Bestemmingsplan Lage Weide, Cartesiusweg e.o.
Nota ingekomen reacties op het concept voorontwerpbestemmingsplan
StadsOntwikkeling Afdeling Stedenbouw en Monumenten team juridische zaken, december 2010
INHOUD Inleiding .........................................................................................................................5 Deel A Algemene beantwoording ...................................................................................6 Deel B: Samenvatting van de ingekomen reacties ......................................................... 14 Reactie 1. Bestuur Industrievereniging Lage Weide ...................................................... 14
Inleiding Op 29 mei 2007 heeft het college ingestemd met de kadernota Lage Weide, Cartesiusweg e.o. Op 12 juni 2007 is de kadernota behandeld in de raadscommissie Stedelijke Ontwikkeling. De raadscommissie heeft in die vergadering aangegeven de geuite signalen van de Industrievereniging Lage Weide serieus te willen nemen. In afwijking van het gebruikelijke bestemmingsplanproces heeft het college voorgesteld een concept van het voorontwerpbestemmingsplan te bespreken met de raadscommissie, vóórdat er inspraak/ wettelijk vooroverleg over gevoerd wordt. Daarbij is door het college tevens toegezegd dat aandacht wordt geschonken aan de wensen van de Industrievereniging en andere belanghebbenden in het gebied, waaronder de Wijkraad, Milieugroep Zuilen, TCN, Bedrijvenkring Cartesiusweg, VVE, en Sara Lee/ DE. Op 22 maart 2010 heeft de staf WSO ingestemd met de vrijgave van het concept voorontwerp. Vervolgens is het concept voorontwerpbestemmingsplan in de periode 1 mei - 1 november met diverse - waaronder de hierboven genoemde – besproken. De ingekomen reacties zijn in dit document samengevat en direct aansluitend, per onderdeel, cursief van beantwoording voorzien. Met enkele belangenbehartigers (Bestuur Industrievereniging Lage Weide, VVE en Sara Lee/ DE) heeft een aantal maal overleg plaatsgevonden. Daarbij is de laatst ingekomen reactie als uitgangspunt genomen voor dit document. De wijkraad heeft afgezien van het indienen van een schriftelijke reactie. Uit diverse reacties komt voor een aantal onderwerpen dezelfde opmerking of vraagstelling naar voren. Om herhaling van dezelfde beantwoording te voorkomen is voor een aantal onderwerpen een algemene beantwoording geformuleerd. De reacties zijn ingediend door:
1 2 3 4 5
Naam Industrievereniging Lage Weide Vereniging van Eigenaren Lage Weide Milieugroep Zuilen Sara Lee/ Douwe Egberts TCN
Indeling van deze nota Deel A bevat de algemene beantwoording van onderwerpen die meerdere malen naar voren zijn gebracht. Deel B is een samenvatting van alle ingediende inspraakreacties (mondeling en schriftelijk), waarop direct aansluitend (cursief weergegeven) de gemeentelijke reactie wordt gegeven. Elke reactie wordt afgesloten met een conclusie. Deel C tenslotte is een overzicht van de ambtshalve wijzigingen in het concept voorontwerpbestemmingsplan.
Deel A Algemene beantwoording Zoals hiervoor is aangegeven, is voor een aantal onderwerpen dezelfde vraagstelling of opmerking naar voren gebracht. Het betreft de volgende onderwerpen: • • • • •
De toekomstgerichtheid van het bestemmingsplan De opgenomen regeling voor aan bedrijven gelieerde en daaraan ondergeschikte kantoren; De opgenomen regeling voor de mogelijkheid van zelfstandige kantoren binnen de bedrijvenbestemming; Verhuur van bedrijfsruimte aan derden als zelfstandige kantoorruimte De toegestane bedrijfsactiviteiten in het plangebied
1. De toekomstgerichtheid van het bestemmingsplan Het bestemmingsplan Lage Weide, Cartesiusweg e.o. is niet alleen een actualisatieplan, maar moet daarnaast toekomstgericht zijn en inspelen op de wensen van gebruikers en omwonenden van het plangebied. Dat het plan toekomstgericht is blijkt uit onderstaande opsomming. Een aantal van deze aspecten worden verder uitgewerkt voor de specifieke onderwerpen onder 2 tot en met 5 van deze algemene beantwoording. Verruiming en vereenvoudiging bouwmogelijkheden De geldende regelingen in de verschillende bestemmingsplannen vormen een onsamenhangende en onoverzichtelijke lappendeken. Bij het opstellen van dit bestemmingsplan is niet zonder meer gestreefd naar het blindelings overnemen van de bestaande bebouwingsmogelijkheden. De bestaande bouwhoogtes zijn, behoudens een relatief klein aantal uitzonderingen, zeer laag. De bestaande bebouwingspercentages variëren sterk, afhankelijk van het gebied, en samenhangend met het type bedrijvigheid. In het nieuwe bestemmingsplan wordt door middel van bebouwingspercentages, bouwhoogtes en waar nodig rooilijnen de gewenste versterking c.q. verdichting van de ruimtelijke structuur mogelijk gemaakt. In het algemeen zijn de toegestane bouwhoogten fors hoger dan de bestaande, gerealiseerde hoogten. Ook de bebouwingspercentages zijn ruim, evenals de bouw- cq bestemmingsvlakken waarin bebouwing gerealiseerd mag worden. Dat geldt in mindere mate voor de deelgebieden Cartesiusdriehoek en Cartesiusweg waar op langere termijn een transformatie wordt verwacht waarbij het accent meer komt te liggen op stadsverzorgende en creatieve bedrijvigheid. Voor die gedeelten wordt in dit bestemmingsplan dan ook uitgegaan van de bestaande situatie met een beperkte verruiming van de bouwmogelijkheden. Voor de in het bestemmingsplan opgenomen hoogteregeling wordt verwezen naar de toelichting hierop in bijlage 2 van deze nota. Opname van één ruime bestemming Bedrijventerrein Voor het grootste deel van het plangebied wordt uitgegaan van de globale bestemming 'Bedrijventerrein'. Binnen deze bestemming zijn bedrijven toegestaan die zijn vermeld in bijlage 1 Staat van Bedrijfsactiviteiten. De Staat van Bedrijfsactiviteiten is een zeer uitgebreide lijst van mogelijke bedrijfsactiviteiten. Bovendien is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen, waarmee de Staat van Bedrijfsactiviteiten tijdens de looptijd van het plan actueel kan worden gehouden. Wijziging kan betreffen het opnemen dan wel afvoeren van bedrijven of het indelen van bedrijven in een andere categorie, indien ontwikkelingen op het gebied van de milieuhygiëne dan wel technologische ontwikkelingen daartoe aanleiding geven. Door middel van functieaanduidingen is per bestemmingsvlak aangegeven welke categorie van bedrijven waar is toegestaan. Daarbij wordt uitgegaan van milieuzonering: het aanbrengen van een voldoende ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende bedrijven of inrichtingen enerzijds en milieugevoelige functies als wonen anderzijds. Door hantering van dit zoneringsmodel wordt voor nieuwe situaties met behulp van het planologisch instrumentarium nieuwe hinder voorkomen en hebben bedrijven anderzijds geen last van deze gevoelige functies. Het grootste deel van de aanwezige bedrijven op het bedrijventerrein past binnen de voorgestelde milieuzonering. Een aantal bedrijven past niet binnen de algemeen toelaatbare milieucategorie op basis van het bestemmingsplan. Deze bedrijven wordt op de verbeelding aangeduid met een specifieke maatbestemming. Bij uit- en verplaatsing en bedrijfsbeëindiging kan op dezelfde locatie slechts een soortgelijk of minder hinderlijk bedrijf terugkomen. Op deze manier is de toename van milieuhinder uitgesloten. Er is nadrukkelijk nooit sprake van wegbestemmen in het bestemmingsplan. Door uit te
gaan van bestemmingsvlakken met daarin de mogelijke milieucategorieën wordt voorkomen dat onduidelijkheid ontstaat. De grenzen tussen milieucategorieën loopt zodoende nooit dwars over het terrein van een bedrijf heen. Dit aspect wordt nader uitgewerkt onder 5. Optimaliseren multimodale karakter havengebied Lage Weide Een kwaliteit van Lage Weide is de aanwezigheid van binnenhavens, stamspoor en de nabijheid van de A2. Zoals uit regionaal en stedelijk beleid blijkt is de ambitie deze kwaliteit beter te benutten, zodat het multimodaal karakter van het bedrijventerrein meer tot zijn recht komt. Hiervoor is een visie opgesteld met het doel de havens en het spoor optimaler en efficienter te benutten. In het bestemmingsplan wordt waar mogelijk rekening gehouden met deze visie. Dat gebeurt door de gronden aansluitend aan het Uraniumkanaal en de bijbehorende havens (Mesonhaven, Protonhaven en Kernhaven) te bestemmen voor bedrijven die minimaal een categorie 3.2 of hoger kennen. Bepaalde binnenhavenactiviteiten zoals opslag en overslag zijn daardoor binnen dit gebied mogelijk. Door een ondergrens op te nemen voor de toegestane categorieën bedrijven wordt voorkomen dat in vrijkomende gebouwen meerdere lichtere (vaak ook kleinere) bedrijven zich gaan vestigen, die mogelijk een belemmering kunnen vormen voor de milieuruimte van de zwaardere bedrijven waarvoor deze gronden bedoeld zijn. Aanwezige bedrijven die in een lichtere categorie vallen dan ter plaatse volgens de (minimale) functie-aanduiding is toegestaan, worden specifiek aangegeven, en niet wegbestemd. Er wordt een wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor het college om bij vertrek van een bedrijf uit een lagere categorie dan 3.2 om de maatbestemming te verwijderen, zodat alleen nog bedrijven uit een categorie 3.2 of hoger kunnen terugkeren. In de doeleinden van de bestemmingen Bedrijventerrein en Verkeer is bovendien de mogelijkheid opgenomen voor railverkeervoorzieningen (waaronder een raildistributiecentrum), goederenspoor daaronder begrepen, zodat bij eventuele initiatieven hiervoor deze direct mogelijk zijn op basis van het bestemmingsplan. Aanpassen gezoneerde industrieterrein In de vigerende bestemmingsplannen liep de binnenste zonegrens (grens van het gezoneerde industrieterrein waar 'grote lawaaimakers zijn toegestaan) niet altijd even logisch wat onduidelijkheid voor de gebruikers en de gemeente met zich brengt bij vergunningverlening. Deze binnenste zonegrens liep in sommige gevallen dwars door over bestaande bedrijfskavels, terreinen en gebouwen heen. Ter vergroting van duidelijkheid en daarmee rechtszekerheid is de begrenzing evenals de bijbehorende geluidszone- aangepast in dit bestemmingsplan. Terugdringen van geurhinder Enkele bedrijven veroorzaken geurhinder voor de omgeving van het bedrijventerrein, met name in Zuilen. In het bestemmingsplan worden nieuwe geuroverlastveroorzakende bedrijven slechts toegestaan indien is aangetoond dat door het treffen van technische maatregelen de geurhinder kan worden teruggebracht, door gebruikmaking van een wijzigingsbevoegdheid. Bestaande bedrijven die geuroverlast veroorzaken hebben een maatbestemming gekregen en worden niet wegbestemd. Een nieuwe regeling voor bij bedrijven behorende en daaraan ondergeschikte kantoormogelijkheden Ook deze regeling moet worden gezien in het licht van een verdere accentuering van het plangebied als een bedrijventerrein. In de vigerende bestemmingsplannen geldt voor bij het bedrijf behorende ondergeschikte kantooractiviteiten veelal een maximaal percentage van 50% van de bedrijfsvloeroppervlakte. Deze situatie wordt voortgezet voor een tweetal gevallen: - de reeds bestaande, legale 50/50 situaties; - bedrijven tot een maximale omvang van 500 m2 brutovloeroppervlakte mogen tot een maximum van 50% gelieerde en ondergeschikte kantoorruimte realiseren. Hiermee wordt tegemoet gekomen aan de dringende wens van meerdere belangenverenigingen om voor het midden- en kleinbedrijf voldoende flexibiliteit en toekomstperspectief te bieden. Voor overige nieuwe situaties geldt dat bij de in het plangebied gevestigde bedrijven ondergeschikte, bij het bedrijf behorende kantooractiviteiten toegestaan zijn tot maximaal 30% van de bedrijfsvloeroppervlakte met een maximum van 2000 m2. Onder bijzondere omstandigheden kan hiervan worden afgeweken tot 50% en tot een maximum van 4.000 m² bvo met gebruikmaking van een binnenplanse ontheffingsmogelijkheid. De noodzaak van een dergelijke afwijking dient specifiek te worden aangetoond.
Deze regeling moet worden gezien in het kader van versterking van het plangebied als bedrijventerrein. Voor verdere uitleg en achtergrond van deze regeling wordt verwezen naar de algemene beantwoording onder 2. Versterking van het bedrijventerrein door het tegengaan van verdere verkantorisering Lage Weide, Cartesiusweg e.o. is voornamelijk in gebruik als bedrijventerrein. Het is de bedoeling om deze functie in de toekomst te behouden en de bedrijfsfunctie waar mogelijk te versterken. Op het terrein zijn in de loop van de tijd zelfstandige kantoren gevestigd in strijd met de vigerende planologische regelingen. Deze worden al jaren gedoogd. Deze gedoogsituatie schept veel onduidelijkheid zowel aan de zijde van de gemeente als bij de bedrijven. Het is niet wenselijk dat deze situatie in het nieuwe bestemmingsplan wordt gecontinueerd. Nu maatregelen nemen tegen de 'illegale' kantoren is niet reëel gezien het feit dat deze bedrijven al jaren lang gedoogd worden en het in de meeste gevallen gaat om goed renderende bedrijven. Vandaar dat het bestemmingsplan een keuze maakt voor een eenmalige legalisatie van deze zelfstandige kantoren. Verdere verkantorisering wordt tegengegaan. Nieuwe zelfstandige kantoren - los van de eenmalig te legaliseren en eventuele lopende procedures - worden niet toegestaan. Voor opname van deze regeling is overleg gevoerd met het Bestuur Regio Utrecht (BRU) in verband met de bestaande regionale kantoorafspraken. Het BRU is akkoord gegaan met de opgenomen regeling. Voor verdere uitleg en achtergrond van deze regeling wordt verwezen naar de algemene beantwoording onder 3. Bieden mogelijkheid van verhuur leegstaande bedrijfsruimte als zelfstandig kantoor In het verleden zijn veel panden gerealiseerd op Lage Weide, Cartesiusweg e.o. in de verhouding 50% ondergeschikte kantoorruimte en 50% bedrijfsruimte. Op dit moment staat een deel van deze kantoorruimte gelieerd aan de bedrijfsruimte leeg. Verhuur van deze ruimte op basis van de vigerende bestemmingsplannen is verboden. Om leegstand van overtollig geworden kantoorruimte te voorkomen en investeringen te stimuleren, wordt onder voorwaarden beperkte vestiging van zelfstandige kantoren in bestaande bedrijfsgebouwen mogelijk gemaakt onder voorwaarden. Het gaat om maximaal 70 % van de aanwezige kantoorruimte die verhuurd mag worden tot een maximale oppervlakte van 1.500 m². Daarnaast dient het betreffende gebouw ouder te zijn dan 3 jaar. Voor verdere uitleg en achtergrond van deze regeling wordt verwezen naar de algemene beantwoording onder 4. Opname van detailhandelsmogelijkheden Ondernemers hebben gevraagd om verruiming van detailhandelsactiviteiten op het bedrijventerrein. Gelet op het economische beleid van de gemeente is een grootschalige verruiming van detailhandel niet wenselijk. In het plan wordt wél een verdere verruiming van perifere detailhandel voor bepaalde gebieden toegestaan (met uitzondering van het Havengebied en het Cartesiusweggebied). Daarnaast wordt ondergeschikte detailhandel als nevenactiviteit (uitgezonderd voor het Havengebied, gelet op de versterking van het multimodale karakter) direct tot 250 m2 toegestaan. Verruiming functionele mogelijkheden in woongebieden in plinten In het gemeentelijke beleid is aangegeven dat het van belang is ruimte te bieden voor menging van functies in stedelijke gebieden, waaronder kleinschalige bedrijvigheid. Detailhandel dient behouden te blijven en zoveel mogelijk geconcentreerd te worden. In het bestemmingsplan wordt ruimte geboden voor menging van functies in voormalige winkelstrips. Voor deze gebieden is een gemengde bestemming opgenomen. Om in te kunnen spelen op vragen naar functiemenging binnen de woongebieden, wordt in het bestemmingsplan ook mogelijk gemaakt dat met gebruikmaking van een wijzigingsbevoegdheid niet-woonfuncties kunnen worden gerealiseerd. 2. De opgenomen regeling voor aan bedrijven gelieerde en daaraan ondergeschikte kantoren Op grond van gemaakte afspraken die voortvloeien uit het Regionale Structuurplan 2005-2015 dat is opgesteld door het Bestuur Regio Utrecht (BRU) is in het concept voorontwerpbestemmingsplan een nieuwe regeling opgenomen voor bij bedrijven behorende ondergeschikte kantoren. In artikel 4.1 onder c is een regeling opgenomen die bepaalt dat binnen de bestemming ‘ Bedrijventerrein’ ondergeschikte kantoren zijn toegestaan, die horen bij en gebonden zijn aan een bedrijf, tot 30% van de brutovloeroppervlakte van het bedrijf, met een maximum van 2000 m2. Met gebruikmaking van een ontheffingsbevoegdheid kan onder voorwaarden het percentage vergroot worden tot 50%, met een maximum van 4000 m2. Wat onder kantoorruimte wordt verstaan is terug te vinden in artikel 1 onder 44 van de regels onder definities. De gelieerdheid aan het bedrijf wordt ‘ruim’ uitgelegd: zolang de kantooractiviteiten
maar een relatie met de bedrijfsactiviteiten hebben is – mits voldaan aan de overige voorwaarden – kantoor toegestaan. Er hoeft geen directe relatie te zijn met de directe bedrijfsactiviteiten ter plaatse. Zo kunnen bijvoorbeeld HR-activiteiten van een bedrijf ook worden ondergebracht in de aan de bedrijfsruimte gelieerde kantoorruimte. Deze regeling is veelal een wijziging ten opzichte van de vigerende bestemmingsplannen, die – als er al een regeling was opgenomen – een verhouding 50-50 toestaan. De volgende redenen zijn aan te voeren voor deze beperking, die juist een versterking van het plangebied als bedrijventerrein beoogt: • Utrecht zet voor Lage Weide in op behoud van het karakter van een echt bedrijventerrein. De ruimte voor bedrijventerrein in Utrecht is schaars en de behoefte bij bedrijfsruimtegebruikers zal blijven bestaan. Wat de gemeente wil voorkomen is prijsopdrijving door verkantorisering en daarmee verdringing van de beoogde bedrijfsfuncties op het terrein; • In de praktijk blijkt dat er steeds minder bedrijven zijn die kantoor en bedrijfsprocessen combineren in een 50/50 verhouding. Het resultaat is vaak dat het gebruik van zgn. 50/50 gebouwen splitst in losse kantoorgebruikers (verhuur van de niet gebruikte kantoorruimte als zelfstandig kantoor, hetgeen feitelijk illegaal is, want in strijd met de vigerende planologische regelingen) en losse bedrijfsruimtegebruikers. De opgenomen regeling moet dit voorkomen. Een percentage van 30% blijkt in praktijk ruim voldoende (zie bijvoorbeeld Wetering Noord); • De Utrechtse kantorenmarkt is op zich gezond maar kampt in het laagste segment en het middensegement wel met een forse leegstand. Medio 2010 zijn de leegstandscijfers van kantoorruimten op Lage Weide 20% en op Kanaleneiland 16%. Daarbij ligt het accent met name op de aan bedrijfsruimte gelieerde kantoorruimte. De leegstand op de Utrechtse toplocaties is daarentegen zeer acceptabel. De eindgebruiker heeft in een ruime markt de neiging om naar een steeds betere locatie te verhuizen. Daarom zal de leegstand op Lage Weide nog verder gaan toenemen, zo is de verwachting. De Utrechtse strategie is er op gericht om alleen nog kantoren en kantoorachtige producten te bouwen op topkantorenlocaties waar de behoefte het grootst is. De opgenomen regeling is vaak strenger dan die van omliggende gemeenten, de gemeente Utrecht is wat dat betreft voorloper. Reeds bij het aangaan van het nieuwe regionale structuurplan in 2005 heeft Utrecht er op gewezen dat er op langere termijn een groot leegstandsrisico in de regio is op bedrijventerreinen waar combinatiegebouwen 50/50 zijn gerealiseerd. In de eerste levensfase worden deze gebouwen meestal nog wel gevuld. Heel vaak blijkt dat er na verloop van tijd sprake is van (illegaal) zelfstandig kantoorgebruik dat niet gekoppeld is aan de bedrijfshal. Na verloop van tijd en na wisseling van de eerste gebruikers komt de klad er in en ontstaat leegstand door gebrek aan locatiekwaliteit. Het aanbod op de kantorenmarkt is ruim en kantoorhuurders stellen steeds hogere eisen aan de omgeving. Een aantal gemeenten in de regio (Nieuwegein, Woerden, Maarssen) ondervinden inmiddels extreme leegstandsproblemen in kantoorachtige producten op bedrijventerreinen. Op De Wetering Noord is als eerste Utrechtse bedrijventerrein ingezet op een maximum van 30% ondergeschikt kantoor. Dit terrein functioneert uitstekend en kent weinig leegstand. Kwaliteit maken kan ook prima zonder kantoren. De nieuwe regeling is dan ook juist te zien als een versterking van Lage Weide als bedrijvenlocatie. Het voorkomt dat er speculatief te veel kantoorruimte bij bedrijfshallen en te veel kantoorachtige bedrijfsgebouwen worden ontwikkeld. Voor bedrijven die aantoonbaar maken dat ze voor hun eigen bedrijfsvoering 50/50 nodig hebben kan een ontheffing worden doorlopen. Preciezer maar niet slechter voor de bedrijven. De regeling ziet alleen op nieuwe situaties. Er is geen sprake van het wegbestemmen van bestaande, legale 50/50 situaties. Deze krijgen een regeling in het definitieve voorontwerpbestemmingsplan, middels een specifieke regeling in de planregels. Een zodanige regeling was abusievelijk nog niet opgenomen in het concept voorontwerpbestemmingsplan. Tot slot wordt er naar aanleiding van gemaakte opmerkingen door de VVE tijdens het overleg nog een specifieke regeling opgenomen voor kleine bedrijven met een maximale omvang van 500 m2. Voor deze bedrijven speelt het probleem van verzelfstandiging en verhuur van ongebruikte ruimte als kantoor niet, terwijl zij behoefte hebben aan een flexible bestemmingsregeling op dit onderdeel. Voor deze gevallen wordt een maximaal percentage van
50% van aan de bedrijfsactiviteiten ondergeschikte en daaraan gelieerde kantoorruimte toegestaan (dus tot maximaal 250 m2). 3. De opgenomen regeling voor de mogelijkheid van zelfstandige kantoren binnen de bedrijvenbestemming In artikel 4 lid 1 onder d is een regeling opgenomen voor zelfstandige kantoren (dus tot 100% kantoor) binnen de bestemming Bedrijventerrein. Het gaat hier om van in de loop der tijd van de bedrijfsruimte afgesplitste kantoorruimtes die een uitstraling en functie als zelfstandig kantoor hebben gekregen, in strijd met de vigerende planologische regelingen. Het gaat vaak om goed renderende kantoren, die qua uiterlijke verschijningsvorm geen enkele relatie meer kennen met de achterliggende bedrijfsruimte. Deze kantoren worden al jarenlang gedoogd en deze situatie schept veel onduidelijkheid, zowel bij de gebruikers als bij de gemeente. Gelet op voorgaande worden deze situaties gelegaliseerd in het bestemmingsplan. Ook hiervoor geldt ten principale dat in BRUverband een afsprakenkader is vastgelegd tussen de gemeenten over toekomstige kantoorontwikkelingen. Voor Lage Weide, Cartesiusweg e.o. is bepaald dat er geen nieuwe kantorenlocaties mogen worden toegevoegd. Om bovenstaande regeling in dit bestemmingsplan op te nemen is toestemming verkregen van het BRU. Dat betekent wel dat verdere verkantorisering van het plangebied niet is toegestaan, hetgeen in het bestemmingsplan is geregeld. In het kader van de bestemmingsplanprocedure is een nauwkeurige inventarisatie uitgevoerd om de 80-100% gevallen in beeld te krijgen. Deze inventarisatie is bijgevoegd in bijlage 1 behorende bij deze nota. Het gaat daarbij om die gevallen die qua gebruik voor 80% tot 100% in gebruik zijn als zelfstandig kantoor. Deze gevallen krijgen een aanduiding ‘ zelfstandig kantoor’ toegestaan binnen de bestemming Bedrijventerreinen. De bestaande kantoren mogen niet groter worden, het bestaande brutovloeroppervlak is het maximum. Deze wijze van bestemmen biedt optimale flexibiliteit: enerzijds is ter plaatse van de aanduiding zelfstandig kantoor toegestaan, anderzijds is tevens de onderliggende bedrijvenbestemming van toepassing. De opgenomen regeling kende in het concept voorontwerpbestemmingsplan een koppeling met artikel 4 lid 6 sub 2 van de planregels, waarin een wijzigingsbevoegdheid voor het college was opgenomen om in gevallen waarin de hierboven aangegeven aanduiding kan worden verwijderd. Daarvan kon gebruik worden gemaakt indien het zelfstandige kantoor reeds 3 jaren niet meer als zodanig werd gebruikt en als er geen reden is om aan te nemen dat dat gebruik als zelfstandig kantoor op korte termijn wordt hervat. Zodoende bestond de mogelijkheid om in de toekomst met gebruikmaking van in het plan opgenomen flexibiliteiten de mogelijkheid van zelfstandige kantoren In het plangebied terug te dringen, waardoor recht kan worden gedaan aan het karakter van het plangebied als echt bedrijventerrein. Omdat van dit instrument met een aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid nooit gebruik zou worden gemaakt - immers, niemand zal vrijwillig meewerken aan een beperking van zijn of haar planologische rechten - , er veel weerstand van gebruikers bleek tegen de regeling en het streven naar deregulering waar dat kan, wordt deze regel geschrapt in het definitieve voorontwerpbestemmingsplan. 4. Verhuur van overtollige bij het bedrijf behorende kantoorruimte aan derden als zelfstandige kantoorruimte Deze mogelijke verhuur aan derden van feitelijk separate kantooruimte is op dit moment strijdig met de vigerende bestemmingsplannen. De gemeente komt de gebruikers op in het plangebied tegemoet door in dit bestemmingsplan onderverhuur toe te staan, zij het onder beperkende voorwaarden. Een directe positieve regeling in het bestemmingsplan is niet gewenst. Lage Weide is een van de weinige nog echte bedrijventerreinen in Utrecht. Verdere verkantorisering kan er toe leiden dat deze ruimte ten koste gaat van mogelijke bedrijfsruimte hetgeen niet gewenst is. Een ontheffingsbevoegdheid biedt de mogelijkheid om via een nader afwegingsmoment leegstand te voorkomen en onder voorwaarden verhuur voor zelfstandige kantoorruimte toe te staan. Om leegstand van overtollige aan bedrijven gelieerde kantoorruimte te voorkomen en investeringen in het plangebied te stimuleren wordt onder voorwaarden – via een ontheffingsbevoegdheid - beperkte vestiging van zelfstandige kantoorruimte toegestaan. In het concept voorontwerpbestemmingsplan waren hiervoor in artikel 4 lid 5 sub 4 de volgende 3 voorwaarden voor opgenomen.
• het betreffende pand moest 3 jaar leegstaan; • maximaal 70% van de bij het bedrijf behorende kantoorruimte mag worden verhuurd als zelfstandig kantoor tot een maximum van 1500 m2; • de verhuur als zelfstandig kantoor was uitsluitend toegestaan op de verdieping. Op basis van het gevoerde overleg met gebruikers in het plangebied is de regeling in het definitieve voorontwerpbestemmingsplan als volgt aangepast. De regeling in het definitieve voorontwerpbestemmingsplan luidt als volgt: a) het betreffende pand moet ouder zijn dan 3 jaar; b) maximaal 70% van de bij het bedrijf behorende kantoorruimte mag worden verhuurd als zelfstandig kantoor tot een maximum van 1500 m2. Ad a) deze beperking is opgenomen om te voorkomen dat speculatief wordt gebouwd en panden reeds van het ontstaan af aan worden doorverhuurd aan derden; Ad b) deze voorwaarde voorkomt dat volledige splitsing van kantoor en bedrijfspand ontstaat en er dus een volledig solitaire kantoorgebruik ontstaat. De voorwaarde dat het alleen mag gaan om situaties op de verdieping is verwijderd, omdat deze niet flexibel is en nagenoeg niet te handhaven. 5. De toegestane bedrijfsactiviteiten in het plangebied Een goede ruimtelijke ordening voorziet in het voorkomen van voorzienbare hinder en gevaar door milieubelastende activiteiten. Sommige activiteiten die in een bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt, veroorzaken milieubelasting voor de omgeving. Andere activiteiten moeten juist beschermd worden tegen milieubelastende activiteiten. Door bij nieuwe ontwikkelingen voldoende afstand in acht te nemen tussen milieubelastende activiteiten (zoals bedrijven) en gevoelige functies (zoals woningen) worden hinder en gevaar voorkomen en wordt het anderzijds bedrijven mogelijk gemaakt zich binnen aanvaardbare voorwaarden te vestigen. In het bestemmingsplan kan de afstand tussen milieugevoelige en milieubelastende activiteiten worden vastgelegd. Het regelen van die afstand wordt ook wel milieuzonering genoemd. De noodzaak van milieuzonering in ruimtelijke plannen en de wijze waarop deze vorm krijgt is af te leiden uit het criterium ‘ goede ruimtelijke ordening’, uit artikel 3.1 lid 1 van de Wet ruimtelijke ordening. Het doel van milieuzonering is om te komen tot een optimale kwaliteit van de leefomgeving. Instrumenten van ruimtelijke ordening en milieu kunnen elkaar daarbij ondersteunen. Het waar nodig ruimtelijk scheiden van bedrijven en woningen bij nieuwe ontwikkelingen dient twee doelen: • het reeds in het ruimtelijk spoor voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar voor woningen (en andere milieugevoelige objecten); • het tegelijk daarmee aan de bedrijven voldoende zekerheid bieden dat zij hun activiteiten duurzaam binnen aanvaardbare voorwaarden kunnen uitoefenen. Het bestemmingsplan is dus het instrument waarmee ruimtelijke afweging plaats vindt tussen veelal botsende claims uit de samenleving. De hoofdvraag van milieuzonering is hoe bedrijven en woningen ten opzichte van elkaar worden gesitueerd. Het voorliggende bestemmingsplan bevat een milieuzonering. Daarbij is gebruik gemaakt van de VNG-uitgave "Bedrijven en Milieuzonering, Handreiking voor maatwerk in de gemeentelijke ruimtelijke ordeningspraktijk van 2009" (VNG-publicatie). Dit is een hulpmiddel voor milieuzonering in de ruimtelijke planvorming. Om een milieuzonering in een concrete situatie te kunnen uitwerken bevat de VNG-publicatie bouwstenen. Het biedt een manier om het verantwoord inpassen van bedrijvigheid in haar fysieke omgeving of van gevoelige functies nabij bedrijven. Dit doet de methode door richtafstanden te geven, waardoor een fysieke buffer ontstaat waarmee overlast van de verschillende milieuaspecten bij gevoelige bestemmingen getracht wordt te voorkomen, het scheiden van milieubelastende functies en milieugevoelige functies. De milieuvergunning is vervolgens het maatwerk, waarmee aan de hand van de precieze aard en omvang van het bedrijf, kan worden beoordeeld wat acceptabel en toelaatbaar is.
Binnen de bestemming Bedrijventerrein zijn bedrijven toegestaan die zijn vermeld in bijlage 1 bij de planregels, de zogenaamde Staat van Bedrijfsactiviteiten. Door middel van een functieaanduiding op de plankaart is per bestemmingsvlak aangegeven welke categorie bedrijven waar is toegestaan, op basis van interne milieuzonering: naarmate een bedrijfsactiviteit milieubelastender is volgens de VNG –lijst, moet de afstand tot milieugevoelige functies zoals de omliggende woonwijken rond Lage Weide groter zijn. Dit geldt alleen voor nieuwe situaties. Bestaande rechten worden gerespecteerd. Bepaalde bestaande bedrijven die niet in het voorgestelde zoneringsmodel passen, omdat de voor deze bedrijven van toepassing zijnde categorie hoger is dan op basis van het interne milieuzoneringsmodel is toegestaan krijgen een maatbestemming: een specifieke aanduiding op de verbeelding om te voorkomen dat ze worden wegbestemd. Enkele voorbeelden van deze bedrijven zijn bijvoorbeeld het motorcrossterrein van de MCU, de koffiefabriek van Sara Lee/ DE en de energiecentrale van Nuon. Gebleken is dat een aantal van deze maatbestemmingen nog ontbreken op de verbeelding. Deze worden opgenomen in het definitieve voorontwerpbestemmingsplan. Een deel van de reacties uit het overleg wijst erop dat op deze wijze mogelijkheden worden wegbestemd. Immers, op basis van het vigerende bestemmingsplan voor dat deel dat op Lage Weide ziet is in het verleden (het plan dateert uit 1961) een categorisering opgenomen voor bedrijven tot en met categorie 5 zonder daarin een zonering aan te brengen. Het overnemen van deze lijst zou in strijd zijn met een ‘goede ruimtelijke ordening’. Immers, in de loop der tijd is het bedrijventerrein tussen woonwijken komen te liggen en is anderzijds milieuwetgeving aangescherpt. De bijbehorende milieuvergunning zou nooit verleend kunnen worden en een zodanige regeling zou – los van strijd met een goede ruimtelijke ordening – dan ook illusoir zijn. Juist door te werken met maatbestemmingen wordt voorkomen dat bedrijven die niet passen in het zoneringsmodel worden wegbestemd. Specifiek voor het ‘ Havengebied’ is naast een maximale milieucategorie ook een minimale milieucategorie opgenomen om het multimodale karakter verder gestalte te kunnen geven. In dit gebied geldt voor nieuwe situaties dat alleen de zwaardere categorieen zijn toegestaan. Door het opnemen van een ondergrens wordt voorkomen dat lichtere bedrijven zich hier kunnen gaan vestigen. Ook hier geldt dat bestaande rechten worden gerespecteerd via een maatbestemming. Zoals aangegeven is ‘ Staat van Bedrijfsactiviteiten’ een model, dat bovendien in de loop der jaren veranderd is. Het kan zijn dat bepaalde bedrijfsactiviteiten die vroeger werden geduid als bijvoorbeeld categorie 4, nu in 3 vallen. Deze aanpassing van het model betekent dan ook geenszins een beperking van de huidige toegetane activiteiten. De wijze van modellering is veranderd, niet de toegestane bedrijfsactiviteit. Daarnaast zijn niet alle bedrijfsactiviteiten in het model te vangen. Om toch bedrijven toe te staan die niet in de lijst zijn opgenomen, maar die naar aard en invloed gelijk gesteld kunnen worden met in de lijst opgenomen bedrijfsactiviteiten is er een ontheffingsmogelijkheid opgenomen voor het college in de planregels. Via een eenvoudige omgevingsvergunningprocedure kunnen deze bedrijven mogelijk worden gemaakt. Dat zelfde geldt voor bedrijven uit een(1) hogere categorie dan de rechtstreeks toegestane bedrijven op een bepaalde plaats, die vanwege – vanwege bijvoorbeeld milieutechnische ingrepen – naar aard en invloed gelijkgesteld kunnen worden met de direct toegestane bedrijfsactiviteiten.
Deel B: Samenvatting van de ingekomen reacties Reactie 1. Bestuur Industrievereniging Lage Weide 1. Het bestuur heeft de opbouwende sfeer, waarin het overleg heeft plaatsgevonden bijzonder gewaardeerd. Met waardering heeft zij kennis genomen van de reactie, dat de begrenzing van het plangebied met de A2 nog eens zal worden bezien. Het bestuur heeft begrepen dat het de bedoeling is aan te sluiten op het tracébesluit van de A2. Het is niet de bedoeling dat het bestemmingsplan van Leidsche Rijn aan de oostzijde van de A2 doorloopt. De resultaten van dit onderzoek ziet zij met belangstelling tegemoet. Reactie: De planbegrenzing van het bestemmingsplan is digitaal tot stand gekomen, dat wil zeggen exact aansluitend op de begrenzing van aanliggende plangebieden, zoals Leidsche Rijn om te voorkomen dat er ‘ witte vlekken’ ontstaan. Er is dan ook geenszins sprake van dat het plangebied van Leidsche Rijn aan de oostzijde van de A2 doorloopt. De A2 vormt grotendeels de westelijke plangrens van het onderhavige plangebied. De reactie heeft voor het overige geen gevolgen voor het bestemmingsplan. 2. Het bestuur is verheugd dat de toelichting van het bestemmingsplan zal worden aangepast en daarin het economische belang van de ondernemingen in het bestemmingsgebied voor stad en regio de aandacht zal krijgen, alsmede de betekenis van de ondernemingen voor de werkgelegenheid. Als daar behoefte aan bestaat is het bestuur uiteraard bereid voor de beschrijving de nodige bouwstenen aan te leveren. Het bestuur wijst nog op het artikel Geherstuctureerd/GemeenteUtrecht/Lage Weide, waarin wethouder M. de Rijk de Visie/Lage Weide uiteenzet en de Unique Selling points door de afdeling EZ door mevrouw A. Renne uiteengezet worden, dat een goede aanzet biedt. Reactie: De inleiding van de toelichting wordt op onderdelen aangepast, waarbij de suggestie van het bestuur zal worden meegenomen. 3. Voorts wil het bestuur er in algemene zin op wijzen, dat het met het oog op de (door eenieder) gewenste revitalisering van Lage Weide van groot belang is, dat de aldaar gevestigde ondernemers perspectief zien en krijgen voor de verdere ontwikkeling van hun activiteiten. Hierbij past vertrouwen in de toekomst, zeker waar het dit bestemmingsplan betreft. Anderzijds werkt onzekerheid hieromtrent zeer negatief met betrekking tot investeringen in ondermeer de ruimtelijke kwaliteit. Het bestuur vindt het concept voorontwerpbestemmingsplan te conserverend en te beperkend voor bedrijven. Er is geen ruimte voor toekomstplannen door de grote beperkingen, o.a. interne zonering. Het concept voorontwerpbestemmingsplan bezit nog onvoldoende aspecten voor het benodigde vertrouwen in de toekomst. Reactie: Voor zover wordt aangegeven dat het bestemmingsplan toekomstgericht moet zijn en niet beperkend wordt dit onderschreven. Dat het bestemmingsplan toekomstgericht is en zekerheid biedt, blijkt uit de algemene beantwoording onder 1. 4. Uw opmerking betreffende de subjectieve beleving van milieuhinder door omwonenden geeft het bestuur aanleiding te wijzen op het volgende. Het veroorzaken van hinder wordt publiekrechtelijk voorkomen door de vigerende milieuwetgeving en de daarop steunende uitvoeringsvoorschriften alsmede het vergunningenbeleid. Het veroorzaken van hinder wordt ontoelaatbaar geacht. Privaatrechtelijk levert het veroorzaken van hinder om die reden een onrechtmatige daad op, op grond waarvan de burgerlijke rechter in een alsdan te wijzen vonnis het verrichten van hinderlijke activiteiten kan verbieden. Afhankelijk van de aard van de activiteiten kan naar objectieve maatstaven gemeten sprake zijn van toelaatbare overlast. Omwonenden kunnen echter de overlast subjectief als ontoelaatbaar ervaren. Hier staat echter tegenover, dat wanneer men er bewust voor kiest in de periferie en binnen de geluidszone van een industriegebied te gaan wonen, er van het ondervinden van objectief toelaatbare overlast sprake kan zijn. Zoals het bestuur reeds heeft opgemerkt stellen de ondernemers binnen het bestemmingsgebied alles in het werk om ook de naar objectieve normen toelaatbare overlast voor de omwonenden zoveel mogelijk te voorkomen. De ondernemers streven daarbij naar een
zo goed mogelijke verstandhouding met de omwonenden. Daarbij is het echter onmogelijk het een ieder naar de zin te maken. Reactie: Hinder is subjectief van aard; het feit dat er wordt voldaan aan de geldende voorschriften betekent niet dat er door omwonenden geen hinder kan worden ervaren. Het iedereen naar de zin maken is wat dat betreft zoals door het bestuur wordt opgemerkt onmogelijk. Er zal in de toelichting nog een passage worden opgenomen dat ondernemers in elk geval hun best doen zoveel mogelijk overlast te voorkomen. De reactie heeft voor het overige geen gevolgen voor het bestemmingsplan en wordt voor kennisgeving aangenomen. 5. Hiermede verband houdend merkt het bestuur op dat een groot aantal leden van het ILW hebben gewezen op de onwenselijkheid van het gestelde in art. 4 lid 2 van de voorschriften van het voorontwerp bestemmingsplan Lage weide, Cartesiusweg e.o. Volgens dit voorschrift zijn bedrijven, waarbij in Bijlage 1 Staat van Bedrijfsactiviteiten voor het aspect geur een afstand van 100 m of meer is aangegeven, niet toegestaan, uitgezonderd de bestaande specifieke bedrijven, die als “sb 1 t/m 4” positief zijn bestemd. Het bestuur begrijpt dat dit voorschrift is ingegeven door herhaalde klachten van bewoners in de periferie. Zoals reeds aangegeven kan er van hinder in het algemeen en geurhinder in het bijzonder geen sprake zijn, vanwege de voorschriften van de milieuwetgeving, waaraan de ondernemingen binnen het bestemmingsgebied voldoen. In de toelichting op het plan wordt dit bevestigd. Het bestuur is van mening dat wie ervoor kiest in de nabijheid van een industriegebied te gaan wonen moet rekenen met enige toelaatbare overlast. Reactie: Het bestemmingsplan is een ruimtelijk (afwegings)kader van alle in het gebied betrokken belangen, zowel die van de bedrijven als van de omwonenden rond het bestemmingsplangebied. Het bestemmingsplan is de vertaling van alle op elkaar inwerkende en met elkaar conflicterende belangen en ruimteclaims. Omwonenden van bedrijventerrein Lage Weide, o.a. uit de wijk Zuilen, ervaren hinder van meerdere bronnen/ c.q. bedrijven. Dit gegeven heeft er toe geleid dat ten aanzien van nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen voor dit bestemmingsplan geldt dat nieuwe geurhinder zoveel mogelijk dient te worden voorkomen. Bestaande rechten worden daarbij nadrukkelijk gerespecteerd door opname van een maatbestemming. Voor wat betreft toekomstige ontwikkelingen blijven er mogelijkheden voor bedrijven om zich te vestigen, indien dit geschiedt in de plaats van andere geurbedrijven dan wel indien kan worden aangetoond dat er geen sprake is van toename van geurgehinderden. Dat is geregeld in de regels in artikel 4.5.2. 6. In samenhang met het opgemerkte terzake de beperking van de bedrijfsactiviteiten voor wat betreft het aspect geur ziet het bestuur niet de noodzaak in van de verregaande beperking van de bedrijfsactiviteiten in categorale zin, vanwege andere aspecten, waaronder geluid. Reactie: voor de beantwoording van deze reactie wordt verwezen naar de algemene beantwoording onder 5. Het bestuur begrijpt uit de bestudering van de plankaart grofweg de volgende indeling in het havengebied categorie 3.2 tot en met 5.2, waarna een schil tot en met categorie 4.1 en tenslotte een gebied tot en met categorie 3.2. Bijvoorbeeld: met inachtneming van de voorschriften van de Wet geluidhinder is een geluidzone voor het industriegebied vastgesteld. Buiten de zone mag de geluidbelasting op geluidgevoelige objecten niet meer bedragen dan 50 dB(A). Bovendien zijn op de gevestigde inrichtingen de voorschriften van de Wet geluidhinder, de Wet milieubeheer en het Activiteitenbesluit van toepassing, waarmee een afdoende bescherming is gerealiseerd. Uit oogpunt van geluidhinder is een categorale beperking dan ook niet nodig. De categorale beperking ontneemt de ondernemers ongewild mogelijkheden hun bedrijfsactiviteiten te wijzigen, wanneer deze door de economische situatie worden ingegeven. Dit alles nog afgezien van het feit, dat een categorale beperking van percelen in aanzienlijke mate de waarde van de onroerende zaken van de rechthebbende aantast. Bedrijven ondervinden nu al een waardebeperking van de onroerende zaakbij eventuele verkoop. Reactie: Voor wat betreft de categorisering: het bestemmingsplan vormt het ruimtelijk (afwegings)kader. Daarin dient de afweging plaats te vinden welke bedrijven waar zijn toegestaan. Zie in dat kader ook de algemene beantwoording onder 5. In dat kader is het tevens zo dat het instrumentarium van de Wet milieubeheer uitsluitend betrekking heeft op de
inrichting zelf. Via de Wet milieubeheer kunnen nadrukkelijk geen eisen worden gesteld aan de toelaatbaarheid van objecten in de omgeving van inrichtingen. Hiervoor dient gebruik te worden gemaakt van het instrumentarium van de Wet ruimtelijke ordening, met name het bestemmingsplan. Als bedrijven eenmaal zijn toegestaan volgens het bestemmingsplan dienen ze dus nog te voldoen aan de daarvoor geldende milieuregelgeving. De milieuvergunning iszoals hierboven is aangegeven - vervolgens de maatstaf, waarmee aan de hand van de precieze aard en omvang van het bedrijf, kan worden beoordeeld wat acceptabel en toelaatbaar is. Enkele verwijzingen naar milieuvergunningen zonder een afdoende regeling in het bestemmingsplan wordt niet geaccepteerd, het bestemmingsplan vormt het afwegingskader. Er is geen sprake van categorale beperking van percelen ( en dus van wegbestemmen). Het is wel zo dat in de loop der tijd de bedrijvenlijst is geactualiseerd, waardoor bijvoorbeeld een bedrijf dat voorheen werd gezien als een categorie 4 bedrijf onder de huidige systematiek valt in een categorie 3.2. Dat neemt echter niet weg dat planologisch dezelfde rechten van toepassing zijn. Er kan dan op basis van het bestemmingsplan dan ook geen sprake zijn van waardedaling, immers de bedrijven die buiten de voorgestelde milieuzonering vallen krijgen een passende maatbestemming. Bij verkoop van een perceel kan een zelfde soort bedrijf, althans uit de categorie van de specifieke maatbestemming acitiviteiten ontplooien. In het concept voorontwerp zijn bepaalde bedrijven met een maatbestemming abusieveljk nog niet op de verbeelding opgenomen, deze krijgen een plek in het definitieve voorontwerpbestemmingsplan. Voor wat betreft geluid, dit staat los van de opgenomen milieuzonering. Ingevolge artikel 1 Wgh (Wet geluidhinder) is een industrieterrein een terrein waaraan een bestemming is gegeven die de mogelijkheid van vestiging van inrichtingen, behorende tot een bij AMvB (Ivb) aan te wijzen categorie van inrichtingen die in belangrijke mate geluidhinder kunnen veroorzaken (grote lawaaimakers, ook wel A-inrichtingen genoemd. Lage Weide is zo’n terrein. Indien een bestemmingsplan de vestiging van deze zogenaamde ‘ grote lawaaimakers’ mogelijk maakt, moet daarbij een zone worden vastgesteld waarbinnen deze bedrijven ‘lawaai kunnen maken’. De zonegrens wordt gebaseerd op de vergunde geluidsemissie vanwege de inrichtingen op het industrieterrein en dit is dus een verplichting die volgt uit de systematiek van de Wet geluidhinder. 7. Bovendien is het bestuur van mening dat er bij de planopzet onvoldoende rekening mee is gehouden, dat in het gebied ten oosten en westen van de spoorlijn Utrecht-Amsterdam bedrijven zijn gevestigd uit de categorie 5, die na vaststelling van het bestemmingsplan onder het overgangsrecht komen te vallen, met de nodige beperking voor uitbreiding van bouwwerken en gebruik. Het bestuur acht dit ontoelaatbaar. Immers er blijkt niet uit de toelichting bij het bestemmingsplan, dat het door de gebruiksactiviteiten veroorzaakte geluidsniveau buiten de zone om het industrieterrein, de waarde van 50 dB(A) te boven gaat. Reactie: Wegbestemmen is ook voor dit bestemmingsplan niet aan de orde. Er wordt verwezen naar de algemene beantwoording onder 5 en de eerdere beantwoording in deze. Er zijn enkele van de genoemde categoriebedrijven nog niet opgenomen op de verbeelding, een omissie die in het definitieve voorontwerpbestemmingsplan wordt hersteld. Overigens en in aanvulling op het vermelde hierboven t.a.v. het wegbestemmen van cat. 5 bedrijven, de meeste kavels ten westen van de spoorlijn Utrecht-Amsterdam (aan de Isotopenweg), behouden anders dan de industrievereniging beschrijft, een bestemming inclusief de milieucategorie 5 (zie kaartblad 2). Tot slot wordt in het algemeen door het gekozen zoneringsmodel, waarbij zwaardere bedrijven in het midden van het terrein en lichtere categorieën aan de rand worden bestemd, voorkomen dat één enkel zwaar bedrijf aan de rand de gehele geluidsruimte kan invullen waardoor het gehele industrieterrein op slot komt te zitten. Juist door de nu voorgenomen verdeling zijn er meer mogelijkheden voor zwaardere bedrijven in het midden van het industrieterrein. 8. Het bestuur heeft kennis genomen van de Haalbaarheidstudie Windenergie in Utrecht d.d. 15 februari 2010, opgesteld in opdracht van de Gemeente Utrecht. Het bestuur ziet onder voorwaarden kansen voor windturbines op Lage Weide. Het gaat in dit geval om windturbines met een ashoogte van ca. 100 m en een wiekdiameter van ca. 90 m. Deze hoogte is niet toegestaan op grond van de Staat van bedrijfsactiviteiten in Bijlage I. Om deze ontwikkeling niet te belemmeren acht het bestuur het wenselijk de staat daarop aan te passen. Eén van de voorwaarden is dat er voor de bedrijven geen beperkingen t.a.v. de bouwhoogte mogen
voortvloeien als gevolg van de bouw van windmolens. De ILW wijst windenergie af voor zover daruit hoogtebeperkingen voor bedrijven of beperkende voorwaarden i.v.m. externe veiligheid voortkomen. Reactie: Los van de vermelde notitie, wordt op dit moment geen mogelijkheid voor windmolens opgenomen. Voor de opname van windmolens zou er een onder andere een m.e.r(beoordelings)plicht kunnen bestaan voor dit bestemmingsplan. Daarnaast zijn andere onderzoeken op stedenbouwkundig en economisch gebied ook nog niet afgerond. Deze onderzoek zouden de bestemmingsplanprocedure zwaar belasten, terwijl er dit moment concrete locaties nog ontbreken, niet zeker is om hoeveel windmolens het gaat,enzovoorts.Daarnaast hecht de gemeente waarde aan een zorgvuldig planproces rond initiatieven voor windenergie, met een daarbij behorende zorgvuldige communcatietraject en overleg met belanghebbenden. Een zodanig overleg heeft nog niet plaats kunnen vinden. Als te zijner tijd concrete initiatieven bestaan, kunnen deze via separate planologische procedures mogelijk gemaakt worden op basis van gericht onderzoek. 9. Het bestuur heeft met waardering kennis genomen van uw voornemen een nader onderzoek in te stellen naar de mogelijkheden van het opnemen van een wijzigingsbevoegdheid “Groen” naar een bedrijvenbestemming, indien de continuering van de bedrijfsvoering daartoe noodzaakt. Reactie: Gebleken is dat enkele bedrijfspercelen in het concept voorontwerpbestemmingsplan een groenbestemming hebben gekregen. Deze percelen – die niet aan de gemeente toebehoren – krijgen in het definitieve voorontwerpbestemmingsplan een bestemming Bedrijventerrein. Groenstroken met een permanent karakter in die gemeentegrond zijn krijgen een bestemming Groen. Opname van een wijzigingsbevoegdheid voor groenstroken naar een bedrijvenbestemming is daarmee verder niet noodzakelijk. 10. In samenhang met de ontwikkeling naar een multimodaal goederentransport op regionaal en zelfs randstedelijk wordt in het bestemmingsplan de spoorwegterminal gemist In dit verband voelt het bestuur de behoefte u er tevens op te wijzen, dat in de staat van bedrijfsactiviteiten, bijlage 1, in het onderdeel vervoer over land, niet zijn opgenomen: spoorwegen, stations, rangeerterreinen, overslagstations, bus-, tram- en metrostations en -remises. Reactie: Op basis van deze reactie wordt de bedrijvenlijst aangevuld met de bovengenoemde activiteiten die vallen onder SBI-code 49 uit de editie 2009, bedrijven en milieuzonering. Spoorvoorzieningen 11. Met betrekking tot de archeologie, is gebleken dat volgens de plankaart het gebied dat op de plankaart de aanduiding “WR-A”heeft meegekregen met de betekenis gebied van hoge archeologische verwachting een aanduiding ‘gebied van archeologische verwachting’ dient te krijgen. Bij eventuele bouwplannen voor bouwwerken en gebouwen met een oppervlakte van meer dan 1.000 m² kan door de gemeente een archeologisch onderzoek worden verlangd. Het verdient aanbeveling de toelichting en de aanduiding op dit punt aan te passen. Aangezien een zodanig onderzoek kostbaar kan zijn en het bestuur van oordeel is, dat de kosten van onderzoek redelijkerwijs niet geheel ten laste van de aanvrager van de bouwvergunning moeten blijven, vraagt zij aandacht na te denken over een kostenverdeling van een eventueel gewenst archeologisch onderzoek. Reactie: Artikel 17 van de planregels ziet op een dubbelbestemming Waarde- Archeologie. Dit artikel kent een koppeling met de in december 2009 vastgestelde Verordening op de Archeologische Monumentenzorg. Deze verordening is een uitvloeisel van europese en nationale wetgeving, namelijk het (europese) Verdrag van Malta die is vertaald in de Monumentenwet voor de Nederlandse praktijk. Uitgangspunt daarbij is dat bij bodemverstoring de veroorzaker betaald, ofwel de partij die het initiatief neemt tot het verstoren van de bodem is verantwoordelijk voor de kosten. Enkele gronden binnen het plangebied zijn op de bij de verordening behorende Archeologische Waardenkaart aangeduid als ‘ gronden met een archeologische verwachting’. Her en der in de tekst van de toelichting komt de tekst ‘ hoge arecheologische verwachting’ voor, hetgeen niet juist is. De tekst in de toelichting wordt hierop aangepast. Inzake de verordening geldt voor ‘
gronden met een archeologische verwachting’ dat er – in het algemeen – bij oppervlakteverstoringen groter dan 1000 m2 sprake kan zijn van een archeologievergunning. Op dit vereiste kent de verordening vele uitzonderingen, bijvoorbeeld als het gaat om regulier onderhoud, vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bebouwing etc. 12. Ten aanzien van de fietsroutes door het onderhavige gebied verzoekt het bestuur bij zowel de aanleg van nieuwe fietspaden als de bestaande fietsroutes de veiligheid daarvan voor de gebruikers nader te onderzoeken. Het ILW geeft aan dat bepaalde routes, zoals die over de Uraniumweg gevaarlijk zijn voor fietsers. Dit betreft met name routes waar veel geladen en gelost wordt. Zij verzoekt de gemeente met klem hier de nodige aandacht aan te besteden. Reactie: De verkeersveiligheid speelt een belangrijke rol bij de aanleg van nieuwe maar ook de bestaande fietsroutes. Aan de westzijde van de Atoomweg ligt een vrijliggend fietspad. Dit is voor het doorgaande fietsverkeer een prima fietsvoorziening. Aan de Uraniumweg wordt inderdaad op bepaalde plekken op de openbare weg geladen en/of gelost. Hier dienen het laad/lossende voertuig en de fietser rekening met elkaar te houden zodat de verkeersveiligheid niet in gevaar komt. Eerdere signalen dat de verkeersveiligheid op de Uraniumweg voor de fietsers in het geding is zijn ons niet bekend. 13. Voor wat betreft de toepassing van de parkeernormen, bijlage 6 bij de planvoorschriften, is het bestuur van mening, dat deze slechts van toepassing moeten worden verklaard bij nieuwe vestigingen. Bij eventuele uitbreiding van bestaande bedrijfsvestigingen dienen bouwaanvragen niet aan de parkeernormen te worden getoetst. Reactie: In de bouwbepalingen van diverse bestemmingen is een bijzondere regel opgenomen om zeker te stellen dat per geval van reguliere bouwvergunningverlening (vanaf 1 oktober omgevingsvergunning geheten) in voldoende parkeergelegenheid wordt voorzien, op eigen terrein of elders binnen de bestemming. Dat geldt voor alle bouwplannen, en in die zin ook voor uitbreiding. Er moet worden voldaan aan de (ruime) normering die in de Bijlage 6 Parkeernormen is aangegeven. De norm vloeit voort uit de Nota partiële herijking Parkeernormen gemeente Utrecht". Voor bepaalde functies worden aantallen parkeerplaatsen per eenheid (meestal aantal m² vloeroppervlakte) aangegeven, vaak met vermelding van het aandeel voor bezoekers. In bovenstaande gevallen gaat het om parkeerplaatsen behorende bij de bestemming. Los daarvan is er binnen de verschillende bestemmingen zoals verkeer de mogelijkheid tot (openbare) parkeervoorzieningen, zodat bezoekersparkeren gewoon mogelijk blijft. 14. Het bestemmingsgebied is in de jaren zestig van de vorige eeuw ontwikkeld. Mede tengevolge van de ontwikkeling van de kantoorautomatisering is de behoefte aan onzelfstandige kantoorruimte verminderd. Het is het bestuur bekend, dat binnen het bestemmingsgebied op vrij grote schaal onzelfstandige kantoorruimte wordt verhuurd. Een ontwikkeling, die is te verkiezen boven leegstand. Reactie: Deze reactie heeft geen gevolgen voor het bestemmingsplan en wordt voor kennisgeving aangenomen. Voor verdere uitleg en achtergrond hoe in het bestemmingsplan wordt omgegaan met deze situatie wordt verwezen naar de algemene beantwoording onder 3 en 4. 15. Tevens hebben zich anderzijds ontwikkelingen voorgedaan, waarbij juist de behoefte aan kantoorruimte groter is dan de toegestane 30%. Als voorbeeld kunnen worden genoemd dienstverlenende ICT bedrijven, die naast de behoefte aan bedrijfsruimte voor fabricage, opslag en distributie van software, behoefte hebben aan kantoorruimten voor het voeren van de bedrijfsadministratie en veelal ruimten voor het geven van trainingen. Tevens heeft zich nog een andere ontwikkeling voorgedaan: door samenwerking tussen bedrijven, uitbesteden van bedrijfsactiviteiten, wijziging van bedrijfsactiviteiten, is bij velen de behoefte aan bedrijfsruimte juist teruggelopen en zelfs de behoefte daaraan geheel vervallen. Een groot aantal van de leden de vereniging heeft erop gewezen, dat het genoemde maximum percentage van 30% voor kantoorruimten in de regiogemeenten niet wordt gehanteerd. Voorgesteld wordt de verdeling tussen werk- en kantoorruimte ook hier niet op te nemen, dan wel te verruimen tot 50%/50%. Het ILW verzoekt tevens om de regeling van verhuur van leegstaande ruimte te vesoepelen. Bedrijven hebben de inkomsten van verhuur van leegstaande ruimte in crisistijd hard nodig.
Reactie: Voor de beantwoording van deze reactie wordt verwezen naar beantwoording van de algemene reactie onder 2, 3 en 4. 16. Hiermede rechtstreeks verband houdend vragen wij aandacht voor die bedrijven, waarvan een deel van de kantoorruimte door vermindering van de behoefte voor eigen gebruik is vrijgekomen en is verhuurd aan derden. Het betreft hier over het algemeen verhuur aan ondernemingen, die zich bezighouden met dienstverlening aan ondernemingen in de administratieve of (technisch) adviserende sfeer. Het bestuur is van oordeel, dat deze situaties dienen te worden gelegaliseerd, danwel in de toekomst mogelijk moeten worden gemaakt. Het bestuur vindt het bijzonder wenselijk, dat het verhuren van onzelfstandige kantoorruimte voor kortere of langere termijn als zelfstandig kantoor ten behoeve van kantooractiviteiten of onderwijsactiviteiten- mits de kantoorruimte mede in gebruik blijft ten behoeve van de van het perceel deel uitmakende (industriële) onderneming direct mogelijk wordt gemaakt en niet op basis van een ontheffingsbevoegdheid. De verhuur van overtollige kantoorruimte aan bijvoorbeeld zelfstandige adviserende bedrijven of onderwijsinstellingen is in strijd met het huidige planregime en zal in strijd blijven met het toekomstige regime. De gemeente wenst niet tegemoet te komen aan de bestaande praktijk. Buiten de zelfstandige kantorenregeling (k), na drie jaar leegstand, komen er geen mogelijkheden.Voor de bestaande gevallen biedt dit geen perspectief. 2
De gemeente geeft aan dat na 3 jaar leegstand doorverhuur tot 1.500 m mogelijk wordt. Daarbij moet echter 30 % van de kantoorruimte gelieerd zijn aan het eigen bedrijf. De gemeente staat vooralsnog geen verhuur aan derden op de bg verdieping toe. Reactie: Voor de beantwoording van deze reactie wordt verwezen naar de algemene beantwoording onder 3 en 4. 17. In het bestemmingsgebied zijn er percelen met een kantoorbestemming aangewezen, op de plankaart aangeduid met een “K” met roze ondergrond. Het betreft hier een reguliere kantoorbestemming met de bouwvoorschriften en de gebruiksvoorschriften omschreven in art. 8 van de concept voorschriften. Eén binnenplanse ontheffingsmogelijkheid wordt genoemd, namelijk gebruik als kinderdagverblijf, mits er geen sprake is van onevenredige nadelige gevolgen voor de omgeving in de vorm van geluid-, verkeers-, of parkeeroverlast. Het bestuur vindt dat het aanbeveling verdient ontheffing voor industriële activiteiten gerelateerd gebruik op te nemen. Gedacht kan worden aan arbeid gerelateerde les- en cursus- en evt. sportactiviteiten. Reactie: Deze gewenste activiteiten vallen al onder de definitie van kantoor, zie artikel 1.44 onder e. Zolang de ruimte maar wordt gebruikt ten dienste van de bedrijfsactiviteiten ter plaatse bij een bestemming ‘ Bedrijventerrein’, dan wel ten dienste van de kantooractiviteiten bij een ‘reguliere’ bestemming kantoor. De opgenomen ontheffingsmogelijkheid voor een kinderdagverblijf is abusievelijk in de regels opgenomen en zal in het definitieve voorontwerp worden verwijderd. Het hoeft geen betoog dat kinderdagverblijven niet passen op een bedrijventerrein en gevolgen kunnen hebben voor de activiteiten van bedrijven. 18. Hiervan is te onderscheiden, de bestemming “zelfstandig kantoor” genoemd in art. 4 lid d van de planvoorschriften, aangeduid met (k) op een paarse ondergrond, welke een bedrijvenbestemming aanduidt. Het gebruik als zelfstandig kantoor blijft beperkt tot maximaal het bestaande vloeroppervlak. Artikel 4.6.2. bevat een bevoegdheid tot verwijdering van de bestemming zelfstandig kantoor, wanneer dit niet als zodanig gedurende drie jaren in gebruik is geweest. Reactie: Voor de beantwoording van deze reactie wordt verwezen naar de algemene beantwoording onder 3. 19. In artikel 4.5.4. van de planvoorschriften is ten behoeve van de bestaande onzelfstandige kantoren een ontheffingsbevoegdheid voor het gedeeltelijk gebruik als zelfstandig kantoor opgenomen, wanneer aan de volgende voorwaarden is voldaan: a. de kantoorruimte is als zodanig drie jaar niet meer in gebruik (staat leeg of wordt bijvoorbeeld gebruikt als opslagruimte o.i.d.); b. de vrijstelling kan slechts betrekking hebben op ten hoogste 70% van de bruto kantooroppervlakte met een maximum van 1500 m²; c. de ontheffing geldt uitsluitend voor verdiepingen boven de eerste etage. Het bestuur begrijpt, dat wanneer niet meer aan de voorwaarden wordt voldaan de ontheffing kan worden ingetrokken.
De verhuur van overtollige kantoorruimte aan b.v. zelfstandige adviserende bedrijven of onderwijsinstellingen is in strijd met het huidige planregime en zal in strijd worden met het toekomstige regime. De gemeente wenst niet tegemoet te komen aan de bestaande praktijk. Buiten de zelfstandige kantorenregeling (k), na drie jaar leegstand, komen er geen mogelijkheden.Voor de bestaande gevallen houdt dit niet veel goeds in. Na ongewijzigde vaststelling van het nieuwe plan kan een strikt beleid van handhaving het gevolg zijn. Daarop zitten de bedrijven niet te wachten. ILW dringt er met klem op aan een ruimere regeling op te zetten voor deze categorie bedrijven. Reactie: Wanneer niet aan de voorwaarde wordt voldaan, wordt de ontheffing niet verleend. Voor een verdere toelichting op deze regeling wordt verwezen naar de algemene beantwoording onder 4. 20. Gelet op de vooromschreven ontwikkelingen hecht het bestuur eraan dat de zelfstandige kantorenregeling wordt versoepeld in die zin, dat er geen sprake behoeft te zijn van langdurige leegstand en de beperking in oppervlakte, alsmede de beperking van de ontheffingsmogelijkheden vanaf de eerste etage komen te vervallen. Daarmee wordt recht gedaan aan de bestaande behoeften, welke mede worden ingegeven door de zorgelijke economische situatie van een recessie. Bij het handhaven van rigide voorschriften is voorzienbaar, dat de concurrentiepositie van het bestemmingsgebied ernstig wordt aangetast. De kansen op leegstand worden vergroot en de mogelijkheden tot revitalisering worden aanmerkelijk gereduceerd. Reactie: Voor de beantwoording van deze reactie wordt verwezen naar de algemene beantwoording onder 4. 21. Voorts heeft het bestuur begrepen, dat speciale bedrijvenbestemmingen, alsmede wijzigingen in de lijst van bedrijfsactiviteiten, waardoor bestaande ondernemingen kunnen worden benadeeld niet plaats zullen vinden, dan nadat instemming van de rechthebbende is verkregen. Wij verzoeken dan ook, wanneer de bijzondere bestemmingen worden gehandhaafd, in de planvoorschriften betreffende de wijzigingsbevoegdheden op te nemen dat van de desbetreffende wijzigingsbevoegdheden geen gebruik zal worden gemaakt, dan nadat instemming van de rechthebbende is verkregen. Reactie: Een zodanige zinsnede wordt opgenomen in de toelichting voor wat betreft de wijzigingsbevoegdheden om bepaalde maatbestemmingen van de verbeelding te verwijderen. De wijzigingsbevoegdheid om de lijst van bedrijfsactiviteiten zelf te kunnen wijzigen is een algemene bevoegdheid (die niet ziet op bepaalde percelen) om in te kunnen spelen op technische ontwikkelingen en bedrijven te kunnen toelaten die niet met name zijn genoemd maar naar hun aard gelijk zijn te stellen met de wel genoemde categorieen. In de opgenomen bevoegdheid is nu tevens de mogelijkheid opgenomen om bepaalde bedrijven uit de lijst af te voeren. Deze zinsnede wordt overbodig geacht en daarom verwijderd. 22. Terzake het overgangsrecht zoals geformuleerd in art. 26 en 27 van de concept planvoorschriften, is het bestuur gebleken, dat slechts bebouwing in strijd met de dan geldende voorschriften 10 % mag worden vergroot en gebruik in strijd met de dan geldende voorschriften mag worden voortgezet, mits bebouwing en gebruik in overeenstemming waren met het vorige planregime. Uit de handhavingjurisprudentie, die zich nu aan het vormen is, wordt opgemaakt dat langdurig stilzitten van de gemeente niet zondermeer een bijzondere omstandigheid oplevert tegen illegaal gebruik en tegen illegale bouw op te treden. Niettemin kan de gemeenteraad op grond van art. 3.2.3. van het Besluit ruimtelijke ordening een persoonsgebonden overgangsrecht opnemen voor illegaal gebruik. De formulering is aan de gemeente zelf overgelaten. Deze bepaling is overigens in het Besluit terecht gekomen op advies van de Raad van State. In uw concept-planvoorschriften is in een zodanige hardheidsclausule niet voorzien. Het bestuur verzoekt dringend de opname daarvan. Reactie: Artikel 3.2.3 van het Besluit ruimtelijke ordening biedt de mogelijkheid tot de opname van persoonsgebonden overgangsrecht. Als het gebruik van overgangsrecht zou leiden tot een onbillijkheid van overwegende aard voor een of meer natuurlijke personen kan ook in dit geval ‘ persoonlijk’ overgangsrecht opgenomen worden. Dit moet dan wel gaan om concrete situaties. Het is niet de bedoeling het artikel zomaar toe te voegen aan de planvoorschriften, omdat het dan betekenis mist. Als er specifieke situaties zijn aan te wijzen, kan nader bekeken worden of
persoonsgebonden overgangsrecht op zijn plaats is. Persoonsgebonden in dit kader wil zeggen dat alleen bepaalde personen van het overgangsrecht gebruik kunnen maken. Ofwel, als er concrete situaties zijn, zal de gemeente hier zeker naar kijken/ cq gebruik van maken. Op dit moment zijn er geen situaties bekend, die de opname van een persoonsgebonden overgangsrecht rechtvaardigen. 23. Tenslotte rest het bestuur een opmerking betreffende de opname in de voorschriften van een toverformule-ontheffing. Onder de werking van de oude wet leverde de toverformulevrijstelling een voorwaardelijke verplichting voor burgemeester en wethouders op om ruimtelijke medewerking te verlenen, wanneer een bestemming niet (meer) te verwezenlijken was. Indien en voor zover burgemeester en wethouders uit de bestuursopdracht, (nl. in het kader van een goede ruimtelijke ordening gronden een bestemming geven) die de huidige wet bevat een zelfde voorwaardelijke verplichting begrijpen, ware dit in de toelichting tot uitdrukking te brengen ter motivering, waarom geen toverformule-ontheffing in de planvoorschriften is opgenomen. Reactie: In de (nieuwe) Wro is in artikel 3.1 bepaald dat de gemeenteraad ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening de bestemming van de in het bestemmingsplan begrepen grond aanwijst en daarvoor regels geeft. De (oude) WRO kende artikel 10 op grond waarvan bestemmingsplanvoorschriften slechts om dringende redenen een beperking van het meest doelmatige gebruik mochten inhouden. Juist deze zin was voor de Kroon aanleiding voor het verplicht stellen van de toverformule. De bepaling over het meest doelmatige gebruik is in de Wro geschrapt naar aanleiding van het advies van de evaluatiecommissie WRO/Bro ’85. Deze commissie vond deze bepaling overbodig omdat het voldoen aan deze eis al is verankerd in het begrip goede ruimtelijke ordening Dit betekent dat opname van de toverformule niet meer mogelijk is. Het verzoek van het bestuur om dit aspect toe te lichten wordt gehonoreerd door een zodanige zinsbepaling in de toelichting van het bestemmingsplan op te nemen. 24. Tot slot wordt medegedeeld de leden van het ILW uitvoerig geconsulteerd te hebben. Daarbij is van zeer grote belangstelling voor de plannen gebleken. Het bestuur heeft haar reactie verder afgestemd met de VVE Lage Weide, de aangrenzende industrieverenigingen en de Kamer van Koophandel. Reactie: Deze reactie heeft geen gevolgen voor het bestemmingsplan en wordt voor kennisgeving aangenomen.
