Belgische vastgoedfiscaliteit past niet in Europees keurslijf In het kader van haar jaarlijkse groeistrategie heeft de Europese Commissie een aantal aanbevelingen geformuleerd over de vastgoedfiscaliteit in de verschillende lidstaten. Ze wil zo vermijden dat er opnieuw risico’s ontstaan in de Europese vastgoedsector doordat de schuldenlast van de gezinnen te veel zou oplopen. Volgens de Confederatie Bouw vergist de Europese Commissie zich in haar aanbevelingen voor wat ons land betreft. De conclusies die men trekt na analyse van problemen in andere Europese lidstaten – Spanje, Ierland, Nederland – kunnen immers niet zomaar naar een Belgische context worden vertaald. Ten gronde zal het schrappen van fiscale stimuli (verlaagde btw, woonbonus) er niet voor zorgen dat het risico op een overmatige schuldenlast verdwijnt. België is Nederland niet Onze huizenmarkt zal niet dezelfde evolutie kennen als die in Nederland, Ierland of Spanje. Daar zijn een aantal duidelijke argumenten voor te vinden. België kende bijvoorbeeld niet dezelfde financiële innovaties als andere landen zoals leningen over een looptijd van 60 jaar (!) in Spanje of een terugbetaling van de hoofdsom in één keer aan het einde van de leenperiode in Nederland. De wanbetalingsgraad van de Belgische gezinnen op hypothecaire kredieten blijft relatief laag (1,67%) en ook de schuldenlast (55% van het BBP) valt lager uit dan het Europees gemiddelde (65% van het BBP). Bovendien geven prognoses aan dat de Belgische bevolking in de komende twintig jaar sterk zal blijven toenemen. In 2030 zal het aantal inwoners in België 12,2 miljoen bedragen, dat is 12,6 procent meer dan in 2010. Ook het aantal personen per gezin daalt. Deze steeds groter wordende groep mensen gaat in de komende twintig jaar op zoek naar een woning. De vraag zal dus ook zeker hoog blijven, wat de waardevastheid van investeringen in vastgoed verzekert.
Deze info wordt ter beschikking gesteld via de site van de Confederatie Bouw en is onderworpen aan de gebruiksvoorwaarden van deze website - p. 1
Woningen en huishoudens 70.000
60.000
50.000
40.000
30.000 Nieuwe vergunde woningen
20.000
Nieuwe woningen - Afbraak Toename van het aantal huishoudens
10.000
0 1990
1995
2000
2005
2010
2015
Bron: Confederatie Bouw op basis van de cijfers van de FOD Economie en de bevolkingsvooruitzichten.
Wat België ook uniek maakt, is dat 7 op de 10 Belgen eigenaar is van een woning. Een eigen huis wordt nog steeds gezien als de 4de pensioenpijler. Het lijkt ons van groot belang dat de overheid haar beleid daarop blijft afstemmen, ook gezien de zwakte van de 1ste pijler (het wettelijk pensioen) in ons land. Om aan de demografische uitdagingen te voldoen, moet ons huizenbestand simpelweg groeien. Dat is ook voor een gezonde huurmarkt van essentieel belang. Maar de laatste jaren zien
Deze info wordt ter beschikking gesteld via de site van de Confederatie Bouw en is onderworpen aan de gebruiksvoorwaarden van deze website - p. 2
we net het tegendeel: de productie van nieuwbouw zit in een dalende trend. Het aanbod daalt en de vraag stijgt, wat eveneens druk zet op de secundaire woningmarkt. Risico op schulden verdwijnt niet door fiscale stimuli te schrappen Met de gemaakte aanbevelingen over de vastgoedfiscaliteit (het schrappen van een verlaagde btw en de belastingaftrek voor hypothecaire leningen) schiet de Europese Commissie haar doel voorbij. Want bij een overmatige schuldenlast verdwijnen de oorzaken van de schulden niet vanzelf. Het is dus van belang dat de banken erover waken dat gezinnen zich niet boven hun ontleencapaciteit wagen. Dat risico moet men dus beperken. Maar dan zou de Commissie eerder een striktere omkadering van het hypothecair krediet moeten beogen in plaats van een ontmanteling van fiscale stimuli. Als Confederatie Bouw zien wij recent vooral dat de voorwaarden om aan een hypothecair krediet te geraken in België alleen maar strenger worden op het vlak van loonvoorwaarden, terugbetalingstermijnen en ontleenbare bedragen, in die mate zelfs dat de financieringsmogelijkheden van een vastgoedproject zijn gedaald.
Bron: Bank lending survey Deze info wordt ter beschikking gesteld via de site van de Confederatie Bouw en is onderworpen aan de gebruiksvoorwaarden van deze website - p. 3
Een tweede risico voor de woningmarkt is overproductie. Spanje was het land dat in 2005 het meest woningen per inwoner telde. Ierland heeft tussen 1980 en 2005 het aantal woningen per inwoner met 50% zien stijgen. In Nederland was de groei minder uitgesproken, maar zag men toch dat de productie de laatste jaren de bevolkingsgroei ruim oversteeg. In Belgie: het aantal woningen per inwoner is van de laagste van de OESO-landen. Ons land is één van de weinige landen waar dat aantal nauwelijks steeg tussen 1980 en 2005. Het daalt de laatste jaren zelfs. Woningbestand in de OESO voor 1.000 inwoners (1980-2005) 600
500
400
300
200
100
1980
Prt
Esp
Fin
Fra
Che
Grc
Dnk
Swe
Deu
Ita
Est
Irl
Nor
Jpn
Gbr
Nld
Cze
Hun
Bel
Can
Isl
Aut
Svn
Aus
Usa
Pol
Nzl
Svk
0
2005
Bron: OESO, Economisch departement
Fiscale stimuli verzachten de fiscale druk op de vastgoedmarkt De verlaagde btw-tarieven in de bouw en de fiscale aftrek voor hypotheekleningen maken integraal deel uit van de Belgische context. Deze gunstregimes bieden in zekere zin wat tegengewicht voor de hoge fiscaliteit in ons land in het algemeen en de hoge kost van vastgoedtransacties in het bijzonder. Voor de bouw stimuleert het de activiteit – en dus de economie in zijn geheel en de inkomsten voor de schatkist. Het is bovendien een krachtige rem op zwartwerk.
Deze info wordt ter beschikking gesteld via de site van de Confederatie Bouw en is onderworpen aan de gebruiksvoorwaarden van deze website - p. 4
Verschillen in de kosten van de vastgoedtransacties in de landen van de OESO, 2009 18
% van de waarde van het goed
16
14 12 10 8 6
4 2
Bel Fra Grc Aus Ita Tur Esp Cze Mex Prt Lux Hun Fin Aut Deu Can Pol Nld Irl Che Swe Svn Jpn Kor Svk Nzl Usa Isr Est Nor Gbr Isl Dnk
0
Totaal koper
Totaal verkoper
Bron: OESO, Economisch departement
Er wordt vaak beweerd dat onze huizenprijzen overgewaardeerd zouden zijn en dat het schrappen van fiscale stimuli tot een verlaging van de prijzen zal leiden. Maar de demografische prognoses zijn van die aard dat het aanbod in ons land de vraag de komende jaren amper zal kunnen volgen. Het is dus een illusie te denken dat ingrijpen in de fiscaliteit de prijzen van woningen zullen corrigeren. De Confederatie Bouw rekent erop dat men rekening houdt met deze unieke context en dat Europa ervan overtuigd raakt dat het fiscale keurslijf dat ze in gedachten heeft België niet past.
Deze info wordt ter beschikking gesteld via de site van de Confederatie Bouw en is onderworpen aan de gebruiksvoorwaarden van deze website - p. 5
