Gemeentewerf en Milieustraat gemeente Waterland Haalbaarheidsonderzoek Bedrijfserf Katwoude
Definitief
Gemeente Waterland Postbus 1.000140 BA MONNICKENDAM
Grontmij Nederland B.V. Arnhem, 27 juni 2012
GM-0065802
Verantwoording
Titel
:
Gemeentewerf en Milieustraat gemeente Waterland
Subtitel
:
Haalbaarheidsonderzoek Bedrijfserf Katwoude
Projectnummer
:
313416
Referentienummer
:
GM-0065802
Datum
:
27 juni 2012
Auteur(s)
:
ir. R.E. Meurs
E-mail adres
:
[email protected]
Gecontroleerd door
:
ing. J.B.F. ten Bras
Paraaf gecontroleerd
:
Goedgekeurd door
:
Paraaf goedgekeurd
:
Contact
:
ing. J.B.F. ten Bras
Grontmij Nederland B.V. Velperweg 26 6824 BJ Arnhem Postbus 485 6800 AL Arnhem T +31 26 355 83 55 F +31 26 445 92 81 www.grontmij.nl
GM-0065802 Pagina 2 van 10
Inhoudsopgave
1
Inleiding......................................................................................................................... 4
2 2.1
Ruimtelijk Programma van Eisen.................................................................................. 6 Algemeen ...................................................................................................................... 6
3
Logistiek inrichtingsplan................................................................................................ 7
4 4.1 4.2
Financiële aspecten ...................................................................................................... 8 Algemeen ...................................................................................................................... 8 Kosten Middelste bedrijfserf.......................................................................................... 8
5
Conclusies................................................................................................................... 10
Bijlage 1:
Logistiek inrichtingsplan
Bijlage 2:
Uitgangspunten prijsvorming
GM-0065802 Pagina 3 van 10
1
Inleiding
De gemeente Waterland heeft het voornemen om nieuwe huisvesting te realiseren voor de gemeentewerf en de milieustraat. De aanleiding hiervoor is dat de milieustraat en gemeentewerf op de huidige locatie niet meer voldoen aan de ARBO-, milieu- en veiligheidseisen. Momenteel wordt gewerkt met een gedoogbeschikking van de provincie. Tot april 2013 mag de milieustraat in huidige vorm worden gebruikt. De gemeente heeft Grontmij verzocht te onderzoeken of gecombineerde huisvesting mogelijk is op het nieuw te ontwikkelen bedrijfserf Katwoude. Eerder is onderzocht of de huisvesting mogelijk is op het Erf West volgens het bestemmingsplan Bedrijfserf Katwoude (zie onderstaande tekening van het bestemmingsplan). Dit is het kleinste kavel (links) op tekening.
Gebleken is dat dit bouwvlak te klein is voor de verschillende noodzakelijke voorzieningen, het kavel is zelfs nog kleiner dan de huidige locatie.
GM-0065802 Pagina 4 van 10
Inleiding
Deze rapportage betreft het onderzoek naar de mogelijkheden van invulling op het ‘midden’erf (zie gearceerde deel onderstaande tekening). Tevens heeft de gemeente gevraagd het terrein zo compact mogelijk te maken, onder andere door efficiënt dubbel ruimtegebruik en zoveel mogelijk te blijven binnen het geraamde investeringsbudget.
In hoofdstuk 2 van dit locatieonderzoek is het ruimtelijk Programma van Eisen opgenomen. Het logistiek inrichtingsplan voor het middelste bedrijfserf wordt in hoofdstuk 3 weergegeven. De financiële aspecten zijn in hoofdstuk 4 opgenomen. Tot slot staan de conclusies in hoofdstuk 5 vermeld.
GM-0065802 Pagina 5 van 10
2
Ruimtelijk Programma van Eisen
2.1 Algemeen Het ruimtelijk Programma van Eisen is overgenomen uit de rapportage ‘Gemeentewerf en milieustraat gemeente Waterland, haalbaarheidsonderzoek’ d.d. 28 maart 2012. Bij dit PvE is rekening gehouden met de minimaal noodzakelijke ARBO-, milieu- en veiligheidseisen. Tevens is rekening gehouden met de meest efficiënte acceptatie van grof afval en optimale scheiding van afvalfracties. De uitgangspunten staan in onderstaande tabellen vermeld. Omschrijving gemeentewerf
Bruto m²
A. Personeelsgebouw
260
B. Magazijn
240
C. Werkplaats
220
D. Stalling voertuigen en tractie open loods
220
E. Stalling overige open loods
140
F. Opslag zoutloods
70
G. Stalling materieel gladheidbestrijding
100
H. Buitenterrein
920
Totaal voorzieningen
2.170
De benodigde ruimte voor de milieustraat is gebaseerd op een inventarisatie van januari 2012. Op basis hiervan is volgende ruimtebehoefte noodzakelijk. Omschrijving Milieustraat Fietsenstalling Parkeerplaatsen totaal 4 st.
Bruto m² 5 50
Containers 40/20 m3 14st
660
Voorruimte voor containers aan perron
950
Perscontainer
200
Kleine containers 4 st.
30
KCA depot
60
Fust KCA
50
Beheerdergebouw
20
Rijbaan perron
635
Reservecontainers
100
Voorruimte voor reservecontainers
150
Gasflessen Totaal voorzieningen
25 2.940
De benodigde verkeersruimte is niet nader gedefinieerd, daar dit sterk afhankelijk is van de lay-out van het terrein. Aangezien er maar een beperkte ruimte beschikbaar is op het middelste bedrijfserf, zijn de volgende wijzigingen doorgevoerd: • materialen welke in de stalling open loods zouden worden opgeslagen, worden onder het perron opgeslagen; • hoeveelheid buitenterrein (exclusief parkeerplaatsen) is beperkt tot wat resteert op de kavel 2 2 (circa 350m in plaats van 730 m ); de verkeersruimte is op enkele plaatsen minder ruim (belangrijkste wijzigingen: minder opstelruimte bezoekers milieustraat en beperkte logistieke ruimte voor stalling). GM-0065802 Pagina 6 van 10
3
Logistiek inrichtingsplan
Op basis van het ruimtelijk Programma van Eisen is voor het middelste bedrijfserf een logistiek inrichtingsplan opgesteld. (zie bijlage 1). 2
Het ontwerp is op deze wijze mogelijk op een kavel van 43 x 123 meter (totaal 5.289 m ). De te dempen sloot zal in de groenstrook aan de achterzijde gecompenseerd worden. Voor de toegang zal een inrit gerealiseerd moeten worden.
GM-0065802 Pagina 7 van 10
4
Financiële aspecten
4.1 Algemeen Van het logistiek inrichtingsplan zijn de investeringkosten bepaald. Bij de berekeningen zijn uitgangspunten gehanteerd welke vermeld zijn in bijlage 2, deze zijn gelijk aan vorige ramingen. Uitgangspunt is een sober, doelmatige bouw. De momenteel gangbare duurzaamheidsmaatregelen (welke terugverdientijd hebben van minder dan acht jaar) kunnen hiervoor in dit project gerealiseerd worden. 4.2 Kosten Middelste bedrijfserf. Op basis van de in gehanteerde uitgangspunten zijn de kosten voor deze variant berekend. Het beschikbare budget is € 2.400.000,-, exclusief btw. De raming voor dit plan ligt in eerste instantie hoger. Om de huisvesting toch mogelijk te maken, worden een aantal besparingen voorgesteld. Deze staan weergegeven in onderstaande tabel. BUDGETRAMING MIDDENKAVEL Prijs / eenheid
Onderdeel
Hoeveelheid
Totaal
Bouwkundig
1 pm
1. Gewijzigde gevelbekleding
1 pm
-€
65.000,00
-€
65.000,00
2. Eenvoudig hekwerk perron
1 pm
-€
8.000,00
-€
8.000,00
3. Werkplaats kleiner
1 pm
-€
18.000,00
-€
18.000,00
4. Gewijzigde constructie perron
1 pm
-€
58.000,00
-€
58.000,00
5. Kantoorruimte soberder
1 pm
-€
13.500,00
-€
13.500,00
6. Paalraster aanpassen
1 pm
-€
35.000,00
-€
35.000,00
Civiel
1 pm
€
367.000,00
7. Geen kleppen
1 pm
-€
43.056,00
-€
43.056,00
8. Geen slagbomen
1 pm
-€
14.950,00
-€
14.950,00
9. Geen schuifpoorten tussen werf en milieustraat
1 pm
-€
8.050,00
-€
8.050,00
10. Hekwerk in grond ipv op beton
1 pm
-€
10.465,00
-€
10.465,00
11. Alleen gordingen achterzijde containers op perron
1 pm
-€
16.900,00
-€
16.900,00
€
0,00
€ 1.975.000,00
€ 367.000,00
Subtotaal 12. Planonvolledigheid en onvoorzien
€ 2.051.079,00 0,025
Raming aanneemsom
€
Afronding Totaal
€
51.000,00
€ 2.102.079,00
13. Bijkomende kosten (leges, aansluitkosten e.d.) Engineering, directie en toezicht
€ 1.975.000,00
0,11
67.680,00
-€
1.000,00
€
231.000,00
€ 2.400.000,00
Toelichting besparingen 1. Gewijzigde gevelbekleding; gecalculeerd is in eerste instantie met een afwerking van 2 2 € 140,00 per m , gevelbekleding met b.v. plaatmateriaal is ook mogelijk voor € 70,- per m . De nodige aandacht voor afwerking en overleg met welstand zal essentieel zijn. 2. Oorspronkelijk is gerekend met een spijlenhek, alternatief bestaat uit hekwerk met twee horizontale buizen. 3. Door de werkplaats te verkleinen van twee opstelplaatsen van 5,4 meter breed naar één opstelplaats van 5,4 meter en één van 3,6 meter kan besparing gerealiseerd worden zonder dat functionaliteit essentieel in gedrang komt. GM-0065802 Pagina 8 van 10
Financiële aspecten
4. Door combinatie van breedplaatvloer in plaats van staalconstructie kan het perron goedkoper worden uitgevoerd. 2 5. Afwerking budget verminderd van € 300,00 naar € 200,00 per m . 6. Na overleg met constructeur is paalraster van 2,8 x 2,8 meter aangepast naar 3,4 x 3,4 me2 ter, uitgaande van 20kN/m . 7. Met de kleppen tussen de containers en het perron wordt voorkomen dat materiaal tussen de containers valt. Het laten vervallen van deze investering zal tot een verhoging in de exploitatie leiden (veegkosten). 8. Met de slagbomen wordt voorkomen dat bezoekers direct de gehele werf op kunnen. Door weglaten van de slagbomen kunnen bezoekers eenvoudig op de werf komen. 9. Met de schuifpoorten is de milieustraat af te sluiten van de werf. Door het weglaten van de schuifpoorten is het een geheel. 10. Besparing door het hekwerk niet op de verharding te bevestigen, maar in de grond ernaast. De kans bestaat dat door zetting het hekwerk verzakt en er onderhoud noodzakelijk is. 11. De gordingen dienen ter bescherming van het perron. Door de containergeleiders wordt (bij normaal gebruik) voorkomen dat de zijkanten beschadigd worden. De gordingen aan de zijkanten zijn komen te vervallen. 12. Het percentage voor planonvolledigheid en onvoorzien is aangepast van 5 naar 2,5%. 13. Bijkomende kosten zijn bepaald op basis van 2,5 % over de 80% van de bouwkosten (legeskosten) en € 30.000,00 aansluitkosten.
GM-0065802 Pagina 9 van 10
5
Conclusies
De gemeente Waterland is voornemens nieuwe huisvesting voor de gemeentewerf en milieustraat te realiseren. Hiervoor is het middelste bedrijfskavel beschikbaar op bedrijfserf Katwoude. Grontmij heeft de haalbaarheid van deze nieuwe huisvesting onderzocht. Op basis van het beschikbare Ruimtelijke Programma van Eisen is het logistiek inrichtingsplan opgesteld. Door de beperkte ruimte zijn hier enkele concessies gedaan. Op basis van het logistiek inrichtingsplan is gekeken of een nieuwe voorziening op bedrijfserf Katwoude gerealiseerd kan worden, rekening houdend met het bestemmingsplan en beeldkwaliteitsplan. Het realiseren van de gemeentewerf en milieustraat conform het Programma van Eisen binnen het budget, wordt niet reëel geacht. Met enkel aanpassingen aan het Programma van Eisen, die niet essentieel zijn voor het functioneren voor de locatie, is het echter wel mogelijk dit binnen het budget van € 2.400.000,00 te realiseren.
GM-0065802 Pagina 10 van 10
Bijlage 1
Logistiek inrichtingsplan
GM-0065802
Bijlage 1 : Logistiek inrichtingsplan
GM-0065802
Bijlage 2
Uitgangspunten prijsvorming
GM-0065802
Algemeen Ten aanzien van de berekening van de bouwkosten: • exclusief eventuele saneringen; • exclusief grondkosten locatie Katwoude; • exclusief overdrachtsbelasting/btw op de grond en overige hieraan verbonden kosten; • exclusief kosten voor bouw- en woonrijp maken restant van de kavel; • aangeleverde sonderingen Hoogedijk 1 en 4; • gesloten grondbalans; • verharding van het terrein middels betonvloer gefundeerd op palen; • materialiseren sober en doelmatig, afgestemd op te verwachten belastingen en gebruik; • dimensionering van rijbanen, parkeervakken, stallingen afgestemd op de aanwezige voertuigen; • exclusief opbrengsten te verkopen grond (Galgeriet); • exclusief verhuiskosten; • exclusief interne kosten gemeente; • exclusief kosten omgevingsvergunning, WvO-vergunning en eventuele bestemmingsplanwijzigingen; • exclusief eventuele sloop- saneringskosten en desinvesteringskosten huidige locatie; • exclusief inrichting werkplaats, kantoren, personeelsruimten e.d. (kasten, tafels, stoelen e.d.); • 2,5% onvoorzien; • 2,5 % voor leges (over 80% van bouwkundige kosten) en € 30.000,- aansluitkosten; • 11% engineering, directie en toezicht; • exclusief btw. Uitgangspunten bouwkundig Bouwkundig, inclusief: • bouwhekken om het hele terrein tijdens bouw; • bouwwegen (puin dik 200 mm) op het hele terrein; • drainage ten behoeve van aanleg funderingen; • grondwerk ten behoeve van gebouw (gesloten grondbalans); • prefab betonnen heipalen onder funderingsbalken en betonvloeren vierkant 250 mm, lengte 19 m en voldoet aan verkeersklasse 45; 3 • funderingsbalken afmeting bxh 500x600 mm, wapening 100 kg/m ; • in het werk gestorte vloeistofdichte buitenvloer 200 mm dik op palen vierkant 250 mm, lengte 19 m (inclusief PBV-verklaring en zoutbestendig); • schoonwerk betonwanden dik 250mm ten behoeve van perron; • schoonwerk betonwanden dik 400mm ten behoeve van zoutopslag; • druklaag ten behoeve verdiepingsvloer kantoor; • gevels van het kantoor uitgevoerd in gevelmetselwerk; • kalkzandsteen binnenspouwblad achter het gevelmetselwerk; • trappentoren ten behoeve betreden dak in verband met dakwerkzaamheden; • steigerwerk ten behoeve van gevelmetselwerk kantoor; • kantoorvloer uitgevoerd in geïsoleerde kanaalplaatvloeren Rc=3,0 (dikte 200 mm); • verdiepingsvloer kantoor uitgevoerd in kanaalplaatvloeren (dikte 200 mm); • breedplaatvloer dik 300 mm ten behoeve van dek perron (uitgangspunt vloeistofdicht) met 2 een maximale vloerbelasting van 3.500 kg/m ; • dak kantoor uitgevoerd in kanaalplaatvloeren (dikte 200 mm); • geïsoleerde betonplint onder de gevelbeplating, hoogte tot 1,0 meter +peil; • een geïsoleerde kantplank onder de aluminium kozijnen van het kantoor welke grenzen aan het maaiveld; • gasbeton scheidingswand tussen werkplaats en personeelsgebouw dik 150mm; • aftimmeren videranden en trapgaten kanaalplaatvloeren; • brandwerende bekleding onder de verdiepingsvloeren; • diverse timmerwerk voor een goede afwerking; • staalconstructie gebouwen en hellingbaan voorzien van poedercoating bij binnenruimtes, buitenruimtes alleen verzinkt;
GM-0065802
• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •
verzinkte hoeklijnen in de vloer ter plaatse van toegang bij overheaddeuren; verzinkte roosters ten behoeve van hellingbanen perron; houten stelkozijnen ten behoeve van montage aluminium kozijnen; houten loopdeurkozijnen en deur ter plaatse van kantoor personeelsgebouw; aluminium vlucht-/loopdeuren in buitengevels; aluminium buitenkozijnen ter plaatse van het personeelsgebouw; elektrisch bediende overheaddeuren, fabrikaat Loading Systems o.g. in standaard kleur; cilinders; dakbeplating type R106/0,75 voorzien van interieurcoating RAL 9002; houten gevelbeplating (latwerk) bevestigd op binnendozen met isolatie en voorzien van interieurcoating RAL 9002; stalen hoofdtrap kantoor (stelpost); stalen trappen ten behoeve van betreden perron (thermisch verzinkt); hekwerken op de perrons en hellingbanen (thermisch verzinkt); kunststof dakbedekking PVC 1,2 mm met PS-isolatie en een Rc-waarde van 2,5; dakbeveiliging door middel van te plaatsen aanlijnpalen; hardsteen dorpels ter plaatse van toegang kantoor; kitwerken in terrein in verband met vloeistofdichte betonvloer; meterkast+bord en invoerbuizen; Voor de complete inrichting/afwerking van het kantoor is een post opgenomen van 2 € 300,-/m ; achter de werkplaats onder het perron is een sanitaire ruimte opgenomen conform stippellijn 2 (70 m ); onder het perron twee KCA-ruimten van 3x6 m opnemen conform eisen PGS-15; schilderwerk; pantryblok (in post inrichting kantoor); receptiemeubel (stelpost); postkast (stelpost); vloerbedekking (in post inrichting).
Bouwkundig, exclusief: • aanrijdbeveiligingen overheaddeuren; • druklaag dakvloer kantoor; • binnenwanden werkplaats, stalling, zoutloods en afvalstation; • balklagen; • brandwerende bekleding onder dek perron; • (insteek)verdiepingen in stalling of werkplaats; • brandwerende bekleding onder de dakvloer van het kantoor; • wasplaats (betonwanden, stalen kozijnen, vloercoating); • loopdeuren in de overheaddeuren; • loopdeuren ten behoeve van toegang ruimtes onder perron (overheaddeuren); • elektrische sluitplaten; • lichtstraten; • zonwering of zonwerend glas; • rolluiken; • meubilair; • beveiligingsmiddelen (inbraakinstallatie); • alle signing/reclameuitingen; • precario.
GM-0065802
Uitgangspunten installaties Installaties, inclusief: Loodgieterswerk: • closetcombinaties wandmodel waarvan 1 stuk mindervalide; • 3 urinoircombinaties; • 4 wastafelcombinaties waarvan 1 stuk mindervalide; • 2 wastroggen aluminium 3-kraans alleen koudwater; • 2 douchecombinaties; • 1 boiler 80 liter ten behoeve van douches; • 1 uitstortgootsteen; • 1 close-up boiler 10 liter; • 1 gootsteenmengkraan; • 1 close-in boiler 10 liter; • 3 tapkraan ten behoeve van vulkraan CV, wasmachine en wasplaats; • 3 brandslanghaspels; • waterleiding in kunststof naar bovenstaande toestellen vanaf watermeter in meterkast; • binnenriolering vanaf bovenstaande toestellen tot 1 meter buiten de gevel; • aantal benodigde ventilatiesystemen behoeve van kantoren, vergaderruimte, kantine, toiletten, urinoirs en douches (natuurlijke luchttoevoer en mechanische luchtafvoer); • 1 dakventilator met CO sturing welke de werkplaats 1-voudig ventileren; • 1 dakventilator met standenschakelaar welke het magazijn 1-voudig ventileren; • 1 dakventilator explosieveilig welke de KCA-ruimten (2 stuks van 3x6 m) 2-voudig ventileren. Verwarmingsinstallatie: • 32 paneelradiatoren om een temperatuur van 20ºC in de kantoren, kantine en vergaderruimte; • 18ºC in de overige ruimten in het kantoorgedeelte en 15ºC in het magazijn te bereiken en te onderhouden; • 1 CV-ketelopstelling; • 1 gasgestookte luchtverhitter in werkplaats om een temperatuur van 15ºC te bereiken en te onderhouden; • 1 stuwventilator; • gasleiding vanaf gasmeter in meterkast. Elektrische installaties personeelsgebouw: • 260 m² verlichtingsinstallatie (inbouw TL-armaturen), waarbij een verlichtingsterkte van 450 lux in de kantoren, 300 lux in de kantine en 250 lux in de overige ruimten zal worden behaald; • 25 wandcontactdozen 230V inclusief ten behoeve van diverse apparatuur waarvan 5 stuks op aparte eindgroep; • 8 aansluitpunten UTP ten behoeve van data/telefoon; • 1 patchkast wandmodel; • 1 mindervalide signaleringsinstallatie; • benodigde aarding in douches. Electrische installaties bedrijfsruimten: • 48 opbouw TL-armaturen, waardoor een verlichtingsterkte van 250 lux in de werkplaats en 150 lux in de stalling voertuigen, magazijn, klein materieel, KCA-ruimten en zoutloods zal worden behaald. Onder het perron worden in totaal 5 armaturen gemonteerd. De armaturen in de stalling voertuigen en zoutopslag zullen als spatwaterdicht worden uitgevoerd en de armaturen in de KCA ruimten als explosieveilig; • 9 schakelaars voor schakeling verlichting in werkplaats, magazijn, klein materieel, onder perron en KCA ruimten. De schakelaars in de KCA-ruimten worden explosieveilig uitgevoerd; • 12 wandcontactdozen 230V waarvan 5 stuks onder perron; • 3 wandcontactdozen 400V/16A/5p ten behoeve van persen (naast gasopslag); • 8 aansluitpunten 400V ten behoeve van overheaddeuren en dakventilatoren;
GM-0065802
• • •
2 buitenarmaturen HPLN welke op gevel stalling voertuigen worden gemonteerd. De armaturen worden geschakeld middels een schemerschakelaar; 17 lichtmasten met een lichtpunthoogte van 8 meter en elk voorzien van een HPLN-armatuur; 2 aansluitpunten 400V/16A ten behoeve van toegangspoort.
Electrische installaties algemeen • 2 verdeelkasten; • 1 verrekenbare post aarding € 3.500,00; • 1 verrekenbare post noodverlichting € 2.000,00. Installaties, exclusief: • liftinstallatie; • toegangscontrole; • alle voorzieningen ten behoeve van ICT actieve apparatuur; • sprinklerinstallatie; • geluids-, omroepinstallatie; • buizenpostinstallatie; • TV-installatie (wel aansluitpunt in kantine); • koelinstallatie; • zwakstroominstallatie; • mantelbuizen NUTS-bedrijven; • aansluitkosten NUTS-bedrijven; • verwarming in stallingsruimte en ruimtes onder het perron. Milieu eisen gemeente Waterland • Op het dak van het gebouw zullen zonnepanelen worden aangebracht. Kosten hiervan zijn niet in dit project opgenomen. Uitgangspunten civiel Civieltechnisch, inclusief: • af te voeren grond uit onder andere sloten heeft milieukwaliteit achtergrondwaarde; • 1 verrekenbare post ten behoeve van bebording € 1.500,00; • hemelwater van daken en vloeistofkerende verharding kan direct op oppervlaktewater geloosd worden; • hemelwater van vloeistofdichte verharding wordt via stelsel van PE na een olie/benzine afscheider geloosd op het HWA. • containergeleiders voor 25 containers; • 1 verrekenbare post ten behoeve van gasflessenopslag € 1.500,00; • kleppen tussen keerwand en containers bij 14 containers; • keerwand perron leuning over volledige lengte; • gording aan zijkant keerwanden ter voorkoming van beschadiging van containers; • wegmarkering middels wegenverf,1 verrekenbare post ten behoeve van bebording € 3.500,00; • hekwerk hoog 1,8 bestaande uit gaas en 3 puntdraden rondom; • 3 toegangspoorten handbediend, • 1 slagboom; • fietsenstalling onder perron; • afvoeren overtollige grond o.b.v. kwaliteit achtergrondwaarde; • groenvoorziening bestaande uit inzaaien bermen en aanbrengen bomen (populier/wilg). Civieltechnisch, exclusief: • pekelstation/natstrooi installatie; • beveiligingsinstallatie, camera’s, geluidsinstallatie; • bebording/bewegwijzering buiten kavel; • groenvoorziening buiten directe omgeving (o.a. nieuwe watergang).
GM-0065802
