Bestemmingsplan Lage Weide

Raadsinformatieavond 10 juni 2014

Bestemmingsplan Lage Weide Ewald Korevaar, Stichting Milieugroep Zuilen Dirk Bonder & Aart Blankert, Bonder Recycling Jan Sakko, bewonersplatform Buren van Lage Weide Samevatting: In de kern gaat het ontwerp bestemmingsplan in op de ontwikkelmogelijkheden van het industrieterrein. BvLW staat daar in beginsel positief-neutraal tegenover, vanwege het belang van de Utrechtse economie en werkgelegenheid. Ook kijken we waar mogelijke risico’s liggen, die wellicht nog verder kunnen worden geadresseerd. In het ontwerp bestemmingsplan kiest de gemeente voor de strook Spoor-AR-kanaal (voor gehele strook) milieucategorie 4.1. Het omhoog bijstellen van de milieucategorie wordt gemotiveerd vanuit de bestaande (verkeers)drukte op de Amsterdamsestraatweg. Dit vinden wij niet deugdelijk en juist. Om deze redenen, nader toelichten..... In het gebied tussen kanaal en spoor staat u een bouwhoogte tot en met 24-30 meter toe. Dit is een forse verhoging ten opzichte van de huidige bouwhoogte(n.) Wij vinden dit te fors, om de volgende redenen:... korte puntsgewijze toelichting ter vergadering.... Wij verzoeken u af te zien van hogere bouwhoogten en in het nieuwe bestemmingsplan aan te sluiten bij de huidige hoogten. Wij vragen daarnaast om een bredere visie op de strook langs het kanaal, die ook overgangsgebied is naar woningen, alvorens ruime(re) bestemmingsmogelijkheden toe te staan. Zolang deze visie er niet ligt, verzoeken wij u om tussen het kanaal en het spoor een bouwhoogte van maximaal 10 meter toe te staan voor gebouwen en andere bouwwerken. Voor het terrein van Bonder staat u spoorvoorzieningen voor goederenrailverkeer toe. Er wordt in de directe woonomgeving regelmatig hinder en overlast ondervonden van activiteiten bij Bonder. En dat gaat heel ver. Wij verzoeken u de aanduidingen ‘spoorweg’ nader te onderbouwen en wanneer uit deze onderbouwing blijkt dat er sprake is van toename van geluidshinder of overige vormen van overlast of anderszins niet voldoet aan de eisen van een ‘goede ruimtelijke ordening’, deze functieaanduiding te verwijderen dan wel nader te beperken. Verruiming van laden en lossen in het kanaal: Mogelijk is er een verhoogde kans op aanvaringen door aanleggende en afvarende schepen. Dat wordt nu onvoldoende belicht. Wij adviseren u met het oog op de reeds bestaande laad- en losplekken zeer terughoudend te zijn met het bestemmen van nieuwe. Als nieuwe nodig mochten zijn, adviseren we eerst naar de effecten op de woonomgeving onderzoek te doen. Henk Kerkhof Samenvatting: Richtafstanden milieucategorie Sophialaan (strook kanaal spoor) Spreektekst: Geachte raadsleden , graag wil ik u aandacht vragen voor een klein stukje van het industrieterrein Lage Weide de strook tussen spoor en kanaal (sophialaan).

1


Voor het bepalen van de milieucategorie in het bestemmingsplan is de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzoneringen gehanteerd , de daarin gehanteerde richt afstanden tot gevoelige objecten ( woningen) geeft voor de strook tussen spoor en kanaal deels een categorie 3.2 en 4.1 . In het voorliggende bestemmingsplan wordt voorgesteld de gehele strook spoor - kanaal milieucategorie 4.1 te geven. Waar in onze gemeente wordt of is zo dicht op ca. 300 woningen een milieucategorie 4.1 voor bedrijven toegestaan. De argumentatie die in het bestemmingsplan wordt gegeven om een hogere milieucategorie toe te passen is dat de Amsterdamsestraatweg-noord een drukke weg in een gemengd gebied is , maar is dat zo de ontsluitingsweg naar de N230 is de burgemeester Norbruislaan en niet de Amsterdamsestraatweg-noord die heeft een lokale functie naar Maarsen en wordt buiten de spitsrustig . In juli 2013 heeft de vorige gemeente raad de beheers verordening Zuilen aangenomen daarin wordt, vanwege het overschrijden van de geluidsniveau komende vanaf het industrie terrein lage weide ,op de bebouwing langs de Amsterdamsestraatweg-noord over een lengte van ca. 1000 meter beperkingen opgelegd aan de bebouwing , als zoals voorgesteld de milieucategorie voor de gehele strook spoor-kanaal op categorie 4.1 wordt gestel ,en een bouwhoogte van 24 meter wordt toegestaan , zullen zich daar nog meer bedrijven vestigen die 24 uurs en of nacht activiteit hebben. De overlast voor de bewoners van de woningen aan de Amsterdamsestraatweg-noord zal daardoor toe gaan nemen. Het kan toch niet zo zijn dat aan de ene kant van het kanaal een beperking wordt opgelegd en aan de andere kant een verruiming wordt toegepast , is dit “goede ruimtelijke ordening” en “ inwaartse zonnering” waarna wordt gewezen in het voorliggende bestemmingsplan. Mijn verzoek is om de gehele strook Sophialaan-kanaal op milieucategorie 3.2 te stellen Ik dank u voor u aandacht. Udo van Bekkum, Van Assem interieurbouw Mijn naam is Wim van Bekkum, eigenaar van het gebouw, waarin Van Assem’s interieurbouw aan de Maarssenbroeksedijk is gevestigd. Naar aanleiding van het ontwerpbestemmingsplan hebben wij een zienswijze ingestuurd. Op diverse punten hebben wij een positieve reactie gelezen in het nu voorliggende bestemmingsplan. Echter niet ten aanzien van het bouwvlak aan de zijde van de Maarssenbroeksedijk. U stelt dat u thans de verbeelding in overeenstemming heeft gebracht met het voorgaande plan. Dat is echter onjuist, omdat uit de huidige verbeelding blijkt dat nog circa 12 meter bouwpotentieel “verdwenen” is. Wij verzoeken u nogmaals dit te herzien! Ook vragen wij uw dringende aandacht voor onze economische motor: nl. ons uitbreidingsplan met een overdekte laad- en loszone aan de achterzijde van ons pand. Wij hebben dit ingebracht als “deal” indien onze bedrijfswoning zou worden wegbestemd. Wat wij nu lezen is dat beide mogelijkheden ons ontnomen worden. Dat kan niet aan de orde zijn! Een misverstand: u gaat er van uit dat de voorkant van ons perceel aan de Kantonnaleweg ligt. Dat is onjuist en moet, ondanks ons adres, de Maarssenbroeksedijk zijn. Op die hoek

2


ligt ons pand. Ons bouwplan is gelegen aan de Kantonnaleweg en bevindt zich in het achtererfgebied. Uw argumentatie om op die plaats geen bebouwing toe te staan raakt ons direct in onze bedrijfsvoering, die vereist dat wij weer- en windbestendig kunnen laden en lossen. Onze grondstoffen en onze eindproducten moeten voldoen aan hoogwaardige- en gecertificeerde kwaliteitseisen. Deze ontwikkeling kunnen wij, ter behoud van onze klandizie, niet uit de weg gaan. Uw argument is dat het bouwplan het woongenot van de aangrenzende woningen zal verstoren. Onze reactie: - Er is geen aangrenzende woning. De buurwoning betreft een nabijgelegen bedrijfswoning en inherent hieraan is dat het woongenot soms onderhevig is aan de eigen- en aangrenzende bedrijfsvoering. Zo ook in dit geval. - Daar waar “wonen” en “werken” elkaar raken of in elkaars nabijheid komen kunnen conflicterende belangen optreden. In dit geval is hiervan geen sprake. Ons perceel reikt reeds veel verder dan de rooilijn van de nabijgelegen (bedrijfs)woningen. Er is dan ook geen sprake van zichthinder of anderszins. - Onze bouwwens betreft een overdekte laad- en losplaats met een bouwhoogte van circa 5.00 meter en een omvang van maximaal 360 m2. Dit bouwwerk wordt passend gemaakt met de omgeving, hetgeen wil zeggen dat wij een beplantingsstrook in ons bouwplan integreren. Hiermee wordt elke vorm van zichthinder voorkomen. U kunt dit eventueel in het bestemmingsplan opnemen als een voorwaardelijke verplichting. - Stedenbouwkundige- en welstandseisen zouden op een industrieterrein ondergeschikt moeten zijn aan economische belangen. - Kwaliteitseisen en behoud van onze klantenkring is een must voor het behoud van onze onderneming. - Resumerend pleiten wij voor het opnemen van dit bouwvlak! - Vóór de definitieve vaststelling van het bestemmingsplan pleiten wij voor nader overleg. Dit hebben wij ook in onze zienswijze gevraagd. Er is echter niet op ons verzoek gereageerd. - U zult ons economisch belang zeker onderkennen en nodigen u uit ter plaatse de situatie te beoordelen, voordat u vanachter uw bureau besluiten neemt, op basis waarvan alleen verliezers ontstaan. Onder voorbehoud van onze rechten, dank ik u voor uw aandacht. Dhr. De Bie, de Fabrique Geachte leden van de raad, Mijn naam is xxxxxxxxxxxxxx

en ik spreek in namens xxxxxxxxxxx, eigenaar van

ondermeer “De Fabrique” aan de Westkanaaldijk 7 in Utrecht. Wij hebben voor drie locaties zienswijzen ingediend. Gezien de beperkte tijd beperk ik mij tot een reactie voor de evenementenlocatie van “De Fabrique” aan de Westkanaaldijk. Ik zal dat puntsgewijs toelichten: 1.

In het raadsvoorstel onder punt 4.2 staat dat ten opzichte van het

ontwerpbestemmingsplan verbeteringen etcetera zijn aangebracht en dat tegemoet wordt gekomen aan de belangen van de reclamanten. Dat is niet correct! In het ontwerpbestemmingsplan was opgenomen dat “De Fabrique” een evenementenlocatie is. Dat

3


was ook in de regels opgenomen. U heeft de regels naar aanleiding van een andere zienswijze (nr. 10, onder 22, niet zijnde een belanghebbende op dit punt) gewijzigd, in die zin dat er nu sprake is van bedrijfsevenementen. Vervolgens geeft u geen definitie van “bedrijfsevenementen”. Er ontstaat daardoor een situatie, die voor meerdere uitleg vatbaar is. Uit oogpunt van zorgvuldigheid is dat ongewenst. Ik verzoek u helder te definiëren welke evenementen zijn toegestaan. Er zal een maatwerkbestemming opgenomen moeten worden met een juiste omschrijving in de regels en niet een mix van de onder ad. 1.6 en 1.41 resp. 1.56 opgenomen begripsomschrijvingen. 2.

De regels van het bestemmingsplan zijn onder 1.56 bovendien onjuist. Ik verzoek u

hier een juiste relatie te leggen met de Staat van horeca-activiteiten. 3.

Via artikel 3.1.b van de planregels uit het bestemmingsplan komt u vervolgens bij de

omschrijving van “De Fabrique”. De discussie over bedrijfsevenementen heb ik al genoemd. Nu de relatie met de Staat van Horeca-activiteiten, waarin “De Fabrique” onder de categorie C is geschaard. Dat is niet correct! “De Fabrique” is geen snackbar! In artikel 5 van het bestemmingsplan (pagina 90- en 91) wordt verwezen naar artikel 3. Dan kom ik bij de omschrijving, waartin verwezen wordt naar horeca-activiteiten in de categorie D1, D2 of C. Het kan niet zijn dat de tekst in het bestemmingsplan op dit gebied correct is en ik verzoek u dan ook dit kritisch te herbezien. 4.

Onze horeca-activiteit valt eerder onder categorie A2 of A1, kortom: ook hier is een

maatwerkoplossing noodzakelijk. Ik verzoek u aansluiting te zoeken bij de reeds verleende ontheffingen ten aanzien van het houden van evenementen en tot slot geef ik u aan dat via de Wet milieubeheer reeds invulling wordt gegeven aan de begrenzingen van de evenementen, zoals ten aanzien van parkeren en geluid. Er is geen sprake van een uitbreiding van activiteiten. Pas op deze manier krijgen wij een rechtstreekse relatie met de huidige activiteiten, waarvoor destijds een vrijstelling is verleend en die nu planologisch behoort te worden ingepast. 5.

U neemt verder geen “leisure-bestemming” op in het bestemmingsplan, omdat

onvoldoende zou zijn aangetoond dat dit ook passend is op “Lage Weide”. Toch schrijft u dat – op aanvraag – hieraan wordt meegewerkt. (Bladzijde 85 van het Vaststellingsdocument). Ik verzoek u eens na te denken wat hier in feite staat…………… “De Fabrique” bestaat al jaren en nu zou de haalbaarheid moeten worden aangetoond. Minimaal is hier een afwijkings- of wijzigingsbevoegdheid op z’n plaats, opdat een eventuele formele inpassing eenvoudig kan plaatsvinden via een besluit van burgemeester en wethouders. 6.

Ten aanzien van “parkeren” treedt u graag met “De Fabrique” in overleg om dit aspect

te reguleren. Dat is nou precies, waarom gevraagd is. Ik verzoek u nogmaals ten aanzien van het perceel Westkanaaldijk 5 een afwijkings- of wijzigingsbevoegdheid ten aanzien van dit onderwerp op te nemen. 7.

Tenslotte de bedrijfswoningen. Wij hebben uitvoerig aangegeven om welke reden wij

beide objecten hun oorspronkelijke functie willen laten behouden. U suggereert nu om de bestaande situatie te continueren en dat betekent dat wisselend personeel de woningen als zodanig gebruikt. Is het gewenst om de bedrijfswoningen wel als zodanig te gebruiken maar niet als zodanig te bestemmen? Dit lijkt ons ongewenst en nogmaals verzoeken wij u – mede

4


in verband met de bijzondere ligging van “De Fabrique” en het feit dat er geen belemmeringen bij omliggende bedrijven ontstaan – de bedrijfswoningen als zodanig te bestemmen. Het zal u duidelijk zijn dat in deze beperkte inspraakmogelijkheid niet alles kan worden uitgesproken. Wij behouden ons dan ook alle rechten voor ten aanzien van de verdere procedure. Ik dank u voor uw aandacht. Albert Bosman, Ton van Riet en Jan Boer, Vereniging van Eigenaren, Lage Weide Samenvatting: BESTEMMINGSPLAN is te behoudend ,te weinig flexibel en toekomst gericht en te veel gericht op de wenselijkheid van de gemeente en te weinig op de realiteit van het heden. Knel punten zijn bebouwingsmogelijkheden, kantoorgebruik, het beperken van het toelaten van activiteiten en functies, Daarnaast is te weinig flexibiliteit ingebouwd voor toekomstige activiteiten. Bijv. de verhouding kantoor/ bedrijfsruimte(thans 30/70 moet men openlaten Spreektekst: Geachte leden van de raad, Mijn naam is Albert Bosman en ik spreek in namens de Vereniging Eigenarencollectief “Lage Weide”. Wij hebben naar aanleiding van het ontwerpbestemmingsplan “Lage Weide” een zienswijze ingediend. Naar aanleiding daarvan zijn diverse aanpassingen aan het plan uitgevoerd. De essentie, waarover ik u nu wil bijpraten is het volgende: 1.

Wij hebben verzocht om onze zienswijze mondeling te mogen toelichten. Daaraan is

geen gehoor gegeven. Nu worden wij met een kant-en-klare reactie geconfronteerd op een onmogelijk tijdstip, nl. tussen Hemelvaart en Pinksteren en is uw planning zodanig dat het plan in de zomervakantie ter visie wordt gelegd. Ons doel is en was om tot een gezamenlijk compromis te komen en een beroepszaak te voorkomen. Wij zijn niet in staat om in deze korte periode alle mutaties te doorgronden. Realiseert u zich dat dit plan geldt voor de komende tien jaar! Eventuele fouten of misverstanden kunnen ons die periode achtervolgen als wij nu niet zorgvuldig handelen! Primair daarom ons pleidooi om de vaststelling van dit plan tot september 2014 uit te stellen en in de tussenliggende periode het gevraagde overleg ook werkelijk te voeren. 2.

Het bestemmingsplan is het gevolg van tientallen jaren achterstallig onderhoud! U

noemt het een actualisering. Wij noemen het een betuttelend plan dat geen ruimte biedt aan nieuwe ontwikkelingen, zoals internetdiensten in de ruimste zin van het woord. Ook is niet nagedacht over het feit dat bedrijven vrijwel geen voorraden meer hebben en opstallen dus afwijkend gebruikt zullen gaan worden. Dat vergt flexibiliteit! Dat treffen wij onvoldoende in het plan aan. Dat heeft ook gevolgen voor de verhouding tussen “bedrijf” en “kantoren”. Mede door “het nieuwe werken” en deeltijdbanen is het kantoorgebruik een andere dan in de vorige eeuw! Met klem ons verzoek: laat de verhouding tussen “kantoren” en “bedrijven” los! Met andere woorden, de bestaande stand alone kantoorruimtes moeten als kantoorruimtes worden verhuurd en gerenoveerd ter bevordering van de werkgelegenheid en voorkoming van verloedering. De huidige kantoorruimtes bij bedrijfspanden die stand alone kunnen worden verhuurd, moeten als zodanig verhuurd kunnen worden.

5


Dat u geen nieuwe kantoorgebouwen op het industrieterrein wil toelaten is te billijken. 3.

Wij hebben gevraagd om een onderbouwing te geven van de 170.000 m2 aan

uitbreidingsmogelijkheid en de verkeersaantrekkende werking. Concreet: het verzoek om in omgevingsvergunningen vast te leggen welk recht nog resteert na vergunningverlening. Alleen op die manier kunnen wij een zorgvuldige uitvoering van het bestemmingsplan naar onze leden toe waarborgen. Op pagina 85 van het bestemmingspan geeft u aan hiervoor NA vergunningverlening zorg te dragen. Dat is niet onze vraag: wij willen dit getoetst hebben TIJDENS de procedure, opdat wij kunnen waken over een zorgvuldige en goed gemotiveerde besluitvorming. Wij verzoeken u dit aan te passen. 4.

Wij constateren dat u de regeling met betrekking tot de 170.000 m2 in negatieve zin

heeft gewijzigd. U voegt nl. nu bedrijven toe in de categorie 3G en 3P (VNG) bedrijven. Dat zijn bedrijven met een grote verkeersaantrekkende werking. Dat laatste is ook een onderwerp dat via de Wet milieubeheervergunning wordt gereguleerd. Wij willen voorkomen dat u met twee maten meet, nl. een planologische- en een milieuhygiënische. Wij verzoeken u dit aspect nader te bezien. In dat kader geldt dan ook ons verzoek dat bedrijven, die niet onder de definitie van 3G of 3P vallen, niet in hun uitbreidingsmogelijkheid worden beperkt. Immers, geen noemenswaardige verkeersaantrekkende werking betekent per saldo: geen verkeersoverlast en dus evenmin een bijdrage aan het gevreesde verkeersinfarct. 5.

Het verkeer- en vervoersbeleid vinden wij in dit plan erg beperkend voor de

bedrijfsvoering van onze leden. Uitbreidingen van bedrijven zijn beperkt en afwijkingen onderhevig aan afwijkingsvergunningen van burgemeester en wethouders. Dat bevordert willekeur en juist niet de beoogde flexibiliteit van het plan. Wij verlangen nog steeds, alvorens dit plan vast te stellen, nader onderzoek te doen naar de mogelijkheden van de verkeersafwikkeling en eventuele nieuwe ontsluitingsmogelijkheden van “Lage Weide” in plaats van regulerend op te treden ten aanzien van de uitbreidingsmogelijkheden op “Lage Weide”. 6.

Dit bestemmingsplan is conserverend van aard. Dat lezen wij in diverse reactie op

ingediende zienswijzen, ook die van anderen. Echter, waarom nam u dan aanvankelijk wel de windmolenproblematiek als nieuwe ontwikkeling mee in dit plan? Wij zijn verheugd dat u nu, op basis van onze zienswijzen, afziet van deze ontwikkeling maar wij hebben uitdrukkelijk de wens de potentiële plaatsing van windmolens uit te sluiten. Met deze raadsuitspraak zal ook het college van gedeputeerde staten geen grip krijgen op uw planologisch beleid, nl. om via een aanwijzingsprocedure of inpassingsplan rechtstreeks in te grijpen in uw bevoegdheid! Wij verzoeken u een dergelijke passage in het bestemmingsplan op te nemen. Het spijt ons verder te constateren dat u niet ingaat op ons aanbod ten aanzien van de plaatsing van zonnepanelen als onderdeel van de verduurzaming van het industrieterrein. 7.

Wij hebben uitdrukkelijk verzocht om, mede gezien de trends, enkele voorzieningen,

zoals een AH to go, een kinderopvang etc., te kunnen realiseren. Ook om internetdiensten/showrooms toe te laten. U wijst dit af vanwege de mogelijke beperkingen in de bedrijfsvoering van omliggende bedrijven. Dat is in onze optiek niet aan de orde, indien u deze potentiële vestigingen toestaat in gebieden waarin zich geen bedrijven bevinden, die hiervan overlast zouden kunnen ondervonden. Wij verzoeken u dit punt in heroverweging te nemen.

6


8.

Parkeren op eigen terrein: wij juichen dit toe! Maar het kan niet zo zijn dat

parkeergelegenheid wordt betrokken bij de berekening van de 170.000 m2 brutovloeroppervlakte. Wij willen dat de rekensom op dit punt wordt aangepast. 9.

U past het plan aan vanwege het verdwijnen van een LPGtankstation (Atoomweg). Dat

is een nieuwe ontwikkeling. U past het plan niet aan vanwege een bedrijf (Strukton) dat geen gebruik maakt van de verkregen rechten. Dit heeft akoestisch vergaande consequenties en wij verzoeken u nogmaals de werkelijke situatie in het bestemmingsplan op te nemen. 10.

Tot slot: om aan het doel van een raadsinformatiebijeenkomst te voldoen hebben wij

ons beperkt tot de essentie van onze reactie op uw conceptbestemmingsplan. Ten aanzien van onze ingebrachte zienswijzen behouden wij ons alle rechten voor. Dat zal u duidelijk zijn. Vandaar nogmaals ons verzoek de besluitvorming naar september 2014 te verplaatsen en in de tussentijd gelegenheid te bieden tot de gevraagde toelichting op onze zienswijzen. Ik dank u voor uw aandacht. Mr. S.W. Boot, Industrievereniging Lage Weide, Jongeneel, Oskam, Van den Heerik, Van Heezik, Strukton. Samenvatting: Reactie op het vaststellingsrapport. Controle en kwaliteit zijn belangrijker dan snelheid. Onvoldoende evenwicht bij afweging verschillende belangen. Spreektekst:

7


8


9


10

Bestemmingsplan Lage Weide

Recommend Documents