2016

ZNALECKÝ POSUDEK č. 4834-202/2016 O ceně pozemku p.č.St.596, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 155 m2, jehož součástí je rodinný dům, č.p.57 v ulici Linecká , místní část Plešivec, obec Český Krumlov, včetně příslušenství, vše zapsáno na LV č.258 pro k.ú.Český Krumlov

Objednatel znaleckého posudku:

Dražby.net, s.r.o. Sokolská 584/11 772 00 Olomouc

Účel znaleckého posudku:

Stanovení ceny pro účely dražby

Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni 30.5.2016 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: [email protected] Znalecký posudek obsahuje 24 stran textu včetně titulního listu a 4 strany příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Tršicích 30.5.2016

A. NÁLEZ

1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny pozemku p.č.St.596, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 155 m2, jehož součástí je rodinný dům, č.p.57 v ulici Linecká , místní část Plešivec, obec Český Krumlov, včetně příslušenství, vše zapsáno na LV č.258 pro k.ú.Český Krumlov

2. Základní informace

Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:

Rodinný dům Linecká 57 381 01 Český Krumlov Jihočeský Český Krumlov Český Krumlov Český Krumlov 13 193

Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 1 330,00 Kč/m2

3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 30.5.2016 za přítomnosti znalce a vlastníka nemovitosti.

4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.258 pro k.ú.Český Krumlov - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR

-2-

5. Vlastnické a evidenční údaje

Vlastník stavby:

636008/0551, Paní Lea Konvalinková, Linecká 57, 38101 Český Krumlov, vlastnictví: výhradní

Vlastník pozemku:

636008/0551, Paní Lea Konvalinková, Linecká 57, 38101 Český Krumlov, vlastnictví: výhradní

odpovídají skutečnosti

6. Dokumentace a skutečnost PD objektu byla předložena částečně

7. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitost je řadový krajní rodinný dům, částečně podsklepený, se dvěma nadzemními podlažími a nedokončeným podkrovím. Je zděný, smíšené zdivo s kamenem tl.přes 75 cm, částečně dřevěný. Má sedlovou střechu, krytina je z pálené tašky - bobrovek, bleskosvod chybí, klempířské prvky jsou z měděného plechu. Okna jsou dřevěná dvojitá, fasáda je vápenná, s památkově chráněnými prvky. Vnitřní dveře jsou plné a prosklené, vchodové dveře jsou bezpečnostní pancéřové. Podlahy jsou z dlažby, prken. Schody jsou dřevěné standardní, do podkroví s nevyhovující průchodnou výškou. V přízemí je umělecký atelier, v patře je byt dispozice 3+1, podkroví je nedokončené, v neobyvatelném stavu. WC je splachovací, koupelna se sprchovým koutem, v kuchyni je nadstandardní kuchyňská linka, sporák s varnou deskou. Vytápění v domě je lokální elektrickými přímotopy, kamny na pevná paliva, v chodbě v přízemí je podlahová topná rohož. Teplá voda je z průtokového ohřívače a z boileru. Stav domu je dobrý, údržba je dostatečná, celkové vybavení je standardní. V letech 1997-1998 byl objekt zrekonstruován. Dům je nemovitou kulturní památkou, vznikl v renesanci na okraji jezuitské zahrady v centru města. Památkově velmi cenná je jeho malovaná fasáda z téže doby. V domě se zachovaly cenné historické konstrukce – např. klenuté sklepy, prkenné podlahy, ručně kované závěsy a zámky na dveřích z 19. století v dřevěných profilovaných zárubních, krov s plátovanými spoji atd. Dům je napojen na elektřinu, veřejný vodovod, kanalizaci. Na pozemku se dále nacházejí vedlejší stavby menšího rozsahu.

-3-

8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek s rodinným domem

-4-

B. ZNALECKÝ POSUDEK

Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

1. Ocenění pozemků

1.1. Pozemek s rodinným domem

Ocenění

Index trhu s nemovitostmi

Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka je vyšší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Pozitivní nebo stabilizovaná území v historických jádrech obcí, lázeňských a horských středisek - historické jádro 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou 5. Ostatní neuvedené - Vlivy zvyšující cenu - památkově cenný objekt na okraji pěší zóny v centru 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 5

-5-

č. III

Pi 0,06

V

0,00

III

0,08

I III

-0,01 0,30

IV

1,00

Index trhu

IT = P6 * (1 +

Σ Pi) = 1,430

i=1

Index polohy pozemku

Název znaku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Střed obce – centrum obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - MHD – centrum obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná – stavba s komerční využitelností 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy zvyšující cenu - historické centrum města

č. I

Pi 1,00

I

0,04

I I

0,03 0,00

I

0,00

VII

0,01

IV IV

0,03 0,08

II II III

0,00 0,00 0,15

č. II IV

Pi 0,00 0,00

III I

0,00 0,00

I

0,00

11

Index polohy

IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 1,340 i=2

Výpočet indexu cenového porovnání

Index omezujících vlivů pozemku

Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání -6-

6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů

II

0,00

6

Index omezujících vlivů

IO = 1 + Σ Pi = 1,000 i=1

Celkový index I = IT * IO * IP = 1,430 * 1,000 * 1,340 = 1,916

Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené

Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků

Zákl. cena [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 1 330,-

Zatřídění

Typ § 4 odst. 1

Název

zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek - celkem

Parcelní číslo st.596

Výměra [m2] 155,00 155,00

-7-

Index

Koef.

1,916 Jedn. cena [Kč/m2] 2 548,28

Upr. cena [Kč/m2] 2 548,28 Cena [Kč] 394 983,40 394 983,40

Ocenění staveb na pozemcích

Rodinný dům

Zatřídění pro potřeby ocenění

Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Celková rekonstrukce provedena v roce: Základní cena ZC (příloha č. 24):

Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Český Krumlov 450 let 1 998 2 799,- Kč/m3

Zastavěné plochy a výšky podlaží

1.PP: 1.NP: 2.NP: podkroví: Název podlaží 1.PP: 1.NP: 2.NP: podkroví:

6,7*4,6 7,72*8,32

= = = =

5,68*7,72 Zastavěná plocha 30,82 m2 64,23 m2 64,23 m2 43,85 m2

30,82 m2 64,23 m2 64,23 m2 43,85 m2

Konstrukční výška 2,10 m 2,60 m 2,50 m 2,45 m

Obestavěný prostor

spodní stavba: 30,82*2,1 vrchní stavba: 64,23*(4,97+5,75)/2 zastřešení: 64,23*3,22/2 Obestavěný prostor - celkem:

= = = =

-8-

64,72 m3 344,27 m3 103,41 m3 512,40 m3

Podlažnost:

Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 3,16

64,23 m2 203,13 m2

ZP1 = ZP =

Výpočet indexu cenového porovnání

Index vybavení

Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - více jak 45 cm 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, napoj. na veřej. kanal. nebo domovní čistírna 6. Způsob vytápění stavby - lokální vytápění el. nebo plynem, 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné nadstandard. nebo více zákl. přísl. standard. proved., popřípadě prádelna 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství - vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - bez pozemku (nebo pouze zast. stavbou) nebo do 300 m2 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient stáří upraven o + 0,10 pro stavby s nástavbou, přístavbou úpravami. Koeficient pro stavby 18 let po celkové rekonstrukci: s = 1 - 0,005 * (18 + 15)= 0,835 12

Index vybavení

IV = (1 +

Σ Vi) * V13 * 0,935 = 0,874

i=1

-9-

č. I

Vi typ B

II I

-0,01 -0,08

III III IV

0,03 0,02 0,04

II IV

-0,04 0,05

I III III

0,00 0,00 0,10

I

-0,01

III III

0,00 0,85

či rozsáhlejšími stavebními

Index trhu s nemovitými věcmi

Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka je vyšší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Pozitivní nebo stabilizovaná území v historických jádrech obcí, lázeňských a horských středisek - historické jádro 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou 5. Ostatní neuvedené - Vlivy zvyšující cenu - památkově cenný objekt na okraji pěší zóny v centru 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

č. III

Pi 0,06

V

0,00

III

0,08

I III

-0,01 0,30

IV

1,00

č. I

Pi 1,00

I

0,04

I I

0,03 0,00

I

0,00

VII

0,01

IV IV

0,03 0,08

II II III

0,00 0,00 0,15

5

Index trhu

IT = P6 * (1 + Σ Pi) = 1,430 i=1

Index polohy pozemku

Název znaku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Střed obce – centrum obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - MHD – centrum obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná – stavba s komerční využitelností 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy zvyšující cenu - historické centrum města 11

- 10 -

Index polohy

IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 1,340 i=2

Ocenění

Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 2 799,- Kč/m3 * 0,874 = 2 446,33 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 512,40 m3 * 2 446,33 Kč/m3 * 1,430 * 1,340= 2 401 955,73 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

2 401 955,73 Kč

Cena staveb celkem

=

2 401 955,73 Kč

Pozemky - celkem

+

394 983,40 Kč

Pozemek s rodinným domem - zjištěná cena

=

2 796 939,13 Kč

- 11 -

C. REKAPITULACE

Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek s rodinným domem

2 796 939,10 Kč

1. Ocenění pozemků celkem

2 796 939,10 Kč

Celkem

2 796 939,10 Kč

Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem

2 796 939,10 Kč

Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek s rodinným domem

2 796 939,10 Kč

1. Ocenění pozemků celkem

2 796 939,10 Kč

Celkem

2 796 939,10 Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

2 796 939,10 Kč

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50: slovy: Dvamilionysedmsetdevadesátšesttisícdevětsetčtyřicet Kč

- 12 -

2 796 940,- Kč

Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti:

Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky do výše 1.350.000,- Kč s příslušenstvím - Oberbank AG pobočka Česká republika, nám. Přemysla Otakara II. 6/3, České Budějovice 1, 37001 České Budějovice, Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 2.000.000,- Kč s příslušenstvím a všech budoucích pohledávek do výše 6.00.000,- Kč a do výše 4.000.000,- Kč a s tím související zápisy - Business Money, a.s., Hybešova 167/18, Rybáře, 36005 Karlovy Vary, Zahájení exekuce 176EX-00946/2016-005 ze dne 20.4.2016 související Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 176EX-00946/2016-009 ze dne 28.4.2016. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují.

Porovnání s obdobnými nemovitostmi :

- 13 -

prodej menšího podsklepeného RD k rekonstrukci, s příjemně velkou zahradou, který je situovaný ve velmi často poptávané a lukrativní lokalitě Horní Brána, v ulici Pod Vyhlídkou, Český Krumlov. Dvoupatrový rodinný dům k rozsáhlejší rekonstrukci, nebo k přestavbě se současnou dispozicí 4+kk s možností rozšíření na 5+kk. Dispozice: RD - Podsklepení: přístupné jako snížené přízemí ze zahrady, čítající tři prostorné místnosti. Obytná část: vstup po schodišti z vjezdové a vstupní části zahrady, původní prosklená veranda, středová chodba se vstupy do místností a schodištěm do patra, v prvním obytném podlaží dvě větší a jedna menší obytná místnost a samostatné WC, v patře vstupní prostor nad schodištěm se zábradlím, větší obytná místnost s půdní komorou vhodnou jako šatna nebo koupelna, půdní místnost vhodná k přebudování na druhou obytnou místnost v patře. V celém domě původní masivní dveře a obložky vhodné k renovaci. Zahrada: zahrada o velmi příjemné velikosti s vjezdem, zatravněnou plochou a prostorem po parkovací stání, přístřešek, nebo garáž. Atraktivní lokalita, klidná a vyhledávaná městská část, v blízkosti centra a veškeré občanské a dopravní vybavenosti, zavedeny veškeré inženýrské sítě. Požadovaná cena 2.890.000,- Kč včetně provize RK a veškerých poplatků.

- 14 -

Zděný dům po celkové rekonstrukci v centru města u parkoviště pod poštou, Jámě, Český Krumlov - Latrán. Nová střecha, plastová okna, nové instalace, podlahy, topení atd. Dům je z 1/4 podsklepený - kotelna (kotel na tuhá paliva, elektrokotel - tepelné čerpadlo, země - vzduch, zásobník na TUV na 250 l, dále je zde sklad na palivo). Přízemí: byt 1+4 s příslušenstvím. Vyvýšený vstup, chodba (dlažba 30/30 cm), kuchyně (linka, el. sporák), 4 pokoje, šatna, koupelna s WC (sprch. kout, umyvadlo, WC). Půda: všestranné využití např. jako ateliér. Dům je napojen na el. energii, voda a kanalizace svedena do kolektoru. Výhodná poloha. Využití: bydlení, pension, kanceláře. Zast. plocha vč. dvora: 189 m2. Požadovaná cena 3 500 000 Kč za nemovitost.

- 15 -

rodinný dům v Českém Krumlově jižně od centra města v části obce Plešivec na okraji sídliště Plešivec ve Zvonkové ulici v zástavbě obdobných řadových rodinných domů krásným výhledem do krajiny. Do 1.NP se vchází přes zahradu samostatným vchodem. Jsou zde dva samostatné pokoje, wc, koupelna a přes chodbu dvě prostorné technické místnosti. Po dřevěném schodišti se dostaneme 2.NP. Zde se nachází prostorná garáž, ložnice, koupelna a samostatné wc, kuchyň s jídelnou se vstupem na lodžii a obývací pokoj. Ve 3.NP jsou celkem 4 pokoje (v jednom je příprava na kuchyň) z nichž dva mají lodžii, koupelna samostatné wc. Rodinný dům je napojen na veřejný rozvod elektrické energie, na veřejný vodovod a kanalizaci. V místě je možnost napojení na rozvod zemního plynu, přípojka je přivedena na fasádu rodinného domu. Příjezd k domu je možný po zpevněné místní asfaltové komunikaci. Objekt rodinného domu je obdélníkového půdorysu, podsklepený, třípodlažní se sedlovou střechou a s možností vestavby podkroví. Požadovaná cena 3.134.500,- Kč, cena bez daně z nabytí nemovitosti.

Prodej historického rodinného domu na okraji centra Č. Krumlova, Kaplická, Český Krumlov Horní Brána, o dispozici 3+1. Dům se nachází nad Městským divadlem a je z něj krásný výhled na - 16 -

historické centrum a zámek. 1. NP: vstupní chodba, obývací pokoj, kuchyně, WC se sprch. koutem, 2. NP: dva pokoje, 1. PP: kotelna se skladem paliva, dílna. Vytápění: kotel na TP nebo krb v obývacím pokoji, voda a odpad - městský řád. Požadovaná cena 5 900 000 Kč za nemovitost, včetně provize.

Obvyklá cena bez vlivu závad : 3.000.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč

Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 3.000.000,- Kč. Slovy: Třimiliony Kč

V Tršicích 30.5.2016

Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: [email protected]

Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.5.4. - 17 -

D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.Spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4834-202/2016 znaleckého deníku.

- 18 -

E. SEZNAM PŘÍLOH Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 258 ze dne 9.5.2016 Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti

- 19 -

počet stran A4 v příloze: 3 1 3 3

Fotodokumentace nemovitosti

- 20 -

- 21 -

Mapa oblasti

- 22 -

- 23 -

- 24 -