Memo Bijlage 2 bij raadsvoorstel 2009-067: Bestemmingsplan en beeldkwaliteitsplan Doornkade
Aan:
Raad
Van:
College van burgemeester en wethouders
CC: Onderwerp: Vaststelling bestemmingsplan Doornkade Datum:
20 januari 2010
Toelichting:
Naar aanleiding van hetgeen wat besproken is in het RondeTafelGesprek van 12 januari 2010 en de nagezonden schriftelijke reactie van de heer Douma ontvangt u deze memo waarin het een en ander nader toegelicht is. Toevoeging voorstel parkeerplaatsen Expo Houten In de Nota zienswijzen is onder Hoofdstuk 3 Overige wijzigingen opgenomen dat er een wijzigingsbevoegdheid opgenomen wordt voor het gebied tussen de bestaande parkeerplaatsen op de Peppelkade tot aan het transformatorhuisje (met locatiekaart) om de bestemming ter plaatse te wijzigen zodat hier parkeerplaatsen kunnen worden gerealiseerd. Expo Houten heeft in het RondeTafelGesprek van 12 januari 2010 aangegeven hiermee akkoord te zijn. Peppelkade 18-24
Dhr. Douma geeft aan dat het bestemmingsplan na de ontwerpfase ambtshalve is aangepast waarbij de bestemming Wonen veranderd is naar Bedrijventerrein met bijbehorende bedrijfswoningen. De gemeente heeft aangegeven dat dit een fout is en wil dit ambtshalve herstellen. Mevrouw Heeman kan zich dit voorstellen maar vraagt zich af waarom de aanpassing niet met haar besproken is. Daarnaast worden de bedrijfswoningen wegbestemd en gevraagd wordt om de aanduiding “rijksmonument” weg te halen. Ook perifere detailhandel dient mogelijk te zijn voor Peppelkade 18-24. Reactie Opgemerkt wordt dat het bestemmingsplan nog niet is aangepast. Het bestemmingsplan zal pas aangepast worden na en conform het raadsbesluit. Het voorstel tot aanpassing is toegezonden aan mevrouw Heeman zodat zij hiervan kennis kan nemen en indien wenselijk hierover kan inspreken bij de raad. Daarnaast vindt vanaf de zomer van 2009 overleg met de gemeente plaats ten aanzien van het perceel van mevrouw Heeman en de bouwplannen ten aanzien van vervanging van een schuur.
Bouwvlakken Ten aanzien van het opnemen van bouwvlakken bij bestemmingen bij het opstellen van bestemmingsplannen geldt in principe de volgende werkwijze. Bij de bestemming Wonen is het gebruikelijk dat er een bouwvlak ligt rondom de hoofdmassa. Dit bouwvlak mag voor 100% bebouwd zijn/worden. In het ontwerpbestemmingsplan is dat voor Peppelkade 18-24 ook zo opgenomen. Bijgebouwen mogen zowel binnen als buiten het bouwvlak gerealiseerd worden, van wegbestemmen van bijgebouwen zou dus geen sprake zijn. In de Nota zienswijzen is echter voorgesteld om de bestemming Wonen aan te passen naar Bedrijventerrein. Bij de bestemming Bedrijventerrein wordt in dit bestemmingsplan geen strak bouwvlak opgenomen rondom de bestaande bebouwing; maar een wat ruimer bouwvlak met daaraan vast een maximum bebouwingspercentage. Deze methodiek zal ook gelden voor Peppelkade 18-24. Dit is verduidelijkt in de Nota zienswijzen. Bedrijfswoningen In de Nota zienswijzen is reeds voorgesteld om voor Peppelkade 18 en 22 een aanduiding op te nemen voor de twee bedrijfswoningen. De bedrijfswoningen worden dus niet wegbestemd. Rijksmonumenten De twee panden betreffen beide rijksmonumenten. De minister van OCW is bezig om een koerswijziging in de monumentenzorg aan te brengen. (Modernisering Monumentenzorg (MoMo)). Een onderdeel hiervan is monumentenzorg en ruimtelijke ordening: van objectgericht naar omgevingsgericht. Het bestemmingsplan is een belangrijk instrument om cultuurhistorische waarden in een gebied te beschermen. Om meer vorm en inhoud te geven aan de borging van cultuurhistorie in de ruimtelijke ordening zullen gemeenten bij het vaststellen van bestemmingsplannen rekening moeten gaan houden met cultuurhistorische waarden. Dit is geschiedt in het bestemmingsplan Doornkade door in de regels op te nemen: behoud en herstel van de cultuurhistorische waarden, waaronder tevens begrepen ensemblewaarden. Perifere detailhandel In het ontwerpbestemmingsplan Doornkade is opgenomen dat perifere detailhandel uitsluitend toegestaan is ter plaatse van de aanduiding op de verbeelding. Over de opgenomen regeling kan het volgende worden opgemerkt, dit is overigens ook opgemerkt naar aanleiding van andere inspraakreactie en het vooroverleg op het voorontwerp. In de beleidsnota perifere en grootschalige detailhandel (12-03-02) staat het huidige beleid van de gemeente ten aanzien van perifere en grootschalige detailhandel. Concluderend is gesteld dat vooral de Meerpaal en de Koppeling geschikte locaties zijn voor bepaalde vormen van perifere en/of grootschalige detailhandel. Op de Meerpaal is er een retailcentrum ontwikkeld. Voor Doornkade staat aangegeven dat zij kan blijven dienen als locatie voor de huidige detailhandelsvestigingen. Van uitbreiding van het aantal detailhandelsvestigingen moet worden afgezien. Bij Doornkade is in het verleden de vrijstelling die mogelijk was op grond van het bestemmingsplan vrij ruim gehanteerd. Vrijstelling werd veelal verleend omdat panden lang te huur stonden en/of er verder op dat moment geen sprake was van een plek voor dit soort bedrijven op hoogwaardige bedrijventerreinen.
Pagina 2 van 7
De ligging van de vestigingen zijn op het terrein verbrokkeld. Clustering van vestigingen in de perifere en grootschalige detailhandel is gewenst; in de huidige situatie kan dit echter niet bewerkstelligd worden. Voor grootschalige detailhandelsvestigingen biedt bedrijventerrein Doornkade geen goede inpassingsmogelijkheden meer. Hiervoor ontbreekt het aan (parkeer)ruimte. Ook moet door detailhandelsvestiging op bedrijventerrein geen afbreukrisico geleden worden in de winkelcentra van Houten (Het Rond, het Oude Dorp en Castellum). In eerste instantie was voor 2009 voorzien om de perifere detailhandelsnota te actualiseren. Door het college is hiervan afgezien, omdat in het laatste jaar voorafgaand aan de verkiezingen geen nieuwe beleidsstukken in behandeling genomen worden. In het beleidsoverleg met wethouder Kallen is wel een richtinggevend standpunt ingenomen ten aanzien van het perifere detailhandelsbeleid; perifere detailhandelsontwikkelingen komen niet op bedrijventerrein de Schaft, maar zijn wel mogelijk op het Rondeel (beperkt), Doornkade (beperkt) en de Meerpaal, waarbij de verkeer- en parkeersituatie van belang zullen zijn in de afweging.1 Gezien dit beleid zijn er beperkt mogelijkheden voor nieuwe perifere detailhandel op Doornkade. Indien de afweging gemaakt is en er een positieve uitkomst is zal een buitenplanse ontheffingsprocedure gevolgd moeten worden. De huidige vergunde vestigingen zijn in het bestemmingsplan specifiek bestemd, zie hiervoor de aanduidingen op de verbeelding. Voor de locatie Peppelkade 18-24 is geen aanduiding opgenomen omdat die locatie geen vergunde locatie voor perifere detailhandel betreft. Zoals hiervoor genoemd zijn er echter wel beperkt mogelijkheden voor nieuwe perifere detailhandel op Doornkade. Hiervoor dient een onderbouwd verzoek ingediend te worden bij de gemeente. De gemeente zal hier een afweging in maken en indien deze positief is zal er een buitenplanse ontheffingsprocedure gevolgd moeten worden. Het is niet wenselijk om nu op voorhand, zonder onderbouwing en afweging, perifere detailhandel toe te staan. Dit zou ook een precedentwerking hebben, dat is onwenselijk. Kwaliteit van het plan Dhr. Douma heeft aangegeven dat hij vindt dat de kwaliteit van het plan niet goed genoeg is om het bestemmingsplan vast te stellen. Reactie Het college is het hiermee niet eens; hieronder wordt ingegaan op de verschillende genoemde punten en is aangegeven waarom het college vindt dat het bestemmingsplan van voldoende kwaliteit is om door de raad vast te laten stellen. Twee punten leiden tot een voorstel om dit ambtelijk aan te passen, dit is verwerkt in de Nota zienswijzen onder hoofdstuk 3 Overige wijzigingen. Externe Veiligheid BEVI-Risico contour staat onjuist op de kaart, deze moet groter zijn; Binnen de 150 meter wordt meer en hogere bebouwing toegestaan, terwijl dat niet wenselijk is in verband met het feit dat het groepsrisico al in de huidige situatie wordt overschreden. Reactie De risicobenadering externe veiligheid kent twee begrippen om het risiconiveau voor vervoer met gevaarlijke stoffen in relatie tot de omgeving aan te geven. Deze begrippen zijn het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). 1
Verslag beleidsoverleg economische zaken 26 jan. 2009
Pagina 3 van 7
Het PR is de kans per jaar dat een persoon, die zich continu en onbeschermd op een bepaalde plaats in de omgeving van een transportroute bevindt, overlijdt door een ongeval met het transport van gevaarlijke stoffen op die route. Het PR wordt uitgedrukt in risicocontouren rondom de risicobron, waarbij de 10-6 contour (kans van 1 op 1 miljoen op overlijden), de maatgevende grenswaarde is. Het GR geeft aan wat de kans is op een ongeval met tien of meer dodelijke slachtoffers in de omgeving van de beschouwde transportroute. Het aantal personen dat in de omgeving van de route verblijft, bepaalt daardoor mede de hoogte van het GR. Voor het GR wordt uitgegaan voor een oriëntatiewaarde. In het kader van het nieuwe bestemmingsplan is er onderzoek verricht naar Externe Veiligheid. Ten aanzien van het aanwezige LPG-station geldt onder meer het volgende: PR 10-6 contour is 35 meter, binnen deze contour mogen geen (beperkt) kwetsbare objecten geprojecteerd worden. In de huidige situatie liggen alle (beperkt) kwetsbare objecten op grotere afstand dan 35 meter. Het invloedsgebied is 150 meter. In de huidige situatie is er een overschrijding van het groepsrisico. Het groepsrisico is in het besluit revisievergunning verantwoord. Omdat er sprake is van een overschrijding, is verdichting binnen het invloedsgebied van het LPG-tankstation niet wenselijk. In het bestemmingsplan is een correcte veiligheidszone opgenomen, te weten het invloedsgebied van 150 meter, op de verbeelding en in de regels is opgenomen dat binnen die zone het niet is toegestaan om gebouwen uit te breiden en geen gevoelige bestemmingen mogen worden opgericht. Het is dus niet mogelijk om meer en hogere bebouwing te realiseren in het invloedsgebied van 150 meter. Vigerende bestemmingsplannen Er zijn 6 herzieningen op het uitwerkingsplan; deze zijn echter niet genoemd in paragraaf 1.3 ‘Vigerende bestemmingsplannen’ van de toelichting. Reactie Er zijn geen zes herzieningen op het uitwerkingsplan, maar op het moederplan Globaal Bestemmingsplan Houten (GBH), te weten: 1. Deze herziening betreft het invoeren van een anticipatieartikel voor het realiseren van bouwwerken, vooruitlopend op de goedkeuring van uitwerkingsplannen; 2. Deze herziening heeft betrekking op de realisering van een rioolwaterzuiveringsinstallatie en een steunpunt ten behoeve van Rijkswaterstaat in de lussen van de op- en afritten van de Rijksweg A27; 3. Deze herziening heeft betrekking op een verhoging van de maximaal toelaatbare bebouwingshoogte in de bestemming centrumvoorzieningen ten behoeve van een goede ruimtelijke vormgeving; 4. Dit betrof een conceptherziening en had betrekking op de realisering van het gebouwencomplex van de Rijks Agrarische Scholengemeenschap. Deze herziening is echter niet in procedure gebracht en dus ook nooit vastgesteld; 5. Deze herziening heeft betrekking op een aanpassing van de bepalingen ten behoeve van het bedrijfsterrein Doornkade; 6. Deze herziening is opgesteld om uitwerkingen van Tiellandt en Wulven mogelijk te maken omdat dit niet goed mogelijk was in verband met een overschrijding van de toegestane dichtheden.
Pagina 4 van 7
Alleen de herzieningen onder 1 en 5 zijn relevant voor het plangebied van Doornkade. Deze twee zullen toegevoegd worden in de paragraaf 1.3 ‘Vigerende bestemmingsplannen’ van de toelichting. Financiële haalbaarheid van het bestemmingsplan De financiële haalbaarheid is onvoldoende aangetoond in het bestemmingsplan. Reactie De wet verplicht dat de gemeenteraad een exploitatieplan vast te stellen gelijktijdig met het bestemmingsplan tenzij het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins verzekerd is. Het bestemmingsplan Doornkade biedt niet de mogelijkheid om bij recht nieuwe bestemmingen te realiseren in het plangebied. Mogelijkheden worden wel geboden (voor bedrijfspercelen) om hoger en in hogere dichtheid te bouwen. Deze ontwikkelingen worden niet in opdracht van en/of ten laste van de gemeente gerealiseerd. Verder zijn reeds doorlopen vrijstellingen opgenomen in het bestemmingsplan (zoals plekken waar perifere detailhandel toegestaan wordt). Bij de vrijstellingen is toentertijd de financiële haalbaarheid daarvan verzekerd. Bij de twee voorgestelde wijzigingsbevoegdheden wordt de financiële haalbaarheid van die wijzigingsplannen uitgewerkt bij de procedure tot wijziging. Dit zal een voorwaarde zijn voor het toepassen van de wijzigingsbevoegdheid. De financiële haalbaarheid van het bestemmingsplan is naar oordeel van het college voldoende aangetoond. Luchtkwaliteit De paragraaf luchtkwaliteit is onvoldoende. Reactie In de Nota zienswijzen was al een ambtshalve wijziging voorgesteld om de paragraaf aan te vullen. SVBP Om het plan digitaal beschikbaar te stellen moet het voldoen aan de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen (SVBP), dit is overigens niet verplicht voor dit bestemmingsplan. Het plan is niet geheel SVBP-conform (zie bijvoorbeeld artikel 3.1 lid a, d, e en zo verder”). Ook de verbeelding kan verbeterd worden door te kiezen voor standaard functieaanduidingen uit het SVBP in plaats van hetgeen wat nu verzonnen is. Reactie Er is een validator waarmee getoetst kan worden of plannen voldoen aan de RO-Standaarden 2008 (SVBP maakt hier onderdeel van uit). Het digitale bestand van het ontwerpbestemmingsplan is succesvol door de validator gehaald. Hieruit is vast komen te staan dat het plan voldoet aan de RO-Standaarden 2008. Het ontwerpbestemmingsplan is ook te raadplegen via de landelijke website voor bestemmingsplannen (RO-Online).
Pagina 5 van 7
Kijkend naar de genoemde voorbeelden kan opgemerkt worden dat de exacte naam van de aanduidingen in de regels niet altijd volledig/exact zijn. Dit zal aangepast worden in het bestemmingsplan, de namen van de aanduidingen genoemd in de legenda van de analoge verbeelding zullen exact genoemd worden in de regels. Dit is toegevoegd als een voorgestelde ambtshalve wijziging. Ten aanzien van de opmerking over de functieaanduidingen kan opgemerkt worden dat de gemeente gebruik maakt van de standaard functieaanduidingen, maar dat die niet altijd uitkomst bieden. Vandaar dat er een aantal op maat zijn gemaakt voor Houten (zoals specifieke vorm van bedrijf – zelfstandig kantoor), dit wel in overeenstemming met de mogelijkheden die het SVBP hiervoor biedt. Toestaan van categorie 3.2 bedrijf nabij een kinderdagverblijf Is het verstandig om een categorie 3.2 bedrijf toe te staan op een locatie die omsloten wordt door een kinderdagverblijf terwijl daar een bedrijf in categorie 1 of 2 zit. Waarom niet maximaal categorie 2 opnemen? Reactie Zwaardere bedrijven horen niet thuis in een woonwijk; maar op een bedrijventerrein. Afhankelijk van de omstandigheden van en rond het bedrijventerrein kan aangegeven worden tot en met welke categorie bedrijven (1 tot en met 6) toegestaan kunnen worden (zoneren). Het bestemmingsplan Doornkade is gezoneerd vormgegeven, dit houdt in dat er aangegeven is waar bedrijven zijn toegestaan en er is aangegeven tot en met welke categorie dat verantwoord is. Dit is geschiedt met behulp van de VNG uitgave “Bedrijven en Milieuzonering”. Het is niet gebruikelijk en wenselijk om bij een nieuw bestemmingsplan te inventariseren wat er op dat moment zit en die categorie als maximum op te nemen. Zoals hiervoor is aangegeven wordt gekeken wat maximaal kan en dat wordt geregeld. Dit geeft het bestemmingsplan flexibiliteit, anders zou er een aparte procedure doorlopen moeten worden (ontheffing, projectbesluit of postzegelbestemmingsplan). Dit is niet wenselijk. Verhogen bouwhoogte Is het verhogen van de bouwhoogte wel verstandig aangezien er nu al zoveel moeite is om parkeren fatsoenlijk op te lossen? Reactie In het bestemmingsplan zijn parkeernormen opgenomen, dit houdt in dat bij uitbreiding er voldaan moet worden aan de genoemde parkeernormen. Als hier niet aan voldaan kan worden, mag er ook niet gebouwd worden. Hierdoor worden er geen problemen ten aanzien van parkeren veroorzaakt bij uitbreiding van een bedrijf. Bij nieuwbouw maakt het verhogen van de bouwhoogte parkeren onder het gebouw mogelijk. Kinderdagverblijf Is een kinderdagverblijf nu wel of geen gevoelige bestemming? Pagina 38 en 47 beweren namelijk het tegenovergestelde.
Pagina 6 van 7
Reactie Het lijkt wellicht dat de twee pagina’s elkaar tegenspreken, maar dat is niet zo. Het gaat namelijk op de twee pagina’s om iets anders op grond waarvan een constatering is gemaakt ten aanzien van een kinderdagverblijf. Op pagina 47 staat aangegeven dat kinderdagverblijven geen geluidsgevoelige objecten zijn in de zin van de Wet Geluidhinder. Dit valt onder de paragraaf 6.6 Geluid. Pagina 37 valt onder de paragraaf Bedrijven en Milieuzonering. In deze paragraaf wordt uitleg gegeven over de milieuzonering die gehanteerd is naar aanleiding van de VNG Publicatie “Bedrijven en Milieuzonering”. Hier staat opgemerkt dat een kinderdagverblijf een gevoelige bestemming is. Revitalisatie Het college laat voorafgaand aan het plan een extern bureau advies uitbrengen over de noodzaak tot revitalisatie. Die blijkt niet aanwezig, waarom dan toch besluiten tot revitalisatie? Wat is dan nog de functie van extern advies vragen? Reactie Het genoemde advies is het rapport “Ruimtelijke analyse Doornkade” door BMD Advies. De opdrachtgever van dit rapport is niet de gemeente Houten geweest, maar de provincie Utrecht. De Gemeente Houten heeft hieraan wel meegewerkt; zij zat in de begeleidingscommissie van het onderzoek. Het rapport geeft een beeld van de knelpunten en kansen voor het bedrijventerrein Doornkade. BMD geeft in het rapport aan dat er geen vergaande revitalisering nodig is, maar geeft aan dat er een aantal punten voor verbetering vatbaar zijn. Bij het opstellen van het bestemmingsplan is wel degelijk rekening gehouden met het advies en het plan biedt op een aantal punten mogelijkheden (zoals het vergroten van de bouwmogelijkheden) waardoor verbetering plaats kan vinden. Aangepaste Nota zienswijzen en raadsvoorstel In deze memo is aangegeven dat op een aantal punten de Nota zienswijzen is aangepast. Daarnaast is ter verduidelijking een locatiekaart opgenomen bij de wijzigingsbevoegdheid (ten zuidoosten van Expo Houten) zodat de locatie duidelijk in beeld is. Bijgaand bij deze memo ontvangt u de aangepaste Nota zienswijzen (Nota zienswijzen 2.0). Het raadsvoorstel is aangepast: - Toelichting op het gewijzigde voorstel; - Deze memo is een bijlage bij het raadsvoorstel; - Nota zienswijzen is aangepast naar Nota zienswijzen 2.0.
Pagina 7 van 7
