ACTUALISATIE 2013 DISTRIBUTIE-PLANOLOGISCH ONDERZOEK COEVORDEN

ACTUALISATIE 2013 DISTRIBUTIE-PLANOLOGISCH ONDERZOEK

COEVORDEN

In opdracht van Gemeente Coevorden

11 juli 2013 ACTUALISATIE 2013 DISTRIBUTIE-PLANOLOGISCH ONDERZOEK COEVORDEN

MKB Reva Stationsstraat 80 postbus 10090 7301 GB Apeldoorn T 055 578 72 51 E [email protected] I www.mkbreva.nl

© Copyright MKB Reva 2013 Hoewel de in dit rapport vermelde gegevens met de grootst mogelijke nauwkeurigheid zijn opgesteld, aanvaarden wij voor de juistheid hiervan en eventuele wijzigingen hierin geen aansprakelijkheid, hoe ook genaamd en op welke grond dan ook.

2

ACTUALISATIE 2013 DISTRIBUTIE-PLANOLOGISCH ONDERZOEK COEVORDEN

INHOUDSOPGAVE

Blz. 1 Inleiding 5 2

Recente ontwikkelingen en trends binnen de detailhandel

6

2.1 Macro economische ontwikkelingen

6

2.2 Ontwikkelingen in consumentengedrag

7

2.3 Ontwikkelingen binnen de retail

7

2.4 Gemeentelijk beleid in een notendop

8

3

Recente ontwikkelingen in Coevorden

10

4

Draagvlakanalyse

12

5

Conclusies en aanbevelingen

15


3

4


INLEIDING

1

In oktober 2011 heeft MKB Reva in opdracht van de

Door middel van een uitgevoerde actualisatie van het DPO,

gemeente Coevorden een distributieplanologisch onderzoek

een korte beschrijving van de recente ontwikkelingen binnen

(DPO) uitgevoerd. De conclusies en aanbevelingen uit dit

de retail en het schetsen van de mogelijke gevolgen hiervan

onderzoek zijn in januari 2012 binnen het College van B&W

voor Coevorden, komt MKB Reva tot een aantal conclusies

van Coevorden besproken en als beleidsreactie nagenoeg

en aanbevelingen. Met deze conclusies en aanbevelingen

geheel overgenomen. Daarnaast is het DPO input geweest

verwacht MKB Reva een bijdrage te kunnen leveren aan

voor een aantal initiatieven. Zo is het onderdeel geweest

de verdere invulling van het detailhandelsbeleid in de stad

van de discussie om te komen tot een actualisatie van

Coevorden.

het wensbeeld centrum Coevorden. Dit wensbeeld is tot stand gekomen met inbreng van diverse werkgroepen,

Ten behoeve van deze rapportage heeft MKB Reva gebruik

samengesteld uit de betrokken partijen in Coevorden. Dit

gemaakt van de meest recente beschikbare bestedingscijfers

wensbeeld is inmiddels vastgesteld en wordt gekenmerkt

(HBD/CBS) en van de meest actuele cijfers van Locatus

door een verder herstel en versterking van de historische

waarin het bestaande winkelbestand in Coevorden in kaart is

binnenstad. Ook op andere fronten is de nodige voortgang

gebracht.

geboekt in de uitvoering van het Masterplan centrum Coevorden en het Wensbeeld centrum Coevorden uit 2001, waaronder de vaststelling van het bestemmingsplan HolwertZuid*. Met het oog op de snel wijzigende omstandigheden binnen de retail en in de wijze waarop bestaande en mogelijk nieuw te vestigen ondernemingen aankijken tegen deze nieuwe marktomstandigheden o.a. voor wat betreft hun vestigingseisen in Coevorden, acht de gemeente Coevorden een actualisatie van het DPO gewenst. De wens om te komen tot een actualisatie van het DPO wordt verder versterkt omdat in gang gezette deelprojecten, waaronder RSP-Stationsomgeving/Holwert-Midden, Holwert-Zuid en opwaardering van de Markt, in een fase zijn beland waarin een nadere invulling dient plaats te vinden. De gemeente Coevorden is van mening dat dit onderbouwd met de meest actuele gegevens dient te gebeuren. Dit om de uitgangspunten binnen het gemeentelijk beleid ten aanzien van de detailhandel -het behoud en waar mogelijk versterking van het kernwinkelgebied in Coevorden- verdere invulling te kunnen geven en zo nodig bij te sturen. * Nadat aanvankelijk geen zienswijzen zijn ingediend gericht tegen de in dit ontwerp geplande commerciële voorzieningen, is daartegen na vaststelling van het bestemmingsplan wel beroep ingediend.

ACTUALISATIE 2013 DISTRIBUTIE-PLANOLOGISCH ONDERZOEK COEVORDEN 5

2

RECENTE ONTWIKKELINGEN EN TRENDS BINNEN DE DETAILHANDEL

Sinds de oplevering van het DPO voor Coevorden in oktober

alle aankopen via internet gedaan terwijl dit in 2009 nog

2011 zijn de marktomstandigheden voor de detailhandel

23% was (Blauw Research, 2011). Hoewel een deel van de

verder verslechterd. De bestedingen bij de gevestigde

internetverkoop gebeurt bij winkels die ook via een fysieke

detailhandel lopen in zijn geheel terug als gevolg van

winkel distribueren, heeft dit gevolgen voor de behoefte

de recessie, laag consumentenvertrouwen, toenemende

aan fysieke winkelruimte. In een recent onderzoek van

internetverkopen, een veranderende bevolkingssamenstelling

Roland Berger Strategy Consultants wordt de verwachting

en voor sommige regio’s krimp. In de afgelopen jaren heeft

uitgesproken dat de online retailmarkt in Nederland tot 2030

een nog steeds toenemend aantal winkels hun deuren

met nog eens 700% groeit naar circa 40 miljard euro ofwel

moeten sluiten. Tegelijk zijn er, zo blijkt uit de in mei 2013

circa een derde van de totale retailmarkt.

door de Rabobank uitgebrachte Koopstromenmonitor ook winkelgebieden te onderscheiden waar de omzet juist is

In delen van Nederland daalt de bevolkingsomvang wat

gestegen. Het veranderend koopgedrag van de consument en

logischerwijs directe gevolgen heeft voor de bestedingen.

de wijze waarop winkelgebieden wel of niet inspelen op deze

Daarnaast zorgt een ouder wordende bevolking voor een

veranderingen lijken mede te bepalen aan welke kant van de

verandering in vraag naar producten en diensten.

streep een winkelgebied zich bevindt. Bovenstaande ontwikkelingen leiden tot grote veranderingen

2.1

Macro economische ontwikkelingen

in het Nederlandse winkellandschap. Veel ondernemers binnen de detailhandel kunnen het hoofd niet boven water

Tussen 2008 en 2012 is de totale detailhandelsomzet als

houden wat faillissementen tot gevolg heeft. Dit leidt tot

gevolg van bezuinigingen, toenemende werkloosheid,

een toenemende leegstand van winkelruimte: bedroeg de

dalende huizenprijzen en laag consumentenvertrouwen met

leegstand in Nederland binnen de detailhandel in 2003 nog

9% gedaald (bron: CBS). Deze dalende omzet is geheel toe te

circa 1,7 miljoen m2, in 2012 is dit opgelopen naar 3 miljoen

wijzen aan de non-foodsector (minus 15%).

meter (circa 6,6% van het totale aantal m2).

De groei van verkopen via internet geldt voor vrijwel alle

Tussen de provincies en regio’s zijn er grote verschillen te zien

producten en zet verder door. In 2011 werd 31% van

voor wat betreft de ontwikkeling van de leegstand, de omzet

6


en de vloerproductiviteit. Uit de Koopstromenmonitor van

bijdrage heeft mogen leveren, tot de conclusie dat de

de Rabobank blijkt dat de omzet in Zeeland in de periode

locatiekeuze van de consument afhankelijk is van zijn

2009-2011 met circa 10% is gedaald, terwijl de omzet

winkeldoel: recreatief winkelen (fun) of functioneel winkelen

in de provincie Groningen zelfs licht is gestegen. Drenthe

(functie). De “nieuwe”consument kiest zeer bewust voor een

behoort met een daling van circa 4% tot de middenmoot. In

winkelgebied afhankelijk van zijn winkeldoel. Veelal is er dan

hetzelfde onderzoek is ook de gemiddelde vloerproductiviteit

ook sprake van twee verschillende winkelgebieden waarvoor

(omzet per vierkante meter) per provincie in kaart gebracht.

gekozen wordt. Dit verklaart de positieve omzetontwikkeling

Dit is gedaan omdat de vloerproductiviteit laat zien hoe een

in kleinere winkelgebieden (dagelijks) én die in de grotere

winkel of winkelgebied presteert. Voor beleidsmakers is dit

winkelgebieden (niet-dagelijks). Meer dan voorheen lijkt

één van de variabelen op basis waarvan de wenselijkheid tot

er sprake te zijn van een dermate verschillend motief en

uitbreiding inzichtelijk wordt gemaakt. Daar waar Nederland

bijbehorende voorwaarden/wensen, dat een combinatie

binnen het onderzoek van de Rabobank gemiddeld binnen

van fun en functie wat de consument betreft minder vaak

de niet dagelijkse sector (alles behalve levensmiddelen

voorkomt omdat deze qua inrichting, randvoorwaarden en

en winkels op het gebied van persoonlijke verzorging) in

conflicterende belangen elkaar praktisch gezien in de weg

2011 een vloerproductiviteit kende van circa € 1.700,-/m2

kunnen staan.

winkelvloer, bedroeg deze in Noord Holland circa € 2.100,-/ m2 en in Zeeland en Drenthe circa € 1.250,-/m2. Deze

Bij het functioneel winkelen (boodschappen doen) spelen

laatstgenoemde provincies kenden volgens dit onderzoek de

gemak en snelheid en dus kenmerken als bereikbaarheid,

laagste vloerproductiviteit van Nederland. De combinatie van

parkeermogelijkheden en prijs van parkeren een grote rol

een lage vloerproductiviteit met een dalende omzet geeft de

(I&O Research 2011). Bij het recreatief winkelen zijn aspecten

meeste kans op een verdere stijging van de leegstand. Het

als beleving en het beschikken over een prettige en gezellige

toekomstbeeld voor Drenthe en Zeeland is op dit gebied dan

omgeving juist belangrijk. In de studie van de NRW lijken het

ook somber te noemen.

culturele aanbod (historische binnenstad), het horeca-aanbod en een aantrekkelijk en schoon winkelgebied belangrijke

Op lokaal niveau, zo blijkt uit de Koopstromenmonitor van de

factoren te vormen die de belevingswaarde bij het recreatief

Rabobank, blijken de economische en marktontwikkelingen

winkelen mede bepalen. De Koopstromenmonitor bevestigt

geen verklaring te vormen voor de verschillen in ontwikkeling

de relatie tussen horeca-aanbod en de omzetontwikkeling.

van de omzet. In krimpgebieden en in regio’s met dalende

2.3

huizenprijzen en hoge werkloosheid zijn er winkelgebieden

Ontwikkelingen binnen de retail

te vinden die een stijgende omzet laten zien en vice versa. Binnen de kernwinkelgebieden lijken de kleinere

Het gewijzigd consumentengedrag beïnvloedt het aanbod.

kernwinkelgebieden (tot 10.000 vierkante meter) en de grote

In de eerste plaats wordt de digitale verkoop meer en

kernwinkelgebieden (60.000 meter en meer) het relatief

meer geïntegreerd met de fysieke verkoop (bricks & clicks):

goed te doen, terwijl de middelgrote kernwinkelgebieden

Ahold lijft Bol.com in, de fysieke winkel als etalage voor

gemiddeld genomen hun omzet zagen teruglopen.

internetverkoop (bv. Mycom) of de fysieke winkel die ook al dan niet gezamenlijk met plaatsgenoten of branchegenoten,

2.2

Ontwikkelingen in consumentengedrag

via internet verkoopt en bezorgt.

De verschillen in ontwikkeling van de omzet per plaats

Een tweede verschijnsel binnen het aanbod van winkelvloer

kunnen alleen verklaard worden door een wijziging

is het geschikt maken van het bestaande aanbod aan

van het consumentengedrag. De Nationale Raad voor

de gewijzigde huisvestingswensen. Dit geldt zowel voor

Winkelcentra(NRW) komt in haar studie “Taskforce

winkelpanden en –(aanloop)straten die als gevolg van

Consumentenbeleving”, waaraan ook MKB Reva haar

leegstand een nieuwe invulling moeten krijgen, maar tevens


7

voor de aanpassing van de winkelvloer en mogelijk locatie

beleidsplan, levert een toegevoegde waarde voor het centrum

van individuele winkelformules. Daar waar het de grootte

van Coevorden. Door de verkoop van het pand Markt 8 en de

van de winkelvloer betreft zien we aan de ene kant de

verwachte vestiging van een restaurant op deze locatie wordt

schaalvergroting verder oprukken, terwijl aan de andere

de horecafunctie van de Markt verder versterkt.

kant met inzet van internet kleinschalige winkelconcepten ontstaan.

Het Arsenaal

In lang niet alle gevallen zijn de steeds groter wordende winkels goed inpasbaar in een centrumgebied. Naast de praktische moeilijkheid om bepaalde winkeldoelen te combineren (fun en functioneel binnen één winkelgebied), is dit mede afhankelijk van de beschikbare ruimte en de aard en (gewenste) stedenbouwkundige kwaliteit van de bebouwde omgeving.

2.4

Gemeentelijk beleid in een notendop

De gemeente Coevorden zet in op behoud en mogelijk versterking van haar kernwinkelgebied. Het (als gevolg van economische ontwikkelingen in gemeentelijke beleid

Met de geplande winkelruimte op Holwert-Zuid, en

aangewezen verkleinde) kernwinkelgebied van Coevorden

mogelijk in de toekomst Holwert-Midden, geeft de

wordt omschreven als de Friesestraat en de Markt met

gemeente Coevorden gehoor aan de wens van bestaande

als uitlopers een deel van de Bentheimerstraat en de

ondernemingen naar schaalvergroting en een verbetering

Sallandsestraat. In de binnenstad wordt in ieder geval de

van bereikbaarheid en parkeervoorzieningen. Dit om deze

eerste 5 jaar het aantal vierkante meters detailhandel niet

commerciële voorzieningen voor haar inwoners ook op

verruimd. In geval van een geuite wens tot verplaatsing of

middellange termijn te waarborgen. Het streven is om

nieuwvestiging worden vragers gewezen op bestaande vrije

eveneens tot een voorspoedige planontwikkeling voor

winkelruimte. Daar waar aantoonbaar vraag en aanbod niet

Holwert-Midden te komen om te bewerkstelligen dat een

op elkaar aansluiten kan na een effectenanalyse worden

zo aantrekkelijk mogelijke ruimtelijke verbinding tussen De

afgewogen of in dat specifieke geval verruiming aan de orde

Holwert en de binnenstad wordt gerealiseerd. De toekomstige

kan zijn (bron: Beleidsreactie DPO Coevorden januari 2012).

functies op De Holwert zullen uitsluitend complementair aan die van de binnenstad zijn en daarmee een extra regionale

Middels een actualisatie van het Wensbeeld waarin water, historie en gezelligheid centraal staan is een verdere stap gezet in de kwaliteitsverbetering en winkelbeleving van de binnenstad. Het knelpunt Sallandsestraat, het nieuwe profiel van de Markt, het opknappen van de boomjemarkt en de voortzetting van de kwaliteitsverbetering van de

trekker moeten vormen voor Coevorden.. De voorgestane en in gang gezette gebiedsontwikkeling stationsomgeving maakt ook fysiek een goede verbinding mogelijk. Winkelcentrum de Gansehof, strategisch gelegen tussen Holwert en het kernwinkelgebied, zal daarmee in de toekomst een belangrijke steppingstone zijn tussen beide winkelgebieden.

bebouwde omgeving spelen hierin een belangrijke rol. Met de herinvulling na renovatie van het Arsenaal door het nieuwe

De gemeente Coevorden onderkent de wenselijkheid van een

museum en bibliotheek heeft het centrum van Coevorden

goede marketing van haar centrum en faciliteert initiatieven

een nieuwe trekker gevonden. Een verdere professionalisering

en plannen opgesteld door de ondernemers in de binnenstad.

van de weekmarkt, zoals opgenomen in het economische

8


De Vlijt

Detailhandelsstructuur: haltermodel

Complementair winkelgebied voor grootschalige detailhandel

Interactie/ aantrekkelijke verbinding

Kernwinkelgebied

Aantrekkelijk Verblijfsplein

Haltermodel


9

3

RECENTE ONTWIKKELINGEN IN COEVORDEN

De ontwikkelingen op bestuurlijk en ambtelijk gebied in

bedrijventerreinen in Coevorden zijn voorbereid en worden

Coevorden hebben sinds het verschijnen van het DPO in 2011

naar verwachting in 2013 geëffectueerd.

niet stilgestaan; Een ingestelde focusgroep (samengesteld uit

Net als iedere plaats hebben de macro-economische

vertegenwoordigers uit de ondernemersvereniging,

ontwikkelingen, de ontwikkelingen in het

Stichting ABC, woningbouwcoöperatie Domesta en Horeca

consumentengedrag en de hieruit volgende gewijzigde

Coevorden en aangevuld met (extern) deskundigen) heeft

inzichten binnen de retail ook voor Coevorden de nodige

in verschillende werksessies diverse thema’s uitgediept.

gevolgen. Naast een licht teruglopend inwoneraantal in de

Met behulp van de output van deze groep is een nieuw

stad Coevorden, is er enerzijds sprake van een toegenomen

wensbeeld voor herstel en versterking van de binnenstad

leegstand in met name de aanloopstraten en is er anderzijds

opgesteld en gepresenteerd. Hierin zijn de prioriteiten

binnen enkele grotere ondernemingen in Coevorden een

voor de ontwikkeling van de stad voor de komende jaren

wens om te vergroten en te verplaatsen. Dit laatste om als

geformuleerd;

onderneming beter te kunnen inspelen op de wensen van

De uitvoering van het Masterplan Centrum is

de consument en op de bijgestelde vestigingseisen (grootte,

voortgezet met de start van de realisatie van het

locatie, bereikbaarheid en parkeervoorzieningen) passend bij

appartementencomplex aan de Spoorhavenstraat en het

een bedrijfseconomisch gezien optimale bedrijfsvoering.

complex aan de Haven. Verdere zijn voorbereidingen getroffen met Slokker Vastgoed voor de realisatie van Bogas deelgebied A en is met Peter van Dijk Projects&Investments BV een intentieovereenkomst gesloten voor de herontwikkeling van de Citadelpunt en zal het oude gemeentehuis weer in gebruik worden genomen; In 2013 zal de Gebiedsvisie stationsomgeving worden vastgesteld waarin de keuzes zijn opgenomen voor de herinrichting van de stationsomgeving en zijn met de provincie afspraken gemaakt in het kader van het Provinciaal Herstructureringsfonds Bedrijventerreinen; In 2012 is het ontwerp bestemmingsplan Holwert-Zuid door de Raad vastgesteld zonder dat hier, voor wat de hier geplande commerciële voorzieningen betreft (7.000 m2 detailhandel), enige zienswijzen of bezwaren zijn ontvangen; In 2012 is, mede naar aanleiding van het DPO van 2011, besloten de intentieovereenkomst tussen de gemeente Coevorden en Albert Heijn inzake de verplaatsing van Albert Heijn naar Binnenvree niet te verlengen; Een actualisatie van de bestemmingsplannen voor de

verplaatsingswens Vanuit enkele supermarktorganisaties is de wens aangegeven om te verplaatsen naar het hiertoe middels het nieuwe bestemmingsplan aangewezen terrein op Holwert-Zuid. Het betreft de Lidl die momenteel gevestigd is in het winkelcentrum De Gansehof, C1000 (toekomstige Jumbo) die zich momenteel bevindt aan de Spoorhavenstraat en de Aldi die momenteel gevestigd is aan de Looweg. Naast deze supermarkten is ook bekend dat andere bedrijven in de binnenstad hebben aangegeven op zoek te zijn naar een andere locatie. Gemene deler die ten grondslag ligt aan de wens tot verplaatsing ligt in de wens tot schaalvergroting, betere bereikbaarheid en betere (nabijgelegen) parkeervoorzieningen.

leegstand Uit de database van Locatus blijken er momenteel in Coevorden 21 panden met een winkelbestemming en een totale winkelvloer van 5.466 m2 leeg te staan. Hiervan bevinden zich 4 panden, met een gezamenlijke winkelvloer van 2.913 m2, buiten het centrum van Coevorden (2

10 ACTUALISATIE 2013 DISTRIBUTIE-PLANOLOGISCH ONDERZOEK COEVORDEN

panden Krimweg, één pand Modem en één aan de

Van de leegstaande winkelpanden in het centrum van

Trageldijk. Deze panden beschikken niet over een reguliere

Coevorden kennen 9 panden een winkelvloer variërend van

detailhandelsbestemming).

48 m2 tot 99 m2, 6 panden tussen 100 m2 en 200 m2 en 2 panden met een winkelvloer van circa 400 m2.

De resterende 17 leegstaande panden die beschikken over een detailhandelsbestemming kennen een totale winkelvloer

De Bentheimerstraat kent met 7 leegstaande winkelpanden

van 2.553 m2. Dit is circa 13% van de totale winkelvloer in

relatief de grootste leegstand. Van deze 7 panden is

de binnenstad. Door Locatus worden 3 locaties genoemd

er 1 buiten het als kernwinkelgebied gesitueerd. De

als `structurele leegstaand`, 7 panden worden aangemerkt

Bentheimerstraat wordt gekenmerkt door kleinschaligheid van

als `langdurige leegstand` en 7 panden als `aanvangs-/frictie

de winkelpanden.

leegstand`.

Kernwinkelgebied

Leegstand


4

DRAAGVLAKANALYSE

De draagvlakanalyse geeft inzicht in de distributieve

Voor de foodsector geldt een inkomenselasticiteit van

mogelijkheden. Deze mogelijkheden vormen, naast ruimtelijk

0,25 (1% meer/minder inkomen betekent 0,25% meer/

relevante overwegingen, de input voor (een bijstelling van) het

minder bestedingen). Voor de non-foodsector geldt een

gemeentelijk detailhandelsbeleid.

inkomenselasticiteit van 0,5. Hierdoor kan voor Coevorden worden uitgegaan van

In het kader van deze update van het DPO van oktober

bestedingscijfers die in de foodsector circa 2% onder het

2011 is gebruik gemaakt van de nieuwste beschikbare

landelijke gemiddelde liggen en in de non-foodsector 4%.

cijfers waar het het inwoneraantal betreft, de bestedingen

Dit betekent een gemiddeld besteedbaar inkomen in de

per hoofd van de bevolking en de gemiddelde omzet per

foodsector van € 2.028,- per hoofd van de bevolking en in de

vierkante meter winkelvloer. Deze nieuwe cijfers reflecteren

non-foodsector van € 2.630,-.

de gevolgen van de economische crisis, wijzigingen binnen de bevolking en gewijzigd koopgedrag van de consument. De

Ad c; koopkrachtbinding

draagvlakanalyse kent vier variabelen, te weten:

Uit het onderzoek/DPO van 2011 waarbij het Koopstromenonderzoek Oost-Nederland 2010 van I&O als

a) de grootte van het verzorgingsgebied;

basis is gebruikt, is gebleken dat de koopkrachtbinding in de

b) het gemiddelde inkomen c.q. bestedingen;

foodsector 90% bedraagt en in de non-foodsector 51%.

c) de koopkrachtbinding; d) de koopkrachttoevloeiing.

Als gevolg van de in gang gezette concentratie op Holwert-Zuid van drie bestaande supermarkten waarbij

Ad a; de grootte van het verzorgingsgebied

de bereikbaarheid en parkeervoorzieningen sterk worden

In deze analyse bestaat het verzorgingsgebied van de

verbeterd, mag er van uit worden gegaan dat de binding

detailhandel in Coevorden uit de inwoners van de kern

in de foodsector in de toekomst zal stijgen. Op basis van

Coevorden. Per 1 januari 2013 kende de kern Coevorden

landelijk gemiddelden, ervaringscijfers van MKB Reva, het

volgens het GBA 14.382 inwoners. Consumenten uit

gebrek van concurrerende winkelgebieden op korte afstand

omliggende kernen en gemeenten worden in de analyse

en het aanwezige aanbod, acht MKB Reva een binding in de

meegenomen via de toevloeiing.

foodsector van 95% zeer goed haalbaar. Ondanks deze in de ogen van MKB Reva meer realistische inschatting van de

Ad b; het gemiddelde inkomen c.q. de bestedingen

koopkrachtbinding, wordt in de draagvlakanalyse de cijfers

Het gemiddelde bestedingsbedrag per hoofd van de bevolking

zoals voortkomend uit het onderzoek van I&O gebruikt.

op jaarbasis bedroeg in 2012 € 2.070,- voor de foodsector en € 2.740,- voor de non-foodsector (Bron: Hoofdbedrijfschap

Ad d; de koopkrachttoevloeiing

Detailhandel, 2013). Het gaat hier om toonbankbestedingen,

De koopkrachttoevloeiing naar de winkels in Coevorden

dat wil zeggen de bestedingen die door de consument

is in het onderzoek in 2011 vastgesteld op 35% voor de

worden gedaan in winkels.

foodsector en 44% voor de non-foodsector. Ten behoeve van deze update worden deze percentages aangehouden.

Het gemiddeld besteedbaar inkomen per hoofd van de

De in gang gezette ontwikkeling op Holwert-Zuid waarbij

bevolking ligt in de gemeente Coevorden ongeveer 8% onder

een concentratie en uitbreiding van bestaande supermarkten

het landelijke gemiddelde (bron: CBS 2011).

wordt gerealiseerd, versterkt de aantrekkingskracht en


regiopositie van Coevorden als aankoopplaats binnen de

binnen de foodsector als binnen de non-foodsector sprake is

foodsector. Dit heeft naast een positief effect op de binding

van oververtegenwoordiging. Al in het DPO van 2011 werd

tevens een positief effect op de koopkrachttoevloeiing.

geconstateerd dat een nadere analyse van deze cijfers een ander beeld oplevert.

omzetnorm Naast de vier genoemde variabelen wordt ook de

Non-food

vloerproductiviteit of omzetnorm in de berekening

De oververtegenwoordiging in vierkante meters in de non-

meegenomen. Dit is de gemiddelde omzet die per m²

food betreft, naast mode, vooral de niet-centrumgerelateerde

verkoopvloer wordt gerealiseerd. Voor de omzetnorm wordt

branches (wonen (+10.000 m2), bouwmarkten (+5.000 m2)

een landelijk gemiddelde gebruikt (ontleend aan cijfers van

en sport (+1.300)). De binnen de grenzen van Coevorden

het HBD), maar ook bij de omzetnorm zijn regionale en lokale

gevestigde grootschalige winkels in de non-food kennen een

variaties denkbaar; hiervan zijn echter geen cijfers beschikbaar.

aanzienlijk groter verzorgingsgebied. Uit de passantenenquête

Huisvestingslasten en de gehanteerde winkelformule zijn

gehouden in 2011 bleek daarnaast dat Coevorden ten

factoren die sterk van invloed zijn op de omzetnorm. Met

aanzien van het recreatief winkelen al van oudsher een

name in de supermarktbranche is de omzetnorm de laatste

sterke regioverzorgende functie kent. Dit verklaart de

jaren sterk gestegen.

ogenschijnlijk bovenmatige aanwezigheid van onder anderen de modewinkels.

In het algemeen ligt de omzetnorm hoger in gebieden waar de huisvestingslasten hoger zijn. Het is dus waarschijnlijk dat

Food

de omzetnorm in Coevorden onder het landelijk gemiddelde

De foodbranche is opgebouwd uit supermarkten en

ligt, aangezien de huurprijzen er ook aanzienlijk lager zijn dan

speciaalzaken (AGF, brood en banket, slagerij en poelier,

in bijvoorbeeld de Randstad. Één van de conclusies uit het

vis, kaas en zuivel,snoep en chocolaterie, reform- en

onderzoek van de Rabobank, waarin geconstateerd wordt

natuurwinkels, slijterijen, tabak- en gemakszaken, overig

dat Drenthe samen met Zeeland de laagste vloerproductiviteit

food). Het huidige aanbod in Coevorden bestaat uit 6.300

kent, bevestigt dit vermoeden. Een lagere omzetnorm

m2 winkelvloer supermarkten en 773 m2 speciaalzaken.

betekent dat bij een bepaald omzetpotentieel meer vierkante

Ook in Coevorden doet zich het verschijnsel voor dat de

meters haalbaar zijn. In de berekening wordt hier echter

supermarkten hun (bescheiden) omzetgroei en daarmee

geen rekening mee gehouden vanwege het ontbreken van

distributieve ruimte “afsnoepen” van de speciaalzaken. In de

betrouwbare en vergelijkbare cijfers op lokaal niveau.

praktijk moet dan ook eigenlijk een steeds groter wordend deel van de distributieve ruimte binnen de speciaalzaken

Op basis van de hierboven beschreven variabelen zijn

worden toegerekend aan de supermarkten dan wel, zoals

voor tabel 2.1 de potentiële omzetten en het haalbare

dat bijvoorbeeld ook gebeurt bij slijterijen, tabak en bloemen/

winkelvloeroppervlak berekend.

planten, een deel van de supermarkt onder speciaalzaken

Tabel 2.1 laat de draagvlakanalyse op hoofdlijnen zien. Uit de

wordt verantwoord.

tabel blijkt in eerste instantie dat in de huidige situatie zowel

Tabel 2.1: Draagvlakanalyse winkelvoorzieningen Coevorden 2013 Sector

Besteding per hoofd

Koopkracht bind. toevl.

Potentieel aanw. omzet

Gem. omzet p/ m2 vvo

Haalbaar vvo

Huidig vvo*

food

€ 2.028

90%

35%

€ 40,4 mln.

€ 7.390

5.500 m2

7.073 m2

non-food

€ 2.630

51%

44%

€ 34,5 mln.

€ 1.970

17.500 m2

37.585 m²

23.000 m2

44.658 m2

Totaal

* Bron: Locatus Verkenner 2013. Het haalbaar verkoopvloeroppervlak zoals die in de draagvlakanalyse naar voren is gekomen is exclusief (zakelijke) dienstverlening en horeca.


Kanttekeningen

die op basis van kwaliteit de (cijfermatige) mogelijkheden uit

Al in het DPO van 2011 werden door MKB Reva

de draagvlakanalyse ruim weten te overtreffen, doordat zij

kanttekeningen geplaatst bij de uitslagen van het

de eigen consument sterker dan gemiddeld weten te binden

Koopstromenonderzoek Oost-Nederland van I&O uit 2010. Dit

of consumenten van buiten het verzorgingsgebied weten

omdat bleek dat de uitslagen van dit onderzoek ten aanzien

aan te trekken. Ook ten aanzien van de vestiging van nieuwe

van de koopkrachtbinding en toevloeiing steevast lager

winkels kan dit aspect meespelen. Indien de draagvlakanalyse

uitvielen dan andere recente koopstroomonderzoeken in de

geen uitbreidingsruimte in een branche laat zien, betekent dit

regio. Daarnaast werd vastgesteld dat deze uitslagen lager

niet dat er in de betreffende branche geen winkels kunnen

uitvielen ten opzichte van in omvang vergelijkbare plaatsen

worden toegevoegd. Nieuwe concepten, het aanboren van

(Drs. E.J. Bolt, Winkelvoorzieningen op waarde geschat).

niches, e.d. kunnen dergelijke bedrijven bestaansrecht geven.

Voor de toekomst mag op basis van ervaringscijfers verwacht worden dat de in gang gezette relocatie en concentratie van supermarkten op Holwert-Zuid een positief effect zullen hebben op de consumentenbinding en –toevloeiing. Uitgaande van een stijging van de binding binnen de food (naar 95%) en een stijging van de toevloeiing binnen de food (naar 40%), leidt dit tot een extra marktruimte van 800 m2 winkelvloer waardoor het haalbare aantal haalbare winkelmeters binnen de food op 6.300 zou uitkomen. Eenzelfde constatering geldt ten aanzien van de vloerproductiviteit; een 10% lager dan landelijk gemiddelde vloerproductiviteit leidt tot 600 m2 winkelvloer meer marktruimte dan nu uit de tabel blijkt. Samen met de verwachte toenemende binding en toevloeiing zou daarmee ten opzichte van de huidige situatie vraag en aanbod binnen de food in evenwicht zijn (7.000 m2 winkelvloer). Tabel 2.1 geeft een overzicht op hoofdlijnen. Tussen de diverse branches kunnen echter grote verschillen zichtbaar zijn. Mede als gevolg van branchevervaging is het HBD/CBS gestopt met het aanleveren van informatie waarmee MKB Reva branches met hun kernassortiment in beeld kon brengen en daarmee een draagvlakanalyse per branche kon opstellen. Voor zowel de food- als de non-foodsector geldt dat de cijfermatige mogelijkheden vooral een indicatie vormen. Naast de gerelateerd aan de huisvestingslasten benodigde vloerproductiviteit zijn de kwaliteit van de ondernemer en de detailhandelsstructuur dikwijls belangrijkere aspecten dan de berekende mogelijkheden bij de vraag of een winkel c.q. branche zich ergens kan vestigen of uitbreiden. De draagvlakanalyse houdt dus geen rekening met de kwaliteit van de ondernemer. In vrijwel elke plaats zijn er ondernemers


CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN

5

De gemeente Coevorden en de stakeholders bij de verdere

herontwikkeling van de citadelpunt. Deze beoogt een

ontwikkeling van het centrum van Coevorden hebben, mede

versterking van de Markt en daarmee de versterking van de

naar aanleiding van het in 2010 uitgebrachte DPO, de nodige

gewenste polenstructuur waarbij de Markt de ene pool vormt

stappen gezet in het verwezenlijken van hoge ambities.

en de kop van de Friesestraat/stationsomgeving/Holwert de

Centraal binnen deze ambitie staat de versterking van de

andere pool.

binnenstad van Coevorden als gebied waarbij het recreatief

Vanuit de gewenste detailhandelsstructuur bezien acht MKB

winkelen centraal staat.

Reva het van belang, dat nu de ontwikkeling van Holwert-Zuid in een stroomversnelling is gekomen, ook de ontwikkeling

De middels het vaststellen van het bestemmingsplan in

van Holwert-Midden en het stationsgebied voortvarend wordt

gang gezette verplaatsing van een drietal supermarkten

opgepakt. Dit om een zo aantrekkelijk mogelijke verbinding

naar Holwert-Zuid, sluit aan bij de actuele ontwikkelingen

en zichtrelatie tussen Holwert en de binnenstad te realiseren

in consumentengedrag zoals bondig beschreven in

zodat synergie-effecten tussen de grootschalige detailhandel

paragraaf 2.2 en de hierdoor door ondernemingen te stellen

op Holwert en de meer recreatieve winkelfunctie van de

eisen en wensen aan hun vestigingslocatie. Aangezien

binnenstad kunnen optreden.

de mogelijkheden voor het herpositioneren van deze

Om de complementariteit van Holwert-Midden en de

grootschalige voorzieningen binnen de historische binnenstad

binnenstad verder te versterken zou overwogen kunnen

van Coevorden ontbreken, is met deze locatie aan de rand van

worden bij de verdere invulling van dit gebied naast

het kernwinkelgebied een goed alternatief gevonden.

schaalgrootte ook de gewenste thematisering in het beleid

Voor de binding en toevloeiing en derhalve bestedingen

vast te leggen.

binnen de foodsector mag als gevolg van het vergroten van het gemak en efficiency voor de consument een positief effect

Met de door de Lidl gewenste verplaatsing uit De Gansehof

van deze verplaatsingen worden verondersteld.

ontstaat ruimte voor herontwikkeling van De Gansehof

Met deze herpositionering van de

waarbij de strategische ligging van dit

supermarkten wordt ook voor de

winkelcentrum binnen de polenstructuur

langere termijn deze voorziening voor de

beter benut kan worden, een bijdrage

inwoners van Coevorden gewaarborgd.

kan leveren aan de upgrading van de kop van de Friesestraat en tevens

Tegelijk met de realisatie van Holwert-

ingespeeld kan worden op de al dan

Zuid, is een start gemaakt met

niet bijgestelde vestigingswensen van de

de benodigde kwaliteitsslag in de

trekkers binnen dit winkelcentrum. Het

binnenstad. Dit om de functie van de

College van de gemeente Coevorden

binnenstad als gebied voor het recreatief

heeft in januari 2012 als reactie op het

winkelen te versterken. Naast bijstelling

DPO uitgesproken dat zij samen met de

en verdere invulling van het wensbeeld

eigenaar van het winkelcentrum een

voor het centrum en de herinrichting van

proces wil starten om na te denken over

de Markt is een intentieovereenkomst

het toekomstperspectief van dit centrum

aangegaan ten aanzien van de

en de te nemen maatregelen.


De ambitie van Coevorden ten aanzien van de detailhandelsstructuur wordt gerealiseerd in een periode waarin er sprake is van economische recessie en sterke ontwikkelingen binnen de retail welke onder andere leiden tot een toenemende leegstand. De hierdoor beschikbaar gekomen panden in de historische binnenstad zijn door hun grootte, bouwstijl en gewenste beeldkwaliteit echter niet geschikt (te maken) voor grootschalige detailhandel. Dit naast de onwenselijkheid en veelal onmogelijkheid om aan de eisen ten aanzien van bereikbaarheid en parkeren te kunnen voldoen. Invulling van de leegstaande winkelpanden waarbij de uitstraling en gewenste beeldkwaliteit van een historische binnenstad wordt versterkt zal, naast de inzet van andere instrumenten, gezocht dienen te worden binnen de meer kleinschalige op recreatief winkelen gerichte retail-, ambachts- en horecabedrijven. Mogelijk biedt het faciliteren van internetwinkels of het ruimte bieden aan pop-up stores en tijdelijk ondernemerschap mogelijkheden bestaande panden al dan niet tijdelijk te vullen. Samen met ondernemers, pandeigenaren en andere stakeholders is de gemeente Coevorden doende een vorm van citymanagement te faciliteren. Deze zou zich in de ogen van MKB Reva bezig moeten houden met een verdere kwaliteitsslag op pandniveau, het werven van nieuwe bedrijven en het opzetten van een bijpassende marketingaanpak. De beschikbaarheid van grotere commerciële ruimtes op Holwert, op de citadelpunt en de vrijkomende ruimte als gevolg van de verplaatsing van de supermarkten, bieden in tegenstelling tot de huidige situatie, mogelijkheden voor het actief benaderen van die bedrijven die de regioverzorgende ambitie van Coevorden verder versterken dan wel ruimte bieden voor bestaande bedrijven die behoefte hebben aan meer winkelmeters. Uit eerdere inventarisaties is gebleken dat enkele ontbrekende ketenbedrijven Coevorden als een interessante vestigingspunt zien om de regio te kunnen bedienen. Afgezet tegen de draagvlakanalyse gaat de ambitie van Coevorden verder dan de draagvlakanalyse momenteel aan mogelijkheden laat zien, ook al kan bij deze draagvlakanalyse -welke op basis van cijfers ten aanzien van consumentenbinding en – toevloeiing uit een onderzoek van I&O uit 2010 is becijferd- de nodige kanttekeningen worden geplaatst. Ook indien rekening wordt gehouden met een in de ogen van MKB Reva meer realistische inschatting van (toekomstige) consumenten binding- en toevloeiing, leidt de realisatie van de voorgestane ontwikkelingen op de Markt en Holwert tot een –zij het meer beperkte- overschrijding van de draagvlakmogelijkheden. Een dergelijke overschrijding wordt door MKB Reva als verdedigbaar aangemerkt aangezien deze passend is bij de ambitie van Coevorden om haar rol als regioverzorgende kern toekomstbestendig te maken en zo mogelijk verder te versterken.




ACTUALISATIE 2013 DISTRIBUTIE-PLANOLOGISCH ONDERZOEK COEVORDEN

Recommend Documents