2016

Znalecký posudek č. 10-104/2016 o ceně obvyklé RD č.p. 121 s příslušenstvím a pozemky, spoluvlastnický podíl id. ½, k.ú. Stachovice, obec Fulnek, okr. Nový Jičín

Objednatel posudku:

Exekutorský úřad Brno - město soudní exekutor JUDr. Vít Novozámský Bratislavská 40/73 602 00 Brno č. obj.: 056 EX 1727/12 - 81 ze dne: 21.6.2016 vystavil: Mgr. Martin Kubena

Účel posudku:

odhad ceny obvyklé pro prodejem podílu nemovitosti

Oceněno podle stavu ke dni:

05.08.2016

Posudek vypracoval:

Ing. Petr Chlebík Urxova 490/8 708 00 Ostrava - Poruba

Datum místního šetření:

05.08.2016

potřeby

exekuce

Posudek obsahuje 39 stran textu včetně příloh a předává se objednateli ve 2 vyhotoveních.

V Ostravě dne 11.08.2016

- 2/18 -

A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovit obvyklou (tržní) cenu nemovitostí s příslušenstvím vymezených v exekučním příkaze soudního exekutora č.j. 056 EX 1727/12 - 11 ze dne 11.5.2012, Exekutorský úřad Brno-město, soudní exekutor JUDr. Vít Novozámský, právní moc 24.5.2012, a to nemovitostí v rozsahu LV 121, k.ú. Stachovice, obec Fulnek, okres Nový Jičín, včetně stanovení ceny práv a závad s nemovitostmi spojených, pro potřeby exekuce prodejem nemovitostí povinné, Vlasta Dubcová, vlastnický podíl velikosti ideální 1/2.

2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti v rozsahu přístupného exteriéru byla provedena dne 5.8.2016 za částečné přítomnosti pana Dubce jun., syn povinné, která je vlastníkem podílu velikosti ideální 1/2.

3. Podklady pro vypracování posudku - List vlastnictví č. 121, k.ú. Stachovice, obec Fulnek, okr. Nový Jičín, stav k datu 16.6.2016, vyhotovený dálkovým přístupem do KN (podklad objednatele) - Kopie katastrální mapy z dálkového náhledu do katastru nemovitostí, k.ú. Stachovice, okr. Nový Jičín, stav k datu 4.8.2016 (podklad zpracovatele) - Usnesení Exekutorského úřadu Brno - město, soudní exekutor JUDr. Vít Novozámský, č.j. 056 EX 1727/12 - 81 ze dne 21.6.2016, o ustanovení znalce - Exekuční příkaz, č.j. 056 EX 1727/12 - 11 ze dne 11.5.2012, právní moc 24.5.2012, exekuce prodejem nemovitosti povinného (kopie) - Informace z místního šetření - Předpisová základna a odborná literatura (Oddíl " A. Cena dle cenového předpisu" - Vyhláška č. 53/2016 Sb. ze dne 12. února 2016, kterou se mění vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška); Oddíl " B. Cena obvyklá" - Odhad tržní hodnoty dle Mezinárodních oceňovacích standardů IVS (The International Valuation Standards), s přihlédnutím ke standardu IVS 1 (Oceňování na základě tržní hodnoty); a další).

- Informace z www.sreality.cz, nabídka prodeje rodinných domů a z databáze obchodovaných nemovitostí ve městě Fulnek - Program NEMKALK7 - oceňování nemovitostí, AC software, s.r.o., Liberec, Jáchymovská 26

4.Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Obec: Katastrální území: Adresa nemovitosti:

Moravskoslezský Fulnek Stachovice (753246) Stachovice 121, 742 45 Fulnek, okr. Nový Jičín

Dle doloženého LV 121, k.ú. Stachovice, obec Fulnek, okr. Nový Jičín, stav k datu 16.6.2016, jsou oceňované movitosti k datu ocenění ve spoluvlastnictví 5-ti fyzických osob s vlastnictvím povinné, Vlasta Dubcová, vlastnický podíl velikosti ideální 1/2. 4.1 Omezení vlastnického práva Dle části C, omezení vlastnického práva, doloženého LV 121, k.ú. Stachovice, obec Fulnek, okr. Nový Jičín, stav k datu 16.6.2016, uvedeno: - zástavní právo smluvní ve prospěch Bokšová Helena, č.p.74, 74301 Bílov a Wüstenrot stavební spořitelna a.s. - předkupní právo ve prospěch Wüstenrot - stavební spořitelna a.s. - násobné zástavní právo exekutorské vč. zahájení exekuce, exekučního příkazu k prodeji nemovitosti a nařízení exekuce k vlastnickému podílu velikosti ideální 1/2 pro Dubcová Vlasta a podílům velikosti ideální 1/8 pro Kliment Miroslav a Kliment David. Zpracováno v programu NemKalk 7.13.7

- 3/18 -

Uvedená omezení vlastnického práva nejsou závadami, které by měly být předmětem ocenění. 4.2 Práva spojená s nemovitostí Ocenitelná práva spojená s nemovitostí nebyla zjištěna. Ve smyslu stanoveného znaleckého úkolu nejsou s nemovitostí spojena žádná ocenitelná práva a závady.

5. Dokumentace a skutečnost Technická ani jiná dokumentace k nemovitosti nebyla k dispozici. Rozměrové parametry převzaty z podkladů a zjištění při prohlídce nemovitosti. Dle podkladů a zjištění při místním šetření skutečný stav a způsob užívání nemovitosti nejsou v rozporu s právním stavem dle evidence v katastru nemovitostí. Povinný jako spoluvlastník nemovitosti (vlastnictví podílu velikosti ideální 1/2) v domě obývá přízemí (1.NP).

6. Celkový popis nemovitosti Jde o solitérní rodinný dům s navazující hospodářskou přístavbou ve zhoršeném stavu (na p.č. 429/2 a 429/1), která ale není součástí ocenění stéjně jako pozemky na nichž se nachází. Dům je trvale obydlený povinnou v přízemí, zatím co patro je dlouhodobě s nedokončenou rekonstrukcí prováděnou jedním z dalších spoluvlasníků (dle informace při místním šetření p. Davidem Klimentem, spoluvlastnický podíl velikosti 1/8, zahájení asi 1999). RD je postavený v klasické zděné technologii, stáří odhadem 80-90 let, celkový stav mimo stř. krytiny velmi opotřebovaný, ale bez zjevných statických poruch, rozestavěné patro neobývatelné, potřebná celková modernizace. Dům je částečně podsklepený, má dvě nadzemní podlaží a půdní prostor s možností vestavby pod sedlovou střechou s polovalbou u východního štítu. Půdorys ve tvaru písmene T se vstupní patrovou verandou, samostatné vstupy do obou obytných částí. Dispozice dle informace v přízemí 4+1 s příslušenstvím a předpoklad stejné úpravy v patře (nebyl přístup). Malý suterén se nevyužívá. Dům je součástí stabilizované původní obytné zástavby v centrální části samostatné městské části Stachovice (původně samostatná obec), která tvoří JV předměstí města Fulnek lemující starou komunikaci a místní vodoteč Husí potok, centrum města asi 3 km, sídlo okresu Nový Jičín cca 15 km, sjezd z dálnice D1 asi 2 km. V místě omezená obč. vybavenost, dopravní obslužnost meziměst. autobus. dopravou, zastávka cca 200 m nebo vlakem na regionální trati Suchdol n/Odrou - Fulnek, zastávka asi 500 m. V lokalitě je úplná technická infrastruktura vč. kanalizace. V rámci města jde o průměrnou polohu v klidné venkovské lokalitě mimo záplavové území 100 leté vody.

7. Metody oceňování Ocenění je provedeno ve smyslu definice ceny obvyklé uvedené v § 2, odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je v souladu s principy oceňování cenou obvyklou dle mezinárodních oceňovacích standardů. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Zpracováno v programu NemKalk 7.13.7

- 4/18 -

Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Obvykle užívanými metodami pro její zjištění jsou: metoda stanovení věcné hodnoty (nákladový způsob) metoda výnosová (výnosový způsob) metoda porovnávání / srovnání tržních cen tj. cen na realitním trhu (porovnávací způsob). 7.1. Metoda stanovení věcné hodnoty Věcná hodnota (časová cena) je reprodukční cena nemovitosti snížená o opotřebení. Reprodukční cena odpovídá výši nákladů, které by bylo nutno v době ocenění vynaložit na pořízení stejné nebo porovnatelné nové věci. Věcnou hodnotu staveb je třeba určit s ohledem na jejich opotřebení technické a morální. K takto zjištěné věcné hodnotě staveb se připočítává hodnota pozemků. 7.2. Metoda výnosová Výnosová metoda je založena na stanovení budoucího čistého výnosu z pronájmu tj. rozdílu mezi výnosy z pronájmu oceňovaného majetku a náklady potřebnými k jeho provozu. Jedním ze způsobů stanovení vlastní výnosové hodnoty je postup přímou kapitalizací tohoto čistého výnosu (věčná renta). Výnosová hodnota je uvažovanou jistinou, kterou by bylo nutno při stanovené úrokové sazbě uložit v bance, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z pronájmu. Metoda prosté kapitalizace tedy vychází z předpokladu stabilizovaného trvale dosažitelného čistého ročního výnosu z pronájmu jednotlivých užitných ploch v nemovitosti a tento výnos je kapitalizován příslušnou mírou kapitalizace odvozenou z reálné výnosnosti dlouhodobých státních dluhopisů, rizikové míry ukládání kapitálu do oceňované nemovitosti a míry jeho ekonomické životnosti. 7.3. Metoda porovnání Tato metoda je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu a jsou známé, alternativně jsou k prodeji na trhu nabízené. Na základě soustředění informací o porovnatelných majetcích a na znalosti a analýze trhu s porovnatelnými majetky se následnou úpravou již realizovaných resp. nabídkových cen příslušnými multiplikátory, které zohledňují rozdíly mezi oceňovaným a porovnávanými majetky, odhadne výsledná hodnota. 7.4. Aplikace metod Každá z výše popsaných metod má při stanovení tržní hodnoty nemovitosti své klady a zápory. Nejvíce preferovanou je metoda porovnání, jestliže pro její použití máme dostatečnou četnost aktuálních porovnatelných hodnot (nejlépe cen z realizovaných prodejů), protože nejvěrněji zobrazuje situaci na trhu. Druhou nejvíce používanou metodou je výnosová metoda jako jedna z výpočtových metod, která vychází z kapitalizace čistých výnosů z pronájmu. Uvedené v současné době doplňuje metoda stanovení věcné hodnoty vycházející z reprodukčních nákladů na pořízení snížených o znehodnocení vlivem opotřebení jako další z výpočtových metod. Na základě výchozí analýzy stavu, polohy, charakteru nemovitosti a účelu ocenění byla pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty) oceňovaných nemovitostí použita metoda porovnání. Jde o metodu pro daný případ nejprůkaznější s ohledem na existenci realitního trhu s daným typem nemovitostí.

Zpracováno v programu NemKalk 7.13.7

- 5/18 -

8. Hodnocení trhu Realitní trh segmentu rodinných domů lze hodnotit v rámci regionu jako přiměřeně aktivní s převisem nabídky a vcelku stabilizovanou cenovou úrovni, zatím co u stavebních pozemků pro individuální bytovou výstavbu je stav nabídky a poptávky v zásadě vyrovnaný a cenový vývoj dlouhodobě rostoucí. Obchodování v situaci nuceného soudního či exekučního prodeje (mimořádné tržní okolnosti) nelze považovat za standardní obchodní poměry na volném trhu a realizované ceny za ceny obvyklé. V daném případě je prodejnost dále komplikována skutečností, že jde o prodej pouze spoluvlastnického podílu o velikosti ideální 1/2 s tím, že omezením vlastnického práva exekucemi jsou dotčeny i dva z dalších čtyř spoluvlastnických podílů velikosti ideální 1/8.

9. Obsah 9.1 Cena dle cenového předpisu (orientační hodnota) Rodinný dům č.p. 121 s příslušenstvím a pozemky 9.2 Cena obvyklá RD s pozemky Rodinný dům č.p. 121 s příslušenstvím a pozemky (porovnávací způsob)


- 6/18 -

B. Posudek Oddíl " A. Cena dle cenového předpisu" Informační ocenění RD s pozemky dle cenového předpisu se zjednodušeným hodnocením venkovních úprav domu (přípojky inž. sítí) a vzhledem k malému rozsahu bez zohlednění trvalých porostů. Seznam oceněných položek 1 Stavební pozemek 2 Rodinný dům 3 Venkovní úpravy

1 Stavební pozemek Pozemek zastavěná plocha, součástí stavba RD, a pozemky v druhu zahrada ve funkčním celku, rovinný, tvarově nepravidelný půdorysně blízky písmenu L s 1/5 špatně využitelné plochy v podobě úzkého pruhu pozemku podél jednoho z průčelí RD. Dle ÚP stabilizovaná plocha bydlení v RD, mimo záplavové území 100-leté vody nedaleké místní vodoteče Husího potoku. Výpočet ceny stavebního pozemku neoceněného v cenové mapě stavebních pozemků podle § 4 odst. 1. Základní cena se násobí indexem cenového porovnání podle vzorce ZCU = ZC x I, kde ZCU ZC I

základní cena upravená stavebního pozemku, základní cena stavebního pozemku, index cenového porovnání zjištěný podle vzorce I = IT x IO x IP,

IT Pi

index trhu se určí podle vzorce IT = P6 x (1 +  Pi), hodnota kvalitativního pásma i-tého znaku indexu trhu z přílohy č. 3 tabulky č. 1,

IO Pi

index omezujících vlivů se určí podle vzorce IO = 1 +  Pi, hodnota kvalitativního pásma i-tého znaku indexu omezujících vlivů z přílohy č. 3 tabulky č. 2,

IP Pi

index polohy se určí podle vzorce IP = P1 x (1 +  Pi ), hodnota kvalitativního pásma i-tého znaku indexu polohy podle přílohy č. 3 tabulky č. 3 nebo 4.

Základní cena stavebního pozemku pro obce nevyjmenované v příloze č. 2 v tabulce č. 1 se podle § 3 písm. b) určí podle vzorce ZC = ZCv x O1 x O2 x O3 x O4 x O5 x O6, kde ZC ZCv O1 O2 O3 O4 O5 O6

základní cena stavebního pozemku, základní cena stavebního pozemku uvedená v příloze č. 2 tabulce č. 1, hodnota kvalitativního pásma znaku velikosti obce, ve které se stavební pozemek nachází, uvedený v příloze č. 2 v tabulce č. 2, hodnota kvalitativního pásma znaku hospodářsko-správního významu obce, ve které se stavební pozemek nachází, hodnota kvalitativního pásma znaku polohy obce, ve které se stavební pozemek nachází, hodnota kvalitativního pásma znaku technické infrastruktury v obci, ve které se stavební pozemek nachází, hodnota kvalitativního pásma znaku dopravní obslužnosti obce, ve které se stavební pozemek nachází, hodnota kvalitativního pásma znaku občanské vybavenosti v obci, ve které se stavební pozemek nachází. Zpracováno v programu NemKalk 7.13.7

- 7/18 -

Vyjmenovaná obec

Nový Jičín

2

ZCv = 580,- Kč/m Znak

kvalitativní pásmo

O1 O2

I. III.

O3

V.

O4 O5

I. I.

O6

V.

Velikost obce podle počtu obyvatel: nad 5000 obyvatel Hospodářsko-správní význam obce: obce s počtem obyvatel nad 5 tisíc a všechny obce v okr. Praha-východ, Praha-západ Poloha obce: nevyjmenovaná obec o velikosti nad 5000 obyvatel a obec, jejíž katastrální území sousedí s nevyjmenovanou obcí velikosti nad 5000 obyvatel Technická infrastruktura v obci: elektřina, vodovod, kanalizace a plyn Dopravní obslužnost obce: městská hromadná doprava popřípadě příměstská doprava Občanská vybavenost obce: minimální vybavenost (obchod nebo služby – základní sortiment)

ZC = 580,- Kč/m2 x 0,85 x 0,85 x 1,00 x 1,00 x 1,00 x 0,85 = 356,- Kč/m2

hodnot a koef. 0,85 0,85 1,00 1,00 1,00 0,85

podle § 3 písm. b)

Výpočet indexu cenového porovnání Výpočet indexu trhu IT Znak číslo 1.


2.

V.

3.

II.

4.

I.*

5.

I.*

6.

III.

I.

příloha č. 3, tabulka č. 1 Pi

Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitými věcmi: poptávka nižší než nabídka Vlastnické vztahy: nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku Změny v okolí s vlivem na prodejnost nem. věcí: bez vlivu nebo stabilizovaná území Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby): negativní ideální spoluvlastnictví 5 fyzických osob Ostatní neuvedené (např. nový investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost): vlivy snižující cenu - dlouhodobě nedokončená rozestavěnost patra Povodňové riziko: zóna s nízkým rizikem povodně (území mimo tzv. 100-leté vody)

Výpočet indexu omezujících vlivů pozemku IO kvalitativní pásmo

2.

IV.

3. 4.

III. I.

I.

0,00

0,00 -0,03 -0,15

0,95

0,77

IT = 0,95 x (1 + -0,19)

Znak číslo 1.

-0,01


Geometrický tvar pozemku a velikost pozemku: nevhodný tvar, nebo velikost omezující jeho využití Svažitost pozemku a expozice: svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; ostatní orientace Ztížené základové podmínky: neztížené základové podmínky Chráněná území a ochranná pásma: mimo chráněné území a ochranné pásmo Zpracováno v programu NemKalk 7.13.7

-0,02 0,00 0,00 0,00

- 8/18 -

5. 6.

I. II.

Omezení užívání pozemku: bez omezení užívání Ostatní neuvedené: bez dalších vlivů

0,00 0,00 0,98

IO = 1 + -0,02 Výpočet indexu polohy IP Znak číslo 1.


2. 3. 4.

I. IV. I.

5.

II.

6.

VII.

7.

III.

8.

II.

9. 10. 11.

II. II. II.


Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku: rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí: rezidenční zástavba Poloha pozemku v obci: části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které jsou v obci: pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí Občanská vybavenost v okolí pozemku: v okolí nemovité věci je částečně dostupná občanská vybavenost obce Dopravní dostupnost k pozemku: příjezd po zpevněné komunikaci, s možností parkování na pozemku Osobní hromadná doprava: zastávka do 200 m včetně/MHD – dobrá dostupnost centra obce Poloha pozemku nebo stavby z hlediska komerční využitelnosti: bez možnosti komerčního využití stavby na pozemku Obyvatelstvo: bezproblémové okolí Nezaměstnanost: průměrná nezaměstnanost Vlivy ostatní neuvedené: bez dalších vlivů

0,04 -0,08 0,00 -0,01 0,01 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,96

IP = 1,00 x (1 + -0,04) I = 0,77 x 0,98 x 0,96 = 0,724

1,00

index cenového porovnání

ZCU = 356,- Kč/m2 x 0,724 = 257,744 Kč/m2 Pol. číslo 1 2 3

popis p.č. 426 - zastavěná plocha a nádvoří p.č. 427/1 - zahrada p.č. 427/2 - zahrada

Celkem

Cena vlastnického podílu

výměra pozemku [m2] 143 338 109

cena pozemku [Kč] 36 857,39 87 117,47 28 094,10

590

152 068,96

152 068,96 Kč x 1 / 2 = 76 034,48 Kč

Cena zjištěná "1 Stavební pozemek"

76 034,48 Kč

2 Rodinný dům Jde o původní venkovský dvoupodlažní rodinný dům na p.č. 426 s navazující hospodářskou přístavbou ve zhoršeném stavu (na p.č. 429/2 a 429/1), která ale není součástí ocenění stéjně jako pozemky na nichž se nachází. Dům je trvale obydlený, aktuálně pouze v přízemí (bydlí povinná se synem) vzhledem k dlouhodobě nedokončené rekonstrukci patra (neobývatelné). RD postavený v klasické zděné technologii s tl. zdiva cca 450 mm na kamenných základech je částečně podsklepený (dle info při místním šetření 1 místnost aktuálně nevyužívaná) se 2 nadzemními podlažími a půdním prostorem pod sedlovou střechou s polovalbou u východního štítu (možná vestavba), krytina skládaná betonová, klemp. konstrukce z pozink. plechu neúplné (chybí svody). Rekonstrukce patra vč. střechy zahájena asi v r. 1999 Zpracováno v programu NemKalk 7.13.7

- 9/18 -

(bankovní zástava na LV), s tím že střecha byla na rozdíl od patra dokončena. Celkové stáří domu odhadované na 80-90 let, celkový stav mimo stř. krytiny velmi opotřebovaný, prvky střednědobé životnosti dřevěná dvojitá (asi kastlová) okna, venkovní fasáda na hranici životnosti. Rozsah vnitřního vybavení se předpokládá standardní – úplné sociální zařizení, topení ústřední na tuhá paliva. V I. NP byt. jednotka 4+1 se samostatným vstupem přes verandu, která má i druhý vstup pro byt. jednotku v patře, schodiště zakřivené s beton. stupni s terasem (dílčí náhled přes vstup), do podkroví nezjištěno. Dispozice se předpokládá shodná s přízemím. Úroveň rozestavěnosti nezjištěna, předpoklad hrubá stavba bez rozvodů. Dům umožňuje dvougenerační bydlení. Celkový stavebně-technický stav bez zjevných statických poruch s nutnou celkovou modernizací bydlení v přízemí a dokončení rekonstrukce patra (interiéry nezpřístupněny). Dům je vlastními přípojkami (příslušenství) napojený na veřejný rozvod el. energie (zemní kabelová přípojka), vodovod, splašková kanalizace do jímky na pozemku (obecní kanalizace na p.č. 883 s místní komunikací), na pozemku zahrady (p.č. 427/1) plyn. Cena stavby se podle § 10 a 11 určí podle vzorce CS = CSN x pp, kde CS CSN ZCU Pmj o pp IT IP

cena stavby, cena stavby určená nákladovým způsobem podle vzorce CSN = ZCU x Pmj x (1 - o/100), základní cena upravená stavby, počet měrných jednotek stavby, opotřebení stavby, koeficient úpravy ceny stavby dle polohy a trhu, který se určí podle vzorce pp = IT x IP, index trhu podle § 4 odst. 1, index polohy podle § 4 odst. 1.

Základní cena upravená stavby se podle § 13 určí podle vzorce ZCU = ZC x K4 x K5 x Ki, kde ZCU ZC K4 K5 Ki

základní cena upravená, základní cena, koeficient vybavení stavby, koeficient polohový, koeficient změny cen.

Charakteristika stavby CZ-CC SKP Stavba Konstrukce Střecha

111 46.21.11 podsklepená do 1/2 zastavěné plochy 1. NP se dvěma nadzemními podlažími zděná šikmá či strmá

ZC = 1 975,- Kč/m3

základní cena podle přílohy č. 11

Výpočet koeficientu vybavení stavby K4 Koeficient vybavení stavby K4 se vypočte podle vzorce K4 = 1 + (0,54 x n), kde n

je součet objemových podílů konstrukcí a vybavení s nadstandardním vybavením snížený o součet objemových podílů konstrukcí a vybavení s podstandardním vybavením.

Dále platí, že a) objemový podíl přebývající konstrukce se vynásobí koeficientem 1,852 a připočte se k součtu Zpracováno v programu NemKalk 7.13.7

- 10/18 -

b)

c)

objemových podílů, je-li ve stavbě konstrukce, jejíž náklady na pořízení činí více než dvojnásobek nákladů standardního provedení, odečte se její objemový podíl příslušející standardnímu provedení jako v případě konstrukce chybějící podle bodu c) a stanoví se pro ni nový objemový podíl postupem podle bodu a), objemový podíl chybějící konstrukce se vynásobí koeficientem 1,852 a odečte se od součtu objemových podílů.

Pol. číslo 1. 2. 3. 4. 5. 6.

název konstrukce, vybavení Základy vč. zemních prací Svislé konstrukce Stropy Zastřešení mimo krytinu Krytiny střech Klempířské konstrukce

7.

Vnitřní omítky

8.

Fasádní omítky

9. 10.

Vnější obklady Vnitřní obklady

11. 12.

Schody Dveře

13.

Okna

14.

Podlahy obyt. místností

15.

Podlahy ostat. místností

16.

Vytápění

17.

Elektroinstalace

18. 19.

Bleskosvod Rozvod vody

20.

Zdroj teplé vody

21. 22.

Instalace plynu Kanalizace

23.

Vybavení kuchyní

24.

Vnitřní hyg. vybavení

25.

Záchod

zařazení konstrukce standard standard standard standard standard standard chybějící standard chybějící podstandard chybějící chybějící standard chybějící standard standard chybějící podstandard standard standard chybějící standard chybějící standard chybějící standard chybějící chybějící standard chybějící standard chybějící chybějící standard chybějící standard chybějící standard chybějící standard chybějící Zpracováno v programu NemKalk 7.13.7

objemový podíl upravený 0,071 x 0 0,223 x 0 0,084 x 0 0,052 x 0 0,032 x 0 0,008 x 65 % x 0 -0,008 x 35 % x 1,852 0,062 x 60 % x 0 -0,062 x 40 % x 1,852 -0,031 x 80 % -0,031 x 20 % x 1,852 -0,004 x 1,852 0,023 x 50 % x 0 -0,023 x 50 % x 1,852 0,024 x 0 0,033 x 60 % x 0 -0,033 x 40 % x 1,852 -0,052 x 85 % 0,052 x 15 % x 0 0,022 x 50 % x 0 -0,022 x 50 % x 1,852 0,011 x 60 % x 0 -0,011 x 40 % x 1,852 0,044 x 50 % x 0 -0,044 x 50 % x 1,852 0,041 x 65 % x 0 -0,041 x 35 % x 1,852 -0,006 x 1,852 0,030 x 65 % x 0 -0,030 x 35 % x 1,852 0,018 x 50 % x 0 -0,018 x 50 % x 1,852 -0,005 x 1,852 0,028 x 65 % x 0 -0,028 x 35 % x 1,852 0,005 x 50 % x 0 -0,005 x 50 % x 1,852 0,051 x 50 % x 0 -0,051 x 50 % x 1,852 0,004 x 50 % x 0 -0,004 x 50 % x 1,852

- 11/18 -

26.

Ostatní

standard chybějící

n=

0,036 x 50 % x 0 -0,036 x 50 % x 1,852 -0,44414

K4 = 1 + (0,54 x -0,44414) = 0,76016 K5 = 1,00 Ki = 2,137

koeficient vybavení

koeficient polohový koeficient změny cen

ZCU = 1 975,- Kč/m3 x 0,76016 x 1,00 x 2,137 = 3 208,312 Kč/m3 Obestavěný prostor Popis

výměry

1. PP 1.NP 2.NP zastřešení

35 400 400 322

obestavěný prostor [m3] 35,00 400,00 400,00 322,00 1 157,00

Obestavěný prostor celkem

3 208,312 Kč/m3 x 1 157,00 m3 = 3 712 016,98 Kč

Výchozí cena stavby

Výpočet opotřebení Výše opotřebení jednotlivých konstrukcí a vybavení v procentech se zjistí analytickou metodou podle vzorce B — x 100 x A, C kde A B C Pol. číslo 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 13.

objemové podíly konstrukcí a vybavení upravené podle skutečně zjištěného stavu v návaznosti na výpočet koeficientu vybavení K4, skutečné stáří jednotlivých konstrukcí a vybavení, předpokládaná celková životnost příslušné konstrukce a vybavení. název konstrukce, vybavení Základy vč. zemních prací - S Svislé konstrukce - S Stropy - S Zastřešení mimo krytinu - S Krytiny střech - S Klempířské konstrukce - S Vnitřní omítky - S Fasádní omítky - P Vnější obklady - X Vnitřní obklady - S Schody - S Dveře - S Okna - P Okna - S

A 0,071 / 0,76016 0,223 / 0,76016 0,084 / 0,76016 0,052 / 0,76016 0,032 / 0,76016 0,008 x 65 % / 0,76016 0,062 x 60 % / 0,76016 0,031 x 80 % x 0,46 / 0,76016 0,00 0,023 x 50 % / 0,76016 0,024 / 0,76016 0,033 x 60 % / 0,76016 0,052 x 85 % x 0,46 / 0,76016 0,052 x 15 % / 0,76016


B 86 86 86 86 16 16 86 86 40 86 86 86 16

C opotřebení [%] 130 6,17886 130 19,40685 130 7,3102 130 4,52536 80 0,84193 80 0,13681 100 4,20859 86 1,50074 - 0,00 50 1,21027 140 1,93944 100 2,24005 90 2,55582 80 0,20522

- 12/18 -

14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26.

Podlahy obyt. místností - S Podlahy ostat. místností - S Vytápění - S Elektroinstalace - S Bleskosvod - X Rozvod vody - S Zdroj teplé vody - S Instalace plynu - X Kanalizace - S Vybavení kuchyní - S Vnitřní hyg. vybavení - S Záchod - S Ostatní - S

0,022 x 50 % / 0,76016 0,011 x 60 % / 0,76016 0,044 x 50 % / 0,76016 0,041 x 65 % / 0,76016 0,00 0,03 x 65 % / 0,76016 0,018 x 50 % / 0,76016 0,00 0,028 x 65 % / 0,76016 0,005 x 50 % / 0,76016 0,051 x 50 % / 0,76016 0,004 x 50 % / 0,76016 0,036 x 50 % / 0,76016

86 86 46 56 46 36 56 26 56 56 56

100 100 50 60 50 40 60 30 60 60 60

1,24447 0,74668 2,6626 3,27212 0,00 2,36003 1,06557 0,00 2,23462 0,28503 3,13092 0,24556 2,21006 71,71781 %

Opotřebení celkem

Cena stavby po odpočtu opotřebení3 712 016,98 Kč x (100 % - 71,71781 %) = 1 049 839,70 Kč Morální opotřebení Morální opotřebení

4,00 %

Cena stavby po odpočtu morálního opotřebení 1 049 839,70 Kč x (100 % - 4,00 %) = 1 007 846,11 Kč

Výpočet koeficientu úpravy ceny dle polohy a trhu IT = 0,77

index trhu položky "1 Stavební pozemek"

IP = 0,96

index polohy položky "1 Stavební pozemek"

pp = 0,77 x 0,96 = 0,739

koeficient úpravy ceny dle polohy a trhu

Cena stavby

1 007 846,11 Kč x 0,739 = 744 798,28 Kč

Cena vlastnického podílu

744 798,28 Kč x 1 / 2 = 372 399,14 Kč

Cena zjištěná "2 Rodinný dům"

372 399,14 Kč

3 Venkovní úpravy Venkovní úpravy zastoupeny v minimálním rozsahu - přípojky voda, septik, kabelová přípojka elektro. Orientační vyhodnocení zjednodušeným postupem. Výpočet ceny venkovní úpravy podle § 18 odst. 2. Cena stavby se určí jako část z ceny stavby ve funkčním celku. Cena stavby se stanoví jako 3,50 % z ceny 372 399,14 Kč stavby ve funkčním celku 0,035 x 372 399,14 Kč = 13 033,97 Kč Cena zjištěná "3 Venkovní úpravy"


13 033,97 Kč

- 13/18 -

Rekapitulace za oddíl " A. Cena dle cenového předpisu" 1 Stavební pozemek 2 Rodinný dům 3 Venkovní úpravy

76 034,48 Kč 372 399,14 Kč 13 033,97 Kč

Celkem

461 467,59 Kč

Celková cena zjištěná podle cenového předpisu zaokrouhlená podle § 50 je slovy: čtyřistašedesátjedentisícčtyřistasedmdesát Kč.

461 470,- Kč


- 14/18 -

Oddíl " B. Cena obvyklá" Seznam oceněných položek 1 Pozemek zhodnocený stavbou - porovnávací metoda

1 Pozemek zhodnocený stavbou - porovnávací metoda Popis oceňované nemovitosti (prohlídka dostupného exteriéru) Jde o původní venkovský dvoupodlažní rodinný dům na p.č. 426 s navazující hospodářskou přístavbou ve zhoršeném stavu (na p.č. 429/2 a 429/1), která ale není součástí ocenění stéjně jako pozemky na nichž se nachází. Dům je trvale obydlený, aktuálně pouze v přízemí (bydlí povinná se synem) vzhledem k dlouhodobě nedokončené rekonstrukci patra (neobývatelné). RD postavený v klasické zděné technologii s tl. zdiva cca 450 mm na kamenných základech je částečně podsklepený (dle info při místním šetření 1 místnost aktuálně nevyužívaná) se 2 nadzemními podlažími a půdním prostorem pod sedlovou střechou s polovalbou u východního štítu (možná vestavba), krytina skládaná betonová, klemp. konstrukce z pozink. plechu neúplné (chybí svody). Rekonstrukce patra vč. střechy zahájena asi v r. 1999 (bankovní zástava na LV), s tím že střecha byla na rozdíl od patra dokončena. Celkové stáří domu odhadované na 80-90 let, celkový stav mimo stř. krytiny velmi opotřebovaný, prvky střednědobé životnosti dřevěná dvojitá (asi kastlová) okna, venkovní fasáda na hranici životnosti. Rozsah vnitřního vybavení se předpokládá standardní – úplné sociální zařizení, topení ústřední na tuhá paliva. V I. NP byt. jednotka 4+1 se samostatným vstupem přes verandu, která má i druhý vstup pro byt. jednotku v patře, schodiště zakřivené s beton. stupni s terasem (dílčí náhled přes vstup), do podkroví nezjištěno. Dispozice se předpokládá shodná s přízemím. Úroveň rozestavěnosti nezjištěna, předpoklad hrubá stavba bez rozvodů. Dům umožňuje dvougenerační bydlení. Celkový stavebně-technický stav bez zjevných statických poruch s nutnou celkovou modernizací bydlení v přízemí a dokončení rekonstrukce patra (interiéry nezpřístupněny). Dům je vlastními přípojkami (příslušenství) napojený na veřejný rozvod el. energie (zemní kabelová přípojka), vodovod, splašková kanalizace do žumpy na pozemku (obecní kanalizace na p.č. 883 s místní komunikací), na pozemku zahrady (p.č. 427/1) plyn. Pozemek jako celek je protáhlého nepravidelného tvaru, cca rovinný, v části p.č. 427/2, zahrada (109 m2), prakticky nevyužitelný. Využitelná je p.č. 247/1, zahrada (338 m2), která svým východním okrajem hraničí s místní komunikací, ze které je přes p.č. 428 (není ve spoluvlastnictví povinné, ale je ve spoluvlastnictví ostatních čtyř spoluvlastníků nemovitosti) vedený užívaný přístup k domu z poz. p.č. 429/2 (poz. v druhu zast. plocha, způsob využití společný dvůr, vlastnictví obce), který je rovněž dostupný z poz. p.č. 432/1 (ostatní plocha, manipulační plocha, vlastnictví obce) se zpevněným povrchem místní účelové komunikace navazujícího na poz. p.č. 883 s asfalt. místní komunikací. Základní parametry nemovitosti: zastavěná plocha stavbou 143 m2, podlahová plocha k bydlení odhad 2x 114 m2 (1. a 2. NP), celková podlahová plocha domu odhad 240 m2, obestavěný prostor cca 1 157 m3, pozemek 590 m2. Charakteristika nemovitosti Stavba rodinný dům samostatný Konstrukce cihlová Stav neudržovaný Vlastnictví fyzická osoba Podlaží

výměry

1. PP/suterén - částečné 1. NP/přízemí - dům Zpracováno v programu NemKalk 7.13.7

zastavěná plocha 2 [m ] 16,00 143,00

- 15/18 -

a veranda 2. NP/patro

143,00 302,00 m2

Zastavěná plocha celkem

Podlaží

výměry

podlahová plocha [m2] 12,00 114,00 114,00

1. PP částečné (sklepy) 1. NP 4+1 s příslušenstvím 2. NP v rekonstrukci

240,00 m2

Podlahová plocha celkem

Podlaží

výměry

obestavěný prostor

[m3] 35,00 400,00 400,00 322,00

1. PP 1. NP 2. NP zastřešení

1 157,00 m3

Obestavěný prostor celkem

Pozemky Pol. pozemek číslo 1 stavební pozemek, p.č.426 2 zahrada ve funkčním celku, p.č.427/1 3 zahrada ve funkčním celku, p.č.427/2 Celkem

výměra

[m2] 143 338 109 590

Porovnávací nemovitosti: 1. Solitérní rodinný dům, Fulnek, Stachovice – sousedství oceňované nemovitosti, centrální část místní části, mimo hl. průjezdní komunikaci, konstrukce zděná, nepodsklepený, 2 np se sedlovou střechou, dispozice nespecifikována - odhad 2x 4+1, možnost půdní vestavby, stav původní s dřev. dvojitými okny a dřev. prkennou podlahou, vybavení standardní s ÚT na tuhá paliva (kotel zánovní), stáří odhadem 70-90 let, celkový stav průměrný – vhodný k rekonstrukci/modernizaci, přípojka elektro a vody, plyn na pozemku, splaš. kanalizace do jímky na pozemku, zast. plocha (ZP) 180 m2, podl. plocha (PP) bytová/celková 248/268 m2, pozemek (P) 1 347 m2 rovinný, nabídka 08/2016 890 000 Kč, tj. á 3 589 Kč/m2 byt. plochy; porovnání: poloha srovnatelná, stav celkově cca srovnatelný, cca srovnatelné vybavení, mírně větší obytná a celk. plocha, tvarově lepší a větší pozemek. 2. Solitérní rodinný dům s hospodářskou přístavbou, Fulnek, Hořejší Kunčice – centrální část odloučené místní části cca 6 km od centra města, klidná venkovská lokalita, konstrukce zděná, nepodsklepený, přízemní, sedlová střecha s volným půdním prostorem, dispozice 3+1, stáří 94 let, stav průměrný běžně udržovaný (2008 nová plech. krytina obytné části), standardní vybavení (koupelna, WC) s lokálním vytápěním na tuhá paliva, přípojka elektro, vodovod, vlastní studna, jímka, příslušenství stodola 80 m2, ZP domu 233 m2 vč. hosp. části, Zpracováno v programu NemKalk 7.13.7

- 16/18 -

OP 1 506 m3, P 1 083 m2 rovinný, PP 83/143 m2, prodej 08/2014, 840 000 Kč tj. á 10 120 Kč/m2 byt. plochy; porovnání: poloha horší, stav srovnatelný až mírně lepší, mírně horší vybavenost RD ale celkově spíše lepší (příslušenství mimo dům), byt. plocha celkem asi 1/3 při cca 1/2 celkové, lepší větší pozemek. 3. Rodinný dům, Bílov – venkovský typ, v zástavbě málé obce v blízkosti Bílovce, kostrukce zděná, částečně podsklepený, 1 np se sedlovou střechou, dispozice 4+1, vybavení standardní s plynovým ÚT a možností přechodu na tuhá paliva, stáří asi 60-80 let, stav dobrý po nedávné dílčí modernizaci – plast. okna, nově podlahy a vybavení kuchyně, kompletní přípojky inž. sítí z veřejných řadů, příslušenství kůlna na nářadí na zahradě, ZP 120 m2, P 530 m2 mírně sklonitý, PP 100/120 m2, nabídka 8/2016, 1 050 000 Kč tj. á 10 500 Kč/m2 byt. plochy. porovnání: poloha celkově lepší, stav lepší s mírně lepší vybaveností vč. příslušenství mimo dům, cca 1/2 byt. i celková plocha, srovnat. velikost pozemku. 4. Solitérní rodinný dům s hospodářskou přístavbou, Odry, Kaménka – klidná venkovská lokalita centra odloučné měst. části cca 10 km od města, konstrukce zděná, částečně podsklepený, 1 np s částečně obyt. podkrovím pod sedlovou střechou na vysoké podezdívce s možností rozšíření obyt. vestavby, dispozice 4+1 mezonetový (1 pokoj v podkroví), odhad stáří 70-90 let, stav průměrný, poslední užívání jako základna mysliveckého sdružení, v hosp. přístavbě garáž a sklad. prostory, stav průměrný, vybavení standard s lokálním topením na tuhá paliva, přípojky elektro, vodovod a vlastní studna, jímka, ZP cca 300 m2, P cizí (obec) 1 045 m2 zast. plocha a nádvoří, mírně sklonitý, PP 140/250 m2, nabídka 8/2016, 669 000 Kč a možnost koupě přilehlých poz. cca 2 370 m2 / 100 tis. Kč tj. celkem á 5 493 Kč/m2 byt. plochy; porovnání: poloha celkově mírně horší, stav cca srovnatelný, vybavení cca srovnat. s lepším příslušenstvím mimo dům, velikost byt. pl. cca 1/2, celkově srovnat. plochy, horší pozemek – cizí v nájmu od obce (při koupi poz. lepší). 5. Solitérní rodinný dům hospodářskou přístavbou, Kujavy – venkovská zástavba centrální části nevelké obce cca 4 km od Fulneku, konstrukce zděná, patrový, částečně podsklepený, střecha sedlová, dispozice 2x 3+1 á 110 m2, dvougenerční bydlení se společným vstupem veranda, bj. ve 2. NP z r. 1999, stavba z r. 1930, standard vybavení s plynovým ÚT (kotel na tuhá paliva nefunkční), stav dobrý průběžně udržovaný – 2009 plast. okna a otopná tělesa přízemí, přípojky elektro, vodovod, plynovod, jímka, příslušenství hospodářská přístavba s dílnou, garáží, na zahradě dřev. kůlna a pergola, ZP cca 300 m2 vč. přístavby, P 1 733 m2 mírně sklonitý, PP 220/250 m2, nabídka 8/2016 (insolvence), 1 450 000 Kč tj. á 6 591 Kč/m2 byt. plochy; porovnání: poloha cca srovnatelná, stav a vybavenost výrazně lepší vč. příslušenství mimo dům, cca srovnat. velikost byt. a celkové plochy, násobně větší pozemek s výrazně lepší využitelností. 6. Řadový rohový rodinný dům s hospodářskou přístavbou, Fulnek, Jerlochovice – souvislá uliční zástavba u hl. průjezdní komunikace v centrální části městské části cca 1,2 km od centra města, dispozice 4+1, půdorys ve tvaru L, konstrukce zděná, jednopodlažní, částečně podsklepený, sedlová střecha se starou krytinou (pálená taška), stáří odhad 80-90 let, stav ve fázi nedokončené rekonstrukce (pokoj, sociální zařízení) započaté 2011, ale dům vyžaduje rozsáhlejší stavební úpravy a modernizaci (podlahy v místnostech betonový potěr a dřevěná prkna, okna dřevěná dvojitá), vytápění ústřední na pevná paliva, přípojky vodovod, elektřina 220/380 V, septik, příslušenství zděná hosp. budova cca 95 m2, ZPrd cca 210 m2 vč. přístavby, P 571 m2 cca rovinný v tom zahrada 72 m2, PP cca 120/180 m2, nabídka 8/2016, 590 000 Kč tj. á 4 917 Kč/m2 plochy k bydlení. porovnání: poloha cca srovnatelná, celk. stav srovnatelný až mírně horší, vybavenost srovnat. u RD vč. příslušenství mimo dům lepší, cca 1/2 velikost byt. a 2/3 celkové plochy, velikostně srovnat. pozemek s horší využitelností (vnitřní dvůr).


- 17/18 -

Vyhodnocení porovnání: Název

1.

2.

3.

Kporovnání = polohy*stavu*vybavení*velikosti*typ obchodu 2x3+1 Stachovice, sousedství, neobydleno, nabídka 0,85

Výchozí cena (VC) Kč Jednotková cena (JC) Kč/m2 890 000

248,00

3 050

1,00

840 000

83,00

5 060

1,00

1 050 000

100,00

5 250

1,00

769 000

140,00

4 120

1,00

1 450 000 3 427

220,00 1,00

590 000

180,00

2 950

1,00

3+1 Hořejší Kunčice, rekreační užívání, prodej 0,50 4+1 Bílov, nabídka 0,50

4.

4+1 Odry, Kaménka, pozemek - odkup 100 tis. započtený, nabídka 0,75

5.

2x3+1 Kujavy, insolvence, nabídka 0,52

6.

3+1 Fulnek, Jerlochovice, v rekonstrukci, nabídka 0,90

Množství (M) m2 Váha (V)

kde JC = (VC / M) × Kporovnání Kp > 1 porovnávaná nemovitost horší než oceňovaná Kp < 1 porovnávaná nemovitost lepší než oceňovaná Minimální jednotková cena za m2: Průměrná jednotková cena za m2 (∑ (JC × V) / ∑ V): Maximální jednotková cena za m2

2 950,- Kč 3 976,- Kč 5 250,- Kč

Odhadovaná jednotková cena hodnocené nemovitosti

3 500,- Kč

Počet jednotek oceňované nemovitosti (m2) Porovnávací hodnota (zaokrouhleno)

228,00 228*3 500

Vlastnický podíl 1/2 (zaokrouhleno) Korekce obchodovatelnosti podílu cca 0,875 (zaokrouhleno)

800 000,- Kč 400 000,- Kč 350 000,- Kč

Rekapitulace za oddíl " B. Cena obvyklá" 1 Pozemek zhodnocený stavbou - porovnávací metoda

350 000,- Kč

Odhad ceny obvyklé (tržní hodnoty) činí slovy: třistapadesáttisíc Kč

350 000,- Kč


- 18/18 -

C. Závěrečná rekapitulace Celkem za oddíl " A. Cena dle cenového předpisu (informační)" slovy: čtyřistašedesátjedentisícčtyřistasedmdesát Kč

Celkem za oddíl " B. Cena obvyklá (tržní)" slovy: třistapadesáttisíc Kč

461 470,- Kč

350 000,- Kč

Cena obvyklá nemovitostí, pozemek p.č. 426, součástí RD č.p. 121 a dále pozemky p.č. 427/1 a 427/2, spoluvlastnický podíl id. ½, LV č. 121, k.ú. Stachovice, obec Fulnek, okr. Nový Jičín, vč. příslušenství je 350 000,- Kč (slovy: třistapadesáttisíc Kč). Cena závad - ocenitelná závada nebyla zjištěna Cena práv - ocenitelné právo nebylo zjištěno

V Ostravě dne 11.08.2016

Ing. Petr Chlebík Urxova 490/8 708 00 Ostrava - Poruba

D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Ostravě ze dne 13.4.2006 č.j. Spr. 1792/06 pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 10-104/2016 ve znaleckém deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle účetního dokladu č. 1013/2016.

E. Přílohy Exekuční příkaz č.j. 056 EX 1727/12 - 11 2x A4 LV 121, k.ú. Stachovice, obec Fulnek, stav ke dni 16.6.2016 15x A4 Otisk katastr. mapy z dálkového náhledu, k.ú. Stachovice, stav k datu 4.8.2016 1x A4 Fotodokumentace RD Stachovice 1x A4 Mapa širších vztahů Stachovice 2x A4 Zpracováno v programu NemKalk 7.13.7

2016

Recommend Documents