Oirschot in/en bedrijf
Hoe gaan we verder met de ontwikkeling van bedrijventerreinen? Op welke wijze gaan we het ontwikkelen van de gebieden ter hand nemen? Binnen welk regionaal verband liggen er voor het verbeteren van het economisch klimaat de beste kansen? Wat is, in dit gehele samenspel, onze rol?
Oirschot, 27 november 2012
1
Inleiding In de periode van economisch hoogtij is door de lokale overheden gestart met het ontwikkelen van diverse –grootschalige- bedrijventerreinen in de regio. Dit om te voldoen aan de vraag, omdat men het daadwerkelijk realiseren van bedrijventerreinen als hun taak zag, het de prettige bijkomstigheid had dat er geld mee werd verdiend en de opbrengst vervolgens kon worden ingezet voor het realiseren van maatschappelijke voorzieningen.
Vanwege een tekort aan fysieke ruimte in de stadsregio werd er een regionaal bedrijventerrein geprojecteerd op grondgebied van de gemeente Oirschot en zijn we gestart met de ontwikkeling van Westfields bedrijvenpark. Voor de opvang van de lokale behoefte werd het bedrijventerrein Kanaaldijk-Noord ontwikkeld. Vanwege de verwachting dat verschillende bedrijven zouden doorschuiven naar Westfields Bedrijvenpark, waardoor er voor de lokale bedrijven ruimte zou ontstaan op de bestaande terreinen, is een pas op de plaatst gemaakt met de ontwikkeling van bedrijventerrein De Scheper II.
Sinds een paar jaar leven we, ten gevolge van de crisis, in een andere wereld en moeten we constateren dat er, regionaal gezien, sprake is van een overaanbod aan bedrijventerreinen.
Door een heel scala aan ontwikkelingen is de overheid zich aan het heroriënteren op haar taak: wat moet ze nog doen, op welke wijze moet dit dan gebeuren en wat willen en kunnen we overlaten aan de samenleving c.q. markt?
Tegelijkertijd blijkt, dat het instrument van actieve grondpolitiek niet meer het meest voor de hand ligt voor het ontwikkelen van woon- en werkgebieden. Lokale overheden lopen een te groot risico en ook voor ontwikkelaars lijkt de tijd voorbij om middels kortstondige snelle acties geld te verdienen. Daarnaast constateren we dat steeds meer bedrijven hun kapitaal investeren in de onderneming zelf in plaats van in een bedrijfspand waardoor de behoefte aan “koop” omslaat naar “huur”. Ze creëren daardoor ook meer flexibiliteit. Dit is wenselijk omdat ze meer open staan voor onderlinge samenwerking en het delen voorzieningen.
Dit vraagt om een nieuwe/andere manier van het ontwikkelen van terreinen en het huisvesten van bedrijven. Een model waarbij verdienmogelijkheden worden geïntegreerd in langjarige gebieds-, en gebouwenexploitatie lijkt een optie.
Tijdens onze deelname aan het proces van het ontwikkelen van een Bedrijventerreinvisie in zowel het gebied van de Kempengemeenten als dat van de stadsregio, hebben we ons kunnen oriënteren op de vraag in welk gebied het beste economisch perspectief ligt, de meeste resultaten gehaald kunnen worden en op welke regio onze lokale samenleving is georiënteerd.
2
Bovenstaande ontwikkelingen maken dat Oirschot op dit moment staat voor het beantwoorden van de volgende vragen: Hoe gaan we verder met de ontwikkeling van bedrijventerreinen? Binnen welk regionaal verband liggen er voor het verbeteren van het economisch klimaat de beste kansen? Op welke wijze gaan we gebiedsontwikkelingen ter hand nemen? Wat is, in dit gehele samenspel, onze rol?
In deze nota willen wij informatie verstrekken,
een beeld schetsen van de ontwikkelingen,
handreikingen doen en formuleren een voorstel voor een in te zetten koers.
3
Afname behoefte aan van bedrijventerreinen. Er is, onder invloed van de economische crisis, duidelijk sprake van een afname van vraag naar bedrijventerreinen. We zien dat niet alleen aan de lege bedrijventerreinen in onze omgeving maar ondervinden het ook zelf aan den lijve. De uitgifte van het terrein Kanaaldijk-Noord en Westfields Bedrijvenpark fase I, blijft enorm achter bij de verwachtingen die we 4 à 5 jaren geleden daarvan hadden. Ondanks alle inspanningen die we doen om de terreinen op de kaart te zetten en bedrijven binnen te halen, blijkt keer op keer dat ondanks de wens en soms noodzaak om zich te hervestigen, bedrijven of niet over de nodige financiële middelen beschikken en/of het vertrouwen missen om op dit moment een beslissing te nemen. Daarnaast constateren we dat steeds meer bedrijven behoefte hebben aan zoveel mogelijk flexibiliteit in de huisvesting, ze de slag maken van samenwerken in plaats van concurreren, daar waar mogelijk ze voorzieningen willen delen en het bedrijfskapitaal in de onderneming investeren in plaats van in vastgoed. Bovendien gaat de voorkeur steeds meer uit naar het huren van een bedrijfspand in plaats van kopen. Dit vraagt om een ander aanbod. We hebben overigens niet de indruk dat concurrentie vanuit andere terreinen of prijsstelling een directe relatie hebben met de afname van de vraag.
Provinciaal beleid Omdat overaanbod altijd schadelijk is, wil de provincie haar beleid voor de bedrijventerreinen actualiseren en overgaan tot het invoeren van een verkeerslichtmodel: Groen: doorgaan met de ontwikkeling; Oranje: pas op de plaats tot na 2020; Rood: terrein transformeren naar een andere functie. Vanwege de wens om dit beleid bottum up vorm te geven heeft zij de verschillende regio’s uitgenodigd om een voorstel te doen. Het SRE-gebied is vervolgens weer opgedeeld in subregio’s. Oirschot maakt voor de lokale behoefte (inclusief fase I van Westfields Bedrijvenpark) onderdeel uit van de Kempen en fase II en III van Westfields worden bezien binnen het gebied van de stadsregio (Eindhoven, Helmond en 6 randgemeenten).
Daarnaast zijn de (sub-)regio’s aangemoedigd om verder te gaan dan sec het invullen en afstemmen van het verkeerslichtmodel maar om ook gezamenlijk een visie te ontwikkelen voor de bedrijventerreinen in de desbetreffende (sub-)regio.
De subregio’s staan op het punt om de input af te ronden en vervolgens wordt dit samengepakt in een visie voor Zuidoost Brabant en aangeboden als input voor de provinciale visie.
Zie bijlage 2: Regionale
afspraken & programmering werklocaties Zuidoost-brabant, najaar 2012.
4
Kempenvisie Afstemming bedrijventerreinen De Kempengemeenten hebben een gezamenlijke strategie ontwikkeld. Allereerst zijn vraag en aanbod in beeld gebracht, is gekeken naar de profielen en kwaliteiten van de bedrijventerrein en is het verkeerslichtmodel ingevuld. Concreet betekent dit voor Oirschot, dat de Kanaaldijk-Noord, Westfields Bedrijvenpark fase I en de helft van De Scheper II op “groen” zijn gezet. De andere helft van De Scheper II heeft de kleur “oranje” gekregen (pas ontwikkelen na 2020) en De Scheper III staat op “rood”.
Dit betekent, dat met de “groene “ gebieden tot 2020 word voorzien in de lokale behoefte.
Afspraken Het visiedocument is er daarnaast op gericht om met elkaar de volgende afspraken te maken.
Zie
bijlage 1.:
1. Voor grootschalige bedrijvigheid (> 5.000 m2) reserveren we het Kempisch Bedrijven Park en Westfields Bedrijvenpark. 2. We faseren het aanbod van terreinen, kavels kleiner dan < 5.000 m2, volgens het verkeerslichtmodel. 3. We spreken een flexibele voorraadnorm af, die de ontwikkeling van een nieuw terrein bepaalt. 4. Door monitoring houden we grip op vraag en aanbod en kunnen we inspelen op veranderingen in de marktsituatie (adaptieve planning). 5. We houden bestaande bedrijventerreinen op orde door lichte, gerichte, ingrepen en het bieden van maximale ruimte voor marktinitiatief. 6. We bekrachtigen de spelregels rondom uitgifte op onze regionale terreinen KBP en Westfields. 7. De ruimtelijke kaders die we stellen zijn zoveel mogelijk markconform en bevorderen de leefbaarheid op de Kempische bedrijventerreinen. 8. We spreken af hoe we stedelijke functies en voorzieningen faciliteren op bedrijventerreinen. 9. Samenwerking op gebied van bedrijventerreinen is een goede opmaat naar verdergaande samenwerking tussen de afdelingen Economische Zaken en de Brabantse Kempengemeenten.
De gemeenteraden van de Kempengemeenten hebben allemaal het visiedocument voor januari a.s. behandeld. Instemmen met de visie betekent, o.a. vanwege afspraak nr. 9., dat de gemeente Oirschot zich op het gebied van economische ontwikkelingen verbindt aan de Kempen en zich daarop focust. In afwachting op de Notitie Samenwerking voor de Kempen is het wenselijk voor dit onderdeel een voorbehoud te maken.
De vraag is echter of onze lokale samenleving door deze “economische kempenbril” kijkt of dat men meer gericht is op de stadsregio. Hierover later meer.
5
Visie stadsregio Afstemming bedrijventerreinen De gemeenten in het stedelijk gebied werken al een aantal jaren samen om het aanbod van bedrijventerreinen aan te laten sluiten bij de vraag naar werklocaties binnen de regio. Voor het actualiseren van deze afspraken hebben partijen een aantal nieuwe uitgangspunten geformuleerd. Vraag en aanbod van de stadsregio is ook geanalyseerd en de conclusie is, dat er een overaanbod is van ruim 375 ha. In dit proces loopt fase II en III van Westfields Bedrijvenpark mee.
Heel concreet zijn in deze regio de volgende afspraken gemaakt c.q. uitgangspunten gehanteerd: 1. De ambities van Brainport 2020 zijn leidend voor de regio, waarbij het accent ligt op de speerpuntsectoren. 2. Voor het formuleren van de vraag is niet sec het TM-scenario gehanteerd maar heeft er een verrekening plaatsgevonden met de Brainport 2020 ambitie. 3. Het aanbod aan werklocaties/bedrijventerreinen is beoordeeld op kwaliteit. 4. De markt is bij het proces betrokken, waaronder de visie van Kamer van Koophandel/Brabant Zeeuwse Werkgevers van december 2011. 5. In het voorjaar 2011 is er een campusstrategie opgesteld. 6. In totaliteit is 211 ha aan bedrijventerrein in verschillende gemeenten op “rood” gezet. 7. Vervolgens zijn er uitgangspunten geformuleerd hoe er omgegaan moest worden met het restant aan overcapaciteit. 8. Naast de kwantitatieve discussie is er ook groot belang gehecht aan de kwalitatieve aspecten van het aanbod. Dit was aanleiding om het segment van een aantal terreinen te veranderen. 9. Jaarlijkse monitoring en eventuele bijstelling van het verkeerslicht. 10. Daarnaast is afgesproken om samen te werken door coördinatie van de uitgifte in een gezamenlijk loket, grondprijssystematiek en continue een dialoog gaande te houden met de markt.
Wat het concreet voor fase II en III van het regionale bedrijventerrein Westfields gaat betekenen is nog niet bekend. Het ligt nog op een bestuurlijke tafel waar wij samen met bestuurders van de gemeenten Eindhoven en Veldhoven alsmede de provincie aanzitten. We ons betreft is fasering bespreekbaar. Verder hebben we tot nu toe, vrijwillig, meegewerkt aan het uitwerken van één servicepunt bedrijfshuisvesting, regionale grondprijssystematiek en leveren input voor een nieuw financieringsinstrumentarium. We hebben ook ingestemd met bijstelling van het profiel van Westfield: het label van ‘hoogwaardig’ wordt omgezet naar ‘modern gemengd’.
Convenant De 8 gemeenten in het stedelijk gebied (Eindhoven, Helmond en de 6 randgemeenten) hebben in het verleden al afspraken gemaakt op het gebied van “wonen” en “werken”. Deze afspraken willen ze
6
omzetten naar een nieuwe set van afspraken die enerzijds recht doet aan de (financiële) belangen van de deelnemende gemeenten (bijvoorbeeld in de vorm van ingenomen grondposities), maar die ook een stevig fundament is voor de economische kracht van het stedelijk gebied. Invulling geven aan de Brainport-ambities betekent banen, welvaart en goede voorzieningen voor de inwoners van alle acht gemeenten.
Zie bijlage 4 : Uitgangspunten samenwerking Stedelijke gebied van mei 2012 en al nader uitgewerkt in
bijlage 5: Notitie GaSGeven van 1 september 2012.
Voor het kunnen voorzien in de behoefte van de stadsregio hebben wij in 2008 een samenwerkingsovereenkomst gesloten met de gemeenten Best en Eindhoven voor de ontwikkeling van Westfields bedrijvenpark. Een van de afspraken is dat bedrijven vanuit Best en Oirschot voorrang krijgen bij het verwerven van een kavel in de fase I en II en dat bedrijven uit Eindhoven zouden worden gefaciliteerd in fase III.
Voor het thema “werken” willen de convenantpartners van de stadsregio concreet insteken op: 1-loket om te zoeken naar de beste vestigingslocatie voor een bedrijf, een implementatietraject gericht op marktconforme grondprijzen, en herstructurering van bedrijventerreinen. Dit alles binnen een setting waarbij het bedrijfsleven wordt betrokken.
Vanwege de regionale functie van Westfields bedrijvenpark en de daarvoor gemaakte afspraken met de gemeenten Best en Eindhoven, zijn wij vrijwillig in het proces gestapt voor het onderdeel “werken” en staan we aan de vooravond van het maken van een keuze. Of we committeren ons voor het thema “werken/bedrijventerreinen” aan De Kempen of aan de stadsregio.
(Voorlopige) samenvattende conclusie regio Zuidoost Brabant Het diagram hiernaast geeft de status aan van de werklocaties
in
de
regio.
Hieruit
opgemaakt dat meer dan 1/3
kan
worden
ón hold’ is gezet.
Belangrijk om aan te geven is dat het gehanteerde model sterk dynamisch is. Statussen van bepaalde terreinen kunnen in de loop der tijd veranderen.
Voor de periode tot 2020 vormen de terreinen die op “oranje” en “rood” zijn gezet voorlopig geen aanbod meer. Wanneer we deze programmering vertalen naar de vraag-aanbod analyse, dan levert dit het volgende beeld op.
7
Hieruit kan worden afgeleid dat er nog steeds een significant overaanbod geldt van meer dan 250 ha. Het grootste deel hiervan bevindt zich in het Stedelijk Gebied. Zie bijlage 2: Regionale afspraken & programmering werklocaties Zuidoost-brabant, najaar 2012.
8
Welke regio is van belang voor Oirschot? We hebben in de ene regio onze lokale behoefte afgestemd en zijn in de andere actief geweest voor het regionale bedrijventerrein dat in onze gemeente is gelegen. Omdat binnen beide regio’s gepleit wordt om tot een verdergaande samenwerking te komen, wordt het tijd om voor het onderdeel “werken/bedrijventerreinen” een keuze te maken.
Wat zegt onze Toekomstvisie 2030? In deze visie vinden we voor het maken van een keuze voor een samenwerkingsverband de volgende aanknopingspunten. 1.
Criteria die voor samenwerking van belang zijn: • Keuze voor samenwerking wordt gemaakt vanuit een visie op de lange termijn en • vanuit het perspectief van zelfstandigheid. • Samenwerking moet effectief zijn. • Het belang van inwoners moet gewaarborgd blijven. • Per taakveld moet bezien worden wie de meest geschikte partners zijn. • Partners moeten een toegevoegde waarde hebben.
2. Daarnaast staat in deze visie vermeld, dat het werken in Oirschot in 2030 wordt gekenmerkt door de combinatie van cultuurhistorie, een groene omgeving en verbinding met de toptechnologische regio. 3. Specifiek voor het onderdeel bedrijvigheid lezen we in de visie ook dat Oirschot in 2030 een integraal onderdeel van de ambitie Brainport 2020 is. Bij iedere vorm van economische ontwikkeling staan kwaliteit en professionaliteit voorop met een goede inpassing of versterking van het groene en cultuurhistorische karakter van Oirschot.
9
Waar is de beroepsbevolking op georiënteerd? (Bij benadering) pendelgegevens Oirschot inkomend en uitgaand, 2009. Bron CBS, 2011, bewerking Stec Groep 2012 in BT visie De Kempen, basisdocument, april 2012)
Bovenstaand kaartje laat zien, dat de beroepsbevolking van Oirschot zich meer beweegt richting het stedelijk gebied dan in zuidelijke richting. Uit gesprekken die we voeren met bedrijven die interesse hebben getoond voor Westfields bedrijvenpark, maken we op, dat de logistieke stromen van het bedrijf èn de woonplaats van de werknemers min of meer bepalend zijn voor de vestigingslocatie van een bedrijf. Een snelle toegang tot de A-58 of de A-67 bepaalt dus of men het oog laat vallen op het Kempisch Bedrijven Park (KBP) of op Westfields bedrijvenpark.
Een aantal jaren geleden hebben we een principiële beslissing moeten nemen ten aanzien van de vraag of we aansluiting zochten bij de ontwikkeling van het Kempisch Bedrijven Park of dat we voor onze bedrijven gingen inzetten op de ontwikkeling van een regionaal bedrijventerrein in het gebied Strijpsche Kampen Noord. Vanuit het Oirschotse bedrijfsleven kwam luid en duidelijk het geluid dat het KBP te decentraal was gelegen voor onze bedrijven en dat daarom volop ingezet moest worden op realisatie van (zoals nu genaamd) Westfields bedrijvenpark.
Economische motor van Nederland. De zuid-oost hoek van onze gemeente maakt onderdeel uit van een gebied waar allerlei economische activiteiten bij elkaar komen en in aanvulling op elkaar werken. Vanwege die natuurlijke samenhang in het gebied en de bedrijventerreinen die verschillende doelgroepen in hun behoefte moeten gaan
10
voorzien, liggen hier volop mogelijkheden om de economie aan te jagen, te versterken, uit te bouwen en drager te zijn/worden voor Nederland.
In het regeerakkoord “Bruggen slaan” is het standpunt te lezen dat, wil Nederland internationaal concurrerend blijven, investeringen maximaal moeten renderen. Daarom krijgen de economische gebieden rond de mainports, brainports en greenports prioriteit.
Beste kansen in de stadsregio De inwoners van Oirschot zijn gebaat bij een gezond economisch klimaat. Dit biedt namelijk allerlei mogelijkheden om binnen de eigen gemeenschap middelen te generen voor behoud en uitbouw van een levendig en aangenaam woon-, leef- en werkklimaat.
Zonder dit verder te onderbouwen met allerlei kengetallen, lijkt het toch redelijk voor de hand te liggen dat, gezien de oriëntatie van onze beroepsbevolking en de potenties van het gebied, dat de meeste kansen liggen bij een samenwerking met de stadsregio in plaats van de samenwerking op het thema “werken/bedrijventerreinen”, te intensiveren met de Kempengemeenten. Bovendien is dit voor ons, refererend aan de gesloten overeenkomst met Best en Eindhoven, niet “nieuw”.
11
12
Gebiedsontwikkeling 1.0, 2.0 of 3.0? Op dit moment speelt bij heel veel gemeenten een acuut probleem bij de grondexploitaties. De vormen van gebiedsontwikkeling waarover nu in diverse gremia wordt gesproken is echter niet gericht op het oplossen van deze (financiële) problemen maar vindt zijn oorsprong in het besef dat allerlei maatschappelijke ontwikkelingen bijdragen aan de bewustwording dat we het anders moeten gaan doen waardoor voldaan kan worden aan de volgende criteria: 1.
De vraag van de eindgebruiker moet het uitgangspunt zijn. (Realiseren van eigen onroerend goed door de ondernemer is niet meer aan de orde, er is een grote voorkeur voor huur, daarnaast is flexibiliteit noodzakelijk en is het wenselijk om voorzieningen te delen en samenwerking te zoeken in ontwikkelprocessen.)
2.
De bestaande voorraad vastgoed is bepalend. Nieuwe wordt beoordeeld op basis van de waarde die het toevoegt aan de bestaande voorraad. (We moeten niet meer maken van hetzelfde waardoor het in concurrentie komt met de bestaande voorraad maar. Hierbij is er wel een verschil tussen de kantorenmarkt en bedrijfsgebouwen.)
3.
De ontwikkeling in een gebied moet bijdragen aan de doelstellingen voor duurzaamheid van steden en dorpen en voldoen aan de Europese regels. (Op 22 en 23 maart jl. vond het vijfde congres van het Comité van de Regio's (CoR) plaats in Kopenhagen. Op weg naar de VN-Top Rio+20 werd op deze Europese duurzaamheidsconferentie de declamatie aangenomen waarin steden en regio’s zich committeren aan groene groei.)
Het bovenstaande is input geweest voor een idee hoe we het ontwikkelen van een gebied in de toekomst vorm kunnen geven: ‘gebiedsontwikkeling 3.0’. Alvorens hier verder op in te gaan moet eerst duidelijk zijn wat er verstaan wordt onder de versies 1.0 en 2.0.
Gebiedsontwikkeling 1.0 Deze ontwikkelvorm was/is gestoeld op een verdienmodel waarbij alle gronden werden aangekocht, bouwrijp gemaakt en vervolgens uitgegeven aan eindgebruikers of ontwikkelaars (Onder een “ontwikkelaar” wordt in dit verband ook de lokale overheid verstaan in het geval ze aan actieve grondpolitiek doet.). Doel was het realiseren van winst op de grond- en/of opstalontwikkeling. Nadat de kavel was verkocht of de woning/bedrijfsruimte gerealiseerd en opgeleverd ging men door naar het volgende project en bekommerde zich niet meer om de eindgebruiker. Ondanks grootschalige voorinvesteringen en soms lange terugverdientijden was deze aanpak toch tijdens het economische hoogtij winstgevend voor gemeenten en ontwikkelaars.
De exploitatiefase van grond en gebouwen bleef buiten beeld en werd overgelaten aan de nieuwe eigenaar, zoals gebruikers/eigenaren, vastgoedbeleggers of beheersorganisaties.
Deze vorm van gebiedsontwikkeling is niet crisisbestendig gebleken: het zorgde voor bouwwoede en, toen de vraag naar kantoren en bedrijventerreinen en winkelpanden verviel, voor leegstand. Het liet gemeenten, die zelf aan deze actieve vorm van grondpolitiek doen, achter met financiële problemen
13
en ontwikkelaars zijn op dit moment nog volop bezig om aan schadebeperking te doen en soms leidt het tot dramatische gevolgen (faillissement).
Gebiedsontwikkeling 2.0 Dit betreft een fragmentarische c.q. organische ontwikkeling van een gebied. Je benut de kansen die zich voordoen en gaat stukje bij beetje het gewenste totaalplaatje realiseren. Alvorens over een afnemer te beschikken wordt er niet geïnvesteerd in het gebied. Getracht wordt om de periode die ligt tussen investeren en innen van de opbrengst zo kort mogelijk te laten zijn. (Pas investeren als de afname is verzekerd.)
Deze vorm van gebiedontwikkeling is interessant als het gebied èn de ontwikkeling het toelaten dat je het fragmentarisch ontwikkelt en niet de ambitie hebt om daar allerlei andere doelen en verdienmodellen aan te koppelen.
Gelet op het feit dat we over gronden beschikken in het gebied De Scheper II en de hoofdinfrastructuur grotendeels is aangelegd is deze vorm van gebiedsontwikkeling goed toepasbaar voor dit bedrijventerrein. Of we deze vorm zelf actief ter hand nemen of aan de markt over laten kan nog nader worden bezien.
Gebiedsontwikkeling 3.0 Deze vorm van gebiedsontwikkeling gaat uit van hypothese dat als je samenhang creëert tussen vastgoed, stromen èn gebruik en dit koppelt aan een langjarige exploitatie van een terrein en gebouwen, er een bedrijventerrein ontwikkeld kan worden dat voldoet aan de vraag (flexibiliteit), qua prijsstelling acceptabel is (voor de bedrijven alleen nog sprake is van een huursituatie) een hoge mate van duurzaamheid kent èn de markt (ontwikkelaar/belegger) de realisatie daarvan gaat oppakken. (Dit lijkt in essentie op het succesvolle bedrijfsmodel van computergigant Apple. Het is gericht op de consument (vraag), op de integratie van software (stromen), en op de hardware (vastgoed). Zo wordt verdiend aan zowel hardware als software.)
De techniek biedt al vele mogelijkheden voor het realiseren van samenhang. Denk aan gesloten systemen voor afval, water en energie, domotica en andere meet- en regelsystemen. Cruciaal in de match tussen bedrijfsmodellen en het verdienmodel van gebiedsontwikkeling is hoe om te gaan met (grote) voorinvesteringen. Of het op te knippen is, wie het risico wil lopen, of je aan kunt blijven sluiten op de marktvraag etc.etc. Helaas zijn er nog geen succesvolle praktijkvoorbeelden voor handen.
Bij de wens (c.q. noodzaak) om niet meer te willen werken met actieve grondpolitiek maar wel invulling te geven aan de wens van de samenleving om de economie te stimuleren en bedrijven
14
daarvoor ruimte bieden op bedrijventerreinen lijkt deze vorm van gebiedsontwikkeling, bij gebrek aan beter, het beste alternatief.
Is de markt er al mee bezig? Om enig gevoel te hebben of de markt op dit moment hiervoor al rijp is, hebben we met een 3-tal ontwikkelaars oriënterende gesprekken gevoerd. Deze hebben ons het volgende inzicht gegeven: • Ook deze sector is zich bewust dat het nooit meer zal gaan zoals voor de crisis. Dit wil nog niet zeggen dat deze bewustwording al volledig is geïntegreerd in het (nieuwe) denken en helder is hoe het zal moeten gaan. • De oriëntatie op het “nieuwe” kent verschillende gradaties. De ene is zich bewust van het feit dat het anders moet maar ook nog volop bezig met het beperken van de schade ten gevolge van de crisis. Bij de ander bespeuren we een eerste aanzet in denken en een derde is de ideeën al concreter aan het uitwerken. Duidelijk is in elk geval dat er een voedingsbodem aanwezig is om de draai te maken en dat ze voor zichzelf een nieuwe rol zien weggelegd. • Er is veel onduidelijkheid. Tijdens de gesprekken borrelen dan ook de volgende vragen op: Wie investeert voor? Waar moet het product aan voldoen wil een investeerder de exploitatie van het gebied en de gebouwen overnemen? Hoe zien de gebouwencomplexen van de toekomst er uit? Op welke bedrijven kunnen we focussen en hoe groot is die groep? • Vragen over de (toekomstige) rol van de lokale overheid. Jaagt ze alleen maar aan en faciliteert daar waar nodig, of is ze ook bereid om een stuk van de risico’s af te dekken en voor te financieren? • Er is bereidheid om, binnen bepaalde kaders, samen met de gemeente een haalbaarheidsonderzoek te doen, aan de hand waarvan –realistische- conclusies kunnen worden getrokken.
Conclusie: Om echt een keuze te kunnen maken of we met Westfields bedrijvenpark door gaan op de oude voet (actieve grondpolitiek) of door stappen naar een nieuwe vorm van gebiedsontwikkeling is het noodzakelijk om een haalbaarheidsonderzoek uit te voeren. Het is mogelijk om een partij te selecteren waarmee je de mogelijkheden gaat verkennen en op basis van de uitkomsten een definitieve keuze maakt.
Deze
kunnen
variëren
van:
door
gaan
met
actieve
grondpolitiek,
inzetten
op
gebiedsontwikkeling 2.0 of doorstappen naar gebiedsontwikkeling 3.0. Bij een keuze voor de laatste variant moet op voorhand helder zijn of de ontwikkelaar waarmee je in zee gaat een dienst verricht in het denkproces, of al meteen de kandidaat is om de ontwikkeling over te nemen. Dit vraagt om het verder uitwerken van een selectie-/aanbestedingsprocedure. Alvorens dit te doen moet allereerst duidelijk zijn welke koers we willen gaan varen.
15
Wat als we op de oude voet verder gaan? Het hanteren van een nieuwe vorm van gebiedsontwikkeling wordt niet (!) primaire ingegeven vanuit de wens om als gemeente niet meer aan actieve grondpolitiek te doen. Maar, vanuit de wetenschap dat de bedrijvenmarkt om een ander product vraagt dan een kavel waarop een directeur groot aandeelhouder, als (privé-) investering een bedrijfspand gaat realiseren.
Dit wil niet zeggen dat we acuut het roer radicaal moeten omgooien en stoppen met het verder op de markt zetten van fase I van Westfields. Wellicht komen we namelijk tot de conclusie dat 3.0 voor ons geen oplossing biedt. Daarnaast kan het zomaar gebeuren dat –op basis van nieuwe constructies- de vraag naar kavels aantrekt en het financieel gezien aantrekkelijk is om met actieve grondpolitiek verder te gaan. Berekeningen (gebaseerd op aannames) hebben namelijk aangetoond dat bij een gefaseerde ontwikkeling tot na 2027 het nog mogelijk is een positief resultaat te halen.
Daarom moeten we voor de korte termijn, tot rond de zomer van 2013, op twee sporen verder gaan en energie blijven inzetten op het verder ontwikkelen en verkopen van fase I. Om dit spoor kracht bij te zetten gaan we onze marketing-, acquisitieactiviteiten nog eens tegen het licht houden en bezien of we tot een bijstelling moeten komen.
Gelet op het vorenstaande is het dan ook niet onoverkomelijk dat binnen de visie van de stadsregio de ontwikkeling van Westfields wordt gefaseerd. Dit is voor ons bespreekbaar, mits dit gebeurt binnen de context van een dynamisch verkeerslichtmodel.
16
Rol locale overheid bij gebiedsontwikkeling. Om deze, in dit kader, te kunnen bepalen, kijken we weer eerst naar de Toekomstvisie 2030. Oirschot heeft voor haar rol de volgende ambities geformuleerd: 1.
De gemeente heeft tot taak regels en wetten uit te voeren en te handhaven.
2.
Het gemeentebestuur is transparant, daadkrachtig en betrouwbaar.
3.
De gemeente speelt een voorwaardenscheppende faciliterende rol om zelfwerkzaamheid van burgers mogelijk te maken.
4.
De gemeente biedt burgers mogelijkheden tot participatie, medezeggenschap, inspraak en voorlichting.
5.
De ambtelijke organisatie werkt efficiënt, burgergericht en bedrijfsmatig.
Inmiddels is het denken nog verder aangescherpt en willen locale overheden daar waar mogelijk het realiseren van gebiedsontwikkeling aan de markt overlaten. Omdat veel partijen nog aan het herstellen zijn van de crisis, en iedereen nog zoekende is hoe we zaken nu wel kunnen gaan oppakken, zitten we in een transformatiefase. Afhankelijk van het aantrekken van de economie kan deze nog wel enige tijd duren. Als we de crisisperiode gebruiken voor het vinden van nieuwe oplossingen dan hoeft deze tijd niet verloren te zijn en zijn we tijdig klaar voor de toekomst.
In het belang van haar inwoners heeft de lokale overheid een taak in het, daar waar mogelijk, aanjagen van de economie. Een goed draaiende economie zorgt immers weer voor de nodige (financiële) spin-off waardoor we levendige kernen behouden waar het goed wonen en werken is.
Als we nu alles over laten aan initiatieven vanuit de markt, dan gebeurt er, naar verwachting, niet veel. Stil zitten is dan ook geen optie. Wat we wel kunnen is de rol pakken van het aanjagen van de markt, samen zoeken naar nieuwe ontwikkelvormen en daar waar nodig faciliteren.
Dit vraag om het ombuigen van de huidige rol van het zelf actief ontwikkelen van gebieden middels actieve grondpolitiek naar het –uiteindelijk- zijn van regisseur.
17
Koers Als je alle in deze notitie opgenomen informatie met elkaar in verband brengt en beziet wat er in de Toekomstvisie is afgesproken dan geeft het richting aan de volgende koers;
1.
Oirschot hecht, voor het belang van haar inwoners en het in stand houden van haar levendige gemeenschap, grote waarde aan het ontwikkelen, uitbouwen en realiseren van de Brainport ambitie.
2.
Voor de economische ontwikkeling van de regio, en de spin-off voor Oirschot, is het van belang dat het regionale gebied ten zuid-oosten van onze gemeente integraal en volledig te ontwikkelen.
3.
Gelet op de economische verbanden van de bedrijven en bewoners van onze gemeente ligt, voor het thema “werken/bedrijventerreinen” samenwerking met de stadsregio voor de hand.
4.
Oirschot kan een fundamentele bijdrage leveren aan het realiseren van dé economische motor van Nederland door zich te blijven inzetten voor de realisatie van Westfields bedrijvenpark.
5.
De
tijd
van
het
zelf
ontwikkelen
van
bedrijventerreinen
met
actieve
grondpolitiek
(gebiedsontwikkeling 1.0) ligt achter ons. De rol van de gemeente moet worden omgebogen van het zijn van
ontwikkelaar naar het aanjagen en faciliteren van het realiseren van
bedrijventerreinen door de markt. 6.
Daarnaast vraagt de markt om een ander “product” dan het aanbieden van kavels waarop de bedrijven zelf vastgoed realiseren.
7.
Of Gebiedsontwikkeling 3.0 aan de veranderde behoefte tegemoet kan komen en of deze vorm van gebiedsontwikkeling
van toepassing kan zijn voor Westfields bedrijvenpark moet nader
worden onderzocht. Dit betekent concreet: 8.
Fragmentarisch ontwikkelen (gebiedsontwikkeling 2.0: ontwikkelen op aanvraag) van De Scheper II door ons of door een marktpartij. Dit moet nader worden bezien.
9.
Een fasering van de ontwikkeling Westfields
Bedrijvenpark is, binnen de context van een
dynamisch verkeerslichtmodel, bespreekbaar. 10. Voor de ontwikkeling van fase II en III van Westfields Bedrijvenpark, en mogelijk daarop nog aanhakend fase I, wordt ingezet op een nieuwe vorm van gebiedsontwikkeling (3.0). 11. Samen met een marktpartij
gaan we de mogelijkheden van gebiedsontwikkeling 3.0. nader
onderzoeken. 12. Zomer 2013 moeten de uitkomsten van dit onderzoek bekend zijn en aan de hand daarvan wordt een definitieve keuze gemaakt t.a.v. de vraag hoe we verder gaan met de ontwikkeling van Westfields bedrijvenpark. 13. Formalisering van de samenwerking met de stadsregio, en mogelijk partner zijn van het nieuwe convenant, gaan we verkennen voor het onderdeel “werken/bedrijventerreinen”. 14. De Kempenvisie stellen we, met voorbehoud van punt 9, vast.
18
Bijlagen 1. Naar aan strategie voor bedrijventerreinen in de Brabantse Kempen, van 8 juli 2012 2. Regionale afspraken & programmering werklocaties Zuidoost-Brabant, najaar 2012 3. Toekomstvisie Oirschot 2030, van april 2011 4.
Uitgangspunten samenwerking Stedelijke gebied van mei 2012
5. Gezamenlijke Afspraken Stedelijk Gebied Eindhoven, Verbindend,Enerverend, Nieuw, van 1 september 2012
Geraadpleegde literatuur: •
Rapport Stec groep: Succesvol veranderen
•
Rapport Investeringen in gebiedsontwikkeling nieuwe stijl van het Ministerie van Infrastructuur en Milieu
•
Waardenmakerij, cahier gebiedsontwikkeling, van innovatieprogramma NederLandBovenWater
•
Verdienmogelijkheden, cahier gebiedsontwikkeling, van innovatieprogramma NederLandBovenWater
•
Proceskunst, cahier gebiedsontwikkeling , van innovatieprogramma NederLandBovenWater
Maatschappelijk veld: Hiervoor zijn gesprekken gevoerd met: •
Grontmij, partner in het innovatieprogramma NederLandBovenWater
•
Vertegenwoordigers van: Giesbers Gebiedsontwikkeling uit Wijchen, Heijmans Vastgoed uit Rosmalen en CRA Vastgoed uit Eindhoven.
Deelname aan: •
Workshop van NederlLandBovenWater
•
Workshop van Stec groep: Hoe red ik de grondexploitatie van mijn bedrijventerrein
•
Inspiratiesessie SRE, thema Werken
19
