ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 3907-045/2016 vedlejší stavba - rozestavěná, vedlejší stavba - rozestavěná na parc.č.14/3 Katastrální údaje : Kraj Kraj Vysočina, okres Žďár nad Sázavou, obec Radňovice, k.ú. Radňovice Adresa nemovitosti: bez ulice, 592 31 Radňovice 821212/4800, pan . Martin Kummer, bez ulice 59, 59231 Radňovice, vlastnictví: Vlastník stavby: NEMOVITOST:
výhradní
Vlastník pozemku: 821212/4800, pan . Martin Kummer, bez ulice 59, 59231 Radňovice, vlastnictví: výhradní
OBJEDNAVATEL: Exekutorský úřad Brno-město soudní exekutor JUDr.Vít Novozámský, pan Mgr. Martin Kubena
Adresa objednavatele: Bratislavská 73, 60200 Brno ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
Ing. Jindřich Pavlíček Hornická 974, 592 31 Nové Město na Moravě IČ: telefon: e-mail: DIČ: fax:
ÚČEL OCENĚNÍ:
stanovit obvyklou cenu nemovitosti k č.j. 056/EX 3131/12-15 (ocenění stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Za přítomnosti: souseda Počet stran: 11 stran
200 000 Kč 10.7.2016
Stav ke dni :
Počet příloh: 3
V Novém Městě na Moravě, dne 16.7.2016
26.7.2012 Počet vyhotovení:
3
Ing. Jindřich Pavlíček NÁLEZ
Znalecký úkol zpracování posudku pro exekuci Základní pojmy a metody ocenění zák.č.151/97 Sb. ve znění obecné metodiky pásmo 30 m měrná tyč výška 5 m Přehled podkladů výpis z katastru nemovitostí zpracovaný Bezúplatně dálkovým přístupem pro účel provedení exekuce č.j.56EX3131/12 pro JUDr.Vít Novozámský ze dne 7.6.2016 dále zapůjčený snímek pozemkové mapy pro obec Radňovice Místopis Obec Radňovce je situovaná kolem silnice č.19 za Novým Městem na Moravě směrem do
Žďáru nad Sázavou, nad tratí ČD Nové Město n.M. - Žďár n.S., uprostřed Českomoravské vysočiny. Obec má veřejný vodovod, veřejný plynovod, veřejnou kanalizaci a veřejný rozvod elektrické energie. Jedná se o samostatnou obec, bez dalšího vybavení. Okolí: Přípojky: veř. / vl.
SOUČASNÝ STAV bytová zóna průmyslová zóna Okolí : ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / elektro telefon veř / vl.
BUDOUCÍ STAV bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - smíšená zástavba Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Rozestavěná vedlejší stavba, dílna, navazuje na dvorek nad nemovitostí č.59, Stavba byla postavená kolem roku 1975, obvodové zdivo ze škvárobetonových tvárnic, bez stropu, krytá eternitovými šablonami na sedlovém krovu. Vnější omítka není provedená, vnitřní omítka je jednovrstvá vápenná, okna jsou zdvojená, dveře jsou dřevěné, vrata jsou nedokončená dřevěná otevírací, podlaha hrubá betonová, do dílny je přivedena elektrická energie, níže je stavba oceněná jako vedlejší stavba. Ke stavbě na zastavěné ploše o výměře 72 m2 náleží dvorek o výměře 312 m2/ostatní plocha/, oplocený dřevěným laťkovým plotem s bránou dřevěnou pro vjezd z roku 1975. Při prohlídce a měřením byly zjištěny následující údaje : 1.Vedlejší stavba : ----------------Dílna, zastavěná plocha - přízemí = 5,55 x 12,97. obestavěný prostor - přízemí = z.p. x 2,75. zastřešení = z.p. x 1 + z.p. x 3,4 x 0,5. 2.Venkovní úpravy : ------------------Plot dřevěný, prkenný, neprůhledný, délka 20 m, výška 2 m. Brána pro vjezd, dřevěná, šířka 3 m - 1 ks. 3.Pozemky : dle výpisu z katastru nemovitostí, list vl.č.225 k.úz. Radňovice parc.č.14/2 ostatní plocha o výměře 312 m2 CHKO - Žďárské vrchy 2 parc.č.14/3 zastavěná plocha o výměře 72 m CHKO .. Podrobnější údaje o jednotlivých oceňovaných stavbách, prvcích, jsou uvedeny níže v části výpočtové. Silné stránky obec na silnici I tř. a na železnici Slabé stránky rozestavěná stavba - nedokončená RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: - -
Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: stavba je zapsaná v katastru nemovitostí jako jiná stavba Rizika spojená s umístěním nemovitosti: Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Poloha nemovitosti v chráněném území Komentář: Chráněná krajinná oblast, omezení z hledista další výstavby Věcná břemena a obdobná zatížení: Věcná břemena ovlivňující obvyklou cenu Exekuce Komentář: exekutorská zástavní práva Ostatní rizika: Stavby dlouhou dobu neužívané Stavby dlouhou dobu rozestavěné Komentář: nedokončená, rozestavěná stavba
OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1 Dílna na parc.č.14/3 v Radňovicích 1.2 Plot z prken omítaných na sraz na dřev. nebo ocelové sloupky 1.3 Vrata dřevěná vč. sloupků 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky u rozestavěné dílny v Radňovicích Obsah tržního ocenění majetku OCENĚNÍ Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu
č. I
Pi -0,06
V
0,00
II
0,00
II II IV
0,00 0,00 1,00
záplav
Index trhu
5 IT = P6 * (1 + S Pi) = 0,940 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,02 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I -0,02 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00
Index polohy
11 IP = P1 * (1 + S Pi) = 1,010 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,949 Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Radňovice: Základní zjištěná cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 680,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu č. O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel - 337 obyvatel V O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV O3. Poloha obce - V ostatních případech VI O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka II O6. Občanská vybavenost v obci - Žádná vybavenost VI Základní zjištěná cena stavebního pozemku: - -
Pi 0,50 0,60 0,80 1,00 0,95 0,80
ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 124,00 Kč/m2
Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb 1.1 Dílna na parc.č.14/3 v Radňovicích Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 16: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
typ A zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví umožňující zřízení podkroví 1274
Výpočet jednotlivých ploch Plocha Název 5,55*12,97 přízemí, zastřešení
=
[m2] 71,98
Zastavěné plochy a výšky podlaží Název přízemí, zastřešení
Zastavěná. Konstr. výška plocha 2,75 m 71,98 m2
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor přízemí 71,98*2,75 zastřešení 71,98*1+71,98*3,4*0,5
= =
[m3] 197,95 m3 194,35 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
přízemí zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
NP Z
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení
Obestavěný prostor 197,95 m3 194,35 m3 392,30 m3
(S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace
Hodnocení standardu S S C S S S S C C P S S S
Provedení
Konstrukce
betonové pásy zděné tl. 15 - 30 cm chybí dřevěný umožňující podkroví eternitové šablony pozinkovaný plech vápenná omítka chybí vnější omítka chybí dřevěné svlakové zdvojená betonová světelná a motorová
Část [%] 100 100 100 100 100 100 50 50 100 100 100 100 100
Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
Obj. podíl [%] S S C S S S S C C P S S S
6,20 30,40 19,30 10,80 6,90 1,90 4,90 4,90 3,80 3,10 1,00 6,80 4,90
Část [%] 100 100 100 100 100 100 50 50 100 100 100 100 100
Koef. 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 0,00 0,46 1,00 1,00 1,00
Upravený obj. podíl 6,20 30,40 0,00 10,80 6,90 1,90 2,45 0,00 0,00 1,43 1,00 6,80 4,90 72,78 0,7278
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP):
= * * *
1 250,0,7278 0,8000 2,0880
Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 392,30 m3 * 1 519,65 Kč/m3
= =
1 519,65 596 158,69 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 35 roků - -
Předpokládaná další životnost (PDŽ): 45 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 35 / 80 = 43,8 % Koeficient opotřebení: (1- 43,8 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
* = * =
0,562 335 041,18 Kč 0,949 317 954,08 Kč
Dílna na parc.č.14/3 v Radňovicích - zjištěná cena
=
317 954,08 Kč
1.2 Plot z prken omítaných na sraz na dřev. nebo ocelové sloupky Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
13.6.1. Plot z prken omítaných na sraz na dřev. nebo ocelové sloupky 2222
Výměra: 20*2 = 40,00 m2 pohledové plochy Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m2] Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená cena [Kč/m2]
= * * =
40,00 m2 * 624,93 Kč/m2
=
24 997,20 Kč
* = * =
0,383 9 573,93 Kč 0,949 9 085,66 Kč
=
9 085,66 Kč
Plná cena:
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 37 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 23 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 60 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 37 / 60 = 61,7 % Koeficient opotřebení: (1- 61,7 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS Plot z prken omítaných na sraz na dřev. nebo ocelové sloupky zjištěná cena
1.3 Vrata dřevěná vč. sloupků Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
14.4. Vrata dřevěná vč. sloupků 2222
Výměra:
1,00 ks
337,0,8000 2,3180 624,93
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/ks] Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená cena [Kč/ks]
= * *
3 300,0,8000 2,3180
=
6 119,52
Plná cena:
1,00 ks * 6 119,52 Kč/ks
=
6 119,52 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 37 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 23 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 60 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 37 / 60 = 61,7 % Koeficient opotřebení: (1- 61,7 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
* = * =
0,383 2 343,78 Kč 0,949 2 224,25 Kč
Vrata dřevěná vč. sloupků - zjištěná cena
=
2 224,25 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky u rozestavěné dílny v Radňovicích Ocenění Index trhu s nemovitostmi IT = 0,940 Index polohy pozemku IP = 1,010 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Chráněná krajinná oblast v 1. a 2. zóně, nebo národní park 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů Index omezujících vlivů
č. II IV
Pi 0,00 0,00
III III
0,00 -0,03
I II
0,00 0,00
6 IO = 1 + SPi = 0,970 i=1
Celkový index I = IT * IO * IP = 0,940 * 0,970 * 1,010 = 0,921 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny - -
odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 124,Typ
Název
§ 4 odst. 1 § 4 odst. 1
ostatní plocha zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemky - celkem
Parcelní číslo 14/2 14/3
Výměra [m2] 312,00 72,00
Index
Upr. cena [Kč/m2]
0,921 Jedn. cena [Kč/m2] 114,20 114,20
384,00
Pozemky u rozestavěné dílny v Radňovicích - zjištěná cena
Koef.
114,20 Cena [Kč] 35 630,40 8 222,40 43 852,80
=
43 852,80 Kč
Ocenění majetku obecnou metodikou KUPNÍ CENA 200 000 Kč
VYHODNOCENÍ KUPNÍ CENY jedná se o rozestavěnou stavbu v CHKO dlouhodobě nevyužívanou REKAPITULACE OCENĚNÍ
Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 Dílna na parc.č.14/3 v Radňovicích 1.2 Plot z prken omítaných na sraz na dřev. nebo ocelové sloupky 1.3 Vrata dřevěná vč. sloupků 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky u rozestavěné dílny v Radňovicích
317 954,00 Kč 9 086,00 Kč 2 224,00 Kč 329 264,00 Kč 43 853,00 Kč
Rekapitulace tržního ocenění majetku Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky
0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 373 117 Kč
Obvyklá cena 200 000 Kč slovy: Dvěstětisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.5.5
Komentář ke stanovení výsledné ceny Závěr s ohledem, že v oblasti nejsou srovnatelné nemovitosti vzchází obvyklá cena z kupní ceny, kupní cena byla stanovena po konzultací s realitními kanceláři V Novém Městě na Moravě 16.7.2016 Ing. Jindřich Pavlíček Hornická 974 592 31 Nové Město na Moravě Znalecká doložka:
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 16.12.1981, č.j. Spr. 5811/81 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3907-045/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 23045/2016.
- -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH
