Burgemeester en wethouders
Raadsvoorstel voor behandeling in oordeelvormende-/besluitvormende vergadering Datum vergadering
28 januari 2016
Zaaknummer :
Onderwerp
Raadsmotie inzake verduurzamen gemeentelijk Vastgoed
Agendapunt
OV03
Portefeuillehouder
Wethouder J. Weijland
Behandelend ambtenaar
H. van Dorenmalen
Afdeling
ROG-vastgoed
Telefoonnummer
0318-680494
E-mailadres
[email protected]
Vastgesteld door het college
19 januari 2016
38022
Beslispunten a. in te stemmen met het ambitieniveau en de uitgangspunten zoals geformuleerd in de notitie “Uitgangspunten Verduurzamen gemeentelijk vastgoed” van 5 januari 2016; b. in te stemmen met het opnemen van de ambitie en uitgangspunten in het vastgoedbeleid van de gemeente Ede; c. Op basis van de uitkomst van de EPA adviezen een aanvullend voorstel tegemoet te zien met daarin de financiële gevolgen om de duurzaamheidsdoelstelling te verwezenlijken. Toelichting 1. Inleiding/aanleiding Uw raad heeft in haar vergadering van 9 juli 2015 het college verzocht in de programmabegroting 2016-2019 met een plan van aanpak te komen dat behelst dat medio 2018 bij circa 75% van het gemeentelijke vastgoed zoveel mogelijk gebruik wordt gemaakt van hernieuwbare energie. Zij vraagt hierbij samenwerking te zoeken met relevante partners en marktpartijen. Volgens de indieners van de motie zou het daarbij ook moeten gaan om de gemeentelijke voorbeeldfunctie en voortrekkersrol waarbij samenwerking gezocht wordt met relevante partners en marktpartijen. Het thema duurzaamheid, en dan specifiek energiebesparing, is een van de speerpunten is in de perspectiefnota 2016-2019 en van het Edese duurzaamheidsbeleid. Het college is van mening dat de motie ingaat op slechts één aspect van het Edese duurzaamheidsbeleid. Dit hebben we bij de programmabegroting 2016-2019, onderdeel investeringsimpuls, gedeelte duurzaamheid, aangegeven. Wij stellen derhalve de raad voor om bij verduurzamen van gemeentelijk vastgoed aan te sluiten op de beleidsdoelstellingen in de perspectiefnota 2016-2019 en de motie daar integraal onderdeel van uit te laten maken. Gezien het belang van het onderwerp zijn wij voorts van mening dat duurzaamheid integraal onderdeel dient te worden van vastgoedbeleid. De gestelde uitgangspunten en de ambitie uit de notitie “Uitgangspunten verduurzamen vastgoed” van 5 januari 2016 (zie bijlage) zullen in het nog op te stellen vastgoedbeleid worden opgenomen. Dit is bij de programmabegroting 2016-2019, onderdeel investeringsimpuls, gedeelte duurzaamheid, ook zo aangegeven. Het nieuwe vastgoedbeleid van de gemeente zal medio 2016 aan uw raad worden aangeboden. Een plan van aanpak is gericht op daadwerkelijke uitvoering. We zijn van mening dat uitvoering van beleid tot de verantwoordelijkheid van de organisatie behoort. Het vaststellen van de ambitie en de uitgangspunten van verduurzaming door de raad is voor de gemeentelijke organisatie noodzakelijk om deze uitvoering ter hand te nemen. Uw raad zal geïnformeerd worden over de uitvoering in de reguliere jaarlijkse rapportage momenten.
blz. 2
Behoort bij zaaknummer 38022
2. Achtergrond(en) Het thema duurzaamheid, en dan specifiek energiebesparing, is een van de speerpunten in de perspectiefnota 2016-2019 en van het Edese duurzaamheidsbeleid. Volgens de indieners van de motie zou het daarbij ook moeten gaan om investeren in hernieuwbare energie van het gemeentelijke vastgoed. In de notitie “Verduurzamen gemeentelijke vastgoed” van 5 januari 2016 (zie bijlage) hebben we uitgangspunten geformuleerd en een globale ambitie benoemd als het gaat om verduurzamen van vastgoed. Ook hebben we uitgelegd waarom we ons focussen op de kernvoorraad en wat we daar onder verstaan. In de notitie concluderen we dat op dit moment onvoldoende inzicht is in de huidige energieprestatie van onze gebouwen, in de verduurzamingsmogelijkheden en in de financiële gevolgen daarvan. Het specifieke karakter van onze vastgoedportefeuille (allemaal unieke gebouwen) speelt daar een belangrijke rol in. Op basis van informatie uit andere gemeentes lijkt het goed om te beginnen met het formuleren van een globale ambitie. We stellen daarom voor om uit te gaan van een verbetering van 75% van onze kernvoorraad met 2 stappen in het energielabel. Om onze ambitie bij aanvang niet te laag te formuleren, stellen we aanvullend voor om, daar waar binnen de uitgangspunten haalbaar, in ieder geval te streven naar een gemiddeld energielabel van B. Gemiddeld omdat er ook panden zijn die nu al een A label hebben en omdat er panden zullen zijn waarbij een B-label alleen tegen onredelijke (financiële) randvoorwaarden haalbaar zal blijken te zijn. De aanpak is daarbij gericht op energiebesparing, het gebruiken van hernieuwbare energie en financiële voordelen op termijn, waarbij we ons realiseren dat de gemeente een voorbeeldfunctie heeft. We zorgen ervoor dat onze inspanningen meetbaar en zichtbaar zijn. Dit doen we door het gebruiken (en laten zien) van energielabels, door het laten opstellen van bijbehorende maatwerkadviezen en, voor zover mogelijk, door het zichtbaar maken van de resultaten die onze inspanning oplevert. Voor de realisatie van de doelstellingen zullen we samenwerkingsrelaties met (innovatieve) marktpartijen aangaan. Voor de dekking van de kosten is het van belang wie de investering doet en wie er voordeel van heeft, ook wel Split Incentive genoemd. Er moet van worden uitgegaan dat de extra kosten bij de eigenaar terecht komen en de baten terugvloeien naar de huurder. De uitgangspunten die we geformuleerd hebben (zie notitie) zijn: 1. We verduurzamen 75% van onze kernvoorraad vóór 2020, ofwel circa 105 gebouwen; 2. We brengen voor de hele kernvoorraad de 0-situatie (energielabel) en het Energie Prestatie Advies (EPA-U) beeld; 3. We streven ernaar dat 75% van onze kernvoorraad vóór medio 2018 zoveel mogelijk gebruik maakt van hernieuwbare energie (electra en/of warmte); 4. We dagen marktpartijen uit hun innovatieve vermogen in te zetten om ons vastgoed te verduurzamen. We stellen daar waar wenselijk, daken beschikbaar voor coöperaties voor de postcoderoos; 5. Bij een wijziging in de huursituatie (mutatie) zullen we waar (financieel) haalbaar het object eerst verduurzamen; 6. We sluiten voor het berekenen van de terugverdientermijn aan bij de verwachte technische levensduur van de ingreep, in eerste aanleg betekent dit een terugverdientijd van 15 jaar voor installaties en een termijn van 20 jaar voor overige maatregelen; 7. De kosten van de ingreep dienen daar waar mogelijk terugverdiend te worden uit een huurverhoging. Indien dit markttechnisch of anderszins niet mogelijk is, dan dienen de kosten betaald te worden uit de beleidsprogramma’s die door deze ingreep (subsidie)voordeel hebben door de lagere exploitatielasten; 8. Op basis van de uitkomsten van de EPA’s komen we met een aanvullend raadsvoorstel om onze ambitie te verwezenlijken; 9. Daar waar mogelijk maken we gebruik van externe financieringsbronnen zoals crowdfunding, postcoderoos, lease, subsidies enz. om kosten te dekken; 10. We rapporteren jaarlijks de voortgang aan de Raad;
blz. 3
Behoort bij zaaknummer 38022
Argumenten en alternatieve beleidskeuzes 1. Principes Trias Energetica In de motie wordt ingezoomd op het gebruik van hernieuwbare energie. Landelijk en lokaal beleid gaat uit van de principes van de Trias Energetica, te weten energiebesparing, gebruik maken van hernieuwbare energie en als laatste efficiënt inzetten van fossiele brandstoffen. In de perspectiefnota 2016-2019 is het thema duurzaamheid benoemd tot een van de speerpunten van beleid. Binnen dit thema ligt de focus voor vastgoed op energiebesparing en het gebruik van hernieuwbare energie. Dit is breder dan wat uw raad in haar motie vraagt. Het college is van mening dat bij verduurzamen van het gemeentelijke vastgoed beide aspecten van belang zijn. We stellen daarom in aanvulling op de motie voor om bij verduurzaming van het gemeentelijke vastgoed aan te sluiten op de speerpunten uit de perspectiefnota. 2. Inbedding in gemeentelijk vastgoedbeleid Belangrijk is draagvlak zowel extern als intern op bestuurlijk en politiek niveau. Het bepalen van de uitgangspunten en daarmee de ambitie voor verduurzamen van het gemeentelijke vastgoed is voorbehouden aan de raad. Het college stelt daarom een aanpak voor waarbij de raad de uitgangspunten over de duurzaamheidsambitie voor het gemeentelijke vastgoed vaststelt. Onderdeel van de beleidsuitgangspunten is de motie inzake het gebruik van hernieuwbare energie. In de notitie “Uitgangspunten verduurzamen gemeentelijk vastgoed” zijn deze uitgangspunten geformuleerd (zie bijlage). Om de uitvoering in te bedden in de organisatie zullen wij verduurzaming integraal onderdeel laten worden van het gemeentelijke vastgoedbeleid. Hier komen wij in 2016 op terug. 3. Plan van aanpak Dit voorstel is bedoeld om u de beleidskaders vast te laten stellen en de stappen aan te geven die wij nog nodig achten om deze te verfijnen. Een plan van aanpak is meer gericht op daadwerkelijke uitvoering. We zijn van mening dat uitvoering van beleid tot de verantwoordelijkheid van de organisatie behoort. Het vaststellen van de ambitie en de uitgangspunten van verduurzaming, het inbedden in het gemeentelijke vastgoedbeleid en het beschikbaar stellen van voldoende middelen, biedt ons inziens voldoende garantie om tot uitvoering over te gaan. Om u geïnformeerd te houden stellen wij voor jaarlijks te rapporteren via de daartoe geeïgende instrumenten. 4. Voorbeeldfunctie In de motie is aangegeven dat de gemeente ook een voorbeeldfunctie heeft. De kerntaak van Vastgoed is het beheren van gemeentelijk vastgoed. Door samen te werken met de markt en in gesprek te gaan met de huurders van onze gebouwen, betrekken we de gemeenschap bij het realiseren van onze duurzaamheidsdoelstellingen. Vanzelfsprekend zorgen we ervoor dat, daar waar mogelijk, onze inspanningen zichtbaar zijn voor de gebruikers, om zo het gebruikersgedrag positief te beïnvloeden. Daar waar nodig zullen we ook de verantwoordelijke beleidsafdelingen betrekken. Kanttekeningen Meerjarenonderhoudsplan Voor het gemeentelijke vastgoed (gebouwen) is een actueel meerjarenonderhoudsplan (MJOP) beschikbaar. Dit plan gaat uit van instandhouding en houdt geen rekening met verbetering in de voorraad noch met het treffen van duurzaamheidsmaatregelen. Door de reguliere planning aan te vullen met verduurzamingsmaatregelen ontstaat een duurzaam meerjarenonderhoudsplan (DMJOP). De motie stelt dat in 2018 75% van de gebouwen (voor zover mogelijk) voorzien dient te zijn van hernieuwbare energie. We gaan dat zoveel mogelijk combineren met het reguliere onderhoudsprogramma, waarbij we opmerken dat meerjarenonderhoud een cyclisch proces is. De onderhoudstermijn voor veel gebouwonderdelen, waaronder installaties, wijkt af van de wens van de raad om binnen een periode van 3 jaar 75% aan te sluiten op hernieuwbare energie. In de praktijk zal dit betekenen dat we kosten naar voren moeten halen om dit te realiseren. Ambitie en uitgangspunten kernvoorraad De uitgangspunten voor verduurzamen van ons vastgoed zijn algemeen geformuleerd. Voor de ambitie hebben we gekeken naar wat elders voorkomt. Onze gemeentelijke vastgoedportefeuille bestaat unieke gebouwen, uit verschillende bouwperiodes, met verschillende doelgroepen als huurder.
blz. 4
Behoort bij zaaknummer 38022
Het merendeel van onze portefeuille, de zogenaamde kernvoorraad, verwachten we langdurig in beheer te houden. Bij onze uitgangspunten en verduurzamingsambitie focussen we op deze kernvoorraad. De uitvoering van de motie betreft dus ook deze kernvoorraad, waarvan 75% (of zoveel mogelijk) op hernieuwbare energie zal worden aangesloten. Gezien de opbouw van onze vastgoedportefeuille betekent verduurzaming per definitie maatwerk. Nadat de EPA’s bekend zijn kunnen we op gebouwniveau aangeven wat de bijdrage aan de klimaatdoelstellingen zijn (energiebesparing en beperken CO2 uitstoot) en hebben we de financiële gevolgen in beeld. Gezien de conformverbetering veronderstellen we dat een klein deel van de investering gedekt kan worden uit de huur (of indirect via de beleidsprogramma’s). Welke keuze ook gemaakt wordt, een deel van de investering zal vermoedelijk niet gedekt kunnen worden uit huur of uit subsidievoordeel binnen het programma. Voor deze zogenaamde onrendabele top zullen we bij u terug komen. Externe omstandigheden Bij de uitvoering lopen we tegen externe omstandigheden aan die in meer of mindere mate te beïnvloeden zijn. Een voorbeeld daarvan is de mogelijkheid om daadwerkelijk aan te sluiten op het warmtenet. Intern loopt er een traject om te komen tot een integrale afstemming voor infrastructurele werken waarbij het enerzijds gaat om het “werk met werk” te maken anderzijds om overlast voor omwonenden te voorkomen. Hoewel de afdeling vastgoed goed aangehaakt is bij deze afstemming, is dit niet bepalend. Dit betekent dat de keuze voor het tracé en de daadwerkelijke uitrol van het warmtenet een bepalende factor is als het gaat om aansluiten van het vastgoed. Bij bodemenergiesystemen (WKO) kunnen we te maken krijgen met wettelijke eisen en vergunningsprocedures. Het energiezuinig maken van een gebouw is een instrument dat helpt om het energieverbruik te beperken. Of het verbruik vermindert en in welke mate, hangt voor een groot deel af van het daadwerkelijke gebruik en het gedrag van de gebruiker. Risico's We hebben op basis van landelijke ervaringen ons ambitieniveau gedefinieerd en uitgangspunten geformuleerd. Om binnen de door uw Raad voorgestelde termijn deze ambitie te verwezenlijken zullen we gemiddeld een kwart van de kernvoorraad per jaar moeten verduurzamen. Voor een deel van de voorraad zou dit kunnen betekenen dat (een deel van) het onderhoud naar voren gehaald dient te worden. Als de maatwerk adviezen (EPA-U) bekend zijn hebben we medio 2016 meer inzicht in de mogelijkheden, het resultaat, de daarbij behorende kosten en de gevolgen voor de reguliere onderhoudsplanning. Zodra er meer inzicht is, komen we bij u terug voor een de nadere onderbouwing van de verwachte extra middelen die nodig zijn om de onrendabele top te dekken. Indien wenselijk komen we ook bij u terug voor een bijstelling van de ambitie. Burgerparticipatie nvt Communicatie Het gemeentelijk vastgoed is grotendeels verhuurd. Met de huurder(s) zal een communicatie traject over uitvoering en financiële gevolgen opgestart worden. We zullen daar waar nodig ook de verantwoordelijke beleidsafdelingen te betrekken. Kosten, baten en dekking Zoals gezegd zijn we bij het formuleren van de uitgangspunten uitgegaan van aannames. Op basis van het EPA advies verwachten we in 2016 een goede inschatting van de haalbaarheid van onze ambitie en de daarbij behorende kosten te krijgen. Gezien de voordelen die verduurzaming voor de huurder (en indirect de gemeente als subsidieverstrekker) met zich meebrengt, zien we mogelijkheden om op termijn een deel van de extra kosten te dekken uit huurverhogingen of uit de betreffende programmabegrotingen (subsidievoordeel inzetten). Daarnaast veronderstellen we dat een deel van de investering zich niet terugverdient, er is dus sprake van een onrendabel deel.
blz. 5
Behoort bij zaaknummer 38022
We verwachten een eenmalig budget van € 110.000,- ex btw nodig te hebben om voor de hele kernvoorraad een energielabel en een energieprestatie advies (EPA-U) te laten opstellen. De labeling is sinds kort verplicht en zal in 2016 uit de beschikbare onderhoudsgelden gedekt worden. Bij de update van de onderhoudsbegroting zullen we rekening houden met het verplicht cyclisch vernieuwen van deze labels. De kosten voor het EPA advies worden gedekt uit de beschikbare € 35.000,- uit de investeringsimpuls. Op basis van de uitkomsten van het EPA advies kunnen we in 2016 de kosten van verduurzaming in beeld brengen. We zullen dan ook een inschatting maken van het deel dat uit de huur of uit de beleidsprogramma’s te dekken is en de resterende onrendabele top. Uitvoering/juridische toetsing en vervolgprocedure De ambitie en de uitgangspunten is door de afdeling vastgoed in overleg met de programmamanager duurzaamheid opgesteld. Daarbij is het gemeentelijke duurzaamheidsbeleid als uitgangspunt genomen. Uw motie maakt daarvan onderdeel uit. Na besluitvorming over de uitgangspunten vindt een verdere uitwerking plaats: voor de kernvoorraad wordt een energielabel en een maatwerkadvies opgesteld. De verduurzamingsmogelijkheden worden opgenomen in een DMJOP. De kosten en de dekkingsmogelijkheden brengen we in beeld evenals de bijdrage van de ingreep aan de duurzaamheidsdoelstelling en de gevolgen voor de reguliere onderhoudsplanning. De uitvoering wordt door de afdeling Vastgoed opgepakt en gelijktijdig met het uitzetten van de reguliere onderhoudsplanningen in de markt uitgezet. De financiële gevolgen en de klimaatvoordelen, worden jaarlijks in de perspectiefnota meegenomen. Gemeenteraad Het raadsvoorstel wordt aangeboden aan de Agendacommissie, met het verzoek dit te agenderen voor de oordeelvormende en vervolgens besluitvormende vergadering van de gemeenteraad.
Burgemeester en wethouders van Ede, Richard Wielinga de secretaris
Cees van der Knaap de burgemeester
