BAB III MANAJEMEN DAN ORGANISASI PROYEK

Bab III Manajemen dan Organisasi Proyek

BAB III MANAJEMEN DAN ORGANISASI PROYEK

3.1

Manajemen proyek Manajemen proyek adalah salah satu cabang dalam manajemen yang

secara umum bertujuan untuk mengelola sumber daya yang ada (tenaga kerja, dana, material, metode dan alat) pada suatu proyek pembangunan sedemikian rupa secara efisien dan efektif sehingga diperoleh hasil yang sesuai dengan persyaratan (specification) biaya dan waktu yang direncanakan. Manajemen proyek mempunyai ruang lingkup yang luas, karena mencakup tahapan kegiatan awal pelaksanaan pekerjaan sampai dengan akhir pelaksanaan yang berupa hasil pembangunan. Adapun definisi lain dari manajemen proyek, yaitu sebagai berikut: a. Ilmu

manajemen proyek termasuk disiplin

ilmu manajemen,

yaitu

pengetahuan untuk mengelola suatu kegiatan tersebut bersifat spesifik, yaitu berbentuk proyek. b. Sebagai ilmu manajemen, profesi manajemen proyek berkaitan erat dengan fungsi merencanakan, memimpin, mengorganisir dan mengendalikan berbagai kegiatan proyek yang sering kali sarat dengan kandungan disiplin ilmu arsitektur, engineering, akutansi, dan keuangan. c. Konsep manajemen proyek merupakan buah pemikiran tentang manajemen yang ditunjukan untuk mengelola kegiatan yang berbentuk proyek.

III - 1 http://digilib.mercubuana.ac.id/


Dalam sebuah manajemen proyek ada hubungan keseluruhan antara Owner JO. WASKITA-TRINITI (Property Group), Konsultan Perencana (Struktur)

PT.

LIMAJABAT

JAYA,

(Arsitek)

URBAN-E,

(Mep)

PT.

ELTAMEKO KARYA MANDIRI, Manajemen Kontruksi PROSYS, Main Kontraktor PT. WASKITA KARYA dan Subkontraktor hubungan ini dimaksudkan agar terdapat keterkaitan antara satu dengan yang lain. Hubungan kerja antara Owner, Konsultan Perencana, Manajemen Kontruksi, Main Kontarktor, dan Subkontraktor adalah: a. Hubungan ikatan kontrak kerja. b. Kontraktor melaksanakan pekerjaan proyek, kemudian menyerahkan hasil pekerjaannya kepada Owner. c. Owner membayar biaya pelaksanaan dan imbalan jasa kontruksi kepada kontraktor. d. Konsultan perencana memberikan hasil perencanaannya kepada Owner e. Owner memberikan imbalan jasa kepada konsultan perencana. f. Manajemen kontruksi memberikan pengendalian teknis pelaksanaan proyek. Pada pelaksanaan proyek pembangunan Brooklyn Soho and Apartement tahapan kegiatan tersebut dibagi menjadi 5, yaitu perencanaan (planning), pengorganisasian (organizing), penjadwalan (schedulling) pelaksanaan (actuating) dan pengawasan (controlling).



3.1.1 Perencanaan (Planning) Tahapan pelakasnaan (planning) merupakan tahapan yang meliputi persyaratan teknis dari bangunan, seperti pembuatan gambar perencanaan (shop drawing) dengan lengkap sesuai standar teknis yang ditentukan dan menentukan metode pelaksanaan konstruksi. Adapun tahapan perencanaan (planning) mampu di aplikasikan dengan cara menentukan metode pelaksanaan dari suatu pembangunan proyek konstruksi tersebut sehingga semua pekerjaan yang sudah direncanan mampu dijalankan sesuai dengan rencana yang sudah di buat. Kegiatan perencanaan diaplikasikan dengan menentukan metoda pelaksanaan yang tepat sehingga pekerjaan yang sudah direncanakan dapat diselesaikan sesuai dengan rencana yang sudah dijadwalkan dan dianggarkan. Tindakan-tindakan yang dilakukan adalah: a. Menentukan tujuan dan sasaran proyek. b. Menganalisis kendala dan resiko yang mungkin terjadi untuk seluruh proyek ataupun perbagian-bagian dari rencana. c. Menetapkan penggunaan sumber daya. d. Menyusun rencana induk jangka panjang dan pendek. e. Menyumbangkan strategi dan prosedur operasi. f. Menyiapkan pendanaan serta standar kualitas yang diharapkan. g. Menentukan metode dan aspek-aspek teknik yang diperlukan dalam melaksanakan pekerjaan. Manfaat dari fungsi perencanaan adalah sebagai alat pengawas maupun pengendali kegiatan, atau pedoman pelaksanaan kegiatan, serta saran untuk memilih dan menetapkan kegiatan yang diperlukan. III - 3 http://digilib.mercubuana.ac.id/


3.1.2 Pengorganisasian (Organizing) Kegiatan pengorganisasian berupa kegiatan mengatur dan menyusun organisasi yang akan melaksanakan pembangunan, termasuk mengatur hubungan kerja diantara unsur-unsur organisasi. Penyusunan

organisasi

akan

melibatkan

unsur-unsur

pelaksana

pembangunan yang terdiri dari : pemberi tugas (Owner), konsultan perencana dan pelaksana (contractor), yang masing-masing mempunyai tugas kewajiban, tanggung jawab dan wewenang sesuai dengan peraturan/ketentuan yang telah ditetapkan. Didalam menjalankan fungsi organisasi diperlukan pengetahuan tentang berbagai tipe organisasi, sehingga dapat dilakukan analisis terhadap penerapan jenis organisasi yang sesuai dengan proyek yang akan dilaksanakan. Tindakan yang dilakukan antara lain: a. Menetapkan daftar penugasan b. Menyusun lingkup kegiatan c. Menyusun struktur kegiatan d. Menyusun daftar personil organisasi berikut lingkup tugasnya Manfaat dari pengorganisasian merupakan pedoman pelaksanaan fungsi, dimana pembagian tugas serta hubungan tanggung jawab delegasi kewenangan terlihat jelas.



3.1.3 Penjadwalan (Schedulling) Penjadwalan (Schedulling) yaitu menghubungkan antara tenaga kerja, uang dan bahan yang digunakan dalam proyek. Penjadwalan proyek meliputi kegiatan menetapkan jangka waktu kegiatan proyek yang harus diselesaikan, bahan baku, tenaga kerja serta waktu yang dibutuhkan oleh setiap aktivitas. Pendekatan yang populer yang digunakan adalah Diagram Gantt atau Metode Bagan Balok (Bar Chart). Penjadwalan proyek membantu dalam bidang: a. Menunjukan hubungan tiap kegiatan lainnya dan terhadap keseluruhan proyek. b. Mengidentifikasikan hubungan yang harus didahulukan diantara kegiatan. c. Menunjukan perkiraan biaya dan waktu yang realistis untuk setiap pekerjaan. d. Membantu penggunaan tenaga kerja, uang dan sumber daya lainnya dengan cara hal-hal kritis pada proyek. Didalam proyek Brooklyn Soho and Apartement ini penjadwalan yang dilakukan berupa Diagram Gantt atau Metode Bagan Balok (Bar Chart) 3.1.4 Pelaksanaan (Actuating) Kegiatan pelaksanaan meliputi kegiatan pelaksanaan pekerjaan di lapangan dalam rangka mewujudkan bangunan yang akan dibangun. Dalam kegiatan pelaksanaan ini hubungan kerja antara unsur-unsur pelaksanaan pekerjaan pembangunan perlu diatur sehingga masing-masing unsur dapat bekerja sesuai dengan bidangnya dan selalu tunduk serta taat kepada peraturan dan ketentuan yang telah disepakati bersama. Penyimpangan yang terjadi akibat tindakan dari salah satu unsur akan menimbulkan hambatan dalam pelaksanaan. III - 5 http://digilib.mercubuana.ac.id/


Tindakan yang dilakukan dalam pelaksanaan (Actuating) antara lain: a. Mengkoordinasikan kegiatan b. Mendistribusikan tugas, wewenang dan tanggk,ung jawab c. Memberikan pengarahan penugasan dan motivasi. Manfaat dari fungsi pelaksaan ini adalah terciptanya keseimbangan tugas, hak dan kewajiban masing-masing bagian dalam organisasi dan mendorong tercapainya efisiensi serta kebersamaan dalam bekerja sama untuk tujuan bersama. 3.1.5 Pengendalian (Controlling) Kegiatan pengendalian dilaksanakan dengan tujuan agar hasil pelaksanaan pekerjaan sesuai dengan persyaratan biaya dan waktu yang telah ditetapkan. Untuk keperluan ini tugas unsur pengawas sangat penting, terutama dalam membimbing dan mengarahkan pelaksanaan pekerjaan. Hasil akhir dari pelaksanaan pembangunan, pada umumnya ditentukan oleh hasil kegiatan pengawasan. Kegiatan pengendalian dilakukan dari bahan dasar dan proses olah data output yang diaplikasikan dalam bentuk antara lain : a. Pelaksanaan tes/uji terhadap material untuk menjaga kualitas dari material yang akan digunakan tersebut. b. Pembuatan master schedule (daily/weekly/monthly report). ‘S’ curve actual dan sebagainya untuk pengendalian waktu serta cost control untuk pengendalian biaya. c. Mengevaluasi penyimpangan yang terjadi. d. Memberikan saran-saran perbaikan. e. Menyusun laporan kegiatan. III - 6 http://digilib.mercubuana.ac.id/


Fungsi pengendalian adalah memperkecil kemungkinan kesalahan yang terjadi dari segi kualitas, kuantitas, biaya maupun waktu. Fungsi pengendalian dilaksanakan oleh semua tingkat dalam struktur organisasi, laporan-laporan kemajuan pekerjaan dan sebagainya yang menjadi bagian dari fungsi pengendalian harus dipersiapkan secara tepat dan segera agar menjadi bermanfaat. Laporan-laporan itu juga harus disimpan sebagai referensi dimasa yang akan datang sehingga suatu sistem pengarsipan secara tertib dan benar, yaitu formatformat laporan yang baik, ketepatan waktu pembuatan laporan perlu dilakukan dengan baik.

3.2

Organisasi proyek Organisasi proyek adalah suatu sistem hubungan kerjasama dari berbagai

pihak yang terlibat pada suatu proyek pembangunan dalam mengatur pelaksanaan berbagai pekerjaan dalam rangka mencapai suatu hasil yang seefektif dan seefisien mungkin sesuai dengan persyaratan yang telah ditetapkan. Dengan adanya organisasi proyek ini maka kegiatan masing-masing pihak yang terlibat dalam suatu proyek pembangunan jelas tidak berbenturan satu dengan yang lainnya. Ada tugas dan wewenang sesuai dengan jabatan atau kedudukannya masing-masing yang harus dipertanggung jawabkan kepada pihak-pihak yang terkait, dalam hal ini orang yang kedudukannya dalam organisasi berada diatasnya.



3.2.1 Struktur organisasi proyek Struktur organisasi proyek merupakan perwujudan dari suatu sistem organisasi dalam pelaksanaan suatu proyek pembangunan, atau dengan kata lain merupakan suatu kerangka penjabaran dari keseluruhan tugas dan tanggung jawab masing-masing pihak-pihak yang terkait, sehingga jelas batasan wewenang dan tanggung jawabnya. Struktur organisasi terdiri dari beberapa unsur yang saling terkait dan berinteraksi satu dengan yang lainnya tanpa bisa terpisahkan rantai hubungan kegiatannya. Dengan adanya sistem organisasi yang baik dan struktur organisasi yang jelas, maka suatu pekerjaan dapat dilaksanakan dengan baik dan tujuan dari pelaksanaan proyek pembangunan tersebut pun dapat tercapai sesuai dengan persyaratan waktu, biaya dan mutu yang lebih disepakati sebelumnya. Tidak terkecuali pada proyek pembangunan Brooklyn Soho and Apartement, pada proyek ini pun sistem organisasi dan struktur organisasi merupakan suatu keharusan yang tidak bisa ditawar lagi. Kehadirannya merupakan salah satu aspek pendukung dalam pencapaian tujuan yang diharapkan bersama. Hal ini dikarenakan didalam pelaksanaan pembangunan proyek tersebut melibatkan banyak instansi/badan hukum/perorangan yang masing-masing memiliki tugas, tanggung jawab serta wewenang yang berbeda-beda. Diharapkan dengan adanya sistem organisasi dan struktur organisasi yang baik dan juga jelas pada proyek pembangunan tersebut dapat mengakomodasikan seluruh tugas, tanggung jawab dan wewenang masing-masing pihak yang terlibat satu per satu sehingga pelaksanaan proyek dapat berjalan dengan baik sesuai dengan yang diharapkan berdasarkan perencanaan yang telah dilakukan. III - 8 http://digilib.mercubuana.ac.id/


Adapun unsur-unsur pelaksanaan pembangunan Brooklyn Soho and Apartement antara lain : Pemberi Tugas JO. WASKITA-TRINITI

Konsultan Perencana (Struktur)

Konsultan Perencana (Arsitek)

PT. LIMA JABAT RAYA

PT. URBAN

Management Konstruksi PT. PROSYS Prosys Bangun Persada

Konsultan Perencana (MEP) PT. ELEKTAMEKO KARYA MANDIRI

Main Kontraktor PT. WASKITA KARYA

Sub Kontraktor Garis Koordinasi Garis Kontrak

Gambar 3.1. Struktur organisasi proyek Brooklyn Soho and Apartement



Sub Kontraktor Proyek Brooklyn Soho and Apartment No

Jenis Pekerjaan

A.

Persiapan/Struktur

1

Bore Pile

Nama Sub Kontraktor

Secant Pile Soldier Pile

PT. BERDIKARI PONDASI PERDANA

Pile Cap dan Sloof Raft Pondasi 2

Bekisting

CV. SEJAHTERA MANDIRI

3

Waterproofing Integral

CV. BIMANTARA UTAMA

4

Anti Rayap

PT. DIVASENA MULIA

5

Dewatering

PT. GHAZINDO MITRA UTAMA

B.

Arsitektur

1

Pekerjaan Cat

PT. PROPAN RAYA

2

Pekerjaan Plafond

PT. SATRIA GESIT

3

Pekerjaan Façade

PT. SUMERLINDO PT. ALBA

4

Pekerjaan Pintu Besi

5

Pekerjaan Pintu Kayu

PT. MEGATAMA CITRA MANDIRI

6

Homogenous Tile

PT. VENUS CERAMICA INTERNATIONAL

7

Sanitair

PT. WISESA ADHIKA

PT. SEIJIN



C.

Mekanikal/Elektrikal

1

Pekerjaan STP

2

Pekerjaan Plumbing

PT. DWIJAYA SELARAS

Pekerjaan Pemadam Kebakaran

PT. DWI BERKAH ARGA KENCANA

3

Pekerjaan Tata Udara

PT. DWI BERKAH ARGA KENCANA

4

Pekerjaan Elektrikal

PT. LUXON MANDIRI ELEKTRIK

5

Pekerjaan Trafo dan Panel Tegangan Menengah

PT. INTI SINAR TEKNINDO NUSANTARA

6

Pekerjaan Fire Alarm

PT. BERCA HARDAYAPERKASA

7

Pekerjaan Tata Suara

PT. BERCA HARDAYAPERKASA

8

Pekerjaan Telepon Pekerjaan CCTV Pekerjaan MATV Pekerjaan Acces Control

PT. NETCITI PERSADA

Pekerjaan Audio Intercom Standart Pekerjaan Data

3.2.1.1 Pemberi tugas (Owner) Pemberi tugas adalah pihak yang mempunyai dana dan ingin mendirikan suatu bangunan dengan menggunakan dana yang dimilikinya tersebut. Adapun pelaksanaan dari tujuan tersebut dapat dilakukan sendiri atau dengan alasan tertentu dapat meminta pihak lain untuk melaksanakannya sesuai dengan yang diinginkan.



Pemberi tugas dapat berupa perseorangan, badan/instansi/lembaga baik pemerintah maupun lembaga swasta. Pada proyek pembangunan Brooklyn Soho and Apartement yang bertindak selaku pemberi tugas (Owner) adalah JO WaskitaTriniti. Tugas dan wewenang dari pemberi tugas (Owner), meliputi : a. Menyediakan dana pembangunan proyek Brooklyn Soho and Apartement. b. Mengadakan pembebasan tanah. c. Mengusahakan izin yang diperlukan untuk pembangunan proyek konstruksi tersebut (IMB). d. Mengadakan pembayaran atas pekerjaan yang telah selesai dilaksanakan sesuai dengan kontrak. e. Melakukan pemilihan konsultan dan kontraktor dengan pelelangan maupun penunjukan langsung serta mengadakan perjanjian dengan mereka (kontrak). f. Menyetujui dan menolak perubahan pekerjaan (tambahan/pengurangan pekerjaan). g. Memberikan keputusan dan instruksi yang berkaitan pada perubahan pekerjaan, waktu dan biaya. h. Menghadiri rapat-rapat dengan pelaksana proyek untuk dapat memantau perkembangan proyek. i.

Owner melakukan tanda tangan kontrak dengan kontraktor



3.2.1.2 Konsultan manajemen proyek & manajemen konstruksi Konsultan manajemen proyek dan manajemen konstruksi adalah pihak yang diberi kepercayaan oleh pemberi tugas (Owner) untuk mengelola serta mengawasi proses pelaksanaan pembangunan dari mulai sampai dengan akhir pelaksanaan pekerjaan pembangunan. Dengan kata lain, konsultan manajemen proyek dan manajemen konstruksi mewakili atau bertindak sebagai koordinator atas nama pemberi tugas (Owner) dalam mengelola pelaksanaan pembangunan dan bertanggung jawab atas hasil pelaksanaan pekerjaan kepada pemberi tugas (Owner). Pada proyek pembangunan Brooklyn Soho and Apartement yang bertindak selaku konsultan manajemen proyek dan konstruksi adalah PROSYS (Prosys Bangunan Persada). Tugas dan wewenang dari konsultan manajemen proyek dan manajemen konstruksi adalah meliputi : a. Melakukan pengawasan secara berkala terhadap pelaksanaan pekerjaan kontraktor di lapangan terutama standart mutu kesesuaian dengan spesifikasi teknis, rencana kerja dan syarat-syarat (RKS) seperti yang digariskan sebelumnya. b. Melakukan proses pengawasan dan memberi penilaian terhadap laju pelaksanaan dan tingkat perkembangan pekerjaan kontraktor utama di lapangan serta ketepatannya dengan jadwal rencana penyelesaian. c. Melakukan proses pengawasan produktifitas terhadap aspek waktu dan biaya proyek, termasuk juga dampak yang ditimbulkan. d. Melakukan pengawasan dan membuat persetujuan terhadap kemungkinan adanya revisi-revisi, perubahan dan penyesuaian hasil perencanaan baik



karena pertimbangan tertentu maupun atas permintaan Owner demi hasil pelaksanaan pekerjaan yang lebih baik. e. Melakukan

proses

penelitian

dan

pemeriksaan

terhadap

hasil-hasil

pelaksanaan pekerjaan yang telah diselesaikan kontraktor utama di lapangan, baik dari segi waktu, mutu dan biaya. f. Memberikan peringatan dan pengarahan kepada kontraktor jika terdapat penyimpangan teknis, rencana kerja dan syarat-syarat (RKS) dalam proses pelaksanaan pekerjaan di lapangan. g. Meminta penjelasan kepada kontraktor sehubungan dengan rencana pekerjaan ataupun hasil-hasilnya demi kepastian pelaksanaan proyek. h. Menilai dan mensyahkan surat-surat berita acara laju pelaksanaan dan perkembangan/kemajuan pekerjaan, berita acara penyerahan pekerjaan.

3.2.1.3 Konsultan perencana Konsultan perencana adalah pihak yang bergerak dalam bidang jasa, yang memiliki kemampuan untuk merancang, merencanakan atau memberikan konsultasi kepada pemilik bangunan sehingga tercipta suatu rancangan yang sesuai dengan keinginan pemilik. Konsultan perencana dapat berupa perseorangan atau perseroan yang berbadan hukum. Pada proyek pembangunan Brooklyn Soho and Apartement terdapat beberapa konsultan perencana. Tugas dan wewenang dari konsultan perencana, meliputi :



1.

Tugas dan wewenang konsultan perencana arsitek : a. Membuat rancangan dari arsitektur bangunan yang sesuai dengan kebutuhan Owner. b. Memberikan konsultasi dan pertimbangan kepada Owner mengenai rancangan yang akan dibuat. c. Membuat rancangan gambar sedetail mungkin demi kelancaran proyek.

2.

Tugas dan wewenang konsultan perencana struktur : a. Memberikan konsultasi kepada konsultan arsitektur saat perencanaan mengenai kekuatan konstruksi yang akan diterapkan. b.

Membuat revisi atas perencanaan sebelumnya jika ada yang tidak sesuai dengan kondisi lapangan.

c. Memberikan saran dan pertimbangan kepada pemberi tugas maupun pelaksana proyek tentang pelaksanaan pekerjaan. d. Menghadiri rapat-rapat koordinasi untuk mengantisipasi bila ada perubahan-perubahan yang terjadi di proyek. 3.

Tugas dan wewenang konsultan perencana Mekanikal & Elektrikal : a. Membuat rancangan mengenai mekanikal dan elektrikal yang akan digunakan di lapangan. b. Memberikan saran dan pertimbangan kepada pemberi tugas maupun pelaksana proyek tentang mekanikal elektrikal yang akan digunakan pada pelaksanaan pekerjaan. c. Menghadiri rapat-rapat koordinasi untuk mengantisipasi bila ada perubahan-perubahan yang terjadi di proyek.



3.2.1.4 Kontraktor Kontraktor adalah pihak yang menerima dan menyelenggarakan pekerjaan bangunan menurut biaya yang telah disepakati dan melaksanakan sesuai dengan peraturan dan syarat-syarat serta gambar-gambar rencana yang telah ditetapkan. Kontraktor berupa perseroan yang berbadan hukum atau badan hukum yang bergerak dalam bidang pelaksanaan pekerjaan bangunan. Dalam pelaksanaan proyek pembangunan Brooklyn Soho and Apartement, terdapat beberapa pihak yang bertindak sebagai kontraktor dengan tugas dan tanggung jawabnya masingmasing. Tugas dan wewenang dari kontraktor meliputi : a. Menyiapkan sumber daya manusia dari tenaga ahli sampai dengan mandormandor dan pekerja-pekerja dalam berbagai bidang pekerjaan. b. Mempelajari gambar kerja dengan seksama dan melaporkan kepada pengawas setiap ada perubahan. c. Menyediakan alat-alat yang dipergunakan, memperbaikinya apabila rusak dan jika pekerjaan telah selesai wajib menyingkirkan alat-alat tersebut dan membersihkan bekas-bekasnya. d. Menyusun dan memperhitungkan keperluan dana untuk

membiayai

pelaksanaan pekerjaan-pekerjaan. e. Memperhitungkan syarat dan ketentuan dalam kontrak tentang bentuk, volume, mutu, dimensi dan lain-lainya dari bagian-bagian pekerjaan. f. Memilih dan menetapkan metode pelaksanaan konstruksi (MPK) yang akan dipakai.



g. Menyiapkan cash flow untuk pembiayaan pelaksanaan pekerjaan dan rencanarencana pendanaan (funding plan) serta sistem pengendalian internal, baik bagi aspek keuangan maupun bagi operasional pengendalian waktu dan mutu. h. Membuat laporan harian, mingguan dan bulanan.



Adapun struktur dan organisasi PT. WASKITA KARYA pada proyek Brooklyn Soho and Apartment sebagai berikut: KEPALA DIVISI GEDUNG N. Wirya Adnyana KEPALA WAKIL DIVISI GEDUNG Slamet Sunaryo

KANTOR PROYEK PROYEK

KEPALA PROYEK Oktarina Kartika Ayu, ST, MM

KASIE TEKNIK Anto Dwi Seputro

KASIE ADKONT Julham Efendi

STAFF TEKNIK ADM Oktavia Afrianto Risang W P Yucke Fitri H D STAFF TEKNIK M/E Gerry A G

STAFF ADKONT Agus Saputra Hanaf QA Hery NS

KOORD GAMBAR STR Edi Mulyana KOORD GAMBAR ARS Sri Yuningsih DRAFTER ARS Miftachul Anwar Agung P

SURVEYOR 1 Zunan Arifin A H Yani Hendi P Yandi K Gusti AR Dede K

SURVEYOR 2 Yayat S Rusdi Edi Muladi Sandi S Apriyanto Alim Anton

K3LM M. Saleh Gobel Yanuar Tri W Rahmat Sudirman Umar Rotua Dewi

KEPALA LAPANGAN Made A

KOORD MEP F.X Widodo

KOORD PEL. STR Muslim Mulup

KORD. PEL. ARS Endjo Karjono

PELAKSANA ARS Permadi Dekky P

KOORD MEP Haryanto

PELAKSANA TOWER A Slamet A Suwarso Dwi Wahyudi

KASI KSDM Prasetya Adi N

PELAKSANA TENGAH (basement, lobby lift, façade dan landscape) Rohman Sukarman Sriyanto Atang S

PELAKSANA TOWER B Mardiyono Mad Rifai Vincentus S

STAFF KSDM Rahadi Galuh A F

SECURITY Dadang Jupriadi Darkum

DRIVER Maman Dukri Asep

LOGLAT Iwan Herdiawan

STAFF LOGISTIK M. Guruh R Suryadi Imam S Nurmanto

QUALITY CONTROL Armawansyah

STAFF QC Wahyuni S H Hasan M Sunarto

PERALATAN Bubun B Moses K Sumaryadi

OFFICE BOY Rony Undiyani

Gambar 3.2 Struktur dan Organisasi PT. WASKITA KARYA pada proyek Brooklyn Soho and Apartment http://digilib.mercubuana.ac.id/ III-18


Tugas dan tanggung jawab masing-masing personil yang terlibat dalam PT. WASKITA KARYA pada pelaksanaan pembangunan proyek Brooklyn Soho and Apartement adalah sebagai berikut : A.

Kepala Proyek Kepala Proyek merupakan pimpinan tertinggi dari suatu proyek, yang

dituntut untuk memahami dan menguasai rencana proyek secara keseluruhan dan mendetail baik dari segi biaya, mutu dan waktu, khususnya terhadap paket-paket pekerjaan yang disubkontrakkan. Di samping kepala proyek juga dituntut memiliki ketrampilan manajemen serta mampu untuk menguasai sumber daya manusia yang dibebankan kepadanya secara efisien dan produktif. Oleh karena itu, Kepala Proyek harus memiliki Human Relation yang luas, baik ke dalam secara vertical dan horizontal, maupun kepada pihak luar yang terkait. Tugas dan wewenang Kepala Proyek adalah : 1. Mengkoordinir bagian-bagian d i bawahnya dan menjamin pelaksanaan pekerjaan sesuai spesifikasi yang ditentukan oleh pihak pengguna jasa serta mengoreski bila ada review design 2. Mengkoordinir

pelaksanaan

penyelesaian

keluhan

pelanggan

dan

bertanggungjawab terhadap pelaksanaan penyelesaian produk yang tidak sesuai, 3. Mendata perubahan-perubahan pelaksanaan terhadap kontrak, 4. Melakukan tindakan koreksi dan pencegahan yang telah direkomendasi pengendalian sistem mutu 5. Menghentikan pelaksanaan pekerjaan yang tidak memenuhi standar mutu yang telah ditetapkan, III - 19 http://digilib.mercubuana.ac.id/


6. Membuat laporan-laporan yang telah ditetapkan perusahaan dan laporanlaporan lain yang berhubungan dengan bidang tugasnya, 7. Berkoordinasi dengan pihak konsultan supervisi, aparat setempat, utamanya pihak direksi PU serta menyelesaikan masalah-masalah teknis lapangan dengan pengawas, 8. Membantu bidang administrasi kontrak untuk memeriksa dan menyetujui tagihan upah mandor, sub kontraktor, dan sewa alat yang berhubungan dengan prestasi fisik lapangan serta mengajukan request kedireksi proyek sebelum pekerjaan dimulai termasuk koordinasi dengan konsultan supervise Tanggung Jawab Kepala Proyek : a . Menetapkan sasaran mutu, b . Memimpin setiap pertemuan, c. Melakukan komunikasi dengan pihak-pihak terkait dilokasi proyek d. Memberikan persetujuan atas permintaan kebutuhan proyek ke kantor pusat/cabang B.

Quality control Quality Control ditetapkan sebagai jaringan yang mendukung kegiatan,

dan memiliki wewenang dan tanggung jawab untuk menjamin bahwa seluruh persyaratan mutu maupun kualitas untuk proyek harus dilaksanakan dan dipelihara. Tugas dan tanggung jawab Quality Control : 1. Melaksanakan, memelihara dan mengendalikan prosedur proyek dengan benar. 2. Mengendalikan inspeksi dan kegiatan. III - 20 http://digilib.mercubuana.ac.id/


3. Membandingkan dan memelihara dengan catatan-catatan dokumen yang telah dibuat. 4. Mengusahakan dan melaksanakan semua kegiatan dengan kualitas yang benar. 5. Menjamin bahwa semua permintaan kualitas terpenuhi dengan menggunakan program-program proyek. 6. Konrol terhadap kegiatan yang menyimpang. 7. Membuat risalah rapat mingguan. C.

K3LM Pekerjaan suatu konstruksi bangunan marupakan pekerjaan yang

berbahaya. Secara khusus pada pekerjaan konstruksi. Maka dari itu pelaksanaan Keselamatan dah Kesehatan kerja (K3) harus dilakukan pada setiap bagiannya, perlindungan terhadap alat berat, pengamanan terhadap kebakaran, pengamanan terhadap arus listrik, dan yag lain dimana memerlukan pengamanan saat pelaksanaan konstruksi yang harus diperhatikan. Pada proyek Brooklyn, sebenarnya nama K3 adalah K3LMP, namun untuk LM disini menyangkut tentang mutu dan ada bagian QC yang mengatur mutu. Dan untuk P, P tersebut adalah person yang menyangkut dengan sumber daya manusia dan yang mengatur tersebut adalah bagian KSDM. Oleh karena itu K3 di Brooklyn mengatur pelaksanaan keselamatan dan kesehatan kerja. K3 dalam proyek wakita ini belum independent, kinerja K3 masih rekomendasi Kepala Proyek Waskita Karya. Pekerjaan K3 di dalan suatu proyek agar keselamatan pekerja dalam proyek tetap terjamin, maka K3 melakukan:



1. Izin kerja, setiap pekerja jika ingin melakukan pengerjaan seperti pembongkaran bekisting, pengecoran, dll harus melaporkan izin kerja dengan K3. Izin kerja dibegi menjadi 4 yaitu izin kerja keitinggian, Las, Listrik, dan Pemindaan. 2. Menjelaskan aturan prosedur waskita mengenai pekerjaan dalam proyek 3. Inspeksi peralatan 4. Adanya AMDAL, melakukan analisis dampak lingkungan jika terjadi kesalahan dalam pengerjaan. 5. Adanya ID card, untuk mengupdate pekerja setiap harinya 6. Induksi, pengarahan zona berbahaya dan zona aman dengan cara : 

Perhatikan jalan dan langkah saat berada dilokasi pekerjaan.



Jangan berada dibawah beban yang sedang diangkat, saat pengangkatan beban dipastikan beban tersebut terikat kuat.



Pergunakan perlengkapan sefty saat berada dilokasi pekerjaan.



Tempatkan material, peralatan atau apapun pada tempat yang disediakan.



Siapkan sarana dan prasarana sementara untuk keadaan darurat, seperti kotak P3K dan tabung pemadam kebakaran (aphar).

Adapun sarana yang diberikan K3 untuk pekerja yaitu : 1. BPJS 2. Tim Medis (pertolongan pertama) dan Klinik 3. Menyediakan alat pengaman seperti helm, sepatu boots, dan masker bagi pekerja.



Pada lokasi yang berbahaya dan sekitarnya penting untuk diberi pembatas. Sedangkan perlindungan diberikan kepada pekerja dan pengunjung, maka perlu ada rambu-rambu dan pembatas untuk setiap daerah yang berbahaya. 1. Tipe dari pembatas : 

Pembatas dan handholds



Tape



Landasan



Pembatas lain yang diperlukan (batas pejalan kaki, pembatas area yang licin, dll)

2. Area yang memerlukan pembatas dan perlindungan : 

Tangga



Lubang



Tanjakan



Manholes terbuka



Area alat berat bekerja



Area galian



Area dalam pekerjaan

3. Penggunaan pembatas dan pelindungan : 

Jika dibutuhkan, route pejalan kaki dan lalu lintas alat berat perlu diberikan pembatas.



Perlindungan diberikan pada galian terbuka dimana orang bisa jatuh.



Pastikan bahwa lantai yang terbuka, seperti manhole yang terbuka, diberikan pembatas, jika tidak harus ada orang yang standby.





Pastikan bahwa setiap tangga, lubang manhole, dan yang lain jika diperlukan memiliki handrail yang sesuai.



Berikan tanda dan perlindungan di setiap pekerjaan. K3 di proyek Brooklyn memiliki kegiatan harian, mingguan dan bulanan.

Yang paling menarik adalah kegiatan mingguan yang di adakan oleh bagian K3 adalah jumat bersih. Dimana jumat bersih di berlakukan oleh semua karyawan dan pekerja PT. Waskita Karya. Semuanya harus ikut peran dalam kegiatan ini. Sebelum diadakan jumat bersih, diadakan terlebih dahulu senam pagi hal ini dilakukan agar semangat dalam menjalankan kegiatan jumat bersih. D.

Kepala Lapangan Tugas dan wewenangnya adalah mengawasi pekerjaan struktur yang

sedang berjalan. Kepala lapangan dibantu oleh koordinasi pelaksanaan struktur, koordinasi pelaksanaan arsitek, dan Koordinasi MEP. 1. Koordinasi Pelaksanaan Arsitek Mengatur, mengawasi, dan memeriksa pelaksanaan dilapangan dalam lingkup arsitek dengan cara menyesuaikan antara gambar dan dilapangan. 2. Koordinasi Pelaksanaan Struktur Mengatur, mengawasi, dan memeriksa pengerjaan serta pelaksanaan struktur dilapangan dengan cara menyesuaikan antara gambar struktur dan dilapangan. 3. Koordinasi MEP Mengatur, mengawasi dan memeriksa dalam pengerjaan dan pelaksanaan mekanikal electrical plumbing pada proyek.



E.

Loglat (Logistik dan Peralatan)

Tugas dan wewenang Loglat adalah : a. Memonitor dan membuat laporan keluar masuk barang. b. Membantu memonitor material/alat yang diperlukan. c. Belanja keperluan material/alat yang diperlukan (bila perlu) d. Order beton Readymix F.

Administrasi Kontrak (ADKONT) Administrasi Kontrak bertugas dalam pengawasan dan pengendalian

keuangan proyek agar dalam hal penggunaannya tidak menyimpang dari perencanaan dan bertugas dalam pembuatan dokumen lelang, dokumen kontrak dan bills of Quantities dan mencatat progress kemajuan konstruksi. G.

Kasie KSDM Kasie Keuangan sumber daya manusia bertugas untuk mengawasi dan

mengontrol pencatatan pembukuan keuangan

untuk keperluan sumber daya

manusia pada perusahaan. Kasie KSDM pada Brooklyn dibantu oleh 2 staff yaitu bagian keuangan dan bagian sumber daya manusia. Bagian keuangan mengatur keuangan pada proyek Brooklyn, mulai dari pengadaan material, peminjaman alat berat, dan lain sebagainya. Walaupun mengurusi keuangan pada proyek Brooklyn, tetapi membayar tetap pihak pusat perusahaan, bagian keuanganlah yang tugasnya mengumpulkan kwitansi dan membuat laporan biaya keuangan. Bagian sumber daya manusia mengatur seluruh sumber daya manusia yang ada dalam proyek, dan mengurusi penggajian karyawan pada proyek Brooklyn. Selain itu KSDM memiliki tanggung jawab terhadap pengontrolan penugasan pada Security, Driver, dan Office Boy. III - 25 http://digilib.mercubuana.ac.id/


1. Security Tugas dan tanggung jawab Security adalah sebagai berikut : a. Sebagai pembantu Manajer Proyek dalam hal keamanan proyek. b. Mengkoordinir dan mengawasi segala kegiatan proyek yang berhubungan dengan keselamatan dan keamanan kerja. c. Ikut menjaga pengaruh kegiatan proyek terhadap keamanan lingkungan. d. Melaporkan kegiatan keamanan proyek secara periodik. 2. Driver Driver adalah seseorang yang bertugas untuk mengoperasikan kendaraan guna melayani seluruh kegiatan yang ada kaitannya dengan pelaksanaan pekerajaan baik mengantar/menjemput seluruh karyawan, material dan alat kerja/proyek. 3. Office Boy Tugas dan tanggung jawab office boy adalah sebagai berikut : a. Menyediakan konsumsi untuk para pekerja dikantor. b. Melakukan pengfotocopyan dokumen yang diperlukan H.

Kasie Teknik Fungsi Kasie Teknik adalah membantu kepala proyek menindaklanjuti

kebijakan kepala divisi dalam merencanakan, melaksanakan, mengendalikan pelaksanaan kontrak konstruksi, pengelolaan sumber daya perusahaan dan mitra kerja, pengganggaran, serta melakukan devensive marketing sebagai bagian dari program kerja divisi untuk menghasilkan pelaksanaan kontrak konstruksi secara efektif dan efisien, memenuhi batasan-batasan perencanaan dalam aspek sumber daya, biaya, mutu, dan waktu, serta memberikan kepuasan kepada pihak pengguna jasa. III - 26 http://digilib.mercubuana.ac.id/


Tugas pokok Kasie Teknik dengan standard PT. Waskita Karya 1. Mempelajari dokumen kontrak proyek 2. Membuat assessment resiko proyek untuk di presentasikan pada rapat Moving In 3. Menyiapkan materi rapat Moving In dan Moving Out Proyek 4. Menganalisis kinerja waktu proyek selama proses pelaksanaan 5. Menganalisis penyebab keterlambatan dan melaporkan ke Kapro 6. Mengevaluasi dan member usulan pelaksanaan metode konstruksi di proyek 7. Melakukan evaluasi dan kaji ulang yang diperlukan terhadap resiko, minimal 1kali setahun, atau saat ditemukan resiko yang memberikan dampak diluar batas yang dijinkan 8. Mengamati penerapan/pengendalian resiko sistem manajemen Waskita dan Prosedur Waskita di bidang yang terkait, mengacu pada standar ISO 14001, ISO 9001, OHSAS 18001, Perkap No 24 tahun 2007 di proyek 9. Dan hal-hal strategis lainnya yang terkait dengan kegiatan Logistik dan Peralatan Proyek sesuai arahan Kepala Proyek 10. Memahami segala peraturan dan ketentuan yang berlaku didaerah pasar yang akan dimasuki, yang terkait jasa konstruksi. Kasie Teknik memiliki beberapa bagian lagi yaitu : 1. Teknik Admininstrasi Tugas dan tanggung jawab Administrasi Keuangan : a. Mengendalikan biaya proyek agar tidak melebihi dari anggaran yang telah ada. III - 27 http://digilib.mercubuana.ac.id/


b. Menerima tagihan dari sub-kontraktor dan membuat tanda terima dalam bentuk kwitansi. Dalam Brooklyn, teknik admininstrasi mengerjakan laporan harian. Laporan harian memuat hal-hal sebagai berikut: 

Pengadaan bahan dan material yang telah dilaksanakan.



Peralatan yang tersedia dilapangan.



Pekerjaan yang telah diselesaikan.



Keadaan cuaca.



Waktu atau jam kerja, jumlah tenaga kerja

c. Menangani pembukuan biaya proyek secara rinci dan benar. 2. Surveyor Tugas dan tanggung jawab Surveyor adalah sebagai berikut : a. Bertanggung jawab atas ketepatan pengukuran di lapangan yang dilakukan sesuai dengan rencana yang telah ditetapkan. b. Menggunakan dan merawat alat-alat ukur yang dipakai agar sesuai kebutuhan di lapangan. c. Melakukan metode plaksanaan survey yang sesuai dengan kondisi di lapangan. 3. Mekanikal & elektrikal engineering M & E bertanggung jawab atas kelancaran pelaksanaan proyek dan mengawasi pengadaan alat yang dibutuhkan di proyek.



4. Koordinasi Gambar Struktur Bertanggung jawab pada pembuatan gambar struktur, dengan spek yang sudah di design oleh perencana serta menyediakan gambar untuk pelaksanaan lapangan pada lingkup struktur. Pekerjaan koordinasi gambar struktur yaitu : 

Menyiapkan desain teknis, standar, gambar kerja



Membuat metode kerja



Membuat desain yang bermutu dan ramah lingkungan



Mengendalikan dokumen teknis (engineering)



Menetapkan standar pekerjaan dan sumber daya sesuai syarat kontrak



Mengajukan alternative desain, gambar kerja



Menghentikan, membongkar pekerjaan yang tidak sesuai teknis



Terpenuhinya persyaratan teknis



Tersedianya desain dan gambar kerja yang selamat, mudah dipahami dan dilaksanakan



Terkendalinya dokumen teknis dan gambar

5. Kordinasi Gambar Arsitek Bertanggung jawab pada pembuatan gambar arsitek serta keindahan, dengan detail-detail yang sudah di design oleh perencana dan kemauan Owner serta menyediakan gambar untuk pelaksanaan lapangan. Koordinasi gambar arsitek dibantu oleh Drafter. 6. Drafter Tugas dan tanggung jawab drafter : a. Bertanggung jawab atas record-record pekerjaan. III - 29 http://digilib.mercubuana.ac.id/


b. Melakukan pengarsipan serta penyimpanan gambar desain dan perencana. c. Melaksanakan penyediaan gambar pelaksana lapangan. 3.3

Hubungan kerja organisasi proyek Hubungan kerja adalah hubungan

antar pengelola yang mempunyai

tanggung jawab terhadap pelaksanaan pembangunan proyek. Oleh karena itu dibuat hubungan kerja agar dapat mencapai target dari pelaksanaan proyek. Hubungan kerja antar unsure pengelola terhadap penyelenggara proyek dapat dilihat dalam bagan kerja. 3.3.1 Hubungan kerja antara Owner dengan Kontraktor Pihak pertama : Owner (KSO WASKITA TRINITI) Merupakan Joint Operation bertindak sebagai pengguna jasa yang bergerak dibidang property/Realty Pihak kedua : kontraktor (PT. WASKITA KARYA) Merupakan Badan Usaha Milik Negara bertindak sebagai penyedia jasa yang bergerak dalam bidang usaha Jasa Konstruksi Dasar pelaksanaan pekerjaan adalah a. Risalah rapat Final Negosiasi tanggal 22 Agustus 2014 b. Revisi Penawaran Harga No. 094A/PEN/WK/DG/2014 tanggal 22 Agustus 2014 c. Revisi Penawaran Harga No. 091/PEN/WK/DG/2014 tanggal 14 Agustus 2014 d. Revisi Penawaran Harga No. 081/PEN/WK/DG/2014 tanggal 10 Juli 2014 e. Gambar Kontrak tanggal 7 mei 2014 f. Gambar kontrak tanggal 30 april 2014 III - 30 http://digilib.mercubuana.ac.id/


g. Gambar kontrak tanggal 3 april 2014 h. Gambar kontrak tanggal 11 Maret 2014 i.

SPK No. 05/SPK/WK-PTP.KSO/2013 tanggal 23 Desember 2013

j.

Surat penunjukan pemenang tender No. 21/WK-PTP/KSO/XII/2013

k. Berita Acara Aanwijzing tanggal 27 september 2013 Pada proyek Brooklyn, hubungan antara Owner dengan kontraktor diatur pada pasal yang telah di sepakati sesuai dengan buku kontrak PT. WASKITA KARYA, yaitu :

Pasal 1 Definisi dan interpretasi 1. Pihak pertama adalah pengguna jasa konstruksi, merupakan pemilik proyek baik perseorangan dan atau berbadan hukum yang dapat membuktikan bahwa pihak pertama secara sah berhak atas kepemilikan tanah dan atau hak atas pengelolaan tanah yang akan melakukan kegiatan investasi konstruksi melalui proses perencanaan secara matang dan teliti yang dinyatakan dalam gambar dan spesifikasi teknis yang jelas oleh konsultan perencana, dikaji secara ekonomis, dilaksanakan oleh kontraktor, diawasi secara kualitatif dan kuantitatif secara intensif dalam suatu nilai dan kondisi kontrak serta dibatai dal;am suatu jadwal atau masa pelaksaan konstruksi. 2. Pihak kedua adalah perseorangan dan atau berbadan hokum yang menjalankan fungsi pekerjaan sebagai penyedia Jasa Konstruksi, merupakan pelaksana kegiatan konstruksi baik dalam hal jasa dan atau pengadaan dan atau III - 31 http://digilib.mercubuana.ac.id/


keduanya dalam suatu proyek baik perseorangan dan atau berbadan hukum sesuai dengan paket pekerjaan (ruang lingkup pekerjaan) yang ditentukan oleh pihak pertama selaku pengguna jasa konstruksi berdasarkan gambar kontrak berikut perubahannya dan spesifikasi teknis, menerima pembayaran dari pihak pertama dalam suatu besaran nilai kontrak berikut perubahannya, dibatasi dalam suatu masa konstruksi, diawasi secara kualitatif dan kuantitatif, melaksanakan kegiatan masa pemeliharaan. Termasuk pelaksanaan “testing dan commissioning” (bilamana diadakan) sesuai dengan paker pekerjaannya, dan melakukan serah terima pekerjaan kepada pihak pertama berdasarkan semua persyaratan admininstratif dan teknis dalam kontrak. 3. Sub kontraktor adalah perseorangan dan atau berbadan hokum yang menjalankan fungsi sebagai kontraktor yang ditunjuk dan atau ditetapkan oleh pihak kedua dan atau dengan persetujuan pihak pertama untuk melaksanakan sebagian ruang lingkup pekerjaan pihak kedua baik dalam hal jasa dan atau pengadaan dan atau keduanya dalam batasan suatu besaran nilai kontrak dalam masa konstruksi tertentu sesuai semua persyaratan teknis dan admininstrasi yang berlaku di proyek tersebut. 4. Supplier adalah perseorangan dan atau berbadan hukum yang menjalankan fungsi sebagai konstruksi untuk mendukung pelaksanaan kegiatan konstruksi yang dilaksanakan oleh sub kontraktor dan atau pihak kedua dan atau pihak pertama berdasarkan semua persyaratan teknis dan admininstrasi yang berlaku diproyek tersebut. 5. Persyaratan teknis adalah semua persyaratan yang ditetapkan oleh konsultan perencana yang terlibat diproyek tersebut, baik berupa gambar dan spesifikasi III - 32 http://digilib.mercubuana.ac.id/


teknis dan atau rencana kerja dan syarat-syarat berikut semua perubahannya yang disahkan dan menjadi lampiran dalam kontrak, didalamnya termasuk system dan prosedur kerja yang ditetapkan oleh konsultan pengawas dan atau manajemen konstruksi yang mewakili pihak pertama di lapangan dan atau proyek bersangkutan dari awal hingga akhir masa konstruksi dan masa pemeliharaan. 6. Persyaratan administrasi adalah semua persyaratan dan peraturan admistrasi yang ditetapkan untuk mendukung tercapainya persyaratan teknis dan dituangkan dalam surat perjanjian suatu pekerjaan dan atau pemborong baik jasa dan atau pengadaan dan atau keduanya dari awal proses lelang dan atau penunjukan yang yang dilaksanakan oleh tim panitia lelang oleh pihak pertama dan merupakan garis kebijakan yang harus dipatuhi oleh semua pihak terkait selama masa konstruksi dan masa pemeliharaan. Persyaratan administrasi merupakan bagian dari kontrak yang disusun sedemikian rupa sehingga tidak berbenturan dengan hukum nasional yang berlaku di wilayah Negara Kesatuan Republik Indonesia. 7. Surat perjanjian pemborongan pekerjaan adalah surat perjanjian yang ditandatangani oleh pihak pertama dan pihak kedua dan dinyatakan oleh saksisaksi serta berisi tentang para pihak terkait sebagai subyek hukum, hak dan kewajiban para pihak, ruang lingkup pekerjaan jasa kontstruksi baik jasa dan pengadaan sebagai objek yang diperjanjikan, kondisi dan sifat kontrak, data pendukung proses kontrak (recitals), tata cara pembayaran, nilai kontrak masa kontruksi, masa pemeliharaan, jaminan-jaminan, larangan-larangan (bilamana ada), denda dan ganti rugi, asuransi, penyelesaian perselisihan dan semua III - 33 http://digilib.mercubuana.ac.id/


lampiran yang telah ditetapkan dalam semua notulen yang telah dilaksanakan berikut semua gambar dan spesifikasi teknis kontrak yang telah ditetapkan. Kontrak dibuat rangkap 2 masing-masing asli dan ditanda-tangani diatas materai yang cukup dan mempunyai kekuatan hukum yang sama. 8. Surat perintah kerja adalah surat perintah dari pihak pertama kepada pihak kedua untuk dapat melaksanakan kegiatan konstruksi sebelum kontrak ditandatangani, berisi tentang subyek dan obyek hukum, kesepakatankesepakatan tertulis yang memuat hal-hal prioritas dan kebijakan strategis sehingga dapat mendukung pelaksanaan proyek dan pengurusan admininstrasi lebih awal sebelum penyelesaian kontrak. Surat perintah kerja dibuat rangkap dua ditandatangani oleh pihak pertama diatas matrai dan pihak kedua membubuhkan tanda tangan untuk menyatakan kesanggupan menerima dan melaksanakan pekerjaan tersebut. 9. Konsultan adalah perseorangan dan atau berbadan hukum yang menjalankan fungsi pekerjaan sebagai penyediaan Jasa Konstruksi dibidang “paper-work” dan atau mayoritas sebagai pengadaan jasa konstruksi dan tidak terlibat dalam pengadaan barang dan atau bahan konstruksi, bekerja sesuai disiplin bidang pekerjaan masing-masing secara professional dan bertanggung jawab atas kualitas perencanaan masing-masing, menjaga kerahasiaan dan menjalakan kode etik profesi sesuai otoritasnya yang telah diperjanjikan dengan pihak pertama. Konsultan terkait meliputi Konsultan Arsitektur, Struktur, M&E, Interior,MK, QS dan konsultan spesialis yang lain.



10. Hari kalender adalah semua hari-hari dalam kalender nasional dari hari senin sampai jumat, tidak termasuk hari libur, hari sabtu dan minggu dan hari-hari libur nasional. 11. Hari kerja adalah hari-hari dalam kalender nasional dari hari senin sampai hari jumat, tidak termasuk hari libur, hari sabtu dan minggu. 12. Istilah-istilah gambar meliputi, gambar tender (Tender Drawing), gambar kontrak, gambar konstruksi (For Construction), “Shop-Drawing” (Gambar Kerja), dan As Buit Drawing (Gambar sesuai terlaksana) 13. Gambar tender adalah gambar yang digunakan untuk menyusun penawaran awal dalam pelaksanaan lelang/tender dan digunakan sebagai panduan awal indikasi nilai kontrak, sehingga dapat dikatakan bahwa gambar tender merupakan gambar embrio sebelum menjadi gambar kontrak setelah kontraktor ditunjuk sebagai pemenang. 14. Gambar kontrak adalah gambar yang mempunyai peran/fungsi sebagai gambar yang digunakan untuk salah satu materi negosiasi akhir yang ditandatangani oleh konsultan perencana terkait, pihak pertama, dan pihak kedua sehingga gambar kontrak tersebut merupakan dasar gambar induk bilamana suatu ketika mengalami perubahan gambar lain dan merupakan gambar yang berkaitan langsung dengan besaran nilai kontrak. 15. Gambar konstruksi dalah gambar yang digunakan untuk pelaksanaan dilapangan dan digunakan koordinasi teknis terhadap disiplin pekerjaan lain, gambar konstruksi harus mendapat persetujuan teknis dari para perencana dan pihak pertama, sehingga segala perubahan yang dapat mengakibatkan efek



biaya harus dilaporkan terlebih dahulu sebelum dilaksanakan pekerjaan tersebut. 16. “Shop-Drawing” adalah gambar detail pelaksanaan sebagai penjelasan lebih detail terhadap beberapa bagian dari gambar konstruksi, segala perubahan harus dilaporkan terlebih dahulu kepada konsultan MK/Wakil pihak pertama dan para perencana, sehingga perubahan yang mengakibatkan adanya biaya baru akibat “Shop-Drawing” ini harus melalui prosedur “Site Instruction” dengan mekanisme struktur organisasi proyek yang berlaku 17. “As Built-Drawing” adalah gambar yang sesuai dengan kondisi dan keadaan sesungguhnya terhadap pelaksanaan pembangunan yang sudah diselesaikan oleh pihak kedua dan harus diserahkan kepada pihak pertama dan pada saat pihak kedua sudah menyelesaikan pekerjaannya secara keseluruhan, terlebih dahulu harus diperiksa secara seksama dan diteliti oleh konsultan MK, para Konsultan Perencana dan pihak pertama. 18. “Fixed Price” mempunyai pengertian bahwa harga satuan yang sudah ditawarkan dalam Bill of Quantity kontrak dianggap meningkat dan tidak dapt diubah (dinaikkan/diturunkan), terkecuali terhadap penawaran item pekerjaan baru di luar Bill of Quantity kontrak (post-contract) 19. Bilamana didalam “Bill of Quantity” dijumpai perbedaan penulisan harga satuan untuk setiap item pekerjaan yang sama, dan bilamana pada item pekerjaan tersebut terjadi pekerjaan tambah atau kurang maka harga satuan tersebut akan ditentukan oleh wakil pihak pertama dan konsultan MK secara professional.



20. Semua revisi gambar dan atau pekerjaan akan disampaikan melalui “SiteInstruksi” oleh MK/wakil pihak pertama dan secara administrasi akan diproses dalam Variation-Order sebagai Additional dan atau Ommisional Work Standart Operating addendum kontrak setiap bulan. 21. “Bill of Quantity”/BQ adalah daftar perincian pekerjaan yang berisi tentang item pekerjaan yang, dimensi, quantity, harga satuan dan jumlah harga. BQ merupakan dasar perincian pekerjaan yang memuat suatu satuan nilai pekerjaan yang mengikat para pihak terkait dengan mencakup nilai kontrak secara keseluruhan sesuai paket pekerjaan yang disepakati. 22. Harga satuan pekerjaan adalah harga terpasang berupa pengadaan material utama/pokok, tenaga kerja, pemakaian alat, keuntungan, royalty/hak paten, dan beberapa material bantu berikut wase dan pajak-pajak yang harus disetorkan kepada pemerintah Republik Indonesia seperti PPh/Pajak Penghasilan dan lain-lain. 23. Harga satuan bahan merupakan harga dasar batuan/material konstruksi termasuk royalty/hak paten, waste, keuntungan pihak kedua, pajak-pajak selain PPN 10 %. Pasal – 2 Jenis Pekerjaan PIHAK PERTAMA dalam kedudukanya seperti tersebut diatas telah memberikan tugas atau pekrjaan kepadan PIHAK KEDUA dan PIHAK KEDUA menerima dengan baik tugas atau Pekerjaan Struktur, Arsitektur, Plumbing, Mekanikal dan Elektrikal & Equipment pada proyek pembangunan gedung BROOKLYN (Suites, Soho, Office) berikut semua fasilitas sesuai III - 37 http://digilib.mercubuana.ac.id/


gambar kontrak yang beralamatkan di Jalan Sutera Boulevard Kav 22 & 26, Tangerang, dengan lampiran item pekerjaan, quantity dan harga satuan sesuai dengan yang tercantum dalam lampiran Bill of Quantity dan dalam pelaksanaanya sesuai pada lampiran gambar kontrak dan spesifikasi teknis perencana/rencana kerja syarat–syarat (RKS), berita acara rapat penjelasan, berita acara klarifikasi dengan sifat kontrak “Lumpsum Fixed Price”.

Pasal – 3 Ruang Lingkup, Tanggung Jawab, dan Kondisi Kontrak 1. Ruang lingkup dan tanggung jawab pekerjaan yang dilaksanakan PIHAK

KEDUA pada proyek pembangunan gedung Brooklyn (suites, soho, dan office) yang beralamatkan dijalan sutera boulevard kav. 22 & 26 Alam Sutera–Tangerang berikut smeua fasilitasnya sesuai gambar kontrak dan BQ dalah sebagai berikut : a. Pekerjaan Persiapan b.

Pekerjaan Struktur Bawah (termasuk pondasi, soldier pile dan secant pile)

c. Pekerjaan Struktur Atas d. Pekerjaan Arsitektur e. Pekerjaan Mekanikal, Elektrikal, & Equipment Sesuai standar pelaksanaan dan pengendalian mutu teknis dan adminitrasi yang dinilai dan dipertanggung jawaban oleh PIHAK KEDUA dan PIHAK PERTAMA mealui tahapan proses pengendalian kualitas dan kuantitas dalam system struktur organisasi proyek yang telah diadakan PIHAK PERTAMA



yang mengacu pada semua peraturan–peraturan administrasi dan teknis yang berlaku dan telah disepakati 2. Item pekerjaan yang diambil oleh PIHAK PERTAMA adalah sebagai

berikut: a. Pekerjaan Generator set dengan nilai Rp. 8.896.842.000,- (delapan milyar delapan ratus Sembilan puluh enam juta delapan ratus empat puluh dua ribu rupiah) b. Pekerjaan elevator dengan nilai Rp. 8.757.402.000,- (delapan milyar tujuh ratus lima puluh tujuh juta empat ratus dua ribu rupiah) c. Pekerjan gondola dengan nilai Rp.2.584.150.000,- (dua milyar lima ratus delapan puluh empat juta seratus lima pulh ribu rupiah) 3. Sifat kontrak adalah “Lumpsum Fixed Price” dengan pengertian yaitu harga

satuan pekerjaan bersifat tetap terhadap Bill Of Quantity (BQ) yang telah disepakati oleh PARA PIHAK

Pasal – 5 Jangka Waktu Pelaksanaan dan Pemeliharaan 1. Durasi masa pelaksanaan (masa konstruksi) yang disediakan adalah maksimal 660 (enam ratus enam puluh) hari kalender, terhitung sejak tanggal surat perintah kerja (SPK) kepada penyedia jasa konstruksi dan dipenuhinya seluruh penyajian terkait ijin mendirikan bangunan oleh pengguna jasa konstruksi. 2. Masa pemeliharaan (“maintenance – periode”) adalah 1 tahun atau 365 hari kalender terhitung sejak tanggal penerbitan berita acara serah terima pekerjaan pertama oleh konsultan MK dan Wakil PIHAK PERTAMA. III - 39 http://digilib.mercubuana.ac.id/


Pasal – 6 Nilai Kontrak (“Contract Value”) PIHAK PERTAMA dan PIHAK KEDUA sepakat bahwa nilai kontrak yang disepakati dalam perjanjian ini untuk penyelesaian seluruh pekerjaan adalah sebesar Rp. 591.800.000.000,- (lima ratus Sembilan puluh satu milyar delapan ratus juta rupiah) sudah termasuk pajak untuk PPN dan PPh yang perincianya telah diuraikan dalam rencana anggaran biaya (RAB), Bill of Quantity dn gambar kontrak yang merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari perjanjian ini.

Pasal – 7 Cara Pembayaran 1. Cara

pembayaran

berdasarkan

“Progress

Payment

System”

dengan

kesepakatan sebagai berikut : a. Pembayaran – I : Uang muka sebesar 5% dari total nilai kontrak dalam perjanjian ini, dan PIHAK KEDUA melampirkan jaminan uang muka sebesar 5% diari nilai kontrak berupa asuransi dalam perjanjian ini. b. Pembayaran – II dan sterusnya melalui “Monthly Progress Payment”, berdasarkan hasil pemeriksaan kualitatif oleh konsultan manajemen konstruksi dan kuantitatif oleh wakil PIHAK PERTAMA, setelah PIHAK KEDUA mengajukan dokumentasi prestasi baik secara kualitatif maupun kuantitatif. c. Retensi sebesar 5% dari total nilai kontrak dengan jaminan berupa asuransi berhak dtitagihkan kembali kepada penyedia jasa konstruksi setelah selesai III - 40 http://digilib.mercubuana.ac.id/


masa-masa pemeliharaan dan diterbitkanya berita acara serah terima pekerjaan ke – 2 oleh wakil pengguna jasa konstruksi. d. Setiap kali pembayaran kepada PIHAK KEDUA akan memerhitungkan adanya pengurangan retensi sebesar 5% dari nilai kontrak, angsuran uang muka dan pembayaran terlebih dahulu. e. Bilamana terjadi kesalahan pembayaran dalam periode pembayaran tertentu maka kesalahan pembayaran tersebut akan dikompensasi/diperhitungkan kembali pada periode pembayaran berikutnya. f. Pembayaran kepada PIHAK PERTAMA akan dilakukan maksimal 30 (tiga puluh) hari kerja (senin s/d jumat) setelah semua persyaratan teknis dan administrasi dipenuhi dan bukti tagihan sampai ke alamat PIHAK PERTAMA. g. Pemeriksaan progress yang dilakukan oleh konsultan MK dan pembuatan Certificate Of Payment (COP) yang dilakukan oleh wakil PIHAK PERTAMA wajib dilakukan selambat–lambatnya 7 hari kerja sejak progress diajukan berdasarkan lampiran dokumen kontrak. Dalam hal terdapat bagian dari item pekerjaan yang belum disepakati prestasinya wakil PIHAK PERTAMA tetap wajib mengeluarkan sertifikat pembayaran senilai progress untuk bagian pekerjaan yang telah diakui. Untuk bagian pekerjaan yang belum disepakati, kedua belh pihak akan melanjutkan untuk melakukan klarifikasi teknis dimana nilai yang disepakati akan dimasukkan dalam pembayaran progress bulan selanjutnya. h. Pembayaran pekerjaan tambah/kurang yang telah dilaksanakan dan disetujui dilakukan setiap bulan sesuai prosentase prestasi actual setiap bulan. III - 41 http://digilib.mercubuana.ac.id/


i.

Kelengkapan tagihan yang disampaikan PIHAK KEDUA kepada PIHAK PERTAMAterdiri dari : 

Kwitansi rangkap 3 (1 asli bermaterai ddan 2 tindaasan)



Fotocopy surat perjanjian



Berita acara prestasi pekerjaan (kecuali pembayaran uang muka) yang ditandatangani leh konsultan MK dan wakil PIHAK PERTAMA serta PIHAK KEDUA.



Certificate of Payment (COP) yang diterbitkan oleh wakil PIHAK PERTAMA.



Tagihan dikirim kepada PIHAK PERTAMA.

2. Mekanisme pembayaran kepada PIHAK KEDUA : a. PIHAK KEDUA mengajukan penilaian atas dasar petasi pekerjaan actual di lapangan persentase pembobotan setiap pekerjaan yang tertuang dalam “Bill Of Quantity”, dengan melampirkan informasi jumlah waktu terpakai dan waktu sisa sesuai dengan “time–schedule” pelaksanaan, berikut data dan dokumentasi lain yang mendukung penilaian prestasi pekerjaan kepada manajemen konstruksi. b. Manajemen konstruksi akan melakukan pemeriksaan atas pengajuan penilaian prestasi berdasarkan persenatse pekerjaan terhadap durasi waktu yang disediakan dan pemeriksaan kualitatif atas penialian prestasi pekerjaan. c. Manejemen konstruksi akan menerbitkan berita acara pemeriksaan lapangan (BAPL) yang memuat

informasi kajian kualitatif dan



merekomendasikan suatu bobot nilai persentase atas pekerjaan yang telah dilaksanakan oleh PIHAK KEDUA kepada PIHAK PERTAMA. d. Konsultan MK akan melakukan pemeriksaan prestasi (“ProgressOpname”) pekerjaan fisik actual dilapangan/proyek secara kuantitatif yang telah dilaksanakan oleh PIHAK KEDUA berdasarkan data pengajuan penilaian prestasi dari pihak PIHAK KEDUA dengan dilampiri semua data dan dokumentasi yang mendukung pengajuan penilaian tersebut. e. Wakil PIHAK PERTAMA akan menerbitkan sertifikat pembayaran (“Certificate of Payment”/COP), berdasarkan hasil verifikasi kuantitatif dilapangan dan pertimbangan berdasarkan data BAPL dari Manajemen Konstruki, sehingga pembayaran kepada PIHAK KEDUA memenuhi persyaratan teknis dan administrative. f. PIHAK KEDUA menyiapkan “invoice”/kuitansi tagihan lengkap dengan nilai tagihan sesuai dengan sertifikat pembayaran yang diterbitkan oleh wakil PIHAK PERTAMA berikut lampiran-lampiran teknis dan administrasi yang disyaratkan (sertifikat pembayaran, faktur, pajak, dan lain lain). g. PIHAK PERTAMA akan melakukan pembayaran dengan nilai sesuai sertifikat pembayaran kepada pihak PIHAK KEDUA maksimal 30 (tiga puluh) hari kerja terhiutng sejak tagihan berikut lampiran-lampiranya diterima oleh PIHAK PERTAMA dan tidak terjadi kesalahan administrasi maupun teknis.



Pasal – 9 Dasar – Dasa Koordinasi Pelaksanaan Koordinasi Umum 1. Pihak Kedua tidak boleh mengalihkan sebagian dan atau seluruh pekerjaan tanpa persetujuan PIHAK PERTAMA. 2. PIHAK KEDUA harus menjaga keamanan pekerjaan sesuai dengan ruang lingkup paket pekerjaan baik di luar maupun di dalam proyek dengan segala resiko dan biayanya. 3. PIHAK KEDUA harus menjaga kebersihan dengan membuang sampahnya sendiri keluar lokasi proyek sesuai ruang lingkup paket pekerjaan PIHAK KEDUA.

Kebersihan yang dimaksud adalah semua kebersihan yang

berhubungan dengan kebersihan proyek secara keseluruhan termasuk kebersihan atau bau yang tidak sedap. PIHAK KEDUA bertanggung jawab terhadap kebersihan di dalam maupun di luar lingkungan proyek yang dilalui truk pembawa material PIHAK KEDUA sehingga pengaduan pengotoran jalan umum menjadi tanggung jawab PIHAK KEDUA. 4. Semua gambar dan spesifikasi teknis sesuai gambar kontrak yang sudah disetujui dan ditanda tangani oleh kedua belah pihak dan disaksikan oleh semua konsultan terkait merupakan dasar terhadap nilai kontrak awal. 5. Batas pekerjaan tambah/kurang maksimal 10% dari total nilai kontrak, jika lebih dari 10% maka harga satuan yang digunakan harus disepakati oleh PARA PIHAK. 6. Varian order harus mendapat persetujuan tertulis wakil PIHAK PERTAMA dan akan dihitung nilainya oleh wakil PIHAK PERTAMA. PIHAK III - 44 http://digilib.mercubuana.ac.id/


KEDUA berkewajiban melaksanakan pekerjaan tambah/kurang tersebut sedemikian rupa melalui koordinasi dengaan konsultan manajemen konstruksi agar dapat dicapai target penyelesaian sesuai perencanaan. 7. Prosedur penetapan harga satuan dan perhitungan quantity dalam “Varianty– order”, ditetapkan melalui tahap–tahap sebagai : a. PIHAK KEDUA dalam waktu tujuh (7) hari kalender sejak tanggal penerbitan instruksi lapangan (site instruction) diterima, maka PIHAK KEDUA harus mengajukan nilai pekerjaan tambah/kurang tersebut pada wakil PIHAK PERTAMA / manajemen konstruksi disertai data perincianya dan revisi schedule proyek (bilamana terjadi) sebagai akibat penerbitan materi instruksi lapangan tersebut. b. Bilamana item pekerjaan didalam variation–order tersebut merupakan item pekerjaan yang sudah tertuang dalam bill of quantity kontrak maka penetapan harga satuan tersebut didasarkan pada harga satuan kontrak yang sudah tertuang dalam bill of quantity kontrak tersebut. c. Bilamana item pekerjaan didalam variation–order tersebut merupakan item pekerjaan yang sudah tertuang dalam bill of quantity kontrak maka penetapan harga satuan pada item pekerjaan baru tsb melalui proses negosiasi yang akan disepakati oleh para pihak dan dituangkan dalam bentuk tertulis. 8. PIHAK KEDUA menyiapkan jadwal kebutuhan material paket pekerjaan ini yang akan dikirim ke lokasi proyek, dengan berkoordinasi secara bertanggung jawab dengan pihak manajemen konstruksi.



9. PIHAK KEDUA harus berkoordinasi agar aktif untuk membuat “compositedrawing” sesuia dengan lingkup pekerjaanya dan laporan mingguan, bulanan dengan pihak–pihak terkait. Koordinasi Khusus PIHAK KEDUA menjamin kualitas pekerjaan struktur, arsitektur , mekanikal elektrikal, dan plumbing berdasarkan standar minila kualitas pekerjaan yang sudah disepakati dalam pekerjaan ini. 3.3.2 Hubungan kerja antara manajemen konstruksi dengan kontraktor a. Manajemen Konstruksi memberikan pengarahan dan teguran kepada kontraktor agar pelaksanaan pekerjaan dapat dilaksanakan dengan lancar, baik sesuai dengan spesifikasi yang telah ditetapkan. b. Sebaliknya kontraktor meminta penjelasan kepada manajemen konstruksi bila ada hal-hal yang kurang jelas. c. Kontraktor

dan

manajemen

konstruksi

dapat

bersama-sama

memecahkan masalah-masalah yang dihadapi dilapangan dan disetujui terlebih dahulu oleh Owner. d. Antara manajemen konstruksi dan kontraktor tidak ada hubungan kontrak secara langsung.

3.4

Manajemen pelaksanaan proyek Pada suatu proyek pembangunan rapat merupakan hal yang paling penting.

Rapat berfungsi sebagai sarana untuk berdiskusi antara pihak Owner, konsultan maupun kontraktor. Hasil dari suatu rapat disebut laporan.



Laporan proyek dibagi menjadi 3 bagian yaitu laporan harian, laporan mingguan dan laporan bulanan. Pada proyek Brooklyn Soho and Apartement yaitu laporan harian, mingguan dan bulanan dibuat oleh kontraktor kemudian dilaporkan kepengawas dan disesuaikan dengan laporan pengawas. 1. Laporan Harian Segala sesuatu yang bahan atau keterangan tentang seluruh suatu hasil kerja atau jalannya suatu pembangunan secara fisik yang telah dilakukan dalam proyek konstruksi, dapat berupa berita lisan dan tertulis pada tiap harinya pada suatu proyek konstruksi dan dibuat secara harian. Laporan ini memuat hal-hal sebagai berikut: a. Pengadaan bahan dan material yang telah dilaksanakan. b. Peralatan yang tersedia dilapangan. c. Pekerjaan yang telah diselesaikan. d. Keadaan cuaca. e. Waktu atau jam kerja, jumlah tenaga kerja Untuk laporan harian, pada proyek Brooklyn dikerjakan oleh staff teknik admininstrasi. 2. Laporan Mingguan Segala sesuatu yang bahan atau keterangan tentang seluruh suatu hasil kerja atau jalannya suatu pembangunan secara fisik yang telah dilakukan dalam proyek konstruksi, dapat berupa berita lisan dan tertulis pada tiap harinya pada suatu proyek konstruksi dan dibuat setiap minggunya.



Laporan ini memuat hal-hal sebagai berikut: a. Laporan progress dan koordinasi konstruksi. 1. Kondisi site safety. 2. Membandingkan progress dengan program (rencana vs realisasi). 3. Antisipasi keterlambatan. 4. Quality control 5. Koordinasi antar kontraktor 6. Informasi pekerjaan lapangan 7. Shop drawing b. Laporan perencanaan 1. Merencanakan koordinasi dan mengontrol pekerjaan (current and future) yang menjadi tanggung jawab konsultan. 2. Mempertimbangkan dan membuat rekomendasi terhadap usulan perubahan desain. 3. Review, pantau dan evaluasi progress design atau produksi dokumen, bila diperlukan menerbitkan instruksi tindakan perbaikan yang diperlukan. 4. Evaluasi respon konsultan terhadap informasi yang belum clear (contohnya Design) Pada laporan mingguan di proyek Brooklyn, untuk laporan progress dan perencanaan di kerjakan oleh staf teknik admininstrasi



c. Laporan safety meeting 1. Meyakinkan seluruh aspek keselamatan, keamanan, pada lingkungan proyek yang dikelola dengan baik. 2. Melaksanakan audit safety pada proyek. 3. Mendiskusikan dan mengantisipasi seluruh kejadian dan kecelakaan yang terjadi mulai dari luka ringan dan luka serius, kondisi kegiatan yang tidak aman,termasuk kasus pertolongan pertama. 4. Menciptakan kesadaran kesalamatan. 5. Meyakinkan bahwa standar safety dan upaya berkelanjutan selalu dilaksanakan seiring dengan upaya-upaya keselamatan, keamanan, pada lingkungan (dalam rencana mingguan). 6. Meningkatkan komunikasi dalam hal safety. 7. Melaksanakan analisa terhadap informasi dari laporan kecelakaan. Laporan mingguan pada safety meeting di proyek Brooklyn, di kerjakan oleh bagian K3. 3. Laporan Bulanan Segala sesuatu yang bahan atau keterangan tentang seluruh suatu hasil kerja atau jalannya suatu pembangunan secara fisik yang telah dilakukan dalam proyek konstruksi, dapat berupa berita lisan dan tertulis pada tiap harinya pada suatu proyek konstruksi dan di laporkan pada setiap bulan. Laporan bulanan pada proyek Brooklyn, dikerjakan oleh bagian teknik yaitu staf teknik admininstrasi.



Laporan ini memuat hal-hal sebagai berikut: a. Penjelasan atas upaya yang dilakukan proyek untuk mencegah terjadinya ketidaksesuaian agar realisasi tercapai sesuai yang direncanakan, termasuk penjelasan upaya antisipasi, pencegahan dan perbaikan. b. Realisasi pelaksanaan proyek secara fisik terhadap rencana yang telah ditetapkan. c. Pengaturan pendapatan biaya anggaran proyek dan biaya pengeluaran proyek. d. Foto-foto dokumentasi pekerjaan dari beberapa pekerjaan. Pengendalian suatu proyek merupakan salah satu bagian dari siklus manajemen proyek, yaitu perencanaan, pengorganisasian, pengontrolan, pelaksanaan dan pengendalian. Pengendalian proyek dimaksudkan untuk menjaga agar pelaksanaan suatu kegiatan dapat sesuai dengan tujuan proyek tersebut sehingga proyek dapat diselesaikan secara tepat waktu, dengan biaya yang sesuai dan memenuhi persyaratan kualitas yang diharapkan. Tujuan yang ingin dicapai dalam pengendalian proyek adalah sebagai berikut: 1. Meningkatkan efisiensi dari pekerjaan sehingga dapat meminimalkan pengeluaran proyek (pengendalian biaya). 2. Memperoleh kualitas bangunan yang sesuai dengan perencanaan (pengendalian mutu). 3. Waktu pelaksanaan sesuai dengan time schedule sehingga pihak pemilik proyek maupun pelaksana tidak merasa dirugikan karena adanya keterlambatan (pengendalian waktu).



Maka untuk dapat menciptakan tujuan-tujuan tersebut diperlukan beberapa pertimbangan-pertimbangan agar mendapatkan rencana yang baik, teliti yaitu sebagai berikut: 1. Metode pelaksanaan sesuai dengan tender atau rencana yang telah dibuat. 2. Dana dan tenaga kerja yang tersedia. 3. Bahan bangunan atau material dan peralatan yang tersedia. 4. Waktu yang telah ditentukan.

3.4.1 Pengendalian biaya proyek Pengendalian biaya proyek adalah semua upaya yang dilakukan seluruh staff proyek, untuk mencapai biaya pelaksanaan proyek sesuai dengan yang diharapkan. Pengendalian biaya proyek sangat dipengaruhi oleh: 1. Pengendalian waktu pelaksanaan karena semakin bertambahnya waktu pelaksanaan semakin besar biaya yang dikeluarkan. 2. Pengendalian mutu dan hasil pelaksanaan proyek karena jika hasil pelaksanaan dan mutu tidak sesuai dengan rencana maka harus menambah biaya pekerjaan ulang, finishing dan pembongkaran. 3. Pengendalian sistem manajemen operasional proyek yang bersangkutan yang kurang baik atau tidak konsisten dalam pelaksanaanya atau penerapannya dikarenakan in-efektivitas dari cara dan sistem kerja serta efisiensi realitas biaya pekerjaan dari yang seharusnya yang direncanakan. Pengendalian biaya proyek dilakukan secara rutin selama proyek berlangsung dan hasilnya diwujudkan dalam bentuk laporan yang berisikan rincian pemasukan dan pengeluaran operasional dan non-operasional. III - 51 http://digilib.mercubuana.ac.id/


3.4.2 Pengendalian mutu bahan Pengendalian mutu bahan dalam proyek dapat dilakukan dengan dua cara yaitu pengawasan pekerjaan dan uji mutu dari setiap pekerjaan yang dilaksanakan. Pengendalian mutu bahan sangat diperlukan untuk mendapatkan hasil pekerjaan yang diinginkan sesuai dengan spesifikasi dan mutu yang dapat dipertanggung jawabkan. 3.4.3 Pengendalian waktu pelaksanaan Pengendalian waktu proyek

umumnya

dilakukan dengan sistem

penjadwalan dengan pembuatan time schedule yang merupakan sistem pengendalian waktu dengan menetapkan alokasi waktu untuk masing-masing tahap pekerjaan yang disesuaikan dengan urutan logika pekerjaan. Pengendalian waktu dilakukan dengan cara sebagi berikut: 1. Pengendalian jumlah tenaga kerja yang sesuai dengan kebutuhan, apabila terjadi sebuah keterlambatan maka diperlukan penambahan tenaga kerja atau mengadakan jam kerja tambahan (kerja lembur). 2. Pengecekan pengadaan material dan alat yang selalu siap apabila suatu pekerjaan akan berlangsung. 3. Menetapkan tenaga ahli pada tiap pekerjaan sesuai dengan keahlian masingmasing sehingga akan tercipta keselarasan pekerjaan yang bagus dan saling membantu.



3.5

Kontrak kerja Pada pembangunan proyek Brooklyn Soho and Apartment kontrak kerja

yang digunakan antara Owner (JO. WASKITA-TRINITI ) dan Construction Management (PT. PROSYS (Prosys Bangun Persada)) yaitu kontrak Lump Sum Fixed- Price. 3.5.1 Jenis Kontrak Lumpsum/Fix Price Kontrak pengadaan barang/jasa atas penyelesaian seluruh pekerjaan dalam batas waktu tertentu sebagaimana ditetapkan dalam kontrak, dan peraturannya tertuang di Peraturan Presiden Republic Indonesia Perpres 70 pasal 51 ayat (1) dengan ketentuan sebagai berikut: 1. Jumlah harga pasti dan tetap serta tidak dimungkinkan penyesuain harga 2. Semua risiko sepenuhnya ditanggung oleh penyedia barang/jasa 3. Pembayaran didasarkan pada tahapan produk/keluaran yang dihasilkan sesuai isi kontrak. 4. Sifat pekerjaan berorientasi pada keluaran (output based) 5. Total harga penawaran bersifat meningkat 6. Tidak diperbolehkan adanya pekerjaan tambah/kurang



3.5.2 Definisi Kondisi Kontrak Lump Sum System kontrak lump sum merupakan suatu kontrak pengadaan barang/jasa penyelesaian seluruh pekerjaan dalam batas waktu tertentu dengan jumlah harga yang pasti dan tetap. Dengan demikian semua resiko yang mungkin terjadi dalam proses penyelesaian pekerjaan sepenuhnya menjadi tanggung jawab pemborong. 1. Kontrak Lump Sum merupakan jenis kontrak berdasarkan aspek perhitungan biaya yang merupakan bagian dari jenis kontrak Fixed Priced Contract dimana terdiri atas 2 yaitu fixed Price Lump Sum Contract dan Fixed Priced Unit Rate Contract. 2. Lump Sum adalah kontrak jasa dan penyelesaian seluruh pekerjaan yang ditawarkan sesuai dengan persyaratan yang disepakati (gambar konstruksi, spesifikasi, schedule, dan semua persyaratan dalam dokumen lainnya) dalam jangka waktu tertentu dengan jumlah harga yang pasti tertentu dan tetap yang disetujui secara tertulis sebelum pekerjaan dimulai. Pemberi tugas setuju membayar harga atas penyelesaian pekerjaan berdasarkan cara pembayaran yang telah dinegosiasikan. 3. Semua resiko yang mungkin terjadi dalam proses penyelesaian pekerjaan yang separuhnya ditanggung oleh penyedia jasa (resiko yang cukup besar) sepanjang gambar dan spesifikasi tidak berubah. Kontrak ini memberikan perlindungan maksimum kepada Owner pada biaya total proyek. Resiko biaya bagi pengguna jasa minimal (kecil) member cukup pengawasan atau pelaksanaan dan pengikatan. Resiko keuangan yang rendah di pemberi tugas dan tingkat investasi yang dibutuhkan dapat ditentukan sejak awal. III - 54 http://digilib.mercubuana.ac.id/


3.5.3 Pelaksanaan Kontrak Lump Sum 1. Volume pekerjaan yang tercantum dalam kontrak tidak boleh diukur ulang. 2. Harga tetap tidak berubah selamaberlakunya kontrak dan tidak dapat diubah kecuali karena perubahan lingkup pekerjaan atau kondisi pelaksanaan dan perintah tambahan dari pengguna jasa. 3. Penyedia jasa biasanya tidak akan membayar kenaikan biaya untuk harga-harga yang meningkat jika tidak ada pasal yang mengatur mengenai kenaikan harga dalam kontrak. 4. Kontrak ini memungkinkan diberikan insentifapabila kontraktor dapat memenuhi target obyektif proyek seperti targrt proyek. 5. Kontraktor bebas menggunakan metode dan sumber daya apapun dalammenyelesaikan pekerjaan. 6. Kontrak ini memberikan keuntungan yang lebih tinggi pada kontraktor atas performa yang tinggi.


BAB III MANAJEMEN DAN ORGANISASI PROYEK

Recommend Documents