Burgemeester en Wethouders
de raad der gemeente EDE
Behandelend ambtenaar W. de Bruin Tel.nr. (0318) 68 02 77 Verzameling Raadsstukken 2013/32
registratienummer 749226
betreft Aankoop Molenstraat 45 te Ede (Cultura)
sector GZ
datum: 1 mei 2013 Cie. AZ&M Raad
27-05-2013 06-06-2013
Beslispunt • de stichting Cultura Beheer toestemming te verlenen om, na overdracht van de onroerende zaak, opstellen van de slotbalans en verrekening van de baten/lasten, over te gaan tot liquidatie van Stichting Cultura Beheer conform artikel 12 van de statuten; • het hoofd Vastgoed te machtigen voor het aangaan van de akte van cessie inzake de vordering op Eetcafé de Verleiding; • het hoofd Vastgoed te machtigen tot het aangaan van een koopovereenkomst inzake de aankoop van de onroerende zaak gelegen aan de Molenstraat 45 te Ede, beter bekend als “Cultura”, tegen de in dit voorstel genoemde voorwaarden. • het in het raadsvoorstel genoemde positieve saldo na vereffening van baten en lasten vrij te laten vallen ten gunste van de algemene reserve en te verwerken in de Perspectiefnota 2014 - 2017.
Inleiding Stichting Cultura Beheer (SCB) heeft als doel: het bouwen, in stand houden, onderhouden en verhuren van het cultureel centrum “Cultura”, Molenstraat 45 te Ede. In twee fasen, in 1997 en 2001, is het gebouw opgeleverd en ingebruik genomen. Destijds is de bouw en exploitatie vanwege BTW-aspecten in de stichting ingebracht. SCB is een onafhankelijke stichting, met tenminste drie bestuursleden. De voorzitter van het bestuur wordt benoemd door de gemeente Ede. De Stichting Cultura Beheer (eigenaar) verhuurt de onroerende zaak aan de Stichting Cultura, café De Verleiding en Artlease. De gemeente Ede wil nu het gebouw in eigen beheer nemen. Samenhangend met de ontwikkeling van een gemeentelijke vastgoedvisie en vastgoedbedrijf is door de gemeente met het bestuur van SCB afgesproken om de overdracht van het eigendom, de huurcontracten en de exploitatie in gang te zetten.
Blz. 2
De overname van het pand is getoetst aan de criteria van ons vastgoedbeleid. Bezien vanuit de functie van het pand is sprake van maatschappelijk vastgoed. De functie van het pand draagt bij aan onze beleidsdoelstellingen op kunst en cultuur in brede zin. Voorts is sprake van een financieel verantwoorde exploitatie. Vanwege de ligging en de mix van (huidige en mogelijke) gebruikers levert de aankoop een bijdrage aan de toekomstbestendigheid van de totale vastgoedportefeuille, in termen van benutting en bezetting, flexibiliteit en kwaliteit. Mede gezien de vastgoedmarkt op dit moment en het leegstandsrisico is van belang dat de gemeente direct zeggenschap heeft op de keuze voor eventuele nieuwe huurders in het pand. Hierdoor kan de gemeente op beleidsinhoudelijke gronden kiezen voor culturele partijen. Onderstaand wordt nader ingegaan op de wijze van overdracht en fiscale en financiële gevolgen van de aankoop van het pand van SCB. 1. Mogelijkheden voor de overdracht Voor de overdracht zijn twee opties te overwegen: 1. SCB omzetten in een gemeentelijke stichting; 2. Overname gebouw en ontbinding SCB. Criteria om af te wegen zijn van financiële aard en van strategische aard. Gekozen is voor variant twee: de gemeente neemt het pand over van SCB en de SCB wordt ontbonden:
BTW
Blijft zoals het nu is, zolang de verhuur ook BTW belast blijft.
Overdrachtsbelasting
Neen, er is geen overdracht van de onroerende zaak.
Administratieve lastendruk Financieringslasten
Hoger.
Overname pand en ontbinding SCB Het gebouw komt in de vastgoedportefeuille. Daarmee voordelen van kritische massa, ook voor wat betreft onderhoudskosten en onderhoudsvoorziening en (zelfstandige) behoefte aan buffer. De gemeente neemt de BTW positie van SCB over. Het gebouw kan BTW vrij worden overgedragen aan de gemeente omdat de BTWherzieningstermijn van tien jaar is verstreken. Neen, de gemeente neemt namelijk instandhouding en exploitatie over van SCB (Wet OB, art. 37d; overdracht van een algemeenheid van goederen). Lager.
Gelijk.
Gelijk.
Afstemming op vastgoedbeleid
SCB => Gemeentelijke Stichting Mogelijk op strategisch en tactisch niveau, operationeel ingewikkelder vanwege de gebondenheid aan de rechtspersoon / afzonderlijke administratie van de stichting.
2. Benoemen (tijdelijk) voorzitter stichting Cultura Beheer In verband met het recent overlijden van de voorzitter van Stichting Cultura Beheer is het noodzakelijk dat de gemeente Ede een nieuwe voorzitter benoemd. Zonder deze nieuwe voorzitter is het niet mogelijk dat Stichting Cultura Beheer als bestuur een rechtsgeldige overeenkomst aangaat. Gezien het voornemen om de stichting na aankoop van het pand te liquideren is bij collegebesluit 744285 d.d. 19 maart 2013 besloten voor een tijdelijke invulling door de heer H. de Graaf. Dit is in afwijking van de beleidslijn om geen ambtenaren in gemeentelijke stichtingen te benoemen, maar gezien het tijdelijke karakter van deze functie en de opheffing op korte termijn zien wij geen bezwaar tegen deze benoeming.
Blz. 3, Behoort bij V.R. 2013/32
3. Aankoopprijs pand/hypothecaire geldlening/ vordering eetcafé de Verleiding 3.1. Aankoopprijs pand: De overeengekomen koopsom bedraagt de marktwaarde van het pand, te weten € 7.500.000,- . De gemeente heeft uit hoofde van een hypothecaire geldlening (stand 31-12-2012) nog een vordering op SCB van € 10.266.000,- . Het verschil van € 2.766.000,- kan SCB aan de gemeente overmaken uit haar liquide middelen (groot € 3.499.000,-). 3.2. Reservering balans Stichting Cultura Beheer heeft een reservering getroffen voor de geraamde verbouwingskosten van de Lokale Omroep Ede (LOE) en de Stadswinkel. Met de koop van de onroerende zaak nemen wij deze reservering over. 3.4 Vordering Eetcafé de Verleiding: Vraagpunt vanuit SCB is daarbij nog of de uitstaande vordering van SCB op eetcafé De Verleiding door middel van een akte van cessie kan worden overgedragen aan de gemeente. De vordering is nagenoeg afgelost.
4. Exploitatiekosten/ opbrengsten 4.1. Exploitatie door de gemeente en financiële gevolgen gemeentebegroting: In tegenstelling tot de Stichting Cultura Beheer (afschrijving lineair) zal de gemeente het gebouw annuïtair afschrijven in 25 jaar. De huidige huur staat momenteel door de huurder (stichting Cultura) ter discussie omdat ze vindt dat deze huur boven de marktwaarde ligt. De koop is een uitgelezen moment om de huurovereenkomsten open te breken en opnieuw af te sluiten. Dit hoeft niet omdat koop breekt geen huur maar is wel het uitgangspunt van GZ beheer / nieuwe vastgoedafdeling. 4.2. Onderhoud: De conditie van het pand is op het moment van overname goed, maar er is sprake van achterstallig onderhoud. Het dagelijks onderhoud, met name de kleine herstellingen en diverse onderhoudscontracten zijn een verplichting van de huurders. Echter in 2013 zal gestart moeten worden met het wegwerken van het achterstallig onderhoud, voor zover dat de verantwoordelijkheid van de eigenaar van het pand is, dit kan door uit te gaan van de duurzame meerjarenonderhoudsplanning (MOP). SCB heeft opdracht gegeven een meerjarenonderhoudsplanning (MOP) op te laten stellen. Het bedrijf INNAX heeft na een inventarisatie een standaard MOP opgesteld waarbij voor de periode van 2013- 2022 onder andere de kosten zijn geraamd voor: - het oplossen van de huidige gebreken en achterstallig onderhoud; - het één op één vervangen van installaties en of installatiedelen. Deze standaard MOP dient als basis voor de DMOP (duurzame meerjarenonderhoudsplanning) waarbij zoveel mogelijk duurzame maatregelen worden voorgesteld bij natuurlijke momenten van vervanging van installaties. Voor groot onderhoud zal in een jaarlijkse dotatie (o.b.v. duurzaamheid) van € 150.000,-moeten worden voorzien, uitgaande van de duurzame onderhoudsplanning. Daar de investering voor bijvoorbeeld de koel split/units voor 2013 (investering € 140.000,-) gepland staat en dit feitelijk niet meer door SCB uitgevoerd zal worden dient het positieve eindsaldo hiervoor aangewend te worden.
Blz. 4
5. Kanttekeningen / risico’s 5.1 Marktwaarde: Met SCB is overeengekomen dat de taxatiewaarde de koopsom bedraagt. De marktwaarde van het object wordt mede bepaald door de huurcontracten en het risico dat een belegger bereid is te nemen om in een vergelijkbaar object te investeren. De gemeentelijke taxatiecommissie heeft advies uitgebracht over de marktwaarde en de marktconforme huur. Hierbij uitgaande van langlopende huurcontracten en beperkte risico’s. Momenteel is de boekwaarde van de onroerende zaak hoger dan de marktwaarde. Voor de berekening van de kostprijsdekkende huur is al rekening gehouden met een lagere koopsom dan de boekwaarde. 5.2. Kortlopende huurcontracten / verhuurbaarheid / leegstandsrisico: De gemeente Ede koopt de onroerende zaak in verhuurde staat en neemt daarbij de verplichtingen over van Stichting Cultura Beheer. Dit betekent dat ook op het moment van overdracht de verhuurbaarheid en het leegstandsrisico voor rekening van de gemeente Ede komt. Gezien het huidige aanbod op de kantorenmarkt, de marktomstandigheden en de specifieke gebruiksfuncties van Cultura is toekomstige leegstand een feitelijk risico. Hier staat tegenover dat met de koop van de onroerende zaak en de liquidatie van de stichting de risico’s van de geldlening vervallen. Het leegstandsrisico is minder zwaar ten opzichte van de risico’s van de geldlening. 5.3. Aanpassingen huurprijs / huurcontracten: Onlangs is door Cultura (huurder) en Stichting Cultura Beheer (verhuurder) besloten om de huurovereenkomst te verlengen met 1 jaar. Voor de gemeente Ede is het van belang met alle partijen langlopende huurverplichtingen aan te gaan en bij voorkeur met “maar” 1 of 2 partijen. Hoe meer huurovereenkomsten met verschillende partijen hoe groter het risico. De overdracht van de onroerende zaak zou een goede gelegenheid zijn om het huurcontract open te breken en nieuwe voorwaarden te stellen, dit ook mede in relatie tot de stadswinkel (5 partijen) en de LOE. Na eigendomsoverdracht (in verhuurde staat) zullen met Stichting Cultura afspraken gemaakt worden over een aangepast huurcontract conform een marktconforme huur. Uitgangspunt voor de gemeente is onderscheid te maken in commerciële huurcontracten en culturele huurcontracten. Dit mede in relatie tot de subsidiestroom (zie 6).
5.4. Jaarrekening 2012/2013 Genoemd voorstel is gebaseerd op de concept stukken van de jaarrekening van de Stichting Culturabeheer. Deze kunnen afwijken van de definitieve jaarrekening. 5.5. Liquidatie Stichting Cultura Beheer Na liquidatie van de stichting volgt er publicatie, zodat derden eventuele vorderingen op Stichting Cultura Beheer kunnen verhalen.
6. Financiën Incidentele consequenties Het is te verwachten dat er een incidenteel positief saldo na vereffening resteert. Zodra de afwikkeling heeft plaatsgevonden zal het saldo definitief bekend zijn. Structurele consequenties Bij een aanpassing van de huurcontracten met Stichting Cultura (huurder) zal de subsidie die de gemeente Ede aan Stichting Cultura betaalt in principe met dit zelfde bedrag verlaagd worden. Doordat de onderhandelingen met de huurders nog plaats moeten vinden is de exacte nieuwe huurprijs nog niet bekend. De verwachting is dat hier een structurele vrijval ontstaat van tussen de € 375.000,- en € 400.000,- . Zodra de definitieve jaarstukken beschikbaar zijn en de onderhandelingen over de huur zijn afgerond wordt bekend wat het definitieve voordeel is.
Blz. 5, Behoort bij V.R. 2013/32
Van de verwachte besparing is reeds € 100.000,- ingeboekt bij de ombuigingen 2012. Het overige voordeel van minimaal € 275.000,- komt ten goede aan de algemene middelen en zal worden verwerkt in het meerjarenperspectief bij de Perspectiefnota 2014-2017. Gezien het feit dat in de gemeentebegroting al rekening is gehouden met extra kosten voor de LOE en de Stadswinkel kan er pas een definitief saldo berekend worden nadat bekend is hoe deze bedragen zicht tot elkaar verhouden.
Communicatie Openbaar
Commissie Het raadsvoorstel wordt aangeboden aan de Agendacommissie, met het verzoek dit te behandelen in de raadscommissie Algemene Zaken en Middelen in samenspraak met de raadscommissie Maatschappelijke Zaken.
Burgemeester en wethouders van Ede,
MYRIAM VAN ROOIJ de adjunct-secretaris
CEES VAN DER KNAAP de burgemeester
