HC 2014 Kamer BV dag 1
Verdieping DCF & Financiering
Onderwerpen 2014 Dag I • Verdieping DCF • Financiering bedrijfsmatig vastgoed Dag II • Huurprijsherziening winkelruimte • Waardering ontwikkelingsprojecten
1
Programma 09.30 10.00 11.00 11.15 12.30 13.00 14.30 14.45 15.45 16.00
Welkom / administratie Theorie DCF Pauze Praktijkcasus Lunch Theorie Financiering Pauze Praktijkcasus Administratie & afronding Einde
Opzet training
2
Leerdoelen • De cursist kan de voor- en nadelen van verschillende methoden beschrijven om de disconteringsvoet te bepalen (opslagmethode, referentiemethode, bètamethode, ‘nattevinger-methode’). • De cursist kan specifieke en systematische risico’s plaatsen in de kasstroom of disconteringsvoet. • De cursist kan zelfstandig een DCF creëren. • De cursist kan de betrouwbaarheid van de DCF in combinatie met de BAR/NAR-methode beschrijven. • De cursist kan een DCF uitvoeren en onderbouwen in combinatie met de BAR/NAR-methode en is daartoe bereid.
Rendement op vastgoed
3
Risico versus rendement
Industrieel Bedrijfsruimte
Kantoren Kantoren
Winkels Winkels
rendement Woningen Woningen
risicovrij rendement
risico
Rendement op investering Geeft de verhouding tussen rendement en investering • ROI < 0 investering levert verlies op • ROI > 0 investering levert winst op ROI =
inkomsten investering
De ROI kan worden verbeterd door: • Kosten te verminderen • Inkomsten te verhogen • Inkomsten te versnellen (‘eerder in de tijd’)
4
Leveren van rendement Direct + indirect = totaal rendement • Direct rendement - Dividend ten opzichte van geïnvesteerd vermogen - Netto huurinkomsten afgezet tegen belegd of geïnvesteerd vermogen • Indirect rendement - Waardeverandering van geïnvesteerd vermogen - Waardeverandering van vastgoedobjecten afgezet tegen belegd of geïnvesteerd vermogen
Opbrengsten t rendement t Kapitaal t 1
Rendement Direct rendement (kasstroom)
Rt R= I= U= K= t= t-1=
Indirect rendement (kapitaalontwikkeling)
It U t K t K K t 1
t 1
Rendement Inkomsten Uitgaven Kapitaal Huidige tijdsperiode Vorige tijdsperiode
5
Berekenen rendement 4 methodieken BAR
Bruto Aanvangsrendement
NAR
Netto Aanvangsrendement
IRR
Internal Rate of Return
WACC
Weighted average cost of capital
BAR
BAR =
1e jaars markthuuropbrengst bij volledige verhuur Totale investering
Let op! • Markthuur kan afwijken van contracthuur • BAR is geen werkelijk rendement • BAR is wel belangrijke indicator bij bepaling investeringsruimte en markt- of beleggingswaarde
6
NAR
NAR =
1e jaars netto markthuur marktwaarde
Netto markthuur = Bruto markthuur - exploitatiekosten
Exploitatiekosten Zakelijke lasten
grondslag
onroerende zaakbelasting (eigenaarsdeel) onroerende zaakbelasting (eigenaarsdeel) rioolrechten waterschapslasten opstalpolis assurantiebelasting instandhoudingonderhoud beheer / vastgoedmanagement leegstand (stuctureel) Verhuurcourtage Verhuurdersheffing BTW niet verrekenbaar erfpachtscanon servicekosten voor rekening eigenaar oninbare huren overig (nader te specificeren)
w.e.v. woningen w.e.v. overige objecten n.v.t. w.e.v. Herbouwwaarde Herbouwwaarde / per m3 / per m2 Huurwaarde Huurwaarde Huurwaarde WOZ waarde sociale huurwoningen n.v.t. huurwaarde
7
De kasstroom
In finance, discounted cash flow (DCF) analysis is a method of valuing a project, company, or asset using the concepts of the time value of money. All future cash flows are estimated and discounted to give their present values (PVs) — the sum of all future cash flows, both incoming and outgoing, is the net present value (NPV), which is taken as the value or price of the cash flows in question. Present value may also be expressed as a number of years' purchase of the future undiscounted annual cash flows expected to arise.
De kasstroom Nominaal naar werkelijk
WW
t
Waarbij: WW = NW = I = T =
= NW
t= 0
* (1 + i) t
Werkelijke waarde Nominale waarde Indexatie Tijdstip
8
De kasstroom Werkelijk naar contant CW
t= 0
Waarbij: CW = WW = R = T =
=
WW
t
(1 + r )t Contante waarde Werkelijke waarde Rente Tijdstip
De kasstroom Werkelijk naar eindwaarde
EW
t
= WW
Waarbij: EW = WW = r = t =
t= 0
* (1 + r ) t
Eindwaarde Werkelijke waarde Rente per periode Tijdstip in perioden
9
Opdracht 1: De parameters Uitgangspunten: • Investeringen: 92 m nominaal in 2012, betaling in 2015 • Opbrengsten: 100 m nominaal in 2012, ontvangst in 2018 • Kosten en opbrengsten stijgen jaarlijks met 2% • De belegger hanteert een discontovoet van 5% Vraag: Wat is de maximale investering die deze belegger wil betalen per 1-1-2012.
Opdracht 2: De parameters Benoem per groep de 10 belangrijkste variabelen in een DCF berekening
10
De parameters 1. Disconteringsvoet 2. Exploitatiekosten 3. Groei exploitatiekosten 4. Kosten koper 5. Huurindexatie 6. Markthuurgroei 7. Markthuur bij desinvestering 8. Marktrendement bij desinvestering (exit yield) 9. Incidentele kosten 10. Incidentele opbrengsten
Opdracht 3: Voor- en nadelen
Benoem per groep de 3 belangrijkste voor- en nadelen van DCF vs. BAR
11
Voor- & nadelen Voordelen DCF 1. . 2. . 3. . Nadelen DCF 1. . 2. . 3. .
Disconteringsvoet Rendement 10-jaars staatsleningen (maandgemiddelden) 5 5 4 4 3
Eurogebied Japan
% 3
VS 2 2 1 1 0 jan 2009
jan 2010
jan 2011
jan 2012
jan 2013
jan 2014
De disconteringsvoet is opgebouwd uit een deel risicovrij rendement dat gelijk wordt gesteld aan de rente op langlopende staatsobligaties en een deel risicopremie.
12
Internal rate of return (IRR)
0
1
De interne-opbrengstvoet (internal rate of return, IRR) of effectief rendement is een getal, meestal uitgedrukt als percentage, dat het netto rendement van de investeringen in een project weergeeft. Het is de opbrengstvoet (ook disconteringsvoet genoemd) waarbij de netto contante waarde van het geheel van kosten en baten nul is.
Opdracht 4: bereken de IRR de IRR • Een investering in jaar 1
€ 110.000,--
• Een opbrengst in jaar 2
€ 121.000,--
• Wat is de IRR in jaar 0?
13
De IRR NCW investering t=0 = NCW opbrengst
t=0
De IRR = ___%
Weighted Average Cost of Capital De gewogen kosten van het kapitaal van 2 componenten: • vreemd vermogen • eigen vermogen Bij beleggers is het geëiste rendement gebaseerd op: • Risicovrije rentevoet • Vergoeding voor de verwachte inflatie • Vergoeding voor de marktrisico’s • Vergoeding projectrisico’s • Winstmarge
14
Weighted Average Cost of Capital
VV EV WACC rVV 1 rEV EV VV EV VV
Waarbij: WACC EV VV rev rVV
= = = = = =
Gewogen kosten van kapitaal Eigen vermogen (€) Vreemd vermogen (€) Rendement op eigen vermogen (%) Kosten van vreemd vermogen (%) Het marginale belastingtarief (%)
IRR en WACC Het project IRR toets je aan de gemiddelde kapitaalkostenvoet van een project: de WACC • IRR > WACC: rev wordt gehaald • IRR < WACC: rev wordt niet gehaald • IRR = WACC dan rev:
EV VV VV rEV IRR * * rVV 100% EV EV
15
Opdracht 5: bereken de WACC • Het geïnvesteerde kapitaal € 1.000.000,-• 20% eigen vermogen • 80% vreemd vermogen • Rente op vreemd vermogen
5%
• IRR
7,5%
• Marginaal belastingtarief
30%
• Minimaal rendement op eigen vermogen
12%
Opdracht: Bereken de WACC en het REV
Casus Maak per groep een DCF model op basis van de aangeleverde casus
16
Do’s and dont’s • Indien kosten en opbrengsten in verschillende jaren vallen: contant maken • Binnen een termijn kan de kasstroom op verschillende momenten “vallen”. • Vergelijk alleen bedragen met hetzelfde prijspeil • Tel verschillende kostensoorten nooit bij elkaar op • Neem nooit lege cellen mee in een NCW-berekening in Excel • Controleer berekeningen (handmatig)
Gebruik het KISS principe!
Risicomanagement • Geen eenmalige actie maar een continu proces • Geen theoretische perfectie nastreven • Gebruik (exit-)scenario’s • Het belangrijkste risico is het proces zelf • Focus op de belangrijkste risico’s 80/20
17
Behaalde leerdoelen • De cursist kan de voor- en nadelen van verschillende methoden beschrijven om de disconteringsvoet te bepalen (opslagmethode, referentiemethode, bètamethode, ‘nattevinger-methode’). • De cursist kan specifieke en systematische risico’s plaatsen in de kasstroom of disconteringsvoet. • De cursist kan zelfstandig een DCF creëren. • De cursist kan de betrouwbaarheid van de DCF in combinatie met de BAR/NAR-methode beschrijven. • De cursist kan een DCF uitvoeren en onderbouwen in combinatie met de BAR/NAR-methode en is daartoe bereid.
Leerdoelen • De cursist kan verschillende vormen van financiering beschrijven. • De cursist kan de terminologie uit de bankenwereld met betrekking tot financiering hanteren. • De cursist kan de variabelen van de financiering van een object vaststellen. • De cursist kan een eenvoudige mortgage lending value uitvoeren. • De cursist kan actuele ontwikkelingen op het gebied van financiering beschrijven.
18
Financiers • De overheid • Banken en financieringsmaatschappijen • Particuliere geldverstrekkers en private equity • Crowdfunding • Leveranciers
Tante AgaatH???
De spelers
19
Beoordelingscriteria • Risico voor de bank • Risico voor de bank • Risico voor de bank • …… • …… • Zekerheid over kasstromen • Zekerheid over waarde ontwikkeling • Rentabiliteit, liquiditeit, solvabiliteit • Ratio’s • Risico voor de bank
Risico
€ Afzetrisico
Kostenrisico
Saneringsrisico
Uitvoeringsrisico
Procedurerisico
Leegstandrisico
Procedurerisico
Archeologisch risico
20
Risico • “Gevaar voor schade of verlies, de gevaarlijke of kwade kans of kansen die zich bij iets voordoen” (Van Dale) • “De kans op onzekere gebeurtenissen die de projectdoelstellingen negatief beïnvloeden” (Wideman) • “De kans op afwijkingen van gebeurtenissen die positieve of negatieve gevolgen kunnen hebben” (Institution of Civil Engineers en Institute of Actuaries) Kans
Gebeurtenis
Effect
Definitie risico ‘De kans op een negatieve of positieve afwijking van het verwacht financiële resultaat van een project’ • Twee typen risico’s: • Bijzondere gebeurtenis (gebeurt wel of niet) • Normale onzekerheid (gebeurt altijd) Kans
Kans
1-p
p Effect
Bijzondere gebeurtenis
Effect
Normale onzekerheid
21
Fasering risicomanagement Afname Beïnvloedingsmogelijkheden
Toename Informatie en afspraken Tijd
Fasering risicomanagement Initiatief fase
Uitvoeringsfase
Uitwerkings-fase
Optimistisch Optimistisch Verwacht resultaat Exit scenario Exit scenario Pessimistisch
Pessimistisch
Go/No go
Go/No go
22
Risico in de beleggingsleer Risico = bandbreedte rond het verwachte rendement uitgedrukt in standaarddeviatie (σ) Redelijke schatting voor toekomst komt van data uit verleden…. Categorie St dev (σ) Winkels
3,8%
Kantoren
4,4%
Bedrijfsruimten
3,6%
Woningen
3,4%
Periode: 2004-2008 Bron: ROZ-IPD
...maar resultaten uit het verleden bieden geen garantie voor de toekomst!
Afweging rendement en risico Welk project heeft jouw voorkeur? Stel:
rendement
risico (σ)
Project A
8%
10%
Project B
8%
5%
Stel:
rendement
risico (σ)
Project A
10%
5%
Project B
8%
5%
23
Attitude & beheersmaatregelen Gevolg
Reduceren gevolg of Overdragen
Vermijden Risicozoekend Risiconeutraal Risicomijdend
Accepteren
Reduceren kans
Kans
Branche ontwikkelingen
24
Branche ontwikkelingen
Branche ontwikkelingen
25
Branche ontwikkelingen • https://insights.abnamro.nl/category/sectoren/ • http://www.hba.nl/pages/373/Cijfersentrends.html • http://www.ing.nl/zakelijk/themas/sectoren/index.aspx • En zo zijn er nog vele bronnen!
Ratio’s • Debt ratio • Interest coverage ratio • Debt service coverage ratio • Debt / ebitda • Current ratio • Quick ratio • Solvabiliteits ratio • ROA (return on assets)
26
Solvabiliteit Eigen vermogen / balanstotaal (28%)
Liquiditeit Werkkapitaal
= vlottende activa – kort vreemd vermogen
Current ratio
= vlottende activa / kort vreemd vermogen
Quick ratio
= (vlottende activa – voorraden) / kort vreemd vermogen
27
Opdracht: bereken ratio’s
Uitkomst Werkkapitaal • €
mlj.
Current ratio • Quick ratio •
28
Cashflow Cashflow = ingehouden winst + afschrijvingen Kasstroom Uit operationele activiteiten Uit investeringsactiviteiten Uit financieringsactiviteiten Kijk naar de “SHBM” in een jaarrekening
29
Betaalcapaciteit Debt / ebitda (norm = 3 - 4) De verhouding tussen de kort- en langlopende rentedragende schulden van een onderneming (‘debt’), en de winst voor afschrijvingen, rente en belastingen (‘ebitda’ = earnings before interest, taxes, depreciation and amortisation). Dit kengetal zegt iets over de mogelijkheid van de onderneming om haar totale schuldenpositie te kunnen betalen.
Interest Coverage Ratio (ICR) (Norm = 3) Geeft aan hoe binnen haar winst voor belastingen is voordat de betaling van rente in gevaar komt. Hoe hoger deze verhouding, hoe meer ruimte de onderneming heeft om haar renteverplichting te kunnen voldoen.
Debt Service Coverage Ratio (DSCR) (norm = 1,2) Complexe ratio waarbij wordt berekend in hoeverre er na mutaties door winsten, wijzigingen in debiteuren, voorraden en crediteuren en na investeringen, nog voldoende ruimte overblijft om de rente en aflossingslasten op te brengen. De operationele cashflow wordt gedeeld door de rente + aflossingsverplichtingen.
30
Mortgage lending value Absolute maximum bedrag tot waar banken willen financieren in relatie tot (interne) regelgeving. Mortgage lending value shall mean the value of the property as determined by a valuer making a prudent assessment of the future marketability of the property by taking into account the long-term sustainable aspects of the property, the normal and local market conditions, as well as the current use and alternative possible uses of the property. Speculative elements should not be taken into account in the assessment of mortgage lending value. Mortgage lending value should be documented in a clear and transparent way. (IVS, 2014).
Opdracht: bereken MLV Er is sprake van een maximale financiering: • Marktwaarde
€ 2.500.000,-
• Financiering
€ 1.500.000,-
• Maximale financiering
70% van de MLV
• Wat is de MLV? • Hoeveel bedraagt de MLV van de MW?
31
Uitkomst • Marktwaarde (___%)
= €,-
• Financiering is ___% van de MLV • MLV
= ___% van de MW
• Maximale financiering
= ___% van de MW
Loan to value • Een financiële term gebruikt door geldverstrekkers • Verhouding tussen lening en getaxeerde waarde onderpand • Hoe hoger de LTV ratio, hoe hoger het risico voor de bank. • Risico van “default” is altijd aan de voorkant • Risico groeit als eigen vermogen daalt
32
Opdracht: bereken LTV • Marktwaarde
€ 3.750.000,-
• Financiering
€ 3.000.000,-
• Wat is de LTV? • Wat is de LTV als de marktwaarde 10% daalt?
Uitkomst • LTV
=
%
haircut
%
• LTV (2)
%
haircut
%
• Daling waarde van 10% verhoogt risico bank met ---% • Daling waarde van 10% verlaagt risico klant met ---%!
33
Casus kredietcommissie Maak per groep een beoordeling van de aangevraagde financiering en stel advies samen voor geldverstrekker
Beoordelingscriteria • Samenstelling portefeuille • Kwaliteit huurders - Betaalgedrag - Expiratiedata • Expertise belegger • Kwaliteit debiteur - Ratio’s - Reputatie - Rechtsvorm / zekerheden
34
Behaalde leerdoelen • De cursist kan verschillende vormen van financiering beschrijven. • De cursist kan de terminologie uit de bankenwereld met betrekking tot financiering hanteren. • De cursist kan de variabelen van de financiering van een object vaststellen. • De cursist kan een eenvoudige mortgage lending value uitvoeren. • De cursist kan actuele ontwikkelingen op het gebied van financiering beschrijven.
Vragen of contact Joël Scherrenberg MBA MRICS RRV
[email protected] 06-11381135 http://www.linkedin.com/in/jjmwscherrenberg
35
