Ing. Vladimír Hůda, MBA znalec pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí člen Komory soudních znalců ČR Praha člen České komory odhadců majetku Praha
ZNALECKÝ POSUDEK č. 11/4131/2016 o obvyklé ceně jednotky - bytu č. 49/43 v bytovém domě č.p. 48, 49 a 50 (bl. 603) včetně podílu na společných částech domu a pozemcích čís. parcel 4936/14, 4936/15 a 4936/16, k.ú. Most II, v ulici Kpt. Jaroše v Mostě, okres Most, Ústecký kraj
_________________________________________________________________________________ Ing. Vladimír Hůda, MBA, Pod Vinicí 46, 434 01 Most, IČ 13451014, tel. 476 107 700, tel. 602 447 444, fax 476 108 173 e-mail:
[email protected], http://www.eniconsult.cz
ID (Surveyor´s Report): 11/4131/2016
LV no.: 18964
Name of subject / Předmět ocenění: Jednotka (podle zákona č. 72/1994 Sb.) - byt č. č. 49/43 v bytovém domě č.p. 48, 49 a 50 na pozemcích čís. parcel 4936/14, 4936/15 a 4936/16 včetně podílu na společných částech domu a pozemcích, k.ú. Most II, v ulici Kpt. Jaroše v Mostě, okres Most, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Kpt. Jaroše 49, 434 01 Most Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, na základě Usnesení o ustanovení znalce č.j. 160 EXE 909/15-53, pro účely exekučního řízení Cost value: Věcná hodnota: Yield value: Výnosová hodnota: Comparative value: Porovnávací hodnota:
559 307 Kč
Market value Tržní hodnota
170 000 Kč
nestanovena Kč
Common price Obvyklá cena
170 000 Kč
Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců):
174 000 Kč
Number of properties: Počet objektů:
nestanoveno Kč
LAND / POZEMEK
1
Main building: Hlavní stavba:
byt č. 49/43 (jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb.)
Čísla parcel Parcel of land nr.
Appurtenances: Příslušenství:
komora, sklepní kóje
Size: Velikost
Location in the town: Poloha v obci:
obytná zóna
Type: Druh
Infrastructure: Infrastruktura
úplná
Unit price: Jednotková cena
4936/14, 4936/15, 4936/16 podíl 3973/422497 1085 m2, podíl 3973/422497, tj. 10,20 m2 zastavěná plocha a nádvoří 400 Kč/m2
MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT
LEASE / PRONÁJEM
Construction system: Konstrukční systém:
Whole property: Celá nemovitost:
m2
Office area: Kancelářské plochy:
m2
Storage area: Skladové plochy:
m2
montovaný z panelových dílců plošných
Built-up area: Zastavěná plocha:
m2
Floor area: Podlahová plocha:
39,73 m2
Built-up space: Obestavěný prostor:
m3
Other and manufacturing: Ostatní
m2
Unit price: Jednotková cena:
Kč/m2
Income: Příjem:
Kč
Cost: Náklady:
Kč
Capitalization rate: Kapitalizační míra:
%
Building finished in year Rok pořízení: Wear (average): Znehodnocení:
1983
35 %
-2-
Property right / vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 18964 je bytová jednotka č. 49/43 ve vlastnictví Zdeňka Lamberského, bytem Přivlaky 17, 438 01 Žíželice. Restricting conditions / omezující podmínky: Podle části C listu vlastnictví č. 18964 je vlastnické právo k bytu omezeno: -předkupním právem na dobu 5-ti let ve prospěch MOSTECKÉ BYTOVÉ, a.s. podle smlouvy o zřízení věcného předkupního práva ze dne 27.4.2010, právní účinky ke dni 5.5.2010 -zahájením exekucí -exekučními příkazy k prodeji nemovitosti Jiná omezení nebyla zjištěna. Real burden / věcná břemena: V části C listu vlastnictví č. 18964 není evidováno žádné věcné břemeno. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 18964 není evidováno žádné zástavní právo. Legal and structural state / stavebně právní stav: Byt je v katastru nemovitostí evidován jako jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb. se způsobem využití byt. Z dostupných informací a informací zjištěných na místě je byt užíván pro účely bydlení, tzn. v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: panelový dům - omezené možnosti parkování v okolí domu Strong points / silné stránky: - situování domu nedaleko centra města - v docházkové vzdálenosti rekreační plochy (např.: městské koupaliště, sportoviště) Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 18964 pro k.ú. Most II a obec Most, prokazující stav evidovaný k datu 23.3.2016, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro část k.ú. Most II, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ kopie prohlášení vlastníka d/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Pro provedení prohlídky oceňovaného bytu jsem se pokusil kontaktovat povinného Zdeňka Lamberského telefonicky, a to ve dnech 4.4., 5.4., 7.4. a 13.4., ve všech případech bezvýsledně. Proto jsem dne 21.4.2016 provedl prohlídku společných částí domu, v němž se jednotka nachází a při té příležitosti jsem se pokusil zastihnout povinného přímo v uvedeném bytě. V bytě byla zastižena příbuzná povinného Zdeňka Lamberského, paní Elena Zemanová, která však prohlídku interiéru bytu neumožnila. Z tohoto důvodu jsem pořídil pouze fotodokumentaci okolí domu, společných prostorů domu a vstupu do bytu. Výměry jednotlivých místností jsem zjistil z kopie prohlášení vlastníka získané na katastrálním úřadě. Stavební stav bytového domu je mi znám již z předcházejících oceňovacích prací.
-3-
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území : Název katastrálního úz mí : Kód obce : Název obce : Počet obyvatel obce : Datum stanovení počtu obyvatel : Kód okresu : Název okresu : Název kraje : Poloha v obci :
699594 Most II 567027 Most 67089 01.01.2016 CZ0425 Most Ústecký Obytná zóna
Infrastructure / infrastruktura: Město Most je významným městem Ústeckého kraje, od roku 2000 je městem statutárním s více než 67 tisíci obyvateli a rozsáhlou infrastrukturou včetně vyšší městské vybavenosti a vysokého školství. Dopravní spojení města Most je velmi dobré, státními silnicemi I/13 ve směrech Chomutov a Ústí nad Labem, I/27 ve směru Žatec – Plzeň, I/15 ve směru Litoměřice – Praha, dále tratěmi ČD Ústí nad Labem – Most – Cheb a Most – Praha. Dálková silniční doprava je vedena obchvaty mimo zastavěné území města. Město je napojeno na veškeré inženýrské sítě včetně dálkového vytápění. Property Location / poloha nemovitosti: Oceňovaný byt je situován v bytovém domě č.p. 48, 49 a 50, umístěném na pozemcích čís. parcel 4936/14, 4936/15 a 4936/16, k.ú. Most II, v ulici Kpt. Jaroše v Mostě, městské čtvrti Výsluní. Jde o lokalitu zastavěnou začátkem 80. let min. století převážně panelovými bytovými domy a stavbami občanské vybavenosti. Lokalita je dobře dostupná, nachází se nedaleko centra Mostu. Short description property / stručný popis majetku: Bytový dům č.p. 48, 49 a 50 (místně označený blok 603) je samostatně stojící budova na pozemcích čís. parcel 4936/14, 4936/15 a 4936/16, k.ú. Most II. Bytový dům má 8 nadzemních podlaží (bytové jednotky) a 1 podzemní podlaží (společné prostory, sklepní kóje). Oceňovaný byt je situován v 7. nadzemním podlaží bytového domu, v sekci č.p. 49. K bytu náleží podíl o velikosti 3973/422497 na společných částech domu č.p. 48, 49 a 50 a na pozemcích čís. parcel 4936/14, 4936/15 a 4936/16, Most II Oceňovaný byt o velikosti 2+kk sestává z chodby (6,74 m2), pokoje s kuchyňským koutem (19,00 m2), pokoje (10,52 m2), koupelny (1,91 m2), WC (0,93 m2), komory vnější (0,63 m2). Celková podlahová plocha bytu je 39,73 m2. Konstrukční řešení a vybavení (domu a bytu): Svislé nosné konstrukce bytového domu jsou montované ze železobetonových obvodových a stěnových panelů, vodorovné nosné konstrukce tvoří železobetonové stropní panely, založení stavby je na základových pasech z betonu, střecha je plochá s mírným spádem ke střešním vpustím, krytina je z asfaltových svařovaných pásů, klempířské prvky z pozinkovaného plechu, střecha je opatřena bleskosvody, schodiště jsou železobetonová prefabrikovaná s krytinou z PVC, okna jsou plastová s izolačními dvojskly, vnitřní omítky jsou štukové, vnější povrchy panelů jsou na štítech budovy opatřeny tepelnou izolací se strukturovanou omítkou. Bytový dům má vnitřní rozvod el. proudu, plynu, vody včetně teplé, kanalizace, vytápění včetně přípravy teplé vody je zajišťováno dálkově. Vybavení bytu nebylo zjištěno, byt nebyl zpřístupněn. Pro účely ocenění se předpokládá standardní vybavení, tj. sprchový kout, umývadlo, záchod, kuchyňská linka, kuchyňský sporák, vodoměry, vodovodní míchací baterie, vnitřní dveře, dále vnitřní instalace elektrického proudu, tepla, teplé užitkové vody apod. Krytina podlah se předpokládá z PVC.
-4-
Stáří a stavební stav: Bytový dům byl kolaudován v roce 1983, jeho stáří ke dni ocenění je tedy 33 let. Dům prošel částečnou rekonstrukcí, byla vyměněna dřevěná okna za plastová, obnoveny vstupní vchodové dveře, obnovena střešní krytina, obnoveny výtahy apod.. Stavební stav domu odpovídá jeho stáří a běžné údržbě. Na domě nejsou patrné statické nebo jiné vážnější stavební závady. Stav bytu nebyl z důvodu neumožnění provedení prohlídky zjištěn. Pro účely ocenění se předpokládá, že byt je v původním stavu s průměrnou údržbou.
Pozemky: K oceňovanému bytu č. 49/43 náleží podíl o velikosti 3973/422497 na pozemcích čís. parcel 4936/14, 4936/15 a 4936/16 (celková výměra 762 m2), k.ú. Most II. Pozemky jsou rovinné konfigurace, napojeny na inženýrské sítě el. proudu, vody, kanalizace a tepelných rozvodů. Pozemky jsou přístupné z okolních veřejně přístupných pozemků, které jsou ve vlastnictví Statutárního města Mostu. Tvar pozemku je patrný z kopie katastrální mapy v příloze.
-5-
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) jednotky - bytu podle zák.č. 72/1994 Sb. č. 49/43 v bytovém domě č.p. 48, 49 a 50 včetně podílu na společných částech domu a pozemcích čís. parcel 4936/14, 4936/15 a 4936/16, k.ú. Most II, v ulici Kpt. Jaroše v Mostě, okres Most, Ústecký kraj, zapsané na listu vlastnictví č. 18964 pro k.ú. Most II, obec Most u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrálního pracoviště Most, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 21.dubna 2016
170.000,- Kč Slovy: Jednostosedmdesáttisíc Kč
Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí V části C listu vlastnictví č. 18964 je evidováno: -předkupní právo na dobu 5-ti let ve prospěch MOSTECKÉ BYTOVÉ, a.s. podle smlouvy o zřízení věcného předkupního práva ze dne 27.4.2010, právní účinky ke dni 5.5.2010 -zahájení exekucí -exekuční příkazy k prodeji nemovitosti Stanovená obvyklá cena nemovité věci nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 18964. Předkupní právo zaniklo uplynutím 5-ti leté lhůty, výmaz zaniklého práva na listu vlastnictví č. 18964 není proveden. Stanovená obvyklá cena nemovité věci nezohledňuje případné dluhy související se správou domu a pozemku. Jiná rizika v souvislosti s nemovitou věcí nebyla zjištěna.
.................... vypracoval
V Mostě, dne 22.dubna 2016
-6-
ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 19.7.1976, č.j. Spr. 2641/76, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 11/4131/2016.
-7-
ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute
ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav
ID (Surveyor´s Report):
11/4131/2016
LV no.:
18964
Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Item no. Pol.č.
1
Name of "the tangible investment asset" - TIA
Build-up space
Unit price
Built-up area
Unit price
Starting price
Wear
Time price "TIA"
Comments
Název HIM
Obestavěný prostor stavby
Jednotková cena
Užitná plocha
Jednotková cena
Výchozí cena
Znehodnocení
Časová cena HIM
Komentář
m3
Kč/m3
m2
Kč/m2
Kč
%
Kč
byt č. 49/43
39,73
21 500
854 195
35,0
555 227
2 3
Buildings subtotal - Stavby mezisoučet
555 227
Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Item no.
Site no.
Type land
Acreage
Price
Total
Comments
Pol.č.
Parcelní číslo
Druh pozemku
Výměra
Cena
Cekem
Komentář
m2
Kč/m2
Kč
1 2
zastavěná plocha a nádvoří
4936/14 až 4936/16
10
400
podíl o velikosti 3973/422497
4 080
3
Lands subtotal - Pozemky mezisoučet
4 080
Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem)
559 307
Kč
Yield value - Výnosová hodnota Item no.
Pol.č.
Name
Area for lease
Lease price per sq. m.
Gross yield
Risk of loss of rent
Název
Pronajímatelná plocha
Cena za pronájem m2
Hrubý výnos
Riziko výpadku nájemného
m2
Kč/m2/year/rok
Kč/year/rok
%
Net rent
Costs total
Čisté nájemné Náklady celkem Kč
Kč
Net yield
Capitalization rate
Yield value
Comments
Čistý výnos
Kapitalizační míra
Výnosová hodnota
Komentář
Kč
%
Kč
1 2 3
Yeld value Výnosová hodnota
nebyla stanovena
Comparative value - Porovnávací hodnota Item no.
Name
Realized / offer price
Date of sale / offers
Residential / utility area
Type of unit
Unadjusted price
Rate of price adjustment
Pol.č.
Název
Realizovaná / nabídková cena
Datum prodeje / nabídky
Obytná / užitná plocha
Typ jednotky
Neupravená cena
Koeficient cenové úpravy
2
Kč
2
m
Total price of residential / utility Price per object area Celková cena obytné / užitné plochy Kč
Kč/m
Cena za objekt
Comments
Komentář
2
Kč/m
1
Most, ul. Javorová bl. 525
185 000,00
IV-16
34,00
1+1
5 441
0,80
148 000,00
4 353
1) osob. vlastnictví, panelový dům po revitalizaci, byt v původním stavu
2
Most, ul. Javorová bl. 525
160 000,00
IV-16
34,00
1+1
4 706
0,80
128 000,00
3 765
2) osob. vlastnictví, panelový dům po revitalizaci, byt v původním stavu
3
Mot, ul. Šeříková bl. 529
250 000,00
IV-16
40,00
2+kk
6 250
0,80
200 000,00
5 000
3) osob. vlastnictví, panelový dům po revitalizaci, byt v původním stavu
0,559
mil.Kč
1) nabídka, realitní kancelář Molík reality, s.r.o. Most
2) nabídka, realitní kancelář MOSTAV s.r.o. Most 3) nabídka, realitní kancelář Molík reality, s.r.o. Most
Cost Value - Věcná hodnota Yield value - Výnosová hodnota
nebyla stanovena
Comparative value - Porovnávací hodnota
0,174
mil.Kč
Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena)
0,170
mil.Kč
Byt č. 49/43 v ulici Kpt. Jaroše v Mostě
Situace oblasti
Situace lokality
Byt č. 49/43 v ulici Kpt. Jaroše v Mostě
Bytový dům č.p. 48, 49 a 50
Bytový dům č.p. 48, 49 a 50
Komunikace u domu
Komunikace u domu
Vstup do domu č.p. 49
Vstupní chodba
Vstup do bytu č. 49/43
Schodiště v domě
-2-
