Centrumvisie Uden 2016
BIJ ONS IN UDEN:
Als je een schip wil bouwen, roep dan geen mannen bij elkaar om hout te verzamelen, het werk te verdelen en orders te geven. In plaats daarvan, leer ze verlangen naar de enorme eindeloze zee. Deze uitspraak van de Saint-Exupéry kun je zomaar van toepassing verklaren op de centrumvisie van Uden. Laten we nu eens niet beginnen met praten over hoe moeilijk het tegenwoordig allemaal is, over stroperige processen, obstakels en beren op de weg. We gaan vertellen waar we heen willen, over de stip op de horizon. En over die obstakels op de weg, maken we ons niet al bij voorbaat druk, die komen we vanzelf wel tegen. Daarom vertellen we in hoofdstuk 1 allereerst hoe het Udense centrum er in 2016 uitziet. Dit toekomstbeeld is gebaseerd op de ambitie van de gemeente Uden om in 2016 een hippe, moderne plek te zijn, waar iedereen graag woont, werkt, verblijft en recreëert. Tegen de vergrijzing van de komende jaren in, wil de gemeente Uden ook voor jongeren een interessante plek blijven en het totaal aantal bezoekers aan het centrum met 30% doen toenemen. Deze ambitie gaat in tegen de huidige trends van afnemend centrumbezoek, winkelen via internet, tegengaan van automobiliteit en de voorspelling van sommige deskundigen dat alleen de grote steden een levendig en aantrekkelijk centrumgebied zullen houden. Wij gaan ervoor zorgen dat Uden als middelgrote compacte stad tot de winnaars blijft behoren! Wij hebben gekozen voor het jaartal 2016 omdat alle ontwikkelingen, trends en voorspellingen van de afgelopen jaren aangeven dat vooral de middelgrote steden in de komende 5 jaren het verschil zullen moeten maken. De grote steden kunnen, gelet op hun eigen inwonertal, rekenen op een relatief stabiel en florerend winkelcentrum. Middelgrote steden moeten het per definitie ook van de regio hebben en kunnen daardoor slechts met goede en gerichte maatregelen zorgen voor voldoende aantrekkingskracht. Uiteraard sluiten we daarbij niet onze ogen voor de praktijk, voor de eventuele kloof tussen heden en toekomst. In hoofdstuk 2 en 3 komen daarom het Udense centrum 2011 en de weg naar 2016 aan de orde. De centrumvisie is in nauw overleg met de Stichting Uden Promotie en een klankbordgroep van individuele centrumondernemers en andere betrokken marktpartijen tot stand gekomen. Samen met deze partijen gaat de gemeente Uden investeren in het centrum. Maar eerst gaan we vertellen over die stip op de horizon, over onze overtuiging dat Uden in 2016 met 30.000 bezoekers extra, net als in 2011 hét regionale winkelcentrum is.
1
Inhoud Inleiding
1
Inhoudsopgave
2
1. Uden centrum 2016 1.1 Uden bruist! 1.2 Het Udense binnenrondje 1.3 Het Udense buitenrondje 1.4 Parkeren en bereikbaarheid 1.5 Uden centraal 1.6 Uden triple c
3 3 3 3 4 4 5
2. Uden centrum 2011 2.1 Bruist Uden? 2.2 Het Udense binnenrondje 2.3 Het Udense buitenrondje 2.4 Parkeren en bereikbaarheid 2.5 Uden centraal? 2.6 Uden triple c
6 6 7 7 7 8 8
3. Van 2011 naar 2016 3.1 Uden bruist! 3.2 Het Udense binnenrondje 3.3 Het Udense buitenrondje 3.4 Parkeren en bereikbaarheid 3.5 Uden centraal; promotie & marketing 3.6 Uden triple c; de uitvoering
10 10 10 11 12 12 13
Bijlagen 1. De actoren 2. Verantwoording 3. Analyse Strabo-onderzoek 4. Swot-analyse centrum Uden 2010 5. Trends en ontwikkelingen 6. Literatuurlijst
2
HOOFDSTUK I
UDEN CENTRUM 2016
I.1 Uden bruist! Uden biedt in 2016 ruimte aan circa 60.000 m² uiteenlopende centrumfuncties zoals winkels, horeca, combinaties van deze twee, sportfaciliteiten, cultuur en diverse andere leisurefuncties van social gaming places, ijsbaan tot een concertzaal. Uden is een favourite meetingplace, één van de ‘places to be’ in Zuidoost Nederland. Daar betekent winkelen veel meer dan spullen kopen. Je gaat naar Uden om te ontmoeten, om te zien en gezien te worden, daar kun je ontspannen slenteren in een veilige Bourgondische sfeer. Want Uden staat al sinds de jaren ’80 van de vorige eeuw bekend als hét Bourgondische centrum van de regio. Daar is altijd iets te beleven. Of het nu het tech-event, een artwalk of een productintroductie van een winkel is, in Uden gebeurt het. Dit alles biedt Uden in een compact centrum waarin de verschillende functies door elkaar gehuisvest zijn. De nadruk ligt niet op winkelen (die functie spreekt voor zich!), maar op ontmoeten, beleven, zien en gezien worden. Naast alle filiaal- en grootwinkelbedrijven die bezoekers graag zien als ‘ijk- en herkenningspunt’ bevindt zich in het Udense centrum ook nog een aanbod van unieke zich onderscheidende formules. Het gaat hier veelal om zelfstandig ondernemers, franchisebedrijven en kleine ketenbedrijven. Deze bedrijven vallen op door hun duidelijk eigen karakter en zichtbare ‘personal touch’ van de ondernemer. Die geeft het gebied nét dat beetje extra ten opzichte van andere centrumgebieden. Deze kleinere zich onderscheidende en verrassende winkels en andere leisurefuncties bevinden zich tussen de ‘grote trekkers’. Ook aantrekkelijke winkelondersteunende horecabedrijven en digitalsocial meeting places bevinden zich in het centrumgebied. De verschillende centrumfuncties, of het nu winkels, horeca of cultuurplekken zijn, hebben aantrekkingskracht op steeds andere doelgroepen. In Uden vind je hippe kledingwinkels voor jongeren zoals de H&M en de C&A maar ook gevorderden die gaan voor de ‘kwaliteit’ van Hout-Brox kunnen in het Udense centrum terecht. En krijg je tijdens het winkelen trek dan ga je gezellig ontspannen op het terras van een lunchroom. Een zomers dagje uit in Uden sluit je af met een voorstelling in het Udense theater Markant. I.2 Het Udense binnenrondje In 2016 is het Udense winkelrondje nog steeds een begrip in de regio. In het kernwinkelgebied bestaande uit de Promenade, Marktstraat, Sacramentsweg en de Galerij treffen we alle filiaal- en grootwinkelbedrijven die bezoekers graag zien zoals Sting, Esprit, H&M, NewYorker, Setpoint, HEMA en V&D, maar ook onderscheidende ‘Udense’ winkeliers met een eigen sfeer en assortiment vind je aan het binnenrondje. Eigenlijk is het winkelrondje één groot open lucht warenhuis met voornamelijk tweezijdig winkelen. De echte trekkers bevinden zich aan uiteinden, hoek- en knikpunten, de andere formules waaronder bijzondere en zich onderscheidende winkels ‘wentelen’ zich hier doorheen. Binnen de zichtlijnen (van circa 50 meter) biedt zich overal een functie aan met een aantrekkend dan wel een verassend effect op bezoekers. Doelgericht bezoek wordt hierdoor als van nature gecombineerd met impulsbezoek en spontane verleidingen. 1.3 Het Udense buitenrondje In de straten en op de pleinen rondom het kernwinkelgebied, zoals het Brabantplein, Mondriaanplein, en de Pastoor Spieringsstraat vindt de bezoeker naast specifieke winkelformules allerlei andere, relatief kleinschalige centrumfuncties zoals cafés, restaurants, theater, bioscoop, 3
multimediaheek, zwembad, fitness- en gamingcentra en andere sportaccommodaties. De echte trekkers zijn verplaatst naar het binnenrondje (kleding, warenhuis). Daarnaast bevinden zich in het buitenrondje zogenaamde ‘relaxrooms’ en ‘onthaastplekken’: een verzamelbegrip voor massageshops, nagelstudio’s, kappers, tandcosmetici, snellijnstudio’s, botoxklinieken, restrooms, lees- en luisterunits en stilteplekken. Naast vaste ankerpunten zien we ook ruimten die plek bieden aan verschillende publiekstrekkende evenementen. Deze evenementen variëren van concerten tot circusachtige activiteiten, maar ook van proeverijen tot ‘snelverkoop’ en actiewinkelen. De relatie tussen het binnen- en buitenrondje is er een van synergie. De grenzen zijn hybride. 1.4 Parkeren en bereikbaarheid De bereikbaarheid met de (elektrische) auto, fiets en hoogwaardig duurzaam openbaar vervoer is uitstekend. Iedereen kan zijn vervoermiddel goed en makkelijk kwijt en elke parkeerconcentratie beschikt over voldoende oplaadpunten. De looplijnen tussen de parkeerlocaties en het centrum zijn kort en aantrekkelijk vormgegeven. De kosten van parkeren zijn laag ten opzichte van andere plaatsen in de regio. Er bevinden zich ruim voldoende automobielplekken rond het centrumgebied. Het parkeren is uitstekend gereguleerd. Iedereen die op het centrum aan rijdt, wordt direct geïnformeerd waar nog plek is, hoeveel minuten het lopen is naar specifieke centrumfuncties en welke kosten aan de betreffende plek verbonden zijn. Door dit dynamische systeem wordt tijdens de piekmomenten een bezettingsgraad van 95% gerealiseerd. Wanneer deze bereikt is, worden bezoekers vanaf de ring geïnformeerd over de P+R voorzieningen buiten het centrum, waarvandaan bij grote evenementen regelmatig pendeldiensten het centrum aandoen. Bij deze maatregelen is voortdurend de laatste technologie beschikbaar. Als gevolg van goede infrastructurele voorzieningen en een 24-uurseconomie in combinatie met volledig geautomatiseerde navigatiesystemen die just in time de verkeersdruk aangeven inclusief alternatieve oplossingen, is er geen verkeeroverlast. 1.5 Uden Centraal Het totale aanbod van functies sluit aan bij de wensen en verwachtingen van inwoners, werknemers, bezoekers uit de regio en bezoekers van verder weg die juist voor de specifieke identiteit van Uden komen. Uden is één van de ‘places to be’ in het oosten van Noord-Brabant. Alle centrumfuncties bij elkaar maken van het Udense centrum een aantrekkelijke plek om een dagje te bezoeken maar ook om te wonen, te werken en te verblijven. Het centrum kent een functionele indeling die de doorbloeding van het gebied zoveel mogelijk waarborgt. Trekkers en bronpunten zijn zodanig gelegen dat bezoekers van de ene aanzuigende plek naar de andere lopen en daardoor in contact komen met alle functies in het gebied. De inrichting van de openbare ruimte is afgestemd op het daadwerkelijk gebruik en ondersteunt qua uitstraling de functionele route. Na een bezichtiging op internet begint de centrumbeleving al op de parkeerplaats. De op internet geboden belofte wordt daar al ingelost. De gebouwde omgeving is goed verzorgd en heeft een aantrekkelijke, schone en gastvrije uitstraling. Bezoekers voelen zich welkom. Individuele panden en grotere bouwblokken wisselen elkaar af. Alle gebouwen voldoen aan bepaalde beeldkwaliteiteisen, waarbij menselijke maat, sfeer en intimiteit leidende kwaliteiten vormen.
4
Winkels en andere functies hebben nauwelijks nog opslagruimte nodig. De meeste producten kunnen ‘just in time’ geleverd worden. Ter plekke kan een klant tot aankoop besluiten, maar hij hoeft zijn ‘buit’ niet mee te nemen als hij dat niet wil. De aankoop wordt thuis bezorgd op het moment dat het de consument uitkomt. In het buitengebied van Uden bevindt zich een aantal logistieke centra waarvandaan artikelen gebundeld verspreid kunnen worden. Alle kassasystemen zijn aan elkaar gekoppeld, zodat alle aankopen op verschillende plekken in één keer thuis bezorgd kunnen worden. 1.6 Uden triple C Consistent, compact en comfortabel Één van de belangrijkste redenen, waarom iedereen graag naar Uden komt en graag in Uden wil zijn, is de volstrekt ontspannen Bourgondische sfeer waarin je in het compacte centrum kunt verblijven. Je vind er alles en je kunt het ook goed vinden. Alles is vertegenwoordigd in de navigatiesystemen van elke bezoeker. Het hele centrum is schoon, heel en veilig en altijd tot in de puntjes verzorgd. De bewegwijzering is compleet, er zijn rustplaatsen en gratis, schone toiletten in het centrum zonder dat daarvoor een consumptie gebruikt hoeft te worden. Het hele centrum is uitstekend, doch onopvallend beveiligd. Juist omdat het centrum van Uden zulke uitstekende faciliteiten biedt, wil elke zichzelf respecterende ondernemer en filiaal- en grootwinkelbedrijf een vestiging in het Udense centrum. Er zijn permanent wachtlijsten, waardoor vooral de service- en promotiekosten, die opgeslagen worden op de huren relatief hoog zijn. Uden heeft niet alleen een naam hoog te houden, de plek maakt het ook waar. Het is er goed toeven en iedereen weet dat. Ook virtueel biedt Uden een topcentrum. De centrumsite biedt elke exploitant ruimte om ook daar zijn producten en diensten aan te bieden. En in 3D kan door het gebied gewandeld worden. De eerste ondernemers experimenteren met het virtueel prikkelen van het reukzintuig. Aangetoond is inmiddels dat dit bezoekers eerder in een koopstemming brengt en het besluitvormingsproces versnelt. Tenslotte biedt het Udense centrum als geen ander centrum tijdens de hele(winkel)dag comfort en gemak. Je hoeft nooit te zoeken naar een parkeerplaats voor je auto. Als je al betaalt voor je parkeerplaats is dat altijd achteraf. Je auto kun je ter plekke voor een paar euro laten wassen. Met je fiets rij je tot aan de kop van iedere winkelstraat. Je boodschappen thuis laten bezorgen, kan gratis bij iedere winkel. Kleding vermaken gebeurt eveneens gratis. En heb je om 19.00u gereserveerd in een Udens restaurant, dan wordt je vermaakte kleding daar ter plekke bezorgd zodat je nog diezelfde avond je nieuwe aanwinst mee naar huis kunt nemen. En het personeel in de winkels heeft echt verstand van zaken, geeft objectief en deskundig advies en vormt daarmee een echte meerwaarde ten opzichte van internet. Kortom, alle partijen in Uden; retailers, restaurants, gemeente en centrummanagement schrijven dienstverlening met een grote D en geven zo de bovengemiddelde aantrekkingskracht aan het Udense centrum. In Uden centrum hebben partijen tijdig gezien dat anticyclisch investeren in kwaliteit, comfort en dienstverlening op termijn veel meer bezoekers en inkomsten genereert. Daardoor beschikt Uden in 2016 over een bruisend centrum met een bereik dat tot buiten de regio reikt. Als je écht een relaxed, weldadig en overdadig dagje wilt tot circa een uur reisafstand (zonder files) met ruim voldoende parkeergelegenheid, ga je naar Uden centrum. 5
HOOFDSTUK II
UDEN CENTRUM 2011
II.1 Bruist Uden? Het centrum van Uden telt 53.000 m² winkelruimte. Ten opzichte van het aantal eigen inwoners (40.700) is het een zeer groot aanbod. Dit grote aanbod duidt op een belangrijke regiopositie. Als je vervolgens de regio definieert als het gebied met een straal van maximaal 15 kilometer rondom Uden (Strabo 2010, de regio bestaat zodoende uit kernen als Volkel, Veghel, Zeeland en Boekel), dan heeft Uden-centrum een verzorgingsgebied van circa 100.000 inwoners. Dan komt het aantal m² winkelvloeroppervlak in Uden goed overeen met een aantal referentiesteden zoals Hoogeveen, Weert en Middelburg met eveneens een regiofunctie. Bijna de helft van het aanbod bestaat uit winkels in de modisch-recreatieve branches. Het aantal bezoekers aan het centrum per week in 2010 bedraagt circa 100.000 (Strabo, 2010). Ten opzichte van 2005 betekent dit een afname met 30.000 bezoekers. Recreatief winkelen is het belangrijkste bezoekdoel. Alternatieve winkelplekken zijn Eindhoven, ’s-Hertogenbosch en in mindere mate Nijmegen. Deze drie steden hebben de afgelopen jaren substantieel geïnvesteerd in hun centrumgebieden. In tabel 1 hierna is te zien dat 64% van de bezoekers uit Uden komt (het percentage in de kolom ‘totaal’), bijna een kwart uit de directe omgeving zoals in de vorige alinea gedefinieerd en 12% komt van buiten de regio. Het overzicht per dag in de week laat tevens zien dat het aandeel bezoekers van buiten Uden op zaterdag en vooral op de koopavond significant hoger ligt. Deze percentages, gecombineerd met de hogere uitgaven per persoon van bezoekers van buiten Uden, laten nog eens zien dat de vrijdagavond en zaterdag voor het Udense centrum van groot economisch belang zijn.
Uden regio elders
ma 70% 21% 9%
do 66% 27% 8%
vr. 69% 21% 10%
vr.-av 45% 33% 22%
za 59% 23% 18%
totaal 64% 24% 12%
uitgaven € 30,71 € 57,40 € 63,71
Tabel 1 verdeling bezoekers naar herkomst en besteding
De bezoekers aan het Udense centrum zijn relatief oud, zelfs in vergelijking met de relatief oude bevolking van Uden. De beoordeling van het centrum is doorgaans zeer positief: 93% van de bezoekers beoordeelt het centrum (zeer) positief. Dit percentage komt overeen met vergelijkbare centra. De meeste bezoekers komen met de auto. Het Mondriaanplein en de Markt zijn de meest gebruikte parkeerplaatsen. De parkeergarage onder het Brabantplein wordt veel minder gebruikt. Bezoekers geven aan het centrum gezellig en goed te vinden. Naast het relatief uitgebreide winkelaanbod, wordt ook de horeca geroemd. In Uden lijkt men te weten wat ‘genieten’ is. Men geeft wel aan diverse landelijk bekende winkels te missen en geeft aan dat er te weinig en rommelige parkeergelegenheid is en men klaagt over het vooraf moeten betalen. Daarnaast ontbreekt deels een logische structuur: eenzijdige bewinkeling aan de Promenade en onvoldoende trekkers aan de ‘uiteinden’ van het kernwinkelgebied.
6
II.2 Het Udense binnenrondje De drukst bezochte plekken zijn: de Markstraat, de Sacramentsweg en de Galerij (Locatus, 2010). In deze straten bevinden zich veel filiaal- en grootwinkelbedrijven. Gezamenlijk genereren deze bedrijven dus de grootste trekkracht en trekken deze straten weer de belangrijkste filiaal- en grootwinkelbedrijven. Deze A1-situatie houdt zichzelf in stand. Belangrijke locale trekkers (dit zijn winkelformules die zelfstandig en vanuit hun eigen positie trekkracht genereren) zijn de HEMA (voor de bezoekers uit Uden) en Houtbrox (voor de bezoekers uit de regio). Naar alle waarschijnlijkheid kent de centrumvestiging van Albert Heijn ook haar eigen trekkracht. Deze vestiging aan de Markt (nr. 19) valt echter net buiten het onderzoeksgebied van Strabo. In 2011 is het kernwinkelgebied van Uden geen rondje maar een u-tje omdat aan de Promenade niet aan 2 zijden gewinkeld kan worden in aansprekende winkels. Daardoor verspreiden de bezoekers zich vanuit de Galerij richting Brabantplein, Passage en deels Promenade. II.3 Het Udense buitenrondje Uden centrum kent naast het ‘locale A1-gebied’ ook duidelijke B-locaties. Op dit moment zijn dat het Brabantplein, het Mondriaanplein, de Pastoor Spieringsstraat, de Markt en de Promenade. In deze aanloopstraten en pleinen bevinden zich naast winkels veelal overige centrumfuncties zoals het zwembad, bioscoop, theater, bibliotheek, cafés en restaurants. Het economisch succes van het aanloopgebied varieert sterk. De Markt en de Pastoor Spieringsstraat zijn drukbezochte gebieden met de bioscoop, zwembad, theater en diverse druk bezochte cafés en restaurants. Het verloop van functies in de panden in deze gebieden is gering en het aantal passanten is op diverse momenten in de week aanzienlijk. De Pastoor Spieringsstraat heeft een stedelijke uitstraling die wordt gezien als de Udense maat en schaal, wellicht één van de kritische succesfactoren van deze straat. De Markt wordt gekenmerkt door horeca en winkels en is één van de belangrijkste parkeerlocaties van het centrum. Op maandagochtend vindt er een drukbezochte warenmarkt plaats. Vooral voor het Brabantplein en het Mondriaanplein is het beeld een slag anders. Gezien de huidige kwaliteit van de gebouwde omgeving in combinatie met hun gebrek aan invulling behoren deze gebieden economisch en ruimtelijk niet tot het A1-gebied van Uden centrum. Het Brabantplein kent invulling met kleinschalige winkels, deels filiaalbedrijven, deels zelfstandig ondernemers. Het plein kent een relatief hoge mutatiegraad en de kwaliteit van de invulling gaat niet vooruit. Met enige regelmaat staan er winkelunits (tijdelijk) leeg. Stedenbouwkundig en daardoor functioneel sluit het gebied niet goed aan op de bestaande A1-structuur. Het feit dat de kleinschaligheid van de winkelruimten geen ruimte biedt aan een substantiële trekker helpt het plein niet in positief economische zin. De uitgang van de parkeergarage onder het Brabantplein voor het winkelend publiek staat elke zichtlijn over het plein letterlijk in de weg en doet zo afbreuk aan de pleinfunctie. Het Mondriaanplein is eveneens minder succesvol. Het plein is rommelig ingericht en beschikt vooral over vastgoed dat door de stedenbouwkundige setting en architectonische uitstraling weinig aantrekkingkracht heeft. Daarnaast kent dit plein structurele leegstand. Deze factoren in combinatie met het parkeerveld-karakter geeft het Mondriaanplein een wat desolate uitstraling.
7
II.4 Parkeren en bereikbaarheid De meeste bezoekers komen met de auto. Het Mondriaanplein en de Markt zijn de meest gebruikte parkeerplaatsen. Opvallend daarbij is dat het Mondriaanplein vooral door regiobezoekers gebruikt wordt, terwijl de Markt ongeveer gelijk gebruikt worden door bezoekers uit Uden en regiobezoekers. Wat ook opvalt, is dat de parkeergarage onder het Brabantplein matig gebruikt wordt. In combinatie met de herinrichting van de Markt is de parkeercapaciteit van de Nieuwe Markt aan de zuidzijde (Koopmanstraat) met circa 60 plaatsen uitgebreid. Daarentegen klagen consumenten met regelmaat bij ondernemers over beperkte en matige parkeervoorzieningen. De centrumondernemers constateren dat in de afgelopen 10 jaren veel openbare parkeerplaatsen zijn omgezet in plaatsen voor bewoners / vergunninghouders. Vooral bij combinaties van winkelopenstelling, theater en evenementen (de piekmomenten in het centrum) constateren zij een behoefte aan meer parkeerplaatsen. Dit is vooral aan de orde op vrijdagavond en zaterdag, toch al momenten dat de parkeerdruk door het grote aantal bezoekers van buiten Uden erg hoog is. De centrumondernemers vinden verbeteren en sterk uitbreiden van parkeerplaatsen daarom een eerste prioriteit voor behoud en versterking van de marktpositie van het Udense centrum. II.5 Uden Centraal? Uit het Strabo-onderzoek blijkt dat het Udense centrum een positief imago heeft. De in het kader van dit onderzoek geïnterviewde passanten geven aan het centrum gezellig en goed te vinden. Dit beeld wordt door ambtenaren en bestuurders van Uden herkend. Uden staat bekend als een gezellig dorp met een aantrekkelijk functioneel aanbod in het centrum. Naast het uitgebreide winkelaanbod wordt ook de horeca geroemd. In Uden lijkt men te weten wat ‘genieten’ is. Dit komt ook naar voren uit een aantal individuele ondernemersgesprekken. Het A1-winkelgebied van Uden is dus al jaren succesvol. Er is echter in dit gebied geen fysieke uitbreidingsruimte en het bestaande vastgoed kent door het succes een geringe leegstand. Daardoor biedt het Udense A1-gebied al circa 10 jaar geen ruimte voor dynamiek in de winkelfuncties. In de aanloopgebieden, bijvoorbeeld het Mondriaanplein en het Brabantplein is wel fysieke ruimte voor dynamiek maar niet in de zin van economie, uitstraling en bezoekersstromen. Dit heeft tot gevolg dat zowel in het A1-gebied als op het Mondriaanplein en het Brabantplein de gebouwde ruimte, de openbare ruimte en de functionele invulling van de ruimten gedateerd is. Uden heeft mede daardoor in de afgelopen 10 jaren de broodnodige moderniseringsslag in de winkelformules niet kunnen maken. Hippe en populaire winkelformules zoals H&M, NewYorker en Setpoint ontbreken daardoor in Uden terwijl die in een of meer van de referentiesteden wel aanwezig zijn. II.6 Uden centrum triple c? Consistent, compact en comfortabel Kijken we in totaliteit naar het centrum van Uden, dan zien we dat het aantal m2 winkelruimte met 53.000 m2 omvangrijk is. Er is zodoende voldoende kritische massa winkelruimte aanwezig om een regionale centrumpositie te kunnen blijven vervullen. Kwalitatief is er wel een probleem. Het aanbod is vooral breed maar niet zo diep als we kijken naar artikelenassortiment en marktsegmentatie. Een aantal segmenten zoals elektronica en schoenen zijn beperkt aanwezig. Het niveau in Uden is bovendien veelal middel off the road met een paar grote discounters, verspreid over het hele centrum. Het gebied heeft een structuur die de doorbloeding niet stimuleert en het zijn vooral 8
discounters en geen trekkers van niveau die het A1-gebied aan verschillende zijden flankeren. Bovendien is de huidige kwaliteit van de gebouwde en openbare ruimte in het centrum niet zodanig dat het een uitnodigend en gastvrij effect heeft. Om deze situatie te kunnen veranderen wordt het kernwinkelgebied aan de Promenade uitgebreid. Zo ontstaat de benodigde speelruimte om kwaliteit in winkelformules toe te voegen. In de 10 tot 20 jaren daarna zal in het buitenrondje het aantal m2 winkelruimte stukje bij beetje verminderen en omgezet worden in ruimte voor andere centrumfuncties. Op deze wijze is dus geen sprake van een structurele toename van het aantal m2 winkelruimte. In hoofdstuk 3 komen we hier uitgebreider op terug. Ondanks de hiervoor genoemde inconsistentie wordt het centrum door bezoekers ervaren als gezellig en goed. In Uden weet men wat ‘genieten’ is. Uit antwoorden op vragen aan passanten blijkt dat het Udense centrum ondanks de klachten over het parkeren als compact en comfortabel ervaren wordt. Concluderend haalt het Udense centrum anno 2010 geen triple-c waardering maar wel een double-c waardering. Figuur 1 hierna geeft het huidige druktebeeld, de best bezochte winkelformules en de grotere parkeerplaatsen.
Figuur 1 bronpunten, trekkers en passanten 2011
9
III
VAN 2011 NAAR 2016
III.1 Uden bruist! In dit hoofdstuk wordt de relatie gelegd tussen de visie op het Udense centrum anno 2016 en de huidige situatie in het centrum. De maatregelen in dit hoofdstuk zijn gericht op het realiseren van die visie in 2016. Alle maatregelen samen moeten Uden van een double-c naar triple-c brengen. We maken daarbij onderscheid tussen de productontwikkeling: het aantrekkelijker maken van het gebied en de marketing & promotie: het uitdragen/verkopen van de kwaliteiten van het centrum. Alle ontwikkelingen tegelijk in gang zetten, is onmogelijk. We moeten focus aanbrengen om te voorkomen dat we van alles een beetje doen en van niks genoeg. Bovendien ontbreken de middelen om alles tegelijk aan te pakken. We concentreren ons daarom voor de looptijd van deze centrumvisie op het Udense A1-gebied. Er zal dus vooral aandacht zijn voor de integrale kwaliteit van het Udense rondje; de Markstraat, de Galerij, de Sacramentsweg en de Promenade. Juist omdat hier de populariteit van het aanbod al groot is en naar verwachting nog verdere potentie heeft, richten de gemeentelijke investeringen zich dus in eerste instantie op dit gebied. Naast de investering in het Udense binnenrondje, zal ook ingezet worden op beter parkeren en snelle bereikbaarheid van die parkeerplekken. Wij denken dat die parkeerkwaliteit essentieel is voor een goed functionerend binnenrondje. Deze inzet moet leiden tot een winkelcentrum dat zeer goed scoort op parkeren en bereikbaarheid. Een derde aandachtspunt waarin de gemeente zal investeren is de marketingcommunicatie en promotie van het totale Udense centrum. Dit gebeurt aan de hand van een nog op te stellen promotie en marketingplan. In het kader van het nieuwe coalitieprogramma wordt bovendien meer aandacht en budget aan citymarketing besteed. De promotiecampagne straalt uit dat het in Uden te doen is! Onderdeel van de promotiecampagne is een interactieve website van het Udense centrum waarop iedere bezoeker kan zien wat waar te vinden is. Bovendien kan iedere ondernemer op deze site zijn /haar winkel en assortiment promoten en aanbieden. Een deel van de maatregelen, bijvoorbeeld die op gebied van parkeren en promotie & marketing, wordt op korte termijn genomen om al in de nabije jaren de trend van dalende bezoekersaantallen te kunnen ombuigen. Een ander deel van de maatregelen, zoals het aantrekken van nieuwe winkelformules en verhogen van de omgevingskwaliteit van het rondje, vergt veel voorbereiding en zal daarom pas op termijn gerealiseerd worden. Overigens is de voorbereiding hiervan middels het centrumplan Promenade reeds in gang gezet. III.2 Het Udense binnenrondje In paragraaf II.2 is geconstateerd dat het Udense kernwinkelgebied geen rondje maar een u-tje is. Ondanks dat is het Udense kernwinkelgebied succesvol. Echter, juist door dat succes is het vastgoed voor bijna 100% bezet en is er onvoldoende ruimte voor dynamiek in de winkelfuncties. Om het binnenrondje te kunnen vernieuwen met de zo gewenste populaire winkelformules wordt het huidige u-tje aan de zijde van de Promenade ontwikkeld tot een heus binnenrondje met tweezijdige bewinkeling. Aan deze zijde van het centrum wordt een nieuwe winkelstraat gerealiseerd waar zich echte A1-trekkers kunnen vestigen. De juiste branchering, passend bij de toekomstvisie van Uden, is 10
leidend voor de invulling van deze winkelstraat. Dit project bevindt zich in de initiatieffase en wordt parallel en in samenhang met de centrumvisie uitgewerkt. Om te voorkomen dat we op deze plek bouwen voor de leegstand, zal deze ontwikkeling pas gerealiseerd worden als zekerheid bestaat over vestiging van de gewenste winkelformules ter versterking van het Udense centrum. Na realisering van het centrumplan Promenade richten we ons op de rest van het binnenrondje zodat de openbare ruimte in het binnenrondje een aantrekkelijke, schone en gastvrije uitstraling krijgt. De menselijke maat, sfeer en intimiteit die kenmerkend zullen zijn voor de omgeving van de nieuwe Promenade vormen hierbij leidende kwaliteiten. De bestrating ondersteunt de natuurlijke looproutes in het binnenrondje. Daarnaast wordt gezorgd voor goede bewegwijzering, eenduidig straatmeubilair en veelvuldig toepassen van groenelementen in de winkelstraten. De Marktstraat verliest zijn ‘verkeersfunctie’ en wordt onderdeel van het echte voetgangers / winkelgebied. Het auto- en fietsverkeer wordt daartoe ’s-ochtends vanaf 11.00u geweerd uit de Marktstraat (de autoparkeerplaatsen en fietsenstallingen in die straat worden opgeheven). Voor de bevoorrading van de winkels worden venstertijden ingevoerd zodat er tijdens de drukkere winkelopeningsuren geen hinderlijke verkeersbewegingen zijn. Naast de openbare ruimte is er aandacht voor de gevels in het binnenrondje. Ook op dit aspect zullen de menselijke maat, sfeer en intimiteit de leidraad vormen. Aangezien het winkelvastgoed in het rondje volledig particulier eigendom betreft, gebeurt dit in nauwe samenwerking met het centrummanagement en de individuele centrumondernemers en vastgoedeigenaren. De openbare ruimte en gevels van de Marktstraat krijgen na realisatie van het centrumplan Promenade als eerste onze aandacht omdat in deze straat het intieme winkelkarakter grotendeels verdwenen is. We gaan met de centrumondernemers bespreken hoe we het historische karakter in de Marktstraat kunnen terugbrengen In de Marktstraat. In overleg en in samenwerking met Stichting Uden Promotie en individuele centrumondernemers wordt de aanwezigheid van bijzondere, zich onderscheidende Udense formules, verstevigd en uitgebreid. Op diverse plekken in het centrum worden serviceruimten gerealiseerd waarin comfortabele sanitaire voorzieningen en overige servicediensten (ticketverkoop, plattegronden, evenementeninformatie) worden aangeboden. Zoals gezegd verwachten wij daarbij van de ondernemers en het centrummanagement een actieve (financiële) rol. III.3 Het Udense buitenrondje In die delen van het centrum die niet tot het Udense binnenrondje behoren (zoals het Mondriaanplein en het Brabantplein), zal de gemeente niet direct investeren. Voor deze gebieden maakt de gemeente ook geen concrete plannen. Alleen de parkeergarage onder het Brabantplein vraagt een concrete verbetering, zowel qua product als qua promotie. Voor de lange termijn biedt deze insteek op het ‘uitbuiten van de kwaliteiten’ en het concentreren en positioneren van een compact en logisch gestructureerd kernwinkelgebied de enige kans op een aantrekkelijk en succesvol centrum als geheel. Daarmee is het ook voor huidige ondernemers aan het Brabantplein en Mondriaanplein op lange termijn de meest kansrijke strategie. Ondernemers die afhankelijk zijn van grote passantenstromen zullen op termijn verhuizen naar het binnenrondje. Ondernemers met specifieke formules die eigen trekkracht genereren en van nature vaker op B-locaties zitten, hebben 11
in de aanloopgebieden de meeste kans om succesvol te kunnen exploiteren. Ook kan juist dit gebied zich ontwikkelen tot een soort ‘kraamkamer’ voor nieuwe initiatieven en formules. Soms groeien zij daarna uit tot ketenbedrijven, soms blijven zij gering van omvang, soms redden zij het niet en komt er een andere invulling (Oil & Vinegar is een aardig voorbeeld van een vernieuwende formule halverwege de jaren negentig van de vorige eeuw, die aantoonbaar succesvol gebleken is). Uiteraard zorgen we er wel samen met de ondernemers voor dat de omgevingskwaliteit van de aanloopgebieden op peil blijft. Verloedering en aanmerkelijke leegstand in het buitenrondje wordt actief tegengegaan. Afhankelijk van economische ontwikkelingen en kansen die zich voordoen, zullen de aanloopgebieden langzaam van functionele kleur verschieten: steeds minder winkels en steeds meer andere centrumfuncties. Met de eigenaren en belanghebbenden van plekken buiten het A1rondje kan op basis van dit ‘kleur verschieten’ op hun initiatief per plek een strategie afgestemd worden die de betreffende plek zoveel mogelijk ten goede komt. Daarbij is het uitgangspunt dat het binnenrondje vooral de publiekstrekkende winkelformules bevat en in het buitenrondje vooral de andere centrumfuncties gehuisvest zijn. III.4 Parkeren en bereikbaarheid Het aantal parkeerplaatsen in het centrum van Uden is afgestemd op het aantal centrumbezoekers op vrijdagavond (de zogenaamde subpiek). Dit heeft in 2011 geleid tot openbare parkeerplaatsen die zowel kwantitatief als kwalitatief gemiddeld in de regio zijn. In paragraaf 1.5 hebben wij beschreven dat parkeren en bereikbaarheid in 2016 op een duidelijk hoger niveau staan. Als Uden zich als een van de weinige gemeenten in Nederland positioneert als een zeer parkeervriendelijk centrum, is de kans reëel dat het gebied hiermee zijn eigen trekkracht genereert, zowel op bezoekers als op winkelformules. Als iedereen in Uden centrum comfortabel en tegen geringe kosten kan parkeren, trekt dit onherroepelijk extra bezoekers aan; mensen die nu eens géén offer hoeven te brengen voor een fijne dag (tenslotte is winkelen en stadten vrijetijdsbesteding nummer 1 in Nederland). Daartoe gaan we het aantal parkeerplaatsen in Uden afstemmen op het aantal centrumbezoekers op zaterdagmiddag (het piekmoment in de week) in plaats van op de vrijdagavond (de subpiek). Voor zover nu uit de parkeerbalans blijkt, vergt dit een uitbreiding van enkele honderden parkeerplaatsen. Naast de kwantiteit wordt ook de kwaliteit van de parkeerplekken aangepakt. Zo wordt onderzoek gedaan naar mogelijke herinrichting van de parkeergarage onder het Brabantplein en de verplaatsing van de uitgang voor het winkelend publiek naar (een inpandige ruimte) dichtbij het binnenrondje. III.5 Uden centraal; promotie & marketing Hiervoor zijn diverse ‘inhoudelijke’ maatregelen genoemd die de kwaliteit en beleving van het Udense centrum aanmerkelijk verhogen. Vervolgens gaan wij tot buiten de regio aan eenieder duidelijk maken dat het Udense centrum die hoge kwaliteit biedt (be good and tell it). Daartoe wordt een lange termijn, gestructureerd marketingcommunicatieplan opgesteld. Zowel proactieve communicatie naar bezoekers als naar bedrijven krijgt hierin aandacht. Om de op het gebied van promotie en marketing opgelopen achterstand ten opzichte van de ons omringende gemeenten goed te maken, worden op korte termijn gerichte promotieacties georganiseerd die de huidige kwaliteit van het centrum voor het voetlicht brengen. Zodra we de eerste inhoudelijke maatregelen uit deze centrumvisie hebben uitgevoerd gaan we verdere promotieacties organiseren. 12
III.6 Uden triple-c: de uitvoering In de paragrafen hiervoor is de gewenste ontwikkelrichting van het Udense centrum betoogd. Op diverse aspecten zijn voorbeelden van maatregelen gegeven en zijn prioriteiten gesteld. Zo gaan wij ons in de komende 5 jaar concentreren op de winkels en de uitstraling van het binnenrondje, op het afstemmen van het aantal parkeerplaatsen op de zaterdagpiek en op promotie & marketing. Omdat we geen onbeperkte financiële mogelijkheden hebben, brengen wij in de maatregelen een duidelijke prioritering aan. Allereerst geven wij hoge prioriteit aan de realisatie van het centrumplan Promenade om zo de juiste winkelformules naar Uden te kunnen halen en aan dat stukje van het centrum een eigentijdse en vooral Udense uitstraling te kunnen geven. Als 2e prioriteit willen wij het aantal parkeerplaatsen baseren op de zaterdagmiddagpiek. Wij maken deze keuze omdat uit allerlei onderzoeken blijkt dat consumenten ruime parkeergelegenheid erg belangrijk vinden terwijl uit het Strabo-onderzoek blijkt dat de huidige parkeergelegenheid in Uden slechts als gemiddeld in de regio wordt beoordeeld. Als de nieuwe winkelomgeving aan de Promenade in 2013 is gerealiseerd, verleggen we in 2014 onze aandacht naar de herinrichting van het verdere binnenrondje in dezelfde sfeer en Udense maat als de Promenade. We beginnen met de Markstraat. Figuur 2 hierna geeft het druktebeeld, de best bezochte winkelformules en in de blauwe rondjes de mogelijke uitbreidingen van grotere parkeerplaatsen in 2016.
Figuur 2 bronpunten, trekkers en passanten 2016
13
