(bedrijfs)woningen bestemmingsplan Plassengebied

Jachthavens/ (bedrijfs)woningen bestemmingsplan Plassengebied

Gemeente Wijdemeren 24 februari 2015 Definitief rapport BC7419-106-103

HASKONINGDHV NEDERLAND B.V. PLANNING & STRATEGY

George Hintzenweg 85 Postbus 8520 3009 AM Rotterdam +31 10 443 36 66

Telefoon Fax

[email protected] www.royalhaskoningdhv.com Amersfoort 56515154

Documenttitel

Verkorte documenttitel

Datum

24 februari 2015

Projectnaam

RO Wijdemeren

Projectnummer

BC7419-106-103

Opdrachtgever

Gemeente Wijdemeren

Vrijgegeven door

KvK

Jachthavens BP Plassengebied Definitief rapport

Auteur(s)

Internet

Jachthavens/ (bedrijfs)woningen bestemmingsplan Plassengebied

Status

Referentie

E-mail

BC7419-106-103/R/904229/Rott

Rein Bruinsma, Mark van Gaal Ralf Buelens

A company of Royal HaskoningDHV

INHOUDSOPGAVE Blz. 1

INLEIDING 1.1 1.2

1 1 1

Aanleiding Werkwijze

2

HUIDIG PLANOLOGISCH KADER 2.1 Bedrijven 2.2 Bedrijfswoningen

3

BESCHOUWING BEDRIJVEN EN WONINGEN PER LOCATIE 3.1 Jachthaven het Anker 3.2 De otter 3.3 Jachthavenservice Breukelen 3.4 Koninklijke watersportvereniging Loosdrecht 3.5 Jachthaven Wetterwille 3.6 Jachthaven de Uitkijk 3.7 Jachthaven Warmars


2 2 2 3 3 4 5 6 8 9 10

BC7419-106-103/R/904229/Rott 24 februari 2015

1

INLEIDING

1.1

Aanleiding In het bestemmingsplan Plassengebied liggen een aantal jachthavens. Op deze jachthavens zijn bedrijven gevestigd. Bij deze bedrijven behoren een aantal bedrijfswoningen. Niet alle bedrijfswoningen zijn nog onderdeel van de bedrijfsvoering, maar zijn in gebruik als burgerwoningen. Op dit moment wordt het bestemmingsplan geactualiseerd. De gemeente heeft het voornemen om een aantal bedrijfswoningen te wijzigen naar een burgerwoning, mits wordt voldaan aan een goede ruimtelijke ordening. Zo mag het toestaan van burgerwoningen de bedrijfsvoering van de jachthavens niet beperken. Daarnaast dient ter plaatse van de woningen sprake te zijn van een goed woon- en leefklimaat.

1.2

Werkwijze Uit een eerdere inventarisatie (4 december 2014) is gebleken dat geluid van doorslaggevend belang is om een goed woon- en leefklimaat te garanderen. In deze notitie wordt aan de hand van het aspect geluid beoordeeld of een burgerwoning kan worden toegestaan. Op 5 en 13 februari 2015 heeft onze akoestische adviseur de locaties bezocht en de geluidssituatie ter plaatse geschouwd. De volgende locaties zijn bezocht: Bedrijf

Adres

Jachthaven het Anker

Oud-loosdrechtsedijk 117

De otter

Oud-Loosdrechtsedijk 131

Jachthavenservice Breukelen


Koninklijke Watersportvereniging Loosdrecht


Jachthaven Wetterwille


Jachthaven de Uitkijk


Jachthaven Warnars


Aan de hand van de geschouwde geluidssituatie, het vigerende bestemmingsplan, het activiteitenbesluit en de meldingen activiteitenbesluit is beoordeeld of de bedrijfswoningen kunnen worden gewijzigd naar een burgerwoning.


BC7419-106-103/R/904229/Rott -1-

24 februari 2015

2

HUIDIG PLANOLOGISCH KADER Ter plaatse vigeert het bestemmingsplan ‘1ste herziening Plassengebied’. Dit bestemmingsplan is vastgesteld door de gemeenteraad op 27 mei 1999.

2.1

Bedrijven Ter plaatse van de jachthavens geldt de bestemming Jachthavengebied – Rs(w). Hier zijn volgens artikel 11.1 van de regels onder meer jachthavens en watersportbedrijven toegelaten. Volgens artikel 1 van de regels wordt onder watersportbedrijf tevens verstaan een bedrijf dat (mede) is gericht op het vervaardigen en herstellen van vaartuigen. Volgens artikel 4.1 van de regels zijn alleen zeer lichte bedrijfsactiviteiten toegestaan, tot maximaal categorie 2 van de Staat van inrichtingen (bijlage II van de regels). Deze artikelen in samenhang bezien leiden tot de conclusie, dat scheepsbouw- en reparatiebedrijven (SBI-code 37.41 tm 45 als genoemd in de Staat van inrichtingen) niet zijn toegelaten. Immers dat betreft bedrijven die vallen in van categorie 3 en 4 van de Staat van inrichtingen. NB: Jachthavens met bijbehorende voorzieningen vallen volgens de actuele VNGuitgave bedrijven en milieuzonering in categorie 3.1, dat is één afstandstap hoger dan is toegelaten in het vigerende plan. In het nieuwe plan zal evenwel wederom de bestemming Jachthavengebied opgenomen gaan worden. Met een algemene positieve bestemming voor de verschillende jachthavenbedrijven, niet zijnde scheepsbouw- en reparatiebedrijven. De extra afstandstap staat dit niet in de weg, aangezien de verschillende jachthavenbedrijven in dit gebied als gebiedseigen kunnen worden gekwalificeerd.

2.2

Bedrijfswoningen Volgens de artikelen 11.2 en 11.3 van de regels mag er per bouwperceel één bedrijfswoning worden gerealiseerd. Deze hoeft niet op de plankaart te zijn aangegeven. In het nieuwe bestemmingplan komt er binnen de bestemming Jachthavengebied geen algemene toelating meer voor bedrijfswoningen. Bestaande bedrijfswoningen, alsmede bestaande burgerwoningen worden met een specifieke aanduiding/ bestemming op maat toegelaten.

BC7419-106-103/R/904229/Rott 24 februari 2015

Jachthavens BP Plassengebied -2-

Definitief rapport

3

BESCHOU UWING BED DRIJVEN E N WONING GEN PER LOCATIE L

3.1

Jachthaven het Anke er Deze jachth haven is con nform de besstemming in gebruik. Err is een kleinne werkplaatts aanwezig, echter e deze is zodanig kkleinschalig en ondergeschikt, dat nniet gesproken kan worden van n een scheep psbouw- en reparatiebe edrijf in de zin van de Sta taat van inrichtingen. In afbeelding 1 is de li gging van de jachthaven en de wonningen en. weergegeve

Afbeelding 1: ligging jachthaven en wonin ingen

Oud-Loosdrrechtsedijk 119 1 en 119a a Deze wonin ngen, die tha ans als burg erwoning in gebruik zijn n, grenzen aaan twee zijd den aan gronden me et een woonbestemming g, met daaro op burgerwo oningen. De ligging ten opzichte van Jachthave en het Ankerr staat de om mzetting naa ar de bestem mming burgerwonin ng niet in de e weg. Oversschrijding va an de voorsc chriften Activviteitenbeslu uit op deze woning gen door de e Jachthaven n wordt niet verwacht. Overigens O ziijn in de huid dige situatie de woningen w al geluidsgevo oelig ten opz zichte van de d Jachthaveen, aangezien de woningen th hans niet in gebruik zijn als bedrijfsw woning bij de Jachthaveen. Gezien het voorgaande e is omzettin ng naar de bestemming b ‘Wonen’ in oovereenstem mming met een goe ede ruimtelijjke ordening g. Jachthavens BP B Plassengeb bied Definitief rappo ort

BC7419-1106-103/R/904 4229/Rott -3-

24 febru uari 2015

3.2

De ottter Deze ja achthaven iss conform de bestemmi ng in gebruik. Er is een kleine werkkplaats aanwezig, echter deze d is zoda anig kleinsch halig en ond dergeschikt, dat niet gessproken kan worden n van een sccheepsbouw w- en repara atiebedrijf in de zin van de d Staat vann inrichtingen. In afb beelding 2 is de ligging vvan de jachtthaven en de e woning weeergegeven.

Afbeeldiing 1: ligging jachthaven j en n woning

oosdrechtse edijk perceell 133-135 Oud-Lo Volgen ns het vigere ende bestem mmingsplan zijn op het perceel p 2 bu urgerwoningeen toegela aten. De ligg ging ten opz zichte van De e otter en de e overige be edrijven staaat de toevoe eging van ee en derde burrgerwoning o op hetzelfde e perceel nie et in de weg . Overscchrijding van n de voorsch hriften Activi teitenbesluit op deze woning door dde Jachthaven wordt niet verwacht. Gezien h het voorgaan nde is toevo oeging van eeen derde woning binn nen dit perce eel in overee enstemming g met een go oede ruimtellijke burgerw ordenin ng.

BC7419-106-103/R/90 04229/Rott 24 februari 2015

Jac chthavens BP Plassengebied d -4-

Deefinitief rapporrt

3.3

Jachthavenservice Breukelen B Deze jachth haven is con nform de besstemming in gebruik. Err is een kleinne werkplaatts aanwezig, echter e deze is zodanig kkleinschalig en ondergeschikt, dat nniet gesproken kan worden van n een scheep psbouw- en reparatiebe edrijf in de zin van de Sta taat van inrichtingen. In afbeelding 3 is de li gging van de jachthaven en de wonning weerge egeven.

Afbeelding 3: ligging jachthaven en wonin ing

p 143 Oud-Loosdrrechtsedijk perceel Volgens hett vigerende bestemming gsplan is een burgerwon ning toegelaaten. Omdatt de woning tege en de bebou uwing van de e jachthaven nservice aan n ligt is de s ituatie ter plaatse beoordeeld.. Overschrijd ding van de voorschrifte en Activiteite enbesluit op deze wonin ng door de Jachthavvenservice wordt w niet ve erwacht. De situatie is in n overeensteemming met een goede ruimttelijke orden ning.

Jachthavens BP B Plassengeb bied Definitief rappo ort

BC7419-1106-103/R/904 4229/Rott -5-

24 febru uari 2015

3.4

Koninklijke wate ersportvere eniging Loo osdrecht Onze a akoestische adviseur is de toegang tot de veren niging ontze egd. Ondersttaande bevindingen zijn da an ook voorrlopig en ond der voorbehoud. Gezien n de melding g Activiteiten nbesluit lijkt deze jachthaven conforrm de bestem mming in gebruikk. Op de pla attegrondtekening is een n werkplaats s aanwezig. Deze lijkt zoodanig kleinscchalig en ond dergeschikt,, dat niet gessproken kan n worden van een scheeepsbouwen repa aratiebedrijff in de zin va an de Staat vvan inrichtin ngen. In afbe eelding 4 is dde ligging van de e watersportvvereniging en e de woning gen weergegeven.

Afbeeldiing 4: ligging watersportver w reniging ende woningen

oosdrechtse edijk perceell 145 Oud-Lo Deze w woning is in gebruik doo or de Havenm meester van n de jachthaven en volddoet daarme ee aan de criteria voor een e bedrijfsw woning. De woning is op het oog oook op het terrein van de inricchting gelege en. Door de e woning te bestemmen b als burgerw woning wordt de won ning geluidgevoelig ten opzichte van n de jachtha aven. Vanwe ege de ligginng direct naast d de op- en affrit naar de parkeerplaat p ts is onduide elijk of aan de d geluidgreenswaarden van he et Activiteiten nbesluit kan worden vold daan. Gelett hierop, alsm mede gelet oop het huidige e gebruik alss bedrijfswon ning en gele et op de ligging ligt bestendiging vann de bestem mming bedrijjfswoning vo oor de hand.. Op dit mom ment is niet vast v te stelleen of de bestem mming burge erwoning in overeenstem o mming is me et een goede e ruimtelijkee ordening. BC7419-106-103/R/90 04229/Rott 24 februari 2015



Oud-Loosdrechtsedijk perceel 147, 149 en 155 Deze woningen liggen op een eigen van de jachthaven afgescheiden terrein. Overschrijding van de voorschriften Activiteitenbesluit op deze woning door de Jachthaven wordt niet verwacht. Overigens zijn in de huidige situatie de woningen al geluidsgevoelig ten opzichte van de Jachthaven, aangezien de woningen thans niet in gebruik zijn als bedrijfswoningen bij de Jachthaven. Gezien het voorgaande is omzetting naar de bestemming burgerwoning in overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening. Oud-Loosdrechtsedijk perceel 151 Deze woning is volgens de website van de jachthaven (tevens) in gebruik als administratiekantoor lijkt daarmee te voldoen aan de criteria voor een bedrijfswoning. De woning is op het oog ook op het terrein van de inrichting gelegen. Door de woning te bestemmen als burgerwoning wordt de woning geluidgevoelig ten opzichte van de jachthaven. Vanwege de ligging in de directe nabijheid van de werkplaats, het restuarant en het laad- en lospunt van het restaurant is onduidelijk of aan de geluidgrenswaarden van het Activiteitenbesluit kan worden voldaan. Gelet hierop, alsmede gelet op het kennelijke gebruik als onderdeel van de jachthaven en gelet op de ligging ligt bestendiging van de bestemming bedrijfswoning voor de hand. Op dit moment is niet vast te stellen of de bestemming burgerwoning in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening.


BC7419-106-103/R/904229/Rott -7-

24 februari 2015

3.5

Jachth haven Wettterwille Deze ja achthaven iss conform de bestemmi ng in gebruik. Er is een kleine werkkplaats aanwezig, echter deze d is zoda anig kleinsch halig en ond dergeschikt, dat niet gessproken kan worden n van een sccheepsbouw w- en repara atiebedrijf in de zin van de d Staat vann inrichtingen. In afb beelding 5 is de ligging vvan de jachtthaven en de e woning weeergegeven.

Afbeeldiing 5: ligging jachthaven j en n woning

oosdrechtse edijk perceell 169 Oud-Lo Deze w woning, die thans t als bu urgerwoning in gebruik is, is volledig g omsloten ddoor bedrijfssbestemmingen, te wete en de jachth haven en een restaurantt met bowlinngbaan. Niettem min wordt ovverschrijding g van de voo orschriften Activiteitenbe A esluit op dezze woning door de e Jachthave en dan wel het h restauran nt niet verwa acht. Overigens is in dee huidige situatie e de woning al geluidsge evoelig ten o opzichte van n de Jachtha aven, als oook het restaurrant, aangezzien de woning thans ni et in gebruik k is als bedrrijfswoning. Vanwe ege de liggin ng midden tu ussen de bed drijvigheid liigt omzetting g naar de beestemming burgerw woning mind der voor de hand. Gevre eesd moet worden w dat dit d niet in overee enstemming is met een goede g ruimttelijke orden ning. Overwo ogen kan wo orden om vo oor het huid ige gebruik als burgerw woning persoo onsgebonden overgangs srecht in hett nieuwe pla an op te nem men, waarnaa het gebruik k als bed drijfswoning hervat kan worden, w we lke mogelijk kheid zeker niet n is uitgessloten. Hiertoe e dient de be estemming bedrijfswoni b ng bestendiigd te worde en, naast dee bestem mming perso oonsgebonden tijdelijke burgerwoning. BC7419-106-103/R/90 04229/Rott 24 februari 2015



3.6

Jachthaven de Uitkijk k Deze jachth haven is con nform de besstemming in gebruik. Err is een kleinne werkplaatts aanwezig, echter e deze is zodanig kkleinschalig en ondergeschikt, dat nniet gesproken kan worden van n een scheep psbouw- en reparatiebe edrijf in de zin van de Sta taat van inrichtingen. In afbeelding 6 is de li gging van de jachthaven en de wonning weerge egeven.

Afbeelding 6: ligging jachthaven en wonin ing

p 241 Oud-Loosdrrechtsedijk perceel Deze wonin ng, die thans s als burgerw woning in ge ebruik is, gre enst direct aaan gronden met een woonbe estemming, met daarop p burgerwoningen, in een omgevingg met gemen ngd gebied met nog meer burgerwoning b gen. De ligg ging ten opzichte van Jaachthaven de e uitkijk staat de om mzetting naarr de bestem mming burgerwoning niett in de weg. Overschrijd ding van de voorrschriften Ac ctiviteitenbessluit op deze e woning do oor de Jachthhaven wordt niet verwacht. Overigens O is in de huidig ge situatie de e woning al geluidsgevooelig ten opz zichte van de Jach hthaven, aan ngezien de w woning than ns niet in geb bruik is als bbedrijfswoning bij de Jachthavven. Gezien het voorgaa ande is omz zetting naar de bestemm ming burgerw woning in overeensstemming me et een goed de ruimtelijke e ordening.

Jachthavens BP B Plassengeb bied Definitief rappo ort

BC7419-1106-103/R/904 4229/Rott -9-

24 febru uari 2015

3.7

Jachth haven Warnars Deze ja achthaven iss thans teve ens in gebru ik als inrichtting voor sch heepsreparaatie, van kunststtofschepen en wellicht ook o metalen n schepen. Deze D activite eiten zijn nieet in overee enstemming met de rege els van het b bestemming gsplan (zie hoofdstuk h 2 vvan deze notitie)). Het is mog gelijk dat dit gebruik valtt onder het overgangsre o echt van arti kel 4.2 annex artikel 40. Bij B de vastste elling van ee en nieuw pla an kunnen deze activiteiiten echter niet op pnieuw onde er het overga angsrecht wo orden gebra acht. Het strijdige gebru ik moet derhalvve worden beëindigd, b da an wel moett het gebruik k worden ge elegaliseerd door dit gebruikk in het nieu uwe plan ond der een passsende maattbestemming g te brengenn. Uit akoestisch onderzoek (in beginsel uit te vo oeren in opd dracht c.q. op o kosten vaan het en, dat dit ge ebruik past b binnen de grrenswaarden n van het bedrijf)) moet blijke Activite eitenbesluit. Het regulierre gebruik vvan de diese elkraan alsmede de vervoe ersbewegingen op het te errein van de e inrichting moeten m bij dit d onderzoekk worden betrokkken. In afbee elding 7 is de d ligging va an de jachtha aven en de woning w weeergegeven. Overwo ogen kan wo orden de ma aatbestemm ming op te ne emen zónde er bovengennoemd geluido onderzoek, er e van uitgaa ande dat in de huidige situatie s het Activiteitenb A besluit al van n toepasssing is en dat niet is gebleken van o overschrijding van de geluidvoorschhriften daarva an. Wij besch houwen dit als a een mind der zekere optie. o

Afbeeldiing 7: ligging jachthaven j en n woning BC7419-106-103/R/90 04229/Rott 24 februari 2015

Jac chthavens BP Plassengebied d - 10 -


Oud-Loosdrechtsedijk perceel 247-249 Gezien de ligging ten opzichte van de jachthaven in de nabijheid van de reparatieloods is overschrijding van de geluidvoorschriften zeker niet uitgesloten. Uit bovengenoemd geluidonderzoek zal dan ook moeten blijken of dit al dan niet het geval is. Indien voldaan wordt is een bestemming als burgerwoning goed te motiveren, dit mede gezien de rest van de omgeving. Op dit moment is echter niet vast te stellen of de bestemming burgerwoning in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening.


BC7419-106-103/R/904229/Rott - 11 -

24 februari 2015

(bedrijfs)woningen bestemmingsplan Plassengebied

Recommend Documents