

13,91

koupelna + Wc

5,00

hala

11,60

schodišťový prostor

3,23

Celkem

132,21

Celková uţitná plocha RD (1NP + 2NP)

263,45

57

ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŢITÍ Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat, jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako rodinný dům a jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem názoru, ţe současné vyuţití nemovitosti je právně přípustné. Oceňovaný majetek je po částečné rekonstrukci, tedy ve stavu, který umoţňuje jeho vyuţívání z technického hlediska. Podmínka okamţité vyuţitelnosti nemovitostí je tedy splněna. Ke splnění kriteria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, ţe objekt slouţí k vlastnímu bydlení majitele objektu a jeho rodiny a zároveň nejsou známy ţádné právní, technické nebo jiné skutečnosti, které by bránily pronájmu objektu za trţní nájemné, je splněna i tato podmínka. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, ţe současné vyuţití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím.

58

OCENĚNÍ ÚVOD Při stanovení indikace trţní hodnoty majetku jsou zpravidla pouţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda odráţí aktuální situaci na trhu. Analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku v místě či v obdobných lokalitách. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Jedná se o nejčastěji aplikovaný přístup. Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích očekávaných příjmů z vlastnictví. Ke indikaci hodnoty se dospívá diskontováním a / nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. To je při současných cenách, při pouţití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu a celkové kvality provedení. Z této hodnoty se odečítá opotřebení nebo jiné znehodnocení vzniklé funkční či ekonomickou nedostatečností, případně odpisy. Při stanovení obvyklé ceny jsem pouţil kombinaci všech tří metod ocenění. Pro ocenění pozemků jsem pouţil metodu porovnávací a pro ocenění majetku jako celku jsem pouţil všech tří metod ocenění.

POROVNÁVACÍ METODA Stanovení trţní hodnoty pozemku Při stanovení trţní hodnoty jsem předpokládal, ţe pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším vyuţitím. V případě stanovení trţní hodnoty pozemků souvisejících s oceněním rodinného domu jsem porovnal pozemky nabízené k prodeji v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotku jsem pouţil cenu za 1 m2 pozemku. Jelikoţ se jednalo o nabídky, zohlednil jsem tuto skutečnost koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Při porovnání pozemků jsem vzal v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemků, jejich vybavenost inţenýrskými sítěmi, vyuţití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, moţná zastavitelnost pozemků, apod.

59

Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, ţe aktuální trţní hodnota pozemku souvisejícího s rodinným domem indikovaná porovnávací metodou je:

949 000 Kč a je kalkulována následně: 828 * 1 146 = 949 000 Kč Popis výpočtů provedených pro stanovení výše uvedené indikace je uveden v následující tabulce. Tab. VIIII, porovnávací metoda POZEMEK Oceňovaný pozemek

Oceňovaný pozemek

Oceňovaný pozemek

Oceňovaný pozemek

Oceňovaný pozemek

1

2

3

4

Třebín, Dubné

stavební parcela

stavební parcela

stavební parcela

stavební parcela

74

N/A

N/A

N/A

N/A

Třebín

Nové Homole

Homole

Křenovice

Kaliště u Lipí

Třebín

Homole

Homole

Křenovice

Kaliště u Lipí

Třebín České Budějovice

Nové Homole České Budějovice

Homole České Budějovice

Křenovice České Budějovice

Kaliště u Lipí České Budějovice

A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název pozemku Parcelní číslo Adresa pozemku Katastrální území Obec Okres

B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m2 v tisících Kč Prodejní cena celkem Rozloha pozemku v m2 Cena za 1 m2 Datum transakce Korekce Upravená hodnota

X

1 160 000

1 336 500

1 102 140

988 000

828

800

811

942

1 000

X

1 450

1 648

1 170

988

26.3.2012

6.6.2012

7.5.2012

15.5.2012

1

1

1

1

1 450

1 648

1 170

988

Prodej

Prodej

Prodej

Prodej

1

1

1

1

1 450

1 648

1 170

988

Absolutní vlastnictví 1

Absolutní vlastnictví 1

Absolutní vlastnictví 1

Absolutní vlastnictví 1

1 450

1 648

1 170

988

C. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva Korekce Upravená hodnota

Absolutní vlastnictví

60

Existence věcných břemen Korekce Upravená hodnota Vyuţití podle územního plánu Korekce Upravená hodnota Územní rozhodnutí Korekce Upravená hodnota Jiné právní omezení a závazky Korekce Upravená hodnota

Bez věcných břemen

Rodinný dům

Ano

Nejsou

Bez věcných břemen 1

Bez věcných břemen 1

Bez věcných břemen 1

Bez věcných břemen 1

1 450

1 648

1 170

988

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

1

1

1

1

1 450

1 648

1 170

988

Ano

Ano

Ano

Ano

1

1

1

1

1 450

1 648

1 170

988

Nejsou

Nejsou

Nejsou

Nejsou

1

1

1

1

1 450

1 648

1 170

988

Lepší

Lepší

Porovnatelná

Porovnatelná

0,9

0,95

1

1

1 305

1 565,6

1 170

988

Pravidelný

Pravidelný

Pravidelný

Pravidelný

1

1

1

1

1 305

1 565,6

1 170

988

Rovinný

Rovinný

Rovinný

Rovinný

1

1

1

1

1 305

1 565,6

1 170

988

Kompletní

Kompletní

Kompletní

Kompletní

1

1

1

1

1 305

1 565,6

1 170

988

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

1

1

1

1

1 305

1 565,6

1 170

988

Autobus, MHD

Autobus, MHD

Autobus

Autobus

0,9

0,9

1

1

1 174,5

1 409,04

1 170

988

Výborné

Výborné

Výborné

Výborné

1

1

1

1

D. Technické parametry Lokalita Korekce Upravená hodnota Tvar pozemku Korekce Upravená hodnota Svaţitost Korekce Upravená hodnota Dostupnost inţ. sítí Korekce Upravená hodnota Kontaminace půdy Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování Korekce

Dobrá

Pravidelný

Rovinný

Kompletní

Nezjištěna

Autobus

Výborné

61

Upravená hodnota Nutnost demolice stávajících objektů Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce Korekce Upravená hodnota

1 174,5

1 409,04

1 170

988

Ne

Ne

Ne

Ne

1

1

1

1

1 174,5

1 409,04

1 170

988

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

1

1

1

1

1 174,5

1 409,04

1 170

988

Porovnatelná

Porovnatelná

Mírně větší

Větší

1

1

0,95

0,9

1 174,5

1 409,04

1 111,5

889,2

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

1

1

1

1

1 174,5

1 409,04

1 111,5

889,2

1 174,5

1 409,04

1 111,5

889,2

0

0

0

0

Ne

E. Ostatní parametry Velikost pozemku Korekce Upravená hodnota Moţná zastavitelnost Korekce Upravená hodnota

X

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hod. 1 m2 Rozloha pozemku Celková porovnávací hodnota Zaokrouhleno

1 146 828 948 888 949 000

Stanovení trţní hodnoty nemovitosti jako celku Při stanovení trţní hodnoty majetku jako celku jsem vzal v úvahu rodinné domy, které jsou nabízeny k prodeji v okolí obce Třebín, v okrese České Budějovice. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. Informace o realizovaných prodejích obdobných rodinných domů s příslušenstvím jsem k dispozici neměl. Jelikoţ se jednalo o nabídky, zohlednil jsem tuto skutečnost koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Pro stanovení indikace trţní hodnoty oceňovaného majetku jsem zvolil za srovnávací jednotku celkovou zastavěnou plochu (GFA). Tato jednotka je u tohoto majetku povaţována za standardní. Při stanovení trţní hodnoty tímto oceňovacím přístupem jsem dále vzal v úvahu faktory, jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost,

62

poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravou, moţnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, ţe trţní hodnota nemovitostí jako celku indikovaná porovnávací metodou je:

3 542 000 Kč Podrobný popis výpočtu provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v následující tabulce: Tab. X, porovnávací metoda RD MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaný pozemek

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný pozemek

1

2

3

4

Rodinný dům Třebín 74 Třebín 55 373 84 Dubné

Rodinný dům Zliv

Rodinný dům Srubec

Rodinný dům Lišov

Rodinný dům Římov

Třebín 633658

Zliv

Srubec

Lišov

Římov

Třebín 33651 České Budějovice

Zliv České Budějovice

Srubec České Budějovice

Lišov České Budějovice

Římov České Budějovice

G. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název nemovitosti Parcelní číslo Adresa nemovitosti Katastrální území Obec Okres

H. Údaje o pozemku – přenos z Tab. VIIII Plocha pozemku Hodnota za 1 m2 pozemku Hodnota pozemku celkem

828

799

1 038

608

270

1 146

1 146

1 146

1 146

1 146

949 000

915 654

1 189 548

696 768

309 420

I. Základní údaj pro porovnání – m2 celkové zastavěné plochy podlaţí Počet srovnávacích jednotek Prodejní cena celkem Prodejní cena bez ceny pozemku Cena za 1 porovnávací jednotku Datum transakce

284

228

300

202

284

X

2 484 000

3 348 100

3 480 000

2 890 000

1 568 346

2 158 552

2 783 232

2 580 580

6 879

7 195

13 778

9 087

15.5.2012

20.5.2012

26.5.2012

18.5.2012

X

63

Korekce Upravená hodnota

1

1

1

1

6 879

7 195

13 778

9 087

Druh transakce

Prodej

Prodej

Prodej

Prodej

Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen Korekce Upravená hodnota Vyuţití podle územního plánu Korekce Upravená hodnota Kolaudační rozhodnutí Korekce Upravená hodnota Jiné právní omezení a závazky Korekce Upravená hodnota

1

1

1

1

6 879

7 195

13 778

9 087

Absolutní

Absolutní

Absolutní

Absolutní

1

1

1

1

6 879

7 195

13 778

9 087

Ne

Ne

Ne

Ne

1

1

1

1

6 879

7 195

13 778

9 087

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

1

1

1

1

6 879

7 195

13 778

9 087

Ano

Ano

Ano

Ano

1

1

1

1

6 879

7 195

13 778

9 087

Nejsou

Nejsou

Nejsou

Nejsou

1

1

1

1

6 879

7 195

13 778

9 087

Horší

Lepší

Lepší

Porovnatelná

1,1

0,95

0,9

1

7 567

6 835

12 400

9 087

Dobrý

Dobrý

Dobrý

Dobrý

1

1

1

1

7 567

6 835

12 400

9 087

Průměrná

Průměrná

Průměrná

Průměrná

1

1

1

1

7 567

6 835

12 400

9 087

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Dobrá

J. Právní údaje

Absolutní

Ne

Rodinný dům

Ano

Nejsou

K. Technické parametry Lokalita Korekce Upravená hodnota Technický stav objektu Korekce Upravená hodnota Technická vybavenost budovy Korekce Upravená hodnota Funkční vyuţitelnost budovy

Dobrá

Dobrý

Průměrná

Dobrá

64

Korekce Upravená hodnota Další moţný rozvoj nemovitosti Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce Korekce Upravená hodnota

Dobrý

Autobus

Dobrá

Průměrná

N/A

1

1

1

1

7 567

6 835

12 400

9 087

Dobrý

Dobrý

Dobrý

Dobrý

1

1

1

1

7 567

6 835

12 400

9 087

Autobus

Autobus, MHD

Autobus

Autobus

1

0,9

1

1

7 567

6 152

12 400

9 087

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

1

7 567

6 152

12 400

9 087

Průměrná

Průměrná

Průměrná

Průměrná

1

1

1

1

7 567

6 152

12 400

9 087

N/A

N/A

N/A

N/A

1

1

1

1

7 567

6 152

12 400

9 087

Menší

Větší

Menší

Obdobná

1,05

0,95

1,1

1

7 945

5 844

13 640

9 087

N/A

N/A

N/A

N/A

1

1

1

1

7 945

5 844

13 640

9 087

7 945

5 844

13 640

9 087

L. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti Korekce Upravená hodnota Jiná korekce Korekce Upravená hodnota

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky Porovnávací hodnota celkem (bez poz.) Hodnota pozemku Celková porovnávací hodnota

9 129 2 592 636 949 000 3 541 636

65

PŘÍJMOVÁ METODA Nemovitosti, které mohou generovat výnos, jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při pouţití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaţeným ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně povaţována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potenciálního příjmu, který můţe být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potenciálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním. Obvyklá cena je potom stanovena pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupů – přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. V tomto konkrétním případě byla pouţita metoda přímé kapitalizace. Výše potenciálního provozního příjmu byla stanovena na základě trţního nájemného v porovnatelných objektech a porovnatelné lokaci. Vzhledem k tomu, ţe v nabídce není dostatek porovnatelných objektů k pronájmu v daném místě, vzal jsem v úvahu porovnatelné nemovitosti v širším okolí. Ve svém výpočtu jsem v souladu s běţnou praxí vycházel z tzv. studeného nájemného, kdy sluţby a energie jsou nájemcům přeúčtovávány na základě jejich skutečného čerpání. Provozní náklady byly stanoveny odhadem, na základě konzultace s vlastníky. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k závěru, ţe trţní hodnota výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je:

1 842 000 Kč Podrobný popis výpočtu provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v následující tabulce: Tab. XI, příjmová metoda RD PŘÍMÁ KAPITALIZACE Příjem z pronájmu – trţní nájemné

168 000 Kč

Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného - 15 Efektivní hrubý příjem

25 200 Kč 142 800 Kč

Náklady na údrţbu

6 000 Kč

66

Pojistné

3 116 Kč

Daň z nemovitosti

577 Kč

Pronájem cizích pozemků

0

Marketing

0

Ostatní provozní náklady

0

Provozní náklady celkem Provozní příjem

133 107 Kč

Rezervy na renovace

41 000 Kč

Čistý provozní příjem

92 107 Kč

Míra kapitalizace

5%

Indikovaná hodnota

1 842 140

Zaokrouhleno

1 842 000

NÁKLADOVÁ METODA U nákladové metody ocenění je trţní hodnota pozemku k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady pro pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Pro stanovení trţní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje sníţení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky sniţující hodnotu jsou definovány následně: Technické opotřebení Sníţení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí. Funkční nedostatky Sníţení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehoţ důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné vyuţití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelná sníţení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické vyuţití majetku. 67

Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav. Funkční nedostatky uplatněné při ocenění zohledňují zejména skutečnost, ţe majetek by mohl být z hlediska konstrukčního a dispozičního řešen účelněji a jednodušeji. Ekonomické nedostatky v nákladové metodě vycházejí z poměru nabídky a poptávky v tomto sektoru nemovitostí v daném místě a čase. Na základě uvedených skutečností jsme dospěli k závěru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je:

4 292 000 Kč Podrobný popis výpočtu provedených pro získání indikací trţní hodnoty oceňovaného majetku pouţitím nákladové metody je uveden v následující tabulce: Tab. XII, nákladová metoda RD Název

Rodinný dům, Třebín 55, Dubné

Číslo pozemku

74

Nosná konstrukce

zděná

Skutečné stáří

37 let

Efektivní stáří (po rekonstrukci)

5 let

Ekonomická ţivotnost

63 let 162,9 m2

Zastavěná plocha Počet podlaţí

1 nadzemní, 2 nadzemní 191,3 m2

Celková zastavěná plocha Koeficient vyuţitelnosti

0,85

Celková podlahová plocha plocha

263,45 m2

Celkový obestavěný prostor

773,84 m3

Jednotkové reprodukční náklady celkem

4 800 Kč/m3

Reprodukční náklady celkem

3 714 432 Kč

Fyzické opotřebení

-10%

3 342 989 Kč

Funkční nedostatky

0%

3 342 989 Kč

Ekonomické nedostatky

0%

3 342 989 Kč

Pozemek

949 000 Kč

Indikovaná hodnota

4 291 989 Kč

Zaokrouhleno

4 292 000 Kč

68

ZÁVĚR Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na trţní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 5. květnu 2012. Pojmy obvyklá cena a absolutní vlastnictví byly definovány v úvodní části této zprávy. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace: Tab. XIII, aktuální trţní hodnota RD Indikace (Kč)

Váha (%)

Váţený průměr (Kč)

Porovnávací metoda

3 542 000

70

Příjmová metoda

1 842 000

20

Nákladová metoda

4 292 000

10

2 479 400 368 400 429 200 3 277 000 3 277 000

Výsledná cena Zaokrouhleno

Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běţně nabízeny a obchodovány. Z tohoto důvodu lze předpokládat, ţe porovnávací metoda odráţí nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů je indikace trţní hodnoty porovnávací metodou rozhodující a je jí přisouzena váha 70 %. Tento typ majetku – rodinný dům je v dané lokaci a okolí velmi málo nabízen k pronájmu. Obvykle se nejedná o nemovitost, která je obvykle pořizována za účelem dalšího pronájmu, ale ve většině případů slouţí k uspokojení vlastních bytových potřeb majitele nemovitosti a jeho rodiny. Z tohoto důvodu byla sice indikace trţní hodnoty příjmovou metodou uvaţována při analýze finální hodnoty, ale byla jí přisouzena kontribuce 20 %. Zejména u starších, i kdyţ funkčních objektů, jako jsou tento, nejsou investoři obvykle ochotni akceptovat současnou výši nákladů na jejich výstavbu. Z tohoto důvodu není indikace trţní hodnoty pomocí nákladové metody rozhodující. Pro závěrečnou analýzu trţní hodnoty nám slouţí jako jistý korektor hodnot zjištěných jinými metodami, a proto jí je přisouzena váha 10 %. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k závěru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 5. května 2012 stanovena částkou:

69

=3 277 000 Kč (slovy:Třimilionydvěstěsedmdesátsedmtisíckorunčeských ) Neprováděl jsem ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám ţádnou odpovědnost. Nezkoumal jsem ţádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by mohl být vyuţíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých sluţeb.

70

OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY 1. Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány naším šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovinoformaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. 5. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy 9. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní

71

oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě. 10. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

72

OSVĚDČENÍ Já níţe podepsaný, tímto osvědčuji, ţe: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění. 2. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny nám známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4. Při své činnosti jsme neshledali ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe nám předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. [17]

V Českých Budějovicích, dne 20. května 2012

_________________________ Marek Sloup

73

III. Analytická část

74

9. ANALÝZA TRHU

OKRESU ČESKÉ BUDĚJOVICE JIHOČESKÝ KRAJ

Marek Sloup 2012

75

1 OBECNÁ CHARAKTERISTIKA TRHU POPIS OKRESU Okres České Budějovice je situován v Jihočeském kraji. Sídlem okresu jsou České Budějovice. V okrese je 109 obcí, z toho 9 měst a 3 městyse. Rozloha okresu je 1 638,30 km2. Počet obyvatel je 180 986, z toho 72,21% ţije ve měste. Hustota zalidnění je 110 obyvatel na 1 km2. V okrese České Budějovice je 53,11% zemědělských pozemků, které z 72,91% tvoří orná půda. Zbývajících 46,89% tvoří ostatní pozemky, které z 68,73% tvoří lesy. Okres České Budějovice je převáţně zemědělský kraj. Na jihu a jihovýchodě je okres ohraničen Novohradskými horami, které zároveň tvoří hranici s Rakouskem. Velkou část okresu zabírá Českobudějovická pánev, táhnoucí se od Vodňan aţ k Českým Budějovicím. Součástí okresu je velké mnoţství kulturních památek, které přitahují turisty z celé Evropy.

TRH S NEMOVITOSTMI V současné době klesla poptávka trhu s nemovitostmi z důvodu obtíţnější dostupnosti hypoték, neţ tomu bylo dříve. To zapříčinilo stabilizaci cen nemovitostí, které v současné době spíše klesají. Další příčinou je špatná politická a ekonomická situace. V současné době se stále více rozvijí rekonstrukce stávajících nemovitostí.

REGIONÁLNÍ SEGMENTACE Okres České Budějovice lze z hlediska trhu rozdělit na tři části – na vlastní okresní město České Budějovice, Trhové Sviny, Týn nad Vltavou.

2 MĚSTO ČESKÉ BUDĚJOVICE POZEMKY Proluky V centru města se volné proluky nevyskytují. Jediná moţnost výstavby v tomto sektoru města je rekonstrukce stávajících objektů. Moţnost výstavby je dále determinována poţadavky památkové péče. V současné době je moţná výstavba v širším centru Českých Budějovic na Rudolfovské třídě. Proluka je vhodná k zástavbě komerční či administrativní budovou. V budoucím horizontu je reálná moţnost nové proluky demolicemi současných staveb. 76

Stavební pozemky V současné době se velká část obyvatel snaţí přesunout do okrajových částí okresu. Z tohoto důvodu se okrajové části stále rozrůstají a vznikají nové satelity. Aktuální je prodej stavebních pozemků v okrajových částech Českých Budějovic - České Vrbné, Mladé, Nemanice, Zavadilka. Tyto lokality jsou kompletně zasíťovány a v dostupnosti MHD. Cena za 1 m2 se v této lokalitě pohybuje mezi 2 500 – 3 000 Kč. Dále jsou to lokality vesnic do 10 km od Českých Budějovic, jako jsou Třebín, Hůry, Nové Hodějovice, Hosín, Adamov. Cena za 1 m2 se v této lokalitě pohybuje mezi 1 000 – 1 500 Kč. Z důvodu finančních moţností obyvatel je největší poptávka po menších pozemcích do 700 m2. V budoucnosti lze předpokládat další nárůst cen pozemků, zejména těch, které budou vybaveny inţenýrskými sítěmi a budou určeny pro zástavbu rodinnými nebo bytovými domy.

BUDOVY Byty V současné době je aktuální nabídka mezonetových bytů v centru Českých Budějovic, které vznikají rekonstrukcí historických domů a půdních vestaveb. Nejvíce nemovitostí tohoto typu je v ulici Lipenská, Riegrova a Mánesova, které patří ke starší zástavbě města. Jedná se o luxusní byty ve vyšší cenové kategorii, kde se cena bytu můţe vyšplhat aţ na 40 000 Kč za 1 m2. Dále jsou to panelové byty v okrajové části města, jako je sídliště Máj nebo Vltava. Panelové byty jsou aţ o 1/3 levnější neţ luxusní bytová zástavba. Největší zastoupení na trhu mají panelové byty velikosti 2+1, 2+kk, 3+1 a 3+kk. V okrajových částech Českých Budějovic se v současné době také rozvíjí výstavba nových bytových domů. Ceny bytů se pohybují mezi 30 000 - 40 000 Kč za 1 m2. bytů v Českých Budějovicích se pohybují v rozmezí 25000 – 45000 za metr čtvereční, starších bytů za příznivější ceny je však podstatně více.

Starší byty se obchodují v těchto cenových intervalech: Byt 1+1

500 000 – 1000 000 Kč

Byt 2+1

750 000 – 1 250 000 Kč

Byt 3+1

850 000 – 1 750 000 Kč

Byt 4+1

1000 000 – 2 000 000 Kč 77

Ceny se mohou lišit dle lokality a stavebního materiálu. Můţeme předpokládat, ţe v budoucnu budou ceny bytů spíše stagnovat. Rodinné domy Nabídka starších rodinných domů je minimální. Ceny starších rodinných domů se pohybují v rozmezí 2 000 000 – 4 000 000 Kč. Poslední dobou se objevilo několik developerských projektů na skupinovou výstavbu rodinných domů. Oproti minulosti poptávka po starších rodinných domech klesá. Objekty pro individuální rekreaci V tomto segmentu trhu převyšuje poptávka nabídku. Je zájem jak o zahrádkářské chaty na okraji města, které se obchodují v rozmezí 250 000 – 600 000 Kč dle lokality, tak i o zděné vícepodlaţní chaty charakteru rekreačního domku, které se cenově pohybují mezi 750 000 – 3 000 000 Kč dle lokality. V následujících letech lze očekávat růst poptávky po chatách typu rekreačního domku. Bytové domy Prodej bytových domů je spíše ojedinělý. Většinou se jedná o historické objekty v širším centru města. Cena je závislá na poloze, velikosti a na potřebné rekonstrukci. Ceny se pohybují v rozmezí 6 000 000 – 15 000 000 Kč. Vzhledem k tomu, ţe nové bytové domy se zásadně neprodávají jako celky, nelze předpokládat budoucí nárůst nabídky.

Administrativní budovy Objekty tohoto typu se v nabídce prakticky neobjevují. Tyto budovy lze převáţně jen pronajmout, kde se měsíční nájmy pohybují v rozmezí 10 000 – 50 000 Kč za měsíc.

Průmyslové objekty V nabídce se objevují výrobní a skladové haly. Ceny se pohybují v rozmezí 3 000 000 – 30 000 000 Kč. Průmyslové objekty se budují v okrajových částech města.

78

NÁJMY Byty Na trhu je vysoká nabídka pronájmů bytů. Byty se pronajímají přibliţně v těchto v těchto intervalech: Byt 1+1

4 000 – 7 500 Kč/ byt/p.m.

Byt 2+1

5 500 – 11 000 Kč/byt/p.m.

Byt 3+1

8 000 – 13 000 Kč/byt/p.m.

Byt 4+1

8 000 – 15 000 Kč/byt/p.m.

Prodejní prostory Na trhu je nabídka i poptávka prodejních prostor vysoká. Centrum města Širší okolí

10 000 – 100 000 Kč/ měsíc 5 000 – 40 000 Kč/ měsíc

Kanceláře V posledních letech je značný pokles poptávky po nájmech kanceláří, nabídka je vyšší neţ poptávka. Důvodem poklesu je internetové obchodování a internet obecně. Centrum města

150 – 200 Kč/m2/měsíc

Širší okolí

120 – 150 Kč/m2/měsíc

Průmyslové objekty Nabídka pronájmů průmyslových objektů nízká. Výrobní a provozní prostory

70 – 220 Kč/m2/měsíc

Sklady

40 – 120 Kč/m2/měsíc

TRHOVÉ SVINY Druhým segmentem trhu s nemovitostmi v okrese České Budějovice je obec s rozšířenou působností Trhové Sviny. Obec je situována 21 km jihovýchodně od Českých

79

Budějovic. Počet obyvatel je asi 4 840. Trhové Sviny se dále dělí na 14 částí, konkrétně jsou to Březí, Bukovice, Čeřejov, Hrádek, Jedovary, Něchov, Neţetice, Otěvěk, Pěčín, Rankov, Todně, Trhové Sviny, Třebíčko, Veselka. Obec je vzdálena přibliţně 15 km od rakouských hranic ve výšce přibliţně 458 metrů nad mořem. Celková plocha obce je 1 500 ha.

POZEMKY Větší nabídka neţ poptávka. Cena pozemků určených k bydlení se pohybuje v rozmezí 400 – 700 Kč/m2. Důvodem nízkého trhu s nemovitostmi je málo pracovních příleţitostí, lidé míří do větších měst.

BUDOVY Byty Větší nabídka neţ poptávka. Starší byty se obchodují v cenách: Byt 2+1

600 000 – 1 400 000 Kč

Byt 3+1

700 000 – 1 750 000 Kč

Rodinné domy a objekty pro individuální rekreaci Lokaci můţeme rozdělit na trh s chatami a klasickými rodinnými domy. Chaty se pohybují v rozmezí 400 000 – 1 000 000 Kč, cena je závislá na stavu a velikosti objektu. Rodinné domy se pohybují v cenovém rozmezí mezi 600 000 – 3 200 000 Kč. Nabídka není příliš vysoká, ale poptávka je ještě menší. NÁJMY Pronájem bytů, domů a komerčních prostor je v této lokalitě výjimečný. Důvodem je nízká nabídka pracovních příleţitostí.

TÝN NAD VLTAVOU Třetím segmentem trhu s nemovitostmi na okrese České Budějovice je Týn na Vltavou.

80

BUDOVY Byty Starší byty se obchodují v cenových intervalech: Byt 1+1

500 000 – 750 000 Kč

Byt 2+1

600 000 – 800 000 Kč

Byt 3+1

700 000 – 1 000 000 Kč

Byt 4+1

750 000 – 1 100 000 Kč

Rodinné domy Po starších rodinných domech je poptávka malá, jejich nabídka není příliš pestrá. Ceny se pohybují v rozmezí 800 000 – 3 500 000 Kč. Ostatní objekty Prodejní prostory, administrativní budovy, kanceláře a průmyslové objekty se vyskytují v nabídce velmi málo. Zájemci o tyto objekty směřují k větším městům. NÁJMY Pronájem bytů je v této lokalitě výjimečný.

CELKOVÝ MARKETINGOVÝ VÝHLED Celkově lze v krátkodobém i střednědobém horizontu očekávat stagnaci cen. Klesá poptávka po starších objektech, protoţe rekonstrukce staršího objektu vychází častokrát dráţe, neţ vybudování objektu nového. Bylo vytvořeno velké mnoţství pozemků určených k bydlení, které jsou na kraji Českých Budějovic a okolí do 10 km, po kterých byla poptávka vysoká. V krátkodobém výhledu jsou nejvíce ţádané pronájmy a prodeje menších panelových bytů o velikosti 2+1, 2+kk, 3+1, 3+kk. Nyní je trh s nemovitostmi značně niţší neţ v dřívějších letech. [17]

81

Závěr Tématem bakalářské práce jsou historické stavby a jejich oceňování. Téma jsem si vybral z důvodu dlouhodobé praxe ve stavebnictví, kde jsem se jiţ v minulosti podílel na rekonstrukci těchto staveb a pro můj kladný vztah k architektuře a památkám. V první části bakalářské práce popisuji vývoj lidové architektury v Jiţních Čechách, stavební způsoby, pouţité konstrukce a umění typické pro tuto oblast. V druhé části se zabývám vypracováním trţního ocenění bytu a rodinného domu. V poslední části zpracovávám analýzu trhu v okrese České Budějovice. Cílem bakalářské práce je charakterizovat lidovou architekturu v Jiţních Čechách, popsat stavební způsoby, pouţité materiály a základní moţnosti oceňování těchto staveb. Součástí příloh je i zaměření stávajícího stavu objektu, který odpovídá charakteru stavby lidové architektury. V bakalářské práci se zaměřuji na Jihočeský kraj, protoţe jsem se zde narodil a mám k této oblasti blízký vztah.

82

Závěr Cílem bakalářské práce bylo charakterizovat lidovou architekturu v Jiţních Čechách a popsat problematiku ocenění historických staveb. V teoretické části jsem rozepsal jednotlivá slohová období a specifikoval jihočeskou lidovou architekturu. Snaţil jsem se poukázat na sloţitost ocenění historických staveb. Při psaní bakalářské práce mě překvapila skutečnost, ţe historické stavby jsou velmi těţko ocenitelné. Neexistuje ţádný pevný návod ani tabulky, podle kterých by se dalo ocenění jednotně provést. Při zpracování informací jsem se navíc přesvědčil, ţe samotné ocenění historické stavby je velice obtíţné a to jak na porovnání, tak z hlediska celkového zhodnocení a posouzení objektu. V praktické části, která byla stěţejní částí bakalářské práce, se věnuji ocenění dvou nemovitostí. Jako první jsem oceňoval bytovou jednotku, jejíţ cena se vyšplhala na 2 460 000 Kč a jako druhou nemovitost jsem oceňoval rodinný dům, jehoţ cena se vyšplhala na 3 277 000 Kč. V závěrečné části mé bakalářské práce se věnoval analýze trhu s nemovitostmi v okrese České Budějovice. Ceny nemovitostí v tomto okrese se budou vyvíjet s předpokládaným růstem do dalšího období. Ceny nemovitostí jsou na úrovni standardních podmínek.

83

Seznam pouţité literatury [1]

HÁJEK, VÁCLAV. Architektura: Klíč k architektonickým slohům. 1. vyd. Praha: Grada

Publishing, spol. s r. o., 2000. 232 s. ISBN 80-7169-722-2 [2]

ART DE GAULLE STUDIO. Slohová období. (online) 2012. (cit. 2012-03-05). Dostupné

z: http://www.antikpelnar.cz/index.php?option=com_content&view=article&id=13… [3]

RIS. Mapy – Jihočeský kraj. (online) 2012. (cit. 2012-03-12). Dostupné z:

http://www.risy.cz/cs/krajske-ris/jihocesky-kraj/verejna-sprava/spravni-cleneni/uzemnicleneni-mapy/ [4]

VODĚRA, SVATOPLUK; ŠKABRADA, JIŘÍ. Jihočeská lidová architektura. 1. vyd.

České Budějovice: Jihočeské nakladatelství, 1986. 237 s. ISBN 43-024-86 [5]

JIHOČESKÁ LIDOVÁ ARCHITEKTURA. Výstavy. (online) 2012. (cit. 2012-03-23).

Dostupné z: http://www.cbvk.cz/files/vystavy/2007/070308-luniaczek.html [6]

LANGER, JIŘÍ; VAŘEKA, JOSEF. Naše lidové stavby. 1. vyd. Praha: Albatros, 1983. 348

s. ISBN 13-870-83 [7]

LIDOVÁ ARCHITEKTURA. Stavební konstrukce. (online) 2012. (cit. 2012-03-20).

Dostupné z: http://www.lidova-architektura.cz/architektura-historie/stavby-konstrukce/konstrukce-stavebuvod.htm [8]

LIDOVÁ ARCHITEKTURA. Fotoalbum. (online) 2012. (cit. 2012-03-20). Dostupné z:

http://www.lidova-architektura.cz/fotoalbum/displayimage.php?album=79&pos=8 [9]

ADAM.CZ. Selské slavnosti. (online) 2012. (cit. 2012-03-20). Dostupné z:

http://www.lidova-architektura.cz/fotoalbum/displayimage.php?album=79&pos=8 [10]

CHALUPAUTOMA. Šumava. (online) 2012. (cit. 2012-03-20). Dostupné z:

http://www.chalupa-utoma.cz/sumava/jakub-bursa-jihoceske-selske-baroko [11]

FOTO.MAPY.CZ. Jihočeské selské baroko. (online) 2012. (cit. 2012-03-20). Dostupné z:

http://foto.mapy.cz/original?id=264788 [12]

VAŘEKA, JOSEF; FROLEC, VÁCLAV. Lidová architektura. 2. vyd. Praha: Grada

Publishing, a.s., 2007. 428 s. ISBN 978-80-247-1204-8

84

[13]

COLEOVÁ, EMILY. Průvodce architekturou. 1. vyd. Praha: Svojtka Co. S. r. o., a.s.,

2008. 352 s. ISBN 978-80-7352-976-5 [14]

HÁJEK, VÁCLAV. Architektura – Klíč k architektonickým slohům. 1. vyd. Praha: Grada

Publishing, spol. s r. o., 2000. 232 s. ISBN 80-7169-722-2 [16]

ORT, PETR. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. 3. vyd. Praha:

Bankovní institut vysoká škola, 2007. 74 s. ISBN 80-7265-085-8 [17]

ORT, PETR. Cvičení z oceňování nemovitostí – díl 1. 3. vyd. Praha: Bankovní institut

vysoká škola, 2007. 74 s. ISBN 80-7265-085-8

85

Seznam příloh 1 – Porovnávané nemovitosti k ocenění bytu 1, 2, 3, 4 2 – Porovnávané nemovitosti k ocenění RD 1, 2, 3, 4,5,6,7,8 3 – Informace o oceňované bytové jednotce 4 – Informace o oceňovaném rodinném domě 5 – Zaměření stávajícího stavu objektu lidové architektury

86

1.1 Porovnávané nemovitosti k ocenění bytu

Obr. 1 – Prodej, byt 3+1, 68m2 [40] Cena: 1 899 000,- Kč Adresa: Komenského, České Budějovice 7 Datum vloţení: 8.06.2012 Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Centrum obce Počet podlaţí: 4 Podlaţí – místění: 3 Uţitná plocha: 68m2 Podlahová plocha: 68m2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední plynové Odpad: Veřejná kanalizace 1

Elektřina: 230V Doprava: MHD Popis: Celý popis - Byt v osobním vlastnictví o dispozici 3+1 v centru Českých Budějovic, celková plocha 68 m2. Byt se nachází v cihlovém domě bez výtahu, 3.NP. Byt po rekonstrukci WC, koupelny a kuchyně, plastová okna, nové plyn. topení, nový el. bojler, nová kuchyňská linka. Dům s uzavřenou zahradou. V blízkosti nemocnice, polikliniky Jih a rekreační zóny řeky Malše.

_________________________ 40

SREALITY.CZ. Prodej byt. (online) 2012. (cit. 2012-06-15). Dostupné z:

http://www.sreality.cz/detail/prodej/byt/3+1/ceske-budejovice-ceske-budejovice-7-komenskeho/2381406812

2

1.2 Porovnávané nemovitosti k ocenění bytu

Obr. 1 – Prodej, byt 3+1, 78m2 [40] Cena: 2 289 000,- Kč Adresa: Nerudova, České Budějovice 3 Datum vloţení: 10.06.2012 Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní Počet podlaţí: 3 Podlaţí – místění: 3 Uţitná plocha: 78m2 Podlahová plocha: 78m2 Balkón: Ano Sklep: Ano

3

Popis: Celý popis - Naše společnost Vám zprostředkuje prodej bytu 3+1 v osobním vlastnictví, ve zděném 3. podlaţním domě s výhledem na Praţskou třídu, na rohu Praţské a Nerudovi ulice. Dům je zateplený, s novou fasádou a střechou a byt sám má zateplený strop a je rohový v posledním (3.) patře a je zde reálná moţnost vybudování další BJ či zvětšení bytu v půdním prostoru. Obývák a jeden pokoj jsou orientované na západ a kuchyně na východ. V bytě jsou plastová okna a hluk z ulice není slyšet. V obýváku a jednom pokoji je plovoucí podlaha, v chodbě a na soc. pak dlaţba, v kuchyni starší korek a v dětském pokoji původní dřevěné parkety. Součástí prodeje je i kuchyňská linka se spotřebiči. V okolí kompletní občanská vybavenost. Po případném uzavření rezervační smlouvy obdrţíte zdarma informační SMS systému. Ev. číslo: 238833.

_________________________ 40

SREALITY.CZ. Prodej byt. (online) 2012. (cit. 2012-06-15). Dostupné z:

http://www.sreality.cz/detail/prodej/byt/3+1/ceske-budejovice-ceske-budejovice-3-nerudova/3162301020

4

1.3 Porovnávané nemovitosti k ocenění bytu

Obr. 1 – Prodej, byt 3+1, 80m2 [40] Cena: 2 380 000,- Kč Adresa: Resslova, České Budějovice Datum vloţení: 12.06.2012 Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Klidná část obce Počet podlaţí: 3 Podlaţí – místění: 4 Uţitná plocha: 80m2 Podlahová plocha: 80m2 Sklep: Ano

5

Popis: Celý popis - Zděný byt 3+1 v Resslově ulici Větší zděný byt 3+1 v centru města České Budějovice, ulice Resslova. K bytu patří velký sklep a garáţ bez příjezdu autem – moţno pouţít jako sklad nebo garáţ na motorku apod. Podíl na společném dvorku (moţnost parkování), kolárna. Výměra bytu cca 80 m2, tři pokoje, kuchyně (plynový sporák), velká koupelna, oddělené WC, předsíň. V bytě ještě dvě komory. Dům zateplen, oprava střechy, topení, stoupačky, plastová okna. Na podlahách parkety, dlaţba, plovoucí podlahy. Topení centrální, ohřev vody plynovou karmou. Velmi příjemná lokalita v centru města mimo hlavní ulice, veškerá občanská vybavenost dostupná pohodlně pěšky, v sousedství řeka, cyklostezka. Doporučujeme pro klidné bydlení nebo jako investici – vhodné k pronájmu. Nabízíme zajištění výhodného financování.

_________________________ 40

SREALITY.CZ. Prodej byt. (online) 2012. (cit. 2012-06-15). Dostupné z:

http://www.sreality.cz/detail/prodej/byt/3+1/ceske-budejovice--/4280562268

6

1.4 Porovnávané nemovitosti k ocenění bytu

Obr. 1 – Prodej, byt 3+1, 86m2 [40] Cena: 1 995 000,- Kč Adresa: Skuherského, České Budějovice 3 Datum vloţení: 7.06.2012 Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní Počet podlaţí: 3 Podlaţí – místění: 3 Uţitná plocha: 86m2 Podlahová plocha: 86m2 Sklep: 12m2

7

Popis: Celý popis - Prodej zděného bytu 3+1 v osobním vlastnictví, nedaleko centra Českých Budějovic, Skuherského ul. (cca na rohu s ul. 28.října). Byt se nachází ve 3. patře ze tří a má plochu 86,1 m2. V domě je celkem 10 bytů. Byt je v původním udrţovaném stavu, zrenovovaná kuchyňská linka s novou pracovní deskou a dřezem, nové linoleum v koupelně v dekoru dlaţby, ve všech ostatních místnostech jsou poloţeny nové koberce. Topení a ohřev vody je zajišťován vlastním, novým plynovým kotlem. Z bytu je krásný výhled, orientace bytu je na jih obývací pokoj a na sever ostatní místnosti. V letošním roce byla zhotovena nová fasáda, odizolování celého domu, renovované původní vchodové dveře, zateplený průjezd domu, nové zvonky. Střecha je stará 6 let. Okna bytu jsou dřevěná, udrţovaná, budou se měnit za nová. Společenství nemá ţádné finanční závazky. K bytu náleţí sklep o výměře 11,6 m2 a podíl na společné zahradě o celkové výměře 591 m2. Zahrada je rozdělena vyměřením podle jednotlivých podílů, je osázena ovocnými stromy a keři. K bytu náleţí část zahrady ohraničené tujemi s koutkem pro sezení u krbu. V místě je veškerá občanská vybavenost, vzdálenost centra cca 2 minuty chůze. Byt lze financovat hypotékou, kterou Vám zdarma a rádi zařídíme.

_________________________ 40

SREALITY.CZ. Prodej byt. (online) 2012. (cit. 2012-06-15). Dostupné z:

http://www.sreality.cz/detail/prodej/byt/3+1/ceske-budejovice-ceske-budejovice-3-skuherskeho/2252272220

8

2.1 Porovnávané nemovitosti k oceňování rodinného domu

Obr. 1 – Prodej, pozemek, 942m2 [40] Cena: 1 102 140,- Kč Adresa: Křenovice Datum vloţení: 07.05.2012 Plocha pozemku: 942 m2 Popis: Celý popis - Prodej stavební parcely mezi obcí Křenovice a Dubné. Celková plocha pozemku je 942 m2. Pozemek na krásném místě nedaleko Českých Budějovic - cca 9 km. Veškeré dostupné sítě na hranici pozemku - kanalizace, plyn, vodovod, elektřina. Pozemek zahrnut v územním plánu pro výstavbu rodinného domu. Bezproblémová přístupová cesta. Občanská vybavenost v místě. ______________________________ 40

SREALITY.CZ. Prodej pozemky. (online) 2012. (cit. 2012-06-10). Dostupné z:

http://www.sreality.cz/detail/prodej/pozemek/pro-bydleni/dubne-krenovice-/577466972

1

2.2 Porovnávané nemovitosti k oceňování rodinného domu

Obr. 2 – Prodej, pozemek, 1 000m2 [40] Cena: 988 000,- Kč Adresa: Kaliště u Lipí Datum vloţení: 15.05.2012 Plocha pozemku: 1 000 m2 Popis: Celý popis - Nabízíme k prodeji pozemek vhodný pro stavbu rodinného domu v obci Kaliště u Lipí. Obec se nachází pouhých 7 km od Českých Budějovic. Cesta do centra Českých Budějovic trvá 7 minut. Pozemek má výměru 1000 m2 a nachází se na konci vsi v zástavbě rodinných domů. Veškeré sítě jsou přímo u pozemku - voda, elektřina a plyn. K dispozici ihned. Na nemovitost Vám zajistíme nejvýhodnější financování. ______________________________ 40

SREALITY.CZ. Prodej pozemky. (online) 2012. (cit. 2012-06-10). Dostupné z:

http://www.sreality.cz/detail/prodej/pozemek/pro-bydleni/lipi-kaliste-u-lipi-/2427417180

2

2.3 Porovnávané nemovitosti k oceňování rodinného domu

Obr. 1 – Prodej, pozemek, 811m2 [40] Cena: 1 336 500,- Kč Adresa: Homole Datum vloţení: 06.06.2012 Plocha pozemku: 811 m2 Popis: Nabízíme k prodeji udrţovaný stavební pozemek v obci Homole u Českých Budějovic. Pozemek o výměře 811 m2 navazuje na starší zástavbu v obci. Vybudována kaplička a plyn. Voda + kanalizace v komunikaci na hraně pozemku. Pozemek rovinného charakteru v klidné zástavbě, dosahu MHD, České Budějovice cca. 6 km. Pozemek bez jakýchkoli zástavních práv apod. Zajistíme výhodné financování hypotečním úvěrem. Doporučujeme. ______________________________ 40

SREALITY.CZ. Prodej pozemky. (online) 2012. (cit. 2012-06-10). Dostupné z:

http://www.sreality.cz/detail/prodej/pozemek/pro-bydleni/homole-homole-/3511181916

3

2.4 Porovnávané nemovitosti k oceňování rodinného domu

Obr. 1 – Prodej, pozemek, 800m2 [40] Cena: 1 160 000,- Kč Adresa: Nové Homole Datum vloţení: 26.03.2012 Plocha pozemku: 800 m2 Popis: Stavební parcely v lokalitě Nové Homole u Českých Budějovic. Bydlení v přírodě a přitom v dosahu městské hromadné dopravy (400m). Pozemky v připravovaném území se nacházejí východně od příjezdové komunikace, jsou v krásném, příjemném a klidném prostředí. Terén je rovinatý, pozvolna se svaţující k jihu. Veškeré parcely budou na hranici pozemku vybaveny přípojkami. ______________________________ 40

SREALITY.CZ. Prodej pozemky. (online) 2012. (cit. 2012-06-10). Dostupné z:

http://www.sreality.cz/detail/prodej/pozemek/pro-bydleni/homole-nove-homole-/2889814620

4

2.5 Porovnávané nemovitosti k oceňování rodinného domu

Obr. 2 – Prodej, rodinný dům, 101m2 [40] Cena: 3 480 000,- Kč Adresa: Lišov Datum vloţení: 15.05.2012 Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Patrový Podlaţí počet: 2 Plocha zastavěná: 101m2 Plocha uţitná: 160m2 Plocha pozemku: 608m2 Terasa: Ano Parkovací stání: Ano 5

Garáţ: Ano Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální tuhá paliva, Lokální elektrické Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V Doprava: Silnice, Autobus Komunikace Asfaltová Zařízeno: Ano Popis: Celý popis - Rodinný dům se zahradou určený k trvalému bydlení, na hezkém slunném místě o celkové rozloze cca. 608m2, z toho zastavěnou plochou 101m2. Kolaudace v roce 2003. Nachází se v klidné lokalitě města Lišov s perfektní dopravní obsluţností. Dům je zděný cihlový Wienerberger 44cm. V přízemí je krytý vstup, vstupní předsíň, chodba, obývák propojený částečně s kuchyní, koupelna a WC. Dále je v přízemí prostor pod schodištěm. Vytápění řešeno elektrickými přímotopy v kombinaci s krbovou vloţkou a teplovzduchem rozvedeným do pokojů. Střecha je pokryta kvalitní krytinou Bramac cihlově červená, sypaná s komínem Schiedel, oplechováním a svody okapů v mědi. Okolo domu jsou chodníky z lámaného kamene uloţené v betonu. Dále na pozemku terasa, bazén, kotec pro psa a garáţ. Vše čisté, udrţované. Na zahradě jsou vzrostlé okrasné keře, tuje, stromky. Pozemek je celkově oplocený a to z čelní strany cihlový KB Blok a ostatní standardní pletivo. Upozorňujeme, ţe majitel je zároveň stavitelem, tudíţ kvalita provedených prací odpovídá skutečnosti. Nemovitost vzhledem k celku je za velmi výhodnou cenu.

_________________________ 40

SREALITY.CZ. Prodej rodinný dům. (online) 2012. (cit. 2012-06-10). Dostupné z:

http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/lisov--/31743309723

6

2.6 Porovnávané nemovitosti k oceňování rodinného domu

Obr. 2 – Prodej, rodinný dům, 150m2 [40] Cena: 2 484 000,- Kč Adresa: Zliv Datum vloţení: 24.05.2012 Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Patrový Podlaţí počet: 2 Plocha zastavěná: 114 m2 Plocha uţitná: 150 m2 Plocha pozemku: 799 m2 Lodţie: Ano Terasa: Ano 7

Garáţ: Ano Popis: Celý popis - Nabízíme exkluzivně prodej rodinného domu o celkové dispozici 4+1 v obci Zliv. Dům se nachází ve velmi klidné vilové čtvrti. V přízemí je vstupní prosklená veranda a pak teprve chodba, ze které je vstup do prostorné haly, z haly pak samostatný vstup do sklepa, podkroví, do kuchyně a obýváku. Obývací pokoj je velmi prostorný, členitý, je z něho vstup na lodţii, odkud se dá jít i na zahradu. V přízemí je také sociální zařízení. Z haly vede do patra betonové schodiště. V patře jsou tři pokoje - dva z nich mají vstup na lodţii, velká koupelna s vanou a sprchovým koutem. Z chodby v patře je vstup na terasu, která je nad vstupem do domu. Na podlaze v obytných pokojích je PVC, koberce, jinak dlaţba. Dům byl postaven v r. 1974. Jeho stav je velmi zachovalý, před 6 lety byla dělána střecha, jinak je vše původní. Vytápění v domě je dálkové, kombinované s krbovými kamny. Zastavěná plocha domu je 114 m2. Krásné klidné místo s výhledem na Hlubokou. Veškerá občanská vybavenost. Výborné a rychlé spojení do Českých Budějovic. Uvedená cena je včetně provize a kompletního právního servisu. Zajistíme případné financování.

_________________________ 40

SREALITY.CZ. Prodej rodinný dům. (online) 2012. (cit. 2012-06-10). Dostupné z:

http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/srubec--/2684647323

8

2.7 Porovnávané nemovitosti k oceňování rodinného domu

Obr. 2 – Prodej, rodinný dům, 142m2 [40] Cena: 2 890 000,- Kč Adresa: Římov Datum vloţení: 20.05.2012 Budova: Cihlová Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Patrový Podlaţí počet: 2 Plocha zastavěná: 142 m2 Plocha pozemku: 270 m2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální plynové Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Internet 9

Elektřina: 400V Doprava: Silnice, MHD, Autobus Zařízeno: Částečně Popis: Celý popis - Prodej novostavby na krásném místě poblíţ římovské přehrady Nabízíme k prodeji dům 4+kk o obytné ploše 142 m2 se zahradou 270 m2 na nádherném a klidném místě v Římově (moţnost dokoupit dalších cca 200 m2 pozemku od obce za vstřícnou cenu). Jedná se o novostavbu z roku 2008 nacházející se na konci zástavby rodinných domů. Dům stojí samostatně na oploceném pozemku. Přes prostorné zádveří s úloţným prostorem a vestavnou skříní se vchází do obytné místnosti s kuchyňskou linkou s vestavěnými spotřebiči (sporák se sklokeramickou varnou plochou, digestoř, myčka, lednice s mrazákem). Obývací část je prosklenými dveřmi propojena se zahradou a terasou, která je zastíněna elektrickou markýzou. V přízemí umístěn další pokoj se vstupem na zahradu. Dále je zde oknem prosvětlená a prostorná koupelna se sprchovým koutem a rohovou vanou, přípojkou na pračku a ţebříkovým radiátorem, který je moţno nezávisle zapojit do elektrické zásuvky. K dispozici úloţná komora pod schodištěm. V horním patře, kam vyjdeme po dřevěných schodech, jsou dva neprůchozí prostorné pokoje (s vestavěnou skříní) a druhá koupelna se sprchovým koutem a WC. Nachází se zde další terasa o velikosti 18 m2. V celém domě poloţeny plovoucí podlahy nebo dlaţba, okna dřevěná s kvalitními roletami. Vytápění domu zajišťuje elektrický kotel (v přízemí podlahové topení), v domě je i komín s přípravou na krb/kamna. Ohřev vody el. bojlerem - 200L. V obývacím pokoji a v loţnici umístěna klimatizace. Dům je napojen na obecní kanalizaci a vodovod. Nemovitost postavena z kvalitního materiálu, který má vysoké izolační vlastnosti. Také vzhledem k tomu jsou náklady na provoz domu nízké, cca 3.000,- Kč/měsíc. Umístění domu jako koncové parcely a orientace směrem do lesa zaručuje soukromí a klid. Vyhrazené parkovací stání vedle domu. V Římově je veškerá občanská vybavenost. Časté autobusové spojení do ČB. Obec je pěkným místem ke klidnému bydlení v blízkosti přírody a přitom se nachází v bezproblémové dostupnosti krajského města. Dům volný ihned.

______________________________ 40

SREALITY.CZ. Prodej rodinný dům. (online) 2012. (cit. 2012-06-10). Dostupné z:

http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/rimov-rimov-/1996395100

10

2.8 Porovnávané nemovitosti k oceňování rodinného domu

Obr. 8 – Prodej, rodinný dům, 150m2 [40] Cena: 3 348 100,- Kč Adresa: Srubec Datum vloţení: 24.05.2012 Budova: Cihlová Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Patrový Podlaţí počet: 2 Plocha zastavěná: 150 m2 Plocha uţitná: 150 m2 Plocha podlahová: 180 m2 Plocha pozemku: 1 038 m2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální plynové 11

Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Internet Elektřina: 400V Doprava: Silnice, MHD, Autobus Zařízeno: Částečně Popis: Celý popis - Prodej domu v krásné a atraktivní lokalitě obce Srubec. Dům byl zkolaudován v roce 2011 a na velmi klidném místě s dostupností MHD, cca 3 minuty pěšky. Kolem je prostorná zatravněná zahrada, která skýtá spoustu příleţitostí k individuálnímu přístupu pro její uţití. Potřebné údaje o rozloze: celkem uţitná plocha cca 260m2, přízemí cca 158m2 a 1. patro cca 90m2. Zahrada 888m2, celkem pak pozemek 1038m2, pěkný, obdélníkový tvar. Dispozice domu ideální, v přízemí 3+1, v prvním patře půda zateplená foukanou izolací, kde je moţnost další jednotky cca 2+1. V domě je koupelna s vanou, velký krb, který velmi efektivně slouţí k vytápění a technická místnost s plynovým kotlem, bojlerem a úloţnými prostory. Objekt napojen na vodovod a kanalizaci, elektřina 220/380V, vytápění: kotel na plyn a krb na dřevo. Dům je dost prostorný pro rodinu i jako dvougenerační bydlení. Hypotéka moţná, zdarma vyřídíme naší finanční poradkyní. Nabízíme zázemí s pobočkou v Českých Budějovicích, výbornou znalost regionu, vlastní právní oddělení, finanční poradenství. Jsme pojištěná RK.

______________________________ 40

SREALITY.CZ. Prodej rodinný dům. (online) 2012. (cit. 2012-06-10). Dostupné z:

http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/srubec--/26846

12

3 – Informace o oceňovaném bytě

1

2

4 – Informace o oceňovaném rodinném domě

1

5. Zaměření stávajícího stavu objektu Objednatel: Ing. Petr Mach a Ing. Jitka Machová Rezlerova 304, Praha 109 00 Petrovice Česká republika Budova č.p. 196 na parcele parc. č. 632 katastrální území Rapšach 739 375 LV č. 366 u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj Katastrální pracoviště Třeboň.

PRŮVODNÍ ZPRÁVA

1

A. IDENTIFIKACE

STAVBY,

STAVEBNÍKA,

ZPRACOVATELE

DOKUMENTACE Předkládaná projektová dokumentace v rozsahu pro passport stavby řeší zaměření stavby. Zájmové území stavby je vhodné k rekonstrukci stavby pro bydlení. Název záměru: Passport objektu – Spáleniště, obec Rapšach 196. Celkově zastavěná plocha:

514,1m2

Uţitná plocha:

1PP: 26,37m2 1NP: 290,24m2 2NP: 147,60m2

Místo akce: Spáleniště, obec Rapšach parc. č. 632 k.ú. Rapšach Stavebník – investor stavby: Ing. Petr Mach a Ing. Jitka Machová, Rezlerova 304, Praha, Petrovice, 109 00 manaţer projektu:

Tomáš Luňáček

koordinace stavební části:

Marek Sloup

textová část:

Marek Sloup

2

B. ÚDAJE O PROVEDENÝCH PRŮZKUMECH Passport stavby je zpracován na základě vizuální kontroly objektu, zaměření stavby. V případě další fáze projektové dokumentace, rekonstrukce či změny stavby, je nutné provést jednotlivé průzkumy včetně stanovení materiálového pojetí stávajících konstrukcí. Před zahájením projektových prací bylo provedeno zaměření skutečného stavu stavby. 1. PODZEMNÍ PODLAŢÍ: Místnost 0.01: Sklep – nepřístupná místnost (v místnosti stojí voda) Strop je klenutý, cihelný s vetknutím do ocelových nosníků. Okenní otvory (bez tabulí) jsou orientované na jihovýchod.

3

Místnost 0.02: Sklep - Strop je klenutý, cihelný s vetknutím do ocelových nosníků. Nosník je uprostřed místnosti podepřen ocelovým sloupem. Okenní otvor je orientován na jihovýchod. Světlá výška místnosti je 1,870 mm. Podlaha je betonová mazanina.

1. NADZEMNÍ PODLAŢÍ: Místnost 1.01: Jedná se o pokoj vytápěný radiátory soustavy ÚT (umístěnými pod okny) v kombinaci s lokálním vytápěním (kamna na tuhá paliva). Podlahu zakrývá linoleum, strop tvoří omítka na rákos. Světlá výška místnosti je 2,750 mm. Okenní otvory (okna – dřevěná, dvojitá) jsou orientované na jihozápad. Z pokoje vedou dva dveřní otvory (dveře – dřevěné). Dveře v severovýchodní zdi místnosti, směřují do koupelny 1.04. Dveřmi v jihovýchodní části místnosti je zpřístupněn pokoj 1.02.

4

Místnost 1.02: Jedná se o pokoj vytápěný radiátory soustavy ÚT (umístěnými pod okny) v kombinaci s lokálním vytápěním (kamna na tuhá paliva). Podlahu zakrývá linoleum, strop tvoří omítka na rákos. Osvětlení zajišťuje lustr uprostřed místnosti. Světlá výška je 2,750 mm. Okenní otvory (okna – dřevěná, dvojitá) jsou orientované na jihozápad. Z pokoje vedou dva dveřní otvory (dveře – dřevěné). Dveře v severozápadní zdi místnosti, směřují do pokoje 1.01. Dveřmi v jihovýchodní části místnosti se dostaneme do kuchyně 1.03.

Místnost 1.03: Jedná se o kuchyň vytápěnou radiátory soustavy ÚT (umístěnými pod okny). V místnosti se nachází kotel na pevná paliva, jenţ je součástí soustavy ústředního topení. Podlahu zakrývá linoleum. Strop tvoří omítka na rákos. Světlá výška je 2,750 mm. Okenní otvory (okna – dřevěná, dvojitá) jsou orientované na jihozápad a na jihovýchod (na nádvoří). Z kuchyně vedou dva dveřní otvory (dveře – dřevěné). Dveře v severozápadní zdi

5

místnosti směřují do pokoje 1.02. Dveřmi v severovýchodní části místnosti se dostaneme do chodby 1.06.

Místnost 1.04: Koupelna vytápěná radiátorem soustavy ÚT. Podlahu místnosti zakrývá dlaţba, stěny obloţeny keramickým obkladem do výšky cca 1.4m. Strop tvoří omítka na rákos. Podél jihovýchodní zdi je uloţena vana. Vanová baterie je napojena na bojler zavěšený na zdi. Světlá výška je 2,500 mm. Okenní otvor (okno – dřevěné vyklápěcí) je orientovaný na severozápad. Z koupelny vedou dva dveřní otvory (dveře – dřevěné). Dveře v jihozápadní zdi místnosti, směřují do pokoje 1.01. Dveřmi v severovýchodní části místnosti se dostaneme do pokoje 1.07.

6

Místnost 1.05: Schodišťový prostor vedoucí do sklepního prostoru 0.01. Kamenné pravotočivé schodiště.

Místnost 1.06: Chodba nepravidelného tvaru, vytápěná radiátorem soustavy ÚT. Podlahu zakrývá dlaţba. Strop tvoří omítka na rákos. Světlá výška je 2,440 mm. Prosvětlení chodby zajišťuje dvoukřídlý dveřní otvor (dvoukřídlé dveře – dřevěné s okenními tabulemi) v jihovýchodní části vedoucí na nádvoří objektu. Dveřmi v jihozápadní části chodby se dostaneme do kuchyně 1.03. Dveře v severovýchodní části vedou na Wc. Další dva dveřní otvory v severozápadní části vedou do pokoje 1.07 a na schodišťový prostor 1.08. Chodba zde splňuje funkci spojení místností této části objektu.

Místnost 1.07: Jedná se o pokoj vytápěný radiátorem soustavy ÚT. Podlahu místnosti – betonová mazanina. Strop tvoří omítka na rákos. Světlá výška místnosti je 2,500 mm.

7

Okenní otvor (okno – dřevěné, dvojité) je orientovaný na severozápad. Dveře (dřevěné) v jihozápadní zdi místnosti směřují do koupelny 1.04. Dveřmi v jihovýchodní části místnosti se dostaneme do chodby 1.06.

Místnost 1.08: Schodišťový prostor vedoucí do půdního prostoru 2.01. Kamenné levotočivé schodiště.

Místnost 1.09: Wc - podlahu zakrývá dlaţba. Strop tvoří omítka na rákos. Světlá výška místnosti je 2,485 mm. Okenní otvor (okno – dřevěné jednoduché) je orientovaný na jihovýchod.

8

Místnost 1.10: Chlév – podlaha nespecifikována. Strop je klenutý, cihelný s vetknutím do ocelových nosníků. Světlá výška místnosti je 2,300 mm. Okenní otvory (bez tabulí) jsou orientované na severovýchod. Dveřní otvory jsou orientované na jihovýchod. Dvoukřídlé dveře (dřevěné) směřují na nádvoří. Jednokřídlé dveře vedou do kolny 1.11 a spojují první část objektu s částí druhou.

Místnost 1.11: Kolna – nepřístupná místnost. Okenní otvor je orientovaný na jihozápad. Dveře v severozápadní části vedou do chléva 1.10. Dveřmi v jihovýchodní zdi projdeme do kolny 1.13. Místnost 1.12: Kolna – nepřístupná místnost. Dřevěné dveře v severozápadní části místnosti. Kolna 1.12 je oddělena od kolny 1.13 pletivem.

9

Místnost. 1.13: Kolna – z části nepřístupná. Otevřený krov – hambálková soustava, krokve jsou čepovány v plných vazbách do konců vazních trámů a jsou rozepřeny hambálkem. V kolně jsou dřevěná vrata v severovýchodní zdi (vedoucí ven z objektu) a dřevěná vrata v jihozápadní zdi (vedoucí na nádvoří). Vrata mezi sebou tvoří průjezd na nádvoří. Podlaha je zde hliněná s nerovnoměrným povrchem (výškové rozdíly).

Místnost 1.14: Schodišťový prostor vedoucí do sklepního prostoru 0.02. Kamenné pravotočivé schodiště.

Místnost 1.15: Kolna – hliněná podlaha v kombinaci s cihlami, ţebřík vedoucí do 2. nadzemního podlaţí. Nad částí kolny je vytvořen strop z dřevěných kůlů uloţených na trámech. Otevřený krov – hambálková soustava. Kaţdý druhý pár krokví je rozepřen hambálkem. V kolně jsou dřevěná vrata v severozápadní zdi (vedoucí na nádvoří).

10

Místnost 1.16: Wc - podlahu zakrývá dlaţba. Strop tvoří omítka na rákos. Světlá výška místnosti je 2,450 mm. Okenní otvor (okno – dřevěné jednoduché) je orientovaný na severozápad.

Místnost 1.17: Pokoj - podlaha je betonová mazanina, strop tvoří omítka na rákos. Světlá výška místnosti je 2,450 mm. Okenní otvor (okno – dřevěné jednoduché) je orientovaný na jihovýchod. Dveře (dřevěné) v severozápadní zdi místnosti směřují do předsíně 1.18. Pokoj má nepravidelný tvar.

11

Místnost 1.18: Předsíň - podlahu zakrývá dlaţba. Strop tvoří omítka na rákos. Světlá výška místnosti je 2,450 mm. Prosvětlení chodby zajišťuje dvoukřídlý dveřní otvor (dvoukřídlé dveře – dřevěné s okenními tabulemi) v jihozápadní části vedoucí na nádvoří objektu. Dveře v severozápadní části předsíně vedou na Wc 1.16. Dveřmi v jihovýchodní části předsíně se dostaneme do pokoje 1.17. Dveřmi v jihozápadní části projdeme do pokoje 1.19. Chodba zde splňuje funkci spojnice místností této části objektu.

Místnost 1.19: Jedná se o pokoj vytápěný kamny na tuhá paliva. Podlahu zakrývá linoleum. Strop tvoří omítka na rákos. Světlá výška místnosti je 2,470 mm. Okenní otvory (okna – dřevěná, jednoduchá) jsou orientované na jihozápad a na severozápad. Dřevěnými dveřmi projdeme do předsíně 1.18.

12

2. NADZEMNÍ PODLAŢÍ: Podkrovní prostor 2.01: Dvojitá krytina na řídké laťování – korunové krytí v kombinaci s taškami betonovými na západní straně. S ohledem na stáří krytiny a stav klempířských prvků lze konstatovat nevyhovující stav. Krov je tvořen hambálkovou soustavou, s lokálním poškozením prvků. Západní štítové zdivo z cihel plných pálených, severní štít ze zdiva smíšeného. Podlaha sestává z půdovek na zásyp, v části nad stávající koupelnou pouze záklop prkny. Podkroví je přístupné kamenným schodištěm z prvního nadzemního podlaţí (konstrukce krovu a stav krytiny odpovídá stáří).

Podkrovní prostor 2.02: Jednoduchá krytina z tašek dvoudráţkových pálených. Krov je tvořen hambálkovou soustavou bez viditelného poškození. Prostor je přístupný z podkrovní části 2.01 dodatečně vybudovaným prostupem ve štítové zdi, prakticky bez vyuţití.

13

Podkrovní prostor 2.03: Jednoduchá krytina z tašek dvoudráţkových pálených. Podlaha sestává z mazaniny. Tyto prostory jsou přístupné z kolny za pouţití ţebříku. Schodiště není instalováno.

Podkrovní prostor 2.04: Jednoduchá krytina z tašek dvoudráţkových pálených. Podlaha sestává z mazaniny. Štítové zdivo cihelné – vnitřní vápnocementová omítka. Místnost je přístupná z prostoru 2.03 dveřním otvorem ve štítovém zdivu, rozdělující podkroví na dvě místnosti. Ve štítu dva okenní otvory.

14