8
BAB II KAJIAN PUSTAKA
2.1. Pengertian Studi Kelayakan Pedoman Penyusunan Studi Kelayakan Rumah Sakit (2012) menyebutkan bahwa yang dimaksud dengan studi kelayakan bisnis merupakan penelitian terhadap rencana bisnis yang menganalisis layak atau tidak bisnis dibangun, tetapi juga saat dioperasikan secara rutin dalam rangka pencapaian keuntungan yang maksimal untuk waktu yang tidak ditentukan, misalnya rencana peluncuran produk baru. Menurut Georgakellos dan Marcis (2009), dikatakan bahwa : ―Feasibility studies aim to objectively and rationally uncover the strengths and weaknesses of an existing business or proposed venture, opportunities and threats present in the environment, the resources required to carry through, and ultimately the prospects for success‖. ―Studi kelayakan bertujuan untuk secara obyektif dan rasional mengungkap kekuatan dan kelemahan dari bisnis yang sudah ada atau usaha yang diusulkan, peluang dan ancaman yang ada di lingkungan, sumber daya yang diperlukan untuk melaksanakan, dan akhirnya prospek untuk sukses‖. Feasibility Study menurut Wikipedia didefinisikan sebagai : ―The feasibility study is an evaluation and analysis of the potential of a proposed project which is based on extensive investigation and research to support the process of decision making‖.
9
―Studi kelayakan adalah evaluasi dan analisis potensi dari proyek yang diusulkan yang didasarkan pada penyelidikan dan penelitian luas untuk mendukung proses pengambilan keputusan‖. Pengertian studi kelayakan menurut O’Brien (2005) adalah studi awal untuk merumuskan informasi yang dibutuhkan oleh pemakai akhir, kebutuhan sumber daya, biaya, manfaat dan kelayakan proyek yang diusulkan.
2.2. Tujuan Dilakukan Studi Kelayakan Suratman (2001) menyebutkan tujuan/manfaat studi kelayakan proyek adalah memberikan masukan informasi kepada decision maker dalam rangka untuk memutuskan dan menilai alternatif proyek investasi yang akan dilakukan. Belum ada kesepakatan tentang aspek apa saja yang perlu diteliti, aspek-aspek apa saja yang akan dipelajari terlebih dahulu untuk melakukan studi kelayakan, tetapi umumnya penelitian akan dilakukan terhadap aspek-aspek seperti aspek hukum, sosial ekonomi dan budaya, aspek pasar dan pemasaran, aspek teknis dan teknologi, aspek manajemen, aspek keuangan, tergantung pada besar kecilnya dana yang tertanam dalam investasi tersebut. Aspek-aspek yang dikaji dalam studi kelayakan meliputi : 1). Aspek hukum, sosial ekonomi dan budaya Secara khusus, aspek hukum, sosial ekonomi dan budaya kurang mendapat perhatian dari pemrakarsa maupun penyusun studi kelayakan proyek. Padahal, dalam kenyataannya justru aspek ini menjadi dasar dari aspekaspek yang lain dalam menentukan kelayakan suatu proyek investasi.
10
Tidak jarang suatu proyek batal dibangun terbentur masalah legalitas, klaim dari masyarakat setempat dan sebagainya. 2). Aspek pasar dan pemasaran Banyak yang menyatakan bahwa aspek pasar dan pemasaran merupakan aspek yang paling utama dan pertama dilakukan pengkajian dalam usulan proyek investasi, alasannya adalah tidak akan mungkin suatu proyek didirikan dan dioperasikan jika tidak ada pasar yang siap menerima produk perusahaan. 3). Aspek teknis dan teknologi Kajian aspek teknis dan teknologis menitikberatkan pada penilaian atas kelayakan proyek dari sisi teknis dan teknologi. Penilaian meliputi penentuan lokasi proyek, penentuan model bangunan proyek, pemilihan mesin, peralatan lainnya, teknologi yang diterapkan, dan lay out serta penentuan skala operasi. 4). Aspek manajemen Konsep
dasar
manajemen
adalah
perencanaan,
pengorganisasian,
pelaksanaan dan pengendalian suatu aktivitas yang bertujuan untuk mengalokasikan sumber daya sehingga mempunyai nilai tambah. Dalam kaitannya dengan rencana pendirian sebuah proyek, aspek manajemen perlu dikaji agar proyek yang didirikan dan dioperasikan nantinya dapat berjalan dengan lancar. Aspek manajemen yang dikaji mencakup manajemen dalam pembangunan fisik proyek dan manajemen saat proyek nantinya dioperasikan.
11
5). Aspek Keuangan Aspek keuangan merupakan faktor yang menentukan dalam melakukan studi kelayakan artinya walaupun aspek-aspek yang lain mendukung namun kalau tidak tersedia dana hanya sia-sia belaka. Aspek keuangan berkaitan dengan bagaimana menentukan kebutuhan jumlah dana dan sekaligus pengalokasiannya serta mencari sumber dana yang bersangkutan dengan cara efisien, sehingga memberikan tingkat keuntungan yang menjanjikan bagi investor. Investor dalam menentukan jumlah dana dan pengalokasian dana, harus dapat menentukan berapa besar seharusnya dana yang ditanamkan kedalam proyek investasi dan mengalokasikan secara tepat ke dalam aktiva tetap dan modal kerja, sehingga dapat mengestimasikan proyek aliran kas dari proyek yang diusulkan. Sementara itu mencari sumber dana, investor harus dapat menentukan tingkat biaya modal (cost of capital) yang paling rendah sehingga dapat ditutup dengan tingkat pengembalian yang diharapkan (expected rate of return) dari proyek investasi yang diusulkan.
Pihak-pihak yang berkepentingan dalam studi kelayakan bisnis menurut Sofyan (2003) adalah : 1). Pihak Investor Bagi pihak investor studi kelayakan bisnis ditujukan untuk melakukan penilaian dari kelayakan usaha atau proyek untuk menjadi masukan yang berguna karena sudah mengkaji berbagai aspek seperti aspek pasar, aspek teknis dan operasi, aspek organisasi dan manajemen,
12
aspek lingkungan dan aspek finansial secara komprehensif dan detail sehingga dapat dijadikan dasar bagi investor untuk membuat keputusan investasi secara lebih objektif. 2). Analis Bagi Analis studi kelayakan adalah suatu alat yang berguna yang dapat dipakai sebagai penunjang kelancaran tugas-tugasnya dalam melakukan penilaian usaha baru, pengembangan usaha atau menilai kembali usaha yang sudah ada. 3). Masyarakat Bagi masyarakat hasil studi kelayakan bisnis merupakan suatu peluang untuk meningkatkan kesejahteraan dan perekonomian rakyat baik yang terlibat langsung maupun yang muncul dari akibat adanya nilai tambah sebagai akibat adanya usaha atau proyek tersebut. 4). Pemerintah Bagi pemerintah, dari sudut pandangan mikro, hasil dari studi kelayakan ini bagi pemerintah terutama untuk tujuan pengembangan sumber daya baik dalam pemanfaatan sumber-sumber alam maupun pemanfaatan sumber daya manusia, berupa penyerapan tenaga kerja, selain itu, adanya usaha baru atau berkembangnya usaha lama sebagai hasil dari studi kelayakan bisnis yang dilakukan oleh individu atau badan usaha tentunya akan menambah pemasukan pemerintah baik dari pajak penambahan nilai (PPN) maupun dari pajak penghasilan (PPH) dan retribusi berupa biaya perijinan, pendaftaran dan
13
administrasi, dan lainnya yang layak diterima sesuai dengan ketentuan yang berlaku. Secara makro pemerintah dapat berharap dari keberhasilan studi kelayakan bisnis ini adalah untuk mempercepat pertumbuhan ekonomi daerah ataupun sehingga tercapai pertumbuhan atau kenaikan income per kapita.
2.3. Investasi 2.3.1. Pengertian Investasi Suratman (2001) menyatakan, investasi atau penanaman modal di dalam perusahaan tidak lain adalah menyangkut penggunaan sumber-sumber yang diharapkan akan memberikan imbalan (pengembalian) yang menguntungkan dimasa mendatang. Haming dan Basalamah (2010) mengungkapkan, investasi secara umum diartikan sebagai keputusan mengeluarkan dana pada saat sekarang ini untuk membeli aktiva riil (tanah, rumah, mobil, dan sebagainya) atau aktiva keuangan (saham, obligasi, reksadana, wesel, dan sebagainya) dengan tujuan untuk mendapatkan penghasilan yang lebih besar di masa yang akan datang. Tandelilin (2001), investasi adalah komitmen atas sejumlah dana atau sumber daya lainnya yang dilakukan pada saat ini, dengan tujuan memperoleh sejumlah keuntungan di masa datang. Jones (2004) menyatakan, investasi merupakan suatu kegiatan penempatan dana pada sebuah atau sekumpulan aset selama periode tertentu dengan harapan dapat memperoleh penghasilan dan/atau peningkatan nilai investasi. Pengertian investasi tersebut menunjukkan bahwa tujuan investasi adalah meningkatkan
14
kesejahteraan investor, baik sekarang maupun dimasa yang akan datang (Dhuwita, 2003). Investasi dapat diartikan sebagai kegiatan menanamkan modal baik langsung maupun tidak langsung, dengan harapan pada waktunya nanti pemilik modal mendapatkan sejumlah keuntungan dari hasil penanaman modal tersebut (Hamid, 2005). Menurut Sharpe dkk (1997), investasi berarti mengorbankan dolar sekarang untuk dolar pada masa depan. Horne (1981) juga menyatakan bahwa investasi adalah kegiatan yang memanfaatkan pengeluaran kas pada saat sekarang untuk mengadakan barang modal guna menghasilkan penerimaan yang lebih besar di masa yang akan datang. Selanjutnya, Fitzgerald (1978) menyebutkan bahwa investasi adalah aktivitas yang berkaitan dengan usaha penarikan sumber-sumber (dana) yang dipakai untuk mengadakan barang modal pada saat sekarang, dan dengan barang modal itu akan dihasilkan aliran produk baru dimasa yang akan datang. Mengorbankan uang artinya menanamkan sejumlah dana dalam suatu usaha saat sekarang atau saat investasi dimulai, disertai pengharapan pengembalian investasi dengan tingkat keuntungan yang diharapkan di masa yang akan datang dalam waktu tertentu. Pengorbanan dalam bentuk dana yang dilakukan mengandung kepastian, sedangkan hasil yang diharapkan di masa mendatang bersifat tidak pasti, tergantung kondisi di masa akan datang. Investasi dapat dilakukan dalam berbagai bidang usaha, oleh karena itu investasi pun dibagi dalam beberapa jenis. Dalam praktiknya, jenis investasi dibagi dua macam, yaitu :
15
1). Investasi nyata (real investment), merupakan investasi yang dibuat dalam harta tetap (fixed asset) seperti tanah, bangunan, peralatan, atau mesin-mesin. 2). Investasi finansial (financial Investment), merupakan investasi dalam bentuk kontrak kerja, pembelian saham atau obligasi, atau surat berharga lainnya seperti sertifikat deposito. Investasi dapat pula diartikan penanaman modal dalam suatu kegiatan yang memiliki jangka waktu relatif panjang dalam berbagai bidang usaha. Penanaman modal yang ditanamkan dalam arti sempit berupa proyek tertentu baik bersifat fisik ataupun non fisik, seperti proyek pendirian pabrik, pembangunan gedung, proyek penelitian dan pengembangan. Jenis investasi yang dapat diukur labanya ada dua yaitu : 1). Penggantian mesin dan equipment Investasi penggantian dan equipment mesin ini untuk melihat suatu kinerja mesin lama dengan mesin baru yang dapat memberikan biaya yang lebih hemat dalam masa operasionalnya dan besarnya dana investasi yang ditanamkan. 2). Pengenalan proyek baru atau perluasan usaha Melihat dan menilai proyek baru atau perluasan yang akan dilakukan dapat memberikan laba terhadap dana yang diinvestasikan untuk proyek baru atau perluasan usaha. Strategi ekspansi (perluasan), pada prinsipnya, strategi ini menekankan pada penambahan/perluasan produk, pasar dan fungsi dalam perusahaan sehingga aktivitas perusahaan meningkat.
16
Pelaksanaan sebuah proyek memerlukan sejumlah investasi yang harus dikeluarkan, menurut Siswanto Sutojo (2002) investasi didefinisikan sebagai upaya menanamkan faktor produksi yang langka pada proyek tertentu (baru atau perluasan), pada lokasi tertentu, dalam jangka waktu menengah atau panjang.
2.3.2. Tujuan Keputusan Investasi Jones (1998) menyatakan bahwa, tujuan dari investasi adalah mendapatkan suatu tingkat pendapatan yang diharapkan di masa mendatang dengan mengorbankan kekayaan saat ini. Menurut Husnan dan Muhamad (2000), tujuan paling tepat dari pengambilan keputusan untuk melakukan investasi adalah untuk memaksimumkan nilai pasar modal sendiri (saham).
2.3.3. Aspek Penilaian Kelayakan Investasi Menurut Husnan (2000), untuk melakukan studi kelayakan, terlebih dahulu harus ditentukan aspek-aspek apa saja yang akan dipelajari, walaupun belum ada kesepakatan tentang aspek apa saja yang perlu diteliti, tetapi pada umumnya penelitian akan dilakukan terhadap aspek-aspek pasar, aspek dan teknis keuangan, aspek hukum dan aspek ekonomi sosial negara. Tergantung pada besar kecilnya dana yang tertanan dalam investasi tersebut, maka terkadang juga ditambah studi tentang dampak sosial.
17
2.3.3.1. Aspek Pasar dan Pemasaran Pasar dan pemasaran merupakan dua sisi yang tidak dapat dipisahkan satu sama lainnya. Pasar dan pemasaran memiliki tingkat ketergantungan yang tinggi dan saling mempengaruhi satu sama lainnya. Setiap ada kegiatan pasar selalu diikuti oleh pemasaran dan setiap kegiatan pemasaran adalah untuk mencari atau menciptakan suatu pasar. Penelitian dikatakan layak dalam aspek pasar dan pemasaran apabila perusahaan yang akan melakukan investasi memiliki peluang pasar yang diinginkan, atau dengan kata lain, seberapa besar potensi pasar yang ada untuk produk yang ditawarkan dan seberapa besar market share yang dikuasai oleh para pesaing dewasa ini, serta bagaimana strategi pemasaran yang akan dijalankan untuk menangkap peluang pasar yang ada. Potensi pasar akan menentukan posisi ada tidaknya pasar yang akan dimasuki serta tingkat harga yang ditawarkan. Menurut Stanton (2000) dan Umar (2001), pasar merupakan kumpulan orang-orang yang mempunyai keinginan untuk puas, uang untuk belanja, dan kemampuan untuk membelanjakannya. Kasmir dan Jakfar (2012) menyebutkan, pengertian pasar secara sederhana dapat diartikan sebagai tempat bertemunya para penjual dan pembeli untuk melakukan transaksi. Pengertian ini mengandung arti pasar memiliki tempat atau lokasi tertentu sehingga memungkinkan pembeli atau penjual bertemu untuk melakukan transaksi jual beli produk baik barang maupun jasa.
18
Dalam
merencanakan
sebuah
bisnis
perusahaan
dapat
mengejar
keseluruhan pasar yang tersedia atau berkonsentrasi pada segmen-segmen tertentu sehingga sasaran lebih mudah untuk dikuasai. Pasar sasaran (juga disebut pasar yang terlayani) adalah bagian dari pasar tersedia yang memenuhi syarat dan telah diputuskan oleh perusahaan untuk dimasuki. Perusahaan pada akhirnya akan melakukan penjualan kepada sejumlah pembeli tertentu di pasar sasarannya. Pasar yang tertembus adalah sekumpulan konsumen yang telah membeli produk perusahaan. Definisi pasar itu merupakan perangkat yang berguna untuk perencanaaan pasar, karena merupakan titik awal membuat pengukuran permintaan (demand measurement). Pengertian lain yang lebih luas tentang pasar adalah himpunan pembeli nyata dan pembeli potensial atas suatu produk. Berdasarkan pengertian ini mengandung arti bahwa pasar merupakan kumpulan atau himpunan dari para pembeli, baik pembeli nyata maupun pembeli potensial atas suatu produk atau jasa tertentu. Pasar nyata maksudnya adalah himpunan konsumen yang memiliki minat, pendapatan, dan akses pada suatu produk atau jasa tertentu. Konsumen di pasar nyata biasanya pasti melakukan transaksi, hal ini disebabkan konsumen didukung dengan minat atau keinginan untuk membeli serta memiliki pendapatan atau akses. Jika masih merupakan keinginan dan suatu saat apabila telah memiliki pendapatan dan ada akses mereka akan membeli, kelompok ini merupakan pasar potensial.
19
Umar (2001) menyatakan, pasar juga dapat diartikan pula sebagai suatu mekanisme yang terjadi antara pembeli dan penjual atau tempat pertemuan antara kekuatan permintaan dan penawaran untuk membentuk suatu harga. Konsep utama dalam pengukuran permintaan adalah permintaan pasar. Kasmir dan Jakfar (2012) menyebutkan, yang dimaksud dengan permintaan adalah jumlah barang dan jasa yang diminta konsumen pada berbagai tingkat harga pada suatu waktu tertentu. Secara umum, faktor-faktor yang mempengaruhi permintaan suatu barang atau jasa adalah : 1) Harga barang itu sendiri. 2) Harga barang lain yang memiliki hubungan (barang pengganti atau barang pelengkap). 3) Pendapatan. 4) Selera 5) Jumlah penduduk. 6) Faktor khusus (akses). Pengertian penawaran menurut Kasmir dan Jakfar (2012) yaitu jumlah barang atau jasa yang ditawarkan produsen pada berbagai tingkat harga pada suatu waktu tertentu. Faktor-faktor yang mempengaruhi penawaran suatu barang atau jasa adalah : 1) Harga barang itu sendiri. 2) Harga barang lain yang memiliki hubungan (barang pengganti atau barang pelengkap). 3) Teknologi
20
4) Harga Input 5) Tujuan perusahaan 6) Faktor khusus (akses). Selain memperkirakan potensi total dan potensi wilayah, perusahaan perlu mengetahui penjualan industri aktual yang terjadi di pasarnya. Tugas itu berarti mengidentifikasikan pesaing-pesaingnya dan mengestimasi penjualan mereka. Asosiasi perdagangan industri akan sering mengumpulkan dan menerbitkan angka total penjualan industri, meskipun biasanya tidak menyusun daftar penjualan masing-masing perusahaan secara terpisah. Berdasarkan informasi itu, masingmasing perusahaan dapat mengevaluasi kinerjanya terhadap industri keseluruhan. Penjualan perusahaan dianggap meningkat 5 persen per tahun, dan penjualan industri meningkat 10 persen, perusahaan itu sebenarnya kehilangan posisi relatif di industrinya. Mengestimasi permintaan di masa datang menurut Kotler (2006), perusahaan-perusahaan umumnya menggunakan prosedur tiga tahap untuk mempersiapkan
ramalan
penjualan.
Mula-mula,
dipersiapkan
ramalan
perekonomian makro, lalu diikuti oleh ramalan industri, setelah itu diikuti oleh ramalan penjualan perusahaan. Ramalan perekonomian makro membutuhkan proyeksi tingkat inflasi, pengangguran, tingkat suku bunga, pengeluaran konsumen, investasi bisnis, pengeluaran pemerintah, ekspor netto, dan variabelvariabel lainnya. Hasil akhirnya adalah ramalan produk nasional bruto, yang kemudian digunakan bersama dengan indikator-indikator lingkungan lainnya, untuk membuat ramalan penjualan industri, sehingga pada akhirnya perusahaan
21
menurunkan angka ramalan penjualannya dengan mengasumsikan bahwa perusahaan akan mendapatkan sejumlah pangsa pasar tertentu. Jumlah permintaan dan penawaran serta jenis barang yang ada di pasar saat ini dapat dijadikan dasar untuk mengetahui struktur pasar atas produk atau jasa tersebut. Jadi, kalau kita menanamkan investasi untuk menghasilkan suatu produk atau jasa, maka pengenalan struktur pasar yang ada mutlak diperlukan sebelum produk atau jasa tersebut diluncurkan, agar strategi dan kebijakan tentang pemasaran yang diambil benar-benar tepat sasaran. Pengertian pemasaran yang dikemukakan oleh Kotler (2006) adalah suatu proses sosial dan manajerial dengan tujuan individu dan kelompok memperoleh apa yang mereka butuhkan dan inginkan dengan cara menciptakan serta mempertukarkan produk dan nilai dengan pihak lain. Pemasaran dapat pula diartikan sebagai upaya untuk menciptakan dan menjual produk kepada berbagai pihak
dengan
maksud
tertentu.
Pemasaran
berusaha
menciptakan dan
mempertukarkan produk baik barang maupun jasa kepada konsumen di pasar. Penciptaan produk tentu saja didasarkan kepada kebutuhan dan keinginan pasar. Akan sangat berbahaya jika penciptaan produk tidak didasarkan kepada keinginan dan kebutuhan konsumen.
2.3.3.1.1. Segmentasi Pasar, Pasar Sasaran, dan Posisi Pasar Agar investasi atau bisnis yang akan dijalankan dapat berhasil dengan baik, maka sebelumnya perlu dilakukan strategi bersaing yang tepat. Unsur strategi persaingan ini adalah menentukan segmentasi pasar (segmentation),
22
menetapkan pasar sasaran (targeting), dan menentukan posisi pasar (positioning), atau sering disebut dengan STP. Segmentasi pasar artinya membagi pasar menjadi beberapa kelompok pembeli yang berbeda yang mungkin memerlukan produk atau marketing mix yang berbeda pula. Segmentasi pasar perlu dilakukan mengingat di dalam suatu pasar terdapat banyak pembeli yang berbeda keinginan dan kebutuhannya. Oleh karena itu setiap perbedaan memiliki potensi untuk menjadi pasar sendiri. Melakukan segmentasi pasar terdapat beberapa variabel yang harus diperhatikan. Tujuannya adalah agar segmentasi yang telah dilakukan tepat sasaran. Salah dalam menentukan variabel segmen akan berdampak gagalnya sasaran yang ingin dicapai. Variabel untuk melakukan segmentasi terdiri dari segmentasi pasar konsumen dan segmentasi pasar industrial. Berikut ini adalah variabel utama untuk melakukan segmentasi pasar konsumen menurut Kotler (2006), antara lain :
1) Segmentasi berdasarkan geografis terdiri dari : a. bangsa b. provinsi c. kabupaten d. kecamatan e. iklim 2) Segmentasi berdasarkan demografis terdiri dari : a. umur b. jenis kelamin
23
c. ukuran keluarga d. daur hidup keluarga e. pendapatan f. pekerjaan g. pendidikan h. agama i. ras j. kebangsaan 3) Segmentasi berdasarkan psikografis terdiri dari : a. kelas sosial b. gaya hidup c. karakteristik kepribadian 4) Segmentasi berdasarkan perilaku terdiri dari : a. pengetahuan b. sikap c. kegunaan d. tanggapan terhadap suatu produk Sedangkan variabel utama untuk melakukan segmentasi pasar industrial adalah sebagai berikut : 1) Segmentasi berdasarkan demografis terdiri dari : a. jenis industri b. besar perusahaan c. lokasi perusahaan
24
2) Karakteristik pengoperasian terdiri dari : a. teknologi yang difokuskan b. status pengguna (berat, sedang, atau ringan) c. kemampuan pelanggan 3) Pendekatan pembeli terdiri dari : a. organisasi berfungsi pembeli b. sifat hubungan yang ada c. struktur kekuatan d. kebijakan pembelian umum e. kriteria 4) Karakteristik personel industri terdiri dari : a. kesamaan pembeli b. sikap terhadap risiko c. kesetiaan 5) Faktor situasional terdiri dari : a. urgensi b. pengguna khusus c. besarnya pesanan Menetapkan pasar sasaran (market targeting) secara umum didefinisikan sebagai cara mengevaluasi keaktifan setiap segmen, kemudian memilih salah satu dari segmen pasar atau lebih untuk dilayani. Menetapkan arah sasaran dengan cara mengembangkan ukuran dan daya tarik segmen kemudian memilih segmen sasaran yang diinginkan.
25
Kegiatan menetapkan pasar sasaran meliputi : 1) Evaluasi segmen pasar (1) Ukuran dan pertumbuhan segmen seperti data tentang penjualan terakhir, proyeksi laju pertumbuhan dan margin laba dari tiap segmen. (2) Struktural segmen yang menarik dilihat dari segi profitabilitas. Kurang menarik apabila terdapat pesaing yang kuat dan agresif. (3) Sasaran dan sumberdaya perusahaan. Memperhatikan energi yang dimiliki perusahaan, yaitu ketersediaan sumber daya manusia termasuk ketrampilan yang dimilikinya. 2) Memilih Segmen, yaitu menentukan satu atau lebih segmen yang memiliki nilai tinggi bagi perusahaan, menentukan segmen mana dan berapa banyak yang dapat dilayani : (1) Pemasaran serba sama, melayani semua pasar dan tawaran pasar dalam arti tidak ada perbedaan. Mencari apa yang sama dalam kebutuhan konsumen. Keuntungannya adalah dapat lebih menghemat biaya. (2) Pemasaran serba aneka, merancang tawaran untuk semua pendapatan, tujuan atau kepribadian. Untuk pasar ini memerlukan biaya tinggi. (3) Pemasaran terpadu, khusus untuk sumber daya manusia yang terbatas. Menentukan posisi Pasar (Market Positioning) adalah menentukan posisi yang kompetitif untuk produk atau suatu pasar. Kegiatan ini dilakukan setelah menentukan segmen mana yang akan dimasuki maka harus pula menentukan posisi mana yang ingin ditempati dalam segmen tersebut.
26
Posisi produk adalah bagaimana suatu produk yang didefinisikan oleh konsumen atas dasar atribut-atributnya. Tujuan penetapan posisi pasar (market positioning) adalah untuk membangun dan mengkomunikasikan keunggulan bersaing produk yang dihasilkan ke dalam benak konsumen.
2.3.3.1.2. Strategi Bauran Pemasaran (Marketing Mix) Pengertian marketing mix menurut Kotler (2006) adalah : “Marketing mix is the set of marketing foola that the firm uses to pursite its marketing objectives in the target market‖. Sedangkan, pengertian marketing mix William J. Stanston, (2000) adalah : “Marketing mix is the term that is used to described the combination of the four inputs that constitute the core of an organization’s marketing system. These four elements are the product offering, the price structure, the promotion activities, and the distribution system”. Berdasarkan definisi-definisi tersebut maka dapat dinyatakan
bahwa
marketing mix merupakan kombinasi dari empat variabel yang merupakan inti dari sistem pemasaran perusahaan dan dapat dikendalikan oleh perusahaan seefektif mungkin. Variabel-variabel tersebut dapat dikelompokkan menjadi empat kelompok utama yang dikenal dengan 4 p yaitu : 1) Product (Produk) Definisi product menurut Kotler adalah : “A product is a thing that can be offered to a market to satisfy a want or need”. Produk adalah sesuatu yang bisa
27
ditawarkan ke pasar untuk mendapatkan perhatian, pembelian, pemakaian, atau konsumsi yang dapat memenuhi keinginan atau kebutuhan. 2) Price (Harga) Definisi price menurut Kotler adalah : “price is the amount of money charged for a product or service. More broadly, price is the sum of all the value that consumers exchange for the benefits of having or using the product or service”. Harga adalah sejumlah uang yang dibebankan untuk sebuah produk atau jasa. Secara lebih luas, harga adalah keseluruhan nilai yang ditukarkan konsumen untuk mendapatkan keuntungan dari kepemilikan terhadap sebuah produk atau jasa. Stanton mendefinisikan harga: “Price is the amount of money and or goods needed to acquire some combination of another goods and its companying services”. Pengertian di atas mengandung arti bahwa harga adalah sejumlah uang dan atau barang yang dibutuhkan untuk mendapatkan kombinasi dari barang yang lain yang disertai dengan pemberian jasa. Harga merupakan elemen dari bauran pemasaran yang bersifat fleksibel, dimana suatu saat harga akan stabil dalam waktu tertentu tetapi dalam seketika harga dapat juga meningkat atau menurun dan juga merupakan satu-satunya elemen yang menghasilkan pendapatan dari penjualan. Perusahaan menetapkan suatu harga dengan melakukan pendekatan penetapan harga secara umum yang meliputi satu atau lebih diantara tiga perangkat perimbangan berikut ini yakni: (1) Cost-Based Pricing (Penetapan harga berdasarkan biaya)
28
(a) Cost-Plus-Pricing (Penetapan harga plus biaya) Metode ini merupakan metode penelitian harga yang paling sederhana, dimana metode ini menambah standar mark-up terhadap biaya produk. (b) Break Even Analysis and Target Profit Pricing (Analisis peluang pokok dan penetapan harga laba sasaran). Suatu metode yang digunakan perusahaan untuk menetapkan harga apakah akan break even atau membuat target laba yang akan dicari.
(2) Value-Based Pricing (Penetapan harga berdasarkan nilai) Metode ini menggunakan satu persepsi nilai dari pembeli (bukan dari biaya penjualan) untuk menetapkan suatu harga. (3) Competition-Based Pricing (Penetapan harga berdasarkan persaingan) (a) Going-rate Pricing (Penetapan harga berdasarkan harga yang berlaku) Perusahaan
mendasarkan
harganya
pada
harga
pesaing
dan
kurang
memperhatikan biaya dan permintaannya. Perusahaan dapat mengenakan harga yang sama, lebih tinggi atau lebih rendah dan pesaing utamanya. (b) Scaled-Bid Pricing (Penetapan harga penawaran tertutup) Perusahaan menetapkan pesaing dan bukan berdasarkan hubungan yang kaku atas biaya atau permintaan perusahaan. 3) Promotion (Promosi) Definisi Promotion menurut Stanton adalah :“Promotionmix is the combination of operasional selling, sales person, public relation. These are the promotional tools that help an organization to achieve its marketing objective”. Sedangkan menurut Kotler yang dimaksud dengan promosi adalah : “Promotion
29
includes all the activities the company undertakes to communicate and promote its product the target market”. Menurut Kotler promotion tools didefinisikan sebagai berikut : (1) Advertising (Periklanan) Suatu promosi barang atau jasa yang sifatnya non personal dilakukan oleh sponsor yang diketahui. (2) Personal selling (Penjualan perorangan) Penjualan perorangan yang dilakukan oleh para wiraniaga yang mencoba dan membujuk untuk melakukan penjualan sekaligus. (3) Sales promotion (Promosi penjualan) Suatu kegiatan yang dimaksud untuk membantu mendapatkan konsumen yang bersedia membeli produk atau jasa suatu perusahaan. (4) Public relation (Publisitas) Suatu kegiatan pengiklanan secara tidak langsung dimana produk atau jasa suatu perusahaan disebarluaskan oleh media komunikasi. 4) Place (Tempat) Definisi Place menurut Kotler mengenai distribusi adalah : “The various the company undertakes to make the product accessible and available to target customer”. Berbagai kegiatan yang dilakukan perusahaan untuk membuat produknya mudah diperoleh dan tersedia untuk konsumen sasaran. Keputusan penentuan lokasi dan saluran yang digunakan untuk memberikan jasa kepada pelanggan melibatkan pemikiran tentang bagaimana cara mengirimkan atau menyampaikan jasa kepada pelanggan dan dimana hal tersebut
30
akan dilakukan. Ini harus dipertimbangkan karena dalam bidang jasa sering kali tidak dapat ditentukan tempat dimana akan diproduksi dan dikonsumsi pada saat bersamaan. Saluran distribusi dapat dilihat sebagai kumpulan organisasi yang saling bergantungan satu sama lainnya yang terlibat dalam proses penyediaan sebuah produk/pelayanan untuk digunakan atau dikonsumsi. Penyampaian dalam perusahaan jasa harus dapat mencari agen dan lokasi untuk menjangkau populasi yang tersebar luas. Sebagai salah satu variabel marketing mix, distribusi mempunyai peranan yang sangat penting dalam membantu perusahaan memastikan produknya, karena tujuan dari distribusi adalah menyediakan barang dan jasa yang dibutuhkan dan diinginkan oleh konsumen pada waktu dan tempat yang tepat.
2.3.3.2. Aspek Keuangan Analisis keuangan adalah kegiatan melakukan penilaian dan penentuan satuan rupiah terhadap aspek-aspek yang dianggap layak dari keputusan yang dibuat dalam tahapan analisis usaha (Sofyan, 2003). Tujuan menganalisis aspek keuangan dari suatu studi kelayakan adalah untuk menentukan rencana investasi melalui perhitungan biaya dan manfaat yang diharapkan, dengan membandingkan antara pengeluaran dan pendapatan seperti ketersediaan dana, biaya modal, kemampuan proyek untuk membayar kembali dana tersebut dalam waktu yang telah ditentukan dan menilai apakah proyek akan berkembang terus (Umar, 2001). Evaluasi aspek keuangan rencana investasi proyek menurut Sutojo (2002), mencakup beberapa hal berikut :
31
1). Penyusunan anggaran investasi, yaitu jumlah dana yang dibutuhkan untuk membangun dan mengoperasikan proyek 2). Struktur pembiayaan proyek yang akan dibangun 3). Perkiraan jumlah standar biaya produksi 4). Kemampuan proyek menghasilkan keuntungan 5). Analisis Break Even Point Husnan dan Muhammad (2000) berpendapat ada lima metode yang bisa digunakan untuk menilai aspek keuangan, yaitu : 1). Metode Average Rate of Return 2). Metode Payback Period 3). Metode Net Present Value 4). Metode Internal Rate of Return 5). Metode Profitability Index Umar (2001) menyebutkan, aspek keuangan meliputi : 1). Kebutuhan dana dan sumbernya 2). Aliran kas 3). Biaya modal 4). Initial dan operational cashflow 5). Analisis Kepekaan (Sensitivity analysis) 6). Penilaian dan pemilihan investasi Sofyan
(2003)
menyatakan,
kegiatan
dikelompokkan kedalam tiga kegiatan utama yaitu:
analisis
keuangan
dapat
32
1) Rekapitulasi penerimaan usaha, yaitu membuat seluruh rekap penerimaan yang dihasilkan dari hasil kajian aspek-aspek usaha baik berupa penerimaan utama maupun penerimaan lain sebagai akibat dari adanya kegiatan usaha. Rekapitulasi ini bertujuan untuk menghitung besarnya arus kas masuk, yaitu besarnya perkiraan netto dari pemasukan yang akan diterima selama periode umur usaha tersebut. Unsur penerimaan usaha meliputi: a) Perkiraan penjualan yang telah dihitung pada analisis pemasaran b) Harga jual yang ditetapkan c) Tambahan pendapatan lain-lain yang mungkin diperoleh karena adanya pendirian usaha ini. 2) Rekapitulasi biaya usaha, yaitu membuat rekap dari semua biaya usaha yang sudah dihasilkan atau diputuskan. Unsur biaya usaha meliputi: biaya praoperasi, biaya investasi, biaya operasi. Biaya-biaya tersebut sebelum digunakan untuk dimasukkan kedalam analisis perlu diteliti untuk menentukan masuk dalam perhitungan penilaian usaha atau diperhitungkan nanti setelah usaha beroperasi. Pengelompokkan biaya meliputi biaya penyusutan, biaya amortisasi, biaya bunga dan biaya sunk cost. 3) Membuat laporan aliran kas yaitu menguji aliran kas masuk yang dihasilkan berdasarkan kriteria keuangan yang ada. Hal ini merupakan kegiatan inti yang harus dilakukan dalam analisis studi kelayakan, secara umum laporan kas dapat diperoleh dengan cara mengurangi total rekap perkiraan penerimaan dengan total rekap perkiraan biaya usaha.
33
Tujuan menganalisis aspek keuangan dari suatu studi kelayakan proyek bisnis adalah untuk menentukan rencana investasi melalui perhitungan biaya dan manfaat yang diharapkan, dengan membandingkan antara pengeluaran dan pendapatan, seperti ketersediaan dana, biaya modal, kemampuan proyek untuk membayar kembali dana tersebut dalam waktu yang telah ditentukan dan menilai apakah proyek akan dapat berkembang terus (Umar, 2001). Analisis aspek keuangan memerlukan data yang akan dipakai untuk mencari besar jumlah yang dibutuhkan dalam perhitungan dan teori yang mendukung dalam penilaian studi kelayakan meliputi kebutuhan dana, sumber dana, biaya modal dan struktur modal, nilai waktu dari uang, depresiasi, amortisasi dan pajak. Hasil analisis elemen-elemen sebagai bagian dari aspek keuangan di atas nantinya akan berupa suatu pernyataan apakah rencana bisnis dianggap layak atau tidak.
2.3.3.2.1 Kebutuhan Dana Berdasarkan jenis penggunaan dana, maka dana yang dibutuhkan dibedakan atas: 1) Dana investasi awal atau investasi inisial (initial investment) yaitu dana investasi yang diperlukan untuk mengadakan barang modal (mesin, bangunan, gudang, bangunan kantor, perumahan untuk tenaga kerja langsung, tanah lokasi, pemasangan, produksi, percobaan, pengadaan alatalat kantor (mesin kantor dan furniture), jasa-jasa umum (listrik, air dan telepon), dan sarana
34
pendukung lainnya (jalanan proyek, kendaraan bermotor, rumah dinas dan fasilitas lainnya). 2) Dana modal kerja (working capital), yaitu dana yang diperlukan untuk membiayai aktivitas operasi sesudah proyek memasuki fase operasi komersial. Dari uraian di atas, maka investasi memerlukan dua macam pengeluaran yaitu: 1) Pengeluaran modal (capital expenditure), yaitu pengeluaran untuk investasi inisial. 2) Pengeluaran operasi untuk pendapatan (operating or revenue expenditure) yaitu modal kerja yang dibutuhkan untuk membiayai operasi sesudah memasuki fase operasi komersial. Menurut Husnan & Muhammad (2000), aktiva tetap yang diperlukan untuk investasi dapat diklasifikasikan sebagai berikut: 1) Aktiva tetap berwujud (1) Tanah dan pengembangan lokasi, meliputi: harga tanah, biaya pendaftaran, pembersihan, penyiapan tanah, pembuatan jalan kejalan yang terdekat, pemagaran dan sebagainya. (2) Bangunan dan perlengkapannya meliputi: bangunan untuk pabrik, bangunan untuk administrasi, gudang, genset, pos keamanan, jasa arsitektur dan lain sebagainya. (3) Pabrik dan mesin-mesin meliputi biaya pembangunan pabrik, harga mesin, biaya pemasangan, biaya pengangkutan, suku cadang dan lain sebagainya.
35
(4) Aktiva tetap lainnya meliputi: perlengkapan angkutan dan penanganan bahan, perlengkapan untuk penelitian dan pengembangan, perlengkapan kantor dan lain sebagainya. 2) Aktiva tetap tidak berwujud (1) Aktiva tidak berwujud meliputi: patent, lisensi, pembayaran lumpsum untuk penggunaan teknologi, enginering fees, copywright, goodwill dan lain sebagainya. (2) Biaya-biaya pendahuluan meliputi biaya untuk studi pendahuluan, penyiapan pembuatan studi kelayakan, survei pasar, biaya hukum dan lain sebagainya. (3) Biaya-biaya sebelum operasi meliputi: biaya penarikan tenaga kerja, biaya latihan, beban bunga dan biaya-biaya selama produksi percobaan. Kebutuhan dana untuk modal kerja dapat diartikan sebagai modal kerja brutto atau modal kerja netto. Modal kerja brutto menunjukkan semua investasi yang diperlukan untuk aktiva lancar yang terdiri dari: kas, surat-surat berharga, piutang, persediaan, dan lainnya. Modal kerja netto merupakan selisih antara aktiva lancar dengan hutang jangka pendek (kurang dari satu tahun).
2.3.3.2.2. Sumber Dana Dewasa ini banyak sekali lembaga keuangan bank maupun non bank yang bersedia untuk mendanai suatu proyek investasi. Biaya modal adalah biaya yang harus ditanggung oleh perusahaan karena menggunakan sumber dana tertentu, baik modal sendiri atau berasal dari pinjaman. Modal sendiri bisa berupa saham
36
preferen, saham biasa, atau dari laba yang ditahan. Biaya modal keseluruhan sering dipakai sebagai tingkat keuntungan yang layak dari suatu proyek, disebut juga cut off rate. Untuk bisa menghitung biaya modal keseluruhan, maka perlu menghitung terlebih dahulu biaya modal dari masing-masing sumber pendanaan (Husnan dan Muhammad, 2000).
Husnan dan Pudjiastuti (2012), menyebutkan sumber dana berasal dari : 1). Penurunan bersih aktiva, kecuali aktiva tetap dan kas 2). Penurunan bruto aktiva tetap 3). Kenaikan bersih kewajiban dan hutang 4). Penambahan modal sendiri 5). Dana yang diperoleh dari operasi Klasifikasi sumber dana berdasarkan atas jangka waktu tidaklah selalu tepat karena kredit jangka pendek yang selalu diperpanjang akhirnya menjadi dana jangka panjang. Dana jangka pendek bisa dikelompokkan menjadi dua (2) tipe yaitu (1) Pendanaan spontan, dan (2) Pendanaan yang memerlukan negosiasi. Pendanaan spontan adalah sumber dana yang ikut berubah apabila aktivitas perusahaan berubah. Sedangkan pendanaan yang memerlukan negosiasi mengharuskan perusahaan untuk melakukan negosiasi untuk menambah atau mengurangi dana yang diperlukan oleh perusahaan (Husnan dan Pudjiastuti, 2012). Husnan (2013) menyebutkan bahwa sumber dana jangka panjang yang pertama (1) adalah modal sendiri dapat berasal dari dalam perusahaan (internal financing) dari hasil operasi (laba) yang ditahan, sumber dari luar (external
37
financing) dalam bentuk saham biasa atau saham preferen. Perusahaan yang tidak berbentuk PT, sumber dari luar berupa modal sendiri adalah (tambahan) modal yang disetor. Saham menunjukkan bukti kepemilikan yang diterbitkan oleh perusahaan. Saham preferen sebenarnya merupakan kombinasi antara bentuk utang dan modal sendiri. Saat terjadinya peristiwa likuidasi (pembubaran perusahaan), pemegang saham preferen mempunyai hak setelah kreditor, tetapi sebelum pemegang saham biasa. Haknya terbatas sebesar nilai nominal yang tercantum pada saham preferen. Kedua (2) adalah hutang jangka panjang, jenisjenis hutang tersebut adalah obligasi merupakan surat tanda hutang, umumnya tidak dijamin aktiva tertentu, kredit investasi dan hipotek yang merupakan bentuk hutang jangka panjang dengan agunan aktiva tidak bergerak (tanah, bangunan). Ketiga (3) mengganti obligasi lama dengan obligasi baru (disebut sebagai refunding) yang dilakukan sebelum obligasi lama jatuh tempo dengan maksud mengurangi beban bunga. Keempat (4) Penerbitan sekuritas di pasar modal yang pada dasarnya dilakukan untuk menghindari proses intermediasi keuangan. Pihak yang kelebihan dana (para investor) menyerahkan langsung dananya ke pihak yang memerlukan dana (perusahaan). Banyak pihak yang terlibat dalam penerbitan sekuritas di pasar modal, dengan tujuan agar tidak terjadi penipuan informasi kepada para pemodal. Brigham dan Houston (2013) menyebutkan, keputusan apakah akan melakukan investasi dalam aktiva tetap atau tidak disebut sebagai keputusan penganggaran modal (capital budgeting decisions), dimana selalu melibatkan
38
analisis arus kas yang didiskontokan. Tingkat diskonto ini disebut biaya modal (cost of capital). Selanjutnya Sutojo (2002) menyatakan, pembangunan dan pengoperasian proyek dapat dibiayai dengan dua sumber pembiayaan utama antara lain dana sendiri (equity investment) dan pinjaman dari pihak ketiga (project financing). Kedua sumber pembiayaan utama itu, dalam kasus-kasus tertentu diadakan sumber pembiayaan ketiga yang bersifat semi modal sendiri, yaitu pinjaman dari pemegang saham (shareholders loan). Berdasarkan beberapa pengertian diatas, sumber dana investasi berasal dari modal sendiri dan atau modal pinjaman yang disesuaikan dengan kondisi dan situasi dari masing-masing perusahaan.
2.3.3.2.3. Biaya Modal (Cost of Capital) Biaya modal dipengaruhi oleh berbagai faktor yang dapat dikendalikan perusahaan, yaitu : kebijakan struktur modal, kebijakan deviden, kebijakan investasi, serta faktor diluar kendali perusahaan misalnya dua yang terpenting adalah tingkat suku bunga dan tarif pajak. Salah satu faktor yang mempengaruhi biaya modal adalah kebijakan struktur modal yang ditargetkan (target capital structure) oleh perusahaan yang bisa berubah sewaktu-waktu sesuai kondisi. Struktur modal yang ditargetkan adalah bauran dari hutang, saham preferen, dan saham biasa yang direncanakan perusahaan untuk menambah modal yang melibatkan perimbangan (trade off) antara risiko dan tingkat pengembalian (Brigham dan Houston, 2013).
39
Ada dua (2) metode yang dipergunakan untuk mengkaitkan keputusan investasi dengan keputusan pendanaan. Metode yang pertama adalah dengan menggunakan biaya modal rata-rata tertimbang, yang kedua dengan menggunakan metode adjusted present value (Husnan dan Pudjiastuti, 2012). 1) Biaya Modal Individu Biaya modal adalah biaya yang harus ditanggung oleh perusahaan karena menggunakan sumber dana tertentu, baik modal sendiri atau berasal dari pinjaman. Modal sendiri dapat berupa bisa berupa saham preferen, biasa atau laba ditahan. Biaya modal keseluruhan sering dipakai sebagai tingkat keuntungan yang layak dari suatu proyek yang disebut juga cut off rate. Menghitung biaya modal keseluruhan, terlebih dahulu perlu menghitung biaya modal dari masing-masing pendanaan antara lain: (1) Biaya utang (cost of debt) Biaya utang merupakan biaya yang ditanggung karena menggunakan sumber dana yang berasal dari pinjaman. Meskipun yang sering dihitung biaya modal dari pinjaman adalah biaya utang untuk utang jangka panjang, tetapi sebenarnya baik utang jangka panjang maupun utang jangka pendek mempunyai biaya modal (meskipun besarnya mungkin tidak sama). (2) Biaya laba yang ditahan Biaya laba yang ditahan sama dengan modal sendiri dari saham biasa. Apabila perusahaan menggunakan laba yang ditahan perusahaan tidak perlu mengeluarkan biaya tambahan tetapi apabila membagikan laba dan
40
mengeluarkan saham baru, harus menanggung biaya pengeluaran saham yang disebut floatation cost.
2.3.3.2.4. Nilai Waktu Dari Uang Nilai uang pada waktu yang berbeda memiliki penghargaan yang tidak sama, rupiah saat ini dihargai lebih tinggi daripada rupiah nanti. Nilai waktu dari uang memberikan dampak terhadap nilai perusahaan, dimana penetapan waktu arus kas mempengaruhi nilai aktiva dan tingkat pengembalian. Semua konsep yang digunakan dalam keuangan, tidak ada yang lebih penting selain nilai waktu dari uang atau analisis arus kas yang didiskontokan (discounted cash flow) (Brigham & Houston, 2013) Peringkat atau alat yang sangat penting dalam analisis nilai waktu adalah garis waktu (time line), yang menggambarkan secara grafis penetapan arus kas. Nilai angka pada waktu menunjukkan akhir periode, arus kas ditunjukkan secara langsung dibawah tanda (arus kas keluar diberi tanda negatif), dan suku bunga secara langsung ditunjukkan diatas garis waktu. Arus kas yang belum diketahui dan dicoba untuk dicari dalam analisis diberi tanda tanya. Proses yang berjalan dari nilai hari ini atau nilai sekarang (PV) menjadi nilai
masa depan (FV)
disebut
sebagai
pemajemukan (compounding).
Pemajemukan merupakan proses aritmatik dalam menentukan nilai akhir arus kas atau serangkaian arus kas apabila bunga majemuk diterapkan.
41
2.3.3.2.4.1. Depresiasi, Amortisasi dan Pajak 1) Depresiasi Syamsudin (2002)
menyatakan Depresiasi
yang dikenal sebagai
penghapusan merupakan salah satu komponen biaya tetap yang timbul karena digunakannya aktiva tetap, dimana
biaya
ini dapat
dikurangkan dari
revenue/penghasilan. Depresiasi dapat dikurangkan sebagai expense/biaya dari revenue yang diterima, dapat dihitung dengan beberapa cara yaitu: (1) The straight line method (Metode garis lurus) Jumlah depresiasi dengan menggunakan metode straight line method ini dapat dihitung dengan membagi depricable value (jumlah investasi dikurangi dengan nilai residu) dari suatu aktiva dengan umur ekonomisnya, sehingga dengan menggunakan metode ini jumlah depresiasi setiap tahunnya sama. (2) The double declining balance method Tingkat depresiasi yang digunakan di dalam metode ini adalah sama dengan tingkat yang digunakan dalam metode straight line dikalikan dua dan jumlah yang digunakan sebagai dasar perhitungan depresiasi adalah keseluruhan nilai investasi. Jumlah depresiasi pada tahun terakhir akan sama dengan nilai buku pada awal tahun terakhir dikurangi dengan jumlah nilai residu. (3) The sum of the years digits method Penggunaan metode ini menyebabkan keseluruhan bilangan umur dari suatu aktiva harus dijumlah. Jika‖n‖ adalah umur ekonomis dari suatu aktiva dan S adalah jumlah keseluruhan bilangan umur teknis dari aktiva tersebut maka
42
jumlah depresiasi pada tahun pertama adalah n/S, pada tahun kedua (n-1)/S dan seterusnya, dikalikan dengan depricable value. Brigham dan Houston (2013) menyatakan bahwa pedoman sederhana yang dikenal dengan MACRS (modified accelerated cost recovery system) menciptakan beberapa kelas aktiva, dimana masing-masing memiliki umur lebih atau kurang yang ditetapkan secara arbitrer dan disebut periode pemakaian (recovery period) atau umur kelas (class life) seperti pada Tabel 2.1 : Tabel 2.1 Kelas Utama dan Umur Aktiva untuk MACRS Kelas
Jenis Property
3 tahun
Beberapa peralatan pabrik khusus
5 tahun
Mobil, truk muatan ringan, komputer dan peralatan manufaktur khusus
7 tahun
Sebagian besar peralatan industri, perlengkapan kantor, peralatan tetap
10 tahun 27,5 tahun
Jenis peralatan dengan umur manfaat yang lebih lama Properti perumahan untuk tempat tinggal seperti gedung, apartemen
39 tahun
Semua properti non perumahan, termasuk bangunan komersial dan industri
Sumber: Brigham dan Houston (2013)
Fraser dan Ormiston (2008) menyatakan, penyusutan digunakan untuk mengalokasikan biaya aktiva tetap berwujud seperti, bangunan, mesin, peralatan, perlengkapan kantor dan kendaraan bermotor. Tanah merupakan suatu pengecualian terhadap aturan tersebut karena tanah dianggap memiliki masa manfaat yang tidak terbatas. Biaya atas aktiva selain tanah akan bermanfaat
43
kepada perusahaan lebih dari setahun dialokasikan masa manfaat bukannya dibebankan dalam tahun pembelian. 2) Amortisasi Amortisasi merupakan proses yang diterapkan kepada sewa guna usaha modal, bangunan yang belum selesai, dan biaya kadaluarsa aktiva tidak berwujud, seperti paten, hak cipta, merek dagang, lisensi, franchise dan goodwill (Fraser dan Ormiston,2008). 3) Pajak Tarif pajak yang diterapkan atas penghasilan kena pajak bagi wajib pajak badan dalam negeri dan bentuk usaha tetap adalah sebagai berikut : Tabel 2.2 Tarif Pajak Penghasilan untuk Badan Usaha Penghasilan Kotor (Peredaran Bruto) (Rp) Kurang dari Rp 4.8 Miliar Lebih dari Rp 4.8 Miliar s/d Rp 50 Miliar
Tarif Pajak 1% x Penghasilan Kotor (Peredaran Bruto) {0.25 - (0.6 Miliar/Penghasilan Kotor)} x PKP
Lebih dari Rp 50 Miliar
25% x PKP
Sumber : - UU No. 7 Tahun 1983 tentang Pajak Penghasilan, - UU. No. 36 Tahun 2008 tentang Perubahan Keempat Atas UndangUndang No. 7 Tahun 1983 Tentang Pajak Penghasilan dan - Peraturan Pemerintah No. 46 Tahun 2013 Tentang Pajak Penghasilan Atas Penghasilan dari Usaha Yang Diterima atau Diperoleh Wajib Pajak Yang Memiliki Peredaran Bruto Tertentu
44
2.3.3.2.5. Aliran Kas (Cash flow) Investor dalam memutuskan investasi, berharap akan memperoleh tingkat keuntungan dari investasi tersebut. Informasi yang biasanya digunakan adalah informasi mengenai aliran kasnya, bukan laba akuntansi. Mengestimasi aliran kas dapat dilakukan dengan cara menyesuaikan laba akuntansi. Untuk mengestimasi aliran kas proyek, terlebih dahulu dipahami jenis-jenis aliran kas. Arus kas merupakan unsur analisis yang sangat penting karena kelayakan finansial sebuah usulan rencana investasi diukur pada nilai sekarang arus kasnya. Laporan arus kas adalah laporan yang menjelaskan dampak aktivitas operasi investasi, dan pembiayaan perusahaan terhadap arus kas selama satu periode akuntasi (Brigham dan Houston, 2013). Laporan ini memisahkan aktivitas menjadi tiga katagori, yaitu : 1). Aktivitas operasi, yang mencakup laba bersih, penyusutan, dan perubahan aktiva lancar serta kewajiban lancar selain kas dan utang jangka pendek. 2). Aktivitas investasi, yang mencakup investasi dalam atau menjual aktiva tetap. 3). Aktivitas pembiayaan, yang mencakup kas yang diperoleh selama tahun berjalan dengan menerbitkan hutang jangka pendek, hutang jangka panjang atau saham termasuk pembayaran deviden atau kas yang digunakan untuk pembelian kembali saham atau obligasi. Menganalisis suatu proyek apakah layak atau tidak untuk dilaksanakan dapat dilakukan dengan melihat arus kas yang akan dihasilkan oleh proyek tersebut mulai dari persiapan sampai dengan proyek tersebut jalan dalam beberapa tahun pertama. Arus kas yang berhubungan dengan suatu proyek dapat
45
dikelompokkan menjadi tiga bagian yakni arus kas permulaan (initial cash flow), arus kas operasional (operasional cash flow) dan arus kas terminal (terminal cash flow). Pengeluaran untuk investasi pada awal periode mungkin tidak hanya sekali, merupakan arus kas permulaan, arus kas yang timbul selama operasi proyek itu disebut sebagai arus kas operasional dan arus kas yang diperoleh pada waktu proyek tersebut berakhir disebut sebagai arus kas terminal (Husnan dan Muhammad, 2000). Berdasarkan definisi arus kas di atas dapat dikatakan bahwa sangat penting untuk menghitung arus kas dalam rangka menganalisis suatu investasi. Arus kas dapat dibagi menjadi 3 jenis yaitu arus kas awal (initial cash flow), arus kas operasional (operational cash flow) dan arus kas akhir (terminal cash flow). 1) Arus kas awal (Initial cash flow). Suratman (2001) menyatakan, arus kas awal adalah arus kas keluar dalam rangka untuk keperluan tetap dan penentuan besarnya modal kerja. Aliran kas ini biasanya diberi notasi negatif, artinya kas yang dikeluarkan. Aliran kas ini terjadi pada tahun ke 0, artinya perusahaan belum beroperasi dan pengeluaran kas untuk keperluan initial investment ini tidak dapat digunakan untuk menilai profitabilitas proyek. Husnan dan Muhammad (2000) menyatakan bahwa mungkin sekali untuk proyek-proyek besar, initial cash flow tidak hanya terjadi pada awal periode, tetapi terjadi beberapa kali, pada tahun kesatu, kedua dan seterusnya.
46
2) Arus kas operasional (Operational Cash Flow) Suratman (2001) menyatakan, aliran kas operasional berasal dari operasi perusahaan (kegiatan utama perusahaan). Aliran kas operasional meliputi aliran kas masuk dan aliran kas keluar. Aliran kas masuk berasal dari penjualan (pendapatan), sedangkan aliran kas keluar adalah kas yang dikeluarkan untuk membayar operasional perusahaan seperti biaya pokok perusahaan, biaya administrasi dan umum dan penjualan serta biaya-biaya lainnya dalam rangka untuk memperoleh pendapatan. Brigham dan Houston (2013) menyebutkan, langkah yang paling penting dan paling sulit dalam penganggaran modal adalah mengestimasi arus kas proyek pengeluaran investasi dan arus kas masuk bersih tahunan setelah proyek dijalankan, hal ini disebabkan karena banyaknya variabel, individu dan departemen yang berpartisipasi dalam proses ini. Langkah awal dalam estimasi arus kas adalah mengidentifikasi arus kas relevan, yaitu arus kas khusus yang harus dipertimbangkan dalam membuat keputusan. Dua aturan utama untuk menghindari kesalahan dalam mengidentifikasi arus kas yang relevan adalah : keputusan penganggaran modal harus didasarkan pada arus kas, bukan laba akuntansi dan hanya arus kas incremental yang relevan dengan keputusan menerima/menolak. Aliran kas ini harus steril dari keputusan pembelanjaan seperti kas masuk dari setoran pemilik, kas untuk membayar pokok utang dan lain sebagainya. Alasan yang mendasarinya adalah kas netto yang digunakan sebagai dasar untuk penilaian keberhasilan investasi suatu proyek jangan terdistorsi.
47
Untuk menaksir arus kas yang relevan perlu diperhatikan hal-hal berikut : penaksiran arus kas atas dasar setelah pajak, penaksiran arus kas atas dasar incremental atau selisih, penaksiran arus kas yang timbul karena keputusan investasi, dan jangan memasukkan sunk cost (Husnan, 2013). Haming dan Basalamah (2010) membedakan arus kas dari tiga sudut pandang, yaitu : 1. Menurut jenis transaksi kas : 1) Arus kas keluar (cash outflow), yaitu arus kas menurut jenis transaksinya mengakibatkan terjadinya pengeluaran dana kas. Arus kas keluar dapat digolongkan menjadi : (1) Pengeluaran investasi, yaitu arus pengeluaran kas yang ditujukan untuk membiayai kegiatan pembangunan atau pengadaan proyek. Arus kas demikian lazim disebut arus kas awal. (2) Pengeluaran operasi, yaitu arus pengeluaran kas yang ditujukan untuk membiayai kegiatan operasi proyek sesudah memasuki fase operasi komersial. (3) Pengeluaran non operasi, yaitu arus pengeluaran kas yang ditujukan untuk membiayai kegiatan yang tidak berhubungan dengan operasi proyek, tetapi tetap berhubungan dengan organisasi atau perusahaan, Misalnya : biaya pelayanan tamu perusahaan, seminar atau loka karya tertentu. (4) Pengeluaran investasi baru, yaitu arus pengeluaran kas yang ditujukan untuk membiayai pembangunan proyek baru perusahaan, seperti proyek
48
ekspansi, pengenalan produk baru, daerah pemasaran baru dan sebagainya. 2) Arus kas masuk (cash inflow), yaitu arus kas menurut jenis transaksinya mengakibatkan terjadinya arus penerimaan kas. Arus kas masuk dapat digolongkan menjadi : (1) Penerimaan operasi, yaitu arus penerimaan kas yang berasal dari kegiatan penjualan atas keluaran proyek (selling revenue). Arus kas demikian ini lazim disebut arus kas penerimaan hasil penjualan. (2) Penerimaan non operasi, yaitu penerimaan kas yang berasal dari kegiatan bukan operasi proyek, sekalipun sudah memasuki fase operasi komersial. Misalnya : penerimaan deviden, kupon, dan jasa giro atas dana proyek yang diinvestasikan sementara, atau hasil penjualan aktiva tetap proyek yang tidak dipergunakan lagi. (3) Penerimaan nilai sisa proyek, yaitu arus penerimaan kas yang berasal dari aktiva tetap proyek pada akhir usia ekonomis proyek. 2. Menurut sifat arus kas 1) Arus kas bruto (total), yaitu arus penerimaan kas yang bersifat totalitas sebelum memperhitungkan beban pengeluaran kas yang terkait dengan penerimaan itu. Arus kas bruto dapat pula disebut gross margin. 2) Arus
kas
neto
(bersih),
yaitu
arus
penerimaan
kas
memperhitungkan biaya-biaya yang harus dipikul (net benefit).
sesudah
49
3) Arus kas bersih sesudah pajak (net income cash flow) adalah arus kas yang diperoleh dari penjumlahan antara laba bersih dengan akumulasi penyusutan dan bunga sesudah pajak. Ketiga macam tipe arus kas yaitu : arus kas awal, arus kas bersih sesudah pajak, dan arus kas terminal memiliki arti penting bagi jalannya suatu perusahaan untuk menganalisis kelayakan sebuah investasi. Terdapat tiga prinsip yang harus diperhatikan dalam menentukan estimasi arus kas operasional yakni: (1) Harus didasarkan pada perhitungan kas setelah pajak. (2) Biaya bunga harus dikeluarkan dari perhitungan. (3) Harus didasarkan pada ―dengan dan tanpa‖ proyek jika proyek investasi untuk pengembangan/penambahan dari proyek yang sebelumnya sudah berjalan. Estimasi kas ditentukan atas dasar incremental antara investasi dan tanpa investasi baru (Suratman, 2001). Menentukan aliran kas operasional dapat dilakukan dengan dua cara yaitu: (1) Menjumlahkan seluruh kas masuk yang berasal dari penjualan, kemudian dikurangi dengan seluruh aliran kas keluar untuk operasional. (2) Menyesuaikan laporan rugi laba berdasarkan standar akuntansi keuangan dengan pengeluaran-pengeluaran non tunai seperti depresiasi, amortisasi dan lainlainnya. Adapun formulasinya sebagai berikut: Kas neto = Laba bersih setelah pajak + depresiasi + bunga (1 – pajak)
50
Kebanyakan cara yang dipergunakan untuk menaksir operational cash flow setiap tahunnya adalah dengan menyesuaikan taksiran rugi laba yang disusun berdasarkan pninsip-prinsip akuntansi dan menambahkannya dengan biaya-biaya yang sifatnya bukan tunai, sebagai contoh adalah penyusutan (Husnan dan Muhammad, 2000). 3) Arus kas akhir (terminal cash flow) Aliran kas akhir menunjukkan aliran kas pada akhir umur ekonomis proyek. Oleh karena itu arus kas ini berasal dari modal kerja dan penjualan aktiva tetap yang sudah habis umur ekonomisnya (Suratman, 2001). Cara yang paling banyak digunakan dalam menaksir arus kas setiap tahunnya adalah dengan menyesuaikan taksiran daftar laba rugi yang disusun oleh proyek dengan berdasarkan prinsip-prinsip akuntansi dan menambahkannya dengan biaya biaya yang sifatnya bukan tunai seperti penyusutan dan amortisasi (cara kedua). Husnan dan Muhammad (2000) menyatakan bahwa terminal cash flow umumnya terdiri dari nilai sisa (residu) investasi tersebut dan pengembalian modal kerja.
2.3.3.2.6. Pengaruh Inflasi Terhadap Biaya Usaha Para pelaku studi kelayakan dituntut untuk selalu jeli terhadap segala fenomena ekonomi yang mungkin akan berpengaruh terhadap seluruh biaya rencana pendirian usaha. Jika hal ini tidak dapat dilakukan maka akan menyebabkan terjadi penyimpangan terlalu jauh dari nilai yang diharapkan oleh
51
pihak-pihak yang berkepentingan dengan rencana pendirian usaha yaitu para pemilik modal, pemerintah, manajer dan kayawan serta masyarakat luas. Inflasi sebagai salah satu fenomena ekonomi yang umum berfluktuasi sesuai dengan perkembangan ekonomi dan perkembangan situasi politik dari suatu negara, yang pengaruhnya dapat berdampak negatif bagi kemajuan usaha pada saat ini dan dimasa yang akan datang walaupun secara tidak langsung dapat tercermin dari perkembangan tingkat suku bunga pinjaman, tetapi memperhatikan langsung pengaruh inflasi dalam studi kelayakan usaha adalah cukup penting. Biaya biasanya selalu terkena langsung dari adanya dampak inflasi, dan biaya yang diperkirakan akan terkena langsung itu adalah biaya-biaya yang harus dikeluarkan oleh rencana usaha selama periode umur usaha atau proyek. Biaya itu mungkin saja menyangkut biaya modal kerja atau biaya operasional dari rencana usaha yang akan didirikan yang dalam studi kelayakan usaha biaya-biaya tersebut diperhitungkan sebagai arus kas keluar atau cash outflow dari rencana usaha selama umur ekonomis usaha atau proyek. Ini berarti perlu dicarikan bagaimana cara memperhitungkan atau masukan pengaruh inflasi ke dalam biaya usaha selama periode umur ekonomis usaha.
2.3.3.2.7. Metode Penilaian Investasi Penilaian studi kelayakan dimaksudkan untuk mengetahui apakah suatu investasi layak untuk dilaksanakan dipandang dari aspek profitabilitas komersialnya. Pendekatan atau metode yang digunakan untuk menilai kelayakan investasi sangat beragam dan masing-masing mempunyai kelebihan dan
52
kelemahan. Hansen dan Mowen (2000) menyatakan, model keputusan investasi modal dasar dapat diklasifikasikan menjadi dua katagori utama yaitu : 1). Model nondiskonto (nondiscounting models) mengabaikan waktu dari uang (time value of money). Model nondiskonto misalnya : periode pengembalian (payback period), tingkat pengembalian akutansi (accounting rate of return /ARR). 2). Model diskonto (discounting models) mempertimbangkan secara eksplisit. Model diskonto misalnya : nilai sekarang bersih (net present value/NPV), tingkat pengembalian internal (internal rate of return/IRR). Menurut Husnan dan Muhammad (2000), pada umumnya ada 5 (lima) metode yang biasa dipertimbangkan untuk dipakai dalam penilaian investasi, yaitu: 1). Metode payback 2). Metode net present value (NPV) 3). Metode internal rate of return (IRR) 4). Metode profitibility index Brigham dan Houston (2013) menyatakan lima metode kunci digunakan untuk memberi peringkat dan memutuskan proyek diterima atau tidak untuk dimasukkan dalam anggaran modal, yaitu : 1). Pengembalian (payback), 2). Pemulihan yang didiskontokan (discounted payback period), 3). Nilai sekarang bersih (net present value/NPV), 4). Tingkat pengembalian internal (internal rate of return/IRR)
53
Metode perhitungan dan evaluasi pada setiap pelaksanaan studi kelayakan diidentifikasi untuk proses pengambilan keputusan dalam menerima atau menolak dan membuat urutan berdasarkan derajat daya tarik usulan investasi dilihat dari segi finansial atau ekonomi. Dibawah ini merupakan penilaian untuk kelayakan suatu investasi berdasarkan : 1). Metode Payback Salah satu metode konvensional yang digunakan untuk mengukur berapa lama proyek investasi akan mengembalikan dana investasi yang telah dikeluarkan adalah metode payback period. Kriteria yang digunakan dalam metode ini adalah jika waktu yang dihasilkan oleh perhitungan metode ini lebih pendek dari yang diharapkan, maka proyek dikatakan menguntungkan, sedangkan jika lebih lama maka proyek ditolak. Metode ini mendasarkan perhitungannya kepada arus kas dari proyek tersebut. Masalah utama dari metode ini adalah sulitnya menentukan periode payback maksimum yang disyaratkan, untuk dipergunakan sebagai angka pembanding. Secara normatif memang tidak ada pedoman yang bisa dipakai untuk menentukan payback maksimum ini. Kelemahan lain dari metode ini adalah diabaikannya nilai waktu uang dan diabaikannya arus kas setelah periode payback. Untuk mengatasi kelemahan ini ada yang menggunakan discounted payback, di mana arus kas operasional kas tersebut dan juga terminal cash flow didiscountedkan dengan tingkat bunga yang relevan (Husnan dan Muhammad, 2000).
54
2). Metode Net Present Value Sutoyo (2002) menyebutkan bahwa Net Present Value (NPV) dapat dihitung dengan rumus persamaan matematis sebagai berikut : CFO1 NPV =
CFO2 +
(1+r)1
CFO3 +
CFo + TCF + ……. +
(1 +r)2 (1 +r)3
- Io (1+r)n
Keterangan: NPV
= Net Present Value
CFo
= Arus kas tahunan operasional dari tahun ke 1 sampai tahun ke n
Io
= Jumlah investasi yang telah tertanam dalam proyek
r
= Tingkat bunga yang relevan
TCF
= Terminal Cash Flow Metode ini dihitung dengan cara selisih antara nilai sekarang investasi
dengan nilai sekarang penerimaan-penerimaan kas bersih di masa yang akan datang. Untuk menghitung nilai sekarang tersebut perlu ditentukan terlebih dahulu tingkat bunga yang dianggap relevan. Pedoman umum dikatakan apabila net persent value proyek positif, maka proyek tersebut layak untuk dilaksanakan dan apabila net present value negatif, maka proyek yang bersangkutan adalah tidak layak. 3). Metode Internal Rate of Return ( IRR Method) Metode ini digunakan untuk menentukan apakah suatu usulan proyek investasi dianggap layak atau tidak, dengan cara membandingkan antara tingkat keuntungan yang diharapkan. Perhitungan IRR dilakukan dengan cara mencari
55
discount rate yang dapat menyamakan antara present value dari arus kas dengan present value dari investasi. Apabila tingkat bunga ini (IRR) lebih besar dari tingkat bunga yang diharapkan, maka investasi proyek tersebut dikatakan menguntungkan dan sebaliknya. Suratman (2001) menyebutkan bahwa untuk menentukan IRR ini adalah dengan menggunakan prinsip interpolasi yang secara matematis tingkat IRR ini dinyatakan sebagai r dan mengingat dalam proyek investasi arus kas awal (initial investment) dilakukan pada tahun ke 0, maka formulasi di atas dapat dimodifikasi menjadi: A1 A0
=
A2 +
(1+r)1
A3 + ……. +
+ (1 +r)2
An
(1 +r)3
- Io (1+r)n
di mana ; Ao
= Arus kas keluar pertama
A1— An
= Penerimaan kas bersih (proceed) dari tahun pertama sampai
tahun ke-n R
= Internal Rate of Return (IRR)
4). Metode Profitability Index (PI) Teknik ini untuk mengukur layak tidaknya suatu usulan proyek investasi cukup dengan membandingkan antara Present Value (PV) Proceeds dengan Present Value (PV) Investasi. Kriteria yang digunakan : terima investasi yang diharapkan PI > 1.
56
Rumus : PV Proceeds PI = ----------------PV Investasi Diantara keempat metode tersebut di atas, maka dalam analisis investasi ini akan menekankan pada metode net present value karena metode ini merupakan metode yang memperhatikan nilai uang (tidak seperti metode payback) dan menunjukkan nilai absolutnya (dalam metode Internal Rate of Return hanya menunjukkan secara relatif/prosentase). Namun dernikian untuk perbandingan, kedua metode tersebut yakni payback dan Internal Rate of Return juga akan dihitung.
2.3.3.2.8. Analisis Kepekaan (Sensitivity Analysis) Soeharto (2002) menyatakan, studi kelayakan aspek finansial ekonomi memerlukan suatu analisis sensitivitas (sensitivity analysis), lebih-lebih bagi proyek (investasi) yang berumur panjang (10-15 tahun). Pendekatan terbaik berkaitan dengan ketidakpastian adalah menggunakan analisis sensistivitas, dimana mengubah asumsi yang mengandalkan pada analisis investasi modal dan menilai pengaruhnya terhadap pola arus kas (Hansen dan Mowen, 2005). Analisis dilakukan untuk mengetahui sampai sejauh mana perubahan unsur-unsur aspek finansial ekonomi berpengaruh terhadap keputusan yang dipilih. Unsur-unsur tersebut dapat berupa perubahan harga bahan mentah, biaya produksi, menciutnya pangsa pasar, turunnya harga produk per unit, ataupun
57
terhadap bunga pinjaman. Usulan investasi lazimnya dilakukan analisis sensitivitas proyeksi aliran kas selama siklus investasi akibat kemungkinan perubahan berbagai unsur atau kondisi. Bila nilai unsur tertentu berubah dengan variasi yang relatif besar tetapi tidak berakibat terhadap keputusan, maka dikatakan keputusan tersebut tidak sensitif terhadap unsur tersebut begitu juga sebaliknya. Husnan (2013), menyatakan apabila dalam analisis menggunakan variabel-variabel penjualan, biaya variabel, dan biaya tetap yang bersifat tunai, maka variabel-variabel tersebut akan ditaksir untuk nilai-nilai optimis, yang diharapkan, dan pesimis. Menurut Lukman (2001) sensitivity analysis dilakukan dengan jalan mengevaluasi suatu proyek berdasarkan sejumlah estimasi atas cash inflow yang mungkin akan diterima. Hal ini dimaksudkan agar diperoleh suatu ―feeling‖ atau perkiraan dari variabilitas hasil-hasil yang akan diperoleh, salah satu cara yang paling sering digunakan adalah mengestimasikan hasil yang terjelek (terlalu pesimis), hasil yang paling mungkin untuk dicapai, dan hasil yang terlalu optimis dari suatu proyek. Dalam hal seperti ini, maka risiko dari suatu proyek akan direfleksikan oleh ―range‖ dari hasil yang diharapkan. Sekalipun penggunaan range dalam sensitivity analysis masih merupakan suatu pengukuran kasar, tetapi hal tersebut sudah memberikan lebih dari satu estimasi cash inflow kepada decision maker, sehingga pengukuran yang ―masih kasar‖ tersebut sudah dapat digunakan untuk memperkirakan risiko yang dihadapi. Penggunaan Probabilitas dalam perhitungan return digunakan untuk memperkirakan risiko yang terkandung dalam suatu proyek secara lebih akurat.
58
Probabilitas dapat dikatakan sebagai persentase ―kemungkinan‖ terjadinya suatu hasil. Misalnya, apabila sudah ditentukan bahwa suatu hasil mempunyai probabilitas 80% (kemungkinan terjadinya 80%), maka sudah diperkirakan bahwa dalam 10 kali, hasil tersebut akan terjadi 8 kali. Apabila suatu hasil mempunyai probabilitas 100% maka hal tersebut sudah pasti akan terjadi, dan sebaliknya, hasil yang mempunyai probabilitas 0% tidak akan pernah terjadi. Contoh lain evaluasi terhadap estimasi-estimasi sangat pesimis, sangat mungkin, dan sangat optimis dari suatu perusahaan ―Tahun Baik‖ menunjukkan bahwa probabilitas untuk cash inflow yang pesimis adalah 25%, sangat mungkin 50% dan optimis 75% (jumlah keseluruhan probabilitas harus 1 atau 100 %, karena hal tersebut didasarkan atas keseluruhan alternatif). Lain halnya yang dikatakan oleh Husnan dan Muhammad (2000), dua kelemahan utama dari analisis sensitivitas ini adalah : setiap orang mempunyai taksiran yang berbeda terhadap maksud dari pesimis dan optimis, dan sangat mungkin antara variabel-variabel saling berkaitan. Kemampuan proyek memasarkan produk dan menghasilkan keuntungan dipengaruhi oleh berbagai faktor baik internal maupun eksternal perusahaan. Contoh faktor internal adalah biaya pokok produk yang akan dihasilkan, sedangkan contoh faktor eksternal adalah perkembangan harga produk sejenis di pasar. Apabila diketahui ada faktor-faktor internal atau eksternal yang besar sekali pengaruhnya terhadap kemampuan proyek dalam menghasilkan penjualan dan keuntungan, perlu dikaji tingkat kepekaan (sensitivity analysis) proyek terhadap perubahan faktor-faktor tertentu itu. Contohnya adalah apabila harga jual
59
produk mempunyai pengaruh besar terhadap kemampuan proyek bersaing di pasar, perlu dikaji pengaruh perubahan harga terhadap hasil penjualan, BEP (Break Event Point ), pendapatan, laba serta kemampuan proyek dalam memenuhi kewajiban keuangan kepada pihak ketiga. Guna memperoleh jumlah perkiraan permintaan yang lebih dapat dipercaya, diperlukan analisis kepekaan (sensitivity analysis) permintaan, terhadap perubahan faktor tertentu yang dapat mempengaruhi jumlah atau pola permintaan produk. Dengan metode analisis kepekaan, disamping jumlah perkiraan permintaan pertama, akan disusun pula perkiraan permintaan kedua, ketiga dan seterusnya sesuai dengan keperluan yang memasukkan pengaruh perubahan faktor tertentu (Sutojo, 2002). Umar (2001) menyatakan bahwa pada saat menganalisis perkiraan arus kas di masa datang, kita berhadapan dengan ketidakpastian, sehingga harus diidentifikasi semua variabel yang mempengaruhinya dan selanjutnya dilakukan analisis kepekaan yang memberikan taksiran optimis dan pesimistik.
2.3.3.3 Aspek Hukum Memulai studi kelayakan suatu usaha pada umumnya dimulai dari aspek hukum, walaupun banyak pula yang melakukannya dari aspek lain (Kasmir dan Jakfar, 2012). Tujuan dari aspek hukum adalah untuk meneliti keabsahan, kesempurnaan, dan keaslian dari dokumen-dokumen yang dimiliki. Dalam aspek ini yang dibahas adalah masalah kelengkapan dan keabsahan dokumen perusahaan, mulai dari bentuk badan usaha sampai dengan izin-izin
60
yang dimiliki. Kelengkapan dan keabsahan dokumen sangat penting, karena hal ini merupakan dasar hukum yang harus dipegang apabila dikemudian hari timbul masalah. Keabsahan dan kesempurnaan dokumen dapat diperoleh dari pihakpihak yang menerbitkan atau mengeluarkan dokumen tersebut. Melakukan analisis aspek hukum memerlukan ketelitian dan kecermatan dengan mencari sumber-sumber informasi yang jelas sampai ke tangan yang memang berkompeten untuk mengeluarkan surat-surat yang hendak kita teliti. Secara umum, dokumen yang akan diteliti sehubungan dengan aspek hukum adalah sebagai berikut : 1). Bentuk Badan Usaha Ada beberapa jenis bentuk badan hukum yang lazim di Indonesia, misalnya Perseroan Terbatas (PT), Perseroan Komanditer (CV), koperasi, yayasan, dan firma (Fa). 2). Bukti diri Kartu identitas diri para pemilik usaha yang dikeluarkan oleh kelurahan setempat yang dikenal dengan nama kartu tanda penduduk (KTP). 3). Tanda Daftar Perusahaan (TDP) Setiap perusahaan yang akan beroperasi di Indonesia, harus membuat surat tanda daftar perusahaan (TDP) sesuai dengan bidang usahanya masing-masing. Departemen teknis yang mengeluarkan TDP adalah Departemen Perindustrian dan Perdagangan. Pengurusan TDP adalah pada saat perusahaan mengurus akta pendirian perusahaan tersebut.
61
4). Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP) Pengurusan NPWP dilakukan bersamaan dengan pengajuan akta notaris ke Departemen Kehakiman. NPWP merupakan hal penting agar setiap usaha yang dijalankan nantinya akan memberikan penghasilan kepada pemerintah.
5). Izin-Izin Perusahaan Izin-izin ini antara lain : a). Surat izin usaha perdagangan (SIUP), bagi perusahaan yang bergerak dalam bidang usaha perdagangan dari Departemen Perdagangan dan Perindustrian. b). Surat izin usaha industri (SIUI), bagi perusahaan yang bergerak dalam bidang usaha industri dari Departemen Perdagangan dan Perindustrian. c). Izin usaha tambang dari Departemen Pertambangan. d). Izin usaha perhotelan dan pariwisata dari Departemen Pariwisata Pos dan Telekomunikasi. e). Izin usaha farmasi dan rumah sakit dari Departemen Kesehatan. f). Izin usaha peternakan dan pertanian dari Departemen Pertanian. g). Izin domisili dimana perusahaan/lokasi proyek berada dari Pemda. h). Izin gangguan untuk usaha tertentu guna menghindari kemungkinan hal yang tidak diinginkan. i). Izin mendirikan bangunan (IMB), khusus pendirian gedung baru atau merehab pembangunan gedung. j). Izin tenaga kerja asing jika ada. 6). Keabsahan Dokumen lainnya
62
Penelitian dokumen lain yang tidak kalah penting adalah : a). Status hukum tanah Keabsahan
sertifikat
tanah
sampai
ke
pihak
yang
berwenang
mengeluarkannya yaitu Badan Pertanahan Nasional (BPN). Hal-hal yang perlu diperhatikan antara lain : 1). Jenis hak atas tanah : hak milik; hak guna bangunan; hak guna usaha; hak pakai; dan hak sewa. 2). Harga tanah sekarang dan prediksi di masa akan datang. 3). Nama dan alamat pemilik sebenarnya. 4). Kondisi tanah dalam sengketa atau tidak. 5). Rencana tata kota. 6). Tanah tersebut dapat diperjualbelikan atau tidak, karena tanah yang tidak dapat diperjualbelikan yaitu : tanah adat; tanah wakaf; tanah sengketa; tanah transmigrasi; dan tanah badan pemerintah. b). Kendaraan bermotor Keaslian surat-surat kendaraan yang digunakan untuk usaha seperti usaha jasa angkutan, yaitu : 1). Bukti pemilikan kendaraan bermotor (BPKB). 2). Harga beli (faktur dan kuitansi). 3). Kondisi kendaraan 4). Izin trayek, jika usaha transportasi. c. Surat-surat atau sertifikat lain yang dianggap perlu.
63
2.3.3.4. Aspek Ekonomi dan Sosial Setiap usaha yang dijalankan, tentunya akan memberikan dampak positif dan negatif. Dampak positif dan negatif ini akan dapat dirasakan oleh berbagai pihak, baik bagi pengusaha itu sendiri, pemerintah, ataupun masyarakat luas. Dampak positif aspek ekonomi dan sosial dengan adanya investasi lebih ditekankan kepada masyarakat khususnya dan pemerintah umumnya. Ditinjau dari aspek ekonomi dampak positif adanya investasi bagi masyarakat akan memberikan peluang untuk meningkatkan pendapatannya, bagi pemerintah memberikan pemasukan berupa pendapatan baik bagi pemerintah pusat maupun pemerintah daerah. Hal yang terpenting adalah ada yang mengelola dan mengatur sumber daya alam yang belum terjamah. Dampak negatif dari aspek ekonomi, misalnya eksplorasi sumber daya alam yang berlebihan, masuknya pekerja dari luar daerah sehingga mengurangi peluang bagi masyarakat sekitarnya. Dampak positif dari aspek sosial bagi masyarakat secara umum adalah tersedianya sarana dan prasarana yang dibutuhkan, seperti pembangunan jalan, jembatan, listrik, dan sarana lainnya, bagi pemerintah dampak negatif dari aspek sosial adalah perubahan demografi di suatu wilayah, perubahan budaya, kesehatan masyarakat, termasuk terjadinya perubahan gaya hidup, adat istiadat, dan struktur sosial lainnya. Dampak dari aspek ekonomi dengan adanya suatu usaha atau investasi (misalnya pendirian suatu pabrik), antara lain :
64
1). Dapat meningkatkan ekonomi rumah tangga melalui : a). Meningkatnya tingkat pendapatan keluarga b). Berubahnya pola nafkah c). Adanya pola nafkah ganda d). Tersedianya jumlah dan ragam produk barang dan jasa, sehingga masyarakat mempunyai banyak pilihan, pada akhirnya akan meningkatkan persaingan dalam hal harga, kemasan, mutu produk dan jasa juga harga jual di pasaran. e). Membuka kesempatan kerja bagi masyarakat sekaligus mengurangi pengangguran. f). Tersedianya sarana dan prasarana seperti dibangunnya : jalan raya, listrik, telepon, sekolah, rumah ibadah, rumah sakit, pusat perbelanjaan dan sarana hiburan. 2). Menggali, mengatur, dan menggunakan ekonomi sumber daya alam. 3). Meningkatkan perekonomian pemerintah baik lokal maupun regional. 4). Pengembangan wilayah Dampak sosial dengan adanya suatu proyek atau investasi antara lain : 1). Adanya perubahan demografi melalui perubahan struktur penduduk, tingkat kepadatan penduduk, pertumbuhan penduduk serta perubahan komposisi tenaga kerja. 2). Perubahan budaya yang meliputi terjadinya kemungkinan perubahan kebudayaan melalui perubahan adat istiadat, nilai dan norma budaya setempat.
65
3). Perubahan kesehatan masyarakat meliputi terjadinya perubahan parameter lingkungan yang diperkirakan terkena dampak rencana pembangunan dan berpengaruh terhadap kesehatan (Kasmir dan Jakfar, 2012)
2.3.3.5. Aspek Dampak Lingkungan Sebelum suatu usaha atau proyek dijalankan maka sebaiknya dilakukan studi tentang dampak lingkungan yang bakal timbul, baik dampak sekarang maupun mendatang, serta mencari jalan keluar untuk mengatasi dampak tersebut. Dampak lingkungan hidup yang terjadi adalah berubahnya suatu lingkungan dari bentuk aslinya seperti perubahan fisik, kimia, biologi, atau sosial. Perubahan lingkungan ini jika tidak diantisipasi dari awal akan merusak tatanan yang sudah ada, baik terhadap fauna, flora, maupun manusia itu sendiri. Adapun komponen lingkungan hidup yang harus dipertahankan dan dijaga serta dilestarikan fungsinya antara lain : 1). Hutan lindung, hutan konservasi, dan cagar biosfer 2). Sumber daya manusia 3). Keanekaragaman hayati 4). Kualitas udara 5). Warisan alam dan warisan budaya 6). Kenyamanan lingkungan hidup 7). Nilai-nilai budaya yang berorientasi selaras dengan lingkungan hidup.
66
Komponen lingkungan hidup yang akan berubah secara mendasar dan penting bagi masyarakat disekitar suatu rencana usaha atau kegiatan antara lain : 1). Kepemilikan dan penguasaan lahan 2). Kesempatan kerja dan usaha 3). Taraf hidup masyarakat 4). Kesehatan masyarakat (Kasmir dan Jakfar, 2012)
2.3.3.6. Aspek Teknis/Operasi Aspek teknis
merupakan aspek
yang berkenaan dengan proses
pembangunan proyek secara teknis dan pengoperasiannya setelah proyek tersebut selesai dibangun. Berdasarkan analisa ini dapat diketahui rancangan awal penafsiran biaya investasi termasuk biaya eksploitasinya. Sutojo (2002) menyatakan, aspek teknis meliputi : 1). Pemilihan lokasi yang meliputi : faktor kelancaran pemasaran produk, faktor kelancaran dan efisiensi pengadaan bahan baku, kondisi infrastruktur publik dan lingkungan sosial, serta rencana pembangunan pemerintah pusat dan daerah. 2). Pemilihan letak proyek, meliputi biaya pengadaan tanah, kelancaran pemasaran produk, perbandingan kondisi infrastruktur publik dan suasana sosio ekonomis masing-masing tempat, dan biaya yang harus ditanggung dalam persiapan dan pembangunan proyek di masing-masing tempat. Penentuan lokasi proyek penting dilakukan karena terkait erat dengan fasilitas pendukung setelah proyek berjalan.
67
Husnan (2013) menyebutkan, ada dua variabel yang diperlukan dalam pemilihan lokasi yaitu variabel primer dan sekunder. Variabel primer antara lain ketersediaan bahan mentah, letak pasar yang dituju, tenaga listrik dan air, tenaga kerja dan fasilitas transportasi. Sedangkan variabel sekunder meliputi derajat keringnya tanah dan kemampuan tanah menyangga bangunan, mempunyai keamanan dan perlindungan kebakaran yang baik, cukup tersedia angin untuk mengeluarkan asap pabrik (jika ada) dari daerah pemukiman, cukup dekat dengan sistem transportasi masyarakat. Aspek teknis meliputi : 1) Pemilihan strategi produksi 2) Pemilihan dan perencanaan produk 3) Rencana kualitas 4) Pemilihan teknologi 5) Rencana kapasitas produksi 6) Perencanaan letak pabrik 7) Perencanaan tata letak (layout) 8) Perencanaan jumlah produksi 9) Manajemen persediaan 10) Pengawasan kualitas produk
2.4. Kajian Penelitian Sebelumnya: Cut Ana Martafari (2009), melakukan penelitian dengan judul Analisis Kelayakan Pengembangan Ruang Rawat Inap VIP di RSU Meuraxa Banda Aceh Tahun 2007-2008, dilatar belakangi oleh meningkatnya jumlah kunjungan pasien
68
rawat inap RSUM pada tahun 2007 sebanyak 71% dari tahun 2006, namun fasilitas ruang rawat inap VIP di RSUM untuk ditawarkan kepada masyarakat menengah ke atas belum ada. Penelitian ini menganalisis kondisi internal, eksternal, dan investasi menggunakan data sekunder selama 4 tahun (2005-2008). Berdasarkan hasil penelitian, analisis SWOT menunjukkan faktor internal dan eksternal, secara keseluruhan mendukung untuk pengembangan ruang rawat inap VIP di RSUM Banda Aceh. Analisis keuangan berpedoman pada aliran kas bersih diestimasikan selama 10 tahun (2010-2019), didapatkan nilai NPV sebesar Rp. 292.658.181 dengan Payback Periode (PP) 5 tahun 3 bulan, dimana investasi dapat dikembalikan selama 5 tahun 8 bulan artinya pengembangan ruang rawat inap VIP di Rumah Sakit Umum Meuraxa Banda Aceh layak untuk dilaksanakan. Rindahwati (2012),
melakukan penelitian dengan judul
Analisis
Kelayakan Investasi Proyek Pembangunan Rumah Sakit Mojokerto Medical Center dengan Pendekatan Penilaian terhadap Capital Budgeting, penelitian ini menganalisis nilai proyek cashflow untuk mengetahui IRR, NPV dan PBP yang didukung oleh aspek pemasaran, hukum, teknik, manajemen. Hasil penelitian didapatkan IRR optimis 33,68%, normal 27%, pesimis 21,50%, NPV positif, PBP 5 tahun berarti lebih cepat dibanding masa pelunasan hutang 15 tahun, didukung dengan analisis ekonomi yang optimis sehingga proyek rumah sakit MMC layak untuk diterima. Irianto Edi, Purnomo (2013), melakukan penelitian dengan judul Studi Kelayakan Investasi Pengembangan Ruang Rawat Inap VIP dan ICU pada Rumah Sakit Umum Daerah kota Yogyakarta. Sebagai Badan Layanan Umum Daerah
69
(BLUD) RSUD Kota Yogyakarta mempunyai fleksibilitas dalam pengelolan keuangannya sehingga dapat mengalokasikan anggarannya untuk investasi dalam pengembangan rumah sakit, perlu pula melengkapi studi kelayakannya dengan analisis ekonomi. Pada penelitian ini analisis ekonomi dilakukan dengan menggunakan Net Present Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR), Profitability Index (PI) dan Payback Period (PP). Dari hasil analisis faktor-faktor eksternal dan internal, didapatkan hasil bahwa semua faktor yang ada mendukung untuk dilakukannya pengembangan ruang rawat inap VIP dan ICU pada RSUD Kota Yogyakarta. Hasil analisis ekonomi dengan Discount Factor (DF) 17%, nilai investasi pengembangan rumah sakit sebesar Rp. 11.922.954.250,- dan umur proyek selama 30 tahun menghasilkan NPV yang positif yaitu Rp. 3.639.736.067,- , IRR sebesar 21,67%, PI sebesar 1,07 dan Payback Period selama 9 Tahun 8 Bulan. Dari hasil analisis tersebut dapat disimpulkan bahwa investasi pengembangan ruang rawat inap VIP dan ICU layak untuk dilaksanakan. Biyantoro, Slamet (2010), melakukan penelitian dengan judul Analisa Investasi Pembangunan Sentra Bisnis Driyorejo (SBD) di Kawasan Perumnas Kota Baru Driyorejo (KBD) Gresik. Sentra Bisnis Kota Baru Driyorejo (SBD) merupakan komplek bisnis terpadu yang merupakan gabungan dari pertokoan, ruko dan pasar modern, terletak dikawasan Perumnas Kota Baru Driyorejo (KBD) Gresik. SBD dibangun dengan tujuan untuk merespon keinginan pedagang yang ada terhadap sebuah sentra bisnis dan menunjang pengembangan wilayah KBD. Penelitian
ini
bertujuan
untuk
mengukur
tingkat
kelayakan
invesatsi
pembangunan SBD dari aspek pasar, aspek teknis, dan aspek keuangan. Untuk
70
mengukur kelayakan dari aspek pasar digunakan analisis permintaan dan penawaran dengan cara membandingkan ruang yang ditawarkan SBD dengan permintaan yang ada di wilayah Driyorejo dan pangsa pasar yang dilayani. Untuk mengukur kelayakan dari aspek teknis digunakan analisa lokasi, aksesbilitas dan analisa elemen-elemen bangunan pada SBD. Sedangkan untuk mengukur kelayakan dari aspek keuangan digunakan proyeksi arus kas, dari proyeksi arus kas dapat diketahui nilai Net Present Value (NPV) dan dapat dihitung nilai Profitability Indek (PI). Digunakan juga analisis sensitivitas dengan merubah nilai dari variabel biaya konstruksi bangunan per m2, komposisi biaya modal dan tingkat bunga (i). Hasil penelitian diperoleh bahwa dari aspek pasar, jumlah penawaran yang ada sebanyak 1599 ruang (termasuk jumlah ruang di SBD yang akan ditawarkan yaitu 578 ruang) sedangkan permintaan yang ada sebanyak 1989 ruang. Hal ini menguntungkan karena pihak SBD yang menyediakan 578 ruang tidak akan kesulitan untuk memasarkan produknya. Dari aspek teknis, lokasi SBD sangat strategis karena terletak disamping jalan utama pintu masuk perumahan, memiliki aksesbilitas yang tinggi karena dapat dicapai dari beberapa arah dan elemenelemen bangunan SBD cukup lengkap.
Sedangkan
dari
aspek
keuangan,
dengan
investasi
sebesar
Rp
43,507,050,000,00 SBD mampu mengahasilkan NPV setelah perhitungan pajak sebesar Rp 2,556,636,765.00 dan profitability indek 1,235 untuk umur investasi 8 tahun, tingkat suku bunga (i) 11% dengan modal pinjaman dari bank minimal 50 % dari nilai investasi.
71
Julkarnain, Donny Setyaelvanda (2013), melakukan penelitian dengan judul Pengaruh Tingkat Hunian Pada Analisis Investasi Proyek Bess Cottages di Perumahan Malang Anggun Sejahtera. Berdasarkan data statistik yang ada dari Badan Pusat Statistik kabupaten Malang, wisatawan yang datang ke kabupaten Malang pada tahun 2011 telah meningkat 8,95 persen dari 22.833 orang wisatawan pada tahun 2010, menjadi 24.877 pada tahun 2011. Kondisi ini menimbulkan banyaknya pembangunan hotel dan sarana penginapan lain seperti cottage, losmen,dan lain-lain di kabupaten Malang. Pembangunan hotel dan sejenisnya ini menimbulkan kekhawatiran terhadap tingkat hunian atau okupansi kamar hotel yang ada bisa mengalami penurunan yang berdampak lebih lanjut pada kelangsungan bisnis perhotelan. Untuk itu diperlukan sebuah analisis investasi mengenai tingkat okupansi yang ada agar dapat diketahui seberapa besar perubahan tingkat okupansi yang terjadi agar hotel yang akan dibangun bisa dikatakan layak atau tidak. Bess Cottages adalah salah sebuah Cottage yang akan dibangun di kawasan perumahan Malang Anggun Sejahtera di kabupaten Malang. Penelitian ini bertujuan untuk mengetahui bagaimana perubahan tingkat okupansi mempengaruhi keputusan investasi pembangunan Bess Cottage di kawasan perumahan Malang Anggun Sejahtera. Metode yang digunakan dalam penelitian ini adalah beberapa metode peramalan dan analisis investasi pada umumnya dengan meninjau aspek pasar dan finansial yang ada, yang kemudian menjadi tolak ukur dalam analisis perubahan tingkat okupansi cottage di Malang. Berdasarkan hasil analisis data diketahui bahwa biaya investasi Bess Cottage di
72
Malang ini sebesar Rp.13.004.228.852,- dan NPV sebesar Rp.5.830.353.550,dengan IRR 32.76 %, sehingga proyek ini dikatakan layak untuk dibangun. Tran Vinh, Loc (2013), melakukan penelitian dengan judul Financial Feasibility Study of Investment New Ammonia Plant for PVFCCO. Perencanaan dan orientasi strategi Vietnam berkaitan dengan produksi amoniak dan studi awal pasar amonia menunjukkan bahwa saat ini penting untuk berinvestasi di pabrik amoniak dan merupakan kesempatan yang baik bagi Phu My Fertilizer and Chemicals Company memasuki tahap baru pembangunan. Studi Kelayakan finansial penting dilakukan untuk mengkonfirmasi berinvestasi pada pabrik amonia yang baru menguntungkan dan layak secara finansial. Riset pasar menunjukkan bahwa jumlah defisit amoniak dalam negeri mencapai sekitar 500 KT di tahun 2016, 561 KT di tahun 2020 dan lebih dari 660 KTPA di tahun 2025 dan seterusnya. Pada saat yang sama, defisit amonia diperkirakan sekitar 2,54 juta metrik ton pada tahun 2011, kemudian meningkat 4 juta metrik ton pada tahun 2020, 5.800.000 metrik ton pada tahun 2040. Kapasitas amonia yang diharapkan yaitu 450 metrik ton setiap tahunnya, merupakan produk dari pabrik amonia yang baru akan diberikan kepada pelanggan domestik serta sisanya diekspor ke negara yang memerlukan seperti Korea Selatan. Sumber daya alam gas juga tersedia untuk kapasitas pabrik amoniak. Total biaya investasi (TIC) diperkirakan berdasarkan biaya konstruksi, biaya peralatan, biaya manajemen, biaya konsultasi proyek, biaya contingency, biaya eskalasi dan lain-lain. Tanpa PPN, TIC diperkirakan $ 396M dan TIC termasuk PPN adalah $ 469M. Penelitian ini juga mengevaluasi efektivitas keuangan berdasarkan indikator keuangan seperti IRR,
73
NPV dan periode bayar kembali. Hasilnya menunjukkan bahwa IRR 30 %, NPV 1,5 miliar USD dan periode pembayaran kembali totalnya 3 tahun 9 bulan. Indikator keuangan membuktikan bahwa proyek investasi pabrik amoniak layak secara finansial dan menguntungkan. Pamperzhou Day Spa (2005) telah membuat perencanaan bisnis tentang Day Spa yang berlokasi di Culway Plaza U.S target potensial klien pertamanya adalah yang bertempat tinggal radius 5 mile dari Culway Plaza dan berpendapatan lebih dari $25,000 dan target market kedua adalah pengunjung yang tinggal dilokal hotel kawasan tersebut. Modal yang dibutuhkan kurang lebih sebesar $153,545. General Asumsi current interest rate 7.00%, Long-term interest rate 5.65%. Monthly revenue break-even sebesar $34,785. Profit and loss di tahun 2006 sebesar $90,191 tahun 2007 sebesar $102,825 tahun 2008 sebesar $108,828. Cash flow pada tahun 2006 sebesar $149,269 tahun 2007 sebesar $58,857 dan tahun 2008 sebesar $98,882.
