Burgemeester en wethouders
Raadsvoorstel voor behandeling in oordeelvormende/besluitvormende vergadering Datum vergadering Onderwerp Agendapunt Portefeuillehouder Behandelend ambtenaar Afdeling Telefoonnr.
: : : : :
Zaaknummer
31-10-2013 Grondprijzenbrief 2014
: 4628
OV04 Wethouder Evert van Milligen Wendy Stout Grondzaken 0318-680851
[email protected]
E-mailadres
Beslispunt(en) De prijzen en rekenmethodieken in de Grondprijzenbrief 2014 vast te stellen als basis voor de prijzen van uitgeefbare grond voor diverse bestemmingen. Het college van B&W te machtigen om van de beschikbare bouwlocaties van het woningbouwprogramma, op basis van de grondprijzenbrief en de hierin opgenomen uitgangspunten, de vaste m² prijzen per bouwlocatie vast te stellen en dit actief te communiceren. Toelichting 1. Inleiding/aanleiding Voorgeschiedenis: Jaarlijks worden de grondprijzen voor bouwrijpe grond door de gemeenteraad vastgesteld. Uitgangspunt hierbij is dat de gemeente marktconforme grondprijzen hanteert. De huidige Grondprijzenbrief 2013 is op 13 december 2012 vastgesteld en geldt tot de vaststelling van de volgende Grondprijzenbrief. Voorliggend is het voorstel voor de Grondprijzenbrief 2014. Bijgevoegd is een vergelijkingsoverzicht met grondprijzen van omliggende gemeenten en de tekst voor de nieuwe Grondprijzenbrief 2014. 2. Achtergrond(en) Grondprijzenbrief 2014: Ondanks de roep om verlaging van de grondprijzen ter stimulering van de woningproductie blijken de in Ede gehanteerde prijzen (en berekeningssystematiek) nog steeds een goede weergave van de marktwaarde van bouwgrond. Zowel de residuele doorrekening van een aantal referentiewoningen als de ervaringen bij de gronduitgifte in de afgelopen periode geven geen aanleiding de grondprijzen en de berekeningsystematiek drastisch aan te passen. Bijgaande grondprijzenbrief is dan ook in grote lijnen vergelijkbaar met die van 2013. Volstaan wordt met het toelichten van die elementen waarvoor een wijziging ten opzichte van de Grondprijzenbrief 2013 wordt voorgesteld. Samenvattend wordt voorgesteld: Uitgangspunten grondprijzen 2014 sociale woningbouw
sociale huur koop < € 150.000 koop € 150.000 € 170.000 appartementen
Systeem 2013 prijs/m2 prijs/m2 prijs/m2 prijs/app
Commerciële woningbouw
projectmatig bouwkavels appartementen
quote taxatie quote
Prijzen 2013 203,20 203 203 17.780
Aandachtspunten 2014 203,20 203 203 17.780 omslaan naar m² b.v.o. (€ 177,80)
2014 prijs/m2 prijs/m2 prijs/m2 prijs/app
€ € € €
quote prijs/m2 quote
range q - 30%
gelijk range q - 35%
€ € € €
CPO
quote
quote
range
range
BA12 Vallei Het Laar
prijs/m2 prijs/m2 prijs/m2
prijs/m2 prijs/m2 prijs/m2
€ 171 - € 223 € 163 - € 198 € 180 - € 198
idem idem idem
Overige bestemmingen reststroken openbare ruimten Commerciële voorzieningen kantoren, winkels, comm. zorg Nutsvoorzieningen Kinderopvang
prijs/m2 residueel prijs/m2 bodem/m2
prijs/m2 residueel prijs/m2 geen
€ 125 - € 250
idem
€ €
225 250
€ geen
225
Commercieel
sportvelden/ excessief, outdoor comm. voorzieningen sport bijzonder sport (golf, tennis e.d.)
prijs/m2 prijs/m2 taxatie
prijs/m2 prijs/m2 taxatie
€ €
25 190
€ €
25 190
Niet Commercieel
sociaal maatschappelijke voorz. ziekenhuizen woonzorg
prijs/m2 prijs/m2 prijs/m2
prijs/m2 prijs/m2 prijs/m2
€ 160 € 193 € 193 - € 260
€ geen €
160
Parkeren bij alle functies
gebouwd openbaar gebied
korting prijs/st
korting prijs/st
€ €
€ €
Bedrijventerreinen
aanpassing proces, ontwikkelen kaartjes Q1 geen afwijkingen verwacht, wel transparantie Op basis van res. doorrekening correctie ca. 15% nodig aanpassen proces, omrekenen naar m2 b.v.o. prijs vooraf vastpinnen op m2 kavelprijzen vastleggen op kaartjes knelpunt windmolens
achtervang taxatie (vergelijking)
5.000 2.500
geen markt
230 5.000 2.500
toeslag comm. component geen plannen wijziging financiering, wegvallen bouwbudgetten aantonen onrendabele top voor gebruikersparkeren
Voorgesteld wordt: Voor Woningbouw: 1) Presentatie van grondprijzen in vaste kavel prijzen in plaats van slechts weergave quote percentage. Verder bij sociale woningbouw: 2) Het opleggen van een terugbetalingverplichting bij verkoop van de woning. In de overeenkomst wordt geregeld dat bij doorverkoop aan de eerste gebruiker de eerder verleende korting (verschil grondwaarde op basis van quote-systemathiek/marktwaarde – sociale grondprijs) wordt verrekend. Dit geldt voor grond voor woningen die tussen de € 150.000 en € 170.000 v.o.n. op de markt worden gebracht en waarvoor de sociale grondprijs wordt gerekend. Dit wordt genormeerd naar € 15.000 per jaar aflopend met 10% per jaar. Verder bij vrije sector woningen: 3) Voor particuliere bouwkavels is in eerdere grondprijzenbrieven uitgegaan van het noemen van de beschikbare locaties en verwijzing naar op te stellen taxaties. Op de te ontwikkelen kaartjes met m² prijzen zullen ook de grondprijzen voor particuliere bouwkavels tot uitdrukking worden gebracht. 4) Verhoging van de aftrek voor appartementen van 30% naar 35%. Voor Bedrijventerreinen: 5) Het opnemen van een correctiemogelijkheid in de grondprijs bij beperkende bebouwingsmogelijkheden zoals bij plaatsing van windturbines. Voor overige bestemmingen: 6) Het weglaten van een bodemprijs voor kinderopvang. 7) Het opnemen van één prijs van € 230 per m² b.v.o. voor alle woonzorgtypen, in plaats van verschillende prijzen in de range van € 193 - € 260. Marktontwikkelingen De ontwikkeling van de waarde van bouwgrond heeft te maken met verschillende ontwikkelingen in de markt. Opvallende zaken zijn: - De krimpende economie, naar verwachting is er nog sprake van een krimp van 1%, dit heeft gevolgen voor de ontwikkeling van de vraag naar bouwkavels (bedrijven/ commercieel). In 2014 wordt een 1 stabilisatie verwacht, met daarna wellicht weer een lichte groei . 2 - Gemiddelde koopkracht daalt in 2013 met 1,25%, in 2014 wordt een stabilisatie verwacht . Daarbij dienen de hypotheken, in verband met de aftrekbaarheid, op annuitaire basis worden afgesloten. 3 Hierdoor neemt de leencapaciteit met 9% af . Door beide effecten dalen de vrij op naam prijzen van woningen. Daartegenover staat dat de hypotheekrente momenteel laag is. - Prijsdaling woningen: de banken zijn voorzichtiger in hun uitspraken over de huizenprijzen, maar verwachten een afname van de daling van de prijzen van woningen. Zij zijn nog onzeker over of dit in 2014 dan wel 2015 plaatsvindt. Door de koppeling van de grondprijs aan de Vrij Op Naamprijs van de woningen volgt de grondwaarde de marktontwikkeling. - In het eerste half jaar zijn gemiddeld in Ede de huizenprijzen met 3 tot 4 % gedaald. De verwachting is dat de afname het tweede half jaar beperkt zal zijn. In de grondexploitaties is rekening gehouden met een daling van 4% in 2013. - De Edese markt kent nog altijd een vraag naar woningen. Door groei en gezinsverdunning is er nog sprake van een vraag naar nieuwbouwwoningen. Het betreft in hoofdzaak een vraag naar grondgebonden woningen. De nieuwbouwproductie zal qua financierbaarheid moeten worden afgestemd op het aanbod van de bestaande markt. Daar blijkt met name een groot aanbod aan goedkope appartementen en van tussenwoningen in het middeldure segment. In verband met beperkingen van de financiering stagneert de doorstroming. Er lijkt een groeiende behoefte aan grondgebonden huurwoningen in het middeldure segment.
1
Bron: http://www.cpb.nl/cijfer/kortetermijnraming-juni-2013 Bron: http://www.cpb.nl/cijfer/kortetermijnraming-juni-2013 3 Bron: Www.rabobank.com/nl/images/KwaWo-201306.pdf 2
Blz. 3, Behoort bij zaaknummer 4628
Geen verlaging grondprijzen In de media zijn de grondprijzen veel bediscussieerd. Er zijn geluiden die roepen om grondprijsverlagingen. Elco Brinkman, voorman van Bouwend Nederland, stelt naar aanleiding van het onderzoek dat de Tijdelijke commissie huizenprijzen deed naar de kosten en prijzen van woningen, dat 4 de grondprijzen voor bouwkavels flink omlaag moeten . Ook de vastgoedmonitor pleit voor verlaging van 5 de grondprijzen . Als argumenten daarvoor worden gebruikt de stimulans die de verlaging van de overdrachtsbelasting had op de markt. Ook wordt aangegeven dat op basis van een residuele benadering de grondprijzen harder moeten zakken bij gelijkblijvende kwaliteit en bouwkosten. Landelijk gezien lijken de gemeentelijke gronduitgifteprijzen nog maar langzaam te zakken, aldus een publicatie van Deloitte in 6 de GREXpert(vakblad planeconomie) . Desondanks blijken de in Ede gehanteerde prijzen (en berekeningsystematieken) nog steeds een goede weergave van de marktwaarde van bouwgrond. Aan de hand van een aantal referentiewoningen in verschillende prijsklassen die residueel zijn doorgerekend is een grondprijs bepaald. Deze is naast de uitkomst van de grondprijs volgens het quote-systeem gelegd. Zowel deze vergelijking als de ervaringen bij de gronduitgifte in de afgelopen periode geven geen aanleiding de grondprijzen en de berekeningsystematiek drastisch aan te passen. Ook de benchmark met grondprijzen van andere gemeenten geeft geen aanleiding tot grote wijzigingen. Andere redenen om niet tot een drastische neerwaartse aanpassing van de grondprijzen over te gaan zijn dat verlaging van de grondprijzen niet leidt tot direct aantrekken van de bouwproductie. Een grondprijs verlaging van ca 10% leidt tot slecht een 2 – 3 % lagere woningprijs. Rigoureuze verlaging van de grondprijs zet de bestaande woningmarkt nog verder onder druk. Een neerwaartse bijstelling heeft flinke financiële consequenties. Bij verlaging van grondprijs onder de marktwaarde dreigt de verlening van ongeoorloofde staatsteun voor projectontwikkelaars of woningcorporaties. Zie hiervoor ook de GREXpert. Wel zorgen de huidige marktomstandigheden ervoor dat in tegenstelling tot andere jaren wordt voorgesteld om geen van de grondprijzen te indexeren. Bovenal gaat onze grondprijzenbrief uit van marktconformiteit. De marktprijs van de bouwgrond betreft de prijs waarvoor een transactie in een concurrerende omgeving tot stand kan worden gebracht. Wat is de afnemer van de grond maximaal bereid te betalen?
Argumenten ter onderbouwing van het voorstel Voor Woningbouw Ad 1 Om de vaste kavelprijzen te berekenen, wordt gebruik gemaakt van quote systematiek als basis. Om de marktconformiteit te waarborgen kunnen andere methodieken (taxatie/residueel) als controle worden gebruikt. Kavelprijzen kunnen onderling verschillen afhankelijk van grootte, ligging, bouwmogelijkheden, kwaliteit van de locatie etc. Vergroten marktvrijheid In de praktijk van de uitgifte van gronden blijken twee zaken: 1 Kopers hebben behoefte aan een grotere vrijheid bij het ontwikkelen van een plan binnen een vooraf duidelijk en niet meer veranderend kader. 2 Ontwikkelaars zijn steeds meer geneigd woningen te ontwikkelen en tegen de kostprijs plus (in plaats van tegen de hoogst mogelijke marktwaarde) op de markt te brengen. In het proces van de uitgifte van gronden willen we hierop inspelen. In het eerste kwartaal van 2014 zullen we kaartjes ontwikkelen van de op korte termijn beschikbare bouwlocaties met daarop per locatie (vlek) een gewogen m² prijs. Deze prijs wordt bepaald op basis van de berekeningssystematiek zoals door U vastgesteld en aangegeven in de Grondprijzenbrief 2014 met eigen aannames over een gewenst en in de markt mogelijk bouwprogramma. De ontwikkelaar heeft daarbij de mogelijkheid zelf een (optimaal, en op de vraag aansluitend) plan te ontwikkelen
4 5 6
Bouwend Nederland verenigt, verbindt en ondersteunt bouw- en infrabedrijven. Bron, http://www.nu.nl/economie/3015683/gemeenten-moeten-grondprijzen-bouwkavels-flink-verlagen.html Vastgoedmonitor Food Valley 2013, bron: http://www.flipsnack.com/AFEF6A86AED/ftn529nu Bron: http://www.deloitte.com/view/nl_NL/nl/search/index.htm?searchKeywordsField=grexpert+grondprijs+omlaag&searchKeywordsF ieldDefault=Zoeken&searchBtn.x=0&searchBtn.y=0
Blz. 4
(met restrictie ten aanzien van een minimaal programma “goedkoop”) zonder dat aan het eind van die exercitie op basis van het ontwikkelde plan aanpassing van de grondprijs plaatsvindt. Daarmee wordt de gemeente aan de voorkant transparanter over de grondwaarde en ontstaat een beeld vergelijkbaar met de in de grondprijzenbrief opgenomen kaartjes voor de prijzen van bedrijventerreinen. Verder bij sociale woningbouw Ad 2 Opleggen toebetalingsverplichting Gemeente streeft naar een voldoende groot aandeel “goedkope” woningen. Hieronder worden begrepen de woningen die door een woningcorporatie worden gerealiseerd en geëxploiteerd in de sociale huur. Daarnaast vallen ook koopwoningen onder de € 150.000 hieronder. De markt laat een verschuiving zien in de prijsstelling ‘goedkope woningbouw’. Als er meer woningen in de goedkope sfeer gewenst zijn is een derde mogelijkheid om die als koopwoningen met maatschappelijke eigendomsbinding te realiseren (MGE). Gemeente kan dan ook de grondprijs voor sociale woningbouw in rekening brengen. Op het moment dat de woning uit de MGE sfeer verdwijnt door verkoop tegen marktwaarde brengt de gemeente alsnog een deel van het verschil in oorspronkelijke grondwaarde (sociaal versus commercieel) in rekening (€ 15.000 per jaar 10% aflopend). Verder bij vrije sector woningen Ad 3 Het meenemen van de bouwkavels in de vaste kavel prijzen bevorderd de eenduidig- en duidelijkheid van de grondprijzen(systematiek). Ad 4 Voor appartementen in de vrije sector geldt dat om de kavelprijzen te kunnen berekenen ook de quote systematiek gehanteerd wordt. Voor de realisatie van appartementen wordt de grondprijs per appartement met een percentage (nu 30%) naar beneden gecorrigeerd. Om de quote systematiek te toetsen aan de marktwaarde zijn enkele referentiewoningen residueel doorgerekend. Hieruit is gebleken dat bij de aanpassing van het percentage waarmee de grondprijs wordt verlaagd van 30% naar 35% de grondprijzen marktconform zijn. Kanttekening: Hoewel de marktwaarde van deze grond lager ligt en bijstelling van de grondprijs dus nodig is, kan het effect van grondprijsverlaging stimulerend werken voor deze categorie. Vanwege het grote aanbod woningen in de bestaande markt in Ede in deze categorie, is de kans dat dit effect optreedt klein. Voor Bedrijventerreinen Ad 5 Ontwikkelingen in de markt geven geen aanleiding de grondprijzen (naar beneden, noch naar boven) bij te stellen. De zichtlocaties op BT A12 – Zuid (langs de A30) kennen beperkende bouwmogelijkheden op deze kavels, omdat op beide kavels windturbines staan gepland en een hoge gewenste beeldkwaliteit is vereist. Om verkoop van kavels te bevorderen wordt een correctiemogelijkheid bij beperkende bebouwingsmogelijkheden geboden voor de grondprijs. Voor overige bestemmingen Ad 6 De grondprijs voor kinderopvang wordt residueel bepaald. Eerder is daarbij een ondergrens bepaald. Momenteel zijn er geen concrete locaties voor kinderopvang opgenomen in de gemeentelijke plannen. Wanneer de vraag zich voordoet zal de grondwaarde residueel worden bepaald. Het hebben van een ondergrens is daarom niet nodig. Ad 7 Voor woonzorg is vanuit de bekostigingssystematiek voor nieuwe locaties in het verleden gewerkt met een grote differentiatie van grondprijzen voor de verschillende soorten zorgaanbod. De gevolgen van de wijziging van de systematiek van het verrekenen van de bouwkosten in de zorgtarieven voor de stichtingskosten en daarmee van de grondwaarde zijn nog niet helemaal duidelijk. Voorgesteld om voor alle typen zorg één grondprijs te hanteren. Dit dus in plaats van voor verschillende typen zorg verschillende prijzen te hanteren in de range van € 193 - € 260. De voorgestelde grondprijs is € 230 per m². Dit is in de praktijk simpeler en duidelijker. Voor ziekenhuizen wordt geen grondprijs voorgesteld aangezien deze functie niet in de actuele plannen is voorzien. Kanttekening: Wij hebben geconstateerd dat deze grondprijs hoog is in vergelijking met andere gemeenten. Dit voorstel is gebaseerd op eigen ervaringen in onderhandelingen. Deze grondprijs achten wij haalbaar, maar mocht daar aanleiding voor zijn, dan kan de grondprijs alsnog residueel of via de vergelijkingsystematiek worden berekend.
Blz. 5, Behoort bij zaaknummer 4628
Risico’s Voor de bepaling van de marktwaarde van gronden wordt uitgegaan van een stabiele markt tussen vraag en aanbod. Momenteel wordt de markt gekenmerkt door een groter aanbod dan vraag. Bovendien is binnen Ede de gemeente voor woningbouw niet de enige aanbieder van bouwgrond. Voor de bedrijfsterreinen blijkt er een verschil tussen de grondprijzen die voor deze regio gelden en die van de Brabantse regio’s. Voor een enkel bedrijf kan vestigen in de zuidelijkere regio’s overweegbaar zijn. In dat geval kunnen we ten aanzien van de hoogte van de grondprijs niet concurreren. Burgerparticipatie Vooraf is gesproken met de vertegenwoordigers van Woonstede. Zij hebben aangegeven dat het gros van hun doelgroep een inkomen heeft van rond de € 25.000. Zij zoeken woningen met een gemiddelde huur van € 500 per maand. Om met de exploitatie van de woningen uit te kunnen worden de stichtingskosten (incl. grond) gemaximeerd op € 140.000 tot € 150.000. Hiertoe worden de woningen gestandaardiseerd en worden de voorbereiding- en begeleidingskosten sterk beperkt. In dat kader concluderend zou een lagere grondprijs meer lucht bieden om de gewenste kwaliteit te kunnen bereiken. Een verlaging van een grondprijs heeft nauwelijks tot gevolg dat er meer sociale woningen worden gerealiseerd (max. 5%). Woonstede wil gezien de vraag zo veel mogelijk grondgebonden woningen ontwikkelen. Ook staat er een gesprek gepland met marktpartijen om de voorgestelde wijzigingen te bespreken. De uitkomsten hiervan worden na afloop mondeling gecommuniceerd. Communicatie Geen actieve communicatie voordat de grondprijzenbrief door de raad is vastgesteld. Na vaststelling zal de grondprijzenbrief op de gemeentelijke website worden gepubliceerd. In het eerste kwartaal van 2014 zullen voor de ontwikkellocaties die op korte termijn aan bod komen de grondprijzen in kaartvorm worden aangegeven en eveneens op de gemeentelijke website worden geplaatst. Kosten, baten en dekking De gemeentelijke grondexploitaties worden geactualiseerd bij de vaststelling van de jaarrekening (zie MPG). In de MPG 2013 is al rekening gehouden met de daling van de grondprijzen van 4% voor woningen in 2013 (voor zover er over de ontwikkeling van de locaties nog geen contracten waren gesloten). De uitgangspunten van deze grondprijzenbrief worden verwerkt in het MPG 2014. Daar worden de financiële gevolgen zichtbaar. De verlaging van de grondprijs op de appartementen heeft in ieder geval gevolgen voor de grondexploitatie van de Kazerneterreinen op basis van het huidige programma appartementen in dit project. Uitvoering en vervolgprocedure De grondprijzenbrief wordt in principe jaarlijks geactualiseerd en vastgesteld door de gemeenteraad. Vaststelling van de uitgangspunten, prijzen en rekenmethoden in de Grondprijzenbrief 2014 gelden tot de vaststelling van de volgende grondprijzenbrief. Bijgevoegde Grondprijzenbrief 2014 is een conceptversie en is vooralsnog alleen digitaal beschikbaar voor de bestuurlijke vergaderingen. Aanpassingen kunnen indien nodig daarom nog worden gemaakt. Dit geldt ook voor de datum van vaststelling door de Raad, zoals vermeld in de Grondprijzenbrief 2014. Naast de voorgestelde wijzigingen zijn enkele tekstuele aanpassingen gedaan. In het eerste kwartaal van 2014 zullen de kaartjes met grondprijzen, al dan niet in de vorm van een bijlage, aan deze brief worden toegevoegd. Gemeenteraad Het raadsvoorstel wordt aangeboden aan de Agendacommissie, met het verzoek dit te agenderen voor de oordeelvormende en vervolgens besluitvormende vergadering van de gemeenteraad. Burgemeester en wethouders van Ede,
RICHARD WIELINGA de secretaris
CEES VAN DER KNAAP de burgemeester
