BAB II TINJAUAN PUSTAKA 2.1. Tinjauan Appraisal Appraisal menurut arti kata dalam kamus Indonesia – Inggris adalah Penghargaan, Penilaian (Nasution,1990). Penilaian adalah proses pekerjaan seorang Penilai Publik dalam memberikan estimasi dan pendapat atas nilai ekonomis suatu harta pada saat tertentu sesuai dengan Standar Penilaian Indonesia (Keputusan Menteri Keuangan Republik Indonesia No:57/KMK 017/1998). Prinsip-prinsip dan teknik penilaian diciptakan dan secara garis besar sama di banyak negara sebelum tahun 1940-an. Namun pengakuan terhadap penilaian sebagai suatu profesi baru dilakukan setelah tahun 1940-an. Pada akhir tahun 1970-an, pengembangan profesi penilaian menjadi jelas bahwa perkembangan dunia keuangan internasional dan globalisasi pasar telah mencapai tahap yang sangat membutuhkan Standar Penilaian Internasional. Acuan mengenai Standar Penilaian Internasional sangat diperlukan untuk menghindari kebingungan dan kerancuan dalam praktik penilaian, namun penilaian lokal yang berlaku sesuai kebutuhan setiap wilayah atau negara juga tetap harus dikembangkan (Standar Penilaian Indonesia ,2007) Appraisal dapat menjadi bagian dalam setiap tahapan dari proses pengembangan sebelum, selama dan pada saat penyelesaian proyek. Appraisal bertanggung jawab untuk penilaian dari suatu proyek. Mereka memperkirakan nilai pasar property dan mempersiapkan dokumen resmi yang disebut dengan
dokumen penilaian. Dokumen penilaian dapat digunakan untuk menaksirkan nilai property sebelum dan sesudah pengembangan. Nilai tersebut merupakan bagian yang terpenting dari formula ketika seorang developer menentukan apakah akan meneruskan suatu proyek atau tidak. Para appraisal dapat juga menjadi seseorang yang penting ketika seorang developer mengganti kepemilikan property, mencari sumber keuangan dan kredit, memecahkan masalah pajak, dan mengeluarkan kompensasi dalam proses penilaian agunan. Para penaksir juga dapat mengevaluasi suatu proyek yang dimasukkan pada data pasar. Misalnya sebelum pengembangan dimulai, para appraisal dapat menganalisa pasar untuk tipe proyek tertentu dan membantu seorang developer untuk menilai pasar untuk proyek yang potensial. Para appraisal juga dapat menyediakan konseling yang meliputi ruang lingkup layanan yang luas dari analisis investasi sampai memberikan kesaksian pada perkara hukum. Sama halnya seperti para ahli yang bekerja dengan seorang developer, appraisal harus di pilih dengan ketelitian yang tinggi. Kegagalan simpanan dan pinjaman dari dekade terakhir disalahkan pada bagian appraisal dan penilaian property mereka yang
seringkali
melambung.
Dengan
demikian
hukum
federal
telah
memerintahkan para appraisal tersebut bekerja pada sebagian besar proyek yang harus diijinkan dan disahkan oleh Negara, dengan itu meyakinkan control Negara yang lebih ketat terhadap para appraisal. The Appraisal Qualification Board (AQB) dari yayasan penilaian telah mengeluarkan
empat
tingkatan
pendidikan
rekomendasikan bagi para appraisal yaitu :
dan
pengalaman
yang
di
1). Appraisal yang memiliki lisensi dapat menilai proyek perumahan atau proyek komersial kurang dari 250,000 dolar dan menilai proyek yang tidak komplek yang bernilai 250.000 dolar sampai 1 juta dolar. 2). Appraisal perumahan yang berijazah atau berijin dapat menilai proyek apapun yang bernilai kurang dari 250,000 dolar dan proyek perumahan semua ukuran. 3). Appraisal umum yang berijazah dapat menilai property komersil atau perumahan manapun dengan semua ukuran. 3). Appraisal yang masih training harus bekerja langsung di bawah appraisal
yang
berijazah
atau
memiliki
ijin
(Miles,Haney,Berens,1995). Pendidikan penilai di Indonesia dikoordinir oleh MAPPI (Masyarakat Profesi Penilai Indonesia) dengan tahapan jenjang pendidikan sebagai berikut : 1). P1-P2 yaitu penilai tingkat dasar. 2). P3-P4 yaitu penilai tingkat madya. 3). Sertifikasi. Sistematika proses penilaian terdiri dari 7 tahapan (Teori dan Praktek Penilaian Properti, Yogyakarta, 2003), yaitu : 1). Tahap definisi masalah. a. Identifikasi dari real estate. b. Identifikasi hak atas property yang dinilai. c. Penggunaan / tujuan penilaian. d. Definisi dari nilai.
e. Tanggal penilaian. f. Deskripsi dari ruang lingkup penilaian. g. Kondisi lain yang membatasi. 2). Analisis pendahuluan dan seleksi serta koleksi data. a. Umum (daerah, kota dan lingkungan) yang terdiri dari aspek sosial, ekonomis, pemerintah serta lingkungan. b. Khusus
(subyek
dan
perbandingannya)
yaitu
lokasi
dan
pengembangannya, biaya dan depresiasi, pendapatan / pengeluaran dan
kapitalisasi
rate
(cap-rate),
sejarah
kepemilikan
dan
penggunaan properti. 3). Persaingan supply dan demand (pasar properti/subyek yang dinilai). a.
Persediaan dari property pesaing.
b.
Penjualan dan daftar peminat.
c.
Kekosongan dan penawaran.
d.
Tingkat penyerapan.
e.
Studi permintaan.
4). Peruntukan dan pemanfaatan lahan terbaik. a.
Tanah kosong.
b.
Tanah dengan pengembangan.
c.
Hal-hal yang berkaitan dengan penggunaan, waktu dan pemain di pasar.
5). Estimasi nilai tanah. 6). Aplikasi dari ketiga pendekatan, yaitu pendekatan biaya, pendekatan perbandingan data pasar dan pendekatan pendapatan. 7). Estimasi nilai akhir. 8). Laporan Penilaian. Beberapa pengertian tentang Nilai. 1. Biaya Pembuatan/Penggantian Baru (Reproduction/Replacement Cost New) sering diistilahkan di Indonesia RCN atau BRB, adalah sejumlah uang yang dikeluarkan untuk reproduksi/pengganti property baru yang dihitung berdasarkan harga pasar setempat sekarang/ pada tanggal penilaiannya untuk bahan/material atau unit, biaya jasa kontraktor/ arsitek/ konsultan teknik termasuk keuntungan, biaya instalasi, biaya supervisi, biaya tenaga ahli teknik termasuk semua pengeluaran standar dan berkaitan dengan angkutan, asuransi, pondasi, bea masuk, PPN, PPh Impor, dan semua bunga selama masa konstruksi, tetapi tidak termasuk biaya upah lembur dan premi/bonus. (SPI. 0.5.11.1). 2. Nilai Pasar (Market value), adalah perkiraan jumlah uang pada tanggal penilaian, yang dapat diperoleh dari transaksi jual-beli atau penukaran suatu aset, antara pembeli yang berniat membeli dengan penjual yang berniat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang penawaranya dilakukan secara layak, dan kedua pihak masing-masing mengetahui, bertindak hati-hati dan tanpa paksaan. (SPI. 0.5.39.1).
3. Nilai Likuidasi/Nilai Jual Paksa (Liquidation Value/Forced Sle Value), adalah sejumlah uang yang mungkin diterima dari penjualan suatu properti dalam jangka waktu yang relatif pendek untuk dapat memenuhi jangka waktu pemasaran dalam definisi nilai pasar. Pada beberapa situasi nilai jual paksa dapat melibatkan penjual yang tidak berminat menjual, dan pembeli
yang membeli
dengan pengetahuan situasi
yang tidak
menguntungkan penjual. (SPI. O5.36 & 0.533.1). 4. Penggunaan Terbaik dan Tertinggi (Highest and Best Use), adalah sebagai penggunaan yang paling layak dan optimal dari suatu asset,
Legally
Permissable (legalitas/secara hukum diijinkan),Physically Posible (secara fisik dimungkinkan), Financially Fiasible (secara finansial layak untuk di bangun), Maximally Productive (mengghasilkan nilai tertinggi). (SPI. 0.5.56.1).
2.2. Manfaat Appraisal Manfaat Appraisal seperti yang tercantum didalam Standar Penilaian Indonesia (SPI 2002) adalah sebagai berikut : 1. Penilaian aktiva tetap yang dipersiapkan untuk laporan keuangan dan laporan terkait mencerminkan pengaruh dari perubahan harga atau nilai yang berlaku pada saat itu. 2. Penilaian untuk membantu calon pembeli yang prospektif dalam menentukan penawaran, dalam rangka membantu calon penjual dalam menetapkan harga permintaan yang dapat diterima, atau membantu kedua belah pihak dalam menentukan harga jual-beli untuk suatu transaksi
tertentu yang akan dilakukan, penilaian dapat juga digunakan sebagai dasar dalam melebur kepemilikan berbagai jenis property (multiple properties). 3. Penilaian yang diperlukan untuk mengestimasikan nilai suatu properti sebagai obyek jaminan pelunasan hutang yang ditawarkan untuk suatu perjanjian kredit dengan agunan hak tanggungan atau menentukan suatu dasar guna keperluan asuransi atau memberikan jaminan pelunasan (underwriting) atas suatu piutang dengan tanah dan bangunan. 4. Penilaian atas property (real property) yang dilakukan untuk menetapkan besarnya ganti rugi (compensation) yang layak, dalam rangka memperoleh tanah karena pencabutan hak atau pembebasan hak, tukar-menukar, baik dalam gugatan maupun arbitrase yang berkaitan dengan perselisihan mengenai suatu perjanjian dan pelaksanaan sebagian hak yang diperoleh, serta penyelesaian ganti rugi yang disebabkan oleh kecelakaan lingkungan (environmental accidents) atau pelanggaran (violations). 5. Penilaian yang diperlukan untuk mengestimasikan nilai/ rating dari asset yang dipisahkan dari benda-benda yang mengenal penyusutan atau benda yang tidak mengenal penyusutan, mengestimasikan penyusutan yang berlaku, atau dalam rangka menentukan pajak atas harta warisan. 6. Penilaian dan tugas tambahan yang dilakukan untuk berbagai macam kebutuhan pemberi tugas, misalnya para investor, perusahaan asuransi, claim adjuster, juru lelang (auctioneer) atau likuidator, khususnya dalam masalah kepailitan, dan badan pengendali tata ruang (zoning board)
mengenai kemungkinan pengaruh dari usulan tentang perencanaan tata ruang, analisis pasar atau analisis kelayakan, analisis biaya dan manfaat, penentuan nilai buku untuk penerbitan saham baru (revisi, merger perusahaan, pemisahan atas kekayaan perusahaan, peningkatan status perusahaan, penetapan jadwal sewa yang prospektif serta ketentuanketentuan mengenai sewa menyewa.
2.3. Tinjauan Konstruksi 2.3.1.Pengertian Real Estate, Property dan Aset Pengertian real estate berbeda di berbagai negara. Real estate dirumuskan sebagai tanah secara fisik dan benda yang dibangun oleh manusia yang menjadi satu kesatuan dengan tanahnya. Yaitu penguasaan fisik yang berwujud, yang dapat dilihat dan dijamah (dipegang), bersama- sama dengan segala sesuatu yang didirikan pada tanah yang bersangkutan, diatas atau dibawah tanah. Hukum yang berlaku untuk real estate di Indonesia menjelaskan perbedaan pokok antara real estate dari personalty. Pengertian Property merupakan penguasaan yuridis atas tanah yang mencakup semua hak atas tanah (hubungan hukum dengan sebidang tanah tertentu), semua kepentingan (interest), dan keuntungan (benefit) yang berkaitan dengan kepemilikan real estate, real property biasanya dibuktikan dengan beberapa bukti kepemilikan (sertifikat atau surat-surat lain) yang terpisah dari penguasaan fisiknya atas real estate. Oleh karena itu real property adalah suatu konsep nonfisik (atau konsep hukum).
Dalam terminologi akuntansi, aset adalah sumber daya yang dimiliki dan dikuasai yang dapat diharapkan mendatangkan manfaat ekonomi. Kepemilikan atas aset itu sendiri sebenarnya bersifat tidak berwujud. Namun aset yang dimiliki dapat bersifat berwujud atau tidak berwujud. Standar akuntansi yang berlaku di Indonesia membedakan aktiva tetap dan aktiva lancar. Konstruksi merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari ketiga pengertian diatas, karena konstruksi berada diatas tanah berbentuk bangunan atau wadah suatu kegiatan usaha, dan usaha yang diwadahi tersebut memiliki nilai usaha berupa aset yang berwujud dan tak berwujud. Nilai suatu proyek dilihat dari rencana anggaran biaya dan pajak-pajak yang terkait di dalamnya, sedangkan nilai usaha suatu proyek yang akan dibuat menurut ilmu ekonomi adalah menyangkut nilai usaha yang akan dijalankan beserta aktiva tetap dan aktiva lancar. (Standar Penilai Indonesia, 2002). Proyek dapat terwujud jika ada modal untuk membangun proyek tersebut dan ada manajement yang mengatur merealisasikan proyek tersebut. Modal proyek dapat diperoleh dari investor maupun dari bantuan bank. Permodalan proyek dari Bank biasanya dalam besaran prosentase 60% dari nilai proyek sedangkan 40% sisanya merupakan tanggungan biaya sendiri (self finansial) berdasarkan hasil analisa penilaian suatu proyek. 2.3.2. Tahap Kegiatan dalam Proyek Konstruksi Pada mulanya sebuah proyek bertitik tolak dari gagasan dasar atau kebutuhan akan sesuatu yang muncul pada benak seseorang atau sekelompok orang. Gagasan itu kemudian diwujudkan ke dalam pendefinisian sebuah proyek.
Pekerjaan mendefinisikan sebuah proyek yang besar tidaklah begitu mudah untuk dilakukan. Dalam hal ini bantuan dari tenaga ahli dari luar proyek seperti konsultan sangat membantu pihak owner untuk menuju terwujudnya gagasan dasar tersebut. Dengan tersedianya lokasi proyek kemudian dilakukan penyelidikan lebih lanjut kemungkinan–kemungkinan membangun proyek tersebut dari segi biaya, analisa perekayasaan, kriteria perencanaan dan sebagainya. Untuk proyek yang sifatnya komersial perlu ditinjau pula aspek-aspek pemasaran, aspek ekonomi, dan dampak lingkungan sekitarnya. Pekerjaan mendefinisikan proyek sampai studi tentang kemungkinan membangun proyek tersebut disebut Studi Kelayakan Proyek. Peraturan Pemerintah
sebagai
tempat
lokasi
proyek
yang akan
direncanakan untuk dibanguan menjadi dasar masukan bagi studi tersebut. Pada hakekatnya studi ini ingin mengetengahkan apakah proyek/ gagasan tersebut layak dan bermanfaat untuk dibangun. Dengan kata lain proyek jalan terus atau berhenti. Tahapan berikutnya yaitu mulai dilakukan pengaturan untuk penyediaan biaya proyek, pembuatan pra rancangan pekerjaan konstruksi, serta pra rancangan mekanikal/ elektrikal. Selanjutnya dilakukan perancangan secara detail dengan dasar acuan pra rancangan untuk menghasilkan gambar-gambar kerja proyek dan rencana kerja dan syarat-syarat. Gambar dan spesifikasi ini merupakan bagian utama dari dokumen tender.
Dokumen tender yang telah selesai kemudian dibagikan kepada para rekanan yang berminat untuk melaksanakan proyek konstruksi tersebut. Para rekanan akan mengajukan penawaran harga pelaksanaan proyek konstruksi tersebut dengan persyaratan yang telah ditentukan. Penawaran dari beberapa rekanan akan dievaluasi dan hasilnya berupa penetapan pemenang. Tahapan
berikutnya
adalah
tahapan
pembangunan
fisik
yang
sesungguhnya terjadi di lapangan. Kontraktor memobilisasi tenaga kerja, peralatan kerja, material dan menyiapkan bangunan sementara seperti gudang dan ruang direksi. Lama waktu pelaksanaan proyek konstruksi di lapangan sesuai dengan besar kecil dan rumitnya proses pelaksanaan di lapangan, untuk acuan durasi sebuah proyek dibuatkan Time Schedulle yang disetujui oleh pihak owner, pihak kontraktor dan pihak direksi. Proyek dinyatakan selesai apabila bangunan tersebut telah terwujud sesuai dengan spesifikasi tender dokumen dan diterima baik oleh pemiliknya. Selanjutnya pemilik mulai mengoperasikan bangunan sesuai dengan tujuan semula (Buku Ajar Manajemen Konstruksi, Unud, 2003)
2.4. Peranan Manajemen Konstruksi Manajemen Konstruksi pada pembangunan proyek dapat dijabarkan dalam 5 tahapan sebagai berikut. 1). Tahapan Project Definition ( Pengembangan Konsep) a. Mengembangankan tujuan dan sasaran proyek yang ingin dicapai pemilik dari segi biaya dan waktu.
b. Melakukan studi kelayakan terhadap proyek yang akan dibangun termasuk struktur organisasi proyek secara keseluruhan serta mendefinisikan hubungan kerja dan tugas-tugas yang dilakukan oleh pemilik, konsultan perencana, konsultan MK, pihak luar dan para kontraktor. c. Memberikan saran-saran prinsip kepada konsultan perencana sebagai masukan untuk schematik design. d. Membuat master network plan yang terpadu sebagai pedoman bagi semua pihak yang terlibat. 2). Tahapan perencanaan (Rancang Bangun dan Perekayasaan) a. Membuat perkiraan biaya awal berdasarkan preleminary design dari konsultan perencana dan proyeksi dari arus dananya (cash flow). b. Koordinasi dan mengawasi pekerjaan pemetaan (topografi), dan penyediaan tanah sebagai data masukan untuk perencanaan. c. Menyusun jadwal review dan lelang bersama konsultan perencana berdasarkan master network plan. d. Mengecek setiap gambar rencana dan persyaratan teknik yang disusun oleh perencana pada setiap perkembangan disain. e. Membuat spesifikasi pelaksanaan sebagai bahan untuk pelelangan dan buku pedoman kerja kontraktor. f. Membuat perkiraan biaya per paket pekerjaan sesuai dengan perkembangan disain dengan melibatkan aspek biaya, waktu, mutu barang dan substitusi material.
g. Mengurus ijin – ijin yang diperlukan untuk pembangunan proyek. 3). Tahapan Pelelangan a. Mengadakan prakualifikasi bersama pemilik proyek terhadap caloncalon kontraktor. b. Mengadakan (pre-tender meeteng) bersama pemilik proyek dan konsultan perencana. c. Mengusulkan daftar rekanan yang akan diundang lelang, bila dilakukan tender yang terbatas. d. Membuat Bill of Quantity dan menyiapkan dokumen pekerjaan. e. Mengadakan rapat penjelasan (pre-bid meeting). f. Melaksanakan
pelelangan
dan
kemudian
mengevaluasi
harga
penawaran yang masuk dan mengusulkan pemenangnya kepada pemilik proyek. g. Menyiapkan dokumen kontrak dan pekerjaan administrasi lainnya sampai turunnya Surat Perintah Kerja kepada pemenang. 4). Tahapan Pelaksanaan a) Mengembangkan Master Network Plan menjadi Network Plan yang dapat dilepas-lepas yang nantinya merupakan rencana kerja induk bagi masing-masing kontraktor. b) Menyusun semua prosedur-prosedur di lapangan seperti prosedur administrasi, perijinan, komunikasi, pelaksanaan, pembayaran, kerja tambah kurang, dan lain-lain.
c) Mengkoordinir para kontraktor di lapangan dengan rapat pertemuan rutin maupun khusus sejak awal kontraktor memasuki lapangan proyek sampai para kontraktor menyerahkan pekerjaan fisik kepada owner. d) Mengarahkan para kontraktor dalam pekerjaannya sehingga masingmasing kontraktor bekerja sejalan dengan rencana kerja induk mereka dan pada akhirnya harus menuju ke arah penyelesaian proyek secara terpadu. e) Mengontrol pekerjaan masing-masing kontraktor dari segi waktu, mutu dan keselamatan kerja. f) Membantu para kontraktor memproses ijin-ijin yang diperlukan. g) Mengkoordinir asuransi dari masing-masing paket pekerjaan. h) Memeriksa shop drawing dan contoh material yang diajukan kontraktor. i) Mengawasi pengadaan peralatan yang diimport oleh kontraktor supplier termasuk pengetesannya sebelum diterima di lapangan. j) Membuat laporan kemajuan pekerjaan dan laporan keuangan secara periodik kepada pemilik proyek. k) Mengevaluasi perubahan kerja tambah/ kurang dari aspek biaya, waktu dan mutu. l) Menghitung biaya perubahan kerja tambah/ kurang dan memproses pelaksanaannya dengan kontraktor. m) Memeriksa dokumen permintaan pembayaran dari kontraktor dan mengesahkannya.
n) Mengevaluasi dan memberikan rekomendasi kepada pemilik terhadap claim kontraktor. o) Membuat dokumentasi pembangunan proyek. p) Melaksanakan pemeriksaan akhir sebelum serah terima ke-I dengan membuat daftar perbaikan. q) Menyiapkan dan memeriksa Berita Acara penyerahan pertama. 5). Tahapan Close Out dan Start Up Operation. a. Mengkoordinir
dan
mengarahkan
serta
mengontrol
perbaikan
pekerjaan sesuai daftar perbaikan. b. Mengkoordinir agar kegiatan operasional pada bagian-bagian proyek yang selesai dapat berjalan bersama-sama tanpa gangguan meskipun diadakan pekerjaan perbaikan dan pemeliharaan. c. Memberikan asistensi kepada pemilik pada waktu dilakukan trial operation. d. Memeriksa kelengkapan As Built Drawing dan kesempurnaan Operation & Maintenance Manual. e. Mempersiapkan pembayaran akhir kepada para kontraktor dan mengecek akan surat garansi dari peralatan yang dipasang. f. Menyelenggarakan dan mengkoordinasi training kepada para operator yang ditugaskan untuk merawat dan mengoperasikan peralatanperalatan. g. Menyiapkan dan memeriksa Berita Acara penyerahan ke–II.
h. Menyiapkan diri untuk mengakhiri pekerjaan Manajemen Konstruksi dengan pihak owner berdasarkan kontrak kerja yang disepakati bersama.
2.5. Peranan Appraisal Dalam Konstruksi Tugas Appraisal dalam tahap kegiatan proyek konstruksi adalah sebagai berikut. 1). Tahapan Project Definition ( Pengembangan Konsep). a.
Mengembangankan tujuan dan sasaran proyek yang ingin dicapai pemilik dari segi biaya dan waktu. Secara garis besar rencana waktu pelaksanaan proyek yang dibuat dalam bentuk kurva S (Time Schedulle).
b.
Memberi penilaian mengenai ganti rugi kepada masyarakat yang kepemilikan tanahnya digunakan untuk lahan proyek konstruksi. Laporan penilaian ini juga akan menjadi data finansial untuk analisa investasi.
c.
Melakukan studi kelayakan terhadap proyek yang akan dibangun dengan penilaian investasi untuk dapat menentukan Payback Period, Net Present Value (NPV) dan Internal Rate of Return (IRR), dan sebuah akhir keputusan kelayakan atau tidak layaknya ide gagasan tersebut ditindak lanjuti.
d.
Memberikan saran-saran prinsip mengenai proyeksi pembayaran angsuran kredit bank sesuai dengan jumlah kredit yang diperoleh berdasarkan analisa keuangan.
e.
Memberikan gambaran tentang resiko yang mungkin terjadi dan ulasan singkat memanajemen resiko yang timbul.
2). Tahapan Perencanaan (Rancang Bangun dan Perekayasaan). a.
Memberi masukan mengenai perkiraan biaya awal berdasarkan preleminary design dari konsultan perencana dan proyeksi dari arus dananya (cash flow) agar sesuai dengan global pendanaan untuk masing- masing bagian sesuai dengan studi kelayakan proyek.
b. Memberikan data harga tanah sebagai tempat lokasi proyek dari hasil analisa pasar dengan metoda penilaian, sebagai masukan bagi perencana mengenai investasi lahan yang digunakan, dan secara lebih rinci dapat dihitung biaya pengganti atas tanah yang akan dibebaskan untuk kepentingan proyek berdasarkan nilai pasar. 3). Tahapan Pelelangan. Memantau kesiapan dokumen kontrak dan pekerjaan administrasi lainnya sampai turunnya Surat Perintah Kerja kepada pemenang. 4). Tahapan Pelaksanaan. a.
Sebagai pengawas pekerjaan dan keuangan di lapangan, dalam hal ini sebagai pihak penengah antara owner dengan pihak investor.
b.
Mengontrol pekerjaan masing-masing kontraktor dari segi waktu, mutu dan biaya disesuaikan dengan rencana di dalam time schedulle.
c.
Kerja tambah/ kurang dari aspek biaya, waktu dan mutu, yang dilaporkan. Membuat laporan kemajuan pekerjaan dan laporan keuangan secara periodik sebagai bahan rekomendasi untuk pencairan termin sesuai kontrak.
d. Mengevaluasi perubahan setiap pelaporan prestasi fisik untuk acuan pihak investor dan merupakan dasar pengambilan keputusan keberlanjutan kerja sama antara kedua belah pihak. e. Memberi masukan kepada owner mengenai masalah keterlambatan pekerjaan di lapangan melalui pihak Manajemen Konstruksi yang bertugas di dalam proyek konstruksi tersebut. f.
Memeriksa seluruh dokumen permintaan dan pembayaran dari owner ke seluruh pembelian dan pembayaran jasa untuk konstruksi yang sedang dilaksanakan, sebagai data lampiran dalam laporan pengawasan Appraisal secara periodik sesuai kontrak.
g.
Membuat dokumentasi pembangunan proyek, sesuai prestasi fisik yang dilaporkan dalam laporan pengawasan Appraisal kepada pihak investor.
h. Membuat laporan 100% realisasi pekerjaan dilapangan beserta seluruh pekerjaan tambah kurang beserta analisa penilaian disesuaikan dengan kontrak pinjaman dan dilengkapi lampiran kwitansi seluruh pembayaran serta foto realisasi 100%. i.
Bersama kedua belah pihak (owner dan pihak bank pemberi pinjaman) meninjau lapangan untuk mengesahkan dan menyetujui
konstruksi 100% telah terealisasi, sebagai rekomendasi keluarnya termin 100%. j. Mengawasi proses pemeliharaan konstruksi dan proses perbaikan di lapangan. k. Mengawasi proses penempatan peralatan dan furniture pada bangunan disesuaikan dengan spesifikasi peralatan yang telah disetujui di dalam kontrak. 5). Tahapan Pasca Konstruksi a. Menilai keseluruhan asset property atau real estate yang telah terealisasi konstruksinya, dalam laporan Appraisal yang menjadi dasar analisa bagi pihak investor (Bank pemberi pinjaman) untuk pengambilan
langkah
kontrak
selanjutnya
dalam
tahap
pengembalian modal secara kredit. b. Menilai secara periodik setiap tahun berdasarkan tanggal kontrak yang disebut Re Appraisal, dimana penilaian ini meliputi penilaian aset
berujud
berupa
penilaian
tanah,
penilaian
bangunan
konstruksi, penilaian peralatan, dan penilaian aset tak berujud berupa nilai usaha (aktiva lancar). Laporan Re Appraisal setiap tahun dapat menjadi acuan bagi pihak investor (Bank pemberi pinjaman) mengenai nilai usaha tersebut saat itu. c. Memberi masukan dan pandangan ke depan untuk pihak peminjam (pengusaha) untuk keberlanjutan usahanya berupa perluasan,
pengembangan atau membuka usaha baru yang memerlukan suatu wadah berupa konstruksi bangunan yang baru. d. Pihak Appraisal juga dapat membantu kedua belah pihak jika perlu untuk
menjual
asset
tersebut
kepada
public
atau
memindahtangankan kepada pemilik baru, dengan acuan laporan penilaian terakhir.
2.6. Praktek Appraisal dalam Proyek Konstruksi di Bali Kondisi perekonomian di Indonesia pengaruhnya sangat dirasakan di Bali. Banyaknya kredit macet sehingga Bank Indonesia turun tangan untuk ikut sebagai penjamin keuangan di beberapa Bank yang dilikuidasi serta mergernya beberapa Bank di Indonesia. Untuk mengantisipasi permasalahan kemacetan kredit yang menjadi penyebab utama kebangkrutan sebuah Bank, serta kecurigaan Bank Indonesia pada bagian kredit di suatu Bank telah bekerja sama dengan debitur, maka ditunjuklah Appraisal Independen sebagai penilai yang berada ditengah– tengah antara pihak Bank dengan pihak debitur. Penilaian yang bebas tanpa ada pengaruh dari kedua belah pihak akan dapat memberi laporan yang obyektif serta akurat. Appraisal Independen di Bali mulai banyak digunakan oleh pihak Bank dan pihak investor untuk menilai Proyek Konstruksi sejak tahun 2000. Appraisal Independen menjadi konsultan yang bertanggung jawab secara hukum dan moral dalam menilai asset yang akan digunakan sebagai angunan. Perkembangan penggunaan Jasa Appraisal di Bali untuk Proyek Konstruksi semakin tinggi dari tahun 2000 sampai saat ini juga diakibatkan oleh adanya Standar ISO. Pihak
Investor, pihak Owner, Pihak Konsultan Perencana, Pihak Kontraktor dan Pihak Pengawas Proyek (Manajemen Konstruksi) semakin dituntut untuk dapat bersaing di pasar global. Kwalitas proyek konstruksi menjadi bagian utama sehingga untuk mewujudkan proyek konstruksi tersebut dapat memenuhi Standar ISO (International Organization for Standardization), dibutuhkan dana yang tinggi untuk memenuhi seluruh kriteria mulai dari tahap studi kelayakan proyek sampai dengan tahap pasca konstruksi (berjalannya usaha yang dilakukan dalam wadah yang telah terbangun). Kebutuhan akan dana pinjaman dari bank menjadi solusi bagi pengusaha di Bali sebagai mitra pendanaan proyek konstruksi. Kredit dana yang diberikan oleh bank sebagai mitra pendanaan proyek konstruksi para pengusaha di Bali dikelompokkan sebagai debitur bank dengan pinjaman 1 milyar – 5 milyar dan kelompok di atas 5 milyar. Syarat suatu proyek konstruksi dapat didanai dari bank harus memiliki dokumen yang lengkap dari tahap studi kelayakan sampai dengan tahap pasca konstruksi. Konsultan Appraisal Independen untuk setiap tahapan ditentukan sendiri oleh owner dengan rekomendasi daftar konsultan yang telah terdaftar dan dedikasinya dapat dipertanggung jawabkan oleh pihak Bank. Kasus yang terjadi di Bali pada Appraisal yang daftarnya ada dan telah memiliki reputasi baik di perbankan adalah Appraisal yang didominan oleh tim dari ahli Ekonomi dan Akutansi. Sedangkan untuk dapat menangani suatu Proyek Konstruksi harus dari tim ahli Konstruksi diantaranya melibatkan Jasa Arsitek, Teknik Sipil, Mekanikal dan Elektrikal, Landscape dan Interior, bahkan dituntut pula dari Manajemen Konstruksi. Akibatnya pihak Appraisal untuk dapat
menangani Proyek Konstruksi akan mencari staff teknis yang telah terdaftar dalam MAPPI dan mengikuti jenjang pendidikan Penilai Indonesia. (hasil observasi dengan pihak Bank BNI 46, 2003 s/d 2008).
2.7. Manajemen Kontrak Konstruksi Konrak konstruksi memiliki kedudukan yang sangat vital dalam proyek konstruksi, karena semua kesepakatan antara pihak–pihak yang bertransaksi seluruhnya tertampung di dalam kontrak. Kewajiban serta hak, tanggung jawab serta wewenang dari masing-masing pihak secara hitam diatas putih ada di dalam kontrak. Dalam penyusunannya, kontrak konstruksi seharusnya telah menampung seluruh keinginan maupun persyaratan diantara pihak-pihak yang membuat kontrak, tetapi yang telah disepakati oleh pihak-pihak tersebut. Kesepakatan itulah yang akan menjadi kewajiban dan hak, tanggung jawab serta wewenang dari masing-masing pihak. Namun dalam kenyataanya, tidak jarang terjadi kasus dalam pelaksanaan isi kontrak, yaitu dalam pelaksanaan proyek, berupa sengketa diantara kedua belah pihak, baik sengketa besar atau kecil, dimana salah satu pihak merasa dirugikan. Bila dilihat lebih jauh, ada kemungkinan kerugian itu terjadi karena karena pihak yang merasa rugi tersebut tidak memahami secara baik isi kontrak, yaitu pasal-pasal dalam perjajian (Agreement), atau artikel-artikel dalam syarat-syarat kontrak (Condition of Contract), atau ketentuan-ketentuan dalam syarat-syarat pekerjaan (Specification) atau dalam addendum dan lain-lain.
Bila ia cukup memahami, maka penyelesaian kasus tersebut akan menjadi lain, karena bisa saja ia tidak akan merugi tetapi masalahnya dapat diselesaikan dengan adil, atau dengan win-win solution. Penyelesaiaan kasus-kasus yang terjadi di proyek seharusnya tidak merugikan kedua belah pihak baik pihak bank atau owner. Oleh sebab itu, manajemen kontrak konstruksi dipandang sangat penting didalam
mewujudkan
peran
pengendalian
proyek
secara
komprehensif
(penyeluruh) dalam rangka pencapaian sasaran proyek pada umumnya yaitu biaya, mutu dan waktu. Manajemen kontrak konstruksi dalam penelitian mengenai Appraisal dalam kontrak kostruksi ini, merupakan salah satu aspek yang akan ditinjau oleh peneliti dalam hubungannya dengan proses proyek konstruksi. Kontrak konstruksi yang akan ditinjau adalah kontrak konstruksi antara penyedia dana dengan pengguna dana, yaitu antara pihak bank dengan owner dan kontrak konstruksi antara owner sebagai pengguna jasa dengan pihak kontraktor sebagai penyedia jasa konstruksi. Sebagai acuan dasar kontrak adalah studi kelayakan yang didalamnya telah terinci mengenai dokumen proyek konstruksi yang lengkap seperti gambar kerja, rencana anggaran biaya, spesifikasi proyek, dan time schedulle. Adanya kebijakan dari Bank Indonesia mempengaruhi bentuk kontrak terutama mengenai aspek pembayaran dan pembiayaan proyek. Pembiayaan proyek konstruksi yang bersifat sebagai pinjaman investasi, memiliki syarat bahawa pihak bank hanya menyediakan 60% sampai dengan 75% dari nilai
proyek konstruksi yang akan didanai. Sedangkan sisa nilai proyek konstruksi merupakan dana sendiri (self financial). Oleh sebab itu maka segala sesuatu yang telah terangkum dalam studi kelayakan menjadi acuan dasar terealisasinya proyek konstruksi yang dimaksud. Dalam kata lain, dokumen proyek konstruksi yang ada dalam studi kelayakan merupakan syarat minimal yang harus terealisasi dalam proyek konstruksi. Pengembangan yang terjadi di lapangan yang merupakan pekerjaan tambah diserahkan sepenuhnya kepada owner dengan Appraisal sebagai pihak pengawas lapangan yang akan mendata dan menyetujui pekerjaan tambah kurang yang terjadi di lapangan. Sehingga di akhir proyek, appraisal akan menilai kembali secara keseluruhan (tahap pasca proyek konstruksi), mengenai nilai proyek konstruksi setelah terealisasi. Pihak bank akan mengetahui secara akurat mengenai self finansial yang telah disediakan owner, hal ini juga akan menjadi acuan bagi pinjaman berikutnya untuk memperluas ataupun mengembangan proyek konstruksi tersebut. Kontrak konstruksi antara owner dengan pihak kontraktor ikut menjadi dasar dalam kontrak antara pihak bank dengan owner untuk suatu proyek konstruksi yang dimaksud. Adapun yang disyaratkan oleh Bank Indonesia, bahwa proyek konstruksi tersebut harus dikerjakan oleh kontraktor yang memiliki badan hukum. Seperti halnya dalam syarat kontrak konstruksi di indonesia yang telah diatur oleh Pemerintah Indonesia, itulah yang menjadi dasar acuan untuk penunjukan kontraktor yang akan melaksanakan proyek konstruksi tersebut. Kontrak antara pihak bank dengan owner untuk pelaksanaan suatu proyek konstruksi akan ditandatangani dan disepakati kedua belah pihak jika seluruh
syarat seperti dokumen proyek lengkap terangkum dalam studi kelayakan, dan telah terbitnya kontrak konstruksi antara owner dengan pihak kontraktor yang akan melaksanakan proyek konstruksi. Dalam kontrak tersebut telah diatur mengenai cara pembayaran termin kepada owner oleh pihak bank beserta syarat-syarat yang harus dipenuhi pihak owner pengenai prestasi fisik pekerjaan konstruksi. 2.7.1. Bentuk Kontrak Konstruksi Kontrak konstruksi dibedakan menjadi beberapa bentuk (Nazarkhan Yasin, 2006). a).
Lump Sum Price, atau Fixed lump sum price. Merupakan kontrak konstruksi atas penyelesaian seluruh pekerjaan dalam jangka waktu tertentu dengan jumlah harga kontrak yang pasti dan tetap, sepanjang gambar dan spesifikasi teknis tidak berubah. Resiko yang mungkin terjadi selama pelaksanaan menjadi tanggungan pihak penyedia dana.
b). Unit Price, atau Fixed unit price. Merupakan kontrak konstruksi atas penyelesaian seluruh pekerjaan dalam jangka waktu tertentu berdasarkan harga satuan yang pasti dan tetap untuk setiap satuan pekerjaan dengan spesifikasi teknik tertentu, dimana volume pekerjaan didasarkan pada hasil pengukuran bersama atas volume pekerjaan yang benar-benar telah dilaksanakan oleh penyedia jasa.
c). Biaya ditambah imbalan, atau Cost plus fee. Merupakan kontrak konstruksi atas penyelesaian pekerjaan dalam jangka waktu tertentu, diman jenis pekerjaan dan volumenya belum diketahui
secara
pasti,
sedangkan
pembayaranya
dilakukan
berdasarkan pengeluaran untuk pekerjaan (bahan, upah, sewa alat dan lain-lain) ditambah dengan imbalan jasa yang telah disepakati oleh para pihak baik pihak bank atau pihak owner. d).
Gabungan antara tipe-tipe diatas merupakan kontrak konstruksi atas penyelesaian pekerjaan dalam jangka waktu tertentu, dimana cara pemberian imbalan jenis-jenis pekerjaan terdiri dari gabungan lump sum dengan unit price, lump sum dengan cost plust fee, atau unit price dengan cost plus fee.
2.7.2. Kontrak konstruksi menurut cara pembayaran. Menurut cara pembayarannya, kontrak konstruksi dapat dibedakan menjadi 3 macam (Nazarkhan Yasin, 2006). a). Cara Pembayaran Bulanan (Monthly Payment). Dalam system pembayaran ini, prestasi penyedia jasa dihitung setiap akhir bulan. Setelah prestasi itu diakui pengguna jasa, maka penyedia jasa dibayar sesuai prestasi tersebut. Kelemahan cara ini adalah berapa pun kecilnya prestasi penyedia jasa pada suatu bulan tertentu tetap harus dibayar. Hal ini sangat mempengaruhi prestasi pekerjaan yang seharusnya dicapai sesuai jadwal pelaksanaan sehingga dapat membahayakan waktu penyelesaian.
b). Cara Pembayaran Atas Prestasi (Stage Payment). Pembayaran dilakukan berdasarkan prestasi/ kemajuan pekerjaan yang telah dicapai sesuai dengan ketentuan dalam kontrak. Besarnya prestasi dinyatakan dalam persentase, sehingga sering disebut pembayaran termin/ angsuran. Namun prestasi yang dimaksud tidak semata-mata adalah prestasi pekerjaan tetapi juga prestasi bahan yang telah ada di lapangan. Untuk lebih jelas dan mengikat, hendaknya kontrak seperti ini dijelaskan bahwa bahan bangunan yang berada di proyek adalah bahan bangunan yang memang benar-benar untuk kegiatan proyek tersebut, dan persentase nilai untuk bahan bangunan di lapangan nilainya kecil. c). Pendanaan Penuh dari Penyedia Jasa. Dalam bentuk kontrak dengan sistem/cara seperti ini, penyedia jasa harus mendanai dahulu seluruh proyek sesuai nilai kontrak, setelah selesai pekerjaan
mencapai
100%
prestasinya,
maka
kontraktor
berhak
mendapatkan 95% nilai proyek, sedangkan 5% lagi merupakan jaminan untuk masa tanggungan sesuai kontrak.
2.8. Kerangka Teoretis KONSEP IDE DASAR
OWNER
APPRAISAL
BANK GAMBAR RENCANA RENCANA ANGGARAN BIAYA
STUDI KELAYAKAN
ANALISA KEUANGAN
LAPORAN STUDI KELAYAKAN
ANALISA DAMPAK LINGKUNGAN ANALISA PENDAPATAN KELAYAKAN PROYEK
KESESUAIAN NILAI PASAR
DATA PROYEK LEGALITAS PROYEK
PENILAIAN PROYEK
PENDEKATAN DATA PASAR
LAPORAN APPRAISAL
PENDEKATAN PENDAPATAN PENDEKATAN BIAYA
KESESUAIAN NILAI PASAR
NILAI PASAR WAJAR PROYEK KONSTRUKSI
DATA PROYEK PENGAWASAN PROYEK
PROSES KONSTRUKSI
PENDEKATAN BIAYA (RAB)
LAPORAN PENGAWASAN
ANALISA KEUANGAN PROYEK PEMBINAAN PROYEK
KESESUAIAN NILAI PASAR DATA PROYEK LEGALITAS PROYEK PENDEKATAN DATA PASAR
LAPORAN RE APPRAISAL
PASCA KONSTRUKSI PENDEKATAN PENDAPATAN PENDEKATAN BIAYA (RAB) NILAI PROYEK PASCA KONSTRUKSI
Gambar 2.1 Kerangka Teoritis Bagan kerangka teoretis di atas menunjukkan bahwa tugas Appraisal sebagai penengah antara owner dengan pihak Bank dalam proses peminjaman dana untuk proyek konstruksi dari tahap penyusunan studi kelayakan, tahap penilaian proyek konstruksi, tahap proses konstruksi dan tahap pasca konstruksi, untuk mencapai nilai pasar wajar.
