D 97

VLAAMSE MAATSCHAPPIJ VOOR SOCIAAL WONEN KOLONIENSTRAAT 40 1000 BRUSSEL

BIJZONDER BESTEK VM/D 97 van toepassing op de overeenkomsten inzake het presteren van diensten afgesloten door de sociale huisvestingsmaatschappijen. Bijzonder bestek nr.

ON4/0120/2013

TWEEDE DEEL

TECHNISCHE BESCHRIJVING VAN HET PROJECT 1

OMSCHRIJVING VAN DE OPDRACHT

Zie Deel 1 van het bestek.

2

SITUERENDE INLEIDING

Het appartementsgebouw ligt aan het Hoogbouwplein te Zelzate. Het Hoogbouwplein bevindt zich op de linkeroever van het kanaal Gent – Terneuzen en is vanuit alle richtingen vlot bereikbaar via de R4 en de N49. Het gebouw dateert van begin jaren 70 en werd gebouwd in opdracht van de toenmalige Nationale Maatschappij voor Huisvesting (NMH). Bij de regionalisering van de sociale huisvesting werd het gebouw overgedragen aan de Vlaamse Huisvestingsmaatschappij (VHM). Het gebouw werd automatisch eigendom van de VMSW als rechtsopvolgster van de VHM.

Het gebouw bestaat uit 64 huurappartementen en werd destijds door de NMH in beheer gegeven aan de lokale huisvestingsmaatschappij Wonen Zelzate. Achteraan het gebouw bevinden zich 32 autobergplaatsen die los van het woonblok werden opgericht. De cvba Wonen beheert volgens de

toenmalige overeenkomst alle gebouwen van de VMSW in zelzate. Het gebouw staat kadastraal gekend te Zelzate 1 AFD. sec. D 0459 F. Het perceel valt onder het BPA nr. 5. Als hoogste gebouw in de regio wordt het dak gehuurd door twee providers voor mobiele telefonie. Het dak werd door hen uitgerust met zendmasten. De aanpak van de dakdichting en de isolatie zal hierdoor een bijzondere aanpak vragen in overleg met de eigenaars van de zendmasten.

3

AANLEIDING VAN HET PROJECT

De beslissing om het gebouw te renoveren wordt als volgt gemotiveerd. 1. Ondanks het feit dat het gebouw een preventief en correctief onderhoud geniet volgens de codes van goede praktijk treedt er op alle niveaus een hogere graad van slijtage op die niet meer kan opgevangen worden binnen de normale (preventieve en correctieve) onderhoudsplanning maar een grondige renovatie vereisen. 2. In augustus 2010 maakte de brandweer van Zelzate een verslag op n.a.v. een geplande rondgang m.b.t. de brandveiligheid. Uit het verslag blijkt dat het gebouw zowel op vlak van uitrusting als op bouwtechnisch vlak niet voldoet aan de actuele normen m.b.t. brandveiligheid. De structurele anomalieën kunnen hierbij enkel verholpen worden bij een doorgedreven renovatie. 3. Het bouwjaar in acht genomen voldoet het gebouw ook niet meer aan de actuele normen die gesteld worden aan de bouw van sociale woningen (energieprestaties, akoestiek, toegankelijkheid, oppervlaktenormen, etc.). Zie C2008, “Concepten voor sociale woningbouw, leidraad voor bouwheer en ontwerpers” (http://www.vmsw.be/nl/algemeen/downloads/abc#C2008). De VMSW wenst hierbij het gebouw maximaal mogelijk te laten voldoen aan de actuele normen. Een belangrijk norm die in het huidige concept niet gehaald wordt is de oppervlakte van de woonkamers. Om de woonkamers te laten voldoen aan de oppervlaktenormen wordt mogelijks gedacht aan de techniek van het “uitbuiken”, de uitbouw van gevels aan de hand van prefabmodules, zie: http://www.hodes-bouwsystemen.com/files_cms/bestand/125035.pdf 4. Bij nader onderzoek moet vastgesteld worden dat sloop gevolgd door nieuwbouw dient te worden uitgesloten omwille van het feit dat het blok volledig bewoond is. De afwezigheid van leegstand maakt dat het ontruimen van het gebouw teveel tijd in beslag zou nemen waarbij de veiligheid en de woonkwaliteit van de bewoners op termijn in het gedrang zou dreigen te komen. Sloop gevolgd door nieuwbouw kan pas een oplossing bieden op lange termijn waardoor het gebouw tot aan de sloop onefficiënte investeringen zou blijven opeisen voor onderhoud en veiligheid.

4

TOTAALRENOVATIE

Met het project wordt een verregaande (maximale) renovatie beoogd zowel inwendig als uitwendig, inclusief heraanleg van de omgeving (toegangspaden e.d.). Bij de renovatie wordt er naar gestreefd:



het gebouw opnieuw te laten voldoen aan de actuele normen voor veiligheid, kwaliteit en duurzaamheid. De onderhoudskost na renovatie te laten dalen naar het niveau van nieuwbouw. De uitstraling en de look van het gebouw te laten bijdragen tot een opwaardering van de omgeving

 

Hierbij dient de ontwerper in de mate van het mogelijke rekening te houden met: 

het gebruik van duurzame materialen en renovatietechnieken. Hierbij is er ruimte voor innovatie, wat mogelijks kan leiden tot een hoger renovatiebudget. De haalbaarheid en de verhoging van budgetten dient te worden besproken met de VMSW. het streven naar een renovatiekost die niet hoger ligt dan de nieuwbouwkost (ideaal is ≤ 80% van de nieuwbouwkost). Bij het inbouwen van realistisch onderbouwde innovatie op vlak van duurzaamheid behoort een verhoging van het renovatiebudget tot de mogelijkheden. Hierbij dient een gedetailleerde en grondige motivatie op basis van haalbaarheid te worden uitgewerkt tijdens de ontwerpfase, en in overleg met de VMSW. het afstemmen van de renovatietechnieken op een uitvoering waarbij het gebouw niet moet worden ontruimd.





4.1

Niet limitatieve opsomming van gebreken en anomalieën aan het gebouw.

Onderstaande lijst is niet limitatief en is enkel bedoeld om een schematisch overzicht te verschaffen ten einde over voldoende informatie te beschikken om deel te nemen aan de opdracht. Het uiteindelijk ontwerp wordt gemaakt in overleg met de VMSW en cvba Wonen en op basis van onderzoek naar de staat van het gebouw. Hierbij wordt totaalaanpak beoogd. ONDERWERP

ONDERDEEL

COMMENTAAR

TOEGANGSWEGEN

bereikbaarheid voertuigen

toegankelijkheid brandweer

TUINSTROKEN

groenaanleg

Heraanleg omgeving

TUINPADEN

bereikbaarheid voetgangers

Verbetering toegankelijkheid

FIETSBERGINGEN

binnen het gebouw

Situering herbekijken

OVERDEKTE INKOM

glazen gevel en glazen dak

Toegang voldoet niet als evacuatieweg, veranda heeft reeds voor onveilige situaties gezorgd

nooduitgang in achtergevel

Niet aangepast

type verlichting

Te onderzoeken en aanpassen, duurzame oplossing

aantal verlichtingspunten


regeling van de verlichting


Energiezuinigheid


COMPARTIMENTERING EN BRANDVEILIGHEID

ALGEMEEN

branddetectie ontbreekt volledig

KELDER

STOOKRUIMTE

Branddeur voldoet niet

TERREIN

VERLICHTING OPENBAAR

HOOFDGEBOUW CONCEPT GEBOUW

hydranten ontbreken METERS & BERGRUIMTE

deur naar traphall zonder Brandweerstand Signalisatie &noodverlichting ontbreken

GELIJKVLOERS

PORTAAL

glas gevel en glas dak niet veilig zelfsluitende aluminium deur met glas

INKOM 1 & INKOM 2

zelfsluitende deur zonder Brandweerstand

-

In te richten als evacuatieweg

Signalisatie & noodverlichting ontbreken plafonds zonder brandweerstand staalkolommen zonder mantel met brandweerstand blusmiddelen ontbreken hydranten ontbreken In te richten om vandalisme tegen te gaan moeilijk sluitende deuren van leidingkokers TRAPHALL (evacuatie)

deur zonder brandweerstand, niet zelfsluitend Signalisatie & noodverlichting ontbreken

NOODUITGANG 1 & 2

Signalisatie & noodverlichting ontbreken

(evacuatie) plafonds zonder attest brandweerstand brandalarm ontbreekt BERGRUIMTE

deuren naar traphall zonder brandweerstand signalisatie&noodverlichting ontbreken

METERLOKAAL

beide deuren zonder brandweerstand Signalisatie &noodverlichting ontbreken

LIFTEN

Geen koppeling met brandcentrale voor geen gebruik in nood overeenkomstigheid normering slijtage liftkooi en wanden overloop

VERDIEPINGEN

OVERLOPEN

Signalisatie & noodverlichting ontbreken deuren traphall zonder brandweerstand Brandalarm (sirene) ontbreekt blusmiddelen ontbreken

LEIDINGKOKERS

Rf-compartimentering onderbroken moeilijk sluitende deuren leidingkokers

VENTILATIEKOKERS

roosters zonder Brandweerstand

APPARTEMENTEN

inkomdeur traphall zonder Brandweerstand normale slijtage

TRAPHALL

rookluiken ontbreken Signalisatie & noodverlichting ontbreken

CONSTRUCTIE GEVEL

GEVELSTEEN & betonstroken

beton geverfd, koudebruggen aanwezig en te verhelpen

RAAMCONSTRUCTIES

PVC-ramen met hoogrendementsglas)

DAKDICHTING

normale slijtage, totaalaanpak en verhogen van isolatie

WATERLEIDING METERS

watermeter kelder

dubbele meter met bypass

ELEKTRICITEIT METERS

INKOM 1

meter gemeenschappelijk

in afzonderlijk lokaal

meters appartementen

DAKBEDEKKING

dubbele

NUTSAANSLUITINGEN

meter telefonie op dak INKOM 2

meter gemeenschappelijk

in afzonderlijk lokaal

meters appartementen

beglazing

(geen

TELEFONIE & distributie

info ontbreekt

TECHNIEKEN WATERLEIDING CONCEPT

drukgroep kelder

drukverhoging volledig gebouw

verdeelleiding gelijkvloers

ophanging onder plafond

HASPELS overlopen

leiding koker overloop, drukmeting kelder

zonder manometer

leiding koker overloop, drukmeting kelder

WATER GEMENE DELEN

tot en met derde verdieping

met DD-kraan overloop

vanaf vierde verdieping

WATER APPARTEMENTEN

stijgleidingen in koker overloop in slechte staat

ELEKTRICITEIT METERS & verdeelborden

in meterlokalen gelijkvloers

verouderd

in leidingkoker overloop

combinatie riolering & waterleiding aanpassing aan normen en keuring

GEMENE DELEN

LEIDINGEN & andere

In slechte staat, aanpassing aan normen en keuring

- schakelaars en contacten

In slechte staat, aanpassing aan normen en keuring

- parlofonie, telefonie, distributie - inbraak- en branddetectie, ARMATUREN

slijtage armaturen volledig gebouw

NOODVERLICHTING

zie B.0 compartimentering aansluiting op centrale

APPARTEMENTEN

LEIDINGEN & andere

aansluiting

- schakelaars en contacten

aanpassing aan normen en keuring

- parlofonie, telefonie, distributie - inbraak- en branddetectie, - verlichting RIOLERING VERDIEPINGEN OVERLOOP

klokrooster/overloop

overloop inkom 1 overloop inkom 2

APPARTEMENTEN

verdeelleiding in vloeren

Te onderzoeken

APPARTEMENTEN inkom 1

valleiding in opbouw

wc douche/bad+lavabo+wasm.+boiler gootsteen

APPARTEMENTEN inkom 2

valleiding in opbouw

wc douche/bad+lavabo+wasm.+boiler gootsteen

DAK & balkons

valleidingen in gietijzer

Meenemen in aanpak

CV-INSTALLATIE

opstelling in kelder

gestookt met mazout (centrale stookplaats)

CENTRALE REGELTECHNIEK

Ontbreekt

Totaalaanpak naar energiezuinige regeltechniek vereist

LEIDINGEN

Bestaande verouderde situatie

totaalaanpak

KELDER & GELIJKVLOERS

Stookplaats

Te renoveren met oog voor maximale veiligheid

APPARTEMENTEN

stijgleidingen in opbouw

Totaalaanpak vereist,

CENTRALE VERWARMING

- radiator badkamer/niveau

- radiator keuken+woonr./niveau - radiator beide slaapkamers/niveau - radiator badkamer - radiator beide bergruimtes/niveau RADIATOREN OPENBAAR

gelijkvloers kelder

APPARTEMENTEN INKOM 1

type A

badkamer,keuken,woonkamer,slpk.2x,berg.

type B

badkamer,keuken, woonkamer,slpk.2x,berg.

type C

badkamer,keuken, woonkamer,slpk.1x

type D

badkamer,keuken, woonkamer,slpk.3x,

type A


type B


type B'

badkamer,keuken, woonkamer,slpk.2x

type A'

badkamer,keuken, woonkamer,slpk.2x,

KRAANWERK

radiatorkranen

thermostatisch

LOKALE REGELTECHNIEK

Ontbreekt

Geen thermostaten in de woningen, Naregeling voorzien (PID)

KOKERS RUWBOUW

natuurlijke ventilatie

ontbreekt

fornuis opgesteld voor raam

APPARTEMENTEN INKOM 2

VENTILATIE VENTILATIEKOKERS RAAMROOSTERS AFZUIGING KEUKEN VOLTOOIINGSWERKEN

Totale inwendige verfraaiing vereist

WANDEN

Noodzakelijke verfraaiingwerken

PLEISTERWERK


KELDER & GELIJKVLOERS


OVERLOPEN & TRAPHALL


APPARTEMENTEN WANDBETEGELING


TEGELVLOER

Noodzakelijke verfraaiingwerken vloer inkom & wc

normale slijtage

vloer badkamer & keuken

renovatie simultaan met leidingen

vloeren woonruimte

normale slijtage

vloer gang+2 slaapk.+

normale slijtage

bergruimte vloer gang+1 slaapk.

normale slijtage

vloer gang+3 slaapk.

normale slijtage

KELDER


ALGEMENE DELEN


INKOM 1 & 2 gelijkvl.


NOODUITGANG gelijkvl.


TRAPHALL gelijkvloers


OVERLOOP verdieping


TRAPHALL verdieping


SCHILDERWERKEN

KELDER


PORTAAL gelijkvloers








OVERLOOP verdieping


TRAPHALL verdieping


APPARTEMENTEN BINNENDEUREN


KELDER


PORTAAL gelijkvloers








OVERLOOP verdieping


TRAPHALL verdieping


MEUBILAIR APPARTEMENTEN

Keuken, Badkamer


UITBEKLEDINGEN RAMEN

Noodzakelijke verfraaiingwerken, beglazing hoogrendement te onderzoeken

BINNENSCHRIJNWERK

Noodzakelijke verfraaiingwerken Duurzaam hout (FSC)

GARAGES

Meenemen in renovatie appartementsgebouw

TOEGANGSWEG

zie A, TERREIN

D 97

Recommend Documents