Visie van vereniging Buurtgenot-en Binnenweg Oost op het distributieplanologisch onderzoek van RBOI over de Vomar te Heemstede

Visie van vereniging Buurtgenot-en Binnenweg Oost op het distributieplanologisch onderzoek van RBOI over de Vomar te Heemstede

Inleiding Naar aanleiding van het verzoek van de projectontwikkelaar van de Vomar supermarktketen heeft de gemeente een distributieplanologisch onderzoek (DPO) laten opstellen. De uitvraag voor het DPO is mede opgesteld door de vereniging Buurtgenot-en Binnenweg Oost. Het DPO is opgesteld door bureau RBOI dat de definitieve versie van het DPO heeft opgeleverd: “Heemstede – ontwikkeling Vomar, distributieplanologisch onderzoek”, 29 maart 2012. De vereniging heeft een eigen verantwoordelijkheid naar haar leden en daarom stelt de vereniging een eigen visie op over het resultaat van het bureau RBOI. De algemene visie is gebaseerd op: 1. het inhoudelijke resultaat van RBOI naar aanleiding van de uitvraag, 2. de mate waarin RBOI tegemoet is gekomen aan de uitvraag en haar eigen offerte, 3. de wijze waarop RBOI haar resultaten onderbouwt. Aanbeveling door Buurtgenoten RBOI richt zich geheel op het economisch functioneren van de Vomar en stelt dat als de Vomar een grote supermarkt neerzet, het winkelgebied daar zeker van zal profiteren. Zonder dat RBOI deze stelling goed onderbouwt. De problemen waar het winkelgebied nu mee te kampen heeft, worden niet benoemd en het is dus niet duidelijk voor welke problemen de Vomar een oplossing is. Voor cruciale beslispunten worden beweringen gedaan die niet feitelijk zijn onderbouwd. Alles bij elkaar kan dit rapport van RBOI geen basis zijn voor verdere besluitvorming over nut en noodzaak van een nieuwe/vergrote Vomar vestiging aan de Binnenweg van Heemstede. Het rapport roept meer vragen op over beleid en beleidsvorming dan dat het beantwoord. Daarom is het opportuun dat de gemeente een analyse maakt waar het winkelgebied werkelijk behoefte aan heeft en op welke locaties de oplossingen het beste tot hun recht komen, voordat alle economische ruimte in de dagelijkse goederen verdwenen is of zelfs negatief is geworden. Op die analyse kan dan samenhangend beleid gemaakt worden dat als een echte oplossing voor het winkelgebied kan gelden. Dit beleid zou zelfs regionaal bepaald kunnen worden om goede initiatieven te behouden en kansarme initiatieven te voorkomen. Het DPO over de Vomar is een gevolg van particulier initiatief, niet van ruimtelijk en economisch beleid van de gemeente. 1) Inhoudelijke visie op het resultaat van RBOI Het winkelgebied Binnenweg – Raadhuisstraat van Heemstede wordt gekenmerkt door een bovengemiddeld aantal kwalitatief hoogwaardige winkels in de dagelijkse goederen en door een groter dan gemiddeld aanbod (t.o.v. gemeenten met gelijkwaardig inwoneraantal) van winkelvloeroppervlak van supermarkten. RBOI stelt dat de verplaatsing en vergroting van de bestaande Vomar dit winkelgebied zal versterken omdat: het aanbod van supermarkten in Heemstede compleet wordt (het voortbestaan van de huidige Vomar staat commercieel ter discussie); als de supermarkt groter wordt, groeit in koopkrachtbinding voor de sector van de hele dagelijkse goederen; consumenten meer in het winkelgebied boodschappen gaan doen en minder naar de omliggende gemeenten trekken; de winkels in de dagelijkse goederen in het zicht van de nieuwe locatie meer aanloop krijgen, doordat de winkels in de niet-dagelijkse goederen meer voorbijgangers en dus meer kansen krijgen; de supermarkt als trekker in het midden van het winkelgebied komt te liggen; de parkeervoorziening die de Vomar meeneemt, het parkeerprobleem van het middendeel van het winkelgebied vrijwel oplost. Bovendien zal de omzet van de dagelijkse sector toenemen wanneer de Albert Heijn ook uitbreidt: die uitbreiding laat de omzet van consumenten uit buurgemeenten toenemen (groei van koopkrachttoevloeiing). De basis van het rapport van RBOI is de analyse van de economische situatie van de huidige winkelstructuur in de dagelijkse goederen, die van 2015 en die van 2020. Voor de twee toekomstige situaties wordt gerekend met uitbreiding van de Vomar (scenario 1) en met een uitbreiding van zowel Vomar als Albert Heijn (scenario 2). 10 mei 2012 DPO-Vomar-definitief-comm-v4.doc

1


De versterking van het winkelgebied door de Vomar, zoals RBOI dat omschrijft, is niet geloofwaardig. Redenen: De nieuwe Vomar alleen is voldoende om het winkelgebied te versterken. Deze stelling wordt gedaan zonder een sterkte-zwakte analyse van het winkelgebied en zonder in te gaan in de verschillende vormen van koopgedrag in het winkelgebied.

De toename van de koopkrachtbinding van Heemstede zou naar analogie van andere gelijkwaardige gemeenten kunnen groeien van nu 80% naar 86% en zelfs 94%. De onderbouwing daarvan wordt niet rechtstreeks gegeven en het Koopstromenonderzoek 2011 geeft geen onderbouwing voor gemeenten met gelijkwaardig inwoneraantal en gelijksoortige situering als Heemstede dicht op veel grotere gemeenten.

Zonder uitbreiding van de Vomar zou het winkelgebied op den duur sterk achteruit gaan (doemscenario), maar het wordt niet aannemelijk gemaakt dat het verlies van een buurtsupermarkt dit effect op het winkelgebied heeft. De huidige Vomar wordt voor het aanwijzen van de bronpunten (“trekkers”) van het winkelgebied niet als trekker aangemerkt, maar in het genoemde doemscenario is de winkel wel een trekker.

Het tekort aan koopkrachtbinding van Heemstede wordt geweten aan de “te kleine” Vomar: Heemsteedse consumenten gaan in de buurgemeenten boodschappen doen bij de daar aanwezige grotere Vomar vestigingen. Die consumenten zouden daarbij ook bij andere winkels rondom die Vomar vestigingen inkopen doen. In feite hebben de Vomar vestingen in Haarlem-zuid en Haarlem-Schalkwijk nauwelijks andere winkels in de directe omgeving. Hoewel RBOI zegt met klantherkomstgegevens (uit “klantenkaarten”) te hebben gewerkt, wordt deze informatie niet gebruikt om aan te geven waar Heemstedenaren in Haarlem naar Vomar en Albert Heijn gaan.

De ontwikkelingen voor supermarkten in Haarlem worden wel genoemd, maar worden niet als een bedreiging voor Heemstede gezien. De plannen voor de vergroting van de Albert Heijn in Bennebroek worden niet genoemd. Ondanks de plannen in buurgemeenten meent RBOI dat de groei in koopkrachtbinding en koopkrachttoevloeiing ongehinderd door kan gaan in de perioden tot 2020.

De economische analyse laat zien dat met toevoeging van de vergrote Vomar het rendement van de dagelijkse goederen in Heemstede zal dalen, tot ongeveer 91% met zowel Vomar alleen (scenario 1) en Vomar plus Albert Heijn (scenario 2). Een aparte exercitie met Albert Heijn alleen (door BBO) leidt tot een rendement van 96%.

De resultaten van de economische analyse zijn geflatteerd door de hoge aannames voor groei van koopkrachtbinding en koopkrachttoevloeiing. Bovendien wordt gerekend met een zeer hoog vloeroppervlak voor de uitbreiding van de twee supermarkten, namelijk met 2.184 m2 winkelvloeroppervlak. In het Bestemmingsplan voor het Centrum is de beschikbare ruimte aan uitbreiding voor de dagelijkse sector op 1.750 m2 winkelvloeroppervlak gesteld, De ontwikkelingen overschrijden deze regeling met 25%. Wanneer meer realistische waarden voor de twee vormen voor koopkrachtbinding wordt aangehouden en de uitbreiding conform Bestemmingsplan is, dan is het rendement veel lager. RBOI legt niet uit hoe de lage rendementen de inkomsten van de kleine winkels van de dagelijks goederen beïnvloeden. Ook niet bij welke waarde van het dalende rendement winst omslaat in structureel verlies.

In de theorie veroorzaakt de fysieke invloed van de nieuwe Vomar dat winkels van de dagelijkse goederen beter gaan lopen. In de Heemsteedse praktijk zijn dat 6 van de 24 winkels van dagelijkse goederen in het winkelgebied. Onder die 6 zijn twee filialen van landelijke drogistenketens, 3 typisch Heemsteedse winkels en een dierenwinkel.

De locatie van de nieuwe Vomar ligt in het middendeel van het winkelgebied, dat al goed loopt. Het noordelijke en zuidelijke deel lopen minder dan het middendeel. Toch wordt de locatie van de Vomar als een versterking van het hele winkelgebied gezien. Ook wordt het duidelijk dat de Raadhuisstraat geen bronpunt/trekker krijgt. Ook dat die trekker in de dagelijkse sector er niet zal komen wanneer de 1 Vomar doorgaat. De economische ruimte wordt opgebruikt door Vomar en Albert Heijn en daardoor is

1

De fysieke ruimte in winkelvloeroppervlak voor groei in de dagelijkse goederen uit het Bestemmingsplan is gebaseerd op het advies van bureau Ecorys over de beschikbare economische ruimte (Heemstede Centrum in balans. Marktonderzoek ten behoeve van de herinrichting van Heemstede Centrum, 13 novmeber 2006). Die economische ruimte wordt ook uitgedrukt in m2 winkelvloeroppervlak. Op die wijze zijn het fysieke vloeroppervlak en het economische vloeroppervlak gekoppeld. 10 mei 2012 DPO-Vomar-definitief-comm-v4.doc

2


positief economisch rendement voor nieuwe ontwikkelingen in de toekomst in de Raadhuisstraat niet haalbaar.

De Dekamarkt wordt in dit rapport als deel van de Raadhuisstraat gezien en zelfs als een bronpunt voor de Raadhuisstraat. Terwijl de rijrichting in het winkelgebied van zuid naar noord is en de Zandvaartkade/Kerklaan een markante scheiding in het winkelgebied vormt. Maar de Dekamarkt is alleen bronpunt in de economische analyse van RBOI. In de analyse van de parkeerplaatsen hoort de Dekamarkt weer bij het middendeel van het winkelcentrum (deel van de Binnenweg).

Dekamarkt en Vomar horen beide bij het laag/midden segment van de supermarktformules. De nieuwe Vomar komt vlak naast de Dekamarkt en hun invloedsgebieden raken elkaar. Wat is de toegevoegde waarde voor het Heemsteedse winkelgebied van twee gelijkwaardige supermarkten naast elkaar?

RBOI gaat uit van de locatie die de projectontwikkelaar gekozen heeft voor de Vomar. Locaties die meer geschikt kunnen zijn vanuit het gezichtspunt van de supermarkt of vanuit het gezichtspunt van winkelgebied, worden niet behandeld.

De inbreng van parkeervoorzieningen zou de belangrijkste reden zijn waarom de gemeente de ontwikkeling van de Vomar zal accepteren. Op de beoogde locatie van de Vomar bevinden zich parkeerplaatsen die dus komen te vervallen. De Vomar moet dus niet 150 parkeerplaatsen, zoals RBOI aanvoert, maar eerder 220 plaatsen meebrengen. Wanneer de projectontwikkelaar vasthoudt aan de lagere waarde, zal de nieuwe Vomar het parkeerprobleem alleen maar groter maken.

Het rapport roept de volgende vragen op (zonder die vragen te beantwoorden): Moet in de gemeente van iedere supermarkt prijssegment tenminste één formule vertegenwoordigd zijn?

Moeten binnen de gemeente uit ieder supermarkt prijssegment meerdere formules aanwezig zijn?

Wat betekent het voor de Heemsteedse consument wanneer bovenstaande vragen negatief beantwoord worden? Is hij/zij dan verstoken van de mogelijkheid de dagelijkse boodschappen te doen in eigen gemeente? Is het een ontoelaatbare beperking van de consument om 10 minuten tot een kwartier te moeten rijden naar de volgende (grote) supermarkt van zijn keuze?

Waarom heeft RBOI geen feitelijke analyse van de relatie tussen de dagelijkse en niet-dagelijkse winkelomzetten opgesteld? Immers alleen economisch vergelijken van de koopkracht van de inwoners met de productiviteit van het winkeloppervlak is niet voldoende om aan te geven hoe één of twee nieuwe supermarkten het winkelgebied gaan beïnvloeden. Aangeven in algemene bewoordingen dat meer consumenten bij de dagelijkse goederen ook tot meer aankopen in de niet-dagelijkse goederen zullen leiden, voegt weinig toe als dat niet wordt onderbouwd met feiten.

Als het Bestemmingsplan ruimte biedt voor groei van de dagelijkse goederen van 1.750 m2 winkelvloeroppervlak, waarom zijn in datzelfde Bestemmingsplan geen locaties voor grootschalige 2 ontwikkeling aangewezen ?

Hoe kan Heemstede zichzelf kan versterken op een eigen wijze, zonder dat het initiatief voor de locatie en invulling van de locatie steeds van de projectontwikkelaar komt?

Moet Heemstede op gebied van supermarkten in het laag/midden prijssegment concurreren met de gemeenten in de omgeving? Kan Heemstede niet beter de eigen sterke punten (hoogwaardige specialistische winkels) verder versterken? Als boodschappen doen bij de Vomar supermarkten in Haarlem niet leidt tot verminderd bezoek aan de Heemsteedse speciaalzaken, wat is dan het risico om de juist de kleinschalige ontwikkelingen van speciaalzaken verder te stimuleren?

Wanneer de beschikbare economische ruimte voor de dagelijkse goederen (en zelfs meer dan volgens het Bestemmingsplan) wordt opgebruikt door een supermarkt in het lagere prijssegment, hoe kunnen kleine en middelgrote speciaalzaken in de dagelijkse goederen zich nog met vertrouwen in Heemstede gaan vestigen?

Waarom heeft RBOI de volgende omissies niet gesignaleerd? De Raadhuisstraat heeft geen bronpunt en de nieuwe Vomar gaat die ook niet brengen.

2 Volgens hetzelfde Bestemmingsplan is een groei van de niet-dagelijkse goederen van 8.500 m2 winkelvloeroppervlak mogelijk. Ook voor voor deze groei zijn geen locaties voor grootschalige ontwikkelingen aangewezen.

10 mei 2012 DPO-Vomar-definitief-comm-v4.doc

3


De gemeente heeft geen detailhandelbeleid voor onder andere locaties van bronpunten (grootschalige ontwikkelingen) en wordt dus voor het blok gezet: projectontwikkelaars bepalen de locaties van supermarkten en dus van de “bronpunten”. Wanneer de nieuwe Albert Heijn en de Vomar samen alle beschikbare economische ruimte in de dagelijkse goederen hebben opgemaakt, is de Raadhuisstraat niet meer interessant voor een investeerder om er een supermarkt (of een andere grote vestiging in de dagelijkse goederen als bronpunt) neer te zetten.

2) De mate waarin RBOI tegemoet komt aan de uitvraag en haar eigen offerte Het rapport van RBOI voldoet grotendeels aan de eigen offerte gebaseerd op de onderwerpen die zij behandelt, is goed leesbaar en RBOI legt uit waarom er uitbreidingen van Vomar en Albert Heijn moeten komen om het winkelgebied van Heemstede te versterken. De kern van het DPO, de berekening van de marktomstandigheden, levert een goed inzicht in de verwachtingen over de omzet van de toekomstige situatie van de dagelijkse goederen in Heemstede. De bijlagen van het rapport geven goede achtergrondinformatie over het distributieplanologisch onderzoek als zodanig. Zie punt 3) voor de waarde waarop de behandeling is gewaardeerd. Volgens het collegebesluit “03CR-Vooronder supermarkten Binnenweg” van 1 februari 2011 wordt expliciet gevraagd om ook de eventuele verplaatsing van supermarkten naar het terrein van de Cruquiusweg te betrekken in het onderzoek. Dit is niet gebeurt in de uitvraag en ook RBOI heeft de locatie niet geëvalueerd op alternatieven. 3) De wijze waarop RBOI haar resultaten onderbouwt RBOI lijkt zich beperkt te hebben tot deskresearch met informatie over Heemstede die algemeen is te verkrijgen. Kennis van de details van de Heemsteedse en Haarlemse locaties komen niet in het rapport tot uiting. De wijze van onderbouwen van RBOI laat te wensen over. Alleen de economische analyse is onderbouwd met (statistische) feiten. RBOI werkt haar stellingen uit van aannames naar feiten tot conclusies zonder veel kwantitatieve onderbouwing. De aannames zelf worden in de zinsbouw met voorbehoud geformuleerd en in de eindconclusies in hoofdstuk 4 “Conclusie” als feit gebracht, maar tussentijds worden de aannames niet geverifieerd of verder onderbouwd. De visie wordt in de bijlagen van deze visie met referenties naar het rapport onderbouwd en toegelicht. Namens de vereniging “Buurtgenot-en Binnenweg-Oost”: Leon Hauzer Bart Offerman Bas van Os Heemstede, 4 mei 2012


4


Bijlage 1: Toelichting en onderbouwing van het commentaar van BBO op het DPO over de Vomar 3

Het commentaar volgt de vraagstelling van de uitvraag van de gemeente Heemstede. De beoordeling is gerelateerd aan hoofdstukken, paragrafen en pagina’s van het rapport van RBOI. Inhoud: 1. Wat zijn, zowel kwantitatief als kwalitatief, de ontwikkelingsmogelijkheden voor de dagelijkse artikelensector en meer specifiek de supermarktsector in de gemeente Heemstede?

6

2. Hoe dient de wenselijke structuur in de dagelijkse artikelensector (supermarkten en kleine detailhandel) in de gemeente Heemstede eruit te zien?

7

3. In welke mate sluit de bestaande structuur aan bij de wenselijke structuur c.q. wat is er nodig om tot de wenselijke structuur te komen?

9

4. Welke ontwikkelingen in de branches van dagelijkse voorzieningen, supermarkten en overige detailhandel, zijn te verwachten, gebaseerd op de bestaande structuur?

11

5. Wat is het effect van het initiatief voor een nieuwe full-service supermarkt op de structuur van de detailhandel in het winkelgebied Raadhuisstraat – Binnenweg en op de structuur van de dagelijkse voorzieningen in Heemstede als geheel? 12 5.1 Resultaat economische analyse (kern van DPO) ............................................................................................. 12 5.2 Welke winkels gaan profiteren van de aanwezigheid van de Vomar................................................................ 14 6. Hoe moet de locatie voor een grote full-service supermarkt beoordeeld worden opdat:

3

17

7. Wat is het effect van extra parkeergelegenheid op de locatie van de nieuwe supermarkt op het winkelgedrag van de bezoekers van het winkelgebied?

19

8. Algemene beoordeling van de kwaliteit van het rapport

20

Bijlagen

23

“Offerteaanvraag DPO supermarkt Binnenweg”, kenmerk 542119


5


1. Wat zijn, zowel kwantitatief als kwalitatief, de ontwikkelingsmogelijkheden voor de dagelijkse artikelensector en meer specifiek de supermarktsector in de gemeente Heemstede? Par.2.1 Ruimtelijke analyse winkelaanbod dagelijkse goederen (pag.6) Hierin wordt aangegeven wat de kracht van Heemstede is: relatief veel supermarkt winkeloppervlak en significant meer speciaalzaken in de dagelijkse goederen in vergelijking met het landelijk gemiddelde. Hieruit blijkt ook dat het voor Heemstedenaren voldoende keuze en vloeroppervlak moet zijn om in Heemstede zelf de dagelijkse boodschappen te kunnen doen. Par.2.1.2 Relatief hoge koopkrachttoevloeiing in de dagelijkse goederen sector Klantherkomstonderzoek (pag.7) De figuur 2.3 van RBOI laat zien waar de klanten van AH en Vomar uit de omgeving van Heemstede hun boodschappen doen in Heemstede. Dit toont de binding (aandeel van de aankopen van Heemstedenaren bij Vomar en AH in Heemstede zelf) en de toevloeiing (aandeel van aankopen bewoners van andere gemeenten bij Vomar en AH in Heemstede). De reden van de hoge toevloeiing wordt ook getoond in de figuur 2.3 van RBOI:

Er zijn in de kernen van de gemeenten Bloemendaal, die rondom Heemstede liggen, weinig winkels en winkeloppervlak in de dagelijkse goederen aanwezig.

De toevloeiing vanuit Haarlem komt van de wijken die grenzen aan het noorden van Heemstede, daar heeft Haarlem relatief weinig winkeloppervlak in de dagelijkse goederen (zie ook figuur 3.3 van RBOI).

De toevloeiing vanuit de Haarlemmermeer is verklaard met de figuur 2.3: direct over de Cruquiusbrug is Heemstede dichterbij dan Hoofddorp of andere kernen van de Haarlemmermeer.


6


2. Hoe dient de wenselijke structuur in de dagelijkse artikelensector (supermarkten en kleine detailhandel) in de gemeente Heemstede eruit te zien? Par.2.1.3 In verhouding lagere koopkrachtbinding Heemstede In deze paragraaf worden vier redenen genoemd waarom de koopkrachtbinding voor Heemstede laag (80%) zou kunnen zijn. Geen van deze redenen worden in het rapport aangetoond als juist. Het rapport verwijst naar “Bolt, 2004”, een referentie waar geen titel bij is gegeven. Deze referentie zou duidelijk maken dat Heemstede een binding zou kunnen hebben van 86% tot 94%. Omdat de referentie niet 4 nagezocht kan worden en het Koopstromenonderzoek juist plaatsen met hoge binding noemt die niet op Heemstede lijken, is deze uitspraak een aanname, die niet geverifieerd kan worden. De hoge bindingen uit het Koopstromen onderzoek blijken gemeenten te zijn met een geïsoleerde ligging of op enige afstand van een grotere gemeente. De twee uitzondering zijn Houten (bij Utrecht) en Leiderdorp (bij Leiden). Houten heeft bewust het winkelareaal verdubbeld en kan zich daardoor relatief onafhankelijk van de “grote broer” Utrecht-stad opstellen. De hoge binding van Leiderdorp in de nabijheid van Leiden wordt niet verklaard in het Koopstromenonderzoek. De combinatie hoge bindingswaarden en inwoneraantallen als van Heemsteden worden niet in het Koopstromenonderzoek gevonden. Zie de bijlage 2 van deze visie voor gemeenten met een binding in de orde van 86% - 94% volgens het Koopstromenonderzoek. In een eerste tabel van de bijlage zijn de gemeenten getoond die vrijwel even groot zijn als Heemstede. In de tweede tabel zijn alle gemeenten getoond die mee hebben gedaan aan het Koopstomenonderzoek en die een binding hebben van 86% en hoger. Zie het inwoneraantal: bij hoge bindingswaarden zijn de inwoneraantallen nogal verschillend. De combinatie van een doorlopend gebied met veel grotere kernen komt nauwelijks voor bij de genoemde kernen. Hoe die relatie van “Bolt 2004” tot stand is gekomen, valt uit deze cijfers niet af te leiden. Verder wordt de aanname gedaan dat consumenten wegblijven uit Heemstede vanwege de hoge parkeerdruk. Deze aanname wordt ook later niet geverifieerd: omdat er op zaterdag een impressie is van te weinig parkeerplaatsen bij een acceptatiegraad van 85%, wordt het tekort aan parkeerplaatsen een feit. De aanname dat consumenten wegblijven als gevolg van dat tekort wordt automatisch ook een feit. Hoewel er 5 geen enkel onderzoek naar koopgedrag ten grondslag ligt aan deze aannames. Daarna vinden we deze aannames die feiten zijn geworden, terug als conclusies in par.2.1.5 en par.2.3. In de vierde van de “waarschijnlijke verklaringen” wordt aangenomen dat Heemstedenaren buiten Heemstede hun inkopen gaan doen omdat Heemstede zo’n kleine Vomar heeft. Die mensen willen kennelijk graag een grote Vomar. Deze aanname wordt niet onderbouwd, hoewel dat in theorie wel zou kunnen met behulp van het klantherkomstonderzoek. Het blijft een aanname. Alleen wordt die aanname (net als alle andere aannamen) zonder verificatie een inhoudelijk feit (zie par.3.3). Par.2.1.5 Conclusies ruimtelijke analyse Volgens RBOI worden het vergroten van het vloeroppervlak van de supermarkten en het uitbreiden van de bijbehorende parkeerfaciliteiten wenselijk geacht om de bovenlokale functie van het winkelgebied van Heemstede te versterken evenals de functie van het winkelgebied voor de inwoners. Andere maatregelen worden niet genoemd. Ook wordt ervan uitgegaan dat de grotere supermarkten met hun eigen parkeergarages ook meer bezoekers naar het centrum trekken. Die gaan dan ook meer in andere winkels kopen. Dit wordt gebracht met voorbehouden: het kan een versterking inhouden, het is wenselijk, meer bezoekers – meer kansen voor andere winkels. Hoe zeker zijn de uitspraken?

4

Randstad Koopstromenonderzoek 2011 – onderzoek naar het koopgedrag in de provincies Zuid-Holland, Noord-Holland en Utrecht, november 2011 5 Dat de gemeente stelt dat zij meer parkeerplaatsen wil (laten) realiseren is iets anders dan stellen dat er een toekort is: de gemeente kan zoveel parkeerplaatsen op haar verlanglijstje zetten als zij wenst. Tekort of geen tekort, dit is een politieke keuze. De uitdaging zit in de realisatie. 10 mei 2012 DPO-Vomar-definitief-comm-v4.doc

7

Visie van vereniging Buurtgenot-en Binnenweg Oost op het distributieplanologisch onderzoek van RBOI over de Vomar te Heemstede 6

In ieder geval is het na twee DtNP-rapporten duidelijk dat typen winkelgedrag een grote rol spelen bij het functioneren van winkelgebieden, en dus ook in Heemstede. 7 In het evaluatierapport over het herinrichten van de Binnenweg wordt aangegeven dat het winkelgebied kenmerken heeft van boodschappen doen en recreatief winkelen. Uit de rapporten van DtNP komt naar voren dat aan die twee functies geheel verschillende voorwaarden voor succes verbonden zijn. Niet alleen maar groter maken van het winkeloppervlak. Deze voorwaarden en functies worden geheel buiten beschouwing gelaten door RBOI, ze worden niet eens genoemd.

6

Dynamiek door beleid – Hoe de overheid de winkelmarkt stimuleert, 26 april 2011 Kiezen of delen – Beleid op maat voor perifere detailhande, 25 januari 2010 7 Gevolgen doortrekken eenrichtingsverkeer Binnenweg – verkeerskundige en economische gevolgen, 14 maart 2012, Goudappel Coffeng & RBOI 10 mei 2012 DPO-Vomar-definitief-comm-v4.doc

8


3. In welke mate sluit de bestaande structuur aan bij de wenselijke structuur c.q. wat is er nodig om tot de wenselijke structuur te komen? Par.3.3 Negatieve effecten te verwachten bij uitblijven uitbreiding Vomar RBOI schetst een doemscenario wanneer de kleine Vomar verdwijnt. De redenering van RBOI volgend, zal het verdwijnen van deze Vomar vestiging onvermijdelijk leiden tot het algehele verval van het winkelcentrum. Daarom moet de Vomar gered worden door (middel van de toestemming voor) een grotere vestiging, want dan wordt ook het winkelcentrum gered. Er worden drie argumenten gebruikt om de gemeente te bewegen de Vomar als winkel te steunen. 1) Een te kleine supermarkt doet de consument tekort. Dit betekent dat een supermarkt altijd groot moet zijn om de consument niet tekort te doen. Wanneer naar groottes van supermarkten wordt gekeken, blijken kleine supermarkten ook gewoon hun klanten te kunnen blijven bedienen en te blijven bestaan, zie ook de constateringen van RBOI in hoofdstuk 2 over de kleine supermarkten (niet de kleine Vomar) in Heemstede. Als de consument tekort gedaan wordt, gaat hij volgens RBOI naar een ander winkel of locatie. Dit is normaal, dit is de markt. De kleine supermarkt zou zelfs kunnen sluiten als gevolg van de relatief hogere kosten van kleine winkels. Om hoeveel klanten het gaan wordt niet duidelijk gemaakt, ook het klantherkomstonderzoek geeft geen antwoord, terwijl dat in theorie wel zou kunnen. Het blijft bij een algemeen speculeren over wegvloeien van koopkracht naar andere Vomars. Het rapport wekt de indruk dat een te kleine winkel een voorkeursbehandeling zou moeten krijgen om te kunnen blijven bestaan en te kunnen blijven concurreren tegen lage kosten. Is het beleid om iedere winkel met hoge exploitatiekosten en kans op opheffen een voorkeursbehandeling te geven en te beschermen tegen de tucht van de markt? Als dat niet zo is, dan is er geen reden om dat voor deze Vomar te doen. Bovendien bestaat deze Vomar al enkele decennia, dus er zijn levenskansen. Er is winst en als die niet zo hoog is als verwacht, dan is dat een ondernemersrisico. Sluit de ondernemer bij een lage winstverwachting, dan is dat een zaak die alleen de ondernemer aangaat. 2) Sluiting Vomar is verlies van een trekker Dat dit onjuist is, heeft RBOI op pag.19 in haar stuk over de “Verdeling bronpunten centrum Heemstede” al aangeven: de kleine Vomar is geen trekker. RBOI stelt: Als de Vomar vertrekt, zullen consumenten uit Heemstede die graag bij de Vomar boodschappen doen, naar andere Vomar locaties gaan en daar winkels bezoeken die ze dan niet meer in Heemstede bezoeken. Een beetje kennis van de Haarlemse buurten toont dat dit niet waar kan zijn.

De specifieke Vomar-locaties rondom Heemstede zijn één in Haarlem-zuid (Stephensonstraat) en twee in Haarlem Schalkwijk (Da Vinciplein en Belgiëlaan). Alle drie zijn supermarkten met zeer weinig winkels in de buurt. Er zal door boodschappen doen van Heemstedenaren bij Vomars in Haarlem geen verlies aan koopkracht in Heemstede optreden voor andere winkels in Heemstede.

Dekamarkt en Vomar opereren in hetzelfde supermarkt prijssegment (zie tabel 2.2), namelijk laag/midden. Er is bij het vertrek van de Vomar dus nog een gelijkwaardige formule over die als trekker optreedt. 8

De vragen die RBOI hier niet beantwoordt , zijn:

moet in de gemeente van iedere supermarkt prijssegment tenminste één formule vertegenwoordigd zijn?

moeten er binnen de gemeente uit iedere supermarkt prijssegment meerdere formules aanwezig zijn?

wat betekent het voor de Heemsteedse consument wanneer bovenstaande vragen negatief beantwoord worden? Is hij/zij verstoken van de mogelijkheid de dagelijkse boodschappen te doen in

8

Dit zijn vragen die door het detailhandelsbeleid van de gemeente zouden moeten worden beantwoord. Bij gebrek aan dit beleid kan RBOI een invulling voorstellen.


9


eigen gemeente? Is het een ontoelaatbare beperking van de consument om 10 minuten tot een kwartier te moeten rijden naar de volgende (grote) supermarkt van zijn keuze? 3) Omdat er geen parkeergelegenheid is in het midden, gaan de consumenten naar andere winkelcentra. Deze algemene stelling wordt niet onderbouwd met actueel koopgedrag en komt niet overeen met de werkelijkheid. Het parkeerterrein op de Eikenlaan en de parkeerplaatsen op het “Plein” worden voortdurend gebruikt. Alleen voor de zaterdagmiddag heeft Barticipation een tekort aan parkeerplaatsen geconstateerd. Niet voor de rest van de week. De winkels op het Plein zijn een mix van mode, wonen, horeca en dagelijks. Volgens DtNP leidt dat tot ander soort consumentengedrag dan het boodschappen doen bij de Vomar. Het is niet duidelijk waarom RBOI deze mix van consumentengedrag als normaal opvoert, terwijl de “collega” daar juist onderscheid in maakt. In het rapport over de herinrichting van de Binnenweg wordt geconstateerd dat er op de Binnenweg een hoge wisselsnelheid van parkeerplaatsen is. Dat betekent dat de consument niet lang hoeft te zoeken. Hier had ook een feitelijke analyse van de relatie tussen de dagelijkse en niet-dagelijkse winkelomzetten gepast. Immers alleen economisch vergelijken van de koopkracht van de inwoners met de productiviteit van het winkeloppervlak is niet voldoende om aan te geven hoe één of twee nieuwe supermarkten het winkelgebied gaan beïnvloeden. Aangeven in algemene bewoordingen dat meer consumenten bij de dagelijkse goederen ook tot meer aankopen in de niet-dagelijkse goederen zullen leiden, voegt weinig toe als je dat niet onderbouwt met feiten.


10


4. Welke ontwikkelingen in de branches van dagelijkse voorzieningen, supermarkten en overige detailhandel, zijn te verwachten, gebaseerd op de bestaande structuur? Par.3.4 Ontwikkeling positie Heemstede binnen de regio 9 In de gemeente Bloemendaal loopt een onderzoek naar mogelijke locaties voor de verplaatsing en vergroting van de Albert Heijn in Bennebroek. De wens is een groei van de huidige 660 m2 wvo naar 1300 m2 wvo met nog 300 m2 erbij voor een slijterij en een drogist. Deze vergroting zou het wegvloeien van de Bennebroekse omzet naar Heemstede moeten beperken en daarmee wordt ook de toevloeiing van Heemstede kleiner. Verder laat deze paragraaf in figuur 3.3 zien dat in Haarlem het vloeroppervlak van supermarkten zal blijven groeien. Om deze redenen is het zinvol in paragraaf 2.2 van het RBOI-rapport ook met meer conservatieve scenario’s rekening te houden. Er is in het algemeen de zorg dat de winkels de kantoren achterna gaan in leegstand en dat er gebouwd wordt op overmaat. In de bijlage 1 van het rapport wordt getoond dat de Raad van State overaanbod niet ziet als grond voor het niet laten doorgaan van ontwikkelingen. Dit is een juridisch standpunt dat particulier initiatief tracht te bevorderen. Anderzijds betekent de aanwezigheid van economische ruimte voor bepaalde branches niet dat die ontwikkelingen dus moeten doorgaan. Minimaal zou dat moeten gebeuren op basis van beleid van de gemeente, niet alleen op initiatief van een ontwikkelaar. In deze paragraaf zijn de volgende vragen niet behandeld.

Hoe kan Heemstede zichzelf kan versterken op een eigen wijze, zonder dat het initiatief voor de locatie en invulling van de locatie steeds van de projectontwikkelaar komt?

Moet Heemstede op gebied van supermarkten in het laag/midden prijssegment concurreren met de gemeenten in de omgeving? Kan Heemstede niet beter de eigen sterke punten (hoogwaardige specialistische winkels) verder versterken? Als boodschappen doen bij de Vomar supermarkten in Haarlem niet leidt tot verminderd bezoek aan de Heemsteedse speciaalzaken, wat is dan het risico om de juist de kleinschalige ontwikkelingen van speciaalzaken verder te stimuleren? Daar zit de kracht van Heemstede, dat is in hoofdstuk 2 door RBOI al geconstateerd.

Wanneer de beschikbare economische ruimte voor de dagelijkse goederen (en zelfs meer aanbevolen werd t.b.v. het nieuwe bestemmingsplan van het centrum) wordt opgebruikt door een supermarkt in het lagere segment, hoe kunnen kleine en middelgrote speciaalzaken zich nog met vertrouwen in Heemstede gaan vestigen? Het DPO geeft weliswaar niet de echte werkelijkheid van de markt weer, maar geeft wel aan of een onderneming een goede economische kans van slagen heeft. Wanneer de economische ruimte verdwenen is of zelfs negatief geworden, dan zullen hoogwaardige ondernemers niet zo maar investeringen in Heemstede overwegen.

9

Verplaatsing supermarkt Bennebroek – Afwegingskader voor potentiële vestigingslocaties, 20 april 2011, Seinpost Adviesbureau b.v.


11


5. Wat is het effect van het initiatief voor een nieuwe full-service supermarkt op de structuur van de detailhandel in het winkelgebied Raadhuisstraat – Binnenweg en op de structuur van de dagelijkse voorzieningen in Heemstede als geheel? 5.1 Resultaat economische analyse (kern van DPO) Par.2.2.2 Economische analyse huidige situatie Heemstede Onder tabel 2.4 in de tweede regel van de eerste alinea wordt geconcludeerd dat voor Heemstede een koopkrachtbinding van tussen de 86% en 94% haalbaar moet zijn. In par.2.1.3 was het nog een “waarschijnlijke verklaring”, hier is het een feit en dus waar. Toch wordt in de berekeningen van de marktomstandigheden in de tabellen 2.6 en 2.8 een koopkrachtbinding van 86% aangehouden. Waarom een hogere waarde niet wordt toegepast, wordt niet toegelicht. De waarde van 86% wordt trouwens ook niet toegelicht. Voor de binding kan er redelijkerwijs aangenomen worden dat met grotere supermarkten de binding groter kan worden: er is meer winkelvloeroppervlak voor de Heemstedenaren en van een andere kwaliteit. Evengoed kan die binding constant blijven, aangezien er voor Heemstedenaren geen tekort is aan winkels en vloeroppervlak in de eigen gemeente om de dagelijkse boodschappen te doen. Wanneer Heemstedenaren hun inkopen niet in Heemstede doen, is er waarschijnlijk een goede reden en over die reden wordt in par.2.1.3 alleen gespeculeerd, geen bewijs geleverd. Zowel groei als constant blijven is aannemelijk, dus is hier een onderbouwde verklaring noodzakelijk. Eenzelfde soort redering geldt voor de groei van de koopkrachttoevloeiing: consumenten van buiten de gemeente gaan meer besteden in Heemstede omdat er meer supermarktoppervlak is en betere parkeerplaatsen. De huidige toevloeiing is het gevolg van het ontbreken van volwaardige alternatieven in Aerdenhout, Bloemendaal, Bennebroek en Haarlem-zuid (grenzend aan Heemstede-noord), zie par.2.1.2. De vragen voor Heemstede zijn:

Blijven de consumenten uit Aerdenhout en Bloemendaal naar de Albert Heijn aan de Zandvoortselaan gaan of gaan ze naar de nieuwe Albert Heijn aan de Blekersvaartweg of naar de nieuwe Vomar? In par.3.1 wordt gesteld dat het Zandvoortselaancentrum een vaste schare trouwe klanten kent en die daar dus zullen blijven. Dat komt niet overeen met de stelling dat consumenten zo graag voor de beste en grootste supermarkt zullen kiezen, zoals is verondersteld in par.3.3.

Blijven de consumenten uit Haarlem, Bloemendaal, Aerdenhout en Bennebroek naar Heemstede komen wanneer er in de periode tot 2020 plannen voor supermarkten in die gemeenten tot ontwikkeling komen?

Wanneer in de tijd tot 2020 (waarmee RBOI rekent) in de omliggende gemeenten de plannen voor supermarkt ontwikkelingen uitgevoerd worden, zullen de consumenten uit die gemeenten minder vaak naar Heemstede gaan. Tenzij Heemstede meer kan bieden dan alleen Vomars en Dekamarkten (zie de figuur 3.3 met de verdeling van supermarkten in de regio en ook in Bennebroek zijn plannen voor een grote supermarkt, waarover later).

Voor de toevloeiing geldt hetzelfde als voor de binding: er is een inhoudelijk onderbouwing nodig. Meer dan alleen een aanname. Par.2.2.3 Economische analyse van twee ontwikkelscenario’s In het rapport van Ecorys – 2006, dat ten grondslag ligt aan het nieuwe bestemmingsplan voor het centrum, wordt een economische ruimte van 1750 m2 wvo berekend. Het bestemmingsplan neemt die waarde over. In analyse voor de twee supermarkten wordt voor groei van de economische ruimte aangenomen: de Vomar groeit van 560 m2 naar 1750 m2: dit is een groei van 1190 m2. de Albert Heijn groeit van 1406 m2 naar 2400 m2: dit is een toename van 994 m2. Samen is de toename 2.184 m2. Het gaat in alle gevallen om wvo: winkelvloeroppervlak. De door de twee supermarkten gebruikte economische ruimte is met 25% gestegen boven de waarde van het bestemmingsplan.


12


Hoe kan dat? Gaan de projectontwikkelaars ervan uit dat de gemeente ze niet aan de regels zal houden? Gaat de gemeente toestaan dat er meer wordt genomen dan dat het bestemmingsplan aangeeft? Door het vergroten van de economische ruimte is het niet verwonderlijk dat in de tabellen 2.6 en 2.8 van RBOI de berekende omzet t.o.v. de verwachte omzet tussen de 90% en 92% bedraagt, en geen 100%. De waarden zijn geflatteerd omdat wordt uitgegaan van de verwachte groei van de binding van 80% naar 86% en de toevloeiing van 28% naar 30%. In beide gevallen gaan de opstellers ervan uit dat omdat er grotere supermarkten komen, er ook relatief meer binding en toevloeiing zal zijn. De conjunctuur geeft op dit moment geen aanleiding om hoge groeicijfers te verwachten: de consumenten zijn terughouden in het doen van uitgaven. Daarnaast zijn de buurgemeenten actief met plannen voor uitbreidingen van vloeroppervlak van winkels en met nieuwe supermarkten. Het zou daarom gepast zijn om met een optimistisch en een conservatief scenario te werken. Het optimistische scenario gaat uit van een groei van alles, zoals in het rapport in de paragraaf.2.2. In een conservatief scenario worden de huidige waarden van binding en toevloeiing gehandhaafd, zeker voor 2020. Als voorbeeld is de situatie van tabel 2.8 voor scenario 2 doorgerekend bij een binding van 86% en een toevloeiing van 28%. Het resultaat is een berekende omzet t.o.v. een verwachte omzet van 85%. Wanneer voor de binding de 80% wordt aangehouden, is het resultaat nog slechter. Zie bijlage 3 van deze visie voor de afleiding. Dit is te verwachten wanneer meer economische ruimte wordt aangenomen dan eerst en wanneer er hoge verwachtingen zijn van groei van omzetten. De berekeningen aan de twee scenario’s (scenario 1: Vomar alleen en scenario 2: Vomar met Albert Heijn samen) laten zien dat in beide scenario’s de gezamenlijke dagelijkse goederen winkels zullen onderpresteren in 2015 en 2020 in vergelijking met de situatie wanneer de huidige situatie gehandhaafd blijft. Zeker wanneer rekening gehouden wordt met een mindere groei dan in het rapport wordt aangehouden. Wanneer de supermarkten in Haarlem en Bennebroek op sterkte zijn, kan de toevloeiing zeker geen 30%, zoals wordt aangenomen door RBOI. Wanneer de conservatieve (maar toch nog hoge!) huidige toevloeiing van 28% wordt gebruikt, neemt het rendement in 2020 af tot 85%, zie bijlage 3 van deze visie. Dit geeft aan dat de uitkomsten van rekenen met economische ruimte helemaal afhangen hoe optimistisch of realistisch de rekenwaarden worden gekozen. Uit de tabellen blijkt dat de Vomar een beperkte groei mogelijk maakt tegen een mindere prestatie (91%). Toevoegen van de Albert Heijn maakt een veel grotere groei mogelijk, maar in combinatie met de Vomar is de prestatie niet sterk (92%). In een derde scenario, niet genoemd in de uitvraag, met alleen de Albert Heijn, is het resultaat veel positiever, zie bijlage 4 van deze visie (ongeveer 97% in 2015 en 95% bij mindere groei). De vraag rijst of in de combinatie van Vomar en Albert Heijn op termijn de Vomar in staat zal blijken voldoende rendement per m2 op te blijven brengen en dat er op termijn niet weer een “te kleine” winkel vergroot moet gaan worden. (Immers, als we de trend van nu doortrekken, dan zal in 2020 de gemiddelde omvang van nieuwe supermarkten weer veel groter moeten zijn dan nu het geval is.) Par.2.3 Conclusies economische analyse “De uitbreiding van Albert Heijn en Vomar kan de gewenste versterking inhouden.” Dit is het resultaat van de economische analyse. De versterking is meer binding. Maar de groei van de binding t.g.v. meer winkeloppervlak is een aanname geweest. Hier wordt een cirkelredenering toegepast. Wat is hier waar? Gaat er ook duurzaam meer omzet komen wanneer het winkeloppervlak vergroot wordt? “Het realiseren van een grotere en betere parkeergarage bij een grotere Albert Heijn is het oplossen van een zwak punt van de supermarkt.” Deze uitspraak in de conclusies over de economische analyse lijkt niet op zijn plaats, die hoort in de conclusies over de ruimtelijke analyse of de conclusies over de bespreking van de parkeeraspecten. Over de Vomar wordt ook een niet op deze plaats behorende uitspraak gedaan. Overigens zijn dit vrijwel letterlijk dezelfde uitspraken als in par.2.1.5 Conclusies ruimtelijke analyse. Door de mix van onderwerpen en herhalingen komt het rapport chaotisch over.


13


5.2 Welke winkels gaan profiteren van de aanwezigheid van de Vomar Par.2.3 Conclusies economische analyse RBOI concludeert dat alle winkels in de dagelijkse goederen voldoende omzet houden bij vergroting van Vomar en Albert Heijn. Dat het rendement omlaag gaat, zoals in de tabellen 2.6 en 2.8 van RBOI en in de bijlage 3 wordt getoond, is voor RBOI geen reden om daar voor de kleine winkels iets over te zeggen, anders dan dat zij al hebben bewezen naast de supermarkten te kunnen bestaan en dat zullen gaan volhouden. Ook al hebben die winkels minder uithoudingsvermogen en buffers dan de supermarkten. Hoofdstuk 3 Ruimtelijke analyse Er wordt in paragraaf 3.1 gesteld dat winkels in de dagelijkse goederen in de buurt van de supermarkt profiteren van die supermarkt: mensen doen hun boodschappen in meerdere winkels. Deze uitspraak wordt afgeleid van een DtNP rapport (zie bespreking par.2.1.5). Die uitspraak geldt voor compacte centra waar de detaillisten rondom de supermarkt liggen. In Heemstede liggen binnen het zicht (aanname: 100 m) van de beoogde loopingang van de Vomar aan de Binnenweg 6 winkels in de dagelijkse goederen, waarvan 1 drogist en 1 dierenwinkel. Zie ook de figuur hieronder. Er zijn in het centrum van Heemstede 24 versspeciaalzaken en 8 drogisterijen en parfumeries (tabel 2.1 van RBOI). Dit is een mager resultaat voor de mate waarin de Vomar winkels in de dagelijkse goederen gaat ondersteunen.


14


categorie

winkels & straten afstand in Binnenweg afstand in winkels & straten meters tot Vomar ingang meters tot Vomar ingang Peeperkornstraat

300

Ingang Res Nova plein

240

mode mode

Well Dressed De Lord Mode

dienst wonen klussen gezondheid mode dienst opticien mode

Rabobank Life Style Verfhandel Ree tandarts Toddlers ING Lucx Josephine

warenhuis

Hema

opticien mode klussen dagelijks dagelijks dienst huis

Federman Weber/van Vuuren Safe Secure vd Meer Bos Dierenspeciaalzaak Kruitvat ABN AMRO entree flat

noordzijde

220

10

Pauw Agusto Edelsmid pop-up store woonhuis New Fysics Lindenlaan

0

Hastens Bedden Heemsteedse Viswinkel Keur Wonen Men's & Women's Wear Tringels Canterbury Antiques (leeg) Personality Het Kaasboerinnetje

Vomar ingang huis dienst huis huis

110

Deux Toko Asli leeg Vitamin Store Etos

120

Ariane Inden V&V Juweliers Maison de Bonneterie Shoeby Fashion leeg (SNS bank) Casino Bomans

170

dienst mode horeca mode horeca mode leeg mode/wonen/horeca dienst mode

Haemstedelaan Gevulde Flesch Mode (?)

dagelijks mode

Dekamarkt Arke Reisbureau

dagelijks dienst

inrit Dekamarkt Yaya Magasin du Sud Jutka & Riska Kaldi

210

Zandvaartkade

300

dorpspomp

mode mode/wonen mode dagelijks/horeca

210

Raadhuisstraat

Kerklaan

Berkenlaan Globe Reisbureau Fabrio La Strada Pizzeria Esqualo Broodje Bram Kelly's leeg (Hunkemoller) Sissy Boy Homeland Kledingreparatie & stomerij Bink & Beauty

ingang Dekamarkt parkeerplaats160 cosmetica juwelen mode mode leeg dienst horeca

ingang perceel 9

dagelijks cosmetica gezondheid mode mode mode mode dagelijks wonen

30

Iepenlaan horeca dagelijks leeg gezondheid dagelijks

Julianalaan

woonhuis B&B Print & Office woonhuis woonhuis 40

wonen dagelijks wonen mode kapper wonen kapper dagelijks

dagelijks mode dagelijks horeca boeken mode cosmetica horeca mode elektronica opticien kantoorboekhandel

Gall & Gall van Beem parfumerie Heemstede Apotheek Van Riet Schoenen La Ligna Bitter Nelson (schoenen) Van 't Hoff scharrelslager Marc Meltzer

Binnenweg

mode juwelen diversen huis gezondheid

Cloosterlaan bloemkiosk Square Mode Eduard Kors Groenten Batifol Boekhandel Blokker Mes Amis Rituals Family Brabants Schoenenhuis Handyman Eye Fashion De Roos

110

Kastanjelaan

categorie

300 m

invloedsgebied 100 m naar weerszijden dagelijkse goederen in invloedsgebied max.loopafstand tot geparkeerde auto

zuidzijde

Winkels die beïnvloed gaan worden door de nieuwe Vomar


15


De uitspraak dat mensen die dagelijkse boodschappen doen ook de winkels voor niet-dagelijkse goederen gaan bezoeken, getuigt niet van het begrip dat DtNP heeft gegeven over de verhoudingen tussen winkels in de dagelijkse goederen en de niet-dagelijkse goederen. Of combinatiebezoek ook echt logisch is, hangt af van het winkelgedrag en van de soort van winkels die gepasseerd worden op de boodschappentocht. De opstellers gaan niet in op deze aspecten van winkelbezoek, maar laten het bij de aanname of stelling dat wanneer meer consumenten dagelijkse goederen kopen, ze ook meer niet-dagelijkse goederen kopen. “Uit de analyse in hoofdstuk 2 valt af te leiden dat bij uitbreiding van zowel Vomar als Albert Heijn zorgt voor een omzettoename (in 2020) die voor 60% afkomstig is uit een toename van de koopkrachtbinding.” (pag.20) De omzettoename is berekend met een (hogere) waarde van de koopkrachtbinding in combinatie met een hoger winkeloppervlak dan met de huidige waarden en standaard waarden voor de opbrengst per m2 vloeroppervlak. Logisch dat er dus een hoger omzet uit volgt. RBOI zet hoog in voor de omzetgroei en concludeert dan dat er een toename is van die omzet. Zo kan je makkelijk een naar positieve conclusie toewerken. RBOI heeft een aantal uitspraken over andere supermarkten, waaronder die van de Zandvoortselaan en de Jan van Goyenstraat:

“Aan de andere kant wenst de consument meer comfort in de winkel: bredere gangpaden, meer kassa's, bediening op de versafdelingen en dergelijke. Hiervoor is meer ruimte benodigd, waardoor fullservice- supermarkten met een omvang tussen 2.000 en 2.500 m² wvo geen uitzondering meer zijn. (pag.11)

De uitbreiding van de Albert Heijn en de Vomar betekent een toename van het aantal klanten aan beide supermarkten in het centrumgebied.” (pag.20)

“De beide wijkcentra in Heemstede - Zandvoortselaan en Jan van Goyenstraat - hebben een sterke marktpositie. Vanwege hun ligging in/nabij villawijken en vanwege de specifieke samenstelling van het winkelaanbod met veel hoogwaardige versspeciaalzaken weten deze centra een specifieke klantengroep uit de directe omgeving te binden. Dit betreft hoofdzakelijk consumenten die in de nabijheid van hun woonhuis dagelijkse artikelen zoeken in het hogere kwaliteits- en prijssegment. Deze groep kent een hoge mate van klantentrouw. Wijzigingen in het supermarktaanbod in het centrumgebied hebben op deze groep consumenten nauwelijks invloed”. (pag.21)

Waarom zou de consument de oude kleinere AH-winkel trouw blijven als hij dezelfde producten in een ruime nieuwe winkel kan krijgen? Waar komen die extra klanten van de nieuwe AH vandaan? Waarom gaat de klant van de kleine Plus niet naar de veel grotere en goedkopere Vomar of naar de grotere AH in het hogere segment? De uitspraken spreken elkaar tegen.


16


6. Hoe moet de locatie voor een grote full-service supermarkt beoordeeld worden opdat:

de locatie het beste effect heeft op het winkelgebied Raadhuisstraat – Binnenweg en op het algemene voorzieningenniveau van Heemstede; het rendement van de full-service supermarkt een langjarig bestaan van die supermarkt mogelijk maakt.

Bij de verdeling van de trekkers of bronpunten zet RBOI de bestaande Dekamarkt met haar parkeerterrein op twee manieren in. In dit plaatje (figuur 3.1 van RBOI) ligt volgens RBOI de Dekamarkt in het zuidelijke deel van het winkelgebied Raadhuisstraat – Binnenweg en vormt die supermarkt een bronpunt voor de Raadhuisstraat. Verder ligt de nieuwe Vomar in het midden waar op dit moment volgens RBOI geen bronpunt is. Afstand tussen beide winkellocaties is 160 tot 170 meter. Aangezien de rijrichting in de Raadhuisstraat en Binnenweg van zuid naar noord is, dient een bronpunt voor de Raadhuisstraat tenminste in (het zuidelijke deel van) de Raadhuisstraat te liggen, niet op de Binnenweg. De Albert Heijn is volgens RBOI een bronpunt voor het noordelijke deel van de Binnenweg, maar de locatie ligt excentrisch van de Binnenweg en de rijrichting is niet vanaf de Albert Heijn de Binnenweg op. In dit plaatje (figuur 3.2 van RBOI) liggen de nieuwe Vomar en de Dekamarkt wel samen in het centrum midden van het winkelgebied. In de Raadhuisstraat ligt geen trekker of bronpunt. Met het plaatje wordt door RBOI de parkeerbalans uitgelegd en wordt de parkeerplaats van de Dekamarkt bij het centrale deel van de Raadhuisstraat – Binnenweg gehouden. Deze indeling komt van de analyse van het 10 parkeren door Barticipation , die door RBOI wordt gevolgd in haar rapport. Waarom heeft de Dekamarkt in de ene redenering een functie in de Raadhuisstraat en in de andere redenering een functie in de Binnenweg? Als de Heemstedenaren (en de consumenten uit de regio) alles met de auto doen, waarom is de Albert Heijn een bronpunt voor het noorden en de Dekamarkt een bronpunt voor de Raadhuisstraat?

10

Heemstede Centrum parkeren, 24 juli 2009, Barticipation


17


Waarom heeft RBOI de onderstaande drie omissies over bronpunten niet aangegeven? 1.

De Raadhuisstraat heeft geen bronpunt en de nieuwe Vomar gaat die ook niet brengen.

2.

De gemeente heeft geen detailhandelbeleid voor onder andere locaties van bronpunten en wordt dus voor het blok gezet: projectontwikkelaars bepalen de locaties van supermarkten.

3.

Wanneer de nieuwe Albert Heijn en de Vomar samen alle beschikbare economische ruimte in de dagelijkse goederen hebben opgemaakt, is de Raadhuisstraat niet meer interessant voor een investeerder om er een supermarkt (of een andere grote vestiging in de dagelijkse goederen als bronpunt) neer te zetten.

Vomar en Dekamarkt zijn twee supermarkten die in hetzelfde prijssegment opereren (tabel 2.2 van RBOI), namelijk “laag/midden”. De invloedssferen van de nieuwe Vomar en de Dekamarkt gaan elkaar raken. Is het een goed idee om twee gelijksoortige supermarkten zo dicht op elkaar te plaatsen? Hoe gaan de twee supermarkten elkaar beïnvloeden? Waarom behandelt RBOI deze aspecten van de locatiekeuze niet? In het collegebesluit van 1 februari 2011 “03CR-Vooronderzoek supermarkten Binnenweg” is aangegeven dat ook aan andere locaties voor supermarkten en eventueel een verplaatsing naar het terrein aan de Cruquiusweg onderwerp van onderzoek zijn. RBOI heeft dit deel van de vraag, dat onder de tweede bullet van de vraagstelling van de uitvraag valt, niet beantwoord.


18


7. Wat is het effect van extra parkeergelegenheid op de locatie van de nieuwe supermarkt op het winkelgedrag van de bezoekers van het winkelgebied? De Vomar zal volgens RBOI tussen de 141 en 156 parkeerplaatsen in een gebouwde garage realiseren. Hiervoor zijn ongeveer 80 stuks nodig voor het functioneren van de supermarkt. Dus komen er 60 tot 70 parkeerplaatsen vrij voor algemeen gebruik. Volgens Barticipation is de parkeersituatie in het midden van het winkelgebied: 710 beschikbare parkeerplaatsen -88 parkeerplaatsen balans nu (een tekort dus) -60 parkeerplaatsen door toevoeging van nieuwe functies (aanname), wordt met de nieuwe Vomar -80 -148 parkeerplaatsen balans toekomst, wordt -168 met nieuwe Vomar 150 parkeerplaatsen nieuw erbij met Vomar -18 parkeerplaatsen nieuwe balans toekomst Op de beoogde locatie van de nieuwe Vomar staan 60 tot 70 garageboxen. Die parkeerplaatsen zullen met de ontwikkeling verdwijnen. Om die verdwenen parkeerplaatsen te compenseren zal het aantal te bouwen parkeerplaatsen niet 150, maar tenminste 220 moeten zijn. Of het tekort van 70 + 18 = 88 stuks zal geaccepteerd moeten worden. In dat geval heeft de nieuwe Vomar geen extra parkeerplaatsen meegebracht, maar zal de Vomar de parkeerproblematiek alleen maar vergroten. Zie ook de beoordeling van het antwoord van vraag 3 onder punt 3).


19


8. Algemene beoordeling van de kwaliteit van het rapport 1) In paragraaf 3.5 is het slotwoord: “Het onderzoek en daarmee de conclusies zijn gericht op de ontwikkeling van Vomar. Wat uiteraard niet wil zeggen dat er geen andere omstandigheden van belang zijn voor de verdere ontwikkeling van het centrumgebied.” RBOI geeft daarmee aan dat alle andere aandachtsgebieden, bijvoorbeeld die bij college en raad van Heemstede leven, alleen behandeld zijn wanneer het gaat om het positioneren van de Vomar. Onderwerpen als leegstand van het noordelijke deel ondanks de aanwezigheid van Albert Heijn, alternatieve locaties voor supermarkten, de feitelijke invloed van de nieuwe supermarkten op de winkels voor dagelijkse en nietdagelijkse goederen, etc. worden alleen behandeld wanneer dit tot voordeel van de Vomar strekt. 2) Richt het onderzoek op de situatie in de gemeente Heemstede RBOI kan alleen in algemene termen aangeven hoe andere winkels en het winkelgebied zouden kunnen profiteren van de aanwezigheid van de supermarkten. Er worden geen kwantitatieve relaties gegeven, anders dan dat 75% van de winkels van de dagelijkse goederen in de buurt van de supermarkt ervan zal profiteren. De winkels die profiteren van de 75% invloedsfeer blijken 5 of 6 van de 24 winkels in het centrum. Voor de relatie met winkels van de niet-dagelijkse goederen is er alleen de kans dat er meer mensen langs gaan lopen omdat grotere supermarkten ook meer bezoekers trekken. Geen enkele kwantificering. Bij de verklaringen de “lage koopkrachtbinding” (par.2.1.3) van Heemstede van 80% wordt zonder bewijs verteld dat dit komt omdat er onvoldoende grote supermarkten in Heemstede zijn. Terwijl er nu al meer vloeroppervlak voor de dagelijkse goederen is dan in vergelijkbare gemeenten. Heemstede heeft in totaal 8 supermarkten waaronder twee grote. Volgens RBOI gaan de consumenten die de ontbrekende supermarkten zoeken, naar de Vomar in Haarlem en daardoor verdwijnt ook de koopkracht voor andere winkels van Heemstede. RBOI toont niet aan waar de Heemsteedse consumenten echt heengaan, RBOI gebruikt alleen de cijfers van het Randstad Koopstromen onderzoek. RBOI weet ook niet dat de Vomars in Haarlem Zuid en in Haarlem Schalkwijk nauwelijks andere winkels om zich heen hebben. 3) Basis van het rapport: het onderzoek van het gebruik van de economische ruimte en de verklaring van de gevonden waarden voor de Heemsteedse situatie In het onderzoek van het gebruik van de economische ruimte wordt de koopkracht van de consumenten tegenover de beschikbare verkoopcapaciteit van de winkels, of beter: het winkeloppervlak gezet. In een DPO wordt deze vergelijking voor een bepaalde branche gedaan en voor dit DPO voor de dagelijkse goederen. Wanneer het statistisch bepaalde budget van consumenten voor de dagelijkse boodschappen overeenkomt met de verkoopcapaciteit van het winkeloppervlak van alle winkels in de dagelijkse goederen, dan is dat de ideale situatie: de twee houden elkaar in evenwicht. 11

De berekening wordt gedaan voor de gehele groep winkels die behoort tot de dagelijkse goederen , inclusief de supermarkten. Wanneer er in deze berekening meer winkeloppervlak is dan strikt noodzakelijk, dan betekent dat de winkels minder optimaal kunnen draaien. Hoeveel de verhouding tussen beschikbaar budget van de consumenten en het aanbod van verkoopcapaciteit (in de vorm van winkelvloeroppervlak) kan dalen totdat de winkels gemiddeld met verlies draaien, geeft RBOI niet aan. Een verhouding van 90% is kennelijk nog goed genoeg voor het starten van de ontwikkeling van twee supermarkten. RBOI houdt de resultaten nog boven de 90% door uit te gaan van groei van de omzetten, niet alleen omdat er meer winkelvloeroppervlak bij komt, maar omdat grotere supermarkten kennelijk ook relatief hogere groei veroorzaken dan kleinere winkels. In de analyse spelen de koopkrachtbinding en de toevloeiing een rol en RBOI kiest waarden voor binding en toevloeiing bij nieuwe supermarkten, die hoger zijn dan de huidige waarden voor Heemstede (keuze 86% en 30% bij huidige 80% en 28%). RBOI kiest geen bandbreedte met een optimistische bovengrens en een conservatieve ondergrens, wat realistisch is wanneer de resultaten tot 2020 worden geprojecteerd. RBOI geeft ook niet aan wat er gebeurt wanneer de gekozen groeiwaarden niet gehaald worden.

11

Winkels voor dagelijkse goederen bestaat uit supermarkten, versspeciaalzaken (waaronder ook winkels in rookwaren en kiosken), drogisterijen en parfumeries (RBOI)


20


4) Aangeven van de waarde van de parkeervoorzieningen van de Vomar RBOI volgt het rapport van Barticipation over de parkeerdruk in Heemstede centrum en rekent net als Barticipation met de algemene waarden die horen bij supermarkten. RBOI houdt geen rekening met de aanwezigheid van parkeervoorzieningen op de beoogde locatie van de Vomar. Daardoor geeft de analyse van RBOI een verkeerd resultaat voor het oplossen van het parkeerprobleem. Dit probleem wordt in ieder geval groter: of het aantal door de Vomar ingebrachte parkeerplaatsen is ruim onvoldoende, of de locatie van de Vomar is ongeschikt om het totale aantal van 220 op plaatsen op te realiseren. RBOI gaat ervan uit dat door de aanwezigheid van gebouwde parkeergarages de aantrekkelijkheid van de Vomar en Albert Heijn zorgt dat er meer mensen naar die supermarkten gaan dan nu op grond van de grootte van de huidige supermarkten verwacht mag worden. Hoeveel meer wordt niet duidelijk, net zo min als hoe die consumenten zich met hun auto gaan gedragen. Parkeren zij in de garage en gaan ze gezellig winkelen en gaan ze daarna weer weg? Gaan ze eerst boodschappen doen en dan gezellig winkelen en dan pas weg? Gaan ze alleen boodschappen doen zonder winkelen? Er wordt wel verteld dat mensen als ze in de supermarkt boodschappen doen, een groot deel ook naar andere winkels in de dagelijkse goederen in de buurt gaan. Hoeveel omzettoename gaat dat generen bij de buren van de supermarkt? Hoeveel van de consumenten die op weg zijn naar een food-winkel, ook de non-foodwinkels binnen? De parkeergarages zijn belang, maar dat belang wordt niet gekwantificeerd. RBOI volgt de opgaven van Barticipation en de aantallen parkeerplaatsen van de projectontwikkelaars en geeft geen eigen visie op het aantal benodigde parkeerplaatsen. Consequentheid van de wijze waarop RBOI haar resultaten onderbouwt Een aantal stellingen worden niet onderbouwd en aannames worden een aantal malen niet geverifieerd, maar later wel als feit opgevoerd. Enkele voorbeelden zijn:

Koopkrachtbinding in de dagelijkse goederen van Heemstede zou tussen 86% en 94% kunnen zijn i.p.v. de huidige 80%. Eerst is dit een aanname, later een conclusie.

Het rendement van de dagelijkse goederen wordt berekent met een koopkrachtbinding van 86%. Waarom deze waarde is gekozen, wordt niet toegelicht.

De lage koopkracht wordt onder andere verondersteld een gevolg te zijn van Heemstedenaren die bij Vomar-vestigingen in Haarlem hun boodschappen gaan doen. Dit wordt niet onderbouwd, terwijl RBOI dit wel met klantherkomst onderzoek (op basis van “klantenkaarten”) had kunnen doen.

Consumenten blijven weg uit Heemstede als gevolg van een tekort aan parkeerplaatsen. Deze aanname komt later terug in de vorm van aanbevelingen voor de nieuwe parkeergarages van Vomar en Albert Heijn.

5) Transparantie, traceerbaarheid en opbouw van de bewijsvoering In het voorgaande is getoond dat RBOI zich regelmatig laat verleiden om aannames van feiten naar conclusies te laten groeien zonder verificatie of onderbouwing van de aannames. Bij de economische analyses constateert RBOI positieve groei wanneer hoge waarden van (groei-) parameters worden gekozen. Dit leidt tot cirkelredeneringen. De verklaring van de economische analyses en relaties tussen aanwezigheid van supermarkten en de (positieve) groei van omzetten van andere winkeliers wordt gegeven met veel voorbehoud, alsof RBOI het zelf ook niet weet. RBOI voorziet haar uitlatingen in ieder geval niet van een onderbouwing.

Naar verwachting is een verklaring voor de relatief lage binding … (pag.10)

Het feit dat veel inwoners van Heemstede buiten de eigen kern werken en de boodschappen doen bij een gemakkelijk bereikbare supermarkt tussen de werklocatie en het thuisadres is eveneens een mogelijke verklaring voor de lagere binding. (pag.10)

Een derde factor die van invloed is op de relatief lage binding is naar verwachting de beschikbaarheid van parkeerplaatsen in het centrum (pag.10)

Tot slot kan de koopkrachtbinding worden beïnvloed door de omvang en de samenstelling van het supermarktaanbod (pag.10)

Naar verwachting zal een deel van de inwoners van Heemstede (met name aan de noordzijde van de kern) een Vomar supermarkt bezoeken in (het zuiden van) Haarlem. (pag.10)


21


Temeer omdat meer bezoekers in het centrum de kansen op combinatiebezoek met andere sectoren vergroot. (pag.12)

De uitbreiding van Albert Heijn kan een dergelijke gewenste versterking inhouden (pag.12)

De beperkte functie voor de consument van de te kleine Vomar is naar verwachting één van de redenen dat het functioneren van de detailhandel in dagelijkse goederen in Heemstede zich niet op het gemiddelde van 100% bevindt. (pag.14)

De beperkt lager dan gemiddelde vloerproductiviteit zal naar verwachting vooral voorkomen bij de vergrote Vomar. De omzet van deze supermarkt zal namelijk niet evenredig toenemen met het oppervlak. Anders gezegd: de omzet ligt in de huidige te kleine vestiging hoger dan gemiddeld en de omzet zal straks beperkt lager dan gemiddeld zijn in de vergrote vestiging. Daarnaast is het denkbaar dat de koopkrachtbinding en koopkrachttoevloeiing iets hoger zal zijn dan waarvan is uitgegaan bij deze berekening. (pag.15)

Wanneer Vomar niet kan uitbreiden is het dan ook zeer aannemelijk dat de Vomar op de huidige locatie zal sluiten. (pag.24)


22


Bijlage 2: Relatie tussen inwonertal van gemeenten en koopkrachtbinding van 86% en hoger Koopkrachtbinding van gemeenten met een ongeveer gelijk inwoneraantal als Heemstede volgens het Randstad Koopstromenonderzoek 2011, voor de dagelijkse goederen gemeente inwoneraantal koopkrachtbinding (%) Sliedrecht 24.050 88 Albrandswaard 24.190 54 Baarn 24.320 84 Diemen 24.670 57 Waddinxveen 25.390 82 Noordwijk 25.400 86 Kaag en Braassem 25.630 74 Wassenaar 25.690 78 Heemstede 26.060 80 Leiderdorp 26.430 85 Hendrik-Ido-Ambacht 26.890 63 Nieuwkoop 26.930 78 Langedijk 26.950 80 Uithoorn 28.050 82 Gemeenten met een koopkrachtbinding van hoger dan 86% voor de dagelijkse goederen gemeente inwoneraantal koopkrachtbinding (%) Soest Stichtse Vecht Opmeer Heiloo Castricum Den Haag Anna Paulowna Sliedrecht Bussum Nieuwegein Vlaardingen Haarlemmermeer Enkhuizen Bunschoten Stede Broec Lisse Nijkerk De Ronde Venen Katwijk Hilversum Westland Dordrecht Haarlem Amsterdam Schoonhoven Ridderkerk Houten Woerden Spijkenisse Alphen aan den Rijn Rotterdam Edam-Volendam Maassluis 10 mei 2012 DPO-Vomar-definitief-comm-v4.doc

45.670 62.110 11.370 22.450 34.650 488.480 14.230 24.050 32.110 60.900 70.520 142.490 18.150 20.000 21.270 22.340 39.540 43.150 61.830 84.560 99.710 118.410 149.600 767.390 11.990 44.750 47.620 49.330 72.340 72.530 605.570 28.500 31.600

86 86 87 87 87 87 88 88 88 88 88 88 89 89 89 89 89 89 89 89 89 89 89 89 90 90 90 90 90 90 90 91 91 23


gemeente Heerhugowaard Zeist Purmerend Delft Amersfoort Almere Oud-Beijerland Krimpen aan den IJssel Papendrecht Utrecht Woudenberg Hellevoetsluis Veenendaal Gouda Alkmaar Zoetermeer Zaanstad Schagen Hoorn


inwoneraantal 51.180 60.290 79.030 96.770 144.850 188.160 23.560 28.810 31.850 307.080 11.900 39.740 62.040 71.130 93.850 121.540 145.230 18.740 70.260

koopkrachtbinding (%) 91 91 91 91 91 91 92 92 92 92 93 93 93 93 93 93 93 94 94

24


Bijlage 3: Berekening marktomstandigheden in scenario 2 bij een lagere toevloeiing Tabel 2.7 van het rapport blijft gehandhaafd voor de berekening van de vloerproductiviteit Scenario 2: Vomar en Albert Heijn breiden allebei uit scenario 2: conservatief inwonertal Heemstede bestedingen dagelijkse goederen (excl.btw) bestedingspotentieel koopkrachtbinding gebonden bestedingen koopkrachttoevloeiing % koopkrachttoevloeiing omzet dagelijks in kern totaal omvang winkelaanbod in m2 wvo berekende vloerproductiviteit gemiddelde vloerproductiviteit (excl.btw) te verwachten omzet berekende omzet ten opzichte van te verwachten omzet


2015 27.000 € 2.486 € 67.100.000 86% € 57.700.000 28% € 22.400.000 € 80.100.000 13.917 m2 € 5.755 € 6.750 € 93.900.000 85%

2020 26.500 € 2.486 € 65.900.000 86% € 56.700.000 28% € 22.100.000 € 78.800.000 13.917 m2 € 5.662 € 6.750 € 93.900.010 84%

25


Bijlage 4: Berekening van de marktomstandigheden wanneer Albert Heijn alleen uitbreidt Aannames: Albert Heijn breidt uit van 1.406 m2 wvo naar 2.400 m2 wvo Vomar breidt niet uit. Optimistisch scenario (volgens RBOI): koopkrachtbinding van 86% en koopkrachttoevloiing van 30%. Conservatief scenario: van 86% en koopkrachttoevloiing van 28%. Berekening vloerproductiviteit van het vloeraanbod van de dagelijkse goederen voor alleen AH breidt uit: sector omvang aanbod (m2 wvo) gemiddelde vloerproductiviteit (per m2 wvo per jaar) supermarkten 6.752 + 994 = 7.746 € 7.860 versspeciaalzaken 3.216 € 4.660 winkels in persoonlijke verzorging 1.765 € 4.910 totaal dagelijkse goederen 12.727 € 6.642 Optimistisch scenario: uitgangspunten economische analyse alleen AH breidt uit uitgangspunten was in huidige situatie wordt voor scenario alleen AH omvang winkelaanbod 11.733 m2 12.727 koopkrachtbinding 80% 86% koopkrachttoevloeiing 28% 30% vloerproductiviteit € 6.540 € 6.642 Conservatief scenario: uitgangspunten economische analyse alleen AH breidt uit uitgangspunten was in huidige situatie wordt voor scenario alleen AH omvang winkelaanbod 11.733 m2 12.727 m2 koopkrachtbinding 80% 86% koopkrachttoevloeiing 28% 28% vloerproductiviteit € 6.540 € 6.642 scenario alleen AH breidt uit, optimistisch inwonertal Heemstede bestedingen dagelijkse goederen (excl.btw) bestedingspotentieel koopkrachtbinding gebonden bestedingen koopkrachttoevloeiing % koopkrachttoevloeiing omzet dagelijks in kern totaal omvang winkelaanbod in m2 wvo berekende vloerproductiviteit gemiddelde vloerproductiviteit (excl.btw) te verwachten omzet berekende omzet ten opzichte van te verwachten omzet

2015 27.000 € 2.486 € 67.100.000 86% € 57.700.000 30% € 24.700.000 € 82.400.000 12.727 m2 € 6.474 € 6.642 € 84.500.000 97%

2020 26.500 € 2.486 € 65.900.000 86% € 56.700.000 30% € 24.300.000 € 81.000.000 12.727 m2 € 6.364 € 6.642 € 84.500.010 96%

scenario alleen AH breidt uit, conservatief inwonertal Heemstede bestedingen dagelijkse goederen (excl.btw) bestedingspotentieel koopkrachtbinding gebonden bestedingen koopkrachttoevloeiing % koopkrachttoevloeiing omzet dagelijks in kern totaal omvang winkelaanbod in m2 wvo

2015 27.000 € 2.486 € 67.100.000 86% € 57.700.000 28% € 22.400.000 € 80.100.000 12.727 m2

2020 26.500 € 2.486 € 65.900.000 86% € 56.700.000 28% € 22.100.000 € 78.800.000 12.727 m2


26


berekende vloerproductiviteit gemiddelde vloerproductiviteit (excl.btw) te verwachten omzet berekende omzet ten opzichte van te verwachten omzet


€ 6.293 € 6.642 € 84.500.000 95%

€ 6.191 € 6.642 € 84.500.010 93%

27

Visie van vereniging Buurtgenot-en Binnenweg Oost op het distributieplanologisch onderzoek van RBOI over de Vomar te Heemstede

Recommend Documents