Amstelveen Activiteitenplan

Amstelveen Activiteitenplan 2016-2019

Inleiding Op 1 juli 2015 is de Woningwet 2015 in werking getreden. Hoeksteen van deze hervorming is de lokale verankering van het volkshuisvestelijke beleid. De gemeentelijke woonvisie vormt de basis voor prestatieafspraken die gemeente, huurders en corporaties met elkaar gaan maken over de lokale woonopgave. Op basis van het lokale volkshuisvestingsbeleid gaven wij jaarlijks al een overzicht van bijdrage die Eigen Haard voornemens is te leveren aan het gemeentelijke volkshuisvestingsbeleid. Dit zien wij als de basis van ons ‘bod’ aan de gemeenten in ons werkgebied en wordt nu onderdeel van het proces om gezamenlijk prestatieafspraken vorm te geven. Een formeel bod in de zin van de Woningwet 2015 wordt per 1 juli 2016 bij de gemeente Amstelveen ingediend. Dit bod komt tot stand na overleg met de Bewonersraad in het voorjaar van 2016. Na 1 juli vindt vervolgens overleg plaats tussen de gemeente Amstelveen, de Bewonersraad en Eigen Haard met als doel om prestatieafspraken te maken. Over het proces zullen te zijner tijd nadere afspraken tussen de drie partijen gemaakt worden. In 2015 hoeft er formeel geen bod uitgebracht te worden, maar kan, net als in voorgaande jaren, worden volstaan met het aanleveren van het activiteitenplan voor 2016. Eigen Haard heeft er voor gekozen een stap extra te zetten en het activiteitenplan alvast in lijn te brengen met de vereisten vanuit de nieuwe Woningwet. Voorliggend activiteitenplan is op 22 september 2015 besproken met de Bewonersraad. De cijfermatige basis voor dit activiteitenplan is onze meerjarenbegroting 2015-2019. Hier is de jaarschijf 2016 uit gehaald. Het activiteitenplan is daarom deels nog gebaseerd op het beleid van vóór de nieuwe Woningwet. Op dit moment loopt de begrotingsronde voor de periode 2016-2020. Bij de actualisatie van de nieuwe begroting worden verschillende externe ontwikkelingen betrokken en geanticipeerd op herijking van beleid. Het gaat om onder meer de volgende ontwikkelingen: 

De Woningwet, het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting en het Huurakkoord tussen Aedes en de Woonbond hebben impact op de koers van Eigen Haard. Het nieuwe portefeuilleplan is in ontwikkeling en zal nog worden vastgesteld en vertaald naar beleid op het gebied van doelgroepen, huur- en verkoopbeleid. Dit zal separaat ter gekwalificeerd advies worden voorgelegd aan de huurdersorganisatie(s).



De minister voor Wonen publiceerde op 14 juli 2015 de aanpassingen van het woningwaarderingsstelsel (WWS). Het nieuwe puntensysteem voor huurwoningen gaat in op 1 oktober 2015. Dit heeft onder meer tot gevolg dat de locatie (WOZ-waarde) gemiddeld 25% van de maximale huurprijs gaat bepalen. Deze grotere rol van de WOZ-waarde in het puntensysteem zal de maximale huur van veel woningen veranderen. Dit zal effect hebben in de huurverhogingsronde 2016 en op het algehele huurbeleid.



Corporaties zijn wettelijk verplicht hun DAEB activiteiten los te koppelen van hun niet-DAEB activiteiten. Deze scheiding moet ervoor zorgen dat maatschappelijk bestemd vermogen daadwerkelijk wordt ingezet voor de maatschappelijke taken die aan woningcorporaties zijn opgedragen. Corporaties moeten hun scheidingsvoorstel voor 1 januari 2017 indienen, waarbij het woningbezit op marktwaarde is vastgesteld. Er geldt een gemeentelijke markttoets voor nieuwe niet-DAEB activiteiten.

De weerslag van deze ontwikkelingen zal verwerkt worden in het bod dat begin 2016 in concept wordt voorbereid en besproken.

1

Over Eigen Haard Eigen Haard zorgt voor goede en betaalbare woningen in de Metropoolregio Amsterdam voor mensen die dat het meest nodig hebben. Wij vinden dat iedereen recht heeft op een goede en betaalbare woning in een prettige wijk. Daar gaan we voor. Deze missie is onze basis. Wij werken er met passie en overtuiging aan. In de eerste plaats is Eigen Haard een sociaal verhuurder. Maar we doen meer, omdat we doorstroming willen op de woningmarkt. Zo verhuren en ontwikkelen we woningen in de vrije sector en we verkopen woningen, vooral aan mensen met een middeninkomen. Daarnaast verhuren en verkopen we maatschappelijk vastgoed, bedrijfsonroerend goed en parkeerplaatsen. Op die manier dragen we bij aan de wijken waar mensen prettig wonen. We zorgen voor een gezonde vastgoedportefeuille met voldoende spreiding van risico’s. Financiële continuïteit zorgt ervoor dat we ook op de lange termijn onze volkshuisvestelijke taken waar kunnen maken. Met datzelfde oogmerk innoveren, vernieuwen en verbeteren we. We signaleren kansen en nemen onze verantwoordelijkheid. Onze strategische ambities In onze ondernemingsstrategie hebben we drie soorten ambities beschreven.

Wat we willen bereiken   

Gezonde regionale woningmarkt. Prettig wonen in vitale wijken. Eigentijdse vastgoed kwaliteit.

Voor wie, hoe en met wie doen we dat  

Tevreden klanten. Betrokken partners en belanghouders.

Bedrijfsambities  

Professionele organisatie. Financiële continuïteit.

Herijken strategie In 2015 ontwikkelde Eigen Haard, samen met belanghouders, een nieuwe koers. Die koers wordt begin 2016 uitgewerkt in een nieuwe ondernemingsstrategie. We hebben daarbij aandacht voor het vergroten van de betrokkenheid van onze stakeholders en de implementatie van de strategie in de komende jaren. In de tussentijd blijven we ons verbeteren. In 2016 ligt onze focus op de volgende drie speerpunten: 1. Betaalbare woningen passend toewijzen. 2. Zichtbaarheid door transparantie en dialoog. 3. Klantgerichte processen zonder verspilling.

2

Over Amstelveen Woningen en bewoners Amstelveen ligt gunstig ten opzichte van de werkgelegenheid in Amsterdam (De Zuidas), Schiphol, de bloemenveiling en het bedrijvengebied in Amsterdam Zuidoost. Dit gecombineerd met het groene en veilige imago maken Amstelveen tot een ideale woonlocatie. De populariteit van Amstelveen is tot op de dag van vandaag groot. Amstelveen Inwoners Aantal woningen Koopwoningen Huurwoningen Huurwoningen corporaties Aantal woningen Eigen Haard in Amstelveen Aantal woningen Eigen Haard totaal Woningen Amstelveen t.o.v. totaal Eigen Haard

Aantal 87.200 43.860 18.862 22.893 14.873 10.746 55.010 19,5%

Huuropbouw Tot € 465 Van € 465 tot € 618 Van € 618 tot € 710 Hoger dan € 710

Huidig 20% 46% 18% 16%

Bij een deel van de woningen is de huidige huurprijs het gevolg van de inkomensafhankelijke huurverhoging die in 2013, 2014 en 2015 is doorbelast aan de huurder. De huidige huur kan dan hoger zijn dan de streefhuur. In een aantal gevallen ligt de huur boven de maximumgrens voor sociale huurwoningen, terwijl de woning toch nog tot de voorraad sociale huurwoningen behoort. Na mutatie zullen deze woningen weer worden verhuurd als sociale huurwoning, met een huur onder de € 710. In werkelijkheid heeft ultimo 2015 bijna 9% van de woningen met een huurprijs van meer dan € 710 een geliberaliseerd huurcontract. Tevredenheid huurders Eigen Haard meet tweejaarlijks de tevredenheid van onze huurders op het gebied van de leefbaarheid in de buurt en de woning zelf. Middels een uitgebreide enquête kunnen huurders aangeven hoe ze hun woning en buurt beoordelen. Deze cijfers worden per gemeente en stadsdeel vergeleken met het gemiddelde van al onze huurders en met de gemiddelde score van andere corporaties (benchmark). Amstelveen wordt op basis van deze ranking in totaal beoordeeld als een van de betere regiogemeentes/wijken. Op hoofdlijnen zijn dit de conclusies voor Amstelveen:

Woning  



De woning in zijn geheel wordt met een 7,6 boven de norm en de benchmark, gelijk aan de beoordeling uit 2012, maar onder de beoordeling uit 2010 gewaardeerd. Vijf van de acht onderliggende aspecten met betrekking tot de woning scoren onder de normscore van 7,0 en zijn belangrijke aandachtspunten voor Eigen Haard. Voornamelijk de gehorigheid, de mate van isolatie en de inbraakveiligheid van de woning scoren laag. Dit geldt ook voor de beveiliging van het trappenhuis en galerijen. De verhuisgeneigdheid ligt in Amstelveen (12%) lager dan het Eigen Haard-gemiddelde van 17%. De verhuisgeneigdheid is min of meer gelijk gebleven ten opzichte van 2012 en 2010.

Buurt & overlast 

De tevredenheid over de buurt in zijn geheel scoort met een 7,6 boven de norm en de benchmark. Dit is gelijk aan de beoordeling uit 2012 en 2010. De overlastelementen worden gemiddeld met een 7,2 boven de norm en de benchmark, en gelijk aan de beoordeling uit 2012 en 2010 gewaardeerd.

3



Met betrekking tot de buurt en de mate van overlast worden slechts twee van de eenentwintig onderliggende aspecten onder de norm beoordeeld, wat een zeer goede score is.

Kwaliteit woningvoorraad

Eigen Haard heeft een model ontwikkeld waarbij op een schaal van 1 tot 10 een oordeel wordt gegeven over de kwaliteit van de woningportefeuille. Bij de bepaling van dat oordeel wordt gebruik gemaakt van een aantal indicatoren zoals de kwaliteit van het casco, het energielabel, kwaliteitskenmerken van de woning en het restant levensduur. 50% 40% 30% 20% 10% 0% 1

2

3

4

5

Amstelveen

6

7

8

9

10

Eigen Haard

De woningportefeuille in Amstelveen staat er bovengemiddeld bij. De complexen die lager scoren op kwaliteit zijn bekend. Bij een deel ervan worden renovatieplannen ontwikkeld, zoals bij de Dr. Plesmansingel, Lindenlaan, Benderslaan en Parelvisserslaan. Bij een aantal andere complexen als de Van Heuven Goedhartlaan, Smeenklaan en Middeldorpstraat is de aanpak nog onderwerp van bespreking.

4

Visie op Amstelveen Eigen Haard Woningmarkt Amstelveen is een gespannen woningmarkt waarbij de vraag naar woningen aanzienlijk groter is dan het aanbod. Om de woningmarkt toch in beweging te houden wordt ingezet op het bevorderen van de doorstroming binnen en buiten de bestaande woningvoorraad. Er is veel nieuwbouw opgeleverd wat heeft geleid tot een hogere mutatiegraad in de bestaande voorraad. De komende jaren neemt de nieuwbouwproductie af en zal het beheer meer aandacht gaan krijgen. De verwachting is dat de druk op de woningmarkt flink zal toenemen. Doelgroepen De doelgroep gezinnen met kinderen is de grootste in Amstelveen. Omdat het merendeel van hen een bovenmodaal inkomen heeft is deze doelgroep niet primair aangewezen op een woning van Eigen Haard. De doelgroep is wel interessant voor Eigen Haard waar het gaat om de doorstroming vanuit de sociale woningvoorraad naar de vrije sector of koop. De doelgroepen waar Eigen Haard zich op richt zijn gezinnen, alleenstaanden in de leeftijd tussen 25 en 65 jaar en de senioren ouder dan 65 jaar. Vooral deze laatste groep wordt een stuk groter. Gebleken is dat de doelgroep moeilijk in beweging is te krijgen om te verhuizen naar een specifieke seniorenwoning. Met het project “van Groot naar Beter” wordt getracht hier verandering in te brengen. Wonen, welzijn en zorg Op het gebied van wonen en zorg is veel veranderd. De capaciteit van intramurale instellingen wordt afgebouwd, wat er toe leidt dat mensen met een redelijk intensieve zorgvraag zelfstandig moeten blijven wonen. Inmiddels zijn er taken vanuit de AWBZ (zorginstellingen) overgeheveld naar de WMO (gemeente). Deze overheveling is gepaard gegaan met een bezuinigingsslag. Voor Eigen Haard betekent dit dat de druk op de bestaande voorraad voor wat betreft de toegankelijkheid toeneemt. Er zal dus meer aandacht nodig zijn om hen in hun huidige woning te faciliteren met voldoende en adequate zorg- en dienstverlening. Eigen Haard concentreert zich hierbij op functionele aanpassingen in de woning en ondersteunt huurders hierbij. De verantwoordelijkheid voor zorg- en dienstverlening ligt echter bij andere partijen. Eigen Haard heeft hier wel een signalerende rol en houdt hiervoor nauw contact met de sociale teams in Amstelveen. Ook de exploitatie van het zorg- en welzijnsvastgoed is hierbij van belang. Om de toekomstige opgave goed in te vullen wordt nadrukkelijk de samenwerking met de gemeente Amstelveen en de daar werkzame zorgen welzijnsorganisaties opgezocht om plannen met elkaar af te stemmen. Woningportefeuille Amstelveen wordt door Eigen Haard beschouwd als consolidatiegebied. Dit houdt in dat er ingezet wordt op de instandhouding en het beheer van de ruimtelijke en functionele diversiteit en de huidige kwaliteit van woonmilieus. Dit betekent niet dat er geen uitbreiding van de woningvoorraad mag plaatsvinden, maar dat een eventuele uitbreiding in relatie moet worden gezien met de bestaande woningportefeuille. Voor Amstelveen is dit het geval wanneer nieuwbouw of acquisitie een positieve bijdrage levert aan de woningportefeuille. Dat kan zijn sociale huur, maar ook vrije sectorhuur om de doorstroming vanuit de bestaande voorraad te bevorderen. Herstructurering De woningportefeuille van Eigen Haard dateert deels uit de periode 1945 tot 1970. Dit betekent dat een aantal complexen de komende jaren aan een vernieuwingsbeurt toe zijn. De komende jaren ligt de nadruk nog op de herstructurering in de wijk Keizer Karelpark.

5

Woonagenda Gemeente Amstelveen De gemeente Amstelveen heeft voor de periode 2015-2018 een Woonagenda opgesteld. Deze agenda is naast de visie van Eigen Haard gelegd en leidt tot de volgende opmerkingen: Positie in de regio De Amstelveense woningmarkt is nauw verweven met de woningmarkt in Amsterdam. In de wet is dit ook verankerd door de eis van regionale afstemming van de lokale woonvisie. In de Woonagenda wordt het accent gelegd op het aantrekken van midden- en hoge inkomens, in combinatie met het verkleinen van de sociale woningvoorraad middels verkoop. Deze keuze zal effect hebben op andere gemeenten. Eigen Haard vindt het belangrijk dat er op woningmarktniveau tussen gemeenten overeenstemming is over de ontwikkeling van de woningvoorraad en de verdeling daarvan over de verschillende gemeenten, wijken en buurten. Omvang sociale huur De ondergrens voor Eigen Haard in Amstelveen ligt op 9.120 sociale huurwoningen. Dit cijfer is gebaseerd op cijfers zoals die in 2014 zijn verzameld in het kader van het onderzoek naar de woningmarkt in de metropoolregio Amsterdam (WISRA). Anders dan de gemeente Amstelveen wordt uitgegaan van de regionale in plaats van de lokale woningmarkt. Bij beide benaderingen is er sprake van een overschot aan sociale huurwoningen. Er kan dus een afname van het aantal sociale huurwoningen plaatsvinden door middel van liberalisatie en verkoop. Bij Eigen Haard ligt hierbij de nadruk op liberalisatie en niet op verkoop vanwege de grote vraag naar huurwoningen voor middeninkomens die te maken hebben met beperkte mogelijkheden om in Amstelveen een woning te kopen. De verwachting is echter wel dat als gevolg van de verhuurdersheffing particuliere verhuurders hun sociale voorraad waar mogelijk zullen afbouwen. Het is daarom belangrijk de afname goed te monitoren en waar nodig bij te stellen. Scheefwonen en doorstroming In Amstelveen is er, net als in andere overspannen woningmarkten, sprake van goedkope scheefheid. Dit betekent dat een deel van de sociale huurwoningen wordt bewoond door huishoudens die er op grond van hun huidige inkomen niet meer voor in aanmerking zouden komen. In Amstelveen geldt dat voor circa 30% van de sociale huurwoningen. Om het scheefwonen tegen te gaan zijn er al een aantal acties uitgevoerd. Zo is bijvoorbeeld het huurbeleid van Eigen Haard er op aangepast en worden er meer woningen aangeboden voor de middeninkomens, is een aantal jaren een inkomensafhankelijke huurverhoging doorgevoerd en zijn er diverse doorstroombevorderende experimenten uitgevoerd zoals het vergroten van de lokale beleidsruimte naar 50%, het project van Groot naar Beter en het gericht benaderen van huishoudens om met behulp van maatwerk de doorstroming te bevorderen. De maatregelen die tot nu toe genomen zijn hebben wel effect gehad, maar hebben niet geleid tot een significante daling van het scheefwonen. Een nader analyse leert dat de meeste scheefwoners in de goedkopere woningen wonen met een huurprijs tot € 618,24. Het is lastig om deze huurders te verleiden om te verhuizen. De extra woonlasten zullen veelal niet opwegen tegen het extra woongenot. Ondanks deze problematiek richt Eigen Haard zich nadrukkelijk op het creëren van een vrije sector huursegment dat voor deze doelgroep bestemd is. Fysieke en sociale kwaliteit De kwaliteit van de bestaande voorraad wordt door Eigen Haard gegarandeerd. Dit betekent dat er voldoende middelen beschikbaar zijn voor planmatig- en mutatieonderhoud. Hier vindt ook jaarlijks overleg over plaats met de bewoners in onze complexen. Daar waar meer ingrijpend aan de slag moet worden gegaan vindt renovatie plaats. Of een complex voor zo’n ingreep in aanmerking komt hangt van meerdere factoren af, waarbij de bouwkundige staat het belangrijkst is. De meeste woningen in Amstelveen dateren van na 1950 en zijn constructief behoorlijk goed. Wel zijn sommige complexen wat gedateerd. In de Woonagenda wordt gesteld dat gezien de leeftijd van de stad grootschalige renovatieprogramma’s te verwachten zijn. Grootschalige renovatieprogramma’s zoals nu bijvoorbeeld plaatsvindt in een aantal 6

Amsterdamse wijken waar de problemen zich zowel fysiek als sociaal ophopen zijn volgens Eigen Haard niet nodig in Amstelveen. Wel zal de technische staat van complexen in een aantal wijken verbeterd worden. Keizer Karelpark wordt momenteel al aangepakt. De wijkgerichte benadering zoals de gemeente Amstelveen voorstelt sluit hier goed op aan. Als per wijk de problematiek in kaart is gebracht en duidelijk is waar de gemeente Amstelveen prioriteiten stelt kan Eigen Haard hier in de fysieke aanpak van complexen rekening meer houden. Krachtige wijken Eigen Haard is altijd voorstander geweest van gemengde wijken en in Amstelveen is dat nu al het geval. In elke wijk zijn sociale huurwoningen, vrije sector huurwoningen en koopwoningen te vinden. Dat is altijd al het sterkste punt van Amstelveen geweest. Er zijn geen uitgesproken sociaal zwakke wijken en ook geen uitgesproken sociaal sterke wijken. Elke wijk in Amstelveen heeft zijn eigen karakter en in het huur- en verkoopbeleid van Eigen Haard wordt hier rekening mee gehouden. In elke wijk worden woningen geliberaliseerd en in veel wijken wordt verkocht wat op termijn een wat kapitaalkrachtiger bewonersprofiel oplevert.

7

Terugblik 2015 Westwijk Zuidwest In de nieuwbouwwijk Westwijk Zuidwest is begin 2015 fase 4D opgeleverd. Dit zijn 44 sociale huur en 32 vrije sectorhuurappartementen met half verdiepte parkeergarage, gelegen aan de Westhove. Op 5 juni is de eerste paal geslagen voor de bouw van de twee complexen gelegen aan De Radboud en Drakensteyn. Hier worden per gebouw 22 vrije sector huurappartementen gerealiseerd. In het voorjaar is verder de verkoop gestart van de 47 duurdere koopwoningen aan de Heemstede. Omdat 70% van dit plandeel is verkocht zal de bouw eind 2015 aanvangen. Keizer Karelpark Van de grote renovatieopgave in het Keizer Karelpark worden de 3 lage flats aan de Dr. Plesmansingel 275393 (o) als eerste aangepakt. De voorbereiding is geheel afgerond en de renovatie is in september gestart. Voor de overige flats aan de Dr. Plesmansingel 5-273 (o) en de Lindenlaan 54-116, 190-232, 240-282 en 290332 (e) is de voorbereiding in volle gang. Waar aanvankelijk voor de 16 laagbouwwoningen aan de Acacialaan 65 t/m 95 (o) vervangende nieuwbouw was bedacht, is mede naar aanleiding van de reactie van de bewoners en de gemeente op dit voornemen besloten hiervan af te zien. Deze woningen blijven nu behouden en worden op normale manier onderhouden. Nieuwbouw Graaf Aelbrechtlaan Op 4 maart 2015 is gestart met de bouw van het project Graaf Aelbrechtlaan. Alle 15 eengezinswoningen zijn direct nadat ze in verkoop waren gegaan met groot succes verkocht. Verder bestaat het plan ook nog uit 20 huurappartementen aan de Jan Lievensweg. Er zijn van de voormalige bewoners uit de gesloopte woningen 8 bewoners geïnteresseerd in terugkeer naar de nieuwbouwappartementen. Renovatie Parelvisserslaan 71 t/m 213 (o) In 2014 is een start gemaakt met de voorbereiding van de renovatie van de flat aan de Parelvisserslaan. Het gaat in totaal om 72 woningen. In overleg met de bewonerscommissie is in 2015 het plan nader uitgewerkt, waarna het is voorgelegd aan alle huurders. Watercirkel 168-378 Seniorencomplex Groenoord (Watercirkel168-378) heeft sinds mei 2015 een eigen “buurtkamer”. Dit is gerealiseerd door het ombouwen van de huismeesterschuur. Met de initiatiefnemers zijn duidelijke afspraken gemaakt hoe zij de buurtkamer zelf kunnen gaan beheren waarbij de huismeester erop toe blijft zien dat alle bewoners zich vrij voelen om van de buurtkamer gebruik te maken. Eigen Haard sponsort hiervoor jaarlijks een bedrag. Van Heuven Goedhartlaan In 2015 is in het complex aan de van Heuven Goedhartlaan een quick scan uitgevoerd. De conclusie uit dit onderzoek was dat renovatie van het complex niet nodig is. Omdat er toch een aantal klachten zijn wordt in samenspraak met de bewonerscommissie in het najaar van 2015 nog in kaart gebracht welke gebreken er zijn in de woningen en algemene ruimte. Deze gebreken zullen daarna worden verholpen. Aansluitend wordt er een plan opgesteld voor de komende jaren. Energie en duurzaamheid In 2015 is in een aantal complexen de collectieve C.V.-ketel vervangen, onder andere aan de van Heuven Goedhartlaan, Mont Blanc en Jeanne d’Arclaan. Tegelijk zijn de open verbrandingstoestellen verwijderd en vervangen door een andere warmwatervoorziening. HuurDeZon Via Eigen Haard kunnen huurders een PV-systeem huren van exploitant HuurDeZon. De huurder betaalt een bedrag per maand wat lager is dan de vermeden elektriciteitskosten. Eigen Haard stelt gratis het dakvlak beschikbaar en int het maandbedrag namens HuurDeZon. HuurDeZon is in alle gemeenten mogelijk en zeer geschikt bij eengezinswoningen. Uiteraard moet het dak van de woning geschikt zijn, vrij van schaduw en moet er geen renovatie- of onderhoudsplannen zijn. In Amstelveen zijn in 2015 7 systemen gerealiseerd. Nog 15 systemen staan op de planning.

8

Energiecoaches Energiecoaches zijn huurders die op vrijwillige basis buren voorlichten over energiebesparing. Iedere coach gaat coachen op zijn eigen manier. De één geeft energieadvies bij mensen thuis met de demonstratiekoffer, de ander organiseert energiespreekuren of ‘bespaarware-parties’. Aan hoe de energiecoaches kennis kunnen overdragen aan anderen wordt ook aandacht besteed tijdens de cursus. In totaal 34 huurders hebben deze Eigen Haard opleiding gevolgd, waarvan 7 uit Amstelveen. Er is veel belangstelling van huurders voor het volgen van de opleiding Energiecoach. Na de opleiding gaan de coaches in teams met elkaar aan de slag. Evaluatie vindt plaats tijdens terugkombijeenkomsten. Seniorencomplex Praam Het seniorencomplex Goedereede (Praam) heeft een ontmoetingsruimte die beperkt wordt gebruikt. In 2015 is (in samenwerking met Vita, AanZ en de Wijkcoach) onderzocht naar mogelijkheden om meer activiteiten te organiseren en zodoende meer bewoners samen te brengen. De gesprekken zijn nog niet afgerond. De verwachting is dat begin 2016 concrete plannen gepresenteerd kunnen worden. Halverbetering Elbroes De flat Elbroes (In de Wolken 2 t/m 60) was het enige complex in de wijk Bankras waar nog geen halverbetering heeft plaatsgevonden. De bewoners werden geconfronteerd met overlast door hangjongeren in de hal en de boxgangen. In verband met de veiligheid was het van belang dat de entree van deze flat wordt afgesloten. Tegelijk met de halverbetering is er opstelruimte voor scootmobielen gekomen. Straat van Magelhaens e.o. In de wijk Kostverloren is in 2015 in samenwerking met de gemeente Amstelveen extra ingezet op het vergroten van de veiligheid. Eigen Haard heeft hier een aantal appartementencomplexen en eengezinswoningen bij elkaar liggen. In verband met diverse inbraken de afgelopen jaren in o.a. de Straat van Magelhaens is de gemeente in samenwerking met Eigen Haard een aantal bewoners een pilot gestart voor het afsluiten van achterpaden en het aanbrengen van verlichting. De gemeente heeft de intentie om de komende jaren geld beschikbaar stellen blijven stellen voor afsluiting achterpaden. Door middel van een bijdrage in de kosten van het Politiekeurmerk Veilig Wonen kan Eigen Haard hierin participeren.

9

Activiteiten in 2016 Eigen Haard Huurbeleid Het huurbeleid van Eigen Haard houdt rekening met betaalbaarheid voor verschillende inkomens. Er wordt dus niet altijd de maximaal mogelijke huur in rekening gebracht. Maar gezien de huidige situatie (o.a. financiële en economische crisis, verhuurdersheffing) moeten de huren omhoog. Ook in Amstelveen. We blijven streven naar een eerlijke verdeling. De verwachting is dat bij mutatie de verdeling van het vrijkomende aanbod als volgt is: Verwacht 21% 21% 32% 26%

Huuropbouw Tot € 465 Van € 465 tot € 618 Van € 618 tot € 710 Hoger dan € 710

Woonfraude De gemeente Amstelveen heeft eind 2012 samen met Eigen Haard het Convenant Woonfraude ondertekend. Het doel was om een betere samenwerking tussen verschillende diensten van de gemeente en Eigen Haard tot stand te brengen en gezamenlijk werk te maken van het tegengaan van woonfraude, onder andere door bestandsvergelijking en de actie schijnwerper. Tot op heden is dit een succesvolle aanpak geweest. Indertijd heeft de actie een aantal fraudegevallen opgeleverd, waarna het huurcontract is beëindigd. Deze aanpak wordt in 2016 gecontinueerd onder de naam actie schijnwerper. Verkoop We verkopen een deel van onze huurwoningen. Door de opbrengsten van deze verkoop kunnen we blijven investeren in de bestaande voorraad, nieuwbouw en leefbaarheid. Bovendien zorgen we voor een gevarieerd aanbod (ook in prijs), zodat we starters en middeninkomens kunnen bedienen. Aangezien we het afgelopen jaar een economisch herstel hebben gehad op de woningmarkt in de regio Amsterdam vallen de gerealiseerde aantallen verkoop hoger uit dan verwacht. In 2016 verwachten we in Amstelveen 20 bestaande huurwoningen bij mutatie te verkopen. Toegankelijkheid In het toegankelijkheidsprogramma worden hoogteverschillen van meer dan 2 cm verwijderd, verlichting verbeterd en automatische deurdrangers geplaatst. Voor een aantal complexen in Amstelveen is een aanvraag voor toegankelijkheidsverbetering ingediend. Er wordt nog beoordeeld of deze in 2016 uitgevoerd gaan worden. Huurders die aanpassingen in de woning nodig hebben, ouderen of mensen die slecht ter been zijn, kunnen deze aanvragen bij de gemeente op basis van de Wet maatschappelijke ondersteuning. Inmiddels is bepaald dat aanpassingen die vrij verkrijgbaar zijn op bouwmarkten door de gemeenten niet meer worden vergoed. De huurders van Eigen Haard kunnen een aantal aanpassingen tegen een éénmalige betaling via Eigen Haard regelen. De huurders kunnen hiervoor een aanvraag indienen via de website van Eigen Haard. Energetische kwaliteit Eigen Haard investeert in het verbeteren van de energetische kwaliteit van de woningportefeuille. Dit gebeurt vooral bij nieuwbouw en renovatie. Hier worden de grootste labelstappen behaald. Ook in het reguliere onderhoud worden maatregelen genomen zoals het plaatsen dubbele beglazing en vervangen van de ketel. Deze maatregelen zorgen vaak ook voor een labelstap. De verdeling van de labels op 01.01.2015 en 01.01.2020 ziet er als volgt uit: Energielabels 2015 2020

A B C D 1,0% 15,3% 25,9% 22,0% 4,6% 18,0% 25,7% 21,5%

E F 18,2% 12,6% 16,7% 10,2%

G 4,9% 3,3%

Eigen Haard pakt met voorrang die complexen aan met een F- of G-label. Als dit gebeurt door middel van een renovatie dan wordt veelal een B-label behaald. Op het moment dat er een enkelvoudige energetische maatregel genomen wordt is de labelverbetering minder groot. 10

Aanpassing installaties In 2016 worden in een aantal complexen de collectieve C.V.-ketel vervangen, merendeels in de wijk Groenelaan. Tegelijk worden de open verbrandingstoestellen verwijderd en vervangen door een andere warmwatervoorziening. Nieuwbouw Voor de Appellaan/Notenlaan rondt de gemeente naar verwachting eind 2015 de bestemmingsplanprocedure af. Parallel hieraan zijn de woningontwerpen afgerond. In het kader van de nieuwe woningwet is het echter onzeker of het project op deze wijze door Eigen Haard uitgevoerd mag worden. De reden hiervoor is dat er geen sociale huurwoningen in het plan zijn opgenomen. Op 4 maart 2015 is gestart met de nieuwbouw van 15 eengezinskoopwoningen aan de Graaf Aelbrechtlaan en twee kleinschalige appartementengebouwen met in totaal 20 sociale huurwoningen aan de Jan Lievensweg. De planning is dat de koopwoningen opgeleverd worden in het eerste en de huurwoningen in het tweede kwartaal van 2016. In de nieuwbouwwijk Westwijk Zuidwest zal in het najaar plandeel 4E worden opgeleverd. Dit zijn 44 huurappartementen gericht op het middeldure segment om de doorstroming te bevorderen. Rond dezelfde periode zullen de 47 duurdere koopwoningen in plandeel 3C/3D worden opgeleverd. Van de laatste twee nog te realiseren plandelen in deze wijk zal gestreefd worden de bouw te starten. Het betreft enerzijds plandeel 4C, waar tussen de 20 en 30 eengezinswoningen in de koopsector ontwikkeld gaan worden. Anderzijds betreft het plandeel 4G, waar maximaal ruimte is voor zes appartementen. Langs de Bovenkerkerweg zijn er twee locaties waar onderzocht wordt of er herontwikkeld kan worden. Dit zijn het Mout-terrein tegenover zorgcentrum De Luwte en het voormalige kantoor van Woongroep Holland. Keizer Karelpark Van de grote renovatieopgave in het Keizer Karelpark worden als eerste de 3 lage flats aan de Dr. Plesmansingel opgeleverd. Voor alle overige 9 flats aan de Dr. Plesmansingel en de Lindenlaan zal de renovatie gestart worden. Tot slot zal de voorbereiding worden gestart van de renovatie van de 79 tweelaagse eengezinswoningen aan de Acacialaan en de Ambrosiuslaan. Groenelaan In de wijk Groenelaan zitten aan aantal complexen waar de afgelopen jaren minder aan onderhoud is gedaan. Bewoners en bewonerscommissies zijn daarom bang voor sloop. Ondanks dat dit weersproken is durven zij niet in hun woning te investeren In 2015 wordt in het complex Watercirkel 2-160 middels een Quick scan onderzocht welke werkzaamheden er in moeten worden uit uitgevoerd. Hierna wordt besloten of het om een renovatie of groot onderhoud gaat. Bij de complexen Watercirkel 2-160 en Tiber 2-100 zitten de postbussen nog binnen in de hal. Mede hierdoor komen er ongenodigde bezoekers binnen wat ten koste gaat van de leefbaarheid. Kostverloren De complexen Bloeyende Wijngaerd en Oostelijk Halfrond hebben boxruimtes op de eerste verdieping. Het blijkt voor sommige bewoners te zwaar om scooters middels de hellingbaan naar boven te krijgen waardoor deze beneden bij het complex worden geparkeerd. De entree wordt hierdoor deels geblokkeerd. Hierover hebben de bewoners als meerder malen een schrijven ontvangen helaas zonder resultaat. Een andere oplossing wordt onderzocht. Bovenkerk Een aantal nieuwbouwcomplexen hebben nog steeds problemen met het WKO systeem. Er vindt voor blok 4 en 5 intensief overleg plaats met de bewonerscommissie en de Bewonersraad. Het totale project zal nog doorlopen in 2016. Voor de complexen Salamander 1-65 en Ringslang 15-51 zal nog een bewonerscommissie moet worden opgericht. De twee complexen aan het Jacob van Lennepplantsoen liggen tegen over het woonwagenkamp. De bewoners ervaren steeds meer overlast van de bewoners van dit kamp. Samen met de gemeente en politie wordt gezocht naar een oplossing. Nes aan de Amstel Er zijn verzakkingen en de gemeente Amstelveen gaat in het najaar van 2015 ophogen. Eigen Haard participeert hierin voor het vervangen van de huisaansluitingen van de rioleringen van de woningen en het ophogen van de bestrating. 11

Financiële positie en continuïteit De financiële positie van Eigen Haard is gericht op de continuering van haar activiteiten als toegelaten instelling in de regio Amsterdam. Op korte en lange termijn komt deze tot uiting in gezonde ratio’s voor de liquiditeit en solvabiliteit, die voldoen zoals vastgesteld door de Autoriteit Woningcorporatie (AW) en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). De activiteiten en beleidsvoornemens met betrekking tot het huurbeleid, de investeringen, verkopen en sloop passen en dragen bij aan een goede en gezonde financiële situatie voor de woningcorporatie. De inzage in het financiële beleid vindt plaats via de prognose informatie (dPi). De dPi is een nauwgezette weergave van het vastgestelde beleid, waarbij de programmering en de kasstroomprognose aansluiten bij de goedgekeurde meerjarenbegroting voor de komende 5 jaar. De begroting is vastgesteld door de Raad van Toezicht. Eigen Haard staat voor een goed beheer en behoud van het maatschappelijk gebonden vermogen door een kosten efficiënte bedrijfsvoering en via sturing op financieel-maatschappelijk rendement. De externe verantwoording over het gevoerde beleid vindt plaats via de jaarlijkse verslaglegging (dVi) inclusief accountantscontrole. Eigen Haard handelt professioneel, transparant en integer conform het investeringsstatuut, treasury statuut en verbindingenstatuut. We hebben nauwelijks ongeborgde financiering. Ruim 99% is gefinancierd door het WSW geborgde leningen.

12

De cijfers Indicatief Jaar 2015 2016

2017 2018 Totaal Jaar 2015 2016

2018 Totaal

Renovaties Dr. Plesmansingel 275-313 Dr. Plesmansingel 315-353 Dr. Plesmansingel 355-393 Dr. Plesmansingel 5-93 Dr. Plesmansingel 95-183 Dr. Plesmansingel 185-273 Lindenlaan 54-116 Lindenlaan 190-232 Lindenlaan 240-282 Lindenlaan 290-332 De Parelvisserslaan 71-213 Ambrosiuslaan e.o. eengezinswoningen Benderslaan 39-139 Benderslaan 141-163 Acacialaan e.o. eengezinswoningen

Aantal 20 20 20 43 43 43 32 22 22 22 72 24 51 12 56 502

Nieuwbouw Bovenkerk Oost fase 5 Westhove 172-324 Appellaan/Notenlaan Graaf Aelbrechtlaan Westwijk Zuidwest fase 3C en 3D Westwijk Zuidwest fase 4E Noorddammerweg Westwijk zuidwest fase 4C

Huur 76 18 20

Koop 8 19 15 47

44

Investeringen per jaar in periode 2015 – 2019 Onderhoud Renovatie Nieuwbouw koopwoningen Nieuwbouw huurwoningen Fysieke maatregelen leefbaarheid Sociale maatregelen en participatie Totaal

13

158

6 28 123

Amstelveen € 17.082.816 € 6.048.545 € 4.536.871 € 3.956.425 € 803.000 € 610.000 € 33.037.657

Totaal € 87.603.472 €61.379.005 € 104.050.821 € 80.987.539 € 5.667.000 € 4.304.000 € 343.991.837

% 19,5% 9,9% 4,4% 4,9% 14,2% 14,2% 9,6%

Investeringen in de regio Indicatief In onderstaande grafieken is weergegeven hoe de investeringen van Eigen Haard verdeeld zijn over Amsterdam en de regio. In de eerste twee grafieken is aangegeven hoe groot het aandeel is van de verschillende regiogemeenten gemeten naar het aantal woningen dat Eigen Haard in exploitatie heeft.

Eigen Haard - woningen

Regio - woningen

De tweede set grafieken geven eenzelfde verdeling weer, maar dan gebaseerd op de investeringen in de periode 2015-2019.

Eigen Haard - investeringen

Regio - investeringen

14

Overzichtskaart

Nieuwbouw Graaf Aelbrechtlaan

Renovaties Dr. Plesmansingel

Renovatie Parelvisserslaan

Nieuwbouw Appel/Notenlaan

Beheer Bovenkerk optimaliseren

Renovaties Benderslaan

Renovaties Lindenlaan

Nieuwbouw Westwijk Zuid West

Ophogen Nes aan de Amstel

15

Vervangen collectieve C.V.-ketels Groenelaan