Právní stanovisko k otázce rozhodnutí o převodech družstevních bytů do vlastnictví členů družstva u Bytového družstva Chabařovická 1321 – 1326 (dále jen BDC“) ve vztahu k návrhu stanov podle zákona o obchodních korporacích č. 90/2012 Sb. (dále jen „ZOK“)
A) Výchozí parametry 1. Rozsah působnost členské schůze družstva - ZOK je upraven v ustanovení § 656 ZOK a vztahuje se i na bytová družstva, jejichž další úprava je uvedena v hlavě šesté, oddílu druhém zahrnujícím ustanovení § 727 až § 757. Ustanovení § 656 zahrnuje působnost výlučnou, tzn. otázky, o nichž vždy rozhoduje členská schůze (písmena a) až o) a písmena q) až s) a dále působnost členské schůze fakultativní uvedenou v pod písmeny p) – schvalování smlouvy o dalším členském vkladu a její změně a zrušení a dále pod písmenem t) – rozhodování o dalších otázkách, které zákon nebo stanovy svěřují do její působnosti. Zákon, resp. ZOK, svěřuje do obecně do působnosti členské schůze družstva mimo okruhů konkrétně uvedených v § 656 ZOK
rozhodování o zvýšení členského základního členského vkladu (§568 a násl. ZOK) schvalování předmětu nepeněžitého vkladu (§ 574 ZOK) vyjadřování se k otázce činnosti člena představenstva nebo člena kontrolní komise, která by mohla představovat porušení zákazu konkurence (§ 710 a násl. ZOK
Zákon, resp. ZOK, svěřuje do působnosti členské schůze bytového družstva další otázky
zvýšení základního členského vkladu doplatkem člena speciální úpravou (§ 732 ZOK – souhlas všech členů nájemců družstevních bytů) omezení převodu vlastnického práva k bytům a nemovitostem (§ 751 odst. 1,2 ZOK), kdy ještě před rozhodnutím členské schůze ve smyslu § 656 písm. m) se vyžaduje předchozí písemný souhlas všech členů. Tato ustanovení se však nepoužijí jestliže se jedná o převody družstevních bytů a družstevních nebytových prostor do vlastnictví členů družstva, kteří jsou jejich nájemci (§ 751 odst. 3 ZOK)
Další otázky mohou do rozhodovací pravomoci svěřit stanovy družstva, ani ty však nemohou členské schůzi svěřit záležitosti, které podle zákona patří do výlučné působnosti jiného obligatorního orgánu družstva (představenstva a kontrolní komise, předsedy u tzv. malého družstva).
2. Rozsah působnosti členské schůze družstva - stávající stanovy BDC – NZ 27.5.04
ustanovení čl. 38 odst. 6 písm. j) - rozhodovat o prodeji nebo jiných majetkových dispozicích s nemovitostmi, ve kterých jsou byty, nebo s byty, takové rozhodnutí může členská schůze přijmout s ohledem na stávající privatizační závazky Bytového družstva 1321 až 1326 jen po předchozím písemném souhlasu většiny členů bytového družstva, kteří jsou nájemci v nemovitosti, které se rozhodování týká, to neplatí jestliže družstvu vznikla povinnost převést byt nebo nebytový prostor do vlastnictví člena , který je nájemcem,
3. Rozsah působnosti členské schůze družstva - navrhované znění stanov BDC
ustanovení čl. 6 odst. 5 a 6 - o tom, zda bude družstvo převádět družstevní byty do vlastnictví nájemců , rozhodne členská schůze za podmínky, že budou vyrovnány závazky z úvěrových smluv, schválených členskými schůzemi, na sanaci a zateplení domu, přičemž členská schůze je schopna se o této otázce usnášet, pokud jsou přítomny alespoň dvě třetiny všech členů družstva, rozhodnutí musí být přijato dvěma třetinami přítomných členů družstva.
B) Současná situace podle platných stanov BDC 1. V současné době (před event. přijetím změny stanov BDC ve smyslu 777 odst. 2 ZOK) jsou platná a účinná všechna ustanovení stávajících stanov BDC, která nejsou v rozporu s donucujícími (kogentními) ustanovení zákona o obchodních korporacích (§ 777 odst. 1 ZOK). 2. Výše uvedené ustanovení čl. 38 odst. 6 písm. j) stávajících stanov BDC není v rozporu s žádným kogentním ustanovením ZOK a proto je i nadále součástí stanov. Jedná se v podstatě o téměř doslovně převzatou dikci ustanovení § 239 odst. 4 písm. i) obchodního zákoníku zák. 513/1991 Sb. ve znění účinném do 31.12.2013. 3. Je tedy zřejmé, že o převodech družstevních bytů od vlastnictví členů by měla rozhodovat členská schůze družstva, přičemž zastávám názor, že na této skutečnosti nemohou nic změnit ani ustanovení stávajících stanov čl. 3 odst. 2 a čl. 22 odst. 1 písm. e) hovořící o tom, že družstvo po splnění svých závazků z privatizace převádí na základě žádostí členů byty do jejich vlastnictví podle zákona o vlastnictví bytů, splacení kupní ceny a splnění všech závazků k družstvu a tomu odpovídající právo člena na převod jednotky do jeho vlastnictví dle zák. č. 72/1994 Sb. o vlastnictví bytů po splacení celé kupní ceny nemovitosti. 4. Při interpretaci ustanovení čl. 38 odst. 9 písm. j) stávajících stanov je třeba vycházet z tehdejšího úmyslu, resp. projevu vůle pro zařazení tohoto ustanovení do stanov. Je zřejmé, že šlo o vtělení tehdejšího zákonného ustanovení do stanov, čemuž odpovídá i jeho dikce a formulace obsahující tehdy platné a kogentní ustanovení § 239 odst. 4 písm. j) obchodního zákoníku. To pak mělo těsnou návaznost na zákon o vlastnictví
bytů č. 72/1994 Sb., zejména na ustanovení o převodech družstevních bytů do vlastnictví členů. To mimo jiné potvrzuje i opakovaná odvolávka na tento zákon ve stanovách BDC. Za této situace nelze vykládat výše zmíněné ustanovení stanov jinak než v souladu s pojímáním ustanovení § 239 odst. 4 písm. j) tehdejšího obchodního zákoníku i v návaznosti na takto ustálenou judikaturu. To je zejména důležité pro posuzování závěrečné dikce předmětného ustanovení stanov „to neplatí, jestliže družstvu vznikla povinnost převést byt nebo nebytový prostor do vlastnictví člena, který je nájemce„. Takováto povinnost převodu bytu byla výlučně interpretována podle ustanovení § 23 odst. 2 zák. č. 72/1994 Sb. o vlastnictví bytů (dále jen „ZOVB“) a vztahovala se na jednak na byty uvedené v § 24 odst.1,2 ZOVB (byty na jejichž výstavbu byla poskytnuta finanční, úvěrová a jiná pomoc podle zvláštních předpisů – dále jen „stavební družstva“) a navíc fyzická osoba – člen družstva, nájemce bytu byl povinen vyzvat družstvo k převodu bytu do 30. června 1995. Takto byla povinnost k převodu bytu ve smyslu § 23 odst. 1 ZOVB interpretována i v rozhodnutích Nejvyššího soudu ČR, např. 30 Cdo 1069/2000 a 28 Cdo 2623/2003. Z důvodu vynucení této povinnosti na stavebních družstvech následovala pak novelizace ZOVB, a to zákonem č. 345/2009 Sb. vložením ustanovení odstavců 4,5 do ustanovení § 23 ZOVB, která výrazně sankcionovala stavební družstva pokud nesplnila tuto zákonnou povinnost při splnění podmínek pro převod ze strany člena družstva. Vzhledem k těmto skutečnostem při intepretaci zkoumaného ustanovení stanov v celém kontextu dospívám k závěru, že zmíněnou povinnost je namístě vykládat s ohledem na dobu jejího vzniku v návaznosti na tehdejší právní normy a ustálenou judikaturu. Z toho tedy vyplývá, že podle dosud platných stanov BDC, které není stavebním družstvem, ale tzv. družstvem privatizačním, je zapotřebí k převodu bytů družstevních bytů do vlastnictví členů družstva nájemců předchozí písemný souhlas většiny členů bytového družstva, kteří jsou nájemci v nemovitosti, které se rozhodování týká a následné rozhodnutí členské schůze družstva. C) Navrhované znění stanov BDC 1. Současná právní úprava podle zákona o obchodních korporacích č. 90/2012 Sb. se otázkou převodu družstevních bytů do vlastnictví členů družstva, kteří jsou jejich nájemci (dále jen „převody bytů“), se až na jedinou výjimku nezabývá. Jedná se již o zmiňované ustanovení § 751 odst. 3 ZOK, které eliminuje striktní podmínky týkající se omezení hospodaření bytového družstva uvedené v § 751 odst. 1,2 ZOK. 2. Je tedy zřejmé, že veškeré další náležitosti a podmínky týkající se převodu bytů ponechává na rozhodnutí členské základně. Ta se realizují v souladu se zákonem zejména prostřednictvím stanov družstva. Jedná se tedy zejména o vyslovení souhlasu s převody bytů, protože následné kroky jako je zpracování prohlášení, popř. stanov společenství vlastníků a konkrétní smlouvy o převodech bytů, jsou vázány obecně závaznými právními předpisy, a to zejména občanským zákoníkem č. 89/2012 Sb. (dále „NOZ“), především v pasáži týkající se bytového spoluvlastnictví, nařízení vlády č.366/2013 Sb. o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím, zákon č. 67/2013 Sb. o službách, katastrální zákon č.256/2013 Sb. a další navazující a souvisejíc předpisy, kterých je celá řada.
3. Nejzávažnější otázkou tedy je, který orgán družstva a za jakých podmínek bude o převodech bytů rozhodovat. 4. Je možno konstatovat, že podle koncepce ZOK jsou nejzávažnější otázky rozhodování družstva svěřovány nejvyššímu orgánu, kterým je členská schůze. Obecně je možno zákonné okruhy působnosti členské schůze rozdělit jednak na otázky statusové (např. změna stanov, zrušení nebo přeměna družstva, rozhodování v procesu vyloučení člena apod.) a dále na otázky majetkové (schvalování účetních závěrek, rozdělení zisku, úhrady ztráty, rozhodování o zásadních dispozicích s majetkem družstva, finanční asistence apod.). 5. Vycházíme-li z výše uvedené koncepce působnosti členské schůze nabízí se logický závěr o tom, že i o dispozicích s družstevními byty by měl rozhodovat nejvyšší orgán družstva, byť explicitně toto rozhodování není zahrnuto v zákonném rozsahu působnosti členské schůze. Družstevní byty, družstevní nebytové prostory a budovy s družstevními byty nebo pozemky jimi zastavěné a s nimi věcně související představují obchodní závod bytového družstva ve smyslu § 502 NOZ. Jde o majetkovou podstatu, bez níž by družstvo nemohlo plnit svůj primární zákonný účel, tedy zajišťovat bytové potřeby svých členů ve smyslu 727 ZOK. Navíc takovéto rozhodnutí o převodech majetkové podstaty družstva se přímo nebo nepřímo dotkne každého člena družstva. Jedná se např. o další náklady spojené s realizací převodu bytů, členství ve společenství vlastníků, které se bude řídit nejen NOZ, ale zejména vlastními stanovami a navazujícími rozhodnutími, která budou v řadě případů závazná pro bytové družstvo apod. K tomu v daném případě přistupuje u BDC specifikum nevypořádaných závazků z důvodů provedeného zateplení a sanace budovy. S ohledem na ustanovení § 656 písm. t) ZOK zařazení této otázky do působnosti členské schůze nic nebrání, a to i proto, že tato otázka ani nespadá do výlučné kompetence představenstva, které je statutárním orgánem, přísluší mu obchodní vedení družstva a plní usnesení členské schůze, není-li v rozporu s právními předpisy (§ 705,§706 ZOK). 6. Jak již bylo výše řečeno ZOK otázku převodu bytů blížeji neupravuje a ani ji nezařazuje do výlučného rozsahu působnosti členské schůze. Z těchto důvodů, pokud by o převodech bytu členská schůze nerozhodovala, spadala by tato otázka do působnosti představenstva bytového družstva, protože mu přísluší veškerá působnost, a to navenek ke třetím osobám, ale i dovnitř, kterou stanovy, zákon nebo rozhodnutí orgánu veřejné moci nesvěří jinému orgánu družstva. Z toho vyplývá, že pokud otázka souhlasu k převodu bytů nebude svěřena do působnosti členské schůze bude o ní rozhodovat sedmičlenné představenstvo BDC, a pouze na jeho rozhodnutí bude záležet převod družstevních bytů za podmínek upravených stanovami, které jsou v návrhu stanov vymezeny v čl. 6 odst. 5. 7. Navrhované znění stanov svěřuje působnost v rozhodování o převodech bytů do vlastnictví členů členské schůzi, což je postup možný a není contra legem. Stejně tak stanovuje podmínky, za nichž lze uskutečnit převody bytů. Ani toto stanovení podmínek není v rozporu se zákonem a nepoškozuje žádná práva členů družstva, kteří jsou nájemci bytů. V rozporu se zákonnými normami není ani to, pokud bude působnost ve vztahu k rozhodování ponechána v kompetenci představenstva.
Závěr : Navrhované znění změny stanov BDC, které svěřuje otázku rozhodování o převodech družstevních bytů do vlastnictví členů družstva, kteří jsou jejich nájemci, není v rozporu s žádnými obecně závaznými předpisy a vzhledem k výše uvedeným důvodům ho lze považovat za vhodné, přičemž řada bytových družstev tak činí. Není vyloučeno ani ponechání této otázky do působnosti sedmičlenného představenstva BDC. Stanovené podmínky pro převod družstevních bytů do vlastnictví členů družstva, kteří jsou jejich nájemci, není rovněž v rozporu se zákonem a nepoškozují žádná práva členů družstva. V případě, že nedojde ke schválení stanov BDC postupem dle § 731 odst. 1,2 ZOK budou i nadále v platnosti a účinnosti stávající stanovy, resp. všechna jejich ustanovení, která nejsou v rozporu s kogentními ustanoveními ZOK. V Praze dne 21. října 2014 JUDr. Pavel Myslivec, advokát
