2016

Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č.1505/123/2016 Typ nemovitosti Účel ocenění

Rodinný dům bez nebytových prostor bez garáže v současném stavu určení obvyklé ceny nemovitosti (spol. podíl id. 1/2)

Předmět ocenění Budova RD č.p. 35, LV č. 223 součást pozemku parc.č. St. 32 pozemek parc.č. St. 32, LV č. 223, podíl 1/1 (272 m2, zastavěná plocha a nádvoří) pozemek parc.č. 488/2, LV č. 223, podíl 1/1 (71 m2, zahrada) pozemek parc.č. 488/6, LV č. 223, podíl 1/1 (4588 m2, ovocný sad) včetně příslušenství Adresa Kraj Jihočeský kraj Kat. území Plešovice Část obce dle LV Plešovice

Obec Ulice

Zlatá Koruna Plešovice

Počet obyvatel 747 č.p. 35

Objednatel odhadu Exekutorský úřad Český Krumlov JUDr. Marek Frank Tovární č.p. 197 381 01 Český Krumlov ČESKÁ REPUBLIKA Vlastnictví Stejný vlastník všech nemovitostí

Tel. E-mail IČ DIČ

Lancík Ivan - Český Krumlov, náměstí Svornosti - Vnitřní Město 1, ČESKÁ REPUBLIKA, RČ Lancíková Anna - Zlatá Koruna, Plešovice 35, ČESKÁ REPUBLIKA, RČ 345326/059

Zpracováno pro

exekutora

Vypracoval Licence číslo

Ing. Lukeš Miroslav Hřbitovní 603 381 01 Český Krumlov email: [email protected]

0845

Počet stran textu 7

Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha

159 m2

1/2 1/2

Dne Ke dni Prohlídka dne

tel: 733 698996 Počet stran příloh

380 711 410 [email protected] 662 54 132 CZ7412231882

26.5.2016 9.5.2016 9.5.2016

11

11 000 Kč/m2

1 749 000 Kč

875 000 Kč Osmsetsedmdesátpět tisíc Kč

Obvyklá cena - současný stav – spol. podíl id. 1/2

Komentář k ceně Do nemovitosti nebyl umožněn vstup, informace získány z místního šetření, dálkového náhledu do KN !!!

-1-

Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti + rozsáhlý pozemek - stavba v neudržovaném stavu Vyhodnocení rizik ANO ANO ANO ANO ANO ANO

REET

ANO

Věc nemovitá je řádně zapsána v katastru nemovitostí Právní stav umožňuje zřídit zástavní právo (vzniklá věc) Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací Průběh výstavby odpovídá projektové dokumentaci Je zajištěn přístup k věci nemovité přímo z veřejné komunikace Zástavní právo zapsané na LV K nemovitosti jsou omezena vlastnická práva - viz. odd. C) výpisu z KN, LV 223. Zástavní právo smluvní - není zohledněno v obvyklé ceně nemovitosti

NE NE NE NE ANO

Právní zánik stavby Stavba na cizím pozemku Dočasná stavba Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví Probíhající obnova operátu Změna výměr obnovou operátu - bez vlivu na obvyklou cenu nemovitosti

NE ANO

Přestavek Plomba Objekt je dotčen změnou právního vztahu: V-1955/2016, V-1956/2016, V-2244/2016

NE NE NE NE NE NE ANO

Přídatné spoluvlastnictví Věc nemovitá situována v záplavovém území Věc nemovitá v území s ekologickou zátěží Věc nemovitá v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) Věc nemovitá v území s přírodními riziky Ztížený přístup k věci nemovité Umístění věci nemovité v chráněném území rozsáhlé chráněné území - zohledněno v obvyklé ceně nemovitosti

NE ANO

Umístění věci nemovité v památkové zóně Umístění věci nemovité v ochranném pásmu zemědělský půdní fond

NE NE ANO

Stavba je v demoličním pásmu Demograficky negativně zatížená lokalita Reálná břemena / věcná břemena Věcné břemeno (podle listiny) uložení vodovodního řadu, chůze a jízdy za účelem kontroly, údržby a oprav ze dne 20.5.1998 s právními účinky od 9.10.1998 - bez negativního vlivu na obvyklou cenu nemovitosti

NE NE NE ANO

Služebnosti Reálné břemeno doživotního užívání/požívání Předkupní právo Poznámky k osobě a k věci nemovité - exekuce, konkurs apod. K nemovitosti jsou omezena vlastnická práva - viz. odd. C) výpisu z KN, LV 223. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Lancík Ivan Zahájení exekuce - Lancík Ivan

NE NE NE NE NE NE NE

Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje Zajišťovací převod práva Právo stavby Nezbytná cesta Přednostní pořadí pro jiné právo Historická zástavní práva převzatá do KN Výměnek / Budoucí výměnek

-2-

NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE

Ostatní finanční omezení Nájemní smlouva Pachtovní smlouva Stavba se zhoršeným technickým stavem Stavba dlouhou dobu neužívaná Stavba dlouhou dobu rozestavěná Stavba kapacitně předimenzovaná Výhrada vlastnického práva Výhrada zpětné koupě Výhrada zpětného prodeje Koupě na zkoušku Výhrada lepšího kupce Vzdání se náhrady škody na pozemku Zákaznická základna Podzemní stavba se samostatným účelovým určením Výhrada, že upevněný stroj není součástí nemovitosti Omezení při hospodaření a nakládání s věcí nemovitou v souvislosti s poskytnutím podpory z veřejných prostředků Zákaz zcizení nebo zatížení Jiné riziko

Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu Typ Usnesení soudu Kupní cena 0 Datum 27.1.2016 Vyhodnocení Usnesení soudu o dědictví Okresní soud v Českém Krumlově 16 D-290/2015 27 ze dne 27.01.2016. Právní moc ke dni 27.01.2016. Právní účinky zápisu ke dni 02.02.2016. Zápis proveden dne 09.02.2016 - tento nabývací titul nemůže sloužit jako orientační bod pro určení obvyklé cena nemovitosti. Komentář k vadám Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu Typ Vyhodnocení Nabývací titul nebyl předložen. Komentář k vadám

Kupní cena

0

Datum

Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 223, vyhotovil Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Český Krumlov 14.4.2016. Snímek kat. mapy pro k.ú. Plešovice, vyhotovil odhadce - dálkový přístup do KN 10.5.2016. Místní šetření s pořízením fotodokumentace (do nemovitosti nebyl umožněn vstup), vyhotovil zpracovatel odhadu 9.5.2016. Usnesení, vyhotovil JUDr. Marek Frank 14.4.2016. Grafické znázornění sestavení parcel v KN, vyhotovil odhadce - nahlížení do KN 10.5.2016. Datum předání kompletních podkladů 10.5.2016 Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 223, vyhotovil Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Český Krumlov 14.4.2016. Snímek kat. mapy pro k.ú. Plešovice, vyhotovil odhadce - dálkový přístup do KN 10.5.2016. Místní šetření s pořízením fotodokumentace (do nemovitosti nebyl umožněn vstup), vyhotovil zpracovatel odhadu 9.5.2016. Usnesení, vyhotovil JUDr. Marek Frank 14.4.2016. Grafické znázornění sestavení parcel v KN, vyhotovil odhadce - nahlížení do KN 10.5.2016. Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Zlatá Koruna patří územně do okresu Český Krumlov a náleží pod Jihočeský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Český Krumlov. Obec Zlatá Koruna se rozkládá asi sedm kilometrů severovýchodně od Českého Krumlova. Počet trvale žijících osob této středně velké vesnice se pohybuje kolem čísla 720 obyvatel. Protéká zde Vltava. Zlatá Koruna se dále dělí na tři části, konkrétně to jsou: Plešovice, Rájov a Zlatá Koruna. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost, ...

-3-

Umístění v obci odloučená část obce Okolní zástavba zástavba RD Pro využití volného času je v obci k dispozici koupaliště, sportovní hřiště a stadion. Dále bychom v obci našli knihovnu, kostel a hřbitov. V obci Zlatá Koruna má ordinaci jeden praktický lékař. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Vesnicí prochází železnice a je zde i železniční stanice. Kompletní v Českém Krumlově ve vzdálenosti cca 7 km. Pracovní příležitosti - dojíždění do Českého Krumlova, do Českých Budějovic, do Kaplice. Dopravní dostupnost - po místní komunikaci II. třídy směr Český Krumlov - Křemže. V místě zastávka ČSAD a vlak.zastávka s více jak 4-mi spoji denně směr Český Krumlov Oceňovaná nemovitost se nachází v odloučené části obce Plešovice v místě s místním názvem V Zátiší. V pěší dostupnosti se nachází zastávka ČSAD a ČD. Dojezdová vzdálenost do správního centra (Krajské město) Hromadná doprava - četnost spojů dostatečná frekvence spojů v průběhu celého dne Nákupní možnosti dostupné v místě Ne

24 Km

Informace o nemovitosti Nebyl umožněn vstup do nemovitosti, ale dle dostupných informací se jedná o nepodsklepený rodinný dům s jedním nadzemním podlažím a s využitelným podkrovím. Rodinný dům byl postaven před cca 101 lety a před a cca před 49 lety bylo přistavěno sociální zařízení (koupelna s WC). Rodinný dům je zděný a střecha je sedlová. Dispozice : 1.NP - chodba, sklad, předsíň s kotlem etážového topení, koupelna s WC, spíž, kuchyně, 3 pokoje a 2 verandy. Podkroví - 3 účelové místnosti. Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z veřejné komunikace parc.č. 590/1 ve vlastnictví Česká republika - právo užívání pro Správa a údržba silnic. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti Počet PP 0

Počet NP

Počet bytových jednotek

1

Počet podkroví

1

1

RD je rozdělen dle zákona 72/1994 SB.

Rodinný dům je v současném stavu běžně uživatelný a obyvatelný Příslušenství Stavba dřevník

165 m2

Zastavěná plocha 1.NP Ne

Ano Výměra [m2] Stáří [roků] 38.1 41

Popis Volně stojící dřevník, pilířové zdivo s výplní dřevěných stěn

Technický stav Budova RD

Stav průměrný Stáří roků Opotřebení odhadem Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na životnost stavby

odhadem 101 50 % nevykazuje

Nákladová cena (stavba bez opotřebení) Obestavěný prostor 700 m3 Cena

5 000 Kč/m3

Cena celkem

3 500 000 Kč

Pozemky Pozemky tvořící funkční celek se stavbou Výměra 4 931 m2 Cena pozemků

175 Kč/m2

Cena celkem

863 000 Kč

Inženýrské sítě Elektro Voda ze studny Kanalizace do žumpy Kanalizace do vlastní ČOV Plyn ze zásobníku

napojeno není napojeno není není

Popis provedení budovy Konstrukce Provedení základy a zemní z prostého betonu práce

Voda z řadu Kanalizace do řadu Kanalizace do septiku Plyn z veřejného rozvodu Dálkové vytápění

Konstrukce svislé konstrukce

-4-

napojeno není není není není

Provedení zděné ze smíšeného zdiva v tloušťce 60 cm ???

vodorovné konstrukce, stropy krytina střech

dřevěné z kulatiny ???

konstrukce střechy

sedlová s krovem dřevěným

betonová tašková

pozinkované

úpravy vnitřních povrchů vnitřní obklady dveře a vrata povrch podlah

vápenná omítka obklad keramický ??? vchodové dřevěné PVC ???

klempířské konstrukce úpravy vnějších povrchů schody okna vytápění

elektroinstalace vč. bleskosvodu vnitřní kanalizace ohřev teplé vody

světelný rozvod

vnitřní vodovod

svislé a vodorovné potrubí bojlerem ???

vnitřní plynovod ost.vnitř.vybavení (výtahy, VZT,EPS a pod.)

Počet koupelen Vybavení koupelny vana, umyvadlo ???

1

Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny

omítka ze škrábaného břizolitu dřevěné ??? dřevěná zdvojená ústřední s kotlem na pevná paliva ??? rozvod studené a teplé ??? chybí rozvody antén ???

Počet kuchyní 1 Vybavení kuchyně kuchyňská linka, sporák kombinovaný, lednice s mrazákem ??? Ne

Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny

Počet samostatných WC

1

Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) PENB k dispozici Ne PENB zákonná povinnost Ne 1.NP - výčet místností chodba, sklad, předsíň,koupelna s WC,spíž,kuchyně 3 x pokoj

plocha koeficient KZp započit. plocha 60.00 m2 1.0 60.00 m2 60.00 m2 1.0 60.00 m2 120.00 m2

Součet ploch za podlaží 1.Podkroví - výčet místností 3 x účelová místnost

120.00 m2

plocha koeficient KZp započit. plocha 39.00 m2 1.0 39.00 m2 39.00 m2

Součet ploch za podlaží

39.00 m2

Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: internet, datum změny inzerátu 12.6.2015 Konstrukční provedení Smíšené zdivo Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP Podlahová plocha 80.0 m2 Celková výměra všech pozemků Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena

1 400 000 Kč 0 % 1 400 000 Kč

45.0 m2 628.0 m2 17 500 Kč/m2 17 500 Kč/m2

Porovnání s nemovitostí oceňovanou Objektu k bydlení č.p. 10 obec Zlatá Koruna, který je součástí pozemku p.č. St. 53 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 45 m2 a dále garáže bez č.p./č.e., která je součástí pozemku p.č. St. 54 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 47 m2 a dále jiné stavby bez č.p./č.e., která je součástí pozemku p.č. St. 129 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 22 m2 a dále pozemku p.č. 105/2 - zahrada o výměře 169 m2 a pozemku p.č. 106/2 - zahrada o výměře 345 m2, vše vedené v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrálního pracoviště Český Krumlov pro obec Zlatá Koruna a k.ú. Zlatá Koruna na listu vlastnictví č. 536. Oceňovaná nemovitost je řadový rohový rodinný dvoupodlažní dům bez využitelného podkroví se sedlovou střechou situovaný na východním svahu Vltavského údolí ve starší zástavbě. V přízemí se nachází zádveří, pokoj, kuchyně a koupelna s WC. Ve druhém patře se nachází chodba a 2 x pokoj. Základy jsou kamenné. Svislé nosné zdivo je cihelné. Dům je po částečné rekonstrukci z roku 2010. Nová krytina střechy, přelaťování, nový komín, odpady, rozvody elektřiny, ústředního topení a vody. Plyn je do domu zaveden, ale nevyužit. Okna původní, dřevěná, špaletová v dobrém stavu. Orientace jihovýchodní. K nemovitosti náleží samostatně stojící garáž (16m2) se dvěma skládky (původně prádelna a dřevník.), na kterou navazuje menší zahrada (169m2) s dílnou a letním posezením s krbem (jiná stavba bez č.p./č.e.) o zast. ploše do 25 m2. Přes cestu je pak ve svahu větší terasovitá zahrada (345m2).

-5-

2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: Sreality, datum změny inzerátu 6.5.2016 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 2 Podlahová plocha 105.0 m Celková výměra všech pozemků Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena

1 449 000 Kč 10 % 1 304 000 Kč

130.0 m2 280.0 m2 13 800 Kč/m2 12 400 Kč/m2

Porovnání s nemovitostí oceňovanou Rodinný dům s garáží a dvorkem v obci Dolní Třebonín. Celková plocha pozemků 280 m2, zastavěná plocha 130 m2. Částečně podsklepený jednopodlažní dům s podkrovím a velkou půdou s možností přístavby další obytné plochy v podkroví. U domu je garáž a technické stavby – dílna + kůlna, dvorek a malá zahrádka 30 m2 za domem. Bytová jednotka 3+kk, 91 m2 s koupelnou, WC. Vlastní studna s pitnou vodou, možnost napojení vodovodní řad cca 10 m, kanalizace, el. 230/400V. Vytápění je řešeno novými krbovými kamny s výměníkem a rozvody po celém domě, je provedena částečná výměna původních oken za plastová. Dolní Třebonín je aktivní obec s veškerou vybaveností (MŠ, ZŠ, obchody, pošta, lékař, sběrný dvůr), snadnou dostupností a pravidelným autobusovým spojením do Českých Budějovic (15km) do Českého Krumlova (9km).

3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: Sreality Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP Podlahová plocha 120.0 m2 Celková výměra všech pozemků Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena

1 949 000 Kč 10 % 1 754 000 Kč

Porovnání s nemovitostí oceňovanou

-6-

144.0 m2 2457.0 m2 16 200 Kč/m2 14 600 Kč/m2

Rodinný dům o dispozici 3+1 v Českém Krumlově, městské části Plešivec. Dům se zastavěnou plochou 144 m2 se nachází u hlavní komunikace směrem na Větřní. Ve zvýšeném 1. NP je bytová jednotka o dispozici 2+1 se sociálním zařízením, v podkroví pak další pokoj upraven pro bydlení. V domě částečně vyměněná nová plastová protihluková okna a dlažba, jinak je objekt určen ke kompletní rekonstrukci. Vytápění zajištěno lokálními kamny na tuhá paliva. Dům je částečně podsklepen. K domu patří pozemek o ploše 2 313 m2 který je součástí převislého skalního útvaru.

Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Stanovená cena za 1m2 v oceňované nemovitosti

12 400 - 17 500 Kč/m2

1 304 000 - 1 754 000 Kč 11 000 Kč/m2

Obvyklou cenu rodinného domu č.p. 35, obec Zlatá Koruna zapsaného na LV č. 223 v katastrálním území Plešovice včetně pozemků p.č. St. 32, p.č. 488/2 a p.č. 488/6, vše zapsané na LV č. 233 v katastrálním území Plešovice odhaduji na základě porovnání s cenami srovnatelných nabízených nemovitostí v dané lokalitě a na základě porovnání technických stavů nemovitostí včetně rozloh pozemků, občanské vybavenosti a dopravní obslužnosti za předpokladu nadhodnocení nabízených nemovitostí o cca 10% na 11.000 Kč/m2 užitné plochy, tj. 1.750 mil.Kč. Spoluvlastnický podíl id. 1/2 nemovitosti povinného Ivana Lancíka ve výši 875 tis. Kč. Vypracoval Licence číslo 0845

Ing. Lukeš Miroslav Hřbitovní 603 381 01 Český Krumlov

podpis

-7-

Obvyklá cena jednotlivých práv a závad Seznam oceněných položek (exekuční řízení se nezapočítává do obvyklé ceny práv a závad)

Povinný ve lhůtě stanovené v příslušném usnesení znalci nesdělil žádné informace dle čl. VI. předmětného usnesení, při místním šetření nebyla tato práva a závady zjištěny a z aktuálního LV vyplývá věcné břemeno uložení vodovodního řádu , chůze a jízdy za účelem kontroly, údržby a oprav ze dne 20.5.1998 pro Obec Zlatá Koruna. Dle mého názoru věcné břemeno nemá žádný vliv na výslednou obvyklou cenu nemovitostí, které toto věcné břemeno zatěžuje. Toto věcné břemeno nezaniká změnou vlastnických práv na oceňovaných nemovitostech a vzhledem k charakteru věcného břemena (chůze, jízdy za účelem kontroly, údržby a oprav) nelze žádat o zrušení tohoto věcného břemene.

Na základě výše popsaného odhaduji výslednou hodnotu práv a závad na 0 Kč

0,- Kč.

Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 15.12.2010 č.j. Spr 1108/2010 pro obor ekonomika,odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 1505/123/2016 ve znaleckém deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle účetního dokladu : faktura č. 2016049.

V Českém Krumlově dne 26.5.2016 Jméno a adresa znalce: Ing. Miroslav Lukeš Hřbitovní 603 38101 Český Krumlov

Fotodokumentace

-8-

Pohled na RD

pohled na RD

Pohled na RD

Pohled na RD

zahrada

zahrada

-9-

Fotodokumentace - mapy

část obce Plešovice, Zlatá Koruna

Plešovice č.p. 35 - umístění nemovitosti v obci

- 10 -

- 11 -

- 12 -

- 13 -

- 14 -

- 15 -

- 16 -

- 17 -

- 18 -

- 19 -