ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 4166-55/2016 NEMOVITÁ VĚC: Rodinný dům, Rodinný dům čp.15 s pozemkem p.č.438 Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Nymburk, obec Nymburk, k.ú. Drahelice Adresa nemovité věci: Na Kopečku 15/4, 28802 Drahelice - Nymburk II Vlastník stavby: Josef Stojka, Průběžná 606, 289 23 Milovice, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Josef Stojka, Průběžná 606, 289 23 Milovice, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele:
EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/61, 18100 Praha 8
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
Ing. Jiří Novák Antonína Dvořáka 483, 533 41 Lázně Bohdaneč
ÚČEL OCENĚNÍ:
Zjištění - určení obvyklé ceny pro potřebu dražebníka
OBVYKLÁ CENA
250 000 Kč
Datum místního šetření: 3.8.2016 Stav ke dni : Za přítomnosti: bez cizí účasti Počet stran: 7 stran Počet příloh: 8 V Lázních Bohdaneč, dne 6.8.2016
Ing. Jiří Novák
3. 8. 2016 Počet vyhotovení: 2
NÁLEZ Znalecký úkol Provést ocenění nemovitých věcí, tj.: - pozemku p.č.438 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 271m2, včetně součásti pozemku tj. rodinného domu čp.15 stojícího na pozemku p.č.438, to vše v KN zapsáno na LV č.1634 pro obec Nymburk, k.ú. Drahelice, část obce Drahelice Ocenění provést jako podklad pro konání dražby. Základní pojmy a metody ocenění K určení obvyklé ceny je použita porovnávací metoda, přímé porovnání s nabídkami obdobných nemovitých věcí ve stejné, či nedaleké lokalitě. Přehled podkladů - LV č.1634 pro k.ú. Drahelice - místní šetření konané dne 3.8.2016 bez účasti vlastníka - p.Stojka se na místní šetření nedostavil, ale objekt čp.15 byl volně přístupný, neuzamčený - cuzk.cz - dopis od EURODRAŽBY. CZ a.s. č.j. 668/2015-A
Místopis Město Nymburk je bývalým okresním městem , ležícím východně od Prahy. Nymburk je hospodářským a kulturním centrem středního Polabí. Město je důležitý železniční uzel, nachází se zde všechny potřebné základní služby, sportovní areály atd. Rodinný dům čp.15 se nachází v okrajové (západní) části města Nymburk, tj. části zvané Drahelice. Přístupný je z ulice zvané Na Kopečku - jedná se o ulici v mírném svahu, v níž se nachází jen štěrkem zpevněná komunikace. Chodníky v této ulici nejsou. V přímém okolí se nachází převážně přízemní, zděné rodinné domky. Celkový popis Předmětem ocenění dle evidence v KN jsou: - pozemek p.č.438 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 271m2, včetně součásti pozemku tj. rodinného domu čp.15 stojícího na pozemku p.č.438, to vše v KN zapsáno na LV č.1634 pro obec Nymburk, k.ú. Drahelice, část obce Drahelice. Ve skutečnosti se jedná o samostatně stojící přízemní zděný objekt, který je půdorysného tvaru přibližně písmene U. Jedná se o stavbu, ve které se nachází dva byty - v přední části a střední části se nachází byt velikosti 3+1 s příslušenstvím, v zadní části se nachází byt velikosti 2+kk s příslušenstvím. Zadní část byla přistavěna v posledních letech - v přiloženém snímku z ortofotomapy (letecký snímek) není zachycena. K datu ocenění je objekt volný, nevyužívaný, delší dobu opuštěný. Objekt je volně přístupný, neuzamčený. Údaje o stáří objektu a jeho historii nebyly znalci předány, zjevně se však jedná o objekt stáří přes 100 roků (přední a střední část), který byl neodborně zrekonstruován zřejmě současným vlastníkem po roce 1996. Zadní přístavba byla provedena zřejmě cca před 3-8 lety. Nyní je již domek delší dobu opuštěný, bez jakékoliv údržby. Dům je vystavěn na základech bez izolace proti zemní vlhkosti, zdivo je o tl. stěn převážně 45cm, zřejmě se jedná o zdivo z plných pálených cihel. Stropní konstrukce je dřevěná trámová s rákosovými omítkami, v některých částech domu byly provedeny sádrokartonové podhledy stropu (zadní byt) - nyní jsou již tyto podhledy odstraněny, či zříceny. V předním bytě je proveden v hlavní obytné místnosti podhled stropu z kazet na bázi polystyrenu. Střecha na přední části domu je valbová, dřevěný krov, nad střední částí je sedlová střecha , a nad zadní části -2-
domku je střecha pultová. Střešní krytina je pálená tašková nad přední a střešní části domku - bobrovky, nad zadní pultovou střechou je krytina z osinkocementových vlnovek. Klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu -žlaby a svody jsou však jen přední části, u střední a zadní části domku chybí. Parapety u oken nejsou. Vnitřní omítky jsou hladké, vápenné, fasáda je hladká vápenná s nátěrem, u zadní části je provedeno částečně zateplení obvodových stěn se zataženou perlinkou. Schodiště v domku není. Vstup do půdního prostoru je jen ve střední části otvorem v půdní nadezdívce pomocí žebříku. V domku jsou dveře hladké, lakované i foliované, a to jak do ocelových, tak do původních dřevěných zárubní. Okna jsou dřevěná euro s izolačním dvojskly. Podlahy v obytných místnostech jsou betonové, případně opatřené plovoucí laminátovou podlahou, i PVC, v koupelnách je keramická dlažba. Vytápění v domku není - bylo elektrickými přímotopy, jež však byly odstraněny. V domku je rozvod světelné i motorové elektroinstalace,rozvod vody převážně v plastových trubkách, odkanalizování též zřejmě v plastových rourách. V domku je v předním bytě akrylátová vana, WC combi, v zadním bytě je smaltovaná vana a WC combi. V domku jsou i kuchyňské linky. Dispozičně se v domku nachází: Byt přední (přední a střední část domku) : chodba 3,14m2, pokoj 19,65m2, kuchyně + jídelna 22,98m2, sklad 7,0m2, chodba 2,0m2, koupelna s WC 4,02m2, chodba 3,61m2, pokoj 12,19m2, pokoj 9,04m2, tj. celkem 83,63m2. Zadní byt : obývací pokoj s kuch.koutem 28,60m2, koupelna s WC 4,45m2, pokoj 19,07m2, komora 2,27m2,, tj. celkem 54,39m2. V některých místnostech v domku stěny a příčky spolu nesvírají pravý úhel. Celkem tzv. započitatelná plocha domku tedy je 83,63+ 54,39m2 = 138,02m2. Zastavěná plocha domku činí: 10,55*5,15+3,80*2,70+4,57*10,26+0,55*4,21+4,16*7,50+8,95*5,10=190,64m2. Pozemek p.č.438 má výměru 271m2. Rodinný dům je napojen na veřejný zdroj elektřiny zemním kabelem, odkanalizování je do jímky na vyvážení, voda je z veřejného vodovodu. Příslušenství domku tvoří plechová vrata, přípojka vody, jímka. Stavebně technický stav: K datu ocenění je objekt ve výrazně špatném technickém stavu - jedná se o volně přístupný, opuštěný objekt, bez jakékoliv údržby. V domku jsou navlhlé stěny , a to jak vlivem chybějící či případně nefunkční izolace proti zemní vlhkosti, tak vlivem zatékání do domku střechou - střešní krytina je též částečně nefunkční. V domku tedy vlhko, plísně a zvětralé omítky. Sádrokartonové podhledy stropu v zadní části domku jsou ztržené, odpadnuté, chybí. V koupelnách chybí umyvadla, domek je bez vytápění. Chybí v něm zdroj teplé vody - el.boiler byl odstraněn. Domek je nyní odpojen od elektrické energie, funkčnost připojení a rozvodů nelze ověřit. Celkově se jedná o objekt určený k celkové rekonstrukci, případně k odstranění. Silné stránky Nezjištěny. Slabé stránky Objekt bez údržby, do domku zatéká, není zde funkční izolace proti zemní vlhkosti, není vytápění, zdroj teplé vody, opadaný strop. Objekt spíše k odstranění, případně ke komplexní rekonstrukci. Malý pozemek. přístup jen po štěrkem zpevněné komunikaci. -3-
OCENĚNÍ
Výpočet porovnávací hodnoty
Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: Zastavěná plocha: Plocha pozemku:
138,02 m2 190,64 m2 271,00 m2
Porovnání je provedeno s nabídkou 4 nemovitostí v okruhu do 10km od Drahelic. Obdobný objekt (tj. rodinný dům v tak špatném zdevastovaném stavu, jako čp.15) se v místě ani nejbližším okolí Drahelic nyní k prodeji nenabízí.
Srovnatelné nemovité věci Název: Prodej rodinného domu 180 m2, pozemek 914 m2 Nabízíme Vám k prodeji rodinný dům stojící v bloku (společná zeď se sousedním domem ) , dříve sloužil jako stáje, chlév a sklad, na pozemku o celkové výměře 914 m2. Dům je dispozičně řešen jako 2+1 s příslušenstvím koupelny, WC, komory, kolny a dřevníku. Druh svislé nosné konstrukce: cihly, kámen a tvárnice, vč. kombinací. Okna dřevěná - špaletová, podlahy kamenina, beton a cihla pálená. Dům je napojen na tyto inženýrské sítě: elektřina 220 a 380 V. Voda je studniční, sjednaná věcným břemenem z vedlejší parcely, odpad z koupelny a WC sveden do septiku. Střecha sedlová, krytina – pálené tašky. Vytápění pouze v kuchyni kamny na tuhá paliva( dřevo, uhlí). Dům k celkové rekonstrukci.V obci zaveden plyn, vodovod a ČOV. Volný ihned. Lokalita Průběžná, Bobnice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,20 K4 Provedení a vybavení 1,20 K5 Celkový stav 0,45 K6 Vliv pozemku 0,80 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95 Zdroj: www.sreality.cz Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/m2 Redukce pramene ceny - nabídka; Velikosti objektu - bez vlivu; 0,39 1 637 Poloha - horší; Provedení a vybavení - horší; Celkový stav - lepší; Vliv pozemku - větší pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - mírně žádanější objekt; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 180,00 m 914 m 748 000 Kč 4 156 Kč/m2 Název: Prodej rodinného domu 111 m2, pozemek 601 m2 Dovoluji si Vám nabídnout k prodeji prostorný rodinný dům v obci Čilec, okres Nymburk. Nemovitost je o -4-
dispozici 4+1 na pozemku o celkové výměře 601 m2. Nemovitost je cihlová, v původním stavu, střešní konstrukce je v pořádku. Díky řešení nosných zdí a příček je možnost uspořádání po patřičných stavebních úpravách změnit. Užitková voda je nyní zajištěna z vlastní studny, odpad je řešen septikem. Vodovod a kanalizace jsou přivedeny na pozemek, ale nejsou propojeny s domem. Před hranicí pozemku je dále přivedena plynová přípojka. Na pozemku je postaveno několik drobných staveb - dřevník, dílna, chlévy, sklad uhlí. Mateřská a základní škola se nachází v obci Dvory vzdálené 1,5 km. Ostatní vybavenost - lékař a kompletní síť obchodů je v Nymburce, vzdálenost do centra je 6,5 km. Autobusové spojení do Nymburka je přibližně každé dvě hodiny. .
Lokalita Čilec, okres Nymburk Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,70 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,20 K4 Provedení a vybavení 1,05 K5 Celkový stav 0,40 K6 Vliv pozemku 0,85 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Zdroj: www.sreality.cz Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/m2 Redukce pramene ceny - nabídka; Velikosti objektu - bez vlivu; 0,27 2 918 Poloha - horší; Provedení a vybavení - horší; Celkový stav - lepší výrazně; Vliv pozemku - větší pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - žádanější nemovitost; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 111,00 m2 601 m2 1 200 000 Kč 10 811 Kč/m2 Název: Prodej rodinného domu 90 m2, pozemek 317 m2 Naše společnost Vám nabízí ke koupi rodinný dům 3+1 s užitnou plochou 90 m2 s pozemkem 317 m2 v obci Krchleby okres Nymburk 40 min po D11 do Prahy. Dispozice a vybavení: 1.PP - sklep; 1.NP - 4 obytné pokoje, koupelna, WC, 2.NP - půda je určená k případné rekonstrukci. Vytápění domu je řešeno elektrickými přímotopy. V obci není zaveden plyn. K domu přiléhá zahrada a v její přední části se nachází vrata s vjezdem z ulice. Inženýrské sítě: obecní vodovod, elektřina, kanalizace a dále studna na zahradě. Krchleby je obec ležící 5 km od okresního města Nymburk. Občanská vybavenost: škola 1. stupeň, školka, hřiště, knihovna, obchody. Veškerá další vybavenost v nedalekém Nymburce. Večer a o víkendu nebo při aktuální nedostupnosti telefonu prosím pište email. Do vzkazu napište svůj mobilní telefon. Zavoláme Vám co nejdříve zpět pro domluvení podrobností. Volné ihned. Prohlídky jsou možné po dohodě s makléřem. Lokalita Krchleby, okres Nymburk Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,20 K4 Provedení a vybavení 0,70 K5 Celkový stav 0,20 K6 Vliv pozemku 1,00 -5-
K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95 Zdroj: www.sreality.cz Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: Kč/m2 KC Redukce pramene ceny - nabídka; Velikosti objektu - bez vlivu; 0,14 1 130 Poloha - méně žádaná; Provedení a vybavení - lepší; Celkový stav lepší; Vliv pozemku - malý pozemek též; Úvaha zpracovatele ocenění - domek v lepším stavu; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 90,00 m 317 m 750 000 Kč 8 333 Kč/m2 Název: Prodej rodinného domu 100 m2, pozemek 1 714 m2 Nabízím Vám ke koupi rodinný dům s velkou zahradou v obci Jizbice Zavadilka na rozhraní Polabské nížiny a Svatojiřského lesa v okrese Nymburk. Dům je v původním stavu, v současné době není obydlen. Nachází se ve středu obce a přesto na dosah od rozsáhlých klidných lesů a menšího rybníka. Je umístěn na rovinatém pozemku a je orientován na jihozápad. Na vlastní stavbu navazují dva přístavky a garáž. Za domem je rozlehlá klidná zahrada porostlá trávou a ovocnými stromy. Do domu postaveném v předválečných dobách je možné k okamžité nastěhování, nebo zahájení rekonstrukce podle individuálních představ. Dispozičně je řešen jako 4+kk v přízemí s jednoduchou koupelnou a suchým WC. Okna orientovaná k silnici jsou vyměněna za plastová z dotačního programu odhlučnění dopravy. Vytápění je řešeno kamny na tuhá paliva v každém pokoji. Odpad je sveden do jímky a voda je z vlastní studny, oboje čeká na připojení k obecnímu řádu, který už je přiveden na pozemek. Přímo v obci je obchod s potravinami a restaurace a nyní už málo navštěvované koupaliště. Ostatní občanská vybavenost je v 10 minut vzdáleném Nymburku. Lokalita Jizbice - Zavadilka, okres Nymburk Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,20 K4 Provedení a vybavení 0,70 K5 Celkový stav 0,40 K6 Vliv pozemku 0,60 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Zdroj: www.sreality.cz Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/m2 Redukce pramene ceny - nabídka; Velikosti objektu - bez vlivu; 0,15 1 872 Poloha - méně žádaná; Provedení a vybavení - lepší; Celkový stav lepší; Vliv pozemku - veliký pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - domek v lepším stavu, s velkým pozemkem; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 100,00 m2 1 714 m2 1 290 000 Kč 12 900 Kč/m2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková porovnávací cena Celková užitná plocha oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota
-6-
1 130 Kč/m2 1 889 Kč/m2 2 918 Kč/m2 1 889 Kč/m2 138,02 m2 260 720 Kč
REKAPITULACE OCENĚNÍ
Porovnávací hodnota
260 720 Kč
Obvyklá cena 250 000 Kč slovy: Dvěstěpadesáttisíc Kč
Komentář ke stanovení výsledné ceny Obvyklá cena je určena v úrovni porovnávací hodnoty, rodinný dům čp.15 je nyní ve špatném technickém stavu, vlastníkem není vůbec udržován, je volně přístupný, bez vytápění, bez zdroje teplé vody, do domku zatéká, jsou zde opadnuté stropní podhledy. Nefunkční izolace (chybějící) proti zemní vlhkosti.
V Lázních Bohdaneč 6.8.2016
Ing. Jiří Novák Antonína Dvořáka 483 533 41 Lázně Bohdaneč telefon: 603509434 e-mail:
[email protected] Znalecká doložka:
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 3.2.1995 pod č.j.Spr. 2696/94 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4166-55/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 166-55/16.
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH počet stran A4 příloze 5 3
Podklady a přílohy Fotodokumentace Snímek kat.mapy, ortofotomapa, mapa oblasti
-7-
-8-
-9-
- 10 -
- 11 -
- 12 -
Kopie katastrální mapy ze dne 6.8.2016
Pozemek p.č. 438 v k.ú. č. 708381
- 13 -
Kopie katastrální mapy ze dne 6.8.2016
Pozemek p.č. 438 v k.ú. č. 708381 - ortofoto
- 14 -
Mapa oblasti ze dne 6.8.2016
Pozemek p.č. 438 v k.ú. č. 708381
Pozemek p.č. 438 v k.ú. č. 708381
- 15 -
