BAB I PENDAHULUAN
Bab ini membahas beberapa alasan yang melatarbelakangi dilakukannya penelitian terkait analisis nilai sewa. Selain itu, dalam bab ini juga dijelaskan rumusan masalah yang menjadi pokok penelitian, pertanyaan, tujuan dan manfaat penelitian.
1.1
Latar Belakang Siregar (2004: 78), mendefinisikan aset sebagai barang, yang dalam
pengertian hukum disebut benda, yang terdiri dari benda tidak bergerak dan benda bergerak. Barang yang dimaksud meliputi barang tidak bergerak (tanah dan bangunan) dan barang bergerak baik yang berwujud (tangible) maupun tidak berwujud (intangible), yang mencakup aktiva/kekayaan atau harta dari suatu perusahaan, badan usaha, institusi atau individu. Adapun barang milik daerah menurut Peraturan Pemerintah Nomor 38 Tahun 2008 adalah semua barang yang dibeli atau diperoleh atas beban APBN atau dari perolehan lain yang sah. Rachmadi (2003 dalam Marsianti, 2010) mengemukakan bahwa tidak hanya dalam rangka mendukung operasionalisasi pelaksanaan pembangunan dan pemerintahan saja, pengelolaan aset daerah juga memaksimalkan upaya nyata untuk memberikan kontribusi bagi pemasukan keuangan daerah dari pemanfaatan aset yang dimiliki, sehingga pemanfaatan aset daerah dapat melalui kerja sama dengan pihak lain jika daerah tidak mampu mengusahakannya sendiri. Peraturan Pemerintah Nomor 27 Tahun 2014 tentang Pengelolaan Barang Milik
Negara/Daerah dan Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 17 Tahun 2007 menjelaskan bahwa bentuk pemanfaatan barang milik negara/daerah dapat berupa sewa, pinjam pakai, kerja sama pemanfaatan, bangun guna serah atau bangun serah guna atau kerja sama penyediaan infrastruktur. Pengertian bentuk-bentuk kerja sama tersebut sebagai berikut. 1.
Sewa adalah pemanfatan barang milik daerah oleh pihak lain dalam jangka waktu tertentu dengan menerima imbalan uang tunai.
2.
Pinjam pakai adalah penyerahan penggunaan barang antara Pemerintah Pusat dengan Pemerintah Daerah atau antara Pemerintah Daerah dalam jangka waktu tertentu tanpa menerima imbalan dan setelah jangka waktu tersebut berakhir diserahkan kembali kepada pengelola.
3.
Kerjasama pemanfaatan adalah pendayagunaan barang milik daerah oleh pihak lain dalam jangka waktu tertentu dalam rangka peningkatan penerimaan daerah bukan pajak/pendapatan daerah dan sumber pembiayaan lainnya.
4.
Bangun guna serah adalah pemanfaatan barang milik daerah berupa tanah oleh pihak lain dengan cara mendirikan bangunan dan/atau sarana berikut fasilitasnya, kemudian didayagunakan oleh pihak lain tersebut dalam jangka waktu tertentu yang telah disepakati, untuk selanjutnya diserahkan kembali tanah beserta bangunan dan/atau sarana berikut fasilitasnya setelah berakhirnya jangka waktu.
5.
Bangun serah guna adalah pemanfaatan barang milik daerah berupa tanah oleh pihak lain dengan cara mendirikan bangunan dan/atau sarana berikut
fasilitasnya, dan setelah selesai pembangunannya diserahkan untuk didayagunakan oleh pihak lain tersebut dalam jangka waktu tertentu yang disepakati. Provinsi A memiliki banyak aset daerah, salah satunya dalam bentuk tanah dan bangunan di kawasan terpadu Grha Z yang dapat dimanfaatkan dalam rangka mengoptimalkan sumber pendapatan daerah. Pasal 157 Undang-Undang Nomor 32 Tahun 2004 menyatakan bahwa sumber pendapatan daerah terdiri atas pendapatan asli daerah, dana perimbangan, dan lain-lain pendapatan daerah yang sah. Pendapatan Asli Daerah (PAD) dapat diperoleh dari hasil pajak dan retribusi daerah, hasil pengelolaan kekayaan daerah yang dipisahkan serta lain-lain PAD yang sah. Sesuai dengan visi Provinsi A pada tahun 2025 pada Rencana Pembangunan Jangka Panjang (RPJP) adalah menjadi pusat pendidikan, budaya, dan daerah tujuan wisata terkemuka di Asia Tenggara. Menindaklanjuti visi tersebut, Rencana Tata Ruang dan Wilayah dalam Peraturan Daerah Nomor 2 Tahun 2010 mengatur peruntukan kawasan terpadu Grha Z sebagai kawasan pusat perekonomian. Grha Z yang dibangun pada kawasan terpadu seluas 14,6 hektar merupakan venue terbesar di kota A yang menunjang kegiatan Meeting, Incentive, Conference and Exhibition (MICE). Grha Z dimanfaatkan dalam bentuk sewa, yaitu dengan PT.X, sebuah perusahaan yang bergerak dibidang properti dan management venue. Pemerintah melalui Peraturan Menteri Keuangan (PMK) Nomor 33 Tahun 2012 mengatur tentang tata cara pelaksanaan sewa barang milik negara. Pasal 2 ayat (1) menjelaskan bahwa PMK ini dimaksudkan untuk memberikan pedoman bagi
pengelola barang dan pengguna barang/kuasa pengguna barang dalam penyewaan BMN. Adapun tujuan dari PMK 33/2012 dijelaskan pada pasal 2 ayat (2) yaitu, untuk penyelenggaraan penyewaan BMN yang tertib, terarah, adil dan akuntabel guna mewujudkan pengelolaan BMN yang efisien, efektif dan optimal. Selanjutnya, dalam pasal 3 ayat (2) PMK 33/2012 disebutkan bahwa pengaturan tata cara sewa BMN yang dimaksud meliputi: 1.
subjek pelaksana sewa;
2.
objek sewa;
3.
jangka waktu sewa;
4.
besaran sewa, termasuk formula tarif sewa;
5.
tata cara pelaksanaan sewa;
6.
pengamanan dan pemeliharaan objek sewa;
7.
penatausahaan;
8.
pembinaan, pengawasan dan pengendalian sewa;
9.
ganti rugi dan denda. Objek perjanjian sewa antara pemerintah provinsi dengan PT.X meliputi:
1.
tanah seluas ± 45.085,2 meter persegi;
2.
bangunan seluas ± 15.624,65 meter persegi;
3.
fasilitas gedung kantor;
4.
fasilitas tambahan yang dibangun oleh PT.X dengan persetujuan Pemerintah Provinsi A dan menjadi satu kesatuan dengan tanah dan bangunan. Adapun periode sewa sesuai dengan Peraturan Daerah Nomor 15 Tahun 2011
adalah 5 tahun dan dapat diperpanjang dengan besaran sewa sebagai berikut.
Tabel 1.1 Besaran Sewa Kawasan Grha Z Tahun Periode Sewa Besaran Sewa (Rp) I 01 Mei 2012 – 30 April 2013 1.910.000.000 II 01 Mei 2013 – 30 April 2014 2.201.000.000 III 01 Mei 2014 – 30 April 2015 2.311.100.000 IV 01 Mei 2015 – 30 April 2016 2.542.210.000 V 01 Mei 2016 – 30 April 2017 2.796.431.000 Sumber: Dinas Pendapatan Pengelolaan Keuangan dan Aset Provinsi A
Besaran sewa Grha Z yang dikenakan per tahun seperti yang terdapat pada Tabel 1.1 dapat dibandingkan dengan realisasi Pendapatan Asli Daerah (PAD) setiap tahun untuk mengetahui kontribusi sewa Grha Z terhadap PAD. Tahun 2012, kontribusi besaran sewa Grha Z terhadap PAD sebesar 0,19 persen dengan besaran sewa
sebesar
Rp1.910.000.000,
sedangkan
nilai
PAD
sebesar
Rp1.004.063.125.812. Tahun 2013, kontribusi besaran sewa Grha Z turun menjadi 0,18 persen dengan besaran sewa sebesar Rp2.201.000.000 dan nilai PAD sebesar Rp1.216.102.749.617. Kontribusi sewa Grha Z terhadap PAD pada tahun 2014 kembali turun menjadi 0,16 persen dengan besaran sewa Rp2.311.100.000 dan nilai PAD sebesar Rp1.464.604.954.200. Tabel 1.2 Kontribusi Sewa Grha Z terhadap Pendapatan Asli Daerah Pendapatan Asli Daerah Besaran Sewa Tahun Kontribusi (%) (Rp) (Rp) 2012 1.004.063.125.812 1.910.000.000 0,19 2013 1.216.102.749.617 2.201.000.000 0,18 2014 1.464.604.954.200 2.311.100.000 0,16 Sumber: Dinas Pendapatan Pengelolaan Keuangan dan Aset Provinsi A, 2015 (diolah)
0,19%
Kontribusi
0,18%
2012 2013
0,16%
2014
Tahun Gambar 1.1 Kontribusi Sewa terhadap PAD Sumber: Dinas Pendapatan Pengelolaan Keuangan dan Aset Provinsi A, 2015 (diolah)
Bagan akun Laporan Realisasi Anggaran (LRA) standar untuk pemerintah daerah sebagaimana dijelaskan dalam Peraturan Menteri Keuangan Nomor 238 Tahun 2011 terbagi menjadi akun pendapatan, akun belanja, dan akun pembiayaan. Sewa sebagai hasil dari pemanfaatan kekayaan daerah merupakan bagian dari akun pendapatan lain-lain PAD yang sah menyumbang kontribusi sebesar 5,57 persen terhadap PAD pada tahun 2014. Pada tahun 2013 kontribusi dari akun lain-lain PAD yang sah adalah sebesar 6,08 persen. Kontribusi tersebut menurun jika dibandingkan dengan kontribusi pada tahun 2012 sebesar 6,26 persen. Tabel 1.3 Struktur Pendapatan Asli Daerah Provinsi A Uraian 2012 (%) 2013 (%) 2014 (%) Hasil Pajak Daerah 86,81 87,44 88,19 Hasil Retribusi Daerah 3,40 3,13 3,04 Hasil Pengelolaan Kekayaan Daerah 3 3,53 3,36 3,29 yang Dipisahkan Lain-lain Pendapatan Asli Daerah 4 6,26 6,08 5,47 yang Sah Pendapatan Asli Daerah 100 100 100 Sumber: Dinas Pendapatan Pengelolaan Keuangan dan Aset Provinsi A, 2015 (diolah) No 1 2
Melihat kondisi tersebut, pemanfaatan aset daerah dapat dikategorikan masih rendah karena nilai kontribusinya yang masih kecil dan menurun dalam 3 tahun terakhir. Selain itu, nilai sewanya belum mencerminkan nilai aset yang sesungguhnya jika dilihat dari aset yang cukup luas ditambah dengan lokasi yang strategis. Pemerintah dapat meningkatkan PAD dan memanfaatkan aset daerah tersebut secara lebih optimal dengan melakukan penilaian terhadap aset tersebut sehingga dapat nilai aset yang sesungguhnya dapat diketahui dan dapat menetapkan nilai sewa yang sesuai.
1.2
Keaslian Penelitian Penelitian mengenai pemanfaatan dalam bentuk sewa serta public-private
partnership sudah banyak dilakukan, antara lain Wilmath (2003) menggunakan 3 pendekatan penilaian dengan tujuan menguji nilai terhadap fasilitas olah raga (liga utama). Hasilnya, pendekatan biaya adalah yang paling sesuai untuk menilai fasilitas olah raga yang merupakan aset khusus. Dadson (2006), meneliti bentuk pembagian tanggung jawab dan syarat ke arah good governance melalui optimalisasi manajemen aset daerah di Ghana. Penelitian ini meneliti beberapa variabel yaitu administrasi tanah, kepemilikan tanah dan pengelolaan tanah. Moszoro dan Gasiorowski (2008), melakukan penelitian yang bertujuan untuk membuktikan bahwa dengan adanya public private partnership (PPP) struktur modal menjadi lebih efisien. Hasilnya, bahwa kegiatan proyek menjadi lebih murah dengan PPP dibandingkan dengan dilakukan sendiri oleh pemerintah atau oleh swasta.
Marsianti (2010), melakukan penelitian yang bertujuan untuk mengetahui dan menentukan penetapan sewa tempat penitipan kendaraan bermotor di atas aset milik Pemerintah Provinsi DIY yang ada saat ini. Sewa yang ditetapkan harganya terlalu rendah (underprice) atau terlalu mahal (overprice) dan mencoba menawarkan pola perhitungan untuk
menentukan
sewa
lahan
selanjutnya.
Penelitian
ini
menggunakan simulasi karena terbatasnya data yang dibutuhkan. Darmawan (2014), melakukan penelitian yang bertujuan untuk mengestimasi nilai properti subjek berupa Pasar Seni dan Kerajinan Yogyakarta dan mengestimasi tarif sewa optimum untuk kios yang berada di kawasan properti subjek. Metode analisis yang dipergunakan dalam penelitian ini adalah pendekatan pasar, pendekatan biaya, dan kesediaan membayar (willingness to pay) bagi penyewa kios untuk menguji konsistensi estimasi tarif sewa dari pendekatan penilaian properti. Susanto (2014), melakukan penelitian yang bertujuan untuk menentukan opportunity cost Kebun Binatang Surabaya (KBS) dan membuat strategi yang tepat untuk mengurangi opportunity cost dari hasil analisis tersebut. Opportunity cost diperoleh dari pendapatan simulasi LDA dikurangi dengan penggunaan saat ini (value in use). Dengan potensi pendapatan sebesar Rp3.346.556.190.545. Untuk proyeksi pendapatan PDTS KBS dengan analisis Discounted Cash Flow (DCF), diperoleh sebesar Rp522.074.973.133, maka dapat disimpulkan opportunity costnya yaitu sebesar Rp2.824.481.217.412. Kesimpulan dalam penelitian ini Pemerintah Kota Surabaya perlu melakukan analisis lebih lanjut tentang pemanfaatan lahan PDTS KBS untuk dikembangkan dalam penggunaan saat ini. Penambahan fasilitas yang menunjang diperlukan untuk peningkatan pendapatan
dari value in use, seperti pengembangan fasilitas ruko, wahana bermain dan lainlain. Indikasi pendapatan dari pengembangan pertokoan dan peningkatan harga tiket makan diperoleh sebesar Rp753.294.458.768 dan opportunity cost-nya semakin kecil sebesar Rp2.681.223.679.754. Selanjutnya, Wardhana (2015), melakukan penelitian yang bertujuan untuk menganalisis besarnya estimasi nilai sewa aset daerah (toko/kios) pada Pasar Pekauman sesuai dengan nilai pasar. Berdasarkan analisis menggunakan pendekatan perbandingan data pasar (market value) dan pendekatan biaya bahwa estimasi nilai aset (tanah dan bangunan toko/kios) Pasar Pekauman adalah sebesar Rp16.732.000 terdiri dari estimasi nilai tanah Rp1.924.000 per meter persegi dan estimasi nilai bangunan toko/kios Rp14.808.000. Tujuan penelitian yang dilakukan oleh Manfield (2015), adalah untuk mengestimasi nilai sewa aset (Plaza Beringin) Pemerintah Kabupaten Barito Selatan dan potensi aset daerah dalam memberikan kontribusi bagi penerimaan PAD. Metode analisis yang digunakan dalam penelitian ini adalah pendekatan pasar, pendekatan biaya, estimasi nilai sewa berdasarkan Peraturan Menteri Keuangan Nomor 33 Tahun 2012 dan statistik deskriptif. Berdasarkan analisis pendekatan biaya didapat estimasi nilai aset daerah (Plaza Beringin)
milik
Pemerintah
Kabupaten
Barito
Selatan
sebesar
Rp50.411.321.884,36 terdiri dari nilai tanah sebesar Rp8.061.331.250,67 dan nilai bangunan sebesar Rp42.349,990,709.62. Estimasi nilai sewa per tahun menurut nilai sewa pasar adalah sebesar Rp5.387.160. Perbedaan penelitian ini dengan penelitian terdahulu adalah metode yang digunakan untuk mengestimasi nilai sewa yang optimal untuk objek tersebut. Selain
itu, objek yang teliti dan waktu penelitian penelitian ini juga berbeda dengan penelitian terdahulu.
1.3
Rumusan Masalah Berdasarkan uraian pada latar belakang dapat dirumuskan masalah dalam
penelitian ini, yaitu pemanfaatan aset daerah berupa tanah dan bangunan di kawasan Grha Z dapat dikategorikan masih rendah karena nilai kontribusinya yang masih kecil dan menurun dalam 3 tahun terakhir. Oleh karena itu, nilai sewa aset Pemerintah Provinsi A ini perlu dianalisis agar dapat memberikan manfaat yang sebesar-besarnya
sebagai salah satu
sumber
penerimaan daerah untuk
meningkatkan pendapatan asli daerah dan perekonomian daerah.
1.4
Pertanyaan Penelitian Berdasarkan uraian di atas, maka dapat dirumuskan pertanyaan penelitian
sebagai berikut. 1.
Berapa nilai pasar aset daerah berupa tanah dan bangunan kawasan Grha Z?
2.
Berapa nilai sewa aset daerah berupa tanah dan bangunan kawasan Grha Z berdasarkan Peraturan Menteri Keuangan 33/2012?
1.5
Tujuan Penelitian Berdasarkan pertanyaan penelitian di atas, maka dapat dirumuskan tujuan
penelitian sebagai berikut. 1.
Mengestimasi nilai pasar aset daerah berupa tanah dan bangunan kawasan Grha Z.
2.
Mengestimasi nilai sewa aset daerah berupa tanah dan bangunan kawasan Grha Z berdasarkan Peraturan Menteri Keuangan 33/2012.
1.6
Manfaat Penelitian Manfaat penelitian yang diharapkan dari penelitian ini adalah sebagai berikut.
1.
Menjadi bahan pertimbangan dan masukan bagi Pemerintah Provinsi A dalam penentuan nilai sewa jika diadakan perbaikan perjanjian sehingga dapat memberikan kontribusi optimal terhadap PAD.
2.
Menambah khazanah ilmu pengetahuan yang terkait dengan optimalisasi nilai sewa aset pemerintah.
1.7
Sistematika Penulisan Sistematika dari penulisan tesis ini dibagi menjadi 5 bab. Bab I Pendahuluan
yang menjelaskan tentang latar belakang, rumusan masalah, keaslian penelitian, tujuan penelitian, manfaat penelitian, dan sistematika penulisan. Bab II Landasan Teori mencakup tinjauan pustaka, landasan teori, kajian terhadap penelitian terdahulu, dan kerangka penelitian. Bab III Metode Penelitian menjelaskan tentang desain penelitian, metode pengumpulan data, definisi operasional, dan metode analisis data. Bab IV Analisis menguraikan tentang deskripsi data dan pembahasan analisis data. Bab V Simpulan dan Saran berupa uraian singkat dari simpulan, implikasi, keterbatasan, dan saran yang diberikan peneliti sesuai hasil penelitian yang telah dilakukan.
