2016

ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 5786-26/2016 o obvyklé ceně spoluvlastnického podílu o velikosti ½ na nemovité věci – bytová jednotka č.2737/1 v budově č.p.2734, 2735, 2736, 2737 a 2738, realizované na pozemcích p.č.2692/95, 2692/96, 2692/97, 2692/98 a 2692/99, vč. spoluvlastnických podílů na budově a na pozemcích, vše katastrální území Varnsdorf (kód:776971), obec Varnsdorf, okres Děčín

Objednavatel posudku:

Exekutorský úřad Praha 9 JUDr. Milan Usnul, soudní exekutor Bryksova 763/46 198 00 Praha 9

Účel posudku:

Odhad obvyklé ceny nemovité věci – 098 EX 06165/10-054

Oceňovací vyhláška:

Odhad obvyklé ceny nemovité věci je proveden s přihlédnutím k vyhlášce MF ČR č. 199/2014 Sb., k provedení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb., ve znění vyhlášky č.345/2015 Sb. (oceňovací vyhláška), s účinností od 1.1.2016

Oceněno ke dni:

24.února2016

Posudek vypracoval:

Ing. Jan Melš znalec a odhadce Bítovská 1227 140 00 Praha 4 - Michle

Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních. 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je archivováno. Celkem posudek obsahuje 15 stran a přílohy. V Praze, dne 25. února 2016

Znalecký posudek č. 5786-26/2016

ÚVOD Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. (Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.)

METODY URČENÍ HODNOTY Odhad obvyklé ceny je prováděn zpravidla třemi základními metodami: - metoda nákladového ohodnocení - vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění. - metoda výnosová - vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. - metoda srovnávací - vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji, je jím též ocenění věci odvozením z jiné funkčně související věci. Pro tento konkrétní případ je vypovídací schopnost ceny určené nákladovým způsobem malá, a proto je v posudku nahrazena cenou zjištěnou, tj. vypočtenou podle platné oceňovací vyhlášky. Prováděcí vyhlášky k zákonu č.151/1997 Sb. o oceňování majetku (ve znění zákona č.303/2013 Sb.) jsou průběžně novelizovány právě za účelem dosažení relace mezi cenou zjištěnou, stanovenou podle oceňovací vyhlášky a cenou obvyklou. Oceňovací vyhláška, podle které je ocenění zpracováno, postupuje při určení ceny zjištěné porovnávacím způsobem. Tvůrce vyhlášky pro určení porovnávacích údajů disponuje nejúplnější databází ověřitelných údajů. Pro stanovení obvyklé ceny bude, z důvodů výše uvedených, přihlédnuto k ceně zjištěné, vypočtené podle oceňovací vyhlášky a k ceně určené metodou srovnávací.

-2-


NÁLEZ 1. Bližší údaje o nemovité věci Nemovitá věc – bytová jednotka č.2737/1 se nalézá v budově č.p.2734, 2735, 2736, 2737, 2738, katastrální území Varnsdorf (kód:776971), obec Varnsdorf. Nemovitá věc je dále tvořena spoluvlastnickými podíly: - na společných částech domu č.p.2734, 2735, 2736, 2737, 2738. Velikost spoluvlastnického podílu vyplývající z vlastnictví bytové jednotky je 6943/534280, - na pozemku p.č.2692/95, 2692/96, 2692/97, 2692/98, 2692/99. Velikost spoluvlastnického podílu vyplývající z vlastnictví bytové jednotky je 6943/534280, Budova je přístupná z ulice Západní. Objekt se nachází v lokalitě s převážně bytovou zástavbou, naproti budově se nalézá plavecký bazén, z druhé strany je mateřská škola. Dopravní dostupnost nemovité věci je dobrá, obcí procházejí silniční komunikace II. třidy č.264 a č.265, které město spojují se silnicí I. třídy č.9. Město Varnsdorf se nachází přímo na hranici se SRN – hraniční přechod Varnsdorf. Hromadná dopravní obsluha je zastoupena městskou hromadnou dopravou, dále dálkovou dopravou – autobusové a železniční spoje. Budova má 8 nadzemních podlaží, jedno podzemní podlaží. V budově se nalézá 80 bytových jednotek (16 ke každému vchodu), v podzemním podlaží se nalézají sklepy a společné prostory. V objektu jsou realizovány výtahy. Bytová jednotka se nalézá v 1. NP, vchod č.p.2737. Budova je realizována tradiční panelovou technologií s užitím tradičních materiálů a obvyklých konstrukčních detailů, střecha je plochá. Technický stav budovy odpovídá použitému konstrukčnímu systému a materiálům, realizované revitalizaci (zateplená fasáda, nová okna, aj.), době a způsobu užívání. Dle Malého lexikonu obcí má Varnsdorf k datu ocenění 15674 stálých obyvatel. V obci Varnsdorf se nalézá plný sortiment služeb, včetně služeb občanské vybavenosti. Obec Varnsdorf má statut města, je obcí s rozšířenou správní působností a pověřeným obecním úřadem.

2. Podklady pro vypracování posudku Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Usnula, Exekutorský úřad Praha 9, č.j. 098 EX 06165/10-054 ze dne 18.12.2015. Výpis z katastru nemovitých věcí pro katastrální území Varnsdorf (kód: 776971), obec Varnsdorf, list vlastnictví č.4818 ze dne 1.12.2015. Výpis z katastru nemovitých věcí pro katastrální území Varnsdorf (kód: 776971), obec Varnsdorf, list vlastnictví č.3591 ze dne 1.12.2015. Smlouva o výstavbě § 5 zákona č.72/1994 Sb. ze dne 7.12.1998 Mapa geografického informačního systému vyhotovená z údajů vedených Katastrálním úřadem pro Ústecký kraj, katastrální pracoviště Rumburk. Fotodokumentace pořízená při místním šetření. Místní šetření konané dne 24.2.2016.

-3-


3. Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí jsou jako vlastníci nemovité věci na listu vlastnictví č.4818, a spoluvlastníci (vyplývající z vlastnictví jednotky) na listu vlastnictví č.3591 pro katastrální území Varnsdorf (kód: 776971), obec Varnsdorf zapsáni: 1) Luboš Němček identifikátor: 650109/0002, Západní 2737 407 47 Varnsdorf Spoluvlastnický podíl ½, a 2) Miloš Němček identifikátor: 611219/0887 Západní 2737 407 47 Varnsdorf Spoluvlastnický podíl ½.

4. Přílohy posudku - Výpis z katastru nemovitých věcí - Mapa geografického informačního systému - Mapa širších souvislostí - Fotodokumentace - Inzerce srovnatelných nemovitých věcí

5. Předmětem ocenění jsou 1) Stavební pozemek 2) Bytová jednotka č.2737/1

*** Předpokládá se, že veškeré informace, které znalec obdržel, jsou správné. Objednatel posudku prohlašuje, že mu nejsou známy žádné skutečnosti, resp. že znalci nezamlčel žádná fakta, která by mohla závěry znaleckého posouzení jakkoli zkreslit, nebo zpochybnit. Posudek byl vypracován pouze k výše uvedenému účelu. Jeho případné další využití v jakékoli formě nebo kontextu, je možné pouze se souhlasem zpracovatele. ***

-4-


POSUDEK A OCENĚNÍ CENA ZJIŠTĚNÁ 1. Stavební pozemek Oceněno podle § 3 vyhlášky. 1.1 Popis Předmětem ocenění je pozemek p.č.2692/95, 2692/96, 2692/97, 2692/98, 2692/99, zastavěná plocha a nádvoří, celková výměra 934 m2, katastrální území Varnsdorf (kód:776971), obec Varnsdorf. Na pozemku p.č.2692/95, 2692/96, 2692/97, 2692/98, 2692/99 je realizovaný bytový dům č.p.2734, 2735, 2736, 2737, 2738. Spoluvlastnický podíl vyplývající z vlastnictví bytové jednotky na pozemku je 6943/534280. 1.2 Výměra pozemku 2692/95 179 2692/96 179 2692/97 218 2692/98 179 2692/99 179

= = = = =

179.00 m2 179.00 m2 218.00 m2 179.00 m2 179.00 m2

_________________________________________ 2

celkem =

934.00 m

1.3 Výpočet Iu - úprava ceny pozemku (dle přílohy 2, tab.2) _______________________________________________________________________________________________________________

Hodnocený znak

Pásmo

Hodnota Ui

_______________________________________________________________________________________________________________

1. Velikost obce podle počtu obyvatel 1 0.85 15.674 obyvatel 2. Hospodářsko-správní význam obce 3 0.85 Obce s počtem obyvatel nad 5 tisíc 3. Poloha obce 5 1.00 Nevyjmenovaná obec o velikosti nad 5000 obyvatel 4. Technická infrastruktura v obci 1 1.00 Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 5. Dopravní obslužnost obce 1 1.00 Městská hromadná doprava popřípadě příměstská doprava 6. Občanská vybavenost v obci 1 1.00 Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) _______________________________________________________________________________________________________________

Součin hodnot Iu = SOUČIN(Ui) = 0.7225

0.7225

-5-

Znalecký posudek č. 5786-26/2016 1.4 Výpočet Io - omezující vlivy (dle přílohy 3, tab.2) _______________________________________________________________________________________________________________

Hodnocený znak

Pásmo

Hodnota Oi

_______________________________________________________________________________________________________________

1. Geometrický tvar pozemku a velikost pozemku Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené Bez dalších vlivů

2

0.00

4

0.00

3

0.00

1

0.00

1

0.00

2

0.00

_______________________________________________________________________________________________________________

Celkem Io = 1 + SUMA(Oi) = 1 + 0.00 = 1.000

0.00

1.5 Výpočet ceny pozemku (§ 3 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________

Základní cena za m2 stavebního pozemku ZC = ZCv x Iu = 960 Kč x 0.7225 = 694 Kč Index cenového porovnání I = Io x It x Ip = 1.000 x 1.000 x 1.000

= Kč

694,x 1.0000

_________________________________________

Cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celou výměru 934.00 m2 Započtení spoluvl.podílu 6943/534280

= Kč = Kč = Kč

694,648.196,8.423,35

_______________________________________________________________________________________________________________

Stavební pozemek

Cena celkem Kč

8.423,-

_______________________________________________________________________________________________________________

2. Bytová jednotka č.2737/1 Oceněno podle § 38 vyhlášky. 2.1 Popis Oceňovanou nemovitou věcí je bytová jednotka č.2737/1 v budově č.p.2734, 2735, 2736, 2737, 2738, ulice Západní, realizované na pozemku p.č.2692/95, 2692/96, 2692/97, 2692/98, 2692/99, katastrální území Varnsdorf (kód: 776971), obec Varnsdorf. Stáří budovy je odhadnuto. Dispoziční uspořádání bytové jednotky je následující: charakter 3+1 o celkové výměře 69,43 m2. S bytovou jednotkou je dále k užívání lodžie o výměře cca 4,5 m2, není započítána do výměry bytu. Výměra je bezezbytku převzata z Prohlášení vlastníka (viz Podklady pro vypracování posudku). Celková výměra pro výpočet ceny je pak upravena v souladu s oceňovací vyhláškou. Bytová jednotka se nalézá v 1. NP, v budově je realizován výtah. Vzhledem k tomu, že bytová jednotka nebyla znalci zpřístupněna, některé vnitřní konstrukce jsou určeny na základě prohlášení vlastníka, vnějšího vizuálního šetření a informací na místně příslušných úřadech. -6-

Znalecký posudek č. 5786-26/2016 Vybavení a konstrukce domu, resp. bytové jednotky je zohledněno ve výpočtu. Okna jsou plastová. Jádro je pravděpodobně umakartové. Vytápění je a ohřev TUV je externím zdrojem. Bytová jednotka je napojena na rozvod elektra, vodovod, plyn a kanalizaci. Technický stav je dobrý, odpovídá času a účelu užití, použitým konstrukcím a materiálům. Dům je zateplen, po rekonstrukci. Spoluvlastnický podíl ke společným částem domu vyplývající z vlastnictví bytové jednotky je 6943/534280. 2.2 Charakteristika stavby CZCC: 1122 SKP: 46.21.12.1..1 Typ podle účelu užití: J - budovy vícebytové (typové) Druh konstrukce: Montované z dílců betonových plošných 2.3 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) _______________________________________________________________________________________________________________

Hodnocený znak

Pásmo

Hodnota Ti

_______________________________________________________________________________________________________________

1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy Jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

2

0.00

5

0.00

2

0.00

2

0.00

2

0.00

4

1.00

_______________________________________________________________________________________________________________

Celkem * * hodnota 6. znaku se do sumy nezapočítává It = (1 + SUMA(Ti)) x T6 = (1 + 0.00) x 1 = 1.000

0.00

2.4 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.3, bydl.nad 2000) Hodnocený znak Pásmo

Hodnota Pi

_______________________________________________________________________________________________________________

1. Druh a účel užití stavby Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a ŽP Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci Navazující na střed (centrum) obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě v obci Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku Příjezd po zpevněné komunikaci, špatné parkovací možnosti

-7-

1

1.00

1

0.04

2

0.02

1

0.00

1

0.00

5

0.00

Znalecký posudek č. 5786-26/2016 7. Osobní hromadná doprava Zastávka do 200 m včetně, MHD - dobrá dostupnost centra obce, 8. Poloha z hlediska komerční využitelnosti Bez možnosti komerčního využití stavby na pozemku 9. Obyvatelstvo Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené Bez dalších vlivů

3

0.02

2

0.00

2

0.00

2

0.00

2

0.00

_______________________________________________________________________________________________________________

Celkem * * hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = (1 + 0.08) x 1 = 1.080

0.08

2.5 Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 27, tab.2) _______________________________________________________________________________________________________________

Hodnocený znak

Pásmo

Hodnota Vi

_______________________________________________________________________________________________________________

1. Typ stavby Budova - panelová, zateplená 2. Společné části domu Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt.místností ke světovým stranám Ostatní světové strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu a) Umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu Standardní vybavení lodžie, sklepní kóje 8. Vytápění bytu Dálkové 9. Kriterium jinde neuvedené Bez vlivu na cenu 10. Stavebně- technický stav b) Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou (hodnota 1.00 vynásobena koef. s=0.8+0 pro stáří 40 let)

3

0.00

2

0.00

2

0.00

2

0.00

2

0.00

2

-0.10

3

0.00

3

0.00

3

0.00

2

0.8000

_______________________________________________________________________________________________________________

Celkem * * hodnota 10. znaku se do sumy nezapočítává Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V10 = (1 + -0.10) x 0.8 = 0.720

-8-

-0.10

Znalecký posudek č. 5786-26/2016 2.6 Výpočet ceny objektu (§ 38 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________

Základní cena za m2 podlahové plochy Iv: index konstrukce a vybavení It: index trhu Ip: index polohy

= Kč

5.644,x 0.720 x 1.000 x 1.080

_________________________________________

Cena upravená uvedenými indexy Cena za celou podlahovou plochu 70.33 m2

= Kč = Kč

4.388,77 308.662,50

_______________________________________________________________________________________________________________

Bytová jednotka č.2737/1

Cena celkem Kč

308.662,-

_______________________________________________________________________________________________________________

CENA ZJIŠTĚNÁ – REKAPITULACE 1) Stavební pozemek 2) Bytová jednotka č.2737/1

Kč Kč

9.097,308.662,-

_______________________________________________________________________________________________________________

Zjištěná výsledná cena Po zaokrouhlení podle § 50 vyhlášky

Kč Kč

317.759,317.760,-

_______________________________________________________________________________________________________________

-9-


METODA SROVNÁVACÍ 1. Popis K ocenění nemovité věci – bytové jednotky č.2737/1 v bytovém domě č.p.2734, 2735, 2736, 2737, 2738, katastrální území Varnsdorf (kód: 776971), obec Varnsdorf, je použita metodika nepřímého porovnání, kdy hodnota oceňovaných nemovitých věcí je srovnávána s hodnotou obdobných objektů. Základní podmínkou pro použití této metody je výskyt dostatečného množství obdobných nemovitých věcí, které disponují srovnatelnou charakteristikou – především se jedná o srovnatelný typ nemovité věci a lokalitu. Cena standardní nemovité věci je stanovena srovnáním s obdobnými nemovitými věcmi. Index srovnávací věci je vyjádřením odlišností kvalitativního charakteru srovnávaných nemovitých věcí od standardní nemovité věci. Na základě výpočtu indexu porovnané nemovité věci je stanovena jednotková tržní cena nemovité věci (JTCs). Index oceňované nemovité věci je pak vyjádřením odlišností kvalitativního charakteru oceňované nemovité věci. Jednotková tržní cena oceňované nemovité věci je dosažena na základě součinu průměru jednotkových tržních cen srovnatelných použitých nemovitých věcí (SJTC) a indexu oceňované nemovité věci. Směrodatná odchylka vyjadřuje, jak moc se od sebe liší jednotkovou tržní cenou jednotlivé srovnávací nemovité věci. Míra kompaktnosti souboru jednotkových tržních cen vyjadřuje poměr směrodatné odchylky k průměru jednotkových tržních cen srovnávacích nemovitých věcí. Pásmo přijatelných cen je pak vyjádřeno intervalem, který je ohraničen odečtením, resp. přičtením směrodatné odchylky od průměru jednotkových tržních cen srovnávacích nemovitých věcí. V tomto případě jsou za standardní nemovité věci považovány bytové jednotky, které jsou lokalizovány v obci Varnsdorf, ulice Západní a okolí, jsou ve velmi dobrém technickém stavu (včetně domu), se standardním typem oken, cihlové konstrukce, centrální/dálkové vytápění, bez balkonu/lodžie, s vnitřním standardním vybavením, se sklepem či komorou, v 2.NP či vyšším s výtahem, s možností rezidentního parkování a bez dalších vlivů na cenu. Jednotkou je zde metr čtvereční užitné plochy. Srovnávací objekty byly částečně převzaty z databáze znalce a doplněny z nabídek realitních kanceláří. Znalec se při výběru srovnávacích objektů soustředil zejména na lokalitu, technický stav bytového prostoru a budovy, typ oken, konstrukce, vytápění, výskyt balkónu/lodžie, s/bez sklepu/komory, možnosti parkování a další vlivy. Informace o všech srovnávacích objektech v databázi jsou vztaženy k datu ocenění. Databáze srovnávaných objektů obsahuje celkem 5 objektů, u nichž jsou známy jejich potřebné parametry a nabídkové ceny. Nabídkové ceny jsou sníženy o koeficient redukce ceny (KRC), který započítává do inzerovaných cen průměrné ponížení cen ze strany inzerenta a jiné slevy, které nejsou z inzerátů patrné.

- 10 -


KRC

Cena po KRC [Kč]

Užitná plocha [m2]

Jednotková cena [Kč/m2]

k1

Lokalita

499 000

0,9

449 100

71

6 325,35

1,00

Západní

1,05 po rekonstrukci 0,95

dobrý

2

490 000

0,9

441 000

69

6 391,30

1,00 Kmochova 1,05 po rekonstrukci 0,95

dobrý

3

835 000

0,9

751 500

68

11 051,47 1,05

4

700 000

0,9

630 000

74

8 513,51

5

530 000

0,9

477 000

76

6 276,32

k3

k2

Technický stav bytu

Nabídková cena [Kč]

1

Technický stav domu

i

2. Výpočet jednotkového ceny dosažitelné srovnávací metodou

Východní

1,05 po rekonstrukci 1,05 po rekonstrukci

1,00

Legií

1,05 po rekonstrukci 1,05 po rekonstrukci

1,00

Pražská

0,90

cihlová

1,00

3+1

1,03 nadstandard/nová 1,03

ano

1,00 standardní

3

0,90

panelová

1,00

3+1


ano

1,00 standardní

4

0,90

panelová

1,00

3+1


ano

1,00 standardní

5

0,90

panelová

1,00

3+1


ano

1,00 standardní

1,00

4 1,00

ano

1,00

5 0,98

ne

1,00

0,89

ne/1.NP

1,00

0,98

ne/2.NP

1,00

0,90

ano/1.NP

1,00

- 11 -

JTCs

ano

1,00

rezidentní parkování rezidentní parkování rezidentní parkování rezidentní parkování rezidentní parkování

IS

3 1,00

1,00

1,00

Další vlivy

1,00

ano/2.NP a vyšší ano/2.NP a vyšší

k13

ano

1,00

Možnost parkování

2 1,00

ústřední (dálkové) ústřední (dálkové) ústřední (dálkové) ústřední (dálkové) ústřední (dálkové)

k12

1,00

k9

ano

i

1 1,00

Vybavení

2

k8

1,00 standardní

Balkon/ lodžie ano

k7

k6


Typ oken

Dispozice 3+1

Výtah/ podlaží

k5 1,00

k11

panelová

Vytápění

Konstrukce

0,90

k10

1

Sklep/ komora

k4

velmi dobrý

i

1,05 po rekonstrukci 1,00

0,75

Družstení vlastnictví

0,71

8 908,94

0,75

bez vlivu

0,71

9 001,83

1,00

bez vlivu

0,98

11 277,01

1,00

bez vlivu

1,03

8 265,54

0,75

Družstení vlastnictví

0,66

9 509,58

Znalecký posudek č. 5786-26/2016 3. Oceňovaná jednotková cena Celkový počet srovnávacích nemovitých věcí

5

Počet použitých srovnávacích nemovitých věcí

5

Minimum použitých hodnot JTCs [Kč/m2]

8 265,54

2

Maximum použitých hodnot JTCs [Kč/m ]

11 277,01

Směrodatná odchylka [Kč/m2]

1 021,92 2

Průměr minus směrodatná odchylka [Kč/m ]

8 370,66

Průměr plus směrodatná odchylka [Kč/m2]

10 414,50 2

Průměr použitých hodnot [SJTC] [Kč/m ]

9 392,58 70,00

Užitná plocha [m2]

Koeficienty odlišnosti

9 392,58

Západní

k1

1,00

Technický stav domu

po rekonstrukci

k2

1,05

Technický stav bytu

dobrý

k3

0,95

panelová

k4

0,90

k5 nadstandard/nová k6

1,00

Lokalita

Konstrukce Dispozice Typ oken

3+1

k7

1,03

standardní

k8

1,00

ano

k9

1,00

Balkon/lodžie Vybavení Sklep/komora Vytápění Výtah/podlaží

1,03

ano

ústřední (dálkové) k10 ano/1.NP k11

1,00 0,90

Možnost parkování

rezident.park.

k12

1,00

Další vlivy

spoluvlastnictví

k13

0,80

Index odlišnosti oceňované nemovité věci IO

0,69

Jednotková tržní cena oceňované nemovité věci JTCO [Kč/m2] Celková srovnávací cena oceňované nemovité věci

- 12 -

6 480,88 453 661,60


REKAPITULACE OBVYKLÁ CENA Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl ½ na bytové jednotce č.2737/1, katastrální území Varnsdorf, obec Varnsdorf. Bytová jednotka má dispoziční řešení 3+1 s výměrou 69,43 m2 (včetně sklepní kóje), dále je s jednotkou užívána lodžie o výměře cca 4,5 m2. Jednotka se nalézá v 1. NP bytového domu v ulici Západní. Jednotka je předpokládána v dobrém technickém stavu. Pozitivní faktory: - Lokalita – střední část obce Varnsdorf, Negativní faktory: - Převis nabídky nad poptávkou - Bytová jednotka v 1.NP. Pro tento konkrétní případ je cena určená na základě porovnávacího způsobu jako cena zjištěná, vypočtena podle platné oceňovací vyhlášky. Prováděcí vyhlášky k zákonu č.151/1997 Sb. o oceňování majetku (ve znění zákona č.303/2013 Sb.) jsou průběžně novelizovány právě za účelem dosažení relace mezi cenou zjištěnou, stanovenou podle oceňovací vyhlášky a cenou obvyklou. Oceňovací vyhláška, postupuje při stanovení ceny porovnávacím způsobem, přičemž tvůrce vyhlášky pro stanovení údajů pro tento způsob výpočtu disponuje nejúplnější databází ověřitelných údajů. Porovnatelné nemovité věci Ve veřejně přístupných zdrojích lze najít nemovité věci shodného typu s nemovitou věcí oceňovanou, které však jsou srovnatelné pouze v některých z rozhodujících parametrů. Jedná se o nemovité věci stejné technické charakteristiky – bytová jednotka a podíl na pozemku. Ve veřejně přístupných zdrojích lze najít pouze nemovité věci, jejichž cena je právě cenou k jednání. Za předpokladu, že nemovité věci uvedené v příkladech nejsou zatíženy věcným břemenem nebo jiným omezujícím právem, pak podle názoru znalec je jejich obvyklá cena přibližně v úrovni ceny zjištěné. Z důvodů výše uvedených a s vědomím, že porovnávací způsob určení ceny je jedním z respektovaných způsobů pro odhad obvyklé ceny, je přihlédnuto k ceně stanovené metodou srovnávací.

1) Cena zjištěná nemovité věci 2) Cena zjištěná spoluvlastnického podílu ½. 2) Cena srovnávací nemovité věci 4) Cena srovnávací spoluvlastnického podílu ½

Kč Kč Kč Kč

317.760,158.880,453.660,226.830,-

_______________________________________________________________________________________________________________

Úkolem znalcem je stanovit obvyklou cenu ideálního spoluvlastnického podílu na nemovité věci ve výši 1/2. Se znalostí komplikací s prodejem ideálního spoluvlastnického podílu, dále po konzultaci s realitními makléři lze konstatovat, že obvyklá cena ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 se pohybuje zpravidla od 40% do 50%, v závislosti na atraktivitě nemovité věci. Pro tento konkrétní případ, kdy nemovitou věcí je bytová jednotka v osobním vlastnictví, znalec odhaduje, že obvyklá cena spoluvlastnického podílu ve výši ½ na nemovité věci činí více než 45 % z celkové ceny nemovité věci. - 13 -

Znalecký posudek č. 5786-26/2016 Po provedené analýze všech dostupných informací znalec odhaduje, že obvyklá cena spoluvlastnického podílu o velikosti ½ na nemovité věci bytová jednotka č.2737/1 v budově č.p.2734, 2735, 2736, 2737 a 2738, realizované na pozemcích p.č.2692/95, 2692/96, 2692/97, 2692/98 a 2692/99, vč. spoluvlastnických podílů na budově a na pozemcích, vše katastrální území Varnsdorf (kód:776971), obec Varnsdorf, okres Děčín po zaokrouhlení je:

220 000,- Kč Slovy: dvě stě dvacet tisíc Kč Uvedená obvyklá cena nemovité věci předpokládá absenci neodstranitelných právních vad. Rizika: -

riziko překročení hygienických limitů koncentrace radonových plynů je minimální objekt je realizován v zastavěném území, bez rizika objekt se nenachází v území, kde není nutné uvažovat s možností přírodních katastrof v části C výpisu z KN je zapsáno omezení vlastnického práva (exekuční příkaz k prodeji, nařízení exekuce)

Úkoly pro znalce vyplývající z usnesení: - Cena zjištěná dle platné oceňovací vyhlášky: Celé nemovité věci: 317.760,- Kč Spoluvlastnického podílu 1/2: 158.880,- Kč - Cena obecná, za níž je nemovitá věc v dražbě prodejná: Spoluvlastnického podílu 1/2: 220.000,- Kč - Na nemovité věci neváznou žádná jiná práva, ani závady, které by měly vliv na cenu obvyklou. Na nemovité věci neváznou žádná práva, ani závady, které by prodejem z dražby nezanikly. Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou. V Praze, dne 25.února 2016

.................... vypracoval

- 14 -


ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Městského soudu v Praze ze dne 27.5.1992, č.j.spr. 347/92, pro základní obor ekonomika a obor stavebnictví. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 5786-26/2016. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace.

Ing. Jan Melš znalec a odhadce Bítovská 1227 140 00 Praha 4 – Michle tel. 603 25 39 38 e-mail: [email protected]

- 15 -

2016

Recommend Documents