2016

Znalecký posudek č. 1627-027/2016 Stanovení hodnoty jmění společnosti WEBOVIA, s.r.o.

Zhotovitel:

AP Appraisal, s.r.o. (dále též jako „Zhotovitel“) Na Vyhlídce 1891/1 251 01 Říčany IČO: 250 94 076

Zadavatel:

Soudní exekutor JUDr. Jan Fendrych (dále též jako „Zadavatel“) Exekutorský úřad Praha 2 Hradecká 3, 130 00 Praha 3

Posudek obsahuje celkem 30 stran textu včetně titulní strany a 49 stran příloh. Zadavateli se předává ve třech výtiscích.

AP Appraisal, s.r.o., se sídlem Na Vyhlídce 1891/1, 251 01 Říčany, IČ 25094076, DIČ CZ25094076 Společnost je zapsaná v Obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze, oddíl C, vložka 49156

Souhrnná zpráva ke znaleckému posudku č. 1627-027/2016 Předmět a účel znaleckého posudku Předmětem tohoto znaleckého posudku je stanovení hodnoty jmění společnosti WEBOVIA, s.r.o., se sídlem Praha 5 - Smíchov, nám. 14. října 1307/2, PSČ 150 00, IČO: 281 90 106, zapsané v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze, oddíl C, vložka 131705 (dále také jen „Společnost“) za účelem exekučního prodeje podílu v této společnosti.

Zhotovitel Znalecký posudek zpracoval znalecký ústav AP Appraisal, s.r.o. se sídlem Na Vyhlídce 1891/1 Říčany, PSČ 251 01, IČO: 250 94 076, jmenovaný znaleckým ústavem na základě žádosti a v souladu s ustanovením § 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, a ustanovením § 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb. ve znění pozdějších předpisů.

Rozhodné datum ocenění Za rozhodné datum stanovení hodnoty jmění Společnosti bylo Zadavatelem tohoto znaleckého posudku stanoveno datum 31. července 2016.

Závěr Na základě použitých podkladů a předpokladů uvedených v tomto znaleckém posudku jsme dospěli k závěru, že hodnota jmění společnosti WEBOVIA, s.r.o., se sídlem Praha 5 - Smíchov, nám. 14. října 1307/2, PSČ 150 00, IČO: 281 90 106, zapsané v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze, oddíl C, vložka 131705, stanovená metodou substanční hodnoty činí k datu ocenění 31. 7. 2016:

4 912 tis. Kč (Slovy: čtyři miliony devět set dvanáct tisíc korun českých)

Datum vypracování znaleckého posudku Znalecký posudek byl vypracován k datu 10. 11. 2016. Vybrané náležitosti znaleckého posudku, tj. otisk znalecké pečeti, podpis a znalecká doložka viz str. 30.

2

Obsah 1

NÁLEZ ................................................................................................................................... 5 1.1 1.2

2

FINANČNÍ PŘEHLED SPOLEČNOSTI ................................................................................. 7 2.2 2.3

3

Analýza výkazu zisku a ztráty ....................................................................................... 8 Shrnutí ........................................................................................................................... 9

STRATEGICKÁ ANALÝZA ................................................................................................. 10 1.1 3.1

4

Účel a předmět ocenění ................................................................................................ 5 Identifikace Společnosti k datu vyhotovení ................................................................... 5

Makroekonomická situace ........................................................................................... 10 Identifikace odvětví ...................................................................................................... 15

OCEŇOVACÍ ČÁST ............................................................................................................ 15 4.1 4.2 4.3

Výnosový přístup ......................................................................................................... 16 Metody tržní komparace .............................................................................................. 16 Majetkové metody ....................................................................................................... 17

5

VOLBA METODY OCENĚNÍ............................................................................................... 17

6

PŘECENĚNÍ SLOŽEK MAJETKU ...................................................................................... 19 6.1 6.2 6.3 6.4

Stanovení hodnoty dlouhodobého hmotného majetku ................................................ 19 Stanovení hodnoty oběžných aktiv ............................................................................. 19 Časové rozlišení .......................................................................................................... 23 Stanovení hodnoty závazků ........................................................................................ 23

7

STANOVENÍ SUBSTANČNÍ HODNOTY ............................................................................ 24

8

STANOVENÍ ÚČETNÍ HODNOTY ...................................................................................... 26

9

REKAPITULACE ................................................................................................................. 28

10 ZÁVĚREČNÝ VÝROK ......................................................................................................... 29 11 ZNALECKÁ DOLOŽKA ...................................................................................................... 30 12 PŘÍLOHY ............................................................................................................................. 31

3

Seznam tabulek Tabulka 1 Rozvaha Společnosti – aktiva ...................................................................................... 7 Tabulka 2 Rozvaha Společnosti – pasiva ..................................................................................... 8 Tabulka 3 Zkrácený výkaz zisku a ztrát ........................................................................................ 9 Tabulka 4 Aktivity Společnosti dle členění CZ-NACE ................................................................. 15 Tabulka 5 Stanovení hodnoty dlouhodobého hmotného majetku ............................................... 19 Tabulka 6 Stanovení hodnoty krátkodobých pohledávek z obchodních vztahů ......................... 20 Tabulka 7 Stanovení hodnoty krátkodobých pohledávek ........................................................... 20 Tabulka 8 Hodnota pohledávky za SJM Kyselicových ................................................................ 21 Tabulka 9 Hypotéky spojené se SJM .......................................................................................... 21 Tabulka 10 Výsledná hodnota bytů ............................................................................................. 22 Tabulka 11 Výsledná hodnota automobilů .................................................................................. 22 Tabulka 12 Výsledná hodnota pohledávky ................................................................................. 22 Tabulka 13 Stanovení hodnoty krátkodobého finančního majetku ............................................. 22 Tabulka 14 Stanovení hodnoty časového rozlišení (aktivní)....................................................... 23 Tabulka 15 Stanovení hodnoty cizích zdrojů .............................................................................. 23 Tabulka 16 Hodnota jednotlivých položek aktiv .......................................................................... 24 Tabulka 17 Hodnota cizích zdrojů a časového rozlišení ............................................................. 24 Tabulka 18 Hodnota jmění Společnosti ...................................................................................... 25 Tabulka 19 Účetní hodnota majetku ........................................................................................... 26 Tabulka 20 Účetní hodnota závazků ........................................................................................... 26 Tabulka 21 Stanovení hodnoty vlastního kapitálu Společnosti majetkovou metodou účetní hodnoty ........................................................................................................................................ 27

Seznam grafů Graf 1:Vývoj HDP ........................................................................................................................ 11 Graf 2: Vývoj inflace .................................................................................................................... 12 Graf 3: Vývoj míry nezaměstnanosti ........................................................................................... 12 Graf 4: Vývoj průměrných měnových kurzů ................................................................................ 13 Graf 5: Vývoj tempa růstu HDP v EU a Eurozóně ...................................................................... 14 Graf 6: Vývoj míry inflace v EU a Eurozóně ................................................................................ 15

4

1 Nález 1.1

Účel a předmět ocenění

Předmětem tohoto znaleckého posudku je stanovení hodnoty jmění společnosti WEBOVIA, s.r.o., se sídlem Praha 5 - Smíchov, nám. 14. října 1307/2, PSČ 150 00, IČO: 281 90 106, zapsané v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze, oddíl C, vložka 131705 (dále také jen „Společnost“) za účelem exekučního prodeje podílu v této společnosti. Ocenění bylo provedeno k datu 31. 7. 2016. Ocenění bylo provedeno metodou substanční hodnoty podle soupisu majetkové podstaty ze dne 31. 7. 2016 a dle inventáře ke stejnému datu. Do tohoto ocenění byly zahrnuty informace a podklady dostupné Zhotoviteli k datu 10. 11. 2016.

1.2

Identifikace Společnosti k datu vyhotovení

Obchodní firma: Identifikační číslo: Sídlo: Právní forma: Základní kapitál: Den zápisu do obchodního rejstříku:

WEBOVIA, s.r.o. 281 90 106 nám. 14. října 1307/2, Praha 5 – Smíchov, 150 00 Společnost s ručením omezeným 200 000 Kč 26. listopadu 2007

Předmět podnikání:

/

1.2.1

výroba, obchod a služby neuvedené v přílohách 1 až 3 živnostenského zákona Zprostředkování obchodu a služeb

Statutární orgán

Jednatel:

Mgr. Michal Kyselica, dat. nar. 28. října 1979 Zubrnicka 845/3, Praha 9 PSČ 190 00 den vzniku funkce: 21. února 2014

Jednatel:

Miroslav Kyselica, dat. nar. 29. května 1981 Nám. Gy. Széchényiho 4244/5 94001 Nové Zámky Slovenská republika den vzniku funkce: 24. června 2013

5

1.2.2 Podíly na základním kapitálu Společnosti Vlastníkem obchodního podílu o velikosti 100 % ve Společnosti odpovídající vkladu do základního kapitálu 200,000,- Kč je Mgr. Michal Kyselica. Společník:

Mgr. Michal Kyselica, dat. nar. 28. října 1979 Zubrnicka 845/3, Praha 9 PSČ 190 00

1.2.3 Činnost Společnosti Společnost Webovia s.r.o. byla založena v roce 2007 Michalem Kyselicou jako firma poskytující IT služby pro partnery a klienty. Pod IT službami je myšleno poskytování služeb IT specialistů, jako jsou softwaroví vývojáři, analytici, testeři, administrátoři, architekti, projektoví manažeři, atd. partnerům pro zajištění dostatečné personální kapacity na projektech. Délka pronájmu IT specialistů se pohybuje od 3 do 24 měsíců. Činností Společnosti bylo uspokojení poptávky po flexibilní pracovní síle na straně klienta na základě využití nabídky ze strany IT specialistů. V současnosti je ekonomická činnost Společnosti utlumena.

6

2 Finanční přehled Společnosti Finanční přehled společnosti Webovia s.r.o., je zpracován na základě účetních výkazů sestavených za období od 1. 1. 2016 do 31. 7. 2016 (dále také „sledované období“). Specifikem hospodářské činnosti Společnosti je poskytování IT služeb. 2.1.1

Analýza rozvahy

Při analýze rozvahy je hodnocena struktura majetku Společnosti a jejích zdrojů financování. Sledují se hlavní trendy charakterizující vývoj majetku a zdrojů financování oceňované Společnosti. Tabulka 1 Rozvaha Společnosti – aktiva ROZVAHA [tis. Kč]

31.7.2016

AKTIVA CELKEM

2 740

Dlouhodobý majetek

41

% Aktiv celkem

1,5%

Dlouhodobý nehmotný majetek

0

Dlouhodobý hmotný majetek

41

Dlouhodobý finanční majetek

0

Oběžná aktiva

2 660

% Aktiv celkem

97,1%

Zásoby

0

Dlouhodobé pohledávky

0

Krátkodobé pohledávky

285

Krátkodobý finanční majetek

2 374

Časové rozlišení

39

% Aktiv celkem

1,4%

Majetek Společnosti je ve sledované části roku 2016 (kdy je dlouhodobý majetek zastoupen pouze počítačem v účetní hodnotě 41 tis. Kč) tvořen převážně oběžným majetkem, který se skládá z krátkodobých pohledávek a finančního majetku. V části roku 2016 do 31. 7. dochází k značnému poklesu krátkodobých pohledávek vlivem úbytku položky jiné pohledávky a zbývající se skládají především z tržeb za prodané služby a poskytnutých záloh za nájemné a na daně. K 31. 7. 2016 má Společnost na bankovním účtu či v pokladně 2 374 tis. Kč. Aktivem Společnosti s nejvyšší hodnotou je právo vztahující se k postoupené pohledávce za společným jměním manželů (dále také „SJM“) Michala a Heleny Kyselicových, která byla postoupena na MORNINGWOOD ZWEI Ltd., registrační číslo NH96960, se sídlem Ajeltake Road, Ajeltake Island, Majuro, Marschallovy ostrovy, která následně Společnosti předá 70% dosaženého výtěžku.

7

Tabulka 2 Rozvaha Společnosti – pasiva ROZVAHA [tis. Kč]

31.7.2016

PASIVA CELKEM

2 740

Vlastní kapitál

2 451

% Pasiv celkem

89,5%

Základní kapitál

200

Kapitálové fondy

0

Rezervní fondy a ostatní fondy ze zisku

0

Výsledek hospodaření minulých let

27 759

Výsledek hospodaření běžného úč. období (+/-)

-25 508

Cizí zdroje

289

% Pasiv celkem

10,5%

Rezervy

0

Dlouhodobé závazky

0

Krátkodobé závazky

289

Bankovní úvěry

0


0

% Pasiv celkem

0,0%

Vlastní kapitál tvořil ve sledovaném období 89,5 % celkových pasiv. Nejvýznamnější položkou vlastního kapitálu tvořil výsledek hospodaření minulých let. Výsledek hospodaření běžného období v roce 2016 dosáhl ztráty - 25 508 tis. Kč, která je způsobena do značné míry postoupením jiné pohledávky v účetní hodnotě 24 840 tis. Kč. Cizí zdroje během sledovaného období tvořily pouze 10,5 % pasiv a jejich absolutní množství klesá. K 31. 7. 2016 se krátkodobé závazky skládají ze závazků z obchodních vztahů (213 tis. Kč), k institucím sociálního zabezpečení a zdravotního pojištění (4 tis. Kč), za ostatní přímé daně (2 tis. Kč), ke společníkům (7 tis. Kč) a z dohadných účtů pasivních (63 tis. Kč). Společnost během sledovaného období nedisponovala žádnými dlouhodobými závazky ani bankovními úvěry.

2.2

Analýza výkazu zisku a ztráty

Při analýze výkazu zisku a ztráty je hodnocena především struktura nákladů a výnosů v rozdělení na provozní, finanční a mimořádnou činnost a jejich vliv na celkový hospodářský výsledek Společnosti. Důležité jsou také vztahy mezi jednotlivými položkami tohoto účetního výkazu.

8

Tabulka 3 Zkrácený výkaz zisku a ztrát VÝSLEDOVKA [tis. Kč]

31. 7. 2016

Tržby za prodej zboží

0

Výkony

2 070

Tržby za prodej vlastních výrobků a služeb

2 070

Výkonová spotřeba

2 843

% Tržeb celkem

137,3%

Přidaná hodnota

-773

% Tržeb celkem

-37,3%

Osobní náklady

93

Daně a poplatky

0

Odpisy dlouhodobého majetku

0

Ostatní provozní výnosy

0

Ostatní provozní náklady

0

Provozní VH

-25 504

Výnosové úroky

0

Nákladové úroky

0

Ostatní finanční výnosy

0

Ostatní finanční náklady

4

Finanční VH

-4

% Tržeb celkem

-0,2%

VH za běžnou činnost

-25 508

Daň z příjmů za běžnou činnost

0

Mimořádný VH

0

VH za účetní období

-25 508

Hospodářskou činností Společnosti bylo poskytování IT služeb pro partnery a klienty. IT službami je rozuměno pronájem a rekrutování IT specialistů, jako jsou Java, NET, PLSQL vývojáři, Business/IT analytici, testeři, projektoví manažeři, atd. partnerům za účelem zajištění dostatečné personální kapacity na projektech. V současnosti je činnost Společnosti utlumena. Veškeré tržby Společnosti plynou z poskytování vlastních výrobků a služeb. V části roku 2016 do 31. 7. převýšila výkonová spotřeba tržby Společnosti a to nevyhnutelně vedlo k zápornému výsledku hospodaření za účetní období.

Finanční výsledek hospodaření se na celkovém

výsledku hospodaření podílí pouze zanedbatelnou měrou, a pokud má nějaký dopad, tak spíše pozitivní. Ve sledovaném období Společnost vykazuje nulový mimořádný výsledek hospodaření.

2.3

Shrnutí

Provedené zhodnocení charakterizuje hospodaření Společnosti za období od 1. 1. 2016 do 31. 7. 2016. Finanční zdraví a stabilita Společnosti se jeví velmi negativně. Společnost ztrácí schopnost generovat tržby a dosáhla záporného výsledku hospodaření. Z uvedeného finančního přehledu je patrné, že nelze pro ocenění použít výnosovou metodu.

9

3 Strategická analýza 3.1 3.1.1

Makroekonomická situace Ekonomický výkon

Podle Ministerstva financí výkonnost ekonomiky měřená reálným HDP v 1. čtvrtletí 2016 meziročně vzrostla o 2,7 % (proti 2,1 %), sezónně očištěný HDP se mezičtvrtletně zvýšil o 0,4 % (proti 0,8 %). K mezičtvrtletnímu růstu hrubé přidané hodnoty o 0,5 % nejvíce přispěl zpracovatelský průmysl a dále odvětví obchod, doprava, ubytování a pohostinství a peněžnictví a pojišťovnictví. Meziroční zvýšení HDP v 1. čtvrtletí 2016 odráželo rostoucí domácí i zahraniční poptávku. Hlavním tahounem růstu byly výdaje na konečnou spotřebu, a to jak domácností (nárůst o 2,6 %), jejíž nejdynamičtěji rostoucí složku spotřeby představovaly výdaje na statky dlouhodobé spotřeby, tak vlády (nárůst o 2,5 %), u které za navýšením stál především růst zaměstnanosti ve státní správě a zvýšení výdajů na nákupy zboží a služeb. Tvorba hrubého fixního kapitálu působila na HDP neutrálně, a její příspěvek k růstu byl tedy oproti minulému roku výrazně nižší. Tempo růstu vývozu se sice snížilo, spolu s pomalejším růstem domácí poptávky to však přispělo ke zpomalení růstu dovozu. V součtu tak bilance zahraničního obchodu se zbožím a službami růstovou dynamiku HDP nezanedbatelně zvýšila. Podle předběžného odhadu Ministerstva financí reálný HDP ve 2. čtvrtletí meziročně vzrostl o 3,0 % (proti 3,1 %) a mezičtvrtletně o 0,4 % (proti 0,7 %). Za zvýšením HDP by pak měl stát zejména růst spotřeby domácností (nárůst o 3,5 %) a zahraničního obchodu. Podle odhadů vývoz zboží a služeb vzrostl o 5,9 % (proti 5,1 %), zatímco dovoz se v návaznosti na vývoj domácí poptávky a vývozu zvýšil o 5,6 % (proti 6,2 %). V neposlední řadě na HDP pozitivně působila i spotřeba vlády, která vzrostla o 2,1%. Predikce pro rok 2016 předpokládá, že hlavním tahounem růstu by v roce 2016 měly být výdaje na konečnou spotřebu (zejména domácností, k růstu však přispěje i spotřeba vlády) a čistý vývoz. Očekává se, že reálný HDP v roce 2016 vzroste o 2,2 % (proti 2,5 %) a v roce 2017 o 2,4 % (proti 2,6 %). Spotřeba domácností, u které je v roce 2016 očekáván růst o 3,1 % a následujícím roce o 2,7 %, bude podpořena růstem reálného disponibilního důchodu, poklesem míry úspor a také optimistickým očekáváním spotřebitelů. Nárůst spotřeby vlády je v roce 2016 očekáván ve výši 2,2 % (proti 2,1 %) a v roce 2017 pak ve výši 1,6 % (beze změny). Ministerstvo financí očekává, že se vývoz zboží a služeb v roce 2016 zvýší o 5,6 % (proti 5,5 %) a v roce 2017 o 4,9 % (proti 5,9 %). Snížení růstové dynamiky oproti roku 2015 odráží především předpokládané zpomalení růstu exportních trhů i exportní výkonnosti. Na straně dovozu zboží a služeb je očekáván vliv pomalejšího růstu vývozu i slabší dovozně náročné investiční poptávky. Dovoz tak v tomto roce pravděpodobně poroste o 5,2 % (proti 5,6 %) a v roce 2017 o 5,1 % (proti 6,1 %).

10

Graf 1:Vývoj HDP

Zdroj: http://www.mfcr.cz/cs/verejny-sektor/makroekonomika/makroekonomicka-predikce/2016/makroekonomickapredikce-cervenec-2016-25705

3.1.2

Inflace

Česká ekonomika se nadále vyznačuje nízkou inflací, jejíž příčiny leží primárně ve vnějším prostředí, zejména ve výrazném poklesu ceny ropy a klesajících cenách výrobců v eurozóně. Působení domácí ekonomiky je naproti tomu hodnoceno protiinflačně. Meziroční růst spotřebitelských cen v červnu 2016 dosáhl 0,1 % (proti 0,3 %). V roce 2016 by průměrná míra inflace měla podobně jako v předchozích dvou letech dosáhnout velmi nízké hodnoty (0,5 %). Z administrativních opatření se ve spotřebitelských cenách již v 1. čtvrtletí projevilo zvýšení spotřební daně z tabákových výrobků. Ve 2. čtvrtletí došlo ke snížení ceny zemního plynu o 0,2 procentního bodu, ve 2. pololetí by mělo dojít k dalšímu zlevnění. Ve 4. čtvrtletí je pak počítáno se snížením DPH v oblasti stravovacích služeb z 21 % na 15 %. V roce 2017 by se inflace měla dále zvýšit. V současnosti není počítáno s žádnými podstatnějšími činiteli, které by měly působit protiinflačně. Pro rok 2017 je odhadováno s průměrnou mírou inflace ve výši 1,2 %.

11

Graf 2: Vývoj inflace


3.1.3

Trh práce

Trh práce se v 1. čtvrtletí 2016 vyvíjel o poznání příznivěji, než by odpovídalo pozici v hospodářském cyklu. Výrazný růst zaměstnanosti tažený kategorií zaměstnanců pokračoval – míry zaměstnanosti i ekonomické aktivity pro věkovou skupinu 15–64 let dosáhly nových historicky rekordních hodnot (71,0 %, resp. 74,3 %). Tyto faktory determinovaly růst objemu mezd a platů i průměrné mzdy. Počet zaměstnanců se v 1. čtvrtletí 2016 zvýšil o 2,8 %, zatímco počet podnikatelů poklesl o 1,8 %. Díky pokračujícím příznivým makroekonomickým podmínkám a mimořádně dobré situaci na trhu práce v první polovině roku 2016 by míra nezaměstnanosti v průměru za celý rok měla dosáhnout 4,1 % (proti 4,4 %), přičemž v roce 2017 by měla ještě nepatrně klesnout na 4,0 % (proti 4,3 %). Graf 3: Vývoj míry nezaměstnanosti


Míra ekonomické aktivity v 1. čtvrtletí 2016 meziročně vzrostla o 0,4 procentního bodu na 74,3 % (proti růstu o 0,1 procentního bodu na 74,0 %). V dalším období by měla ve směru vyšších mezd a platů kromě reálné produktivity práce působit také nízká nezaměstnanost. Postupně by 12

měla podle očekávání k růstu mezd přispívat i rostoucí míra inflace. Nová mzdová vyjednávání, nedostatek disponibilních pracovníků a očekávaný růst platů některých profesí ve veřejném sektoru by měly vytvářet další impuls pro zvýšení mezd a platů v příštím roce, pro rok 2017 je tedy předpokládán růst mezd a platů o 4,9 %. Objem mezd v 1. čtvrtletí 2016 vykázal silný růst o 5,6 % (proti 4,2 %). Robustní růst byl zaznamenán např. ve zpracovatelském průmyslu (7,4 %), informačních a komunikačních činnostech (10,3 %), či v odvětví obchod, doprava, ubytování a pohostinství (6,4 %). Průměrná mzda (podniková, přepočtená na plný úvazek) v 1. čtvrtletí 2016 vzrostla o 4,4 % (proti 3,7 %), k čemuž přispěl zejména růst mezd v podnikatelské sféře, ke zvýšení mezd však došlo i ve sféře nepodnikatelské. Průměrná nominální mzda by se mohla v roce 2016 zvýšit o 4,4 %, v roce následujícím pak o 4,7 %. 3.1.4

Měnový kurz (CZK/EUR, CZK/USD)

Měnový kurz koruny vůči euru se od změny kurzového režimu v listopadu 2013, kdy ČNB zahájila devizové intervence s cílem udržet kurz okolo hladiny 27 CZK/ EUR, většinou pohyboval v blízkosti hladiny 27,50 CZK/ EUR. Ke konci 2. čtvrtletí 2015 začal kurz v souvislosti s příznivým vývojem ekonomiky posilovat a přibližovat se k úrovni 27 CZK/EUR, poblíž které se pak udržoval v průběhu druhé poloviny roku 2015 i první poloviny roku 2016. Na konci června 2016 v souvislosti s výsledkem referenda o setrvání Spojeného království v EU koruna přechodně oslabila z hodnot těsně u 27 CZK/EUR na hodnoty kolem 27,10 CZK/EUR. Jednalo se však pouze o krátkodobý výkyv. Graf 4: Vývoj průměrných měnových kurzů


3.1.5

Hospodářský vývoj EU

1

Očekává se, že hospodářský růst v Evropě bude i nadále nevýrazný zejména kvůli zpomalení růstu klíčových obchodních partnerů. V důsledku toho se očekává jen mírný růst HDP v eurozóně v letech 2015 až 2017. Evropská komise předpokládá, že HDP eurozóny poroste o 1,6 % v roce 2016 a o 1,8 % v roce 2017 (1,7 % v roce 2015). Pokud jde o růst HPD celé EU, růst zřejmě zpomalí z loňských 2 % na 1,8 % v roce 2016 a poté opět velmi mírně zrychlí na 1,9 % v roce 2017. 1

http://europa.eu/rapid/press-release_IP-16-1613_en.htm

13

Graf 5: Vývoj tempa růstu HDP v EU a Eurozóně

Zdroj: https://www.imf.org/external/pubs/ft/weo/2016/01/weodata/index.aspx

Hospodářský růst by se měl v letech 2016 a 2017 ve většině členských států zvyšovat nebo zůstávat víceméně stabilní. Očekává se, že ekonomiky všech členských států budou v příštím roce expandovat, ale růst bude v celé EU nadále nerovnoměrný. Čistý vývoz by měl zůstat brzdou růstu v roce 2016, v roce 2017 by tomu již tak být nemělo. Z tohoto důvodu bude růst záviset na domácí poptávce: investice by se měly zvednout v příštím roce na 3,8% jak v eurozóně, tak v Evropské unii a u soukromé spotřeby se očekává mírné zhoršení, protože očekávaná inflace sníží růst reálných příjmů. Situace na trhu práce by se i nadále měla mírně zlepšovat, k tomu by měla přispět zpožděná reakce na lepší cyklické podmínky a mírný růst mezd. V některých členských státech byly v posledních letech uskutečněné reformy či opatření v oblasti fiskální politiky, což přispělo k čisté tvorbě pracovních míst. Přestože na trhu práce jsou v jednotlivých zemích rozdíly, očekává se, že nezaměstnanost v eurozóně klesne na 10,3 % v roce 2016 a poté 9,9 % v roce 2017 (v roce 2015 - 10,9 %). V EU jako celku se očekává, že nezaměstnanost poklesne z 9,4 % v roce 2015 na 8,9 % v roce 2016 a 8,5 % v roce 2017. Inflace zůstává řízena cenami energií. Ceny ropy opět začátkem roku 2016 klesly a táhly inflaci pod nulu. Očekává se, že v blízké budoucnosti se inflace bude pohybovat kolem nuly zejména z důvodu cen energií, které jsou nižší než před rokem. Vnější cenové tlaky jsou rovněž slabé, k tomu se přidává mírně posilující euro a nízké ceny světových výrobců. Inflace by mohla vzrůst výrazněji v druhé polovině letošního roku, když se ceny energií budou postupně zvedat a ceny na domácím trhu se zvýší z důvodu posílení domácí poptávky. Inflace by se měla pohybovat na úrovni 0,2 % v eurozóně v tomto roce (EU 0,3 %) a v roce 2017 by se měla zvednout na 1,4 % (EU 1,5 %).

14

Graf 6: Vývoj míry inflace v EU a Eurozóně

Zdroj: https://www.imf.org/external/pubs/ft/weo/2016/01/weodata/index.aspx

3.2

Identifikace odvětví

Primární činností Společnosti bylo poskytování IT služeb formou flexibilního pracovního úvazku. Zařazení všech činnosti Společností dle klasifikace ekonomických činností CZ-NACE zobrazuje následující tabulka. Tabulka 4 Aktivity Společnosti dle členění CZ-NACE Kód

Název

62010 Programování 461

Zprostředkování velkoobchodu a velkoobchod v zastoupení

620

Činnosti v oblasti informačních technologií

63

Informační činnosti

8559

Ostatní vzdělávání j.n.

Zdroj: Administrativní registr ekonomických subjektů (ARES) vedený Ministerstvem financí České republiky.

V současnosti je ekonomická činnost společnosti v útlumu.

4 Oceňovací část Pokud se dané aktivum aktivně a pravidelně obchoduje, nenastávají vážnější problémy s určením jeho hodnoty. Jestliže však neexistuje stabilizovaný trh, kde by se dané aktivum pravidelně obchodovalo, používají se pro určení odhadu hodnoty následující metodologické postupy nebo jejich kombinace. Vždy je nutné posoudit aplikovatelnost příslušné metody v závislosti na účelu ocenění a povaze hodnoceného subjektu. V praxi jsou v zásadě využívány tři základní přístupy ocenění:



Výnosové metody



Metody tržní komparace



Majetkové metody 15

4.1

Výnosový přístup

Existuje několik metod, které se v rámci výnosového přístupu používají pro ocenění. Jednou z těchto metod je metoda diskontovaných peněžních toků. V rámci této metody jsou odhadovány budoucí peněžní toky, včetně pokračující hodnoty na konci projektovaného období, které jsou diskontovány na současnou hodnotu požadovanou mírou výnosnosti. Metoda diskontovaných peněžních toků je považována (spolu s ostatními modely používajícími predikce budoucích výsledků) za teoreticky nejsprávnější metodu ocenění, protože explicitně bere do úvahy budoucí užitek spojený s vlastnictvím oceňovaného aktiva. Další výnosová metoda je založena na kapitalizaci některého z ukazatelů výkonnosti společnosti jako například zisk nebo dividendy. Úroveň kapitalizace odráží jak riziko, tak i dlouhodobé vyhlídky oceňované společnosti. Při kapitalizaci historických ukazatelů finanční výkonnosti je nutné vzít na vědomí, že historické údaje slouží pro předpověď budoucnosti. U obou metod se v diskontní sazbě, respektive v míře kapitalizace, odráží podmínky na trhu a jedinečnost oceňované společnosti. Na základě analýzy výnosů, nákladů, potřebného pracovního kapitálu a investic, kapitálové struktury a požadované diskontní sazby je zpracována prognóza čistých budoucích výnosů hlavní činnosti za určité prognózované období. Budoucí výnosy lze definovat jako čistý zisk nebo peněžní tok. Peněžní toky lze dále definovat jako peněžní tok na úrovni equity (peněžní toky dostupné vlastníkům) a peněžní tok na úrovni entity (peněžní toky dostupné investorům s vlastním i dluhovým kapitálem). V obou případech lze peněžní toky počítat před zdaněním nebo po zdanění a v reálných (očištěných o inflaci) nebo nominálních (včetně inflace) hodnotách. Volba nejvhodnější varianty pro definování budoucích výnosů závisí na odborném úsudku znalce, který musí zvážit specifické skutečnosti a okolnosti jednotlivých případů. Po určení diskontní sazby jsou budoucí výnosy a zůstatková hodnota diskontovány nebo kapitalizovány na jejich současnou hodnotu.

4.2

Metody tržní komparace

Přístup tržního porovnávání určuje hodnotu vlastního kapitálu podniku na základě porovnání oceňované společnosti se srovnatelnými firmami působícími v podobné oblasti podnikání, které jsou veřejně obchodovatelné nebo jsou součástí veřejné či soukromé transakce. Přihlíží se rovněž k předchozím transakcím týkajícím se vlastního kapitálu předmětné společnosti. Odhad se provádí na základě „metody srovnatelných podniků“ nebo na základě „metody srovnatelných transakcí“.

16

Nedílnou součástí tohoto přístupu je finanční analýza a porovnání oceňovaného podniku se „srovnatelnými podniky“ z hlediska likvidity, zisků, výnosů, jejich růstu a produktivity. Srovnatelné transakce jsou analyzovány na základě kritérií porovnatelnosti, jakými jsou podmínky transakce, její rozsah a termín realizace. Tato analýza je důležitá při výběru příslušných koeficientů, které se aplikují na finanční údaje oceňovaného podniku. Příslušné údaje jsou porovnány a náležitě upraveny s ohledem na oceňovaný podnik.

4.3

Majetkové metody

Majetkové metody stanovují hodnotu majetkové podstaty podniku (substanci). Majetková hodnota je pak dána jako rozdíl individuálně oceněných položek majetku a závazků. Majetkové ocenění lze členit v závislosti na tom, podle jakých zásad a předpokladů budeme oceňovat jednotlivé složky. V případě, že pracujeme s předpokladem „going concern“, ocenění by mělo odrážet náklady na znovu pořízení majetku (reprodukční hodnotu sníženou o hodnotu opotřebení) – metoda substanční hodnoty. Další majetkovou metodou je metoda likvidační hodnoty. V daném případě nepředpokládáme dlouhodobější existenci oceňovaného subjektu a posuzujeme hodnotu z pohledu peněz, které bychom mohli získat prodejem jednotlivých částí majetku podniku po úhradě závazků. Mezi majetkové metody patří rovněž metoda účetní hodnoty. V tomto případě vycházíme z ocenění majetku a závazků na bázi účetních principů a zásad. V rámci přecenění dílčích složek majetku a závazků lze samozřejmě využít i ostatní aplikovatelné metody. .

5 Volba metody ocenění Hlavní činností Společnosti byly aktivity související s poskytováním IT služeb pro partnery a klienty. IT službami je rozuměno pronájem a rekrutování IT specialistů, jako jsou Java, NET, PLSQL vývojáři, Business/IT analytici, testeři, projektoví manažeři, atd. partnerům za účelem zajištění dostatečné personální kapacity na projektech. Společnost však již ztratila schopnost generovat tržby a kladný výsledek hospodaření. Proto je hodnota Společnosti spatřována především v její majetkové podstatě. Z tohoto důvodu byla pro ocenění Společnosti použita majetková metoda substanční hodnoty, která vede ke zjištění majetkové podstaty podniku. Jedná se o způsob ocenění založený na analýze jednotlivých složek majetku a rozumíme jím souhrn relativně samostatných ocenění jednotlivých majetkových složek podniku. Jednotlivé položky majetku Společnosti je nutné přecenit a od sumy těchto částek je pak následně odečtena hodnota závazků evidovaných v účetnictví k datu ocenění 31. 7.2016. Pro ocenění vybraných položek majetku Společnosti byla zvolena následující metoda: 

Substanční metoda s využitím korekčních koeficientů

Jako alternativní přístup stanovení hodnoty Společnosti pak byla zařazena majetková metoda účetní hodnoty založená na informacích o účetních hodnotách majetku. S ohledem na obecné 17

nedostatky účetních principů je však tato metoda považována za podpůrnou metodu ocenění mající pouze informační doplňkovou úlohu s nedostatečnou vypovídací schopností ve vztahu k tržní hodnotě.

18

6 Přecenění složek majetku 6.1

Stanovení hodnoty dlouhodobého hmotného majetku

Dlouhodobý hmotný majetek Společnosti je zastoupen počítačem v účetní hodnotě 41 tis. Kč s datem pořízení 22. 7. 2016. Korekční koeficient byl stanoven na hodnotu 0,8 na základě zkušeností Zhotovitele s oceňováním obdobné elektroniky. Tabulka 5 Stanovení hodnoty dlouhodobého hmotného majetku Účetní hodnota Položka

Brutto

Korekce

Netto

Korekční Substanční koeficient hodnota

Dlouhodobý hmotný majetek [Kč]

40 740

0

40 740

0,8

32 592

Počítač

40 740

0

40 740

0,8

32 592

Dlouhodobý hmotný majetek byl k datu ocenění 31. 7. 2016 přeceněn pomocí korekčního koeficientu na částku 32 592 Kč.

6.2

Stanovení hodnoty oběžných aktiv

Pro přecenění vybraných položek majetku, tj. v tomto případě oběžných aktiv a časového rozlišení byla použita substanční metoda s využitím korekčních koeficientů. Přeceněná hodnota byla zjištěna na základě následujícího vzorce:

kde: H = výsledná přeceněná hodnota, ZC = zůstatková cena k datu ocenění (účetní hodnota), k = korekční koeficient.

6.2.1

Stanovení hodnoty krátkodobých pohledávek

Soubor krátkodobých pohledávek tvoří krátkodobé pohledávky z obchodních vztahů, daňové pohledávky a krátkodobé poskytnuté zálohy. Dle soupisu poskytnutého Zadavatelem krátkodobé pohledávky z obchodních vztahů vznikly z titulu poskytnutí služeb. Přestože byla pohledávka z obchodních vztahů k datu ocenění před splatností, byla její nominální hodnota v souladu s odbornou literaturou upravena pomocí korekčního koeficientu.

19

Tabulka 6 Stanovení hodnoty krátkodobých pohledávek z obchodních vztahů Celkem nesplacená jistina (Kč)

Dny po splatnosti pohledávky do lhůty splatnosti

Substanční hodnota (Kč)

Koeficient pro SH

90 750

0,97

88 028

pohledávky po lhůtě splatnosti do 30 dnů

0

0,91

0

pohledávky po lhůtě splatnosti 30 až 90 dnů

0

0,80

0


0

0,61

0


0

0,32

0

pohledávky po splatnosti více než rok

0

0,00

0

Celkem

90 750

88 028

Po přecenění pomocí korekčních koeficientů činí substanční hodnota krátkodobých pohledávek 88 tis. Kč. S ohledem na nízkou rizikovost ostatních položek krátkodobých pohledávek je Zhotovitel ponechává v jejich nominální výši, tj. korekční koeficient byl u těchto položek stanoven na úrovni 1. Tabulka 7 Stanovení hodnoty krátkodobých pohledávek Účetní hodnota Položka

Brutto

Krátkodobé pohledávky [tis. Kč]

Korekce

Substanční hodnota

Netto

285

0

285

282

Pohledávky z obchodních vztahů

91

0

91

88

Pohledávka z prodeje služeb

91

0

91

88

100

0

100

100

Uhrazená záloha na daň z příjmů

39

0

39

39

Zůstatek na účtu DPH - pohledávka za FÚ

58

0

58

58

3

0

3

3

Krátkodobé poskytnuté zálohy

94

0

94

94

Nájemné a zálohy na služby

63

0

63

63

Vratná kauce za kancelářské prostory

32

0

32

32

Stát – daňové pohledávky

Záloha na daň silniční

Po přecenění pomocí korekčních koeficientů činí substanční hodnota krátkodobých pohledávek 282 tis. Kč. 6.2.2

Právo vztahující se k postoupené pohledávce

Jedním z nejhodnotnějších aktiv Společnosti právo vztahující se k postoupené pohledávce za společným jměním manželů Michala a Heleny Kyselicových, která byla postoupena na MORNINGWOOD ZWEI Ltd., reg. číslo NH96960, se sídlem Ajeltake Road, Ajeltake Island, Majuro, Marschallovy ostrovy, která následně Společnosti předá 70% dosaženého výtěžku. Hodnota jednotlivých položek majetku SJM je určena pomocí nejvyššího podání v dražbě tohoto majetku. Jedná se o dva osobní automobily a šest bytů (z toho pět v Praze, jeden v Sušicích).

20

Tabulka 8 Hodnota pohledávky za SJM Kyselicových Potožka majetku

Vydražená částka

Byt Bryksova 614

1 810 000 Kč

Byt Bryksova 630

1 830 000 Kč

Byt Tlumačovská 26

1 640 000 Kč

Byt Na Štěbetce 1

1 500 000 Kč

Byt Šestajovická 908

1 600 000 Kč

Byt Zubrnická 42

2 320 000 Kč 10 700 000 Kč

Celkem

Z rozdělované podstaty za prodej nemovitých věcí povinného náleží část na odměnu exekutorovi, jejíž výší zachycuje následující tabulka. Tabulka 9 Vyčíslení odměny exekutora Potožka majetku

Odměna exekutora

Byt Bryksova 614

290 088 Kč

Byt Bryksova 630

293 174 Kč

Byt Tlumačovská 26

263 916 Kč

Byt Na Štěbetce 1

242 451 Kč

Byt Šestajovická 908

257 745 Kč

Byt Zubrnická 42

377 390 Kč 1 724 764 Kč

Celkem

S některými z bytů v SJM Kyselicových jsou spojeny hypotéky, které představují nárok bank na část majetku. Pro zjištění hodnoty pohledávky je proto nutné odečíst konečný zůstatek hypoték od částky získané z dražby. Tabulka 10 Hypotéky spojené se SJM Položka

Konečný zůstatek

Hypotéka 1

1 087 029 Kč

Hypotéka 2

3 235 276 Kč

Hypotéka Zubrnická

1 325 569 Kč

Celkem

5 647 874 Kč

Jedná se o dvě hypotéky u Československé obchodní banky a jednu u Wustenrot hypoteční banky. Celkový konečný zůstatek těchto úvěrů dle dostupných výpisů činí 5 648 tis. Kč. Výpis z účtu týkající se hypotečního úvěru u Wustenrot hypoteční banky a.s. dostupný Zhotoviteli je ke dni 31. 12. 2015. Je tedy možné, že stav k 31. 7. 2016 doznal určitých změn.

21

Tabulka 11 Výsledná hodnota bytů Položka

Částka

+ Částka z dražby

10 700 000 Kč

- Odměna exekutora

1 724 764 Kč

- Hypotéky

5 647 874 Kč

Rozdíl

3 327 363 Kč

Hodnota bytů po uspokojení závazků vůči bankám a exekutorovi činí 3 327 tis. Kč. Součástí dražby SJM Kyselicových byly také dva automobily. Jednalo se o Toyotu Land Cruiser a Audi A6. Tabulka 12 Výsledná hodnota automobilů Potožka majetku

Vydražená částka 156 000 Kč

Automobil Toyota

51 000 Kč

Automobil Audi

207 000 Kč

Celkem

Nejvyšší podání v dražbě automobilů činilo celkově 207 tis. Kč. Část výtěžku ve výši 30 % z dražby majetku v rámci pohledávky SJM Kyselinových připadá společnosti MORNINGWOOD ZWEI Ltd. Po uspokojení závazků vůči bankám je tedy nutné odečíst odpovídající podíl z hodnoty automobilů a výtěžku z bytů. Tabulka 13 Výsledná hodnota pohledávky Položka

Částka

Výtěžek z bytů

3 327 363 Kč

2 329 154 Kč

207 000 Kč

144 900 Kč

3 534 363 Kč

2 474 054 Kč

Hodnota automobilů Celkem

Část připadající Společnosti

Po odečtení závazků spojených s touto pohledávkou činí její výsledná hodnota 2 474 tis. Kč.

6.2.3


Krátkodobý finanční majetek Společnosti k datu 31. 7. 2016 Zhotovitel ponechává na úrovni účetní hodnoty ve výši 2 374 tis. Kč. Tabulka 14 Stanovení hodnoty krátkodobého finančního majetku Účetní hodnota Položka Brutto Korekce Netto Krátkodobý finanční majetek [tis. Kč] Účty v bankách Pokladna


2 374

0

2 374

2 374

134

0

134

134

2 241

0

2 241

2 241

22

6.3


Na účtu časové rozlišení aktivní jsou účtovány především předem placené poplatky za domény a nájemné. Vzhledem k podstatě časového rozlišení Zhotovitel ponechává tuto položku v nominální hodnotě ve výši 39 tis. Kč. Tabulka 15 Stanovení hodnoty časového rozlišení (aktivní) Účetní hodnota Položka Brutto Korekce Netto


Časové rozlišení [tis. Kč]

39

0

39

39

Náklady příštích období

39

0

39

39

0

0

0

0

Příjmy příštích období

6.4 6.4.1

Stanovení hodnoty závazků Cizí zdroje

Společnost neeviduje dlouhodobé závazky ani bankovní úvěry či výpomoci. Cizí zdroje jsou tvořeny závazky z obchodních vztahů, zúčtováním s institucemi sociálního a zdravotního zabezpečení, ostatními přímými daněmi, závazky ke společníkům, a dohadnými účty pasivními, Vzhledem k charakteru jednotlivých položek Zhotovitel ponechává veškeré závazky v celkové nominální výši 289 tis. Kč. Tabulka 16 Stanovení hodnoty cizích zdrojů Položka

Účetní a substanční hodnota

Cizí zdroje [tis. Kč]

289


0


289

Závazky z obchodních vztahů

213

Zúčtování s institucemi SZ a ZP

4

Ostatní přímé daně

2

Závazky ke společníkům ze závislé činnosti

7

Dohadné účty pasivní

63

Bankovní úvěry a výpomoci

0

23

7 Stanovení substanční hodnoty Následující

tabulka

zobrazuje

jednotlivé

přeceněné

položky

majetku

Společnosti

(dle

předcházejících kapitol) k datu ocenění 31. 7. 2016 na základě majetkové metody substanční hodnoty. Tabulka 17 Hodnota jednotlivých položek aktiv Účetní hodnota

k 31. 7. 2016 POLOŽKA [tis. Kč]

Brutto

MAJETEK CELKEM

Korekce

Přeceněná hodnota

Netto

2 740

0

2 740

5 201

41

0

41

32

0

0

0

0

41

0

41

32

41

0

41

32

0

0

0

0

2 660

0

2 660

5 130

Zásoby

0

0

0

0


0

0

0

0


285

0

285

282

Dlouhodobý majetek Dlouhodobý nehmotný majetek Dlouhodobý hmotný majetek Samostatné movité věci a soubory movitých věcí Dlouhodobý finanční majetek Oběžná aktiva

Krátkodobé pohledávky z obchodních vztahů Stát - daňové pohledávky Krátkodobé poskytnuté zálohy Právo vztahující se k postoupeným pohledávkám Krátkodobý finanční majetek Pokladna Účty v bankách Časové rozlišení Náklady příštích období

91

0

91

88

100

0

100

100

94

0

94

94

0

0

0

2 474

2 374

0

2 374

2 374

2 241

0

2 241

2 241

134

0

134

134

39

0

39

39

39

0

39

39

Tabulka 18 Hodnota cizích zdrojů a časového rozlišení k 31. 7. 2016

Účetní hodnota

POLOŽKA [tis. Kč]

Přeceněná hodnota

ZÁVAZKY CELKEM

289

289

Cizí zdroje

289

289

Rezervy

0

0


0

0


289

289


0

0


0

0

Hodnota jmění Společnosti byla stanovena jako suma individuálně oceněných položek majetku, od které byla odečtena suma závazků.

24

Tabulka 19 Hodnota jmění Společnosti K 31. 7. 2016 [tis. Kč]

Hodnota

(+) hodnota majetku

5 201

(-) hodnota závazků

289

Hodnota společnosti Webovia s.r.o.

4 912

Hodnota jmění společnosti Webovia s.r.o., stanovená majetkovou metodou substanční hodnoty činí k datu ocenění 4 912 tis. Kč.

25

8 Stanovení účetní hodnoty Jako alternativní metoda stanovení hodnoty jmění společnosti Webovia s.r.o. byla použita majetková metoda účetní hodnoty. Tabulka 20 Účetní hodnota majetku

k 31. 7. 2016

Účetní hodnota netto

POLOŽKA [tis. Kč] MAJETEK CELKEM

2 740

Dlouhodobý majetek

41

Dlouhodobý nehmotný majetek

0

Dlouhodobý hmotný majetek Samostatné movité věci a soubory movitých věcí

41 41

Dlouhodobý finanční majetek Oběžná aktiva

0 2 660

Zásoby

0


0


285

Krátkodobé pohledávky z obchodních vztahů

91

Stát - daňové pohledávky

100

Krátkodobé poskytnuté zálohy

94

Jiné pohledávky

0


2 374

Pokladna

2 241

Účty v bankách Časové rozlišení

134 39

Náklady příštích období

39

Tabulka 21 Účetní hodnota závazků

k 31. 7. 2016

Účetní hodnota

POLOŽKA [tis. Kč] ZÁVAZKY CELKEM

289

Cizí zdroje

289

Rezervy

0


0


289


0


0

26

Tabulka 22 Stanovení hodnoty vlastního kapitálu Společnosti majetkovou metodou účetní hodnoty

[tis. Kč]

Hodnota

(+) hodnota majetku

2 740

(-) hodnota závazků

289

Hodnota společnosti Webovia s.r.o.

2 451

Hodnota jmění společnosti Webovia s.r.o. stanovená majetkovou metodou účetní hodnoty činí k datu ocenění 2 451 tis. Kč.

27

9 Rekapitulace Při vypracování tohoto znaleckého posudku vzal Zhotovitel v úvahu všechny podstatné faktory a rizika, která ovlivňují či mohou ovlivnit výslednou hodnotu. Předmět a účel ocenění Tento znalecký posudek byl vypracován na základě usnesení o jmenování znalce č.j. 2 132 EX 1948/13-271, vydaného Exekutorským úřadem Praha 2 dne 14.10. 2016, a to za účelem stanovení hodnoty jmění společnosti WEBOVIA, s.r.o., se sídlem Praha 5 - Smíchov, nám. 14. října 1307/2, PSČ 150 00, IČO: 281 90 106, zapsané v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze, oddíl C, vložka 131705 za účelem exekučního prodeje podílu v této společnosti. Použitý způsob ocenění Pro ocenění použil Zhotovitel dvě metody, a to majetkovou metodu substanční hodnoty a majetkovou metodu účetní hodnoty. Hodnota jmění Společnosti byla stanovena: 

Majetkovou metodou substanční hodnoty na:

4 912 tis. Kč



Majetkovou metodou účetní hodnoty na:

2 451 tis. Kč

Použitými metodickými postupy bylo dosaženo významně odlišných výsledků ocenění společnosti Webovia s.r.o. Vzhledem k tomu, že majetková metoda účetní hodnoty je výrazně ovlivněna účetními technikami a historickými cenami, byla výsledná hodnota stanovena na bázi majetkové metody substanční hodnoty. Zvolená majetková metoda substanční hodnoty poskytuje reálný obraz významných aspektů popisujících ekonomický přínos z oceňované společnosti a jako taková je považována za metodu nejlépe vystihující hodnotu jmění Společnosti. Výsledek ocenění Hodnota jmění společnosti Webovia s.r.o. k datu ocenění 31. 7. 2016 činí 4 912 tis. Kč.

28

10 Závěrečný výrok Na základě použitých podkladů a předpokladů uvedených v tomto znaleckém posudku jsme dospěli k závěru, že hodnota jmění společnosti WEBOVIA, s.r.o., se sídlem Praha 5 - Smíchov, nám. 14. října 1307/2, PSČ 15000, IČO: 281 90 106, zapsané v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze, oddíl C, vložka 131705, stanovená majetkovou metodou substanční hodnoty činí k datu ocenění 31. 7. 2016:

4 912 tis. Kč (Slovy: čtyři miliony devět set dvanáct tisíc korun českých)

Nakládání s obsahem znaleckého posudku a znaleckým posudkem jako celkem se řídí zákonem č. 121/2000 Sb., o právu autorském, o právech souvisejících s právem autorským a o změně některých zákonů (autorský zákon), ve znění pozdějších předpisů; jeho obsah ani jeho jednotlivé části nesmí být reprodukovány, ukládány do vyhledávacího systému či převáděny do jakékoli formy pro používání v zobrazovacích zařízeních a přístrojích za účelem kopírování, zaznamenání nebo k jiným účelům bez předchozího písemného souhlasu podepsaného Zhotovitelem.

29

11 Znalecká doložka Znalecký posudek jsme zpracovali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení §21, odst. 2 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky, č. j. 80/2013-OSD-SZN/9 pro znaleckou činnost v oboru Ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění: Ceny a odhady nemovitostí a pozemků včetně příslušenství a trvalých porostů, oceňování podniků, ceny a odhady motorových vozidel, strojů a zařízení. Tento znalecký posudek je možné použít pro účely předvídané v ustanovení §127a občanského soudního řádu v platném znění. Zhotovitel prohlašuje, že je si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku.

Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 1627-027/2016 znaleckého deníku.

Otisk znalecké pečeti:

Znalecký posudek sestavil a případná vysvětlení podá:

……………………………… Ing. Andrea Paslerová

Podpis za znalecký ústav:

………………………………… Ing. Andrea Paslerová

V Říčanech dne 10. 11. 2016

30

12 Přílohy Příloha č. 1: Obecné předpoklady a omezující podmínky Příloha č. 2: Vymezení pojmu cena obvyklá a tržní hodnota Příloha č. 3: Podkladové materiály a použitá literatura Příloha č. 4: Usnesení o jmenování znaleckého ústavu Příloha č. 5: Výpisy z účtů týkající se hypotečních úvěrů Příloha č. 6: Usnesení o příklepu Příloha č. 7: Odměna exekutora

31

Příloha č. 1: Obecné předpoklady a omezující podmínky

32

Tento znalecký posudek je zpracován v souladu s následujícími obecnými a omezujícími podmínkami: 1. Nebylo provedeno žádné šetření pravosti a správnosti podkladů poskytnutých Zadavatelem. 2. Tento znalecký posudek je použitelný pouze pro účely, které jsou vymezeny v Kapitole 1 Nález a závěry v něm uvedené nelze zobecňovat k jakýmkoli jiným případům. 3. Informace z jiných zdrojů než od Zadavatele, na nichž je založeno celé nebo část ocenění, jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. 4. Analýzy, názory a závěry uvedené v tomto znaleckém posudku jsou platné jen za omezujících podmínek a předpokladů, které jsou uvedeny v tomto posudku a jsou našimi osobními, nezaujatými analýzami, názory a závěry. 5. Zhotovitel nepřebírá odpovědnost za změny v tržních podmínkách. Nepředpokládá, že by důvodem k přezkoumání tohoto tržního ocenění mělo být zohlednění událostí nebo podmínek, které by se vyskytly následovně po datu ocenění. 6. V rámci podnikání dotčených společností se předpokládá plný soulad se všemi aplikovanými zákony a předpisy v ČR. 7. Ocenění zohledňuje všechny skutečnosti známé Zhotoviteli nejpozději k datu ocenění, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 8. Konstatujeme, že nemáme žádné současné ani budoucí zájmy na předmětu ocenění v rámci tohoto znaleckého posudku ani na zúčastněných osobách a současně neexistuje žádný osobní zájem nebo zaujatost v souvislosti s výsledkem znaleckého posudku. 9. Výpis z účtu týkající se hypotečního úvěru u Wustenrot hypoteční banky a.s. dostupný Zhotoviteli je ke dni 31. 12. 2015. Je tedy možné, že stav k 31.7.2016 doznal určitých změn.

10. Tento znalecký posudek je možné použít pro účely předvídané v ustanovení §127a občanského soudního řádu v platném znění. Zhotovitel prohlašuje, že je si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku. Další předpoklady a omezující podmínky Pro účely ocenění k datu 31. 7. 2016 vycházel Zhotovitel z předběžných účetních výkazů k tomuto datu. Finální účetní závěrka za celý rok 2016 se bude lišit. 33

Příloha č. 2: Vymezení pojmu cena obvyklá a tržní hodnota

34

Z teoretického hlediska je pro stanovení hodnoty majetku fondu kolektivního investování potřeba nalézt odpovídající postup pro ocenění. Protože existují různé hladiny hodnot, podle nichž je znalcem volen zcela konkrétní postup (metoda) ocenění, je v následujícím textu upřesněno, jaký postup (hladina hodnoty) byl v souladu s § 196 zákona č. 240/2013 Sb. u majetku použit. Definice reálné hodnoty Zadavatel požaduje ocenění svého majetku v souladu příslušnými ustanoveními zákona č. 240/2013 Sb. o investičních společnostech a investičních fondech. Pojem reálné hodnoty však není v uvedeném předpisu blíže definován. Pouze uvádí, že při stanovení reálné hodnoty se 2 postupuje dle mezinárodních účetních standardů upravených právem Evropské unie . Současná ustálená znalecká praxe v ČR pracuje s pojmy tržní hodnoty definovanými v mezinárodních oceňovacích standardech (tzv. IVS). Pro účely tohoto posudku je tedy potřebné podrobit pojem reálné hodnoty používané v zákoně č. 240/2013 Sb. srovnání s pojmem tržní hodnota definovaným v IVS a běžně používaným pro účely ocenění majetku. V Nařízení Komise (ES) č. 1126/2008 je reálná hodnota charakterizována jako částka, za kterou by mohlo být v transakcích mezi znalými a ochotnými stranami za obvyklých podmínek směněno aktivum nebo vyrovnán závazek. Z logiky zákona č. 240/2013 Sb. a dalších souvisejících předpisů, které upravují účetní postupy finančních institucí, vyplývá, že se jedná o pojem, který by měl zobrazovat reálný stav majetku a závazků, tedy nikoli například historickou cenu, ale ani investiční hodnotu. Podle těchto účetních pravidel nebudou účetní jednotky například dlouhodobý majetek (pokud by jím byly například přímo vlastněné nemovitosti) odepisovat, ale budou jej přeceňovat právě podle ocenění na reálnou hodnotu. Tato skutečnost koreluje s pohledem na dlouhodobý majetek, který je uplatňován v účetních standardech IFRS. Dozorový orgán pro subjekty kolektivního investování dlouhodobě prosazuje, aby subjekty kolektivního investování účtovaly právě podle pravidel IFRS. Předpokládáme, že pojem reálná hodnota v zákoně č. 240/2013 Sb. může být totožný s pojmem fair value ve standardech IFRS, kde jsou účetní jednotky povinny každoročně přeceňovat právě na tuto hodnotu (fair value). Definice pojmu market value (tržní hodnota) podle IVS a fair value podle IFRS je uveden spolu s rozborem rozdílů mezi těmito dvěma pojmy v dalších odstavcích. Definice tržní hodnoty 3

Tržní hodnota dle Standardu 1 IVS 2005 a IVS 2011 : „Tržní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by měl být majetek směněn k datu ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím při transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery po náležitém marketingu, ve kterém by obě strany jednaly informovaně, rozumně a bez nátlaku.“ / „...odhadnutá částka...“ - odpovídá ceně vyjádřené v penězích, která by byla zaplacena za aktivum v transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery, / „...by měl být majetek směněn...“ - odráží skutečnost, že hodnota majetku je odhadnutá částka, nikoli předem určená částka nebo skutečná prodejní cena, 2

Nařízení Komise (ES) č. 1126/2008 ze dne 3. listopadu 2008, kterým se přijímají některé mezinárodní účetní standardy v souladu s nařízením Evropského parlamentu a Rady (ES) č. 1606/2002 3 International Valuation Standards 2005, str. 82-83, International Valuation Standards 2011, str. 12

35

/ / / /

/ /

/

„...k datu ocenění...“ - požaduje, aby stanovená tržní hodnota byla časově omezena, „...mezi ochotným kupujícím...“ - kupující není příliš dychtivý ani nucený kupovat za každou cenu, „...ochotným prodávajícím...“ - prodávající není příliš dychtivý ani nucený prodávat za každou cenu, „...při transakci samostatných a nezávislých partnerů...“ - určuje transakci mezi osobami, které nemají mezi sebou blízké či zvláštní vztahy (např. dceřiná společnost, vlastník-nájemce), „...po náležitém marketingu...“ - majetek by měl být na trhu vystaven nejvhodnějším způsobem, aby za něj byla získána nejlepší cena přicházející v úvahu, „...ve které by obě strany jednaly informovaně, rozumně…“ - kupující i prodávající byly k datu ocenění dostatečně informováni o podstatě a vlastnostech majetku, jeho využití a stavu trhu k datu ocenění, „...a bez nátlaku...“ - žádná ze stran nebyla nucena ani tlačena do realizace.

Fair Value dle IFRS

4

5

Problematika definičních rozdílů byla zveřejněna v následujícím článku v odborné literatuře: „IFRS definují fair value jako částku, za níž aktivum může být směněno mezi znalými a ochotnými stranami v transakci za obvyklých tržních podmínek. … …Při stanovení fair value je nutné přihlédnout k charakteristikám aktiva, které mají vliv na jeho cenu, a které jsou zvažovány účastníky transakce při stanovení ceny. Může se jednat zejména o polohu aktiva (např. nemovitosti), fyzický stav (například osobní automobil), ekonomické využití nebo omezení při jeho prodeji (např. software). Stanovení fair value je založeno na předpokladu, že bude aktivum směněno v řádné transakci na trhu za nejvýhodnějších podmínek. Předpokladem uskutečnění řádné transakce je například to, že aktivum bylo nabízeno na trhu dostatečně dlouhou dobu a účastníci trhu tedy mohli provést náležitý marketing. Tímto by měly být vyloučeny všechny vynucené transakce z důvodů časové tísně na straně prodávajícího, apod. Za nejvýhodnější podmínky jsou považovány ty, při kterých dochází k maximalizaci ceny prodávajícího. Pokud neexistuje reálná transakce s aktivem, je třeba stanovení fair value založit na hypotetické transakci, která byla uskutečněna k datu stanovení fair value. V tomto případě musí účetní jednotka „replikovat“ tržní síly, tj. faktory, které by účastníci transakce zvažovali při reálné transakci. … Za účastníky transakce lze považovat subjekty, které jsou: - vzájemně nezávislé, - znalé (tj. mají dostatek informací o předmětu transakce), - schopné a ochotné se transakce zúčastnit. … Na základě výše uvedených definičních znaků fair value je zcela na místě se zabývat tím, jaký je rozdíl mezi fair value definované v IFRS a market value (tržní hodnota) definované v IVS. Tržní hodnota je podle IVS odhadnutá částka, za kterou by měl být majetek směněn k datu ocenění mezi koupěchtivým kupujícím a prodejechtivým prodávajícím při transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery po náležitém marketingu, při jejímž uzavření by její strany jednaly informovaně, rozumně a bez nátlaku. Z analýzy základních definic je možné dospět k závěru, že 4

International Financial Reporting Standards = mezinárodní standardy účetního výkaznictví

5

PODŠKUBKA, Tomáš; HLAVÁČ, Jiří. Teoretický koncept Fair Value a Value in Use aktiv - inspirace z IFRS pro praxi ČR. Účetnictví. 2010, březen a duben

36

fair value je širší kategorie hodnoty, než tržní hodnota, protože na ní není kladeno tolik požadavků (např. požadavek náležitého marketingu). I když lze pomocí provedení slepého gramatického výkladu obou definic a navazujících podmínek některé formální odlišnosti nalézt, jedná se dle našeho názoru o rozdíly, které by mohly mít praktický dopad pro konkrétní postup ocenění zvolený znalcem, odhadcem či účetní jednotkou. Takto definované kategorie hodnoty proto budou v praxi splývat, a to i s ohledem na to, že případné rozdíly ve výsledcích ocenění na bázi tržní hodnoty a fair value nebudou pravděpodobně vyčíslitelné a doložitelné. Nehledě na tento závěr, samotný IVS 1 – ocenění pro účely IFRS uvádí, že je-li zjištěnou kategorií hodnoty tržní hodnota, lze ji aplikovat pro účely IFRS, a to například v případě použití revaluation modelu dle standardu IAS 16 – pozemky, budovy a zařízení. Jinak řečeno, pokud jsou splněny předpoklady stanovení tržní hodnoty dle IVS 1 – tržní kategorie hodnoty, je možno tuto hodnotu prohlásit taktéž za fair value dle IFRS.“ V dalším textu se autoři článku již zabývají konkrétními postupy a výpočty, které musí oceňovatel použít pro stanovení tržní hodnoty. Tyto výpočty a postupy jsou identické s přístupem Zpracovatele, protože plně respektují metody IVS 1, již zavedené v české oceňovací praxi.

37

Příloha č. 3: Podkladové materiály a použitá literatura

38

Šetření bylo provedeno na základě relevantních dokumentů, které byly získány Zhotovitelem či předány Zadavatelem. Mezi nejvýznamnější dokumenty patří: / / / / / / / / / / / / / / / / / / /

Účetní výkazy Společnosti k datu ocenění 31. 7. 2016, Obratová předvaha Společnosti k datu ocenění 31. 7. 2016, Inventarizace majetku Společnosti k datu ocenění 31. 7. 2016, Výpis z účtu týkající se hypotečního úvěru u Wustenrot hypoteční banky a.s. ke dni 31. 12. 2015 Výpisy z účtů týkající se hypotečního úvěru u Československé obchodní banky, a.s., k datu ocenění 31. 7. 2016 Usnesení o příklepu týkající se bytu na adrese Bryksova 614 Usnesení o příklepu týkající se bytu na adrese Bryksova 630 Usnesení o příklepu týkající se bytu na adrese Tlumačovská 26 Usnesení o příklepu týkající se bytu na adrese Na Štěbetce 1 Usnesení o příklepu týkající se bytu na adrese Šestajovická 908 Usnesení o příklepu týkající se bytu na adrese Zubrnická 42 Usnesení o příklepu týkající se automobilů Audi A6 a Toyota Land Cruiser Usnesení o odměně exekutora z prodeje bytu na adrese Bryksova 614 Usnesení o odměně exekutora z prodeje bytu na adrese Bryksova 630 Usnesení o odměně exekutora z prodeje bytu na adrese Tlumačovská 26 Usnesení o odměně exekutora z prodeje bytu na adrese Na Štěbetce 1 Usnesení o odměně exekutora z prodeje bytu na adrese Šestajovická 908 Usnesení o odměně exekutora z prodeje bytu na adrese Zubrnická 42 Osobně předané údaje a informace

Dále byla použita veřejně dostupná data z Ministerstva průmyslu a obchodu ČR, Ministerstva financí ČR, Ministerstva práce a sociálních věcí, Českého statistického úřadu (ČSÚ), internetového portálu justice.cz a z dalších zdrojů zveřejněných na internetu.

Použitá literatura / / / / / /

BREALEY, R.A., MYERS, S.C. Teorie a praxe firemních financí. Strnad Zdeněk. Praha : Computer Press, 2000. 1064 s. ISBN 80-7226-189-4. COPELAND, T., KOLLER, T., MURRIN, J. Stanovení hodnoty firem. Blahoutová Helena. Praha : Victoria Publishing, 1994. 359 s. ISBN 80-85605-41-4. KISLINGEROVÁ, Eva. Oceňování podniku. Praha : C.H.Beck, 2001. 367 s. ISBN 807179-529-1. KISLINGEROVÁ, Eva. Manažerské finance. 1. vyd. Praha : C.H.Beck, 2004. 714 s. ISBN 80-7179-802-9. MALÝ, Josef. Obchod nehmotnými statky: patenty, vynálezy, know-how, ochranné známky. Praha: C.H.Beck, 2002. 257 s. ISBN 80-7179-320-5. MAŘÍK, Miloš. Určování hodnoty firem. Praha : Ekopress, s.r.o., 1998. 206 s. ISBN 80-86119-09-2.

39

/ /

/ / / / / /

MAŘÍK, Miloš, a kol. Metody oceňování podniku: Proces ocenění - základní metody a postupy. 2. vyd. Praha: Ekopres, s.r.o., 2007. 492 s. ISBN 978-80-86929-32-3. MAŘÍK, Miloš, a kol. Metody oceňování podniku pro pokročilé: Hlubší pohled na vybrané problémy. 1. vyd. Praha: Ekopress, s.r.o., 2011. 532 s. ISBN 978-80-8692980-4. MALÝ, B. Metodický pokyn pro tržní oceňování nemovitostí. Praha:ČKOM, 2008. 23 s. ZAZVONIL, Z. Standard ON-1 – Oceňování nemovitostí tržní hodnotou. Praha: Institut oceňování majetku při VŠE, 2013. 22s. Trend report 2015: Přehled českého nemovitostního trhu. Praha: Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí, 2005. 115 s. Market Overview Q4 2015, Czech Republic. Praha: Colliers International, 2/2016. 12s. Prague City Report Q4 2015. Praha: Jones Lang LaSalle, 2016. 7s. Pražský trh kancelářských prostor 2015. Praha: Professionals, 10s.

Legislativa: / / / /

/ / /

Zákon o obchodních korporacích, zákon č. 90/2012 Sb. o obchodních společnostech a družstvech. Občanský zákoník, zákon č. 89/2012 Sb. Vyhláška Ministerstva spravedlnosti ČSR č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů. Vyhláška č. 456/2008, kterou se mění vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška). Zákon o oceňování majetku, Zákon č. 151/1997 Sb., ve znění pozdějších předpisů. Zákon o znalcích a tlumočnících č. 36/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů. Znalecký standard č. 1/2005 Vysoké učení technické v Brně, Ústav soudního inženýrství.

40

Příloha č. 4: Usnesení o jmenování znaleckého ústavu

41

42

43

Příloha č. 5: Výpisy z účtů týkající se hypotečních úvěrů

44

45

46

47

48

49

50

51

Příloha č. 6: Usnesení o příklepu

52

53

54

55

56

57

58

59

60

61

62

63

64

65

66

Příloha č. 7: Odměna exekutora

67

68

69

70

71

72

73

74

75

76

77

78

79

2016

Recommend Documents