Bouwfonds Office Value Fund NV

Bouwfonds Office Value Fund NV Halfjaarverslag 2012

Geachte certificaathouder,

afkoopsom in verband met het beëindigen van de huurovereenkomst door Allianz. De kosten

Voor u ligt het halfjaarverslag 2012 van Bouwfonds

liggen op een lager niveau dan dezelfde periode

Office Value Fund NV (hierna te noemen BOVF of

vorig jaar. In 2012 wordt namelijk geen versnelde

het fonds).

afschrijving op de acquisitiekosten doorgevoerd aangezien in 2012 geen huurcontract van een

Ondanks dat de recessie in het eerste kwartaal

omvangrijk metrage expireert.

van 2012 ten einde is gekomen, blijft het vertrouwen van consumenten en producenten in

Het indirect rendement over het eerste halfjaar

Nederland vooralsnog laag. Indien dit vertrouwen

bedraagt -/-25,0%, hetgeen voornamelijk

niet herstelt, is het niet de verwachting dat de

veroorzaakt wordt door de afwaarderingen op

economie krachtig zal groeien. De Nederlandse

de marktwaarde van de vastgoedportefeuille

kantorenmarkt kent nog steeds een hoge

en het negatieve hefboomeffect vanwege

leegstand. De leegstand is echter niet verder

gedeeltelijke financiering met vreemd vermogen.

opgelopen in vergelijking met ultimo 2011

De handelskoers is de afgelopen periode

vanwege de sterk afgenomen nieuwbouw

sterk gedaald door de afwaarderingen van de

en toegenomen onttrekkingen (door sloop of

vastgoedportefeuille.

transformatie). In mei 2012 heeft een bruto uitkering In mei 2012 is vonnis gewezen inzake de

plaatsgevonden van circa € 244 per certificaat.

arbitragezaak die de Vereniging van Eigenaren (VvE) Looiershof, waarvan het fonds deel uitmaakt,

In maart 2012 heeft de fund manager een

heeft aangespannen tegen de ontwikkelaar en

verkoopstrategie opgesteld waarbij een planning

aannemer van het gebouw in Rotterdam. De VvE

is gemaakt voor een geleidelijke verkoop van de

is door de Raad van Arbitrage (RvA) voor een

gebouwen gedurende 5 jaar. Op basis hiervan

groot aantal gebreken in het gebouw in het gelijk

zijn voor 4 gebouwen makelaars benaderd die de

gesteld. De ontwikkelaar is echter recent failliet

verkoopmogelijkheden hebben beoordeeld. Op

verklaard waardoor de verhaalsmogelijkheid nihil

basis van deze gesprekken blijkt zeer duidelijk

is. De aannemer heeft inmiddels een herstelplan

dat, gezien de ontwikkelingen op de beleggings-

ingediend voor het verhelpen van de gebreken

en financieringsmarkt, verkoop momenteel

voor haar rekening.

wordt afgeraden. Op basis hiervan heeft de directie besloten om op dit moment geen actief

De fund manager heeft met diverse huurders,

verkooptraject op te starten. De fund manager

waaronder Rijksgebouwendienst (RGD) en

blijft echter wel alert om op verkoopmogelijkheden

Uitvoeringsinstituut Werknemers Verzekeringen

binnen de portefeuille te kunnen anticiperen, in het

(UWV), nauw contact onderhouden over

geval die zich voordoen. Daarnaast onderhoudt de

verlengingen van de huurcontracten. Er zijn op

fund manager frequent contact met de makelaars,

dit moment nog geen definitieve uitkomsten van

teneinde de verkoop te kunnen opstarten zodra

deze gesprekken te melden. Voor het gebouw in

marktomstandigheden daartoe ten gunste zijn

Nieuwegein is de fund manager in gesprek met

gewijzigd.

een hotelketen over een mogelijke transformatie van een gedeelte van het gebouw naar hotel.

Voor de herfinanciering van de lening die door Bouwfonds Real Estate Investment Management

Het direct rendement over het eerste

(Bouwfonds REIM) is verstrekt zijn offertes

halfjaar bedraagt 5,5%. Het resultaat van de

opgevraagd bij diverse banken, aangezien de

bedrijfsvoering is gedaald ten opzichte van

lening in april 2013 afloopt.

dezelfde periode vorig jaar door gederfde huurinkomsten vanwege de leegstand in Nieuwegein. Daarnaast was vorig jaar sprake van een eenmalige opbrengst in de vorm van een

Halfjaarverslag 2012

1

Naar verwachting zal het resultaat van de bedrijfsvoering over de tweede helft van 2012 in lijn liggen met de gerealiseerde cijfers over de eerste helft van 2012. De vastgoedportefeuille zal naar verwachting wederom afgewaardeerd worden in de tweede helft van 2012 door onder andere de kortere resterende looptijd van de huurcontracten. De focus van de fund manager blijft liggen op het afsluiten dan wel verlengen van de huurcontracten. De fund manager hoopt dat in het komende halfjaar resultaten zichtbaar worden van de gesprekken die de afgelopen periode gevoerd zijn met onder andere de RGD en UWV.

Namens Bouwfonds Vastgoedfondsen Beheer BV

Monique Korting MSRE MRICS Fund manager BOVF

2

Bouwfonds Office Value Fund NV

Profiel van het fonds

Bouwfonds Vastgoedfondsen Beheer BV (de beheerder) treedt op als beheerder/directie van het

Het fonds is een beleggingsinstelling voor

fonds en beschikt als beheerder van het fonds in

particuliere beleggers dat door Bouwfonds REIM

de zin van de Wet op het financieel toezicht (Wft)

in 2005 is gelanceerd. Het fonds belegt in negen

over een vergunning van de Autoriteit Financiële

kantoorgebouwen die verspreid in Nederland

Markten (AFM) overeenkomstig artikel 2:65 Wft.

zijn gelegen met een focus op huurders uit de

Daarnaast beschikt de beheerder, als beheerder

overheidssector of financiële instellingen.

in de zin van de Wft, over een beschrijving van de inrichting van de bedrijfsvoering – conform de

Het fonds is aangegaan in de vorm van een naamloze

artikelen 3:17, tweede lid, onderdeel c, en 4:14,

vennootschap naar Nederlands recht. Participanten

eerste lid van de Wft. Meer informatie over de

zijn slechts verplicht om bij te dragen in de verliezen

beheerder is te vinden op

en schulden van het fonds tot maximaal het bedrag

www.bouwfondsreim.nl/nl/fondsen/beheerders/bvb.

van hun inbreng. Het fonds heeft de status van

De beheerder en Bouwfonds REIM maken

een fiscale beleggingsinstelling (fbi) waardoor

sinds eind 2006 onderdeel uit van de Rabo

het fonds wel aan de vennootschapsbelasting

Vastgoedgroep.

is onderworpen, maar tegen een nultarief. De aandelen van het fonds zijn in handen van Stichting Administratiekantoor Bouwfonds Office Value Fund. Het administratiekantoor geeft certificaten van aandelen uit, die in beginsel beperkt overdraagbaar zijn. Het fonds heeft zich bij aanvang ten doel gesteld een gemiddeld direct rendement van 6,5% en een gemiddeld indirect rendement van 1,5% op jaarbasis (enkelvoudig) te realiseren, berekend over een beleggingsperiode van 12 jaar. Het fonds publiceert maandelijks een handelskoers. Voor de bepaling van de handelskoers van de certificaten wordt de intrinsieke waarde van het fonds berekend. De vastgoedbeleggingen van het fonds worden hierbij gewaardeerd op de marktwaarde, vermeerderd met de acquisitiekosten en de structureringskosten. De acquisitiekosten worden, wanneer er geen sprake is van verwachte langdurige leegstand, gedurende de verwachte looptijd van het fonds afgeschreven. Op de aanvangsdatum van het fonds bedroeg de handelskoers € 10.000. Het fonds keert in beginsel eenmaal per jaar dividend uit ter grootte van de fiscale uitdelingsverplichting, zoals die geldt voor fiscale beleggingsinstellingen. De uitkering dient volgens artikel 29.2 van de statuten van het fonds binnen acht maanden na het einde van het boekjaar te worden uitgekeerd.


3

Kerngegevens (bedragen in 2)

30 juni 2012

31 december 2011

31 december 2010

Eigen vermogen (intrinsieke waarde)

31.223.953

39.426.510

46.117.767

Eigen vermogen op basis van handelskoers (a)

32.947.718

41.305.608

47.029.611

Hoofdsom hypothecaire lening

77.274.000

78.016.700

79.502.100

Marktwaarde vastgoedportefeuille

99.350.000

107.825.000

117.110.000

Aantal uitgegeven certificaten (b)

5.421

5.421

5.421

Handelskoers (a/b)

6.078

7.620

8.675

Total expense ratio

2,7%

9,1%

6,2%

* De vermelde marktwaarde omvat niet de gehele vastgoedportefeuille. De laatste aankoop is in januari 2008 afgerond. Een overzicht van het aankoopjaar van de vastgoedobjecten treft u aan in bijlage 1.

(bedragen in 2) Direct rendement over periode Indirect rendement over periode Waardemutatie vastgoedbeleggingen Resultaat bedrijfsvoering Totale uitkering per certificaat

2012 (t/m 30 juni)

2011

5,5%

14,9%

10,9%

(25,0%)

(29,0%)

(19,4%)

(8.475.000)

(10.410.082)

(8.163.588)

1.598.106

4.400.650

4.322.937

-

244,55

125,76

Definities Eigen vermogen op basis van handelskoers

Total expense ratio

Het eigen vermogen van het fonds gecorrigeerd

Alle kosten die in een jaar ten laste van de

met de afschrijving van de acquisitie- en

beleggingsinstelling zijn gebracht, exclusief de

structureringskosten.

kosten van beleggingstransacties en interestkosten gedeeld door het gemiddelde gestorte kapitaal van

Direct rendement

het fonds, uitgedrukt in een percentage.

De som van de inkomsten van het fonds minus de som van de exploitatiekosten, de overige

Waardemutatie vastgoedbeleggingen

bedrijfskosten (exclusief afschrijving van de acquisitie-

De (on)gerealiseerde waardeverandering van de

en structureringskosten) en de financiële baten en

vastgoedobjecten van het fonds gewaardeerd

lasten gedeeld door de gemiddelde intrinsieke waarde

volgens de grondslagen van het fonds (pagina 19).

van het fonds, uitgedrukt in een percentage. Resultaat bedrijfsvoering Indirect rendement

De som van de inkomsten van het fonds minus

De (on)gerealiseerde waardeverandering (inclusief

de som van de exploitatiekosten, de overige

verkoopkosten) van de vastgoedobjecten van

bedrijfskosten (exclusief afschrijving van de

het fonds na afschrijving van de acquisitie- en

acquisitie- en structureringskosten) en de financiële

structureringskosten, rekening houdende met een

baten en lasten.

eventuele winstdeling van de directie gedeeld door

de gemiddelde intrinsieke waarde van het fonds, uitgedrukt in een percentage.

4


2010

31 december 2009

31 december 2008

31 december 2007

31 december 2006

31 december 2005

51.495.011

52.558.491

61.512.155

59.767.979

38.541.226

56.850.516

56.484.948

66.214.282

65.102.882

40.527.640

80.987.500

80.987.500

69.205.508

59.955.508

44.001.675

122.570.000

129.845.000

128.184.000*

117.305.000*

82.320.000*

5.421

5.421

5.530

5.574

3.677

9.749

10.420

11.974

11.680

11.022

6,3%

5,9%

5,9%

6,0%

3,6%

2009

2008

2007

2006

2005 (15 feb. t/m 31 dec.)

8,7%

7,1%

7,0%

6,9%

6,4%

(15,4%)

(12,8%)

1,7%

4,3%

3,7%

(4.860.960)

(6.267.398)

2.718.787

-

-

3.797.480

3.291.522

3.191.977

2.527.589

1.981.054

283,45

129,70

720,45

650,00

550,00


5

6


Inhoudsopgave

1. Verslag van de directie

9

9

1.1 Marktontwikkelingen

1.2 Resultaten

10

1.3 Duurzaamheid

12

1.4 Vastgoed

12

1.5 Financieringen

16

17

1.6 Wet- en regelgeving

1.7 Vooruitzichten

17

2. Halfjaarcijfers 2012

19

2.1 Balans

23

24

2.2 Winst- en verliesrekening

2.3 Kasstroomoverzicht

25

2.4 Toelichting op de balans

26

2.5 Toelichting op de winst- en verliesrekening

32

Bijlage 1. Portefeuilleoverzicht

34

Bijlage 2. Financieringen

35


7

8


1. Verslag van de directie

2,1% in juni 2012. • 3 Rentes zijn inmiddels gedaald tot historisch lage niveaus en daardoor

Het directieverslag is als volgt opgebouwd.

is er ondanks de beperkte inflatie sprake van een

Allereerst worden de marktontwikkelingen die

negatieve reële rente. • 4

zich hebben voorgedaan tot en met 30 juni 2012 beschreven. Daarna worden de resultaten

Kantorenmarkt

weergegeven over deze periode. Vervolgens

De Nederlandse kantorenmarkt wordt nog

wordt ingegaan op het thema duurzaamheid en de

steeds gekenmerkt door hoge leegstand. Door

ontwikkelingen hiervan op de vastgoedportefeuille

de sterk afgenomen nieuwbouw en toegenomen

van het fonds. Hierna worden ontwikkelingen op

onttrekkingen (door sloop of transformatie) is

gebied van de vastgoedportefeuille, financiering en

de stijging van de leegstand echter afgenomen.

wet- en regelgeving over de eerste helft van 2012

Volgens schattingen van DTZ bedraagt de

beschreven alsmede de ontwikkelingen die zich

leegstand halverwege 2012 ruim 14%, wat

hebben voorgedaan na balansdatum. Ten slotte

vergelijkbaar is met het niveau eind 2011. • 5

komen de vooruitzichten aan bod.

De maatschappelijke discussie over de noodzaak tot het beteugelen van de nieuwbouw en het

1.1 Marktontwikkelingen

terugdringen van de leegstand is toegenomen.

Allereerst worden de economische ontwikkelingen

Of voorgenomen plannen tot het terugdringen

beschreven over de eerste helft van 2012. Daarna

van de leegstand en de bouwstop in bepaalde

komen de ontwikkelingen op de kantorenmarkt

gebieden voldoende effect zullen hebben moet

aan bod.

nog blijken.

Economische ontwikkelingen

In eerste instantie heeft de hoge leegstand en de

De Nederlandse economie ondervindt nog steeds

beperkte verhuur van kantoorruimte ertoe geleid

de gevolgen van de financiële crisis. Recente

dat incentives sterk zijn toegenomen. In de eerste

cijfers van het CBS indiceren wel dat de recessie

helft van 2012 zijn verhuurders steeds meer bereid

voorbij is, aangezien de economie in de eerste

om ook de huurniveaus naar beneden aan te

twee kwartalen van 2012 weer licht is gegroeid

passen.

(0,2% op kwartaalbasis). • Toch lijkt deze 1

opleving door een aantal grote onzekerheden

De tweedeling in de markt tussen goede

broos. Door de grote onzekerheid ten aanzien

kantoorruimte op goede locaties en verouderde

van de afloop van de schuldencrisis in

kantoren op minder aantrekkelijke monofunctionele

zuidelijk Europa is het vertrouwen van zowel

locaties laat zich steeds sterker gelden. Door de

consumenten als producenten voorlopig laag.

hevige concurrentie zijn echter ook de markthuren

Verder heeft de val van het kabinet Rutte geleid

op goede locaties fractioneel gedaald. Door

tot uitstel van duidelijkheid over de aankomende

een beperkte groep kantoorgebruikers wordt

bezuinigingsronde.

duurzaamheid van groot belang geacht. De meerderheid van de kantoorgebruikers hecht

De consument blijft terughoudend in haar

op dit moment met name belang aan lage

uitgaven en producenten zijn weinig bereid tot

huisvestingskosten en flexibiliteit.

investeren. Ook de overheid is gedwongen haar uitgaven te beperken ten einde het opgelopen begrotingstekort weer binnen de gestelde grenzen te krijgen. De werkloosheid is in 2012

• 1 CBS, augustus 2012

daardoor sterker aan het oplopen van 5,4%

• 2 CBS, juli 2012

eind 2011 tot 6,3% in juni van dit jaar. • De

• 3 CBS, juli 2012

werkgelegenheidsontwikkeling is ongunstig. De

• 4 Van een negatieve reële rente is sprake als de inflatie hoger is

2

enige pijler waar de economie voorlopig dan ook nog op draait is de export. Als gevolg van de laagconjunctuur is de inflatie beperkt namelijk

dan de rente •

DTZ Zadelhof, medio 2012, Nederland compleet, Factsheets

5

Nederlandse kantoren- en bedrijfsruimtemarkt


9

Beleggers zijn door de onzekerheden op de

voornamelijk doordat er geen commerciële kosten

verhuurmarkt en de waardedalingen van kantoren

zijn gemaakt omdat er geen sprake is van (weder)

erg voorzichtig geworden. De genoemde

verhuur van kantoorruimte in het eerste halfjaar.

tweedeling doet zich ook hier gelden. Beleggers

Daarnaast liggen de onderhoudskosten op een

hebben een sterke voorkeur voor moderne,

lager niveau.

goed gelegen kantoren. Positief is dat door de prijsaanpassingen die hebben plaatsgevonden de

De overige bedrijfskosten liggen fors lager ten

directe rendementen op beleggingen aanzienlijk

opzichte van dezelfde periode in het voorgaande

zijn gestegen. Dit heeft beleggen in kantoren

jaar. De reden hiervoor is dat in 2012 geen

aantrekkelijker gemaakt. Daarnaast is investeren

versnelde afschrijving op de acquisitiekosten is

in modernisering en verduurzaming of in een

doorgevoerd. Een versnelde afschrijving vindt

alternatieve aanwending van kantoren vaker

plaats indien de verwachting is dat in een gebouw

mogelijk geworden. In toenemende mate speelt de

in het boekjaar een relatief groot metrage leeg

terughoudendheid bij financiers tot het verstrekken

komt te staan. In dat geval wordt het restant van de

en verlengen van financieringen de kantorenmarkt

geactiveerde acquisitiekosten ineens afgeschreven

parten. Er zijn steeds meer fondsen die door

in het jaar dat leegstand ontstaat. In 2012 is geen

(her)financieringsproblemen het gevaar lopen tot

sprake van expiratie van een huurcontract van een

liquidatie te moeten overgaan.

omvangrijk metrage.

1.2 Resultaten

De rentebaten zijn fors gestegen in vergelijking

In deze paragraaf worden het direct en indirect

met dezelfde periode vorig jaar vanwege de

rendement toegelicht. Daarnaast wordt de

toegenomen liquiditeitspositie.

fiscale uitkering over 2011 vermeld en wordt de ontwikkeling van de handelskoers beschreven.

Indirect rendement Het indirect rendement over de eerste helft van

Direct rendement

2012 bedraagt -/-25,0%. • 7 Het indirect rendement

Het direct rendement over de eerste helft van

is gedaald ten opzichte van dezelfde periode

2012 bedraagt 5,5%. • 6 Het rendement is

vorig jaar. De afname van het rendement wordt

gestegen ten opzichte van dezelfde periode vorig

veroorzaakt door een aantal factoren, waarbij de

jaar. De reden van de stijging is dat het eigen

waarderingsgrondslagen zoals opgenomen in dit

vermogen (intrinsieke waarde) is gedaald als

halfjaarverslag, van grote invloed zijn op de wijze

gevolg van de negatieve waardeontwikkeling van

van berekenen. De volgende factoren zijn van

de vastgoedportefeuille. Door de berekeningswijze

invloed op het indirect rendement:

van het direct rendement, als percentage van het

1. Afwaardering vastgoedportefeuille: in het

eigen vermogen, heeft de daling van het eigen

eerste halfjaar is, op basis van voorgenoemde

vermogen een opwaarts effect op het direct

waarderingsgrondslagen, een bedrag ter

rendement.

grootte van -/- € 8.475.000 aan herwaardering geboekt op het vastgoed (-/- 7,6%). Als gevolg

Het resultaat van de bedrijfsvoering over de eerste

van deze afwaardering daalt de intrinsieke

helft van 2012 komt uit op € 1.598.106 en is fors

waarde. Voor de berekening van het indirect

gedaald ten opzichte van dezelfde periode vorig

rendement wordt de afwaardering van het

jaar. De daling heeft te maken met de gederfde

vastgoed gerelateerd aan de gemiddelde

huurinkomsten door de leegstand in Nieuwegein.

intrinsieke waarde (€ 35.325.233).

Daarnaast is vorig jaar een afkoopsom ontvangen met betrekking tot het object in Nieuwegein, waardoor het resultaat over 2011 op een aanzienlijk hoger niveau lag.

10

De exploitatiekosten liggen op een lager niveau ten

• 6 Definitie van direct rendement op pagina 4

opzichte van dezelfde periode vorig jaar. Dit komt

• 7 Definitie van indirect rendement op pagina 4


UWV in 2014. De verhuurmogelijkheden van

2. Vreemd vermogen: de verhouding tussen het vreemd vermogen en totaal vermogen

dit gebouw worden negatief ingeschat. Meer

bedraagt 68,3%. Een mutatie in de waarde

informatie over de verhuuractiviteiten treft u aan op

van de vastgoedportefeuille heeft door

pagina 13 en 14.

het zogenoemde hefboomeffect van het vreemd vermogen een grotere impact op het

Uitkering

rendement, dan indien er geen sprake was van

De bruto uitkering over het boekjaar 2011 bedroeg

vreemd vermogen. Dit effect bedraagt over het

€ 244 per certificaat en is uitgekeerd in mei 2012.

eerste halfjaar -/-16,4%. 3. Afschrijving geactiveerde acquisitiekosten: in

Handelskoers De handelskoers op 1 januari 2012 bedroeg

het boekjaar is voor een bedrag ter grootte van € 356.486 (-/-1,0%) afgeschreven op de

€ 7.620. De handelskoers is het afgelopen halfjaar

geactiveerde acquisitiekosten. In de berekening

gedaald naar € 6.078. De koersdaling wordt

van het indirect rendement wordt de

met name veroorzaakt door de afwaardering

afschrijving op acquisitiekosten meegenomen.

van de vastgoedportefeuille. De waarde van de vastgoedportefeuille is per 30 juni 2012 intern

De procentuele verandering van de marktwaarde

vastgesteld en is verwerkt in de koers van 30 juni

van de vastgoedportefeuille bedraagt -/-7,9% ten

2012. De ontwikkeling van de handelskoers treft u

opzichte van de marktwaarde ultimo 2011. Het

hieronder aan.

kantoorgebouw in Nieuwegein is wederom fors afgewaardeerd met 26,1% ten opzichte van de

Aangezien het fonds sinds mei 2008 geen

marktwaarde ultimo 2011. Dit wordt veroorzaakt

certificaten meer inkoopt, worden verzoeken

door de leegstand in het gebouw en de slechte

tot inkoop door Stichting Administratiekantoor

verhuurmarkt in Nieuwegein. Daarnaast kent het

Bouwfonds Office Value Fund op een wachtlijst

kantoorgebouw in Leeuwarden ook een aanzienlijke

geplaatst. Tot en met de handelsdag van 31 juli

afwaardering ten opzichte van de marktwaarde

2012 heeft de stichting in totaal 246 certificaten

ultimo 2011, namelijk 10,1%. Dit heeft te maken

ingekocht en heeft daarnaast voor in totaal 533

met het aangekondigde vertrek van de huurder

certificaten verzoeken tot inkoop ontvangen.

Handelskoers Bouwfonds Office Value Fund N.V.

12.500 12.000 11.500 11.000 10.500 10.000 9.500 9.000 8.500 8.000 7.500 7.000 6.500 6.000 5.500 5.000

1 juli 2012

1 april 2011

1 januari 2012

1 oktober 2011

1 juli 2011

1 april 2011

1 januari 2011

1 oktober 2010

1 juli 2010

1 april 2010

1 januari 2010

1 oktober 2009

1 juli 2009

1 april 2009

1 januari 2009

1 oktober 2008

1 juli 2008

1 april 2008

1 januari 2008

1 oktober 2007

1 juli 2007

1 april 2007

1 januari 2007

1 oktober 2006

1 juli 2006

1 april 2006

1 januari 2006

1 oktober 2005

1 juli 2005

1 april 2005

1 januari 2005


11

1.3 Duurzaamheid

Deze organisatie heeft haar bedrijfsactiviteiten

In de eerste helft van het boekjaar hebben zich

per 1 januari 2011 beëindigd maar heeft nog een

binnen het fonds geen mogelijkheden aangediend

huurverplichting tot oktober 2017. De fund manager

waardoor grote energiebesparingen konden

heeft een voorstel tot afkoop bij de huurder

worden gerealiseerd. De property manager

ingediend. Echter, de huurder heeft besloten om

onderzoekt voortdurend de mogelijkheden om

het contract vooralsnog niet af te kopen.

besparingen te realiseren, maar neemt daarbij ook het natuurlijk vervangingsmoment in acht.

Het faillissement van de huurder Engel & Colfield is door de curator nog niet afgewikkeld. De

Er is in de eerste helft van 2012 wel een

bankgarantie die door de huurder was gesteld bij

haalbaarheidsonderzoek gedaan naar de

aanvang van de huurovereenkomst is geclaimd

labelverbetering van het kantoorgebouw

en uitbetaald door de bank. De verwachting is dat

in Leeuwarden in het kader van de

de totale vordering van € 5.640 oninbaar is. Dit is

verhuuronderhandelingen met UWV. Vanwege

reeds verwerkt in de cijfers over 2011.

de gedateerde uitstraling van het gebouw is ook berekend wat het effect is op het label

In de eerste helft van 2012 hebben slechts

indien een vliesgevel voor de huidige gevel

enkele bezichtigingen plaatsgevonden voor

wordt geplaatst. Op deze manier wordt het

de leegstaande ruimten. Helaas heeft dit niet

gebouw beter geïsoleerd en kan de uitstraling

geleid tot verhuuronderhandelingen, ondanks

worden gemoderniseerd. Door het toepassen

dat de huurprijs van de kantoren relatief laag is in

van een vliesgevel en vervangen van de huidige

vergelijking met de concurrerende ruimten. De

verlichting door hoogfrequent verlichting met

belangrijkste reden tot afwijzing is de architectuur

aanwezigheidsdetectie kan het label van F naar

van het gebouw alsmede de combinatie met

C worden verbeterd. Een kostenraming voor

woningen op de bovenste verdiepingen.

deze aanpassingen wordt momenteel opgesteld. Uiteraard zullen deze verbeteringen alleen worden

In totaal is per 30 juni 2012 81,5% van het

doorgevoerd indien een nieuwe huurovereenkomst

kantoorgebouw voor een duur van ruim 4,5 jaar

wordt afgesloten.

verhuurd en 9,7% voor een kortlopende periode.

1.4 Vastgoed

In mei 2012 is door de RvA vonnis gewezen inzake

In deze paragraaf worden de ontwikkelingen

de procedure die de VvE heeft aangespannen

beschreven van de vastgoedportefeuille die zich

tegen de ontwikkelaar en aannemer.

hebben voorgedaan in de eerste helft van 2012

De VvE is door de RvA in het gelijk gesteld ten

alsmede de ontwikkelingen die zich hebben

aanzien van een groot aantal van de door de VvE

voorgedaan na balansdatum. In de bijlage treft u

aangegeven gebreken, waaronder de gebreken

een overzicht aan van de vastgoedportefeuille.

aan de dakbedekking en de vloer op de begane grond die de lekkages in de garage veroorzaken.

Rotterdam, Looiershof 1-11

Per gebrek is door de RvA aangegeven of de

De Gemeenschappelijke Gezondheidsdienst

ontwikkelaar of de aannemer danwel beide partijen

(GGD) heeft de huurovereenkomst (460 m²)

verantwoordelijk zijn voor het herstel van de

opgezegd per 1 oktober 2012 aangezien de GGD

gebreken. Voor de gebreken waarvoor zowel de

te ruim gehuisvest is en zodoende geen gebruik

ontwikkelaar als de aannemer verantwoordelijk

meer maakt van een gedeelte van het gehuurde.

zijn geldt een hoofdelijke aansprakelijkheid. Dit

De GGD gaat om deze reden intrekken bij de

betekent dat de VvE herstel kan eisen bij één

deelgemeente Delfshaven die ook in het gebouw

van de partijen. De partij die tot herstel wordt

is gehuisvest.

aangesproken kan zijn deel van de kosten dan verhalen op de andere partij. Deze hoofdelijkheid

12

In het gebouw staat per 30 juni 2012 632 m² fysiek

is in deze zaak van groot belang. De ontwikkelaar

leeg. Hierin begrepen is 214 m² dat momenteel nog

heeft na het vonnis haar faillissement aangevraagd

wordt gehuurd door Bureau Personeel & Organisatie.

waardoor verhaal op de ontwikkelaar nihil is.


De gebreken die volgens het vonnis alleen voor

Utrecht, Oudenoord 330-370

rekening van de ontwikkelaar komen zijn het

In 2011 heeft de fund manager oriënterende

esthetisch herstel van de betonconstructie en

gesprekken gevoerd met een projectontwikkelaar

het aanbrengen van een noodoverstort. De VvE

over de herontwikkeling van het parkeerterrein.

is echter van mening dat ook het corrosieproces,

Gezien de mogelijkheid tot herontwikkeling van het

hetgeen betonrot veroorzaakt, gestopt dient te

kantoorgebouw na het einde van het huurcontract

worden. Voornoemde gebreken zullen alsnog door

van de Hogeschool alsmede het verkoopplan is de

de VvE worden hersteld. De kosten voor het fonds

fund manager van mening dat een deelontwikkeling

worden geschat op € 300.000.

niet opportuun is. Een eventuele herontwikkeling van het parkeerterrein in combinatie met

Voor de gebreken waarvoor zowel de ontwikkelaar

kantoorgebouw zal voor een projectontwikkelaar

als de aannemer hoofdelijk aansprakelijk zijn voor

ook in de toekomst hoogstwaarschijnlijk

het herstel, heeft de aannemer een herstelplan

interessanter zijn. Naar aanleiding hiervan zijn

ingediend. Uitvoering van dit plan vindt plaats na

er verschillende gesprekken gevoerd met deze

de vakantieperiode op kosten van de aannemer.

projectontwikkelaar en diens architect waarbij

Uiteraard zal de VvE toezien op deugdelijk herstel

de fund manager heeft getracht om het gehele

van de gebreken.

object te verkopen. De projectontwikkelaar was in beginsel geïnteresseerd in de verwerving van het

Naast herstel van de gebreken dienen de kosten

geheel. Echter, hij is van mening dat het object een

die gemaakt zijn voor deskundigenrapportages,

lagere beleggingswaarde heeft. Het verschil tussen

proceskosten en het reeds uitgevoerd herstel door

de (her)ontwikkelingswaarde en beleggingswaarde

de VvE van circa € 160.000 te worden vergoed.

van het object is groot, mede vanwege de huidige

Een gedeelte van deze kosten (€ 70.000) is

marktomstandigheden, de goede staat van het

alleen verhaalbaar op de ontwikkelaar. Voor het

object (gedane investeringen) en het relatief

restant bedrag van € 95.000 zijn de ontwikkelaar

lange huurcontract. Om deze redenen heeft de

en de aannemer hoofdelijk aansprakelijk. Gezien

projectontwikkelaar besloten om voorlopig van

het faillissement van de ontwikkelaar heeft de

verdere onderhandelingen af te zien.

VvE de vordering ad € 95.000 verhaald op de aannemer. Deze vordering is inmiddels door de

Zoals vermeld in het jaarverslag 2011 heeft het

aannemer voldaan. De vordering waarvoor alleen

fonds een gerechtelijke procedure aangespannen

de ontwikkelaar aansprakelijk is, is ingediend bij de

tegen de verkoper en de toenmalige beheerder van

curator.

het gebouw vanwege de aanwezigheid van asbest. Nadat de rechter het fonds in het ongelijk had

Ondanks dat de VvE niet op alle punten in het gelijk

gesteld heeft de directie zich laten adviseren over de

is gesteld heeft de VvE besloten om geen hoger

slagingskansen in hoger beroep. Op grond van dit

beroep in te stellen. Vanuit juridisch oogpunt is niet

advies heeft de directie besloten hoger beroep in te

te verwachten dat hoger beroep tot een betere

stellen. In september 2012 wordt pleidooi gehouden

uitkomst zal leiden, mede gezien het faillissement

door partijen. Het kan daarna nog geruime tijd duren

van de ontwikkelaar. Daarnaast gaat het instellen

voordat het gerechtshof uitspraak doet. De totale

van hoger beroep gepaard met hoge kosten. Zowel

claim bedraagt circa € 1,4 miljoen.

de aannemer als ontwikkelaar hebben geen hoger beroep ingesteld.

Leeuwarden, Tesselschadestraat 5 Het gebouw wordt gehuurd door UWV. Zoals in het

De voorziening voor te betalen kosten van

jaarverslag 2011 beschreven worden de backoffice

€ 100.000, zoals opgenomen in het vorige

activiteiten van de vestiging Leeuwarden in de

jaarverslag, wordt ongewijzigd aangehouden.

tweede helft van 2014 verplaatst naar Groningen.

Deze voorziening is benodigd voor het herstellen

De frontoffice activiteiten blijven nog wel in

van de gebreken waarvoor de ontwikkelaar

Leeuwarden gehuisvest.

aansprakelijk is aangezien door het faillissement de verhaalsmogelijkheid nihil is.


13

De fund manager heeft gesprekken gevoerd met

verandering onderhevig is zodat beslissingen

UWV om de mogelijkheden te bespreken om het

worden uitgesteld. De fund manager heeft

bestaande huurcontract gedeeltelijk te verlengen.

zeer regelmatig contact met de desbetreffende

Volgens de inschatting van UWV zal voor de

verantwoordelijke binnen de RGD.

frontoffice activiteiten circa 5.000 m² benodigd zijn. Het gebouw in Leeuwarden bestaat uit twee delen

Nieuwegein, Buizerdlaan 12

waardoor het gebouw goed te splitsen is. UWV zal

Het gebouw in Nieuwegein is nog gedeeltelijk

naar verwachting in september een programma van

gehuurd door Allianz. In totaal staat 11.000 m² leeg

eisen afgeven waarna ze voor diverse gebouwen

vanaf juli 2010.

die in aanmerking komen een huuraanbieding zullen opvragen. Vooruitlopend op deze aanbieding

Het onderzoek of asbest in de constructie van

zal de fund manager verdere optimalisatie van het

het gebouw zit is nog gaande. Indien asbest in de

energielabel onderzoeken in geval van het plaatsen

constructie is verwerkt, kan dit hoogstwaarschijnlijk

van een vliesgevel.

alleen verwijderd worden door sloop. Aangezien het

Daarnaast zal de fund manager een nieuwe

gebouw middels een sale en lease back transactie is

uitstraling van het gebouw visualiseren door

gekocht van Allianz zijn de onderzoeken naar asbest

middel van impressies die door een architect zullen

voor rekening van Allianz. De fund manager heeft

worden uitgewerkt.

verder aangegeven dat indien sprake is van asbest in de constructie, tussen partijen een afkoopsom

Indien UWV het contract niet verlengt, worden

overeengekomen dient te worden aangezien sloop

de verhuurmogelijkheden voor het gebouw

van het gebouw vooralsnog niet aan de orde is.

negatief ingeschat. Het gebouw is groot (circa

De fund manager heeft verder aangegeven dat het

10.000 m²) en gedateerd. De verhuurmarkt in

fonds Allianz aansprakelijk stelt voor de (eventuele)

Leeuwarden is niet volatiel, hetgeen betekent

gevolgschade.

dat er jaarlijks weinig verhuurtransacties plaatsvinden. De fund manager heeft een

De verhuur van het gebouw verloopt moeizaam

afspraak gehad bij de gemeente Leeuwarden om

ondanks de intensieve verhuurinspanningen.

de toekomstmogelijkheden van het gebouw te

Er zijn weinig (middel)grote partijen in de markt.

bespreken. Voor de gemeente is het van groot

Daarnaast heeft de makelaar ook contact met

belang om bedrijven naar Leeuwarden te halen

partijen die zich nog niet actief op de markt

om de werkgelegenheid te bevorderen. Uiteraard

begeven. Huurders hebben echter een ruime keuze

houden wij nauw contact met de gemeente over

aan huisvestingsmogelijkheden. Kantorenlokaties

mogelijke huisvesting voor nieuwe bedrijven.

in Utrecht die voorheen prijstechnisch gezien niet

Daarnaast zijn de opties voor woningbouw, hotel

interessant waren voor kantoorhuurders,

en flexibele kantoorverhuurconcepten besproken.

zijn in de huidige markt betaalbaar geworden. Dit

De gemeente heeft plannen voor woningbouw op

veroorzaakt grote leegstand in de omliggende

het braakliggende terrein dat gelegen is nabij het

gebieden zoals in Nieuwegein. De fund manager

gebouw. Een transformatie tot hotel lijkt op deze

heeft alternatieve invullingsmogelijkheden

lokatie en in deze omvang niet opportuun. De fund

onderzocht, zoals de herbestemming naar

manager heeft contact gelegd met een bedrijf dat

woondoeleinden en hotel. De ombouw van

zich bezig houdt met flexibele kantoorverhuur om

kantoor naar woningen is in beginsel mogelijk.

de mogelijkheden voor dit gebouw te bespreken.

Echter, hiervoor dienen er, gezien de huidige gevelconstructie, relatief grote bouwkundige

Den Bosch, Hervenplein 2

ingrepen plaats te vinden voor het realiseren van

Er zijn geen bijzonderheden te vermelden.

balkons. Daarnaast is het gezien de grootte van het gebouw in combinatie met de huidige woningmarkt

14

Den Haag, Schedeldoekshaven 101

niet opportuun om het gehele gebouw te

De huurder van het gebouw, RGD, heeft nog geen

transformeren tot appartementen, zodat dit beperkt

beslissing genomen of ze het huurcontract wenst

dient te worden tot maximaal 1 vleugel. Deze

te verlengen. De ervaring van de fund manager

invulling dient dan dus gecombineerd te worden

is dat binnen de RGD het beleid voortdurend aan

met andere gebruiksdoeleinden.


Ook de mogelijkheid voor sloop van het gebouw

Utrecht, Beneluxlaan 901-909

en het realiseren van een woonwijk is financieel

Met ingang van 1 januari 2012 heeft de fund

onderzocht. Voor de berekening is aansluiting

manager een contract afgesloten met KPN voor

gezocht bij de bestaande woonwijk die naast het

het plaatsen van een antenne op het dak van het

gebouw gelegen is. Op basis van kengetallen

gebouw. Het contract is voor 15 jaar afgesloten met

is berekend wat de grondwaarde bedraagt.

een huursom van € 15.000 per jaar exclusief btw.

Deze grondwaarde ligt aanzienlijk lager dan de marktwaarde van het gebouw zodat bij een

Aangezien Achmea zich wil richten op haar core

sloopscenario sprake is van kapitaalvernietiging.

business, verzekeren, heeft ze de zorgtak (Achmea

De gesprekken over het realiseren van een

Vitale BV) verkocht aan Rauschenberg Holding

McDrive op het parkeerterrein zijn na verder

BV (onderdeel van de Tinguely-groep, bekend

onderzoek helaas door potentiele huurder

als Zorg van de Zaak). De formele afwikkeling

gestaakt.

dient nog plaats te vinden. Op basis van het huidige huurcontract kan Achmea Vitale BV haar

Zeer recent heeft de fund manager gesprekken

verplichtingen overdragen aan een derde. De fund

gevoerd met een hotelketen. Deze keten is

manager heeft echter contact met de potentiele

geïnteresseerd in de locatie voor het realiseren van

huurder gelegd om tot een nieuw langjarig

circa 160 kamers en congresruimten. Dit komt neer

huurcontract te komen. Naar verwachting zal op

op invulling van circa 50 procent van het gebouw.

korte termijn een gesprek plaatsvinden.

Onlangs heeft een bezichtiging plaatsgevonden met deze kandidaat. Het gebouw is qua

Almere, Transistorstraat 10

maatvoering en indeling goed te transformeren

Er zijn geen bijzonderheden te vermelden.

tot hotel. De investering voor de ombouw dient door verhuurder gefinancierd te worden en zal naar

Expiraties

verwachting circa € 4,5 miljoen bedragen. Hier

Expiraties van huurovereenkomsten gaan vaak

tegenover staat een langjarige huurverplichting van

gepaard met zeer hoge kosten zoals leegstand,

minimaal 15 jaar. De condities en huurvoorwaarden

huurvrije perioden, overige incentives en

zullen nog nader besproken dienen te worden.

makelaarscourtage(s). Op pag 16 staat een

Een belangrijke voorwaarde van de potentiele

overzicht vermeld van het expiratiejaar van

huurder is de invulling voor het overige deel van

de afzonderlijke huurovereenkomsten van alle

het gebouw. Gezamenlijk wordt besproken welke

vastgoedobjecten van het fonds. De gekozen

invulling gegeven kan worden aan het overige

weergave van de expirerende jaarhuur geeft

deel in combinatie met het hotelconcept. Er wordt

het moment weer waarop potentiële financiële

gedacht aan een zorgconcept of een combinatie

leegstand ontstaat, alsmede de grootte van de

met retail en horeca. Het is van belang dat er een

financiële leegstand ten opzichte van de totale

uniek concept gelanceerd wordt dat een sterke

theoretische jaarhuur. De grafiek geeft geen

aantrekkingskracht heeft op Nieuwegein en de

duidelijkheid over de uiteindelijke huurderving en

daarbuitenliggende omgeving.

kosten, aangezien deze kosten afhankelijk zijn van de specifieke situatie. De gemiddelde looptijd van

Apeldoorn, Hoofdstraat 21

de huurovereenkomsten bedraagt circa 3 jaar.

De fund manager heeft diverse gesprekken

De nieuwe huurovereenkomst met KPN voor een

gevoerd met de RGD over verlenging van het

antenne op het kantoorgebouw aan de Beneluxlaan

huurcontract. Helaas heeft dit nog niet tot verdere

in Utrecht is in deze grafiek niet opgenomen

onderhandelingen geleid. Het is bekend dat de

vanwege de relatief lage huuropbrengst in

Belastingdienst inkrimpt. Echter, de RGD heeft

verhouding tot de totale theoretische jaarhuur.

nog geen besluit genomen of ze het huurcontract

De hoogste concentratie aan potentiële financiële

ook daadwerkelijk gaat opzeggen. Naast de

leegstand in de portefeuille ligt in 2015 (35% van

gesprekken met de RGD heeft de fund manager

de totale theoretische jaarhuur). In 2018 komt

twee makelaars ingeschakeld voor de verhuur van

dit percentage uit op circa 20% van de totale

het gebouw.

theoretische jaarhuur.


15

Overzicht potentiële financiële leegstand per 30-06-2012

40%

35%

30%

25%

20%

15%

10%

5%

2018

2017

2016

2015

2014

2013

2012

0%

Aangezien huurder Allianz een boete van een

basis van deze gesprekken blijkt zeer duidelijk dat

jaarhuur heeft betaald voor de tussentijdse

gezien de ontwikkelingen op de beleggings- en

beëindigingsmogelijkheid per 30 juni 2011 wordt per

financieringsmarkt verkoop momenteel wordt

30 juni 2012 gerekend met financiële leegstand.

afgeraden. Enerzijds worden de huurcontracten als relatief kort beschouwd waardoor beleggers een

In de huidige verslechterde verhuurmarkt

hoger risicoprofiel aan de gebouwen toekennen.

worden kantoorgebouwen met kortlopende

Daarnaast zijn met name (kleine) lokale partijen

huurovereenkomsten sterk afgewaardeerd

actief op de beleggingsmarkt. Deze partijen kopen

vanwege het risico op (langdurige) leegstand

met relatief weinig vreemd vermogen en zijn alleen

en bijbehorende kosten. Daarnaast grijpt een

bereid te kopen tegen hoge kortingen waardoor met

huurder vaker een opzeggingsmogelijkheid

name gedwongen verkopen in aanmerking komen.

aan om te heronderhandelen over een nieuwe

De directie heeft op basis van deze gesprekken

huurprijs en looptijd. De fund manager onderhoudt

besloten om vooralsnog geen actief verkooptraject

intensief en proactief contact met alle huurders

op te starten. De fund manager blijft echter wel alert

over ontwikkelingen binnen het bedrijf,

om op verkoopmogelijkheden binnen de portefeuille

huisvestingsplannen en huurderswensen. Op deze

te kunnen anticiperen, in het geval die zich voordoen.

manier kan in een vroeg stadium worden bekeken

Daarnaast onderhoudt de fund manager frequent

of bestaande huurovereenkomsten verlengd

contact met de makelaars, teneinde de verkoop

kunnen worden, of dat er gezocht moet worden

te kunnen opstarten zodra marktomstandigheden

naar een nieuwe huurder.

daartoe ten gunste zijn gewijzigd.

Verkoopplan

Uiteraard wordt bij de uitvoering van het

In maart 2012 heeft de fund manager een

verkoopplan te allen tijde vanuit het belang van alle

verkoopstrategie opgesteld. In het verkoopplan

certificaathouders gehandeld.

is beschreven dat de focus ligt op individuele verkoop van gebouwen. Er is per gebouw een

1.5 Financieringen

hold sell analyse gemaakt. Deze analyses hebben

Het totaal bedrag van de aangetrokken

geresulteerd in een planning waarbij de gebouwen

financieringen bedroeg per 30 juni 2012

geleidelijk, naar verwachting, gedurende 5 jaar

€ 77.274.000. De financieringen zijn ondergebracht

worden verkocht. Op basis van dit plan zijn

bij EuroHypo AG (€ 70.556.500 • 8 ) en Bouwfonds

voor 4 gebouwen makelaars benaderd die de

REIM (€ 6.717.500).

verkoopmogelijkheden hebben ingeschat. Op

16


• 8 In de lening is het aflossingsbedrag opgenomen van € 1.484.500 dat gedurende de komende 12 maanden wordt afgelost hetgeen als kortlopende schuld is gekwalificeerd

EuroHypo AG

voorlopig geen nieuw rentederivaat af te sluiten. Het

In de leningovereenkomst met EuroHypo AG

is niet de verwachting dat de rente op termijn fors

zijn voorwaarden voor de Loan To Value (LTV)

gaat stijgen. Uiteraard houdt de fund manager de

vastgelegd. Deze ratio geeft de hoogte van de

ontwikkelingen op de kapitaalmarkt bij en bepaalt

uitstaande lening weer als percentage van de

op basis hiervan of het beleid ten aanzien van de

marktwaarde van de ondergezette gebouwen.

rentederivaten moet worden bijgesteld.

Conform de leningovereenkomst mag de LTV maximaal 65% bedragen. Het fonds is

Voor een gedeelte van de lening ter grootte van

met EuroHypo AG overeengekomen dat,

€ 9.966.325 is de rente niet gefixeerd. Het niet

overeenkomstig de eerder gemaakte afspraken,

gefixeerde gedeelte van de lening biedt flexibiliteit

jaarlijks 2% van de oorspronkelijke hoofdsom zal

bij een eventuele gedeeltelijke aflossing van de

worden afgelost totdat de LTV onder de 65%

lening.

uitkomt. Aangezien de LTV ultimo 2011 nog boven het niveau van 65% lag, namelijk 75,8%, is

1.6 Wet- en regelgeving

gedurende het eerste halfjaar € 742.700 afgelost.

Autoriteit Financiële Markten en De

Op basis van de interne waardering per 30 juni

Nederlandsche Bank

2012 bedraagt de LTV 82,1%.

In vorige verslagleggingen is de dialoog met de AFM over de registratie van het fonds uitgebreid

Bouwfonds REIM

beschreven. De oplossingsrichting die door de

De hypothecaire lening die bij Bouwfonds

directie is gekozen, in afstemming met de AFM,

REIM is afgesloten, loopt tot 30 april 2013. In

houdt in dat het fonds versneld is overgegaan

de leningovereenkomst van Bouwfonds REIM

tot het opstellen van een verkoopstrategie. Het

is een cross default opgenomen. Dit houdt in

verkoopplan dat door de fund manager is opgesteld

dat indien het fonds in default is bij een andere

is na goedkeuring door de directie naar de AFM

financier er ook een default optreedt voor de

gestuurd.

lening van Bouwfonds REIM. Bouwfonds REIM heeft aangegeven tot op heden geen verdere

1.7 Vooruitzichten

voorwaarden aan de lening te stellen gezien de

In deze paragraaf worden de verwachtingen

afspraken die gemaakt zijn met EuroHypo AG.

weergegeven over de economie, kantoren- en beleggingsmarkt. Daarnaast worden ook de

Voor de herfinanciering van de lening zijn offertes

fondsvooruitzichten beschreven.

opgevraagd bij diverse banken gezien de afloop van de lening in 2013.

Economische ontwikkelingen De economische problemen zullen naar verwachting

Renteswaps

voorlopig aanhouden. De Rabobank verwacht dat de

Het totaal aan renteswapcontracten bedraagt

Nederlandse economie in 2012 met 0,75% krimpt. • 9

€ 67.307.675 met een gemiddelde rente van

Economische groei zou kunnen terugkeren als het

2,53%. Als looptijd van de renteswap is bij aanvang

vertrouwen van consumenten en producenten

van het fonds een periode van vijf jaar gekozen,

herstelt maar dit valt voorlopig niet te verwachten.

rekening houdend met de verwachte verkoop van

De verkiezingen, de lastenverzwaring en het

gebouwen na het achtste jaar van het fonds. Met

koopkrachtverlies zullen consumenten alleen maar

deze renteswaps liggen de financieringslasten

onzekerder maken. Daarbovenop is de verwachting

momenteel nog voor een periode van circa 0,5 tot

dat de werkloosheid verder oploopt tot 6,5%. • 10

2,5 jaar grotendeels vast, hetgeen de stabiliteit van

Herstel zal dus vooral moeten komen door een

de kasstroom ten goede komt.

aantrekkende wereldeconomie. Een oplossing voor de eurocrisis zou daarvoor een belangrijke impuls

Ondanks dat het vooralsnog nog niet opportuun

kunnen zijn.

is om gebouwen te verkopen gezien de huidige beleggingsmarkt, heeft de directie besloten om voor

• 9 Rabobank, conjunctuurbericht juli 2012

het in januari 2013 aflopende renteswapcontract

• 10 Rabobank, conjunctuurbericht juli 2012


17

Een echt concrete oplossing lijkt vooralsnog

De verwachtingen over de tweede helft van 2012

niet nabij. Door de voorlopig aanhoudende

liggen in lijn met de gerealiseerde cijfers over

laagconjunctuur is het waarschijnlijk dat inflatie en

de eerste helft van 2012. Bij het afgegeven van

renteniveaus eveneens laag blijven.

bovenstaande verwachtingen is geen rekening gehouden met eventuele verkoop van gebouwen.

Kantorenmarkt De leegstand op de kantorenmarkt zal naar

Het fonds zal naar verwachting in de tweede helft

verwachting voorlopig nog hoog blijven en slechts

van 2012 wederom te maken krijgen met een

geleidelijk kunnen afnemen bij herstel van de

afwaardering van de vastgoedportefeuille gezien

economie. Positief is de beperkte nieuwbouw

de marktomstandigheden en de kortere resterende

en de toenemende sloop en herbestemming

looptijd van de huurcontracten. De focus van de

van kantoren. Door de ruime beschikbaarheid

fund manager blijft liggen op het afsluiten danwel

van kantoorruimte en de toenemende

verlengen van huurcontracten. Verder zal het

concurrentie valt er in de komende periode nog

herfinancieringstraject voor de Bouwfonds REIM

een aanzienlijke prijsdruk op de markthuren te

lening verder worden uitgewerkt. De handelskoers

verwachten. Naar verwachting zal het gebruik

zal naar verwachting gedurende de tweede helft

van flexibilisering van de verhuur (onder andere

van 2012 een verder dalend verloop laten zien

door kortere huurcontracten) verder toenemen,

aangezien de verwachte maandelijkse afwaardering

wat een waardeverminderend effect heeft op

groter is dan het maandelijkse exploitatieresultaat.

kantoorbeleggingen. Op de beleggingsmarkt zullen meer kantoren worden aangeboden door

Hoevelaken, 24 augustus 2012

fondsen die in (financierings)problemen zijn gekomen. Beleggers zullen in het huidige onzekere

Bouwfonds Vastgoedfondsen Beheer BV

beleggingsklimaat naar verwachting nog steeds een sterke focus houden op “prime” beleggingen (moderne kantoren, lang verhuurd aan gegoede huurders op goede locaties). Hiervoor zullen dan ook hoge prijzen worden gevraagd en betaald. Naar verwachting zal ook meer kantoorruimte worden verhandeld waar problemen zijn met de

ir. René Smeehuijzen MRE

verhuurbaarheid. Echter, hiervoor zullen aanzienlijke kortingen op prijzen gelden. Fondsvooruitzichten Naar verwachting zal het resultaat van de bedrijfsvoering over 2012 aanzienlijk lager uitkomen ten opzichte van 2011. Dit heeft te maken met de verwachte gederfde huurinkomsten door leegstand in het kantoorgebouw in Nieuwegein. Daarnaast worden in 2012 geen additionele opbrengsten (zoals afkoopsommen) verwacht. De overige bedrijfskosten zullen op een lager niveau liggen ten opzichte van 2011 aangezien in 2012 geen versnelde afschrijving van acquisitiekosten plaatsvindt. Daarnaast is de verwachting dat de exploitatiekosten op een lager niveau liggen. Hierbij is ervan uitgegaan dat er geen verhuurtransactie zal plaatsvinden in 2012 waardoor geen sprake is van mutatie- en verhuurkosten of van investeringen.

18


drs. Arie Willem Rozendaal

Halfjaarcijfers 2012

vastgoed- en financieringsmarkten. Er is onder

Op de halfjaarcijfers heeft geen

meer rekening gehouden met een aanvullende

accountantscontrole plaatsgevonden.

jaarlijkse aflossing aan Eurohypo AG aangezien het fonds per 31 december 2011 niet voldoet

Algemeen

aan de leningvoorwaarden. Daarnaast is rekening

De naamloze vennootschap Bouwfonds Office

gehouden met de leegstandsverwachtingen en

Value Fund NV is opgericht op 8 oktober

te verstrekken huurkortingen. Het fonds beschikt

2004 en is statutair gevestigd in Hoevelaken.

over voldoende liquiditeiten om de uitgaven voor

De halfjaarcijfers zijn opgesteld volgens de

de komende 2 jaar te kunnen financieren. Het

bepalingen van Titel 9 Boek 2 Burgerlijk

fonds kan blijven voldoen aan de huidige rente- en

Wetboek, de Wft alsmede met hetgeen is

aflossingsverplichting. De marktontwikkelingen

voorgeschreven in het prospectus. Tevens

kunnen nog steeds een significante impact

zijn RJ 213 Vastgoedbeleggingen en RJ 615

hebben op de waardering van alle aan vastgoed

Beleggingsinstellingen in aanmerking genomen bij

gerelateerde posten en de resultaatontwikkeling in

het opstellen van de halfjaarcijfers.

de komende periode.

De directie van het Bouwfonds Office Value

Op het moment van het dateren van de

Fund NV wordt gevoerd door Bouwfonds

halfjaarcijfers is de directie van het fonds van

Vastgoedfondsen Beheer BV (www.

mening dat de continuïteit van het fonds is

bouwfondsreim.nl/nl/fondsen/beheerders/bvb).

gewaarborgd voor tenminste een periode

Het fonds heeft geen personeelsleden in dienst.

van twaalf maanden na datering van het halfjaarverslag.

Toelichtende paragraaf ten aanzien van de invloed van de ontwikkelingen op de

Grondslagen van waardering

vastgoed- en financieringsmarkt en op

Voor zover niet anders is aangegeven zijn de activa,

het gebied van wet- en regelgeving op de

met uitzondering van de materiële vaste activa, en

fondsactiviteiten.

passiva gewaardeerd op nominale waarde.

Het marktrisico is voor het fonds primair gelegen in de verhuurbaarheid, de verkoopbaarheid en de

Immateriële vaste activa

waardering van de vastgoedportefeuille alsmede

Bij de structurering van het fonds zijn aan het

de financiering van de fondsactiviteiten (en de aan

fonds forfaitaire fees in rekening gebracht.

de financiering gekoppelde voorwaarden). Per

Betaalde fees zijn geactiveerd en zijn gedurende

balansdatum 30 juni 2012 zijn de onzekerheden

vijf jaar afgeschreven ten laste van het resultaat

over de verhuurbaarheid en de waardering van

van het fonds.

de vastgoedportefeuille nog relatief groot en aan continue verandering onderhevig. Deze

Materiële vaste activa

onzekerheden vloeien voort uit de kredietcrisis en

Vastgoedbeleggingen worden gewaardeerd tegen

de daarmee samenhangende gevolgen voor de

de onderhandse verkoopwaarde in verhuurde

vastgoed- en financieringsmarkt.

staat, conditie “kosten koper”. Indien en voorzover de marktwaarde lager is dan de aankoopprijs

De directie van het fonds heeft per 30 juni 2012

plus de nog af te schrijven aankoopkosten,

een inschatting gemaakt van de waarde van de

maar hoger dan de aankoopprijs, worden de

vastgoedbeleggingen en de verwachting ten

vastgoedobjecten gewaardeerd tegen aankoopprijs

aanzien van de toekomstige kasstromen uit de

plus de nog af te schrijven aankoopkosten. In deze

fondsactiviteiten. Daarnaast heeft de directie

situatie worden de aankoopkosten gedurende

een inschatting gemaakt ten aanzien van de

de verwachte (resterende) looptijd van het fonds

toekomstige kasstromen uit de fondsactiviteiten.

afgeschreven. Indien de marktwaarde lager is dan

De directie heeft hierbij rekening gehouden met

de aankoopprijs, worden de vastgoedobjecten

toekomstige scenario’s en ontwikkelingen op de

gewaardeerd tegen marktwaarde plus nog af te schrijven aankoopkosten.


19

In deze situatie wordt het verschil tussen

Voorziening

marktwaarde en aankoopprijs ten laste van het

Een voorziening wordt gevormd voor

resultaat van het fonds gebracht en worden

verplichtingen waarvan het waarschijnlijk is dat zij

de aankoopkosten gedurende de verwachte

zullen moeten worden afgewikkeld en waarvan de

(resterende) looptijd van het fonds afgeschreven.

omvang redelijkerwijs is in te schatten. De omvang van de voorziening wordt bepaald door de beste

Indien de marktwaarde hoger is dan de

inschatting van de bedragen die noodzakelijk zijn

aankoopprijs plus de nog af te schrijven

om de desbetreffende verplichtingen en verliezen

aankoopkosten dan worden de aankoopkosten niet

per balansdatum af te wikkelen. Voorzieningen

meer afgeschreven. In het geval de marktwaarde

worden gewaardeerd tegen nominale waarde.

hoger is geweest dan de aankoopprijs plus de nog af te schrijven aankoopkosten, en vervolgens weer

Wettelijke reserve

daalt onder de aankoopprijs plus de dan nog af te

De wettelijke reserve wordt gevormd voor het

schrijven aankoopkosten, wordt vanaf dat moment

saldo van de geactiveerde structureringskosten.

lineair afgeschreven over de resterende looptijd

De structureringskosten zijn op de balans

van het fonds. Er vinden geen inhaalafschrijvingen

gerubriceerd onder de post immateriële vaste

plaats.

activa.

Indien en zover de marktwaarde van de

Herwaarderingsreserve

individuele vastgoedobjecten negatief afwijkt

Ongerealiseerde waardeverschillen, zowel

van de oorspronkelijke aankoopprijs kan de

positieve als negatieve, ten opzichte van de vorige

directie van het fonds besluiten tot een bijzondere

waardering worden tot uitdrukking gebracht in

waardevermindering van de geactiveerde

het resultaat van het fonds en verwerkt in de

aankoopkosten. Het al dan niet versneld

herwaarderingsreserve. Indien de cumulatieve

afschrijven van de geactiveerde aankoopkosten

herwaardering op een complex negatief is, wordt

is door de directie afhankelijk gesteld van de

het negatieve gedeelte verwerkt in de overige

mate van leegstand in het betreffende object,

reserves. Gerealiseerde resultaten bij verkoop,

de verwachte ontwikkelingen ten aanzien van

zowel positieve als negatieve, worden eveneens

de leegstand en de gevolgen ten aanzien van de

tot uitdrukking gebracht in het resultaat van het

waardeontwikkeling van het betreffende object.

fonds, inclusief de (eventuele) vrijval van de

Het restant van de geactiveerde acquistiekosten

hieraan gerelateerde herwaarderingsreserve.

wordt in het jaar dat de leegstand ontstaat ineens afgeschreven.

Langlopende schulden De eerste waardering van schulden geschiedt

Ultimo 2011 zijn de vastgoedbeleggingen door

tegen reële waarde, inclusief de direct

een externe taxateur gewaardeerd. Medio 2012

toerekenbare transactiekosten. Na de eerste

zijn de vastgoedbeleggingen intern gewaardeerd.

verwerking worden de schulden gewaardeerd

Uitgangspunt voor de bepaling van de

tegen de geamortiseerde kostprijs. De

marktwaarde is de onderhandse verkoopwaarde

geamortiseerde kostprijs medio 2012 wijkt niet af

ingeschat op basis van de huurinkomsten,

van de nominale waarde.

leegstandsperiode, huurkortingen, mutatiekosten, de staat van onderhoud, locatie en andere

Derivaten en hedge-accounting

specifieke omstandigheden.

De vennootschap maakt gebruik van afgeleide financiële instrumenten zoals renteswaps ter

20

Vorderingen

afdekking van de gelopen risico’s betreffende

Debiteuren (huurvorderingen) worden opgenomen

de renteschommelingen. Dergelijke financiële

tegen nominale waarde, onder aftrek van

instrumenten worden bij de eerste waardering

eventuele voorzieningen voor oninbaarheid.

gewaardeerd tegen de reële waarde.


Waar mogelijk past het fonds kostprijshedge-

Niet verrekenbare omzetbelasting

accounting toe voor de renteswaps. Onder

Betreft niet terugvorderbare omzetbelasting als

kostprijshedge-accounting worden de renteswaps

gevolg van onbelaste verhuur.

in de balans en de winst- en verliesrekening verwerkt op het moment dat ook de rente op de

Managementkosten

onderliggende hypothecaire leningen in de winst-

Onder managementkosten worden onder andere

en verliesrekening wordt verantwoord. Indien de

opgenomen de vergoedingen voor de directie

afgedekte post tegen (geamortiseerde) kostprijs

uit hoofde van de managementovereenkomst

in de balans wordt verwerkt, betekent dit dat het

en de asset managementovereenkomst en de

derivaat ook tegen kostprijs gewaardeerd wordt.

kosten die verbonden zijn aan het administratieve en financiële beheer van de Stichting

Om kostprijshedge-accounting toe te passen heeft

Administratiekantoor. De managementkosten

het fonds de hegde relaties gedocumenteerd

zullen ten laste worden gebracht van het resultaat

en test deze periodiek op effectiviteit. Indien

van het fonds.

van toepassing wordt het ineffectieve deel van de waardeverandering van de renteswaps

Structureringskosten

verantwoord in de winst- en verliesrekening onder

Op de aanvangsdatum zijn de éénmalige forfaitaire

de financiële baten en lasten.

kosten in verband met de oprichting en de structurering van het fonds ad € 750.000 (excl.

Belastingen

btw) aan het fonds in rekening gebracht.

Het fonds is een fiscale beleggings instelling

Deze kosten hebben onder meer betrekking

(fbi). Dit houdt in dat de belastingdruk voor

op de adviseurkosten, oprichtingskosten,

vennootschapsbelasting voor het fonds nihil is.

marketingkosten en de structureringsvergoeding

Gedurende het eerste halfjaar heeft het fonds

ten behoeve van Bouwfonds Vastgoedfondsen

steeds aan de criteria van de fbi status voldaan.

Beheer BV. Deze kosten zijn vanaf de aanvangsdatum in vijf jaar lineair afgeschreven.

Grondslagen voor resultaatbepaling Baten en lasten worden toegerekend aan het

Geactiveerde financieringskosten

jaar waarop zij betrekking hebben. Het resultaat

Verschuldigde afsluiten transactiekosten

wordt bepaald als het verschil tussen de netto-

met betrekking tot de financieringen worden

opbrengsten, de kosten en andere lasten van het

geactiveerd en over de verwachte looptijd van de

verslagjaar met inachtneming van de vermelde

financiering lineair afgeschreven. Geactiveerde

grondslagen. Verliezen welke hun oorsprong

financieringskosten zijn opgenomen onder de

vinden in het boekjaar zijn in aanmerking genomen

acquisitiekosten.

zodra deze voorzienbaar zijn. Financiële baten en lasten Huuropbrengsten

Interestbaten en soortgelijke baten: dit betreft

Als huuropbrengsten zijn de aan de periode toe

interestbaten op liquide middelen en overige

te rekenen huren exclusief servicekosten en

vorderingen. Interestlasten en soortgelijke lasten:

omzetbelasting opgenomen.

hieronder zijn de interestlasten uit hoofde van de langlopende schulden en overige schulden

Exploitatiekosten

begrepen.

De exploitatiekosten bestaan uit de direct met de exploitatie van vastgoedbeleggingen verband

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening

houdende kosten, zoals onroerende zaakbelasting,

Als resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening

verzekeringspremies, onderhoudskosten en

worden gezien alle baten en lasten welke

verhuurkosten; bij onbelaste verhuur verhoogd met

voortvloeien uit het beheren en exploiteren van

de niet verrekenbare omzetbelasting.

vastgoedobjecten, één en ander in de ruimste zin.


21

Grondslagen van opstelling van het kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht wordt opgesteld volgens de indirecte methode. Bij de bepaling van de mutatie in de omvang van de kortlopende schulden zoals opgenomen onder de veranderingen in het werkkapitaal zijn de (in het volgend jaar te betalen) aflossingsverplichtingen geëlimineerd. Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest en winstbelasting worden opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten.

22


2.1 Balans (voor resultaatbestemming) ACTIVA

30 juni 2012

31 december 2011

(bedragen in 2) VASTE ACTIVA 1. Materiële vaste activa Vastgoed in exploitatie

102.706.917 111.538.403

Totaal vaste activa

102.706.917

111.538.403

37.745 160.646 8.609.237

122.053 8.396.922

8.807.628

8.518.975

111.514.545

120.057.378

VLOTTENDE ACTIVA 2. Debiteuren 3. Overige vorderingen en overlopende activa 4. Liquide middelen

Totaal vlottende activa

TOTAAL ACTIVA

PASSIVA

30 juni 2012

31 december 2011

(bedragen in 2) EIGEN VERMOGEN

5. Gestort kapitaal 542.600 542.600 6. Agioreserve 52.272.980 52.272.980 7. Herwaarderingsreserve - 590.357 8. Overige reserve (23.189.733) (18.380.076) 9. Onverdeelde winst 1.598.106 4.400.650 Totaal eigen vermogen 31.223.953 39.426.511 LANGLOPENDE SCHULDEN 10. Hypothecaire leningen 69.071.100 76.531.300 Totaal langlopende schulden 69.071.100 76.531.300 KORTLOPENDE SCHULDEN 11. Crediteuren 51.886 13.878 12. Belastingen 28.946 20.602 13. Overige schulden 1.173.311 1.151.547 14. Aflossingsverplichting 8.202.900 1.485.400 15. Overlopende passiva 1.762.449 1.428.140 Totaal kortlopende schulden 11.219.492 4.099.567 TOTAAL PASSIVA 111.514.545 120.057.378


23

2.2 Winst- en verliesrekening Winst- en verliesrekening (bedragen in 2)

2012

2011

(t/m 30 juni)

OPBRENGSTEN 16. Opbrengsten uit exploitatie 4.402.308 9.635.750 17. Afkoopsom beëindiging huurovereenkomst - 2.449.179 18. Overige opbrengsten 204.774 403.769 19. Waardemutatie vastgoedbeleggingen (8.475.000) (10.410.082) Totaal opbrengsten (a) (3.867.918) 2.078.616 KOSTEN 20. Exploitatiekosten 596.797 1.858.738 21. Overige bedrijfskosten 828.695 2.965.190 Totaal kosten (b) 1.425.492 4.823.928 BEDRIJFSRESULTAAT (c) = (a) - (b) (5.293.410) (2.745.312) 22. Rentebaten 86.786 115.854 23. Rentelasten (1.670.270) (3.379.974) FINANCIËLE BATEN EN LASTEN (d) (1.583.484) (3.264.120) RESULTAAT VOOR BELASTINGEN (e) = (c) + (d) (6.876.894) (6.009.432) RESULTAAT NA BELASTINGEN (6.876.894) (6.009.432) Resultaat bedrijfsvoering 1.598.106 4.400.650 Waardemutatie vastgoedbeleggingen (8.475.000) (10.410.082)

24


2.3 Kasstroomoverzicht Kasstroomoverzicht (bedragen in 2)

2012

2011

(t/m 30 juni)

Bedrijfsresultaat (5.293.410) (2.745.312) Waardemutatie vastgoedbeleggingen 8.475.000 10.410.082 Afschrijvingen 356.486 1.991.440 Mutaties in werkkapitaal: Toename/(afname) vorderingen (76.338) (84.313) Toename/(afname) kortlopende schulden 402.425 701.598 Kasstroom uit bedrijfsoperaties 3.864.163 10.273.495 Ontvangen minus betaalde interest (1.583.484) (3.264.120) Kasstroom uit operationele activiteiten 2.280.679 7.009.375 (Aankopen/investeringen)/verkopen vastgoed - (1.125.082) Kasstroom uit investeringsactiviteiten - (1.125.082) Uitkering (1.325.664) (681.824) Mutatie hypothecaire leningen (742.700) (1.485.400) Kasstroom uit financieringsactiviteiten (2.068.364) (2.167.224) Mutatie geldmiddelen 212.315 3.717.069 Stand aanvang verslagperiode 8.396.922 4.679.853 Stand einde verslagperiode 8.609.237 8.396.922


25

2.4 Toelichting op de balans ACTIVA

30 juni 2012

31 december 2011

(bedragen in 2) VASTE ACTIVA 1. Immateriële vaste activa Verloopoverzicht: Stand per 31-12-2011 111.538.403 Afschrijving financieringskosten (8.970) Afschrijving acquisitiekosten (347.516) Waardemutatie vastgoedbeleggingen 2012 (8.475.000) Stand per 30-06-2012 102.706.917 Aanschafwaarde complexen 129.368.758 129.368.758 Renovatiekosten 4.650.805 4.650.805 Herwaardering complexen (cumulatief saldo) (35.458.241) (26.983.241) Waarde vastgoed in exploitatie 98.561.322 107.036.322 Acquisitiekosten betaald 10.356.636 Afschrijving acquisitiekosten (6.211.041) Geactiveerde acquisitiekosten 4.145.595 Stand per einde periode 102.706.917 De marktwaarde van het vastgoed bedraagt € 99.350.000.

10.356.636 (5.854.555) 4.502.081 111.538.403

De onderhandse verkoopwaarde (marktwaarde) van de vastgoedbeleggingen wordt jaarlijks per ultimo jaar vastgesteld door middel van een taxatie uitgevoerd door een onafhankelijke taxateur. De taxatie wordt uitgevoerd in overeenstemming met de verplichte regels en voorschriften in de RICS Taxatie standaarden. De taxateur maakt bij bepaling van de marktwaarde gebruik van de huurwaarde kapitalisatie methode. De discounted cash flow methode wordt gebruikt als ondersteuning van de huurwaarde kapitalisatie methode. Per 30 juni 2012 is de onderhandse verkoopwaarde vastgesteld op basis van een interne taxatie door Bouwfonds REIM aan de hand van een discounted cash flow methode.

Door het laag blijvende transactievolume is het moeilijk om de marktwaarde vast te stellen. Als gevolg van het voorgaande is de mate van onzekerheid bij de taxaties groter dan normaal gebruikelijk. De directie van het fonds bevestigt dat de taxatiewaarden de volatiliteit van de huidige markt onderschrijven. Belangrijke veronderstellingen die zijn gehanteerd bij de waardering van de vastgoedbeleggingen: 1. D e huidige huurovereenkomsten zijn als uitgangspunt voor de waardering genomen. Na afloop van de huidige huurovereenkomsten is een reële inschatting gemaakt van de verwachtingen bij wederverhuur. Deze verwachtingen hebben betrekking op de kans dat een huurder de huurovereenkomst verlengt, de hoogte van de markthuur, leegstandsperioden, te verstrekken incentives/huurkortingen en eventuele mutatiekosten. De leegstandsperioden varieren van 12 tot 18 maanden afhankelijk van gebouw en locatie. Daarnaast is rekening gehouden met het verstrekken van incentives/huurkortingen bij het sluiten van een nieuwe huurovereenkomst. Gemiddeld genomen is uitgegaan van een incentive van 1 jaarhuur bij een huurovereenkomst van 5 jaar. De incentives/huurkortingen die in de afgesloten huurovereenkomsten zijn opgenomen zijn eveneens in de waarderingen verwerkt. 2. D e vastgoedbeleggingen zijn gewaardeerd aan de hand van de discounted cash flow methode. Hierbij worden alle toekomstige te verwachte kasstromen over een periode van 10 jaar contant te maken naar de waardepeildatum 30 juni 2012. 3. B ij de waardering van de vastgoedobjecten is rekening gehouden met toekomstige renovaties en onderhoudskosten. De acquisitiekosten worden afgeschreven gedurende de verwachte looptijd van het fonds. Indien de marktwaarde van het vastgoed hoger is dan de aankoopprijs plus de nog af te schrijven aankoopkosten dan zal niet langer worden afgeschreven op de geacitveerde acquisitiekosten. De acquisitiekosten worden versneld afgeschreven indien een relatief groot metrage in een gebouw leeg komt te staan. In dat geval worden de resterende acquisitiekosten in het jaar dat leegstand ontstaat gelijkmatig over dat jaar versneld afgeschreven.

VLOTTENDE ACTIVA 2. Debiteuren Huurdebiteuren 43.385 5.640 Voorziening debiteuren (5.640) (5.640) Stand per einde periode 37.745 - 3. Overige vorderingen en overlopende activa Vooruitbetaalde verzekeringspremie - 4.039 Te ontvangen rente depot 75.000 77.342 Vooruitbetaalde OZB 73.329 Te verrekenen beheervergoeding - 27.855 Doorbelastingen aan huurders 12.317 10.120 Doorbelasting incassokosten - 2.697 Stand per einde periode 160.646 122.053 4. Liquide middelen Rekening-courant 1.309.237 895.665 Deposito 7.300.000 7.501.257 Stand per einde periode 8.609.237 8.396.922 Het saldo op de rekening-courant is dagelijks opneembaar. Het deposito is een 1 maands deposito.

26


Toelichting op de balans (vervolg) PASSIVA

30 juni 2012

31 december 2011

(bedragen in 2) EIGEN VERMOGEN 5. Gestort kapitaal Geplaatst en gestort aandelen kapitaal participanten 542.100 542.100 Geplaatst en gestort aandelen kapitaal prioriteitsaandeelhouders 500 500 Stand per einde periode 542.600 542.600 6. Agioreserve Stand per aanvang periode 52.272.980 52.272.980 Stand per einde periode 52.272.980 52.272.980 Totaal zijn er 5.421 participaties in de markt uitgegeven. Daarnaast zijn door het fonds 246 participaties ingekocht. 7. Herwaarderingsreserve Stand per aanvang periode 590.357 2.040.439 Onttrekking negatieve herwaardering (8.475.000) (10.410.082) Overboeking naar overige reserve saldo negatieve herwaarderingen 7.884.643 8.960.000 Stand per einde periode - 590.357 8. Overige reserve Stand per aanvang periode (18.380.076) (13.061.188) Toevoeging/ (onttrekking) 4.400.650 4.322.936 Uitkering (1.325.664) (681.824) Overboeking van herwaarderingsreserve (7.884.643) (8.960.000) Stand per einde periode (23.189.733) (18.380.076) 9. Onverdeelde winst Stand per aanvang periode 4.400.650 4.322.936 Exploitatie resultaat periode 1.598.106 4.400.650 Overboeking naar overige reserves (4.400.650) (4.322.936) Stand per einde periode 1.598.106 4.400.650 LANGLOPENDE SCHULDEN 10 Hypothecaire lening: Opname Tranche I 29.200.000 29.200.000 Opname Tranche III bij aankoop Den Haag 5/6 deel 18.107.675 18.107.675 Opname Tranche III bij aankoop Den Haag 1/6 deel per 15 maart 2006 2.294.333 2.294.333 Opname Tranche IV bij aankoop Nieuwegein en Apeldoorn 10.203.500 10.203.500 Opname Tranche IV bij aankoop Nieuwegein en Apeldoorn 150.000 150.000 Opname Tranche IV bij aankoop Almere 9.250.000 9.250.000 Opname Tranche II rekening-courant faciliteit bij aankoop Utrecht 3.000.000 3.000.000 Opname restant leningruimte Euro Hypo op 15 januari 2008 tbv aankoop Utrecht 2.064.492 2.064.492 Opname lening Bouwfonds REIM 15 januari 2008 tbv aankoop Utrecht 3.884.000 3.884.000 Opname lening Bouwfonds REIM 25 april 2008 2.833.500 2.833.500 Aflossing hypothecaire lening EuroHypo AG (3.713.500) (2.970.800) Verschuldigde aflossingsverplichting EuroHypo AG (1.485.400) (1.485.400) Verschuldigde aflossingsverplichting Bouwfonds REIM (6.717.500) Stand per einde periode 69.071.100 76.531.300 Langlopende schulden Aflossingsverplichting 1 - 5 jaar 5.941.600 Aflossingsverplichting > 5 jaar 63.129.500 69.071.100 Aflossingsverplichting < 1 jaar 8.202.900 Hoofdsom 77.274.000


27

EuroHypo AG

Nieuwegein en Hoofdstraat 21 in Apeldoorn.

Bij EuroHypo AG is per 1 juli 2005 een

Op deze twee objecten is het eerste recht van

hypothecaire financiering afgesloten met een

hypotheek door het fonds aan EuroHypo AG

looptijd van 12 jaar op basis van 3 maands

verstrekt. In juni 2007 is op leningdeel tranche IV

Euribor met een rente-opslag van 0,65%. De

een bedrag van € 9.250.000 aangetrokken voor de

totale hoofdsom is gelimiteerd tot maximaal

aankoop van het object in Almere. Op dit object is

65% van de onderhandse verkoopwaarde van de

door de EuroHypo AG geen recht van hypotheek

registergoederen, blijkende uit een taxatierapport

gevestigd.

van een door de EuroHypo AG goedgekeurde taxateur. De lening eindigt op 30 juni 2017.

Op 15 januari 2008 is de resterende financieringsruimte ter grootte van € 5.064.492

De lening is aangegaan met het doel deze bij de

opgenomen voor de aankoop van de Beneluxlaan

verwerving van nieuwe objecten steeds uit te

in Utrecht. In deze resterende financieringsruimte

breiden met aanvullende leningen, welke worden

is de opname van de rekening courant faciliteit van

aangeduid met “tranches”. Deze tranches zijn

€ 3.000.000 inbegrepen.

onlosmakelijk met elkaar verbonden, ook het hypotheekrecht dat op eerdere tranches door het

Vanwege de toename van de Loan to Value (LTV)

fonds is afgegeven strekt tot zekerheid van nieuwe

per ultimo 2009 boven de maximale limiet, is

tranches. De nieuwe tranches hebben een looptijd

conform de leningvoorwaarden met EuroHypo

welke is aangesloten op de eerste overeenkomst.

AG, in 2010 2% van de oorspronkelijke hoofdsom

Derhalve zijn alle tranches gezamenlijk als één

afgelost. Aangezien de LTV per ultimo 2010 niet

lening te beschouwen met één hoofdsom.

onder het niveau van 65% lag, is met EuroHypo AG overeengekomen dat jaarlijks 2% van de

Tranche I is op 1 juli 2005 afgesloten voor de

oorspronkelijke hoofdsom wordt afgelost totdat de

aankoop van de eerste objecten van het fonds.

LTV onder het niveau van 65% ligt. Het voorgaande

De maximale hoofdsom van deze tranche

wijkt aldus af van de leningvoorwaarden. Op basis

bedraagt € 29.200.000. Het recht van hypotheek

van de interne waardering per 30 juni 2012 bedraagt

voor deze Tranche is gevestigd op de objecten

de LTV 82,1%.

Looiershof in Rotterdam, Oudenoord in Utrecht, Tesselschadestraat in Leeuwarden en Hervenplein

Bouwfonds REIM

in Den Bosch.

Door Bouwfonds REIM is een hypothecaire lening verstrekt tot 30 april 2013 op basis van 3 maands

Tranche II, ter hoogte van € 3.000.000, werd op

Euribor met een rente-opslag van 2,5%. In de

1 juli 2005 afgesloten en in datzelfde jaar weer

leningovereenkomst van Bouwfonds REIM is een

afgelost. Tranche II is wederom opgenomen op

cross default opgenomen. Dit houdt in dat indien

18 januari 2008. Deze rekening courant faciliteit is

het fonds in default is bij een andere financier

in januari 2012, conform de leningovereenkomst,

er ook een default optreedt voor de lening van

stilzwijgend voor 1 jaar verlengd.

Bouwfonds REIM. Bouwfonds REIM heeft tot op heden aangegeven de lening niet op te eisen en

Tranche III is op 29 september 2005 afgesloten

geen verdere voorwaarden aan de lening te stellen

voor een bedrag van € 20.670.000 voor de

gezien de afspraken die de fund manager gemaakt

aankoop van de Schedeldoekshaven in Den Haag.

heeft met EuroHypo AG.

Het laatste deel van het complex is geacquireerd per 15 maart 2006. Op het object is het recht van

Op de objecten Transistorstraat 10 in Almere en de

hypotheek verstrekt aan de leninggever.

Beneluxlaan 901-909 in Utrecht is het eerste recht van hypotheek gevestigd.

Tranche IV is op 30 augustus 2006 afgesloten met een hoofdsom van € 21.400.000 voor de

Het totaalbedrag van de financieringen bedraagt

aankopen van de objecten Buizerdlaan 12 in

per rapportagedatum € 77.274.000, waarvan € 8.202.900 een kortlopend karakter heeft.

28


De negatieve marktwaarden van de

Het verloop van de leningen is als volgt: (bedragen in 2)

2012

2011

bovengenoemde renteswapovereenkomsten bedroeg per:

(t/m 30 juni)

Beginstand op 1 januari Aflossingen

78.016.700 742.700

79.502.100 1.485.400

Hoofdsom 77.274.000 78.016.700 Aflossingsverplichting EuroHypo AG (1.485.400) (1.485.400) Aflossingsverplichting Bouwfonds REIM (6.717.500) Eindstand verslagperiode 69.071.100 76.531.300

30 juni

31 december

(bedragen in 2)

2012 2011

• Renteswap 1: • Renteswap 2: • Renteswap 3: Totaal

(537.124) (726.709) (1.836.001) (1.768.881) (649.197) (899.657) (3.022.304) (3.395.247)

Het rentepercentage van tranche I tot en met

Een nadere toelichting treft u aan bij “Financiële

IV is naar keuze van het fonds gebaseerd op de

instrumenten en risico’s” op pagina 30.

3 maands Euribor. Het fonds heeft meerdere renteswaps afgesloten om de rente te fixeren. De onderstaande swaprates worden verhoogd met een renteopslag van 0,65% per jaar. Renteswap 1 met een hoofdsom van € 25.000.000 met een swaprate van 3,525% heeft een looptijd van 1 januari 2007 tot 1 januari 2013. Renteswap 2 met een hoofdsom van € 22.307.675 met een swaprate van 3,660% heeft een looptijd van 1 januari 2007 tot 1 januari 2015. Renteswap 3 met een hoofdsom van € 20.000.000 met een swaprate van 4,385% heeft een looptijd van 1 mei 2008 tot 1 mei 2013.


29

Toelichting op de balans (vervolg) PASSIVA

30 juni 2012

31 december 2011

(bedragen in 2) KORTLOPENDE SCHULDEN 11. Crediteuren 51.886 13.878 12. Belastingen Af te dragen omzetbelasting 28.946 20.602 Stand per einde periode 28.946 20.602 13. Overige schulden Te betalen verzekeringspremie 17.608 Te betalen bedrijfskosten 690.609 666.112 Saldo servicekosten 243.918 176.464 Overige schulden 7.797 3.147 Interest hypothecaire lening 34.096 47.317 Te betalen bestandsvergoeding 79.223 158.447 Te betalen onderhoudskosten 100.060 100.060 Stand per einde periode 1.173.311 1.151.547 14. Aflossingsverplichting Verschuldigde aflossingsverplichting EuroHypo AG 1.485.400 1.485.400 Verschuldigde aflossingsverplichting Bouwfonds REIM 6.717.500 Stand per einde periode 8.202.900 1.485.400 15. Overlopende passiva Vooruitontvangen huur en servicekosten 1.762.449 1.428.140

Financiële instrumenten en risico’s

De belangrijkste risico’s uit hoofde van de financiële instrumenten van de vennootschap

Algemeen

zijn het kredietrisico, het liquiditeitsrisico en het

De in deze toelichting opgenomen gegevens

prijsrisico bestaande uit het rente- en marktrisico.

verschaffen informatie die behulpzaam is bij het schatten van de omvang van risico’s die verbonden

Kredietrisico

zijn aan zowel de in de balans opgenomen als

Het debiteurenrisico is beperkt aangezien

de niet in de balans opgenomen financiële

de huurders met name afkomstig zijn uit de

instrumenten.

overheids- en financiële sector. Het fonds bewaakt haar vorderingen en hanteert een strikte

De primaire financiële instrumenten van de

aanmaningsprocedure.

vennootschap, anders dan derivaten, dienen ter financiering van de operationele activiteiten van de

In de leningvoorwaarden van EuroHypo AG

vennootschap of vloeien direct uit deze activiteiten

zijn voorwaarden voor de Loan To Value (LTV)

voort. Tevens gaat de vennootschap transacties

vastgelegd. Deze ratio geeft de hoogte van de

aan in derivaten, met name renteswaps, om

uitstaande lening weer als percentage van de

het renterisico af te dekken dat ontstaat uit de

marktwaarde van de ondergezette objecten.

operationele en financieringsactiviteiten van de

Conform de leningovereenkomst mag de

vennootschap. Het beleid van de vennootschap is

LTV maximaal 65% bedragen. Indien de LTV

om niet te handelen in financiële instrumenten.

tussen de 65% en 70% ligt, dient een aflossing gedaan te worden op de lening van 2% van de

30

De marktwaarde van de in de balans verantwoorde

oorspronkelijke hoofdsom waarbij het fonds een

financiële instrumenten, waaronder vorderingen,

periode van twee keer zes maanden heeft om

liquide middelen en schulden, benadert de

de LTV onder de 65% te brengen. Indien de LTV

boekwaarde ervan.

70% of hoger bedraagt, is de lening opeisbaar.


Vanwege de afwaarderingen ultimo 2009 kwam

Overige toelichtingen

de LTV uit op 69,1%. Het fonds heeft hiervan

De vennootschap heeft geen werknemers in

melding gemaakt bij EuroHypo AG. Met de bank

dienst.

is overeengekomen dat het fonds 2% van de oorspronkelijke hoofdsom op jaarbasis, verspreid

Transacties met verbonden partijen

over vier kwartalen, dient af te lossen totdat de

De vennootschap heeft de volgende transacties

LTV weer onder de 65% uitkomt. Voorgaande

met verbonden partijen afgesloten:

wijkt aldus af van de leningvoorwaarden. Managementovereenkomst waarmee het fund In het eerste halfjaar is gezien de hoogte van de

management en asset management is uitbesteed

LTV ultimo 2011 (75,8%) € 742.700 afgelost. De

aan Bouwfonds Vastgoedfondsen Beheer BV. De

LTV medio 2012 komt uit op 82,1%.

vergoeding voor het fund management bedraagt 0,15% per jaar over de gemiddelde waarde van

In de leningovereenkomst van Bouwfonds REIM

de activa van het fonds gedurende het jaar. De

is een cross default opgenomen. Dit houdt in

vergoeding voor het asset management bedraagt

dat indien het fonds in default is bij een andere

0,45% per jaar over de gemiddelde waarde

financier er ook een default optreedt voor de

van de activa van het fonds gedurende het jaar,

lening van Bouwfonds REIM. Bouwfonds REIM

waaronder is begrepen een vergoeding voor het

heeft aangegeven tot op heden geen verdere

property management hetgeen uitbesteed is aan

voorwaarden aan de lening te stellen gezien de

een externe property management organisatie.

afspraken die gemaakt zijn met EuroHypo AG. Met Bouwfonds REIM is een overeenkomst Op basis van de huidige cashflowprognose

aangegaan voor een financiering van € 6.717.500.

beschikt het fonds over voldoende liquide

De lening is verstrekt tegen marktconforme

middelen om aan de jaarlijkse aflossings- en

voorwaarden met een looptijd tot 30 april 2013.

renteverplichting te kunnen voldoen. Liquiditeitsrisico Ter beperking van het liquiditeitsrisico heeft het fonds, voor het merendeel van het vreemd vermogen, een lening met een lange looptijd afgesloten. Rente- en marktrisico Het risico voor het fonds dat toekomstige kasstromen verbonden aan een monetair financieel instrument fluctueren in omvang is minimaal, aangezien het fonds dit risico afdekt door renteswap contracten af te sluiten waarbij het fonds een variabele rente ruilt voor een vaste rente. De waarde van de financiële derivaten kan fluctueren als gevolg van wijzigingen in de marktrente. Niet uit de balans blijkende verplichtingen Op de vorderingen voortkomend uit huurrechten is een pandrecht verleend aan de verstrekkers van de hypothecaire leningen. Voor het property management en het asset management zijn langlopende contracten gesloten.


31

2.5 Toelichting op de winst- en verliesrekening Toelichting op de onderscheiden posten van de winst-en verliesrekening (bedragen in 2)

2012

2011

(t/m 30 juni)

Opbrengsten Theoretische huuropbrengsten 5.323.120 10.629.277 Financiële leegstand (839.559) (925.964) Huurvrije periode / huurkorting (81.253) (67.563) 16. Opbrengsten uit exploitatie 4.402.308 9.635.750 17. Afkoopsom beëindiging huurovereenkomst - 2.449.179 18. Overige opbrengsten* 204.774 403.769 19. Waardemutatie vastgoedbeleggingen (8.475.000) (10.410.082) Totaal opbrengsten (3.867.918) 2.078.616 * De overige opbrengsten bestaan uit btw vergoedingen en een vergoeding voor de niet verrekenbare btw over de investering in het kantoorgebouw Oudenoord in Utrecht. Huuropbrengsten Het deel van de gecontracteerde huur dat jaarlijks vervalt indien geen gebruik wordt gemaakt van huurverlengingen en wel gebruik wordt gemaakt van breakopties, is als volgt: Resterende looptijd < 1 jaar 8.732.498 Resterende looptijd 1 - 5 jaar 21.677.849 Resterende looptijd > 5 jaar 514.891 20. Exploitatiekosten Onroerende zaak belasting 90.192 191.934 Overige zakelijke lasten 24.265 38.328 Verzekeringen 12.612 23.880 Voorziening debiteuren - 5.640 Technische kosten (onderhoud) 238.240 835.983 Commerciële kosten 192 281.351 Overige exploitatie kosten (oa niet verrekenbare btw) 231.296 481.622 Totaal exploitatiekosten 596.797 1.858.738 21. Overige bedrijfskosten Overige kosten (jaarlijkse kosten, incl. trust) 19.350 31.236 Beheervergoedingen (fund, asset en property) 325.850 674.805 Advieskosten 47.786 109.483 Bestandsvergoeding 79.223 158.226 Afschrijvingskosten acquisitiekosten 356.486 923.044 Versnelde afschrijvingskosten acquisitiekosten - 1.068.396 Totaal overige bedrijfskosten 828.695 2.965.190 Financiële baten en lasten 22. Rentebaten 86.786 115.854 23. Rentelasten en bankkosten (1.670.270) (3.379.974) Totaal financiële baten en lasten (1.583.484) (3.264.120)

32


Total expense ratio De expense ratio of kostenratio bedraagt 2,7% over de eerste helft van 2012. De total expense ratio heeft tot doel het kostenniveau op eenvoudige en vergelijkbare wijze inzichtelijk te maken. Onder de totale kosten worden begrepen de bedrijfskosten, de overige kosten, de opstartkosten en de emissiekosten. De kosten van beleggingstransacties en de interestkosten worden buiten beschouwing gelaten, evenals de kosten verband houdend met het toe- en uittreden van participanten, voor zover deze gedekt worden uit ontvangen op- en afslagen. Het gemiddelde eigen vermogen is berekend door het gemiddelde te nemen van het gestorte kapitaal per 1 januari en 30 juni. Gebeurtenissen na balansdatum Er zijn geen belangrijke gebeurtenissen na balansdatum die van invloed zijn op de gepresenteerde halfjaarcijfers. Hoevelaken, 24 augustus 2012 Bouwfonds Vastgoedfondsen Beheer BV

ir. René Smeehuijzen MRE

drs. Arie Willem Rozendaal


33

Bijlage 1. Portefeuilleoverzicht per 30 juni 2012 Plaats Adres Jaar van Aankoop- Aankoop- Boek- Markt- Investering* 3 aankoop prijs kosten waarde* 1 waarde (k.k.) Rotterdam Looiershof 1-11 2005 9.094.340 724.782 7.481.248 7.150.000 Utrecht Oudenoord 330-370 2005 13.250.000 1.161.413 18.500.000 18.500.000 Leeuwarden Tesselschadestraat 5 2005 14.150.000 1.114.477 10.628.657 10.200.000 Den Bosch Hervenplein 2 2005 12.200.000 964.635 10.697.287 10.200.000 Den Haag Schedeldoekshaven 101 2005 31.700.000 2.511.684 26.921.460 25.600.000 Nieuwegein Buizerdlaan 12 2006 25.520.870 2.216.633 9.750.540 9.750.000 Hoofdstraat 21 2006 6.450.000 512.895 4.774.285 4.550.000 Apeldoorn *2 Almere Transistorstraat 10 2007 8.823.548 228.581 6.860.612 6.750.000 Utrecht Beneluxlaan 901-909 2008 8.180.000 714.773 7.011.143 6.650.000 129.368.758 10.149.873 102.625.232 99.350.000

4.650.805

4.650.805

*1 Het verschil tussen deze boekwaarde en de boekwaarde op de balans wordt veroorzaakt door geactiveerde financieringskosten. *2 Gekocht van gelieerde partij. *3 Inclusief btw.

Plaats Adres Rotterdam Utrecht Leeuwarden Den Bosch Den Haag Nieuwegein Apeldoorn *2 Almere Utrecht

Theoretische Financiële Verhuurbaar Aantal jaarhuur jaarhuur vloeropper- parkeer- incl. btw- leegstand vlakte in m 2 plaatsen compensatie

Looiershof 1-11 812.856 45.020 Oudenoord 330-370 1.469.458 Tesselschadestraat 5 1.317.565 Hervenplein 2 898.900 Schedeldoekshaven 101 2.395.896 Buizerdlaan 12 1.795.941 1.382.230 Hoofdstraat 21 474.257 Transistorstraat 10 619.620 Beneluxlaan 901-909 593.647 10.378.140 1.427.250

49 96 238 205 108 398 52 109 41 1.296

Energielabel

4 1 1 1 1 1 2 1 2 14

C C F C D B E C D

Boekwaarde

Financiele jaarhuur leegstand

De waarde waarvoor de vastgoedobjecten

Huurderving als gevolg van leegstand, waarbij de

in de boeken vermeld staan op basis van de

leegstaande m² gewaardeerd worden tegen de

grondslagen.

marktwaarde (berekend over een heel jaar).

Marktwaarde De waarde van de vastgoedobjecten in het economisch verkeer. Theoretische jaarhuur De jaarlijkse huurinkomsten op basis van de afgesloten huurovereenkomsten, vermeerderd met voor de niet verhuurde m² de markthuurwaarde van de leegstand en/of de huurwaarde waarvoor huurgaranties zijn verstrekt, vermeerderd met huurkortingen.

34

4.757 9.907 10.885 6.400 10.998 13.778 3.190 3.751 3.465 67.131

Aantal huurders


Bijlage 2. Financieringen (bedragen in 2)

30 juni 2012

31 dec. 2011

31 dec. 2010

31 dec. 2009

31 dec. 2008

31 dec. 2007

31 dec. 2006

31 dec. 2005

Totale hoofdsom hypothecaire leningen 77.274.000 78.016.700 79.502.100 80.987.500 80.987.500 69.205.508 59.955.508 44.001.675 A. EuroHypo AG 70.556.500 71.299.200 72.784.600 74.270.000 74.270.000 69.205.508 59.955.508 44.001.675 - aflossingsbedrag 742.700 1.485.400 1.485.400 - looptijd 30 juni 2005-1 juli 2017 - totaal betaalde rente, waarvan 4,50% 4,50% 4,50% 4,50% 4,50% 4,22% 3,73% 2,76% - variabele rente 1,07% 1,33% 0,74% 1,58% 4,87% 4,13% 3,08% 2,11% - rente vanuit swaps 2,78% 2,53% 3,11% 2,27% (1,02%) (0,56%) n.v.t. n.v.t. -opslag 0,65% 0,65% 0,65% 0,65% 0,65% 0,65% 0,65% 0,65% rentevast periode: Swap 1 (hoofdsom € 25.000.000) jan 2007 - jan 2013 Swap 2 (hoofdsom € 22.307.675) jan 2007 - jan 2015 Swap 3 (hoofdsom € 20.000.000) mei 2008 - mei 2013 B. Bouwfonds REIM 6.717.500 6.717.500 6.717.500 6.717.500 6.717.500 - looptijd 1 april 2008 - 30 april 2013 - totaal betaalde rente, waarvan 3,57% 3,88% 3,54% 3,41% 6,07% - variabele rente 1,07% 1,23% 0,79% 1,45% 4,97% - opslag 2,50% 2,65% 2,75% 1,96% 1,10%


35

36


Bouwfonds Vastgoedfondsen Beheer BV De Beek 18, 3871 MS Hoevelaken P.O. Box 15, 3870 DA Hoevelaken tel (033) 750 47 00 fax (033) 750 47 55

Bouwfonds Office Value Fund NV

Recommend Documents