Bestemmingsplan 3 woningen Maliskampsestraat 61

Bestemmingsplan 3 woningen Maliskampsestraat 61

's-Hertogenbosch

Bestemmingsplan 3 woningen Maliskampsestraat 61 vastgesteld

November 2015

Inhoudsopgave

Toelichting

5

Hoofdstuk 1 1.1 1.2 1.3 1.4 Hoofdstuk 2 2.1

Inleiding Aanleiding Planlocatie Doel van het plan Geldend bestemmingsplan Bestaande situatie Ruimtelijke structuur 2.1.1 Bebouwingsstructuur omgeving Maliskampsestraat 2.2 Functionele structuur Hoofdstuk 3 Beleidskader 3.1 Provinciaal beleid 3.2 Gemeentelijk beleid 3.2.1 Ruimtelijke structuurvisie 3.2.2 Structuurvisie Hooge Heide Zuid Hoofdstuk 4 Planbeschrijving 4.1 Ligging planlocatie ten opzichte van de omgeving 4.2 Stedenbouwkundig en landschapsplan 4.2.1 Stedenbouwkundige aspecten 4.2.2 Bestaande bedrijfswoning 4.2.3 Parkeren 4.2.4 Landschappelijke inpassing 4.3 Landschapsinvesteringsregeling Hoofdstuk 5 Milieu-aspecten 5.1 Natuur 5.1.1 Natura 2000 gebieden 5.1.2 Ecologische hoofdstructuur 5.1.3 Flora- en faunawet 5.2 Bedrijven 5.3 Geurhinder 5.4 Geluid 5.5 Luchtkwaliteit 5.6 Bodemkwaliteit 5.7 Externe veiligheid 5.8 Duurzaam bouwen en energie Hoofdstuk 6 Water 6.1 Beleid 6.2 Watersysteem 6.3 Huidige en toekomstige situatie 6.4 Waterkwaliteit Hoofdstuk 7 Archeologie Hoofdstuk 8 Juridisch bestuurlijke aspecten Hoofdstuk 9 Economische uitvoerbaarheid Hoofdstuk 10 Inspraak en vooroverleg 10.1 Inspraak 10.2 Vooroverleg

7 7 7 8 8 11 11 11 12 13 13 13 13 14 19 19 20 20 21 22 22 25 27 27 27 27 28 29 29 30 31 32 32 32 35 35 35 36 36 37 43 45 47 47 47

Bijlagen

53

Bijlage 1 Bijlage 2

Vooroverlegreactie provincie Taxatierapport Van der Vleuten

55 57

3

Regels

59

Hoofdstuk 1 Inleidende regels Artikel 1 Begrippen Artikel 2 Wijze van meten Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels Artikel 3 Natuur Artikel 4 Wonen Artikel 5 Waarde - Archeologie Hoofdstuk 3 Algemene regels Artikel 6 Anti-dubbeltelregel Artikel 7 Algemene bouwregels Artikel 8 Algemene gebruiksregels Artikel 9 Algemene afwijkingsregels Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels Artikel 10 Overgangsrecht Artikel 11 Slotregel

61 61 68 69 69 71 73 75 75 76 77 78 79 79 80

4

Toelichting

5

6

Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1

Aanleiding

Door Van Aarle BV en de heer Van Aarle, eigenaar van het perceel met de opstallen aan Maliskampsestraat 61 te Rosmalen, is initiatief genomen om de bestemming van zijn perceel te wijzigen.

1.2

Planlocatie

De planlocatie is gelegen aan de Maliskampsestraat 61 te Rosmalen.

7

1.3

Doel van het plan

Op het plangebied is nu een bedrijventerrein gevestigd met circa 1400 m2 bedrijfsgebouwen. Bij de bedrijfsbebouwing staat een bedrijfswoning aan de Maliskampsestraat 61. Doel is om de bedrijfsbestemming te beëindigen en deze om te zetten naar een voor de omgeving minder milieubelastende bestemming. In het bedrijfsgebouw is lange tijd een verffabriek gevestigd geweest en soortgelijke bestemmingen zijn nog steeds mogelijk.

1.4

Geldend bestemmingsplan

Ter plaatse geldt het bestemmingsplan Buitengebied dat is vastgesteld door de gemeenteraad op 26 juni 2010. Voor de locatie geldt de bestemming Bedrijf, specifieke vorm van bedrijf verffabriek.

8

9

10

Hoofdstuk 2 Bestaande situatie 2.1

Ruimtelijke structuur

2.1.1 Bebouwingsstructuur omgeving Maliskampsestraat Het plangebied ligt in de overgangszone van woongebied naar agrarisch gebied. De structuur van de bebouwing wordt gekenmerkt door boerenerven. Er is sprake van een informele, organische, niet planmatige ordening. Kavels variëren in afmeting en vorm en liggen vaak verdraaid ten opzichte van de bochtige weg. Enkele van deze oorspronkelijke boerenerven zijn niet meer agrarisch in gebruik en zijn omgevormd tot woonbestemming met behoud van de ruimtelijke kenmerken. Belangrijkste kenmerk van alle bebouwing in de directe omgeving is de orthogonale benadering van woning en bijbehorende schuren/stallen en agrarische constructies als kuilvoersilo's. De bebouwingen staan in alle gevallen evenwijdig aan, en haaks op de boerderij/hoofdwoning. Één van de schuren aan Maliskampsestraat 61 onttrekt zich aan dit kenmerk (zie onderstaande figuur 1). De planlocatie is gelegen in een bebouwingslint, in een kleinschalig agrarisch gebied. Binnen het bebouwingslint zijn diverse functies aanwezig; agrarische, bedrijven- en woonfuncties.

11

2.2

Functionele structuur

De planlocatie is gelegen in een bebouwingslint, in een kleinschalig agrarisch gebied. Binnen het bebouwingslint zijn diverse functies aanwezig; agrarische, bedrijven- en woonfuncties.

12

Hoofdstuk 3 Beleidskader 3.1

Provinciaal beleid

Op 7 februari 2014 hebben Provinciale Staten de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening - partiële herziening 2014 vastgesteld. De provincie kiest in haar ruimtelijke beleid tot 2025 voor de verdere ontwikkeling van gevarieerde en aantrekkelijke woon-, werk- en leefmilieus en voor een kennisinnovatieve economie met als basis een klimaatbestendig en duurzaam Brabant. Het principe van behoud en ontwikkeling van het landschap is in de structuurvisie de 'rode' draad die de ruimtelijke ontwikkeling stuurt. De provincie wil het contrastrijke Brabantse landschap herkenbaar houden en verder versterken. Daarom wordt ingezet op de ontwikkeling van robuuste landschappen, een beleefbaar landschap vanaf het hoofdwegennet en behoud en versterking van aanwezige landschapskwaliteiten. In de provinciale Verordening ruimte 2014 is het plangebied aangeduid als Integratie stad land. Dit houdt in dat woningbouwontwikkelingen zoals in dit plan mogelijk zijn mits rekening gehouden wordt met de aanwezige ruimtelijke kwaliteiten en structuren in het gebied. Op dit aspect wordt hieronder nader ingegaan in paragraaf 3.2 gemeentelijk beleid en hoofdstuk 4 planbeschrijving. Daarnaast stelt artikel 3 van de Verordening regels met betrekking tot de bevordering van de ruimtelijke kwaliteit. Op dit aspect wordt nader in gegaan in paragraaf 4.3. landschapsinvesteringsregeling.

3.2

Gemeentelijk beleid

3.2.1 Ruimtelijke structuurvisie In samenhang met het provinciale beleid heeft de gemeente haar planologisch beleid voor de nabije toekomst vastgelegd in de Actualisatie Ruimtelijke Structuurvisie van december 2013. De ruimtelijke structuurvisie betreft het gehele gemeentelijke grondgebied, zoals ook bedoeld in de Wet ruimtelijke ordening. De ruimtelijke structuurvisie omvat de uitgangspunten en ambities van de gemeente voor het - door haar te voeren - ruimtelijk beleid in de komende 10 jaar, met een doorkijk naar 15 a 20 jaar. Het is het toetsingskader dat een onderlegger vormt voor de actualisering van bestemmingsplannen en projectprocedures, alsook een inspiratie- en ontwikkelingsopgave voor integrale gebiedsaanpak en projecten. Onderdeel van de ruimtelijke structuurvisie is het concept de 'Groene Delta'. Hiermee wordt ingezet op de realisatie van een robuuste en samenhangende groenblauwe structuur in en rond de stad 's-Hertogenbosch. Hiermee wordt een goed evenwicht tussen (rode) stedelijke ontwikkelingen en (groene) kwaliteit van het ommeland verzekerd. De Groene Delta is opgebouwd uit 'groengebieden' en 'verbindingen'. De groengebieden hebben verschillende accenten gekregen. Dit zijn 'consolidatie', 'transformatie' en 'landschappelijk waardevolle gebieden'. 13

Het plangebied Maliskampsestraat 61 ligt in het 'groene transformatiegebied'. Hier is het beleid gericht op het realiseren van nieuwe natuur- en landschapswaarden. Maatregelen die daarbij horen zijn bijvoorbeeld omvorming van landbouw naar natuur en rood voor groen op de schaal van het landschap. Daarnaast ligt het in een 'kleinschalig waardevol landschap'. Zij vormen belangrijke dragers van het groene Brabantse Mozaïeklandschap. Een voorbeeld binnen 's-Hertogenbosch is de Hooge Heide, waar ook het plangebied in ligt. De huidige bedrijfsbestemming is een functie die niet past binnen het beeld van een kleinschalig waardevol landschap. Met de omvorming van de bedrijfsbestemming naar een kleinschalige woonbestemming met natuur, wordt dit beeld hersteld en ontstaan er nieuwe natuurwaarden passend binnen de doelstelling van de groene transformatiegebieden.

Structuurvisie 's-Hertogenbosch 'Stad tussen Stromen, onderste laag

3.2.2 Structuurvisie Hooge Heide Zuid Voor het ten oosten van Rosmalen gelegen gebied De Hooge Heide heeft de gemeente de afgelopen jaren een drietal structuurvisies in procedure gebracht. Voor de deelgebieden Hooge Heide Noord en Midden zijn de visies inmiddels vastgelsteld. Voor het gebied Hooge Heide Zuid, waar dit plan in ligt, is in mei 2008 een concept visie in procedure gebracht. In deze concept visie was de landschappelijke onderlegger nog onderbelicht. Op ambtelijk niveau is het concept daarom verder uitgewerkt. Binnen het gebied Hooge Heide Zuid ligt ook het landgoed Coudewater. De ontwikkeling van dit grote gebied is momenteel nog erg onzeker en er vinden nog voortdurend onderhandelingen plaats met de eigenaar GGZ. Gelet hierop is tot nu toe de besluitvorming rondom de visie Hooge Heide Zuid nog niet afgerond. Daarbij speelt tevens een rol dat in het overige gedeelte van het plangebied momenteel nauwelijks ontwikkelingen plaats vinden. De gedachtenvorming over dit gebied tot nu toe biedt evenwel voldoende kaders om een individuele ontwikkeling als die voor het perceel Maliskampsestraat 61 te sturen.

14

In de later uitgewerkte visie van Hooge Heide Zuid is nadrukkelijk de landschappelijke onderlegger opgenomen. Er is een inventarisatie gemaakt van het gebied, waaruit onder meer blijkt dat er in het gebied vijf landchapstypen liggen. Het uitganspunt van de visie is om de landschappelijke kenmerken van de verschillende landschapstypen te benutten en te versterken en tegelijkertijd het gebied recreatief interessanter te maken. Onderstaande kaart laat de indeling op basis van landschapstypen zien:

Landschapstypen Hooge Heide Zuid 1. Landgoed. Coudewater en de directe omgeving van dit stichtingsdorp. 2. Kampenlandschap. Dit is onderverdeeld in drie gedeeltes: deelgebied West (golfbaan), deelgebied Midden (Maliskamp, Veedijk), Deelgebied Oost (Veedijk, vakantiepark Dierenbos); 3. Bosgebieden; 4. Heide-ontginning. Dit gebied grenst aan de bosgebieden en aan het Autotron. 5. Dorpskern (inclusie sportvelden). Deze valt in het bestemmingsplan 'Maliskamp'. In relatie tot de gebiedsvisie is een goede overgang van het dorp met het omliggende landschap van belang;

Visie ten aanzien van ontwikkeling van het landschap De opgave voor het gebied is het realiseren van een landschappelijk raamwerk waarbinnen in de visie beschreven ontwikkelingen kunnen plaatsvinden. Het raamwerk is gebaseerd op de historische situatie. Daarmee sluit de visie aan bij de ondergrond van het gebied, die altijd bepalend is geweest hoe het gebied er uit ziet. Door te behouden wat waarde heeft, wordt de kwaliteit van het gebied veiliggesteld. De visie streeft ernaar het landgoed bij Coudewater te versterken, de bossen te behouden en het huidige kampenlandschap te behouden en ontwikkelen naar een kleinschaliger halfopen kampenlandschap. De Maliskampsestraat 61 ligt in het Kampenlandschap. In de visie worden concrete aanbevelingen gedaan voor verbetering van dit landschap.

15

Kampenlandschap Een belangrijke doelstelling voor het kampenlandschap is het verbeteren van de ruimtelijke en ecologische samenhang. Dit kan bereikt worden door het landschappelijke raamwerk te versterken. Dit raamwerk bestaat een patroon van lanen, houtwallen en elzensingels, kleine bosjes en het raamwerk dat wordt gevormd door de Grote Wetering en de Kleine Wetering. Langs de Groote Wetering is ruimte voor natuurvriendelijke oevers en poelen. De combinatie van bos met open terreinen en houtwallen biedt voor veel waardevolle soorten een leefgebied. Deze leefgebieden kunnen worden versterkt door uitbreiding van het areaal. Vooral het uitbreiden van houtwallen en losse bosjes in het agrarisch gebied biedt veel mogelijkheden om te komen voor vergroting van het leefgebied. Tussen Maliskamp en Veedijk is de wens om de grotere schaal van het gebied te verkleinen. Dit kan door hier de oude houtwallen en elzensingels te herstellen. Belangrijk is de ontwikkeling van de erven. Nieuwe ontwikkelingen zouden kleinschalig moeten zijn en aandacht moeten besteden aan erfbeplanting. Daarbij blijft de openheid van het gebied van belang. De afwisseling van de kleine landschapselementen met open kavels is essentieel voor het kampenlandschap. Visie ten aanzien van de ontwikkeling van de bebouwingsstructuur De visie richt zich niet alleen op het landschap. Ook in de bestaande bebouwingsstructuur maakt deze visie veranderingen mogelijk. De Maliskampsestraat kenmerkt zich door bebouwingsclusters langs de straat. Deze bestaan uit woningen, agrarische bedrijfen en het bedrijf Maliskampsestraat 61.

Wonen, Agrarische bedrijven en bedrijven in het kampenlandschap

De verspreide bebouwingsclusters langs de Maliskampsestraat zijn van oudsher aanwezig en een kwaliteit voor het gebied. Wonen blijft een belangrijke functie in het gebied. Er zijn wel aanleidingen om tot uitbreiding van het aantal woningen over te gaan, maar dat mag niet gepaard gaan met het toevoegen van massa. Wonen wordt pas mogelijk als bijvoorbeeld een ongewenste ruimtelijke situatie opgelost kan worden of om groene ambities te bewerkstelligen. Primair doel is dat veranderingen in de bebouwingsstructuur leiden tot een toename van de ruimtelijke kwaliteit.

16

Voor veranderingen in de bebouwingsstructuur wordt de volgende checklist gehanteerd: 1. Er mogen geen nieuwe erven toegevoegd worden, uitgangspunt is het bestaande erf; 2. Verbeteren van de ruimtelijke relatie van het erf met het landschap, waarbij extra aandacht wordt gegeven aan de overgang van erf naar landschap (grenzen en begrenzingen); 3. Verbeteren van de erfstructuur ofwel de kwaliteit van het ensemble. Het ensemble is de samenhang van de gebouwen onderling en de samenhang tussen gebouwen, erf en landschap; 4. Verbeteren van de bebouwing. Aandachtspunten zijn de archtitectuur (materiaal-en kleurgebruik) en de relatie met de directe omgeving. Voorgaande is vooral relevant voor de erven aan de Maliskampsestraat. Vooral in het kampenlandschap is het wenselijk erftransformaties te realiseren. De visie reageert hiermee op de waarschijnlijke tendens dat steeds meer agrarische bedrijven en bedrijfgebouwen vrijkomen. Transformatie van de de erven biedt kansen om ruimtelijke kwaliteit te genereren in het buitengebied. De gebiedsvisie Hooge Heide Zuid richt zich vooral op de herontwikkeling van een (voormalig) agrarisch erf. Na herontwikkeling hebben de erven een betere kwaliteit. Er moet sprake zijn van een ruimtelijk en functioneel samenhangend bebouwings- en landschapsensemble. De kenmerken van het nieuwe erf zijn gebaseerd op elementen van het voormalig agrarisch erf. Verder wordt het nieuwe erf met routes, beplantingen en zichtlijnen verbonden met het omliggende landschap en omliggende erven. De eigenaren van de grond dragen zorg voor het onderhoud en een duurzaam beheer van het erf.

17

18

Hoofdstuk 4 Planbeschrijving 4.1

Ligging planlocatie ten opzichte van de omgeving

De planlocatie is kadastraal bekend: gemeente Rosmalen, sectie D nummers 2655, 2656 en 2724. De locatie heeft een grootte van 12261 m². Onderstaande figuur geeft een uitsnede van de kadastrale kaart waarop de planlocatie is aangeduid.

19

Kadastrale gegevens Het plangebied ligt tussen de Maliskampsestraat en De Grote Wetering. Het plangebied ligt met de achterzijde tegen één van de twee 'stapstenen' in de ecologische verbindingszone van De Grote Wetering die het natuurgebied Maashorst verbindt met het stroomdal van de Aa. De 'stapsteen' is ingericht met poelen, ruigtes, beplanting en een aangelegde heuvel die als dassenburcht dient. De EVZ is afgestemd op bepaalde diersoorten zoals de kamsalamander (poelen) kleine zoogdieren en vogels en schraalgrasland voor bloemen, vlinders en andere insecten. Het IVN gebruikt deze plaats voor studie- en educatiedoeleinden. e

Een 2 kenmerk van de groene omgeving is dat er door nieuwe bomenaanplant sterke lijnen haaks op de Maliskampsestraat ontstaan.

4.2

Stedenbouwkundig en landschapsplan

4.2.1 Stedenbouwkundige aspecten Het ontwerpplan gaat uit van de verwijdering van de bedrijfsbestemming en de volledige sloop van de bedrijfsgebouwen. Het relatief grootschalige bedrijfspand wordt gesloopt en hiervoor in de plaats komen drie nieuwe woningen. De nieuwe woningen worden volgens het principe van een boerenerf gebouwd. Dit betekent een kwaliteitsverbetering voor het landschap omdat daarmee de ongewenste schaalvergroting die in het gebied heeft plaatsgevonden wordt opgeheven, en vervangen door een nieuw boerenerf die karakteristiek is voor het kleinschalige kampenlandschap. Het nieuwe woonerf krijgt een voor het gebied passende schaal en is is kleiner dan het oorspronkelijke erf doordat het gedeelte dat grenst aan de Groote Wetering wordt bestemd als natuur.

20

Aan de Maliskampsestraat komt een inrit (op de plaats van de huidige inrit) evenwijdig aan de bestaande boerderij. De inrit komt uit op een compact boerenerf met schuren. Kenmerk van het boerenerf is dat dit erf omsloten is door bebouwing met kleine doorzichten naar het landschap. De clustering van de gebouwen rond het erf is geheel functioneel en praktisch. In de schuren worden woningen gevestigd. Kenmerkend voor een bebouwing met schuren zijn langgerekte massa's met grote dakvlakken. De daken van de nieuwe bebouwing zijn prominent aanwezig, meer dan de gevels die vaak verdwijnen achter hagen en erfafscheidingen. Goten zijn over het algemeen niet hoger dan 3,0 meter. De nokhoogte is maximaal 8,5 meter. De massa's dienen het volume van een schuur te kunnen herbergen. Aan- en bijgebouwen zijn onderdeel van het hoofdvolume. De inhoud van de nieuwe woningen wordt daarmee maximaal vastgelegd op 1000 m3. Voor de woning aan de westzijde van het erf wordt een uitzondering gemaakt qua goothoogte. Dit wordt een veldschuurtype met een hoge goothoogte (tot 5,5 meter) aan de zijde van het erf en een lage goothoogte aan de zijde van het landschap. Het erf wordt gemaakt in één type bestrating met duurzame uitstraling (geen betonklinkers) en loopt tot tegen de erfbebouwing. Het is niet toegestaan om voortuintjes te maken bij de erfwoningen. De schuurwoningen krijgen uiterlijke kenmerken van schuren of stallen. Afleesbare stramienen en/of gelaagde gevelopbouw. Kleurstellingen van de nieuwe woningen zullen gebaseerd zijn op aardetinten. Daken zullen donker van kleur zijn. De toe te passen materialen zullen duurzaam zijn.

Vogelvluchtimpressie van het planontwerp 4.2.2 Bestaande bedrijfswoning De bestaande woning verliest zijn functie als bedrijfswoning en wordt een normale burgerwoning. De huidige woning wordt op de plaats van de verbinding met de huidige bedrijfsgebouwen aangepast met een nieuwe gevel en een gedeelte nieuw dak dat aansluit bij de huidige kenmerken van de woning.

21

4.2.3 Parkeren Het parkeren van auto's wordt geheel op het erf gerealiseerd. Per woning zijn er minimaal 2 parkeerplaatsen op het erf aanwezig. Aan het erf wordt een gebouwde voorziening gemaakt met 3 carports zodat er vanaf de buitenzijde van het erf geen auto's zichtbaar zijn. Per woning wordt minimaal 1 bezoekersparkeeerplaats op het erf gerealiseerd. In de volumes van de woningen wordt een garage of carport gerealiseerd.

Het ontwerpplan 4.2.4 Landschappelijke inpassing Het ontwerpplan gaat tevens uit van een versteviging van de groenstructuur en aansluiting bij de gewenste inrichting van de 'stapsteen', ten zuiden van het erf, gelegen tegen de huidige stapsteen. Hiermee wordt het kenmerkende kleinschalige karakter van het kampenlandschap versterkt en het leefgebied langs de Groote Wetering uitgebreid. In samenspraak met IVN en de gemeentelijke ecoloog wordt in deze natuurzone een nadere inrichting opgesteld. Onderdeel van deze inrichting betreft de verplaatsing van de bestaande waterberging/vijver in de richting van de 'stapsteen' en het aanbrengen van nieuw groen. De nieuwe waterberging/poel krijgt kanten van verschillende schuinte om biodiversiteit te bevorderen. Voorafgaand aan de verplaatsing zullen op aangeven van een ecoloog en het IVN stappen ondernomen worden zodat dieren, amfibieën en andere waterbeestjes de gelegenheid krijgen om van de huidige vijver naar de nieuwe waterberging te verhuizen. Met deze aanwijzingen is direct aangevangen omdat het een langstrekkend geleidelijk proces is. Met het IVN is overeengekomen dat de initiatiefnemer een stroomvoorziening aanlegt tot in de huidige 'stapsteen' zodat de vlinderwerkgroep hier gebruik van kan maken. 22

Rondom de bestaande woning zal een versteviging van (hoog) opgaand groen gerealiseerd worden.

De natuurzone met de plaats van de nieuwe poel. op de achtergrond de 'stapsteen' aan de Grote Wetering. Van het aanwezige groen is een bomeninventarisatie gemaakt. Op deze kaart zijn alle bomen en belangrijke onderbeplanting aangegeven. Tevens is aangegeven welk groen verplaatst gaat worden. De initiatiefnemer hecht grote waarde aan het verplanten/overplaatsen van enkele grote inheemse solitaire bomen uit de bestaande tuin naar de natuurzone of de entree naar het erf. Deze bomen staan met nummers aangegeven op de kaart.

23

Inventarisatiekaart bestaande bomen en groenstructuren

24

4.3

Landschapsinvesteringsregeling

Zoals boven reeds aangegeven zal met het verdwijnen van het onaantrekkelijke bedrijfsgebouw en het bouwen van 3 woningen in een verbeterde groenstructuur, een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit ontstaan. Om dit nader te onderbouwen zal er per te realiseren woning een op € 155.000,-- waardeerbare investering gedaan moeten worden (in totaliteit derhalve € 465.000,00). Initiatiefnemer zal moeten aantonen dat de investering die hij pleegt c.q. de kosten die hij in het kader van bedoelde kwaliteitsverbetering maakt, tenminste gelijkwaardig zijn aan het hiervoor genoemd bedrag van € 465.000,--. Daarbij kan een relatie worden gelegd met de landschappelijke meerwaarde van beëindiging van het bedrijf, sloop van de opstallen, de wijze van inpassing in het landschap en -zo nodig- de betaling van een bedrag aan de gemeente. Zoals blijk uit als bijlage bijgevoegde rapport van Van der Vleuten Raadgevers dient met het beëindigen en slopen van het bedrijf rekening te worden gehouden met een schadeloosstelling van €649.000,--. Op deze wijze wordt voldaan aan het vereiste van de kwaliteitsverbetering zoals bedoeld in artikel 3 van de provinciale Verordening ruimte 2014. Voor de vaststelling van het bestemmingsplan is met de initiatiefnemer een anterieure overeenkomst afgesloten. Eén van de onderdelen van deze overeenkomst is de realisering van de landschapsinvestering. Op deze wijze is de verbetering van de kwaliteit van het landschap voldoende geborgd.

25

26

Hoofdstuk 5 Milieu-aspecten Er bestaat een duidelijke relatie tussen milieubeleid en ruimtelijke ordening. De laatste decennia groeien de beleidsvelden naar elkaar toe. De milieukwaliteit vormt een belangrijke afweging bij de ontwikkelingsmogelijkheden van ruimtelijke functies. Bij de besluitvorming over het al dan niet toelaten van een bepaalde ruimtelijke ontwikkeling, dient onderzocht te worden welke milieuaspecten daarbij een rol kunnen spelen. Het is daarnaast van belang om milieubelastende functies ruimtelijk te scheiden ten opzichte van milieugevoelige functies zoals woningen. Andersom moet in de ruimtelijke ordening nadrukkelijk rekening gehouden worden met de gevolgen van ruimtelijke ingrepen voor het milieu. Milieubelastende situaties moeten voorkomen worden. In dit hoofdstuk wordt de milieuafweging verwoord met betrekking tot de nieuwe ontwikkeling van woningen.

5.1

Natuur

Bij ruimtelijke ontwikkelingen dient te worden beoordeeld hoe de ontwikkeling zich verhoudt tot de geldende natuurwetgeving. 5.1.1 Natura 2000 gebieden De effecten van het plan hebben geen effecten op Natura 2000 gebieden. Het dichtstbijzijnde gebied is de Gement en het Bossche Broek op 6 km afstand. 5.1.2 Ecologische hoofdstructuur De Ecologisch Hoofdstructuur is een ruimtelijke structuur die is vastgelegd in de verordening Ruimte van de provincie. De gemeente vertaalt dit in haar bestemmingsplannen. Het plangebied ligt aangrenzend aan een stapsteen welke deel uitmaakt van de ecologische hoofdstructuur. Langs de Groote Wetering ligt namelijk een Ecologische Verbindingszone (EVZ). Deze EVZ is uitgevoerd met een smalle moerasstrook langs de dijk en stapstenen met ruigtes, bosjes, poelen en dergelijke. Het plan sluit met zijn inrichting aan bij de Stapsteen. De inrichting van het achterperceel wordt ook voor een groot deel als stapsteen aangelegd. In het contract zal ook worden vastgelegd welk beheer en gebruik dit perceel zal krijgen. De bestemming natuur sluit het beste aan bij de functie van dit perceel. Gezien de natuurlijke inrichting van het aangrenzende perceel is wordt een negatieve invloed voorkomen. Juist door uitbreiding van het areaal aangrenzende natuur zal het effect positief zijn. Nader onderzoek hiervoor is verder niet nodig.

27

5.1.3 Flora- en faunawet De Flora- en faunawet beschermt soorten planten en dieren die in het wild leven. Beschermde soorten zijn aangewezen. Om de effecten op beschermde soorten te beoordelen is door middel van een terreinbezoek en een bureauonderzoek beoordeeld of hier beschermde soorten (kunnen) voorkomen en zoja wat het effect is op deze soorten en of hier een ontheffing voor kan worden verkregen.

Vogels Tijdens het broedseizoen zijn bijna alle vogelsoorten beschermd. Een effect kan worden voorkomen door buiten het broedseizoen te werken. Sommige nestplaatsen zijn jaarrond beschermd. Van de soorten waarvan het nest jaarrond beschermd wordt komt in ieder geval de huismus voor in het plangebied. Daarnaast komen in de omgeving de steenuil en mogelijk ook de kerkuil voor. Ook zijn er mogelijk de huiszwaluw of de gierzwaluw aanwezig in het plangebied als broedvogel. Op basis van een nader onderzoek in het broedseizoen wordt vastgesteld welke soorten er gebruik maken van het plangebied en wat de effecten zijn van de sloop van de bedrijfsbebouwing. Ingeschat wordt dat de effecten gering zijn omdat de bedrijfsbebouwing niet erg geschikt is als broedlocatie. Eventuele nestplaatsen kunnen gemakkelijk gemitigeerd worden. In de nieuwe bebouwing worden nestgelegenheden gerealiseerd voor de huismus.

Vleermuizen Mogelijk komen er vleermuizen voor in het plangebied. Verblijfsplaatsen zijn ook mogelijk aanwezig. Hier vindt nog nader onderzoek naar plaats. De geschiktheid van de te slopen bebouwing voor vleermuizen lijkt echter beperkt. Eventuele negatieve effecten kunnen goed gemitigeerd worden.

Zoogdieren Van de zoogdieren buiten de vleermuizen komen mogelijk de das en de steenmarter in de omgeving voor. Voor de das is de ontwikkeling neutraal. De burcht zit niet in de directe omgeving van het plangebied. Mogelijk gebruikt de das het plangebied als foerageergebied. Dit kan onveranderd doorgaan. De steenmarter kan gebruik maken van de bebouwing. Hierop zal in het nadere onderzoek naar gekeken worden. De bebouwing is niet direct geschikt voor de steenmarter vanwege het ontbreken van openingen.

Amfibieën. Mogelijk komen in het gebied beschermde amfibieën voor. De huidige tuin bevat een grote vijver / poel waar amfibieën in voorkomen. De huidige poel wordt gedempt en er wordt een nieuwe aangelegd achter op het terrein. De beschermde kamsalamander komt ook in de omgeving voor. De soort wordt echter niet verwacht omdat in nabijgelegen poelen ook nog geen kamsalamander is waargenomen bij onderzoek. Wel vindt controle plaats. Indien de soort er wel blijkt te zitten zal er een ontheffing nodig zijn om de poel te dempen. Door verplaatsing van de soort naar de nieuw te graven poel kan de soort hier toch behouden blijven op deze plek. Verwacht wordt dat een ontheffing dan verleend wordt.

Vissen In een nader onderzoek zal de vijver gecontroleerd worden op beschermde soorten vissen. Deze worden hier gezien de geïsoleerde ligging niet verwacht. Worden deze toch gevonden is een ontheffing nodig voor het dempen van de vijver. De vissen kunnen dan overgezet worden naar ander water.

28

Flora Beschermde flora komt op het terrein niet voor. Het plangebied bestaat uit intensief onderhouden tuin en gebouwen. Hier zijn geen beschermde soorten aangetroffen en zijn ook geen beschermde soorten te verwachten.

Insecten e.d. Vanwege het ontbreken van geschikte waardplanten worden hier geen beschermde insecten verwacht.

Conclusie De Natuurwetgeving staat de uitvoering van het plan niet in de weg. Mogelijk is er een effect op beschermde soorten. Dit effect is echter beperkt, want de geschiktheid van het terrein blijft gelijk of wordt groter. Voor het slopen van de bedrijfsbebouwing is het mogelijk dat verblijfplaatsen gemitigeerd moeten worden en hiervoor een ontheffing nodig is. Deze ontheffing kan worden verkregen. Voor het dempen van de huidige vijver is alleen een ontheffing nodig als er beschermde soorten in zitten. Dit wordt niet verwacht. Mochten hier de beschermde kamsalamander of beschermde vissoorten worden aangetroffen kunnen deze met een ontheffing worden verplaatst naar de nieuwe poel achterin het terrein of ander water voor eventueel aangetroffen vissen als de kleine modderkruiper. Het plan wordt als haalbaar beoordeeld.

5.2

Bedrijven

Vanuit milieuoogpunt kan een bepaalde afstand tussen een milieubelastende activiteit en een milieugevoelig object noodzakelijk zijn. Deze afstand dient dan om ter plaatse van kwetsbare objecten, zoals woningen, een aanvaardbaar geur-, geluid- of veiligheidsniveau te realiseren. De nieuwe ontwikkeling mag niet worden gehinderd door bestaande functies, maar ook mogen deze functies niet worden beperkt door de beoogde ontwikkeling. Nabij het plangebied is een agrarische bedrijf gelegen aan de Maliskampsestraat 63a: veehouderijbedrijf (o.a. vleesstieren en vleesstierkalveren), niet intensief. Wordt verder beschreven onder geurhinder en geluid. Er zijn geen intensieve veehouderijbedrijven in de directe omgeving van het plangebied gelegen die een stankcirkel hebben. Verder is er geen bedrijvigheid in de omgeving aanwezig. De kwaliteit van de leefomgeving zal dus niet bovenmatig worden verstoord.

5.3

Geurhinder

Uitgangspunt is dat een nieuwe woonlocatie, of anderszins gevoelige bestemming, op een zodanige afstand wordt gepland van stankbronnen – en andersom – dat geen of hooguit een acceptabele mate van hinder te verwachten is. Indicaties voor aan te houden afstanden zijn onder andere te ontlenen uit de VNG-publicatie “Bedrijven en milieuzonering”, stankwetgeving en gegevens uit vergunningen of meldingen van het betreffende bedrijf dat stank veroorzaakt. Bij burgemeester en wethouders van 's-Hertogenbosch is op 11 januari 2012 een aanvraag ingediend(met aanvraagnummer 297511), door de heer P. van Helvoort om een revisievergunning art. 2.6 van de Wet Algemene Bepalingen Omgevingsrecht. De aanvraag is gedaan voor de rundveehouderij op de locatie Maliskampsestraat 63A te Rosmalen. De activiteiten waarvoor om vergunning wordt verzocht betreffen het houden van zoogkoeien, jongvee, vleesvarkens, vleesstieren, vleeskalveren en een fokstier. Er is opslag van ruwvoer in een sleufsilo en mengvoeder in silo's.

Voorgrondbelasting 29

Volgens het gemeentelijk vastgesteld geurbeleid voor agrarische bedrijven geldt voor de locatie een geurnorm van 10 odourunits/m3 op de gevel van de nieuwe woningen. De geuremissie op de nieuwe woningen afkomstig van het bedrijf Maliskampsestraat 63a is apart berekend. Uit de berekeningen volgt dat op geen enkel punt van de locatie Maliskampsestraat 61 de norm van 10 odourunits/m3 wordt overgeschreden. Zelfs de norm voor een bebouwde kom (stedelijk gebied van 1,0 odourunits/m3) wordt niet overschreden. Deze voorgrondbelasting is zeer gering en zorgt voor een goed woon- en leefklimaat ter plaatse van de te ontwikkelen locatie.

Achtergrondbelasting Uit uitgevoerde geurberekeningen die onderdeel uitmaakte van de 'voorstudie' van het gemeentelijk vastgestelde geurbeleid, is gebleken dat ter plaatse van de locatie Maliskampsestraat 61 een achtergrondbelasting aanwezig is van 0 - 1 odourunits/m3. Dit is (zeer) gering en betekent dat er een goed woon- en leefklimaat aanwezig is. Omdat zowel de voorgrondbelasting als de achtergrondbelasting klein zijn, is hier niet te zeggen welke van de twee maatgevend is. Dit is in deze situatie ook niet relevant, immers beiden geven aan dat er sprake is van een goed woon- en leefklimaat. Vanuit geur zijn er dan ook geen belemmeringen t.o.v. de nieuw te bouwen woningen aan de Maliskampsestraat 61. Ook de bedrijfsvoering van Maliskampsestraat 63A wordt niet onevenredig in zijn belangen geschaad.

5.4

Geluid

Wegverkeer Geluid beïnvloedt in belangrijke mate de kwaliteit van de leefomgeving. In de Wet geluidhinder (Wgh) worden daarom eisen gesteld aan de toelaatbare geluidbelasting op de gevels van nog niet geprojecteerde woningen binnen de zone langs de weg. Deze wettelijke zonebreedtes zijn zodanig bepaald dat er buiten de zone in het algemeen geen geluidniveaus voorkomen van meer dan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB. Ten gevolge van het verkeerslawaai van de Maliskampsestraat bedraagt de maximale geluidsbelasting op 25 meter vanaf de as van de weg 48 dB. De nieuw te bouwen woningen staat op een afstand van 50 meter t.o.v. deze Maliskampsestraat. De maximale geluidbelasting blijft dus onder de voorkeursgrenswaarde van 48 dB. Hiermee wordt voldaan aan de eisen uit de Wet geluidhinder (Wgh). Maliskampsestraat 63A Voor de bedrijfsactiviteiten van het agrarisch bedrijf is onderzoek uitgevoerd ter plaatse van geluidgevoelige bestemmingen en een aantal referentiepunten.(Greten Raadgevende Ingenieurs, 14-02-2012). Referentiepunt 8 is maatgevend voor de herontwikkeling. De berekende waarden liggen op het referentiepunt in de dagperiode op 39 dB(A), in de avondperiode op 15 dB(A) en in de nachtperiode op 33 dB(A). Het plangebied ligt nog eens 100 meter van dit referentiepunt af. Hierdoor zal de geluidbelasting nog verder afnemen t.o.v. de berekende waarde. De voorgenomen herontwikkeling zal het bedrijf niet in zijn belangen schaden. Daarnaast zal in het plangebied sprake zijn van een goed woon- en leefklimaat.

30

5.5

Luchtkwaliteit

Luchtkwaliteit heeft betrekking op de aanwezigheid van verontreinigende stoffen in de buitenlucht. Bij het nemen van ruimtelijke besluiten moet beoordeeld worden of wordt voldaan aan de eisen die vanuit de Wet milieubeheer gelden. Hierbij wordt getoetst aan de voor bepaalde stoffen vastgestelde grenswaarden en wordt beoordeeld of met het ruimtelijk besluit ontwikkelingen mogelijk worden gemaakt die de luchtkwaliteit zullen verslechteren. In het Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen) (NIBM) is vastgelegd wanneer een project/plan niet in betekenende mate bijdraagt aan de concentratie van een bepaalde stof. Een plan/project draagt niet in betekenende mate bij als de toename van de concentraties in de buitenlucht van zowel NO2 als PM10 niet meer bedraagt dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde voor die stoffen. Dit komt voor beide stoffen overeen met een maximale toename van de concentraties met 1,2 ìg/m3. Projecten die niet in betekenende mate bijdragen aan de verslechtering van de luchtkwaliteit hoeven niet getoetst te worden aan de grenswaarden uit de Wet milieubeheer. Wel moet aannemelijk worden gemaakt dat als gevolg van het project de jaargemiddelde concentraties PM10 en NO2 niet met meer dan 1,2 ìg/m3 toenemen. De nieuwbouw van woningen heeft verwaarloosbare gevolgen voor de verkeersaantrekkende werking. Met behulp van de nibm-tool is bepaald of de ontwikkeling in betekenende mate bijdraagt aan de concentratie luchtverontreinigende stoffen. Hierbij gaat de nibm-tool uit van de worstcasesituatie (maximale bijdrage ontwikkeling). Uit de nibm-tool blijkt dat de maximale bijdrage van de ontwikkeling aan de concentratie stikstofdioxide 0,03 ìg/m³ bedraagt en fijn stof 0,01 ìg/m³. Daarnaast zijn in de Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteiteisen) categorieën van gevallen aangewezen die per definitie niet in betekenende mate bijdragen. Voor deze categorieën van gevallen hoeft geen onderzoek plaats te vinden of hoeft niet aannemelijk gemaakt te worden dat ze niet in betekenende mate bijdragen. Eén van deze categorieën betreft de bouw van 1.500 woningen, waarbij is uitgegaan van een verkeersgeneratie van ten minste 7.500 motorvoertuigbewegingen per etmaal. De verkeersaantrekkende werking van dit plan ligt ruim beneden deze 7.500 motorvoertuigbewegingen per etmaal en valt dus niet onder de Regeling niet in betekenende mate bijdragen. Daarmee is aannemelijk gemaakt dat dit project niet in betekenende mate bijdraagt. Ondanks dat het plan zelf niet in betekende mate bijdraagt aan een verslechtering van de luchtkwaliteit, dient voor wat betreft het verplichte 'goede ruimtelijke ordening' wel afgewogen te worden of het aanvaardbaar is om de functie gemengde doeleinden op deze locatie te realiseren. Dit wordt in de toelichting van het 'Besluit Niet in Betekenende Mate' benadrukt. Daarbij speelt de mate van blootstelling aan luchtverontreiniging een belangrijke rol. Hiervoor is een beschouwing gedaan van de huidige situatie en 10 jaar na realisatie. Uit deze beschouwing kan inzake luchtkwaliteit geconcludeerd worden dat: 

voor stikstofdioxide (NO2) ruimschoots zal worden voldaan aan het gestelde jaargemiddelde grenswaarde van 40 ìg/m3, alsmede aan de uurgemiddelde grenswaarde; Momenteel ligt de waarde op 21 ìg/m3 en zal in de toekomst verminderen tot 15 ìg/m3.  voor zwevende deeltjes (PM10) ruimschoots zal worden voldaan aan het gestelde jaargemiddelde grenswaarde van 40 ìg/m3: Momenteel ligt de waarde op 22 ìg/m3 en zal in de toekomst verminderen tot 19 ìg/m3. Er worden voor het gebied geen grenswaarden overschreden. Vanuit het aspect luchtkwaliteit zijn er geen belemmeringen voor de voorgenomen ontwikkeling.

31

5.6

Bodemkwaliteit

Maliskamp is gelegen in een voormalig poldergebied. Geologisch behoren de gronden tot jongere holocene rivierafzettingen op Pleistoceen zand. Uit de historische kaart van 1850 blijkt dat het verkavelingspatroon in het nu nog landelijke gebied vrijwel onveranderd is gebleven er is nog steeds sprake van blokverkaveling, vrijwel loodrecht op het oude wegenpatroon. Omstreeks de 17e en de 18e eeuw werd er in de buurt veel turf en leem gestoken. Voor deze ruimtelijke ontwikkeling zal onderbouwd moeten worden dat deze ten aanzien van het aspect bodem uitvoerbaar is. Ter plaatse van het plangebied vinden geen 'verdachte' activiteiten meer plaats welke van invloed zijn op de bodemkwaliteit. Voor zover bekend is op de onderzoekslocatie 1 ondergrondse tank aanwezig geweest. Deze tank is in 1996 gereinigd en verwijderd. Er hebben zich geen calamiteiten voorgedaan die een mogelijke bodemverontreiniging hebben veroorzaakt. Ter plaatse is een bodemonderzoek uitgevoerd: Verkennend bodemonderzoek Maliskampsestraat 61 te Rosmalen door Van Oord Bodemonderzoek BV d.d. 3 maart 2014. Uit dit onderzoek blijkt dat in de grond geen overschrijdingen zijn gemeten. In het grondwater zijn ook geen overschrijdingen gemeten. De locatie is hiermee geschikt voor woningbouw. Wettelijke regelingen Grondverzet en –afvoer zal overeenkomstig het gestelde in het besluit Bodemkwaliteit moeten geschieden. Bij bronneringswerkzaamheden zullen voor zover relevant ingevolge de Waterwet meldingen c.q. aanvragen voor vergunningen moeten worden ingediend.

5.7

Externe veiligheid

De doelstelling van het externe veiligheidsbeleid is het realiseren van een veilige woon- en leefomgeving voor het beheersen van risico's van activiteiten met gevaarlijke stoffen (zoals opslag en transport). Het beleid is erop gericht te voorkomen dat er dichtbij gevoelige bestemmingen activiteiten met gevaarlijke stoffen plaatsvinden. Transport over weg, spoor en water: De gemeente heeft onderzoek uitgevoerd naar de risico's als gevolg van gevaarlijk transport over de weg, het spoor en over het water. Doel van het onderzoek is zorg te dragen voor het feit dat de toekomstige bewoners geen onnodig hoge risico's lopen. Naar voren is gekomen dat gevaarlijk transport over de weg, het water en het spoor niet relevant is voor het plangebied. Inrichtingen: Daarnaast is in het onderzoek ook gekeken naar externe veiligheid als gevolg van inrichtingen. Ook externe veiligheid als gevolg van inrichtingen is niet relevant voor het plangebied. Ondergrondse transportleiding: Op een afstand van circa 185 meter is een ondergrondse leiding aanwezig, waardoor gevaarlijke stoffen worden vervoerd. Deze leiding ligt parallel aan de watergang Grote Wetering, op grondgebied van de gemeente St. Michielsgestel. Gezien de afstand tussen het plangebied en de leiding zijn er geen belemmeringen en hoeft geen rekening te worden gehouden met een aanvullend onderzoek voor wat betreft het Groepsrisico. De toename van de personendichtheid in het gebied door de ontwikkeling is zo beperkt dat geen relevante toename van het Groepsrisico zal optreden.

5.8

Duurzaam bouwen en energie

Het waarborgen van de kwaliteit van de leefomgeving is een belangrijke opgave voor de gemeente. Van ontwerp, aanleg, inrichting tot beheer wordt de stedelijke ontwikkeling steeds duurzamer vormgegeven. De gemeente 's-Hertogenbosch wil een voortrekkersrol blijven spelen op het gebied van duurzame stedelijke ontwikkeling.

32

Onder duurzame stedelijke ontwikkeling wordt verstaan: het rekening houden met milieuaspecten gedurende planontwikkeling, bouw, inrichting en beheer van de nieuwe wijk. Belangrijke onderwerpen zijn: energie, water, afval, verkeer, materiaalgebruik, bodem, geluid en natuur. 'Voor duurzaam bouwen is door de gemeente besloten om drie speerpunten te hanteren: 25% CO2-besparing, afkoppelen van hemelwater en toepassing van hout uit goed beheerde bossen. Energie Energie is één van de speerpunten van het gemeentelijke milieubeleid. Voor nieuwbouw wordt gestreefd naar minimaal 25% energiebesparing gerealiseerd ten opzichte van de wettelijke normen uit het bouwbesluit op het moment van de aanvraag omgevingsvergunning voor bouwen. Integraal waterbeheer Hemelwaterafvoer dient te gebeuren middels infiltratie naar de bodem of oppervlakkige afvoering naar het oppervlaktewater, of via een gescheiden rioolstelsel. Voor het bepalen van de mogelijkheden op de betreffende locatie is de watertoets het uitgangspunt. Als infiltratie of afvoer naar het oppervlaktewater gezien de locatie niet mogelijk is en er geen gescheiden rioolstelsel is, moet er een dubbel rioolstelsel tot aan de controleput aangelegd worden, zodat bij aanleg van een gescheiden rioolstelsel er eenvoudig alsnog hierop aangesloten kan worden. Om verontreiniging van het oppervlakte water en/of het grondwater te voorkomen, worden alleen materialen toegepast die geen schadelijke emissie naar het regenwater hebben. Hout uit duurzaam beheerde bossen Om duurzaam bosbeheer te waarborgen en roofbouw en illegale kap te voorkomen wordt hout uit duurzaam beheerde bossen toegepast. Dit wordt gewaarborgd met het FSC-certificaat of het PEFC-keurmerk (SFI, CSA en ATFS), niet zijnde MTCS. Dat betekent dat materialen wordt betrokken bij deze gecertificeerde toeleveranciers.

33

34

Hoofdstuk 6 Water 6.1

Beleid

Integraal waterbeheer beoogt een duurzaam en veerkrachtig watersysteem waarbij kansen worden benut en functies zoveel mogelijk worden gecombineerd. Op 14 juli 2009 stelde de gemeenteraad van 's-Hertogenbosch het waterplan 'Waterstad 's-Hertogenbosch' vast. Het doel van dit waterplan is het bereiken van een veilig en een duurzaam watersysteem in en om 's-Hertogenbosch, waarbij zo goed mogelijk aan de wensen van alle belanghebbenden tegemoet wordt gekomen. Het Waterplan betreft een koepelplan voor alle waterzaken. Het gaat daarbij om de gewenste inrichting en het beheer van oppervlaktewater en grondwater als ook om de afvoer van hemelwater en afvalwater. Het plangebied is gelegen in het beheergebied van het Waterschap Aa en Maas. Het Waterbeheerplan van het waterschap beschrijft de hoofdlijnen voor het te voeren beleid voor de periode 2010-2015, met een doorkijk naar 2027. Voor ruimtelijke ontwikkelingen hanteert het waterschap acht uitgangspunten: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8.

6.2

wateroverlastvrij bestemmen; gescheiden houden van vuil water en schoon hemelwater; doorlopen van de afwegingsstappen (hergebruik - infiltratie - buffering - afvoer); hydrologisch neutraal ontwikkelen; water als kans; meervoudig ruimtegebruik; voorkomen van vervuiling; waterschapsbelangen.

Watersysteem

Het plangebied ligt op de hoge zandgronden. Het stedelijk gebied is voorzien van een gemengd rioolstelsel waarin naast het huishoudelijk afvalwater ook afstromend regenwater wordt afgevoerd naar de rioolwaterzuivering van het waterschap Aa en Maas. De waterstand in de zuidelijk grenzende waterloop, genaamd de Groote Wetering, kan oplopen tot 5.00 m + NAP en hoger. Langs de dijk ligt een kwelsloot. Het streefpeil van de buurt bedraagt 3,60 m + NAP, in minder natte perioden 3,50 m + NAP en in natte perioden kan het peil in de waterlopen oplopen tot 3.80 m + NAP. Het waterpeil in de noordelijke bermsloot van de Groote Wetering wordt op peil gehouden door een stuw. De kruinhoogte van de dijken langs de Groote Wetering bedraagt 6,25 m + NAP. In het gebied Maliskamp kan water ingelaten worden vanuit de Kleine Wetering. Langs het Torenstraatje bevindt zich het gemaal Kleine wetering. Het waterpeil in de Kleine wetering heeft een winterpeil van 3.40 m + NAP en een zomerpeil van 3.80 m + NAP. De stromingsrichting van het freatische grondwater is noordwestelijk gericht. De grondwaterstand in de buurt was in 1995 circa 1.35 m – maaiveld. Het gehele gebied valt voor het waterbeheer onder waterschap Aa en Maas. 35

6.3

Huidige en toekomstige situatie

De huidige situatie is dat hemelwater dat op daken en bestrating valt afgevoerd wordt op het omringende terrein. In de nieuwe situatie zal dit tevens zo blijven. Alle water zal zo dicht mogelijk op de plaats waar dit valt geïnfiltreerd worden in de bodem. Er zal sprake zijn van een hydrologische neutrale situatie. Met behulp van het toetsingsinstrumentarium Hydrologisch Neutraal Ontwikkelen (HNO-tool) zal een berekening voor de compenserende berging voor het nieuw verwachte verhard gebied worden uitgevoerd. Hier geldt een waterbergingsopgave van 15 mm per m2 oppervlak verharding dat wordt vervangen, oftewel 150 m3/ ha verhard gebied. Deze waterbergingsopgave geldt voor het gehele verharde oppervlak dat men vervangt of renoveert. Voor toename van het verhard oppervlak geldt het uitgangspunt Hydrologisch Neutraal Ontwikkelen. De initiatiefnemer voert het hemelwater en huishoudelijk afvalwater gescheiden af. Het afvalwater voert hij af naar het riool. Voor het hemelwater geldt de waterbergingsopgave. Daarom eist de gemeente dat de initiatiefnemer het afvalwater aan de perceelgrens gescheiden aanlevert. In het plangebied wordt tevens een nieuwe poel aangelegd die in directe verbinding staat met het infiltratieriool. Deze poel dient als overloopvoorziening voor het overtollige hemelwater.

6.4

Waterkwaliteit

Om de kwaliteit van het hemelwater te garanderen dienen onderdelen welke met regenwater in aanraking kunnen komen, te worden vervaardigd of te bestaan uit niet-uitloogbare bouwmaterialen zoals kunststoffen of gecoat staal of aluminium . Door het gebruik van niet-uitlogende materialen komen geen verhoogde concentraties verontreinigende stoffen voor in het te infiltreren water. In de nieuwe situatie wordt alleen het huishoudelijk afvalwater geloosd op de bestaande riolering. Het schoon hemelwater wordt afgekoppeld op een nieuw aan te leggen aansluiting op een schoonwater infiltratieriool en wordt daardoor geïnfiltreerd in de bodem. Enkel schoon regenwater mag worden geïnfiltreerd. Infiltratie van afgekoppelde verhardingen zoals opritten, parkeerplaatsen en terrassen mag niet verontreinigd zijn met chemische bestrijdingsmiddelen, olie, agressieve reinigingsmiddelen of andere verontreinigende stoffen.

36

Hoofdstuk 7 Archeologie Inleiding Met de invoering van de Wet op de Archeologische Monumentenzorg (WAMZ) d.d. 1 september 2007 en de Wet modernisering van de monumentenzorg (MoMo) behoren nieuwe bestemmingsplannen te omschrijven hoe omgegaan dient te worden met cultuurhistorische waarden in een bestemmingsplangebied. Ten behoeve van het bestemmingsplan Maliskampsestraat 61 is door SO/BAM een cultuurhistorische paragraaf opgesteld waarin de cultuurhistorische achtergronden en kenmerken van dit plangebied worden toegelicht. Vervolgens wordt aangegeven welke randvoorwaarden het gemeentelijke archeologische monumentenzorgbeleid stelt aan bodemingrepen in het plangebied.

Landschap Het terrein bevindt zich landschappelijk gezien op de overgang van een dekzandwelving naar een dekzandvlakte (afbeelding 1). Het dekzandlandschap is ontstaan tijdens de laatste ijstijd (het Weichselien) toen zand kon gaan stuiven omdat er geen vegetatie was om het zand vast te houden. In Noord-Brabant ontstond op deze manier een reliëfrijk landschap van dekzandruggen, welvingen en vlaktes. Bodemkundig bestaat het plangebied grotendeels uit beekeerdgronden. Dit zijn gronden die vooral worden aangetroffen in laagtes en beekdalen. Alleen in het noordelijke deel van het plangebied is een hoge enkeerdgrond aanwezig. Dergelijke gronden hebben een ophogingsdek van minimaal 50 cm dat is ontstaan door het geleidelijk opbrengen van een mengsel van mest en plaggen.

37

Archeologie Vermoedelijk waren de hogere delen van het dekzandlandschap de meest aantrekkelijke plaatsen voor bewoning. De dekzandwelvingen en vlaktes zullen vermoedelijk slechts extensief zijn gebruikt. Gezien de ouderdom van het dekzandlandschap kan deze bewoning teruggaan tot het Laat-Paleolithicum (vanaf circa 15.000 jaar geleden). Op circa 500 meter ten noordoosten van het plangebied is een fragment natuursteen gevonden dat mogelijk uit die oudste fase afkomstig is. De andere bekende vondsten uit de nabijheid van het plangebied houden verband met de aanwezigheid van het kasteel of versterkt huis Eikenburg (afbeelding 2, nr 440). Mogelijk heeft daar ook een molen gestaan. Het beperkte aantal bekende vondsten uit de nabijheid van het plangebied geeft al een globale indicatie dat het gebied vermoedelijk niet intensief bewoond is geweest. Niettemin kunnen in diepere niveaus in de ondergrond nog wel vondsten of sporen aanwezig zijn.

38

Archeologische verwachting In 2008 is een archeologische verwachtingskaart opgesteld voor het deel van de gemeente buiten de middeleeuwse stadskern van 's-Hertogenbosch (afbeelding 2) . De archeologische verwachtingskaart bevat niet alleen de reeds bekende archeologische vindplaatsen maar geeft ook een overzicht van de gebieden waar archeologische vindplaatsen verwacht kunnen worden, de zogenaamde verwachtingsgebieden. Gebieden waar de kans op het aantreffen van archeologie hoog is, worden aangeduid als gebieden met een hoge archeologische verwachting. Verder wordt nog een onderscheid gemaakt in gebieden met een middelhoge en gebieden met een lage archeologische verwachting. Of er ook daadwerkelijk archeologische vindplaatsen aanwezig zijn, moet archeologisch onderzoek uitwijzen maar de verwachtingsgebieden geven al wel aan in welke mate men met mogelijke archeologische resten rekening moet houden. Voor deze kaart is gebruik gemaakt van meest gedetailleerde en beschikbare bodemkundige en geo(morfo)logische gegevens zodat de archeologische verwachtingszones zo gedetailleerd mogelijk zijn begrensd. Voor het plangebied geldt op de gemeentelijke verwachtingskaart een middelhoge verwachting voor het deel op de dekzandwelving en een lage verwachting voor het deel van het plangebied dat in de dekzandvlakte ligt. In theorie kunnen sporen uit de prehistorie, Romeinse tijd, Middeleeuwen en Nieuwe tijd worden verwacht. Eventuele sporen uit het verleden zullen zich in de top van het dekzand bevinden of eventueel dicht onder het maaiveld.

39

Archeologisch beleid De archeologische verwachtingskaart van de gemeente vormt de basis voor het gemeentelijk archeologiebeleid. Ten behoeve van het beleid zijn voor archeologische waarden en archeologische verwachtingsgebieden binnen de gemeentegrenzen specifieke eisen of voorwaarden opgesteld en verwerkt tot een archeologische beleidskaart. Dit beleid is vastgelegd in de Nota Wet op Archeologische Monumentenzorg en vastgesteld in juni 2010. Met deze nota heeft de raad ook een archeologische beleidskaart vastgesteld, die als uitgangspunt moet worden gebruikt bij de afweging van archeologische belangen op deze locatie. Het noordelijke deel van het plangebied valt op de archeologische beleidskaart in de categorie 5a: Terreinen met verspreide nederzettingen en grafvelden uit de prehistorie, Romeinse tijd en Middeleeuwen (afbeelding 3 en tabel 1). Het zuidelijke deel van het plangebied valt binnen categorie 6: met een lage gebieden verwachting.

In het bestemmingsplan geldt voor het deel van het plangebied dat in categorie 5A ligt een dubbelbestemming Waarde Archeologie. Dit houdt in dat voor alle bodemingrepen groter dan 100m² en dieper dan 50cm onder het huidige maaiveld een omgevingsvergunning vereist is. Voor categorie 6 geldt dat wat archeologie betreft geen vergunning vereist. Wel zal bij m.e.r. plichtige projecten en projecten die onder de Tracéwet vallen nader onderzoek worden verlangd.

40

Cultuurhistorie Behalve de archeologische kenmerken van het bestemmingsplangebied moeten ook de overige cultuurhistorische aspecten zoals bouwhistorie en historisch geografische elementen in het bestemmingsplan worden betrokken. De gemeente 's-Hertogenbosch heeft hiertoe voor de hele gemeente een inventarisatie van zichtbare cultuurhistorische elementen/relicten laten uitvoeren (Willems, 2011). Op basis van de inventarisatie is een aantal belangrijke cultuurhistorische gebieden en structuren onderscheiden. Deze vormen samen de cultuurhistorische hoofdstructuur van de gemeente en zullen bij de totstandkoming van ruimtelijke plannen moeten worden meegenomen en meegewogen. De gemeente is ook voornemens om de cultuurhistorische inventarisatie uit te werken in een cultuurhistorisch beleid. Vooruitlopend hierop is voor het bestemmingsplan bekeken welke cultuurhistorische elementen van belang zijn. In het plangebied bevinden zich volgens de cultuurhistorische inventarisatiekaart van de gemeente 's-Hertogenbosch geen gebouwde monumenten of andere waardevolle cultuurhistorische elementen (afbeelding 4). De perceelsindeling in het plangebied is nog te herkennen op de kadastrale minuutkaart van 1832. De Maliskampsestraat is een weg die al ouder is dan 1832. De panden Maliskampsestraat 63 en 86 zijn bouwhistorisch gezien interessante objecten maar hebben geen monumentale status.

41

Conclusie Op basis van de beschikbare cultuurhistorische informatie over het plangebied kan worden geconcludeerd dat in een groot deel van het plangebied weinig tot geen archeologische resten worden verwacht. Voor dit deel van het plangebied is dan ook geen archeologisch onderzoek noodzakelijk. Indien tijdens de werkzaamheden archeologische resten worden aangetroffen is men wettelijk verplicht deze te melden bij de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed (RCE). Ook de gemeentelijk archeoloog moet hierover worden geïnformeerd. In het noordelijke deel van het plangebied geldt een middelhoge verwachting. Voor werkzaamheden in dit deel van het plangebied, die groter zijn dan 100m² en dieper dan 50 cm beneden het maaiveld geldt dat een archeologisch onderzoek noodzakelijk is. De kosten van dergelijk onderzoek komen ten laste van de initiatiefnemer/verstoorder.

42

Hoofdstuk 8 Juridisch bestuurlijke aspecten Het bestemmingsplan maakt in de bestemming 'Wonen' de bouw van vrijstaande woningen mogelijk. Uitgangspunt is dat alle functies, dus ook bergingen etc, binnen het bouwvlak van de hoofdbouwmassa worden ondergebracht. Het bestemmingsplan maakt geen losstaande erfbebouwing buiten de bouwvlakken mogelijk. Wel voorziet het bestemmingsplan in één vrijstaand bijgebouw ten behoeve van garage / berging van alle woningen.

43

44

Hoofdstuk 9 Economische uitvoerbaarheid De realisering van dit plan komt geheel ten laste van de initiatiefnemer. Voor de verrekening van plankosten, de aansprakelijkheid vanwege planschade en andere aspecten is reeds een intentieovereenkomst afgesloten. Voor dat het bestemmingsplan wordt vastgesteld wordt een anterieure overeenkomst gesloten.

45

46

Hoofdstuk 10 10.1

Inspraak en vooroverleg

Inspraak

Met ingang van 10 juni 2014 heeft het voorontwerp bestemmingsplan gedurende 6 weken ter inzage gelegen in het kader van de inspraakprocedure. Er zijn geen reacties binnengekomen.

10.2

Vooroverleg

In het kader van het wettelijk vooroverleg is het voorontwerp bestemmingsplan gestuurd naar de wettelijke adviseurs. Door de provincie Noord Brabant is de volgende reactie ingediend.

Vooroverleg reactie Provincie Noord Brabant d.d. 10 juli 2014. De reacties van de provincie hebben betrekking op de zorg voor het behoud van de ruimtelijke kwaliteit zoals opgenomen in art. 3.2 van de Verordening ruimte.

9. Omzetten bedrijfswoning naar burgerwoning. Het plan maakt de omzetting mogelijk van een bedrijfswoning naar een burgerwoning. In het plan ontbreekt de kwaliteitsverbetering voor deze ruimtelijke ontwikkeling hetgeen strijdig is met art 3.2 van de Verordening.

10. Realiseren 3 burgerwoningen. De te realiseren woningen worden landschappelijk ingepast en er is geen sprake van een stedelijke ontwikkeling, maar van een passende ontwikkeling in een agrarisch kleinschalig landschap. Aldus voldoet het plan aan art 9.2 van de Verordening dat de bouw van woningen in bebouwingsconcentraties in gebieden met de aanduiding 'integratie stad – land' mogelijk maakt. Met een beoogde inspanningsverplichting van € 465.000 voor 3 te realiseren woningen wordt geen inbreuk gedaan op de ruimte-voor-ruimte-regeling. De berekening voor de kwaliteitsverbetering is niet in overeenstemming met het afsprakenkader dat door de gemeenten in Noordoost Brabant moet worden gehanteerd. In de berekening zoals die in de bijlage van het bestemmingsplan is opgenomen wordt onder meer gerekend met de waarde van de bedrijfsgebouwen. Echter het verlies van de bedrijfswaarde wordt door de provincie niet toegerekend 47

aan de kwaliteitsverbetering. In de berekening van de kwaliteitsverbetering van het landschap dient inzichtelijk gemaakt te worden wat de bestemmingswinst of bestemmingsverlies is. Hiervoor wordt gerekend met standaard bedragen voor wonen, bedrijf, natuur etc. Geconcludeerd wordt dat de berekening van de kwaliteitsverbetering van het landschap niet in overeenstemming is met het genoemde afsprakenkader en daarmee in strijd is met provinciale belangen.

11. De instandhouding en uitvoering van de kwaliteitsverbeterende maatregelen dienen te worden zekergesteld bijvoorbeeld in een anterieure overeenkomst en/of middels een voorwaardelijke (gebruiks) bepaling in de regeling.

Reactie: Verordening ruimte 2014. De regeling voor de kwaliteitsverbetering van het landschap is vastgelegd in art 3.2 van de provinciale verordening ruimte 2014. In de toelichting van de verordening wordt daarbij verwezen naar de in 2011 vastgestelde 'Handreiking kwaliteitsverbetering van het landschap'. Als uitwerking van deze regeling zijn in het RRO van 10 januari 2013 de 'Afspraken voor uitwerking en toepassing kwaliteitsverbetering van het landschap' vastgesteld. Verder is in art 9.2 lid 1 sub c. bepaald dat bij de bouw van één of meer woningen in een bebouwingsconcentratie geen inbreuk wordt gedaan op de ruimte-voor-ruimte-regeling. Volgens de toelichting van de verordening is hiermee bedoeld dat de tegenprestatie voor de bouw van een woning die gevraagd wordt op grond van art 3.2, in beginsel gelijkwaardig moet zijn aan de tegenprestatie die gevraagd wordt bij het oprichten van een ruimte-voor-ruimte woning. Het totale project inclusief de omzetting van bedrijfswoning naar burgerwoning voldoet aan de criteria van de regeling voor kwaliteitsverbetering, zoals hierna nader is toegelicht.

Afsprakenkader en Handreiking kwaliteitsverbetering. In het afsprakenkader wordt er van uitgegaan dat bij niet-planmatige ontwikkelingen met een grote impact (categorie 3), wordt uitgegaan van een basisinspanning van 20% van de waardevermeerdering. In het afsprakenkader is niets opgenomen over de verrekening van het verlies van bedrijfswaarde bij de kwaliteitsverbetering. De Handreiking is bedoeld om informatie te geven aan de gemeenten om invulling te geven aan de rood-met-groen koppeling. De handreiking is een hulpmiddel en geen verplichte regel of beleidskader; gemeenten kiezen hun eigen methode om uitvoering te geven aan de Verordening ruimte (blz. 5 Handreiking). Verder wordt in de Handreiking gesteld (blz. 9) dat bij het toezicht op de naleving van art 3.2 van de Verordening de provincie de afspraken hanteert die zijn gemaakt in het RRO. In de handreiking kiest de provincie er niet voor om op provinciaal niveau forfaitaire bedragen vast te stellen, maar dit over te laten aan de gemeenten waarbij regionale samenwerking wenselijk is. Daarbij wordt als basisinspanning 20% van de waardevermeerdering genomen. Ook is in de Handreiking niets opgenomen over de verrekening van het verlies van bedrijfswaarde bij de kwaliteitsverbetering.

Onlangs is door de provincie een evaluatie opgesteld van de regeling voor de kwaliteitsverbetering. Daarbij wordt geconstateerd dat de omzetting van een VAB locatie (daartoe rekenen wij ook een bedrijfslocatie als de onderhavige) naar wonen beleidsmatig wordt nagestreefd, maar een forse (te grote) inspanning vraagt van de initiatiefnemer. Aanbevolen wordt om dit soort ontwikkelingen op te nemen in categorie 2. Verder wordt geconstateerd dat er verschil van mening bestaat over de inbreng en berekening van kosten waaronder ook de economische boekwaarde. Daarbij wordt aanbevolen om hier in regionaal 48

verband uitgangspunten over vast te stellen.

Op basis van hetgeen is vastgesteld in de Verordening, de Handreiking en het Afsprakenkader constateert de gemeente, dat gemeentes een ruime beleidsvrijheid hebben bij het vaststellen van een tegenprestatie waar het gaat om een ruimtelijke ontwikkeling. Vanwege de wisselende plaatselijke omstandigheden en het maatwerk dat geleverd moet worden, is deze beleidsvrijheid noodzakelijk. Verder constateert de gemeente dat uit de bovenvermelde beleidsstukken niet is af te leiden dat er vooraf vastgestelde afspraken bestaan waaruit is af te leiden dat de economische boekwaarde wel of niet mag worden verrekend bij de te leveren tegenprestatie. In de evaluatie wordt wel geconstateerd dat over dit onderwerp verschil van mening bestaat.

Gemeentelijk beleid. Burgemeester en wethouders hebben besloten het afsprakenkader over te nemen. Daarbij is evenwel één uitzondering gemaakt: bij de realisatie van nieuwe woningen dient als tegenprestatie, naast een goede landschappelijke inpassing, een bijdrage van € 155.000 per kavel geleverd te worden (bij een kavel van 1000 m2 en max 1000 m3). Indien de inhoud kleiner is zal het bedrag evenredig lager worden met dien verstande dat het minimum 600 m3 zal zijn met een bijdrage van € 93.000. Bij de realisatie van de landschappelijke inpassing wordt in eerste instantie uitgegaan van realisatie op eigen terrein, binnen het bouwblok.

De gemeente heeft gekozen voor deze afwijking van het afsprakenkader omdat binnen de gemeente 's-Hertogenbosch reeds vóór het vaststellen van het afsprakenkader, bij een aantal projecten een bijdrage van € 155.000 per nieuw te bouwen woning werd gevraagd. Deze normstelling komt voort uit de voorheen geldende “Bio-regeling” van de Provincie Noord-Brabant. Met name in het Kanaalpark zijn enkele projecten gerealiseerd waarbij per woning deze bijdrage werd geleverd. Als tegenprestatie zijn daarbij gronden ingebracht of zijn panden gesloopt. De provincie heeft met de toepassing van deze regeling ingestemd (vaststelling bestemmingsplan Kanaalpark mei 2013). Het verlaten van deze regeling zou rechtsongelijkheid betekenen binnen de gemeente 's-Hertogenbosch. Bovendien sluit deze regeling aan bij art 9.2. lid 1 sub c van de verordening Ruimte.

Toepassing van de landschapsinvesteringsregeling Maliskampsestraat 61.

Landschappelijke inpassing Primair is de gemeente van mening dat met deze ontwikkeling een ruimtelijke meerwaarde ontstaat. Daarbij dient in overweging te worden genomen dat het gebied ten zuiden van Maliskamp nog gekenmerkt wordt door het oorspronkelijke landschappelijke karakter. De Maliskampsestraat past, vanwege het oorspronkelijke, kronkelige karakter en de rijke boombeplanting, volledig in dit beeld. Tevens dient daarbij te worden opgemerkt dat in de afgelopen jaren geïnvesteerd is in de groenontwikkeling ten noorden van De Grote Wetering. Daarbij is door de gemeente (samen met waterschap en natuurverengingen) een groenstructuur aangelegd. Het zuidelijke perceelsgedeelte dat een bestemming Natuur zal krijgen, zal ook onderdeel gaan uitmaken van deze nieuwe groenstructuur. Verder zijn de afgelopen jaren een aantal (woon)panden aan de Maliskampsestraat ingrijpend opgeknapt en verbouwd. In zijn totaliteit kan gesteld worden dat de ruimtelijke kwaliteit van de Maliskampsestraat en omgeving de laatste jaren is verbeterd. Het slopen van het onaantrekkelijke bedrijfspand Maliskampsestraat 61 en het bouwen van 3 nieuwe boerderijachtige woningen in een nieuwe landschappelijke / groene setting, zal een bijdrage leveren aan de verbetering van de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse. Daarbij dient tevens te worden geconstateerd, dat de bedrijfsbestemming zoals die nu aanwezig is (verffabriek – een categorie 4 bedrijf - of een categorie 1 of 2 bedrijf) minder passend is in deze omgeving. 49

Landschapsinvesteringsregeling cf gemeentelijk beleid Bij de toepassing van de landschapsinvesteringsregeling zoals deze is beschreven in het voorontwerp bestemmingsplan '3 woningen Maliskampsestraat 61' is de bovenbeschreven gemeentelijke regeling toegepast. In paragraaf 4.3 van de toelichting is beschreven dat op basis van de gemeentelijke regeling voor de 3 nieuwe woningen een bedrag van 3 x € 155.000 = € 465.000 moet worden geïnvesteerd. Daarbij dient een relatie te worden gelegd met de landschappelijke meerwaarde van de beëindiging van het bedrijf, sloop van opstallen en de wijze van inpassing in het landschap. Met de beëindiging en slopen van het bedrijf dient, op basis van een taxatierapport, rekening te worden gehouden met een schadeloosstelling van € 649.000. Op deze wijze wordt voldaan aan het vereiste van kwaliteitsverbetering zoals bedoeld in de provinciale Verordening ruimte. Uit de provinciale reactie en het overleg dat daarop heeft plaatsgevonden, blijkt dat de provincie constateert dat er geen sprake is van een inbreuk op de ruimte-voor-ruimte regeling. Het gemeentelijke beleid mbt de landschapsinvesteringsregeling (zoals boven beschreven) is in de afgelopen jaren succesvol toegepast met name in het Kanaalpark. De provincie heeft ingestemd met dit beleid. De regeling zoals de gemeente die nu wil toepassen mbt Maliskampsestraat 61 is in overeenstemming met het beleid zoals dat in het Kanaalpark is toegepast. Zoals boven gesteld is de gemeente van mening dat deze ontwikkeling een verbetering vormt van de ruimtelijke kwaliteit van het gebied. Daarom wordt er ook aan gehecht dat deze ontwikkeling doorgang vindt. Ook in de bovenvermelde evaluatie van de landschapsinvesteringsregeling wordt dit aspect onderkend. In de evaluatie wordt namelijk onder meer geconstateerd dat bij het omzetten van een VAB locatie naar wonen vaak een te hoge bijdrage wordt gevraagd, waardoor uiteindelijke een dergelijke, wenselijke, ontwikkeling geen doorgang kan vinden. Het voorstel van de evaluatie is dan ook om dit soort ontwikkelingen onder te brengen in categorie 2 van het afsprakenkader.

Landschapsinvesteringsregeling cf forfaitaire berekeningswijze. Ondanks het feit dat de gemeente van mening is dat de berekeningswijze zoals genoemd onder b., niet in strijd is met de provinciale verordening ruimte, is onderzocht wat de gevolgen zijn als voor deze ontwikkeling wanneer de forfaitaire berekeningswijze wordt gehanteerd.

Forfaitaire berekeningswijze op basis van bestemmingswaarden Voor de berekening is uitgegaan van standaard grondwaarden zoals deze worden gehanteerd door andere regio gemeenten.

Gehanteerde waarden bij de berekening:

50

Bedrijven bouwvlak (bebouwd inclusief bedrijfswoning)

€

90,- / m2

Bedrijven buiten bouwvlak (onbebouwd)

€`

45,- / m2

Tuin tot 500 m2 (inclusief bouwvlak)

€

275,- / m2

Tuin 500 – 1000 m2

€

125,- / m2

Tuin vanaf 1000 – 2000 m2

€

Tuin vanaf 2000 m2

€

Water / groen / natuur

€

25,- / m2 10,-/ m2 1,- / m2

Bestemmingswaardeberekening herontwikkeling locatie Maliskampsestraat 61 De landschapsinvesteringsregeling Noord Brabant gaat ervan uit dat bij herontwikkeling van een locatie met Rood voor Groen aangetoond moet worden dat in het landschap tenminste een investering wordt gedaan van 20 % van de grondwaardevermeerdering. Dat betekent dat eerst de huidige bestemmingswaarde moet worden vastgesteld met behulp van de normwaarden en vervolgens de toekomstige bestemmingswaarde. Het verschil is de grondwaardevermeerdering (kan ook vermindering zijn).

Huidige bestemmingswaarde perceel Maliskampsestraat 61 totaal 12.261 m2 Bedrijven bouwvlak volgens bestemmingsplan 1400 m2 á 90,-

€

126.000,-

Bedrijven buiten bouwvlak 10.861 m2 á 45,-

€

488.745,-

Totaal huidige bestemmingswaarde

€

614.745,-

(in het aantal m2 is de bedrijfswoning integraal opgenomen, conform de regels in het bestemmingsplan buitengebied 2010)

Toekomstige bestemmingswaarde perceel Maliskampsestraat 61 totaal 12.261 m2 De nieuwe situatie voorziet in een plan met vier woningen met een gemeenschappelijk erf en algemeen groen. De kavels zijn verschillend van grootte, het gezamelijke erf (879 m2) en groen (426 m2) wordt gemeenschappelijk bezit en verantwoordelijkheid en wordt in deze berekening gelijkelijk toebedeeld aan de 4 woningen als zijnde tuin (1305 / 4 = 326 m2). Naast de woningen wordt 4329 m2 natuur aangelegd met een waterpartij en inrichtingsplan.

Huidige bedrijfswoning, perceel van 3126 m2 plus 326 erf en groen, totaal 3452 m2 500 m2 tuin inclusief bouwvlak tot 500 m2 a 275,-

€

137.500,-

500 m2 tuin 500 – 1000 m2 a 125,-

€

62.500,-

1000 m2 tuin 1000 - 2000 a 25,-

€

25.000.-

1452 m2 tuin vanaf 2000 m2 a 10,-

€

14.520,-

Subtotaal

€

239.520,-

500 m2 tuin inclusief bouwvlak tot 500 m2 a 275,-

€

137.500,-

500 m2 tuin 500 – 1000 m2 a 125,-

€

396 m2 tuin 1000 – 2000 m2 a 25,-

€

Subtotaal

€

Woning 1, perceel van 1070 m2 plus 326 m2 erf en groen, totaal 1396 m2

51

62.500,9.900,209.900,-

Woning 2, perceel van 1275 m2 plus 326 m2 erf en groen, totaal 1601 m2 500 m2 tuin inclusief bouwvlak tot 500 m2 a 275,-

€

137.500,-

500 m2 tuin 500 – 1000 m2 a 125,-

€

62.500,-

601 m2 tuin 1000 – 2000 m2 a 25,-

€

15.025,-

Subtotaal

€

215.025,-

500 m2 tuin inclusief bouwvlak tot 500 m2 a 275,-

€

137.500,-

500 m2 tuin 500 – 1000 m2 a 125,-

€

62.500,-

482 m2 tuin 1000 – 2000 m2 a 25,-

€

12.050,-

Subtotaal

€

4329 m2 natuur a 1,-

€

Woning 3, perceel van 1156 m2 plus 326 m2 erf en groen, totaal 1482 m2

212.050,-

4.329,-

=========== Totaal toekomstige bestemmingswaarde Maliskampsestraat 61:

€

880.824,-

Landschapsinvesteringsregeling Regio Noord-Oost Brabant 20 % van de grondwaardevermeerdering ofwel 20 % van 880.824 – 614.746 = € 53.215,-

De initiatiefnemer heeft inmiddels laten zien dat hij ruim meer investeert in het plan dan deze bijdrage van € 53.215,-, namelijk circa 100.000 euro in de vorm van sloop van opstallen (ongeveer € 35.000 euro), weghalen van verharding en aanlegkosten en gekapitaliseerde beheerskosten, natuur etc.

Samenvattend kan worden gesteld dat ook bij toepassing van de forfaitaire berekeningswijze, zoals deze op meer plaatsen in de regio wordt toegepast, de waardevermeerdering zodanig is dat aanvullende bijdragen of voorzieningen, anders dan waarin het voorliggende plan in voorziet, niet noodzakelijk zijn.

Anterieure overeenkomst / voorwaardelijke gebruiksbepaling. Voordat het bestemmingsplan zal worden vastgesteld zal met de initiatiefnemer een anterieure overeenkomst worden afgesloten waarin de realisering van het bestemmingsplan en de in het kader van de kwaliteitsverbetering noodzakelijke groenvoorzieningen, worden zeker gesteld. Tevens zijn in het ontwerp bestemmingsplan voorwaardelijke gebruiksbepalingen opgenomen waarin de kwaliteitsverbetering is zeker gesteld.

52

Bijlagen

53

54

Bijlage 1 Vooroverlegreactie provincie

55

56

Bijlage 2 Taxatierapport Van der Vleuten

57

58