HC 2014 Kamer BV dag 2
Huurrecht winkelruimte & ontwikkelprojecten
Onderwerpen 2014 Dag I • Verdieping DCF • Financiering bedrijfsmatig vastgoed Dag II • Huurprijsherziening winkelruimte • Waardering ontwikkelingsprojecten
1
Leerdoelen • De cursist heeft kennis van wetgeving en jurisprudentie met betrekking tot de huurprijsherziening. • De cursist kan de methodiek, zoals beschreven in de wetgeving en jurisprudentie, toepassen bij de huurprijsherziening van winkels. • De cursist is op de hoogte van actuele ontwikkelingen met betrekking tot nieuwe winkelcontracten.
Wettelijk kader Opdracht: Benoem de belangrijkste verschillen tussen BW 7:290 versus BW 7: 230a
2
Looptijd contract Opdracht: Benoem de wettelijke termijnen voor 230A en 290
Demarcatie Investering
Constructief
Daken
Herstel / Vernieuwing
Periodiek onderhoud
Kleine herstellingen
Keuring en inspectie
Schoonmaak werkzaamhed en
Eigenaar
Gevels Afbouw
Toplagen buiten Vaste wanden Plafonds Vloeren en trappen
Inbouw
Toplagen binnen Binnenwanden
Installatie
Gebouwinstallaties Bedrijfsinstallaties
Inrichting
Vaste inrichting Losse inrichting
Terrein
Terrein(voorzieningen)
Huurder
3
BW 7:204 Een Gebrek
In de plaats stelling
4
Branchering
De juiste oppervlakte
NEN 2580 5
ITZA
ITZA
6
Huurprijs herziening
BW 7:303 Herziening Artikel 303 1. Zowel de huurder als de verhuurder kunnen vorderen dat de rechter de huurprijs, zo deze niet overeenstemt met die van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse, nader zal vaststellen: a. indien de overeenkomst voor bepaalde tijd geldt, na afloop van de overeengekomen duur; b. in alle andere gevallen, telkens wanneer tenminste vijf jaar zijn verstreken sinds de dag waarop de laatste door partijen vastgestelde huurprijs is ingegaan of waarop de laatste door de rechter vastgestelde huurprijs is gevorderd. 2. Bij de nadere vaststelling van de huurprijs let de rechter op het gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse, die zich hebben voorgedaan in een tijdvak van vijf jaren voorafgaande aan de dag van het instellen van de vordering. Iedere aldus in de vergelijking te betrekken huurprijs wordt herleid volgens de algemene ontwikkeling van het prijspeil sinds de dag waarop die huurprijs gold tot aan die van het instellen van de vordering. Zo het niet mogelijk is de rechter de voor de toepassing van deze maatstaf benodigde gegevens te verschaffen, maakt de rechter een schatting aan de hand van de wel te zijner beschikking staande gegevens, waarbij hij die maatstaf zoveel mogelijk als richtsnoer bezigt.
7
BW 7:303 Herziening (II) 3.De rechter wijst een vordering tot verhoging van de huurprijs af, voor zover deze is gegrond op verbeteringen van het gehuurde, die op kosten van de huurder zijn aangebracht. 4.Indien de rechter de huurprijs nader vaststelt, geldt deze met ingang van de dag waarop deze is gevorderd, tenzij hij op vordering van een der partijen op grond van de bijzondere omstandigheden van het geval een andere ingangsdatum vaststelt. Hij kan daarbij tevens bepalen dat de huurprijs gedurende een door hem vast te stellen termijn van ten hoogste vijf jaren geleidelijk zal worden aangepast.
Casus Maak per groep een beoordeling van de nieuwe huurprijs op basis van de aangeleverde casus en bepaal de marktwaarde van de winkelruimte
8
Behaalde leerdoelen • De cursist heeft kennis van wetgeving en jurisprudentie met betrekking tot de huurprijsherziening. • De cursist kan de methodiek, zoals beschreven in de wetgeving en jurisprudentie, toepassen bij de huurprijsherziening van winkels. • De cursist is op de hoogte van actuele ontwikkelingen met betrekking tot nieuwe winkelcontracten.
Leerdoelen • De cursist kan een ontwikkelingsobject definiëren. • De cursist kan het nieuwe IPD en nieuwe internationale richtlijnen beschrijven. • De cursist kan de residuele grondwaardemethode toepassen. • De cursist kan de comparatieve waardemethode toepassen.
9
Typen gebiedsontwikkeling Uitbreidingsgebieden (Groene weide) • Woningbouw (o.a. VINEX) - eenvoudige eigendomssituatie - monofunctionele ontwikkeling - milieu gevoelig • Bedrijventerreinen - thema bedrijvenpark Over het algemeen haalbare projecten. Trend: inbreiden vóór uitbreiden.
Typen gebiedsontwikkeling Binnenstedelijke vraagstukken • Herontwikkeling: - combinatie van functies - complexe eigendomssituatie - politiek en maatschappelijk gevoelig • Herstructurering: - aanpakken van probleemwijken - verbetering sociale structuur
10
Aanleiding gebiedsontwikkeling Gebied functioneert niet, door bijvoorbeeld: • Criminaliteit • Eenzijdige bevolkingsopbouw • Gebied heeft functie verloren (bijvoorbeeld oude haventerreinen) Gebied belemmert de omliggende gebieden in hun ontwikkeling Genereren van opbrengst Realiseren van andere beleidsmatige doelstellingen: • Woningproductie • Cultureel-maatschappelijke voorzieningen
Definitie • Gebiedsontwikkeling = grondexploitatie + vastgoedontwikkeling • Grondexploitatie: investeringen gericht op het transformeren van het gebied en opbrengsten met name door verkoop van bouwrijpe bouwgrond en externe bijdragen • Vastgoedontwikkeling: koop bouwrijpe bouwgrond en ontwikkeling en realisatie vastgoed voor eigen rekening en risico
11
Samenhang
Samenhang Vastgoedexploitatie Opbrengsten: • VON prijzen • Marktwaarde huurobjecten
Investeringskosten: ∙ • aanneemsommen ∙ • bijkomende kosten ∙ • algemene kosten ∙ • winst & risico
Residuele Grondwaarde
Grondkosten: Residuele Grondwaarde
• Verwervingen • Sloopkosten • Bouw en woonrijp • Plan ontw. Kosten • Onvoorzien • VTU
Totale plansaldo Financiële haalbaarheid
Grondexploitatie
12
Opbouw grondexploitatie
25
Input grondexploitatie 1. Van alle onderdelen in de grondexploitatie moet de hoogte van de nominale kosten en opbrengsten bekend zijn en het tijdstip waarop deze vallen 2. De effecten die de tijd op deze kosten hebben, de parameters (rente, kosten en opbrengsten indices), moeten bekend zijn
26
13
Parameters Kostenstijgingen: • bouwkostenstijging (materiaal/arbeid) Opbrengstenstijgingen: • Waardestijging woning (VON-ontwikkelingen) • Huurprijsstijgingen Rendement: • Rente/discontovoet • WACC • IRR
Kosten in de grondexploitatie • Verwerving • Grondproductiekosten • Planontwikkelingskosten • Voorbereiding en Toezicht • Fondsen (bovenwijkse voorzieningen, infra) • Onvoorzien • ...
14
Verwerving (1) Analyse: • Grondposities en betrokken partijen • Doelen en belangen • Freeriders en zelfrealisatie Waardering: • Waarde op basis van de huidige bestemming of toekomstige bestemming • Belastingen (OVB, BTW) • Mogelijkheid aanbieden alternatieve locaties • Kwaliteit huidige invulling • Boekwaarde
Verwerving (2) Onderhandeling over verwerving: • Actief of passief verwerven • Mogelijkheden om te onteigenen • Samenwerking met eigenaar • Optiecontracten • Creatieve afspraken en contracten • Risico delen • Exploitatiemogelijkheden tot sloop
15
Grondproductiekosten (1) Sloopkosten: • Opstallen • Infrastructuur (ook ondergronds) Saneringskosten: • Onderzoekskosten • Bodemsanering • Grondwatersanering • Asbestsanering
Grondproductiekosten (2) Bouwrijp maken: • Grondwerken • Bouwwegen en tijdelijke verhardingen • Ondergrondse infrastructuur Woonrijp maken: • Groen • Water • Verharding • Straatmeubilair
16
Planontwikkelingskosten • Apparaatskosten voor planontwikkeling • Stedenbouwkundig bureau • Percentage van de grondproductiekosten
Opbrengsten grondexploitatie Verkoop bouwrijpe grond Subsidies Overige opbrengsten: • Exploitatiebijdragen • Betaald parkeren • Tijdelijke verhuur
17
Niet in grondexploitatie! Indirecte kosten en opbrengsten: • Werkgelegenheid en bedrijvigheid • Waardeontwikkeling omgeving • Extra belastinginkomsten voor gemeente (bijvoorbeeld OZB) • Milieu ontwikkeling • Bereikbaarheid • Leefomgeving en sociale veiligheid Wel van belang in een MKBA
Grondwaarde Verschillende manieren om grondwaarde vast te stellen: • Boekwaarde= Historisch aankoopbedrag + kosten na aankoop – afschrijvingen • Grondquote = percentage van de VON prijs (Afhankelijk van type vastgoed) • Vaste grondprijs = € per m² (afhankelijk van type vastgoed) • Residuele grondwaarde
18
Grondwaarde • Residuele grondwaarde = Opbrengsten vastgoed – totale investeringskosten €
Opbrengsten
Residuele Grondwaarde
Kosten
Kosten vastgoedexploitatie Investeringskosten zijn opgebouwd uit: • Aanneemsom • Bijkomende kosten • Algemene kosten • Winst en risico
19
Aanneemsom Aanneemsom = directie bouwkosten + opslagen • Aanneemsom in € per m² bvo: • EGW rijtjes
600 - 900
• EGW twee-onder-een-kap
750 - 1.000
• EGW vrijstaand
800 - 1.200
• MGW galerij
875 - 1.050
• MGW portiek
925 - 1.150
• Winkels
650 - 1.025
• Kantoren
950 - 1.150
• Bedrijfshal
275 - 450
Bijkomende kosten Bijkomende kosten • Directiekosten (toezicht et cetera) • Startkosten (promotie en juridisch) • Diverse kosten (leges, garanties) • Onvoorzien
20
Ontwikkelkosten Algemene kosten ontwikkelaar • 2,5 tot 5 % van de totale kosten • algemene leiding • ontwikkelmanagement • algemene en administratieve diensten Winst en risico • 2 tot … % van de marktwaarde (VON excl. BTW) • type project • Risicoperceptie • Afzetmogelijkheden • voorverkoop/voorverhuur
Opbrengsten vastgoedexploitatie VON-prijzen: • Voor koopwoningen • Op basis van marktonderzoek Waarde huurobjecten: • Voor huurwoningen, kantoren, bedrijfsruimten en winkels • Op basis van marktonderzoek • Met behulp van BAR- en IRR-berekening
21
Waardering • Woningen: vergelijkingsbenadering • Commercieel vastgoed: inkomstenbenadering (BAR, NAR, IRR) • Maatschappelijk vastgoed: kostenbenadering • Parkeren (betaald): inkomstenbenadering (BAR, NAR, IRR) In alle gevallen: volg de waarderingsrichtlijnen (IVS, IFRS)
Sturen op waarde(ontwikkeling) Toekomstige huuropbrengsten • Markthuur • Kostprijsdekkende huur • Leegstand (huurgaranties) Toekomstige kosten • Exploitatiekosten • Groot onderhoud/renovatie Restwaarde • Verkoopprijs na x-aantal jaar Courant vastgoed • Ontwerp • Locatie
22
Casus herontwikkeling
Maak per groep een beoordeling van het herontwikkelingsproject
Behaalde leerdoelen • De cursist kan een ontwikkelingsobject definiëren. • De cursist kan het nieuwe IPD en nieuwe internationale richtlijnen beschrijven. • De cursist kan de residuele grondwaardemethode toepassen. • De cursist kan de comparatieve waardemethode toepassen.
23
