Het (eigen) belang woningvoorraad 1.1
van
een
gedifferentieerde
Inleiding en centrale vraagstelling
Een gedifferentieerde woningvoorraad op een laag schaalniveau vormt één van de beleidsdoelstellingen van DGWWI. Naast sloop-, renovatie, huur- en verkoopbeleid is de nieuwbouw van woningen één van de instrumenten, die kunnen worden ingezet om tot een dergelijke woningvoorraad te komen. De omvang van de jaarlijkse nieuwbouwproductie is in kwantitatieve zin redelijk bescheiden in relatie tot de omvang van de bestaande woningvoorraad. Maar kan de nieuwbouw over een wat langere periode wel bijdragen aan een gedifferentieerde woningvoorraad? De centrale vraag die als leidraad dient voor dit artikel luidt: “In welke mate wijken de in de periode 1994-2006 betrokken nieuwe woningen in kenmerken af van de bestaande woningen binnen dezelfde woningmarktgebieden?” Beleidskader In de nota “Ruimte geven, bescherming bieden”1 staat te lezen, dat het Kabinet hoge prioriteit geeft aan de stedelijke vernieuwing. Inzet zijn Krachtige Steden met Krachtige Wijken. Daarbij moeten mensen met midden- en hogere inkomens voor de stad behouden blijven en concentratie van kansarmoede in wijken op de lange termijn voorkomen worden. Dit vraagt om een gedifferentieerd woningaanbod op wijkniveau. Dit proces van suburbanisatie, voor zover niet veroorzaakt door aspecten van de woonomgeving (bijvoorbeeld onveiligheid, overlast, drukte), zou door meer differentiatie van de woningvoorraad beperkt moeten worden. In de nota “Actieplan Krachtwijken”2 wordt deze beleidsdoelstelling eveneens centraal gesteld. Wooncarrières moeten in de wijken mogelijk worden gemaakt en er dient ook voor de lagere inkomens voldoende betaalbare huisvesting van goede kwaliteit beschikbaar te blijven. Een gedifferentieerde woningvoorraad biedt natuurlijk geen zekerheid dat huishoudens voor de eigen wijk kiezen, maar is wel een belangrijke voorwaarde. Daarnaast blijven natuurlijk ook bepaalde kenmerken van de woonomgeving (groen, ruimte, veiligheid) van cruciaal belang in de woonbeleving van consumenten. Daarbij kan nog worden opgemerkt dat een volgende stap in de wooncarrière niet altijd een stap naar meer woonkwaliteit hoeft te zijn. Veranderingen in demografische of sociaal-economische omstandigheden van een huishouden kan ook leiden tot een (tijdelijke) behoefte aan minder ruimte of een goedkopere woonsituatie. De VROM-raad voegt in haar advies over de woningmarkt3 nog aan bovenstaande toe, dat bij de invulling van nieuwbouw- en herstructureringsprogramma’s ook de ruimtelijke aspecten een belangrijke rol zouden moeten spelen. Mensen moeten de mogelijkheid hebben om binnen hun eigen wijk of woonplaats wooncarrière te maken, maar ze moeten ook een passende woning kunnen vinden wanneer ze juist naar een ander gebied willen verhuizen. Vergroten van de ruimtelijke keuzemogelijkheden vergt zogenaamd ‘gespiegeld bouwen’. Daarmee wordt bedoeld dat er juist woningen aan de voorraad worden toegevoegd, die nog maar weinig in een gebied aanwezig zijn. Daardoor wordt het aanbod aan woonmilieus gedifferentieerder. Voor zover de woningvraag dit toelaat, zou de woningproductie gedifferentieerd moeten worden tussen de centrale steden en de regiogemeenten of Onderzoeksinstituut OTB
1
dorpen. Op die manier worden de keuzemogelijkheden voor woonconsumenten in ruimtelijk opzicht vergroot. De kans op leeftijd- of inkomenspecifieke verhuisstromen tussen de centrale stad en haar ommeland kan zo verkleind worden. Analyse en rapportage Wanneer we het hebben over gedifferentieerd (nieuw)bouwen, zijn er dus twee geografische schaalniveaus van belang. Enerzijds gaat het om de nieuwbouwproductie in relatie tot de bestaande woningvoorraad op wijkniveau. Differentiëren op dit schaalniveau betekent het aanbrengen van een lichte variatie in het woningaanbod door nieuwe toevoegingen. Individuele huishoudens moeten in de eigen wijk een (kleine) stap omhoog op de woningladder kunnen zetten en soms juist een stapje terug. Anderzijds kan op regionaal schaalniveau (bijvoorbeeld stadsgewesten) de nieuwbouwsamenstelling worden afgezet tegen de beschikbare woningvoorraad. Hier betekent differentiëren ‘echt andere’ woonproducten toevoegen aan de bestaande voorraad. Hierdoor kunnen in de regio ook andere woonconsumentgroepen bediend worden. Wij geven in het artikel achtereenvolgens aan beide schaalniveaus aandacht. Met behulp van de data uit opeenvolgende enquêtes Bewoners Nieuwe Woningen (BNW) en uit het WBO 1993/1994 en het WoON 2006 brengen we daarbij de relatie tussen de samenstelling van de nieuwbouwproductie en de samenstelling van de bestaande woningvoorraad in kaart: Heeft de nieuwbouw bijgedragen aan een meer gedifferentieerd woningaanbod op lokaal en regionaal schaalniveau? 1.2
Differentiërende werking van nieuwbouw op wijkniveau?
Om de keuzevrijheid van huishoudens op wijkniveau te vergroten en een wooncarrière in de eigen wijk mogelijk te maken, zou dus de het woningaanbod (verder ) gedifferentieerd moeten worden. De nieuwbouwproductie is één van de beleidsinstrumenten om dit te bewerkstelligen. In hoeverre is daar sprake van geweest in de afgelopen periode? Omdat de data uit BNW een analyse op individueel wijkniveau niet mogelijk maakt, hanteren we een indeling naar typen woonwijken. Gelijksoortige wijken in Nederland worden tot dezelfde groep gerekend worden, waarbij de wijken zijn onderverdeeld op basis van drie strata. Allereerst maken we een onderscheid naar ligging van de wijk ten opzichte van de al aanwezige bebouwing: binnen en buiten bestaand stedelijk gebied4. Omdat het bestaand stedelijk gebied in een grote gemeente niet direct vergelijkbaar hoeft te zijn met eenzelfde type gebied in een kleinere gemeente, hebben we ook een onderscheid aangehouden tussen gemeenten met 70.000 of meer inwoners en gemeenten met minder inwoners. Bovendien weten we op voorhand dat een onderscheid tussen Randstad5 en overige woningmarktgebieden ook zinvol is. Uiteindelijk komen we zo tot een indeling naar acht wijktypen, van ‘binnen bestaand stedelijk gebied in kleine of middelgrote gemeenten buiten de Randstad’ tot ‘buiten bestaand stedelijk gebied van grotere gemeenten in de Randstad’. De wijktypen onderscheiden zich sterk naar de voorkomende woonmilieutypen. Binnenstedelijke wijken in de grotere gemeenten kenmerken zich door veel buitencentrum woonmilieus; in de Randstad komt daarbij ook het centrum-stedelijk woonmilieu verhoudingsgewijs meer voor. In de binnenstedelijke wijken in kleinere gemeenten zien we juist ook wat vaker groen-stedelijke of centrum-dorpse woonmilieus. Dit geldt in de niet-Randstad gebieden nog wat sterker. In de 2
Onderzoeksinstituut OTB
binnenstedelijke wijken wonen relatief meer jongeren en oudere jongeren (tot 45 jaar) en meer alleenstaanden In de wijken die buiten het bestaande stedelijk gebied vallen, zien we verhoudingsgewijs veel huishoudens met kinderen en huishoudens op middelbare leeftijd. Oudere huishoudens treffen we juist relatief vaker aan in de binnenstedelijke wijken van kleinere gemeenten in zowel de Randstad als daarbuiten. Niet in alle wijktypen en in alle woningmarktgebieden is in de periode 1994-2006 evenveel nieuwbouw gerealiseerd. Buiten de Randstad is de nieuwbouwproductie iets omvangrijker geweest dan in de Randstad (rum 500.000 woningen versus circa 475.000 woningen); een verschil dat geheel tot stand is gekomen in de kleinere gemeenten buiten de Randstad (zie figuur 1). Zeker binnen de Randstad zien we duidelijk het effect van het Vinex-programma terug in het grote aandeel nieuwe woningen in het buiten bestaand stedelijk gebied. In verhouding tot de omvang van de bestaande woningvoorraad in 1994 is er verreweg het meest gebouwd in het buiten bestaand stedelijk gebied van de grotere steden (+ 50%) en veel minder in binnen bestaand stedelijk gebieden (ongeveer 8% tot 12 %). Figuur 1 De omvang van de nieuwbouwproductie, naar wijktype, in de periode 1994-20061 Niet Randstad
300000
Randstad
Aantal nieuwe woningen
250000
200000
150000
100000
50000
0 binnen bsg
buiten bsg
< 70000 inw .
binnen bsg
buiten bsg
>= 70000 inw .
binnen bsg
buiten bsg
< 70000 inw .
binnen bsg
buiten bsg
>= 70000 inw .
1: Omvang productie voor de jaren 2001, 2003 en 2005 is geschat door middel van extrapolatie van de beschikbare gegevens. Het betreft hier gegevens uit een survey, waardoor lichte afwijkingen kunnen ontstaan ten opzichte van gegevens uit registratiebestanden. Bron: BNW 1995-2007.
In de periode 1994-2006 blijken er bijna 1 miljoen nieuwe woningen te zijn toegevoegd aan de woningvoorraad. Dit komt ongeveer overeen met een zesde van de bestaande voorraad in 1994. Dus zo beschouwd kan de nieuwbouwproductie toch wel sterk bepalend zijn voor de ontwikkelingen in de samenstelling van de woningvoorraad. Bij de bestudering van de bestaande woningvoorraad en de nieuwbouwproductie tussen 1994 en 2006 op dit schaalniveau, richten we ons op de woningkenmerken die zeer bepalend zijn voor de woningkeuze van woonconsumenten6: eigendomsverhouding, woningtype, aantal kamers en de grootte van de woonkamer. Wanneer een huishouden een volgende stap in de wooncarrière wenst te maken Onderzoeksinstituut OTB
3
vanwege de woning, dan gaat het meestal om een aanpassing op deze kenmerken De prijs voor de woning staat niet in het genoemde rijtje, omdat dit een afgeleid kenmerk is. Men kiest voor bepaalde woningkenmerken, waaraan vervolgens een prijskaartje hangt. Eigendomsverhouding Er bestaat een duidelijke relatie tussen de huishoudenfase en sociaal-economische positie van een huishouden enerzijds en de door het huishouden meest geprefereerde eigendomsverhouding anderzijds. Jongeren hebben vaker een voorkeur voor een huurwoning vanwege een grotere flexibiliteit en mobiliteit en ouderen vanwege het woongemak (bijvoorbeeld geen onderhoud). In de huidige beleidscontext is voor huishoudens met een laag inkomen huren veelal financieel voordeliger en voor huishoudens met een midden- of hoger inkomen pakt het in eigendom hebben van de woning vaak goedkoper uit. Wijzigingen in huishoudensamenstelling, arbeidsmarktpositie of hoogte van het inkomen, kan de voorkeur naar eigendomsverhouding doen veranderen7. In alle onderscheiden wijktypen heeft tussen 1994 en 2006 een meer of minder grote verschuiving plaatsgevonden in de richting van een groter aandeel koopwoningen in de woningvoorraad. (zie figuur B.1 in de bijlage). Ook in de binnen bestaand stedelijke gebieden zijn dus relatief meer koopwoningen beschikbaar gekomen, hoewel het aandeel nog wel lager uitkomt dan in de buiten bestaand stedelijke wijkengebieden. Vooral de binnenstedelijke wijken in de grotere gemeenten binnen de Randstad kennen nog een sterke oververtegenwoordiging van de huursector (70%); zij zijn wat dat betreft het tegenbeeld van de wijken in het buiten bestaand stedelijke gebied in de kleinere gemeenten buiten de Randstad (met 75% koopwoningen). De geconstateerde verschuiving in de bestaande woningvoorraad tussen 1994 en 2006 strookt met de samenstelling van de nieuwbouwproductie in diezelfde periode. Circa driekwart van alle nieuwe woningen zijn namelijk als koopwoning op de markt gezet. De wijken met het grootste aandeel koopwoningen in de woningvoorraad, de uitleglocaties in kleinere gemeenten, spannen hierbij de kroon en blijken ook het hoogste percentage nieuwbouwkoopwoningen te hebben met 80% à 90% (zie figuur B.2 in de bijlage). Ook op de uitleglocaties in grotere gemeenten zijn overigens relatief veel koopwoningen via nieuwbouw toegevoegd aan de bestaande voorraad. In de grotere gemeenten zijn in de wijken behorend tot het binnen bestaand stedelijk gebied verhoudingsgewijs de meeste huurwoningen nieuw gebouwd. Maar in de loop der jaren is ook daar een oplopend percentage koopwoningen waar te nemen. Het meest duidelijk is dat verloop terug te vinden in de nieuwbouwgegevens voor de wijken binnen bestaand stedelijk gebied in de grote steden binnen de Randstad: van 20% koop in 1995 naar 75% in de periode 2003-2005. Eigenlijk kunnen we alleen voor de wijken binnen bestaand stedelijk gebied van de grote steden concluderen, dat de nieuwbouw heeft bijgedragen aan een grotere differentiatie naar eigendomsverhouding in de woningvoorraad. Woningtype Hoewel het ideaalbeeld voor velen dat “hutje op de hei, maar dan in of nabij de stad” is, geldt ook ten aanzien van het woningtype dat de voorkeur en zeker de feitelijke keuze van huishoudens wijzigt met het doorlopen van de diverse levensfasen8. Een duidelijk onderscheid bestaat er tussen de niet grondgebonden woningen en de grondgebonden woningen. De eerste categorie, waartoe appartementen, portiekflats 4
Onderzoeksinstituut OTB
en bovenwoning behoren, worden veelal gekoppeld aan oudere of jongere één- en tweepersoonshuishoudens. Vooral het gemak van de woning (gelijkvloerse vertrekken, minder grote woning, geen tuinonderhoud) speelt daarbij een rol. De grondgebonden woningen staan voor meer ruimte, zowel binnenshuis als veelal ook door de aanwezigheid van een tuin. Deze categorie woningen kan nog onderverdeeld worden naar rijwoningen (tussen- en hoekwoning) en 2 onder 1 kapwoningen of vrijstaande woningen. De laatste twee typen zijn veelal groter (zowel binnenshuis als buitenshuis) en bieden wat meer privacy en daarom duiden we die in deze analyse aan met ‘luxe woningen’. De samenstelling van de bestaande woningvoorraad in 1994 geeft aan dat er met reden een onderscheid is aangehouden tussen de Randstad en overig Nederland. In de Randstad staan zowel absoluut als relatief veel meer appartementen dan in de woningmarktgebieden buiten de Randstad (figuur B.3 in de bijlage). Van de ruim 1,8 miljoen appartementen in 1994 staat 70% in gemeenten binnen de Randstad. Hetzelfde beeld zien we ook terug als we vergelijkbare wijktypen naast elkaar zetten. De wijken liggend binnen bestaand stedelijk gebied van grotere gemeenten in de Randstad voert hierbij de boventoon met een aandeel van ruim 75% appartementen in de woningvoorraad. Een tegenovergesteld verhaal kunnen we hier houden over de luxe woningen. Ongeveer 77% van alle 1,5 miljoen luxe woningen in 1994 stonden in gemeenten buiten de Randstad. Daarbij spannen de wijken buiten bestaand stedelijke gebieden in de kleinere gemeenten de kroon met meer dan 50% van de woningvoorraad uitgevoerd als luxe woningen (en nog geen 10% appartementen). Figuur 2
De nieuwbouwproductie naar woningtype1 (in procenten van het totaal), naar wijktype, in de periode 1995-2006 Niet Randstad
Aandeel in nieuwbouw 1995-2007
100%
Randstad
80%
60%
luxe w oning rijw oning appartement
40%
20%
0% binnen bsg
buiten bsg
< 70000 inw .
binnen bsg
buiten bsg
>= 70000 inw .
binnen bsg
buiten bsg
< 70000 inw .
binnen bsg
buiten bsg
>= 70000 inw .
1: Met luxe woningen wordt in deze analyse de vrijstaande en 2-o-1-kapwoningen bedoeld en tot de rijwoningen behoren de tussenwoningen en de hoekwoningen. Bron: BNW 1995-2007.
Kijkend naar de nieuwbouwproductie in de periode 1995-2007 (zie figuur 2) is er op het eerste gezicht ook een tweedeling te zien, maar deze loopt niet langs de grens Randstad en overige Nederland. Er is een duidelijk onderscheid te herkennen tussen de nieuwbouwproductie op de uitleglocaties en die in de wijken bínnen bestaand stedelijk gebied. Op de uitleglocaties is het aandeel appartementen in de nieuwbouw Onderzoeksinstituut OTB
5
veel geringer geweest dan in binnenstedelijk gebied. Ook wanneer we rekening houden met de gemeentegrootte en de ligging in de Randstad of daarbuiten, is het aandeel in het binnenstedelijk gebied een factor 2,5 tot 4 groter. Ook nu blijken de wijktypen ‘buiten bestaand stedelijk gebied in kleinere gemeenten buiten de Randstad’ en ‘binnen bestaand stedelijk gebied in grotere gemeenten binnen de Randstad’ weer de meest extreme samenstelling naar woningtype te kennen. Vergelijken we per wijktype de samenstelling van de bestaande woningvoorraad met die van de nieuwbouwproductie, dan blijken er vier van de acht wijktypen een afwijkende verdeling naar woningtype in de nieuwbouw te hebben gekend. In de wijken binnen het bestaand stedelijk gebied in de kleinere gemeenten, in zowel de Randstad als daarbuiten, zijn verhoudingsgewijs veel appartementen via de nieuwbouw aan de woningvoorraad toegevoegd. Hetzelfde kan gezegd worden over de wijken in bestaand stedelijk gebied van de grotere steden buiten de Randstad. Verder zien we dat er naar verhouding juist minder appartementen zijn gebouwd (en wat meer rijwoningen) op uitleglocaties van de grotere steden binnen de Randstad. In de overige vier wijktypen is toch vooral gebouwd wat ook al sterk vertegenwoordigd is in de bestaande woningvoorraad Kamertal Een zeer bepalend aspect van de woning is de ‘ruimte’ in die woning. De hoeveelheid ruimte is niet alleen belangrijk in het afwegingsgedrag van woonconsumenten, maar heeft ook een grote invloed op de huur- of koopprijs die voor een woning betaald dient te worden. De binnenruimte van een woning wordt veelal uitgedrukt in het aantal vierkante meters gebruiksoppervlakte van een woning. Omdat dit woningkenmerk niet beschikbaar is in BNW en WoON 2006, bestuderen we hier de ruimte in de woning aan de hand van twee andere variabelen: het aantal kamers en de grootte van de woonkamer. Door processen als individualisering en emancipatie is het ruimtegebruik in de woning de afgelopen decennia gemiddeld genomen toegenomen. In 1975 woonden gemiddeld nog 3,20 personen in één woning, nu ligt dit cijfer rond de 2,35 personen. Het aantal kamers waarover een woonconsument wenst te beschikken is daarbij sterker afhankelijk geworden van het aantal personen in het huishouden. Naast de woonkamer en de hoofdslaapkamer, wenst men graag een extra studeer- of hobbykamer. Indien er kinderen in het huishouden aanwezig zijn, neemt het gewenst aantal kamers tegenwoordig evenredig toe. Op oudere leeftijd kan een groter aantal kamers juist weer minder gewaardeerd worden, vanwege het onderhoud of overconsumptie van ruimte). De wens ten aanzien van het totaal aantal kamers verandert dus met wijzigingen in de huishoudenfase9. De vier- en vijfkamerwoningen komen het meest voor in de bestaande woningvoorraad van Nederland en ook in die van de afzonderlijke wijktypen. Het aandeel van deze woningen binnen de wijktypen varieert van 35% tot 65%. Dit aandeel is wel in alle onderscheiden wijktypen licht gedaald tussen 1994 en 2006 (zie figuur B.4 in de bijlage). In de wijkentypen ‘binnen bestaand stedelijk gebied in kleinere gemeenten buiten de Randstad’ en ‘binnen bestaand stedelijk gebied in grotere gemeenten in de Randstad’ is er zelfs spraken van een daling in absolute aantallen. Daarnaast is ook het percentage kleine woningen, de één- en tweekamerwoningen, in de meeste wijktypen gedaald. Toch blijken er in absolute aantallen nog ruim 40.000 van deze kleinere woningen aan de voorraad te zijn toegevoegd tussen 1994 en 2006. Over het geheel genomen kunnen we vaststellen dat de bestaande woningvoorraad voor wat betreft het kamertal duidelijk meer gedifferentieerd is geworden. 6
Onderzoeksinstituut OTB
Kijkend naar de nieuwbouwproductie in de periode 1994-2006 zien we toch een ander beeld (zie figuur B.5 in de bijlage). Zeker op de uitleglocaties van zowel de grotere, als de kleinere gemeenten in Nederland zijn toch vooral weer vier- of vijfkamerwoningen gerealiseerd. Deze categorie woningen neemt steeds tussen de 50% en 65% van de totale productie voor haar rekening. De toename van de driekamerwoningen in de woningvoorraad kan eigenlijk alleen voor de binnenstedelijke wijken aan de samenstelling van de nieuwbouw gekoppeld worden. Van de totale productie in deze wijken bestaan rond de 50% uit driekamerwoningen. Oppervlakte woonkamer In alle wijktypen is het aandeel woningen met grote woonkamers toegenomen, waar een dalend percentage woningen met kleinere en middelgrote woonkamers tegenover staat (zie tabel B.1 in de bijlage). De dominantie van de woningen met een kleinere woonkamer neemt duidelijk af. Dit past in het beeld van een grotere woonconsumptie, waarbij de woonkamer een multifunctioneel karakter heeft gekregen (zitten, eten, TV, computer, lezen en hobby’s). Uitbreiding van het aantal personen in het huishouden leidt daarom veelal niet alleen tot een wens naar meer kamers, maar ook naar een grotere woonkamer waarin iedereen zijn activiteiten kan uitvoeren. (er bestaat wel een zekere uitruilmogelijkheid tussen extra ruimte in de woonkamer of een extra kamertje). Deze trend is ook duidelijk te herkennen in de nieuwbouwproductie van de afgelopen 12 jaar: meer groot en minder klein. Zeker op de uitleglocaties zijn relatief veel woningen met grote woonkamers gebouwd (zie tabel B.1 in de bijlage). De nieuwbouw heeft dus wel bijgedragen aan een grotere differentiatie in de woningvoorraad op dit punt. Maar in de nieuwbouw op binnen bestaand stedelijke gebieden blijkt het aandeel van de woningen met een kleinere woonkamer (tot 30 vierkante meter) echter toch nog steeds 25% tot bijna 40% te bedragen. Hier ligt duidelijk een relatie met de sterke vertegenwoordiging van appartementen in de desbetreffende nieuwbouwproductie. Nultredenwoningen Een kwaliteitskenmerk van een woning dat voor met name ouderen en minder validen zwaar weegt, is de toegankelijkheid. Voor mensen die slecht ter been zijn, is een nultredenwoning haast een must. Hiermee bedoelen we een woning, waarvan de woonkamer zonder traplopen vanaf de straat bereikbaar is (externe toegankelijkheid) en waarvan de primaire vertrekken zoals keuken, sanitair en minimaal één slaapkamer zonder traplopen vanuit de woonkamer bereikbaar zijn (interne toegankelijkheid). Met het oog op de vergrijzing van de Nederlandse bevolking wordt de beschikbaarheid van dergelijke woningen steeds belangrijker. Nultreden woningen zijn zeker niet altijd appartementen; het kunnen ook bungalows of (verbouwde) grondgebonden woningen zijn. Het grootste aandeel nultredenwoningen in de bestaande woningvoorraad vinden we dan ook in de uitleglocaties van kleinere gemeenten buiten de Randstad: 26% (zie figuur B.6 in de bijlage). In de overige wijktypen ligt dit aandeel steeds rond de 20% van de totale woningvoorraad. In de nieuwbouwproductie zien we heel andere percentages terug in vooral de binnenstedelijke gebieden (zie figuur B.6 in de bijlage). Ongeacht de gemeentegrootte of de ligging in de Randstad of daarbuiten, bedraagt het aandeel van de nultredenwoningen in deze wijktypen rond de 50%. De relatie met de sterke vertegenwoordiging van de eigentijdse goed toegankelijke appartementenbouw in deze wijken is hierbij evident. Onderzoeksinstituut OTB
7
Resume: nieuwbouw in bestaand stedelijk gebied differentieert het meest Wanneer we alle informatie uit het voorafgaande combineren (zie figuur 3), komen we tot de conclusie dat de nieuwbouw in het bestaand stedelijk gebied van grotere gemeenten buiten de Randstad het beste aansluit op het eerder geschetste overheidsbeleid. De productie van nieuwe woningen in de wijken die tot dit type behoren, wijkt gemiddeld naar samenstelling het meest af van de desbetreffende bestaande woningvoorraad. Gemiddeld, want we kunnen op basis van de ons beschikbare gegevens natuurlijk geen uitspraken doen op individueel wijkniveau. In het bestaand stedelijk gebied van grotere gemeenten buiten de Randstad zijn relatief meer koopwoningen, meer appartementen en meer driekamerwoningen gebouwd. Ook de wijken binnen bestaand stedelijk gebied van de kleinere gemeenten scoren goed voor wat betreft het gedifferentieerd bouwen van nieuwbouwwoningen, met uitzondering van de eigendomsverhouding van woningen. In deze wijken zijn eveneens relatief meer appartementen, nultredenwoningen en meer driekamerwoningen toegevoegd aan de woningvoorraad. Hierin is de invloed van de herstructurering te herkennen. De woningvoorraad is daarbij wat meer afgestemd geraakt op de (toekomstige) groei van het aantal oudere huishoudens en het aantal kleinere huishoudens. Figuur 3 Mate van differentiatie door nieuwbouwproductie in de periode 19942006, naar wijktypen Eigendoms-
Woningtype
verhouding
Aantal Oppervlakte kamers
woonkamer
Nultredenwoning
Niet Randstad Binnen bsg / kleinere gemeenten Buiten bsg / kleinere gemeenten Binnen bsg / grotere gemeenten Buiten bsg / grotere gemeenten
+ +
+ + -
+ + -
+ + + +
+ + -
+ +
+ +
+ + -
+ + + +
+ + -
Randstad Binnen bsg / kleinere gemeenten Buiten bsg / kleinere gemeenten Binnen bsg / grotere gemeenten Buiten bsg / grotere gemeenten
In de wijken buiten het bestaand stedelijk gebied van kleinere gemeenten heeft de nieuwbouwproductie in de bestudeerde twaalf jaar het minst bijgedragen aan een meer gedifferentieerde woningvoorraad. Hier is meer van hetzelfde toegevoegd aan de bestaande voorraad: veel koopwoningen, weinig appartementen en veel vier- en vijfkamerwoningen. De woningvoorraad blijft daarmee geschikt voor de huidige woningvraag van huishoudens, die een stap omhoog op de woningladder willen zetten (opwaartse doorstroming). Jongere starters op de woningmarkt, huishoudens die (tijdelijk) een stap terug willen zetten en toekomstige oudere woonconsumenten, zullen relatief gezien minder goed aan bod komen in deze wijken.
8
Onderzoeksinstituut OTB
1.3
Uitsortering door nieuwbouw op regionaal niveau?
Het vergroten van de keuzemogelijkheden voor woonconsumenten in ruimtelijke zin is zoals gezegd van belang om de kans op leeftijd- of inkomenspecifieke verhuisstromen tussen de centrale stad en haar ommeland te verkleinen. Om dit te kunnen bereiken zou het aanbod van woonmilieus en woningaanbod meer gedifferentieerd moeten zijn op regionaal niveau. Gegeven de verschillen in de bestaande woningvoorraad van de centrale (grote) stad en de omliggende gemeenten, vraagt dit om ‘gespiegeld bouwen’. Daarmee wordt bedoeld dat er juist woningen aan de voorraad worden toegevoegd in de marktsegmenten, die minder sterk vertegenwoordigd zijn in een gebied aanwezig zijn. Daardoor wordt het aanbod aan woonmilieus gedifferentieerder. Hier betekent differentiëren ‘echt andere’ woonproducten toevoegen aan de bestaande voorraad, waardoor ook andere woonconsumentgroepen bediend kunnen worden. De mate waarin de nieuwbouw bijdraagt aan de differentiatie in het woningaanbod op regionaal niveau, brengen we in kaart aan de hand van de gegevens voor de stadsregio’s rond de vier grote steden, met daarbinnen een opsplitsing naar de centrale stad en de omliggende regio (rond andere steden is een dergelijke regionale opsplitsing niet goed mogelijk op basis van de beschikbare data). Wederom schetsen we de samenstelling van bestaande woningvoorraad op basis van de data uit het WBO 1994 en het WoON 2006 en van de recent betrokken nieuwbouwwoningen met behulp van de BNW-data over de periode 1994-2006. Bij deze analyses maken we geen gebruik van afzonderlijke woningkenmerken maar van een indeling naar woningmarktsegmenten. We gaan nader in op de combinatie eigendomsverhouding (huur en koop) en woningtype (eengezinswoning en appartement) en de combinatie eigendomsverhouding en prijsniveau (goedkoper, middelduur en duurder). Bovendien wordt het aanbod van de nultredenwoningen hier nog behandeld. Figuur 4 De omvang van de nieuwbouwproductie, naar stadsregio, in de periode 1994-20061
Aantal nieuwe woningen
80000 70000 60000 50000 40000 30000 20000 10000
tr ec h ve rig t B R U
U
O
st er da O m ve rig SR A
m A
ot te rd am O ve rig SR R
R
O
ve rig
H
D
en
H aa aa g gl an de n
0
1: Omvang productie voor de jaren 2001, 2003 en 2005 is geschat door middel van extrapolatie van de beschikbare gegevens. Het betreft hier gegevens uit een survey, waardoor lichte afwijkingen kunnen ontstaan ten opzichte van gegevens uit registratiebestanden. Bron: BNW 1995-2007.
Onderzoeksinstituut OTB
9
In de vier bestudeerde stadsregio’s (Haaglanden, StadsRegio Rotterdam, StadsRegio Amsterdam en Bestuur Regio Utrecht) blijkt de omvang van de nieuwbouwproductie in de periode 1994-2006 nogal te verschillen (zie figuur 4). In SRA zijn ruim twee maal zoveel woningen (circa 105.000 woningen) via nieuwbouw aan de woningvoorraad toegevoegd dan in BRU. De productie in de beide andere regio’s komen met elkaar overeen en liggen naar absolute omvang tussen SRA en BRU in. ‘Overig SRA’ springt er echt uit met 70.000 woningen in 13 jaar, dat neerkomt op ruim 20% van de woningvoorraad in 1994. De omvangrijke nieuwbouwproductie in Almere en Haarlemmermeer hebben hierin een groot aandeel. In relatieve zin is de nieuwbouwproductie in ‘overig BRU’ echter het grootst geweest: 32% van de totale woningvoorraad in 1994. Voor alle stadsregio’s geldt dat in de centrale stad minder woningen zijn gebouwd dan in het omliggend regionaal gebied; zowel in absolute aantallen als zeker ook in percentages van de bestaande woningvoorraad. Hierna gaan we nader in op de samenstelling naar woningmarktsegmenten van die nieuwbouw én van de bestaande woningvoorraad in de onderscheiden stadsregio’s. In hoeverre is de woningvoorraad regionaal gedifferentieerder geworden en heeft ‘gespiegelde’ nieuwbouw daaraan bijgedragen? Woningmarktsegmenten naar woningtype en eigendomsverhouding We zien dat in alle vier de stadsregio’s het aandeel huurappartementen in de bestaande woningvoorraad veel groter is in de centrale stad dan in de omliggende regio. Dit geldt zeker voor de steden Amsterdam en Rotterdam. Daarnaast blijkt ook het aandeel koopappartementen in de centrale stad veel groter te zijn dan in de omliggende regio. Hierbij springt Den Haag er weer uit (zie figuur B.7 in de bijlage). Het absolute aantallen huurappartement in Amsterdamse woningvoorraad is afgenomen tussen 1994 en 2006. In ‘overig SRA’ is dit aantal juist licht opgelopen. Dit lijkt op een ‘gespiegelde’ ontwikkeling. Maar in de koopsector blijkt in de centrale stad toch vooral het aantal appartementen te zijn gestegen en in de regio juist het aantal eengezinswoningen. Hier is dus sprake van een verdere vergroting van de verschillen tussen stad en ommeland. In Rotterdam is een afname van het aantal huurwoningen en een toename van het aantal koopwoningen waarneembaar tussen 1994 en 2006. Deze verschuiving van huur naar koop heeft vooral plaatsgevonden in het appartementensegment. In de omliggende regio wordt de groei van woningvoorraad ook alleen in de koopsector gerealiseerd, maar dan nog meer in het segment eengezinswoningen. Hier is dus sprake van een versterking van de dominantie van de koopsector (zeker t.o.v. de centrale stad). In Den Haag is de bestaande woningvoorraad vooral in omvang toegenomen door een groei van de koopsector. Deze groei is opvallend genoeg nog iets meer in de vorm van eengezinswoningen tot stand gekomen dan als appartementen. In ‘overig Haaglanden’ is de groei van de woningvoorraad alléén in de koopsector tot stand gekomen. Daarbij is de verdeling over de woningtypen ‘eengezinswoning’ en ‘appartement’ redelijk gelijk. Dit betekent dat de koopappartementen naar verhouding sterk vertegenwoordigd zijn in de toename van de woningvoorraad. Door het ontbreken van de groei van het huursegment in overig Haaglanden, kunnen we toch niet spreken over een “gespiegelde” ontwikkeling in de woningvoorraad. In de stad Utrecht (inclusief de Vinex-locatie Leidsche Rijn) zien we een geringe uitbreiding van de woningvoorraad tussen 1994 en 2006, die vooral in de koopsector tot stand is gekomen. In ‘overig BRU’ is er sprake geweest van een, zowel absoluut als procentueel, nog geringere groei van de woningvoorraad. Deze toename is bovendien voornamelijk in de koopsector gerealiseerd. Voor de stad Utrecht betekent de beschreven ontwikkeling een verdere differentiatie van de 10
Onderzoeksinstituut OTB
woningvoorraad. In de regio blijkt de dominantie van de koopsector in de bestudeerde periode nog wat verstevigd te zijn. In alle vier de stadsregio’s is de nieuwbouw in de omliggende gemeenten gedurende de jaren 1994-2007 een zeer sterke afspiegeling geweest van de bestaande voorraad. Maar liefst 70% tot 80% van de gerealiseerde nieuwbouw bestaat uit koopwoningen, die voor het merendeel tot het segment eengezinswoningen behoren (zie figuur 5). In de centrale steden is wel sprake van een afwijkende samenstelling naar woningmarktsegment van de nieuwbouwproductie ten opzichte van de bestaande woningvoorraad. In Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht is namelijk minimaal 50% van de nieuwbouw in de koopsector gerealiseerd, als appartementen én als eengezinswoningen. De nieuwbouw van woningen in de centrale steden heeft dus duidelijk bijgedragen aan de hiervoor geconstateerde differentiatie van het woningaanbod in die vier grote steden.
100% Koop appartement 80% Koop eengezins
60% 40%
Huur appartement
20% Huur eengezins
tre ve cht rig BR U
U
O
D ve en rig H aa Ha g ag la nd en O
O
Am
R ot te rd O am ve rig SR R
0%
st er da m ve rig SR A
Aandeel in nieuwbouw 1995-2007
Figuur 5 De nieuwbouwproductie naar eigendomsverhouding en woningtype (in procenten van het totaal), naar stadsregio, in de periode 19942006
Bron: BNW 1995-2007.
Toch blijft de concurrentie van de omliggende regio’s onverminderd groot waar het de huisvesting van potentiële kopers betreft, omdat in de regio de koopsector relatief nog sterker toeneemt. Daarnaast blijven de potentiële huurders nog steeds sterk van het woningaanbod in de centrale steden afhankelijk. Huurwoningen zijn in de omliggende regio’s namelijk slechts mondjesmaat aan de voorraad toegevoegd. De kansen op selectieve verhuisstromen (naar met name huishoudensfase) tussen de centrale stad en de omliggende regio zijn op basis van deze nieuwbouw dus slecht minimaal beïnvloed. Woningmarktsegmenten naar prijsklassen en eigendomsverhouding De centrale steden zijn zoals bekend de “goedkope eilanden” in de vier bestudeerde stadsregio’s, zo wordt ook visueel duidelijk gemaakt in figuur B.8 (linkerkant) in de bijlage. Het meest extreem is dit onderscheid in het SRA en de SSR, waar 90% van de stedelijke woningvoorraad behoort tot het goedkope of middeldure segment (waaronder 30% goedkopere huur- en koopwoningen). Maar ook in Den Haag en Utrecht bestaat 25% tot 30% van de woningvoorraad uit goedkope woningen. Wat Onderzoeksinstituut OTB
11
daar bij opvallend is dat de goedkope woningen in deze steden in 1994 even vaak zijn terug te vinden in de huursector als in de koopsector. In de omliggende regio’s staan in 1994 niet alleen minder huurwoningen dan in de grote steden, er staan ook relatief veel minder goedkopere woningen (variërend van 5% tot 20%). ‘Overig BRU’ springt daarbij extra in het oog, wat een bevestiging is van de wetenschap dat de regio Utrecht tot de duurdere regio’s behoort. In 1994 komen de middeldure huurwoningen in alle vier de steden en in hun omliggende regio relatief het meest voor. In de bestudeerde 13 jaar is dat segment van de woningmarkt echter overal in omvang afgenomen (zie rechterkant van figuur B.8 in de bijlage). Deze afname varieert van -6000 van dergelijke woningen in ‘overig BRU’ tot -76.000 woningen in de gemeente Amsterdam. Deze afname is een gevolg van bijvoorbeeld de sloopactiviteiten in dit prijssegment, het huurharmonisatiebeleid en, zoals we hierna nog zullen zien, de beperkte nieuwbouw van deze categorie woningen. In alle andere onderscheiden marktsegmenten is de woningvoorraad groter geworden in de centrale steden en in de omliggende regio’s. Het beeld daarbij verschilt echter nogal per stad of regio. In Amsterdam is bijvoorbeeld het segment ‘goedkopere huur’ met circa 31.000 woningen nog sterk gegroeid tussen 1994 en 2006. Rotterdam heeft haar voorraad goedkopere koopwoningen in sterkere mate zien toenemen dan de overige centrale steden; een groei die alleen geëvenaard wordt in ‘overig SRA’. Ten slotte kunnen we nog opmerken dat in de regio’s met het grootste aandeel duurdere koopwoningen (overig BRU en overig Haaglanden), de mutatie in de omvang van dit segment het kleinst is geweest. Over het geheel beschouwd lijkt de regionale woningvoorraad in de bestudeerde periode meer gedifferentieerd te zijn geworden naar eigendomsverhouding en prijsniveau. De vraag is nu welke rol de nieuwbouwproductie daarbij gespeeld heeft.
100%
Duurdere koop Middeldure koop Goedkopere koop Duurdere huur
80% 60% 40%
Middeldure huur Goedkopere huur
20%
tre ch ve t rig BR U
U
O
H aa Ha g ag la nd en
en D O
ve rig
R
O
Am
ot te rd am O ve rig SR R
0%
st er da m ve rig SR A
Aandeel in nieuwbouw 1995-2007
Figuur 6 De nieuwbouwproductie naar eigendomsverhouding en prijsklasse1 (in procenten van het totaal), naar stadsregio, in de periode 19942006
1: Goedkopere huur: tot en met de kwaliteitsgrens (< € 331 in 2006). Middeldure huur: tot en met de hoogste aftoppingsgrens (€ 332 - < € 508 in 2006). Duurdere huur: boven de hoogste aftoppingsgrens (> € 508 in 2006). Goedkope koop: de laagste 30% van de landelijke koopwoningvoorraad (verkoopprijs < € 200.000 in 2006). Middeldure koop: de middelste 40% van de landelijke koopwoningvoorraad (verkooppprijs € 200.000 - < € 330.000 in 2006). 12
Onderzoeksinstituut OTB
Duurdere koop: de hoogste 30% van de landelijke koopwoningvoorraad (verkoopprijs > € 330.000 in 2006). Bron: BNW 1995-2007.
Gezien de sterke oververtegenwoordiging van de huurwoningen en de goedkopere woningen in de vier grote steden, betekent gespiegeld bouwen om de kansen op selectieve verhuisstromen (naar met name sociaal-economische positie van het huishouden) tussen de centrale stad en de omliggende regio te verkleinen, vooral dat in de steden meer koopwoningen en minder goedkoper woningen gerealiseerd zouden moeten worden. In de omliggende regio daarentegen zou de nadruk in de nieuwbouwproductie wat meer op de huursector en op de minder dure prijsklassen moeten liggen. Voor de vier centrale steden kunnen we vaststellen dat in de nieuwbouwproductie tussen 1994 en 2006 dit principe zeer redelijk is toegepast (zie figuur 6). Minimaal 50% (en in Utrecht zelfs 70%) van de nieuwbouw is in de koopsector gerealiseerd. Bovendien is driekwart van de nieuwbouw in het middeldure of duurdere prijssegment tot stand gekomen, waaronder ongeveer 25% (en in Utrecht 30%) in de duurdere prijsklasse. In de omliggende regio’s van de vier grote steden blijkt het aandeel koopwoningen in de nieuwbouwproductie evenwel nog groter te zijn geweest. Circa 70% tot 80% van de nieuwe woningen zijn aan de toch al sterk vertegenwoordigde koopwoningvoorraad toegevoegd. Daarbij is naar prijsklasse nog wel enigszins ‘gespiegeld’ gebouwd, gezien het substantiële aandeel van de goedkopere koopwoningen. De productie van huurwoningen en zeker van goedkopere huurwoningen is naar verhouding natuurlijk zo gering, dat we hier niet het predicaat ‘gespiegelde nieuwbouw’ op kunnen plakken. Nultredenwoningen Met uitzondering van ‘overig BRU’ behoort in alle onderscheiden woningmarktgebieden circa 20% van de woningvoorraad in 2006 tot de categorie nultredenwoningen (de woonkamer en de overige primaire ruimten zijn zonder traplopen toegankelijk). Dit betekent dat in Den Haag en Rotterdam rond de 60.000 woningen volledig traploos toegankelijk zijn, in Amsterdam 80.000 woningen en in Utrecht een kleine 25.000 woningen (zie figuur B.9 in de bijlage). Het zijn ook vooral de drie eerst genoemde steden waar in de nieuwbouwproductie gedurende de periode 1994-2006 relatief veel nultredenwoningen zijn gerealiseerd; veelal in de vorm van appartementencomplexen. Het aandeel van 50% ligt in deze steden ruim boven het aandeel in de omliggende regio’s. De BRU vormt hierop een uitzondering. Het aandeel nultredenwoningen in de nieuwbouwproductie is in de stad Utrecht namelijk lager dan in overig BRU’. We kunnen concluderen dat de beschikbaarheid van nultredenwoningen in de centrale steden is toegenomen in de bestudeerde periode en dat de nieuwbouwproductie de verschillen tussen de centrale stad en het ommeland eerder heeft verstevigd op dit punt dan verminderd. Conclusie: recente nieuwbouwproductie is maar één kant van ‘de spiegel’ Wanneer we alle voorgaande informatie uit deze paragraaf op een rijtje zetten (zie figuur 7), kunnen we concluderen dat het principe van gespiegeld bouwen het meest duidelijk is toegepast in de grote steden. In de stedelijk woningvoorraad is daardoor meer variatie ontstaan naar zowel de combinatie eigendomsverhouding/woningtype, de combinatie eigendomsverhouding/prijsklasse, als de beschikbaarheid van Onderzoeksinstituut OTB
13
nultredenwoningen. De woningvoorraad in de grote steden lijkt hiermee iets beter afgestemd op de woningvraag van een bredere groep woonconsumenten. Daar staat tegenover dat in de omliggende regio’s het gespiegeld bouwen veel minder van de grond is gekomen. Dit geldt zeker voor de segmentatie naar woningtype in de huur- of koopsector. Binnen de nieuwbouwproductie in de koopsector is wel relatief veel in de goedkopere prijsklasse gerealiseerd, waarmee woonconsumenten met een modaal inkomen beter kunnen worden bediend. De huishoudens uit de lagere inkomensklassen hebben hun kansen op een woning in omliggende regio’s echter nauwelijks zien toenemen, uitgaande van deze informatie over de nieuwbouwproductie.
Figuur 7 Mate van gespiegelde nieuwbouwproductie in de periode 1994-2006, naar stadsregio’s
Amsterdam Overig SRA Rotterdam Overig SRR Den Haag Overig Haaglanden Utrecht Overig BRU 1.4
Woningtypesegment + + + + -
Prijssegment + + + + + + + +
Nultredenwoningen + + + + + +
Tot besluit
In het aan het begin geschetste beleidskader hebben we enkele meer recente nota’s aangehaald om de doelstellingen van het nieuwbouwbeleid, op verschillend regionaal schaalniveau, te definiëren. Die beschreven doelstellingen zijn echter niet pas recent door beleidsmakers vastgesteld. Differentiëren door nieuwbouw en gespiegeld bouwen zijn uitgangspunten, die al in de jaren negentig werden gehanteerd. In het VINEX-beleid werd dit bijvoorbeeld in de praktijk vertaald naar de verplichting om 30% sociale-huurwoningen in het bouwprogramma op te nemen. De doelstellingen differentiatie door nieuwbouw en gespiegeld bouwen zijn tot nu toe zeker niet in alle woningmarktgebieden bereikt. Een meer gedifferentieerde woningvoorraad hebben we vooral zien ontstaan in de binnen bestaand stedelijke woonwijken en veel minder op de uitleglocaties. Gespiegeld bouwen herkennen we wel in de vier grote steden van Nederland, maar toch duidelijk minder in de omliggende regio’s. Het lijkt er haast op dat de genoemde doelstellingen pas worden nagestreefd als de huidige woningmarktomstandigheden er om vragen. Dus daar waar het in het (eigen) belang is van de (lokale) marktpartijen. De binnenstedelijke woonwijken in met name de grotere steden lijken hun woningvoorraad beter te gaan afstemmen op de toekomstige stedelijke woningvraag en hopen zo ook beter de middeninkomensgroep te kunnen gaan bedienen. Gemeenten rond de vier grote steden hebben een woningvoorraad opgebouwd, die goed aansluit op de huidige 14
Onderzoeksinstituut OTB
(doorstromers)vraag onder de (meer draagkrachtige) woonconsumenten. Maar wellicht dat in de toekomst ook daar de woningmarktomstandigheden gaan veranderen.
Onderzoeksinstituut OTB
15
Bijlagen Figuur B.1 De bestaande woningvoorraad naar eigendomsverhouding (in procenten van het totaal), naar wijktype, in 1994 en 2006 Niet Randstad
Aandeel in woningvoorraad
100%
Randstad
80%
60% Huur
40%
Koop 20%
0% 94 06
94 06
94 06
binnen bsg
buiten bsg
binnen bsg
< 70000 inw .
94 06 buiten bsg
>= 70000 inw .
94 06
94 06
94 06
94 06
binnen bsg
buiten bsg
binnen bsg
buiten bsg
< 70000 inw .
>= 70000 inw .
Bron: WBO 1993/1994 en WoON 2006.
16
Onderzoeksinstituut OTB
Figuur B.2 Het aandeel koopwoningen in de nieuwbouwproductie, naar wijktype, in de periode 1994-2006 Niet Randstad 100
Aandeel koop
80 60 40 20 0 1995
1997
1999
2001
2003
2005
2007
< 70000 inwo ners, binnen bsg
< 70000 inwo ners, uitleglo catie
>= 70000 inwo ners, binnen bsg
>= 70000 inwo ners, uitleglo catie
Randstad 100
Aandeel koop
80 60 40 20 0 1995
1997
1999
< 70000 inwo ners, binnen bsg >= 70000 inwo ners, binnen bsg
2001
2003
2005
2007
< 70000 inwo ners, uitleglo catie >= 70000 inwo ners, uitleglo catie
Bron: BNW 1995-2007.
Onderzoeksinstituut OTB
17
Figuur B.3 De bestaande woningvoorraad naar woningtype1 (in procenten van het totaal), naar wijktype, in 1994 Niet Randstad
Aandeel in woningvoorraad 1994
100%
Randstad
80%
60%
luxe w oning tussenw oning appartement
40%
20%
0% binnen bsg
buiten bsg
< 70000 inw .
binnen bsg
buiten bsg
>= 70000 inw .
binnen bsg
buiten bsg
< 70000 inw .
binnen bsg
buiten bsg
>= 70000 inw .
1: Met luxe woningen wordt in deze analyse de vrijstaande en 2-o-1-kapwoningen bedoeld en tot de tussenwoningen behoren ook de hoekwoningen. Bron: WBO 1993/1994.
Figuur B.4 De bestaande woningvoorraad naar kamertal (in procenten van het totaal), naar wijktype, in 1994 en 2006 Niet Randstad
Aandeel in woningvoorraad
100%
Randstad
80%
6 of meer kamers
60%
4 of 5 kamers
40%
3 kamers
20%
1 of 2 kamers
0% 94 06
binnen bsg
94 06
buiten bsg
< 70000 inw .
94
06
94 06
binnen buiten bsg bsg >= 70000 inw .
94 06
94
06
binnen buiten bsg bsg < 70000 inw .
94 06
94 06
buiten binnen bsg bsg >= 70000 inw .
Bron: WBO 1993/1994 en WoON 2006.
18
Onderzoeksinstituut OTB
Figuur B.5 De nieuwbouwproductie naar kamertal (in procenten van het totaal), naar wijktype, in de periode 1994-2006 Randstad buiten bsg >= 70000 inw . binnen bsg buiten bsg < 70000 inw . binnen bsg
Niet Randstad buiten bsg >= 70000 inw . binnen bsg buiten bsg < 70000 inw . binnen bsg 0%
20%
40%
60%
80%
100%
Aandeel in nieuw bouw 1995-2007 1 of 2 kamers
3 kamers
4 of 5 kamers
6 of meer kamers
Bron: BNW 1995-2007.
Figuur B.6 Het aandeel van de nultredenwoningen in de nieuwbouwproductie (nw) in de periode 1994-2006 en in de bestaande woningvoorraad (vr) van 2006, naar wijktype Niet Randstad
Aandeel nultreden woningen
60
Randstad
50 40 30 20 10 0 nw
vr
binnen bsg
nw
vr
buiten bsg
nw
vr
binnen bsg
< 70000 inw .
nw
vr
buiten bsg
>= 70000 inw .
nw
vr
binnen bsg
nw
vr
buiten bsg
< 70000 inw .
nw
vr
binnen bsg
nw
vr
buiten bsg
>= 70000 inw .
Bron: BNW 1995-2007 en WoON 2006.
Onderzoeksinstituut OTB
19
Tabel B.1 De bestaande woningvoorraad in 1994 en 2006, en de nieuwbouwproductie in de periode 1995-2006, naar oppervlakte woonkamer (in procenten van het totaal), naar wijktype Woning-
Nieuwbouw-
voorraad
productie
2006
1995-2007
Oppervlakte woonkamer Niet Randstad
1994
< 70.000 inwoners binnen BSG
tot 30 m2
54
44
25
30-40 m2
31
29
30
40 m2 of meer totaal buiten BSG
tot 30 m2
15
27
44
100
100
100
36
27
13
30-40 m2
37
29
28
40 m2 of meer
26
44
59
100
100
100
totaal >= 70.000 inwoners binnen BSG
tot 30 m2
57
47
30
30-40 m2
29
28
33
40 m2 of meer
14
25
37
100
100
100
tot 30 m2
37
28
18
30-40 m2
38
30
30
totaal buiten BSG
40 m2 of meer totaal Randstad
25
42
52
100
100
100
53
47
25
< 70.000 inwoners binnen BSG
tot 30 m2 30-40 m2
31
26
28
40 m2 of meer
17
27
47
100
100
100
tot 30 m2
38
30
19
30-40 m2
38
31
28
totaal buiten BSG
40 m2 of meer totaal
24
39
54
100
100
100
66
59
38
>= 70.000 inwoners binnen BSG
tot 30 m2 30-40 m2
23
23
32
40 m2 of meer
11
18
30
100
100
100
47
39
24
totaal buiten BSG
tot 30 m2 30-40 m2
36
31
31
40 m2 of meer
18
30
45
100
100
100
totaal Bron: WBO 1993/1994, WoON 2006 en BNW 1995-2007.
20
Onderzoeksinstituut OTB
Figuur B.7 De bestaande woningvoorraad in 1994 en de mutatie in de woningvoorraad tussen 1994 en 2006, naar eigendomsverhouding en woningtype, per stadsregio 100%
50000
80%
.
30000
60%
10000 40%
-10000
20%
-30000
0% A msterdam
Overig SRA
Huur eengezins
Huur meergezins
Ko o p eengezins
Ko o p meergezins
100% 80% 60% 40% 20% 0% Ro tterdam
Overig SRR
Huur eengezins
Huur meergezins
Ko o p eengezins
Ko o p meergezins
-50000 Huur egw
Huur mgw
Ko o p Ko o p egw mgw
Huur egw
A msterdam
80% 60% 40% 20% 0% Den Haag
Overig Haaglanden
Huur eengezins
Huur meergezins
Ko o p eengezins
Ko o p meergezins
50000 40000 30000 20000 10000 0 -10000 -20000 -30000 -40000 -50000 Huur egw
Huur mgw
Ko o p egw
Ko o p mgw
Huur egw
80% 60% 40% 20% 0% Utrecht
Overig B RU
Huur eengezins
Huur meergezins
Ko o p eengezins
Ko o p meergezins
Huur mgw
Ko o p egw
Ko o p mgw
Overig SSR
50000 40000 30000 20000 10000 0 -10000 -20000 -30000 -40000 -50000 Huur egw
Huur mgw
Ko o p Ko o p egw mgw
Den Haag 100%
Ko o p Ko o p egw mgw
Overig SRA
Ro tterdam 100%
Huur mgw
Huur egw
Huur mgw
Ko o p Ko o p egw mgw
Overig Haaglanden
50000 40000 30000 20000 10000 0 -10000 -20000 -30000 -40000 -50000 Huur egw
Huur mgw
Ko o p Ko o p egw mgw
Utrecht
Huur egw
Huur mgw
Ko o p Ko o p egw mgw
Overig B RU
Bron: WBO 1993/1994 en WoON 2006
Onderzoeksinstituut OTB
21
Figuur B.8 De bestaande woningvoorraad in 1994 en de mutatie in de woningvoorraad tussen 1994 en 2006, naar eigendomsverhouding en prijsklasse, per stadsregio 100%
40000 80%
20000
60%
0
40%
-20000
20%
-40000 -60000
0% A msterdam
huur gk
huur md
huur dr
-80000
Overig SRA
koop gk
koop md
koop dr
A msterdam
Overig SRA
Ro tterdam
Overig SSR
Den Haag
Overig Haaglanden
100% 80%
40000
60%
20000 0
40%
-20000
20%
-40000
0% Ro tterdam
huur gk
huur md
huur dr
-60000
Overig SRR
koop gk
koop md
koop dr
100% 80% 60% 40% 20% 0% Den Haag
huur gk
huur md
huur dr
Overig Haaglanden
koop gk
koop md
koop dr
100%
50000 40000 30000 20000 10000 0 -10000 -20000 -30000 -40000 -50000
80% 60% 40% 20% 0% Utrecht
huur gk
huur md
huur dr
Overig B RU
koop gk
koop md
50000 40000 30000 20000 10000 0 -10000 -20000 -30000 -40000 -50000
koop dr
Utrecht
Overig B RU
Bron: WBO 1993/1994 en WoON 2006
22
Onderzoeksinstituut OTB
Figuur B.9 Het aandeel van de nultredenwoningen in de nieuwbouwproductie in de periode 1994-2006 en in de bestaande woningvoorraad van 2006, per stadsregio
Aandeel nultreden woningen
60
50 40
30
20 10
0
nw vr
nw vr
A'dam
SRA
nw vr R'dam
nw vr
nw vr
SRR
Den Haag
nw vr Haag landen
nw vr Utrecht
nw vr BRU
Bron: BNW 1995-2007 en WoON 2006.
1
Ministerie van VROM, 2006, Ruimte geven, bescherming bieden. Een visie op de woningmarkt, Den Haag (Ministerie van VROM)
2
Ministerie van VROM, 2007, Actieplan Krachtwijken, Van Aandachtswijk naar Krachtwijk, pag.12, Den Haag (Ministerie van VROM) .
3
VROM-raad, 2007, Tijd voor keuzes. Perspectief op een woningmarkt in balans, advies 064, pag. 167, Den Haag (VROM-raad).
4
Hierbij maken we gebruik van de door VROM gehanteerde variabele ‘ BSG_71’.
5
Tot de Randstad behoren in deze analyse de provincies Noord-Holland, Zuid-Holland, Utrecht en Flevoland.
6
Rietdijk, N., F.A.H. Nuss, H.J.F.M. Boumeester, C.J.M. Lamain en A.A.A Mariën, 2006, Huizenkopers in profiel. Voorjaar 2006, Voorburg (NVB); en Boumeester,
H.,
H.Coolen,
K.
Dol,
R.
Goetgeluk,
S.
Jansen
en
G.
Mariën,
2008,
Module
Consumentenonderzoek WoON 2006, Delft (Onderzoeksinstituut OTB). 7
Boumeester, H.J.F.M., 2004, Duurdere koopwoning en wooncarrière. Een modelmatige analyse van de vraagontwikkeling
aan
de
bovenkant
van
de
Nederlandse
koopwoningmarkt,
en
overheid?,
Volkshuisvestingsbeleid en Bouwmarkt 35, Delft (Delft University Press), dissertatie. Dieleman, F.M., en P.C.J. Everaers, 1994, From renting tot owning: life course and housing market circumstances, Housing Studies, 9, nr.1, pag.11-25. Elsinga, M., 1995, Een eigen huis voor een smalle beurs: het ideaal voor bewoner en overheid?, Volkshuisvestingsbeleid en Bouwmarkt 23, Delft (Delft University Press), dissertatie. 8
Boumeester, H.J.F.M., 2004, Duurdere koopwoning en wooncarrière. Een modelmatige analyse van de vraagontwikkeling
aan
de
bovenkant
van
de
Nederlandse
koopwoningmarkt,
en
overheid?,
Volkshuisvestingsbeleid en Bouwmarkt 35, Delft (Delft University Press), dissertatie. Clark, W.A.V., en F.M. Dieleman, 1996, Households and Housing. Choice and outcomes in the housing market, New Jersey (Rutgers, the State University of New Jersey). 9
Mulder, C.H., 1993, Migration dynamics: a life course approach, Amsterdam, (Thesis Publishers), dissertatie.
Onderzoeksinstituut OTB
23
