VLAAMSE MAATSCHAPPIJ VOOR SOCIAAL WONEN KOLONIENSTRAAT 40 1000 BRUSSEL
BIJZONDER BESTEK VM/D 97 van toepassing op de overeenkomsten inzake het presteren van diensten afgesloten door de sociale huisvestingsmaatschappijen. Bijzonder bestek nr.
ON4/0120/2013
TWEEDE DEEL
TECHNISCHE BESCHRIJVING VAN HET PROJECT 1
OMSCHRIJVING VAN DE OPDRACHT
Zie Deel 1 van het bestek.
2
SITUERENDE INLEIDING
Het appartementsgebouw ligt aan het Hoogbouwplein te Zelzate. Het Hoogbouwplein bevindt zich op de linkeroever van het kanaal Gent – Terneuzen en is vanuit alle richtingen vlot bereikbaar via de R4 en de N49. Het gebouw dateert van begin jaren 70 en werd gebouwd in opdracht van de toenmalige Nationale Maatschappij voor Huisvesting (NMH). Bij de regionalisering van de sociale huisvesting werd het gebouw overgedragen aan de Vlaamse Huisvestingsmaatschappij (VHM). Het gebouw werd automatisch eigendom van de VMSW als rechtsopvolgster van de VHM.
Het gebouw bestaat uit 64 huurappartementen en werd destijds door de NMH in beheer gegeven aan de lokale huisvestingsmaatschappij Wonen Zelzate. Achteraan het gebouw bevinden zich 32 autobergplaatsen die los van het woonblok werden opgericht. De cvba Wonen beheert volgens de
toenmalige overeenkomst alle gebouwen van de VMSW in zelzate. Het gebouw staat kadastraal gekend te Zelzate 1 AFD. sec. D 0459 F. Het perceel valt onder het BPA nr. 5. Als hoogste gebouw in de regio wordt het dak gehuurd door twee providers voor mobiele telefonie. Het dak werd door hen uitgerust met zendmasten. De aanpak van de dakdichting en de isolatie zal hierdoor een bijzondere aanpak vragen in overleg met de eigenaars van de zendmasten.
3
AANLEIDING VAN HET PROJECT
De beslissing om het gebouw te renoveren wordt als volgt gemotiveerd. 1. Ondanks het feit dat het gebouw een preventief en correctief onderhoud geniet volgens de codes van goede praktijk treedt er op alle niveaus een hogere graad van slijtage op die niet meer kan opgevangen worden binnen de normale (preventieve en correctieve) onderhoudsplanning maar een grondige renovatie vereisen. 2. In augustus 2010 maakte de brandweer van Zelzate een verslag op n.a.v. een geplande rondgang m.b.t. de brandveiligheid. Uit het verslag blijkt dat het gebouw zowel op vlak van uitrusting als op bouwtechnisch vlak niet voldoet aan de actuele normen m.b.t. brandveiligheid. De structurele anomalieën kunnen hierbij enkel verholpen worden bij een doorgedreven renovatie. 3. Het bouwjaar in acht genomen voldoet het gebouw ook niet meer aan de actuele normen die gesteld worden aan de bouw van sociale woningen (energieprestaties, akoestiek, toegankelijkheid, oppervlaktenormen, etc.). Zie C2008, “Concepten voor sociale woningbouw, leidraad voor bouwheer en ontwerpers” (http://www.vmsw.be/nl/algemeen/downloads/abc#C2008). De VMSW wenst hierbij het gebouw maximaal mogelijk te laten voldoen aan de actuele normen. Een belangrijk norm die in het huidige concept niet gehaald wordt is de oppervlakte van de woonkamers. Om de woonkamers te laten voldoen aan de oppervlaktenormen wordt mogelijks gedacht aan de techniek van het “uitbuiken”, de uitbouw van gevels aan de hand van prefabmodules, zie: http://www.hodes-bouwsystemen.com/files_cms/bestand/125035.pdf 4. Bij nader onderzoek moet vastgesteld worden dat sloop gevolgd door nieuwbouw dient te worden uitgesloten omwille van het feit dat het blok volledig bewoond is. De afwezigheid van leegstand maakt dat het ontruimen van het gebouw teveel tijd in beslag zou nemen waarbij de veiligheid en de woonkwaliteit van de bewoners op termijn in het gedrang zou dreigen te komen. Sloop gevolgd door nieuwbouw kan pas een oplossing bieden op lange termijn waardoor het gebouw tot aan de sloop onefficiënte investeringen zou blijven opeisen voor onderhoud en veiligheid.
4
TOTAALRENOVATIE
Met het project wordt een verregaande (maximale) renovatie beoogd zowel inwendig als uitwendig, inclusief heraanleg van de omgeving (toegangspaden e.d.). Bij de renovatie wordt er naar gestreefd:
het gebouw opnieuw te laten voldoen aan de actuele normen voor veiligheid, kwaliteit en duurzaamheid. De onderhoudskost na renovatie te laten dalen naar het niveau van nieuwbouw. De uitstraling en de look van het gebouw te laten bijdragen tot een opwaardering van de omgeving
Hierbij dient de ontwerper in de mate van het mogelijke rekening te houden met:
het gebruik van duurzame materialen en renovatietechnieken. Hierbij is er ruimte voor innovatie, wat mogelijks kan leiden tot een hoger renovatiebudget. De haalbaarheid en de verhoging van budgetten dient te worden besproken met de VMSW. het streven naar een renovatiekost die niet hoger ligt dan de nieuwbouwkost (ideaal is ≤ 80% van de nieuwbouwkost). Bij het inbouwen van realistisch onderbouwde innovatie op vlak van duurzaamheid behoort een verhoging van het renovatiebudget tot de mogelijkheden. Hierbij dient een gedetailleerde en grondige motivatie op basis van haalbaarheid te worden uitgewerkt tijdens de ontwerpfase, en in overleg met de VMSW. het afstemmen van de renovatietechnieken op een uitvoering waarbij het gebouw niet moet worden ontruimd.
4.1
Niet limitatieve opsomming van gebreken en anomalieën aan het gebouw.
Onderstaande lijst is niet limitatief en is enkel bedoeld om een schematisch overzicht te verschaffen ten einde over voldoende informatie te beschikken om deel te nemen aan de opdracht. Het uiteindelijk ontwerp wordt gemaakt in overleg met de VMSW en cvba Wonen en op basis van onderzoek naar de staat van het gebouw. Hierbij wordt totaalaanpak beoogd. ONDERWERP
ONDERDEEL
COMMENTAAR
TOEGANGSWEGEN
bereikbaarheid voertuigen
toegankelijkheid brandweer
TUINSTROKEN
groenaanleg
Heraanleg omgeving
TUINPADEN
bereikbaarheid voetgangers
Verbetering toegankelijkheid
FIETSBERGINGEN
binnen het gebouw
Situering herbekijken
OVERDEKTE INKOM
glazen gevel en glazen dak
Toegang voldoet niet als evacuatieweg, veranda heeft reeds voor onveilige situaties gezorgd
nooduitgang in achtergevel
Niet aangepast
type verlichting
Te onderzoeken en aanpassen, duurzame oplossing
aantal verlichtingspunten
Te onderzoeken en aanpassen, duurzame oplossing
regeling van de verlichting
Te onderzoeken en aanpassen, duurzame oplossing
Energiezuinigheid
Te onderzoeken en aanpassen, duurzame oplossing
COMPARTIMENTERING EN BRANDVEILIGHEID
ALGEMEEN
branddetectie ontbreekt volledig
KELDER
STOOKRUIMTE
Branddeur voldoet niet
TERREIN
VERLICHTING OPENBAAR
HOOFDGEBOUW CONCEPT GEBOUW
hydranten ontbreken METERS & BERGRUIMTE
deur naar traphall zonder Brandweerstand Signalisatie &noodverlichting ontbreken
GELIJKVLOERS
PORTAAL
glas gevel en glas dak niet veilig zelfsluitende aluminium deur met glas
INKOM 1 & INKOM 2
zelfsluitende deur zonder Brandweerstand
-
In te richten als evacuatieweg
Signalisatie & noodverlichting ontbreken plafonds zonder brandweerstand staalkolommen zonder mantel met brandweerstand blusmiddelen ontbreken hydranten ontbreken In te richten om vandalisme tegen te gaan moeilijk sluitende deuren van leidingkokers TRAPHALL (evacuatie)
deur zonder brandweerstand, niet zelfsluitend Signalisatie & noodverlichting ontbreken
NOODUITGANG 1 & 2
Signalisatie & noodverlichting ontbreken
(evacuatie) plafonds zonder attest brandweerstand brandalarm ontbreekt BERGRUIMTE
deuren naar traphall zonder brandweerstand signalisatie&noodverlichting ontbreken
METERLOKAAL
beide deuren zonder brandweerstand Signalisatie &noodverlichting ontbreken
LIFTEN
Geen koppeling met brandcentrale voor geen gebruik in nood overeenkomstigheid normering slijtage liftkooi en wanden overloop
VERDIEPINGEN
OVERLOPEN
Signalisatie & noodverlichting ontbreken deuren traphall zonder brandweerstand Brandalarm (sirene) ontbreekt blusmiddelen ontbreken
LEIDINGKOKERS
Rf-compartimentering onderbroken moeilijk sluitende deuren leidingkokers
VENTILATIEKOKERS
roosters zonder Brandweerstand
APPARTEMENTEN
inkomdeur traphall zonder Brandweerstand normale slijtage
TRAPHALL
rookluiken ontbreken Signalisatie & noodverlichting ontbreken
CONSTRUCTIE GEVEL
GEVELSTEEN & betonstroken
beton geverfd, koudebruggen aanwezig en te verhelpen
RAAMCONSTRUCTIES
PVC-ramen met hoogrendementsglas)
DAKDICHTING
normale slijtage, totaalaanpak en verhogen van isolatie
WATERLEIDING METERS
watermeter kelder
dubbele meter met bypass
ELEKTRICITEIT METERS
INKOM 1
meter gemeenschappelijk
in afzonderlijk lokaal
meters appartementen
DAKBEDEKKING
dubbele
NUTSAANSLUITINGEN
meter telefonie op dak INKOM 2
meter gemeenschappelijk
in afzonderlijk lokaal
meters appartementen
beglazing
(geen
TELEFONIE & distributie
info ontbreekt
TECHNIEKEN WATERLEIDING CONCEPT
drukgroep kelder
drukverhoging volledig gebouw
verdeelleiding gelijkvloers
ophanging onder plafond
HASPELS overlopen
leiding koker overloop, drukmeting kelder
zonder manometer
leiding koker overloop, drukmeting kelder
WATER GEMENE DELEN
tot en met derde verdieping
met DD-kraan overloop
vanaf vierde verdieping
WATER APPARTEMENTEN
stijgleidingen in koker overloop in slechte staat
ELEKTRICITEIT METERS & verdeelborden
in meterlokalen gelijkvloers
verouderd
in leidingkoker overloop
combinatie riolering & waterleiding aanpassing aan normen en keuring
GEMENE DELEN
LEIDINGEN & andere
In slechte staat, aanpassing aan normen en keuring
- schakelaars en contacten
In slechte staat, aanpassing aan normen en keuring
- parlofonie, telefonie, distributie - inbraak- en branddetectie, ARMATUREN
slijtage armaturen volledig gebouw
NOODVERLICHTING
zie B.0 compartimentering aansluiting op centrale
APPARTEMENTEN
LEIDINGEN & andere
aansluiting
- schakelaars en contacten
aanpassing aan normen en keuring
- parlofonie, telefonie, distributie - inbraak- en branddetectie, - verlichting RIOLERING VERDIEPINGEN OVERLOOP
klokrooster/overloop
overloop inkom 1 overloop inkom 2
APPARTEMENTEN
verdeelleiding in vloeren
Te onderzoeken
APPARTEMENTEN inkom 1
valleiding in opbouw
wc douche/bad+lavabo+wasm.+boiler gootsteen
APPARTEMENTEN inkom 2
valleiding in opbouw
wc douche/bad+lavabo+wasm.+boiler gootsteen
DAK & balkons
valleidingen in gietijzer
Meenemen in aanpak
CV-INSTALLATIE
opstelling in kelder
gestookt met mazout (centrale stookplaats)
CENTRALE REGELTECHNIEK
Ontbreekt
Totaalaanpak naar energiezuinige regeltechniek vereist
LEIDINGEN
Bestaande verouderde situatie
totaalaanpak
KELDER & GELIJKVLOERS
Stookplaats
Te renoveren met oog voor maximale veiligheid
APPARTEMENTEN
stijgleidingen in opbouw
Totaalaanpak vereist,
CENTRALE VERWARMING
- radiator badkamer/niveau
- radiator keuken+woonr./niveau - radiator beide slaapkamers/niveau - radiator badkamer - radiator beide bergruimtes/niveau RADIATOREN OPENBAAR
gelijkvloers kelder
APPARTEMENTEN INKOM 1
type A
badkamer,keuken,woonkamer,slpk.2x,berg.
type B
badkamer,keuken, woonkamer,slpk.2x,berg.
type C
badkamer,keuken, woonkamer,slpk.1x
type D
badkamer,keuken, woonkamer,slpk.3x,
type A
badkamer,keuken, woonkamer,slpk.2x,berg.
type B
badkamer,keuken, woonkamer,slpk.2x,berg.
type B'
badkamer,keuken, woonkamer,slpk.2x
type A'
badkamer,keuken, woonkamer,slpk.2x,
KRAANWERK
radiatorkranen
thermostatisch
LOKALE REGELTECHNIEK
Ontbreekt
Geen thermostaten in de woningen, Naregeling voorzien (PID)
KOKERS RUWBOUW
natuurlijke ventilatie
ontbreekt
fornuis opgesteld voor raam
APPARTEMENTEN INKOM 2
VENTILATIE VENTILATIEKOKERS RAAMROOSTERS AFZUIGING KEUKEN VOLTOOIINGSWERKEN
Totale inwendige verfraaiing vereist
WANDEN
Noodzakelijke verfraaiingwerken
PLEISTERWERK
Noodzakelijke verfraaiingwerken
KELDER & GELIJKVLOERS
Noodzakelijke verfraaiingwerken
OVERLOPEN & TRAPHALL
Noodzakelijke verfraaiingwerken
APPARTEMENTEN WANDBETEGELING
Noodzakelijke verfraaiingwerken
TEGELVLOER
Noodzakelijke verfraaiingwerken vloer inkom & wc
normale slijtage
vloer badkamer & keuken
renovatie simultaan met leidingen
vloeren woonruimte
normale slijtage
vloer gang+2 slaapk.+
normale slijtage
bergruimte vloer gang+1 slaapk.
normale slijtage
vloer gang+3 slaapk.
normale slijtage
KELDER
Noodzakelijke verfraaiingwerken
ALGEMENE DELEN
Noodzakelijke verfraaiingwerken
INKOM 1 & 2 gelijkvl.
Noodzakelijke verfraaiingwerken
NOODUITGANG gelijkvl.
Noodzakelijke verfraaiingwerken
TRAPHALL gelijkvloers
Noodzakelijke verfraaiingwerken
OVERLOOP verdieping
Noodzakelijke verfraaiingwerken
TRAPHALL verdieping
Noodzakelijke verfraaiingwerken
SCHILDERWERKEN
KELDER
Noodzakelijke verfraaiingwerken
PORTAAL gelijkvloers
Noodzakelijke verfraaiingwerken
INKOM 1 & 2 gelijkvl.
Noodzakelijke verfraaiingwerken
NOODUITGANG gelijkvl.
Noodzakelijke verfraaiingwerken
TRAPHALL gelijkvloers
Noodzakelijke verfraaiingwerken
OVERLOOP verdieping
Noodzakelijke verfraaiingwerken
TRAPHALL verdieping
Noodzakelijke verfraaiingwerken
APPARTEMENTEN BINNENDEUREN
Noodzakelijke verfraaiingwerken
KELDER
Noodzakelijke verfraaiingwerken
PORTAAL gelijkvloers
Noodzakelijke verfraaiingwerken
INKOM 1 & 2 gelijkvl.
Noodzakelijke verfraaiingwerken
NOODUITGANG gelijkvl.
Noodzakelijke verfraaiingwerken
TRAPHALL gelijkvloers
Noodzakelijke verfraaiingwerken
OVERLOOP verdieping
Noodzakelijke verfraaiingwerken
TRAPHALL verdieping
Noodzakelijke verfraaiingwerken
MEUBILAIR APPARTEMENTEN
Keuken, Badkamer
Noodzakelijke verfraaiingwerken
UITBEKLEDINGEN RAMEN
Noodzakelijke verfraaiingwerken, beglazing hoogrendement te onderzoeken
BINNENSCHRIJNWERK
Noodzakelijke verfraaiingwerken Duurzaam hout (FSC)
GARAGES
Meenemen in renovatie appartementsgebouw
TOEGANGSWEG
zie A, TERREIN