BEDRIJVENTERREINENNOTA BREDA - concept - Stec Groep aan Gemeente Breda

BEDRIJVENTERREINENNOTA BREDA - concept Stec Groep aan Gemeente Breda

Stec Groep B.V. Esther Geuting, Evert-Jan de Kort en Guido van der Molen Oktober 2007

INHOUDSOPGAVE MANAGEMENT SUMMARY

1

1.

INLEIDING

10

2.

UITGANGSSITUATIE BREDASE BEDRIJVENTERREINENMARKT

15

3.

TRENDS EN ONTWIKKELINGEN

36

4.

SWOT-ANALYSE EN AANGRIJPINGSPUNTEN VOOR VISIE/STRATEGIE

41

5.

VISIE OP BEDRIJVENTERREINENBEBEHOEFTE BREDA T/M 2020

43

6.

STRATEGIE

49

MANAGEMENT SUMMARY 1. Aanleiding en traject • • • • • •

• •

1

Bedrijventerreinen zijn belangrijk voor de economie van Breda. Eenderde van de werkgelegenheid in Breda bevindt zich bij bedrijven op bedrijventerreinen; Komende jaren wil de gemeente Breda doorgroeien naar een stad met 185.000 inwoners en 110.000 banen; Om deze ambities waar te kunnen maken en daarmee de lokale en regionale economie te stimuleren, is voldoende ruimte voor economische activiteiten noodzakelijk. Bedrijventerreinen spelen daarin een belangrijke rol; De ruimtelijke ontwikkelingsmogelijkheden voor bedrijventerreinen in Breda zijn beperkt. Nut en noodzaak van de aanleg van steeds meer nieuwe terreinen is regelmatig onderwerp van discussie; Zo is op 1 maart 2007 in de Raadscommissie Onderwijs en Economie gediscussieerd over de behoefte aan nieuwe terreinen in Breda op basis van de notitie “Behoefteraming bedrijventerreinen Breda”; De discussie heeft geleid tot een breed gedragen motie, waarin het college is verzocht om met een integraal plan van aanpak te komen voor de Bredase bedrijventerreinenmarkt. Daarbij hebben de ondertekenende fracties verzocht om in het plan: • rekening te houden met behoefte en beschikbaarheid van bedrijventerreinen in West-Brabant; • een visie op te nemen over de mogelijkheden tot herontwikkeling en revitalisering van bestaande bedrijventerreinen in relatie tot de noodzaak tot ontwikkeling van de nieuwe bedrijventerreinen De Wig, Digit Parc, Bavel-Zuid en Breda West/Prinsenbeek; • nadruk te leggen op specifieke bedrijven die werkgelegenheid meebrengen waar Breda behoefte aan heeft; • aan te geven op welke wijze wordt gewaarborgd dat het gaat om kwalitatief hoogwaardige bedrijven, passend binnen de ambities van de Economische Impulsnota; • aan te geven op welke wijze er sprake kan zijn van een duurzame inpassing in een landelijke omgeving; • een visie te geven over de wijze waarop omwonenden en eventueel andere belanghebbenden worden betrokken bij de eventuele ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen; • aan te geven welke procedurele en financiële kaders nodig zijn om de ambities op het gebied van economische ontwikkeling en werkgelegenheid te behalen. De afgelopen maanden is intensief gewerkt aan het plan van aanpak voor de Bredase bedrijventerreinenmarkt1; Resultaat is een up-to-date bedrijventerreinennota, die antwoord geeft op de punten waar het college in de motie om is verzocht.

Daarbij is de gemeente Breda ondersteund door Stec Groep.

Concept bedrijventerreinennota Breda Stec Groep aan Gemeente Breda 07.060

1

•

Met de nieuwe bedrijventerreinenstrategie wil de gemeente Breda: • uitstijgen boven de steeds terugkerende nut- en noodzaakdiscussie (hectarediscussie); • tegemoet komen aan de wensen en belangen van gevestigde en nieuwe ondernemers, en; • zorgen voor een optimale afstemming van vraag en aanbod.

2. Uitgangssituatie Bredase bedrijventerreinenmarkt • •

De werkgelegenheid op de Bredase terreinen ontwikkelt zich – over een lange periode bezien – positief. Er is wel een verschuiving zichtbaar van meer binnenstedelijke locaties naar locaties aan de stadsrand. De komende 20 jaar zal de werkgelegenheid in Breda Werkgelegenheidsontwikkeling bedrijventerreinen Breda verder groeien. Demografische ontwikkelingen zijn positief (groei naar 185.000 inwoners) en ook wordt via het economische beleid fors ingezet op werkgelegenheidsgroei (naar 110.000 banen). Een belangrijk deel van de groeiende werkgelegenheid zal ook in de toekomst op bedrijventerreinen te vinden zijn (eenderde deel); Op korte termijn overstijgt de vraag naar nieuwe terreinen het aanbod. Op lange termijn (2020) lijkt sprake van een evenwichtsituatie, zij het dat sprake is van belangrijke onzekere factoren: - hoge ambitie zuinig ruimtegebruik (30%) die is Bron: Vastgoedmarktmonitor 2006, gemeente Breda verwerkt in de behoefteraming; - de realiseringsmogelijkheid van sommige ‘zachte’ locaties (Breda West/Prinsenbeek); - de realiseringstermijn van sommige nieuwe ‘harde’ locaties; - de complexiteit van de herstructureringsopgave. Ruim een kwart van de beschikbare ruimte voor bedrijvigheid t/m 2020 moet komen uit herstructurering van verouderde terreinen in Breda, zoals Emer/Krogten; - de werkelijke toekomstige vraagontwikkeling De aanbodsituatie is bovendien krapper wanneer ook gekeken wordt naar kwalitatieve aspecten van vraag en aanbod (verschijningsvorm, kavelgroottes, eigendomssituaties etc.). In het hoogwaardige segment is sprake van een redelijk evenwichtige situatie. Het aanbod in het moderrn-gemengde en functionele segment is echter aanzienlijk te krap om de (verwachte) vraag te bedienen;

•

•

•


2

•

Mede onder invloed van beleid, is een verschuiving zichtbaar in de sectoren/activiteiten die vraag uitoefenen naar bedrijventerreinen in Breda. Zo geeft Breda prioriteit aan het ‘binnenhalen’ van bedrijven met veel en hoogwaardige werkgelegenheid. Qua type bedrijvigheid wordt aansluiting gezocht bij de speerpuntsector uit de economische impulsnota: kennisindustrie, het hogere logistieke segment en groothandel en hospitality. Zakelijke dienstverlening, maar bijvoorbeeld ook leisure en zorg worden steeds belangrijkere sectoren op de Bredase terreinen.

3. Trends en ontwikkelingen • •

•

•

•

•

De vervangingsvraag wordt een steeds belangrijkere component in de totale vraag. Zeker in Breda waar een forse hoeveelheid terrein (150 ha in totaal, minimaal 75 ha tot en met 2020) zal worden getransformeerd; De vraag verandert qua samenstelling. Het aandeel van de meer traditionele bedrijventerreinensectoren in de vraag neemt af, terwijl sectoren als zakelijke dienstverlening, zorg, leisure groeien op de Bredase bedrijventerreinen en ook de komende jaren een toenemende vraag laten zien; Logistiek is een belangrijke groeimarkt. Breda kan hier van profiteren, o.a. vanwege de gunstige ligging en goede bereikbaarheid via belangrijke vervoersassen naar het zuiden (België en Frankrijk). De komst van de HSL versterkt dit imago; Het wordt voor Breda steeds belangrijker om in te zetten op een goede benutting van de bestaande terreinen. Dit vanuit de beperkte fysieke ontwikkelingsmogelijkheden voor nieuwe terreinen en provinciaal beleid. Een duidelijke visie/plan van de gemeente op de bestaande voorraad is voorwaarde voor de ontwikkeling van nieuwe terreinen; De behoefte aan kwalitatief hoogwaardige werklandschappen neemt toe. Zo groeit de vraag naar hoogwaardige en multifunctionele locaties in Breda, zowel vanuit de gebruikers (groeiende behoefte aan kantoorachtige bedrijfsruimte), de werknemer (afkeer van huidige saaie werkomgevingen) en passanten/omwonenden (groeiende weerstand tegen verrommeling). Duurzame en levensloopbestendige locaties moeten bijdragen aan een zorgvuldig gebruik van de (schaarse) ruimte; Tegelijkertijd blijft behoefte aan gewone, nette locaties zonder al te veel poespas.


3

4. SWOT / uitdagingen SWOT Bredase bedrijventerreinenmarkt Sterk

Zwak

•

•

• • • •

Positieve werkgelegenheidsontwikkeling in Breda, ook op de bedrijventerreinen. Wel verschuiving naar terreinen aan randen; Forse bedrijventerreinenvraag (180 tot 200 ha t/m 2020); Hoogwaardig segment voldoende bediend; Duidelijke (economische en structuur) visie gemeente; Kernkwaliteiten Breda: strategische ligging, sterke positie handel en logistiek, aantrekkelijk woon- en leefklimaat (attractieve stad, hospitality).

• •

•

In principe voldoende aanbod (ca. 185 ha), maar nog veel zachte capaciteit en forse inzet nodig op herstructurering; Forse hoeveelheid terrein met matige kwaliteit. Veel verouderde terreinen; Kwalitatieve aansluiting aanbod-vraag qua kavelgroottes, eigendomssituaties, verschijningsvorm. Krapte in modern-gemengde en functionele segment; Beperkte gemeentelijke capaciteit.

Kans

Bedreiging

•

•

Voortvarende (ambitieuze) aanpak forse hoeveelheid verouderd terrein; • Verdienstelijking, verschuiving sectoren op terreinen. • Groei sectoren als kennisintensieve industrie, logistiek, zorg en leisure/vrijetijdseconomie. Biedt kansen voor specifieke logistieke parken, zorgparken en evenementen/leisurecomplexen; • Komst HSL; • Goed samenhangend bedrijventerreinenbeleid; • Ontwikkeling database bedrijfsruimte; • Pieken in de Delta; • Regionale samenwerking op gebied bedrijventerreinen. Bron: Stec Groep, 2007

• • •

Herstructureringstrajecten komen lastig van de grond (o.a. capaciteit, geld), waardoor gebrek aan nieuwe ruimte; Weinig extra ruimtelijke mogelijkheden voor nieuwe bedrijventerreinontwikkeling; Krimp traditionele bedrijfsruimtesectoren. Wegtrekken van industriële bedrijvigheid; Maatschappelijke weerstand tegen bedrijventerreinen.

Op basis van deze SWOT zijn de belangrijkste uitdagingen voor de bedrijventerreinenstrategie van Breda: • De komende jaren dient zich veel vraag naar bedrijventerrein aan in Breda, het aanbod is echter vrij krap. Inzet op een goede benutting van de bestaande terreinen (door zorgvuldig ruimtegebruik, herstructurering, etc.) in combinatie met nieuwe ontwikkelingen is van belang (samenhangend bedrijventerreinenbeleid); • De herstructurering van bestaande terreinen is een moeizaam proces. Het kost veel geld en er zijn vele partijen met diverse belangen bij betrokken. Gezocht moet worden naar mogelijkheden om dit proces te versnellen; • Daarnaast moet Breda, om de vraag te kunnen accommoderen, samenwerking zoeken met de regio; • Breda moet inspelen op veranderingen in de samenstelling van de bedrijventerreinenvraag (vraaggericht bedrijventerreinenbeleid). Verandering in sectoren die ruimte claimen op terreinen (krimp van traditionele sectoren en komst van nieuwe sectoren als leisure, zorg en dienstverlening) en veranderingen in gevraagde kwaliteit vanuit


4

•

ondernemers, werknemers en bewoners: meer hoogwaardige, toekomstbestendige werklandschappen die landschappelijk goed zijn ingepast, maar daarnaast vooral ook voldoende nette functionele bedrijventerreinen; Er zal (o.a. via voorgaande punten) een antwoord moeten worden gegeven op de toenemende weerstand tegen bedrijventerreinen. Bedrijventerreinen zijn immers nodig om de economische ontwikkeling van de gemeente ook de komende jaren te faciliteren.

5. Visie 1. Breda wil bedrijvigheid op bedrijventerreinen accommoderen • Dit betekent dat de bestaande voorraad terrein goed wordt benut. Verouderde terreinen worden opgeknapt en leegstand wordt aangepakt; • Daarnaast zal selectief nieuw terrein worden aangelegd. Om aan de vraag te kunnen voldoen, maar ook om de noodzakelijke schuifruimte en opbrengsten te kunnen genereren om de bestaande voorraad in Breda te verbeteren; • Breda wil bedrijvigheid op terreinen accommoderen omdat zij een belangrijke rol vervullen in de Bredase werkgelegenheid. Nu al bevindt eenderde van totale werkgelegenheid zich op de Bredase terreinen. Om de economische ambities te kunnen realiseren c.q. de werkgelegenheid voor haar inwoners en die van de regio in stand te houden en zelfs uit te breiden is voldoende terrein een noodzakelijke voorwaarde; • Daarnaast heeft Breda heeft als grootste stad in West-Brabant een regionale opvangfunctie. Deze functie is vastgelegd in het Streekplan. Breda wil de in dit kader gemaakte afspraken nakomen. Bedrijventerreinen spelen hierin een belangrijke rol. 2. Breda wil schuifruimte bieden voor haar transformatieprocessen • Dit betekent dat door selectieve aanleg van nieuw terrein de mogelijkheid worden geboden om (delen van) bestaande bedrijventerreinen in Breda te transformeren; • Dit is belangrijk omdat minimaal 15% van het huidige areaal in Breda (vooral in de Spoorzone) komende jaren een functiewijziging zal ondergaan (op de lange termijn gaat het zelfs om meer dan een kwart van de terreinen in Breda); • Binnen deze transformatiegebieden bevinden zich nog veel economische functies. Zo is de bedrijvigheid binnen deze transformatiegebieden en wijkwerkterreinen nu goed voor 1/6 van de totale werkgelegenheid van Breda en 1/3 van de werkgelegenheid op bedrijventerreinen! Breda wil deze functies zoveel mogelijk behouden. Zeker wanneer de gemeente haar ambities wil halen (groei naar 185.000 inwoners en 110.000 banen in 2020). Het bieden van alternatieve locaties voor deze economische functies is dan van belang. 3. Breda wil ruimte bieden aan de groei van gevestigde bedrijven en aan nieuwe markten/ondernemingen Concept bedrijventerreinennota Breda Stec Groep aan Gemeente Breda 07.060

5

•

•

Breda wil voldoende mogelijkheden bieden aan de ontwikkeling van bedrijvigheid en werkgelegenheid in de stad. De beperkte fysieke ontwikkelingsmogelijkheden voor bedrijventerreinen maakt dat enige selectiviteit van belang is. Dit betekent dat eerst ruimte wordt geboden voor groei van bestaande bedrijvigheid, en vervolgens selectief aan nieuwe markten / ondernemingen (waaronder starters). De focus ligt daarbij op de speerpuntsectoren uit de Economische Impulsnota, die van duidelijke toegevoegde waarde zijn voor stad en regio. Het gaat dan met name om kennisindustrie, hospitality en internationale handel en logistiek; Breda wil inspelen op de belangrijkste trens en ontwikkelingen op de bedrijfsruimtemarkt. Met name de belangstelling van bovenregionale logistieke bedrijvigheid is voor Breda aantrekkelijk. Breda wil vooral plaats bieden aan de Vallue Added Logistics.

4. Breda wil bedrijventerreinen herstructureren en nieuwe terreinen ontwikkelen • Breda wil fors inzetten op revitalisering en herprofilering van haar bestaande bedrijventerreinen. Daarbij geldt dat terreinen zoveel mogelijk hun economische functie behouden en bedrijven zoveel mogelijk de (mogelijkheid krijgen om) eventuele groei (te) realiseren op de bestaande locatie; • Daarnaast wil Breda krachtig blijven inzetten op de realisering van nieuwe terreinen. Dit gezien de grote behoefte aan ruimte voor bedrijven, de kansen die er voor Breda en omgeving liggen en de opvangtaak die de stedelijke regio en Breda in het bijzonder heeft; • Via monitoring wil Breda de balans tussen herstructurering en nieuwe uitleg bewaken en waar nodig bijsturen; • Een goede en bewuste samenhang tussen ontwikkeling van nieuwe en herontwikkeling van bestaande terreinen in Breda is van belang o.a. vanwege de forse hoeveelheid verouderd terrein in Breda, de krappe vraag/aanbodsituatie en ontwikkelingen op provinciaal niveau, waarbij een goede samenhangende visie op de bestaande en nieuwe bedrijventerreinenvoorraad in de gemeente voorwaarde is voor eventuele nieuwe ontwikkelingen. 5. Breda wil toekomstbestendige en duurzame terreinen ontwikkelen • Breda zet in op terreinen waarbij kwaliteit, duurzaamheid en zuinig ruimtegebruik voorop staan. Daarbij is Breda er zich van bewust is dat er in de praktijk sprake zal zijn van verschillende kwaliteitsniveau’s (vestigingsmilieus). Niet elke type terrein kan namelijk hoogwaardig zijn. Het grootste deel van de bedrijfsruimtemarkt zoekt immers naar nette, functionele locaties; • Breda zet in op toekomstbestendige en duurzame terreinen omdat de behoefte aan kwaliteit toeneemt. Zo groeit de vraag naar multifunctionele en kwalitatief hoogwaardige locaties in Breda. Zowel onder de gebruikers (groeiende behoefte aan kantoorachtige bedrijfsruimte door de verdere verdienstelijking van de economie), als de werknemers (afkeer van saaie werkomgevingen). Maar ook onder passanten/omwonenden die bedrijventerreinen tot nu toe vooral als rommelig en saai zien. Concept bedrijventerreinennota Breda Stec Groep aan Gemeente Breda 07.060

6

6. Strategie Breda zet in op een samenhangend en vraaggericht bedrijventerreinenbeleid om haar doelstelling en visie te realiseren. Dit beleid bestaat uit de volgende beleidslijnen en kernpunten: A. Forse inzet op de revitalisering en herstructurering van bestaande terreinen in Breda De belangrijkste acties / kernpunten hierbij zijn: • Behoud en verbetering kwaliteit van bestaande terreinen door forse inzet op herstructurering; • Het is van belang de herstructurering zoals die tot nu in Breda heeft plaatsgevonden te evalueren. Aan de hand van de verkregen inzichten kan een nieuwe strategie voor herstructurering worden ontwikkeld; • Gezien de complexiteit van deze opgave in het algemeen, en Breda in het bijzonder (zo’n 50% van het areaal is verouderd!), zal goed samenwerking moeten worden gezocht met de markt; • Daarbinnen dient Breda goed haar rol te bepalen. Een actieve of passieve grondpolitiek? En in welke situaties?; • Gezocht moet worden naar nieuwe financiële en organisatorische arrangementen om de opgave van de grond te tillen. Het instellen van een herstructureringsfonds is daarbij een optie; • Goed beheer en onderhoud zijn van groot belang om de kwaliteit van bedrijventerreinen ook op langere te kunnen garanderen. Het werkelijke beheerniveau op Bredase bedrijventerreinen voldoet vaak niet aan het gewenste niveau en voldoet daarmee ook niet aan de verwachtingen van de ondernemers. Er dient daarom een (samenhangende) visie op parkmanagement en beheer en onderhoud van bedrijventerreinen in Breda ontwikkeld te worden; • Goede samenwerking tussen afdelingen binnen de gemeente en voldoende gemeentelijke capaciteit is een belangrijke randvoorwaarde voor deze punten. (Proactief) accountmanagement is van belang om signalen van ruimtevragen van bedrijven op te vangen en ondernemers te begeleiden op dit vlak. Hierdoor kunnen onnodige ruimteclaims op nieuwe bedrijventerreinen worden voorkomen. B. Zorgen voor voldoende onderscheidende vestigingsmilieus, op maat en vraaggericht De belangrijkste acties / kernpunten hierbij zijn: • Gewerkt wordt aan terreinen die aansluiten op de wensen en eisen van ondernemers. Dit binnen de kader van de gemeentelijke kwaliteitsambities; • Breda hanteert een marktconforme typologie van haar bedrijventerreinen, gebaseerd op verschijningsvorm van bedrijvigheid; • Gezien de marktsituatie wordt voorzichtigheid betracht met de ontwikkeling van (nog meer nieuwe) hoogwaardige locaties in Breda. Er is vooral aandacht voor de ontwikkeling van voldoende reguliere, nette vestigingsmilieus;


7

•

•

Daarnaast speelt Breda in op een aantal belangrijke trends in de bedrijventerreinenvraag door de ontwikkeling van specifieke terreintypen, zoals Digit Parc (kennislocatie), Bavelse Berg (o.a. leisure), Slingerweg en Triple O/Blushuis (gemengde economische zones) en zorgparken; Bij de ontwikkeling van terreinen heeft Breda oog voor multifunctionaliteit van de locaties. Hierbij kan gedacht worden aan functies als sportvoorzieningen, kinderopvang, onderwijs, retail en wonen, naast de reguliere bedrijvigheid.

C. Inzetten op marktconforme maatregelen voor zorgvuldig en duurzaam ruimtegebruik De belangrijkste acties / kernpunten hierbij zijn: • Gemeente Breda geeft, op basis van eerdere studies, nu concreet vorm aan zorgvuldig ruimtegebruik op haar terreinen (o.a. De Wig en Digit Parc). De komende jaren zal verder worden bekeken hoe ruimtewinst op de Bredase terreinen kan worden behaald. Hiertoe worden pilots opgezet; • Daarbij zijn belangrijke aandachtspunten om het succes van zorgvuldig ruimtegebruik in Breda de komende jaren te versterken o.a.: • Voldoende tijd nemen voor intake en zoekproces naar maatregelen voor zorgvuldig ruimtegebruik met bedrijven; • Realistische doelen stellen. Eerder uitgaan van 5 tot 10% ruimtewinst, in plaats van 30 tot 50%; • Goede planologische verankering. D. Extra aandacht voor een goede landschappelijke inpassing en beeldkwaliteit Kwaliteit, duurzaamheid en zuinig ruimtegebruik dient bij elk terrein voorop te staan en zoveel mogelijk in alle aspecten tot uiting moeten komen: omgeving, gebouwen, verkeer en parkeren, veiligheid, voorzieningen en milieu. De belangrijkste acties / kernpunten hierbij zijn: • Ontwikkeling checklist (beeld)kwaliteit bedrijventerreinen Breda; • Hanteren checklist bij toekomstige planontwikkeling (opstellen beeldkwaliteitsplannen) van nieuwe en te herstructureren terreinen in Breda; • Stimuleren en initiëren van voorbeeldprojecten op dit gebied. E. Inzetten op regionale samenwerking en afstemming met lokale partners en belanghebbenden. De belangrijkste acties / kernpunten hierbij zijn: • Na afronding eigen bedrijventerreinenstrategie, neemt Breda het initiatief om in regionaal verband een bedrijventerreinenstrategie op te stellen. Doel o.a.: een goede afstemming van bedrijventerreinontwikkelingen, Concept bedrijventerreinennota Breda Stec Groep aan Gemeente Breda 07.060

8

•

voorkomen van onnodige concurrentie, verbetering van het algehele kwaliteitsniveau van terreinen in de regio en oplossing van vestigingsproblematiek zwaardere bedrijvigheid; er wordt een strategie uitgewerkt hoe diverse lokale partners en belanghebbenden optimaal kunnen worden betrokken bij bedrijventerreinontwikkelingen in Breda. Denk o.a. aan het opstellen van een protocol/handboek en een geactualiseerde communicatiestrategie.

7. Randvoorwaarden voor succes • Om een sterk samenhangend bedrijventerreinenbeleid te kunnen voeren en daarmee zo zorgvuldig mogelijk met de

• •

•

ruimte voor bedrijven om te gaan, zet de gemeente Breda in op intensiever (proactief) accountmanagement (ook actiepunt Economische Impulsnota); Actiever accountmanagement heeft uiteraard organisatorische consequenties. Deze zullen, op basis van de beleidslijnen in dit programma, op korte termijn moeten worden bepaald; Door monitoring moeten de ontwikkelingen op de Bredase bedrijventerreinenmarkt nauwlettend worden gevolgd. De informatie uit deze monitoring kan worden gebruikt voor de onderbouwing en markconforme ontwikkeling van aanleg en herontwikkeling van terreinen / het bijsturen van plannen; De gemeente Breda beschikt al over drie instrumenten om de ontwikkelingen goed in beeld te brengen: de vastgoedmarktmonitor Breda, de jaarlijkse IBIS enquête en de bedrijventerreinenmonitor die in SES-verband jaarlijks wordt opgesteld. Aanvullend op deze bestaande instrumenten, zal de gemeente Breda een database ontwikkelen waarin het actuele aanbod aan bedrijfspanden wordt opgenomen (actiepunt Economische Impulsnota).


9

1. INLEIDING

In dit eerste hoofdstuk wordt ingegaan op aanleiding en doel van deze bedrijventerreinennota. Tevens is een duidelijke leeswijzer bij dit rapport opgenomen in dit hoofdstuk.

1.1 Aanleiding en traject Bedrijventerreinen nodig voor een gezonde economische ontwikkeling en realiseren economische ambities Bedrijventerreinen zijn belangrijk voor de economie van Breda. De bedrijven die op de diverse Bredase terreinen zijn gevestigd, zijn thans goed voor minimaal éénderde van de werkgelegenheid in Breda. De komende jaren wil de gemeente Breda doorgroeien naar een stad met 185.000 inwoners en 110.000 banen, vooral in speerpuntsectoren als groothandel/logistiek en kennisindustrie (Economische Impulsnota 2006-2010). Om deze ambities waar te kunnen maken en daarmee de lokale en regionale economie te stimuleren, is voldoende ruimte voor economische activiteiten noodzakelijk. Bedrijventerreinen spelen daarin een belangrijke rol. Feit is echter dat de ruimtelijke ontwikkelingsmogelijkheden voor bedrijventerreinen in Breda beperkt zijn en dat de nut en noodzaak van de aanleg van steeds meer nieuwe terreinen regelmatig onderwerp van discussie is. Zo is op 1 maart 2007 in de Raadscommissie Onderwijs en Economie gediscussieerd over de behoefte aan nieuwe terreinen in Breda op basis van de notitie “Behoefteraming bedrijventerreinen Breda”. Voldoende ruimte is noodzakelijk om de


10

Figuur 1: Stedelijke economie Breda 2006-2010

Bron: Economische Impulsnota Breda 2006-2010, Gemeente Breda, 2006

economische ambities te kunnen realiseren, maar overaanbod moet worden voorkomen. Zo draagt overaanbod niet bij aan een betere benutting van de bestaande, relatief verouderde, bedrijventerreinenvoorraad in Breda en vormt het ook een financieel risico voor de gemeente. Verzoek om een up-to-date integraal plan van aanpak voor de Bredase bedrijventerreinenmarkt De discussie heeft geleid tot een breed gedragen motie, waarin het college is verzocht om met een integraal plan van aanpak te komen voor de Bredase bedrijventerreinenmarkt. Daarbij hebben de ondertekenende fracties verzocht om in het plan: • rekening te houden met behoefte en beschikbaarheid van bedrijventerreinen in West-Brabant; • een visie op te nemen over de mogelijkheden tot herontwikkeling en revitalisering van bestaande bedrijventerreinen in relatie tot de noodzaak tot ontwikkeling van de nieuwe bedrijventerreinen De Wig, Digit Parc, Bavel-Zuid en Breda West/Prinsenbeek; • nadruk te leggen op specifieke bedrijven die werkgelegenheid meebrengen waar Breda behoefte aan heeft; • aan te geven op welke wijze wordt gewaarborgd dat het gaat om kwalitatief hoogwaardige bedrijven, passend binnen de ambities van de Economische Impulsnota; • aan te geven op welke wijze er sprake kan zijn van een duurzame inpassing in een landelijke omgeving; • een visie te geven over de wijze waarop omwonenden en eventueel andere belanghebbenden worden betrokken bij de eventuele ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen; • aan te geven welke procedurele en financiële kaders nodig zijn om de ambities op het gebied van economische ontwikkeling en werkgelegenheid te behalen. Afgelopen maanden is intensief aan dit plan gewerkt De afgelopen maanden is intensief gewerkt aan het plan van aanpak voor de Bredase bedrijventerreinenmarkt2. Gestart is met een uitvoerige analyse van de Bredase bedrijventerreinenmarkt op basis van locatiebezoeken en diverse bestaande (beleids)nota’s van de gemeente Breda zoals de Ontwikkelingsvisie en de Economische Impulsnota.

2

Daarbij is de gemeente Breda ondersteund door Stec Groep.


11

Vervolgens is via een aantal (interactieve) bijeenkomsten gewerkt aan het formuleren van een bedrijventerreinenstrategie. Zo is op 13 juni 2007 een workshop georganiseerd met een afvaardiging van verschillende afdelingen van de gemeente Breda en externe partijen zoals makelaars, Kamer van Koophandel West-Brabant, Brabantse Milieufederatie en ondernemers. Vervolgens heeft nog een aantal interne bijeenkomsten plaatsgevonden met diverse afdelingen van de gemeente Breda om zo de bedrijventerreinenstrategie/-nota verder vorm te geven. Resultaat: up-to-date bedrijventerreinennota Resultaat is een up-to-date bedrijventerreinennota, die antwoord geeft op de punten waar het college in de motie om is verzocht. Zo geeft de nota inzicht in de strategie die de gemeente Breda wil voeren om: • de bestaande bedrijventerreinenvoorraad de komende jaren zo goed mogelijk te benutten (herstructurering); • uitwerking te geven aan duurzaam en veilig ruimtegebruik (op nieuwe en bestaande locaties); • marktconforme bedrijventerreinen te realiseren, die aansluiten op de wensen en eisen van ondernemers aan hun locatie (segmentering); • voldoende nieuwe terreinen te ontwikkelen (op de juiste plek en op het juiste moment); • zorgvuldig deze nieuwe terreinen uit te geven, en; • het Bredase bedrijventerreinenbeleid zo goed mogelijk af te stemmen met lokale belanghebbenden en regionale partners. Met de nieuwe bedrijventerreinenstrategie wil de gemeente Breda: • uitstijgen boven de steeds terugkerende nut- en noodzaakdiscussie (hectarediscussie); • tegemoet komen aan de wensen en belangen van gevestigde en nieuwe ondernemers, en; • zorgen voor een optimale afstemming van vraag en aanbod. De afdeling Economische Zaken vervult een centrale rol in de uitvoering van voorliggende bedrijventerreinenstrategie, zoals ook verwoord in de Economische Impulsnota 2006-2010.


12

1.2 Leeswijzer De bedrijventerreinennota bestaat uit een analysedeel en een strategiedeel. Figuur 2: opbouw nota schematisch

Bron: Stec Groep, 2007

In de hoofdstukken 2 t/m 4 wordt een beeld gegeven van de huidige situatie op de Bredase bedrijventerreinenmarkt én de trends en ontwikkelingen die de komende jaren van belang zijn. Deze analyse van huidige situatie en trends en ontwikkelingen wordt in hoofdstuk 4 samengevat in een SWOT. Deze SWOT geeft de kansen en bedreigingen weer voor de Bredase bedrijventerreinenmarkt in de komende jaren en vormt de basis voor de visie en strategie in de hoofdstukken 5 en 6.


13

Bij het hoofdrapport horen vier bijlagen: Bijlage A: vraag/aanbodanalyse Bijlage B: typologieboek bedrijventerreinen Breda Bijlage C: beleidscontext Bijlage D: verslag bijeenkomst 13 juni 2007 Bijlage E: verslag bijeenkomst 29 juni 2007


14

2. UITGANGSSITUATIE BREDASE BEDRIJVENTERREINENMARKT 2.1 Economisch belang Bredase bedrijventerreinen Breda telt 870 ha bruto bedrijventerrein Op 1 januari 2007 bedroeg het totale oppervlak bedrijventerrein in Breda 870 hectare bruto, ofwel 710 hectare netto. Dat is zo’n 5% van het Bredase grondoppervlak. Deze terreinen zijn goed voor 1.400 vestigingen van bedrijven en 30.000 banen Deze bedrijventerreinen zijn van groot sociaal-economisch belang voor de stad en de omliggende regio. De terreinen tellen ruim 1.400 vestigingen van bedrijven (peildatum 2007). Dat is een kwart van alle vestigingen op bedrijventerreinen in de regio West-Brabant. Deze bedrijven zijn vooral actief in de sectoren industrie, bouwnijverheid, handel en reparatie en transport / logistiek; sectoren die bovengemiddeld werkgelegenheid bieden aan lager en middelbaar opgeleiden In totaal zijn de bedrijven goed voor 30.000 banen, eenderde van de totale werkgelegenheid in de gemeente Breda. Dat is een kwart van de totale werkgelegenheid op bedrijventerreinen in West-Brabant. Naast de directe werkgelegenheid bij de bedrijven op de terreinen, is ook sprake van indirecte banen bij bijvoorbeeld toeleveranciers, afnemers en lokale detailhandel. Bedrijventerrein De Krogten is het belangrijkste terrein voor de werkgelegenheid Bedrijventerrein De Krogten heeft met 5.200 banen, de meeste werkgelegenheid. Op de tweede plaats komen de terreinen in Breda Oost (Hoogeind en Moleneind Oost) met zo’n 4.700 arbeidsplaatsen (zie bijlage A voor een overzicht van de terreinen per deelgebied). De werkgelegenheid op de Bredase terreinen ontwikkelt zich positief De werkgelegenheid op de bedrijventerreinen in Breda ontwikkelt zich over een lange periode bezien ook positief. Tussen 1992 en 2006 bedraagt de groei 11%. Vooral tot 2001 was de groei aanzienlijk, de jaren daarna is de groei wat gestabiliseerd. De recente laagconjunctuur (2001-2004), maar ook structureel baanverlies in traditionele bedrijventerreinsectoren als de industrie zijn belangrijke oorzaken. Concept bedrijventerreinennota Breda Stec Groep aan Gemeente Breda 07.060

15

Vooral op de oudere, meer binnenstedelijk gelegen terreinen stabiliseert de werkgelegenheid zich, of is sprake van een afname. Zo is op de Krogten en Emer de daling vrij sterk, als gevolg van de dominante aanwezigheid van de industrie op deze terreinen; een sector met conjuncturele (jaren 2001 tot en met 2005) en structurele problemen. Deze daling wordt echter weer gecompenseerd door groei op de nieuwe(re) terreinen in Breda. Zo is vooral op de terreinen in Breda West (o.a. Hazeldonk, IABC en Heilaar) een forse toename zichtbaar (+60% tussen 1999 en 2005), als gevolg van vestiging c.q. herschikking van bedrijven in de (groot)handel en logistiek. Ook de werkgelegenheid op locaties in Oost neemt toe, vooral door vestiging van zakelijke dienstverleners. Overall, heeft de sinds 2006 fors oplevende economie weer voor een toename van de werkgelegenheid op de Bredase terreinen gezorgd (+2% t.o.v. 2005). Tabel 1: Werkgelegenheid per bedrijventerreinengebied Gebied3

Figuur 3: Werkgelegenheidsontwikkeling bedrijventerreinen

Werkgelegenheid

Ontwikkeling werkgelegenheid ▼ Krogten 5.200 ▲ Breda Oost 4.700 ▲ Breda West 4.500 ▼ Emer 4.000 ▼ Overig Breda 10.000 Bron: Vastgoedmarktmonitor 2006, gemeente Breda

Er is een groei zichtbaar van nieuwe activiteiten/sectoren op terreinen… Bron: Vastgoedmarktmonitor 2006, gemeente Breda We zien wel een verschuiving. Zo daalt de werkgelegenheid in de meer traditionele bedrijventerreinsectoren (bouw, industrie) en is sprake van een toename van nieuwe activiteiten / sectoren op de Bredase bedrijventerreinen.

Een overzicht van de terreinen die tot de gebieden behoren is opgenomen in de bijlagen.


16

3

Vooral de zakelijke dienstverlening is een sterke groeisector op de Bredase terreinen. Maar ook bedrijven met activiteiten gerelateerd aan (gezondheids)zorg en welzijn zijn, mede onder invloed van toenemende marktwerking, steeds vaker op bedrijventerreinen te zien. Door deze ontwikkelingen neemt, naast de algehele toename van het gevraagde opleidings- en kennisniveau in de economie, het belang van bedrijventerreinen voor de werkgelegenheid voor hoger opgeleiden in Breda toe. Tabel 2: Ontwikkeling werkgelegenheid Bredase bedrijventerreinen naar sector Sector Landbouw Industrie, nuts Bouw Handel en reparatie Horeca Vervoer, opsl., comm. Financiële diensten Zakelijke diensten Openbaar bestuur Onderwijs Gezondheidszorg Overige diensten Totaal

1992 41 9.716 2.575 6.299 1.027 2.780 160 3.339 308 103 64 177 26.589

2005 68 7.544 2.556 7.495 1.150 2.844 56 5.470 801 144 388 555 29.071

2006 64 7.695 2.471 7.779 1.096 3.152 106 5.360 775 184 388 544 29.614

1992-2006 56% -21% -4% 23% 7% 13% -34% 61% 152% 79% 506% 207% 11%

2005-2006 -6% 2% -3% 4% -5% 11% 89% -2% -3% 28% 0% -2% 2%

Bron: Afdeling Onderzoek en Informatie, gemeente Breda, 2006

…en verschuiving van de werkgelegenheid naar locaties aan de randen van Breda Vanaf begin jaren negentig is een tendens zichtbaar waarbij bedrijven binnenstedelijk wijkwerkterreinen verlaten voor een locatie aan de rand van de stad of elders. Het gaat hier voornamelijk om industriële activiteiten. Denk onder meer aan het vertrek van bedrijven als Klavers Jansen, Baai, Saval, Slachthuis (Speelhuislaan), verffabriek Teolin (Wagenmakers park), Tichelaar en Hollandse Gommage Industrie en recentelijk het vertrek van bedrijven uit het gebied rond de Haagweg (Hessels Metaal, Kerrie, Satelliet). Concept bedrijventerreinennota Breda Stec Groep aan Gemeente Breda 07.060

17

Een groot deel van deze verhuisbeweging is het directe gevolg actieve transformatie van binnenstedelijke bedrijfslocaties in combinatie met de aanleg van nieuwe bedrijventerreinen aan de randen van de stad (o.a. Hoogeind), waar o.a. een groot deel van deze bedrijven een nieuwe plek hebben gevonden. De komende jaren zal deze tendens zich voortzetten. De komende jaren staat namelijk een fors transformatieproces van bedrijventerreinen op stapel (Ontwikkelingsvisie Breda 2020, Ontwikkelingsvisie Spoorzone 2020). Meer hierover in 2.2.1. Binnen deze transformatiegebieden zitten nog belangrijke economische functies en wordt nog volop geïnvesteerd door bedrijven. Denk aan de recente capaciteitsuitbreiding van Hero en de ontwikkelingen rond de Belcrumhaven. Voor (een deel van) deze economische functies zal een alternatieve locatie moeten worden gevonden in Breda. Zeker wanneer de gemeente haar ambities wil halen: groei naar 185.000 inwoners en 110.000 banen in 2020. De bedrijvigheid rond het spoor en op de wijkwerkterreinen – de belangrijkste transformatiegebieden – is immers nu goed voor 1/6 van de totale werkgelegenheid van Breda en 1/3 van de werkgelegenheid op bedrijventerreinen!

2.2 Ontwikkelingen aanbod 2.2.1 Bestaand aanbod Het grootste deel van het aanbod is uitgegeven, maximaal 24 ha is op dit moment nog beschikbaar Het grootste deel van het Bredase bedrijventerreinenoppervlak (870 ha bruto, 710 ha netto) is uitgegeven. Op dit moment heeft Breda slechts 24 hectare terrein voor uitgifte beschikbaar. Dit aanbod is sterk versnipperd over de diverse bedrijventerreinen. Verder is het overgrote deel (16,5 ha) al gereserveerd voor geïnteresseerde bedrijven. De vrij uitgeefbare voorraad bedraagt per 1 september 2007 krap 7,5 ha. Hiervan is maar 3 hectare in gemeentelijke handen.


18

Figuur 4: samenstelling uitgeefbaar aanbod bedrijventerrein gemeente Breda, per 1 oktober 2007 18,0 16,0

Particulier

14,0

Gemeente

12,0 10,0 8,0 6,0 4,0 2,0 0,0 Gereserveerd

Vrij uitgeefbaar

Bron: gemeente Breda, 2007

Het grootste deel van het huidige aanbod is modern-gemengd terrein Het merendeel van de huidige bedrijventerreinen in Breda betreft reguliere locaties, die geschikt zijn voor (vrijwel) alle typen bedrijfsruimtegebruikers. Het zijn locaties van het type modern-gemengd terrein (circa 550 ha terrein, o.a. Steenakker, Krogten, Emer) en wijkwerkterrein (circa 100 ha, locaties als Haagweg, Teteringsedijk). Sommige terreinen hebben wel een specifiek accent, zoals Hazeldonk dat vooral bestemd is voor logistieke bedrijvigheid. De categorie ‘hoogwaardig bedrijventerrein’ is beperkt tot zo’n 40 ha in Breda. Het grootste deel van het aanbod wordt gevormd door bedrijventerrein Hoogeind. Naast deze terreinen is ook een tweetal meer gemengde economische zones te onderscheiden. Het betreft de activiteiten aan de Slingerweg, waar o.a. Triple O, een aantal gemeentelijke functies, woningbouwcorporaties, zorgfuncties en kantoorfuncties zijn gelegen en de sportboulevard aan de Terheijdenseweg. Concept bedrijventerreinennota Breda Stec Groep aan Gemeente Breda 07.060

19

Tabel 3: Overzicht type terreinen Type terrein

Ligging

Overwegende kavelgrootte in m2 Kleinschalig: 2.000-5.000, maar ook grootschalig (> 5.000)

Bebouwingsdichtheden (FSI’s)

Marktoriëntatie

Hoogwaardig terrein

Best bereikbare locaties in de gemeente / regio

Hoge f.s.i. voor stadsrandlocatie van minimaal 0,7/0,8 tot circa 1,3

(boven)regionaal

Modern Aan snelweg of uitvalsweg gemengd bedrijventerrein

Klein: 750-2.500 én groot: 2.500-10.000

binnenstedelijke locatie FSI: 0,7 0,8 stadsrandlocaties: FSI: 0,5-0,7

Regionaal/lokaal

Werkterrein

Klein 500 -1.500 en groot: 1.500-5.000

FSI: 0,5 – 0,7

Lokaal verzorgend

Binnenstedelijk of langs uitvalsweg Bron: Stec Groep, 2007

Het aanbod is overigens niet zo strak gescheiden als hier nu wordt aangegeven. Combinaties zijn goed mogelijk en gebruikelijk. Zo kan op een gemengd terrein heel goed een strook voor hoogwaardige bedrijfsruimtegebruikers worden ingericht (zichtlocaties). Over het algemeen mengt een functionele uitstraling goed met een gemengde en een gemengde goed met een hoogwaardige uitstraling. De helft van het bestaande bedrijventerreinaanbod in Breda is verouderd Ruim de helft van de 870 ha bruto bedrijventerreinenvoorraad in Breda is verouderd4. Dit komt tot uitdrukking in onder andere een inefficiënte inrichting van het terrein, inefficiënt ruimtegebruik, een lelijke uitstraling, slechte bereikbaarheid en ontsluiting, een hoge milieubelasting op een plek waar dat niet wenselijk is en afname van de werkgelegenheid op het terrein. De verouderingssituatie in Breda is fors. Zo ligt het aandeel verouderd terrein duidelijk boven het Brabantse (40%) en Nederlandse gemiddeld (28%). Op dit moment wordt dan ook een belangrijk deel van het

4

De verouderde voorraad omvat zowel verouderde terreinen waarvoor geen plannen bestaan de veroudering aan te pakken, als verouderde terreinen waar binnen 3 jaar de start van een herstructurering is gepland, èn terreinen die momenteel worden geherstructureerd.


20

verouderde areaal geherstructureerd. Zo zijn er (uitgewerkte) plannen voor onder meer het opknappen van de terreinen Emer/Krogten/Hinterlaken. Figuur 5: verouderingssituatie terreinen Breda, per 1 jan. 2007

Niet verouderd 43%

48%

Verouderd, geen herstructureringsplannen Ja, het terrein wordt nu opgeknapt

9%

Bron: IBIS, 2006

Voor een deel van de te herstructureren terreinen staat een transformatieproces naar wonen en – in mindere mate – kantoren op stapel(Ontwikkelingsvisie Breda 2020, Ontwikkelingsvisie Spoorzone 2020). Alleen al voor de Spoorzone gaat het om een circa 150 hectare bedrijventerrein dat gedeeltelijk (circa 75 ha) van functie zal wijzigen (vooral wonen en kantoorfuncties/zakelijke dienstverlening). Concreet gaat het om bedrijventerreinen als Belcrum, Emer Zuid (+Spinveld, Valveeken), Teteringsedijk (Hero / Grada / Precia Molen), Moleneind West (Driesprong), Faam / Interbrew (Terheijdenseweg). Naast bedrijfsgrond ook aanbod van bestaande bedrijfsruimte Naast hectaren grond op bedrijventerreinen, is ook sprake van aanbod van bestaand bedrijfsruimtevastgoed. Medio 2006 bedroeg het aanbod bedrijfsruimte in Breda 230.000 m2 bvo verdeeld over 125 panden. De gemiddelde omvang van een bedrijfsruimte bedraagt daarmee circa 2.000 m2 bvo.


21

Uit gegevens van de afdeling Onderzoek en Informatie blijkt dat in 2006 spectaculair veel bedrijfsruimte is opgenomen. In totaal werd 166.000 m2 bvo opgenomen, meer dan een verdubbeling ten opzichte van 2005. Daarmee kwam de opnameratio in 2006 op 50%, wat wil zeggen dat meer dan 50 procent van het beschikbare aanbod bedrijfsruimte in 2006 is opgenomen. De forse opname is vooral het resultaat van enkele zeer grote opnames, zoals Lidl distributiecentrum (37.300 m2 bvo) en Loodet BV (11.000 m2 bvo) op Hazeldonk.

Figuur 6: Opname bedrijfsruimte Breda in m2 bvo, 2001-2006

De opname van bedrijfsruimte blijft in 2007 weer Bron: Vastgoedmarktmonitor Breda 2006, afdeling O&I wat achter. Bovendien zien we dat vooral het aanbod bedrijfsruimte ouder dan 10 jaar onvoldoende afneemt. Het betreft panden die niet meer beantwoorden aan de huidige wensen en eisen van bedrijfsruimtegebruikers en daardoor nauwelijks meer verkoopbaar zijn. Op 1 mei 2007 bestaat tweederde van het aanbod (circa 160.000 m2) uit bedrijfshallen van 10 jaar en ouder. Vooral op Emer, Krogten, Hazeldonk en IABC bevindt zich relatief veel verouderd vastgoed. 2.2.2 Nieuw aanbod Breda heeft de komende jaren circa 127 ha netto terrein gepland Voor de periode tot en met 2020 heeft Breda thans zo’n 127 ha netto terrein gepland. Het planaanbod kan daarbij worden ingedeeld in hard en zacht aanbod (zie toelichting onder tabel 4). De harde plancapaciteit bedraagt in totaal zo’n 87 ha netto. Daarvan is vooral de ontwikkeling van Digit Park en Werkdonken, in totaal zo’n 4 ha netto, erg zeker. De overige ontwikkelingen, zoals De Wig, Bavel-Zuid en de uitbreiding van Hoogeind, zijn nog wat minder ver in de planprocedures. Dit neemt niet weg dat bijvoorbeeld op locatie De Wig zich op dit moment wel al bedrijven kunnen vestigen. Het terrein heeft een bedrijfsbestemming die als Concept bedrijventerreinennota Breda Stec Groep aan Gemeente Breda 07.060

22

geheel plan nog nader uitgewerkt moet worden. De voorwaarden (o.a. bebouwingshoogte) zijn dusdanig dat een totale bestemmingsplanprocedure noodzakelijk is. Daarnaast is in de zone Breda West/Prinsenbeek nog een zoekgebied voor bedrijventerreinontwikkeling (40 hectare netto) na 2015. Tabel 4: gepland aanbod bedrijventerreinen gemeente Breda Terrein / plan

Omvang bruto

Harde plancapaciteit Procedure lopend* Digit Park Werkdonken Procedure opgestart** Bavelse Berg (vuilstort)1 A16/De Wig Hoogeind III C (Uitbr) Bavel Zuid

Verwachte start uitgifte netto

14,5 1

3,3 1

2008 2008

9 12 7 55 87,3

2008/9 2009 ≥2010 ≥2010

Subtotaal

(12) 20 10 90 147,5 50 197,5

40 127,3

>2015

Totaal

Zachte plancapaciteit*** Breda West/Prinsenbeek

Bron: gemeente Breda, 2007 * betreft locaties in ontwikkeling: dit zijn locaties die zodanig in de bestemmingsplanprocedure zijn gevorderd dat toetsing op

provinciaal en rijksniveau heeft plaatsgevonden ** locaties in voorbereiding: dit zijn locaties waarvoor een bestemmingsplanprocedure in voorbereiding is (principe uitspraak B&W) *** locaties in studie: dit zijn locaties / plannen die zich nog in de ideeënfase bevinden. 1 betreft thema Leisure dat is verbonden aan het evenementen complex Bavelse Berg (12,5 hectare bruto en 6 netto). Dit complex is

niet in de tabel meegenomen.

Daarnaast komt nog circa 54 ha door herstructurering beschikbaar Zoals eerder aangegeven, heeft Breda heeft de komende jaren een flink aantal herstructureringsprojecten gepland. Ook deze trajecten leveren nieuw uitgeefbare ruimte op; naar verwachting in totaal zo’n 54 hectare


23

netto. Deze ruimtewinst vormt een belangrijke aanvulling op het aanbod (nieuw) uitgeefbaar terrein in Breda de komende jaren (ruim 25% van het totale beschikbare aanbod!). Feit is wel dat het overgrote deel van de ruimte die door herstructurering beschikbaar komt in particulier bezit is. Het gaat immers veelal om terreindelen die door marktpartijen worden herontwikkeld en opnieuw worden uitgegeven. Tabel 5: nieuw uitgeefbaar aanbod door herstructurering Terrein Emer / Krogten Greenery/Beneluxpark Hazeldonk Douaneterrein Totaal Bron: gemeente Breda, 2007

Omvang Bruto 40 33 10 83

Uitgifte Netto 30 17 7 54

2008 – 2012 2009 – 2012 2009 – 2011

Het nieuwe aanbod is vooral van het type modern-gemengd en hoogwaardig Het geplande aanbod wordt vooral ontwikkeld in het modern-gemengde en hoogwaardige segment (zie tabel).


24

Tabel 6: geplande bedrijventerreinontwikkelingen, naar segment, in Breda t/m 2020 Naam locatie

Uitgeefbaar (netto)

Beoogd segment

Start uitgifte

Procedure lopend Digit Parc Werkdonken Procedure opgestart Bavelse Berg (vuilstort) A16 / De Wig Hoogeind III C (uitbreiding)

3,3 1

• •

Hoogwaardig Modern-gemengd terrein

2008 2008

9 12 7 55

Thematisch Leisure Hoogwaardig Modern-gemengd terrein exclusief 6 ha evenementen complex Modern-gemengd terrein, delen hoogwaardig / werklandschap

2009 2009 2010

Bavel Zuid

• • • • •

40

•

Nog in studie

>2015

17

• • • •

Hoogwaardig: maximaal 7 ha Modern-gemengd: minimaal 10 ha Modern-gemengd terrein Modern-gemengd terrein

2008/2009

Zachte plancapaciteit Breda West/Prinsenbeek Aanbod door herstructurering Beneluxpark (Greenery terrein) Emer / Krogten Hazeldonk Douaneterrein

30 7

vanaf 2010 in delen

2008/2009 2009

Bron: gemeente Breda, 2007 Veel ontwikkelingen, overall blijft het totale bedrijventerreinenareaal in Breda de komende jaren stabiel Ondanks de (harde en zachte) plannen voor de ontwikkeling van nieuwe terreinen in Breda in de komende jaren, zal het totale bedrijventerreinenareaal in de gemeente vrijwel stabiel blijven. Op basis van de huidige plannen wordt bovenop het bestaande areaal maximaal zo’n 127 hectare terrein nieuw terrein ontwikkeld tot en met 2020. In dezelfde periode wordt echter ook een forse hoeveelheid bedrijfsgrond onttrokken (minimaal 75 ha) door transformatie naar een andere functie.


25

2.3 Ontwikkelingen vraag 2.3.1 Kwantitatief 200 ha vraag t/m 2020 is reëel door forse transformatie en bovengemiddelde bovenregionale belangstelling De verwachting is dat tot en met 2020 minimaal behoefte is aan circa 115 hectare bedrijventerrein in Breda (zie bijlage A voor onderbouwing). Daarbij wordt al rekening gehouden met een ambitieuze intensiveringopgave van 30% (zoals die wordt gehanteerd door de provincie Noord-Brabant)! Waar in de prognose nog geen rekening mee wordt gehouden, zijn de omvangrijke transformatieprocessen die in Breda op stapel staan en de voortdurende belangstelling van bedrijven van buiten Breda (vooral grote spelers in de logistiek) om zich in de gemeente te vestigen. Het effect van deze factoren op de ruimtebehoefte is niet te verwaarlozen. Zo zou in potentie de gemeente Breda tot en met 2020 30 hectare extra ruimtevraag kunnen verwachten als vol wordt ingezet op het accommoderen van bovenregionale logistiek. Of deze vraag zich uiteindelijk aandient en/of wordt geaccommodeerd is afhankelijk van de definitieve beleidskeuzes die Breda maakt. Ontwikkelen we locaties om bovenregionale logistiek te vestigen, of zijn we selectief en laten we alleen gemeente-/regiogerelateerde logistiek toe (zie ook bijlage A)? Transformatie van bestaande, verouderde bedrijventerreinen / bedrijfslocaties naar vooral woonfuncties is een belangrijke factor tot en met 2020. In totaal krijgt circa 15% van de Bredase bedrijventerreinenvoorraad een functiewijziging, op langere termijn oplopend tot meer dan een kwart van de voorraad. Dit betekent dat voor een aanzienlijk aantal economische functies vervangende ruimte moet worden gezorgd. Gezien de ambities van Breda en de landelijke (ken)cijfers schatten we deze extra ruimtebehoefte in op zo’n 40 tot 60 hectare. Rekening houdend met bovenstaande factoren is een vraag van circa 180 ha tot 200 ha zeker reëel t/m 2020 (zie verder bijlage A). Daarmee ligt de vraag de komende jaren rondom de langjarig gemiddelde uitgifte in Breda van 13 ha (figuur 7). Vooral eind jaren ’90, begin 2000 lag de uitgifte in Breda hoog. Dit vanwege een gunstige conjunctuur en voldoende aanbod (Hoogeind en Steenakker kwamen na elkaar op de markt). De


26

laatste jaren is de uitgifte aanzienlijk afgenomen. Had dit eerst vooral een conjuncturele oorzaak, nu speelt het krappe aanbod een belangrijke rol. Figuur 7: uitgifte bedrijventerrein in Breda, 1987-2006 30 jaarlijkse uitgif te 25

gemiddelde uitgif te

ha 20

15

10

5

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

1989

1988

1987

0

Bron: IBIS Werklocaties, Stec Groep/Arcadis

2.3.1 Kwalitatief Hoe is de vraag naar terrein in Breda samengesteld qua herkomst, kavelgrootte, verschijningsvorm, beeldkwaliteitseisen, prijzen etc.? Vraag vooral lokaal/regionaal, echter bovengemiddelde belangstelling van bovenregionale vestigers Het grootste deel van de ruimtevraag in Breda (circa 80%) komt van bedrijven uit Breda en directe omgeving. De belangstelling van bovenregionale vestigers is, zoals we hiervoor al constateerden, groot. Dit zien we ook terug in de uitgifte in de laatste jaren; bovengemiddeld veel terrein is uitgegeven aan bedrijven afkomstig van buiten Breda. Vooral vanuit de logistieke hoek is, vanwege de gunstige ligging voor


27

bijvoorbeeld distributieactiviteiten op het schaalniveau van de Benelux, veel belangstelling. Dit heeft geresulteerd in nieuwkomers als Bax Global, Samsung Electronics en Ssangyong Motors. Vraag vooral afkomstig van bedrijven in de reguliere bedrijventerreinsectoren Waar het gaat om de samenstelling naar sector en activiteit is de samenstelling van de vraag in Breda redelijk goed vergelijkbaar met het Nederlandse gemiddelde. Dit betekent dat de Database Bedrijfsruimtegebruikers in Beeld (Stec Groep, 2007) een goed beeld geeft uit welke sectoren de meeste vraag naar bedrijfsruimte komt in Breda. De bedrijven met het grootste aandeel in de ruimtevraag zijn bedrijven actief in productie, (groot)handel, logistiek, reparatie en onderhoud. Globaal is de verdeling in figuur 3 weergegeven. Vooral de logistiek is in potentie een bovengemiddeld grote vrager. Deze bedrijven zoeken naar een locatie met een gemiddelde uitstraling qua verschijningsvorm Niet alle bedrijven hebben dezelfde eisen ten aanzien van hun bedrijfsruimte en kavel. Vooral waar het gaat om beeldkwaliteit/uitstraling kan onderscheid worden gemaakt in verschillende typen ruimtevraag. Zo zit het ene bedrijf graag op een mooie zichtlocatie en heeft het extra geld over voor uitstraling en presentatie, terwijl het andere bedrijf al tevreden is met een functionele bedrijfskavel zonder al te veel poespas. Dit zien we in alle sectoren. De vraag naar bedrijventerrein in Breda kan dan ook worden ingedeeld in (bedrijfsruimte)vraag met een laagwaardige, gemiddelde en een hoogwaardige verschijningsvorm: • De vraag naar hoogwaardige bedrijfsruimte bedraagt circa 5 tot 10% van de totale bedrijfsruimtevraag (Database bedrijfsruimtegebruikers in beeld, Stec Groep, 2002 en 2005). In Breda, waar de schaarste aan locaties groter is dan gemiddeld, de vraag ruim is en de economie goed draait, ligt de vraag uit deze categorie meer rond 10%, ofwel 20 tot 30 ha vraag tot en met 2020. Er kan in die marktsituatie immers wat meer van bedrijven worden verwacht op het vlak van uitstraling. De komende jaren groeit deze component tot zo’n 15 tot 20%, mede als gevolg van verdere verdienstelijking van de economie. • Voor verreweg het grootste deel van de bedrijven, circa 60% tot 70%, geldt dat een normaal kwaliteitsniveau van het bedrijventerrein volstaat. Onder deze bedrijfsruimtegebruikers is de interesse voor de stedenbouwkundige vormgeving van het terrein en de architectuur van het pand met name functioneel. Het pand en terrein waar zij naar op zoek zijn moet goed passen bij de bedrijfsactiviteiten en Concept bedrijventerreinennota Breda Stec Groep aan Gemeente Breda 07.060

28

•

er netjes uitzien, dat is voldoende. Tot en met 2020 wordt circa 120 tot 140 ha vraag uit deze categorie verwacht in Breda. Een voorbeeld hiervan is Bax Global (op de Krogten). Daarnaast zijn er in Breda ook bedrijven waarvoor de uitstraling van pand en omgeving er nauwelijks toe doet, het zijn zo laag mogelijke kosten voor bedrijfshuisvesting die tellen. Het is voor de Bredase economie belangrijk dat de (veelal) kleinschalige en sterk lokaal / regionaal verzorgende bedrijven in deze categorie en plek houden op lokale bedrijventerreinen, omdat deze een belangrijk zijn voor de (laaggeschoolde) werkgelegenheid. Het gaat om circa 20% tot 25% van de bedrijfsruimtegebruikers in Breda, ofwel een vraag van 40 tot 50 ha. We zien in de praktijk echter, dat deze categorie bedrijven na transformatie en herstructurering van verouderde bedrijventerreinen op steeds minder locaties terecht kan.

Voor de regio Breda geldt verder, o.a. vanwege de strategische ligging, specifiek bovengemiddelde vraag vanuit de categorie logistieke bedrijvigheid. Op basis van onze Database Bedrijfsruimtegebruikers in Beeld (Stec Groep, 2007) schatten we het aandeel van logistiek in de vraag in op zo’n 15%. Deze bedrijfsruimtegebruikers zoeken vooral naar speciaal voor logistieke activiteiten toegeruste terreinen (ruime kavels, goede bereikbaarheid, bij voorkeur multimodaal), zoals Hazeldonk. Binnen de logistieke gebruikers kunnen we ook weer meer functionele, gemiddelde en hoogwaardige bedrijven onderscheiden. Over het algemeen heeft logistieke bedrijfsbebouwing vooral een functionele verschijningsvorm. Maar ook binnen de logistiek neemt het aantal gebruikers dat zoekt naar een hoogwaardiger pand toe (o.a. gevolg van hoogwaardigere bedrijfsprocessen, verdienstelijken). Mooie voorbeelden zijn o.a. het distributiecentrum van DHL Exel Supply Chain op industrieterrein Vossenberg in Tilburg (uitgeroepen tot het mooiste warehouse van Nederland) en warehouse SilverForum op Eindhoven Airport. Tabel 7: verdeling vraag naar verschijningsvorm (uitgaande van 200 ha vraag t/m 2020) Segment vraag Laagwaardig Gemiddeld Hoogwaardig Bron: Stec Groep, 2007

% totale vraag 20 – 25 60 – 70 10 – 15


Vraag in ha 40 – 50 120 – 140 20 – 30

29

Daarnaast bestaat de vraag uit bedrijfsruimtegebruikers van verschillende omvang... Binnen elke categorie (hoogwaardig, gemiddeld en laagwaardig) komen zowel kleine als grootschalige bedrijven voor in Breda. De gemiddelde omvang van de bedrijfsruimtevragers in Breda ligt rond het landelijke gemiddelde van zo’n 2.000 m² bvo, hoewel er - afhankelijk van de bedrijfsactiviteiten - sprake is van forse uitschieters naar onder en naar boven. Vooral in de logistiek en industrie is sprake van grote spelers (tot wel meer dan 100.000 m2 bvo) in Breda. De laatste jaren is door Breda (NV BrIM) ook nadrukkelijk geacquireerd op - qua omvang en werkgelegenheid - grotere bedrijven binnen deze sectoren (en bijvoorbeeld ook diensten en healthcare). Voorbeelden van bedrijven • Alfa Laval, een Benelux hoofdkantoor met service-afdeling. Biedt werk aan 250 full-time arbeidsplaatsen. Het bedrijf is gevestigd op een kavel van 6.030 m2. Abbot Logistics, Europees distributiecentrum. Circa 100 arbeidsplaatsen. Kavel heeft een omvang van 4,3 ha. •

Vestiging Abbot Logistics op bedrijventerrein Hoogeind • •

Samsung European Part Center. Telt 250 tot 300 arbeidsplaatsen op een kavel van 2,5 ha. Amgen, uitbreiding European shared services center. 200 extra arbeidsplaatsen in de periode 2005-2010.



30

…deze hebben verschillende locatie-eisen De omvang is, naast de verschijningsvorm, een tweede belangrijk criterium voor het segmenteren van de vraag en het ontwikkelen van bedrijventerreinen. Zo hebben kleinschalige bedrijfsruimtegebruikers een bovengemiddelde vestigingsvoorkeur voor gemengde woonwerkmilieus in of nabij de binnenstad (dus in het stedelijke weefsel, het kan dan ook gaan om bedrijventerreinen direct aan de rand van de stad). Het gaat dan om bedrijven die zoeken naar grond met een omvang van enkele honderden tot enkele duizenden vierkante meters bvo (niet snel meer dan zo’n 1.500 à 2.000 vierkante meter). De grootschalige bedrijfsruimtegebruikers, vanaf circa een halve hectare en meer, hebben vooral voorkeur voor locaties met een goede snelwegverbinding.

2.4 Confrontatie vraag - aanbod Vraag en aanbod redelijk in evenwicht, maar wel met knelpunten Kwantitatief zijn vraag en aanbod in Breda over de gehele periode 2007-2020 redelijk in evenwicht. Daarbij gaan we aan de vraagzijde wel uit van het economisch meest gunstige scenario en van ophogende factoren als transformatie en bovenregionale vraag (180 tot 200 ha vraag t/m 2020). Aan de aanbodzijde gaan we er vanuit dat de herstructureringstrajecten slagen en geplande nieuwe ontwikkelingen in Bavel-Zuid en Breda West/Prinsenbeek daadwerkelijk worden gerealiseerd (circa 185 ha aanbod t/m 2020). Vooral de ontwikkelingen in Breda West/Prinsenbeek zijn echter nog erg zacht! En de herstructureringstrajecten zullen zeker niet eenvoudig zijn!


31

Figuur 8: confrontatie vraag/aanbod bedrijventerreinen Breda, 2007-2020 250,0

Hectare

200,0 150,0 100,0 50,0 0,0 2007

(gepland) aanbod

Theoretische vraag

2020

Bron: gemeente Breda / Stec Groep 2007

Als we vraag en aanbod in de tijd uitzetten (fig. 8, zie ook bijlage A), dan zien we dat Breda vooral op de korte termijn onvoldoende capaciteit heeft om de vraag te bedienen. Hier komt medio 2009/2010 echter verandering in door nieuw aanbod op o.a. De Wig en Hoogeind en nieuwe (uitgeefbare) ruimte als gevolg van de herstructureringen op o.a. Emer/Krogten. Wel is sprake van kwalitatieve discrepantie (kavelgroottes, ligging, verschijningsvorm), zowel op korte als (middel)lange termijn. Het huidige aanbod biedt niet de juiste kavelgroottes en is erg versnipperd Zo sluit het huidig beschikbare aanbod in Breda (krap 7,5 ha direct uitgeefbaar) qua kavelgroottes en ligging niet aan op de vraag. Het aanbod bestaat vooral uit kleine kavels, die versnipperd liggen over diverse terreinen (zie 2.1.1). We zien dat – mede door actieve acquisitie – echter vooral wat grotere bedrijfsruimtegebruikers de laatste jaren belangstelling hebben voor vestiging in Breda. Gezien de speerpuntsectoren van de gemeente Breda (o.a. groothandel en vooral de meer Value Added Logistics, zie impulsnota), is de behoefte aan grotere kavels (naast kleinschalige kavels) ook komende jaren Concept bedrijventerreinennota Breda Stec Groep aan Gemeente Breda 07.060

32

bovengemiddeld. Bij de ontwikkeling van nieuw geplande terreinen is goede zonering van het terrein qua kavelgroottes dus een belangrijk aandachtspunt. Evenwicht in hoogwaardig segment… We zien evenwicht in het hoogwaardige segment. De vraag in dit segment bedraagt tot en met 2020 circa 30 ha en in het meest gunstige geval (bij toename van het aandeel van dit segment naar zo’n 20%) ongeveer 40 ha. Er is zo’n 23 hectare gepland als hoogwaardig terrein, waarvan het grootste deel wordt gevormd door De Wig. Ook in de ontwikkelingen Bavel Zuid en Breda West/Prinsenbeek is hoogwaardig terrein voorzien. Dit moet voldoende zijn om de vraag te bedienen. We adviseren zelfs voorzichtig te zijn met substantiële toevoegingen van hoogwaardig aanbod in ontwikkelingen als Bavel Zuid en/of Breda West/Prinsenbeek. …maar krappe situatie in modern-gemengd en vooral functionele segment In het modern-gemengde segment is het aanbod aan de krappe kant. Maar ook dit is weer voor een groot deel afhankelijk van het welslagen van de geplande herstructureringstrajecten en de daadwerkelijke segmentering (en het doorgaan) van de ontwikkelingen in Bavel Zuid en Breda West/Prinsenbeek. Er vanuit gaande dat circa 75% van het nieuw geplande aanbod wordt ontwikkeld in het modern-gemengde segment, is sprake van een tekort van zo’n 20 hectare modern-gemengd terrein tot en met 2020. Er is geen aanbod (vooral de wijkwerkterreinen) gepland in het functionele/laagwaardige segment, terwijl ook vanuit deze categorie in Breda nog zo’n 40 tot 50 ha vraag is t/m 2020. Deze gebruikers zullen zoveel mogelijk moeten worden bediend op de bestaande terreinen (goedkope, leegstaande panden) en door goede zonering van het nieuwe aanbod in het modern-gemengde segment (bijvoorbeeld vestigingsmogelijkheden op meer ‘achteraf’ gelegen kavels). Feit is dat ook in het modern-gemengde segment al sprake is van een krappe aanbodsituatie is. Dit tekort wordt door het ontbreken van aanbod in het laagwaardige/functionele segment des te groter! Vooral startende ondernemers en bedrijven met relatief veel lager opgeleiden hebben behoefte aan dit soort terreinen. Vooral de te herstructureren terreinen en de bestaande terreinen (leegstand en nieuwe uit te geven delen) zouden hier een rol in moeten vervullen.


33

2.5 Concluderend De belangrijkste conclusies uit voorgaande analyse zijn: • De werkgelegenheid op de Bredase terreinen ontwikkelt zich – over een lange periode bezien – positief. Er is een verschuiving zichtbaar van meer binnenstedelijke locaties naar locaties aan de stadsrand. • De komende jaren dient zich nog een forse vraag aan naar bedrijventerreinen in Breda. Daarbij is – mede onder invloed van beleid – wel een lichte verschuiving zichtbaar in de sectoren/activiteiten waaruit de vraag afkomstig is. Dienstverlening wordt een steeds belangrijkere activiteit op bedrijventerreinen. • De aanbodsituatie in Breda is - vooral op korte termijn - krap. In de eerste plaats omdat – naast de reguliere groei van het bestaande bedrijfsleven in Breda – de belangstelling van bedrijven van buitenaf voor vestiging in Breda groot is (logistiek, groothandel, hoofdkantoren, etc.). Ten tweede omdat veel (vooral verouderde, binnenstedelijk gelegen) terreinen een functiewijziging ondergaan in de komende jaren en zodoende aan de voorraad worden onttrokken. Tot slot zijn de plannen en ruimtelijke mogelijkheden voor nieuwe terreinen beperkt. • De aanbodsituatie is des te krapper wanneer ook gekeken wordt naar kwalitatieve aspecten van vraag en aanbod (verschijningsvorm, kavelgroottes, eigendomssituaties etc.). In het hoogwaardige segment is sprake van een redelijk evenwichtige situatie. Het aanbod in het modern-gemengde en functionele segment is echter aanzienlijk te krap om de (verwachte) vraag te bedienen; • Tegelijkertijd is een forse hoeveelheid terrein verouderd en bevindt zich op deze terreinen (vooral op Krogten, Emer, Moleneind) een aanzienlijk aanbod van verouderde, leegstaande bedrijfsruimte. Gezien de beperkte ruimtelijke mogelijkheden voor Breda om nieuwe locaties te realiseren, maar ook vanuit oogpunt van zorgvuldig ruimtegebruik, is het belangrijk dat de verouderde voorraad wordt aangepakt en een kwaliteitssprong wordt gerealiseerd; • Ook wanneer de herstructureringsopgave voortvarend wordt aangepakt, zal Breda te maken hebben met een krappe aanbodsituatie. Het belang van regionale samenwerken op het vlak van bedrijventerreinen is groot. Dit ook omdat Breda selectief wil zijn in het type bedrijvigheid dat wordt toegelaten op haar terreinen. Zo is de heel grootschalige logistiek niet gewenst, maar wel een doelgroep die flinke belangstelling heeft voor Breda. Voor dergelijke spelers zal dan ook in regionaal verband een oplossing moeten worden gezocht (bijv. Port of Brabant).


34

Deze punten vormen, tezamen met de belangrijkste trends en ontwikkelingen in het volgende hoofdstuk, belangrijk uitgangspunt voor de bedrijventerreinenstrategie van de gemeente Breda (hoofdstuk 5 en 6).

35


3. TRENDS EN ONTWIKKELINGEN

De bedrijventerreinenmarkt ontwikkelt zich volop. We gaan kort in op de belangrijkste trends en ontwikkelingen voor de Bredase bedrijventerreinenmarkt/bedrijventerreinenstrategie in de komende jaren.

3.1 Ontwikkelingen in omvang en samenstelling bedrijventerreinenvraag Bedrijfsruimtesectoren krimpen, op langere termijn afname vraag naar bedrijventerreinen Prognoses van het CPB tonen aan dat sectoren waarin veel bedrijfsruimtegebruikers voorkomen (productie, bouw, distributie en opslag en handel) in de periode tot 2030 krimpen met gemiddeld 10 tot 15%. De meer dienstverlenende sectoren laten echter een groei zien en vinden steeds vaker een plaats op bedrijventerreinen. Dit gecombineerd met een toenemend ruimtegebruik per werknemer en een verdergaande trek van bedrijven uit andere sectoren naar bedrijventerreinen zorgt op de korte tot middellange termijn toch voor een verdere toename van de vraag naar bedrijventerrein Verdere verdienstelijking van de economie, zichtbaar op de Bredase terreinen Op dit moment bevindt een fors deel van alle werkgelegenheid in Nederland zich in de dienstensector (commerciële en niet-commerciële dienstverlening zoals openbaar bestuur en zorg), de komende jaren loopt dit aandeel verder op. Deze verdere groei (met daarbinnen een relatief sterk groeiende sector kennisintensieve diensten) stimuleert de vraag naar kantoorachtige bedrijfsruimte, zo ook in Breda. Dienstverlenende sectoren vinden steeds vaker een plek op een bedrijventerrein, zo blijkt uit de ontwikkeling van vestigingen en werkgelegenheid op de Bredase terreinen. Groeisectoren van de toekomst zijn veelal kantoorgebonden en betreffen onder andere multimedia, technologie, life sciences, financiële dienstverlening en zorg. De verschuivingen in het bedrijfstakkenpatroon heeft gevolgen voor de aard van de werkzaamheden op bedrijventerreinen. Bedrijfsprocessen verkantoriseren, waardoor het aandeel kantoorvloer binnen het pand langzaam hoger wordt.


36

Toenemende vraag naar hoogwaardige bedrijfslocaties en huisvesting Door de verdere verdienstelijking stellen bedrijfsruimtegebruikers langzaam maar zeker steeds hogere eisen aan de kwaliteit van de bedrijfsomgeving en het vastgoed. Andere belangrijke trends die hier achterliggen zijn: de groeiende behoefte aan imago en uitstraling, toenemende schaarste, grotere betrokkenheid van projectontwikkelaars bij locatieontwikkeling en komst van nieuwe activiteiten op sommige bedrijfslocaties (winkelen, wonen, kantoren). Het aandeel vestigers dat bovengemiddelde kwaliteitseisen stelt aan bedrijfslocaties, en daarmee als hoogwaardige vraag valt te bestempelen, bedraagt nu nog maar zo’n 10% van de markt. De meeste bedrijven zoeken eenvoudige, functionele hallen en bedrijventerreinen zonder poespas. Verwacht wordt echter dat het aandeel ‘hoogwaardige vraag’ in Nederland (en ook Breda) oploopt naar 15 tot 20%. De behoefte aan hoogwaardige bedrijfslocaties neemt dus ook toe. Dit betekent op het niveau van bedrijfsruimte o.a. dat het aandeel kantoorruimte stijgt. Nu is gemiddeld circa 10 tot 20% van het bedrijfsvloeroppervlak in gebruik voor kantoorfuncties. Dit stijgt naar gemiddeld zo’n 20 tot 30%. In uitzonderlijke gevallen zien we in Breda zelfs bedrijfsruimtegebruikers met een kantooraandeel van 70%. Deze groep bedrijfsruimtegebruikers vormt echter een zeer beperkte categorie binnen de vraag! Feit is dat in (bestemmings)plannen voor (hoogwaardige) terreinen in Breda rekening moet worden gehouden met deze toename van het aandeel kantoorruimte. Verschijningsvorm wordt steeds belangrijker als criterium voor bedrijfslocaties De verschijningsvorm van bedrijfsruimte wordt bij locatiekeuze steeds belangrijker dan bijvoorbeeld de sector (bouw, reparatie/onderhoud, handel, IT, zakelijke dienstverlening) waarin het bedrijf actief is of de belangrijkste activiteit (bijvoorbeeld productie, distributie, hoofdkantoor) van het bedrijf. Verschijningsvorm heeft betrekking op zowel uitstraling van pand als uitstraling van terrein.


37

Groeiende behoefte aan multifunctionaliteit en kwaliteit (werklandschappen) Er is, zowel bij bedrijven als werknemers, een toenemende behoefte aan multifunctionaliteit van bedrijventerreinen (en kantorenlocaties). De weerstand tegen saaie, onaantrekkelijke en qua vormgeving smakeloze terreinen neemt steeds meer toe. Bij multifunctionele terreinen kan worden gedacht aan de realisatie van meer gemengde economische zones of ‘werklandschappen’ waarbij sprake is van een mix van bedrijvigheid met o.a. dienstverlening (kinderopvang, vergadercentra, etc.), horeca, leisure (zoals fitness), etc. Multifunctionaliteit vergroot de aantrekkelijkheid van bedrijventerreinen en daarmee ook de levensloopbestendigheid en duurzaamheid van de locaties. Ook het zorgpark is een bijzonder, snel opkomend verschijnsel, waarvoor de belangstelling vanuit allerlei partijen (overheid, markt, beleggers, etc.) groeit. Er zijn veel verschillende zorgparken: van kennispark, bedrijfsruimtepark, ziekenhuis-plus tot zorgboulevard en plek voor zorg, preventie, sport en leisure. Zorg, preventie en welness zijn snelle groeiers in het Nederlandse vastgoed.

3.2 Ontwikkelingen in gedrag van ondernemingen Internationalisering en schaalvergroting, logistiek groeimarkt Voor ondernemingen worden aspecten als schaalvergroting, efficiency/kostenvoordelen en de focus op kernactiviteiten belangrijker. Nieuwe gespecialiseerde activiteiten en faciliteiten – differentiatie in de vraag door groei, samenvoeging en afsplitsen van activiteiten - ontstaan en zoeken nog nadrukkelijker de meest aantrekkelijke vestigingsplaatsen op. Specifiek voor de logistiek, een groeimarkt, zijn dit locaties bij de twee mainports Rotterdam en Schiphol en langs de vervoersassen van Rotterdam en Amsterdam naar Duitsland (via Arnhem) en de vervoersassen naar Zuid-Duitsland, België en Frankrijk (via Breda of Eindhoven en Venlo).


38

Omdat veel regio’s afzien van het aanleggen van bedrijventerrein voor logistiek, terwijl de gebruikers- en beleggersvraag naar logistiek toeneemt, neemt de schaarste verder toe. Breda ligt gunstig ten opzichte van de belangrijke vervoersassen en kan, in potentie, dan ook sterk van deze ontwikkelingen profiteren!

3.3 Ontwikkelingen in bedrijventerreinenbeleid Herstructurering en een betere samenhangend bedrijventerreinenbeleid zijn hot issues Nederland telt veel verouderd bedrijventerrein (30% van het areaal). Ook in Breda is de omvang verouderd terrein fors. De maatschappelijke druk om veroudering te voorkomen (‘lelijke dozen’) en te herstructureren is steeds groter. Dit maakt een goed samenhangend bedrijventerreinenbeleid steeds belangrijk. Hoe kunnen we door zorgvuldige aanleg van nieuwe locaties voorkomen dat bestaande locaties verouderen? En hoe kan de ontwikkeling van nieuwe terreinen (financieel) bijdragen aan het oplossen van veroudering op bestaande terreinen? Vertaling van deze ontwikkelingen zien we o.a. in het bestuursakkoord 2007-2011 van de Provincie Brabant. Nieuwe bedrijventerreinen kunnen pas door de gemeente worden aangelegd, wanneer in een plan is aangetoond hoe met de bestaande terreinen in de betreffende gemeente en/of regio wordt omgegaan5.

3.4 Concluderend We kunnen de volgende belangrijke punten voor de Bredase bedrijventerreinenstrategie noteren: • De vraag naar bedrijventerreinen blijft de komende jaren groot, maar zwakt wel wat af. De vervangingsvraag wordt een steeds belangrijkere component in de totale vraag. Zeker in Breda waar een forse hoeveelheid terrein (150 ha in totaal, minimaal 75 ha tot en met 2020) zal worden getransformeerd. • De vraag verandert qua samenstelling. Het aandeel van de meer traditionele bedrijventerreinensectoren in de vraag neemt af, terwijl sectoren als zakelijke dienstverlening, zorg, leisure groeien op de Bredase bedrijventerreinen en ook de komende jaren een toenemende vraag laten zien.

5

De provincie wil gemeenten nadrukkelijk ondersteunen in het uitvoeren van deze beleidslijn. Voor de revitalisering van bedrijventerrein (herstructureren en bestrijden leegstand) worden in de periode 2007-2011 extra middelen vrijgemaakt. Concept bedrijventerreinennota Breda Stec Groep aan Gemeente Breda 07.060

39

•

•

Logistiek is een belangrijke groeimarkt. Breda kan hier van profiteren. Zo heeft Breda/de regio WestBrabant al een positief imago bij de logistieke sector als vestigingsplaats, door o.a. de gunstige ligging en goede bereikbaarheid via belangrijke vervoersassen naar het zuiden (België en Frankrijk). Dit imago wordt verder versterkt door de komst van de HSL. Zeker wanneer Breda zorgt voor aantrekkelijke terreinen voor deze sector (grote kavels, multimodaal ontsloten) kan een belangrijk deel van de logistieke vraag aan Breda worden gebonden. Het wordt voor Breda steeds belangrijker om in te zetten op een goede benutting van de bestaande terreinen. Zo zijn de fysieke ontwikkelingsmogelijkheden voor nieuwe terreinen beperkt. Daarnaast wordt o.a. vanuit provinciaal beleid gevraagd om een duidelijke visie van de gemeente op de bestaande terreinen. Dit is voorwaarde voor de ontwikkeling van nieuwe terreinen. De behoefte aan kwaliteit neemt toe. Zo groeit de vraag naar hoogwaardige en multifunctionele locaties in Breda. Enerzijds vanuit de gebruikers. Zo is er een groeiende behoefte aan kantoorachtige bedrijfsruimte door de verdere verdienstelijking van de economie. Hierdoor moet in (nieuwe) plannen voor terreinen o.a. rekening worden gehouden met (mogelijkheden voor) een hoger aandeel kantoorruimte. Anderzijds is er groeiende behoefte aan kwaliteit vanuit de werknemer, die zich steeds meer afkeert van de huidige saaie werkomgevingen. De ontwikkeling van aantrekkelijke (hoogwaardige) werklandschappen wordt dus steeds belangrijker en moet bijdragen aan duurzame en levensloopbestendige locaties en daarmee een zorgvuldig gebruik van de (schaarse) ruimte. Tegelijkertijd blijft behoefte aan gewone, nette locaties zonder al te veel poespas. Hoewel de ‘hoogwaardige’ vraag en de behoefte aan kwaliteit toeneemt, hecht een belangrijk deel van de bedrijfsruimtegebruikers over het algemeen niet al te veel waarde aan kwaliteit en uitstraling van hun huisvesting. Uiteindelijk blijft het deel van de bedrijfsruimtemarkt (de hoogwaardige bedrijfsruimtegebruikers, nu zo’n 10% van de markt) waarvoor uitstraling en bijvoorbeeld zichtbaarheid een toegevoegde waarde heeft – en waar deze bedrijven ook geld voor over hebben – beperkt.

•

•

In het volgende hoofdstuk vatten we de analyse van de huidige situatie op Bredase bedrijventerreinenmarkt (hoofdstuk 2) en de analyse van de belangrijkste trends en ontwikkelingen (hoofdstuk 3) kort samen in een SWOT. Deze vormt de opmaat voor de visie en strategie voor de komende jaren.


40

4. SWOT-ANALYSE EN AANGRIJPINGSPUNTEN VOOR VISIE/STRATEGIE

Hieronder vatten we de belangrijkste punten uit hoofdstuk 2 en 3 samen in de vorm van een SWOT. Dit vormt de opmaat voor de visie en de strategische beleidslijnen in hoofdstuk 5 en 6.

4.1 SWOT Onderstaande tabel geeft samengevat de belangrijkste punten uit hoofdstuk 2 en 3 weer. Daarbij zijn de punten vertaald naar sterke en zwakke punten en kansen en bedreigingen op/voor de Bredase bedrijventerreinenmarkt. De kansen en bedreigingen zijn uitgangspunt voor de bedrijventerreinenstrategie van Breda. Tabel 8: SWOT Sterk • Positieve werkgelegenheidsontwikkeling in Breda, ook op de bedrijventerreinen. Wel verschuiving naar terreinen aan randen; • Forse bedrijventerreinenvraag (180 tot 200 ha t/m 2020); • Hoogwaardig segment voldoende bediend; • Duidelijke (economische en structuur) visie gemeente; • Kernkwaliteiten Breda: strategische ligging, sterke positie handel en logistiek, aantrekkelijk woon- en leefklimaat (attractieve stad, hospitality). Kans • Voortvarende (ambitieuze) aanpak forse hoeveelheid verouderd terrein; • Verdienstelijking, verschuiving sectoren op terreinen. • Groei sectoren als kennisintensieve industrie, logistiek, zorg en leisure/vrijetijdseconomie. Biedt kansen voor specifieke logistieke parken, zorgparken en evenementen/leisurecomplexen; • Komst HSL; • Goed samenhangend bedrijventerreinenbeleid; • Ontwikkeling database bedrijfsruimte; • Pieken in de Delta; • Regionale samenwerking op gebied bedrijventerreinen. Bron: Stec Groep, 2007 Concept bedrijventerreinennota Breda Stec Groep aan Gemeente Breda 07.060

41

Zwak • In principe voldoende aanbod (ca. 185 ha), maar nog veel zachte capaciteit en forse inzet nodig op herstructurering; • Forse hoeveelheid terrein met matige kwaliteit. Veel verouderde terreinen; • Kwalitatieve aansluiting aanbod-vraag qua kavelgroottes, eigendomssituaties, verschijningsvorm. Krapte in modern gemengde en functionele segment; • Beperkte gemeentelijke capaciteit. Bedreiging • Herstructureringstrajecten komen lastig van de grond (o.a. capaciteit, geld), waardoor gebrek aan nieuwe ruimte; • Weinig extra ruimtelijke mogelijkheden voor nieuwe bedrijventerreinontwikkeling; • Krimp traditionele bedrijfsruimtesectoren. Wegtrekken van industriële bedrijvigheid; • Maatschappelijke weerstand tegen bedrijventerreinen.

4.2 Aangrijpingspunten voor strategie De belangrijkste aangrijpingspunten voor de bedrijventerreinenstrategie van Breda zijn: • De komende jaren dient zich veel vraag naar bedrijventerrein aan in Breda, het aanbod is echter vrij krap. Inzet op een goede benutting van de bestaande terreinen (door zorgvuldig ruimtegebruik, herstructurering, etc.) in combinatie met nieuwe ontwikkelingen is van belang (samenhangend bedrijventerreinenbeleid); • De herstructurering van bestaande terreinen is echter een moeizaam proces. Het kost veel geld en er zijn vele partijen met diverse belangen bij betrokken. Gezocht moet worden naar mogelijkheden om dit proces te versnellen; • Daarnaast moet Breda, om de vraag te kunnen accommoderen, samenwerking zoeken met de regio; • Breda moet inspelen op veranderingen in de samenstelling van de bedrijventerreinenvraag (vraaggericht bedrijventerreinenbeleid). Verandering in sectoren die ruimte claimen op terreinen (krimp van traditionele sectoren en komst van nieuwe sectoren als leisure, zorg en dienstverlening) en veranderingen in gevraagde kwaliteit vanuit ondernemers, werknemers en bewoners: meer hoogwaardig, toekomstbestendige werklandschappen die landschappelijk goed zijn ingepast, maar daarnaast vooral ook voldoende nette functionele bedrijventerreinen; • Via voorgaande punten moet Breda een antwoord geven op de toenemende weerstand tegen bedrijventerreinen en tegelijkertijd de economische ontwikkeling van de gemeente faciliteren.


42

5. VISIE OP BEDRIJVENTERREINENBEBEHOEFTE BREDA T/M 2020

Op basis van de analyses uit voorgaande hoofdstukken, is in dit hoofdstuk de visie van de gemeente Breda geformuleerd op de toekomstige ruimtebehoefte voor bedrijventerreinen.

5.1 Breda wil bedrijvigheid op bedrijventerreinen accommoderen Wat betekent dit? Het accommoderen van bedrijvigheid op bedrijventerreinen in Breda betekent dat allereerst de bestaande voorraad terrein goed wordt benut. Verouderde terreinen worden opgeknapt en leegstand wordt aangepakt. Voor een belangrijk deel van de bedrijfsruimtemarkt kan de bestaande voorraad een aantrekkelijk vestigingsmilieu vormen. Terreinen zonder toekomstperspectief worden – zo mogelijk – getransformeerd naar functies als wonen en kantoren. Daarnaast zal selectief nieuw terrein worden aangelegd. Dit om aan de vraag te kunnen voldoen, maar ook om de noodzakelijke schuifruimte en opbrengsten te kunnen genereren om de bestaande voorraad in Breda te verbeteren. Waarom? Bedrijventerreinen vervullen een belangrijke rol in de Bredase werkgelegenheid. Nu al bevindt eenderde van totale werkgelegenheid zich op de Bredase terreinen. De gemeente Breda wil bedrijvigheid op bedrijventerreinen blijven accommoderen om zo de werkgelegenheid voor haar inwoners en die van de regio in stand te houden en zelfs uit te breiden. Streven van de gemeente Breda is om inwoners en werkgelegenheid te laten groeien naar respectievelijk 185.000 inwoners en circa 110.000 banen in 2020. Breda zet daarbij in op een aantal economische speerpuntsectoren, waaronder handel en logistiek (VAL), omdat ze kunnen bijdragen aan de versterking van


43

de lokale en regionale economische structuur, een hoge toegevoegde waarde kunnen hebben en (indirecte) werkgelegenheid opleveren. Voor deze - met name grootschalige - activiteiten spelen vestigingsfactoren als ligging t.o.v. de afzetmarkten, voldoende ruimte en een goede bereikbaarheid een hoofdrol. Factoren waar Breda in belangrijke mate aan kan beantwoorden. Om de werkgelegenheidsgroei te kunnen accommoderen zijn voldoende geschikte (bestaande en nieuwe) bedrijventerreinen (o.a. De Wig, Bavel-Zuid, Digit Parc) echter een belangrijke voorwaarde. Nu al zijn bedrijventerreinen goed voor ongeveer eenderde deel van de werkgelegenheid in Breda en gezien de ambitieuze demografische en economische ambities zal deze betekenis komende jaren alleen maar groeien Daarnaast heeft Breda als grootste stad in West-Brabant een regionale opvangfunctie. Deze functie is vastgelegd in het Streekplan. Breda wil de in dit kader gemaakte afspraken nakomen. Bedrijventerreinen spelen hierin een belangrijke rol.

5.2 Breda wil schuifruimte bieden voor haar transformatieprocessen Wat betekent dit? Door selectieve aanleg van nieuw terrein moet de mogelijkheid worden geboden om (delen van) bestaande bedrijventerreinen in Breda te transformeren. De nieuwe terreinen bieden een alternatieve vestigingsmogelijkheid voor de huidige economische functies uit de transformatiegebieden. Waarom? Transformatie van bestaande, verouderde bedrijventerreinen en bedrijfslocaties naar vooral woonfunctie is een belangrijke factor in de Bredase bedrijventerreinenvraag tot en met 2020. In totaal krijgt in die periode minimaal 15% van de terreinen een functiewijziging, op de lange termijn gaat het zelfs om meer dan een kwart van de terreinen in Breda. Het betreft vooral terreinen in de Spoorzone. Voor (een deel van) de economische functies in deze transformatiegebieden zal een alternatieve locatie moeten worden gevonden in Breda. De gemeente Breda wil deze vervangingsvraag in prinicpe zelf kunnen Concept bedrijventerreinennota Breda Stec Groep aan Gemeente Breda 07.060

44

accommoderen, aangezien het belang van deze economische functies voor de stad groot is. Zo is de bedrijvigheid binnen deze transformatiegebieden nu goed voor 1/6 van de totale werkgelegenheid van Breda en 1/3 van de werkgelegenheid op bedrijventerreinen! Zeker wanneer de gemeente haar ambities wil halen (groei naar 185.000 inwoners en 110.000 banen in 2020) is het bieden van alternatieve locaties voor deze transformatieprocessen van belang. In totaal leidt dit tot een extra ruimtevraag van 40 tot 60 hectare. Indien behoud voor de stad niet mogelijk is, spant Breda zich in om de bedrijven in ieder geval voor de regio te behouden.

5.3 Breda wil ruimte bieden aan de groei van gevestigde bedrijven en aan nieuwe markten/ondernemingen Wat betekent dit? Breda wil voldoende mogelijkheden bieden aan de ontwikkeling van bedrijvigheid en werkgelegenheid in de stad. De beperkte fysieke ontwikkelingsmogelijkheden voor bedrijventerreinen maakt dat enige selectiviteit van belang is. Eerst wordt ruimte geboden voor groei van bestaande bedrijvigheid, vervolgens selectief aan nieuwe markten / ondernemingen, waarbij de focus ligt op de speerpuntsectoren uit de Economische Impulsnota. Voor internationale groothandel/logistiek betekent dit vooral bestaande terreinen en nieuwe ontwikkelingen langs de randen van de stad/de snelwegen aantrekkelijk zijn. Voor kennisintensieve industrie, creatieve bedrijvigheid en meer dienstverlenende activiteiten bieden vooral de binnenstedelijke herontwikkelingslocaties een aantrekkelijk vestigingsmilieu. Voor startende bedrijven wil de gemeente – waar het lichtere bedrijven betreft – meer mogelijkheden bieden in de woonomgeving en door het creëren van broedplaatsen/bedrijfsverzamelgebouwen op vooral de bestaande terreinen.


45

Waarom? Ook in de toekomst zal een deel van de nieuwe (startende) ondernemingen zich op bedrijventerreinen in Breda zich willen vestigen. Het zal vooral gaan om startende lokale bedrijven, lokale bedrijven die doorgroeien, maar ook om bedrijven van buiten Breda. De gemeente Breda wil plaats blijven bieden aan deze lokale bedrijven. Zij wil ook een deel van de regionale opvang voor haar rekening nemen. Bedrijven elders uit Nederland, of uit het buitenland, krijgen een plaats in Breda als zij van duidelijke toegevoegde waarde zijn voor stad en regio. Segmenten waar Breda nadrukkelijk op wil inzetten zijn de kennisindustrie, hospitality en internationale handel en logistiek. In stadsregionaal verband is afgesproken dat Breda minimaal 115 hectare bedrijventerrein moet realiseren om aan deze vraag te kunnen voldoen. De intensiveringsdoelstelling van 30%, zoals gehanteerd door de provincie Noord-Brabant, is hierin al verwerkt. Breda wil inspelen op de belangrijkste trens en ontwikkelingen op de bedrijfsruimtemarkt. Vooral de bovenregionale logistieke bedrijvigheid is voor Breda aantrekkelijk, de belangstelling uit deze hoek is groot. Naar verwachting leidt dit tot een extra ruimtevraag van 30 hectare tot 2020. Breda wil vooral plaats bieden aan de Vallue Added Logistics.

5.4 Breda wil bedrijventerreinen herstructureren en nieuwe terreinen ontwikkelen Wat betekent dit? Breda wil vol inzetten op revitalisering en herprofilering van haar bestaande bedrijventerreinen. Uitgangspunten daarbij zijn dat: • buiten de terreinen die al voor transformatie naar een andere functie zijn aangewezen, de bestaande bedrijventerreinen hun economische functie behouden. De belangrijkste (en omvangrijkste) terreinen die prioriteit hebben zijn: Emer/Krogten/Hinterlaken, Hazeldonk en de Greenery; • Bedrijven zoveel mogelijk de (mogelijkheid krijgen om) eventuele groei (te) realiseren op de bestaande locatie.


46

Daarnaast wil Breda krachtig blijven inzetten op de realisering van nieuwe terreinen. Dit gezien de grote behoefte aan ruimte voor bedrijven, de kansen die er voor Breda en omgeving liggen en de opvangtaak die de stedelijke regio en Breda in het bijzonder heeft. Dit betekent dat Breda de locaties die nu op de planning staan, zoals De Wig, Digit Parc, Bavel-Zuid en Breda West/Prinsenbeek moet realiseren. Via monitoring wil Breda de balans tussen herstructurering en nieuwe uitleg bewaken en waar nodig bijsturen. Waarom? Breda wil inzetten op zowel herstructurering als nieuwe ontwikkeling om zo de gewenste groei van bedrijvigheid en werkgelegenheid te kunnen realiseren, de juiste vestigingsmilieus aan bedrijven te kunnen bieden en de juiste voorwaarden te scheppen voor herstructurering en transformatie. Een goede en bewuste samenhang tussen ontwikkeling van nieuwe en herontwikkeling van bestaande terreinen in Breda is van belang vanwege: • de forse hoeveelheid verouderd terrein in Breda; • de krappe vraag/aanbodsituatie; • de maatschappelijke wens om zuinig om te gaan met het landelijke, open, gebied dat Breda nog heeft. • de ontwikkelingen op provinciaal niveau, waarbij een goede samenhangende visie op de bestaande en nieuwe bedrijventerreinenvoorraad in de gemeente voorwaarde is voor eventuele nieuwe ontwikkelingen.

5.5 Breda wil toekomstbestendige en duurzame terreinen ontwikkelen Wat betekent dit? Breda zet in op terreinen waarbij kwaliteit, duurzaamheid en zuinig ruimtegebruik voorop staan. Daarbij is Breda er zich van bewust is dat er in de praktijk sprake zal zijn van verschillende kwaliteitsniveau’s (vestigingsmilieus). Niet elke type terrein kan namelijk hoogwaardig zijn. Het grootste deel van de bedrijfsruimtemarkt zoekt immers naar nette, functionele locaties.


47

Met relatief simpele ingrepen op het vlak van omgeving, gebouwen, verkeer en parkeren, veiligheid, voorzieningen en milieu kan echter al een behoorlijke kwaliteitsslag worden gemaakt op de Bredase terreinen. De komende jaren zal door de diverse afdelingen binnen de gemeente een bijdrage worden geleverd aan deze kwaliteitsslag. Daarbij wordt zoveel mogelijk aangesloten bij al vastgesteld en toekomstig setoraal beleid. Het is nu vooral van belang dit beleid goed op elkaar af te stemmen en te verknopen met elkaar. Waarom? De behoefte aan kwaliteit neemt toe. Zo groeit de vraag naar hoogwaardige en multifunctionele locaties in Breda. Zowel vanuit de gebruikers (groeiende behoefte aan kantoorachtige bedrijfsruimte door de verdere verdienstelijking van de economie) en vanuit de werknemer (afkeer van saaie werkomgevingen). Daarnaast wordt de maatschappelijke druk om bestaande bedrijventerreinen goed te benutten en bestaande en nieuwe terreinen aantrekkelijk te maken steeds breder. Om voldoende draagvlak (intern en extern) voor nieuwe bedrijventerreinontwikkelingen in Breda te creëren is goede benutting van bestaande terreinen en oog voor de (ruimtelijke) kwaliteit van terreinen een noodzakelijke voorwaarde. De ontwikkeling van aantrekkelijke (hoogwaardige) werklandschappen moet bijdragen aan duurzame en levensloopbestendige locaties en daarmee een zorgvuldig gebruik van de (schaarse) ruimte.


48

6. STRATEGIE

Dit hoofdstuk geeft de bedrijventerreinenstrategie van de gemeente Breda voor de komende jaren. Per strategische lijn wordt afgesloten met de belangrijkste kernpunten / acties voor Breda.

6.1 Kader: bedrijventerreinen in samenhang ontwikkelen Breda zet in op een samenhangend en vraaggericht bedrijventerreinenbeleid om haar doelstelling en visie te realiseren. Uitgangspunt voor een samenhangend bedrijventerreinenbeleid is dat de gemeente Breda enerzijds vraaggericht opereert en anderzijds de samenhang tussen bestaande en nieuwe bedrijvenlocaties goed bewaakt. Naast de ontwikkeling van nieuwe terreinen, blijft de positie van de bestaande terreinen zoveel mogelijk behouden. Met de realisering van nieuwe terreinen bestaat het risico van een snelle leegloop en wellicht verwaarlozing van bestaande terreinen. Ongunstig vanwege de al forse hoeveelheid verouderd terrein in Breda. Bovendien moet de bestaande voorraad een heel belangrijke rol vervullen in het accommoderen van de vraag in Breda; gezien de krappe vraag/aanbodsituatie. Het is zaak hierop voorbereid te zijn als gemeente en hiernaar te handelen. De herstructurering van o.a. de terreinen Krogten/Emer/Hinterlaken, past prima in dit kader. De positieve effecten van een sterk samenhangend bedrijventerreinenbeleid zijn ondermeer: • verlenging van de levensduur van bestaande bedrijventerreinen (hoger rendement van particuliere en overheidsinvesteringen omdat sprake is van langere levenscyclus van terrein en vastgoed); • voldoende kwaliteit en kwantiteit in het terreinaanbod; • positieve impuls aan het vestigingsklimaat van de gemeente Breda; • verbetering van het imago van bestaande bedrijventerreinen. Het succes van een samenhangend bedrijventerreinenbeleid kan worden versterkt indien: • het wensen- en eisenpakket voor een bepaalde locatie helder en eenduidig wordt gecommuniceerd met de ondernemer;


49

• • •

bij de grondexploitatie van nieuwe terreinen expliciet wordt gekozen voor een lager uitgiftetempo, zodat nieuwe terreinen selectief uitgegeven kunnen worden; ook op regionaal niveau de planning van nieuwe terreinen en de herstructurering van verouderde terreinen wordt afgestemd; ingezet wordt op intensief (proactief) accountmanagement (actiepunt Economische Impulsnota).

Deze punten zijn uitgewerkt in een strategie voor een samenhangend bedrijventerreinenbeleid in Breda die bestaat uit: • Forse inzet op de revitalisering en herstructurering van bestaande terreinen in Breda (par. 6.2); • Zorgen voor voldoende onderscheidende vestigingsmilieus, op maat en vraaggericht (par. 6.3); • Inzetten op marktconforme maatregelen voor zorgvuldig en duurzaam ruimtegebruik (par. 6.4); • Extra aandacht voor een goede landschappelijke inpassing en beeldkwaliteit (par. 6.5); • Inzetten op regionale samenwerking en afstemming met lokale partners en belanghebbenden (par. 6.6)

Figuur 9: schematische weergaven positie en samenstelling bedrijventerreinenbeleid Breda

We gaan nu in op deze strategie. Vervolgens sluiten we af met de belangrijke randvoorwaarden om deze strategie te kunnen realiseren (6.7). Bron: Stec Groep, 2007


50

6.2 Forse inzet op de revitalisering en herstructurering van bestaande terreinen Consolidatie-, herstructurerings- en transformatiegebieden Vanwege de forse hoeveelheid verouderd terrein in Breda (meer dan de helft van het areaal is verouderd), de krappe vraag/aanbodsituatie én de beperkte ruimtelijke mogelijkheden voor nieuw terrein, is volop aandacht voor de bestaande bedrijventerreinenvoorraad van groot belang. In de Structuurvisie Breda heeft de gemeente haar opgave geformuleerd, waarbij kan onderscheid worden gemaakt in consolidatie-, herstructurerings- en transformatiegebieden. De komende jaren zal fors op deze opgave worden ingezet. De belangrijkste herstructureringslocaties zijn Emer/Krogten/Hinterlaken, Hazeldonk en het Greenery-terrein. Op deze herstructureringsterreinen wordt de ruimtelijke kwaliteit verbeterd en getracht nieuwe ontwikkelingsmogelijkheden voor bedrijvigheid te bieden. Figuur 10: ontwikkelingsscenario plangebied Emer Noord-Hinterlaken en Krogten-Zuid

Bron: gemeente Breda en Croonen Adviseurs, 2007 Concept bedrijventerreinennota Breda Stec Groep aan Gemeente Breda 07.060

51

Daarnaast is een belangrijk deel van de bedrijventerreinen aangemerkt als consolidatiegebied. Dit zijn vooral de (woon-)werkterreinen in de stad nabij woonwijken/buurten. Deze vaak kleinschalige terreinen leveren relatief veel werkgelegenheid en zorgen voor de gewenste differentiatie en diversiteit in de stad. Het handhaven van de functie en kwaliteit van deze terreinen is daarvoor van groot belang (behoud toekomstwaarde van deze bedrijventerreinen). Kritisch wordt gekeken naar het bestaande ruimtegebruik en de ruimtelijke kwaliteit. Ook terreinen in de gebieden Breda Oost en Breda West behoren tot consolidatiegebieden (met uitzondering van Greenery). Op de terreinen die zijn aangemerkt als consolidatiegebied wordt geen prioriteit gegeven aan grootschalige nieuwe ontwikkelingen. Er wordt ingezet op een actief beheer om zo de kwaliteit van de terreinen te bewaren en deze up-to-date te houden voor de gevestigde bedrijvigheid. In transformatiegebieden wordt ingezet op een functieverandering. Naast nieuwe bedrijventerreinontwikkeling (wijziging van bijvoorbeeld agrarische functie naar bedrijventerrein, denk aan Bavel-Zuid), gaat het hierbij vooral om transformatie van oude bedrijventerreinen naar nieuwe functies als wonen en kantoren. In totaal staat 150 hectare terrein in Breda hiervoor op de nominatie. Voor minimaal 75 hectare, met name rond Via Breda (Emer Zuid en Krogten Zuid, Interbrew-Faam, Hero-Grada, Driesprong en mogelijk het gebied Kerrie - Hessels Metaal) wordt dit transformatietraject in de planperiode t/m 2020 ingezet. Vooral wonen, kantoren en leisurefuncties worden in deze gebieden gerealiseerd. Breda wil actiever de markt betrekken bij de herstructureringstrajecten De herstructurering van bestaande terreinen in Breda vergt veel organisatie. Daarnaast zijn de kosten erg hoog. De gemeente Breda zal dan ook goed moeten kijken hoe zij projectontwikkelaars, bouwers en beleggers bij de herstructurering van terreinen kan betrekken. Over het algemeen is het van belang deze partijen in een vroeg stadium bij de planvorming te betrekken, bijvoorbeeld op grond van een opgesteld masterplan. Nog meer dan voorheen zal daarbij bekeken worden hoe de markt kan worden gebruikt om deze lastige opgave van de grond te tillen.


52

Daarbij zal echter eerst goed de gemeentelijke rol moeten worden bepaald Daarbij is het van belang bewust te zijn van de verschillende belangen van de diverse partijen binnen het krachtenveld van herstructurering. Hierbinnen zal de gemeente Breda haar eigen rol moeten bepalen. De aard van de ruimtelijke ontwikkelingsopgaven is hierbij bepalend. In de conceptnota Grondbeleid Breda 2007 (‘Gegronde ambitie’), heeft de gemeente Breda een antwoord geformuleerd op de rol die zij moet spelen in de ruimtelijke ontwikkelingsopgaven uit de Structuurvisie 2020: • Voor transformatiegebieden, in het bijzonder de gebieden waarin de nadruk ligt op uitbreiding / nieuwe uitleg, is het noodzakelijk om een meer (pro-) actieve grondpolitiek te voeren als gemeente. • In herstructureringsgebieden is veelal sprake van bestaande functies en leidt kwaliteitsverbetering tot kostbare investeringen. Daar ligt de taak van de gemeente veel meer gericht zijn op het stimuleren c.q. mede-participeren in de aldaar gewenste ontwikkelingen. Voor de uitvoering van deze taakstelling in de herstructurering is het evenwel cruciaal dat kan worden beschikt over voldoenden financiële middelen. Verder kan niet worden uitgesloten dat in specifieke situaties een actieve houding van de gemeente in herstructureringslocaties is gewenst. In dit kader kan worden bekeken of de vorming van een gemeentelijke ontwikkelingsmaatschappij meerwaarde oplevert. De voor- en nadelen van actieve grondpolitiek worden op dit moment in beeld gebracht De uiteindelijke politieke keuze ten aanzien van het investeringsbeleid is van cruciaal belang voor het succes en de kwaliteit van de herstructurering van de bedrijventerreinen in Breda. Momenteel worden de voor- en nadelen van een actieve dan wel passieve grondpolitiek geïnventariseerd en de consequenties van de nieuwe Wet RO en de daarin opgenomen grondexploitatiewet in beeld gebracht. Tevens worden zaken als verwerving, tijdelijk beheer, uitgifte, particuliere exploitatie, samenwerking en financieel management, nader uitgewerkt. De consequenties van de gekozen grondpolitiek voor de herstructureringsopgave van bedrijventerreinen worden, na vaststelling van de Nota Grondbeleid, nader uitgewerkt. Verder is adequaat en creatief financieel beleid een noodzakelijke voorwaarde De hoge ambities in het bedrijventerreinenbeleid kunnen alleen worden gerealiseerd wanneer er een adequaat en creatief financieel beleid wordt gevoerd; grondige risicoanalyses maken hier onlosmakelijk deel van uit. Vooral de revitalisering van de bestaande bedrijventerreinen, zal omvangrijke investeringen vragen. Concept bedrijventerreinennota Breda Stec Groep aan Gemeente Breda 07.060

53

Investeringen die niet alleen door de (gemeentelijke) overheid kunnen worden gedragen, maar ook door de markt opgebracht moeten worden. De omstandigheden om grote investeringen in de bestaande bedrijventerreinen te doen lijken gunstig. Zowel de gemeente Breda, als Rijk, provincie en Europa hebben hier subsidiegelden voor beschikbaar. De uitdaging is de beschikbare middelen, met geld uit de markt, samen te voegen tot creatieve financiële arrangementen. Het instellen van een herstructureringsfonds is een mogelijkheid Naast de inzet van subsidies zal het wellicht noodzakelijk zijn om nieuwe (financiële) instrumenten te ontwikkelen en in te zetten. Het instellen van een herstructureringsfonds kan een optie zijn. Ook de concept nota Grondbeleid noemt deze optie. Het idee achter een dergelijk fonds is dat voor iedere m² nieuw terrein die op de markt wordt gebracht / wordt verkocht (o.a. De Wig, Digit Parc, Bavel-Zuid, Breda West/Prinsenbeek), een x bedrag wordt gestort in een fonds. Het bedrag uit het fonds kan worden aangewend om vastgelopen herstructureringsbijdrage(n) / -trajecten vlot te trekken. Gezien de relatief beperkte ontwikkelingsmogelijkheden voor nieuwe terreinen, en daarmee de vrij beperkte mogelijkheden om het fonds goed te vullen, kan het verstandig zijn dat wordt gekeken of het fonds ook kan worden gevuld uit opbrengsten uit andere nieuwe ontwikkelingen dan puur bedrijventerreinen. Denk aan transformatiegebieden c.q. nieuwe gebiedsontwikkeling(en) zoals kantoren en/of woningbouw. Verder wordt gewerkt aan een samenhangende visie op parkmanagement… Om de kwaliteit ook op langere termijn te garanderen kan parkmanagement een belangrijk instrument zijn. Parkmanagement komt in vele verschijningsvormen voor. Van heel licht, een basispakket met zaken als collectieve beveiliging, groenonderhoud en bewegwijzering, tot zwaardere vormen waarin diensten en voorzieningen die niet voor alle bedrijven relevant zijn, maar als extra service aangeboden kunnen worden. Omvang en inhoud van ‘de plus’ is afhankelijk van de behoeften van de bedrijven op het terrein. Op de terreinen Steenakker, Krogten en Emer-Hinterlaken en recentelijk Hazeldonk-Meer zijn uitgebreidere vormen van parkmanagement in werking. De markt speelt met Digit Park en Benelux Park hier verder op in, door ook allerlei bedrijfsprocessen (b.v. Human Resource) en faciliteiten aan te bieden in het


54

parkmanagementpakket. Gesteld mag worden dat parkmanagement een instrument is dat nog volop in ontwikkeling is en met sterk wisselend succes wordt toegepast. In Breda is geen samenhangende visie op c.q. uitvoering van parkmanagement, zoals bijvoorbeeld in Tilburg (TCN voert daar het parkmanagement uit voor de gemeente). De gemeente Breda wil deze samenhangende visie de komende jaren ontwikkelen, waarbij een evaluatie van de huidige praktijk wordt meegenomen. Met name de rol en verantwoordelijkheid van de gemeente bij parkmanagement moet helder in beeld worden gebracht. …en wordt bekeken hoe het beheerniveau van openbare ruimte op terreinen kan worden verhoogd In kader van de samenhangende visie op parkmanagement, kan ook bekeken worden hoe het beheer- en onderhoudsniveau op de Bredase terreinen verbeterd kan worden. Feit is namelijk dat, in tegenstelling tot nieuwe woonwijken, bij de realisering van nieuwe bedrijventerreinen tot nog toe geen additionele middelen beschikbaar worden gesteld voor onderhoud en beheer (areaal uitbreiding). Hierdoor is sprake van een discrepantie tussen het gewenste en het werkelijke beheerniveau op de Bredase terreinen. Een optie is het bedrijfsleven te betrekken bij het beheer en onderhoud van bedrijventerreinen of deze taak onder te brengen in het parkmanagement. Belangrijke randvoorwaarde: extra inzet op de intragemeentelijke samenwerking en capaciteit Vooral de revitalisering van de bestaande terreinen, maar ook de realisering van nieuwe terreinen trekt een zware wissel op tal van gemeentelijke afdelingen. Gekeken moet worden hoe de interne procedures kunnen worden geoptimaliseerd. Wellicht is het nodig hier nieuwe procedures voor te ontwikkelen. Daarnaast dient gekeken te worden naar de capaciteit. Kernpunten strategie: • Behoud en verbetering kwaliteit van bestaande terreinen door forse inzet op herstructurering; • Het is van belang de herstructurering zoals die tot nu in Breda heeft plaatsgevonden te evalueren. Aan de hand van de verkregen inzichten kan een nieuwe strategie voor herstructurering worden ontwikkeld.


55

• • • •

•

Gezien de complexiteit van deze opgave in het algemeen, en Breda in het bijzonder (zo’n 50% van het areaal is verouderd!), zal goed samenwerking moeten worden gezocht met de markt; Daarbinnen dient Breda goed haar rol te bepalen. Een actieve of passieve grondpolitiek? En in welke situaties?; Gezocht moet worden naar nieuwe financiële en organisatorische arrangementen om de opgave van de grond te tillen. Het instellen van een herstructureringsfonds is daarbij een optie; Goed beheer en onderhoud zijn van groot belang om de kwaliteit van bedrijventerreinen ook op langere te kunnen garanderen. Het werkelijke beheerniveau op Bredase bedrijventerreinen voldoet vaak niet aan het gewenste niveau en voldoet daarmee ook niet aan de verwachtingen van de ondernemers. Er dient daarom een (samenhangende) visie op parkmanagement en beheer en onderhoud van bedrijventerreinen in Breda ontwikkeld te worden; Goede samenwerking tussen afdelingen binnen de gemeente en voldoende gemeentelijke capaciteit is een belangrijke randvoorwaarde voor deze punten. (Proactief) accountmanagement is van belang om signalen van ruimtevragen van bedrijven op te vangen en ondernemers te begeleiden op dit vlak. Hierdoor kunnen onnodige ruimteclaims op nieuwe bedrijventerreinen worden voorkomen.

6.3 Zorgen voor onderscheidende vestigingsmilieus, op maat en vraaggericht Breda streeft naar marktconforme vestigingsmilieus De gemeente Breda streeft ernaar om – binnen haar eigen wensen- en eisenpakket voor kwaliteit en duurzaamheid van de locaties, gebouwen en inpassing in de omgeving – zoveel mogelijk tegemoet te komen aan de wensen van de markt. Daartoe wordt een marktconforme typologie van terreinen gebruikt, gebaseerd op de indelingscriteria uit hoofdstuk 2 (verschijningsvorm en omvang). Tot en met 2020 heeft Breda voldoende aanbod in het hoogwaardige segment (gepland). Het aanbod van modern-gemengde en functionele/laagwaardige locaties is echter te krap (zie hoofdstuk 2). Voor de nieuwe locaties in Breda, waaronder Bavel Zuid, en de te herstructureren bestaande terreinen, betekent dit dat zorgvuldig moet worden gekeken naar de segmentering. Voorstel is de ruimte die door Concept bedrijventerreinennota Breda Stec Groep aan Gemeente Breda 07.060

56

herstructurering beschikbaar komt op de bestaande terreinen als Krogten/Emer/Hinterlaken, zoveel mogelijk te benutten voor het accommoderen van de modern-gemengde en functionele/laagwaardige vraag. Daarnaast zal ook op de nieuw te ontwikkelen locaties een substantiële hoeveelheid terrein beschikbaar moeten zijn voor modern-gemengde en laagwaardig/functionele gebruikers. Het hoogwaardige segment wordt voorlopig bediend door De Wig, (delen van) Beneluxpark en Digit Park. Dit betekent dat Bavel Zuid in eerste instantie ingericht zal moeten zijn voor de modern-gemengde gebruiker. Daarbij gelden inrichtingseisen zoals o.a. opgenomen in hoofdstuk 2 en het bij deze visie behorende (separate) typologieboek. Uiteraard kunnen zichtlocaties op het terrein bestemd worden voor hoogwaardige gebruikers. Dezelfde lijn geldt voor de (zeer zachte) locaties die zijn gepland in het gebied Breda West/Prinsenbeek. Voor de uitstraling van zo’n modern-gemengd terrein speelt de landschappelijke inpassing een belangrijke rol. Naast deze ‘reguliere’ bedrijventerreintypen, ontwikkelen de gemeente Breda en de markt (mede gezien trends op de bedrijfsruimtemarkt en op beleidsmatig niveau nog een aantal specifieke terreintypen. Het betreft het logistieke terrein Hazeldonk, de kennislocaties (Digit Parc), leisurepark Bavelse Berg gemengde economische zones (Slingerweg, Triple O/Blushuis). Ontwikkelingen in de zorgsector kunnen ertoe leiden dat in de toekomst ook nog wordt ingezet op de ontwikkeling van één of meerdere zorgparken. Beschrijvingen van deze terreintypen zijn opgenomen in de bijlage B, Typologieboek. Als onderdeel van een toekomstgericht, modern bedrijventerreinenbeleid (zoals o.a. wordt voorgestaan in het VROM rapport ‘Werklandschappen’) wordt bij de ontwikkeling van nieuwe en herontwikkeling van bestaande locaties in Breda zoveel mogelijk functiemenging op de locaties nagestreefd. Hierbij kan gedacht worden aan functies als sportvoorzieningen, kinderopvang, onderwijs, retail en wonen. Zo wordt de saaiheid en een snelle veroudering (in combinatie met o.a. beheermaatregelen) van de terreinen zoveel mogelijk tegengegaan. Bovendien wordt ingespeeld op behoeften van bedrijven, werknemers en bezoekers. Kernpunten strategie: • Gewerkt wordt aan terreinen die aansluiten op de wensen en eisen van ondernemers. Dit binnen de kader van de gemeentelijke kwaliteitsambities;


57

• •

•

•

Breda hanteert een marktconforme typologie van haar bedrijventerreinen, gebaseerd op verschijningsvorm van bedrijvigheid; Gezien de marktsituatie wordt voorzichtigheid betracht met de ontwikkeling van (nog meer nieuwe) hoogwaardige locaties in Breda. Er is vooral aandacht voor de ontwikkeling van voldoende reguliere, nette vestigingsmilieus; Daarnaast speelt Breda in op een aantal belangrijke trends in de bedrijventerreinenvraag door de ontwikkeling van specifieke terreintypen, zoals Digit Parc (kennislocatie), Bavelse Berg (o.a. leisure), Slingerweg en Triple O/Blushuis (gemengde economische zones) en zorgparken; Bij de ontwikkeling van terreinen heeft Breda oog voor multifunctionaliteit van de locaties. Hierbij kan gedacht worden aan functies als sportvoorzieningen, kinderopvang, onderwijs, retail en wonen, naast de reguliere bedrijvigheid.

6.4 Inzetten op marktconforme maatregelen voor zorgvuldig en duurzaam ruimtegebruik De ambitie van de provincie Brabant is 30% ruimtewinst. Deze moet worden behaald door nieuwe terreinen intensiever te benutten (ambitie 15%), bestaande terreinen te herstructureren (ambitie 10%) en door bestaand stedelijk gebied intensiever te benutten (ambitie 5%). Een korting van 30% op de vraag is erg ambitieus, maar Breda zet hier fors op in door intensieve herstructurering (ambitie >25%). De gemeente Breda is zich bewust van haar maatschappelijke verantwoordelijkheid om zorgvuldig en zuinig om te gaan met de schaarse ruimte. Zij wil de ambitieuze doelstelling als uitgangspunt nemen, maar zij realiseert zich tegelijkertijd dat maatregelen wel marktconform moeten zijn. Met andere woorden: kosten en baten moeten voor zowel gemeente, bedrijven als de samenleving in evenwicht zijn. Het (reëel) te behalen ruimtewinstpercentage hangt enerzijds sterk af van het soort bedrijventerrein: • Op bestaande terreinen hangt het sterk af van het type terrein en kan de ruimtewinst variëren van 0% tot soms wel 40%. Meestal zal de ruimtewinst echter beperkt zijn; • Op nieuwe terreinen met een bestaand bestemmingsplan varieert de ruimtewinst van enkele procenten tot circa 10% • Op nieuwe terreinen met een nieuw bestemmingsplan kan de te boeken ruimtewinst hoger zijn. Concept bedrijventerreinennota Breda Stec Groep aan Gemeente Breda 07.060

58

Anderzijds speelt ook het type bedrijvigheid een belangrijke rol. Zo is een kantoorfunctie in het algemeen erg ruimte-intensief en een logistieke functie ruimte-extensief. Dit neemt niet weg dat het de verantwoordelijkheid van gemeente en ondernemers is te zoeken naar intensievere benutting van de ruimte. Er zijn al vele studies geweest naar de mogelijkheden van intensief en zorgvuldig ruimtegebruik in Breda. Enkele mogelijkheden die in deze studies naar voren komen zijn: • Schakelen / efficiënt verkavelen: ruimtelijk-technisch kan een hoger bebouwingspercentage worden gerealiseerd door het schakelen van bedrijfsgebouwen. Bij een standaardverkaveling blijft aan weerszijden van een kavel inefficiënte ruimte vaak ongebruikt (figuur). Door een betere verkaveling kan een efficiënte indeling ontstaan. In combinatie met deze maatregel kan ook het bebouwingspercentage worden vergroot. Zo kan in het bestemmingsplan of bouwverordening een hoger maximaal of zelfs minimaal bebouwingspercentage op worden genomen. Bedrijven worden zo gedwongen kavels intensiever te bebouwen en het aanhouden van reserveruimte wordt beperkt; • Stapelen kantoor- en bedrijfsruimte: Stapelen kan ruimtelijk-technisch door het verhogen van de bouwhoogte en door meer bouwlagen. Los van de ruimtelijk-technische maatregelen kan de bouwhoogte juridisch worden aanpakt. Dit door in het bestemmingsplan een hogere maximale of zelfs een minimale bouwhoogte op te nemen. Hierdoor kunnen gebruikers hoger bouwen of meerdere bouwlagen realiseren en neemt het bvo per m2 grond toe. De mogelijkheden om te stapelen hangen sterk af van branche / bedrijfsactiviteiten. • Maatregelen parkeren: een belangrijke variant op het instrument stapelen is parkeren. Parkeren kan intensiever plaatsvinden door bijvoorbeeld een andere parkeernorm in bestemmingsplannen. Denk aan verhoging van de minimum parkeernorm. Meer parkeerplaatsen op eigen kavel schept ruimte in openbaar gebied en dit verhoogt de netto/bruto-verhouding. Daarnaast kunnen gezamenlijke parkeervoorzieningen worden gerealiseerd, of parkeerplaatsen ondergronds of gestapeld. Verder behoort parkeren op het dak tot de mogelijkheden. De (extra) kosten van zowel parkeren op het dak als ondergronds zijn echter aanzienlijk.


59

Figuur 11: soorten verkaveling 0.

1.

2.

3.

Bron: gemeente Amsterdam (2000).


60

Figuur 12: anders verkavelen: schakelen van twee respectievelijk meer bedrijfsgebouwen

Bron: gemeente Amsterdam (2000)

Uit de studies blijkt dat de combinatie van diverse maatregelen moet leiden tot een zorgvuldigere benutting van de ruimte in Breda. In de praktijk betekent dit concreet dat op “De Wig” actief wordt ingezet op het stapelen van kantoor- en bedrijfsruimte en op Digit Park wordt ingezet op half verdiept parkeren. Deze maatregelen mogen als een begin worden gezien. De komende jaren zal nader bekeken worden waar en hoe verdere ruimtewinst op de Bredase terreinen kan worden behaald. Pilots zullen op dit gebied worden gestart.


61

Figuur 13: bedrijventerrein De Wig

Bron: www.rewin.nl

Kernpunten strategie: • Gemeente Breda geeft, op basis van eerdere studies, nu concreet vorm aan zorgvuldig ruimtegebruik op haar terreinen (o.a. De Wig en Digit Parc). De komende jaren zal verder worden bekeken hoe ruimtewinst op de Bredase terreinen kan worden behaald. Hiertoe worden pilots opgezet; • Daarbij zijn belangrijke aandachtspunten om het succes van zorgvuldig ruimtegebruik in Breda de komende jaren te versterken o.a.: • Voldoende tijd nemen voor intake en zoekproces naar maatregelen voor zorgvuldig ruimtegebruik met bedrijven; • Realistische doelen stellen. Eerder uitgaan van 5 tot 10% ruimtewinst, in plaats van 30 tot 50%; • Goede planologische verankering.


62

6.5 Inzetten op een goede landschappelijke inpassing en beeldkwaliteit De ontwikkeling van met name nieuwe werklocaties, zoals Bavel Zuid, stuit op steeds meer weerstand van onder meer bewoners en natuur- en milieubeweging. Het gevoelen leeft (vaak terecht) dat “het landschap verrommelt en wordt vernietigd”. De gemeente Breda neemt deze maatschappelijke weerstand serieus en wil hierop inspelen door bij de ontwikkeling en uitgifte van locaties meer rekening te houden met landschappelijke, ecologische en cultuurhistorische waarden die hoog gewaardeerd worden. Waar mogelijk worden de bestaande waarden behouden en versterkt; zowel rondom de locatie als er binnen. Een goed voorbeeld in deze is de ontwikkeling van het ‘groen-blauwe’ raamwerk aan de oostzijde van Breda. Aan terreinen en gebouwen worden stedenbouwkundige en architectonische eisen gesteld. Daarbij wordt gedifferentieerd naar terreinen en functies. Ook hier moeten de maatregelen marktconform zijn. Breda wil vernieuwende concepten en experimenten op dit gebied ondersteunen en stimuleren. Een aantal aspecten, dat kan worden toegepast om de (nieuwe) Bredase bedrijventerreinen kwalitatief aantrekkelijker te maken zijn6: • Samenhangende vorm en kleurgebruik: simpel gebruik van materialen en zachte kleuren op een bedrijventerrein geven een aantrekkelijker beeld. • Eenduidigheid: eenheid van bedrijven en gebouwen op een terrein locatie is van belang. Niet dat elk bedrijf schreeuwt om aandacht en zijn eigen visie/ ideologie verspreid. Eenheid in ideologie van het terrein is van belang. • Afstand tot de (snel)weg: hoe verder een terrein van de (snel)weg ligt, hoe minder storend het terrein wordt ervaren. Door goed gebruik te maken van een tussenzone (groene ruimte) kan de aantrekkelijkheid worden vergroot. • Parkeren en opslag achter het gebouw: parkeren en opslag achter de bedrijfsbebouwing (vanaf de weg bekeken) helpt sterk voor een prettig gevoel voor passanten. Parkeren en opslag voor de bedrijfsbebouwing is rommelig en onaantrekkelijk. 6

Deze aspecten zijn deels gebaseerd op een recente studie van Stec Groep voor het Ministerie van VROM naar de kwaliteit van bedrijventerreinen langs de Nederlandse snelwegen (Blik van de weg: Verbetering kwaliteit bedrijventerreinen snelwegzone, Stec Groep in opdracht van Ministerie van VROM, juli 2007).


63

De gemeente Breda (EZ in samenwerking met andere afdelingen c.q. op basis van bestaand sectoraal beleid) gaat op korte termijn aan de slag met een vertaling van deze aspecten in een checklist voor beeldkwaliteit. Deze checklist kan vervolgens gebruikt worden als leidraad bij de planontwikkeling van nieuwe en te herstructureren terreinen. De komende jaren zal een aantal voorbeeldprojecten op dit gebied worden gestimuleerd/geïnitieerd. Kernpunten strategie: • Ontwikkeling checklist (beeld)kwaliteit bedrijventerreinen Breda, zoveel mogelijk aansluitend bij bestaande (sectoraal) beleid; • Hanteren checklist bij toekomstige planontwikkeling (opstellen beeldkwaliteitsplannen) van nieuwe en te herstructureren terreinen in Breda; • Stimuleren en initiëren van voorbeeldprojecten op dit gebied.

6.6 Inzetten op regionale samenwerking en afstemming met lokale partners en belanghebbenden Afstemming op regionale schaal noodzakelijk Op regionale schaal is afstemming nodig bij de ontwikkeling van bedrijventerreinen. Deze afstemming dient niet zozeer op het niveau van de stedelijke regio Breda-Tilburg plaats te vinden, maar vooral op het niveau van West-Brabant. Op dit niveau wordt al samengewerkt in SES West-Brabant. Het is belangrijk om te zorgen dat ook de bedrijventerreinenstrategie van Breda en die van andere gemeenten in de regio op elkaar aansluit. Dit om onderlinge concurrentie te voorkomen bijvoorbeeld doordat in een periode veel nieuwe terreinen met een vergelijkbare doelgroep of ambitieniveau tegelijkertijd in de markt worden gezet en vijf jaar later geen enkele locatie wordt ontwikkeld. Bij voorkeur wordt een regionale bedrijventerreinenstrategie opgesteld Het is dan ook goed wanneer de regio een bedrijventerreinenvisie opstelt. Breda zou hierin, als grootste gemeente, het voortouw moeten nemen. De focus in dit regionale beleid moet eerst liggen op het goed vermarkten, segmenteren en faseren van terreinen. Een gezamenlijk nieuw terrein of gezamenlijk grondbeleid is van een veel complexere orde, daar moet zeer veel draagvlak en een echte ‘sense of urgency’ voor zijn. Concept bedrijventerreinennota Breda Stec Groep aan Gemeente Breda 07.060

64

Deze ‘sense of urgency’ geldt bijvoorbeeld wel voor zware industrie (NIMBY) en grote logistiek. Deze bedrijven kunnen lastig in Breda en andere gemeenten in de regio terecht. Op regionale schaal zal hiervoor een oplossing moeten worden gevonden. Van belang is echter eerst dat Breda de eigen bedrijventerreinenvisie op orde heeft. Lokale partners en belanghebbenden Bij de (her)ontwikkeling van terreinen zal de gemeente Breda de komende jaren nadrukkelijker aandacht (moeten) hebben voor communicatie naar en participatie van de diverse partijen en belangengroeperingen. Dit onder meer om voldoende draagvlak voor bedrijventerreinontwikkelingen te creëren en te zorgen dat diverse groeperingen zich niet bij voorbaat tegen geplande ontwikkelingen keren en daarmee de economische ontwikkeling frustreren. Hoe deze communicatie naar en participatie van actoren moet worden vormgegeven, moet komende tijd verder worden uitgewerkt. Wel zijn de eerste ideeën hierover gevormd op basis van een aantal interne discussiebijeenkomst met projectmanagers, medewerkers juridische plannen en medewerkers beleidscommunicatie en programmering van de gemeente Breda. Zo zal de gemeente Breda, om het draagvlak voor geplande bedrijventerreinontwikkeling bij de dorpen (o.a. Bavel-Zuid) moeten vergroten, door te werken aan een breed gedragen imago van Breda als een Bourgondische stad waar het fijn is om te werken. Het ontwikkelen en inzetten van een goede communicatiestrategie is hiervoor noodzakelijk. Verder moet – bijvoorbeeld in een protocol / handboek – duidelijker worden uitgewerkt welke wijze van communicatie en participatie gewenst is in de diverse fases van een bedrijventerreinontwikkeling. Wat is de rol van de gemeente? En wat de rol van de diverse andere actoren in o.a. de ideëenfase, ontwikkelingsfase en herstructureringsfase van een bedrijventerrein? Kernpunten strategie: • Na afronding eigen bedrijventerreinenstrategie, neemt Breda het initiatief om in regionaal verband een bedrijventerreinenstrategie op te stellen. Doel o.a.: een goede afstemming van bedrijventerreinontwikkelingen, voorkomen van onnodige concurrentie, verbetering van het algehele


65

•

kwaliteitsniveau van terreinen in de regio en oplossing van vestigingsproblematiek zwaardere bedrijvigheid; Er wordt een strategie uitgewerkt hoe diverse lokale partners en belanghebbenden optimaal kunnen worden betrokken bij bedrijventerreinontwikkelingen in Breda. Denk o.a. aan het opstellen van een protocol/handboek en een geactualiseerde communicatiestrategie.

6.7 Belangrijke randvoorwaarden voor een succesvolle uitvoering Extra inzet op accountmanagement Om een sterk samenhangend bedrijventerreinenbeleid te kunnen voeren en daarmee zo zorgvuldig mogelijk met de ruimte voor bedrijven om te gaan, zet de gemeente Breda in op intensiever (proactief) accountmanagement (actiepunt Economische Impulsnota). Zowel richting het bestaande bedrijfsleven als eventuele nieuwe bedrijven, zoekt de gemeente Breda via het actief accountmanagement manieren waarop ruimtewinst op haar bedrijventerreinen op een marktconforme manier gerealiseerd kan worden. Gezien het huidige ruimtegebrek en de overmatige belangstelling van bedrijven van buitenaf voor vestiging in Breda, betekent intensiever accountmanagement vooral een actiever relatiebeheer met het gevestigde bedrijfsleven. Dit bijvoorbeeld door regelmatige werkbezoeken bij Bredase bedrijven, maar ook door het bijhouden van een database / lijst van de 100 grootste en snelst groeiende bedrijven in de gemeente Breda. Deze bedrijven worden in de gaten gehouden en regelmatig wordt met deze bedrijven gesproken. Dit om op de hoogte te blijven van de wensen en eisen van deze bedrijven, en goed en tijdig in beeld te hebben of er mogelijk bedrijven voor een locatiebeslissing staan. Actiever accountmanagement heeft uiteraard organisatorische consequenties. Deze zullen, op basis van de beleidslijnen in dit programma, op korte termijn moeten worden bepaald. Goede monitoring van vraag en aanbod De vraagraming voor Breda gaat uit van het hoogste groeiscenario in de Bedrijfslocatiemonitor (BLM). Zo kan voldoende planologische ruimte worden gereserveerd voor nieuw te ontwikkelen terreinen. Belangrijk, omdat de planontwikkeling vaak al zo’n 7 tot 10 jaar in beslag neemt en zo ook ingespeeld kan worden op Concept bedrijventerreinennota Breda Stec Groep aan Gemeente Breda 07.060

66

onvoorziene ontwikkelingen. Niemand weet immers zeker of de vraagprognose ook daadwerkelijk gaat uitkomen, misschien valt de economische groei wel tegen. Ook transformatieplannen zijn geen ‘zekerheid’, bovendien is het lastig om de exacte uitplaatsingsvraag te voorspellen7. Verder moet afgewacht worden hoe zachte plannen als Breda West/Prinsenbeek zich ontwikkelen. Mocht na enkele jaren blijken dat een ander behoeftescenario toch beter ‘past’, dan moeten plannen bijgestuurd kunnen worden om overaanbod en leegstand op (op oude en nieuwe terreinen) te verkleinen. De keuze van grondpositie en uitgifte kan hierop afgestemd worden. Het is dus belangrijk om tussentijds de daadwerkelijke ontwikkelingen te monitoren om zo goed op de hoogte te (kunnen) blijven van wensen en eisen en de ontwikkelingen op de Bredase bedrijventerreinenmarkt. Indien nodig kan dan bijsturing plaatsvinden. Bovendien kan de informatie uit deze monitoring als goede input worden gebruikt voor de onderbouwing van de aanleg van individuele terreinen. De vraagprognose op gemeentelijk niveau is hiervoor immers niet toereikend / realistisch. Voor de planvorming (bestemmingsplan) van een nieuw terrein is een aparte behoefteonderbouwing (kwantitatief en kwalitatief) gewenst. De gemeente Breda beschikt al over drie instrumenten om de ontwikkelingen goed in beeld te brengen: de vastgoedmarktmonitor Breda, de jaarlijkse IBIS enquête en de bedrijventerreinenmonitor die in SES-verband jaarlijks wordt opgesteld. Het is vooral zaak de diverse instrumenten goed bij elkaar te brengen, zodat informatie niet versnipperd is. Dit in het belang van een duidelijkheid bedrijventerreinenbeleid in de komende jaren. Richting ondernemers is het van belang om heldere cijfers te kunnen communiceren en helemaal op de hoogte te zijn wat de vestigingsmogelijkheden voor hen zijn in de gemeente. Aanvullend op de al bestaande instrumenten, zal de gemeente Breda een database ontwikkelen waarin het actuele aanbod aan bedrijfspanden wordt opgenomen. Dit actiepunt is opgenomen in de Economische Impulsnota en is een belangrijk instrument voor een betere benutting van bestaande werklocaties in het Bredase.

7

Bedrijven kunnen ‘afsterven’ of een minder grote ruimtebehoefte hebben dan de huidige omdat nieuwbouw efficiencyvoordelen biedt.


67

BIJLAGE A

1. VRAAGAANBODANALYSE

In deze bijlage schetsen we de vraagaanbodsituatie van Bedrijventerreinen in de regio Breda-Tilburg. We kijken naar de Bedrijventerreinenmarkt in de regio en vervolgens specifiek naar de lokale situatie in Breda. We baseren ons daarbij op de BLM-prognose van het Centraal Planbureau, eigen studies, rapportages van derden en bureauexpertise. Verder kijken we naar de bovenregionale vraag. Hierbij baseren we ons onder meer op onze database Bovenregionale Locatiebeslissingen Nederland en Bedrijfsruimtegebruikers in Beeld.

1.1 Lokale en regionale vraag Ruimtevraag Breda-Tilburg varieert van 143 hectare tot een toename van maximaal 489 hectare tot 2020 1 Voor de regio Breda-Tilburg bedraagt de ruimtevraag naar bedrijventerreinen in de periode 2006-2020 in het hoogste scenario Global Economy 498 hectare en in het laagste scenario Regional Communities 143 hectare. Dit is na aftrek van een intensiveringsopgave van 30%. Dit is een eis vanuit de provincie Noord-Brabant. Aanbod moet zoveel mogelijk worden geaccommodeerd vanuit bestaand aanbod. Hieruit volgt dat 30% van de vraagraming moet landen op bestaand terrein (en dus moet worden afgetrokken van de uitbreidingsvraag vanuit de BLM). In tabel 1 is dit overzichtelijk gemaakt. Tabel 1: Ruimtebehoefte bedrijventerreinen regio Breda-Tilburg 2006-2020, in hectares Ruimtevraag Bedrijventerreinen (excl. zeehaventerreinen), in hectares Breda-Tilburg Global Economy Regional Communities Strong Europe Transatlantic Market 2006 – 2020 699 204 401 - 30% 489 143 281 Bron: Provincie Noord-Brabant / Etin adviseurs, 2006; Bewerking: Stec Groep, 2007

547 383

Breda heeft een aandeel van circa 23% in de totale bedrijventerreinenvoorraad van regio Breda-Tilburg Om te bekijken hoeveel ruimte van deze toevoeging aan de bedrijventerreinenvoorraad in Breda kan worden 1

Stedelijke regio Breda-Tilburg bestaat uit de volgende gemeenten: Breda, Dongen, Etten-Leur, Gilze en Rijen, Goirle, Oosterhout en Tilburg. Concept Bedrijventerreinennota Breda, bijlage a Stec Groep aan Gemeente Breda 07.060

1

toegekend kijken we naar het huidige aandeel van de gemeente in de bedrijventerreinenvoorraad van de regio. De voorraad in de gemeente Breda (circa 651 hectare) vormt ongeveer 23% van de totale bedrijventerreinenvoorraad (2.777 hectare) van de regio Breda-Tilburg. Wanneer we dit vertalen naar de toekomstige ruimtevraag (uitgaan dat de gemeente Breda éénzelfde aandeel van de toekomstige ruimtevraag voor hun rekening nemen) komen we in het hoge GE-scenario op 115 hectare tot 2020. Circa 40 tot 60 ha extra vraag door transformatie In de BLM-cijfers is de vervangingsvraag voor bedrijventerreinen nog niet meegenomen. Deze vraag ontstaat doordat verouderde binnenstedelijke Bedrijventerreinen bijvoorbeeld worden getransformeerd naar woningbouw of andere functies. In Breda staat circa 150 hectare terrein op de nominatie om te worden getransformeerd (Structuurvisie Breda 2020). Tot en met 2020 verwacht de gemeente minimaal 75 hectare te transformeren. In deze transformatiegebieden zijn nog economische functies aanwezig, waar een alternatieve locatie voor gevonden moet worden. Gezien de huidige economische functies op deze locaties, schatten we de extra ruimtebehoefte vanuit transformatie / vervanging in op zo’n 40 tot 60 hectare. Deze vraag komt bovenop de al benoemde vraag van circa 115 hectare.

1.2 Bovenregionale vraag Naast de lokale en regionale vraag, heeft de gemeente te maken met een flinke bovenregionale instroom. Dit aspect is nog niet in voorgaande raming meegenomen. We maken de omvang van deze vraagcomponent voor u inzichtelijk. Deze omvang is afhankelijk van de concurrentiekracht van Breda, de regio Breda-Tilburg, maar ook van het aanbod aan bedrijventerrein zelf. Gezien de ligging van Breda in Nederland en de Provincie Brabant (die overigens sowieso hoog scoort) schatten we in dat de bovenregionale component groot kan zijn. Om zicht te krijgen op de bovenregionale vraag analyseren we (Box 1) onze Database Bovenregionale Locatiebeslissingen Nederland (DLN). Hierin zijn alle grote bovenregionale locatiebeslissingen van 2000 tot en met 2006 bijeengebracht. Eerst zetten we voor u de opzet en toepassing van de DLN uiteen:

Concept Bedrijventerreinennota Breda, bijlage a Stec Groep aan Gemeente Breda 07.060

2

Box 1: Database Bovenregionale Locatiebeslissingen Nederland In de DLN gaat het om alle strategisch bovenregionale locatiebeslissingen waarbij bedrijven een afgewogen keuze maken voor een stad/regio in concurrentie met andere steden/regio’s en waarmee meer dan 50 arbeidsplaatsen – bij volledig operationeel zijn van de nieuwe vestiging – zijn gemoeid. Het gaat om directe arbeidsplaatsen (> 12 uur, dus zowel fulltime als parttime), niet om indirecte arbeidsplaatsen. IJkpunt is het jaar waarin de locatiebeslissing (bekend) is gemaakt. De volgende typen beslissingen van bedrijven zijn in de database opgenomen: • Buitenlandse bedrijven die een eerste vestiging in Nederland beginnen. • In Nederland aanwezige bedrijven die uitbreiden door middel van een nieuwe locatie elders in Nederland. • Bedrijven die besluiten een vestiging fors te upgraden en waaraan een stedenselectie vooraf ging. • Bedrijven die in zijn geheel over grote afstand verhuizen (meer dan 25 km), danwel hun activiteiten concentreren op een nieuwe locatie (eveneens meer dan 25 km van voormalige vestigingen). Veel locatiebeslissingen van bedrijven hebben betrekking op verplaatsing of uitbreiding over korte afstand (< 25 kilometer), bijvoorbeeld binnen de regio. Deze locatiebeslissingen komen dus niet in aanmerking voor deze database. Uitgesloten zijn verder vestigingen in non-profitsector, detailhandel en toeristische sector.

Zeventien bovenregionale locatiebeslissingen met betrekking tot de regio Breda-Tilburg Tabel 2 geeft een overzicht van zeventien bedrijven die de keuze hebben gemaakt om zich (opnieuw) te vestigen in de Breda in de periode van 2000 tot en met 2006. Naast deze bedrijven, zijn er ook kantoorgebruikers die zich hebben gevestigd, dit zijn er veertien. Gezien het feit dat deze normaal gesproken niet gevestigd zijn op een bedrijventerreinen, nemen we ze in tabel 2 niet op. De bedrijven bevinden zich in diverse branches, waarbij distributie doorgaans de belangrijkste bedrijfsactiviteit is (13 van de 17 bedrijven). Dit verschijnsel is te verklaren door de gunstige geografische ligging van de regio Breda ten opzichte van de Randstad. In de Database Locatiebeslissingen Nederland van 2000 tot en met 2006 komt dit beeld deels naar voren, doordat (internationaal opererende) bedrijven in de distributiesector in de regio Breda de geografische ligging opgeven als belangrijke factor voor de locatiekeuze. Deze gunstige geografische ligging wordt bevorderd door de goed ontwikkelde infrastructuur voor transport per (vracht)auto binnen de provincie.


3

Tabel 2: Database Locatiebeslissingen Nederland, regio Breda-Tilburg, 2000-2006, naar branche Naam bedrijf

Bax Global Samsung Electronics Ssangyong Motor Abott Sligro Ecco Lidl Goffin Meyvis Kraan BV Houthandel Stiho Eglo Verlichting DHL Exel Supply Chain / Epson Walsh Western Samsung Exel/Intexo NSK Samsung Electronics

Branche

Plaats van vestiging

transport/logistiek consumentenelektronica industrie overig life sciences voedings- en genotmiddelen kleding/textiel voedings- en genotmiddelen life sciences voedings- en genotmiddelen industrie overig consumentenelektronica

Breda Breda Breda Breda Breda Dongen Etten-Leur Etten-Leur Etten-Leur Gilze Oosterhout

transport/logistiek transport/logistiek consumentenelektronica transport/logistiek industrie overig consumentenelektronica

Tilburg Tilburg Tilburg Tilburg Tilburg Tilburg

Jaar operationee l 2007 2007 2004 2002 2001 2003 2001 2001 2007 2007

2004 2002 2001 2001

Bedrijfsactiviteit(en)

Arbeidsplaatsen

Bedrijfsvloerop pervlakte (m²)

Distributie Distributie Distributie Distributie Distributie productie/assemblage Distributie verkoop, marketing en consultancy productie/assemblage productie/assemblage Distributie

100 120 50 125 100 60 350 65 50 50 50

13000

13900 8700

Distributie Distributie Distributie Distributie Distributie Distributie

250 200 200 90 50 100

31000 25000 28500 25000 11200 28000

Bron: Stec Groep, 2007

63 bovenregionale locatiebeslissingen in Nederland van bedrijven actief in distributie Uit tabel 3 blijkt dat er in Nederland in de periode van 2000 tot en met 2006 in totaal 63 distributievestigers zijn geweest die een bovenregionale locatiebeslissing hebben genomen. Wanneer wordt bekeken op welke regio’s deze locatiebeslissingen betrekking hebben, valt op dat Noord-Nederland, bestaande uit de provincies Friesland, Groningen en Drenthe, ondervertegenwoordigd is (6%). Daarentegen heeft een meerderheid (52%) van de locatiebeslissingen betrekking op het zuiden van Nederland (de provincies Limburg, Noord-Brabant en Zeeland). Overigens vertegenwoordigt het westen van Nederland 26% van de locatiebeslissingen van distributievestigers en Oost-Nederland 16%. Vervolgens blijkt dat menig distributievestiger, die in Nederland in de periode van 2000 tot en met 2006 een bovenregionale locatiebeslissing heeft gemaakt, actief is in de sector van consumentenelektronica (6%) of voedings- en genotmiddelen (19%). Deze percentages staan echter in schril contrast met het aandeel van deze distributievestigers in de transport en logistieke sector (44%).


4

9380 23000 7700 36000

Ook blijkt uit de tabel duidelijk dat internationale distributiebedrijven zich graag in Nederland vestigen. Van de 75 bedrijven die in Nederland in de periode van 2000 tot en met 2006 een bovenregionale locatiekeuze hebben gemaakt, bestaat 68% uit buitenlandse bedrijven. Het merendeel hiervan zijn Europese bedrijven, voornamelijk afkomstig uit Duitsland. Tabel 3: Samenvatting Database Locatiebeslissingen Nederland, 2000-2006, naar distributievestigers Kenmerk Aantal beslissingen 2000 – 2006 Regioverdeling

Sectoren

Type locatiebeslissing

Herkomst

Locatiefactoren

Gemiddelde omvang in arbeidsplaatsen Groep <50 werkzame personen Kenmerk Groeiverwachting


Toelichting • 75 distributievestigers • Noord (Friesland, Groningen en Drenthe): 6% • Zuid (Kop van Noord-Holland, Noord-Brabant en Zeeland): 52% • West(Noord-Holland, Zuid-Holland, Utrecht en Flevoland): 26% • Oost (Overijssel en Gelderland): 16%. • Transport en logistiek: 44% • Voedings- en genotmiddelen: 19% • Consumentenelektronica: 6% • Bedrijfsuitbreiding door middel van nieuwe locatie: 41% • Samenvoeging: 25% • Bedrijfsverplaatsing: 21% • Eerste vestiging binnen Nederland: 10% • Upgrading: 3%. • Buitenlands: 68% a) Europa: 38% (de helft van de Europese distributievestigers is Duits); b) USA: 16%; c) Azië: 14%; • Nederlands: 32%. • Beschikbaarheid van grond/bedrijfsruimte • Kosten van grond / bedrijfsruimte • Ligging nabij belangrijke vervoersassen, mainports, en klanten/afzetmarkt • 145 tot 155 arbeidsplaatsen • Relatief klein, naar schatting 25% van de groep > werkzame personen Toelichting • Distributie-activiteiten vertoonden de afgelopen jaren de meeste dynamiek. Onze verwachting is dat deze dynamiek nog verder toeneemt door groei van

5

de sector en verdere outsourcing van logistieke activiteiten. Bron: Stec Groep, 2006

Bovenregionale vraag in Breda jaarlijks circa 2 hectare Om voor Breda de potentiële bovenregionale ruimtevraag naar bedrijventerreinen in beeld te brengen, kijken wij naar het aandeel van Breda in de regio Breda-Tilburg. In de periode 2000-2006 hebben vijf bovenregionale bedrijven uit de distributiesector zich in Breda gevestigd. Deze bedrijven hadden in totaal een bedrijfsvloeroppervlak van circa 60.000 m² b.v.o. Uitgaande van een bebouwingspercentage van 50% (dat heel gebruikelijk is voor deze sector), gaat het om een oppervlak van in totaal zo’n 12 hectare netto. De bovenregionale vraag naar bedrijventerrein in Breda bedroeg in de periode 2000-2006 daarmee dus jaarlijks circa 2 hectare. Voor de periode 2006-2020 schatten wij de bovenregionale vraag voor Breda op zo’n 30 hectare. Totale vraag naar bedrijventerrein in Breda bedraagt maximaal circa 200 hectare tot en met 2020 De ruimtevraag naar bedrijventerreinen tot 2020 voor de gemeente Breda is een optelsom van de lokale vraag, de vervangingsvraag door onttrekking/transformatie en de bovenregionale component. De lokale vraag is maximaal 115 hectare. De vervangingsvraag is circa 40 tot 60 hectare (tot en met 2020). En de bovenregionale vraag is circa 30 hectare. Daarmee komt de vraag naar bedrijventerreinen in Breda op zo’n 185 tot 205 hectare tot 2020.


6

1.3 Uitgifte Uitgifte in Breda gemiddeld 13 ha per jaar, de laatste jaren echter lager. De uitgifte van bedrijventerrein in Breda bedraagt over de laatste circa 20 jaar gemiddeld 13 hectare per jaar. De laatste jaren is de gemiddelde uitgifte aanzienlijk afgenomen, naar gemiddeld 8,5 hectare in de laatste 3 jaar (2006: 10 ha). Naast een conjuncturele oorzaak, komt het ook doordat het aanbod de laatste jaren een stuk kleiner was dan in het verleden. Kwamen in 1999, 2000 en 2001 nog Hoogeind en Steenakker na elkaar op de markt (uitgiftes tot wel 25 ha in 1999), nu is er nauwelijks nieuw uitgeefbare grond. Het beschikbare aanbod bedroeg op 1 september 2007 circa 27 hectare (betreft zowel aanbod in gemeentelijke als particuliere handen), waarvan al 16,5 ha is gereserveerd (zie verder 2.4). De gronduitgifte in Breda ligt door het krappe aanbod de laatste twee jaar beduidend lager dan in omringende gemeenten. Figuur 7: uitgifte bedrijventerrein in Breda, 1987-2006 30 jaarlijkse uitgif te 25

gemiddelde uitgif te

ha 20

15

10

5

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

1989

1988

1987

0

Bron: IBIS Werklocaties, Stec Groep/Arcadis


7

1.4 Aanbod Het grootste deel van het aanbod is uitgegeven, maximaal 24 ha is op dit moment nog beschikbaar Het grootste deel van het Bredase bedrijventerreinenoppervlak (870 ha bruto, 710 ha netto) is uitgegeven. Op dit moment heeft Breda slechts 24 hectare terrein voor uitgifte beschikbaar. Dit aanbod is sterk versnipperd over de diverse bedrijventerreinen. Verder is het overgrote deel (16,5 ha) al gereserveerd voor geïnteresseerde bedrijven. De vrij uitgeefbare voorraad bedraagt per 1 september 2007 krap 7,5 ha. Hiervan is maar 3 hectare in gemeentelijke handen. Tabel 4: huidig (direct voor uitgifte beschikbaar) aanbod Breda (per 1 september 2007)

Achter Emer De Krogten Druivenstraat Hazeldonk 3 Heilaar Noord Hoogeind Hoogeind II Hoogeind III A (Abbott optie) Moleneind Oost (Takkebijsters) Steenakker Noord Zandoogjes Van de Reijtstraat Totaal Bron: gemeente Breda, 2007

Gemeente Particulier Gereserveerd Vrij uitgeefbaar Gereserveerd Vrij uitgeefbaar 0,7 0,3 0,1 0,0 2,6 6,7 0,0 2,5 1,0 0,6 0,5 0,7 0,0 0,7 3,0 0,0 1,1 0,0 1,2 0,0 0,2 1,4 0,8 14,1 3,0 2,5 4,3

Nog circa 180 ha komt beschikbaar door nieuwe plannen en herstructurering Voor de periode tot en met 2020 heeft Breda thans zo’n 127 ha netto terrein gepland. In onderstaande tabel is de planning van dit aanbod in de tijd uitgezet. Daarnaast komt nog terrein beschikbaar via de herstructureringstrajecten, ongeveer 54 ha. Ook dit aanbod is in de tijd uitgezet. Concept Bedrijventerreinennota Breda, bijlage a Stec Groep aan Gemeente Breda 07.060

8

Tabel 5: Planning nieuw aanbod en aanbod door herstructurering, 2007-2020 Jaar 2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

0,3

2020

0,7

1,0

1,3

1,7

2,0

2,3

2,6

3,0

3,3

3,3

3,3

3,3

0,0

1,0

3,0

5,0

7,0

7,0

7,0

7,0

7,0

7,0

7,0

7,0

1,0

1,0

1,0

1,0

1,0

1,0

1,0

1,0

1,0

1,0

1,0

1,0 12,0

Aanbod nieuwe plannen Digit Parc Hoogeind III C (Uitbr) Werkdonken

1,0

A16/De Wig Bavelse Berg (vuilstort)

0,0

1,0

2,0

3,0

4,0

5,0

6,0

7,0

8,0

9,0

10,0

11,0

2,6

8,7

8,7

8,7

8,7

8,7

8,7

8,7

8,7

8,7

8,7

8,7

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

6,0

12,0

18,0

24,0

40,0

50,0

54,0

Breda West/Prinsenbeek Bavel Zuid

5,0

10,0

15,0

20,0

25,0

30,0

35,0

40,0

45,0

1,3

5,2

18,7

27,0

35,4

43,7

50,0

56,3

68,7

81,0

93,0 105,0 126,0

Emer / Krogten

4,0

8,0

12,0

16,0

20,0

24,0

28,0

30,0

30,0

30,0

30,0

30,0

30,0

Greenery/Beneluxpark

0,0

17,0

Subtotaal

0,0

Aanbod door herstructurering

Hazeldonk Douaneterrein Subtotaal

0,0

4,0

3,4

5,1

6,8

8,5

10,2

11,9

13,6

15,3

17,0

17,0

17,0

3,5

7,0

7,0

7,0

7,0

6,0

7,0

7,0

7,0

7,0

7,0

7,0

14,9

24,1

29,8

35,5

41,2

45,9

50,6

52,3

54,0

54,0

54,0

54,0


Totale aanbod aan terrein in Breda bedraagt circa 185 hectare Wanneer alle zachte plannen ook daadwerkelijk doorgaan, dan is er sprake van een totaal aanbod aan bedrijventerrein in Breda van circa 185 hectare tot en met 2020. Het aanbod waar nu al een reservering op ligt (16,5 ha) is daar al afgetrokken. Er is dus uitgegaan van een huidig beschikbaar aanbod van circa 7,5 ha. • • • •

Huidig aanbod aan bedrijventerreinen: Toekomstig aanbod (harde en zachte plannen): Aanbod door herstructurering: Totaal aanbod aan bedrijventerrein:

7,3 126 54 187,5

1.5 Vraagaanbod confrontatie


9

hectare (27 ha minus 16,5 ha gereserveerd) hectare hectare hectare

Breda heeft een geringe planningsopgave tot 2020: circa 15 hectare Het huidige aanbod aan bedrijventerreinen in Breda blijkt met circa 185 hectare de komende jaren ongeveer net voldoende om de vraag naar bedrijventerreinen op te vangen. Wel moet hierbij worden opgemerkt dat bij het bepalen van de vraag is uitgegaan van een ambitieuze intensiveringsopgave van ruim 30%. Mocht u dit niet kunnen verwezenlijken, dan ligt de vraag mogelijk nog hoger. Bovendien is een behoorlijke hoeveelheid gepland terrein nog erg zacht! Niet onbelangrijk is bovendien dat op de korte termijn wel sprake is van een nijpende situatie. Op dit moment is er geen tot nauwelijks terrein om de vraag op te vangen. Immers, het huidige beschikbare aanbod bedraagt 7,5 ha, terwijl de jaarlijkse vraag al zo rond 13 ha ligt. 250,0

Hectare

200,0 150,0 100,0 50,0 0,0

2007

(gepland) aanbod

Theoretische vraag

Bron: Gemeente Breda / Stec Groep, 2007


10

2. OVERZICHT BESTAANDE BEDRIJVENTERREINEN IN BREDA

In dit hoofdstuk maken we een overzicht van uw bestaande bedrijventerreinen. Per terrein gebruiken we hiervoor een vast format. In totaal beschikt u over meer dan 40 bedrijventerreinen, we hebben een selectie gemaakt van de terreinen met een bruto omvang van 10 hectare of meer. Tabel 6: Overzicht alle terreinen Breda naar deelgebied Gebied Krogten Breda Oost

Breda West

Emer

Overig Breda

Terreinen • Krogten • Hoogeind • Hoogeind II • Hazeldonk I, II en III •Moleneind-Oost • Heilaar Noord • •Houtakkerstraat •IABC •Muizenberg Steenakker Noord • Achter Emer • Emer Noord • Emer Zuid • •Hintelaken •Spinveld •Valveeken Aardenhoek • •Antiloopstraat •Belcrum Chaamsebaan/Chaamseweg • Charles Petitweg • De Bunder • De Lind/Logtenburg • •Druivenstraat •Ettensebaan •Fatimastraat Haagweg • Koele Mei • Mathenessestraat


11

• • • • • • •

Moleneind-West Oosterhoutseweg-Heistraat Oosterstraat/Verbeetenstraat Paardeweide Slingerweg Terheijdenseweg Teteringsedijk

Bron: Afdeling Onderzoek en Informatie, gemeente Breda

We hebben de volgende terreinen in een format beschreven: • Haagweg • Digit Park / ICT Park • Kapittelweg / Charles Petitweg • Druivenstraat • Heilaar • Kievitsloop • Hintelaken • Muizenberg • Spinveld • Belcrum • Hoogeind • Emer-Noord, Achter Emer, Emer-Zuid • Teteringsedijk • Moleneind • Hazeldonk • IABC Foodpark • Steenakker • De Krogten


12

Ligging Omvang Uitgeefbaar Ontsluiting Type / doelgroepen Verouderingssituatie Alternatieve opties

Haagweg In de kruising van Ettensebaan en Haagweg. Ten noordwesten van het centrum van Breda, 11 hectare netto Bedrijventerrein is vol Via B-weg, Ettensebaan. Gemengd bedrijventerrein / Werkterrein Terrein is verouderd, geen herstructureringsplannen Mogelijk transformatie naar woningbouw, woonwijk in de nabijheid.


13

Ligging Omvang Uitgeefbaar Ontsluiting Type / doelgroepen Verouderingssituatie Economische betekenis Alternatieve opties

Digit Park / ICT Park Aan de N285, Nieuwe Kadijkweg. Ten noordoosten van Breda. Terrein wordt ontsloten door Oosterhoutseweg en Lageweg. 6 hectare netto 6 hectare netto (in particulier eigendom) Via B-weg. Hoogwaardig bedrijvenpark, speciaal bestemd voor informatie- en communicatietechnologie bedrijven en verwante bedrijvigheid met een hoogwaardig innovatief karakter Nee, nieuw terrein Minimaal, nog geen bedrijven gevestigd. Geen, nieuw terrein


14


Kapittelweg / Charles Petitweg Ten noordoosten van Breda, ten zuidwesten van Teteringen. Ten noorden van de N285, in kruising met Kapittelweg. 12 hectare netto Bedrijventerrein is vol Dichtbij B-weg N285, verder ontsluiting via Kapittelweg en Charles Petitweg. Gemengd bedrijventerrein Nee, terrein is niet verouderd Terrein ligt tegen golfterrein aan.


15


Druivenstraat Ten noordoosten van Breda, ten zuiden van Teteringen. Tussen Oosterhoutseweg en Kapittelweg. Ligt aan andere kant van N285, tegenover bedrijventerrein Kapittelweg. 12 hectare netto 6 hectare netto (particulier eigendom) Via N285 en Druivenstraat Gemengd bedrijventerrein Nee, terrein is niet verouderd -


16


Heilaar In de hoek A16 en Ettensebaan, ten westen van Breda. • Heilaar-Zuid: 12 hectare netto • Heilaar-Noord: 6,5 hectare netto • Heilaar-Zuid is volledig uitgegeven. • 5,68 hectare op Heilaar-Noord, in particulier eigendom Vlakbij A16, verder via B-weg Ettensebaan. • Modern gemengd bedrijventerrein • Kavels vanaf 5.000 m² Nee, terrein is niet verouderd -


17


Kievitsloop Ten noordwesten van Breda, tussen Teteringen en Prinsenbeek. In de wijk Nieuw Kievitsloop. 11 hectare netto Volledig uitgegeven Via de B-weg Terheijdenseweg (N285) naar Moerlaken en Emerparklaan (C-weg) Gemengd bedrijventerrein / Werkterrein Nee, terrein is niet verouderd Ligt midden in een woonwijk (aan de rand)


18


Muizenberg In Prinsenbeek, aan de oostkant van de A16. 13,15 hectare netto Nee, terrein is volledig uitgegeven Via een C-weg (Westerhagelaan), maar op 1-2 kilometer van de A16. Gemengd terrein Nee, terrein is niet verouderd


19


Spinveld / Emer Zuid Gelegen in het grote centrale bedrijventerreingedeelte in het noorden van Breda, tussen de wijken Haagse Beemden en Hoge Vucht. Terrein ligt boven (ten noorden) Emer-Zuid. 21 hectare netto Terrein is volledig uitgegeven Het terrein wordt via de weg ontsloten via de noordelijke rondweg (Lunetstraat, Backer & Ruebweg, nieuwe Kadijk), die aansluiting biedt naar de A16 en A27. Gemengd bedrijventerrein Nee, terrein is niet verouderd


20

Ligging Omvang Uitgeefbaar Ontsluiting

Type / doelgroepen

Verouderingssituatie Alternatieve opties

Belcrum Het bedrijventerrein Belcrum is gelegen ten oosten van het bedrijventerrein Emer-Zuid en ten zuiden van De Krogten 25 hectare netto Terrein is volledig uitgegeven • Belcrum is gelegen op korte afstand van het centrum van Breda, waarbij het centraal station bereikbaar is op loopafstand via de Belcrumweg. Aan de noordzijde sluit de Speelhuislaan aan op de Backer & Ruebweg/Crogtdijk, dat deel uitmaakt van de noordelijke rondweg van Breda. • Belcrum heeft ontsluiting via spoor en water (kade), maar deze worden niet meer gebruikt. Op dit bedrijventerrein is onder meer Electron gevestigd. Ook is hier een grootschalige bedrijvencentrum gevestigd, die (betaalbare) kantoor- en bedrijfsruimte biedt aan startende en doorstartende bedrijven. Ja, terrein is verouderd, geen herstructureringsplannen Terrein ligt in woonwijk Belcrum.


21

Ligging Omvang

Uitgeefbaar

Ontsluiting

Hoogeind Het bedrijventerrein Hoogeind is gelegen aan de oostzijde van Breda, langs de A27. • Hoogeind 1: 32,2 hectare netto • Hoogeind 2: 26 hectare netto • Hoogeind 3: 20 hectare netto • Hoogeind 1: 1,25 hectare netto uitgeefbaar • Hoogeind 2: 5,33 hectare netto uitgeefbaar (waarvan 2,2 hectare in particulier eigendom) • Hoogeind 3: 15,5 hectare netto uitgeefbaar Het terrein is direct ontsloten naar de A27 (Utrecht -Breda), dat ten zuiden van Breda aansluiting vindt op de A58 en A16


22

Type / doelgroepen


Hoogeind Hoogeind 1: Dit terrein is ontwikkeld eind jaren 90/begin 2000 en kent diverse prestigieuze vestigingen, onder meer van de farmaceuticagigant Amgen, het districentrum van Scholle Europe, meubelfabrikant Lensvelt, het Beneluxkantoor van Alfa Laval en de van oorsprong al Bredase producent van huishoudelijke apparatuur Princess. • Hoogeind 2: Op dit terreingedeelte ten zuiden van de Tilburgseweg komen hoogwaardige ondernemingen die vergelijkbaar zijn met Hoogeind I: groothandelsactiviteiten, lichte industrie en distributie. Het gedeelte tussen de Tilburgseweg en de voormalige vuilstort is bouwrijp gemaakt. Het terrein tussen de Tilburgseweg en het spoor is ook bouwrijp. • Hoogeind 3: Dit nieuwe, hoogwaardige terrein is gelegen ten zuiden van Hoogeind 1 (richting Dorstste weg) en langs de afslag van de A16 naar bedrijventerrein Hoogeind. Het bestemmingsplan voor Hoogeind 3 is goedgekeurd en de grond is in eigendom van de gemeente Breda. Op termijn zal met de uitgifte van deze grond gestart worden. • Oostelijk van het Hoogeind 3 ligt de Bavelse Berg. Hiervoor is een ambitieus plan opgezet voor de ontwikkeling van een Leisure en Pleasure Park. Nee, terrein is niet verouderd •


23

Ligging Omvang Uitgeefbaar Ontsluiting

Emer-Noord, Achter Emer,Hinterlaken Gelegen in het grote centrale bedrijventerreingedeelte in het noorden van Breda, tussen de wijken Haagse Beemden en Hoge Vucht. • Emer-Noord: 21 hectare netto • Achter Emer: 14 hectare netto Op Achter Emer is nog 1,57 hectare uitgeefbaar Emer-Noord, Achter Emer, Hinterlaken Het terrein wordt via de weg ontsloten via de noordelijke rondweg (Lunetstraat, Backer & Ruebweg, nieuwe Kadijk), die aansluiting biedt naar de A16 en A27.


24

Type / doelgroepen

• •

•

Verouderingssituatie

• •

Gemengd bedrijventerrein Het terrein Emer-Noord is redelijk kleinschalig van karakter, dit in tegenstelling tot het aan de andere zijde van de Backer en Ruebweg gelegen Emer-Zuid, dat veel grootschaliger is opgezet. Achter Emer is een gemengd terrein voor kleinschalige bedrijvigheid. Emer-Noord en Zuid zijn verouderd, er zijn herstructureringsplannen Achter Emer is niet verouderd

Alternatieve opties


Hintelaken Ten oosten van bedrijventerrein Kievitsloop; ten noordwesten van Breda. 15 hectare netto Volledig uitgegeven B/C-wegen. Ontsluiting via Rudonk en Schaperwiede richting Moerlaken en Emerparklaan. Gemengd bedrijventerrein / werkterrein Ja, terrein wordt momenteel geherstructureerd Ligt in gebied met veel industrie (nabij groot bedrijventerrein Krogten)


25


Teteringsedijk Ten noordoosten van het centrum van Breda, tussen spoorlijn, Kapittelweg en Teteringsedijk 18 hectare netto Volledig uitgegeven Via een B-weg Gemengd terrein Ja, terrein is verouderd, geen herstructureringsplannen Tegen spoor aan, nabijheid woningen, maar ook bedrijventerrein aan noordkant spoor.


26


Moleneind Ten noordoosten van Breda, ingesloten door A27, N282 en N285. • Moleneind-West: 5 hectare netto • Moleneind-Oost: 22 hectare netto Volledig uitgegeven Nabij A27 en Nieuwe Kadijk en Tilburgseweg. Gemengd bedrijventerrein (Moleneind-Oost beschikt ook over gedeelte voor kantoren, is in omvang niet meegenomen). • Moleneind-West: ja, terrein is verouderd, geen herstructureringsplannen • Moleneind-Oost: nee, terrein is niet verouderd Aantrekkelijke ligging voor bedrijven/kantoren, in oksel van A27 en N-wegen


27

Ligging Omvang Uitgeefbaar Ontsluiting Type / doelgroepen

Verouderingssituatie

Hazeldonk Ten zuiden van Breda, langs de A16 en de Belgische grens • Hazeldonk 1 en 2: 48 hectare netto • Hazeldonk 3: 25,1 hectare netto • Op Hazeldonk 3 is nog 10,64 hectare netto beschikbaar A16 • Logistiek centrum • Op Hazeldonk zijn diverse toonaangevende logistieke dienstverleners gevestigd, zoals Deventer Benelux, Daewoo en Breda Transport. Er zijn ook diverse voorzieningen, zoals een wasplaats voor vrachtauto's, chauffeursrestaurant en douane-faciliteiten, en moderne telecominfrastructuur. • Hazeldonk 1 en 2: ja, terrein wordt momenteel gerevitaliseerd • Hazeldonk 3: nee, terrein is niet verouderd

Alternatieve opties


28


IABC Foodpark Ten westen van Heilaar II, langs de A16, ten westen van Breda. • 24 hectare netto • Terrein is volledig uitgegeven Het terrein is goed ontsloten naar de rondweg van Breda en heeft via de IABC / Leursebaan aansluiting op de snelweg A-16 Agri business area / agrarisch bedrijventerrein Nee, terrein is niet verouderd


29

Ligging Omvang Uitgeefbaar Ontsluiting Type / doelgroepen


Steenakker Het bedrijventerrein Steenakker ligt nabij de spoorlijn Breda-Rotterdam, de A16 en de woonwijk Haagse Beemden. Ten westen van Breda. • 29,3 hectare netto • 2,72 hectare netto uitgeefbaar Het terrein ligt aan een van de belangrijke invalswegen van Breda, de Lunetstraat, ten noorden van het NAC-stadion. Verder is er aansluiting met de Backer en Ruebweg. • Het betreft een gedifferentieerd hoogwaardig bedrijventerrein voor perifaire detailhandelsvestigingen, groothandelsactiviteiten, lichte industrie en distributie. Een gedeelte wordt gereserveerd voor bedrijven met woonhuis • Bedrijvenpark / Gemengd bedrijventerrein Nee, terrein is niet verouderd


30


De Krogten Gelegen in het grote centrale bedrijventerreingedeelte in het noorden van Breda, tussen de wijken Haagse Beemden en Hoge Vucht. Verreweg het grootste bedrijventerrein van Breda. • 161,12 hectare netto • Volledig uitgegeven • Via Terheijdenseweg (N285). Op 2,5-5 kilometer van de A16. • Kade voor scheepvaart in gebruik, in eigendom van de overheid. • Gemengd bedrijventerrein Ja, terrein is verouderd en wordt momenteel geherstructureerd


31

TYPOLOGIE WERKLANDSCHAPPEN

WERKLANDSCHAPPEN BREDA

BREDA

BIJLAGE B

Stec Groep, Nijmegen Juni 2007

TYPEN TERREINEN

We onderscheiden de volgende typen werklandschappen voor de gemeente Breda: •Hoogwaardig, eersteklas bedrijvenpark •Gemengd, modern bedrijventerrein •Werkterreinen •Zwaar (industrie)terrein •Logistiek knooppunt •Kantorenpark •Gemengde economische zone •Zorglocatie / zorgpark •Kennislocatie / park We moeten hierbij opmerken dat combinaties van deze typen mogelijk zijn. Een gemengd bedrijventerrein met een hoogwaardige strook komt bijvoorbeeld vaak voor. Of een gemengd terrein met hoog percentage logistieke dienstverleners et cetera.

HOOGWAARDIG TERREIN: IMPRESSIE

HOOGWAARDIG TERREIN: KENMERKEN

Omschrijving

Toplocatie voor bedrijfsruimtevestigers

Verschijningsvorm / type gebouwen

• Hoogwaardig, kantoorachtig. De bedrijven investeren in uitstraling, zichtbaarheid en representativiteit. • Gemiddeld hoog aandeel kantoor/showroom: 20 tot 70%. • Vormen van intensief ruimtegebruik worden veel toegepast.

Doelgroepen

• Gebruikers te vinden in alle sectoren en activiteiten. • Hoogwaardige bedrijfsruimtevestigers, meestal met een relatief hoog % kantoorvloer of R&D-ruimte. • Ook: kantoorvestigers die graag in een (semi-)industriële of technologische omgeving gevestigd zijn, bijvoorbeeld sommige typen adviesbureaus, architecten en ontwerpers. • Showrooms horen ook op het eersteklas bedrijvenpark.

Ligging

Best bereikbare locaties in de regio / provincie, waar bedrijven zich goed kunnen presenteren.

Voorwaarden

Excellente ligging, zichtbaarheid, bereikbaarheid, hoge beeldkwaliteit, (‘stedelijk’), schaarste (= regionaal afstemmen!).

Kavelgrootte

Merendeel tussen de 2.000 en 5.000 m²

Omvang vraag

5 tot 10% van de totale vraag, toenemend de komende jaren.

Marktoriëntatie

(Boven)regionaal

Indicatie grondprijzen

€ 150 - € 220 per m² excl. BTW

Voorbeelden in Nederland

High Tech Campus Eindhoven, Business Park Arnhem, Gouwe Park (Moordrecht), Apeldoorn-Noord, Coenecoop III (Waddinxveen).

Voorbeelden in Breda

Digit/ICTpark, Beneluxpark, zichtlocaties Steenakker, zichtlocaties van Hoogeind, De Wig (gepland)

GEMENGD, MODERN TERREIN: IMPRESSIE

GEMENGD MODERN TERREIN: KENMERKEN

Omschrijving

Locatie voor bedrijven met modern, gemengd karakter. Er is oog voor uitstraling van de locatie, zonder dat dit extra investeringen van ondernemers vergt.


• Standaard, regulier bedrijventerrein. • Uitstraling van openbare ruimte en gebouwen (verzorgde hallen en bedrijfsruimte, nette kantoren) is goed, maar niet heel speciaal. • Aandeel kantoorvloer: 10 tot 30%. • Op beperkte schaal vormen van intensief ruimtegebruik.

Doelgroepen

• Gebruikers te vinden in alle sectoren en activiteiten • Mix van lokale en regionaal georiënteerde bedrijven. • Groothandel en logistiek belangrijkste doelgroepen, maar ook reparatie en onderhoud (autohandel, alleen showrooms met beperkte buitenopslag) en hightech productie passen in het segment.

Ligging

Bij voorkeur aan snelwegen of uitvalswegen.

Voorwaarden

Gemiddelde tot bovengemiddelde uitstraling, bereikbaarheid, ‘normale’ vestigingseisen.

Kavelgrootte

Onderscheid in kleinschalig (750 tot 3.000 m² en grootschalig (3.000 tot 10.000 m²).

Omvang vraag

60 tot 75% van de totale vraag

Marktoriëntatie

Lokaal / Regionaal


€ 130 - € 160 per m² excl. BTW


Diverse voorbeelden, waaronder De Rietvelden (‘s-Hertogenbosch), Isselt (Amersfoort), Lage Weide (Utrecht), Medel (Tiel)


Heilaar, Hoogeind, Steenakker, Emer Noord, Achter Emer

WERKTERREIN: IMPRESSIE

WERKTERREIN: KENMERKEN

Omschrijving

Voor laagwaardige bedrijven, met matige uitstraling en beperkte investering in huisvesting.


• Terrein met een matige, functionele (soms verouderde) uitstraling. • Functionele bebouwing (hallen, eenvoudige bedrijfsruimte), niet representatief. Ook buitenopslag. • Laag aandeel kantoorvloer: vaak niet meer dan 10%, 30% max. • Vaak ruimte-extensief.

Doelgroepen

• • • •

Ligging

Binnenstedelijk of langs uitvalsweg.

Voorwaarden

Klein aandeel kantoorvloer, zo’n 30% van deze vraag is binnenstedelijk, weinig huurders, laagdrempelige vestigingseisen, goed bereikbaar.

Kavelgrootte

Veelal kleinschalig. Ranges van 250 m² tot 1.500 m² en 1.500 tot zo’n 5.000 m².

Omvang vraag

20 tot 30% van de totale vraag

Marktoriëntatie

Lokaal verzorgend


€ 120 - € 140 per m² excl. BTW


Diverse voorbeelden, waaronder West-Kanaalhaven (Nijmegen) en Overdie (Alkmaar)


Belcrum

Gebruikers te vinden in alle sectoren en activiteiten. MKB bedrijven uit lokale markt. Vooral actief in reparatie en onderhoud, productie en handel. Ook: zware industrie

ZWAAR (INDUSTRIE)TERREIN: IMPRESSIE

ZWAAR (INDUSTRIE)TERREIN: KENMERKEN

Omschrijving

Locatie voor bedrijven met een hoge milieuhindercategorie (4/5+)


• Grootschalige locatie met middelgrote en grote productieactiviteiten. • Vooral procesindustriepanden. Beperkte kantoorbebouwing. • Ruimtegebruik vrij extensief: bebouwde ruimte relatief klein, veel ruimte nodig voor leidingen, opslag en manoeuvreren vrachtauto’s. • Beperkt aandeel kantoorvloer, tot 25% max. Gemiddeld in productie zo’n 10%.

Doelgroepen

• Middelgrote en kleinschalige productie en assemblage. • Bedrijven met een hoge milieubelasting (categorie 4 en 5). • Bedrijven die belang hebben bij clustervorming of bedrijven in zelfde bedrijfskolom / -keten.

Ligging

• Binnenstedelijk of langs uitvalsweg. • Goed ontsloten, bij voorkeur via meerdere modaliteiten.

Voorwaarden

• Voldoende ruimte (incluis expansie), bereikbaarheid (voornamelijk via de weg, maar ook via spoor en/of water), ligging ten opzichte van toeleveranciers. • Beleidsmatige inpassing (milieu, landschap, geluid, stank) is van groot belang, tegelijkertijd zit niet elke gemeente te wachten op dit type bedrijven, zo toont de praktijk • Zware industrie heeft vaak veel toeleveranciers nodig en maakt veelvuldig gebruik van dienstverlenende bedrijven. Dit is gunstig voor de lokale / regionale werkgelegenheid.

Kavelgrootte

Veelal grootschalige kavels: 4000 m² tot zo’n 3 ha.

Omvang vraag

In Nederland maakt zware industrie zo’n 4% van het aanbod uit. Vraag is lastig te bepalen, omdat deze groep bij vestiging maatwerk vereist. Er zijn (relatief) weinig locaties voor deze doelgroep.

Marktoriëntatie

(Boven)regionaal


€ 125 - € 150 150 per m² m² excl. BTW


Diverse voorbeelden, waaronder het terrein van de hoogovens in Velsen, Chemelot met ondermeer DSM (Geleen).


Delen van de Krogten, Eemer en Hinterlaken.

LOGISTIEK KNOOPPUNT

LOGISTIEK KNOOPPUNT: KENMERKEN

Omschrijving

Locatie de gelabeld is voor logistieke gebruikers.


• Locatie toegesneden op activiteiten in logistiek en distributie • Verschijningsvorm varieert van laag tot hoog, afhankelijk van activiteit in deze sector. • Vastgoed betreft kleinschalige kantoren, hoogwaardige bedrijfsruimte of grootschalige, vrij eenvoudige bedrijfsruimte. • Door omvang van de benodigde bedrijfsruimte is intensivering van ruimtegebruik (stapelen) goed mogelijk. • Minimaal aandeel kantoorvloer.

Doelgroepen

• Regionale en bovenregionale bedrijven actief in opslag, Value Added Logistics en Value Added Services. • Grote internationale en regionale logistieke dienstverleners (zoals Exel, DHL, Danzas), dedicated dc’s en groothandel, bijvoorbeeld van supermarkten (Lidl, Aldi). • Gebruikers variëren in omvang van klein tot zeer groot (tot enkele hectaren).

Ligging

Centrale ligging, aan rand van stad of liefst aan (knooppunten van) snelweg(en).

Voorwaarden

Liefst snelweglocatie, centrale ligging, goede bereikbaarheid, geen beperking bouwhoogte, moderne uitstraling.

Kavelgrootte

• Omvang locatie en type logistiek (klein, middelgroot of groot) bepalend voor ondergrens kavelgroottes. • Varieert van enkele duizenden m² tot enkele hectaren (5 ha en zelfs meer).

Omvang vraag

Zo’n 15% van de vraag.

Marktoriëntatie

Bovenregionaal


€ 120 - € 150 per m² excl. BTW


Diverse voorbeelden, waaronder Venlo Trade Port, Distripark A-12 (Waddinxveen), Schiphol-Oost.


Hazeldonk

KANTORENPARK

KANTORENPARK: KENMERKEN

Omschrijving

Voor kantoorgebruikers, met uitstraling en veelal modern vastgoed.


• Hoogwaardig. De bedrijven investeren in uitstraling, zichtbaarheid en representativiteit. • Topsegment zit op toplocaties in Nederland, waaronder Zuidas en Schiphol Centrum (ABN Amro, ING et cetera) • 100% kantoorvloer, meerdere etages.

Doelgroepen

• Veelal zakelijk en financiële dienstverleners. • R&D bedrijven maken ook vaak gebruik van kantoren (bijvoorbeeld in de ICT sector)

Ligging

Binnenstedelijk, bij NS-station of langs uitvalsweg.

Voorwaarden

Representativiteit, parkeerplekken, goede ligging ten opzichte van uitvalswegen of openbaar vervoer.

Kavelgrootte

Variërend, van kleinschalig (circa 1.500 m²) tot grootschalig (5.000 m² en groter).

Omvang vraag

30-40% van de vraag

Marktoriëntatie

Lokaal/regionaal/bovenregionaal


€ 300 - € 350 per m² excl. BTW


Diverse voorbeelden, waaronder Zuidas (Amsterdam) en Schiphol Centrum, Papendorp (Utrecht).


Stationskwartier, stadscentrum, Westerhage, Breda Oost

GEMENGDE ECONOMISCHE ZONE

GEMENGDE ECONOMISCHE ZONE: KENMERKEN

Omschrijving

Locatie met mix van diverse functies, waaronder kantoren, leisure, PDV/GDV en bedrijfsruimte.


• Diverse verschijningsvormen, zowel hoogwaardige kantoorlocaties met leisure en grootschalige detailhandel (zoals bijvoorbeeld Amsterdam Zuidoost), als (hoogwaardige) bedrijfsruimte, leisure en PDV/GDV. Ook combinatie met creatieve industrie wordt veelvuldig gemaakt. • Woningen (met name appartementen) ook aanwezig. • PDV/GDV typeert zich door grootschalige panden met veel reclame en parkeerplaatsen. • Leisure varieert van kartbaan tot megabioscoop. • Gemengde economische zones komen vaak in (grotere) steden voor, op transformatielocaties van bijvoorbeeld oud havengebied.

Doelgroepen

• • • • •

Ligging

Vooral aan de buitenranden van steden (perifere locaties) langs uitvalswegen, maar ook op transformatielocaties, zoals de IJ-oevers (Amsterdam) of Kop van Zuid (Rotterdam).

Voorwaarden

Goede bereikbaarheid, parkeerplaatsen, uitstraling en prettig verblijfsklimaat. Uitstraling vaak belangrijk, zeker bij transformatielocaties.

Kavelgrootte

Variërend, van kleinschalig (circa 1.500 m²) tot grootschalig (5.000 m² en groter).

Omvang vraag

Afhankelijk van type bedrijvigheid en mix.

Marktoriëntatie

Lokaal/regionaal/bovenregionaal


€ 160 - € 250 per m² excl. BTW


Diverse voorbeelden, waaronder Centrumgebied Zuidoost / ArenA (Amsterdam) en Kop van Zuid (Rotterdam), IJ-oevers (Amsterdam)


Slingerweg (gebied Triple O / Blushuis, woningbouwcorporaties, gemeentelijke functies)

PDV/GDV Kantoorgebruikers Bedrijfsruimtegebruikers Vele soorten van (grootschalige) leisure functies. Woonfunctie.

ZORGLOCATIE/ZORGPARK

ZORGLOCATIE / ZORGPARK: KENMERKEN

Locatie voor bedrijven in de zorgsector, zowel ‘cure’ als ‘care’. Vaak in combinatie of nabijheid van een ziekenhuis. Zijn locaties in ontwikkeling in Nederland, nog weinig concrete voorbeelden.


• Terrein met hoogwaardige uitstraling, veelal bestaande uit kantoorachtigen of 100% kantoorgebruikers. • Ook (hoogwaardige) bedrijfsruimtegebruikers (bijvoorbeeld productiebedrijven) vestigen zich hier. • Zorgboulevards: detailhandel met een zorggerelateerde functie, bijvoorbeeld apotheek of drogist, babyspullen et cetera.

Doelgroepen

• Gebruikers met een relatie met de zorgsector (Thuiszorg instanties, zorgverzekeraars et cetera). • Bedrijven in de R&D en Life science / starters / doorstarters uit zorgsector • Laboratoria, kraam- en zorghotel, huisartsenpraktijk, GGD, Bloedbank et cetera

Ligging

Divers, Binnenstedelijk of langs uitvalsweg.

Voorwaarden

Aanwezigheid van een duidelijk zorgprofiel, combinaties met een ziekenhuis zijn in Nederland momenteel nog meest succesvol. Duidelijke vestigingscriteria en aantrekkelijke omgeving (voor gebruikers).

Kavelgrootte

Variërend, van meer dan 20.000 m² voor een ziekenhuis tot 1.500 – 2.500 m² voor een bedrijfsruimtegebruiker of kantoor.

Omvang vraag

Zorgsector is duidelijke groeisector, precieze vraag naar locaties nog niet bekend.

Marktoriëntatie

(Boven)regionaal


Gemiddeld tussen de € 120 - € 300 per m² excl. BTW (mede afhankelijk van type vastgoed: kantoor, kantoorachtig of bedrijfsruimte).


Gezondheidspark Hengelo, Gezondheidspark Dordrecht, MCRZ nieuwbouw (Rotterdam), Erasmus MC/Hoboken (Rotterdam), ontwikkelingen rond het AMC (Amsterdam).


Ontwikkeling zorgboulevard Claudius Prinsenlaan (bij Amphia Ziekenhuis)

Omschrijving

KENNISLOCATIE / KENNISPARK

KENNISLOCATIE / KENNISPARK: KENMERKEN

Locatie voor kennisgerelateerde bedrijvigheid, veelal actief in bijvoorbeeld life science of ICT. Ook locatie voor onderzoeksinstituten, hogescholen en universiteiten. Synergy tussen bedrijven, onderzoeksinstituten en opleidingscentra zorgt voor extra toegevoegde waarde.


• Terrein met parkachtige uitstraling, hoogwaardig vastgoed en prettig verblijfsklimaat. • Kantoren, kantoorachtigen, laboratoria, opleidingscentra (hogeschool/universiteit). • Enkele gezamenlijke voorzieningen, zoals conferentiecentra, congresruimte, restaurants, hotels, vergaderfaciliteiten, zodat ontmoeting tussen mensen wordt gestimuleerd.

Doelgroepen

• Kennisgerelateerde bedrijvigheid. • Starters/Doorstarters/R&D bedrijven/kennisgerelateerde dienstverleners/Opleidingsinstituten/Onderzoekscentra et cetera • Aanwezigheid voorzieningen waaronder horeca.

Ligging

Binnenstedelijk, langs uitvalswegen of bij station/snelweg.

Voorwaarden

Aantrekkelijk vestigingsklimaat, kennisuitstraling en kennismilieu, gezamenlijke voorzieningen. Bedrijven kiezen locatie vanwege kennisimago, maar ook aanwezigheid andere, interessante bedrijven.

Kavelgrootte

Variërend, van bedrijfsverzamelgebouwen / solitaire bedrijfspanden (vanaf 1.500/2.500 m² - 10.000 m²) tot grootschalige universiteitscomplexen.

Omvang vraag

R&D is 5% van totale marktvraag naar bedrijfsruimte, maar wel groeisector. Overige doelgroepen ook qua omvang nog beperkt. Hoe strenger de vestigingscriteria voor bedrijven, hoe kleiner de vraag. Geen criteria, dan voldoende vraag, vergelijkbaar met kantorenpark/hoogwaardige bedrijvenpark.

Marktoriëntatie

(Boven)regionaal


Gemiddeld tussen de € 150 - € 275 per m² excl. BTW (mede afhankelijk van type vastgoed: kantoor, kantoorachtig of bedrijfsruimte).


Kennispark Twente, Science Park Amsterdam. BioScience Park Leiden, High Tech Campus Eindhoven.


Digit Parc

Omschrijving

BIJLAGE C

1. BELEIDSCONTEXT Hieronder beschrijven we een aantal beleidsdocumenten die eveneens van belang zijn bij het bedrijventerreinenbeleid van de gemeente Breda. Structuurvisie en Impulsnota De gemeente heeft de ambities verwoord in de structuurvisie 2020 en voor economie uitgewerkt in de impulsnota. Zo wil de gemeente de komende 12 jaar groeien naar een stad met 185.000 inwoners en 110.000 banen. Deze nota’s zijn de dragers voor de richting waarheen de stad zich economisch en ruimtelijk moet ontwikkelen en zijn deels verwoord in hoofdstuk 1 en 2. Waar komt wonen en werken, hoe hoog mag waar gebouwd worden. Waar zal de groen en waterstructuur versterkt worden en waar is versterking van infrastructuur noodzakelijk. Veel van deze aspecten zijn al uitgezet in sectorale plannen (verkeersplan, Milieuvisie met de verschillende nota`s) en ruimtelijke procedures zoals de ontwikkelingen in Teteringen, Bavel Zuid Oost en Via Breda. Deze Bredase bedrijventerreinennota zal deze afweging niet overdoen. De Structuurvisie en de Impulsnota geven richting en de Bredase bedrijventerreinennota geeft verder invulling aan het onderdeel bedrijventerreinen in de gemeente. Zo zijn er ook vele andere sectorale beleidsdocumenten waarvan de grote ruimtelijke ingrepen zijn opgenomen in de Structuurvisie. Hieronder komen deze verder aanbod. Verkeersplan Breda Het verkeersplan bestaat uit 3 stappen. In stap 1 is de huidige situatie geïnventariseerd en zijn per gebied uitgangspunten geformuleerd. In stap 2 zijn de hoofdlijnen van het verkeersbeleid en de hoofdstructuren voor 2010 vastgesteld. De hoofdstructuren voor het verkeer zijn zo opgebouwd en op elkaar afgestemd dat zij het beleid ondersteunen. Tussen de verkeerssoorten op verschillende wegen zijn daarmee ook prioriteiten gesteld. In de laatste stap zijn de doelen geconcretiseerd vertaald naar mogelijke projecten voor de komende jaren. Zo zijn er 8 gebieden, waarvan b.v. de dorpskernen en de bedrijventerreinen er ieder 1 zijn. Voor bedrijventerreinen is geformuleerd dat bereikbaarheid van cruciaal belang is voor het economisch functioneren. Voor locale verplaatsing (woon – werk) is de fiets –vanwege de afstand – vaak een geschikt vervoermiddel. Een betere ontsluiting van OV is een veel gehoorde wens, die wel op gespannen voet staat met de in de praktijk beperkte Concept Bedrijventerreinennota Breda, bijlage c Stec Groep aan gemeente Breda, 07.060

1

reizigersaanbod op bedrijventerreinen. Echter aan autobereikbaarheid, zowel woon - werk als aan en afvoer van goederen wordt het grootste belang gehecht en is dus een randvoorwaarden. Milieuvisie De stedelijke economie hangt nauw samen met de ruimtelijke en historische context en het milieu. Het locatiebeleid is erop gericht op optimale afstemming tussen de vestigingsplaats en de mobiliteitsbehoefte, landschappelijke inpassing, oftewel: het juiste bedrijf op de juiste plaats. Bedrijventerreinen bieden bij uitstek mogelijkheden om het voorkomen van milieuschade te koppelen aan bedrijfswinst. Breda heeft de ambitie om samen met het bedrijfsleven op termijn alle bedrijventerreinen duurzaam in te richten en te beheren. De ambitie voor 2015 vanuit de milieuvisie luidt: Milieu, economie en ruimtelijke ontwikkeling worden in samenhang beschouwd. Hierbij wordt gestreefd naar het maximale haalbare milieurendement. Economische groei gaat hand in hand met een vermindering van de milieubelasting. Bedrijven, instellingen en gemeente zijn in dialoog over het te voeren milieubeleid en wisselen kennis uit. Centraal hierbij staat een goede afweging tussen de 3 p’s (people planet, profit). Naast de milieuvisie algemeen zijn er doelstellingen per thema die hun invloed doen gelden ook op bedrijfsterreinen. Denk b.v. aan ecologie, geluid, energie, duurzaam ondernemen etc. Het Milieuprogramma van de gemeente geeft hieraan uitvoering en wordt jaarlijks geëvalueerd en bijgesteld.

Concept-nota grondbeleid In de concept-nota Grondbeleid Breda 2007 “Gegronde ambitie”, tracht de gemeente een antwoord te geven op de vraag welke rol zij moet spelen bij de realisatie van ruimtelijke ontwikkelingsopgaven. Deze wordt o.a. beïnvloed door de aard van de ruimtelijke opgaven. In de Structuurvisie 2020 worden in dit kader de volgende ontwikkelingsopgaven onderscheiden: transformatie, herstructurering en consolidatie.

De concept-nota grondbeleid constateert voor transformatiegebieden, in het bijzonder de gebieden waarin de nadruk ligt op uitbreiding, de noodzaak tot het voeren van een (pro-) actieve grondpolitiek. In herstructureringsgebieden ligt de taakstelling duidelijk anders. In deze gebieden is veelal sprake van bestaande functies en leidt kwaliteitsverbetering tot kostbare investeringen. Daar zal de taak van de gemeente veel meer gericht zijn op het stimuleren c.q. mede-participeren in de aldaar gewenste ontwikkelingen.

2

Concept Bedrijventerreinennota Breda, bijlage c Stec Groep aan gemeente Breda, 07.060

Voor de uitvoering van deze taakstelling in de herstructurering is het evenwel cruciaal dat kan worden beschikt over voldoenden financiële middelen. Voorts kan niet worden uitgesloten dat in specifieke situaties een actieve houding van de gemeente in herstructureringslocaties is gewenst. Arbeidsmarkt en onderwijsbeleid “Iedereen op de juiste plek door het beste te halen uit iedereen” In het bestuursakkoord tussen Rijk en gemeenten is het regionaal arbeidsmarktbeleid tot een speerpunt gemaakt. De gemeente Breda (Maatschappelijke Ontwikkeling) heeft in de regio West Brabant een voortrekkersrol en is hierdoor een verbindende schakel in de regio. Door in te zetten op een slagvaardig (regionaal) arbeidsmarktbeleid kan een betere aansluiting van vraag en aanbod op de arbeidsmarkt bereikt worden. Enkele markgerichte doelstellingen uit de impulsnota die bedrijventerreinbeleid, de arbeidsmarkt en het onderwijsaanbod raken zijn: 1 groeien van de werkgelegenheid van 90.000 tot 110.000 banen; 2 het binnenhalen van bedrijven met toegevoegde waarde in de logistiek; 3 verder inzetten op kennisindustrie en hospitality zoals een Zorgboulevard en specifiek het Leisurepark Bavelse Berg. Vragen die hierbij spelen zijn: 1 Wat is het arbeidsaanbod in Breda; 2 Hoe verhoud zich dat tot deze toekomstige vraag vanuit de markt en het beleid; 3 Hoe kunnen we met de arbeidsmarkt en het onderwijsaanbod inspelen op deze vraag.

Dit zijn onder andere vragen die in het arbeidsmarktbeleid aanbod zullen komen. Hierbij is het wel belangrijk op te merken dat de lager opgeleiden het grootste aandeel in de Bredase en West-

Brabantse werkloosheid hebben.

Vanaf 2001 zijn door het wegtrekken van de industrie vooral hier klappen gevallen. In 2004 bedroeg de werkloosheid hierdoor 9.000 Bredanaars. De huidige werkloosheid is overigens 6.000 Bredanaars. De nieuwe logistieke bedrijven in Breda hebben hiertoe bijgedragen.

3


Hoewel Breda inzet op de toegevoegde waarde van logistiek en dus ook hoogwaardigere werkgelegenheid zijn de Bredase bedrijventerreinen bij uitstek geschikt voor bedrijven met een groot aandeel lager opgeleiden.

Beheerdocumenten Het bestuur- en beheerdocument “Gebiedstype plan bedrijventerreinen” geeft de indeling van beheer naar verschijningsvorm, zoals Stec ook hanteert. De bedrijventerreinen zijn onderverdeeld in: 1 Logistieke terreinen (Hazeldonk, IABC); 2 Gemengd Plus zoals Emer en Krogten; 3 Modern gemend 4 Kantoorlocaties

Aan de hand van dit document wordt het beheer per type bedrijventerrein vastgesteld . Als er heel specifieke zaken spelen op een bedrijventerrein, wordt een specifiek beheerplan gemaakt. Zo is dat onder meer gebeurd voor de Krogten. Hoe hoger de verschijningsvorm hoe intensiever het beheer van de openbare ruimte. Additioneel beheer zoals de Claudius Prinsenlaan en Steenakker Noord is voor rekening van ondernemers. Overigens leidt in tegenstelling tot woningbouw areaaluitbreiding van bedrijventerreinen niet automatisch tot meer beheergelden. Een belangrijke beleidsuitgangspunt is dan ook het aanbieden van basisbeheer en het regelen van additioneel beheer met eigenaren / gebruikers van de terreinen.


4

BIJLAGE D

1. VERSLAG BIJEENKOMST 13 JUNI 2007

Op donderdag 13 juni jl. is een inventariserende sessie georganiseerd om de belangrijkste lijnen voor het Bredase bedrijventerreinenbeleid in kaart te brengen. Deelgenomen is door een afvaardiging uit diverse beleidsvelden van de gemeente Breda en externe partijen (o.a. Kamer van Koophandel, makelaars, Brabantse Milieufederatie). In onderstaande tabel is aangegeven welke punten in het overleg zijn genoemd en wat Breda op dit moment al doet op dit vlak met haar huidige beleid. Op basis hiervan hebben gemeente Breda en Stec Groep verder gewerkt aan de eerste concept bedrijventerreinennota. Genoemd aspect / aandachtspunt voor Bredaas bedrijventerreinenbeleid in bijeenkomst Duurzaamheid en kwaliteit Duurzaamheid, inzet op milieuthema’s (o.a. energie, • duurzaam bouwen) en intensivering van ruimtegebruik (verkaveling, parkeren) Aandacht voor kwaliteitsfactoren Breda (o.a. • cultuurhistorie, ecologie). Benutten van karakteristiek Breda en goede landschappelijke inpassing • Meer ‘werklandschappen’ creëren (aantrekkelijke, uitnodigende terreinen met toekomstwaarde)

•

Inzet op herstructurering

Uitgifte, accountmanagement • Selectief in uitgifte aan bedrijven: niet alle bedrijven passen. Geen grote logistieke dozen, maar meer handel en (zakelijke) diensten, hoogwaardige productie en aanverwante bedrijvigheid (de speerpuntsectoren uit de Impulsnota). Als het gaat om logistiek alleen logistiek met echt toegevoegde waarde (VAL). Grote dozen bij voorkeur in regionaal verband een plek (bijv. Port of Brabant)

Concept bedrijventerreinennota Breda, bijlage d Stec Groep aan gemeente Breda, 07.060

Wat doet Breda al op dit vlak?

Breda doet veel op dit vlak gericht op woningbouw en kantoren maar ook ten aanzien van verkaveling en intensivering ruimtegebruik op bestaande bedrijfsterreinen. Deze aspecten worden in de beginfase van de planontwikkeling meegenomen en zijn vaak leidend bij de ruimtelijke invulling.

Op dit moment heeft Breda hiervan geen gebieden beschikbaar. Een aantal gebieden hebben de potentie om hierin tegemoet te komen. De Wig, De herontwikkeling van het Veilingterrein, Digit Park, deel Emer en ontwikkeling Bavel Zuid. Vanoudsher is Breda hier volop mee bezig. Voorheen alleen op de Krogten, recentelijk op Hazeldonk en Emer / Hinterlaken. De markt pakt mogelijk het Greenery terrein op. Breda met zijn arbeidspotentieel ligt voor logistieke bedrijven met toegevoegde waarde gunstig. Dit zijn voor een belangrijk deel bedrijven met grote logistieke ruimte. Op dit moment is er een beperkt aanbod van grond. Breda heeft nagenoeg geen nieuwe grond voor bestaande Bredase bedrijven beschikbaar.

1

• • • •

Accountmanagement en uitgiftebeleid Andere functies (publieksgerichte functies) op bedrijventerreinen Segmenteren van terreinen, zowel op niveau Breda, maar ook in regionaal verband Koester de basis, 80% bedrijven uit Breda

Ligging en bereikbaarheid • Benutten strategische ligging Breda (tussen twee wereldhavens). Biedt vooral logistieke kansen. • Bereikbaarheid verbeteren van de terreinen, niet alleen per (vracht)auto maar ook per OV/fiets • Benutten HSL Beheer, participatie • PPS, Beheersconstructies / Parkmanagement bij nieuwe ontwikkelingen

Breda speelt hierin een proactieve rol binnen de beschikbare middelen. Breda is terughoudend waar het detailhandel betreft. Publieksgerichte functies kunnen de levendigheid van een gebied vergroten maar ook de parkeerdruk. Segmenteren betreft op dit moment alleen Hazeldonk en IABC terrein. Regionaal gezien worden hierover steeds meer afspraken gemaakt. Verschuiving van Bredase bedrijven naar nieuwe terreinen was groot. De vraag is of dit wenselijk is? Een deel van Bavel Zuid en de herstructurering Emer / Hinterlaken, Hazeldonk en Krogten zal in deze behoefte voorzien. Hierin speelt Breda en o.a. Brim een proactieve rol in het benaderen van potentiële bedrijven. Verkeerplan. Infra als drager voor verdere ruimtelijke ontwikkelingen.

Bij nieuwe terreinen (Steenakker) wordt ingezet op parkmanagement en beheersconstructies (toedelen onderhoudsbudgetten). Ook zijn er private partijen (Herontwikkeling Veilingterrein, Digit Park) bezig met ontwikkeling van Bedrijfsterreinen waarbij parkmanagement een grote rol moet vervullen. Bron: bijeenkomst 13 juni 2007, gemeente Breda/Stec Groep, 2007

Concept bedrijventerreinennota Breda, bijlage d Stec Groep aan gemeente Breda, 07.060

2

BIJLAGE E

1. VERSLAG BIJEENKOMST 29 JUNI 2007 Inleiding De politiek onderkent het probleem van goed communiceren en wil dat de gemeente in een zo’n vroeg mogelijk stadium haar bedoelingen aangeeft. De raad vraagt bij veel zaken of plannen een visie over de wijze waarop belanghebbenden maar vooral omwonenden bij het proces betrokken moeten worden. Zo ook ten aanzien van de bedrijventerreinvisie. Deze moet antwoord geven op de vraag hoe belanghebbende bij eventuele ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen betrokken worden. Een gemeente doorloopt vele ruimtelijke processen die consequenties hebben voor individuen of groepen. Stadsbreed veel communiceren is niet de enige oplossing om deze processen zo soepel mogelijk te laten verlopen. In klankbordgroepen of één-op-één-gesprekken zal ook met belanghebbenden 'diepte-communicatie' plaatsvinden. Maar klankbordgroepleden hebben niet eeuwig de tijd en bovendien: namens wie praten zij? Communicatie is een middel om de boodschap 'wat doet de gemeente' aan een zo’n breed mogelijk publiek over te brengen. Het is een te simpele conclusie dat er te weinig gecommuniceerd wordt en dat meer communiceren per definitie de problemen verhelpt. Dus ook bij ruimtelijke zaken en nieuwe bedrijventerreinen kunnen grote groepen mensen direct in hun belang geraakt worden, zowel feitelijk als in hun perceptie. Veel meer gaat het dan om de kwaliteit, diversiteit en de manier van communiceren. Maar met wie communiceer je? Communiceren is geen éénrichtingsverkeer, het is zowel halen als brengen met oog voor het individu. In de loop van de tijd ontstaat vertrouwen over de wijze waarop de informatie verwerkt wordt met achterban of politiek. Hoe gaan we om met de emotie, beeldvorming en de zakelijke belangen en op welk moment grijpen we in? Op den duur zal er een verschuiving optreden in de balans van informatie halen en brengen. Later in het stuk meer hierover.

Concept bedrijventerreinennota Breda, bijlage e Stec Groep aan gemeente Breda, 07.060

1

Discussie op 29 juni 2007 Op 29 juni 2007 heeft er een discussie plaatsgevonden met projectmanagers die betrokken zijn bij de grote ruimtelijke projecten in de stad (Nel de Bruin, Rob Scheffer), Vera Hoogsteden (senior communicatie adviseur), Paul Piket (hoofd Juridische plannen), Marianne van der Geest (manager beleid en programmering) en Patricia Theuws (beleidsmedewerker stedelijke vernieuwing) over het betrekken van belanghebbenden bij het ontwikkelen van nieuwe bedrijventerreinen. Hierna is verder gesproken met verschillende mensen uit de lijnorganisatie. Dit stuk vormt een uitvloeisel van dit proces en tracht aanbevelingen te formuleren voor een communicatiestrategie. Onderscheidende fase in de ruimtelijke ordeningsprocessen Er zijn meerdere ruimtelijke ordeningsprocessen te onderscheiden die in de tijd elkaar opvolgen van grof naar fijn (structuurvisie, structuurplan, bestemmingsplan, projectplan, artikel 19) en die elk in fasen kunnen worden onderverdeeld. Bij ruimtelijke processen zoals de ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen kan je in de tijd gezien de verschillende fase onderscheiden: 1 inventarisatiefase; 2 eerste ruimtelijke contouren b.v. door middel van scenario’s; 3 voorstel (keuze scenario); 4 besluitvormingsfase; 5 besluit. De vele ruimtelijke processtappen en daaraan gekoppelde (wettelijke) procedures maken communicatie met belanghebbenden niet gemakkelijker. Besluitvormingsprocessen kennen ook rechtsbeschermingprocedures. Ook wordt er soms gebruik gemaakt van optionele processtappen zoals het maken van een masterplan. Ruimtelijke processen zijn daardoor deels noodgedwongen herhalingen van zetten. Voor belanghebbenden duurt dit soms erg lang. Het is voor belanghebbenden dan ook een hele opgave om jarenlang actief te zijn in deze processen en er ontstaan vaak grote verschuivingen in participatie van de belanghebbende waardoor er leemtes in kennis en betrokkenheid zijn. Daarom zou het goed zijn om enerzijds onze planprocessen tegen het licht te houden. Processen kunnen mogelijk versneld worden en zijn niet altijd wettelijk noodzakelijk, zoals een Masterplan. Anderzijds dient altijd duidelijk het kader 'waar staan we nu en wat hebben we achter de rug' gecommuniceerd te worden. Hiermee moet voorkomen worden dat de kaders die door de politiek gesteld zijn weer onderhandelbaar lijken te zijn. Concept bedrijventerreinennota Breda, bijlage e Stec Groep aan gemeente Breda, 07.060

2

Onderstaand kader geeft een overzicht van ruimtelijke plannen en afspraakvormen. Hoe gedetailleerder het ordeningsproces, hoe meer de balans voor de gemeente doorslaat van informatie halen naar informatie brengen.

Planvormen en afspraakvormen Gemeenten en provincies leggen de voor haar gewenste ontwikkelingen vast in diverse planvormen en afspraken. Deze zijn gerubriceerd op gedetailleerdheid: 1. Nota ruimte Landelijk van VROM; 2. Streekplannen (provinciaal) of uitwerkingen daarvan; 3. Ontwikkelingsvisie, Structuurvisie of Masterplan (zijn afgeleiden van structuurplannen. Niet procedureel in de Wro vastgelegd en juridisch niet bindend voor de gemeente). Allen zijn niet bindend voor de burgers. In structuurplannen, ontwikkelingsvisies en structuurvisies wordt voor een bepaald gebied aangegeven wat voor ontwikkeling er in een bepaalde periode (planhorizon) gaat plaatsvinden. Over het algemeen gaat het hierbij ook om vastgestelde volumes aan functies. Bij Masterplan-studies is de volumewens al uitgesproken en stedenbouwkundig uitgewerkt en vastgelegd. Dit is ook de fase waarin vaak afspraken tussen de verschillende ontwikkelende partijen worden gemaakt; 4. Structuurplan (niet wettelijk verplicht, wel procedureel vastgelegd in de Wro en juridisch bindend voor de gemeente); 5. Plannen met een directe bouwtitel zoals bestemmingsplannen en projectplannen (nu nog vrijstellingsprocedures op grond van artikel 19 Wro). Beiden zijn bindend voor de burgers. In vrijstellingsprocedures worden ontwikkelingsafspraken met derden die wel wenselijk zijn, maar niet passen binnen het bestemmingsplan vastgelegd; 6. Naast ruimtelijke plannen gebruiken gemeenten ook andere juridische documenten zoals privaatrechtelijke afspraken. Hieronder vallen investeringsbesluiten en realisatieovereenkomsten met ontwikkelaars/bouwers. Deze spelen allen een rol bij het vaststellen van de onomkeerbaarheid van een ontwikkeling. Deze ontwikkelingen mogen niet in strijd zijn met de nota ruimte, streekplannen en andere landelijke dan wel provinciale beleidsuitgangspunten en normen. Dit betreffen ook ontwikkelingen binnen de bebouwde kom waar geen bestemmingsplan is vastgelegd.

Elk ruimtelijk proces is onder te verdelen in verschillende communicatiefasen. Een bestemmingplan bevat echter alleen fase 4 en 5 en is dus niet geschikt om een communicatietraject op te starten. Het maken en publiceren van een bestemmingsplan zal meer een resultaat moeten zijn van een doorlopen ruimtelijk proces, zoals een structuurplan. In onderstaande figuur wordt hierover het een en ander weergegeven.


3

Mate van interactie tussen gemeenten en belanghebbende StructuurvisieDrie sprong

Bp Bavel Zuid

Bp van Teteringen

Tijd Start Inventarisatie fase

Start besluitvormingsfase

Besluitvorming / start uitvoering

Informatie halen Informatie brengen


Met dit figuur kun je elk ruimtelijk plan in de tijd uitzetten tegen de mate van interactie. Aan het einde van een proces (b.v. de bestemmingsplannen in Teteringen) zal de interactie sterk afnemen maar het informatie brengen toenemen. De structuurvisie Driesprong bevindt zich in een interactiefase. Bij het bestemmingsplan Bavel Zuid is er sprake van informatie-uitwisseling en standpuntbepaling. De kaders zijn duidelijk gesteld en de komende maanden zal er alles aan gedaan worden om binnen die kaders informatie bij belanghebbenden op te halen. Concept bedrijventerreinennota Breda, bijlage e Stec Groep aan gemeente Breda, 07.060

4

Informatie halen of brengen? In de beginfase is er dus een haalplicht en zal informatie gedeeld moeten worden door middel van open communicatie. Dit vraagt van de gemeente een luisterende houding in plaats van een informatie brengende. De belanghebbenden, ook zij die (beroepsmatig) een kritische houding t.o.v. de gemeente hebben, willen eerst hun verhaal kwijt, met andere woorden: informatie brengen. Er ontstaat een probleem als de gemeente al in de beginfase teveel eigen ideeën en ambities kwijt wil. Ideeën en ambities worden pas gedragen als belanghebbenden er zelf onderdeel van uitmaken. Wil de gemeente dat belanghebbenden de ideeën en de ambities van de gemeente onderschrijven, dan zal zij hen ook in de beginfase moeten betrekken bij het proces. De gemeentelijke structuurvisie is ruimtelijk gezien zeer belangrijk: Wat willen we Waar en Waarom? Deze fase van een ruimtelijk planvormingsproces is essentieel voor het creëren van draagvlak. Het is belangrijk om met betrokken partijen de programmatische wensen van de gemeente uit te werken en vervolgens aan te passen. Juist een abstract plan als de Structuurvisie moet door de stad gedragen worden en een zekere trots geven. Na de gemeentelijke herindeling 1997 is nog steeds het belang van de stad t.o.v het dorp zichtbaar. Ook is er een verschil tussen herstructurering, waar de noodzaak tot verandering duidelijker aanwezig is en transformatie in uitleggebieden, zoals Teteringen en Bavel, dat meer een stadsbrede opgave is die niet snel individueel gedeeld zal worden, omdat het behoud van de ruimte nauw eenmaal meer waardering zal krijgen dan het volbouwen ervan. Dit is nog een bijkomend probleem van Bavel en Teteringen. De manier van communiceren en wie er communiceert spelen hierin een belangrijke rol. Het is niet goed als een persoon van de gemeente die een bestemmingsplan wil maken tegelijkertijd ook nog de kaders van de structuurvisie moet verkopen. Als er tijdens de meer strikt juridische procedures (bestemmingsplannen en artikel 19 procedures) nog bezwaren zijn dan is het zeer moeilijk om de rijdende trein om te buigen. In een bestemmingsplanprocedure kun je minder goed informatie halen maar des te beter brengen. Men moet voorkomen dat in overwegend juridische fases (b.v. bestemmingsplannen) nog bezwaren of onduidelijkheden zijn. Anderzijds moet men vooraf aan een procedure dus een goed beeld hebben van de mogelijke bezwaren en hoe hiermee om te gaan. Een soort Q&A lijst. Ooit is er vanuit de VNG een verordening opgesteld om bij ruimtelijke plannen een voorontwerp procedure in gang te zetten om de bezwaren in beeld te brengen. Dit is niks anders dan een extra proceduremoment waarin ieder zijn inspraak kan leveren. Het is eleganter om vooraf actief de mogelijke bezwaren bij de belanghebbende te gaan ophalen en vooraf te kijken wat Concept bedrijventerreinennota Breda, bijlage e Stec Groep aan gemeente Breda, 07.060

5

je ermee kan doen en te kiezen om op een andere wijze hierover te communiceren dan door middel van een voorontwerp. Deze houding vergt veel inlevingsvermogen en een goed inzicht van de gemeente. Zij moet proberen het juiste ritme van communiceren te onderscheiden. Het kan soms beter zijn om in de oriëntatiefase de regie uit handen te geven en deze door andere (professionals) te laten uitvoeren. Communicatie is immers maatwerk! Aanbevelingen Op basis van het bovenstaande zal de gemeente meer moeten werken aan een breed gedragen imago van een Bourgondische stad waar het fijn is om te werken, de dorpen dienen hier nadrukkelijk een plaats in te hebben, zowel in het Bourgondische (zie bijvoorbeeld ook Ginneken) als in het werken. De collegeleden maar ook raadsleden zullen de dorpen het gevoel moeten geven bij Breda te horen, met het kader van de structuurvisie als uitgangspunt. Hierin moet vooral ook verbeeldend gewerkt worden, goed voorbeeld doet volgen. Hiervoor zal men een communicatiestrategie moeten inzetten. Zoals ook de andere dorpen en steden een gevoel voor WestBrabant en Brabantstad ontwikkelen (de wethouder regionale zaken doet dit in samenwerking met de burgemeester in West-Brabant en B5 verband). Stadsbestuur en regio ook de regionale opgave laten uitdragen, b.v. ten aanzien van Bedrijventerreinen. De visie en plan van aanpak bedrijventerreinen Breda zal hiervan onderdeel uitmaken! Bij het bestemmingsplan Bavel Zuid is wel sprake van informatie-uitwisseling en standpuntbepaling. De kaders zijn wel duidelijk gesteld en de komende maanden zal binnen die kaders informatie gehaald worden bij belanghebbenden. Hiervoor zal met belanghebbende gekeken worden naar goede voorbeelden van werken en in het Dorp een informatiepunt geopend worden, zodat iedereen zijn vragen en ideeën kwijt kan. De wijze van communicatie dient af te hangen van de fase waarin men verkeert en zal maatwerk en persoonsafhankelijk blijven. Voor elke fase zijn er binnen en buiten de gemeente goede professionals beschikbaar. Juist in de beginfase (informatie halen) zal de gemeente de regie soms uit handen kunnen geven. Het groter kader waarin processen plaatsvinden (zoals een structuurvisie) dient altijd blijvend te worden uitgedragen, zeker gezien het feit dat belanghebbenden op verschillende momenten een proces instappen. Eén en ander dient in elke ruimtelijk relevante actie, projectdefinitie of programmaplan aan de orde te komen.


6

Het zou goed zijn om de processen zo kort en beperkt mogelijk te houden. Bijvoorbeeld geen masterplan of bestemmingsplan als dat niet strikt nodig is. Ooit is er een verordening opgesteld om bij ruimtelijke plannen een soort buitenwettelijk voorontwerp procedure in gang te zetten om de bezwaren in beeld te brengen. Dit is niks anders dan een extra proceduremoment waarin ieder zijn inspraak kan leveren. Ter overweging wordt voorgesteld om pro-actief de mogelijke bezwaren bij de belanghebbende te gaan ophalen en voorafgaande aan de procedure te kijken wat je ermee kan doen en te kiezen om op een andere wijze hierover te communiceren dan door middel van een voorontwerp. De Regels van het spel en de Inspraakverordening van 1998 dateren van voor het dualisme. Zij zouden aangepast moeten worden en uitgebreid met een analyse van de voorbeelden uit de stad zoals Heuvel, Driesprong, Teteringen en Bavel en Breda NoordOost en aan de bovenstaande aanbevelingen.


7

BEDRIJVENTERREINENNOTA BREDA - concept - Stec Groep aan Gemeente Breda

Recommend Documents