Voorstelnummer : 17
Agendapunt : 8
GEMEENTEBESTUUR VAN SLOCHTEREN Aan de gemeenteraad.
BIJL: 1 ONDERWERP: Bedrijfsverplaatsing Hubo-bouwmarkt Aankoop gronden Korenmolenweg Voorbereidingskrediet Slochterhaven Voorbereidingskrediet Dorpsentree Korenmolenweg
SLOCHTEREN, 18 mei 2010
Geachte raadsleden, Hierbij bieden wij u een raadsvoorstel aan met een aantal gecombineerde en met elkaar samenhangende onderwerpen. 1.
BEDRIJFSVERPLAATSING HUBO-BOUWMARKT
1.1 Aanleiding Het erfgoedkwartier, de Pit van het Land van Slochteren, ontleent zijn naam en faam aan een fraai ensemble van een groot aantal rijksmonumentale gebouwen, waaronder de Fraeylemaborg, het daarbij horende bospark en de Slochterhaven. Het historisch ensemble is bijzonder gaaf, kent vele toeristisch-recreatieve attracties en ademt een sfeer van kleinschalig chique. En dat maakt het erfgoedkwartier tot een aantrekkelijke bestemming. De Fraeylemaborg alleen al trekt zo’n 80.000 bezoekers op jaarbasis. Maar ook Gasterei de Seghesteen en Restaurant De Boerderij trekken jaarlijks vele liefhebbers. Ondanks het kleinschalig chique karakter en de huidige voorzieningen, kan de pit van Slochteren nog wel een oppepper gebruiken en voor Slochteren en de regio in betekenis en waarde winnen. Gekeken naar het huidige gebruik en inrichting van de locatie, valt met name het haventje op, waarin zich nu eigenlijk nog te weinig dynamiek ontplooit. Maar ook het voorterrein van de huidige bouwmarkt valt op, als buitenstalling voor bouwmaterialen. Kortom, een locatie met een grote potentie, maar waar nog het één en ander moet gebeuren om er – voortbordurend op de bestaande kwaliteiten – daadwerkelijk een aangenaam en levendig dorpshart van te maken. Op dit moment is daartoe (in concept) een Masterplan 1 voor het centrumgebied opgesteld, waarin inrichting, sfeer en toe te voegen programmaonderdelen worden beschreven en getoond. 1
Het Masterplan Centrumgebied Slochteren heeft haar eigen traject en zal op z’n vroegst in de tweede helft van 2010 in een besluitvormingsfase worden gebracht. Voordien moeten de belangrijkste ingrediënten van het plan (zoals Hoofdweg 9) zeker zijn gesteld. Masterplanvorming geschied in samenspraak met een begeleidingsgroep.
Contactpersoon : Dhr. A. Glazenborg Telefoon : 0598-425532 Portefeuilehouder : Dhr. A. Scheidema
Een belangrijke uitkomst van het Masterplan is, dat de voor herinrichting beschikbare ruimte voor het gewenste functioneren zou moeten worden gecompartimenteerd tot een model van twee pleinen: een erfgoedplein op het terrein van de huidige bouwmarkt en een havenplein in de Slochterhaven. Beide pleinen krijgen daardoor niet alleen een mooie dorpse maat en uitstraling, maar ook een passende en geheel eigen karakteristiek. Het witte, monumentale ophaalbruggetje in de Boslaan creëert als vanzelf een derde ruimte: het voormalig gemeentewerfterrein. Erfgoedplein Het erfgoedplein ontstaat door een monumentale wand van het voorhuis van de Hubobouwmarkt, het Ontvangershuis, de Seghesteen en het Rechthuys. Nieuw bij te plaatsen bebouwing dient zich naar deze monumentale grandeur te voegen. Voor het voorhuis van de Hubobouwmarkt heeft Staatsbosbeheer interesse getoond ten behoeve van een kantoor- en expositiemogelijkheid. Prima denkbaar is een combinatie met de VVV, een restaurant/grandcafé met terrasfunctie, een brocante winkel, een galerie, een bloemenzaak en wat dies meer zij. Het erfgoedplein moet een aangenaam, intiem pleintje worden, dat uitlokt tot verpozen en van waaruit een goede verwijzing en routing naar de andere interessante plekjes in de Pit van Slochteren is georganiseerd. Havenplein Door een hap uit de bestaande kade te nemen, bestaat de mogelijkheid om de haven langs en vanaf de Hoofdweg beter zichtbaar te maken. In oppervlakte nemen daardoor de havenfaciliteiten toe, maar optisch wordt de haven verkleind en intiemer gemaakt. Door de havenactiviteiten hier te concentreren ontstaat er al snel reuring; reuring die weer andere dynamiek uitlokt. In dat verband is heel goed iets van een pannekoekschip of poffertjesboot denkbaar. Maar ook een terrasfunctie gekoppeld aan de havenactiviteiten. Datzelfde geldt voor een nieuw op te richten havenpaviljoen, dat weer moet zorgen voor een ruimtelijke opdeling. Gebruik, maar vooral ook de uitstraling van het paviljoen dient niet te concurreren met het erfgoedplein. Hier is een meer eigenzinniger, kunstzinniger beeld op zijn plaats, zij het ook weer niet te uitbundig. Gemeentewerfterrein Met het vrijkomen van het gemeentewerfterrein is er een lommer- en waterrijke woningbouwlocatie vrijgekomen in de Pit van het Land van Slochteren, grenzend aan een oud cultuurlandschap. De belangrijkste opgave bij het vinden van een nieuwe invulling voor deze locatie, is het in stand houden van deze landschappelijke kwaliteit. Nieuwe woonbebouwing zal met de grootste zorg moeten worden ingepast binnen de bestaande groenstructuur. De architectuur van de woningen zal zich moeten voegen naar de context. Dat wil zeggen dat de woningen een ingetogen karakter moeten krijgen. Wel loopt de N387 er vlak langs, wat betekent dat de geluidhinder opgelost moet worden om deze locatie ook daadwerkelijk geschikt te maken voor woningbouw. Herinrichtingsproject Slochterhaven Tegen deze achtergrond wordt op het ogenblik gewerkt aan de het project herontwikkeling Slochterhaven. Gemeente Slochteren doet dat tezamen met ontwikkelaar Jorcom uit Bolsward, de rechtsopvolger van de vroegere VOF Slochterhaven. Op basis van intentionele afspraken wordt getracht een passende en betaalbare planopzet voor alle drie deelprojecten (erfgoedplein, havenplein en voormalig werfterrein) te ontwikkelen. 1.2 Bedrijfsverplaatsing Hubo-bouwmarkt Om de vooromschreven Schwung in de Pit van Slochteren ook daadwerkelijk gestalte te kunnen geven, dient op korte termijn controle te worden verkregen over het terrein en opstallen Hoofdweg 9 (Hubo-bouwmarkt). De onderhandelingen met beide eigenaren over aankoop en verplaatsing zijn al langere tijd terug ingestoken en bevinden zich nu in een finaal stadium. Mondeling is er overeenstemming over de uitgangspunten en daarom worden thans een verkoopovereenkomst en twee gebruiksovereenkomsten opgesteld.
Vertrekpunt in die onderhandelingen is enerzijds geweest dat gemeente Slochteren binnen afzienbare tijd beschikking zou krijgen over Hoofdweg 9, en dat de Hubo-bouwmarkt anderzijds – met behulp van een passende, alternatieve bedrijfslocatie en toereikende bedrijfsverplaatsingkostencompensatie - als belangrijke voorziening in en voor het dorp Slochteren behouden blijft. Belangrijkste items bedrijfsverplaatsing Hubobouwmarkt Aankoop Hoofdweg 9 (volgens taxatie) Bedrijfsverplaatskostencompensatie Totaal aankoop en verplaatsing
625.000 680.000 1.305.000
Voor zowel de taxatie van het onroerend goed Hoofdweg 9 als de compensatie voor de kosten die samenhangen met de bedrijfsverplaatsing, is expertise ingehuurd bij Houdringe makelaars en taxateurs, onderdeel van adviesbureau Grontmij. De taxatie voor Hoofdweg 9 spreekt voor zich. Dat is de waarde van het stuk onroerend goed in het huidig economisch verkeer. De bedrijfsverplaatskostencompensatie (€ 680.000) daarentegen zijn de meerkosten die nodig zijn om het bedrijf uiteindelijk ook verplaatst te krijgen. Het gaat om kosten die samenhangen met de waarde van een alternatieve, bouwrijpe bedrijfskavel, de oprichtingskosten van een nieuwe bedrijfscomplex, een toelage voor een dienstwoning, de nieuwe terrein- en winkelinrichting en allerhande bijkomende kosten (zoals verhuiskosten, aanloopverlies, deskundigeninhuur, etcetera). In het compensatievoorstel is uitgegaan van algemeen geldende bedragen en kengetallen. Tot het moment dat een bouwrijpe bedrijfskavel kan worden aangereikt, daarop een nieuw bedrijfspand is gebouwd en door de Hubobouwmarkt in gebruik is genomen, worden beide eigenaren in de gelegenheid gesteld om (om niet) gebruik te blijven maken van de huidige accommodatie. Om dit gebruik goed te regelen zijn twee gebruiksovereenkomsten in de maak, eentje voor het bedrijfsdeel en eentje voor het woongedeelte. Naar verwachting zal een alternatieve bedrijfslocatie pas in 2010 beschikbaar komen en zal in 2013 het nieuwe pand in gebruik kunnen worden genomen. Dat gegeven biedt de mogelijheid om de aankoop en bedrijfsverplaatsingskosten als volgt te compenseren: € 625.000 + deskundigenvergoeding in 2010 € 350.000 + levering bouwrijpe bedrijfskavel (waarde € 200.000) in 2010 € 130.000 bij gereedmelding nieuwe bouwmarkt in 2013 totaal € 1.305.000 1.3 Financiële dekking De aankoop en bedrijfsverplaatsing zullen onderdeel moeten gaan uitmaken van de grondexploitatie Slochterhaven, maar een dergelijke grex is nu nog niet voorhanden. Wel ligt er een opzet voor een gecombineerde grond- en opstalexploitatieopzet van ontwikkelaar Jorcom. Voor alle drie projectonderdelen van de Slochterhavenontwikkeling tezamen sluit deze gecombineerde grond- en opstalexploitatieopzet op een tekort (negatieve waarde) van € 1.5 miljoen. De vooromschreven kwaliteitsimpuls brengt dus met andere woorden vooralsnog een deficit van € 1.5 miljoen met zich mee. Het spreekt voor zich dat bij de verdere uitwerking van de Slochterhavenplannen wordt ingestoken op het doorvoeren van planeconomische optimalisaties, maar ook op het verkrijgen van externe financiering uit subsidiebronnen, zoals ISV bodemsaneringsprojecten, Regiopark van de Regiovisie Groningen/Assen en het Waddenfonds. Ondanks het voorlopige deficit en de onzekerheden die nog samenhangen met de Slochterhavenontwikkelingen, dient zich nu echter wel een besluitmoment tot aankoop en bedrijfsverplaatsing aan.
Vanwege het langdurige karakter van de onderhandelingen, maar ook vanuit hetgeen voor de bedrijfsvoering van de Hubo betamelijk mag worden geacht, is het uitstellen van de investeringsbeslissing niet opportuun. Bovendien zal na alle waarschijnlijkheid van uitstel afstel komen. Eigenaren hebben aangegeven dan op de huidige plek te willen uitbreiden, overeenkomstig het vigerend bestemmingsplan. Het lijkt dus een situatie van nu of nooit. Wij stellen u hierbij dan ook voor om, vanuit uw budgetverantwoordelijkheid, de aankoop en bedrijfsverplaatsing conform het eerder omschreven geknipte compensatiemodel te akkorderen en ons de opdracht te verlenen de overeenkomsten met beide eigenaren aan te gaan. De geknipte compensatie zal overigens niet hoeven te drukken op de begroting, maar kan in zijn geheel worden afgedekt met de algemene reserve grondcomplexen. De algemene reserve grondcomplexen kan daartoe tijdig worden gevuld met opbrengsten vanuit andere grondcomplexen. 2. AANKOOP GRONDEN KORENMOLENWEG 2.1 Aanleiding In de onderhandelingen over de aankoop van Hoofdweg 9 te Slochteren is ons door de eigenaren van de Hubobouwmarkt nadrukkelijk de wens meegegeven om een alternatieve vestigingsplek in het lintdeel Slochteren-Schildwolde te zoeken, bij voorkeur tussen de toren van Schildwolde en de toren van Slochteren. Een aantal mogelijkheden is daarbij onderzocht, maar die vielen uiteindelijk alle om uiteenlopende redenen af. Het ging hier overigens om bestaande bedrijfslocaties, want mogelijkheden voor nieuwvestiging doen zich in het karakteristieke lintdeel Slochteren-Schildwolde niet voor. Automatisch viel het oog vervolgens op het perceel aan de westzijde van de Korenmolenweg, gelegen tegenover het bedrijfsterrein Korenmolendreef. In de Ruimtelijke Visie Slochteren-kern (december 2009) maakt het betreffende perceel onderdeel van de dorpsentree Korenmolenweg; een gebied gelegen tussen het afrittenstelsel van de provinciale weg N378 en het lint (Hoofdweg). De toegepaste verharding in combinatie met een ietwat rommelig aandoende wand van het bedrijventerrein Korenmolendreef zorgt alhier voor een uitstraling die niet geheel overeenkomstig is met wat de belangrijkste dorpsentree zou moeten uitstralen. In de Ruimtelijke Visie Slochteren-kern wordt gesteld het gebied meer allure te geven door het toepassen van een andere profilering en inrichting van de openbare zone en het creëren van een nieuwe gevelwand aan de westzijde van de Korenmolendreef. Een nieuw op te richten Hubobouwmarkt past prima in deze gedachtegang. Tijdens de onderhandelingen is de focus bij beide Hubo-eigenaren uiteindelijk bij de Korenmolenweg komen te liggen. Voor ons reden om vervolgens ook bij eigenaar van de gronden aan de Korenmolenweg naar de verwervingsmogelijkheden te gaan sonderen. Omdat de onderhandelingen met de eigenaren van Hubo steeds concreter werden zijn uiteindelijk ook de aankooponderhandeling opgestart met eigenaar van de gronden aan de Korenmolenweg. Kortgeleden (16 maart 2010) hebben wij het noodzakelijk geacht om middels een voorlopige aanwijzing in het kader van de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) een preferente aankooppositie in te nemen. Gelijktijdig, maar in een separaat voorstel, adviseren wij u te besluiten tot definitieve aanwijzing.
2.2. Aankoop perceel Korenmolenweg Het betreffende perceel aan de Korenmolenweg is onderdeel van de huiskavel aan de Hoofdweg 201, kadastraal bekend als gemeente Slochteren sectie P nummer 313 (ged.) en in eigendom bij XXXXXXXXXXXXXXXXXXX. Voor de onderhandelingen huren wij expertise in bij BoelensJorritsma makelaardij. Vertrekpunt in deze onderhandeling is een marktconforme vierkantemeterprijs. Rekening houdend met een iets hogere prijs, maar ook met eventuele aanpassingen aan het perceel (zoals een scheidingssloot, erfafscheiding, etcetera), denken wij uit te kunnen met een krediet van € 250.000. 2.3. Financiële dekking De aankoop van betreffende gronden zal uiteindelijk onderdeel gaan uitmaken van een nog op te stellen grondexploitatie Dorpsentree Korenmolenweg. De verwachting bestaat dat deze grondexploitatie neutraal zal zijn. Dat is in ieder geval de insteek. De aankoop kan vooralsnog gedekt door de algemene reserve grondcomplexen, die zoals reeds eerder gesteld, tijdig met opbrengsten vanuit andere grondcomplexen zal worden gevuld. Gelet op het nauwe verband met en de betekenisvolle aankoop en bedrijfsverplaatsing van de Hubobouwmarkt, stellen wij u voor nu ook met de aankoop van de gronden langs de Korenmolenweg in te stemmen en ons daarmee de opdracht te verstrekken tot verdere uitonderhandeling en het aangaan van overeenkomsten. 3. VOORBEREIDINGSKREDIET DORPSENTREE KORENMOLENWEG Met de eigenaren van de Hubo wordt overeengekomen dat de Hubo-bouwmarkt gebruik mag blijven maken van Hoofdweg 9 tot het moment dat een nieuw complex aan de Korenmolenweg kan worden betrokken. Alle stappen achter elkaar gezet duurt dat nog ongeveer 3 jaar. Uitgaande van een bouwtijd van ongeveer een jaar, betekent dat na 2 jaar (24 maanden) door ons een bouwrijpe bedrijfskavel aan de Korenmolenweg moet worden geleverd. Alvorens dat te kunnen doen, zal de grond moeten zijn verworven, dient een plan te worden gemaakt, moet een planologische procedure worden gevoerd en zal in ieder geval betreffende bedrijfskavel bouwrijp moeten zijn gemaakt. De planning daarvoor is strak. Omwille van deze strakke planning adviseren wij u een voorbereidingskrediet ter beschikking te stellen om de voorbereidende werkzaamheden mee te kunnen financieren en daarmee ook terstond een aanvang te laten maken. Buiten de grondverwervingskosten om denken wij hier circa € 130.000 voor nodig te hebben. Dit bedrag is als volgt opgebouwd: Landschapsplan Bestemmingsplan + beeldkwaliteitsplan + procedure omgevingsonderzoeken Exploitatieopzet Bestek bouwrijp maken Vergunningen e.d. Eigen uren Onvoorzien Subtotaal Aankoop gronden Totaal
7.500 15.000 20.000 12.500 45.000 5.000 15.000 10.000 130.000 250.000 380.000
4. VOORBEREIDINGSKREDIET SLOCHTERHAVEN Voor de Havenontwikkeling geldt op dit ogenblik de intentieovereenkomst met ontwikkelaar Jorcom. Jorcom is verantwoordelijk voor de planvorming en daarmee samenhangende voorbereidende kosten. Ondanks deze verantwoordelijkheid hebben wij in het recente verleden een aantal zaken naar ons toegetrokken, zoals onder anderen het vervaardigen van het Masterplan Centrumgebied Slochteren, de sloop van de voormalige gemeentewerf en het verrichten van bodemonderzoek. In lijn met deze acties verwachten wij op korte termijn nog een aantal acties te moeten ontplooien. Met inbegrip van de kosten die wij inmiddels op ons hebben genomen, denken wij daarvoor een voorbereidingsbudget nodig te hebben van € 250.000. Wij stellen u voor dit krediet (bovenop het verplaatsingskostenkrediet Hubo) ter beschikking te stellen. Landschapsplan + ontwerpen Bestemmingsplan + beeldkwaliteitsplan + procedure omgevingsonderzoeken Exploitatieopzet Bestek bouwrijp maken Vergunningen e.d. Eigen uren Reeds gemaakt Onvoorzien Subtotaal Bedrijfsverplaatsing Hubo Totaal
25.000 20.000 20.000 15.000 50.000 15.000 20.000 75.000 10.000 250.000 1.305.000 1.555.000
De dekking kan, zoals eerder werd aangegeven, worden gevonden in de algemene reserve grondexploitaties. Immers maximaal zal op termijn € 1,5 miljoen (tekort) gedekt worden uit de algemene reserve grondcomplexen. SAMENGEVAT VOORSTEL • • • •
Beschikbaar stellen van het voorgestelde voorbereidingskrediet voor de Slochterhaven, waarvan bedrijfsverplaatsing Hubo-bouwmarkt onderdeel uitmaakt; Beschikbaar stellen van het voorgestelde voorbereidingskrediet voor de Dorpsentree Korenmolenweg, waarvan aankoop gronden langs Korenmolenweg onderdeel uitmaakt; De uit dit voorstel voortvloeiende financiële effecten mee te nemen in de burap en begroting 2011 en volgende; Zo mogelijk in de vergadering van 3 juni aanstaande een besluit nemen omtrent dit voorstel.
Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Slochteren.
C.L.H.B. Verstegen
, burgemeester
C.C.W. van den Akker
, secretaris
Agendapunt: 8
Nr.: 17
De raad van de gemeente Slochteren; gelezen het voorstel van het college van burgemeester en wethouders d.d. 18 mei 2010 met als gecombineerde en met elkaar samenhangende onderwerpen: - bedrijfsverplaatsing Hubo-bouwmarkt - aankoop gronden Korenmolenweg - voorbereidingskrediet Slochterhaven - voorbereidingskrediet Dorpsentree Korenmolenweg; gelet op de relevante artikelen van de Gemeentewet en de Algemene wet bestuursrecht:
besluit:
1. ter beschikking stellen voorgestelde voorbereidingskrediet Slochterhaven, waarvan de bedrijfsverplaatsing Hubo-bouwmarkt onderdeel uitmaakt; 2. ter beschikking stellen voorgestelde voorbereidingskrediet Dorpsentree Korenmolenweg, waarvan de aankoop gronden langs de Korenmolenweg onderdeel uitmaakt; 3. de uit dit besluit voortvloeiende financiële effecten te laten verwerken in de burap en begroting 2011 en volgende.
Vastgesteld in de openbare vergadering van 3 juni 2010
De raad voornoemd,
, voorzitter.
, griffier.
