Znalecký posudek č. 4184-14/2016 O ceně nemovitosti - rodinného domu čp. 1271 na pozemku parc.č. 3911/10 v kat.území Frýdlant nad Ostravicí, obec Frýdlant n.O., okres Frýdek-Místek, kraj Moravskoslezský
Objednatel posudku: HELP ONE s.r.o. Srdínkova 594/2 50002 Hradec Králové Účel posudku:
K přechodu
Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a vyhlášky č. 345/2015 Sb., podle stavu ke dni 17.2.2016 posudek vypracoval: Ing. arch. Tomáš Rybka J.Hory 521 738 01 Frýdek-Místek
Posudek obsahuje 9 stran a 4 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Ve Frýdku-Místku, 18.2.2016
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitost pro zjištění vyvolávací ceny pro veřejnou dražbu ve výši obvyklé ceny.
2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 17.2.2016 za přítomnosti nemovitosti .
vlastníka
3. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1482 ze dne 5.1.2016, Znalecký posudek č. 4560-5/15 vypracovaný ladislavem Křenkem a zjištění na místě samém. Výměry byly převzaty z citovaného posudku.
4. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník: SJM Marie a Radim Mohyla, Sokola Tůmy 1271, Frýdlant n.O.
5. Dokumentace a skutečnost Jsou v souladu. Na oceňované nemovitosti váznou finanční závazky.
6. Celkový popis nemovitosti Je oceňován samostatně stojící rodiný dům postavený v okrajové části obce. Obsahuje jednu bytovou jednotku s celkem pěti obytnými místnostmi. K domu náleží venkovní úpravy, pozemky a trvalé porosty. Podrobnosti jsou v následujícím vlastním ocenění.
7. Obsah posudku a) b) c) d)
Rodinný dům Trvalé porosty Pozemky Obvyklá cena
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
–3–
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 345/2015 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka nižší než nabídka trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí s vlivem na II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území prodejnost nem. věci 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím 6 Povodňové riziko výskytu záplav
Pi –0,03 0,00
0,00 0,00
0,00
1,00
5
Index trhu:IT = P6 × (1 + ∑ Pi) = 0,970 i=1
Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci III. Okrajové části obce 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v inženýrské sítě, které jsou v obci nebo obec bez sítí obci 5 Občanská vybavenost v okolí II. V okolí nemovité věci je částečně pozemku dostupná občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k V. Příjezd po zpevněné komunikaci, špatné pozemku parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku
Pi 1,00 0,04 –0,05 0,00
–0,01 0,00
–4– 7
Osobní hromadná doprava
8
Poloha pozemku nebo stavby z hlediska komerční využitelnosti 9 Obyvatelstvo 10 Nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené
III. Zastávka do 200 m včetně, MHD – dobrá dostupnost centra obce II. Bez možnosti komerčního využití stavby na pozemku II. Bezproblémové okolí II. Průměrná nezaměstnanost II. Bez dalších vlivů
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
11
∑ Pi) = 0,980
Index polohy: IP = P1 × (1 +
i=2
a) Rodinný dům – § 35 Jednopodlažním dům s celkovým podsklepením a podkrovím. Je zděný zastřešený sedlovou střechou. Má standartní konstrukce a vybavení . Je v dobrém technickém stavu s dobrou údržbou. Byl dán do užívání v roce 1987. Opotřebení je obvyklé. Podlaží: Název I.P.P. I.N.P. Krov Součet: Podlažnost:
Výška 2,50 m 3,00 m 2,90 m 8,40 m
Zastavěná plocha
309,00 / 103,00
103,00 m2 103,00 m2 103,00 m2 309,00 m2 = 3,00
Obestavěný prostor (OP): I.P.P. 2,50 × 103,00 I.N.P. 3,00 × 103,00 Krov 2,90 × 103,00 Obestavěný prostor – celkem:
= = = =
257,50 m3 309,00 m3 298,70 m3 865,20 m3
Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 24, tabulky č. 1: Kraj: Moravskoslezský Obec: Frýdlant nad Ostravicí Počet obyvatel: 9 874 Základní cena (ZC): 1 546,– Kč/m3 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 24, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 0 Typ stavby III. Podsklepený - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 2 Provedení obvodových stěn III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové 3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 4 Podlažnost III. Hodnota větší než 2 5 Napojení na veřejné sítě V. Přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn (přípojky) nebo propan butan 6 Způsob vytápění stavby III. Ústřední , etážové , dálkové IV. Úplné nadstandard. nebo více zákl.přísl. 7 Zákl. příslušenství v RD standard. proved.,prádelna
Vi D 0,00 0,00 0,00 0,02 0,08 0,00 0,05
–5– 8 Ostatní vybavení v RD 9 Venkovní úpravy 10 Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD 11 Pozemky ve funkčním celku se stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené 13 Stavebně-technický stav *
Rok výstavby / kolaudace: Stáří stavby (y): Koeficient pro úpravu (s):
I. Bez dalšího vybavení III. Standardního rozsahu a provedení II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 II. Od 300 m2 do 800 m2 celkem III. Bez vlivu na cenu II. Stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou 1987 29 0,855
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1,00*
12
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + ∑ Vi) × V13):
0,983
i=1
Základní cena upravená (ZCU = ZC × IV): 1 519,72 Kč/m3 Index trhu (IT): 0,970 Index polohy (IP): 0,980 Cena stavby určená porovnávacím způsobem: CSP = OP × ZCU × IT × IP = 865,20 × 1 519,72 × 0,970 × 0,980 =
1 249 907,57 Kč
Rodinný dům – zjištěná cena:
1 249 907,57 Kč
b) Trvalé porosty – § 40 - § 47 Jsou oceňovány následující trvalé porosty. Ovocné dřeviny, vinná réva a okrasné rostliny zjednodušeným způsobem – § 47 Plocha Název Parc. č. Koef. Jedn. cena poz. Celková cena 2 362 m smíšené 3911/1 0,065 679,0140 Kč 15 977,20 Kč Trvalé porosty zjednodušeným způsobem § 47 – celkem: = 15 977,20 Kč Trvalé porosty – zjištěná cena:
15 977,20 Kč
c) Pozemky – § 4 Jsou oceňovány následující pozemky. Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Frýdlant nad Ostravicí Název okresu: Frýdek-Místek Úprava výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Velikost obce I. Nad 5000 obyvatel 2 Hospodářsko-správní význam III. Obce s počtem obyvatel nad 5 tisíc a obce všechny obce v okr. Praha-východ, Prahazápad 3 Poloha obce V. Nevyjmenovaná obec o velikosti nad 5000 obyvatel a obec, jejíž katastrální území sousedí s nevyjmenovanou obcí velikosti nad 5000 obyvatel
Oi 0,85 0,85
1,00
–6– 4 Technická infrastruktura v obci 5 Dopravní obslužnost obce
I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 1,00 II. Železniční zastávka a autobusová 0,95 zastávka 6 Občanská vybavenost v obci I. Komplexní vybavenost (obchod, služby, 1,00 zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) Základní cena výchozí: ZCv = 1 040,– Kč/m2 Základní cena pozemku: ZC = ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 = 714,– Kč/m2 (Základní cena pozemku je zaokrouhlena na celé koruny.) Index trhu: IT = 0,970 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo 4 Chráněná území a ochranná pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů: IO = 1 +
∑ Pi = 1,000 i=1
Index polohy: IP = 0,980 Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 0,951 § 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 679,0140 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] 3911/10 zastavěná plocha 107 3911/1 trvalý travní porost chakteru 462 zahrady Součet: 569 Pozemky – zjištěná cena:
Cena [Kč] 72 654,50 313 704,47 386 358,97 386 358,97 Kč
Výsledné administrativní ceny: a) Rodinný dům b) Trvalé porosty c) Pozemky Výsledná cena činí celkem: Cena po zaokrouhlení podle § 50:
1 249 907,57 Kč 15 977,20 Kč 386 358,97 Kč 1 652 243,74 Kč 1 652 240,– Kč
–7–
d) Obvyklá cena Obvyklá cena nemovitosti (tržní) je cena, za kterou je možno stejnou, nebo porovnatelnou nemovitost v daném místě a čase prodat nebo koupit v obvyklém obchodním styku. Při stanovení obvyklé ceny se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv. Neuvažují se vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů účastných převodu, ani vlivu zvláštní obliby. Obvyklá cena je stanovena na základě porovnání s trhem s nemovitostmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nabídkou na trhu, stavu nemovitostí a zkušenostmi znalce. V současné době se na trhu nachází přibližně srovnatelné nemovitosti. Jedná se o nabídky realitních kanceláří. U těchto cen je nutná korekce pro případné dohadování ceny, provize atd. Jedná se o tyto nemovitosti: Rodinný dům ve Frýdlantě n.O. Rodinný dům ve Frýdlantě n.O. Rodinný dům ve Frýdlantě n.O.
s cenou s cenou s cenou
2 790 000,- Kč . 2 998 000,- Kč. 3 129 000,- Kč.
Vzhledem k celkovému technickému, právnímu stavu celkovou obvyklou cenu ve výši od 2 900 000,- Kč.
nemovitosti a její umístění, odhaduji
Obvyklá (vyvolávací) cena: 2 900 000,– Kč Cena slovy: dvamiliónydevětsettisíc Kč
Ve Frýdku-Místku, 18.2.2016 Ing. arch. Tomáš Rybka znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí J.Hory 521 738 01 Frýdek-Místek
–8–
C. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jemenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 21.11.1986 čj.spr.4976/86 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4184-14/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 14/2016 podle připojené likvidace.
Podpis znalce
–9–
D. Seznam příloh Fotodokumentace Nabídky realitních kanceláří
