2016

ZNALECKÝ POSUDEK č. 2376 - 96/2016 o ceně nemovitostí zapsaných na LV č.153 pro k.ú. Jersín, obec Jersín, okres Jihlava, tj. pozemku parc.č.st.3/3, součástí je stavba : Jersín, č.p.69, rod.dům, stavba stojí na tomto pozemku parc.č.st.3/3, a pozemků parc.č.9/1, 9/3, 379/7 a 379/9

Objednatel posudku:

Insolvenční společnost v.o.s. insolvenční správce dlužníka Radka Novotného se sídlem Vlasákova 1419/21 155 00 Praha 5 IČO: 04506227

Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny (tržní hodnoty) nemovitosti pro účely insolvenčního řízení - k jednání o povolení oddlužení objednatele, případně pro další související řízení spojené s požadavkem na odhad obvyklé ceny majetku, zejména pro příp. prodej majetku dlužníka

Dle obecných zásad pro zjištění tržní hodnoty (obvyklé ceny) nemovitostí s respektováním i mezinárodních oceňovacích standardů a metodik jednotlivých profesních komor odhadců majetku v části odhadu tržní hodnoty (obvyklé ceny) nemovitosti podle stavu k datu 21.9.2016 posudek

vypracoval : Ing. Jaroslav Krátký Stará cesta 5210/4 586 01 Jihlava telefon: 567310099; 608543336 e-mail: [email protected]; [email protected]

Zpracováno znalcem na základě dohody s firmou zpracovatele FINEKO, spol. s r.o., Jihlava, IČ 46990691 v rámci interní evidence akcí této firmy zpracovatele přiděleno posudku Evidenční číslo: 252/2016

Posudek obsahuje včetně titulního listu 13 stran textu a 6 listů příloh, objednateli se předává ve 2 vyhotoveních V Jihlavě 26.9.2016

2

Odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty) nemovitostí jako podklad pro jednání v právní věci insolvenčního řízení s dlužníkem Předmět ocenění:  Pozemek parc.č.st.3/3, součástí je stavba : Jersín, č.p.69, rod.dům, stavba stojí na pozemku parc.č.st.3/3  pozemky parc.č.9/1, 9/3, 379/7 a 379/9 v k.ú. Jersín, tj. nemovitosti zapsané v katastru nemovitostí KÚ pro Vysočinu, KP Jihlava, na LV č.153 pro katastrální území Jersín, obec Jersín, okres Jihlava Ulice: Obec : Jersín Okres: Jihlava Kraj: Kraj Vysočina Katastrální území: Jersín

č.pop.69 PSČ 588 25 Identifikační kód: 658502

Vlastník stavby : Novotný Radek (narozený 31.7.1973), bytem č.p.25, 588 25 Jersín Vlastník pozemků : Novotný Radek (narozený 31.7.1973), bytem č.p.25, 588 25 Jersín Prohlídka nemovitostí: Prohlídka nemovitosti provedena osobně znalcem dne 21.9.2016 za účasti vlastníka Radka Novotného a pracovníka zpracovatelské oceňovací kanceláře znalce. Insolvenční společnost v.o.s. insolvenční správce dlužníka Radka Novotného se sídlem Vlasákova 1419/21 155 00 Praha 5 IČO: 04506227

Objednavatel:

Vypracováno ke dni: 21.9.2016

Vypracoval:

Ing.Jaroslav Krátký Stará cesta 5210/4 586 01 Jihlava, licence znaleckého ústavu A-Consult plus číslo 0287

verze ACONS 10.31, platná od 23.11.2015 V Jihlavě, dne 26.9.2016

3

Obsah Znalecký úkol ............................................................................................................................. 3 Úvod ........................................................................................................................................... 3 Podklady pro ocenění: ................................................................................................................ 4 A. Místopis, vstupní údaje: ......................................................................................................... 4 B. Metody zjištění hodnoty ........................................................................................................ 5 C. Nákladové ohodnocení budov a pozemků ............................................................................. 6 Pozemky .................................................................................................................................... 8 D. Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací ............................................................ 9 E. Rekapitulace (shrnutí a závěr) .............................................................................................. 12 Znalecká doložka Přílohová část (dle samostatného rozpisu příloh provedeného závěrem posudku)

Znalecký úkol Dle požadavku objednatele je úkolem znalce provést tržní ocenění - odhad obvyklé ceny nemovitého majetku dlužníka, resp. zpracovat znalecký posudek ve věci ocenění předmětných nemovitostí (citovaných na titulním listě této zprávy), a to formou ocenění – odhadu obvyklé ceny nemovitostí pro účely řízení dle zákona č.182/2006 Sb. Zákona o úpadku a způsobech jeho řešení (insolvenčního zákona) podle zákona č.151/1997 Sb. o oceňování majetku, tj. cenou obvyklou definovanou v odst.1. § 2 zákona č.151/1997 Sb.

Úvod Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění.

4

Podklady pro ocenění: 1. Základní podklady - výpis z kat.nemovitostí pro k.ú. Jersín, obec Jersín, list vlastnictví č.153, vyhotovený dálkovým přístupem dne 24.4.2016 2. Situační podklady - kopie katastrální mapy k.ú.Jesrín vyhotovená internetovou aplikací ČUZK 3. Ostatní podklady - kupní smlouva V-7151/2010-707 ze dne 22.12.2010, právní účinky vkladu práva ke dni 22.12.2010. - skutečnosti a výměry zjištěné při místním šetření včetně pořízené fotodokumentace a informace poskytnuté účastníky místního šetření včetně uživatelů sousedních nemovitostí

A. Místopis, vstupní údaje: Všeobecné místopisné údaje Obec Jersín je menší obcí situovanou cca 20 km východně od Jihlavy, má 194 obyvatel (dle MLO 2015). Oceňované nemovitosti (objekt bydlení) se nachází v obytné části obce. Předmětem ocenění je mj. komplet rodinného domu (vesnické usedlosti s hospodářskou částí) s navazujícím pozemkem zahrady. Okolní zástavbu tvoří rodinné domy a vesnické usedlosti, jde o dobré situování přímo ve středu menší obce. V případě konkrétního oceňovaného rod.domu s navazující hospodářskou částí však působí konkrétní dispozice vzniklá rozdělením původní větší usedlosti a přiřazením celého dvora i okolních pozemků k domu sousednímu (k neoceňované části původní usedlosti jiného vlastníka) výrazně negativně, jak je komentováno dále. Dále jsou předmětem hodnocení dva zemědělské pozemky v katastru obce situované již mimo její zastavěné území ve větší vzdálenosti od souvislé zástavby.

Údaje o oceňovaných nemovitostech Oceňované nemovitosti byly rozděleny do dvou skupin dle využití i možnosti samostatného prodeje : a) Rodinný dům č.p.69 s navazujícími pozemky. Tato skupina zahrnuje pozemky parc.č.st.3/3, 9/1 a 9/3. Jde o část původní větší vesnické usedlosti zahrnující obytnou část včetně podsklepení (jedna bytová jednotka vel.2+1 včetně příslušenství) s navazující dom.dílnou. Na obytnou část navazuje z boku průjezd a ze zadní strany hospodářská část a dále kolna. Z boční jižní strany navazují zahrady. RD je v průměrném technickém stavu bez výraznějších viditelných rekonstrukcí a modernizací. Celková výměra pozemků této hodnocené části nemovitostí ve funkčním celku činí 1408 m2. b) Zemědělské pozemky. Tato skupina zahrnuje pozemky parc.č.379/7 a 379/9. Pozemky o celkové výměře 6.476 m2 jsou situovány cca 2 km severovýchodně od obce poblíž silnice vedoucí z obce Arnolec do obce Černá. Na pozemcích se nenachází žádné stavby a jsou zemědělsky využívány.

Údaje o vlivech na obvyklou cenu – popis rizik Některé kladné a záporné stránky i případná rizika související s předmětnou nemovitostí vyplývají již z předchozího popisu. Dle předloženého výpisu z LV č. 153 pro k.ú. Jersín, části C, váznou u oceňovaných nemovitostí omezení vlastnického práva, jde o zástavní právo smluvní pro Českomoravskou stavební spořitelnu, a.s., zástavní právo exekutorské a zahájení exekuce, resp. exekuční příkaz k prodeji nemovitostí. S ohledem na účel tohoto posudku zpracovávaného pro insolvenční řízení vyvolané nesplacenými pohledávkami (dluhy) vlastníka nemovitostí, není při odhadu obvyklé ceny nemovitostí nutno tyto pohledávky zohledňovat.

5

U nemovitostí lze z kladných stránek uvést situování v obci do 20 km od Jihlavy a větší velikost RD i pozemků, i když její hodnotu snižuje problematický přístup, jak je komentováno dále. Ze slabých (negativních) stránek lze uvést zejména specifické umístění, kdy se jedná o část původní větší usedlosti, která byla později rozdělena na dvě části s tím, že celý pozemek původně společného dvora a pozemky obklopujícími celou usedlost zůstaly poněkud „nešťastně“ u druhé části usedlosti, která není předmětem ocenění a náleží jinému vlastníkovi . Přístup do obytné části z návsi (parc.č.1212/1 ve vlastnictví obce Jersín – LV č.10001) je tak řešen sice přes vlastní průjezd, avšak dvůr za průjezdem (parc.č.st.3/1), ze kterého je přístupná hospodářská část i navazující kolna, je již ve vlastnictví majitele druhé části (tj. nyní Jersín č.pop.26, vlastník Krčálová Marie – LV č.33) původní velké usedlosti, přičemž vlastníci oceňovaného RD část dvora užívají k přístupu do svých objektů bez jakéhokoliv majetkoprávního vypořádání. Stejně tak případný příjezd z boční cesty a k zadní zahradě je možný pouze přes pozemek parc.č.9/2 rovněž tohoto jiného vlastníka. Přístup do na RD navazujících oceňovaných hospodářských objektů by mohl být sice možný přes vlastní pozemky (i když tak užíván není a vstupy jsou řešeny ze dvora), a to přes předzahrádku kolem stěny obytné části, kde to dispozice umožňuje, jde však jen o užší pěší „nepohodlný“ přístup, který neumožňuje běžné užívání. Z tohoto titulu a proto, že do hlavní obytné části přímý bezkolizní přístup existuje, nepůsobí toto výrazné riziko, i když i tuto skutečnost je nutno v odhadu důsledně zohlednit (předpokládá se a zpracovatelem je doporučováno do budoucna provést potřebné majetkové vypořádání takto řešeného přístupu k hospodářské části oddělené oceňované části původní větší zemědělské usedlosti ze dvora nyní jiného vlastníka). Dále obecně výrazně negativně působí u oceňované obytné části i její nynější stav, kdy je patrno, že dlouhodobě není prováděna žádná údržba, v posledním období neproběhla ani žádná modernizace, takže i vybavení prostorů a příslušenství poněkud dožívá.

B. Metody zjištění hodnoty Ocenění nemovitosti je prováděno pro účel substance pro jiné ocenění, resp. pro hodnocení (stanovení obvyklé ceny) části majetku dlužníka ve věci insolvenčního řízení. Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová- cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení).

- metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Pro stanovení obvyklé ceny (tržní hodnoty pro účely daného insolvenčního řízení) bude v tomto konkrétním případě s ohledem na charakter oceňovaných nemovitostí použito kombinace metod : nákladové a srovnávací. Protože v případě některých specifických nemovitostí (zejména zemědělských pozemků) neexistuje pro možnost objektivního ocenění pro použití některých metod dostatek informací (zejména u metody porovnávací není zřejmě dostatečně vypovídací vzorek případů nemovitostí dobře srovnatelných), je vhodné provést v rámci celkové analýzy ještě další informativní propočet, resp. porovnání i s propočtenou úřední cenou těchto nemovitostí zjištěnou dle platných cenových předpisů. Jde o to, že v úrovni úřední ceny se totiž ještě někdy převádí právě pozemky a objekty specifické s

6

problematickou prodejností, kterou lze z uvedených důvodů předpokládat i zde, kdy např. v případě zemědělských pozemků jde o hůře využitelnou louku v těsné blízkosti lesa tvořenou shora rozepsanými pozemky. V některých případech jde o převody v úrovni administrativní zjištěné ceny do majetku obcí, výkup nemovitostí do majetku státu apod., aby vlastník při takovémto výkupu vlastně získal alespoň nějaké prostředky, i když tržní hodnota jeho nemovitostí je např. minimální, či velmi nízká oproti věcné hodnotě nemovitostí (což však bývá někdy zapříčiněno právě např. územně plánovací politikou obce, povolenou provozní činností v sousedství apod.). V souč. době již je však z tohoto hlediska obecně známá skutečnost, že v případě zemědělských pozemků různé kvality již představuje úřední cena zjištěná dle cenového předpisu určitou limitní (minimální) hranici s tím, že obvyklá cena se pohybuje v úrovni podstatně vyšší. Znamená to, že v případě běžných nijak nezatížených pozemků zemědělských se již s ohledem na postupně se zvyšující úroveň jejich obvyklých cen pohybují dosažitelné ceny při jejich prodeji běžně v úrovni i podstatně vyšší, než je jejich cena administrativní zjištěná dle cenového předpisu a stanovená dle přiřazených BPEJ. Avšak jde o cenu stanovenou dle BPEJ bez dalších úprav, neboť při ocenění dle cenového předpisu se používají někdy přirážky např. z důvodu situování v blízkosti většího města, které navýší cenu dle BPEJ na úroveň podstatně vyšší, která pak hladinu obvyklých cen určitým způsobem dorovnává. Z těchto důvodů je třeba i takto zjištěnou cenu vždy podrobněji analyzovat.

C. Nákladové ohodnocení budov a pozemků ad a) RD č.pop.69 s navazujícími pozemky V tomto případě je výchozí cena stanovena na základě zjištěné zastavěné plochy jednotlivých podlaží, která je násobena agregovanými cenami jednotlivých vybraných položek (obvodové stěny, fasáda, vnitřní nosné zdivo, resp. nosná konstrukce, stopy, podlahy a vybavení a dále krov a střešní krytina). K výchozí ceně je možno připočítat konkrétní vybavení, pokud se v oceňované budově nebo hale vyskytuje, např. výtah, kotelna, venkovní schodiště, rampa, balkony, světlíky a další, pokud nejsou započtena ve výchozí ceně). Výchozí cena je stanovena ke konkrétnímu datu a index, vyjadřující tuto skutečnost je pravidelně upravován na základě údajů Českého statistického úřadu. Od této výchozí ceny bylo odečteno přiměřené opotřebení. Pro tento odpočet se používá nejčastěji buď lineární metoda, nebo pro stavby, které jsou starší než jedna polovina plánované životnosti bodová metoda. Její podstata spočívá v tom, že jsou odborně posuzovány vybrané konstrukce a údržba a bodový součet vyjadřuje procento opotřebení. 1.Budovy:

Výčet budov 1.1. Rodinný dům č.p.69 Popis, výměry, výpočet ceny: 1.1. Rodinný dům č.p.69 Samostatný zděný dům se jedním podzemním podlažím a jedním nadzemním podlažím postavený na pozemku parc.č.st.3/3. Základy převážně bez izolací proti zemní vlhkosti. Obvodové zdivo zděné v tl.45-50 cm. Stropy s rovnými podhledy, v 1.PP klenby do traverz. Krov sedlový, krytina střechy z tašek. Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Vnitřní omítky štukové, venkovní omítky břízolitové. Vnitřní obklady keramické u kuchyně a koupelny. Schody do 1.PP cihelné, na půdu dřevěné. Dveře dřevěné, okna dřevěná zdvojená. Povrchy podlah betonové, s PVC, z dř.vlýsků a z ker.dlažby. Vytápění ústřední z kotle na TP. Rozvody elektřiny světelné i motorové. Rozvody vody studené i teplé, zdroj teplé vody z el.boileru. Vybavení kuchyně komb.sporákem na PB a dřezem, vybavení koupelny vanou, WC splachovací.

7

1.podzemní podlaží o zastavěné ploše 5,80*7,10 = 41 m2 1.nadzemní podlaží o zastavěné ploše 11,50*15,30 = 176 m2 Výpočet obestavěného prostoru: Op : 5,80*7,10*2,05+11,50*15,30*(4,80+9,30)/2 Celkový obestavěný prostor

m3 m3

1 324.85 1 324.85

Při celkové výměře obestavěného prostoru 1 324,85 m3 a věcné ceně vycházející dle dále dokladovaného výpočtu bez opotřebení 4,315.288,- Kč činí pak informativně jednotková cena cca 3.300,- Kč/m3, což se jeví jako objektivní vzhledem k velikosti objektu i jeho členitosti a vybavení, resp. způsobu provedení. Počet podzemních podlaží: 1 Počet nadzemních podlaží: 1 Dispoziční uspořádání včetně výměry podlahových ploch : 1.PP : Sklep 28,79 m2 (započítáván jednou polovinou) Celková započitatelná podlahová plocha 1.PP 14,39 m2 1.NP : Vstupní chodba (3,47 m2), kuchyně (18,79 m2), pokoj (19,14 m2), pokoj (8,42 m2), chodba s kotlem ÚT (8,62 m2), koupelna (6,80 m2), WC (1,00 m2), komora (3,41 m2), samostatně přístupná dílna se skladem (68,99 m2, započítávána jednou polovinou) Celková započitatelná podlahová plocha 1.NP 104,14 m2 Celková započitatelná podlahová plocha u objektu činí 118,53 m2 Technický stav : Dle informací vlastníka byl objekt do současného stavu dokončen v roce 1958 (původně zřejmě tvořil část větší usedlosti), prováděny byly postupně úpravy, poslední větší modernizace byla provedena v roce 1989 (nový kotel ÚT, okna apod.). V posledním období však není prováděna výraznější údržba a celkový technický stav je spíše jen průměrný. Při stáří od r.1958, tj. cca 58 roků, je uvažováno vzhledem k provedeným úpravám s celkovou předpokládanou životností cca 120 roků. Stáří budovy: 2016 - 1958 = 58 roků Výpočet ceny Výchozí hodnota části konstrukcí Podlaží Výchozí cena 1.podzemního podlaží (41 m2) Výchozí cena 1.nadzemního podlaží (176 m2) Výchozí cena k 1.1.2000 Stavební index Opravný index místa

Kč

360 697.50

Kč Kč Kč %

373 090.80 2 143 071.00 2 876 859.30 150.00 1.00

Kč

AL %

4 315 288.95 1958 120 48.33

Cena k roku 2016 Zaokrouhlení Cena zaokrouhlená

Kč Kč Kč

2 229 565.96 34.04 2 229 600.00

Rekapitulace 1.1. Rodinný dům č.p.69 1. Budovy

Kč Kč

2 229 600.00 2 229 600.00

Výchozí cena budovy CÚ 2016 Rok uvedení do provozu Plánovaná životnost roků Opotřebení

8

Rekapitulace nákladových cen 1. Budovy 1. Budovy Stavby celkem

Kč

2 229 600.00

Kč

2 229 600.00

2. Pozemky Použitá metodika Zjištění hodnoty pozemků v souladu s tržním stavem se provádí ve smyslu Metodického návodu zpracovaného znaleckým ústavem A-Consult plus spol. s r.o. Tento metodický pokyn také obsahuje jednotný postup spolupracujících odhadců pro vypracování cenových map zastavěných pozemků. Pro ocenění pozemků v místech, kde jsou cenové mapy pozemků schválené ministerstvem financí ČR se vychází z těchto cen, je-li jejich cena odlišná od Metodického návodu firmy stanovují se ceny variantně. Pro ocenění pozemků běžně zastavěných se využívá Metoda srovnávací hodnoty.

Dle výpisu z katastru nemovitostí Obec : Jersín Katastrální území: Jersín Vlastník stavby: Novotný Radek (narozený 31.7.1973), bytem č.p.25, 588 25 Jersín Vlastník pozemku: dtto vlastník stavby Parcela č. Výměra m2 St.3/3 394 9/1 448 9/3 566

Druh Zastavěná plocha a nádvoří Ostatní plocha (manipulační plocha) Orná půda

Výměra pozemků celkem

m2

1 308.00

Pokud jde o obec Jersín, doposud pro ni nebyla vypracována cenová mapa pozemků. Spolupracujícími odhadci byl vypracován přehled směrných cen pozemků v regionu, který je postupně aktualizován s ohledem na realizované konkrétní převody pozemků a další nové informace o vývoji tržních cen pozemků v daném regionu. Pro stanovení směrné ceny pozemku je přihlédnuto k těmto informacím a zkušenostem ostatních odhadců vyplývajících z evidence realizovaných převodů. Zejména je však přihlédnuto k evidenci a zkušenostem vlastní realitní kanceláře, která již více let působí v regionu a zajišťuje vedle běžné zprostředkovatelské činnosti i běžné převody a prodeje nemovitostí i samostatných stavebních pozemků, a to i zastavěných stavebních pozemků pro jejich majetkoprávní vypořádání. Dle těchto zkušeností lze konstatovat, že ceny obdobných stavebních pozemků pro bydlení se v obci Jersín, resp. v obdobných menších obcích na Vysočině, pohybují v rozpětí minimálně 90,- Kč/m2 až cca 150,- Kč/m2. Vzhledem k dané větší výměře pozemků je uvažováno v průměru s reálnou (dosažitelnou) cenou pozemků ve spodní polovině uvedeného rozpětí, tj. cca 110,- Kč/m2. S touto cenou je pak možno uvažovat jako s cenou obvyklou u celé výměry oceňovaných pozemků. Výpočet ceny Výměra pozemku Směrná cena pozemku Výchozí cena pozemku Pozemky ad a) celkem (po zaokrouhlení)

m2 Kč/m2 Kč

1 308.00 110.00 143 880.00

Kč

143 900.00

9

ad b) Zemědělské pozemky Dle výpisu z katastru nemovitostí Obec : Jersín Katastrální území : Jersín Okres : Jihlava Vlastník pozemků : Novotný Radek (narozený 31.7.1973), bytem č.p.25, 588 25 Jersín Parcela č. 379/7 379/9

Výměra m2 Druh (dle KN) 1008 Trvalý travní porost 5487 Trvalý travní porost

Výměra zemědělských a ostatních pozemků celkem

m2

6 495.00

Nejprve je stanovena cena takovýchto pozemků dle platného cenového předpisu, tzn. přiřazenými administrativními jednotkovými cenami úředně stanovenými podle jednotlivých BPEJ, které jsou k pozemkům přiřazeny pozemkovým úřadem a evidovány v KN, dále pak uváděna jako cena nákladová.

Cena oceňovaných nemovitostí (zeměděls.pozemků) zjištěná informativně podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. : Zemědělské pozemky oceněné dle § 6 Název

Parcelní číslo

BPEJ

Výměra [m2] 1 008,00 5 487,00

Trv.travní porost 379/7 74712 Trv.travní porost 379/9 74712 Zemědělské pozemky oceněné dle § 6 Celkem: 6 495,00 m2

JC [Kč/m2] 3,44 3,44

Zemědělské pozemky - zjištěná cena (po zaokrouhlení)

Úprava [%]

UC [Kč/m2] 3,44 3,44

Cena [Kč] 3 467,52 18 875,28 22 342,80

=

22 300,- Kč

Při přepočtu na jednotkovou cenu vychází při výše uvedené administrativně stanovené částce a dané výměře jednotková cena zemědělských pozemků cca 3,50 Kč/m2, tzn. že se pohybuje v úrovni výrazněji nižší , než jsou v současnosti obvyklé ceny u pozemků, které umožňují zemědělské využití. Proto je nutno se ještě zaměřit na porovnání konkrétně sjednávaných tržních cen při prodejích takovýchto pozemků a na odhad obvyklé ceny nemovitostí metodou porovnávací, jak byla již komentováno úvodem.

D. Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. V našem případě u konkrétních nemovitostí dané výměry a provedení, resp. poněkud specifického charakteru a způsobu využití s výraznějšími negativními faktory, u nichž lze i v současné době konstatovat přetrvávání ještě určité stagnace na trhu nemovitostí, která již v minulých letech měla vliv na to, že sjednávané ceny takovýchto nemovitostí, tj. rodinných usedlostí a poněkud specifických pozemků (nejedná se o klasické stavební pozemky, u nichž určitý nárůst ceny byl patrný i přes období hospodářské recese), se výrazně neměnily, lze za vypovídací považovat i informace za delší časový úsek.

10

Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti.

ad a) RD č.pop.69 s navazujícími pozemky U nemovitostí uvedeného typu, t.j. Rodinný dům bez nebytových (provozních) prostor dokončený, uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí poptávka odpovídá nabídce. Proto s přihlédnutím k umístění nemovitostí, jejich technickému stavu, vybavení a způsobu využití, jsem názoru, že oceňované nemovitosti jsou obchodovatelné. Jedná se o část bývalé zemědělské usedlosti s obytnou částí obsahující jednu bytovou jednotku 2+1 včetně příslušenství v průměrném technickém stavu, navazuje průjezd, hosp.část, kolna a boční zahrada, celk.výměra pozemků 1308 m2. Jako podklady pro porovnání byly použity údaje z vlastní databáze, databáze spolupracujících odhadců, spolupracujících realitních kanceláří apod. Podle těchto podkladů byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, či ve srovnatelných lokalitách, například tyto nemovitosti : -

Velmi obdobný RD (vesnická usedlost) situovaný v nedaleké obci Vysoké Studnice cca 11 km od města Jihlavy byl prodaný za cenu 980.000,- Kč. Obytná část obsahovala jednu bytovou jednotku 2+1 včetně příslušenství (celková výměra podl.ploch činila cca 118 m2), navazovala hospodářská část a dvůr, celková výměra pozemků činila 1213 m2. Obytná část byla rovněž v průměrném technickém stavu bez výraznějších rekonstrukcí a modernizací. Při srovnání je u oceňovaných nemovitostí obdobné výměry i technického stavu uvažováno s cenou obdobnou, tj. v rozpětí 950.000,- Kč až 1,000.000,- Kč.

-

V obci Dolní Cerekev cca 13 km od Jihlavy byl prodaný obdobný RD za cenu 840.000,-Kč. Šlo o přízemní dům obsahující jednu bytovou jednotku 2+1 včetně příslušenství (celková podl.plocha 70 m2), navazovala hospodářská část, dvůr a menší zahrada, celková výměra pozemků činila 650 m2. Obytná část byla rovněž v průměrném technickém stavu bez rekonstrukcí a modernizací. Po srovnání je potom možno u oceňovaných nemovitostí sice lépe situovaných ve větší obci a blíže k Jihlavě, ovšem větší výměry staveb i pozemků, možno uvažovat s cenou obdobnou, tj. minimálně kolem 850.000,-Kč.

-

Ze současných nabídek k prodeji obdobných RD na internetu lze uvést prodej obdobného domu (usedlosti) situované v obci Dolní Libochová nedaleko městyse Křižanov a cca 10 km od města Velké Meziřící. Jde o přízemní starší dům (podlahová plocha cca 130 m2) obsahující jednu bytovou jednotku 2+1 včetně příslušenství rovněž bez výraznějších modernizací, navazuje stodola, dvůr a zahrada, celková výměra pozemků činí 1198 m2. Nabídková cena činí 1,090.000,-Kč, za tuto cenu se zatím nenašel vážnější zájemce, dle zkušeností je možno jako s reálnou uvažovat s cenou do 1,000.000,- Kč. Potom při srovnání je u oceňovaných nemovitostí obdobné výměry uvažováno s cenou obdobnou, tj. kolem 1,000.000,-Kč.

Z výše uvedených skutečností doložených konkrétním srovnáním realizovaných prodejů i dalších nemovitostí i ze zkušeností a dalších archivovaných údajů vlastní realitní kanceláře, spolupracujících realitních kanceláří a odhadců nemovitostí o konkrétních realizovaných převodech i v jiných lokalitách regionu vyplývá, že odhadovaná tržní hodnota oceňovaných nemovitostí stanovená metodou porovnávací, resp. konkrétní sjednávaná tržní cena v případě realizace prodeje obdobných nemovitostí (ve srovnatelném technickém stavu), by se mohla pohybovat u oceňovaných nemovitostí v kat. úz. Jersín v rozpětí alespoň od cca 850.000,- Kč až do maximálně cca 1,000.000,- Kč. S přihlédnutím k dobrému situování přímo ve středu obce dobře situované do 20 km od Jihlavy i nedaleko nájezdu na dálnici D1, větší velikosti staveb i pozemků i celkem dobrému technickému stavu domu (i když bez prováděné údržby a modernizací v posledním období), by bylo možno uvažovat i vzhledem k evidovanému nárůstu cen obdobných RD v posledním období s cenou i při horní hranici rozpětí, tj. až cca 1,000.000,- Kč.

11

V tomto konkrétním případě je však vzhledem k již zmíněným negativním vlivům, zejména k problematickému nevypořádanému přístupu do navazujících hospodářských objektů a zahrad přes pozemky jiného vlastníka, nutno uvažovat ještě s určitou finanční rezervou (odhadem alespoň ve výši cca 100.000,-Kč) např. na majetkoprávní vypořádání a odkupu části těchto pozemků, a s určitým snížením je nutno ve srovnání s nezatíženými objekty uvažovat i s ohledem na obecně známý psychologický vliv stávajících zápisů omezení vlastnického práva v KN, které i přes jejich budoucí zánik (neboť při zakoupení s vyplacením pohledávek či při exekuci a dražbě nemovitostí zákonným způsobem budou vymazány) také poněkud negativně působí na případné zájemce a investory, takto nutno odhadovat dosažitelnou tržní cenu nemovitosti v případě konkrétního prodeje zcela reálně při běžné době zprostředkování jen ve spodní polovině daného rozpětí, tzn. zcela objektivně jen ve výši ………………cca 900.000,- Kč.

Celkem tak lze uvažovat s hodnotou (obvyklou cenou) nemovitostí ad a), tj. rod.domu č.pop.69 s navazujícími pozemky ve funkčním celku …………...…cca 900.000,- Kč (Slovy: Devětsettisíckorunčeských ///////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////)

ad b) Zemědělské pozemky V tomto případě byl podrobný propočet administrativní ceny pozemku dle cenových předpisů podle přiřazených BPEJ s ohledem na účel posudku informativně rovněž proveden, průměrná zjištěná cena těchto zemědělských pozemků činí po zaokrouhlení cca 3,50 Kč/m2, což představuje částku ještě výrazněji pod spodní hranicí rozpětí obvyklých cen. Obvyklé jednotkové ceny zemědělských pozemků v daném regionu se v současnosti pohybují v rozpětí od 7,- Kč/m2 až 15,- Kč/m2. S ohledem na veškeré skutečnosti (kdy pozemky jsou evidovány jako trvalý travní porost s nižší BPEJ) i ke zmíněnému poněkud specifickému situování (i když se pozemky nachází poblíž silnice) se po zvážení veškerých faktorů jako objektivní jeví částka (dosažitelná jednotková cena) zprůměrovaná za celou výměru pozemků s určitou rezervou ve spodní polovině rozpětí dosažitelných (obvyklých) jednotkových cen, což však v našem případě představuje alespoň 8,- Kč/m2.

Po přepočtu na celkovou výměru pozemků to potom představuje: Zemědelské pozemky k.ú. Jersín, celková výměra pozemků:

6 495 m2

Pozemky celkem: 6 495 m2 x 8,00 Kč/m2 =

51.960,- Kč

tj. po zaokrouhlení zemědělské pozemky …………………….…. celkem cca

50.000,- Kč.

Celkem tak lze uvažovat s hodnotou (obvyklou cenou) nemovitostí ad b), tj. zemědělských pozemků …………………………………………..…cca 50.000,- Kč (Slovy: Šedesáttisíckorunčeských ////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////)

Rekapitulace hodnot nemovitostí stanovených metodou porovnávací: ad a) RD č.pop.69 s navazujícími pozemky ………….…..…cca 900.000,- Kč ad b) Zemědělské pozemky ………………………………..... cca 50.000,- Kč Celkem ……………………………………………. cca 950.000,- Kč S ohledem na veškeré skutečnosti se po zvážení veškerých faktorů jako objektivní jeví dosažitelná tržní cena veškerých oceňovaných nemovitostí zapsaných na LV č.163 pro k.ú.Jersín (tj. RD č.pop.69 s navazujícími pozemky včetně dalších zemědělských pozemků) v případě jejich konkrétního prodeje

950.000,- Kč.

zcela reálně při běžné době zprostředkování ve výši přibližně ……….…

12

E. Rekapitulace (shrnutí a závěr) Rekapitulace jednotlivých metod při zjištění odhadu obvyklé ceny nemovitosti (dokončené stavby a zemědělských pozemků) Typ č. 1.1.1. Rodinný dům bez nebytových (provozních) prostor dokončený Obec: Jersín Okres: Jihlava Kat. území: Jersín

ulice : č.pop.69

Nákladová cena staveb po opotřebení 1. Budovy 1.1. Rodinný dům č.p.69 1. Budovy

Kč Kč

2 229 600.00 2 229 600.00

Pozemky u RD Zemědělské pozemky Celkem věcná hodnota nemovitostí

Kč Kč Kč

143 900.00 50 000.00 2 423 500.00

Srovnávací hodnota (nemovitosti celkem dle předch. rozpisu)

Kč

950 000.00

Rizika: U oceň.nemovitostí váznou zástavní práva exekutorská je nařízena exekuce (viz popis rizik úvodem). Nejsou známá žádná další výraznější rizika ve vazbě na tržní hodnotu nemovitostí. Odhad zohledňuje i některá další negativa podrobně komentovaná v předchozí části na str.4 a 5 posudku. Ocenění vychází z podkladů a informací, jak je podrobně komentováno úvodem posudku.

Závěr - zdůvodnění obvyklé ceny Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností a zdůvodnění zejména podrobně rozepsaných v části C. a D. posudku odhaduji obvyklou cenu veškerých oceňovaných nemovitostí uvedených na titulním listě a zapsaných na LV č. 153 pro k.ú. Jersín, obec Jersín, okr. Jihlava, ve výši

celkem cca 950.000,- Kč slovy : Devětsetpadesáttisíckorunčeských/////////////////////////////////////////////////////////////////

Z toho činí obvyklá cena jednotlivých samostatně hodnocených částí, jak jsou podrobně popsány výše: ad a) RD č.pop.69 s navazujícími pozemky ….…..…cca

900.000,- Kč

slovy : Devětsettisíckorunčeských ///////////////////////////////////////////////////////////////////////////

ad b) Zemědělské pozemky .………………………..... cca

50.000,- Kč

slovy : Padesáttisíckorunčeských //////////////////////////////////////////////////////////////////////////// Prohlašuji, že při provedení ocenění jsem osobou nezávislou. V Jihlavě, 26.9.2016

13

Ocenění je v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy, schválenými v roce 2004 Mezinárodním výborem pro normy oceňování aktiv (IVSC), zejména se standardy IVS 1 Oceňování na základě tržní hodnoty a IVS 4 Oceňování pro záruky půjček, hypotéky a dluhopisy. Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu.

Jsem si jako znalec vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku. V Jihlavě, 26.9.2016 Vypracoval: Ing. Jaroslav Krátký Stará cesta 5210/4 586 01 Jihlava

Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně ze dne 30.4.1987, č.j. Spr. 2331/87 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, rozšířeným jmenovacím dekretem ze dne 2.6.1992 pro základní obor stavebnictví, odvětví stavební různá, spec. pozemní stavby. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2376-96/2016 znaleckého deníku. Znalečné s náhradou nákladů účtováno na základě dohody prostřednictvím zpracovat. firmy znalce FINEKO, spol. s r.o., IČ: 46990691, Jihlava, Matky Boží 11 (účtováno pod č.akce: pos 252/2016).

Razítko:

Podpis znalce:

Přílohy:    

výpis z katastru nemovitostí LV č.153 pro k.ú.Jersín kopie katastrální mapy k.ú.Jersín kopie mapy okolí a komunikačního napojení obce fotodokumentace

2 listy 1 list 1 list 2 listy