Historické stavby a jejich oceňování

Bankovní institut vysoká škola Praha Oceňování majetku

Historické stavby a jejich oceňování Bakalářská práce

Autor:

Renata Cibulková Oceňování majetku

Vedoucí práce:

Praha

prof. Ing. Josef Michálek, CSc.

Duben 2011

Prohlášení Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

V Praze dne 1. 4. 2011

Renata Cibulková

Poděkování V úvodu práce bych chtěla poděkovat především vedoucímu mé bakalářské práce, panu prof. Ing. Josefu Michálkovi, CSc. a panu Ing. Petru Ortovi, Ph.D. za odborné vedení, rady a připomínky. Ráda bych téţ poděkovala své rodině a blízkým za trpělivost a podporu v době mého studia.

Anotace Bakalářská práce na téma Historické stavby a jejich oceňování chce poukázat na problematiku oceňování tohoto druhu staveb. V první části se bakalářská práce zabývá pojmem kulturní památka a veškeré informace, které potřebuje vlastník kulturní památky. V druhé části nás seznamuje se základními pojmy týkajícími se oceňování. Třetí část se zabývá oceňováním historických staveb a také nechybí stručná historie oceňování. Čtvrtá, praktická část, je zaměřena na trţní ocenění bytu a administrativní budovy v Praze. V poslední části se setkáme s analýzou trhu s nemovitostmi v Praze, zaměřeno na Prahu 6. Annotation Dissertation “Historical buildings and their evaluation” focuses on issues related to evaluation of this kind of real estate. The first part deals with the concept of a cultural landmark and lists information necessary for an owner of such a property. The second part provides basic concepts concerning the evaluation. In the third part the evaluation of historical buildings is discussed and also a brief history of evaluation is provided. The fourth, practical part focuses on determining market value of an apartment and of an office building in Prague. In the final part real estate market in Prague, in particular in Prague 6, is analyzed.

Obsah: ÚVOD ........................................................................................................................................ 7 I.

TEORETICKÁ ČÁST ..................................................................................................... 8 1.

2.

KULTURNÍ PAMÁTKY ................................................................................................ 8 1.1

Právní rámec kulturních památek ............................................................................. 8

1.2

Prohlašování věcí za kulturní památky ..................................................................... 9

1.3

Národní kulturní památky ....................................................................................... 11

1.4

Právo vlastníka kulturní památky na bezplatnou pomoc odborníka ...................... 12

1.5

Obnova kulturních památek.................................................................................... 12

1.6

Právo státu na přednostní odkoupení kulturní památky ......................................... 12

1.7

Příspěvky vlastníkům kulturní památky ................................................................. 13

ZÁKLADNÍ POJMY PRO ÚČELY OCEŇOVÁNÍ..................................................... 15 2.1

Majetek ................................................................................................................... 15

2.2

Nehmotný majetek.................................................................................................. 15

2.3

Nemovitost ............................................................................................................. 15

2.4

Pozemek ................................................................................................................. 15

2.5

Parcela .................................................................................................................... 16

2.6

Stavba ..................................................................................................................... 16

2.7

Budova ................................................................................................................... 16

2.8

Byt .......................................................................................................................... 16

2.9

Nebytový prostor .................................................................................................... 16

2.10 Hodnota .................................................................................................................. 17 2.11 Trţní hodnota.......................................................................................................... 17 2.12 Reprodukční hodnota ............................................................................................. 17 2.13 Cena ........................................................................................................................ 17 2.14 Zákon o oceňování majetku ................................................................................... 18 3.

HISTORICKÉ STAVBY A JEJICH OCEŇOVÁNÍ .................................................... 19 5

3.1

Stručný historický přehled oceňování historických staveb .................................... 19

3.2

Oceňování historických staveb dle vyhlášky ......................................................... 21

3.3

Oceňování historických staveb na trţních principech ............................................ 23

ZÁVĚR .................................................................................................................................... 28 II.

PRAKTICKÁ ČÁST ..................................................................................................... 29

1.

TRŢNÍ OCENĚNÍ BYTU ............................................................................................. 29

2.

TRŢNÍ OCENĚNÍ ADMINISTRATIVNÍ BUDOVY .................................................. 46

III. ANALÝZA TRHU S NEMOVITOSTMI .................................................................... 72 IV. POUŢITÁ LITERATURA ........................................................................................... 82 V.

PŘÍLOHY ....................................................................................................................... 84

6

ÚVOD Tato bakalářská práce se zabývá problematikou ocenění historický staveb a objasnění některých úskalí, se kterými se můţeme u takovýchto budov setkat. Vzhledem ke sloţitosti obsahu tohoto tématu a rozsáhlosti této bakalářské práce jsem se nemohla dopodrobna věnovat veškerým moţnostem, které toto téma nabízí. V teoretické části v první kapitole bakalářské práce se věnuji dopodrobna pojmu kulturní památka. Zde se dozvíme právní rámec kulturních památek, za jakých podmínek se stavby prohlašují za kulturní památky, včetně jednoduchého návodu Ministerstva kultury, jak se stávají stavby národní kulturní památkou, a také další části, které by mohly slouţit jako návod pro vlastníka kulturní památky. Druhá kapitola nás seznámí se základními všeobecnými pojmy, které se uţívají v oboru oceňování majetku, jako je například majetek, cena nebo dohoda, ale také nás stručně seznámí s právním rámcem oceňování, konkrétně se zákonem číslo 151/1997 Sb., který upravuje oceňování věcí, práv a majetkových hodnot. Třetí kapitola se zabývá jiţ přímo oceňováním historických staveb. V první části se seznámíme se stručnou historií oceňování, v druhé části s oceňováním těchto staveb podle vyhlášky a v třetí části s úskalími trţního oceňování historických staveb. V neposlední řadě je zde také uvedeno genius loci, které je nezbytnou součástí při ocenění kulturních a historických památek. Poslední kapitola se jiţ přímo zabývá trţním oceněním dvou objektů, a to bytu a administrativní budovy v Praze. Kapitola je zakončena analýzou trhu s nemovitostmi v Praze, po dohodě s vedoucím katedry zaměřen na realitní trh na Praze 6.

7

I. TEORETICKÁ ČÁST 1. KULTURNÍ PAMÁTKY 1.1 Právní rámec kulturních památek Zákon č. 20/1987 Sb. o státní památkové péči je základní právní předpis, který v České republice upravuje ochranu kulturních památek. Účinnosti nabyl 1. 1. 1988, a s mnoha novelizacemi platí dodnes. Zákon o státní památkové péči upravuje také práva a povinnosti vlastníků kulturních památek, a zároveň předepisuje státu úkoly, které má pro účely kulturních památek plnit. Listina základních práv a svobod, článek 35, odstavec 3 je dalším ustanovením, kde je definována ochrana kulturních památek dle ústavního pořádku České republiky. Tato listina stanovuje, ţe při výkonu svých práv nikdo nesmí kulturní památku poškozovat nad míru stanovenou zákonem. Ve článku 11, odstavec 4 Listiny základních práv a svobod je také umístěno jedno ze zákonných omezení vlastnického práva, které konstatuje, ţe vlastnictví zavazuje. Také stanovuje, ţe vlastnictví nesmí být zneuţito v rozporu se zákonem chráněnými obecnými zájmy. Tímto zájmem je státní památkové péče. Ochrana kulturních památek je tedy zakotvena jiţ v Listině základních práv a svobod a je publikována pod zákonem č. 2/1993 Sb. Majitel památky je povinen dle paragrafu 9 zákona o státní památkové péči o svoji kulturní památku pečovat, udrţovat ji v dobrém stavu a chránit ji před ohroţením, poškozením, znehodnocením nebo odcizením. Vlastník musí o památku pečovat takovým způsobem, aby památku nepoškozoval svým uţíváním, tedy uţíval pouze takovým způsobem, který odpovídá technickému stavu, památkové hodnotě a kulturnímu významu památky. Paragraf 16 zákona o státní památkové péči však také bere v úvahu, ţe vlastník památky o ní pečuje na vlastní náklady, a ţe ne vţdy má vlastník památky dostatečné mnoţství prostředků na to, aby o ni dostatečně pečoval. Proto tento paragraf umoţňuje, aby vlastníkovi památky byl poskytnut na péči příspěvek ze státního rozpočtu nebo z rozpočtu kraje či obce.

8

Pokud vlastník památky nepečuje o svou památku nebo ji neudrţuje v dobrém stavu dle paragrafu 9 zákona o státní památkové péči, můţe mu být uloţeno penále nebo tzv. nápravné opatření podle paragrafu 10 zákona o státní památkové péči. Toto opatření spočívá v tom, ţe úřad obce s rozšířenou působností nebo krajský úřad, pokud jde o národní kulturní památku, uloţí vlastníkovi správním rozhodnutím povinnost provést určité práce a úkony, které směřují k napravení stavu této památky, a to tak, aby byl odstraněn špatný stav, a to na vlastní náklady.

1.2 Prohlašování věcí za kulturní památky Zákon o státní památkové péči č. 20/1987 Sb., konkrétně zakládání ochrany věcí jako kulturních památek, bylo svěřeno Ministerstvu kultury, které za kulturní památky prohlašuje nemovitosti svými správními rozhodnutími, dle hodnot vymezených v paragrafu 2, odstavce 1 zákona o státní památkové péči. Za kulturní památku můţe Ministerstvo kultury prohlásit věci nebo soubory věcí, které jsou významné svým historickým vývojem, nebo vykazují hodnoty historické, umělecké, vědecké technické či revoluční. Dále můţe Ministerstvo kultury prohlásit za kulturní památku věci nebo soubory věcí, které jsou v přímém spojení s významnými osobnostmi nebo historickými událostmi. Ministerstvo kultury zahajuje prohlášení za kulturní památku pouze z vlastní iniciativy, výjimkou je archeologický objev nebo nález. Podání však můţe učinit kdokoliv. Ministerstvo kultury toto podání vyhodnotí a na základě toho pak můţe zahájit řízení o prohlášení. U archeologických nálezů toto prohlášení na základě návrhu vyhodnocuje Akademie věd České republiky. Zákon č. 500/2004 Sb. a paragraf 3 zákona o státní památkové péči jsou základem při procesu řízení o prohlášení věci za kulturní památku. Ministerstvo kultury pak v řízení opatřuje vyjádření krajského úřadu, obecního úřadu obce s rozšířenou působností a Národního památkového ústavu, který je odbornou organizací státní památkové péče. Vlastník věci, která můţe být prohlášena za kulturní památku a která je předmětem řízení o prohlášení je povinen chránit ji před poškozením, odcizením, zničením a v této době je také 9

povinen ohlásit Ministerstvu kultury kaţdou zamýšlenou i uskutečněnou změnu jejího vlastnictví, správy nebo uţívání. Pokud by chtěl vlastník s věcí nakládat v době řízení o prohlášení, zejména pokud jde o přímé zásahy do památky rekonstrukcí nebo úpravou, musí svůj záměr oznámit taktéţ Ministerstvu kultury, které následně oznámí vlastníkovi, jestli můţe svůj záměr realizovat, nebo tento zásah neumoţní, resp. zakáţe. Ministerstvo kultury posoudí veškeré shromáţděné informace (včetně vyjádření vlastníka) a na základě toho rozhodne, zda věc za kulturní památku prohlašuje nebo ji za kulturní památku neprohlašuje. Kulturní památky jsou movitého i nemovitého charakteru. Za nemovité kulturní památky se povaţují: pozemky, stavby spojené se zemí pevným základem. Jsou to tedy například zámky, hrady, kostely, kapličky, měšťanské domy či stavby lidové architektury, boţí muka u cest, pomníky, sochy, které jsou spojeny se zemí. Za movité se povaţují ty ostatní. Jsou to například obrazy, předměty tvořící mobiliáře hradů a zámku, dopravní prostředky a další. Pokyny pro podání věci na označení jako kulturní památka: 1 1) Kdo je oprávněn ve věci jednat Kaţdá fyzická nebo právnická osoba můţe podat podnět k prohlášení věci za kulturní památku, který Ministerstvo kultury vyhodnotí a případně zahájí řízení o prohlášení. Návrh na prohlášení archeologického nálezu za kulturní památku podává výlučně Akademie věd České republiky. 2) Základní podmínky Odůvodněný předpoklad, ţe věc má hodnoty uvedené v paragrafu 2, odstavec 1 zákona o státní památkové péči. 3) Jakým způsobem zahájit řešení situace Písemným podáním. 4) Základní obsah a přílohy podání A) Podání musí obsahovat

1

Příručka vlastníka kulturní památky. Praha: Ministerstvo kultury, 2007. 40 s.

10

- Název a označení věci. V případě souboru věcí označení kaţdé jednotlivé věci v tomto souboru. - Umístění věci. Jde-li o nemovitost – kraj, obec a katastrální území, čtvrť nebo část obce, ulice, číslo popisné, popř. číslo evidenční nebo orientační a parcelní číslo pozemku. Jde-li o věc movitou, přesné určení místa, kde se věc nachází. - Označení vlastníka nebo spoluvlastníka, případně uţivatelů věci (včetně adres). - Popis věcí (věcí v souboru), její současný stav a vyuţití. - Odůvodnění návrhu na prohlášení věci za kulturní památku – uvedení hodnoty věci. B) Přílohy podání - Aktuální fotodokumentace. Jde-li o nemovitost, pokud moţno exteriéru i interiéru. Jde-li o soubor věcí, pak fotografie kaţdé jednotlivé věci (movité či nemovité) v tomto souboru. - U nemovitosti lze doporučit výpis z katastru nemovitostí a kopii katastrální mapy. 5) Na jaký úřad se obrátit. Ministerstvo kultury. 6) Jaké jsou správní a jiné poplatky Správní a jiné poplatky nejsou stanoveny. 7) Kdo jsou další účastníci postupu Vlastník, resp. všichni spoluvlastníci věci jsou účastníky řízení. 8) Jaké jsou opravné prostředky a jak se uplatňují Proti rozhodnutí o prohlášení nebo neprohlášení věci za kulturní památku lze podat písemný rozklad. Rozklad se podává u Ministerstva kultury a rozhoduje o něm ministr kultury na základě návrhu rozkladové komise.

1.3 Národní kulturní památky Určuje zákon č. 20/1987 Sb. o státní památkové péči. Za kulturní památku se povaţují také ty památky, které nebyly prohlášeny dle paragrafu 3 zákona o státní památkové péči, ale byly zapsány do státních seznamů kulturních památek dle zákona č. 22/1958 Sb. o kulturních památkách. Na základě paragrafu 4 zákona o státní památkové péči prohlašuje vláda nejvýznamnější kulturní památky za národní kulturní památky.

11

1.4 Právo vlastníka kulturní památky na bezplatnou pomoc odborníka Paragraf 32 odstavec 2 písm. f) zákona o státní památkové péči upravuje právo vlastníka kulturní památky na bezplatnou odbornou pomoc, o kterou si můţe zaţádat při zajišťování péče o svou památku v Národním památkovém ústavu. Bezplatná odborná pomoc je pro vlastníka kulturní památky kompenzací od státu. Vlastník ji vyuţívá v případech, kdy péče o památku je odborně náročná a předpokládá se, ţe ne kaţdý vlastník má dostatečné odborné znalosti. Tato odborná péče je většinou v podobě konzultací, zpracování kulturní památky nebo záměru jejího restaurování a další. Národní památkový ústav má jednotlivá odborná pracoviště rozmístěná po celém území, která mají působnost pro kaţdý kraj. Ústřední pracoviště pak sídlí v Praze.

1.5 Obnova kulturních památek Paragraf 14 zákona o státní památkové péči předepisuje obnovu kulturních památek a jsou zde vyjmenovány a specifikovány jednotlivé zásahy, čili údrţba, oprava, rekonstrukce, restaurování nebo jiná úprava kulturní památky. Pojem rekonstrukce zahrnuje konstrukční a technologické zásahy, které vytváří změnu technických parametrů nebo funkce. Restaurování znamená uměleckořemeslné práce, které respektují technickou strukturu originálu a nijak do ní nezasahují. Údrţba znamená odstranění neţádoucích změn, které nastaly v důsledku uţívání památky, jedná se pouze o povrchové úpravy. Oprava je odstranění poškození kulturní památky nebo důsledku opotřebení. Jinými úpravami se v tomto paragrafu rozumí pouze modernizace, dále potom nástavba a přístavba.

1.6 Právo státu na přednostní odkoupení kulturní památky Podle paragrafu 13 zákona o státní památkové péči musí vlastník při prodeji památky nejdříve nabídnout památku ke koupi Ministerstvu kultury. Tento paragraf se týká národních kulturních památek a movitých kulturních památek. Neuplatňuje se, pokud se prodej uskutečňuje mezi příbuznými nebo mezi spoluvlastníky.

12

Při prodeji nebo dočasnému předání kulturní památky je vlastníkova povinnost oznámit dotyčnému, ţe se jedná o kulturní památku.

1.7 Příspěvky vlastníkům kulturní památky Podle paragrafu 16 zákona o státní památkové péči má vlastník právo na finanční příspěvek od státu. Tyto příspěvky úzce souvisí s povinnostmi vlastníka pečovat a udrţovat kulturní památku v dobrém stavu. Úřady k tomu oprávněné (stát, kraj, obce) mohou poskytovat vlastníkům památek příspěvky na obnovu nebo zachování kulturní památky, a to ve chvíli, kdy vlastníci nemohou o památku pečovat na vlastní náklady. Příspěvky se poskytují na základě ţádosti vlastníka, který si vyplní příslušné formuláře s nezbytnými přílohami a odevzdá je příslušnému orgánu. Při zvlášť odůvodněných případech (obzvlášť špatný technický stav nezaviněný vlastníkem nebo pohledově významná poloha kulturní památky) je, dle paragrafu 16, odstavce 1 zákona o státní památkové péči, obec nebo kraj oprávněn dát zvláštní příspěvek vlastníkovi kulturní památky ze svých vlastních rozpočtových nákladů. Je-li na zachování kulturní památky mimořádný společenský zájem, je, dle paragrafu 16, odstavce 2 zákona o státní památkové péči, moţnost poskytnout prostředky ze státního rozpočtu Ministerstva kultury. Jedná se obvykle o ojedinělé památky na území České republiky, nebo je-li památka v havarijním stavu nezaviněným vlastníkem. Pět specializovaných programů Ministerstva kultury: 1) Program záchrany architektonického dědictví - památky, které jsou nejcennější součástí architektonického dědictví 2) Havarijní program - zajištění nejnaléhavějších oprav nemovitých kulturních památek 3) Program regenerace městských památkových rezervací a městských památkových zón - příspěvky na obnovu kulturních památek nacházejících se v nejcennějších částech prohlášených za památkové rezervace nebo městské památkové zóny. 4) Program péče o vesnické památkové rezervace, vesnické památkové zóny a krajinné památkové zóny 5) Program restaurování movitých kulturních památek 13

- zejména významná díla výtvarného umění nebo umělecko-řemeslné práce 6) Program podpora obnovy kulturních památek prostřednictvím obcí s rozšířenou působností - podpora obnovy památkového fondu 7) Program podpora pro památky UNESCO - cílem je dostát závazkům vyplývajícím z Úmluvy o ochraně světového, kulturního a přírodního dědictví 8) Program podpory občanských sdruţení v památkové péči - podpora veřejně prospěšných projektů občanskými sdruţeními 9) Program podpora záchranných archeologických výzkumů - podle Úmluvy o ochraně archeologického dědictví Evropy na podporu záchranných archeologických

výzkumů

prováděných

příspěvkovými

Ministerstvem kultury2

2

Příručka vlastníka kulturní památky. Praha: Ministerstvo kultury, 2007. 40 s.

14

organizacemi

zřizovanými

2. ZÁKLADNÍ POJMY PRO ÚČELY OCEŇOVÁNÍ 2.1 Majetek Majetek je soubor věcí, práv, pohledávek a závazků, náleţících určitému subjektu, který přináší svým vlastníkům prospěch. Dle povahy dělíme majetek na hmotný a nehmotný a dále na movitý a nemovitý.

2.2 Nehmotný majetek Nehmotný majetek je majetek, který je nemateriální, jedná se tedy o majetek duševního vlastnictví. To jsou například technologie, know-how, výrobní postupy, obchodní tajemství, označování výrobků, ochranné známky nebo obchodní značky.

2.3 Nemovitost Upravuje zákon č. 40/1964 Sb. a jedná se o nemovitosti, pozemky a stavby neoddělitelně spojené se zemským povrchem pevným základem a nelze je tedy přenést nebo přemístit do jiné lokality. 2.3.1Součásti nemovitosti Upravuje paragraf 120 Občanského zákoníku. Zde jsou součásti věcí definovány jako věci, co k věci podle její povahy náleţí a nemohou být odděleny, aniţ by se tím věc znehodnotila. Stavba není součástí pozemku. 2.3.2Příslušenství nemovitosti Příslušenstvím věci dle paragrafu 121 Občanského zákoníku jsou takové věci, které náleţí vlastníkovi věci hlavní a jsou hlavní věcí trvale uţívány. Příslušenstvím věci jsou venkovní úpravy u nemovitosti, ale můţe to být i například stavební dokumentace.

2.4 Pozemek Pozemek je přirozená část zemského povrchu oddělená od sousední části ohraničením: -Územní správní jednotky nebo hranicí katastrálního území -Hranicí vlastnickou -Hranicí drţby 15

-Hranicí druhů pozemků nebo rozhraním způsobu vyuţití pozemků.

2.5 Parcela ,,Pozemek, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem.“3

2.6 Stavba ,,Za stavbu se považují veškerá stavební díla, bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, účel a dobu trvání, stavební konstrukci.“4

2.7 Budova ,,Budovou je stavba prostorově soustředěná a navenek převážně uzavřená obvodovými stěnami a střešními konstrukcemi, s jedním nebo více ohraničenými užitkovými prostory.“5

2.8 Byt ,,Byt je samostatná místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení. Za vznik bytu je považován okamžik, kdy je byt v bytovém domě nebo v domě s byty a nebytovými prostory rozestavěn tak, že je již navenek uzavřen obvodovými stěnami a střešní konstrukcí.“6

2.9 Nebytový prostor ,,Nebytový prostor je místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k jiným účelům než k bydlení. Nebytovými prostory přitom nejsou příslušenství bytu nebo příslušenství nebytového prostoru nebo společné části domu.“7

3

§ 27 zákona č. 344/1992 Sb., katastrálního zákona § 139b zákona č. 50/1976 Sb., stavebního zákona 5 Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku 6 Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku 7 Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku 4

16

2.10 Hodnota Zjišťuje se oceňováním. Výsledná hodnota je u většiny postupů ovlivněna jednotlivými charakteristikami konkrétních věcí. ,,Hodnotu vytvářejí čtyři faktory: -Užitečnost (schopnost uspokojit) -Přání (touha) -Nedostatek (převaha poptávky nad nabídkou) -Efektivní koupěschopná poptávka (kupní síla). Směnná hodnota vyjádřená v penězích je cena. Užitná hodnota vyjadřuje užitečnost věci, tj. schopnost uspokojovat určité lidské potřeby.“8

2.11 Trţní hodnota Definice EU: ,,Tržní hodnota má vyjadřovat cenu, za kterou by pozemky a budovy mohly být prodány na základě soukromého smluvního aktu mezi ochotnými prodávajícími a nestranným kupujícím v den ocenění za předpokladu, že majetek je veřejně vystaven na trhu, že tržní podmínky dovolují řádný prodej a že obvyklá lhůta, zohledňující povahu majetku, je dosažitelná při jednáních o prodeji.“9

2.12 Reprodukční hodnota V ocenění pouţíváme termín Reprodukční pořizovací cena a i přes pouţívání tohoto významu se jedná o cenu, za kterou by bylo moţno pořídit porovnatelnou nemovitost v době ocenění. Tato hodnota není sniţována o opotřebení, tudíţ není potřeba těchto výpočtů. Pouţívá se při ocenění jako mezihodnota u nákladové metody.

2.13 Cena Cena je jako základní ekonomický termín v ekonomice definována jako směnná hodnota vyjádřená v penězích. Jednotlivé definice se liší dle různých odvětví. Celá její specifikace je uvedena v zákoně číslo 526/190 Sb. o cenách.

8 9

Oceňování majetku. Praha : Vysoká škola ekonomická v Praze, 2006. 44 s. Oceňování majetku. Praha : Vysoká škola ekonomická v Praze, 2006. 44 s.

17

2.13.1Cena administrativní Administrativní cena je cena úřední podle zákona 157/1997 Sb. a cena podle cenového předpisu 456/2009 Sb. 2.13.2Pořizovací cena Pořizovací cena je cena, za kterou by bylo moţno majetek pořídit v době jeho výstavby.

2.14 Zákon o oceňování majetku Zákon o oceňování majetku je zákon č. 151/1997 Sb., který upravuje oceňování věcí, práv a majetkových hodnot. V tomto zákoně je uvedeno, ţe se oceňuje cenou obvyklou, pokud není stanoveno jinak. Cena obvyklá je cena, která by byla dosaţena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku, ke dni ocenění v obchodním styku. Do této ceny se nezahrnují mimořádné okolnosti trhu, osobní poměry prodávajícího nebo kupujícího a vliv zvláštní obliby. Metody oceňování. -Porovnávací metoda – oceňujeme na základě porovnání předmětu s jinou nemovitostí podobného nebo stejného charakteru. -Příjmová metoda – oceňujeme na základě příjmu z předmětu skutečně dosaţeného nebo z příjmu, který lze z předmětu za daných podmínek získat. -Nákladová metoda – oceňujeme na základě nákladů, které by bylo nutno vynaloţit na pořízení předmětu v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění. -Podle jmenovité hodnoty – vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní, nebo která je zřejmá jiným způsobem. -Sjednanou cenou – to je cena předmětu sjednaná při prodeji, nebo cena odvozená z cen sjednaných. -Podle kurzovní hodnoty – vychází z ceny předmětu zaznamenané ve stanoveném období na trhu. -Podle účetní hodnoty – cena na základě způsobů ocenění uvedených v předpisech o účetnictví.

18

3. HISTORICKÉ STAVBY A JEJICH OCEŇOVÁNÍ 3.1 Stručný historický přehled oceňování historických staveb Na konci 19. století jiţ zaznamenáváme oceňování nemovitostí, pojem památkově chráněná nemovitost se však v této době ještě nevyskytuje. V dobách Československé socialistické republiky, v době, kdy byl převzat systém RakouskaUherska, přišlo vládní nařízení, konkrétně roku 1933. Na tuto dobu velice pokrokové ustanovení, které předběhlo nařízení v nastávajících letech, stanovilo, ţe znalci přihlíţeli ke všem okolnostem, které mají vliv na hodnotu oceňovaných nemovitostí. Znalci v této době jiţ zohledňovali umělecké a historické prvky oceňovaných nemovitostí. Protektorát Čechy a Morava se dostal zase o krok zpátky za dobu předchozí. Z nařízení předsedy vlády o zákazu zvyšování cen oceňovaných nemovitostí vyplývalo, ţe dané umělecké a historické prvky staveb se nezohledňovaly. Rok 1948 přinesl další změny. Konec trţní ekonomiky, kdy ekonomika byla centrálně plánovaná, byly kulturní památky převedeny do vlastnictví státu. V poválečném období v padesátých letech se oceňovaly nemovitosti dle předpisu, který platil za protektorátu Čechy a Morava, se dále nezohledňují historické stavby a kulturní památky. Rok 1948 přinesl další změny. Konec trţní ekonomiky, kdy ekonomika byla centrálně plánovaná, byly kulturní památky převedeny do vlastnictví státu. Konečně přišel rok 1958, kdy zaznamenáváme první zákon na ochranu kulturních památek. Jednalo se o zákon číslo 22/1958 Sb. o kulturních památkách. Tento zákon určoval jednotlivé definice kulturní památky a přesný legislativní postup. Vyhlášku číslo 73/64 Sb. o cenách staveb v osobním vlastnictví a náhradách při vyvlastnění nemovitostí v zákoně číslo 22/1958 Sb. nám přináší šedesátá léta. Zde ještě nemůţeme naleznout specifikace o oceňování kulturních památek. 19

Po roce 1969, jednotné Československo uspořádané na federativní. Změny nastávají ve vyhláškách z roků 1969 a 1989, kdy hledisko oceňování neplatilo pro úplatné převody mezi socialistickými organizacemi, kde cena byla stanovena dohodou. V této době stále není kladen důraz na uměleckou a historickou hodnotu. Rok 1984 přinesl vyhlášku číslo 128/1984 Sb., paragraf 18, O cenách staveb, pozemků, porostů, úhradách za zřízení práva osobního uţívání pozemků a náhradách za dočasné uţívaní pozemků, kde jiţ najdeme principy zohlednění typu konstrukce a provedení stavby. Také je jiţ moţné do určité míry ocenit kulturní památku. Pokud byla cena vyšší neţ podle vyhlášky, musela být schvalována krajskými národními výbory. Jednalo se o navýšení aţ o 20% vzhledem k místu, poloze a vybavení dle vyhlášky 182/1988 Sb. Dalším oceňovacím předpisem bylo umoţněno navýšení ceny aţ o 40%, coţ bylo dosud nevídané. Nový památkový zákon číslo 20/1987 O státní památkové péči byl revolucí v oceňování památkově chráněných nemovitostí. Po roce 1990 úplně nové podmínky pro oceňování nemovitostí ve vyhlášce 589/1990 Sb. a nadcházejících. Termín “jiné stavby“ v této vyhlášce umoţňuje oceňování památkově chráněných budov dle této kategorie. Vyhláška číslo 178/1994 Sb. jiţ stanovuje nový termín “kulturní památka“. Zde byl zavedený koeficient, který zjištěnou cenu násobil dvakrát pro kulturní památku a pětkrát pro národní kulturní památku. Národní kulturní památku určuje Ministerstvo kultury a jedná se o velice významné památky typu Praţský hrad nebo Karlů most v Praze. V této době je také další moţnost ocenění uměleckých řemeslných prvků zvláštním znaleckým posudkem. Odpočet opotřebení zde není aplikován. V roce 1995 vyplývají na povrch další výhody pro pojem “kulturní památka“. Vše je stanoveno ve vyhlášce číslo 295/1995 Sb.

20

3.2 Oceňování historických staveb dle vyhlášky10 Nejvhodnějším způsobem oceňování historických staveb je takový způsob, který nejlépe vystihne jeho trţní hodnotu. Porovnávací metoda Pro účely oceňování historických staveb a kulturních památek je tento způsob nejméně vhodný, v některých případech téměř nevhodný. Většina těchto objektů je natolik odlišná a specifická, ţe je není moţno porovnat, i kdyţ je v České republice evidováno okolo 40 000 evidovaných kulturních památek. Příjmová metoda Taktéţ je pro tyto účely nevhodná příjmová metoda. Kulturní památky a historické stavby nevykazují výnosy, naopak je třeba je dotovat, většinou s účastí státu, z důvodu zachování pro další generace. Nákladová metoda Nákladová metoda je z těchto tří jediná moţná. Tento způsob se člení do několika kroků se specifikací pro jednotlivé kulturní památky. Ve vyhlášce jsou navrţeny koeficienty historických cen kulturní památky a dále přiráţky za umělecké, umělecko-řemeslné prvky a moţné komerční vyuţití.

3.2.1 Stanovení reprodukční ceny Prvním krokem ocenění je stanovení konstrukce stavby, kterou mají kulturní stavby podobnou. Jedná se o klasickou stavební konstrukci se svislými konstrukcemi z pálených plných cihel nebo kamene a vodorovnými konstrukcemi z dřevěných trámů. Neváţe se na dřevěné lidové a sakrální stavby a ţelezobetonová funkcionalistická díla, která jsou odlišná. Umělecké a umělecko-řemeslné prvky jsou oceněny v jiném oddíle. Oceňuje se jen holá stavba.

10

ORT, Petr. Problematika oceňování památkově chráněných nemovitostí podle oceňovacího předpisu. Znalec.

21

3.2.2 Standard Tento výpočet se vyuţívá pouze pro moderní stavby a nelze pouţít pro účely oceňování kulturní památky. Například v sakrálních památkách nemůţeme najít sociální zařízení a vytápění a proto by výpočet dle vyhlášky tímto způsobem vyšel podstandardní. 3.2.3 Výpočet opotřebení Stanovuje se pouze opotřebení, respektive poškození uměleckých a umělecko-řemeslných prvků, a to odborným odhadem v spolupráci s odborníkem na historické umění. 3.2.4 Koeficient inflace a polohy ,,Tento koeficient vyjadřuje změnu cen v čase. U kulturní památky de facto nelze mluvit o reprodukční ceně, protože každá kulturní památka je jedinečná a její reprodukce by byla v nejlepším případě pokusem o vytvoření novodobé kopie. To, že tyto koeficienty zavedeme do výpočtu, zohledňuje přesněji zvýšení nákladů v čase na renovaci, popř. dílčí rekonstrukci kulturní památky.“11 3.2.5 Koeficient prodejnosti ,,Vzhledem k již zmíněné unikátnosti každé kulturní památky lze podobný koeficient stanovit jen stěží naprosto exaktně. Je třeba se smířit s tím, že každá vyhláška musí nutně být kompromisem a simplifikací. Jako snad optimální lze doporučit stanovení koeficientu prodejnosti podle novodobé stavby, která se charakterem nejvíce kulturní památce blíží. Např. lidová stavba zapsaná v seznamu kulturních památek – rekreační chalupa.“12 3.2.6 Koeficient historické ceny kulturní památky ,,Problematika oceňování kulturních památek je jedním z výzkumných úkolů Katedry oceňování majetku Bankovního institutu vysoké školy, a.s. viz např. Reichel J. – Problémy oceňování památkově chráněných nemovitostí, Sborník prací oceněných cenou rektora BIVŠ, Praha, 2006 a další. Dosavadní výsledky výzkumu dokazují zvýšení hodnoty kulturní památky velmi zhruba o dvojnásobek za 100 let.

11

ORT, Petr. Problematika oceňování památkově chráněných nemovitostí podle oceňovacího předpisu. Znalec. 2007, 3, s. 9-10. 12 ORT, Petr. Problematika oceňování památkově chráněných nemovitostí podle oceňovacího předpisu. Znalec. 2007, 3, s. 9-10.

22

Příklad : Při ocenění kulturní památky staré 200 let se použije koeficient 2, památky staré 300 let koeficient 3, atd. až do roku 1500 n.l. Starší kulturní památky – karolínské, otonské, románské a gotické, popř. ranně renesanční musí být oceněny odborným odhadem, protože u takto starých a cenných památek nelze zobecňující koeficient stanovit.“13 3.2.7 Přiráţka za umělecké a umělecko-řemeslné prvky a architektonického řešení Tyto prvky jsou řešeny ve specifickém oddíle a hledisko opotřebení se zde neuvaţuje, pouze hledisko poškození jednotlivých prvků. Mimořádné navýšení ceny by mělo být pokud se jedná o významné architektonické řešení nebo dílo významného architekta. 3.2.8 Přiráţka za moţné komerční vyuţití ,,Tržní hodnota komerčně využitelné kulturní památky (obchodní dům, bytový dům, rodinný dům, hotel) je zjevně výrazně vyšší než tržní hodnota kulturní památky komerčně nevyužitelné (kaple, kostel, zřícenina). Tento fakt by měla reflektovat i vyhláška, která deklaruje účel daňové spravedlnosti. Výše přirážky by měla vycházet ze skutečných nebo potenciálních čistých provozních příjmů z kulturní památky kapitalizovaných kapitalizační mírou rovnou 10 %. U většiny kulturních památek, které komerční využití neumožňují, se přirážka neuplatní.“14

3.3 Oceňování historických staveb na trţních principech15 Z hlediska funkce památkově chráněné budovy ve vztahu k jejímu uplatnění na trhu můţeme zhruba rozlišit následující případy: A. Památkově chráněná budova bez moţného komerčního vyuţití Do této kategorie bude patřit většina sakrálních staveb. V chrámu si lze představit třeba koncert váţné hudby, ale uţ méně třeba prodejní výstavu ţelezářského zboţí.

13

ORT, Petr. Problematika oceňování památkově chráněných nemovitostí podle oceňovacího předpisu. Znalec. 2007, 3, s. 9-10. 14 ORT, Petr. Problematika oceňování památkově chráněných nemovitostí podle oceňovacího předpisu. Znalec. 2007, 3, s. 11. 15 ORT, Petr. Problematika oceňování památkově chráněných nemovitostí na trţních principech. Znalec. 2007, 3, s. 2.

23

B. Památkově chráněná budova s alternativně moţným nebo částečným komerčním vyuţitím V této kategorii si lze představit univerzálně vyuţitelné budovy typu občanské vybavenosti nebo administrativní budovy. Ve velkých městech, a v Praze zvláště, je komerčně vyuţívána řada klášterů nebo šlechtických paláců, například jako atraktivní administrativní budovy, kontraktační prodejny nebo reprezentační prostory. C. Památkově chráněná budova s převaţujícím nebo úplným komerčním vyuţitím Jedná se o budovy, které ztratily svůj původní účel, ke kterému byly postaveny a dnes slouţí po provedené rekonstrukci jako hotely, administrativní budovy nebo jako banky. Sem mohou patřit i stavby relativně moderní, primárně postavené pro komerční účel jako jsou konstruktivistické obchodní domy (Baťa, Bílá Labuť, Brouk a Babka), které jiţ získaly statut památkově chráněných objektů. 16 Trţní ocenění se jednotlivě liší podle typu budovy. Struktura trţního ocenění historické stavby, stejně jako u klasických staveb, se dělí na nález, analýzu nejvyššího a nejlepšího vyuţití a ocenění. 3.3.1 Nález Nález na historické stavbě se neliší od nálezu na standardní budově. Větší důraz však musí být kladen na umělecké a umělecko-řemeslné prvky, obzvlášť na jejich případné poškození. 3.3.2 Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití Při této analýze hodnotíme tato kritéria: a)Dodrţení právních předpisů – katastr nemovitostí, kolaudace, splnění nařízení, technických norem a předpisů apod. b)Technická proveditelnost – zastaralost majetku, řádně prováděná údrţba apod. c)Investiční proveditelnost – zda náklady nepřevyšují komerční vyuţitelnost. d)Maximální ziskovost – zda je majetek uţíván majitelem nebo pronajímán.

16

ORT, Petr. Problematika oceňování památkově chráněných nemovitostí na trţních principech. Znalec. 2007, 3, s. 2.

24

V souvislosti s analýzou nejvyššího a nejlepšího vyuţití se musí rozebrat pozitiva a negativa památkově chráněných nemovitostí: Pozitiva: -Poloha v obci -Cestovní ruch -Umělecké a umělecko-řemeslné prvky -Genius loci – význam slova je duch vládnoucí na určitém místě Negativa: -Dispoziční řešení -Kvalita konstrukcí -Funkční vyuţití 3.3.3 Ocenění Pouţití tří metod ocenění: Porovnávací metoda U této metody naráţíme na stejný problém, na který bylo poukázáno v kapitole ocenění historických staveb dle vyhlášky. Objekty tohoto typu bohuţel nemají většinou porovnání. Jedinou výjimkou jsou byty, které se nacházejí v památkově chráněných nemovitostech, které se oceňují stejně jako klasické byty, s přihlédnutím na specifika, například genius loci. Nákladová metoda U této metody se vyskytují dva problémy: -Reprodukční hodnota a opotřebení – dají se uvaţovat pouze náklady na vytvoření repliky a téţ opotřebení u starých budov je těţce vyčíslitelné. -Umělecké a umělecko-řemeslné prvky – taktéţ se dají určit pouze náklady na vytvoření repliky, vzhledem k jedinečnosti těchto prvků. Příjmová metoda Jediný způsob jak ocenit tento typ nemovitosti.

Tato metoda se pouţívá pouze u těch

historických staveb, se kterými se obchoduje, ostatní tedy nelze oceňovat trţními metodami. I 25

tak je třeba vzít v úvahu, ţe většina památek výnos negeneruje a náklady na údrţbu jsou vysoké. U památek, které generují výnos, oceňujeme klasickým postupem. Spočítáme hrubý příjem a po odečtení ztráty vlivem neobsazenosti a neplacení nájemného získáme efektivní hrubý příjem, od kterého odečteme náklady a rezervy na renovace. A tím získáme čistý provozní příjem, který vydělíme procenty míry kapitalizace. Rozdíl však spočívá v jiţ uvedeném zohlednění genius loci. 3.3.3.1 Ocenění genia loci Metody ocenění nehmotných aktiv: ,,Nákladová metoda – je založena na účetním ohodnocení nákladů nebo na výpočtu reprodukčních nákladů, které byly vynaloženy na pořízení daného nehmotného aktiva. Tato metoda vypadá na první pohled jako nejjednodušší, ale ve skutečnosti je to ta nejméně vhodná. V praxi zjistíme, že náklady nutné na vytvoření genia loci, jako je reklama, marketing, public relations, apod., za časové období přes sto let, nejen že nejsme schopni objektivně zjistit, ale nejsme schopni je ani modelovat. Porovnávací metoda – jako ve všech ostatních případech lze porovnávací metodu použít pouze tehdy, pokud existuje sektor trhu s příslušnou komoditou a dostatečná databáze porovnatelných realizovaných tržních cen. S řadou typů nehmotného majetku se obchoduje zcela běžně – například se software. S některými se neobchoduje tak běžně – třeba s patenty, licencemi, franšízami nebo obchodními známkami, ale přesto natolik dostatečně, že lze porovnávací analogie v typických případech použít. S čím se ale samostatně neobchoduje vůbec je genius loci, který je neoddělitelnou součástí jiného statku. Příjmová metoda – se v praxi osvědčila jako nejlepší způsob jak zjistit tržní hodnotu nehmotného statku. Metodika vychází z filosofie reziduálního výnosu respektive přírůstku příjmu.“17 První způsob výpočtu

17

ORT, Petr. Problematika oceňování památkově chráněných nemovitostí na trţních principech. Znalec. 2007, 3, s. 7-8.

26

U objektu s prokazatelným geniem loci, jehoţ prodejní (trţní) cena je známa, se provede obvyklým způsobem standardní indikace trţní hodnoty majetku, bez započtení uvaţovaného nehmotného statku. Rozdíl skutečné trţní ceny a imaginární trţní hodnoty bez genia loci je hledaná trţní hodnota nehmotného statku. Pokud tento výpočet provedeme u dostatečného mnoţství objektů, můţeme si vytvořit databázi objektů, z níţ potom analyticky odvodíme průměrnou relativní (procentní) míru genia loci porovnatelného typu objektu. Je ale třeba říci, ţe na malých a rozvíjejících se trzích jako je Česká republika, je tento způsob výpočtu spíše teoretický a můţe být snad pouţit jen většími organizacemi.18 Druhý způsob výpočtu Tento způsob je zaloţen na úvaze o dosaţitelné výši nájemného v objektu s geniem loci, versus objektu bez tohoto statku. Výpočet vychází z porovnání maximální dosaţitelné výše nájmu v proslaveném objektu a maximální dosaţitelné výše nájmu v objektu standardním. Rozdíl čistých provozních příjmů obou případů je potom moţné nějakou metodou kapitalizovat a získaný výsledek je hledanou trţní hodnotou nehmotného aktiva. Při výpočtu je ale nutné nezapomenout na správnou konstrukci nákladů spojených s pronájmem. Ţádný genius loci nevzniká sám od sebe jako přírodní jev, ani se sám neudrţuje a nerozvíjí. Na udrţení a podporu, popř. i na ţádoucí posílení genia loci, je třeba neustále vynakládat náklady na marketing, reklamu nebo na public relations, které je třeba od dosaţitelného příjmu odečíst.19

18

ORT, Petr. Problematika oceňování památkově chráněných nemovitostí na trţních principech. Znalec. 2007, 3, s. 8. 19

ORT, Petr. Problematika oceňování památkově chráněných nemovitostí na trţních principech. Znalec. 2007, 3, s. 8.

27

ZÁVĚR Základem mé bakalářské práce bylo osvětlit alespoň z části problematiku oceňování historických staveb, nabídnout pohled na metody oceňování těchto staveb v dnešní době a vzhledem k platným zákonům. V minulosti bylo oceňování historických nemovitostí spíše opomíjeno a vţdy se podřizovalo konkrétnímu období, které zrovna nastalo. Tehdy nebylo moţné vůbec uvaţovat kulturní hodnotu památek, natoţ pak vkládat tuto hodnotu do ocenění jednotlivé nemovitosti. Aţ teprve s postupem času si lidé, a hlavně stát, začali uvědomovat, s jak vysokou kulturní a památkovou hodnotou máme tu čest. I přesto, ţe v dnešní době jiţ uvaţujeme hodnotu památky, není její ocenění jednoduché. Na trhu je jen zlomek památek, se kterými se dá obchodovat a o tyto památky se v našem oceňování jedná. Historické a kulturní památky můţeme oceňovat podle vyhlášky, kde zvlášť oceníme stavbu bez uměleckých a umělecko-řemeslných prvků a tyto prvky oceňujeme zvlášť podle koeficientu nebo můţeme pouţít metody zaloţené na trţních principech. Trţní ocenění porovnávací metodou je mnohdy nevhodné. Na trhu se bohuţel nevyskytuje takové mnoţství památek, které by byly srovnatelné. U příjmové metody je problém podobný. Kulturní a historické nemovitosti obvykle negenerují ţádný výnos, a proto je i tato metoda nevhodná. Zbývá metoda nákladová, u které se však vyskytují dva problémy. U reprodukční hodnoty a uměleckých a umělecko-historických prvků se dají vyčíslit pouze náklady na vytvoření repliky, téţ opotřebení, například tři sta let staré budovy, je v podstatě nemoţné. Zvlášť se také oceňuje genius loci, které vyjadřuje takzvaného ducha kulturní nebo historické nemovitosti. Tato bakalářská práce přináší stručný náhled na téma kulturních památek, několik základních pojmů oceňování nemovitostí a také úvod do problematiky oceňování historických nemovitostí. Avšak vzhledem k rozsáhlosti tohoto tématu se bohuţel nelze zabývat veškerou problematikou, kterou toto téma nabízí. Můţe tedy slouţit pouze jako rychlý přehled či pomůcka pro majitele kulturní památky, nebo pro zájemce o toto téma.

28

II.PRAKTICKÁ ČÁST 1.TRŢNÍ OCENĚNÍ BYTU Objednatel: BIVŠ, a.s. Nároţní 2600/9 158 00 Praha 5 Česká republika

ZPRÁVA O HODNOCENÍ Byt č. p. 1860/12 V bytovém domě č.p. 1860 U Petřin 7 162 00 Praha 6 – Břevnov

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU

Datum ocenění: 1. březen 2011 29

Obsah: ÚVODNÍ LIST POPISNÉ INFORMACE ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŢITÍ OCENĚNÍ ZÁVĚR OMEZUJICÍ PODMÍNKY NEBO PŘEDPOKLADY OSVĚDČENÍ

Seznam tabulek: Tabulka 1 Porovnávací metoda Tabulka 2 Příjmová metoda Tabulka 3 Celková trţní hodnota

30

Oznamujeme Vám, ţe jsme ukončili trţní ocenění majetku označeného nám jako Byt č.p. 1860/12 Uvedený na listu vlastnictví č. 5149, pro katastrální území 729582 Břevnov, městská část Praha 6, obec Praha Nacházejícího se na adrese U Petřin 7, 162 00 Praha 6 – Břevnov, Česká republika V této zprávě Vám předkládáme výsledky našeho šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje náš odborný názor na trţní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, tedy bez břemene nájemních smluv, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 1. březnu 2011. Zpracovatelům zprávy je známo, ţe zpráva má slouţit jako nástroj cenové dokumentace a argumentace pro jednání o zajištění úvěru nemovitou zástavou. Zpracovatelům zprávy není známo nic o tom, ţe by měla zároveň slouţit i pro jiný účel jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný účel. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Praze 6, na listu vlastnictví č. 5149, pro katastrální území Břevnov, městská část Praha 6, obec Praha. Výpis z katastru nemovitostí z března 2011 je přílohou této zprávy. Zpracovatelé zprávy chápou trţní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, ţe kaţdý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu.

31

Oceňovaný majetek není ke dni zpracování zprávy nijak komerčně vyuţíván a je oceňovaný za předpokladu absolutního vlastnictví. Tato zpráva tedy nezohledňuje ţádné skutečnosti mající vliv na výši trţní hodnoty, které by vyplývaly z uzavřeného nájemního vztahu. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsme osobně prohlédli a při zpracování ocenění jsme vzali v úvahu následující faktory: Polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku. Velikost, technický stav a vyuţitelnost stávajících budov, staveb, venkovních úprav. Nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku. Převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu. Náklady na pořízení majetku jako nového, sníţené o opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy. Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě. Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku. Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek, jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých majitelem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.

32

POPISNÉ INFORMACE POPIS LOKALITY Oceňovaný nemovitý majetek – byt č.p. 1860/12 se nachází v na jednom z nejstarších praţských sídlišť Petřiny. Jedná se o jednu z nejlukrativnějších a nejvyhledávanějších lokalit Prahy, uţ kvůli velkým benefitům této části, kterými jsou rozlehlá zeleň, přírodní parky a terénní útvary, které vytvářejí velmi ţádaný prostor pro bydlení, administrativu i diplomatická a obchodní zastupitelstva. Velmi příznivou také označujeme dobrou dostupnost MHD (tramvaj, autobus), včetně metra, které se do několika let rozšíří i přímo do části Petřiny. Jen pár kroků od nemovitosti se nachází obora Hvězda a park Ladronka, které také přispívají k ţádanosti lokality. Parkování je moţné na parkovacích plochách před bytovým domem, ale v poslední době, s přibývajícím mnoštvím nakupovaných aut, se začíná zdát nedostačující.

OCEŇOVANÝ MAJETEK Podle skutečnosti zjištěné na místě i podle podkladů poskytnutých zadavatelem trţního ocenění je hlavní a zároveň jedinou činností prováděnou v oceňovaném bytě zajištění bydlení majitele bytu. Byt tedy není primárně určen k podnikatelské činnosti. Celý byt je prostorově vymezen a ohraničen svislými a vodorovnými obvodovými konstrukcemi. Podle sdělení majitele bytu má byt k uţívání uzamykatelnou sklepní kóji a dále také právo uţívat společné domovní prostory.

HISTORIE Podle informací byl bytový dům, v němţ se nachází oceňovaná bytová jednotka, postaven v roce 1961 jako klasický panelový dům, který je součástí sídliště Petřiny. Zateplení fasády domu a instalace plastových zdvojených oken proběhla v roce 2006, kdy také proběhla celková rekonstrukce oceňované bytové jednotky. Dále také v průběhu let pokračují rekonstrukce společných prostor a schodiště.

POZEMEK Předmětem ocenění není ţádný samostatný pozemek, ale pouze podíl ve výši 57/3204 na parcele p.č. 3477/4 o výměře 230 m2. Podíl na uvedeném pozemku není oceněn samostatně, ale je zohledněn ve výpočtu trţní hodnoty. 33

VENKOVNÍ STAVBY A VENKOVNÍ ÚPRAVY Předmětem ocenění nejsou ţádné samostatné vedlejší stavby a venkovní úpravy.

BYT Oceňovaná bytová jednotka o dispozici 2+1 se nachází v pátém nadzemním podlaţí bytového domu, který je postavený jako samostatně stojící, situovaný v zástavbě bytových domů při ulici U Petřin. Popis bytové jednotky: okna plastová zdvojená, vnitřní úprava povrchů štuková omítka, povrchy podlah keramická dlaţba, vlysy, dveře hladké dýhované, rozvody vody S+T, zdroj TUV z centrálního zdroje, koupelna vana a umyvadlo, WC kombi, kuchyně, kuchyňská linka plynový sporák. Okna kuchyně a malého pokoje jsou směrována na východ, okna z velkého pokoje na západ. Pohledový horizont z východní části je na střechy rodinných domů, do dálky pak na další panelové bytové domy, z okna na západ výhled na koruny stromů v oboře Hvězda a na přilehlou hasičskou stanici. Výčet místností: kuchyně, pokoj, pokoj, předsíň, koupelna, WC, sklep. BUDOVA Stručný popis: budova je z ţelezobetonové montované konstrukce plošné, schodiště ţelezobetonové typové s povrchem PVC, okna plastová zdvojená, vnější úprava povrchů kontaktní zateplovací systém. Stavebně technický stav je adekvátní ke stáří stavby bez zjevných vad s realizovanou údrţbou. Procentuelně je opotřebení 48%.

34

ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŢITÍ Nejlepší a nejvyšší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kritéria nejvyššího a nejlepšího vyuţití: dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost, maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako vymezená bytová jednotka ve smyslu zákona č. 72/1994 Sb. a jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsme názoru, ţe současné vyuţití nemovitosti je právně přístupné. Oceňovaný majetek je po částečné rekonstrukci, tedy je nyní ve stavu, kdy je moţno ho vyuţívat. Uvedení do provozu není podmíněno jeho dodatečnou rekonstrukcí. Podmínka okamţitého vyuţití je tedy splněna. Ke splnění kriteria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, ţe byt slouţí k bydlení vlastníka nemovitosti a jeho rodiny, nic nebrání pronájmu za trţní nájemné, tudíţ je splněna i tato podmínka. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, ţe současné vyuţití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím.

35

OCENĚNÍ ÚVOD Při stanovení trţní hodnoty majetku jsou zpravidla pouţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda Analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda Analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním a/nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda Analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena o opotřebení nebo jiné znehodnocení. Při stanovení aktuální trţní hodnoty majetku jsme pouţili metodu porovnávací, vzhledem k výskytu podobných nemovitostí v okolí, a dále metodu příjmovou.

36

POROVNÁVACÍ METODA Stanovení trţní hodnoty pozemku Trţní hodnota pozemku není indikována samostatně a je zohledněna při výpočtu majetku jako celku. Stanovení trţní hodnoty nemovitosti jako celku Při analýze pro stanovení hodnoty majetku jako celku jsme vzali do úvahy byty porovnatelných parametrů, které byly v Praze v nedávné době prodány nebo nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí ve stejné lokalitě. V případě, ţe se jednalo o nabídky, jsme tuto skutečnost zohlednili koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsme pro stanovení indikace trţní hodnoty oceňovaného majetku zvolili za srovnávací jednotku jeden čtvereční metr čisté vyuţitelné plochy (NFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku povaţována za standardní. Při stanovení trţní hodnoty tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu tyto faktory: datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, moţnost parkování, poloha v obci, velikost bytu a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je 2 990 000 Kč. Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce na následující straně.

37

AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTA Oceňovaný

Porovnávaný

Porovnávaný

Porovnávaný

majetek

majetek

majetek

majetek

1

2

3

Byt č.p. 1860/12

Šantrochova

Na Petřinách

Čílova

Katastrální území

Břevnov

Břevnov

Břevnov

Břevnov

Obec

Praha 6

Praha 6

Praha 6

Praha 6

Okres

Praha

Praha

Praha

Praha

55,1

53

53

55

2 949 000

2 950 000

2 980 000

55 642

55 660

54 182

1

1

1

55 642

55 660

54 182

Prodej

Prodej

Prodej

1

1

1

55 642

55 660

54 182

Absolutní

Absolutní

Absolutní

Absolutní

vlastnictví

vlastnictví

vlastnictví

vlastnictví

A. Identifikační údaje Pořadové číslo

B. Údaje o pozemku Pozemek není oceňován samostatně C. Základní údaje pro porovnání-NFA Počet jednotek Prodejní cena Cena za jednotku

x

Korekce Upravená hodnota D. Právní údaje Druh transakce

Prodej

Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva Korekce

1

1

1

55 642

55 660

54 182

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

1

1

1

55 642

55 660

54 182

Bytová,

Bytová,

Bytová,

Bytová,

vícepodlaţní

vícepodlaţní

vícepodlaţní

vícepodlaţní

Upravená hodnota Existence věcných břemen

Nezjištěna

Korekce Upravená hodnota Vyuţití podle územního plánu Korekce

1

1

1

55 642

55 660

54 182

Ano

Ano

Ano

1

1

1

Památkově chráněné

55 642 Památkově chráněné

55 660 Památkově chráněné

54 182 Památkově chráněné

území

území

území

území

1

1

1

55 642

55 660

54 182

Velmi dobrá

Velmi dobrá

Velmi dobrá

1

1

1

Upravená hodnota Stavební povolení

Ano

Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky Korekce Upravená hodnota E. Technické paramtery Lokalita

Velmi dobrá

Korekce

38

Upravená hodnota Technický stav

Velmi dobrý

55 642

55 660

54 182

Velmi dobrý

Velmi dobrý

Velmi dobrý

1

1

1

55 642

55 660

54 182

Dobré

Dobré

Dobré

1

1

1

55 642

55 660

54 182

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Technické vybavení

Dobré

Korekce Upravená hodnota Funkční vyuţitelnost

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Další moţný rozvoj

Omezený

Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost

MHD

Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce

Příslušenství bytu

Korekce Upravená hodnota

1

1

1

55 642

55 660

54 182

Omezený

Omezený

Omezený

1

1

1

55 642

55 660

54 182

MHD

MHD

MHD

1

1

1

55 642

55 660

54 182

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

55 642

55 660

54 182

Obdobné

Obdobné

Lepší

1

1

0,95

55 642

55 660

51 473

Obdobná

Obdobná

Obdobná

F. Ostatní parametry Velikost Korekce Upravená hodnota Jiná korekce

Podíl hodnoty

1

1

1

55 642

55 660

51 473

Obdobný

Obdobný

Obdobný

1

1

1

55 642

55 660

51 473

pozemku Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota jednotky

54 258

Celková porovnávací hodnota

2 989 616

Zaokrouhleno

2 990 000

Tabulka 1 Porovnávací metoda

39

PŘÍJMOVÁ METODA Nemovitosti, které mohou generovat výnos, jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při pouţití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku míře odpovídající investičním rizikům obsaţeným ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně povaţována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaného pro jeho schopnost produkovat příjem. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potenciálního příjmu, který můţe být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potenciálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním (NOI). Trţní hodnota je potom stanovena pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupů - přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. V tomto konkrétním případě byla pouţita metoda přímé kapitalizace. Výše potenciálního provozního příjmu byla stanovena na základě výše trţního nájemného za obdobné majetky v dané lokalitě. V našich výpočtech jsme v souladu s běţnou praxí vycházeli z tzv. studeného nájemného, kdy sluţby energie jsou nájemcům přeúčtovány na základě jejich skutečného čerpání. Provozní náklady byly stanoveny procentní sazbou z potenciálního hrubého příjmu, obvyklou pro porovnatelné majetky. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k závěru, ţe trţní hodnota výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je 1 500 000 Kč. Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden na následující straně

40

PŘÍJMOVÁ METODA Hrubý příjem - 12 000/p.m. * 12 Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného - 5 % Efektivní hrubý příjem Rezerva na renovace Ostatní provozní náklady Čistý provozní příjem (NOI) Kapitalizační míra Trţní hodnota Trţní hodnota - zaokrouhleno

144 000 Kč 7 200 Kč 136 800 Kč 7 000 Kč 40 000 Kč 89 800 Kč 6% 1 496 667 Kč 1 500 000 Kč

Tabulka 2 Příjmová metoda

NÁKLADOVÁ METODA U nákladové metody ocenění je trţní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení trţní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje sníţení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky sniţující hodnotu jsou definovány následně: Technické opotřebení Je sníţení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí. Funkční nedostatky Jsou sníţení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkovým uspořádáním, materiálů nebo technologií, jejichţ důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné vyuţití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelná sníţení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické vyuţití majetku. Při ocenění bytu, pokud se nejedná o ocenění podílu na celém objektu bytového domu, ale o samostatný prodej bytové jednotky, není tato metoda prakticky nikdy aplikována, protoţe 41

mnoţství nákladů, které byly v minulosti na pořízení bytu vynaloţeny, nedokáţe objektivně indikovat skutečnou trţní hodnotu.

ZÁVĚR Toto hodnocení vyjadřuje náš názor na trţní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 1. 3. 2011. Pojmy trţní hodnota a absolutní vlastnictví byly definovány v úvodní části této zprávy. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny indikace, které jsou uvedeny níţe: AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTA Indikace Kč

Váha (%)

Váţený průměr (Kč)

Porovnávací metoda

2 990 000

80

2 392 000

Příjmová metoda

1 500 000

20

300 000

N/A

0

0

Nákladová metoda Výsledná trţní hodnota

2 692 000

Zaokrouhleno

2 690 000

Tabulka 3 Celková trţní hodnota

Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běţně nabízeny a obchodovány. Z tohoto důvodu se domníváme, ţe porovnávací metoda odráţí nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů povaţujeme indikaci trţní hodnoty porovnávací metodou za rozhodující a přisoudili jsme jí váhu 80 %, respektive 100 % při ocenění současné trţní hodnoty. Oceňovaný majetek není typickým investičním majetkem, u kterého je z hlediska investora rozhodující jeho schopnost produkovat příjmy z pronájmu. Je sice pravdou, ţe obdobné majetky se běţně pronajímají, ale přesto převaţuje jejich vyuţití k zajištění potřeb bydlení majitele. Indikace trţní hodnoty na základě příjmové metody není tedy pro stanovení výsledné hodnoty tolik podstatná a důleţitá, a proto jsme na ní poloţili váhu 20 %. 42

Z důvodů, které jsme podrobně specifikovali v části Ocenění této zprávy, nebyla metoda nákladová aplikována. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k závěru, ţe aktuální trţní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu, je ke dni 1. 3. 2011 reprezentována částkou: 2 690 000 Kč. (slovy: Dvamilionyšestsetdevadesáttisíckorunčeských) Neprováděli jsme ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečností právního charakteru nepřebíráme ţádnou odpovědnost. Nezkoumali jsme ţádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by mohl být vyuţíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých sluţeb.

OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY NEBO PŘEDPOKLADY Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá, nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány našim šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační 43

účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

44

OSVĚDČENÍ Já níţe podepsaný, tímto osvědčuji, ţe: V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění. Zpracované trţní ocenění zohledňuje všechny nám známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty. Při zpracování trţního ocenění byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. Při své činnosti jsme neshledali ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe nám předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. V Praze dne 1. 3. 2011

_________________________ Renata Cibulková

45

2.TRŢNÍ OCENĚNÍ ADMINISTRATIVNÍ BUDOVY Objednatel: BIVŠ, a.s. Nároţní 2600/9 158 00 Praha 5 Česká republika

ZPRÁVA O HODNOCENÍ Administrativní budova č. p. 3009/470 Zubatého 470 150 00 Praha 5

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU

Datum ocenění: 1. březen 2011 46

Obsah: ÚVODNÍ LIST POPISNÉ INFORMACE ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŢITÍ OCENĚNÍ POROVNÁVACÍ METODA PŘÍJMOVÁ METODA NÁKLADOVÁ METODA ZÁVĚR OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY NEBO PŘEDPOKLADY OSVĚDČENÍ

Seznam tabulek: Tabulka 1 Aktuální vyuţití objektu Tabulka 2 Pozemek Tabulka 3 Výměry podlahových ploch bytů Tabulka 4 Ocenění bytů 3 + 1 a 3 + kk v podkroví Tabulka 5 Majetek jako celek Tabulka 6 Příjmová metoda Tabulka 7 Nákladová metoda Tabulka 8 Aktuální trţní hodnota

47

Oznamujeme Vám, ţe jsme ukončili trţní ocenění majetku označeného nám jako Administrativní budova č. p. 3009/470 Uvedený na listu vlastnictví č. 2563, pro katastrální území 729051 Smíchov, městská část Praha 5, obec Praha Nacházejícího se na adrese Zubatého 470, 150 00 Praha 5, Česká republika V této zprávě Vám předkládáme výsledky našeho šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje náš odborný názor na trţní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, tedy bez břemene nájemních smluv, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 1. březnu 2011. Zpracovatelům zprávy je známo, ţe zpráva má slouţit jako nástroj cenové dokumentace a argumentace pro jednání o zajištění úvěru nemovitou zástavou. Zpracovatelům zprávy není známo nic o tom, ţe by měla zároveň slouţit i pro jiný účel jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný účel. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Praze 5, na listu vlastnictví č. 2563, pro katastrální území Smíchov, městská část Praha 5, obec Praha. Výpis z katastru nemovitostí z března 2011 je přílohou této zprávy. Zpracovatelé zprávy chápou trţní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, ţe kaţdý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu.

48

Oceňovaný majetek není ke dni zpracování zprávy nijak komerčně vyuţíván a je oceňovaný za předpokladu absolutního vlastnictví. Tato zpráva tedy nezohledňuje ţádné skutečnosti mající vliv na výši trţní hodnoty, které by vyplývaly z uzavřeného nájemního vztahu. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsme osobně prohlédli a při zpracování ocenění jsme vzali v úvahu následující faktory: Polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku Velikost, technický stav a vyuţitelnost stávajících budov, staveb, venkovních úprav Nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku Převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu Náklady na pořízení majetku jako nového sníţené o opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy. Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě. Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku. Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutým majitelem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.

49

POPISNÉ INFORMACE POPIS LOKALITY Oceňovaný majetek – administrativní budova č.p. 470, je umístěna na západním okraji městského centra hl. m. Prahy. Okolí nemovitosti je tvořeno převáţně nájemními bytovými domy. V blízké vzdálenosti od nemovitosti je administrativní a nákupní centrum Zlatý Anděl, které je dále doplněno luxusními hotely a bytovou zástavbou. V dochůdné vzdálenosti od objektu je k dispozici kompletní občanská vybavenost. Zastávky městské hromadné dopravy – metro trasa B (stanice Anděl), tramvaj i autobus MHD jsou rovněţ v dochůdné vzdálenosti. Dále je také velkou výhodou blízkost a početnost bank a bankomatů. Parkování je sice teoreticky moţné na přilehlých veřejných prostranstvích, ale kapacita těchto míst je velmi omezena. Parkování je tedy moţné pouze před budovou. OCEŇOVANÝ MAJETEK Budova dle zjištěných informací plní převáţně funkci administrativní. Budova je tedy primárně určena k podnikatelské činnosti. Oceňovaný majetek je tvořen zastavěnou plochou pozemku administrativní budovou a dále přilehlým nádvořím. Historie Podle sdělení zástupců majitele budovy byl dům postaven v roce 1902 jako bytový dům, který je součástí bytové zástavby v lokalitě Smíchov. V domě byla v roce 1998 provedena generální rekonstrukce celého objektu. Pozemek Předmětem ocenění je pozemek, uvedený na listu vlastnictví č. 2563, a jehoţ celková rozloha je 449 m2. Pozemek je prakticky celý zastavěný administrativní budovou a leţí na rohu ulic Zubatého a Drtinova. Pozemek je napojen na všechny obvyklé systémy inţenýrských sítí. Vedlejší stavby a venkovní úpravy Vedlejší stavby plynule navazují na konstrukci této stavby a venkovní úpravy jsou z hlediska jejich trţní hodnoty zanedbatelné vzhledem k hodnotě budovy a pozemku. Jedná se prakticky o různé přípojky sdělovacích a silových médií. Trţní hodnota venkovních úprav není 50

v ocenění indikovaná samostatně, ale jejich hodnota je zohledněna ve výpočtu trţní hodnoty majetku jako celku. Administrativní budova Předmětem ocenění je administrativní budova postavená v roce 1902 č. p. 470, která stojí v blokové zástavbě Prahy 5 na rohu ulic Zubatého a Drtinova, číslo orientační 11 a je situována mezi objekty č. p. 450 a č. p. 1109. Ke dvorní části přiléhají dvory domů z klasického vnitrobloku. Na dvoře se nenacházejí ţádné stavby, plocha dvora je zpevněna zámkovou dlaţbou. Vlastní objekt budovy č. p. 470 je třípodlaţní objekt s obytným podkrovím, podsklepený dvěma vlastními podlaţími, se vstupem z ulice Zubatého s průchodem na dvůr, neumoţňujícím příjezd osobních automobilů. Chodbou v přízemí se v návaznosti na vstup prochází vertikální komunikací do domu a do dvorní části pozemku. Vertikální dostupnost podlaţí je doplněna výtahem se šesti stanicemi (v kaţdém podlaţí včetně podkroví). Z hlavní podesty schodiště jsou přístupné kancelářské prostory na podlaţí, v podkroví se nacházejí dva byty (3+1 a 3+KK), v prvním podzemním podlaţí se nacházejí dílny a sklady a ve druhém podzemním podlaţí sklady a kotelna. Základy jsou tvořeny zděnými pasy bez izolací. Základní konstrukční systém svislý je ze zděného a smíšeného zdiva v tloušťce 45 – 100 cm a stropní systém pak klenutý z cihel v suterénu a v ostatních prostorech s rovným podhledem. Krov je dřevěný sedlový a krytina střechy se skládá z betonové skládané krytiny. Klempířské konstrukce jsou z měděného plechu. Členitá zdobená fasáda a vápenné dvouvrstvé omítky, to jsou úpravy vnějších povrchů. Úpravy vnitřních povrchů jsou pak dvouvrstvé vápenné omítky, v průjezdu stěny a stropy bohatě zdobené štukováním a malbami, na toaletách, v koupelnách a kuchyních jsou pak keramické obklady. Schody jsou kamenné, dveře náplňové plné nebo prosklené, do dřevěných zárubní, vrata jsou dřevěná plná do ulice a dřevěná prosklená do dvora, okna jsou pak dřevěná dvojitá. Povrchy podlah jsou plovoucí podlahy, v kuchyňkách a v sociálních zařízeních keramická dlaţba. Vytápění je ústřední se zdrojem ve vlastní plynové kotelně v suterénu, v podkrovních bytech etáţové vytápění s ohřevem vody, radiátory jsou deskové.

51

Aktuální vyuţití majetku Ke dni ocenění obsahuje oceňovaná administrativní budova:

Umístění

Popis

Podkroví

2 byty

3NP

Kanceláře

2NP

Kanceláře

1NP

Kanceláře

1PP

Sklady, dílna

Tabulka 4 Aktuální vyuţití objektu

ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŢITÍ Nejlepší a nejvyšší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kritéria nejvyššího a nejlepšího vyuţití: dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost, maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí, jeho vyuţití odpovídá kolaudačnímu nařízení a územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsme dospěli k názoru, ţe současné vyuţití nemovitosti je právně přístupné. Oceňovaný majetek je ve stavu, který umoţňuje jeho vyuţívání z technického hlediska. Uvedení do provozu není podmíněno rozsáhlou investicí do jeho rekonstrukce. Podmínka okamţité vyuţitelnosti majetku je tedy splněna. Ke splnění kriteria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře jeho nákladů za

52

pronájem porovnatelného majetku. Vzhledem k tomu ţe celý objekt je pronajat za trţní nájemné, je splněna i tato podmínka nejvyššího a nejlepšího vyuţití. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, ţe současné vyuţití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím.

OCENĚNÍ ÚVOD Při stanovení trţní hodnoty majetku jsou zpravidla pouţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda Analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda Analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním a/nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda Analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena o opotřebení nebo jiné znehodnocení. Při stanovení trţní hodnoty jsme pouţili kombinaci metody porovnávací a příjmové. Pro ocenění pozemku jsme pouţili metodu porovnávací, pro ocenění bytů taktéţ porovnávací metodu a pro ocenění majetku jako celku jsme pouţili metodu porovnávací a příjmovou.

53

POROVNÁVACÍ METODA Stanovení trţní hodnoty pozemku Při stanovení trţní hodnoty jsme předpokládali, ţe pozemky sou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším vyuţitím. V případě stanovení trţní hodnoty pozemků souvisejících s oceněním bytového domu jsme porovnali čtyři pozemky nabízené k prodeji nebo prodané v posledním období v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotku jsme pouţili cenu za jeden metr čtvereční pozemku. V případě, ţe se jednalo o nabídky, jsme tuto skutečnost zohlednili koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Při porovnání pozemků byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, lokalita, dojnost, tvar a velikost pozemků, jejich vybavenost inţenýrskými sítěmi, vyuţití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí moţná zastavitelnost pozemků, apod. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, ţe aktuální trţní hodnota pozemku souvisejícího s bytovým domem indikovaná porovnávací metodou je :

11 454 000 Kč a je kalkulována následovně: 449 * 25 509= 11 454 000 Kč. Výpočty pouţité při stanovení této indikace jsou uvedeny v tabulce na následující straně.

54

POZEMEK Oceňovaný

Porovnávaný

Porovnávaný

Porovnávaný

pozemek

pozemek

pozemek

pozemek

1

2

3

3009

N/A

N/A

N/A

Katasrální území

Smíchov

Košíře

Smíchov

Smíchov

Adresa Pozemku

Zubatého 470

A. Identifikační údaje Pořadové číslo Parcelní číslo

Obec

Praha

Praha

Praha

Praha

Okres

Praha 5

Praha 5

Praha 5

Praha 5

x

6 299 956

20 999 953

3 199 845

449

388

559

205

x

16 237

37 567

15 609

1

1

1

16 237

37 567

15 609

Nabídka

Nabídka

Nabídka

0,9

0,9

0,9

B. Základní údaj pro porovnání - cena za 1 m2 v tisících Kč Prodejní cena celkem Rozloha pozemku v m2 Cena za m2 Korekce Upravená hodnota C. Právní údaje Druh transakce

Prodej

Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva

14 613

33 810

14 048

Absolutní

Absolutní

Absolutní

Absolutní

vlastnictví

vlastnictví

vlastnictví

vlastnictví

1

1

1

14 613

33 810

14 048

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

1

1

1

Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen

Nezjištěna

Korekce Upravená hodnota Vyuţití podle územního plánu

14 613

33 810

14 048

Administrativní

Bytová,

Bytová,

Bytová,

budova

vícepodlaţní

vícepodlaţní

vícepodlaţní

1

1

1

14 613

33 810

14 048

Ano

Ano

Ano

1

1

1

Korekce Upravená hodnota Územní rozhodnutí

Ano

Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky

Nejsou

Korekce Upravená hodnota

14 613

33 810

14 048

Nejsou

Nejsou

Nejsou

1

1

1

14 613

33 810

14 048

Horší

Výborná

Horší

1,3

1

1,2

18 997

33 810

16 857

Pravidelný

Pravidelný

Pravidelný

D. Technické paramtery Lokalita

Výborná

Korekce Upravená hodnota Tvar pozemku

Nepravidelný

55

Korekce

0,95

0,95

0,95

18 047

32 120

16 014

Rovinný

Rovinný

Rovinný

1

1

1

18 047

32 120

16 014

Kompletní

Kompletní

Kompletní

1

1

1

18 047

32 120

16 014

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

1

1

1

18 047

32 120

16 014

Kompletní

Kompletní

Kompletní

1

1

1

18 047

32 120

16 014

Omezené

Omezené

Omezené

1

1

1

18 047

32 120

16 014

Ne

Ne

Ne

1

1

1

18 047

32 120

16 014

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

1

1

1

18 047

32 120

16 014

Velikost

Menší

Větší

Menší

Korekce

1,1

0,9

1,2

19 852

28 908

19 217

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

1

1

1

19 852

28 915

27 760

19 852

28 915

27 760

Upravená hodnota Svaţitost

Rovinný

Korekce Upravená hodnota Dostupnost inţenýrských sítí

Kompletní

Korekce Upravená hodnota Kontaminace půdy

Nezjištěna

Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost

Kompletní

Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování

Omezené parkování

Korekce Upravená hodnota Nutnost demolice stávajících objektů

Ne

Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce

Nezjištěna

Korekce Upravená hodnota F. Ostatní parametry

Upravená hodnota Moţná zastavitelnost Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 m2 Rozloha pozemku

25 509 449

Celková porovnávací hodnota

11 453 541

Zaokrouhleno

11 454 000

Tabulka 5 Pozemek

56

Stanovení trţní hodnoty bytů Při analýze pro stanovení hodnoty bytů v podkroví jsme vzali do úvahy byty porovnatelných parametrů, které byly v Praze v nedávné době prodány nebo nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí ve stejné lokalitě. Vzhledem k tomu, ţe v nabídkách jsou uváděny podlahové plochy v m2, je při zjištění ceny porovnávacím způsobem pouţit součet všech podlahových ploch bytů v oceňované budově. V případě, ţe se jednalo o nabídky, jsme tuto skutečnost zohlednili koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsme pro stanovení indikace trţní hodnoty oceňovaného majetku zvolili za srovnávací jednotku jeden čtvereční metr čisté vyuţitelné plochy (NFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku povaţována za standardní. Při stanovení trţní hodnoty tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu tyto faktory: datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, moţnost parkování, poloha v obci, velikost bytu a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, ţe trţní hodnota bytů dohromady, indikovaná porovnávací metodou je

11 206 000 Kč. Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulkách na následujících stranách.

57

VÝMĚRY PODLAHOVÝCH PLOCH BYTŮ PRO OCENĚNÍ m2

koeficient

m2 po redukci

Předsíň

5

1

5

Kuchyň

21

0,8

16,8

Pokoj

48

0,8

38,4

Pokoj

19

0,8

15,2

Pokoj

17,3

0,8

13,84

Komora

2,5

1

2,5

7,8 1,5 14,5 136,6 m2 13,5 67 18,5 19,5 2,5 10 1,5 11,5 144

1 1 0,17

7,8 1,5 2,47 103,51 m2 po redukci 13,5 53,6 14,8 15,6 2,5 10 1,5 1,96

Byt 3 + 1

Koupelna WC Terasa Celkem Byt 3 + kk Předsíň Pokoj s kuchyňí Pokoj Pokoj Komora Koupelna WC Terasa Celkem Celkem byty

koeficient 1 0,8 0,8 0,8 1 1 1 0,17

217

Tabulka 6 Výměry podlahových ploch bytů

58

BYTY 3 + kk a 3 + 1 V PODKROVÍ Oceňovaný

Porovnávaný

Porovnávaný

Porovnávaný

majetek

majetek

majetek

majetek

1

2

3

Pavla Švandy

Zubatého

Zubatého

A. Identifikační údaje Pořadové číslo Zubatého 11

ze Semčic Katastrální území

Smíchov

Smíchov

Smíchov

Smíchov

Obec

Praha 5

Praha 5

Praha 5

Praha 5

Okres

Praha

Praha

Praha

Praha

217

90

108

125

6 099 999

4 290 000

5 340 000

67 778

39 722

42 720

1

1

1

67 778

39 722

42 720

Nabídka

Nabídka

Nabídka

0,9

0,9

0,9

61 000

35 750

38 448

Absolutní

Absolutní

Absolutní

Absolutní

vlastnictví

vlastnictví

vlastnictví

vlastnictví

1

1

1

B. Údaje o pozemku Pozemek není oceňován samostatně C. Základní údaje pro porovnání-NFA Počet jednotek Prodejní cena Cena za jednotku

x

Korekce Upravená hodnota D. Právní údaje Druh transakce

Prodej

Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen

61 000

35 750

38 448

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

1

1

1

61 000

35 750

38 448

Bytová,

Bytová,

Bytová,

Bytová,

vícepodlaţní

vícepodlaţní

vícepodlaţní

vícepodlaţní

1

1

1

61 000

35 750

38 448

Ano

Ano

Ano

1

1

1

Památkově chráněné

61 000 Památkově chráněné

35 750 Památkově chráněné

38 448 Památkově chráněné

území

území

území

území

1

1

1

61 000

35 750

38 448

Velmi dobrá

Velmi dobrá

Velmi dobrá

Nezjištěna

Korekce Upravená hodnota Vyuţití podle územního plánu Korekce Upravená hodnota Stavební povolení

Ano

Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky Korekce Upravená hodnota E. Technické paramtery Lokalita

Velmi dobrá

59

Korekce

1

1

1

61 000

35 750

38 448

Velmi dobrý

Velmi dobrý

Velmi dobrý

1

1

1

61 000

35 750

38 448

Dobré

Dobré

Dobré

1

1

1

61 000

35 750

38 448

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

61 000

35 750

38 448

Omezený

Omezený

Omezený

1

1

1

61 000

35 750

38 448

MHD

MHD

MHD

1

1

1

61 000

35 750

38 448

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

61 000

35 750

38 448

Lepší

Obdobné

Obdobné

0,9

1

1

54 900

35 750

38 448

Velikost

Menší

Menší

Menší

Korekce

1,2

1,2

1,2

65 880

42 900

46 138

Upravená hodnota Technický stav

Velmi dobrý

Korekce Upravená hodnota Technické vybavení

Dobré

Korekce Upravená hodnota Funkční vyuţitelnost

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Další moţný rozvoj

Omezený

Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost

MHD

Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce

Příslušenství bytu

Korekce Upravená hodnota F. Ostatní parametry

Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota jednotky

51 639

Celková porovnávací hodnota

11 205 663

Zaokrouhleno

11 206 000

Tabulka 7 Ocenění bytů 3 + 1 a 3 + kk v podkroví

60

Stanovení trţní hodnoty majetku jako celku Při analýze pro stanovení hodnoty majetku jako celku jsme vzali do úvahy prostory porovnatelných parametrů, které byly v Praze v nedávné době prodány nebo nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí ve stejné lokalitě. V případě, ţe se jednalo o nabídky, jsme tuto skutečnost zohlednili koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsme pro stanovení indikace trţní hodnoty oceňovaného majetku zvolili za srovnávací jednotku jeden čtvereční metr čisté vyuţitelné plochy (NFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku povaţována za standardní. Při stanovení trţní hodnoty tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu tyto faktory: datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, moţnost parkování, poloha v obci, velikost bytu a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, ţe trţní hodnota majetku jako celku indikovaná porovnávací metodou je

89 598 000 Kč. Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce na následující straně.

61

MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaný

Porovnávaný

Porovnávaný

Porovnávaný

majetek

majetek

majetek

majetek

1

2

3

Administrativní budova č. p. 3009/470

Administrativní

Administrativní

Administrativní

budova

budova

budova

Katastrální území

Smíchov

Smíchov

Smíchov

Smíchov

Obec

Praha 5

Praha 5

Praha 5

Praha 5

Okres

Praha

Praha

Praha

Praha

252

72

44

15 470 000

5 650 000

5 865 000

61 389

78 472

133 295

1

1

1

61 389

78 472

133 295

Nabídka

Nabídka

Nabídka

0,9

0,9

0,9

55 250

70 625

119 966

Absolutní

Absolutní

Absolutní

A. Identifikační údaje Pořadové číslo Název nemovitosti

B. Údaje o pozemku Plocha pozemku

449

Hodnota za 1 m2

26 327

Hodnota celkem

11 821 000

C. Základní údaje pro porovnání - NFA Počet srovnávacích jednotek

841

Prodejní cena celkem Cena za 1 porovnávací jednotku

x

Korekce Upravená hodnota D. Právní údaje Druh transakce

Prodej

Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva

Absolutní

Korekce

1

1

1

55 250

70 625

119 966

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

1

1

1

55 250

70 625

119 966

Administrativní

Administrativní

Administrativní

Administrativní

budova

budova

budova

budova

Upravená hodnota Existence věcných břemen

Nezjištěna

Korekce Upravená hodnota Vyuţití podle územního plánu Korekce

1

1

1

55 250

70 625

119 966

Ano

Ano

Ano

1

1

1

Památkově chráněné

61 389 Památkově chráněné

70 625 Památkově chráněné

119 966 Památkově chráněné

území

území

území

území

1

1

1

55 250

70 625

119 966

Upravená hodnota Kolaudační rozhodnutí

Ano

Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky Korekce Upravená hodnota E. Technické paramtery

62

Lokalita

Velmi dobrá

Korekce Upravená hodnota Technický stav

Velmi dobrý

Korekce Upravená hodnota Technické vybavení

Dobré

Korekce Upravená hodnota Funkční vyuţitelnost

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Další moţný rozvoj

Omezený

Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost

Kompletní

Korekce

Velmi dobrá

Velmi dobrá

Velmi dobrá

1

1

1

55 250

70 625

119 966

Velmi dobrý

Velmi dobrý

Velmi dobrý

1

1

1

55 250

70 625

119 966

Dobré

Dobré

Dobré

1

1

1

55 250

70 625

119 966

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

55 250

70 625

119 966

Omezený

Omezený

Omezený

1

1

1

55 250

70 625

119 966

Kompletní

Kompletní

Kompletní

1

1

1

55 250

70 625

119 966

Omezená

Omezená

Omezená

1

1

1

55 250

70 625

119 966

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

55 250

70 625

119 966

Ne

Ano

Ne

1

0,9

1

55 250

63 563

119 966

Velikost

Obdobná

Obdobná

Obdobná

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování

Omezená

Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce

Moţnost zakoupení parkovacího místa

Korekce Upravená hodnota F. Ostatní parametry

Upravená hodnota Jiná korekce

Podíl hodnoty

Korekce Upravená hodnota

55 250

63 563

119 966

Obdobný

Obdobný

Obdobný

1

1

1

55 250

63 563

119 966

55 250

63 563

119 966

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota jednotky

79 593

Celková porovnávací hodnota

66 937 713

Zaokrouhleno

66 938 000

Hodnota pozemku

11 454 000

Hodnota bytů

11 206 000

Celková porovnávací hodnota

89 598 000

Tabulka 8 Majetek jako celek

63

PŘÍJMOVÁ METODA Nemovitosti, které mohou generovat výnos, jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při pouţití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku míře odpovídající investičním rizikům obsaţeným ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně povaţována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potenciálního příjmu, který můţe být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potenciálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním (NOI). Trţní hodnota je potom stanovena pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupů- přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. V tomto konkrétním případě byla pouţita metoda přímé kapitalizace. Výše potenciálního provozního příjmu byla stanovena na základě výše trţního nájemného za obdobné majetky v dané lokalitě. V našich výpočtech jsme v souladu s běţnou praxí vycházeli z tzv. studeného nájemného, kdy sluţby energie jsou nájemcům přeúčtovány na základě jejich skutečného čerpání. Provozní náklady byly stanoveny procentní sazbou z potenciálního hrubého příjmu, obvyklou pro porovnatelné majetky. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k závěru, ţe trţní hodnota výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je

31 176 000 Kč. Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden na následující straně.

64

PŘÍJMOVÁ METODA - PŘÍMÁ KAPITALIZACE Příjem z pronájmu

2 646 000

Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného 2 % Efektivní hrubý příjem

52 920 2 593 080

Náklady na údrţbu

75 000

Pojistné

157 500

Daň z nemovitosti Pronájem cizích pozemků Správa nemovitosti Ostatní provozní náklady Provozní náklady celkem

20 000 0 120 000 0 372 500

Provozní příjem Rezervy na renovace Čistý provozní příjem

2 220 580 350 000 1 870 580

Míra kapitalizace

6% 31 176 333 31 176 000

Indikovaná hodnota Zaokrouhleno Tabulka 9 Příjmová metoda

65

NÁKLADOVÁ METODA U nákladové metody ocenění je trţní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení trţní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje sníţení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky sniţující hodnotu jsou definovány následně: Technické opotřebení Je sníţení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí. Funkční nedostatky Jsou sníţení hodnoty způsobené obvyklé zdokonalením metod, projektů, celkové uspořádání, materiálů nebo technologií, jehoţ důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné vyuţití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelná sníţení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické vyuţití majetku. Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav. Funkční nedostatky uplatněné při ocenění zohledňují zejména tu skutečnost, ţe majetek by z hlediska porovnání nákladů na reprodukci oceňovaného majetku a nákladů na jeho nahrazení, tedy na výstavbu objektu na současné materiálové, konstrukční a dispoziční úrovni se srovnatelným mnoţstvím komerčně vyuţitelných prostor. Porovnali jsme a zahrnuli i náklady obou druhů nemovitostí spojené s jejich provozem a uţíváním. Ekonomické nedostatky v rámci nákladové metody vycházejí z poměru nabídky a poptávky v tomto sektoru nemovitostí v daném místě a čase. Zohledňují také moţný nesoulad mezi příjmovou stránkou pronájmu nemovitosti a nákladů na výstavbu. Při kvantifikaci těchto ekonomických nedostatků oceňovaného majetku jsme vycházeli z našich materiálů vycházejících ze sledování ekonomických nedostatků pro tento typ majetku 66

v porovnatelných lokalitách. Jako podpůrný argument byly uvaţovány koeficienty prodejnosti nemovitosti stanovené v příslušné vyhlášce vydané Ministerstvem financí České republiky Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, ţe obvyklá cena oceňovaného majetku indikována nákladovou metodou je:

57 290 000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání indikací hodnoty oceňovaného majetku pouţitím nákladové metody je uveden v tabulce níţe.

NÁKLADOVÁ METODA Název

Zubatého 470

Číslo pozemku

3 009

Nosná konstrukce

Zděná z cihelného a smíšeného zdiva

Skutečné stáří

106 let

Ekonomická ţivotnost

30 let

Zastavěná plocha

1937,56 m2

Počet podlaţí

2 podzemní, 3 nadzemní, podkroví

Koeficient ţivotnosti Celková podlahová plocha Celkový obestavěný prostor Jednotkové reprodukční náklady Reprodukční náklady celkem Fyzické opotřebení -40% Funkční nedostatky -0 % Ekonomické nedostatky 0 %

0,95 1122 m2 8849,95 m2 7740 Kč/m2 57 100 000 Kč 34 260 000 Kč 34 260 000 Kč 34 260 000 Kč

Stavby a venkovní úpravy Věcnou hodnotu stanovujeme odborným odhadem

34 260 000 Kč

Pozemek Byty Indikovaná hodnota Zaokrouhleno

11 821 000 Kč 11 206 000 Kč 57 287 000 Kč 57 290 000 Kč

Tabulka 10 Nákladová metoda

67

ZÁVĚR Toto hodnocení vyjadřuje náš názor na trţní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 1. 3. 2011. Pojmy trţní hodnota a absolutní vlastnictví byly definovány v úvodní části této zprávy. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny indikace, které jsou uvedeny níţe:

AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTA Indikace Kč

Váha (%)

Váţený průměr (Kč)

Porovnávací metoda

89 598 000

50

44 799 000

Příjmová metoda

31 176 000

40

12 470 400

Nákladová metoda

57 290 000

10

5 729 000

Výsledná trţní hodnota

60 570 500

Zaokrouhleno

60 570 000

Tabulka 11 Aktuální trţní hodnota

Oceňovaný majetek není výjimečný, ani svojí lokací ani svým vyuţitím a jsou na trhu běţně nabízeny a obchodovány. Z tohoto důvodu se domníváme, ţe porovnávací metoda odráţí nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů povaţujeme indikaci trní hodnoty porovnávací metodou za rozhodující a přisoudili jsme jí váhu 50 %. Oceňovaný majetek – administrativní budova je z hlediska typu objektu a sektoru trhu typicky investičním majetkem, u kterého je z hlediska investora rozhodující jeho schopnost produkovat příjmy z pronájmu. Z tohoto důvodu jsme usoudili, ţe příjmová metoda taktéţ dokáţe nejlépe zobrazit skutečnou trţní hodnotu oceňovaného majetku a proto jí byla přisouzena váha 40%. U budov postavených v lukrativních lokalitách lze vysledovat, ţe se tyto objekty většinou obchodují za ceny vyšší, neţ je jejich reprodukční hodnota. Tento jev je způsoben převisem poptávky po tomto typu administrativních prostor nad nabídkou, která je limitována volnými pozemky. Z tohoto důvodu není indikace trţní hodnoty pomocí nákladové metody 68

rozhodující. Pro závěrečnou analýzu trţní hodnoty nám slouţí jako jistý korektor hodnot zjištěných jinými metodami a proto je jí přisouzená váha 10 %. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, ţe obvyklá cena oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 1. Března 2011 reprezentována částkou:

60 570 000 Kč (slovy:šedesátmilionůpětsetsedmdesáttisíckorunčeských). Neprováděli jsme ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečností právního charakteru nepřebíráme ţádnou odpovědnost. Nezkoumali jsme ţádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by mohl být vyuţíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých sluţeb.

OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY NEBO PŘEDPOKLADY Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá, nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány našim šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 69

Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. Neber se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

70

OSVĚDČENÍ Já níţe podepsaný, tímto osvědčuji, ţe: V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění. Zpracované trţní ocenění zohledňuje všechny nám známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty. Při zpracování trţního ocenění byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. Při své činnosti jsme neshledali ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe nám předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. V Praze dne 1. 3. 2011

_________________________ Renata Cibulková

71

III. ANALÝZA TRHU S NEMOVITOSTMI

ANALÝZA TRHU

MĚSTSKÁ ČÁST PRAHA 6 HLAVNÍ MĚSTO PRAHA

Renata Cibulková 2011

72

Obsah: OBECNÁ CHARAKTERISTIKA TRHU MĚSTSKÁ ČÁST PRAHA 6 SPRÁVNÍ OBVOD PRAHY 6 CELKOVÝ MARKETINGOVÝ VÝHLED PŘÍLOHY Seznam tabulek: Tabulka 1 Stavební pozemek - bydlení Tabulka 2 Starší byty 2+1 Tabulka 3 Pronájmy bytů 2+1 po rekonstrukci (cena uvedena bez poplatků) Tabulka 4 Ceny dle umístění prodejních prostor Tabulka 5 Ceny dle rozlohy Tabulka 6 Ceny rodinných domů dle rozlohy

73

OBECNÁ CHARAKTERISTIKA TRHU POPIS OKRESU Městská část Praha 6 zabírá v rámci hlavního města Praha jednu desetinu z celé rozlohy města. Rozloha se počítá od Hradčan (historického města) aţ po okrajové části jako, jsou například Nebušice nebo Lysolaje. Praha 6 na svém území zahrnuje všechny druhy zástavby, od barokních hradeb středověké Prahy, přes sevřené bloky činţovních domů, kultivovaná panelová sídliště, povaţovaná za jedna z nejstarších sídlišť v Praze, aţ po zajímavé části vesnické zástavby. Velkým benefitem této části je rozlehlá zeleň, přírodní parky a terénní útvary, které vytvářejí velmi ţádaný prostor pro bydlení, administrativu i diplomatická a obchodní zastupitelstva. Z demografického hlediska je Praha 6 obvodem převáţně obytného a rekreačního charakteru, vysokého školství, průmysl je pouze rozptýlený. Geograficky je Praha 6 charakterizována jako rozlohou největší městská část hlavního města. Je situována na severozápadě Prahy. Územím protéká řeka Vltava. Zásadní geografickou změnu zaţila Městská část Praha 6 v roce 2005. Po patnácti letech se Dolní Sedlec na základě přání svých občanů vrátil do Prahy 6 a stal se jejím desátým katastrálním územím. K Městské části Praha 6 tak bylo připojeno území o rozloze 0,5 km2 a více neţ 300 občany Dolního Sedlce, tím se stalo součástí největšího praţského územního celku o rozloze 42 km2. TRH S NEMOVITOSTMI V Praze 6 je celkem 48 711 bytů v 9 027 domech - z toho 8 498 bytů v domech soukromých majitelů, 3 891 bytů ve vlastnictví bytových druţstev, 15 261 bytů v osobním vlastnictví a 21 601 bytů nájemních; z nich je 19 048 v domech soukromých a 2 553 v domech spravovaných městskou částí (2 476 s regulovaným nájemným). Rodinných domů je v Praze 6 celkem 5 429. Jako městská část je tak Praha 6 druhá v hlavním městě z hlediska počtu domů i bytů. Např. jen v roce 2005 dosáhl počet dokončených bytů počtu 451. 74

V roce 2010 byla zahájena výstavba prodlouţení metra A ze stanice Dejvická, nově vystavovanými stanicemi jsou Červený vrch, Veleslavín, Petřiny a konečná stanice Motol. Trh s nemovitostmi je dále ovlivněn v oblasti výstavby tunelu Blanka v části Břevnov, u výjezdu ze Strahovského tunelu. Praha 6 se vyznačuje velkými zelenými plochami, jedná se hlavně o park Ladronka na Vypichu a oboru Hvězda, taktéţ na Vypichu, jeţ také ovlivňují trh s nemovitostmi v přilehlých oblastech a ceny těchto nemovitostí. A v neposlední řadě také letiště Ruzyně. SEGMENTACE Městská část Praha 6 Prahu 6 lze z hlediska trhu rozdělit na tyto části - Bubeneč (část), Břevnov, Dejvice, Sedlec (část), Hradčany (část), Liboc, Střešovice, Veleslavín, Vokovice, Ruzyně. Zároveň díky rozšíření městské části získala Praha 6 geografický unikát - nejniţší místo hlavního města Prahy. Je jím Vltava v Sedlci (180 m. n. m.). Správní obvod Správní obvod m. č. Prahy 6 je sloţen z těchto městských částí: Praha 6, Praha - Lysolaje, Praha - Nebušice, Praha - Přední Kopanina, Praha - Suchdol.

MĚSTSKÁ ČÁST PRAHA 6 POZEMKY Proluky V této městské části se volné proluky jiţ mnoho nevyskytují. Jediná moţnost výstavby v této oblasti je rekonstrukce stávajících objektů. Developeři si v poslední době oblíbili výkup starších staveb, demolici a zastavění těchto ploch novými stavbami, obvykle bytovými domy. Například na sídlišti Petřiny v Břevnově se takto přeměnila nevyuţívaná samoobsluha na bytovou novostavbu. Často jde také o výkup objektů, které jsou v současné době vyuţívané. Prodeje vyuţívaných i nevyuţívaných budov se tedy uskutečňují za vysoké ceny, které pak dopadají i na ceny bytů v novostavbách. 75

Stavební pozemky Poptávka po stavebních pozemcích v této lokalitě je rozsáhlá, obzvlášť v okrajových částech Prahy 6. Při rozhodování o nákupu pozemku je na prvním místě atraktivita lokality, a zároveň dobrá dostupnost do centra hlavního města. Část obce

Cena Kč za m2

Dejvice

13.000

Břevnov

9.000

Liboc

26.000

Střešovice

22.000

Veleslavín

30.000

Vokovice

12.000

Ruzyně

7.000 Tabulka 12 Stavební pozemek - bydlení

V budoucnu lze předpokládat další nárůst cen pozemků, vzhledem ke stále vzrůstající popularitě této lokality. BUDOVY Byty Nabídka bytů v této oblasti je veliká. Jedná se o starší zástavbu, ale v některých oblastech také o novostavby. Převáţně jde o nabídku bytů v panelových domech, jelikoţ sídliště na Praze 6 se povaţují za vůbec nejstarší sídliště v hlavním městě Praha. Dále jsou to pak domy starší zástavby z meziválečného období, převáţně v Dejvicích a dále se stále vystavují nové bytové domy, například na Podbabě nebo mezi starou zástavbou v Břevnově. Nejčastějšími rozměry bytů v oblasti Prahy 6 jsou byty 2+1 v panelových domech i ve starší zástavbě činţovních domů.

76

Část obce

Cena za byt 2+1 v Kč

Dejvice

3.800.000

Břevnov

4.700.000

Liboc

3.900.000

Střešovice

1.990.000

Veleslavín

2.290.000

Vokovice

4.450.000

Ruzyně

2.200.000 Tabulka 13 Starší byty 2+1

Cena nových bytů po rekonstrukci nebo v nové zástavbě se u bytů 2+1 pohybuje přibliţně kolem 3.000.000 Kč za byt o rozloze 50 m2. Rodinné domy Vzhledem k lukrativnosti a typu lokality je po rodinných domech veliká poptávka. Nabídka je naštěstí rozmanitá a můţe tedy tuto poptávku uspokojit. Nabídka nejčastěji zahrnuje prvorepublikové vily ze 30. let před nebo po rekonstrukci, a to po celé oblasti. Často se také v nabídkách opakují řadové domy, kterých je v této lokalitě nemálo. Novostavby můţeme najít spíše v okolí Prahy 6, jedná se povětšinou o velice moderní stavby v developerských projektech. Ceny rodinných domů jsou obvykle velice vysoké. Liší se často v řádech milionů. Příčinou je hlavně různorodost jednotlivých částí Prahy 6. Jedny z nejdraţších vil můţeme například pozorovat v populárních částech Ořechovka a Hanspaulka. Objekty pro individuální rekreaci V této lokalitě se tyto objekty často nevyskytují a ani po nich není poptávka. Velké zahrádkářské oblasti se vyskytují v okolí Prahy 6. Bytové domy Nabídka bytových domů v této oblasti je téměř nulová. Byty se klasicky prodávají po jednom. U novostaveb se většinou jedná o developerské projekty, které se jako celek neprodávají. 77

Administrativní budovy Nejvíc administrativních budov se vyskytuje v oblasti Dejvic. Například budova bývalého Siemensu na Evropské třídě. Dále pak navazující Vokovice, které jsou také v okolí ulice Evropská. Celé administrativní komplexy se většinou nenabízejí k prodeji, ale k pronájmu jednotlivých částí. Ojediněle se jedná o prodej celého komplexu velké firmě. Průmyslové objekty Na trhu se v oblasti Prahy 6 průmyslové objekty téměř nevyskytují. Můţeme zde najít skladové prostory v montovaných plechových skladištích. NÁJMY Byty Stejně jako vysoká nabídka prodeje bytů je zde i velká nabídka pronájmů. Škála těchto bytů je velice pestrá. Jedná se o malé i velké byty, v novostavbách, starší, před nebo po rekonstrukci. Část obce

Cena za byt 2+1 Kč/ měsíc

Dejvice

14.000

Břevnov

12.000

Liboc

10.500

Střešovice

15.000

Veleslavín

10.000

Vokovice

11.500

Ruzyně

10.000

Tabulka 14 Pronájmy bytů 2+1 po rekonstrukci (cena uvedena bez poplatků)

Poplatky se u těchto bytů pohybují kolem 2.000 - 4.000 Kč/měsíc. Prodejní prostory V zásadě se jedná o pronájmy přízemí bytových domů o menší rozloze. Ojediněle se zde objevují prodejní prostory ve větších objektech a trafiky.

78

umístění

Kč/měsíc

Přízemí bytových domů

10.000 - 20.000

Prodejní komplexy

50.000 - 100.000

Tabulka 15 Ceny dle umístění prodejních prostor

Kanceláře Jedná se o pronájmy jednotlivých kanceláří v administrativních objektech, i kdyţ v poslední době se na Praze 6 stalo oblíbeným pronajímání spodních částí rodinných domů jako zázemí menších firem. Například ulice Velvarská v Dejvicích má těchto firem v RD několik v řadě.

rozloha [m2]

Kč/měsíc

20 - 100

10.000 – 50.000

200 - 300

100.000 – 200.000 Tabulka 16 Ceny dle rozlohy

Průmyslové objekty V této lokalitě se příliš nevyskytují. Jedná se převáţně o pronájem skladových prostor v montovaných skladištích nebo v suterénu velkých budov.

SPRÁVNÍ OBVOD PRAHY 6 Správní obvod m. č. Prahy 6 je sloţen z těchto městských částí: Praha 6, Praha - Lysolaje, Praha - Nebušice, Praha - Přední Kopanina, Praha - Suchdol. POZEMKY Poptávka po pozemcích v těchto částech je opravdu veliká. Nabídka ji však dokáţe z velké části uspokojit. Jedná se hlavně o pozemky v Suchdole, určené ke stavbě rodinných domů a ceny za m2 se pohybují od 1.500 Kč do 3.000 Kč. O pozemky ke komerční výstavbě je zájem také, avšak nabídka těchto pozemků v této lokalitě není příliš vysoká.

79

Ojediněle můţeme také zaznamenat v těchto okrajových částech nabídky zemědělské půdy, která se však v posledních letech mění na pozemky jiného vyuţití. BUDOVY Byty Z hlediska prodejů bytů stojí za zmínění pouze byty v částech Suchdol a Přední kopanina. V částech Lysolaje a Nebušice jde pouze o pár prodejů. V těchto částech je větší nabídka rodinných domů. Avšak poptávka po levnějších bytech v těchto lokalitách se stále zvyšuje. Prodej bytů se pohybuje od 40.000 Kč do 60.000 Kč za m2. Rodinné domy Vzhledem k blízkosti centra hlavního města a zároveň prvky mimoměstského bydlení, je toto místo oblíbené k nákupu rodinných domů. Nabídka těchto objektů však zcela neuspokojí poptávku. I z tohoto pohledu nabírá na atraktivitě oblast Suchdola. Oblast

Cena za m2

Lysolaje

35.000

Suchdol

50.000

Nebušice

45.000

Přední kopanina

40.000

Tabulka 17 Ceny rodinných domů dle rozlohy

Objekty pro individuální rekreaci Největší zahrádkářská kolonie se vyskytuje v části Suchdol. Trh s nemovitostmi však nenabízí moc těchto objektů k prodeji. Průmyslové objekty V této oblasti se neobchodují. NÁJMY Byty Opět se zde opakuje stejná situace jako u prodeje bytů. Nabídka trhu se počítá pouze v desítkách, a to pouze v lokalitě Suchdol a malá část také v Lysolajích a Nebušicích. 80

Zrekonstruovaný byt 2+1 se zde pohybuje kolem 10.000 Kč měsíčně. Poptávka po těchto bytech je hlavně z důvodů výhodnějších nájmů, neţ jak je tomu přímo v městské části Praha 6. Administrativní budovy V této lokalitě se tyto objekty téměř nevyskytují. Nabídky se zaměřují pouze na pronájmy jednotlivých částí budov jako kancelářských prostor. Tyto se však dají počítat do desítek. Průmyslové objekty Jedná se pouze o pronájem jednotlivých skladových montovaných budov, většinou bez zateplení, pouze jako úloţiště. Na trhu jsou tyto nabídky pouze ojediněle, hlavně z oblasti Přední kopanina a Suchdol. Ceny se liší dle velikosti objektu.

CELKOVÝ MARKETINGOVÝ VÝHLED V krátkodobém i dlouhodobém horizontu lze předpokládat další nárůst cen bytů, rodinných domů a vil, i pronájmů, vzhledem k dalšímu nárůstu popularity této lokality. K této popularitě v nejbliţších letech přispěje výstavba prodlouţení metra A, a také výstavba tunelu Blanka, které by měly umoţnit snazší a rychlejší dopravování. Dále také musíme brát v potaz skutečnost, ţe zde nelze vystavět objekty větších rozměrů, které by znehodnotily toto území, vzhledem k tomu, ţe je tu zástavba spíše starších budov a nejsou zde volné plochy. Dalším aspektem je také veliké mnoţství zeleně a ţádná průmyslová výroba, tudíţ můţeme očekávat stále se zvyšující poptávku, hlavně mladých rodin s dětmi, které vystřídají starší obyvatele těchto čtvrtí.

81

IV. POUŢITÁ LITERATURA Seznam pouţité literatury [1] Česká republika. Oceňování. In Úplné znění. 2011, 99, s. 240. [2] HEŘMAN, Jan. Oceňování majetku. Praha : Vysoká škola ekonomická, 2006. 44 s. [3] ORT, Petr. Problematika oceňování památkově chráněných nemovitostí podle oceňovacího předpisu. Znalec. 2007, 3, s. 10. [4] ORT, Petr. Problematika oceňování památkově chráněných nemovitostí na trţních principech. Znalec. 2007, 3, s. 10. [5] ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí - Díl I. : Oceňování na tržních principech. Praha : BIVŠ, a.s., 2008. 143 s. [6] ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha : BIVŠ, a.s., 2007. 74 s. [7] ORT, Petr. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha : BIVŠ, a.s., 2007. 100 s.

82

Internetové zdroje [8] http://www.cuzk.cz [9] http://www.mapy.cz [10] http://www.mkcr.cz [11] http://www.nemoshop.cz [12] http://www.pozemky.cz [13] http://www.praha6.cz [14] http://www.praha-mesto.cz [15] http://www.reality.cz [16] http://www.reality.eurobydleni.cz [17] http://www.sreality.cz [18] http://www.zakony-online.cz [19] http://www.znalci-komora.org

Právní předpisy [20] Vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb. a vyhlášky č. 460/2009 Sb., účinnost od 1. 1. 2010 [21] Zákon č. 20/1987 Sb., o státní památkové péči [22] Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů [23] Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku

Realitní kanceláře [24] Home Sweet Home [25] Century 21

83

V. PŘÍLOHY PŘÍLOHY K PRAKTICKÉ ČÁSTI TŘŢNÍ OCENĚNÍ BYTU Příloha č. 1 Výpis z katastru nemovitostí Příloha č. 2 Snímek katastrální mapy Příloha č. 3 Fotodokumentace objektu

TRŢNÍ OCENĚNÍ ADMINISTRATIVNÍ BUDOVY Příloha č. 4 Výpisy z katastru nemovitostí Příloha č. 5 Kopie katastrální mapy Příloha č. 6 Částečná výkresová dokumentace Příloha č. 7 Fotodokumentace

PŘÍLOHY K ANALYTICKÉ ČÁSTI Příloha č. 8 Mapa městské části Praha 6

84

Příloha č. 1 Výpis z katastru nemovitostí

85

Příloha č. 2 Snímek katastrální mapy

86

Příloha č. 3 Fotodokumentace objektu

87

88

89

Příloha č. 4 Výpisy z katastru nemovitostí

90

91

Příloha č. 5 Snímek katastrální mapy

92

Příloha č. 6 Částečná výkresová dokumentace

93

94

95

Příloha č. 7 Fotodokumentace objektu

96

97

98

Příloha č. 8 Mapa městské části Praha 6

99