Znalecký posudek číslo 206/9/2016 o ceně spoluvlastnického ve výši 1/5 na nemovitých věcech – parcela č. st. 46/1 součástí je stavba č. p. 45, parcela č. 4/29, vše v katastrálním území Mělice, v obci Přelouč, v části obce Mělice. .
Objednatel :
Exekutorský úřad Pardubice Mgr. Tomáš Voborník, soudní exekutor se sídlem 9. května 215 533 72 Moravany
Účel posudku :
Stanovit ceny nemovitostí podle nyní platných cenových předpisů a uvést jejich cenu obvyklou na základě usnesení č. j.: 195 EX 1411/15-29
Oceněno ke dni :
22. 7. 2016
Posudek vypracovala :
Ing. Petra Kolářová Staré Jesenčany 94 530 02 Staré Jesenčany
Tento posudek obsahuje 10 stran textu a 5 stran příloh a objednateli se předává ve 3 vyhotoveních.
Datum vypracování : 23. 7. 2016 1
OBSAH:
A. NÁLEZ
B. POSUDEK
1. Ocenění – porovnávací hodnota 2. Odhad obvyklé ceny nemovitosti
C. ZÁVĚREČNÁ REKAPITULACE
Přílohy: Příloha 1 - Fotodokumentace ze dne 22. 7. 2016 Příloha 2 - Kopie výpisu z katastru nemovitostí, LV č. 50 Příloha 3 - Kopie katastrální mapy Příloha 4 - Kopie mapy s umístěním oceňované nemovitosti
2
A. NÁLEZ ÚKOL ZNALCE Úkolem znalce je ocenit níže uvedené nemovitosti a jejich příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostmi spojené podle nyní platných cenových předpisů a uvést jejich obvyklou cenu s přihlédnutím k lokalitě a výši cen nemovitostí v daném regionu a to: - podíl ve výši 1/5 k nemovitým věcem – pozemek parc. č. st. 46/1, jehož součástí je stavba č. p. 45 ( bydlení v části obce Mělice ), pozemek parc. č. 4/29, zapsáno na listu vlastnictví č. 50 pro obec Přelouč, k. ú. Mělice, okr. Pardubice. k datu místního šetření, tj. k 22. 7. 2016, jako podklad v exekučním řízení. Jmenování -
Ing. Petra Kolářová, Staré Jesenčany 94, Staré Jesenčany, byla usnesením o určení znalce vyhotoveném soudním exekutorem Mgr. Tomášem Voborníkem, Exekutorský úřad Pardubice ze dne 25. 2. 2016 ustanovena znalcem za účelem ocenění dále uvedeného nemovitého majetku ve spoluvlastnictví povinné Jitky Galetové, bytem Mělice 45, Přelouč.
PŘEDMĚT OCENĚNÍ Předmětem ocenění jsou nemovité věci, zapsané v katastru nemovitostí na LV č. 50, k. ú. Mělice, obec Přelouč:
pozemek parc. č. st. 46/1, zastavěná plocha a nádvoří s výměrou 469 m2 - součástí je stavba č. p. 45, bydlení – podíl 1/5 pozemek parc. č. 4/29, ostatní plocha s výměrou 89 m2 – podíl 1/5
PODKLADY PRO OCENĚNÍ Pro vypracování ocenění nemovitostí byly použity následující podklady: - Výpis z KN ke dni 22. 4. 2016, LV č. 50 pro k. ú. Mělice - Šetření na internetu ( nahlizenidokn.cuzk.cz, mapy.cz ) - Místní šetření ze dne 22. 7. 2016 - Informace získané na Městském úřadě v Přeloučí – stavební odbor - Fotodokumentace pořízená při místním šetření - Vlastní databáze nemovitostí a databáze spolupracujících znalců a odhadců - Mapa obce a okolí - Usnesení o přibrání znalce č. j. 195 EX 1411/15-29 - Informace a sdělení získaná z místních RK, realitních novin, a internetového serveru PROHLÍDKA A ZAMĚŘENÍ NEMOVITOSTI Místní šetření bylo provedeno dne 22. 7. 2016. Během místního šetření nebyl přítomen vlastník ani žádný jiný uživatel stavby. Objekt nebyl zpřístupněn. Prohlídka a popis byl provedený na základě podkladů a obhlídky zvenčí. 3
PŘEDPOKLADY PRO VYPRACOVÁNÍ POSUDKU
Předpoklady Běžně nedostupné informace o oceňovaných nemovitostech byly převzaty z veřejně dostupných zdrojů. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti předložených podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocenění vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Prohlášení Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Věcná omezení S výslednou hodnotou uvedenou v tomto posudku je kalkulováno pro účely uvedené v části Znalecký úkol. V případě použití výsledné hodnoty pro jiné než uvedené účely neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody tímto použitím vzniklé. Časové omezení Výsledná hodnota v tomto znaleckém posudku je stanovena na základě údajů o předmětu ocenění známých ke dni ocenění a informací o budoucím vývoji v době zpracování posudku. Za skutečnosti nebo podmínky ( možné odchylky v budoucím českém ekonomickém a politickém vývoji ), které se vyskytnou po datu zpracování tohoto posudku, a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít odpovědnost.
PRÁVNÍ STAV
Vlastnictví Ze zápisu v katastru nemovitostí vyplývá, že předmět ocenění vlastní: povinná Jitka Galetová, Mělice 45, Přelouč ( vlastní 1/5 ), Věra Hudcová, Zdislavice 202, Zdislavice ( vlastní 3/5 ), Jiří Šanda, nám. 17. Listopadu 1234, Přelouč ( vlastní 1/5 ). Stavebněprávní stav Ke stavebněprávnímu stavu rodinného domu nebyla objednatelem předložena žádná stavebněprávní dokumentace. Na příslušném stavebním úřadě v Přelouči je dochována pouze částečná dokumentace k plynofikaci RD z 8/2000. Dle nahlizenidokn zákres staveb neodpovídá skutečnosti. Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí váznou na předmětu ocenění: zahájení exekuxe, exekuční příkaz k prodeji, – viz. LV č. 50 k datu 22. 4. 2016 - v příloze ZP Věcná práva Vlastnictví oceňovaných nemovitostí není podle výpisu z katastru nemovitostí omezeno žádným věcným právem. Nájemní vztahy Z dostupných informací nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob.
4
CELKOVÝ POPIS Město Přelouč je součástí Pardubického kraje, leží 12 km západně od krajského města Pardubice. Žije zde cca 9 tis. obyvatel se základní sítí obchodů a služeb, pracovními příležitostmi v dosahu veřejné dopravy, sítí vzdělávacích zařízení ( ZŠ, MŠ, gymnázium, střední školy a učiliště ). Výhodou je poloha na železniční trati Praha – (Česká Třebová, je výchozí stanicí lokální trati do Prachovic. Městem prochází silnice I/2 Kutná Hora – Pardubice ) a silnice II/33 ( Hradec Králové – Přelouč ). Částí města Přelouč je vesnice Mělice, stavebně nesrostlá s městem, ve vzdálenosti od Přelouče cca 4 km. Jižním okrajem Mělic, teče řeka Labe. Most přes řeku je v nedalekých Valech u Přelouče a v Přelouči. V části obce Mělice je pouze restaurace a menší obchod s potravinami, ostatní občanská vybavenost je v Přelouči. Mělice jsou s Přelouči dostupné autobusovou dopravou, nebo vlakem ČD ze stanice Valy u Přelouče. Na severním okraji obce, je zatopená pískovna, která slouží jako koupaliště. Rodinný dům je umístěný v zastavěné části obce, přístup je z veřejné částečně zpevněné komunikace ve vlastnictví obce, okolní zástavbu tvoří původní zástavba RD. Autobusová zastávka ve vzdálenosti 200 m. Poloha klidná, vhodná k bydlení. Objekt nebyl zpřístupněn. Parc. č. st. 46/1 – zastavěná plocha a nádvoří s výměrou 469 m2 a parc. č. 4/29 – ostatní plocha s výměrou 89 m2 tvoří funkční celek pod společným oplocením s parcelou č. 277 – ostatní plocha s výměrou 100 m2 ve vlastnictví Města Přelouč. . Součástí parcely č. st. 46/1 je rodinný dům č. p. 45, dále jsou na ní umístěné vedlejší stavby, na parc. č. 277 jsou umístěny kůlny/dřevníky. ( zákres staveb v katastrální mapě neodpovídá skutečnosti ). Jedná se o menší samostatně stojící rodinný dům s jedním nadzemním podlažím a šikmou střechou, odhad původního stáří 80 let. Objekt je zděný, střecha sedlová, krov dřevěný s krytinou z vlnitého eternitu, klempířské konstrukce z Pz plechu, okna dřevěná, nová venkovní fasáda. V oplocení je umístěn pilíř HUP, dle PD je v domě plynový kotel a ohřívač TV. Objekt napojen na IS v obci – elektro, plyn, patrně voda. Dle obhlídky zvenčí je objekt užíván, údržba dobrá. Příslušenstvím domu jsou vedlejší stavby – dřevníky, základní venkovní úpravy jako je oplocení, zpevněné plochy, patrně přípojky. Společně s RD s pozemky je užívána i parc. č. 277 ve vlastnictví obce, která je pod společným oplocením a jsou na ní umístěny kůlny. Z částečné projektové dokumentace na plynofikaci RD z r. 2000 je v domě jeden byt 2 + 1 s přístavbou sociálního zázemí: Dispozice: zádveří 2,0 m2, chodba 6,0 m2, pokoj 16,3 m2, pokoj 16,3 m2, kuchyně 6,5 m2, spíž 4,5 m2, koupelna 5,0 m2, WC 1,6 m2. Zastavěná plocha: 83 m2 Užitná plocha: 58,2 m2 Výměry zjištěny odměřením z půdorysu plynofikace RD.
5
B. POSUDEK Cena obvyklá – v české legislativě je užíván pojem cena obvyklá, která je zákonem č.151/1997 Sb., o oceňování majetku definována jako „ cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, případně obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním “. Analýza trhu Z analýzy současného trhu rezidenčních nemovitostí vyplývá, že segment trhu s RD je aktivní, nabídka mírně převyšuje poptávku, ceny RD v dobrých lokalitách a v dobrém stavu mírně rostou. Oceňované nemovitosti jsou průměrně obchodovatelné.
Metody ocenění Pro odhad obvyklé ceny nemovitostí, použijí srovnávací metodu, kdy na realitním trhu se v současné době nachází dostatečné množství obdobných nemovitostí v porovnatelných lokalitách, tzn. dostatek vhodných dat pro porovnávací metodu.
Vliv závad na hodnotu nemovitého majetku Uvedená zástavní práva spolu s exekucí nebyla ve výsledné hodnotě zohledněna a zaniknou v průběhu exekučního řízení, resp. dražby.
6
1. Ocenění – porovnávací hodnota Pro určení obvyklé hodnoty nemovitosti byla použita srovnávací metoda. Definice: Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek, jako např. : druhu a účelu věci, koncepce a technických parametrů, kvality provedení, opravitelnosti apod. Porovnávací hodnota nemovitosti = cena srovnatelných nemovitostí Na trhu nemovitost jsou k datu ocenění nabízeny níže uvedené porovnatelné nemovitosti. Jako srovnatelné transakce jsem uvažovala předpokládané prodeje nemovitostí, které jsou předmětným zadáním srovnatelné, převážně s ohledem na druh lokality, technický stav, výměru a dané využití. Jako porovnávací parametry byly zvoleny předpokládané prodejní ceny níže uvedených objektů a to porovnání jako celku. 1. Rodinný dům – Přelouč - Lohenice
Nabídková cena: Zdroj informace: realitní server, 7/2016 Plocha užitná : 154 m2 2 Cena za m užitné plochy: 14 091,- Kč/m2
2 170 000,- Kč
Nabídka : prodej rodinného domu se zahradou o CP 2395 m2 v Přelouči - Lohenicích. Dispozice domu: vstupní chodba, kuchyně, obývací pokoj, ložnice, spíž, koupelna s vanou a sprch. koutem, WC, dalších 5 místností a půda. V roce 2011 rekonstrukce střechy a venkovní fasády. Na pozemku dále stodola, dílna a další prostory, které lze, včetně pravé části domu, využít k podnikatelské činnosti. Občanská vybavenost v Přelouči. Řadový krajní, zděný, částečně podsklepený, vytápění lokální plynovými kamny, veřejné elektro ,voda, plyn, odkanalizování do septiku, pozemek 2 395 m2. Tato nemovitost se nachází ve stejné lokalitě, poloha srovnatelná, větší užitná plocha, v udržovaném stavu, zařízení a vybavení běžné, velký pozemek.
7
2. Rodinný dům – Semín
Nabídková cena: Zdroj informace: realitní server, 6/2016 Plocha užitná : 80 m2 Cena za m2 užitné plochy: 21 812,- Kč/m2
1 745 000,- Kč
Rodinný dům v menší obci Semín se základní obč. vybaveností, vzdálené cca 7 km severozápadně od Přelouče, RD s jedním nadzemním podlažím a šikmou střechou bez zřízeného obytného podkroví, dispozice 3 + 1, po rekonstrukci v 2012 – střecha, vytápění, plast. okna, zateplení, vytápění ústřední plynovým kotlem s přípravou TV, zařízení a vybavení v běžném standardu. Dům napojen IS v obci, příslušenstvím je garáž, vedlejší stavba. Pozemek celkem 335 m2. Tato nemovitost se nachází v lokalitě vzdálenější větších měst, poloha srovnatelná, větší užitná plocha, po modernizaci, menší pozemek.
3. Rodinný dům Kladruby nad Labem
Nabídková cena: Zdroj informace: realitní server, 6/2016 Plocha užitná : 89 m2 Cena za m2 užitné plochy: 11 179,- Kč/m2
995 000,- Kč
Rodinný dům v menší obci Kladruby nad Labem s minimální občanskou vybaveností vzdálené cca 9 km severozápadně od Přelouče, objekt v původním udržovaném stavu, dispozice 2 + 1, zařízení vybavení běžné, vytápění lokální kamny na tuhá paliva, TV el. 8
ohřívačem, veřejný vodovod, jímka, příslušenstvím, možnost napojení na plyn, vedlejší stavba stodoly, pozemek 896 m2 Tato nemovitost se nachází v lokalitě se horší dostupností a obslužností, poloha srovnatelná, větší plocha, udržovaný stav, pozemek větší. Analýzou současného stavu trhu rezidenčních nemovitostí vyplývá, že ceny rodinných domů se velmi dobrém stavu mírně rostou, ceny ostatních stagnují, obdobné nemovitosti v daném čase a porovnatelných lokalitách se prodávají nejčastěji v rozmezí 10 000,- až 20 000,- Kč/m2 užitné plochy, vzhledem ke stavu a poloze oceňované nemovitosti odhaduji porovnávací hodnotu na 1 000 000,- Kč.
2. Odhad obvyklé ceny nemovitosti
Při stanovení obvyklé ceny vycházím z porovnávací hodnoty a odhaduji cenu na : 1 000 000,- Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * Spoluvlastnický podíl
1 /5 200 000,- Kč
9
C. ZÁVĚREČNÁ REKAPITULACE Úkolem znalce je ocenit níže uvedené nemovitosti a jejich příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostmi spojené podle nyní platných cenových předpisů a uvést jejich obvyklou cenu s přihlédnutím k lokalitě a výši cen nemovitostí v daném regionu a to: - podíl ve výši 1/5 k nemovitým věcem – pozemek parc. č. st. 46/1, jehož součástí je stavba č. p. 45 ( bydlení v části obce Mělice ), pozemek parc. č. 4/29, zapsáno na listu vlastnictví č. 50 pro obec Přelouč, k. ú. Mělice, okr. Pardubice. k datu místního šetření, tj. k 22. 7. 2016, jako podklad v exekučním řízení.
Obvyklá předmětu ocenění
200 000,- Kč
Hodnota práv
0,-
Hodnota závad
0,-
Ing. Petra Kolářová Staré Jesenčany 94 530 02 Pardubice
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 2. 12. 2008, Spr. 2293/82008 pro obor ekonomika – odvětví ceny a odhady – specializaci nemovitosti, rozpočty stavebních prací. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 206/9/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 206/9/2016.
10
11
12
13
14
15
16
17
