2016

ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 1087/37/2016 NEMOVITÁ VĚC: Bytová jednotka, BJ č. 75/4 v DB čp. 75 na pozemku st.p.č. 116, s příslušenstvím a podílem na společných částech domu a pozemku o velikosti 650/14762, vše v k.ú. a obci Černousy, zapsané na LV č. 126 a 82, vedené u Katastrálního úřadu pro Liberecký kraj, KP Liberec Katastrální údaje : Kraj Liberecký, okres Liberec, obec Černousy, k.ú. Černousy Adresa nemovité Černousy 75, 463 73 věci: OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele:

Exekutorský úřad Liberec, Pan Mgr. Petr Polanský Voroněžská 144/20, 46001 Liberec

ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:

Ing. Michal Danielis Zlatá Olešnice 151, 541 01 Trutnov IČ: 13531140 telefon: +420499732407 e-mail: [email protected] DIČ: CZ 6704131533 fax: +420499732408

ÚČEL OCENĚNÍ:

Exekuční řízení č.j. 131EX 7066/15-44 (ocenění stávajícího stavu)

OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Za přítomnosti: Znalce Počet stran: 20 stran

V Trutnově, dne 23.2.2016

290 000 Kč 16.2.2016

Stav ke dni : Počet příloh: 6

Ing. Michal Danielis

16.2.2016 Počet vyhotovení: 1

NÁLEZ Znalecký úkol Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Úkolem je stanovit obvyklou cenu 1. nemovitostí v povinné a jejich součásti 2. určit a ocenit příslušenství uvedených nemovitostí 3. zjistit věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva s nemovitostmi spojená 4. vyjádřit se k výhodám z věcného břemene a nájemnému právu Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Přehled podkladů 1. Výpis z KN, LV č. 126 ze dne 14.1.2016 2. Výpis z KN, LV č. 82 - dálkový náhled 3. Snímek katastrální mapy 4. Zákon č. 151/1997 Sb v platném znění 5. Skutečnosti zjištěné při místním šetření dne 26.2.2016 - povinná Jana Novotná se nedostavila, doporučená zásilka s pozvánkou na místní šetření ji byla dne 16.2.2016 vhozena do schránky- do dnešního dne nereagovala. Doporučeným dopisem byl obeslán opatrovník povinné - obec Černousy - starosta obce sdělil informace k opcenění. Nemovitosti byly zpřístupněny nájemcem bytu, panem Marcelem Dančem, který předložil nájemní smlouvu a poskytl součinnost. 6. Územně plánovací dokumentace 7. Fotodokumentace pořízená znalcem 8. Databáze nemovitostí, realitní inzerce, webové servery 9. Usnesení o ustanovení znalce, č.j. 131EX 7066/15-44 10. Nájemní smlouva předložená nájemcem. Místopis Černousy jsou obec na severu Čech, v okrese Liberec Libereckého kraje. Původní jméno obce obce bylo Černohousy a na jméno dnešní bylo změněno roku 1924. Součástí obce jsou také osady Ves a Boleslav. Nejstarší písemná zmínka o obci je z roku 1385. Obec leží na železniční trati 037 z Liberce přes Frýdlant do polského Zawidówa. Úsek z Černous do Zawidówa je používán jen pro nákladní dopravu. Do obce zajíždějí i autobusy dopravce ČSAD Liberec. -2-

Metody zjištění hodnoty Ocenění nemovitosti je prováděno pro účel exekučního řízení (odhad obvyklé ceny). Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito komparace metody nákladové a srovnávací, výnosovou pro rezidenční nemovitosti nepoužiji, nemá vypovídací charakter SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky:

BUDOUCÍ STAV

ý bytová zóna ¨ průmyslová zóna Okolí : ¨ ostatní ¨ nákupní zóna ý voda ¨ kanalizace ¨ plyn Přípojky: ý elektro ý telefon

Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci:

¨ bytová zóna ¨ průmyslová zóna ¨ ostatní ¨ nákupní zóna ¨ voda ¨ kanalizace ¨ plyn ¨ elektro ¨ telefon

¨ MHD ¨ železnice ý dálnice/silnice I. tř okrajová část - ostatní

¨ autobus ý silnice II.,III.tř

Celkový popis Nemovitost BD je situována v širším centru obce Černousy, v okolní zástavbě RD, v blízkosti autobusové zastávky a obecního úřadu, přístupna ze zpevněné veřejné komunikace na pozemku p.č. 653 ve vlastnictví obce. Nemovitosti jsou vzdálené cca. 450 m od hraničního přechodu do Polská. Nemovitosti jsou situovány v lokalitě bez občanské vybavenosti, v místě pouze obecní úřad a autobusová zastávka, od komplexní občanské vybavenosti města Frýdlant jsou vzdálené cca. 13,4 km. Území je pouze částečně zainvestované, budova je napojena na el. síť a veřejný vodovod, kanalizace svedena do jímky. Parkovací možnosti jsou negarantované na dostatku parkovacích míst v okolí. Konstr. řešení, st.tech.stav: Budova je panelová, podsklepená, se čtyřmi nadzemními podlažími. Stavba je samostatně stojící, se dvěmi sekcemi a čp., bez výtahu (resp.výtah pro invalidy z přízemí do 2.NP. Sekce s oceňovanou jednotkou obsahuje 12 jednotek, společné prostory a v suterénu sklepy. Budova byla kolaudována v r. 1978 jako obytný dům, panelové montované konstrukce, na betonových základech se zateplenou fasádou, stropní konstrukce jsou betonové, střecha je plochá s asfaltovou krytinou. Vnitřní omítku jsou vápenné. V BD provedena revitalizace - střecha, okna izolační, zateplená fasáda. BJ o velikosti 2+1 je situována ve 3. NP bytového domu, je po částečné modernizaci - kuchyně vybavena jednoduchou kuchyňskou linkou s plynovým sporákem, koupelna se sprchovým koutem, běžné obklady, WC splachovací. -3-

RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: ý Jednotka je řádně zapsána v katastru ¨ Jednotka není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí ý Stav jednotky umožňuje podpis zástavní ¨ Stav jednotky neumožňuje podpis zástavní smlouvy smlouvy (vznikla věc) ý Skutečné užívání jednotky není v rozporu s ¨ Skutečné užívání jednotky je v rozporu s její její kolaudací kolaudací ý Přístup k nemovité věci přímo z veřejné ¨ Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou ý Nemovitá věc není situována v záplavovém ¨ Nemovitá věc situována v záplavovém území území Komentář: Dle povodňové zprávy z www.cap.cz - Zóna 1 zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu povodně. Věcná břemena a obdobná zatížení: ý Zástavní právo ý Exekuce Komentář: Vlastnické právo Novotná Jana, č. p. 75, 46373 Černousy Způsob ochrany nemovitosti Nejsou evidovány žádné způsoby ochrany. Omezení vlastnického práva Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce - Novotná Jana Zástavní právo exekutorské podle § 69a exekučního řádu Jiné zápisy Nejsou evidovány žádné jiné zápisy. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Liberecký kraj, Katastrální pracoviště Frýdlant Zobrazené údaje mají informativní charakter. Platnost k 23.02.2016 08:00:00.

Ostatní rizika: ý Nájemní smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek Komentář: Byla předložena nájemní smlouva ze dne 31.11.2015 sjednaná s Marcelem Dančem na dobu určitou do 29.2.2016 s automatickým prodloužením vždy o 3 měsíce, pokud nebude do konce platnosti smlouvy sjednaná nová nájemní smlouva, za sjednaný nájem ve výši 2 900,- Kč+ služby (vytvořena za účasti starosty obce)

-4-

OCENĚNÍ Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Černousy: Základní zjištěná cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 2 340,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu č. O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel V O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV O3. Poloha obce - V ostatních případech VI O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, III nebo kanalizace, nebo plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka II O6. Občanská vybavenost v obci - Žádná vybavenost VI

Pi 0,50 0,60 0,80 0,70 0,95 0,80

Základní zjištěná cena stavebního pozemku: ZC = ZCv * O 1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 299,00 Kč/m2

Výpočet hodnoty pozemků Pozemek Pozemek st.p.č. 116 o výměře 451 m2 je zastavěn stavbou BD čp. 75 a 76, území je částečně zainvestované (NN, VV) pozemky jsou přístupné po zpevněné veřejné komunikaci p.č. 653 ve vlastnictví obce. Užívání pozemku je v souladu s právním stavem. Obec nemá platnou cenovou mapu stavebních pozemků. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6

Index omezujících vlivů

IO = 1 +

Σ Pi = 1,000

i=1

Index trhu s nemovitostmi IT = 0,910 Index polohy pozemku IP = 0,970 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,910 * 1,000 * 0,970 = 0,883 -5-

č. II IV

Pi 0,00 0,00

III I

0,00 0,00

I II

0,00 0,00

Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 299,Typ

Název

§ 4 odst. 1

Parcelní číslo 116

Výměra [m2] 451,00

zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek - celkem 451,00 Pozemek - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem

Index

Koef.

0,883 Jedn. cena [Kč/m2] 264,02 m2

Pozemek - zjištěná cena

Upr. cena [Kč/m2] 264,02 Cena [Kč] 119 073,02

= *

119 073,02 119 073,02 Kč 650 / 14 762

=

5 243,02 Kč

Výpočet věcné hodnoty stavby Byt č. 75/4 Věcná hodnota dle THU Bytová jednotka č. 75/4 o velikosti 2+1 skládající se kuchyně, 2x pokoje, WC, koupelny, předsíně a komory je umístěn ve 3.NP. Parkování je negarantované, možné na dostatku parkovacích míst v docházkové vzdálenosti. Vybavení: Kuchyňská linka, plynový sporák, 2ks vodoměrů (SV + TUV), vybavení koupelny a WC zařizovacími předměty, radiátory. Součástmi bytu jsou: K vlastnictví jednotky patří podlahová krytina, stropní vystrojení prostor v místnostech bytu, nenosné vodorovné konstrukce, nenosné svislé konstrukce, vstupní a vnitřní dveře včetně zárubní a okna včetně okenních rámů příslušející k jednotce, veškeré vnitřní potrubní instalace v jednotce, tj. potrubní instalace vody za odbočnými ventily stoupacích vedení včetně všech zařizovacích předmětů, porubní vedení odpadní vody od zaústění do stoupacího vedení, vnitřní el. rozvody včetně zakončení (osv. tělesa, zásuvky, vypínače) včetně hlavního el. jističe pro jednotku a bytového rozvaděče el. proudu. Příslušenstvím bytu je lodžie a sklepní koje v suterénu a spoluvlastnický podíl na společných částech domu čp. 75, 76 a pozemku st.p.č. 116 o velikosti 650/14762. Společné části domu: Základy včetně izolací, obvodové a nosné zdivo, hlavní stěny, průčelí, střecha, hlavní svislé a vodorovné konstrukce, vchody, schodiště, okna a dveře přímo přístupné ze společných částí, chodby, -6-

rozvody tepla teplé vody, kanalizace, elektřiny, domovní elektroinstalace (zvonek, rozvody telekomunikací, i umístěné mimo dům), prádelna, sušárna, kočárkárna, rozvody odsávání a větrání včetně ventilátorů. St. tech. stav: Budova je panelová, podsklepená, se čtyřmi nadzemními podlažími. Stavba je samostatně stojící, se dvěmi sekcemi a čp., bez výtahu. Sekce s oceňovanou jednotkou obsahuje 12 jednotek, společné prostory a v suterénu sklepy. Budova byla kolaudována v r. 1978 jako obytný dům, panelové montované konstrukce, na betonových základech se zateplenou fasádou, stropní konstrukce jsou betonové, střecha je plochá s asfaltovou krytinou. Vnitřní omítku jsou vápenné. V BD provedena revitalizace - střecha, okna izolační, zateplená fasáda. BJ o velikosti 2+1 je situována ve 3. NP bytového domu, je po částečné modernizaci - kuchyně vybavena jednoduchou kuchyňskou linkou s plynovým sporákem, koupelna se sprchovým koutem, běžné obklady, WC splachovací. Podlahy v předsíni, kuchyni a koupelna jsou s keramickou dlažbou. Vytápění jednotky el.přímotopné, ohřev TUV bojlerem.

Výpočet podlahových ploch jednotky Název

Typ výměry

Podlahová plocha Obytné prostory 65,00 m2

kuchyně, 2x pokoj, WC, koupelna, předsíň, komora sklepné koje Ostatní prostory lodžie Ostatní prostory Celková podlahová plocha

4,00 m2 3,00 m2 72,00 m2

Koeficient Užitná plocha 1,00

65,00 m2

0,50 0,50

2,00 m2 1,50 m2 68,50 m2

Výpočet věcné hodnoty jednotky [m2]

Podlahová plocha Jednotková cena (JC) [Kč/m2] Reprodukční hodnota (RC) Kč Rozestavěnost % Stáří roků Další životnost roků Opotřebení % Věcná hodnota (VH) Kč

Současný stav 68,50 18 186 1 245 741 100,00 38 82 31,70 850 840

-7-

Budoucí stav 0,00

Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná jednotka Lokalita / Popis Černousy BJ ve stavu po částečné modernizaci Typ stavby BD panelový, po kompletní revitalizaci

Užitná plocha

Podlaží

Dispozice

Celková cena

Jednotková cena

68,50 m2

2. NP

2+1

294 550 Kč

4 695 Kč/m2

Popis oceňované nemovité věci Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými nemovitosti. Jelikož specifická kritéria nelze aplikovat na jiné subjekty, zjistí se obvyklá cena přiměřeným koeficientem prodejnosti v daném místě a čase v závislosti na skutečně dosažené (známé) prodejní ceny či diskontované nabídkové ceně za obdobný typ nemovitosti – BJ o velikosti 2+1 po částečné modernizaci, v BD po kompletní revitalizaci, situovaném v lokalitě bez občanské vybavenosti s průměrnou dopravní dostupností a špatnou obslužností. Srovnatelné jednotky Název: BJ 3+1 83 m2 Byt se nachází v panelovém domě v blízkosti vlakového nádraží. Dětské hřiště, výhled do zeleně a klidné prostředí. Byt je v původním stavu před modernizaci. Výhodou je výtah pro imobilní. Dům má vyměněna okna ( plastová ) a je zateplen. Lokalita: Černousy, okres Liberec Podlaží: Dispozice: Zdroj: www.sreality.cz

Typ stavby

Užitná plocha

83,00 m2 Použité koeficienty:

Celková cena

Jednotková cena

320 000 Kč

3 855 Kč/m2

K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění

0,85 0,98 1,00 0,95 1,08 1,00 1,00

Celkový koef. K C 0,85

-8-

Upravená j. cena Kč/m2 3 295

Název: BJ 2+1 56 m2 BJ ve 3 NP bez výtahu v obci Černousy. Byt je po částečné modernizaci - plastová okna, v koupelně sprchový kout, pokoje jsou neprůchozí, topení elektrické přímotopy. Dům je po celkové revitalizaci. 100 metrů od bytu je zastávka na vlak, do města Frýdlant 14 km. Do města Liberec je to 37km. Lokalita: Černousy, okres Liberec Podlaží: Dispozice: Zdroj: www.sreality.cz

Typ stavby

Užitná plocha


Celková cena

Jednotková cena

220 000 Kč

3 929 Kč/m2


0,85 1,01 1,00 1,01 1,02 1,00 1,00 Celkový koef. KC 0,88


Název: BJ 3+1 80 m2 BJ 3 + 1 + lodžiev Kunraticích u Frýdlantu družstevní (možnost převodu) byt 3+1 80 m2 s lodžií. Kunratice u Frýdlantu. byt se nachází v bytovém domě s 6ti byty v klidné lokalitě vzdálené jen cca 5 minut jízdy autem z centra Frýdlantu. Byt má vlastní vytápění kotlem na tuhá paliva s rozvodem do radiátorů. Ohřev vody zajišťuje el. boiler. Lokalita: Kunratice, okres Liberec Podlaží: Dispozice: Zdroj: www.sreality.cz

Typ stavby

Užitná plocha


Celková cena

Jednotková cena

650 000 Kč

8 125 Kč/m2


0,80 0,98 0,90 1,01 1,04 1,00 1,00 Celkový koef. K C 0,74 -9-


Název: BJ 3+1 80 m2 byt s výhledem o velikosti 3+1+lodžie a výměře 80 m2. Byt v osobním vlastnictví je v původním stavu a je situován ve 3.patře 4patrového zatepleného panelového domu v městě Raspenava v ul. Moskevská.Klidné místo s občanskou vybaveností-v docházkové vzdálenosti městský úřad,lékárna,před domem 1.stupeň ZŠ, nedaleko obchody,několik restaurací,koupaliště,hřiště.Vybavení bytu: původní kuch. linka s elektrickým sporákem, umakartová koupelna s vanou, WC zvlášť, plastová okna, podlahy: kazetové parkety v obytných pokojích, lino. Lokalita: Moskevská, Raspenava Podlaží: Dispozice: Zdroj: www.sreality.cz

Typ stavby

Užitná plocha


Celková cena

Jednotková cena

640 000 Kč

8 000 Kč/m2


0,80 0,98 0,90 1,01 1,05 1,00 1,00 Celkový koef. KC 0,75


Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty: Všechny skutečnost jsou promítnuty do srovnávací hodnoty, tato hodnota přímou metodou se pohybuje v intervalu od 3 000,-Kč do 6 000,-Kč/m2. - indikovaná hodnota je pod střední úrovní intervalu. Výpočet porovnávací hodnoty jednotky: Minimální jednotková cena porovnávaných jednotek Průměrná jednotková cena porovnávaných jednotek Maximální jednotková cena porovnávaných jednotek Stanovená jednotková cena oceňované jednotky Celková užitná plocha oceňované jednotky Výsledná porovnávací hodnota jednotky Popis: BJ ve stavu po částečné modernizaci

- 10 -

3 295 Kč/m2 4 695 Kč/m2 6 022 Kč/m2 4 300 Kč/m2 68,50 m2 294 550 Kč

Výpočet výnosové hodnoty Výnosové oceňování je jednou ze standardních metod zjišťování odhadu obvyklé ceny, resp. tržní ceny, mezinárodně uznávanou a používanou. Výnosová hodnota vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos. Dosahovaný výnos je pak charakteristikou užitkovosti. Pro stanovení výnosové hodnoty je zvolen propočet způsobem přímé kapitalizace stabilizovaného trvale dosažitelného ročního výnosu podle výrazu: stabilizovaný výnos x 100 (%) výnosová hodnota = ----------------------------úrok. míra kapitalizace (%) Obecně k metodice ohodnocení: Při kapitalizaci trvale dosažitelného ročního výnosu, je možné si zjednodušeně představit výnosovou hodnotu nemovitosti jako jistinu, ze které při uložení do peněžního ústavu, budou úroky stejné jako roční výnos nemovitosti. Je důležité si uvědomit, že výnos, a z něj odvozenou výnosovou hodnotu nemovitosti, není možné považovat za hodnotou fixní a je nutné ji aktualizovat v návaznosti na změny podstatných vstupů, tj. především výši úrokové míry kapitalizace, vývoj úrovně nájemného, cen stavebních prací, nákladů na správu a údržbu. Je tedy nutné vzít tuto flexibilitu ohodnocení nemovitosti výnosovou metodou v úvahu, a považovat ji za jeden z podkladů odhadu obvyklé (tržní) ceny. Zavedené předpoklady, úvodní informace: Vychází se z předpokladu, že majitel nemovitost pronajímá za účelem dosažení trvale odčerpatelného výnosu. Výnos je stanoven jako rozdíl příjmů z nájemného a výdajů, resp. nákladů vynaložených z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání objektu. Výnosová hodnota vyjadřuje tzv."věčnou rentu" nemovitosti (staveb i pozemků). Zástavbou se totiž ze stavby a z pozemku stává technická a ekonomická jednotka. Využití a výnosová hodnota zastavěného pozemku je dána využitím a výnosovou hodnotou stavby. Pro vyjádření "věčné renty" je nutné v nákladech uvažovat s vytvářením rezervy na obnovu stavby tak, aby byl "střádán" kapitál na rekonstrukce a modernizace prodlužující životnost budov (obnovovací investice), nebo na vybudování stavby nové po skončení její životnosti. Úroková míra kapitalizace: Volba, resp. kalkulace úrokové míry kapitalizace je důležitým faktorem při výpočtu výnosové hodnoty nemovitosti. Lze ji odvodit z možného průměrného zúročení peněz na kapitálovém trhu, tj. z alternativního způsobu investování. Vychází se při tom z průměrného bezrizikového, resp. málo rizikového zúročení peněz na kapitálovém trhu (Státní dluhopisy, dlouhodobé dluhopisy Evropské investiční banky, hypotéční zástavní listy apod.), které se s přihlédnutím k druhu nemovitosti, způsobu využití a k situaci na trhu s nemovitostmi zvýší o míru rizika při nákupu konkrétní nemovitosti. Protože to již náš trh s nemovitostmi umožňuje (nemovitosti se nabízí současně k pronájmu nebo ke koupi), doporučujeme úrokovou míru kapitalizace odvozenou z kapitálového trhu korigovat přímou analýzou trhu s nemovitostmi, tj. reálným očekáváním investorů na tomto trhu.Takto stanovená úroková míra kapitalizace představuje tedy výnos určitého typu nemovitosti vztažený k jejich tržním cenám. Jako reálnou úrokovou míru kapitalizace se doporučuje na základě shora uvedeného, uvažovat v rozpětí 4.0 - 7.0 %.

- 11 -

Nájemné pro výpočet výnosů: Pro zjištění odčerpatelného výnosu je zjištění a stanovení nájemného podstatnou otázkou. Zdrojem příjmu pro stanovení výnosu z nemovitosti je pouze "čisté nájemné" (základní nájemné), bez úhrad za plnění a služby spojené s užíváním tj. např. za: - teplo a teplou vodu, - vodné a stočné, - elektrickou energii, - výkony spojů, - případné další služby sjednané individuálně, - vybavení prostoru - a pod. Uvedené náklady hrazené mimo nájemné se nepodílí na tvorbě výnosu. Vzhledem k účelu, pro který je hodnocení prováděno, to jest pro odhad obvyklé ceny, resp. tržní ceny, je pro objektivní vyjádření výnosové hodnoty nutné uvažovat s nájemným stanoveným v relaci odpovídající současné nabídce a poptávce na trhu, lokalitě a kvalitě pronajímané nemovitosti. Odůvodnění použitého obvyklého nájemného: Pro výpočet užitku je použit nájem sjednaný v předložené nájemní smlouvě ve výši 2900,-/měsíc bez služeb. Sjednaný nájem je v obvyklé výši. Obvyklé nájemné je stanoveno na základě vlastní databáze obvyklého nájemného a nabídek místních realitních kanceláří, náklady na provoz a údržbu nemovitosti jsou stanoveny odborným odhadem na základě předpokládaného výnosu. V oceňované lokalitě nebyly zjištěny vzorky pronajímaných bytů pro srovnání, použity nabízené byty k pronájmu v regionu snížené koeficientem polohy. Nájem BJ v revitalizovaných BD se pohybují v intervalu 400 - 600,-Kč/m2/rok bez služeb V současné době a pro tento konkrétní případ bude uvažována míra kapitalizace ve výši: 5 %. Vzorky pro srovnání: 1) pronájem bytu 2+1, 75 m2 v centru Frýdlantu, cihlový dům, ul. B. Němcové, po kompletní modernizaci v centru Frýdlantu, cihlový dům v ul. B. Němcové. 1.patro, dřevěná, termoizolační okna, nové, dřevěné podlahy kryté PVC, v koupelně dlažba, kompletně vybavená, nová kuchyňská linka se spotřebiči včetně plynového sporáku a myčky nádobí, vlastní plynový kotel zajišťuje vytápění a ohřev vody, nová koupelna s rohovou vanou, vestavěná skříň v předsíni. Bezproblémové parkování u domu, veškerá občanská vybavenost v pěší dostupnosti. Nájemné 7.000,- Kč 7 000,-

: 75 m2

= 93,3,-/m2

x 12

= 1 120,-/m2/rok

x 0,50 = 560,-/m2/rok

2) pronájem bytu 1+1 o velikosti 52 m2. Nachází se ve 2. patře secesní vily. Z pokoje schody do kuchyně, další schody do koupelny. V koupelně sprchový kout. Topení elektrické. V místě veškerá občanská vybavenost. 4 000,-

: 52 m2

= 77,-/m2

x 12

- 12 -

= 923,-/m2/rok

x 0,50461,-/m2/rok =

3) byt 3+kk, 100 m2, Jablonné v Podještědí Pronájem bytu s moderním vybavením v klidné části města. Byt se nachází ve třetím patře cihlového domu. Vytápění a ohřev vody je řešen samostatným plynovým kotlem. Parkování je možné na vlastním parkovišti 7 500,-

: 100 m2

= 75,-/m2

x 12

= 900,-/m2/rok

x 0,50450,-/m2/rok =

Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č. plocha - účel

1. Obytné prostory

podlaží

BJ 2+1

podlahová plocha [m2] 69

Celkový výnos za rok:

nájem

nájem

[Kč/m2/rok] [Kč/měsíc] 508 2 900

nájem [Kč/rok] 34 800 34 800

Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Podlahová plocha PP m2 69 Reprodukční cena RC Kč 1 245 741 Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m 2 Nj Kč/(m2*r 508 ok) Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj * PP Kč/rok 34 800 Dosažitelné procento pronajímatelnosti % 95 % Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok 33 060 Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Kč/rok 500 Pojištění 0,08 % * RC Kč/rok 997 Opravy a údržba 1,00 % * RC Kč/rok 12 457 Správa nemovitosti 5,00 % * Nh Kč/rok 1 653 Ostatní náklady Kč/rok 0 Náklady celkem V Kč/rok 15 607 N=Nh-V Kč/rok 17 453 Čisté roční nájemné Míra kapitalizace % 6,00 Konstantní výnos po neomezenou dobu - věčná renta Cv = N / i Výnosová hodnota Cv Kč 290 883

- 13 -

REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku

294 550 Kč 290 883 Kč 856 084 Kč 5 243 Kč

Obvyklá cena 290 000 Kč slovy: Dvěstědevadesáttisíc Kč

Komentář ke stanovení výsledné ceny

Zdůvodnění obvyklé ceny- rekoncializace : Za obvyklou cenu pokládám cenu zjištěnou multikriteriálním pohledem, kdy je rozhodujícím kritériem u rezidenčního objektu použití porovnávací metody. Použití pouze porovnávací metody je možné pouze v případě, kdy existují velmi dobré a bezpečné podmínky srovnatelnosti včetně verifikace bez markantnějších odlišností. Za objektivní tržní hodnotu pokládám a důraz kladu na cenu zjištěnou porovnávací metodou, která vychází z porovnání s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými byty s příslušenstvím, na základě inzerovaných, resp.realizovaných cen, upravených s uplatněním korekce jednak realitní nabídky, tak technickými a ekonomickými nedostatky, případně existenci příslušenství. Po nemovitostech uvedeného typu, obdobné velikosti a zainvestovanosti, resp. zjištěnému technickému a právnímu stavu t.j. BJ o velikosti 2+1, ve stavu po částečné modernizaci interiérů, se standardním příslušenstvím a podprůměrným vybavením, v BD po revitalizaci (plastová okna, zateplení, střecha, instalace), situovanou v lokalitě téměř bez občanské vybavenosti, s průměrnou dopravní dostupností a špatnou obslužností. V dané lokalitě je poptávka výrazně nižší než nabídka. S přihlédnutím ke všem faktům jsem názoru, že nemovitosti jsou za navrženou porovnávací cenu obchodovatelné. Výpočet : Navržená předběžná srovnávací hodnota 294 550,-Kč Návrh obvyklé ceny dle výpočtu srovnávací hodnoty -na nemovitostech zapsaných na LV č. 126, 82 zaokrouhleno 1. nemovitostí povinného a jejich přísl. 290 000,-Kč 2. příslušenství uvedených nemovitostí - lodžie a sklepní koje v suterénu a spoluvlastnický podíl na společných částech domu čp. 75, 76 a pozemku st.p.č. 116 o velikosti 650/14762 - zahrnuto v ceně

0,3. věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva s nemovitostmi spojená - nezjištěna 0,4. výhody a nájemné právo – nájemní smlouva vypověditelná, uzavřená za tržních podmíneknemá vliv na obvyklou hodnotu 0,- 14 -

Závěr Na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím nákladové a srovnávací metody, se zohledněním rizikových faktorů navrhuji obvyklou cenu nemovitostí - BJ č. 75/4 v DB čp. 75 na pozemku st.p.č. 116, s příslušenstvím a podílem na společných částech domu a pozemku o velikosti 650/14762, vše v k.ú. a obci Černousy, zapsané na LV č. 126 a 82, vedené u Katastrálního úřadu pro Liberecký kraj, KP Liberec; se zohledněním práv a závad

ve výši 290 000,-Kč Na závěr uvádím, že takto určená výsledná cena je pouze podkladem pro stanovení nejnižšího podání v dražbě podle § 336e o.s.ř. Nemá za cíl zjištění skutečné ceny nemovitostí, ta bude zjištěna až případným prodejem v dražbě Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku (§ 127a zákona č. 218/2011 Sb., kterým se mění zákon č. 549/91 Sb. ve znění pozdějších předpisů). V Trutnově 23.2.2016 Ing. Michal Danielis Zlatá Olešnice 151 541 01 Trutnov telefon: +420499732407 e-mail: [email protected] Znalecká doložka:

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 24. června 2008, pod č.j. Spr. 568/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1087/37/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 37.

- 15 -

SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 5146 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 82 - dálkový náhled Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti Usnesení o ustanovení znalce Databáze nemovitostí a realitní servery, wikipedia.cz, risy.cz, cap.cz

- 16 -

počet stran A4 příloze 1 1 1 1 1 1 0

Snímek katastrální mapy

- 17 -

Fotodokumentace nemovitosti

- 18 -

- 19 -

Mapa oblasti

- 20 -

2016

Recommend Documents