HC 2014 Wonen dag 1 Bouwkunde
1) Funderings‐ en vochtproblemen 2) Waardering isolatie‐ en energiebesparende maatregelen
HC 2014 Wonen dag 1 Bouwkunde
1) Funderings‐ en vochtproblemen
1
Welkom •
Voorstellen docent
•
Gescand??? / Controle aanwezigheid deelnemers
•
Raakvlakken cursisten met inhoud van de dag
•
Werkwijze en opzet trainingsdag
Adviserende rol naar koper en verkoper Belangrijkste rol makelaar/taxateur? • Expertise (laten) inbrengen. • Bemiddeling in vastgoedtransacties. • Behartiging belangen bij aankoop / verkoop. • Tot stand brengen van transacties!
2
Adviserende rol naar koper en verkoper Tot stand brengen van transacties… Meeste makelaars hanteren een stappenplan voor de aankoop of verkoop van de woning.
In dit stappenplan is een belangrijke rol weggelegd voor makelaar als het gaat om onderzoek naar de waarde, kwaliteit, leefcomfort en duurzaamheid…
Adviserende rol naar koper en verkoper Onderzoek, bemiddeling en belangenbehartiging… Dit vraagt om bouwkundige expertise van het comfortabeler, energiezuiniger en duurzamer maken van de woning.
3
1. Funderings‐ en vochtproblemen • Nederland is een vochtig land, een land met een specifieke bodemopbouw… • Door wisselingen in grondwaterstand, externe omstandigheden en het werken van de ondergrond kan het voorkomen dat er vocht‐ en funderingsproblemen in woningen ontstaan… • Als makelaar dient u inzicht te hebben in het herkennen en ontstaan van schades aan woningen als gevolg van vocht‐ en funderingsproblemen… • Na afloop bent u nog beter in staat om een adviserende rol te vervullen…
2. Comfortabeler en duurzamer • Naar schatting hebben 80% van alle bestaande woningen op dit moment een slechte energiebalans en wat gepaard gaat met hoge ‘energielasten’. • Er is een toenemende oplegging vanuit regelgeving maar ook een toenemende vraag naar meer duurzame en energiebesparende woningen… • Het Energielabel (EPA) is wel verplicht, maar hoe is de praktijk? Belangrijke wijzigingen worden vanuit Europa ons verder opgelegd. • Er circuleren op dit moment allerlei initiatieven, ideeën, pilots, innovaties en concepten en snel veranderende inzichten. Er is veel kennis voor de makelaar beschikbaar, maar waar? • Na afloop bent u nog beter in staat om een adviserende rol te vervullen…
4
Onderwerpen HC 2014 Kamer Wonen Dag 1 (Vandaag)
• Bouwkunde: Fundatie‐ en vochtproblemen – Oorzaken, oplossingen en kosten – Risico’s in aansprakelijkheid bij foutief handelen – Veilig adviseren
• Waardering isolatie‐ en duurzaamheidsmaatregelen – Korte herhaling maatregelen, gericht op woonhuizen – Ontwikkelingen sinds training HC Wonen 2012 – Meerwaarde bediscussiëren en beargumenteren Dag 2 • Plattelandswoningen, herbestemming en bijzondere gevallen • Ethiek & regelgeving en klantgerichtheid & commercieel handelen
Leerdoelen 2014 Blok 1. Fundatie‐ en vochtproblemen A. Funderingsproblemen herkennen / benoemen. B. Vochtproblemen herkennen / benoemen. C. Oplossingen / maatregelen voor funderings‐ en vochtproblemen benoemen / berekenen. D. Veilig advies m.b.t. funderings‐ en vochtproblemen benoemen / beargumenteren. E. Risico’s in aansprakelijkheid bij foutief handelen benoemen.
5
Leerdoelen 2014 Blok 2. Isolatie‐ en duurzaamheidsmaatregelen A. Doel van het gebruik van isolatie‐ en duurzaamheidsmaatregelen kunnen benoemen. B. Isolatiemaatregelen en duurzaamheidsinstallaties, gericht op woonhuizen kunnen herkennen en benoemen. C. Globale kosten isolatiemaatregel en installatie kunnen inschatten. D. Investering rendement kunnen berekenen. E. Argumenten kunnen geven voor de meerwaarde van een ingevoerde of in te voeren maatregel.
Programma blok 1 09.30 uur
Welkom, voorstellen en inleiding dagprogramma
09.40 uur
Herkennen van funderings‐ en vochtproblemen
10.45 uur
Korte pauze
11.00 uur
Herkomst van funderings‐ en vochtproblemen
11.30 uur
Aansprakelijkheid en verantwoordelijkheid
12.30 uur
Lunch
13.15 uur
Aanpak funderings‐ en vochtproblemen
13.30 uur
Vaststellen leerpunten blok 1
14.00 uur
Einde blok 1
6
Programma blok 2 14.00 uur
Kennisquiz isolatie en duurzaamheidinstallaties
14.20 uur
Informeren omtrent ontwikkelingen sinds HC 2012
14.40 uur
Opdracht beoordeling bestaande woning
15.00 uur
Korte pauze
15.15 uur
Uitleg mogelijkheden, bronnen en aandachtspunten
15.30 uur
Vaststellen leerpunten blok 2
15.50 uur
Evaluatie, samenvatting en afsluiting trainingsdag
16.00 uur
Einde blok 2 & trainingsdag 1
Blok 1. Fundatie‐ en vochtproblemen Herkennen en benoemen van problemen, mogelijke oplossingen en risico’s in aansprakelijkheid bij foutief handelen, het kunnen (laten) berekenen van kosten en veilig adviseren.
7
Blok 1. Fundatie‐ en vochtproblemen
HERKENNEN VAN FUNDERINGS‐ EN VOCHT PROBLEMEN
Sommige problemen direct zichtbaar…
8
Ook in Nederland?
Jazeker, ook in Nederland!
9
Jazeker, ook in Nederland!
Kleine bouwwerken, grote bouwwerken…
10
Adviserende rol naar koper en verkoper Hoe herken je als makelaar / taxateur tijdens een rondgang in en rond een woning? • • • •
Een funderingsprobleem? Een ongezonde vochtbalans? Een vochtprobleem? Wat zijn mogelijke oorzaken en oplossingen?
Groepsopdracht 1 ‐ Herkennen van problemen Werk met je groep opdracht 1 uit ‐ tijdsduur 45 minuten Deel 1: (Algemeen) Waaraan kan je als makelaar in zijn algemeen tijdens een rondgang in de woning: a) een funderingsprobleem herkennen? b) vochtproblemen en een ongezonde vochtbalans herkennen? Gegeven: Woning in de verkoop / aankoop. Deel 2: (Aan de hand van een woningplattegrond met foto’s)
http://pl.an/5w7quk
Jullie krijgen een serie foto’s met daarop de huidige funderings‐ en vochtproblemen in het huis met bij iedere foto de volgende vraagstelling: 1. Benoem mogelijke oorza(a)k(en) van dit probleem. 2. Met welke klacht(en) komt de verkopende partij? 3. Benoem 1 of meerdere oplossingen om dit te herstellen. 4. Benoem maatregelen om dit in de toekomst te voorkomen. 5. Wat betekenen al deze tekortkomingen voor de vraagprijs?
11
Groepsopdracht 1 ‐ Herkennen van problemen ‐ foto 1 en 2
2.
1.
Foto 1
Foto 2 Disclaimer: Alle getoonde foto’s en schades zijn fictief, schade gevallen zijn in dit pand in de werkelijkheid niet aanwezig en is door ons bedacht uitsluitend voor de training.
Groepsopdracht 1 ‐ Herkennen van problemen ‐ foto 3 en 4
3.
Disclaimer: Alle getoonde foto’s en schades zijn fictief, schade gevallen zijn in dit pand in de werkelijkheid niet aanwezig en is door ons bedacht uitsluitend voor de training.
Foto 3
4.
Foto 4
12
Groepsopdracht 1 ‐ Herkennen van problemen ‐ foto 5 en 6 Foto 6
6.
5.
Foto 5
Disclaimer: Alle getoonde foto’s en schades zijn fictief, schade gevallen zijn in dit pand in de werkelijkheid niet aanwezig en is door ons bedacht uitsluitend voor de training.
Bespreken groepsopdracht 1 ‐ 15 minuten • Wat zijn jullie bevindingen? • Welke conclusie trekken jullie hieruit? • Wat betekent dit voor de vraagprijs?
Funderings‐ en vochtproblemen!
13
Aanwijzingen van funderingsproblemen Eerste visuele inspectie in de straat, in de woning en mogelijk nader onderzoek in het archief van de gemeente. • • • • • • • •
scheefstand van de woning scheve vloeren ramen en deuren die vervormen en klemmen scheuren in bouwmuren en niet dragende wanden hoogteverschillen tussen panden en trottoir verzakking grond rondom het pand bij gelijksoortige panden in de buurt identieke problemen lage grondwaterstanden
Aanwijzingen van vochtproblemen Hoog vochtgehalte in huis kan op termijn grote problemen veroorzaken: aantasting constructie en aantasting gezondheid bewoners • • • • • •
beslagen ruiten en vochtplekken schimmels en houtrot ongedierte zoals zilvervisjes, pissebedden en slakken muf ruikend lucht gezondheidsproblemen van de bewoners hoge relatieve luchtvochtigheid
• prettig en wenselijk is RLV 40% ‐ 70% • > 70% kans op ontwikkeling micro organismen.
14
Koffiepauze 10.45 ‐ 11.00 uur
Blok 1. Fundatie‐ en vochtproblemen
HERKOMST VAN FUNDERINGS‐ EN VOCHT PROBLEMEN
15
Soorten fundering en specifieke problemen
• • • •
Doelstelling Fundering op Staal Fundering op Palen Mogelijke problemen
Doelstelling fundering Doorgeven van de bovenliggende belasting en alle krachten op dat gebouw naar de ‘vaste’ ondergrond. Type fundering afhankelijk van grondsoort, ligging en diepte draagkrachtige laag.
16
Fundering op staal ‐ op palen Verbrede voet van metselwerk of een betonstrook die de krachten rechtstreeks op de ondergrond afdraagt (meestal zand).
Palen op diepte gebracht. Draagvermogen uit puntweerstand en positieve kleef
Mogelijke problemen ‐ op staal Verandering van grondwaterpeil, trillingen en (werk) omstandigheden. Ongelijkmatige zakking woning door inklinking van de ondergrond. In veen‐ en kleigebieden vrijwel niet mogelijk.
Woning met fundering op staal vast aan een woning op houten palen (rechts)
17
Problemen in de wijk
Veen‐ en kleigebieden in NL
18
Herkomst van problemen
Mogelijke problemen ‐ op palen Grond gaat aan paal hangen door zakkingen (negatieve kleef). Aantasting draagvermogen en aantasting houten palen bij verlaging grondwaterpeil.
In principe zijn alle woningen van voor 1970 onderzoekswaardig, ze zijn namelijk vaak gefundeerd op grenen houten palen…
19
Negatieve kleef
Grondwater en funderingen
20
Grondwater en funderingen
Grondwater en houten palen
21
Is dit een ernstig probleem?
Is dit een ernstig probleem? In de komende decennia zal in Nederland bij herstructurering van oude woningen en plattelandswoningen bij minstens 200.000 woningen de fundering moeten worden hersteld. Daarnaast zullen naar schatting tussen de 200.000 en 300.000 ondiep gefundeerde woningen (op staal gefundeerde woningen) in klei‐ en in veengebieden moeten worden voorzien van een nieuwe fundering. Bron:
22
Nog meer? De bodem daalt in veel gebieden door allerlei oorzaken en de zeespiegel stijgt. De afgelopen 100 jaar is de zeespiegel met 20 cm gestegen.
23
Effect van gaswinning op bodemdaling
Effect van gaswinning ‐ schaliegas
24
Bron: http://hart‐leers.nl/heerlen‐wijst‐grote‐bouwprojecten‐op‐noodzaak‐van‐stevige‐ fundering/
Mijnbouw ‐ Toch nog onverwacht?
Soorten vocht en specifieke problemen 1. Activiteiten van bewoners 2. Toestand van de woning
25
1. Vocht door activiteiten van bewoners A. Ademhaling van mensen en dieren A. Activiteiten in huis – – – – –
koken in bad gaan en douchen wassen en drogen van was in huis dweilen en schoonmaken planten water geven
Gezin van 4 personen brengt 7 tot 14 liter per dag het huis in!! (Bijna 4 m3 per jaar)
2. Vocht door toestand van de woning A. Doorslaand vocht in de gevel. B. Condensatie bij thermische bruggen. C. Lekkages door bouwfouten, verstopte dakgoten en veroudering van de woning. D. Vochtige kruipruimtes en optrekkend vocht vanuit de kruipruimte. Vast te stellen door visuele inspectie kruipruimte en meten RLV en temperatuur voor langere tijd…
26
Vochtproblemen door kruipruimte vocht Droge kruipruimtes betekent niet altijd dat er geen probleem kan ontstaan…
capillaire werking water in bouwmuur
Resume: Oorzaken van funderings‐ en vochtproblemen • Over het algemeen is 90% van de funderings‐ en vochtproblemen grondwater gerelateerd. • Omliggende bouwwerkzaamheden kunnen problemen veroorzaken: trillingen in de ondergrond, tijdelijke verlaging van grondwater en zijdelingse be/ontlasting van uw pand. • Lekkende drainerende riolen zijn mogelijk het grootste probleem bij grondwater gerelateerde funderingsproblemen.
27
Wie is er nu verantwoordelijk voor grondwater gerelateerde problemen?
Aanpak van rioleringsherstel
28
Aanpak van rioleringsherstel
Aanpak van rioleringsherstel
29
Aanpak van rioleringsherstel
Het riool is hersteld, dat wel…
30
Groepsopdracht 2 ‐ Aansprakelijkheid en verantwoordelijkheid Werk met je groep opdracht 2 uit ‐ tijdsduur 45 minuten U bent aan‐ of verkoopmakelaar geweest van het pand van opdracht 1. Al jaren was de grondwater stand te laag. In de straat wordt nu gewerkt aan het achterstallig onderhoud aan de riolering. Er is plaatselijk een tijdelijke bemaling ingesteld. Er is een (vermoedelijk) grondwater gerelateerd funderings‐ en vochtprobleem ontstaan. 1.
Op welke wijze zou u hiervoor als makelaar aansprakelijk gesteld kunnen worden?
1.
Wat zijn de rollen en verantwoordelijkheden van de overige partijen: ‐ Eigenaar ‐ Koper ‐ Verkoper ‐ Gemeente ‐ Provincie ‐ Waterschap
Uitwerking groepsopdracht 2 1. Op welke wijze zou u hiervoor als makelaar aansprakelijk gesteld kunnen worden? – In welke mate heb je expertise ingebracht of ingehuurd ten tijde van de bemiddeling? – In hoeverre is er extern deskundig onderzoek uitgevoerd en in een rapportage vastgelegd?
31
Uitwerking groepsopdracht 2 2. Wat is de rol en verantwoordelijkheid van de: BEWONER… • funderings‐ en vochtprobleem onder een woning? Een eigenaar is primair verantwoordelijk! • Omgevingsproblemen kunnen dit verergeren: – – – – –
verandering grondwaterstand lekkende riolering trillingen door zwaar wegverkeer heiwerk in de omgeving ontgravingen voor bouwkelders
• Haalbaarheid aanpak is zeker bij meerdere panden een probleem.
Uitwerking groepsopdracht 2 2.
Wat is de rol en verantwoordelijkheid van de:
KOPER EN VERKOPER… • In BW: Koper mag verwachten dat huis voldoet aan de door hem gestelde redelijke verwachtingen • In BW art 7:17 mag koper in geval van een gebrek de verkoper aansprakelijk stellen voor de schade • Echter… – Verkoper: informatieplicht – Koper: onderzoeksplicht naar bouwkundige staat woning Advies KCAF: neem een funderingsparagraaf mee in het koopcontract
32
Uitwerking groepsopdracht 2 2.
Wat is de rol en verantwoordelijkheid van de:
GEMEENTE… • De Gemeente is NIET verantwoordelijk voor funderingsproblemen onder de woning. • Als er gevaarlijke situaties ontstaan heeft de gemeente de mogelijkheid om de eigenaar te dwingen de situatie op te heffen. • Enkel wanneer de Gemeente door een ingreep of het nalaten daarvan, schade heeft veroorzaakt, kan zij hiervoor aansprakelijk worden gesteld door de eigenaar van het pand. • Zorgplicht voor riolering en drainage van de ondergrond. Zorgplicht voor afvoer van grondwater in openbaar gebied.
Uitwerking groepsopdracht 2 2.
Wat is de rol en verantwoordelijkheid van de:
PROVINCIE…
Voornamelijk een toeziende rol: • controle rioolplannen gemeente • afgifte vergunningen voor grondwater onttrekkingen • voorheen ook controle peilbesluit waterschap
33
Uitwerking groepsopdracht 2 2.
Wat is de rol en verantwoordelijkheid van het:
WATERSCHAP… • Voert beheer over kwaliteit en kwantiteit oppervlakte water • Met een zgn. Peilbesluit reguleert het Waterschap de hoogte van een grondwaterstand in een gebied. – Peil moet multifunctioneel van aard zijn – Peil moet op vastgesteld niveau handhaafbaar zijn – Peilbesluit wordt openbaar vastgesteld en kent een beroepsmogelijkheid
• Door bodemdaling en zeespiegel stijging is het juist vaststellen van de grondwaterstand steeds een punt van aandacht. • Website: registratie metingen van de ondergrond www.DINOloket.nl
34
35
www.dinoloket.nl/ondergrondgegevens
www.dinoloket.nl/ondergrondgegevens
36
DINOloket.nl Boormonsterprofiel Identificatie: B50F0328 Coördinaten: 135020, 396280 Maaiveld: 13,80 m t.o.v. NAP Dieptetraject t.o.v. Maaiveld: 0,00 m - 35,00 m
www.funderen.nl
37
www.geonet.nl
www.kcaf.nl
38
Programma blok 1 09.30 uur
Welkom, voorstellen en inleiding dagprogramma
09.40 uur
Herkennen van funderings‐ en vochtproblemen
10.45 uur
Korte pauze
11.00 uur
Herkomst van funderings‐ en vochtproblemen
11.30 uur
Aansprakelijkheid en verantwoordelijkheid
12.30 uur
Lunch
13.15 uur
Aanpak funderings‐ en vochtproblemen
13.30 uur
Vaststellen leerpunten blok 1
14.00 uur
Einde blok 1
39
