Heemstede. distributieplanologisch onderzoek ontwikkeling Vomar drs. G. Welten ing. P.J.P. Hommel

Heemstede ontwikkeling Vomar

distributieplanologisch onderzoek

rboi adviseurs ruimtelijke ordening

Heemstede distributieplanologisch onderzoek ontwikkeling Vomar

identificatie

planstatus

projectnummer:

datum:

039700.16627.00

29-03-2012

projectleider:

opdrachtgever:

drs. J.H.M. Seerden

gemeente Heemstede

auteur(s):

$<=

drs. G. Welten ing. P.J.P. Hommel

%& '&*+, & /458"

% ;"

! " # $

© RBOI - Rotterdam/Middelburg bv Niets uit dit drukwerk mag door anderen dan de opdrachtgever worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, micro'lm of op welke andere wijze dan ook zonder voorafgaande toestemming van RBOI - Rotterdam/Middelburg bv, behoudens voorzover dit drukwerk wettelijk een openbaar karakter heeft gekregen. Dit drukwerk mag zonder genoemde toestemming niet worden gebruikt voor enig ander doel dan waarvoor het is vervaardigd.

Inhoud blz. 3

1. Inleiding 2. Economische analyse 2.1. Ruimtelijke analyse winkelaanbod dagelijkse goederen 2.1.1. In verhouding veel versspeciaalzaken in Heemstede 2.1.2. Relatief hoge koopkrachttoevloeiing in de dagelijkse goederensector 2.1.3. In verhouding lagere koopkrachtbinding in Heemstede 2.1.4. Invloed ontwikkeling van supermarkten op koopstromen in sector 2.2.

2.3.

dagelijkse goederen 2.1.5. Conclusie ruimtelijke analyse Analyse economische ruimte voor ontwikkeling in de sector dagelijkse goederen 2.2.1. Uitgangspunten van economische analyse 2.2.2. Economische analyse huidige situatie Heemstede 2.2.3. Economische analyse van twee ontwikkelingsscenario's Conclusie economische analyse

5

6 6 7 10 11 11 12 12 13 14 16

3. Ruimtelijke analyse 3.1. Beoogde ontwikkelingen binnen de detailhandelsstructuur van Heemstede 3.2. Verbetering parkeersituatie door supermarkt-ontwikkelingen 3.3. Negatieve effecten te verwachten bij uitblijven uitbreiding Vomar 3.4. Ontwikkeling positie Heemstede binnen de regio 3.5. Conclusie

19

4. Conclusie

29

19 21 24 25 27

Bijlagen: 1. 2. 3.

Duurzame ontwrichting. Verklaring tabel economische analyse. Uitgangspunten scenario's.

Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg

039700.16627.00

2

Inhoud

Figuur 1.1

Locatie bestaande Vomar (blauw) en beoogde locatie na verplaatsing (rood; indicatief)

039700.16627.00


1. Inleiding

3

Aanleiding Supermarktorganisatie Vomar wil haar vestiging aan de Binnenweg 149 vergroten en verplaatsen naar een herontwikkelingslocatie die zich bevindt tussen de Binnenweg en de Eikenlaan (figuur 1.1). Beide locaties liggen in het centrumgebied van Heemstede. De nieuwe winkel krijgt een brutovloeroppervlak (bvo) van circa 2.000 m². Het oppervlak van het voor consumenten toegankelijke deel van de winkel wordt dan circa 1.750 m² wvo1). De ontwikkeling omvat ook een parkeergarage met naar verwachting 131 parkeerplaatsen. Afhankelijk van de uitwerking van de plannen kunnen binnen de ontwikkelingslocatie ook nog 10-25 parkeerplaatsen op het maaiveld worden gemaakt. De goederen- en vuilopslag en de bevoorrading van de winkel zullen volledig inpandig plaatsvinden. Naar verwachting zal zowel het parkeren als de bevoorrading worden ontsloten via de Eikenlaan. Hierbij wordt gestreefd naar een zo kort mogelijk route naar de doorgaande verbinding de Heemsteedse Dreef. Vraagstelling De gemeente staat voor de afweging of het verstandig is om medewerking te verlenen aan het verzoek van VOMAR en met welke verdere voorwaarden. Daarbij is aan de orde of de ontwikkeling beleidsmatig gewenst is: 1. leidt de ontwikkeling niet tot een ontwrichting van de winkelstructuur; 2. wordt het centrumgebied door deze ontwikkeling versterkt; 3. voldoet de ontwikkeling aan de goede ruimtelijk ordening (kan de beleidsmatig gewenste ontwikkeling ook worden gerealiseerd). De eerste twee van deze drie aspecten zijn in deze rapportage aan de orde. Het derde aspect wordt onderdeel van een eventuele bestemmingsplanprocedure. Gelet op het bovenstaande wordt in het rapport de volgende hoofdvraag beantwoord: 'Is er door de beoogde ontwikkeling van Vomar sprake van duurzame ontwrichting van de detailhandelsstructuur van Heemstede?' Aanvullend wordt in het onderzoek ook antwoord gegeven op de vraag: 'is de ontwikkeling van Vomar een versterking voor de detailhandelsstructuur van Heemstede in het algemeen en die van het centrumgebied in het bijzonder?' Onderzoeksopzet Om bovenstaande vragen te beantwoorden is allereerst een analyse gemaakt van de marktomstandigheden voor dagelijkse goederen (supermarkten, drogisterijen, parfumeries en versspeciaalzaken) in Heemstede. In dit deel van de analyse worden de te verwachten economisch effecten van voorgenomen ontwikkelingen op het overige winkelaanbod en de win-

1) Wvo staat voor 'winkelvloeroppervlak': het deel van de winkel dat voor consumenten toegankelijk/zichtbaar is (exclusief magazijn, kantoor, sociale en technische ruimten). Dit is doorgaans circa 80% van het brutovloeroppervlak.


039700.16627.00

4

Inleiding

kelstructuur beschreven. Vervolgens worden de resultaten van de economische analyse gekoppeld aan een ruimtelijke en verkeerskundige analyse. In het onderzoek worden de volgende aspecten behandeld: de structuur in de dagelijkse artikelensector (supermarkten en speciaalzaken); de te verwachten ontwikkelingsmogelijkheden binnen de winkelstructuur in dagelijkse goederen, waaronder de uitbreiding van de Albert Heijn in het centrumgebied; de ontwikkelingsmogelijkheden voor de dagelijkse artikelensector, zowel kwantitatief als kwalitatief; de mogelijkheden voor economisch-duurzaam functioneren van de beoogde Vomar; het effect van de beoogde Vomar op de structuur van de detailhandel in het winkelgebied Raadhuisstraat-Binnenweg en op de structuur van de sector dagelijkse goederen als geheel; een ruimtelijk-economische beoordeling van de beoogde locatie van de Vomar, onder andere in relatie tot de extra parkeergelegenheid. Leeswijzer Onderwerp van hoofdstuk 2 is een analyse van de economische aspecten van de ontwikkeling. Vervolgens wordt in hoofdstuk 3 de ruimtelijke uitwerking gemaakt van de marktomstandigheden. Hoofdstuk 4 geeft de belangrijkste conclusies.

039700.16627.00


5

2. Economische analyse

Onderwerp van dit hoofdstuk is een analyse van de marktomstandigheden in de dagelijkse goederensector in Heemstede. Hiertoe wordt in paragraaf 2.1 ingegaan op de omvang en de samenstelling van het winkelaanbod in Heemstede, waarbij ook uitkomsten van het recente Koopstromenonderzoek Randstad (2011) aan de orde komen. De analyse van de economische effecten van de ontwikkeling van Vomar komt aan bod in paragraaf 2.2. Paragraaf 2.3 bevat de belangrijkste conclusies.

760 1.308

1.406

560 338 1.470

530

380

Legenda winkelgebied locatie supermarkt (indicatief) formule supermarkt 560

omvang (m2 wvo)

Figuur 2.1 Winkelstructuur Heemstede met supermarkten aangegeven


039700.16627.00

6

Economische analyse

2.1. Ruimtelijke analyse winkelaanbod dagelijkse goederen De sector dagelijkse goederen bestaat uit supermarkten, versspeciaalzaken (waaronder ook winkels in rookwaren en kiosken), drogisterijen en parfumeries. Het betreft dus de winkels waar de consumenten 'boodschappen' doen. De totale omvang van in de sector dagelijkse goederen in Heemstede is groter dan gemiddeld in kernen met een vergelijkbaar inwonertal (figuur 2.2).

Figuur 2.2

Omvang winkelaanbod dagelijkse goederen Heemstede met de gemiddelde omvang in kernen met een vergelijkbaar inwonertal (Locatus, januari 2012).

2.1.1. In verhouding veel versspeciaalzaken in Heemstede De kern Heemstede beschikt over 8 supermarkten, waarvan 4 in het centrumgebied (tabel 2.1) en 59 speciaalzaken (waarvan 32 in het centrumgebied). De supermarkten maken in totaal bijna 60% van het oppervlak aan detailhandel in dagelijkse goederen uit en de speciaalzaken 40%. Het aandeel speciaalzaken is in Heemstede 2x zo hoog als het landelijke gemiddelde van 20% (Locatus, januari 2012). Tabel 2.1 Winkelaanbod in dagelijkse goederen in Heemstede naar winkelvorm, eventuele supermarktformule en locatie (Locatus, januari 2012) winkelvorm

supermarktformule

versspeciaalzaken drogisterijen en parfumeries supermarkten

Totaal

Albert Heijn

locatie

aantal

oppervlakte (m² wvo)

centrum

24

overig

21

1.689 1.527

centrum

8

1.301

overig

6

464

centrum

1

1.406

Vomar

centrum

1

560

DEKA-Markt

centrum

1

1.470 530

Aldi

centrum

1

Plus

Jan van Goyenstraat

1

760

Albert Heijn

Zandvoortselaan

1

1.308

Spar

Romeinlaan

1

338

Spar

Glipperweg

1

380

67

11.733

Naar verwachting heeft het relatief hoge aandeel speciaalzaken te maken met het bestedingspatroon in Heemstede. Onder invloed van een hoger gemiddelde inkomen per inwoner in de kern (+44%; CBS, 2012) zijn de bestedingen aan dagelijkse goederen hoger. Consumenten in Heemstede kopen meer en andere artikelen dan gemiddeld. Dit surplus aan bestedingen komt relatief vaak terecht bij speciaalzaken. Hoewel verschillende supermarktbe-

039700.16627.00


Economische analyse

7

drijven meer en meer luxe versproducten verkopen, blijven goede speciaalzaken uitstekend in staat hiermee te concurreren.

2.1.2. Relatief hoge koopkrachttoevloeiing in de dagelijkse goederensector Het relatief grote winkelaanbod in dagelijkse goederen komt voort uit de functie die Heemstede heeft voor een aantal omliggende kernen (Aerdenhout, Vogelenzang en Bennebroek). De winkels in Heemstede weten relatief veel bestedingen van consumenten uit buurgemeenten aan te trekken. Dit blijkt ook uit de koopkrachttoevloeiing van 28% in de sector dagelijkse goederen (Koopstromenonderzoek Randstad, november 2011). De koopkrachttoevloeiing is het deel van de omzet van winkeliers, dat afkomstig is van bestedingen van consumenten van buiten de eigen kern. Het landelijk gemiddelde is 15% voor kernen met een met Heemstede vergelijkbaar inwonertal en vergelijkbare ligging ten opzichte van een grotere kern (Bolt, 2004). Klantenherkomstonderzoek Albert Heijn voert continu onderzoek uit naar de herkomst van de klanten in de supermarkten. De specifieke gegevens voor de AH aan de Blekersvaartweg zijn gebruikt in dit onderzoek. Ook de Vomar in het centrum heeft klantenherkomstgegevens ter beschikking gesteld. In figuur 2.3 zijn de herkomstgegevens voor beide supermarkten samengevoegd weergegeven naar buurt in Heemstede en omgeving. Duidelijk is dat de resultaten van het koopstromenonderzoek Randstad worden ondersteund door de herkomst van bezoekers aan supermarkten in het centrum. Veel bezoekers zijn afkomstig uit de gemeente Bloemendaal – zelfs uit Overveen. Daarnaast is een duidelijke groep consumenten afkomstig uit het zuiden van Haarlem – tot en met centrumgebied aan toe. Er is geen reden waarom de klantenherkomst van AH en Vomar niet grotendeels zou overeenkomen met de Aldi en de Deka in het centrum.


039700.16627.00

8

Economische analyse

Figuur 2.3

Klantenherkomst supermarkten in het centrum van Heemstede met gemeentegrenzen aangegeven (groen) uit postcode-onderzoek begin 2012

Winkelaanbod omliggende kernen De hogere toevloeiing van bestedingen naar Heemstede is te verklaren uit het feit dat het winkelaanbod in dagelijkse goederen in de omliggende kernen kleiner is dan gemiddeld voor hun inwonertal. Dit geldt niet alleen voor de kernen met een lager inwonertal, zoals Bennebroek, Aerdenhout en Vogelenzang (figuur 2.4), maar ook voor de grotere kernen Haarlem en Hoofddorp (figuur 2.5).

039700.16627.00


Economische analyse

9

Figuur 2.4

Omvang winkelaanbod dagelijkse goederen van omliggende 'kleinere' kernen vergeleken met gemiddelde in kernen met vergelijkbaar inwonertal (Locatus, januari 2011)

Figuur 2.5

Omvang winkelaanbod dagelijkse goederen 'grotere' kernen Haarlem en Hoofddorp vergeleken met gemiddelde in kernen met vergelijkbaar inwonertal (Locatus, januari 2011)

De specifieke samenstelling van het winkelaanbod in Heemstede (relatief veel luxe speciaalzaken en een goed en specifiek aanbod aan niet-dagelijkse goederen) speelt ook een rol bij de relatief hoge koopkrachttoevloeiing. Dit specialistische aanbod past bij de samenstelling van de bevolking en maakt Heemstede voor de inwoners van de omliggende kernen aantrekkelijk om boodschappen te doen en te winkelen.


039700.16627.00

10

Economische analyse

2.1.3. In verhouding lagere koopkrachtbinding in Heemstede De koopkrachtbinding in de sector dagelijkse goederen bedraagt in Heemstede 80%. Koopkrachtbinding is het deel van de totale bestedingen van inwoners van een kern dat bij de winkels in de eigen kern terecht komt. Een binding van 80% is relatief laag. Consumenten doen de boodschappen graag dichtbij huis. Pas wanneer het aanbod niet aan de wensen voldoet, zullen zij verderop gelegen aanbod opzoeken. De binding in dagelijkse goederen is dan ook vooral afhankelijk van het (supermarkt)aanbod in de eigen kern en veel minder van het aanbod in naburige grote kernen. Dit in tegenstelling tot de koopkrachtbinding in niet-dagelijkse goederen. In kernen met een met Heemstede vergelijkbare ligging en inwonertal in Nederland bevindt de binding zich tussen 86% en 94% (Bolt, 2004). Hiervoor zijn de zijn de volgende 4 verklaringen waarschijnlijk. 1. Naar verwachting is een verklaring voor de relatief lage binding het gevolg van de ligging in een 'doorlopend' stedelijk gebied, waarbij kernen als Heemstede, Haarlem, Aerdenhout, Overveen en Bloemendaal min of meer in elkaar overvloeien. Hierdoor is er een gemakkelijke uitwisseling van consumenten en daarmee bestedingen tussen de kernen. 2. Het feit dat veel inwoners van Heemstede buiten de eigen kern werken en de boodschappen doen bij een gemakkelijk bereikbare supermarkt tussen de werklocatie en het thuisadres is eveneens een mogelijke verklaring voor de lagere binding. 3. Een derde factor die van invloed is op de relatief lage binding is naar verwachting de beschikbaarheid van parkeerplaatsen in het centrum. Uit onderzoek (Parkeren Heemstede centrum, Barticipation, juli 2009) blijkt dat er sprake is van een hoge parkeerdruk in delen van het centrum. Het kan zijn dat hierdoor consumenten wegblijven uit Heemstede centrum. In paragraaf 3.2 wordt dieper ingegaan op de parkeersituatie in het centrum. 4. Tot slot kan de koopkrachtbinding worden beïnvloed door de omvang en de samenstelling van het supermarktaanbod. In het voorgaande was reeds te zien dat inwoners van Heemstede voor versspeciaalzaken prima in de eigen kern terecht kunnen. Binnen de supermarkten is aanbod in elk prijssegment aanwezig in Heemstede – van discount – tot hoger prijssegment (tabel 2.2). Enkele supermarkten blijven in omvang echter achter bij de huidige standaard en bij de concurrentie in de directe omgeving. Dit geldt voor Aldi en Plus en met name voor Vomar. Naar verwachting zal een deel van de inwoners van Heemstede (met name aan de noordzijde van de kern) een Vomar supermarkt bezoeken in (het zuiden van) Haarlem. In deze kern bevinden zich namelijk in totaal 5 Vomar-vestigingen met een gemiddelde omvang van 1.670 m² wvo (Locatus, januari 2012). Niet alleen Vomar, maar ook overige supermarkten in Haarlem zullen worden bezocht door inwoners van Heemstede afhankelijk van de omvang, de ligging, de parkeermogelijkheden en dergelijke.

039700.16627.00


Economische analyse

11

Tabel 2.2 Supermarkten Heemstede en de gemiddelde omvang van de supermarktformules in grotere kernen (Locatus, januari 2012) formule

prijssegment

locatie

oppervlakte (m² wvo)

gemiddelde omvang in kernen met > 20.000 inwoners

Albert Heijn

midden/hoog

centrum

1.406

Vomar

laag/midden

centrum

560

1.670

DEKA-Markt

laag/midden

centrum

1.470

1.640

Aldi

discount

centrum

530

650

Plus

midden/hoog

Jan van Goyenstraat

760

980

Albert Heijn

midden/hoog

Zandvoortselaan

1.308

1.480

Spar

hoog

Romeinlaan

338

390

Spar

hoog

Glipperweg

380

390

1.480

2.1.4. Invloed ontwikkeling van supermarkten op koopstromen in sector dagelijkse goederen De consument koopt de dagelijkse goederen het liefst dicht bij huis. Als echter de winkel niet voldoet aan de wensen, bijvoorbeeld een klein assortiment, hoge prijzen en/of slecht parkeren, wordt een verderop gelegen winkel bezocht die wel voldoet aan de wensen. De consument is bereid hiervoor enkele kilometers af te leggen. Dit geldt vooral voor weekendaankopen die in supermarkten worden gedaan. Trend van schaalvergroting supermarkten Een belangrijke ontwikkeling binnen de sector dagelijkse goederen is de schaalvergroting van supermarkten. Aan de ene kant is een ruimere omvang nodig voor vergroting van het assortiment, waarbij er extra aandacht is voor vers, exotisch en kant-en-klaar en er een assortiment frequent benodigde niet-dagelijkse artikelen wordt aangeboden. Aan de andere kant wenst de consument meer comfort in de winkel: bredere gangpaden, meer kassa's, bediening op de versafdelingen en dergelijke. Hiervoor is meer ruimte benodigd, waardoor fullservice-supermarkten met een omvang tussen 2.000 en 2.500 m² wvo geen uitzondering meer zijn. Een uitvloeisel van de trend in schaalvergroting is de opkomst van XL-supermarkten. Deze hebben een omvang van circa 3.400 m² wvo tot zelfs 6.000 m² wvo. Een reden waarom XLsupermarkten nog niet overal te vinden zijn is het ontbreken van beschikbare locaties om zowel de winkel, het benodigde parkeren als de ontsluiting goed in te passen. Ook hebben nog lang niet alle supermarktketens een XL-formule ontwikkeld. Albert Heijn is hierin het verst met de formule AH XL. Hogere koopkrachttoevloeiing mogelijk na uitbreiding AH in centrumgebied In het centrum van Heemstede is het mogelijk om de huidige Albert Heijn uit te breiden tot een omvang van circa 2.400 m² wvo met bijbehorend parkeren in een garage. Hiermee krijgt Heemstede de beschikking over een zeer complete en 'comfortabele' fullservice-supermarkt. Dit element in de winkelstructuur van Heemstede kan zorgen voor een toename van het aantal consumenten van buiten Heemstede (het is met 2.400 m² wvo echter geen AH XL-supermarkt).

2.1.5. Conclusie ruimtelijke analyse Binnen de sector dagelijkse goederen heeft Heemstede een bovenlokale functie, waarbij de winkels in de kern ook de inwoners van buurgemeenten bedienen. Deze buurgemeenten beschikken doorgaans over een kleiner of incompleet winkelaanbod, waarbij soms een fullservice-supermarkt van gemiddelde omvang (circa 1.500 m² wvo) ontbreekt zoals in Aer-


039700.16627.00

12

Economische analyse

denhout. Daarnaast heeft Heemstede een specifiek, kwalitatief hoogwaardig aanbod dat past bij de wensen van de consumenten in deze buurgemeenten. De kenmerken (kwaliteit en omvang) van het winkelaanbod en in dagelijkse goederen resulteert in een relatief hoge koopkrachttoevloeiing. Opvallend is dat de koopkrachtbinding enigszins lager is dan gemiddeld. Hieraan liggen verschillende oorzaken ten grondslag. Zoals de parkeerdruk in het centrumgebied en de kleine Vomar in het centrumgebied. Het wordt wenselijk geacht om de bovenlokale functie van het centrum van Heemstede te behouden in de winkelsector dagelijkse goederen. Daarnaast is het wenselijk om de functie van het centrumgebied voor de inwoners van Heemstede verder te versterken. Temeer omdat meer bezoekers in het centrum de kansen op combinatiebezoek met andere sectoren vergroot. Een mogelijkheid om de aantrekkingskracht van het centrum te vergroten is het verder versterken van sterke punten en het oplossen van enkele relatief zwakke punten. De uitbreiding van Albert Heijn kan een dergelijke gewenste versterking inhouden. Het realiseren van een grotere en betere parkeergarage bij de grotere Albert Heijn is het oplossen van een zwak punt van de huidige Albert Heijn. De uitbreiding van de Vomar lost daarnaast de zwakte van deze supermarkt op (meer assortiment en beter parkeren). Deze elementen kunnen ervoor zorgen dat de binding van de koopkracht inwoners van Heemstede aan de eigen kern toeneemt en op een niveau komt dat bij Heemstede past: 'inwoners van Heemstede worden niet meer door omstandigheden bewogen om een relatief groot deel van hun boodschappen buiten Heemstede te doen'.

2.2. Analyse economische ruimte voor ontwikkeling in de sector dagelijkse goederen De analyse van de economische (distributieplanologische) ruimte voor ontwikkeling vindt plaats door de berekende (toekomstige) omzet van alle winkels in dagelijkse goederen in Heemstede (op basis van de bestedingen, koopkrachtbinding en -toevloeiing) te confronteren met de gemiddelde omzet die het aanwezige winkelaanbod in dagelijkse goederen nodig heeft om bedrijfseconomisch goed te kunnen functioneren. Deze analyse wordt op kernniveau uitgevoerd, omdat de supermarkten in (het centrum van) Heemstede de gehele kern en de inwoners van omliggende kernen als verzorgingsgebied hebben. Door de keuze voor dit schaalniveau worden ook de marktomstandigheden van alle overige supermarkten, de versspeciaalzaken en de winkels in persoonlijke verzorging in de kern meegenomen.

2.2.1. Uitgangspunten van economische analyse De analyse naar het distributieplanologisch effect van de ontwikkeling wordt uitgevoerd op basis van de volgende uitgangspunten: 1. het inwonertal van Heemstede; 2. de omvang van het winkelaanbod in dagelijkse goederen in Heemstede; 3. de gemiddelde vloerproductiviteit in dagelijkse goederen; 4. de bestedingen in de detailhandel in dagelijkse goederen; 5. de koopkrachtbinding en -toevloeiing in Heemstede. 1. Inwonertal Heemstede heeft per 01-01-2011 26.297 inwoners (CBS, januari 2012). Het geprognosticeerde inwonertal is 27.000 inwoners in 2015, waarna het inwonertal zal stabiliseren op circa 26.500 inwoners na 2020 (CBS/PBL, januari 2012).

039700.16627.00


Economische analyse

13

2. Omvang winkelaanbod Het winkelaanbod in dagelijkse goederen bestaat uit supermarkten, versspeciaalzaken, drogisterijen en parfumeries. In Heemstede heeft deze sector een totale omvang van 12.113 m² wvo verdeeld over 68 winkels (Locatus, januari 2012). 3. Vloerproductiviteit Het Hoofdbedrijfschap Detailhandel (HBD) heeft ook de vloerproductiviteit voor de verschillende detailhandelsbranches geijkt ten behoeve van ruimtelijk-economisch onderzoek. De vloerproductiviteit in deze sector is gemiddeld € 6.910,- per m² wvo per jaar (exclusief btw). Qua samenstelling (verhouding supermarkten en speciaalzaken) wijkt het winkelaanbod in Heemstede af van het Nederlands gemiddelde (tabel 2.3). De specifieke vloerproductiviteit in de uitgangssituatie komt op € 6.540,- per m² wvo per jaar (exclusief btw). Tabel 2.3 Specifieke vloerproductiviteit winkelaanbod in dagelijkse goederen in Heemstede (Locatus, januari 2012 en HBD, 2011) sector

omvang aanbod (m² wvo)

gemiddelde vloerproductiviteit (per m² wvo per jaar)

supermarkten

6.752

€

7.860,-

versspeciaalzaken

3.216

€

4.660,-

winkels in persoonlijke verzorging totaal dagelijkse goederen

1.765

€

4.910,-

11.733

€

6.540,-

4. Bestedingen Ten behoeve van ruimtelijk-economisch onderzoek actualiseert het Hoofdbedrijfschap Detailhandel (HBD) continu de bestedingen in de verschillende detailhandelsbranches. In het peiljaar 2011 werd in Nederland per persoon per jaar gemiddeld € 2.240,- besteed aan dagelijkse goederen (exclusief btw). De bestedingen aan dagelijkse goederen kennen een maximum inkomenselasticiteit van 0,25 (HBD, 2011). Dit houdt in dat van iedere Euro die een persoon meer verdient dan het gemiddelde inkomen, er € 0,25 meer wordt uitgegeven aan dagelijkse goederen dan gemiddeld. In de gemeente Heemstede bevindt het gemiddeld inkomen per inwoner zich 44% boven het landelijk gemiddelde (CBS, januari 2012), waardoor de voor de lokale omstandigheden gecorrigeerde bestedingen uitkomen op € 2.240 x 1,11 = circa € 2.486,- per persoon per jaar (exclusief btw). 5. Koopstromen Het recent gepubliceerde Koopstromenonderzoek Randstad (november 2011) heeft de koopstromen in de huidige situatie bepaald. In de analyse is uitgegaan van de koopstromen uitgedrukt in percentages. Voor berekening van de omzetherkomst in absolute Euro's worden de waarden berekend op basis van actuele kengetallen. Voor de winkelsector dagelijkse goederen in Heemstede gelden de volgende koopstromen: de huidige koopkrachtbinding is 80%; de huidige koopkrachttoevloeiing is 28%.

2.2.2. Economische analyse huidige situatie Heemstede In de huidige marktomstandigheden (tabel 2.4) functioneert de detailhandel in dagelijkse goederen in Heemstede rond de verwachting op basis van de landelijke gemiddelden (tussen 95/100 en 97/100), waarbij de te verwachten omzet in de eerstkomende jaren verder zal toenemen onder invloed van een beperkte groei van het inwonertal. Rond 2020 zal deze zich stabiliseren.


039700.16627.00

14

Economische analyse

Tabel 2.4 Berekening huidige marktomstandigheden Heemstede en de verwachting voor 2015 en 2020 2012 inwonertal Heemstede bestedingen dagelijkse goederen (exclusief btw) bestedingspotentieel koopkrachtbinding % gebonden bestedingen koopkrachttoevloeiing % koopkrachttoevloeiing omzet dagelijks in kern totaal omvang winkelaanbod in m² wvo berekende vloerproductiviteit gemiddelde vloerproductiviteit (exclusief btw) te verwachten omzet berekende omzet ten opzichte van te verwachten omzet

2015

26.297

2020

27.000

26.500

€ 2.486

€ 2.486

€ 2.486

€ 65.400.000

€ 67.100.000

€ 65.900.000

80% € 52.300.000 28%

80%

80%

€ 53.700.000

€ 52.700.000

28%

28%

€ 20.300.000

€ 20.900.000

€ 20.500.000

€ 72.600.000

€ 74.600.000

€ 73.200.000

11.733

11.733

11.733

€ 6.190

€ 6.360

€ 6.240

€ 6.540

€ 6.540

€ 6.540

€ 76.700.000

€ 76.700.000

€ 76.700.000

95%

97%

95%

Mogelijkheden voor verbetering toekomstig functioneren van de sector dagelijkse goederen De beperkte functie voor de consument van de te kleine Vomar is naar verwachting één van de redenen dat het functioneren van de detailhandel in dagelijkse goederen in Heemstede zich niet op het gemiddelde van 100% bevindt. In de vorige paragraaf is geconcludeerd dat de koopkrachtbinding in Heemstede beneden het gemiddelde ligt. Een koopkrachtbinding die uitkomt tussen 86% en 94% moet haalbaar zijn bij een compleet aanbod aan supermarkten in alle prijsklassen, versspeciaalzaken en winkels in de persoonlijke verzorging. Ook de bovenlokale functie van Heemstede op het gebied van de boodschappen kan behouden en zelfs versterkt worden door de realisatie van een volwaardig en complementair aanbod aan supermarkten. De voorgenomen uitbreiding van Albert Heijn tot een volwaardige omvang is een dergelijk complementair element, waardoor de koopkrachttoevloeiing nog licht kan toenemen met circa 2 procentpunt tot 30%.

2.2.3. Economische analyse van twee ontwikkelingsscenario's Dit distributieplanologisch onderzoek toetst de economische haalbaarheid van de uitbreiding en verplaatsing van de Vomar. Deze ontwikkeling staat niet op zichzelf, maar vindt plaats in een dynamische detailhandelsmarkt. Een concrete ontwikkeling waarmee in dit onderzoek rekening wordt gehouden is de voorgenomen vergroting van de Albert Heijn in het centrum van Heemstede. Deze uitbreiding staat in dit onderzoek niet ter discussie. Wel is er rekening gehouden met twee scenario's: 1. uitsluitend de Vomar breidt uit tot 1.750 m² wvo; 2. de Vomar breidt uit tot 1.750 m² wvo en de Albert Heijn in het centrum wordt 2.400 m² wvo. Scenario 1: Uitbreiding Vomar Hoewel dit niet de verwachting is van de gemeente noch van Albert Heijn, bestaat de mogelijkheid dat de AH-supermarkt in het centrum niet uitbreidt. Er wordt in deze analyse daarom een scenario meegenomen waarin alleen de Vomar uitbreidt. De uitgangspunten voor de economische analyse van dit scenario staan weergegeven in bijlage 3. In tabel 2.5 is hiervan een samenvatting opgenomen.

039700.16627.00


Economische analyse

15

Tabel 2.5 Uitgangspunten economische analyse scenario 1 uitgangspunten

was in huidige situatie:

omvang winkelaanbod

11.733

koopkrachtbinding

80%

koopkrachttoevloeiing

28%

vloerproductiviteit

wordt voor scenario 1: 12.923 86% 27%

€ 6.540

€ 6.660

De beoogde verplaatsing en uitbreiding van Vomar leidt op de langere termijn tot evenwichtige marktomstandigheden, waarbij de gemiddelde omzet van alle detailhandel in dagelijkse goederen in Heemstede uitkomt beperkt beneden het gemiddelde dat benodigd is voor economisch-duurzaam functioneren van alle detailhandel in Heemstede (tabel 2.6). Tabel 2.6 Berekening marktomstandigheden in scenario 1 voor 2015 en 2020 scenario 2 inwonertal Heemstede bestedingen dagelijkse goederen (exclusief btw) bestedingspotentieel koopkrachtbinding % gebonden bestedingen koopkrachttoevloeiing % koopkrachttoevloeiing

2015

2020

27.000

26.500

€ 2.486

€ 2.486

€ 67.100.000

€ 65.900.000

86% € 57.700.000 27%

86% € 56.700.000 27%

€ 20.900.000

€ 20.500.000

omzet dagelijks in kern totaal

€ 78.600.000

€ 77.200.000

omvang winkelaanbod in m² wvo

12.923

12.923

€ 6.080

€ 5.970

berekende vloerproductiviteit gemiddelde vloerproductiviteit (exclusief btw) te verwachten omzet berekende omzet ten opzichte van te verwachten omzet

€ 6.660

€ 6.660

€ 86.100.000

€ 86.100.000

91%

90%

Vanaf omstreeks 2020 zal het functioneren van de detailhandel in Heemstede naar verwachting circa 90/100% van de meest optimale situatie zijn. Een dergelijk gering verschil betekent dat er voor alle detailhandel in daggoederen voldoende economische ruimte is om te functioneren en om de benodigde investeringen te doen. Anders gezegd, betekent de toekomstige omzet slechts een beperkte afname van 5 procentpunt ten opzichte van de uitgangssituatie (zie paragraaf 2.2.2). De beperkt lager dan gemiddelde vloerproductiviteit zal naar verwachting vooral voorkomen bij de vergrote Vomar. De omzet van deze supermarkt zal namelijk niet evenredig toenemen met het oppervlak. Anders gezegd: de omzet ligt in de huidige te kleine vestiging hoger dan gemiddeld en de omzet zal straks beperkt lager dan gemiddeld zijn in de vergrote vestiging. Daarnaast is het denkbaar dat de koopkrachtbinding en koopkrachttoevloeiing iets hoger zal zijn dan waarvan is uitgegaan bij deze berekening. Scenario 2: uitbreiding Albert Heijn en uitbreiding Vomar Scenario 2 is een zeer waarschijnlijk scenario gezien de voortgang in de planvorming van Albert Heijn. De Albert Heijn wordt daarbij vergroot tot 2.400 m² wvo (3.000 m² bvo) met bijbehorend parkeerareaal. Dit levert een complete en zeer comfortabele fullservice-supermarkt op met aantrekkingskracht op de regio. Vomar wordt, zoals beoogd, vergroot tot 1.750 m² wvo (2.000 m² bvo), waardoor Heemstede beschikt over een volwaardige vestiging van deze keten. De uitgangspunten voor de economische analyse van dit scenario staan weergegeven in bijlage 3. In tabel 2.7 is hiervan een samenvatting opgenomen.


039700.16627.00

16

Economische analyse

Tabel 2.7 Uitgangspunten economische analyse scenario 2 uitgangspunten

was in de huidige situatie:

wordt voor scenario 2:

11.733

13.917

omvang winkelaanbod koopkrachtbinding

80%


28%

vloerproductiviteit

90% 30%

€ 6.540

€ 6.750

Ten opzichte van de uitgangssituatie (zie paragraaf 2.2.2) neemt in scenario 2 de jaaromzet in de detailhandel in dagelijkse goederen op termijn (2020) toe met circa € 11,5 miljoen (zie tabel 2.8). Dit komt voort uit een toename van de bestedingen van inwoners van Heemstede in de eigen kern en een toename van bestedingen van consumenten uit de regio. Tabel 2.8 Berekening marktomstandigheden in scenario 2 voor 2015 en 2020 scenario 1 inwonertal Heemstede bestedingen dagelijkse goederen (exclusief btw) bestedingspotentieel koopkrachtbinding % gebonden bestedingen koopkrachttoevloeiing % koopkrachttoevloeiing

2015 27.000

2020 26.500

€ 2.486

€ 2.486

€ 67.100.000

€ 65.900.000

90% € 60.400.000 30%

90% € 59.300.000 30%

€ 25.900.000

€ 25.400.000


€ 86.300.000

€ 84.700.000


13.917

13.917

€ 6.200

€ 6.090

berekende vloerproductiviteit gemiddelde vloerproductiviteit (exclusief btw) te verwachten omzet berekende omzet ten opzichte van te verwachten omzet

€ 6.750

€ 6.750

€ 93.900.000

€ 93.900.000

92%

90%

Naar verwachting komt in scenario 2 de gemiddelde vloerproductiviteit in Heemstede beperkt beneden het gemiddelde uit. Dit zullen vooral de vergrote supermarkten merken, omdat een grotere winkel niet tot een evenredige omzettoename leidt. Het beperkte verschil – 90-92% van de meest optimale situatie – betekent dat er voor alle detailhandel voldoende economische ruimte is om te functioneren en om de benodigde investeringen te doen. De toekomstige omzet betekent slechts een beperkte afname van 5 procentpunt ten opzichte van de uitgangssituatie. Bij een toename van het oppervlak van de beide supermarkten (AH en Vomar) moet opgemerkt worden dat dit niet leidt tot een evenredige toename van de omzet. Hoewel er modelmatig wordt gewerkt met een vloerproductiviteit die onafhankelijk is van de omvang van de winkels, is de ervaring dat de vloerproductiviteit van supermarkten gemiddeld iets afneemt naarmate ze groter worden. Hierdoor kan men genoegen nemen met een gemiddeld iets lagere vloerproductiviteit voor een gezonde bedrijfsvoering.

2.3. Conclusie economische analyse Om de aantrekkingskracht van het centrum te vergroten moeten de sterke punten worden verbeterd en enkele relatief zwakke punten worden opgelost. Dit zorgt ervoor dat de binding van de koopkracht inwoners van Heemstede aan de eigen kern toeneemt en op een niveau komt dat bij Heemstede past. De uitbreiding van Albert Heijn en Vomar kan de gewenste versterking inhouden. Het realiseren van een grotere en betere parkeergarage bij de grotere Albert Heijn is het oplossen

039700.16627.00


Economische analyse

17

van een zwak punt van de supermarkt. De uitbreiding van de Vomar lost daarnaast de zwakte van deze supermarkt op: meer assortiment en beter parkeren. Geconcludeerd wordt dat de resultaten van de analyse van de marktomstandigheden na realisatie van de uitbreiding van zowel Vomar afzonderlijk als van Albert Heijn en Vomar samen geen enkele aanleiding geven om te veronderstellen dat er substantiële effecten zijn op de detailhandelsstructuur van Heemstede. Beide onderzochte scenario's kunnen dan ook prima worden gerealiseerd. Deze conclusie betekent dat er voor alle winkels in de dagelijkse goederen in beginsel voldoende omzet te behalen blijft bij vergroting van zowel de Albert Heijn als de Vomar. Door de veranderende concurrentieverhoudingen kan de omzetverdeling binnen de sector dagelijkse goederen in Heemstede veranderen. Het effect per winkel is echter niet te voorspellen. Wel kan worden geconcludeerd dat inwoners van Heemstede op aanvaardbare afstand hun dagelijkse inkopen kunnen blijven doen, waardoor er geen sprake kan zijn van duurzame ontwrichting van de voorzieningenstructuur (zie bijlage 1 voor achtergronden bij dit begrip). Tot slot wordt opgemerkt dat de versspeciaalzaken nu al weten te concurreren met de supermarkten op kwaliteit en service. Ook de overige supermarkten in Heemstede concurreren al met de supermarkten in het centrumgebied op nabijheid (de Spar-buurtsupers) en vanwege het specifieke winkelaanbod in het wijkwinkelcentrum (Plus Jan van Goyenstraat en de AH Zandvoortselaan). Ook na de beoogde ontwikkelingen van Vomar en Albert Heijn zijn de marktomstandigheden zodanig dat deze winkels prima kunnen blijven functioneren.


039700.16627.00

18

Economische analyse

039700.16627.00


3. Ruimtelijke analyse

19

De resultaten van het economisch onderzoek uit hoofdstuk 2 vormen de basis voor een analyse van de ruimtelijke effecten van de beoogde ontwikkeling van Vomar en Albert Heijn. In paragraaf 3.1 worden deze ontwikkelingen allereerst geplaatst in de detailhandelsstructuur van Heemstede. Vervolgens wordt ingegaan op het effect van de overmaat aan parkeren die beide organisaties beogen (paragraaf 3.2). Paragraaf 3.3 gaat in op het te verwachten effect van het uitblijven van de ontwikkeling van Vomar. Omdat Heemstede zich bevindt binnen een groter stedelijk gebied wordt het regionale effect van de ontwikkelingen ook onderzocht (paragraaf 3.4). Paragraaf 3.5 bevat de belangrijkste conclusies.

3.1. Beoogde ontwikkelingen binnen de detailhandelsstructuur van Heemstede Supermarkten met parkeren zijn bronpunt voor bezoek aan het centrumgebied Het kernwinkelgebied van Heemstede (de Binnenweg en Raadhuisstraat) is met een lengte van circa 1 km langgerekt. In dergelijke winkelgebieden is het van belang om in het gehele gebied de 'doorbloeding' de toestroom van consumenten te borgen of te stimuleren. Locaties waar consumenten hun winkeltrip beginnen en/of waar men de auto parkeert zogenaamde bronpunten zorgen voor deze doorbloeding. Supermarkten met bijbehorende (overmaat aan) parkeren zijn in kernen als Heemstede de belangrijke bronpunten, omdat volwaardige fullservice-supermarkten circa 10.000 transacties per week hebben. Dit betekent dat meer dan 10.000 consumenten wekelijks de kassa's van de supermarkt passeren. Uit recent onderzoek (DTnP, januari 2011) blijkt dat versspeciaalzaken die binnen het zicht van een fullservice-supermarkt liggen vervolgens door gemiddeld 75% van de supermarktklanten worden bezocht. Hoewel grote supermarkten producten verkopen die ook de speciaalzaak biedt, is een speciaalzaak toch beter af met een grote supermarkt naast zich, simpelweg omdat deze veel meer klanten trekt dan een kleine. Ook winkels in niet-dagelijkse goederen profiteren van de traffic van de supermarkten. Als er meer mensen in de winkels aan de Binnenweg boodschappen doen, dan zullen deze consumenten in dezelfde winkeltrip ook meer niet-dagelijkse goederen kopen. Verdeling bronpunten centrum Heemstede Op dit moment bevinden de Albert Heijn en de Vomar zich aan de noordzijde van het centrum, terwijl de Dekamarkt juist aan de zuidzijde van het gebied ligt (zie het linker plaatje in figuur .1). Binnen de sector dagelijkse goederen zijn er geen trekkers van formaat in het middeldeel van de Binnenweg. Daarnaast maakt de te kleine Vomar in de huidige situatie zijn rol als consumententrekker niet waar.


039700.16627.00

20

Ruimtelijke analyse

Figuur 3.1

Verdeling 'consumententrekkers' in de sector dagelijkse goederen in het centrum van Heemstede in de situatie voor (links) en na (rechts) beoogde supermarktontwikkelingen

Bij de beoogde uitbreiding en verplaatsing van Vomar komt deze te liggen aan de zuidkant van 'het Plein', zoals de verbreding in de Binnenweg ook wel genoemd wordt. Dit is een belangrijk onderdeel van het centrumgebied met een hoge winkeldichtheid. De beoogde supermarkt zal op die plek zorgen voor een toename van het aantal bezoekers, hetgeen ten goede kan komen aan de omliggende winkels. De vergrote Albert Heijn zal zorgen voor een toename van het aantal bezoekers aan de noordzijde van het centrumgebied. Deze toename compenseert ruimschoots de afname van het aantal bezoekers door het wegvallen van de te kleine Vomar. De Dekamarkt behoudt de positie van trekker/bronpunt aan de zuidkant van het centrumgebied. Verbetering bronpunten zorgt voor meer bezoekers in het centrum Uit de analyse in hoofdstuk 2 valt af te leiden dat bij uitbreiding van zowel Vomar als Albert Heijn zorgt voor een omzettoename (in 2020) die voor 60% afkomstig is uit een toename van de koopkrachtbinding. Dit betekent dat inwoners van Heemstede meer boodschappen doen in de eigen kern in plaats van daarbuiten. Het betreft aan de ene kant voor een belangrijk deel inwoners van Heemstede die voorheen een volwaardige Vomar-supermarkt in vooral Haarlem bezochten. Aan de andere kant betreft het consumenten uit Heemstede op weg van hun werk naar hun woonhuis, waarvoor de Albert Heijn of de Vomar in de nieuwe situatie met sterk verbetert parkeren aantrekkelijk wordt om te bezoeken in plaats van een andere supermarkt op de route. Voor het overige is de omzettoename in het centrumgebied afkomstig van een toename van bestedingen van inwoners uit de omliggende kernen. Deze kunnen afkomstig zijn uit de gehele omgeving en worden meer dan eerst naar het centrum van Heemstede getrokken door de verbeterde bereikbaarheid en parkeren in combinatie met vergroting van de winkels tot een volwaardige omvang. Effect van uitbreiding supermarkten op overige detailhandel in het centrum De uitbreiding van de Albert Heijn en de Vomar betekent een toename van het aantal klanten aan beide supermarkten in het centrumgebied. Aangezien een Euro slechts één keer uitgegeven kan worden heeft dit effect op de detailhandel in dagelijkse goederen in de om-

039700.16627.00


Ruimtelijke analyse

21

geving. Het effect zal zich vooral concentreren op de overige supermarkten in Heemstede en Haarlem. De speciaalzaken in dagelijkse goederen weten immers al te functioneren binnen een concurrerende markt met een hoge supermarktdichtheid. Effect op de wijkcentra en buurtsupers De beide wijkcentra in Heemstede Zandvoortselaan en Jan van Goyenstraat hebben een sterke marktpositie. Vanwege hun ligging in/nabij villawijken en vanwege de specifieke samenstelling van het winkelaanbod met veel hoogwaardige versspeciaalzaken weten deze centra een specifieke klantengroep uit de directe omgeving te binden. Dit betreft hoofdzakelijk consumenten die in de nabijheid van hun woonhuis dagelijkse artikelen zoeken in het hogere kwaliteits- en prijssegment. Deze groep kent een hoge mate van klantentrouw. Wijzigingen in het supermarktaanbod in het centrumgebied hebben op deze groep consumenten nauwelijks invloed. Het buurtcentrum De Glip en de buurtsuper in de Geleerdenbuurt ondervinden eveneens slechts een beperkt effect van de beoogde supermarktuitbreidingen in het centrumgebied. Deze winkels bedienen ook nu al een beperkt deel van de inwoners van de buurt waarin zij zich bevinden. Zij hebben vooral een functie voor de vergeten boodschappen en voor (impuls)aankopen van verse producten. Vanuit deze beperkte functie weten de buurtsupers met andere prijzen en hogere marges te concurreren met de fullservice-supermarkten.

3.2. Verbetering parkeersituatie door supermarkt-ontwikkelingen Uitbreiding parkeren onderdeel van de supermarktontwikkelingen Bij de verplaatsing en uitbreiding van Vomar wil het bedrijf ook een gebouwde parkeergelegenheid realiseren. Vomar zal naar verwachting tussen de 141 en 156 parkeerplaatsen in de parkeergarage toevoegen. In de stedenbouwkundige uitwerking kan dit aantal nog met enkele plaatsen toe- of afnemen. Ook Albert Heijn wil bij de uitbreiding van de winkel zijn huidige parkeergarage grondig aanpakken. Hierbij worden naar verwachting 220-230 parkeerplaatsen gerealiseerd; een toename van 115-125 ten opzichte van het huidige aantal van 105 parkeerplaatsen. Beide bedrijven beogen een zekere 'overmaat' in de parkeercapaciteit te creëren, waarbij de locatie meer parkeergelegenheid biedt dan strikt noodzakelijk voor het functioneren van de supermarkt. Men realiseert zich dat de parkeergarages ook gebruikt worden door mensen die elders in Heemstede winkelen, maar wenst de eigen klanten de maximale garantie op een parkeerplaats te bieden. Zodoende hebben deze ook een functie voor het overige winkelend publiek in het centrum. Huidige parkeersituatie centrumgebied Het huidige centrumgebied van Heemstede kent een parkeertekort van 183 plaatsen (Parkeren Heemstede centrum, Barticipation, juli 2009). In dit onderzoek zijn alle huidige parkeerlocaties in het centrum meegenomen, ook bijvoorbeeld het parkeerterrein aan de Eikenlaan en het terrein van Deka. Uit onderzoek blijkt dat het tekort in de toekomst verder oploopt. Het totale parkeertekort in het centrum, op de maatgevende zaterdagmiddag tussen 12:00 uur en 15:00 uur, is 183 parkeerplaatsen. De situatie verschilt per deelgebied. Het noorden en het midden kennen het grootste parkeertekort (tabel 3.1).


039700.16627.00

22

Ruimtelijke analyse

Tabel 3.1

Parkeerbalans Heemstede centrum (Parkeren Heemstede centrum, Barticipation, juli 2009)

deelgebied

beschikbare parkeercapaciteit

balans*

centrum noord

524

-68

centrum midden

710

-88

centrum zuid totaal *

604

-27

1.838

-183

Acceptatiegraad is 85%: bij een bezetting van 85% wordt de parkeercapaciteit als 'vol' bestempeld (en ook zo ervaren door de consument).

Door de uitbreiding van de supermarkten loopt de behoefte aan parkeerplaatsen verder op. De Vomar heeft bij de beoogde omvang van 2.000 m² bvo een parkeerbehoefte van 80 plaatsen (4 parkeerplaatsen per 100 m² bvo). De Albert Heijn wordt vergroot van circa 1.750 m² bvo naar 3.000 m² bvo. Hierdoor neemt de parkeerbehoefte toe met 50 parkeerplaatsen.

Figuur 3.2

Indeling centrumgebied ten behoeve van parkeerbalans met (beoogde) supermarkten weergegeven

Overmaat in parkeercapaciteit beoogd Vomar verplaatst van de huidige locatie in 'centrum noord' naar de beoogde locatie in 'centrum midden'. Dit betekent dat de huidige parkeervraag van 25 plaatsen (4 per 100 m² bvo op circa 630 m² bvo) ter plaatse vervalt. De verwachting is dat de oude plek van Vomar wel wordt ingevuld met een winkel, maar dit zal geen supermarkt zijn. Omdat het pand veel te

039700.16627.00


Ruimtelijke analyse

23

klein is en er nauwelijks parkeerplaatsen in de omgeving zijn, zal de locatie voor geen enkele supermarktorganisatie aantrekkelijk zijn. Reguliere detailhandel heeft een lagere parkeerbehoefte dan supermarkten, waardoor er in de parkeerbalans rekening wordt gehouden met een behoefte van 10 plaatsen (15 minder ten opzichte van de huidige situatie). De parkeergarage van Albert Heijn wordt vergroot van de huidige 105 parkeerplaatsen naar 220-230 parkeerplaatsen; een toename van 115 tot 125 parkeerplaatsen. Dit betekent een overmaat van 100 tot 110 parkeerplaatsen. De parkeerlocatie van Vomar heeft een beoogde parkeercapaciteit van 141 tot 156 parkeerplaatsen. Bij een parkeerbehoefte van 80 plaatsen is dit een overcapaciteit van 61 tot 76 parkeerplaatsen. Parkeertekort in het centrum wordt sterk teruggebracht Na uitbreiding en verplaatsing van Vomar en uitbreiding van Albert Heijn rekening houdend met de beoogde overmaat aan parkeren wordt het parkeertekort in het centrum van Heemstede teruggebracht van 183 naar 17-42 parkeerplaatsen (tabel 3.2). Dit is een afname met 77% tot 91%. Tabel 3.2

Parkeerbalans Heemstede centrum na uitbreiding en verplaatsing Vomar en na uitbreiding AH

deelgebied

balans inclusief ontwikkelingen supermarkten

aantal (nieuwe) plaatsen parkeerlocaties

balans

524

-103

115 tot 125

12 tot 22

centrum midden

710

-168

141 tot 156

-27 tot -12

centrum zuid

604

-27

1.838

-183

centrum noord

totaal

beschikbare parkeercapaciteit

0

-27

265 tot 275

-42 tot -17

Spreiding in tijd van consumenten die boodschappen doen en winkelend publiek In tabel 3.2 is uitgegaan van de kengetallen (CROW) voor de parkeerbehoefte. Deze kunnen aangevuld worden met de opmerking dat de piek van consumenten die boodschappen doen ligt op zaterdagochtend rond 11:00 uur. Terwijl de piek van het overige winkelend publiek ligt tussen 12:00-15:00 uur, zoals hierboven vermeld. Hierdoor zal in de praktijk de parkeervraag in de nieuwe parkeerlocaties bij de supermarkten verspreid plaatsvinden over de relatief drukke zaterdag, waardoor de parkeerbalans zelfs positiever uitkomt dan uit voorgaande berekening blijkt. Conclusie Ondanks de toename van de behoefte aan parkeerplaatsen door de uitbreiding van de Vomar en de Albert Heijn, zal het parkeertekort in het centrum sterk (met 77-91%) worden teruggebracht door de realisatie van een overmaat aan parkeren bij beide supermarkten. Bovengenoemd effect is het sterkst bij de beoogde locatie van Vomar in het deel 'centrum midden'. Momenteel is in dit centrale deel het parkeertekort het grootst, terwijl er ook een van de belangrijkste winkelconcentraties in het centrumgebied ligt. De ontwikkeling van Vomar betekent dat in dit gebied de beschikbaarheid van parkeerplaatsen sterk wordt vergroot, waardoor de toestroom van consumenten in de toekomst gewaarborgd is. De combinatie van een supermarkt als trekker met goed parkeren geldt als een bronpunt dat zorgt voor een goede 'doorbloeding' van het centrum.


039700.16627.00

24

Ruimtelijke analyse

Als er geen overmaat aan parkeren wordt gerealiseerd in de beoogde parkeergarage van Vomar, zal deze niet efficiënt gebruikt kunnen worden door bezoekers aan de supermarkt. Vanwege het parkeertekort in dit deel van het centrum immers, zal de parkeerlocatie voor een groot deel bezet worden door publiek dat het overig deel van het centrum bezoekt. Vomar kan dit weliswaar met maatregelen voorkomen, maar dan wordt het positieve effect op het centrumgebied van de beoogde ontwikkeling grotendeels tenietgedaan.

3.3. Negatieve effecten te verwachten bij uitblijven uitbreiding Vomar De huidige Vomar zal hoe dan ook op termijn sluiten Vomar heeft op dit moment een omvang van 560 m² wvo. Dit is zeer klein vergeleken met de overige supermarkten in Heemstede en in vergelijking met de gemiddelde Vomar, die tot drie keer zo groot zijn. Als een supermarkt te klein is, betekent het dat de consument te kort wordt gedaan. Dit leidt in veel gevallen tot verminderde omzet. De consument gaat een winkel die niet aan zijn/haar eisen voldoet namelijk voorbij en bezoekt vervolgens een van de concurrenten. Een ander aspect is dat een supermarkt zijn formule niet in een te kleine supermarkt kwijt kan. Dit leidt tot hogere kosten en een voor de formule te lage kwaliteit van de supermarkt, die een negatieve uitstraling heeft voor de gehele formule. Wanneer Vomar niet kan uitbreiden is het dan ook zeer aannemelijk dat de Vomar op de huidige locatie zal sluiten. Weliswaar hebben supermarkten een 'lange adem', maar in een concurrerende markt als Heemstede moeten keuzes gemaakt worden. Vomar ziet kansen voor een economisch-duurzaam functionerende supermarkt. Daartoe moet deze wel een volwaardige omvang hebben die in overeenstemming is met de concurrentie. Sluiting van Vomar betekent verlies van een trekker Hoewel te klein, zal Vomar als enige supermarkt van deze formule in Haarlem, toch een beperkt grotere aantrekkingskracht hebben op consumenten dan een willekeurige reguliere winkel. Als de herontwikkeling niet kan plaatsvinden, zal deze trekker in dit deel van het centrum verdwijnen. Omdat het pand veel te klein is en er nauwelijks parkeerplaatsen in de omgeving zijn, zal de locatie namelijk voor geen enkele supermarktorganisatie aantrekkelijk zijn. Bij het verdwijnen van Vomar uit het centrum zal de aantrekkingskracht van de Binnenweg als geheel daardoor afnemen. Nog meer dan nu zullen inwoners van Heemstede supermarkten zoals Vomar gaan bezoeken buiten de eigen kern. Dat combineren zij dan doorgaans ook met bezoek aan de overige winkels rond die supermarkt (Supermarkt ond., DTnP, januari 2011). Deze bestedingen komen dan niet meer in de Binnenweg terecht, waardoor het draagvlak voor de winkels afneemt. Bij uitblijven uitbreiding en verplaatsing Vomar zal het middendeel verzwakken Het middendeel van het centrumgebied kent momenteel het grootste parkeertekort (Parkeren Heemstede centrum, Barticipation, juli 2009). Een groot deel van de consumenten bezoekt de Binnenweg met de auto. Dit hoort bij Heemstede. Wanneer zij hun auto niet kunnen parkeren, zal een deel van de consumenten een andere parkeerplek in het centrum opzoeken bijvoorbeeld de vergrote garage van de Albert Heijn. Echter, deze garage bevindt zich op grote afstand van 'het Plein', waardoor consumenten relatief weinig geneigd zijn dit deel van het gebied te bezoeken. Voor de aankoop van producten die de winkels in het middendeel leveren gaat dan een deel van de consumenten naar verwachting naar winkelgebieden met voldoende parkeergelegenheid, bijvoorbeeld Schalkwijk in Haarlem of de centrumgebieden van Haarlem of Hoofddorp.

039700.16627.00


Ruimtelijke analyse

25

De beoogde ontwikkeling van Vomar zal juist zorgen voor een nieuw bronpunt met een trekker en goed parkeren op een centrale plaats in het centrum. Dit draagt sterk bij aan het economisch-duurzaam functioneren van dit deel van het centrum en zorgt voor uitbreiding van draagvlak voor de detailhandel in de Binnenweg.

3.4. Ontwikkeling positie Heemstede binnen de regio Uit de analyse in hoofdstuk 2 blijkt dat de extra omzet van de vergrote supermarkten in het centrumgebied aan de ene kant afkomstig zal zijn van inwoners van Heemstede die minder buiten de eigen kern boodschappen doen en aan de andere kant afkomstig zal zijn van consumenten uit de buurgemeenten. Vraag is of de ontwikkelingen in Heemstede een verstorend effect hebben op de detailhandelsstructuur in de regio. Ontwikkelingen in de regio Ook de detailhandel in dagelijkse goederen in de buurgemeenten maakt een constante ontwikkeling door om de concurrentie bij te blijven. Hier is de recente realisatie van de winkellocatie Raaks in het centrum van Haarlem met een Albert Heijn van 1.200 m² wvo er één van. De volgende ontwikkelingen bevinden zich in ieder geval in een concrete planvormingsfase (zie ook figuur 3.3). AH 2.400

Vomar 2.200 Deka 1.098 AH 1.335 Deka 1.200 AH 1,200

Supermarkt 1.750 Vomar 1.250

Deka 1.200

Supermarkt 1.750 Dirk 1.036

Vomar 1.019

AH 1.649 Vomar 2.300 Deka 1.380

Vomar 2.200 AH 1.308 AH 1.000

Deka 1.008 C1000 1.003 AH 2.400 Vomar 1.750 Deka 1.470

Lidl 1.000 C1000 1.118 Vomar 1.165 AH 1.103 Dirk 2.241 Deen 1.010 AH XL 3.435

AH 1,518 Coop 1.355

Dirk 1.000 AH 1.084

Figuur 3.3

Spreiding 'regiogerichte' supermarkten (> 1.000 m² wvo) met in groen de nieuwe ontwikkelingen weergegeven

Uitbreidingen Dekamarkt in Haarlem-Oost Dekamarkt versterkt haar supermarkten in dit deel van Haarlem. Dit leidt tot versterking van de winkelstructuur aldaar. In de oude stadsuitbreiding is geen ruimte voor grootschalige supermarkten. Bij het uitbreiden van deze supermarkten is door Dekamarkt, zoals gebruikelijk, rekening gehouden met de locatiespecifieke factoren, zoals aanwezige fysieke ruimte


039700.16627.00

26

Ruimtelijke analyse

voor vastgoed en parkeren. Hiermee rekening houdend bieden de locaties ruimte voor ontwikkeling van vestigingen van circa 1.200 m² wvo. Elders realiseert/heeft Dekamarkt wel degelijk grotere supermarkten. Ontwikkeling EKP-locatie Haarlem Op de locatie van het voormalige expeditieknooppunt (EKP) van de PTT is ontwikkeling van detailhandel beoogd, waaronder twee supermarkten beide van maximaal 2.000 m² bvo oftewel circa 1.750 m² wvo. De formule van deze supermarkten is vooralsnog onbekend. Overige ontwikkelingen Ook een aantal andere supermarkten in de regio heeft uitbreidingsplannen. De planvorming hiervoor is nog niet uitgewerkt, waardoor deze nog niet meegenomen zijn in de analyse. Wel zijn de uitbreidingsplannen stuk voor stuk ingegeven door de behoefte aan schaalvergroting. Een toekomstige omvang van tussen de 1.500 en 2.500 m² bvo is door de meeste supermarktorganisaties beoogd. Positie Heemstede binnen de regio Heemstede heeft in de dagelijkse goederensector een relatief sterke positie binnen de regio (zie ook paragraaf 2.1). Dit resulteert erin dat 28% van de omzet van de winkels in dagelijkse goederen bestaat uit bestedingen van inwoners van de omliggende kernen. Door de beoogde ontwikkelingen van de supermarkten zal het aandeel koopkrachttoevloeiing naar verwachting kunnen toenemen tot 30%. Dit betekent dat meer nog dan inwoners van omliggende kernen boodschappen doen in de gemeente Heemstede. De beperkte groei van 2 procentpunt afkomstig van consumenten uit de stedelijke regio rond Heemstede zal nauwelijks invloed hebben op de regionale detailhandelsstructuur, omdat de omzet wordt weggehaald bij een groot aantal supermarkten in de omgeving, waardoor het effect verwaterd. Daarbij komt dat, net als bij de toegenomen omzet door extra koopkrachtbinding (zie paragraaf 3.1), vooral de overige vestigingen van Vomar en Albert Heijn het effect zullen merken. De kleine supermarkten (niet weergegeven in figuur 3.3) weten nu reeds te concurreren met de grotere, regiogerichte supermarkten op nabijheid en omdat er met grotere marges wordt gewerkt. Deze situatie verandert niet substantieel door de ontwikkelingen in het centrum van Heemstede. Natuurlijk is het ook zo dat slecht functionerende supermarkten op termijn zullen verdwijnen. Dit is echter een autonome ontwikkeling die onafhankelijk is van de overige ontwikkelingen in Heemstede of de regio. Effect op de regio De grotere supermarkten in Heemstede halen omzet weg bij tientallen concurrenten in de regio (figuur 3.3). De omzettoename is namelijk afkomstig uit een brede groep consumenten, waaronder 'vaste bezoekers' van een bepaalde formule, consumenten op weg van werk naar huis, consumenten die wegbleven uit het centrum van Heemstede vanwege het parkeertekort etc. Verwacht wordt dat het meeste effect optreedt bij de overige vestigingen van de formules die in Heemstede uitbreiden Vomar en Albert Heijn. In de stedelijke regio, waarin Heemstede zich bevindt, is het niet te voorspellen waar de effecten zich voordoen. Echter, de omvang van de uitbreiding van beide supermarkten vormt slechts een zeer beperkt aandeel in de totale omvang van de sector dagelijkse goederen in de regio. Geconcludeerd wordt dat er nauwelijks effect is van de ontwikkelingen in Heemstede op de regionale detailhandelsstructuur. Van structuurverstorende effecten is in ieder geval geen sprake.

039700.16627.00


Ruimtelijke analyse

27

3.5. Conclusie Ontwikkeling van Vomar is een essentieel bronpunt voor het centrumgebied De beoogde ontwikkeling van Vomar is een schakel in het optimaliseren van de boodschappenfunctie van de Binnenweg als geheel. Door de ontwikkeling van Vomar wordt er een bronpunt voor bezoek toegevoegd en wordt de verdeling van bronpunten sterk geoptimaliseerd, waardoor het aantal bezoekers in het centrumgebied toeneemt. Deze bezoekers bezoeken naast de supermarkt ook de overige winkels in het gebied. Door de ontwikkeling van Vomar wordt het parkeertekort in het middendeel van het centrum sterk teruggebracht, waarbij de ontwikkeling van Albert Heijn zorgt voor het opheffen van het parkeertekort in het noordelijke deel van het winkelgebied. De zekerheid van parkeren voor de consument wordt sterk vergroot, waardoor de aanwezige drempelwerking van het parkeertekort wordt weggenomen. Dit effect is het sterkst nabij de beoogde Vomar, in het deel 'centrum midden', waar een van de belangrijkste winkelconcentraties van het centrumgebied ligt (het Plein). Per saldo is de ontwikkeling van Vomar positief voor het centrumgebied De conclusie is dat de ontwikkeling van Vomar in positieve zin bijdraagt aan de toekomst van de Binnenweg. Door de ontwikkeling toe te staan onder voorwaarde van een overmaat aan parkeren faciliteert gemeente namelijk de bezoekersstroom op het Plein het is aan ondernemers om dan de kansen te benutten. Het uitblijven van de ontwikkeling van Vomar heeft negatieve gevolgen door het wegvallen van een trekker voor centrum, waardoor het draagvlak voor winkels afneemt. Ook verzwakt naar verwachting het middendeel ('het Plein') op termijn doordat het parkeertekort hier langdurig blijft bestaan. Een andere kostendrager voor een gebouwde parkeergelegenheid is niet snel gevonden. Tot slot Het onderzoek en daarmee de conclusies zijn gericht op de ontwikkeling van Vomar. Wat uiteraard niet wil zeggen dat er geen andere omstandigheden van belang zijn voor de verdere ontwikkeling van het centrumgebied. Wel vormt Vomar een onderdeel in de toekomst van de Binnenweg in het kader van de verdeling van de bronpunten (parkeerruimte en supermarkten). Een goede verdeling van de bronpunten over een centrumgebied zorgt voor een goede 'doorbloeding' van het centrum.


039700.16627.00

28

Ruimtelijke analyse

039700.16627.00


4. Conclusie

29

Beantwoording onderzoeksvragen Wat zijn, zowel kwantitatief en kwalitatief, de ontwikkelingsmogelijkheden voor de dagelijkse artikelensector, en meer specifiek de supermarktsector, in de gemeente Heemstede? In het onderzoek is de dagelijkse artikelensector als geheel onderzocht dus supermarkten, versspeciaalzaken en winkels in persoonlijke verzorging. De conclusie is dat er ontwikkelingsmogelijkheden zijn voor deze sector. Er is ruimte voor de beoogde ontwikkeling van Vomar en Albert Heijn, terwijl er dan ook ruimte blijft voor investeringen door de overige detailhandel in dagelijkse goederen zonder dat dit leidt tot ongewenste structuureffecten. Hoe ziet de wenselijke structuur in de dagelijkse artikelensector (supermarkten en kleine detailhandel) in de gemeente Heemstede eruit? Heemstede en omgeving heeft een specifieke bevolkingssamenstelling die ruimte biedt voor een specifieke opbouw van het winkelaanbod. In de wenselijke structuur van de sector dagelijkse goederen behoudt Heemstede het relatief hoge aandeel aan versspeciaalzaken. Daarom is ook de gehele sector in de analyse meegenomen en niet uitsluitend de uitbreidingsruimte van supermarkten (eventueel ten koste van de speciaalzaken). Naast versspeciaalzaken is het essentieel dat Heemstede de beschikking heeft over een volwaardig, hedendaags supermarktaanbod in alle prijssegmenten, zodat de keuzevrijheid van de consument optimaal is. Met name Vomar blijft met een omvang van 560 m² wvo sterk achter bij de omvang passend bij een (toekomstgerichte) fullservice-supermarkt in het lage/middenprijssegment. De beoogde omvang van 1.800 m² wvo is een maat die past bij deze formule en maakt het mogelijk dat de supermarkt voor langere tijd economisch-duurzaam kan functioneren. In welke mate sluit de bestaande structuur aan bij de wenselijke structuur c.q. wat is er nodig om tot de wenselijke structuur te komen? Naast vergroting van de supermarkten naar een volwaardige omvang waarvan de ontwikkeling van Vomar er één is is het van belang dat de winkels op de juiste plaats binnen de structuur gevestigd zijn. De verdeling van 'bronpunten' binnen het centrumgebied is momenteel niet optimaal. Een combinatie van een trekker met goed parkeren geldt als een bronpunt. Een goede verdeling van de bronpunten zorgt voor een goede 'doorbloeding' van het centrum. Hierdoor is er een bezoekersstroom in het hele gebied waardoor de condities voor de speciaalzaken optimaal zijn. De Albert Heijn met bijbehorend parkeren geldt als bronpunt voor het noordelijke deel van het centrumgebied. De Dekamarkt heeft die functie in het zuidelijke deel. In het middengebied ('het Plein'), waar een belangrijk deel van de winkels geconcentreerd is, ontbreekt momenteel een dergelijk bronpunt. De beoogde ontwikkeling van een hedendaagse supermarkten met een overmaat aan parkeren zou prima een bronpunt voor dit deel van het centrumgebied kunnen zijn.


039700.16627.00

30

Conclusie

Welke ontwikkelingen in de sectoren dagelijkse goederen, supermarkten en overige detailhandel zijn te verwachten, gebaseerd op de bestaande structuur? Twee ontwikkelingen zijn te verwachten als er geen mogelijkheid wordt geboden voor vernieuwing binnen de huidige structuur in de sector dagelijkse goederen. 1. De te kleine Vomar kan de concurrentie met de ruimere fullservice-supermarkten in Heemstede en de regio niet volhouden, omdat de consumenten een te klein assortiment en te weinig comfort (brede gangpaden, genoeg kassa's, ruimte voor versartikelen) kan worden geboden. De aanwezigheid van volwaardige alternatieven in de omgeving maakt namelijk dat de mobiele consument de te kleine Vomar voorbijrijden en een van de concurrenten bezoeken. Daarnaast leert de ervaring dat een winkelketen een winkel, die niet past binnen de formule, waarbij geen ontwikkelingsmogelijkheden zijn, uiteindelijk afstoot. 2. Op de langere termijn zal het gebrek aan consumententrekkers en het forse parkeertekort in het vooral middendeel van het plein negatieve gevolgen gaan krijgen. Consumenten kiezen er dan namelijk steeds vaker voor een winkelgebied te bezoeken waar wel goed geparkeerd kan worden. Vooral als ook de winkelformules die gezocht worden elders aanwezig zijn. Dit betekent dat het draagvlak voor de winkels langzaam maar zeker vermindert, waardoor het winkelbestand afneemt en het aaneengesloten winkelfront van de Binnenweg/Raadhuisstraat grote gaten gaat vertonen. Dit komt de aantrekkelijkheid van de Binnenweg als geheel niet ten goede, waarmee het effect zichzelf versterkt. Wat is het effect van het initiatief voor een nieuwe fullservice-supermarkt op de structuur van de detailhandel in het winkelgebied Raadhuisstraat-Binnenweg en op de structuur van de sector dagelijkse goederen als geheel? Er zal geen duurzaam verstorend effect zijn van de ontwikkeling van Vomar ook inclusief de ontwikkeling van Albert Heijn op de winkelstructuur in dagelijkse goederen van Heemstede als geheel en van de structuur van het centrumgebied in het bijzonder. Naar verwachting is er juist een positief effect van de beoogde ontwikkeling van Vomar vanwege de verbeterde verdeling van bronpunten (zie elders in deze paragraaf). Hoe moet de locatie voor een grote fullservice-supermarkt beoordeeld worden, opdat: De locatie het beste effect heeft op het winkelgebied Raadhuisstraat-Binnenweg en op het algemene voorzieningenniveau van Heemstede? Zoals eerder vermeld is een locatie in het middendeel van het kernwinkelgebied de meest optimale locatie voor de realisatie van een fullservice-supermarkt met ruim parkeren een zogenaamd bronpunt. Het rendement van de fullservice-supermarkt een langjarig bestaan van die supermarkt mogelijk maakt? Bij de huidige omvang van 560 m² wvo is de supermarkt niet in staat de onderdelen die behoren bij Vomar-formule goed waar te maken. De omvang van 1.750 m² wvo biedt daartoe wel de mogelijkheden. Niet voor niets heeft Vomar in Haarlem vier winkels met een omvang tussen de 1.750 m² wvo en 2.300 m² wvo. Wat is het effect van de extra parkeergelegenheid op de locatie van de nieuwe supermarkt en op het winkelgedrag van de bezoekers aan het winkelgebied? Door de ontwikkeling van Vomar wordt het parkeertekort in het middendeel van het centrum sterk teruggebracht (de ontwikkeling van Albert Heijn zorgt voor het opheffen van het parkeertekort in het noordelijke deel van het winkelgebied). De zekerheid van parkeren in het centrumgebied wordt voor de consument sterk vergroot, waardoor de aanwezige drempelwerking van het parkeertekort wordt weggenomen. Dit effect is het sterkst nabij de beoogde

039700.16627.00


Conclusie

31

Vomar, in het deel 'centrum midden', waar een van de belangrijkste winkelconcentraties van het centrumgebied ligt. Beantwoording hoofdvragen Met de resultaten van de analyse kunnen de hoofdvragen van het onderzoek worden beantwoord. Is er door de beoogde ontwikkeling van Vomar sprake van duurzame ontwrichting van de detailhandelsstructuur van Heemstede? De ontwikkeling zal leiden tot een verandering in de koopstromen. De verwachting is dat deze ontwikkeling niet zal leiden tot een grote verschuiving binnen het winkelaanbod. Per saldo is er voldoende economisch draagvlak voor het grotere winkelaanbod in Heemstede. Er is geen sprake van duurzame ontwrichting. Na ontwikkeling van Vomar en inclusief de beoogde ontwikkeling van Albert Heijn kunnen de inwoners van Heemstede en de inwoners van de buurgemeenten op aanvaardbare afstand van hun woonplaats hun dagelijkse inkopen blijven doen (zie ook bijlage 1). Overigens is de aanwezigheid van overaanbod in het verzorgingsgebied en mogelijke sluiting van bestaande detailhandelsvestigingen geen criterium in de beslissing of sprake is van duurzame ontwrichting van detailhandelsstructuur. Is de ontwikkeling van Vomar een versterking voor de detailhandelsstructuur van Heemstede in het algemeen en die van het centrumgebied in het bijzonder? Ja, de beoogde ontwikkeling van Vomar betekent een sterke verbetering van de verdeling van bronpunten in het centrumgebied. Ten eerste krijgt het middendeel van de Binnenweg ('het Plein') de beschikking over een belangrijke consumententrekker. Onderzoek heeft uitgewezen dat 75% van de consumenten die boodschappen doen bij een fullservice-supermarkt ook winkels binnen het zicht van de supermarkt bezoeken. Ten tweede beoogd Vomar een parkeergarage met een overmaat aan parkeerplaatsen te realiseren, waardoor de winkel niet alleen ruim voldoende plaatsen heeft voor de eigen behoefte, maar ook het parkeertekort in dit deel van het centrumgebied sterk terugbrengt (tot een vermindering van 91%). De zekerheid van parkeren in dit deel van het centrumgebied neemt daarmee sterk toe, hetgeen ten goede komt aan alle winkeliers in het centrumgebied. Uitblijven van de ontwikkeling van Vomar heeft negatieve gevolgen door het wegvallen van een trekker voor het centrum, waardoor het draagvlak voor winkels afneemt. Ook verzwakt naar verwachting het middendeel ('het Plein') op termijn doordat het parkeertekort hier langdurig blijft bestaan. Een andere kostendrager voor een gebouwde parkeergelegenheid is niet snel gevonden.


039700.16627.00

bijlagen

Bijlage 1

Duurzame ontwrichting

Of van duurzame ontwrichting sprake was, werd voorheen bepaald aan de hand van distributieplanologisch onderzoek (DPO), waarin werd aangegeven welke situatie economisch als de meest optimale en welke als de ongunstigste moest worden gezien. Een en ander op basis van het kwantificeringen van vraag en aanbod. Een overaanbod aan vloeroppervlakten (al dan niet in bepaalde branches) werd veelal beschouwd als een (ernstige) ontwrichting van het voorzieningenniveau. Inmiddels is duidelijk geworden dat de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State een andere koers is gaan varen. Blijkens recente uitspraken ziet de Afdeling het begrip duurzame ontwrichting in het licht van de vraag of de inwoners van een verzorgingsgebied op een aanvaardbare afstand van hun woning hun dagelijkse inkopen kunnen doen. Zo had de raad van de gemeente Marne een bestemmingsplan vastgesteld dat de vestiging van twee supermarkten in de hoofdkern van de gemeente mogelijk maakt. De concurrenten roeren zich en menen dat dit planonderdeel zich niet met een goede ruimtelijke ordening verdraagt. Om dit te bewijzen hebben zij DPO's laten opstellen waarin het aanbodcriterium als uitgangspunt is genomen en waarin wordt aangetoond dat de vestiging van twee nieuwe supermarkten tot een overaanbod en uiteindelijk tot het verdwijnen van een of meer supermarkten zal leiden en dus tot duurzame ontwrichting van het voorzieningenniveau in het dorp. De Afdeling overweegt dat het op termijn verdwijnen van één of meer supermarkten nog niet tot duurzame ontwrichting van het voorzieningenniveau behoeft te leiden. Dit zou zich pas voordoen als de inwoners van de gemeente niet langer op een aanvaardbare afstand van hun woonplaats hun dagelijkse inkopen kunnen doen1). In zijn uitspraken van 24 december 2010 vat de voorzitter van de Afdeling de actuele jurisprudentie aldus samen: }Voor de vraag of sprake is van een duurzame ontwrichting van het voorzieningenniveau komt geen doorslaggevende betekenis toe aan de vraag of sprake is van overaanbod in het verzorgingsgebied en mogelijke sluiting van bestaande detailhandelsvestigingen, maar is het doorslaggevende criterium of voor de inwoners van een bepaald gebied een voldoende voorzieningenniveau behouden blijft in die zin dat zij op een aanvaardbare afstand van hun woonplaats hun dagelijkse boodschappen en hun geregelde inkopen kunnen doen}2).

1) ARBvS 10 juni 2009, nr. 200808122/1/R3 (Gst. 2009, blz. 524). Deze uitspraak ligt in de lijn van oudere uitspraken zoals ARBvS 30 juli 2008, nr. 200707499/1 en ARBvS 3 december 2008, nr. 200800052. De door de Afdeling ingeslagen weg blijkt ook uit latere uitspraken zoals ARBvS 2 december 2010, nr. 200901438/1/R3; ABRvS 19 mei 2010, nr. 200901922/1/R2; ARBvS 28 juni 2010, nr. 201001014/2/R3; Vz. ABRvS 14 juli 2010, nr. 200903773/1/R1 en ARBvS 21 juli 2010, nr. 200906994/1/R1. 2) Vz ARBvS 24 december 2010, nr. 201009590/2/ R3, LJN: BO9176.


039700.16627.00

Bijlage 2

Verklaring tabel economische analyse

jaartal

jaar dat als uitgangspunt van de berekening is gebruikt

inwonertal Heemstede

N

totaal aantal inwoners van de kern dat in potentie bestedingen doet in de eigen kern

bestedingen dagelijkse goederen (exclusief btw)

€

totale bestedingen aan dagelijkse goederen per persoon per jaar

bestedingspotentieel

€

aantal inwoners x bestedingen

koopkrachtbinding %

%

% van het bestedingspotentieel dat in de kern terecht komt

gebonden bestedingen

€

koopkrachtbinding in €

koopkrachttoevloeiing %

%

% van de totale winkelomzet afkomstig van buiten de kern


€

koopkracht van buiten de kern in €


€

de gerealiseerde omzet: gebonden bestedingen plus omzet uit toevloeiing


m²

winkelaanbod in m²

berekende vloerproductiviteit

€

omzet in kern gedeeld door aanwezig aanbod

gemiddelde vloerproductiviteit (exclusief btw)

€

gemiddelde omzet per m² wvo, nodig voor economisch-duurzaam functioneren van de betreffende sector

te verwachten omzet

€

gemiddelde totale omzet in kern, nodig voor economisch-duurzaam functioneren van de aanwezige detailhandel in de betreffende sector

berekende omzet ten opzichte van te verwachten omzet

%

berekende omzet per m² gedeeld door gemiddelde omzet per m²


039700.16627.00

Bijlage 3

1

Uitgangspunten scenario's

Uitgangspunten scenario 1: uitsluitend uitbreiding Vomar In dit scenario wordt ervan uitgegaan dat alleen Vomar uitbreidt in het centrum van Heemstede. Albert Heijn blijft dus zijn huidige omvang houden. Dit leidt tot de volgende uitgangspunten voor scenario 1. Inwonertal Heemstede Heemstede heeft in 2015 27.000 inwoners, waarna het inwonertal omstreeks 2020 stabiliseert op 26.500 inwoners. Omvang winkelaanbod na uitbreiding Vomar De Vomar wordt vergroot van 560 naar 1.750 m² wvo, waardoor de detailhandel in dagelijkse goederen uitbreidt met 1.190 en een totale omvang krijgt van 12.923 m² wvo. Koopstromen De uitbreiding van de Vomar heeft naar verwachting tot gevolg dat de koopkrachtbinding uitkomt op het gemiddelde voor kernen met het inwonertal van Heemstede en met een grotere kern (in dit geval Haarlem) op minder dan 6 km, omdat er voor inwoners van Heemstede minder reden is de kern te verlaten voor een volwaardige Vomar (zie ook paragraaf 2.1). Deze gemiddelde binding is 86% (Bolt, 2004). De koopkrachttoevloeiing zal niet wijzigen. Deze blijft dan ook in absolute Euro's gelijk, waardoor de toevloeiing procentueel uitkomt op 27%. Dit omdat de kernen rond Heemstede al de beschikking hebben over volwaardige fullservice-supermarkten in het lage/middenprijssegment of omdat de consument reeds de weg naar Heemstede hebben gevonden. Wijziging vloerproductiviteit na uitbreiding Vomar De gemiddelde vloerproductiviteit voor economisch-duurzaam functioneren wordt € 6.750,per m² wvo per jaar, omdat de verhouding in het winkelaanbod in dagelijkse goederen wijzigt (tabel B3.1). Tabel B3.1 Specifieke vloerproductiviteit in scenario 1 van het winkelaanbod in dagelijkse goederen in Heemstede (Locatus, januari 2012 en HBD, 2011) sector



supermarkten

8.936

€ 7.860,-

versspeciaalzaken

3.216

€ 4.660,-



1.765

€ 4.910,-

13.917

€ 6.750,-

039700.16627.00

2

Bijlage 3

Uitgangspunten scenario 2: uitbreiding Vomar en Albert Heijn Scenario 2 is het meest waarschijnlijke scenario dat uitgaat van de uitbreiding van zowel Albert Heijn als Vomar in het centrum van Heemstede. Dit geeft de volgende uitgangspunten voor analyse. Inwonertal Heemstede Heemstede heeft in 2015 27.000 inwoners, waarna het inwonertal omstreeks 2020 stabiliseert op 26.500 inwoners. Omvang winkelaanbod na uitbreiding Albert Heijn en Vomar De Vomar wordt vergroot van 560 naar 1.750 m² wvo en de Albert Heijn wordt vergroot van 1.406 m² wvo naar 2.400 m² wvo, waardoor de detailhandel in dagelijkse goederen uitbreidt met 2.184 en een totale omvang krijgt van 13.917 m² wvo. Koopstromen In scenario 2 zal de koopkrachtbinding in Heemstede beperkt boven het gemiddelde uitkomen, vanwege het zeer complete en moderne supermarktaanbod op goed bereikbare locaties. Hierdoor is er voor inwoners van Heemstede nauwelijks reden om de kern te verlaten voor volwaardige fullservice-supermarkten. Met een toekomstige koopkrachtbinding van 90% blijft de binding binnen de bandbreedte van 86%-90% voor plaatsen met een vergelijkbaar inwonertal en ligging (Bolt, 2004). In het koopstromenonderzoek Randstad komen uiteenlopende kernen voor met een koopkrachtbinding van 90% of meer (zoals Delft, Gouda, Papendrecht, Maassluis en dergelijke). Niet zozeer het inwonertal op zich, maar veel meer de omvang van het winkelaanbod ten opzichte van het aanbod in de omgeving lijkt bepalend te zijn voor de mate van koopkrachtbinding. In paragraaf 2.1 is reeds te zien dat Heemstede over een relatief ruim winkelaanbod ten opzichte van de omliggende kernen beschikt, waardoor ook hier een koopkrachtbinding van 90% haalbaar moet zijn. De koopkrachttoevloeiing neemt beperkt toe door de komst van de moderne supermarkten. Deze winkels zijn vernieuwende elementen in de detailhandelsstructuur van Heemstede, hetgeen aantrekkingskracht heeft op consumenten uit de regio. Naar verwachting zal circa 30% van de omzet van de winkels in dagelijkse goederen in Heemstede bestaan uit bestedingen van inwoners van omliggende kernen, zoals Aerdenhout, Bennebroek en ook het zuiden van Haarlem. Wijziging vloerproductiviteit na uitbreiding Vomar De gemiddelde vloerproductiviteit voor economisch-duurzaam functioneren wordt € 6.660,per m² wvo per jaar, omdat de verhouding in het winkelaanbod in dagelijkse goederen wijzigt (tabel B3.2). Tabel B3.2 Specifieke vloerproductiviteit in scenario 2 van het winkelaanbod in dagelijkse goederen in Heemstede (Locatus, januari 2012 en HBD, 2011) sector



supermarkten

7.942

€ 7.860,-

versspeciaalzaken

3.216

€ 4.660,-


039700.16627.00

1.765

€ 4.910,-

12.923

€ 6.660,-


Heemstede. distributieplanologisch onderzoek ontwikkeling Vomar drs. G. Welten ing. P.J.P. Hommel

Recommend Documents