BAB I PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang Masalah
PT. Pegadaian merupakan sebuah Badan Usaha Milik Negara (BUMN) yang mempunyai bisnis inti berupa usaha gadai yang dinamakan kredit cepat aman (KCA). Selain bisnis inti tersebut, pegadaian
mempunyai bisnis non inti berupa gadai
syariah, jasa taksiran, jasa lelang dan property. Dari semua bisnis non inti yang dilakukan oleh pegadaian, property merupakan bisnis yang berpotensi untuk
memaksimalkan keuntungan perusahaan, dikarenakan pegadain telah mendapatkan profit yang cukup besar dari bisnis tersebut. Binis property yang dilakukan oleh Pegadaian merupakan bentuk dari pengembangan lahan idle capacity yang banyak dimiliki Pegadaian, letak lahan tersebut sangat strategis karena banyak terdapat di pusat kota – kota besar. Salah satu contoh keuntungan dari bisnis property yang dilakukan Pegadaian adalah : 1. Build Operate and Transfer (BOT) Gedung Kenari Baru, Salemba, Jakarta dengan pihak swasta yang menghasilkan profit sebesar Rp. 147.500.000 per tahun bagi Pegadaian 2. Penyewaan Harco Indah Plaza, Pasar baru, Jakarta kepada pihak swasta selama 20 tahun, dari tahun 2005-2025 dengan biaya sewa sebesar Rp 40.000.000.000. Banyaknya aset yang belum dioptimalkan oleh pegadaian,khususnya aset berupa lahan dan bangunan, menjadikan optimalisasi aset sebagai salah satu poin strategi pengembangan perusahaan tahun 2009-2013. Selain itu Pegadaian juga melakukan rekstrukturisasi dengan membentuk divisi baru pada tahun 2012 yang bernama divisi investasi dan afiliasi yang mempunyai tugas utama melakukan optimalisasi terhadap aset non operasional Pegadaian yang idle capacity. Salah satu aset yang belum optimal pemanfaatannya adalah lahan milik PT. Pegadaian di Kota Serang. Lahan tersebut terletak di pusat kota Serang, tepatnya
1
berlokasi di Jl. Diponegoro No.75 Kelurahan Kotabaru Kecamatan Serang. Lahan tersebut mempunyai luas seluas 4.290 m2, lahan ini dibeli oleh pegadaian pada tahun 1902 dengan harga perolehan sebesar Rp. 214.375.875. Tujuan pokok dan fungsi
lahan pegadaian tersebut adalah sebagai kantor cabang pegadaian dan rumah jabatan, untuk lebih jelasnya bisa dilihat pada lampiran N. Saat ini, lahan seluas 4.290 m2 sudah digunakan sebagai kantor cabang seluas 518 m2, rumah dinas seluas 180 m2 dan gudang kantor dan halaman parkir seluas 700 m2 ,sedangkan sisa lahan seluas
2.892 m 2 dibiarkan kosong ( idle capacity ). Jika dilihat dari penggunaan sekarang
sebagai kantor cabang, rumah dinas dan gudang penggunaan lahan tersebut sudah optimal. Karena penggunaan merupakan kegiatan yang dilakukan oleh pengguna barang sesuai dengan tugas pokok dan fungsi dari aset tersebut. Sedangkan untuk pemanfaatannya belum optimal, karena setelah penggunaannya terpenuhi, masih ada sisa dari lahan tersebut yang berstatus idle, untuk itu perlu dilakukan pemanfaatan agar mendatangkan manfaat yang lebih bagi Pegadaian. Untuk lebih jelasnya mengenai gambar lahan dapat dilihat pada gambar 1.1 di bawah ini
Gambar 1.1 Lahan Pegadaian Lahan pada gambar 1.1 tersebut mempunyai nilai komersial seharga Rp 5.384.904.000 berdasarkan Nilai jual objek pajak dan berharga Rp. 10.122.000.000 berdasarkan harga pasar. Sangat disayangkan keberadaan lahan yang mempunyai 2
nilai komersial yang tinggi dan terletak sangat strategis ini belum menghasilkan keuntungan bagi perusahaan, melainkan menimbulkan beban biaya berupa pajak sebesar Rp. 10.825.020 dan biaya perawatan Rp. 674.125 per tahun. Oleh karena itu,
perlu dilakukan optimalisasi terhadap lahan tersebut agar menghasilkan keuntungan bagi Pegadaian. Untuk melakukan optimalisasi pemanfaatan lahan Pegadaian di Kelurahan Kota Baru Kecamatan Serang hal yang pertama diperhatikan adalah mengetahui peruntukan lahan tersebut. Berdasarkan Rencana Tata Ruang Kota Wilayah (RTRW)
Kota Serang 2010 – 2013 adalah Perdagangan, jasa, kesehatan, dan perumahan. Aturan ini harus dipatuhi karena perkembangan intensitas penggunaan lahan, dengan alih fungsi lahan menjadi kawasan terbangun terutama pada kawasan perkotaan harus jelas,terukur,terarah, selaras dan serasi dalam kesesuaian pola ruangnya dan peruntukannya. Setelah itu, perlu dilakukan analisis terhadap kekuatan, kelemahan, peluang dan ancaman optimalisasi lahan tersebut melalui analisis SWOT untuk mengetahui potensi yang dimiliki oleh aset tersebut. Berdasarkan hasil penelitian sebelumnya yang dilakukan penulis yaitu kekuatan yang dimiliki oleh lahan tersebut adalah lokasinya yang strategis dan status kepemilikan lahan yang jelas,sedangkan kelemahannya , lahan itu merupakan kawasan rawan banjir dan untuk optimasi lahan tersebut pihak perusahaan belum memberikan alokasi dana, sedangkan peluangnya adalah kebutuhan akan lapangan indoor futsal dan bangunan ruko di lahan tersebut dan ancamannya adalah pesaing usaha yang akan mengembangkaan usaha di kawasan yang sama (Kosasih, 2012). Setelah diketahui kekuatan, kelemahan ancaman dan peluang untuk optimasi pemanfaatan lahan tersebut maka selanjutnya dapat dilakukan Highest and Best Use Analysis (HBU Analysis) atau biasa disebut juga sebagai Studi HBU untuk menentukan optimasi pemanfaatan terbaik dan tertinggi di lahan tersebut. Analisis HBU adalah sebuah studi yang bertujuan untuk mengembangkan aset yang mempunyai potensi untuk dikembangkan atau aset yang dirasakan belum optimal pemanfaatannya (idle capacity). Hal tersebut bisa dilakukan dengan meminimalisir 3
atau mungkin menghilangkan hambatan atau ancaman atas pengelolaan aset-aset tersebut. Sehingga optimasi dari suatu aset yang berstatus idle capacity bisa dilakukan. Berdasarkan The Uniform Standards of Profesional Appraisal Practice
dalam Prijatno (2010).Highest and Best Use Analysis (HBU Analysis) is the reasonable probable and legal use of property that is physically possible. appropriately supported and financially feasible and the result in the highest value. Berdasarkan pengertian di atas dapat disimpulkan bahwa Highest and Best Use Analysis (HBU Analysis) adalah analisis yang bertujuan untuk mengembangkan
aset yang mempunyai potensi untuk dikembangkan atau aset yang dirasakan belum optimal pemanfaatanya dengan mempertimbangkan legal aspek, kemungkinan fisik, kelayakan finansialdan nilai produktivitas tertingginya. Oleh karena itu, untuk mengoptimalkan aset, dapat dilakukan analisis HBU terlebih dahulu yang meliputi aspek legal, apek fisik, aspek finansial dan aspek produktivitas maksimalnya, sehingga dapat diketahui kegunaan tertinggi dan terbaik dari aset tersebut. Menurut Siregar (2004). Aset non operasional yang masih dapat dioptimalkan. bisa dijadikan objek studi Highest and Best Use. Objek Highest and Best Use Study ini adalah tanah dan bangunan yang memiliki potensi untuk dikembangkan atau yang dirasakan belum optimal pemanfaatannya. Berdasarkan fenomena masalah yang telah telah dipaparkan di atas, maka penulis sangat tertarik mengambil judul studi kasus “ Optimalisasi Aset Lahan PT. Pegadaian di Kotabaru - Serang dengan menggunakan Highest and Best Use Analysis” 1.2 Identifikasi Masalah Berdasarkan latar belakang di atas, maka identifikasi masalah dari penelitian ini adalah sebagai berikut : 1. Banyaknya aset lahan Perum Pegadaian yang tersebar di beberapa Kota yang terletak sangat strategis tetapi belum dioptimalkan.
4
2. Pegadaian mempunyai lahan idle capacity di Kota Serang seluas 2.892 m2
yang terletak di Pusat Kota Serang tepatnya berlokasi di Jl. Diponegoro No.75
Kelurahan
Kotabaru
Kecamatan
Serang.
Lahan
tersebut
mempunyai nilai komersial seharga Rp. 5.384.904.000 berdasarkan Nilai jual objek pajak dan berharga Rp. 10.122.000.000 berdasarkan harga
pasar, namun belum dioptimalkan. 3. Lahan ini mempunyai potensi untuk dikembangkan dan menghasilkan
keuntungan bagi Pegadaian, tapi pada kenyataannya tersebut belum menghasilkan keuntungan bagi pegadaian, melainkan kerugian untuk pembayaran pajak sebesar Rp. 10.825.020 dan biaya pemeliharaan sebesar Rp. 674.125
4. Salah satu poin rencana jangka panjang strategi pengembangan Perum Pegadaian tahun 2009-2013 adalah “Pengembangan usaha lainnya dalam rangka
optimalisasi
aset”,
oleh
karena
itu
Pegadaian
harus
merealisasikannya agar rencana tersebut tercapai. 5. Dikarenakan lahan tersebut terletak di Kota Serang, maka pemanfaatan lahan Pegadaian di Kota Serang tersebut harus mengikuti peruntukan di kawasan tersebut yang sesuai dengan Rencana Tata Ruang Kota Wilayah (RTRW) dan . Jika diluar peruntukan itu, maka pemanfaatan tidak akan diizinkan oleh pemerintah. 1.3 Pembatasan Masalah Berdasarkan identifikasi masalah diatas, maka penelitian ini difokuskan hanya pada masalah – masalah berikut : 1. Pegadaian mempunyai lahan idle capacity di Kota Serang seluas 2.892 m2 yang terletak di Pusat Kota Serang tepatnya berlokasi di Jl. Diponegoro No.75
Kelurahan
Kotabaru
Kecamatan
Serang.
Lahan
tersebut
mempunyai nilai komersial seharga Rp. 5.384.904.000 berdasarkan Nilai
5
jual objek pajak dan berharga Rp. 10.122.000.000 berdasarkan harga
pasar, namun belum dioptimalkan.
2. Lahan tersebut belum menghasilkan keuntungan bagi pegadaian,
melainkan kerugian untuk pembayaran pajak sebesar Rp. 10.825.020 dan biaya pemeliharaan sebesar Rp. 674.125 per tahun
3. Salah satu poin rencana jangka panjang strategi pengembangan Perum
Pegadaian tahun 2009-2013 adalah “Pengembangan usaha lainnya dalam
rangka
optimalisasi
aset”,
oleh
karena
itu
Pegadaian
harus
merealisasikannya agar rencana tersebut tercapai. 4. Dikarenakan lahan tersebut terletak di Kota Serang, maka pemanfaatan lahan Pegadaian di Kota Serang tersebut harus mengikuti peruntukan di kawasan tersebut yang sesuai dengan Rencana Tata Ruang Kota Wilayah (RTRW). Jika diluar peruntukan itu, maka pemanfaatan tidak akan diizinkan oleh pemerintah. 1.4 Perumusan Masalah Setelah pembatasan masalah dilakukan, maka peneliti melakukan perumusan masalah dari batasan masalah tersebut, yaitu : Apa Pengembangan yang mempunyai kegunaan tertinggi dan terbaik dari alternative rumah toko dan lapangan futsal berdasarkan analisis HBU yang terdiri dari aspek – aspek berikut: A). Aspek fisik B). Aspek legal C). Aspek keuangan D.) Aspek produktivitas maksimal 1.5 Tujuan Penelitian Berdasarkan rumusan masalah di atas, maka tujuan dari penelitian ini adalah sebagai berikut : 6
Untuk mendapatkan gambaran yang rinci mengenai penggunaan tertinggi
dan terbaik dari alternative pembangunan rumah toko dan lapangan futsal pada lahan idle capacity Pegadaian di Kota Serang. yang meliputi aspek fisik. aspek legal, aspek finansial, dan aspek produktivitas maksimal.
1.6 Manfaat Penelitian Manfaat dari penelitian ini adalah sebagai berikut : 1. Bagi PT Pegadaian hasil penelitian ini bisa menjadi bahan masukan dan
pertimbangan dalam melakukan optimasi lahan di kantor cabang
pegadaian di Kota Serang. 2. Bagi program studi Manajemen Aset a. Memberikan umpan balik dalam mengevaluasi proses perkuliahan yang diberikan kepada mahasiswa Program Studi Manajemen Aset b. Menjalin hubungan baik dan kerjasama antara Program Studi dengan Perusahaan 3. Manfaat bagi peneliti yaitu Dapat mengaplikasikan dan mengembangkan ilmu manajemen aset yang telah dipelajari dalam proses pembelajaran di program studi manajemen aset. 4. Manfaat bagi pembaca. yaitu sebagai referensi atau bahan acuan dalam penelitian yang pembahasannya hampir sama dengan Tugas Akhir ini. 1.7
Lokasi dan Waktu Penelitian Peneliti melakukan penelitian ini pada lokasi dan waktu yang akan dijelaskan
bawah ini 1.7.1 Lokasi Penelitian Penelitian dilakukan di PT. Pegadaian yang berlokasi di Jl. Kramat Raya no. 162 Jakarta Pusat.sedangkan objek penelitian terletak di Jl. Diponegoro No.75 Kelurahan Kotabaru, Kota Serang. Berikut adalah peta lokasi dan foto citra satelit dari objek penelitian yang diperoleh melalui pencarian dengan menggunakan 7
Google Maps dan Wikimapia. Gambar di 1.2 di bawah ini adalah peta lokasi objek penelitian yang terletak di Jl. Diponegoro no.75 Kota Serang.
Lokasi Aset lahan kantor cabang Pegadaian Kota Serang
Sumber: www.google.com
Gambar 1.2 Peta Lokasi Penelitaan Sedangkan objek lokasi penelitian pada citra satelit dapat dilihat pada gambar 1.2 di bawah ini : Lokasi Aset Lahan Kantor Cabang Pegadaian Kota Serang.
Sumber: www.wikimapia.com
Gambar 1.2 Foto Satelit Objek Penelitian
8
1.7.2 Jadwal Penelitian Jangka waktu penelitian Tugas Akhir ini selama (tiga) bulan yang dimulai dari akhir bulan Mei 2012 sampai dengan akhir bulan Juli 2012. Untuk lebih jelasnya
mengenai jadwal penelitian yang dilakukan tertera pada tabel 1.1. Tabel 1.1 Jadwal Penelitian
NO
1
Tabel 1.1 JADWAL PELAKSANAAN PENELITIAN Bulan April2012 s/d Juni 2012
KEGIATAN
2
Survey pra penelitian (pre research survey) Penentuan topik dan objek penelitian
3
Pertemuan dengan pembimbing
4 5
Pengumpulan data awal Pengolahan data awal
6
Pengumpulan Proposal Tugas Akhir
7
Seminar Proposal Tugas Akhir
8 9
11
Pengolahan data Persetujuan Pembimbing untuk siding Tugas Akhir Penyerahan laporan Tugas Akhir ke Program Studi Sidang Tugas Akhir
12
Pengumpulan laporan Tugas Akhir
10
BULAN KEGIATAN/TAHUN 2011-2012 Mei Juni Juli 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3
9
KET 4
