ZNALECKÝ POSUDEK þ. 3516-71/2015
o obvyklé cenČ nemovitosti – pozemku p.þ.194/53 v k.ú. Zbuzany vþetnČ pĜíslušenství
Objednavatel znaleckého posudku:
Exekutorský úĜad Klatovy, JUDr. Dalimil Mika Za Beránkem 836 33901 Klatovy
Úþel znaleckého posudku:
Podklad pro exekuþní Ĝízení
Dle zákona þ. 151/1997 Sb., o oceĖování majetku ve znČní zákonĤ þ. 121/2000 Sb., þ. 237/2004 Sb., þ. 257/2004 Sb., þ. 296/2007 Sb., þ. 188/2011 Sb., þ. 350/2012 Sb., þ. 303/2013 Sb., þ. 340/2013 Sb., þ. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ýR þ. 441/2013 Sb. ve znČní vyhlášky þ. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 10.7.2015 znalecký posudek vypracoval:
Ing. Petr Bicenc KoldĤm 1581 43601 LitvínovČ telefon: 603748486 e-mail:
[email protected] Poþet stran: 8 vþetnČ titulního listu a 9 stran pĜíloh. Objednavateli se pĜedává ve 2 vyhotoveních.
LitvínovČ 20.7.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol o obvyklé cenČ nemovitostí – pozemku p.þ.194/53 k.ú. Zbuzany vþetnČ pĜíslušenství
2. Základní informace Název pĜedmČtu ocenČní: Adresa pĜedmČtu ocenČní:
pozemku p.þ.194/53 Lomená 252 25 Zbuzany Kraj: StĜedoþeský Okres: Praha-západ Obec: Zbuzany Katastrální území: Zbuzany Poþet obyvatel: 1 168 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 2 710,00 Kþ/m2
Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - 1001 - 2000 obyvatel O2. HospodáĜsko-správní význam obce - Obce s poþtem obyvatel nad 5000 a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce - Obec, jejíž nČkteré katastrální území sousedí s Prahou nebo Brnem O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektĜina, vodovod, kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniþní a autobusová zastávka O6. Obþanská vybavenost v obci - Minimální vybavenost (obchod nebo služby – základní sortiment)
þ. III III
Pi 0,75 0,85
I
1,05
I
1,00
II V
0,95 0,85
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 1 464,81 Kþ/m2
3. Prohlídka a zamČĜení Prohlídka se zamČĜením byla provedena dne 10.7.2015.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z katastru nemovitostí ze dne 22.6.2015 vydaný KÚ Praha-západ Snímek z mapy ze dne 27.6.2015 Informace o z územního plánu obce Zbuzany ZjištČní na místČ samém
5. Vlastnické a evidenþní údaje Vlastníci pozemku: SJM Rak Jakub a ýáchová Edita, vlastnictví: výhradní Rak Jakub, Lomená 283, 252 25 Zbuzany ýáchová Edita, Svitákova 2730/12, 155 00 Praha 5
-2-
Nemovitost – pozemek p.þ.194/53 v obci Zbuzany, k.ú. Zbuzany v listČ vlastnictví þ.740.
6. Dokumentace a skuteþnost Znalec vychází z porovnání podkladĤ a skuteþnosti zjištČné na místČ samém pĜi místním šetĜení a pĜepokládá, že stav v rozhodném období byl totožný se stavem ke dni místního šetĜení.
7. Celkový popis nemovité vČci Pozemek se nachází v severní zastavČné þásti obce v Lomenné ulici. Pozemek je rovinatý a oplocený. TvoĜí funkþní celek k obytnému domu þ.p.283. Pozemek je využíván jako okrasná zahrada. Na þásti pozemku se vykytují trvalé okrasné porosty( tuje). Na pozemku je také zpevnČná plocha ze zámkové dlažby, která tvoĜí okapových chodníþek k domu þ.p.283, proto tato venkovní úprava není pĜedmČtem ocenČní. PĜístup k pozemku je pĜes pozemek p.þ.194/4 ( komunikace), jehož vlastníkem je Obec Zbuzany.
8. Obsah znaleckého posudku 1. OcenČní staveb 1.2. PĜíslušenství 1.2.1. Oplocení 2. OcenČní pozemkĤ 2.1. Pozemek p.þ.194/53 3. OcenČní trvalých porostĤ 3.1. Okrasné rostliny
B. ZNALECKÝ POSUDEK OceĖovací pĜedpis OcenČní je provedeno podle zákona þ. 151/1997 Sb., o oceĖování majetku ve znČní zákonĤ þ. 121/2000 Sb., þ. 237/2004 Sb., þ. 257/2004 Sb., þ. 296/2007 Sb., þ. 188/2011 Sb., þ. 350/2012 Sb., þ. 340/2013 Sb., þ. 303/2013 Sb., þ. 344/2013 Sb. a þ. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ýR þ. 441/2013 Sb. ve znČní vyhlášky þ. 199/2014 Sb., kterou se provádČjí nČkterá ustanovení zákona þ. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými vČcmi Název znaku 1. Situace na dílþím trhu s nemovitými vČcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - NezastavČný pozemek nebo pozemek, jehož souþástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. ZmČny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahĤ na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Pozemek tvoĜí pĜedzahrádku u obytného domu þp.283, a proto potencionální zájem o tento pozemek je znaþnČ omezený. Za možné zájemce lze považovat jen vlastníky bytĤ v tomto domČ. 6. PovodĖové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpeþím výskytu záplav -3-
þ. II
Pi 0,00
V
0,00
II II I
0,00 0,00 -0,30
IV
1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Σ Pi) = 0,700 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenþní stavby v obcích do 2000 ob. vþetnČ. Název znaku þ. Pi 1. Druh a úþel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkþním I 1,01 celku 2. PĜevažující zástavba v okolí pozemku a životní prostĜedí I 0,03 Rezidenþní zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové þásti obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítČ, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítČ v obci nebo obec bez sítí 5. Obþanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité vČci je I 0,00 dostupná obþanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - PĜíjezd po zpevnČné komunikaci, V -0,02 špatné parkovací možnosti; nebo pĜíjezd po nezpevnČné komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m vþetnČ, MHD – III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerþní využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerþního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. NezamČstnanost - PrĤmČrná nezamČstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivĤ II 0,00 11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 1,010 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,707
1. OcenČní staveb 1.2. PĜíslušenství 1.2.1. Oplocení Plot je proveden z poplastovaného strojového pletiva na ocelové sloupky. RozmČry(m):83,50×1,20= 100,2m2 pohl.pl.. StáĜí objektu je pĜibližnČ 10 rokĤ. ZatĜídČní pro potĜeby ocenČní Venkovní úprava § 18: Kód klasifikace stavebních dČl CZ-CC
13.1.1. Plot ze str. pl. potaženého plast. hmotou, ocel. sloupky do bet. patek 2222
VýmČra:
100,20 m2 pohledové plochy
OcenČní -4-
Základní cena (dle pĜíl. þ. 17): [Kþ/m2] Polohový koeficient K5 (pĜíl. ý. 20 - dle významu obce): Koeficient zmČny cen staveb Ki (pĜíl. þ. 41 - dle SKP): Základní cena upravená cena [Kþ/m2] Plná cena:
100,20 m2 * 598,47 Kþ/m2
= * * =
290,0,9000 2,2930 598,47
=
59 966,69 Kþ
Výpoþet opotĜebení lineární metodou StáĜí (S): 10 rokĤ PĜedpokládaná další životnost (PDŽ): 25 rokĤ PĜedpokládaná celková životnost (PCŽ): 35 rokĤ OpotĜebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 10 / 35 = 28,6 % Koeficient opotĜebení: (1- 28,6 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
* = * =
0,714 42 816,22 Kþ 0,707 30 271,07 Kþ
Oplocení - zjištČná cena
=
30 271,07 Kþ
2. OcenČní pozemkĤ 2.1. Pozemek p.þ.194/53 Pozemek se nachází v severní okrajové þásti obce v Lomenné ulici. Sousední pozemek p.þ.380, na kterém stojí obytný dĤm þ.p.283, je napojený na pĜípojku vody, elektĜiny, plynu a kanalizace. Pozemek tvoĜí funkþní celek se stavební pozemkem p.þ.380, a proto se podle cenového pĜedpisu oceĖuje jako stavební. Na pozemku se vyskytují trvalé porosty( okrasné rostliny). Pozemek je uvedený v platném územním plánu v zónČ - ploch smíšených obytných. OcenČní Výpoþet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivĤ pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Nevhodný tvar, nebo velikost - omezující jeho využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% vþetnČ; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. ChránČná území a ochranná pásma - Mimo chránČné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivĤ
IO = 1 + Σ Pi = 0,980
Index omezujících vlivĤ
6
i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,700 Index polohy pozemku IP = 1,010 -5-
þ. I
Pi -0,02
IV
0,00
III I
0,00 0,00
I II
0,00 0,00
Celkový index I = IT * IO * IP = 0,700 * 0,980 * 1,010 = 0,693 Stavební pozemek zastavČné plochy a nádvoĜí ocenČný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené PĜehled použitých jednotkových cen stavebních pozemkĤ Zákl. cena ZatĜídČní [Kþ/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavČná plocha a nádvoĜí § 4 odst. 1 1 464,81 Parcelní VýmČra Typ Název þíslo [m2] § 4 odst. 1 Zahrada p.þ.194/53 405,00 Stavební pozemek – celkem 405,00
Index
Koef.
0,693
Upr. cena [Kþ/m2] 1 015,11
Jedn. cena [Kþ/m2] 1 015,11 2 m
Cena [Kþ] 411 119,55 411 119,55
=
411 119,55 Kþ
Pozemek p.þ.194/53 - zjištČná cena
3. OcenČní trvalých porostĤ 3.1. Okrasné rostliny Na þásti pozemku se vyskytují trvalé okrasné rostliny pĜevážnČ tuje. Okrasné rostliny ocenČné zjednodušeným zpĤsobem: § 47 Celková cena pozemku: Celková výmČra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostĤ: Cena pokryvné plochy porostĤ Cena porostu je ve výši 8,5 % z ceny pokryvné plochy porostĤ: Cena okrasných rostlin: Okrasné rostliny - zjištČná cena
Kþ m2 m2 Kþ * = =
55 680,00 40,00 40,00 55 680,00 0,085 4 732,80 4 732,80 Kþ
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpoþtu opotĜebení 1. OcenČní staveb 1.2. PĜíslušenství 1.2.1. Oplocení
42 396,40 Kþ
1. OcenČní staveb celkem
42 396,40 Kþ
2. OcenČní pozemkĤ 2.1. Pozemek p.þ.194/53
411 119,50 Kþ
2. OcenČní pozemkĤ celkem
411 119,50 Kþ -6-
3. OcenČní trvalých porostĤ 3.1. Okrasné rostliny
4 732,80 Kþ
3. OcenČní trvalých porostĤ celkem
4 732,80 Kþ
Celkem
458 248,70 Kþ
Rekapitulace cen bez odpoþtu opotĜebení, celkem
458 248,70 Kþ
Rekapitulace výsledných cen 1. OcenČní staveb 1.2. PĜíslušenství 1.2.1. Oplocení
30 271,10 Kþ
1. OcenČní staveb celkem
30 271,10 Kþ
2. OcenČní pozemkĤ 2.1. Pozemek p.þ.194/53
411 119,50 Kþ
2. OcenČní pozemkĤ celkem
411 119,50 Kþ
3. OcenČní trvalých porostĤ 3.1. Okrasné rostliny
4 732,80 Kþ
3. OcenČní trvalých porostĤ celkem
4 732,80 Kþ
Celkem
446 123,40 Kþ
Rekapitulace výsledných cen, celkem
446 123,40 Kþ
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
446 120,- Kþ
slovy: ýtyĜistaþtyĜicetšesttisícjednostodvacet Kþ
3.
Obvyklá cena
1. PĜi urþení „obvyklé ceny“ se vždy preferuje porovnávací zpĤsob ocenČní, vycházející ze skuteþnČ dosahovaných sjednávaných cen na tuzemském trhu v daném místČ a þase. -7-
2. V odĤvodnČných pĜípadech a na základČ objektivních pĜíþin lze pĜi porovnání vycházet pouze z nabídkových cen. 3. V pĜípadČ, že na trhu není k dispozici vhodný porovnatelný ekvivalent s dostateþnou vypovídací schopností pro porovnání na základČ realizovaných ani nabídkových cen, provede se ocenČní dle vyhlášky; v pĜípadČ nájemného odvozením z ceny pronajímané vČci. Vzhledem k tomu, že není na trhu k dispozici žádný vzorek podobných typĤ nemovitostí (málo obchodované, resp. neobchodované, specifické, zvláštní) mĤže se blížit obvyklá cena cenČ zjištČné dle cenového pĜedpisu. U podobných, zĜídka obchodovaných nemovitostí se smluvní strany þasto uchylují max. k cenám administrativním, což bývá nČkdy jediné mČĜítko v dané situaci, a dle uveĜejnČných, a sledovaných výsledkĤ obecného trendu vývoje cen nemovitostí. V daném pĜípadČ se jedná o pozemek, který tvoĜí pĜedzahrádku k obytnému domu þ.p.283. O tento typ pozemku mĤže mít pĜedevším zájem jen vlastník bytu v tomto obytném domČ. Pro ostatní skupinu potencionálních kupcĤ je vzhledem ke svému využití jako pĜedzahrádka nezajímavý, proto obvyklá cena se blíží cenČ zjištČné podle Vyhlášky þ.441/2013 Sb., ve znČní vyhlášky þ.199/2014 Sb. PĜedmČtem ocenČní je jen ideální 1/2 výše popsané nemovitosti s pĜíslušenstvím. Cena oceĖovaného podílu bude nižší ne 1/2 uvažované ceny a þiní 80% z ideální 1/2 a þiní: výpoþet
466 120 × 0,5 × 0,8 = 186 448,-Kþ
186 450,-Kþ (po zaokrouhlení) slovy: jednostoosmdesátšesttisícþtyĜistapadesát Kþ LitvínovČ 20.7.2015 Ing. Petr Bicenc KoldĤm 1581 43601 LitvínovČ telefon: 603748486 e-mail:
[email protected]
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 27.9.1996 Spr.4741 pro obor E k o n o m i k a, odvČtví Ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod poĜ. þ.3516-71/2015 znal. deníku. Znaleþné a náhradu nákladĤ úþtuji dle pĜipojené likvidace. Ing. Petr Bicenc
E. SEZNAM PěÍLOH poþet stran A4 v pĜíloze: 1 1 6 1
Fotodokumentace Snímek z katastrální mapy Výpis z katastru nemovitostí Mapa oblasti
-8-
Snímek z katastrální mapy
-9-
