‘College VU Amsterdam’
“Taxeren van kantoren” drs. E.F. Halter MRICS
[email protected] 030 – 252 4545
1
2
Taxeren
1. Theorie 2. Praktijk
3
1. Theorie
1. Theorie
4
1a. Theorie – Wat is waarde?
1b. Doel
1c. Waardebegrip
1d. Waarderingsmethode De methode mag geen invloed hebben op het waardebegrip en het waarderingsresultaat.
5
1a. Theorie – Wat is waarde?
•
Price:
observeerbare daadwerkelijke transactieprijs
•
Worth:
de prijs die partij X er voor wil betalen
•
Value:
de meest waarschijnlijke opbrengst
6
1a. Theorie – Wat is waarde?
Waarde is bedrag dat op waardepeildatum wordt overeen gekomen: • tussen een willige koper en verkoper • die op gepaste afstand van elkaar staan • na een behoorlijke marketing • met kennis en voorzichtigheid • zonder dwang
7
1 b. Theorie – Waarde doel
1. Koop/verkoop: - Voor eigen gebruik - Voor investering
2. Accountancy: - Jaarrekeningen / Fusies - Performance meting (ROZ / Aedex)
8
1 b. Theorie – Waarde doel
3. Belasting: - OZB / Waterschap e.d. (WOZ) - Successierechten - Vennootschapsbelasting - Overdrachtsbelasting 4. Bank: - Financiering
9
1 b. Theorie – Waarde doel
5. Verzekeraar: - Herbouwwaarde
6. Ruimt. Orde: - Onteigening / planschade
10
1 b. Theorie – Waarde doel
Bord in de tuin waarde (of niet) 1. Koop/verkoop: - ja 2. Accountancy: - ja, mits men niet kiest voor hist. kostprijs 3. Belasting: - ja, maar fictie leeg (bij WOZ) - ja, maar vaste waardepeildatum (bij WOZ) 4. Bank: - ja, minus risico afslag (executiewaarde) 5. Verzekeraar: - nee, stenen tellen, excl. grond 6. Ruimt. Orde: - ja, plus bijkomende kosten
11
1 c. Theorie – Waarde begrippen
1. Koop/verkoop: onderhandse verkoopwaarde 2. Accountancy: actuele waarde 3. Belasting: waarde in het economisch verkeer gecorrigeerde vervangingswaarde 4. Bank: onderhandse verkoopwaarde executiewaarde 5. Verzekeraar: herbouwwaarde 6. Ruimt. Orde: volledige schadeloosstelling
12
1 d. Theorie – Waarde methodieken
Continuum tussen markt en vervangingswaarde
AAMarkt MarktWaarde Waarde
BBBedrijfs BedrijfsWaarde Waarde
CCVervangings Vervangings Waarde Waarde
Top down
Bottom up
Netto inkomsten kapitaliseren
Grond + bouwkost. - afschrijving
Beschikbaarheid Markt Data Mate van aannames mbt taxatie neemt toe Vastgoed categorie
Vastgoed categorie
Vastgoed categorie
Courant
Specifiek
Incourant
13
2. Praktijk
2. Praktijk
14
2. Praktijk
Type objecten a) Courant b) Specifiek c) Incourant
b.v. woning of kantoor b.v. benzinestation b.v. ziekenhuis
Beperken ons tot courante objecten
15
2. Praktijk
2a. Courante objecten
16
2a. Praktijk - courant
A. Courant • Vastgoed is niet-branche specifiek • Kantoren, bedrijfshallen, winkels, woningen • Rekenmethodiek: obv marktwaarde (vastgoed inkomsten (huur) minus kosten) * factor “10 x de huur”
17
2a. Praktijk - courant
Comparatieve methode (taxatie woning Margriethof 22)
Adres Julianalaan 3 Julianalaan 17 Irenestraat 6 Margriethof 22
Inhoud Kavelopp. Onderhoud Verkoopprijs 500 m3 300 m2 Goed EUR 375.000 475 m3 325 m2 Redelijk EUR 325.000 450 m3 280 m2 Goed EUR 340.000 460 m3 290 m2 Goed ???
Waarde is circa EUR 365.000
18
2a. Praktijk courant
Huurwaarde kapitalisatie methode (taxatie kantoor Telegraml. 12)
Adres
Bouwjaar
Printerweg 16
1975
Lok. Kwaliteit Redelijk
Plotterstraat 39
1986
Goed
135
9%
EUR 1.500
Internetlaan 7
1994
Goed
150
8%
EUR 1.875
Telegramlaan 12
2001
Goed
???
???
???
Waarde is circa 165 / 7% = EUR 2.350 per m2
Huur/m2
BAR
Prijs/m2
120
10%
EUR 1.200
19
2a. Praktijk courant
Huurwaarde kapitalisatie methode (BAR methode) BAR staat voor bruto aanvangs rendement Hoe scherper het rendement, hoe hoger de waarde BAR is een “gevoelsgetal” maar sterk aanwezig in de markt BAR-ren worden gepubliceerd door grote makelaars kantoren Let op: BAR kan op zeker 4 manieren worden gedefinieerd huurwaarde / waarde kk huurwaarde / waarde von huurprijs / waarde kk huurprijs / waarde von
20
2a. Praktijk courant
Rekenvoorbeeld Internetlaan 7 aanname: 5 jaar marktconform verhuurd Huurprijs: 150 Huurwaarde: 150 BAR: 8% Waarde: 150 / 8% = 1.875
21
2a. Praktijk courant
Rekenvoorbeeld Internetlaan 7 aanname: 5 jaar onder de markt verhuurd Huurprijs: 100 Huurwaarde: 150 BAR: 8% Contante waarde: 5 x 50 = 250 Waarde: (150 / 8%) - 250 = 1.625
22
2a. Praktijk courant
Rekenvoorbeeld Internetlaan 7 aanname: leegstaand gebouw met achterstallig onderhoud Huurprijs: n.v.t. Huurwaarde: 150 BAR: 8% Verwachte leegstandsperiode: 2 jaar (2 * 150 = 300) Incentive: 1 jaar huurvrij (1 * 150) Achterstallig onderhoud: 300 Waarde: (150 / 8%) - 750 = 925
23
2a. Praktijk courant
Rekenvoorbeeld Internetlaan 7 Marktconform verhuurd gebouw 5 jaar onder de markt verhuurd Leegstaand gebouw met achterstallig onderhoud Conclusie: van buiten hetzelfde gebouw maar toch 3 waarden
1.875 1.625 925
‘College VU Amsterdam’
“Wij kennen de waarde” drs. E.F. Halter MRICS
[email protected] 030 – 252 4545
24
